Beschlussvorlage (Anlage 2: Erläuterung zur Planaufstellung)

Anlage 2: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 1 von 5 INHALT 1. Planungsanlass ....................................................................................................................... 2 2. Ziel und Zweck der Planung .................................................................................................... 2 3. Verfahren .................................................................................................................................. 2 4. Erläuterungen zum Plangebiet................................................................................................ 2 5. 4.1 Lage und Größe des Geltungsbereichs ......................................................................... 2 4.2 Bestehende Situation .................................................................................................... 3 Planungsvorgaben................................................................................................................... 4 5.1 Regionalplan ................................................................................................................. 4 5.2 Flächennutzungsplan .................................................................................................... 4 5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht ...................................................................................... 4 6. Städtebauliches Konzept ........................................................................................................ 4 8. Erschließung ............................................................................................................................ 5 9. 8.1 Verkehrliche Erschließung ............................................................................................ 5 8.2 Ruhender Verkehr ......................................................................................................... 5 8.3 Ver- und Entsorgung ..................................................................................................... 5 Immissionsschutz .................................................................................................................... 5 10. Altlasten und Kampfmittel ....................................................................................................... 5 10.1 Altlasten ...................................................................................................................... 5 10.2 Kampfmittel ................................................................................................................. 5 11. Städtebauliche Kennwerte ...................................................................................................... 5 Anlage 2: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 2 von 5 1. Planungsanlass Das Plangebiet liegt östlich des Stadtteilzentrums Horrem im Ortsteil Neu-Bottenbroich der Kolpingstadt Kerpen, es wird durch die sie umschließende Wohnbebauung geprägt. Im Süden und Osten grenzen unmittelbar Waldflächen an das Plangebiet. Das Plangebiet wird durch die Horremer Straße gequert. Auf dem Plangebiet besteht jeweils nördlich und südlich der Horremer Straße eine zweigeschossige Zeilenbebauung mit jeweils acht Wohneinheiten. Die vorhandene Bebauung stellt sich als mindergenutztes Wohnflächenpotenzial im Innenbereich des Siedlungskörpers dar und wird zur Nachverdichtung zurückgebaut. In der Kolpingstadt Kerpen besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen in Form von Wohnungseigentum und von günstigen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Kolpingstadt Kerpen ist überzeugt, dass sie insbesondere im Bereich der Mehrfamilienhausbebauung noch weitere Vorsorge treffen sollte. Durch die Schaffung neuen Wohnraums nach heutigen Standards wird sowohl im Hinblick auf die Wohnungszuschnitte als auch auf die energetische Ausstattung Sorge getragen und es werden insgesamt mit der Neubebauung unterschiedliche Nutzergruppen angesprochen. Die ERFTLAND plant 50% der Wohnungen als öffentlich geförderte Wohnungen zu erstellen. 2. Ziel und Zweck der Planung Die bestehende Zeilenbebauung stellt sich anhand der heutigen Wohnraumnachfrage als mindergenutzte Baufläche dar. Ziel der Planung ist es, durch den Rückbau der Bestandsbebauung die Neuschaffung von nachfrageorientierten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und somit eine Nachverdichtung im Innenbereich gemäß § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB zu erreichen und dem sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden Sorge zu tragen. Eine für den Standort angemessene bauliche Nutzung mit Wohngebäuden ist planerisches Ziel, welches sich auch aus dem Leitbild der Kolpingstadt Kerpen ableitet. Durch die Planung soll dem Bedarf an gut gelegenem Wohnraum in Form von Wohnungseigentum und von günstigen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in bereits erschlossenen Siedlungsbereichen Rechnung getragen werden. 3. Verfahren Der Bebauungsplan wird als "Bebauungsplan der Innenentwicklung" im Sinne des § 13a BauGB aufgestellt, da er dazu dient, bestehende, bereits bebaute Flächen einer sinnvollen und nachhaltigen Revitalisierung zuzuführen. Durch die Planung wird eine zulässige Grundfläche festgesetzt, die unterhalb des Schwellenwertes von 20.000 m² Grundfläche liegt. Durch den Bebauungsplan werden keine Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landesrecht unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr.7a BauGB genannten Schutzgüter sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht betroffen. Die Kolpingstadt Kerpen sieht daher die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Die durch die Planung bedingten Eingriffe gelten vor der planerischen Entscheidung als erfolgt bzw. zulässig. Für den Bebauungsplan wird demnach keine Umweltprüfung erfolgen. Ein Umweltbericht wird der Begründung nicht beigefügt. Gem. § 13a (2) BauGB gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1. BauGB. 4. Erläuterungen zum Plangebiet 4.1 Lage und Größe des Geltungsbereichs Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des Ortsteiles Neu-Bottenbroich und wird begrenzt im: Norden durch die bestehende Wohnbebauung am Ginsterweg Osten die bestehende Wohnbebauung am Ginsterweg bzw. forstwirtschaftliche Waldflächen Süden durch forstwirtschaftliche Waldflächen Westen die bestehende Wohnbebauung an der Horremer Straße Anlage 2: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 3 von 5 Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 3.300 m² umfasst in der Gemarkung Horrem in Flur 33 in Gänze die Flurstücke 85, 398 und 399 sowie teilweise Flurstück 55. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung zu entnehmen. 4.2 Bestehende Situation Das Plangebiet liegt in etwa 1,3 km Entfernung östlich des Stadtteilzentrums Horrem am östlichen Ortsrand des Ortsteils Neu-Bottenbroich der Kolpingstadt Kerpen. Das Plangebiet wird von der Horremer Straße gequert. Umliegend des Plangebietes schließt Wohnbebauung an, südlich und teilweise östlich grenzen unmittelbar Waldflächen an. Das Umfeld ist somit überwiegend wohnbaulich geprägt. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus einbis zweigeschossiger Einfamilienhausbebauung in offener Bauweise, sodass die Ortslage somit eine gleichmäßig niedrige Höhenausbildung darstellt. Ausschließlich die deutlich höhere Heilig-Geist-Kirche an der Habbelrather Straße prägt die Nachbarschaft und das Ortsbild. Vom Plangebiet etwa 600 m entfernt staffelt sich darüber hinaus an der Buchenhöhe eine großformatige Wohnanlage mit bis zu 10 Vollgeschossen auf. Das Straßenbild der Horremer Straße wird insbesondere durch Vorgartenzonen geprägt; straßenbegleitende Bäume sind vereinzelt auf privatem Grund zu finden. Auf dem Plangebiet befindet sich jeweils nördlich und südlich der Horremer Straße eine zweigeschossige Zeilenbebauung mit jeweils acht Wohneinheiten und Garagen; die baulichen Anlagen auf dem Plangebiet sollen zurückgebaut werden. Darüber hinaus besteht an der Horremer Straße eine Trafo-Station, die erhalten werden soll. Die Freibereiche sind zum Teil versiegelt und überwiegend als Wohngärten bzw. Gemeinschaftsgrün genutzt. Der Bestand bildet somit bereits heute eine bauliche Ausnahme zur von Einzel- und Doppelhäusern geprägten Umgebung. Die Bebauung fügt sich dennoch in Gesamtkubatur, Geschossigkeit und Dachform in die Umgebung ein. Entlang der Horremer Straße übernimmt der Bestand durch die abrupt changierende Straßenflucht der Bebauung und der Einzelbäume eine dominierende, torbildende Funktion im Übergangsbereich von Waldfläche zu Siedlungsfläche. In etwa 400 m Luftlinie befindet sich nördlich des Plangebiets eine Mülldeponie an der Buchenhöhe und in etwa 600 m Luftlinie ein Industriegebiet entlang der Josef-Bitschnau-Straße. Dort verläuft die Eisenbahntrasse Köln-Aachen mit dem Anschluss an den überregionalen ÖPNV am Bahnhof Horrem in etwa 1,2 km Entfernung. Über die Bundesautobahn A 4 Köln-Aachen und A 61 Mönchengladbach-Koblenz besteht ebenfalls Anschluss an das überregionale Straßennetz. In rund 350 m Entfernung liegt die Bushaltestelle „Neu-Bottenbroich“ mit Anbindung an den Bahnhof Horrem und nach Frechen. Das Umfeld bietet infrastrukturell vielfältige Angebote. So sind unweit des Plangebietes Schulen an der Schiefbahn vorzufinden, etwa das Adolf-Kolping-Berufskolleg, die Gemeinschaftsgrundschule „Clemensschule“, die Mädchen-Realenschule „Mater Salvatoris“ sowie die Gemeinschaftshauptschule Horrem. Zudem sind nahe des Plangebiets eine Kindertagesstätte sowie der Waldkindergarten „Wurzelkinder“ vorhanden, weitere Kindergärten und Kindertagesstätten sind im übrigen Stadtteil vorhanden. An der Habbelrather Straße befindet sich fußläufig in Waldlage ein Kinderspielplatz, sodass das Angebot an sozialer Interaktion für Kinder und Kleinkinder im öffentlichen Raum ortsnah gedeckt ist. Ausgiebige Freizeitmöglichkeiten sind ortsnah ebenfalls vorhanden. So bieten z.B. Tennis- und Fußballplätze vielfältige, institutionalisierte Sportaktivitäten; zur Naherholung dienen darüber hinaus die unmittelbar angrenzenden Waldflächen sowie nahegelegen das Naturschutzgebiet Parrig, der Boisdorfer See und der Königsdorfer Forst. Vereinzelt sind in Neu-Bottenbroich Angebote zur Nahversorgung vorzufinden; weitere Einkaufsmöglichkeiten und auch kulturelle bzw. soziale Einrichtungen befinden sich in den Stadtteilzentren in Horrem und Sindorf sowie in den nahegelegenen Stadtzentren Kerpen, Bergheim und Frechen. Anlage 2: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 4 von 5 5. Planungsvorgaben 5.1 Regionalplan Der gültige Regionalplan der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Köln, stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Ziele der Raumordnung werden somit berücksichtigt. 5.2 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Kolpingstadt Kerpen sind die Flächen des Geltungsbereiches als Wohnbaufläche dargestellt. Die beabsichtigte Nutzung des Plangebietes lässt sich daher vollständig aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Kolpingstadt Kerpen entwickeln. Südlich und östlich angrenzend zum Plangebiet sind „Flächen für die Landwirtschaft/Wald“ sowie ein Landschaftsschutzgebiet eingetragen. 5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht Für das Plangebiet nördlich der Horremer Straße besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Planungen in diesem Bereich richten sich bisher nach § 34 BauGB. Um die Entwicklung des Gebietes planungsrechtlich vorzubereiten, soll ein Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Im Bereich südlich der Horremer Straße liegt der Bebauungsplan TÜ Nr. 180 „Eichen- / Buchenweg“ aus dem Jahre 1981 vor. Dieser setzt ein Reines Wohngebiet mit einer Bebauung mit zwei Vollgeschossen in offener Bauweise und einer GRZ mit 0,4 sowie einer GFZ von 0,8 fest und sichert somit planungsrechtlich die bereits vor 1981 bestehende Zeilenbebauung südlich der Horremer Straße. Unmittelbar südlich bzw. östlich an das Plangebiet angrenzend sind Flächen für die Forstwirtschaft sowie ein Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Nordöstlich des Plangebietes grenzt der Bebauungsplan TÜ Nr. 7 aus dem Jahre 1983 an. Auch dieser setzt für die Umgebung am Ginsterweg ein Reines Wohngebiet mit einer Bebauung mit bis zu zwei Vollgeschossen in offener Bauweise und einer GRZ von 0,4 fest. 6. Städtebauliches Konzept Das Konzept sieht jeweils nördlich und südlich der Horremer Straße an Stelle des Bestandes eine zueinander versetzte Riegel-Bebauung vor. Die Gebäude werden mit zwei Vollgeschossen zuzüglich gestaffeltem Geschoss und Flachdach bzw. flach geneigtem Dach vorgesehen. Es werden insgesamt etwa 28 teils barrierefreie Wohneinheiten mit Zwei- bis Vier-ZimmerWohnungen projektiert. Darüber hinaus sollen 50 % der geplanten Wohneinheiten als öffentlichgeförderter Wohnraum geschaffen werden. Somit wird eine soziale Durchmischung mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen für unterschiedliche Klientele angeboten, sodass der Nachfrage nach Wohnungseigentum und nach günstigen Mietwohnungen im Mehrgeschosswohnungsbau für unterschiedliche Nutzergruppen Rechnung getragen wird. Die Höhenentwicklung der Bebauung nimmt die Trauf- bzw. Firsthöhen der Umgebung sowie der bestehenden Zeilenbebauung auf. Zur Ermöglichung der Wohnraumnachverdichtung entsprechend der heutigen Wohnraumnachfrage stellt sich die Neuplanung im Vergleich zum Bestand in der Grundfläche größer dar. Zur Unterbringung der erforderlichen privaten Stellplätze werden teilweise Stellplätze im Erdgeschoss direkt am Gebäude vorgesehen. Dabei rückt jeweils die zur Horremer Straße liegende Bebauung hälftig ein, sodass die oberen Geschosse über die Stellplätze hinauskragen. Der städtebauliche Entwurf sieht entgegen der Bestandssituation einen baulichen Versatz und somit eine kleinteilige Auflockerung der Wohngebäude zum von Einzel- und Doppelhäusern geprägten Umfeld vor. Gleichzeitig wird die städtebauliche Geste der jetzigen Zeilenbebauung als signifikante Torsituation im Übergangsbereich von Siedlung zu Wald aufrechterhalten und weiter gestärkt. Die Höhenentwicklung der Planbebauung reagiert auf die umliegend vorhandene Bebauung, indem das jeweils oberste Geschoss zurückgestaffelt wird. Anlage 2: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 5 von 5 7. Erschließung 7.1 Verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist über die Horremer Straße bereits gesichert. 7.2 Ruhender Verkehr Der ruhende Verkehr wird im Plangebiet auf den privaten Grundstücken untergebracht. Es wird im städtebaulichen Entwurf ein privater Stellplatz pro Wohneinheit ermöglicht. Hierfür werden im Nahbereich zur Horremer Straße private Stellplätze zur Verfügung gestellt. Weitere öffentliche Parkmöglichkeiten für z.B. Besucherverkehre bestehen entlang der Horremer Straße. Im Vergleich zum Bestand ist eine wesentliche Mehrbelastung auf die Umgebung nicht zu erwarten. 7.3 Ver- und Entsorgung Das auf dem Plangebiet anfallende Niederschlagswasser ist im Sinne des § 55 Wasserhaushaltsgesetzt (WHG) i.V.m. § 44 Landeswassergesetz (LWG NRW) zu beseitigen. Da das Plangebiet nicht erstmals bebaut und versiegelt ist, kann die Niederschlagswasserbeseitigung per Anschluss an das vorhandene Kanalnetz erfolgen. 8. Immissionsschutz Wesentliche Lärmimmissionen von der angrenzenden Horremer Straße auf das Plangebiet können aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens ausgeschlossen werden. Eine Lärmbelastung durch die nahegelegene Bundesautobahn A 4 ist gemäß der Umgebungslärmkartierung des Landes nicht zu erwarten. Dagegen ist das nördliche Plangebiet in Teilen gemäß Kartierung des Eisenbahn-Bundesamtes für Schienenverkehrslärm einer Belastung von tags bis zu 60 dB(A) bzw. nachts bis zu 55 dB(A) ausgesetzt. Die Lärmauswirkungen durch die Planung auf die Umgebung sind durch die geringfügig erzeugten Mehrverkehre als nicht beachtlich einzustufen. 9. Altlasten und Kampfmittel 9.1 Altlasten Nach derzeitigem Kenntnisstand liegen keine Anhaltspunkte für Altlasten, Verdachtsflächen, Altablagerungen oder schädliche Bodenveränderungen vor. 9.2 Kampfmittel Zum derzeitigen Verfahrensstand liegen keine Angaben über Kampfmittel im Plangebiet vor. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB wird die Bezirksregierung – Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) – am Verfahren beteiligt. 10. Städtebauliche Kennwerte Geltungsbereich (Bruttobauland) Haan, den 06.03.2018 Dipl.-Ing. Kadir Özbölük ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH ca. 3.300 m²