Beschlussvorlage (Anlage 3: Qualifizierung des Investorenprojektes)

Anlage 3: Qualifizierung des Investorenprojektes Seite 1 von 5 Bezeichnung Gewerbegebiet Kerpen Sindorf, Hüttenstraße (BP SI 368) Lage: Sindorf Größe: 15,5 ha davon ca. 5,0 ha Neuentwicklung Wohneinheiten / Wohnformen: / Infrastrukturkostenanteil zu v. g. Wohneinheiten KITA Grundschule / / Bodenordnung: privat Bodenmanagement: / Planungsrecht: BP Änderung erforderlich Sonstiges: siehe Erläuterung Büro Raumplan vom 7.Februar 2018 Hinweis: Das folgende, der Verwaltung vorliegende Konzept basiert auf einem Vorentwurf des Büro Wilberg und Partner v. 11/ 2017 Anlage 3: Qualifizierung des Investorenprojektes Seite 2 von 5 Konzeptbeschreibung: Begründung zur (Konzeptbeschreibung des Investors vom 07.02.2018) Die Qualifizierung bezieht sich ausschließlich auf den gewerblichen Teilbereich (GE B´Plan1), der allerdings - aufgrund möglicher Emissionen - die zukünftig angrenzende Wohnnutzung auf der Teilfläche (WA B`Plan 2) und dem Vogelrutherfeld zu berücksichtigen hat. Bei der Abgrenzung des B-Planes sind die Bebauungspläne SI 250 (K39n) incl. Lärmschutzeinrichtungen und der Bebauungsplan 301(Jugendzentrum) in ihrer heutigen Darstellung zu berücksichtigen. Der nördlich der Hüttenstraße liegende Teilbereich wird derzeit vom Bebauungsplan SI 19a abgedeckt. Aufgrund der zukünftig geplanten, schutzbedürftigen Wohnnutzung im angrenzenden Bereich WA B`Plan 2 ist der Bebauungsplan hinsichtlich der schalltechnischen Konflikte zu überarbeiten. Der südlich der Hüttenstraße liegende Teilbereich umfasst eine planungsrechtliche Neuausweisung einer gewerblichen Baufläche westlich der ehem. Glashütte, als auch die planungsrechtliche Sicherung/ Ergänzung der bestehenden Nutzung Anlage 3: Qualifizierung des Investorenprojektes Seite 3 von 5 A.) Städtebauliche Bewertung: Durch den Neubau der Autobahnanschlussstelle „Elsdorf“ hat der Ortsteil Sindorf einen neuen westlichen Ortseingang erhalten, der primär durch eine gewerbliche bzw. industrielle Nutzung mit großen Baukörpern geprägt ist. Nach Auffassung der Verwaltung sollte der in Rede stehende Bebauungsplan in besonderem Maße den Übergang von der gewerblichen Nutzung zur kleinteilig geprägten Wohnbebauung und dem Ortszentrum aufgreifen und berücksichtigen. Das der Verwaltung vorliegende Konzept sieht einen „westlichen“ Baukörper mit einer Breite von 230m, einer Höhe von 14m und einer Bruttogeschossfläche von ca. 30.000m² vor. Der „östlich“ angrenzende Baukörper (Neubau St. Gobain) ist derzeit nicht näher beschrieben. Um das v.g. Ziel zu erreichen sollte nach Auffassung der Verwaltung   eine gegliederte Fassadengestaltung ein abgestimmtes Farbkonzept, sowie für den gesamten Bebauungsplan  eine zurückhaltende Verwendung von Werbe- und Hinweistafeln festgeschrieben werden. Die max. Grundflächenzahl sollte 0,8 (80%) betragen und ein mind.20%iger Grünanteil festgesetzt werden. Funktionell bedingt orientieren sich die Anlieferungsbereiche (drei Rampen für 15 LKW) und deren Rangierflächen zur Hüttenstraße. Um die prägende Wirkung dieser Bereiche im Sinne der v.g. Anlage 3: Qualifizierung des Investorenprojektes Seite 4 von 5 Zielsetzung zu „entschärfen“ sollte beidseitig der Hüttenstraße  eine hohe, teilweise blickdichte Begrünung ggf. begrünte Wälle festgesetzt werden. Zur Realisierung dieser Flächen muss die Tiefe der Baukörper allerdings reduziert werden. Zu A.) Empfehlung der Verwaltung: Der Investor sollte das Konzept hinsichtlich der v.g. Ziele überarbeiten und die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan festschreiben. _________________________________________________________________________ B.) Erschließung Laut Konzeptdarstellung ist das Vorhaben über zwei unabhängige 25,0 m bzw. 10,0 m breite Ein- und Ausfahrten an die Hüttenstraße angebunden. Die Hüttenstraße selbst ist zu ertüchtigen, insbesondere ist die fehlende Nebenanlage auf der Südseite zu ergänzen. Zusätzlich ist ein Konzept zur Führung des Radverkehrs entlang der Hüttenstraße zu erarbeiten und baulich umzusetzen. Vorhandene Bushaltestellen sind barrierefrei zu gestalten, hierzu gehören auch Fahrgastunterstände. Zur Dimensionierung der Verkehrsanlage Hüttenstraße sind vorhandenen Richtlinien zu berücksichtigen. Die Umsetzung von baulichen Maßnahmen wird über vertragliche Vereinbarungen (Erschließungsvertrag) geregelt. Inwieweit die übrigen Anlieger sich an den Herstellungskosten beteiligen müssen ist noch zu klären. Zu B.) Empfehlung der Verwaltung: Der Vorhabenträger soll beauftragt werden die o.g. Anforderungen im Rahmen einer Vorentwurfsplanung zur Ertüchtigung der Hüttenstraße zu konkretisieren _________________________________________________________________________ C.) Weiteres Vorgehen Um die Grundlage für eine maßvolle Erweiterung von gewerblichen Ansiedlungen im Bereich des gewerblichen geprägten Bereichs der Hüttenstraße zu schaffen und eine planungsrechtliche Grundlage für den erforderlichen Regelungsbedarf bezüglich des Nutzungskonfliktes Gewerbe/Wohnen zu schaffen, empfiehlt die Verwaltung die Aufstellung des Bebauungsplanes SI 368 „Gewerbegebiet Hüttenstraße“. Zu C.) Empfehlung der Verwaltung: Der Aufstellungsbeschluss sollte für die Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Verkehr am 19.06.2018/Stadtrat am 04.07.2018 vorbereitet werden (s. Verwaltungsvorlage Drs.-Nr.: 128.18 – Zeitplan 2018). Anlage 3: Qualifizierung des Investorenprojektes Seite 5 von 5 Hinweis auf Verträge Mit dem Vorhabenträger sind im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes nach derzeitigem Kenntnisstand folgende Verträge abzuschließen:   zum Aufstellungsbeschluss: Städtebaulicher Vertrag (Planungsvereinbarung), Kostentragung aller Planungsleistungen durch Vorhabenträger zum Offenlagebeschluss: Erschließungsvertrag (Umbaumaßnahmen Ertüchtigung Hüttenstraße), Kostenübernahmevereinbarung für externe Ausgleichsmaßnahmen aus dem Ausgleichsflächenpool der Kolpingstadt Kerpen