Beschlussvorlage (Beteiligung der planungsbegünstigten Person an den Kosten der sozialen Infrastruktur)

KOLPINGSTADT KERPEN DER BÜRGERMEISTER Amt/Abteilung: 18.1 / Zentrales Baumanagement Bearbeitung: Detlef Habicht TOP Drs.-Nr.: 103.18 Datum : Beratungsfolge Termin Bemerkungen Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr 27.02.2018 Haupt- und Finanzausschuss 06.03.2018 Stadtrat 13.03.2018 X 14.02.2018 Öffentlicher Teil Nichtöffentlicher Teil Beteiligung der planungsbegünstigten Person an den Kosten der sozialen Infrastruktur X Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von ___ € (s. Anlage) Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung; Haushaltsansatz im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden; Im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Deckung: Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden: Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung) Pflichtaufgabe Freiwillige Aufgabe Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr und der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt / der Rat der Kolpingstadt Kerpen beschließt, ab sofort auf der Grundlage der in der Vorlage dargestellten Berechnungsmethodik die planungsbegünstigte Person an den durch die Bauleitplanung bzw. Projektplanung entstehenden Kosten der sozialen Infrastruktur zu beteiligen und die Kostenkenngrößen dynamisch fortzuschreiben, wenn entsprechende nachprüfbare und belastbare Ergebnisse hierzu vorliegen. Sachbearbeitung Abteilungsleitung stv. Amtsleitung Zuständiger Dezernent Mitzeichnung Dez. Amt 16 Kämmerer Bürgermeister Abt. 10.1 Ratsbüro gez. Habicht gez. Schwister gez. Mackeprang gez. Schaaf gez. Spürck gez. Nimtz Begründung: Im Jahr 2017 hat der Rat der Kolpingstadt Kerpen das Handlungsprogramm Sozialgerechtes Bodenmanagement Kerpenplus einstimmig beschlossen. In diesem Handlungsprogramm wird u. a. unter Punkt 4.4 Buchstabe f vereinbart, dass sich die planbegünstigte Person an den Kosten der sozialen Infrastruktur zu beteiligen haben, die der Kolpingstadt Kerpen im Rahmen der Bauleitplanung und der anschließenden Projektrealisierung entstehen. Nach § 11 Absatz 1 Ziffer 3 des Baugesetzbuches können Investorinnen und Investoren verpflichtet werden, Kosten und Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Planungen, andere städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, entstehen. Diese Einrichtungen und Anlage dürfen auch außerhalb des eigentlichen Bebauungsplangebietes liegen. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass nur Kosten für Maßnahmen gefordert werden dürfen, die Voraussetzung und Folge des geplanten Vorhabens sind (Grundsatz der unmittelbaren Kausalität). Berücksichtigt werden dürfen hierbei auch Kosten, die erst zukünftig entstehen, die sich jedoch schon zum Zeitpunkt der Bauleitplanung bzw. Projektplanung abzeichnen. In der Regel umfasst der Begriff der „sozialen Infrastruktur“ Einrichtungen, die der Versorgung des Gebietes dienen. In der Praxis erprobt sind Folgekostenregelungen, die sich insbesondere auf Kindertagesstätten (nachfolgend „KITA“ genannt) und Grundschulen bzw. weiterführende Schulen sowie Schulsportanlagen (nachfolgend „Schulen“ genannt) beziehen. Da eine hinreichende unmittelbare Kausalität im Einzelfall nicht rechtssicher nachgewiesen werden kann, hat sich die Beteiligung der planungsbegünstigten Person an darüber hinausgehenden sozialen Infrastruktureinrichtungen (z. B. in den Bereichen Friedhofswesen, Bauhof, Feuerwehr, Kulturzentren etc.) als äußerst problematisch erwiesen. Es gilt nun im nächsten Schritt eine belastbare, belegbare und für externe Dritte nachvollziehbare Kalkulation für eine Kostenbeteiligung der planungsbegünstigten Person zu entwickeln, die sich insbesondere auf die Bedarfsdeckung von KITA- und Schulplätzen bezieht. Die von der Verwaltung diesbezüglich vorgeschlagene Kostenberechnung basiert auf der nachfolgenden grundsätzlichen Logik: I. Kosten für Kindertagesstätten (Konkrete Kostenkalkulation auf der Basis eines fiktiven Beispielprojektes siehe Anlage A) 1. Auf der Basis eines städtebaulichen Entwurfes wird die Anzahl der voraussichtlichen Wohneinheiten ermittelt. 2. Anhand eines statistischen Schlüssels werden aus der Zahl der Wohneinheiten die Kinder mit einem KITA Anspruch ermittelt. 3. Zur Ermittlung der Baukosten eines einzelnen KITA-Platzes gibt es in der Praxis durchaus eine Vielzahl verschiedener Möglichkeiten, z. B. Baukostenindex, interkommunaler Vergleich, etc.. Der hier von der Verwaltung vorgeschlagene Weg sieht vor, die durchschnittlichen Baukosten anhand von tatsächlich in Kerpen realisierten kommunalen Referenzprojekten festzulegen. 4. Neben den vg. Baukosten sind darüber hinaus die für die Realisierung einer KITA benötigten Grundstückskosten zu berücksichtigen. Der Grundstücksanteil eines KITA Platzes ergibt sich dabei aus dem Grundstücksbedarf einer KITA (Anforderung LVR) geteilt durch die Anzahl der Plätze. Im Interesse der Gleichbehandlung aller Investorinnen und Investoren wird vorgeschlagen, die im Rahmen der Kalkulation anzusetzenden Grundstückskosten projektspezifisch festzulegen. Als Grundlage hierfür wird der jeweils in Beschlussvorlage 103.18 Seite 2 der amtlichen Bodenrichtwertkarte ausgewiesene aktuelle Grundstückswert für in der unmittelbaren Nachbarschaft zum Plangebiet gelegene Grundstücksflächen als sach- und fachgerecht erachtet. 5. Die durch die Bauleitplanung kausal verursachten Einwohnerzuwächse beanspruchen die KITA statistisch durchschnittlich für etwa 6-7 Jahre. Es wird verwaltungsseitig davon ausgegangen, dass die KITA in der Regel eine ca. 3-fach höhere Betriebsdauer hat. Aus diesem Grund hat die jeweils Planungsbegünstigte Person die vorgenannten Kosten nur zu 1/3 zu tragen. 6. Die aktuellen durchschnittlichen Kosten für einen KITA-Platz belaufen sich demnach, je nach tatsächlicher Lage und der damit verbundenen Wertigkeit des Plangebietes, auf ca. 30.000 € - 35.000 €. II. Schulbaukosten (Konkrete Kostenkalkulation auf der Basis eines fiktiven Beispielprojektes siehe Anlage B) Die Berechnung der Schulbaukosten folgt grundsätzlich einer ähnlichen Logik. 1. Auf Basis eines städtebaulichen Entwurfes wird die Anzahl der voraussichtlichen Wohneinheiten ermittelt. 2. Anhand eines statistischen Schlüssels werden aus der Zahl der Wohneinheiten die „Schülerinnen und Schüler“ ermittelt. Die Betrachtung umfasst den Anteil der 6-9 aber auch den der 10-18 Jährigen** und ist somit nicht ausschließlich auf den Grundschulbereich beschränkt. 3. Zur Ermittlung der Kosten eines einzelnen „Schülerplatzes“ wird auf die BaukostenindexTabelle zurückgegriffen, da in der Kolpingstadt Kerpen keine aktuellen Referenzobjekte für eine Kostenbetrachtung zur Verfügung stehen. 4. Neben den vg. Baukosten sind darüber hinaus die für die Realisierung von Schulen benötigten Grundstückskosten zu berücksichtigen. Der Grundstücksanteil eines Schülerplatzes ergibt sich aus dem Grundstücksbedarf einer Schule geteilt durch die Anzahl der Schülerinnen und Schüler. Im Interesse der Gleichbehandlung aller Investorinnen und Investoren wird vorgeschlagen, die im Rahmen der Kalkulation anzusetzenden Grundstückskosten projektspezifisch festzulegen. Als Grundlage hierfür wird der jeweils in der amtlichen Bodenrichtwertkarte ausgewiesene aktuelle Grundstückswert für in der unmittelbaren Nachbarschaft zum Plangebiet gelegene Grundstücksflächen als sach- und fachgerecht erachtet. 5. Die planungsbegünstigte Person hat die Schulkosten nur zu 1/4 zu tragen, da die durch ihn hervorgerufenen Einwohnerzuwächse die Schule nur für etwa 10 Jahre beanspruchen, die Schule in der Regel aber eine ca. 4-fach höhere Betriebsdauer (ohne grundlegende Instandhaltung) hat. 6. Die aktuellen durchschnittlichen Kosten für einen Schulplatz belaufen sich demnach, je nach tatsächlicher Lage und der damit verbundenen Wertigkeit des Plangebietes, auf ca. 28.000 € - 30.000 €. Beschlussvorlage 103.18 Seite 3 Zusammenfassung: Die Verwaltung schlägt vor, ab sofort wie vorstehend beschrieben zu verfahren und die anfallenden Kosten für die soziale Infrastruktur KITA und Schulen in zukünftigen Bauprojekten auf der Grundlage der dargestellten Kostenkalkulationen konsequent von der planungsbegünstigten Person einzufordern. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt, insbesondere zu Art und Umfang der rechtssicher zu berücksichtigenden Infrastruktureinrichtungen und/oder zu den tatsächlich entstehenden Baukosten, nähere belastbare Erkenntnisse vorliegen, werden die Kostenkenngrößen entsprechend dynamisch fortgeschrieben. Gleichzeitig erfolgt rechtzeitig vorher eine Einbindung der politischen Gremien. Beschlussvorlage 103.18 Seite 4