Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung BP 121 Sinnersdorf Stand September 2017 Bebauungsplan Nr. 121 Sinnersdorf Bereich: zwischen den Straßen "Am Theuspfad" und "Am Eggershof" Begründung Stand: September 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 1 von 6 Begründung BP 121 Sinnersdorf Stand September 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Planinhalte 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 6.4 Verkehrsflächen 6.5 Pflanzmaßnahmen 6.6 Baugestalterische Festsetzungen 7. Umweltbericht 8. Kosten Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 6 Begründung BP 121 Sinnersdorf 1. Stand September 2017 Planerfordernis Die in Rede stehende Fläche wird derzeit noch landwirtschaftlich genutzt und ist planungsrechtlich dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen. Die Verwaltung hat die in Rede stehenden Flächen erworben und plant, dort durch eine ergänzende Wohnbebauung die bereits zwischen den Straßen Am Theuspfad und Am Eggershof vorhandene Einfamilienhausbebauung zu arrondieren. Da die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Wohnhäuser wie auch der notwendigen öffentlichen Erschließung auf einer Außenbereichsfläche nicht gegeben ist, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, welcher erst die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Wohnbebauung schafft. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die zu überplanende Fläche liegt am östlichen Ortsrand von Sinnersdorf und wird im Norden durch die Straße Am Theuspfad, im Westen durch die vorhandene Reihenhausbebauung (Stichwege August-Imhoff-Straße), im Süden durch die Straße Am Eggershof und im Osten durch landwirtschaftlich genutzte Flächen begrenzt. Sie umfasst die Flurstücke Gemarkung Sinnersdorf, Flur 3, Flurstücke 1962, 1987, 1991, 2004 und 2006 sowie eine ca. 780 m² große Teilfläche des Flurstücks 2005. Die gesamte Fläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 18.400 m². 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 121 Sinnersdorf überwiegend als „Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)“ ausgewiesen; im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Bereich jedoch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Da der aufzustellende verbindliche Bauleitplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung schaffen soll, mithin die Festsetzung eins Wohngebiets erforderlich ist, kann der Bebauungsplan nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Dieser muss eine „Wohnbaufläche“ darstellen. Das Verfahren zur notwendigen Änderung des Flächennutzungsplanes für die in Rede stehende Fläche wird daher parallel zur Aufstellung des B-Planes durchgeführt. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet wurde bis vor kurzem noch landwirtschaftlich genutzt. Mittlerweile werden die Flächen nicht mehr bestellt. Die unmittelbar östlich angrenzenden Flächen sind Ackerflächen, die Areale nördlich, westlich und südlich des Plangebiets sind mit Wohnhäusern - vorwiegend in Form von Reihenhäusern – bebaut. 5. Planungsziele Ziel der Aufstellung des B-Planes Nr. 121 Sinnersdorf ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ergänzende Wohnbebauung einschließlich ihrer notwendigen Erschließung. Darüber hinaus soll der Übergang zur freien Landschaft durch einen ausreichend breiten Grün- bzw. Pflanzstreifen gestaltet sowie eine Fläche für ein entwässerungstechnisch notwendiges Regenrückhaltebecken gesichert werden. Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 6 Begründung BP 121 Sinnersdorf 6. 6.1 Stand September 2017 Planinhalte Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird für das Plangebiet insgesamt ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Zur Förderung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht z.B. für Erziehende mehr Spielraum, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Die gemäß Planeintrag festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 entspricht der gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für ein allgemeines Wohngebiet zulässigen Obergrenze. Städtebauliche Gründe für ein Überschreiten dieses Maßes liegen nicht vor. In Kombination mit der Regelung des § 19 Abs.4 Sätze 1 und 2 BauNVO ist damit hinreichend Spielraum für die Ausnutzung von Wohnbaugrundstücken gegeben. 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen Als weitere Bestimmung des zulässigen Nutzungsmaßes setzt der Bebauungsplanentwurf Gebäudehöhen in Form maximal zulässiger Wandhöhen (6,0 m) und Gesamthöhen (9,0 m) fest. Per textlicher Definition des Maßpunktes für die Wandhöhe ist gesichert, dass zweigeschossige Wohngebäude mit entweder geneigten, ausbaubaren Dach- oder mit Staffelgeschossen entstehen (können). Mit diesen Höhenwerten wird auf die bestehende Nachbarbebauung reagiert. Das als Siedlungsarrondierung geplante Wohngebiet fügt sich so in den baulichen Zusammenhang ein, ohne eine Kopie des Bestandes zur Pflicht zu machen. 6.3 Geländehöhe Mit der textlichen Festsetzung A.3. wird vorgeschrieben, dass die Geländehöhe der Baugrundstücke im Plangebiet auf die Endausbauhöhe der Planstraße anzuschütten ist. Diese Regelung hat zum einen entwässerungstechnische Gründe. Außerdem erfolgt dadurch eine Angleichung an die Höhenlage der seit langem bebauten, westlich angrenzenden Nachbargrundstücke. Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 6 Begründung BP 121 Sinnersdorf 6.4 Stand September 2017 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Aus dem städtebaulichen Entwurf, der in erschließungstechnischer und struktureller Hinsicht durch die in einer Dimension sehr begrenzte Baugebietsfläche bedingt ist, folgt die - auch siedlungsstrukturell wünschenswerte – Festsetzung der offenen Bauweise. Eine andere Bauweise stünde auch im Widerspruch zu den festgesetzten überbaubaren Flächen. Diese lassen aufgrund ihrer Dimensionierungen als Rechtecke mit den Kantenlängen 11,0 m x 12,0 m fast nur Einfamilienhäuser zu. Die Planung von Einliegerwohnungen oder Doppelhäusern mit dann allerdings vergleichsweise kleiner Wohnfläche pro Doppelhaushälfte ist zwar nicht ausgeschlossen, aber nicht naheliegend. Die angestrebte, angepasste Siedlungsabrundung wird somit zielführend vorgegeben. 6.5 Verkehrsflächen Das Baugebiet wird von einer Planstraße erschlossen, welche in etwa mittig die Abrundungsfläche von Norden nach Süden durchquert und an die jeweils vorhandenen Siedlungsstraßen Am Theuspfad und Am Eggershof anbindet. Die Straße hat einen Querschnitt von 8,0 m und ist damit ausreichend dimensioniert, um mittels verschwenkter Fahrbahn einen verkehrsberuhigten Ausbau zuzulassen. 6.6 Pflanzmaßnahmen Gemäß textlicher Festsetzung A.5. ist die am östlichen Plangebietsrand vorgesehene Grünfläche mit heimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Damit wird nicht nur - in einem geringen Maß – ein gebietsinterner Ausgleich für den planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft erfolgen, Ziel ist hauptsächlich eine landschaftsverträgliche Siedlungsrandgestaltung. 6.7 Baugestalterische Festsetzungen Regelungen zur Gestaltung gemäß § 86 BauO NRW trifft der Plan lediglich hinsichtlich von Dachaufbauten und Dacheinschnitten sowie zu Einfriedungen. Mit ersteren wird angestrebt, in Fällen, in denen geneigte Dächer zur Ausführung kommen (eine Dachform wird bewusst nicht vorgeschrieben), diese Dächer dann auch in ihrer Grundform ablesbar zu erhalten. Zu diesem Zweck werden Dachaufbauten und –einschnitte auf eine Gesamtlänge von maximal 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite begrenzt. Dem dient auch die weitere Vorschrift, dass derartige Bauteile mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einbinden müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einzuhalten haben. Mit den Einschränkungen bezüglich der Zulässigkeit bestimmter Formen von Einfriedungen und ihrer Platzierung soll sichergestellt werden, dass keine die Planstraße beidseitig auf ihrer gesamten Länge begleitende Wand aus Holzäunen oder gar Mauern entsteht. Grüne Einfriedungen aus Hecken oder Sträuchern sind ausdrücklich zugelassen, vollständig geschlossene Holz- oder Steinwände sollen die öffentliche Straße aber nicht einfassen. Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 6 Begründung BP 121 Sinnersdorf 7. Stand September 2017 Umweltbericht Der von einem Fachbüro erarbeitete Umweltbericht ist dieser Begründung als gesonderter Teil beigefügt. Zu ihm gehört als weiterer Baustein die Artenschutzprüfung (ASP). 8. Kosten Der Stadt Pulheim entstanden Kosten für die Erstellung einer vermessungstechnischen Kartengrundlage, der Artenschutzprüfung, des Umweltberichtes sowie der notwendigen Untersuchungen zur Bodendenkmalpflege und des Kampfmittelräumdienstes. Pulheim, September 2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 6