Beschlussvorlage (Vorentwurfsbegründung)

Bebauungsplan 55C Am Giezenbach, Erftstadt-Köttingen Begründung zum Vorentwurf Stand: 28.3.2018 Seite: 1 Inhaltsverzeichnis 1. Planungsanlass und Planungsziele .......................................................................................... 3 2. Lage und Umgebung ............................................................................................................... 3 3. Rechtliche Grundlagen ............................................................................................................ 4 4. Flächennutzungsplan ............................................................................................................... 5 5. Rechtskräftiger Bebauungsplan 55B ........................................................................................ 6 5.1 Geltungsbereich .................................................................................................................... 6 5.2 Bestand / Derzeitige Nutzung ................................................................................................ 6 5.3 Planungsrechtliche Situation ................................................................................................. 7 5.4 Immissionen .......................................................................................................................... 7 6. Planungskonzepte / - alternativen ............................................................................................ 8 6.1. Erläuterung des Planungskonzeptes Variante A ................................................................. 10 6.2. Art und Maß der baulichen Nutzung Variante A .................................................................. 10 6.3. Erläuterung des Planungskonzeptes Variante B ................................................................. 10 6.4. Art und Maß der baulichen Nutzung Variante B .................................................................. 11 6.5. Bauabschnitte..................................................................................................................... 11 6.6. Immissionsschutz ............................................................................................................... 11 7. Beschlussfassung .................................................................................................................. 12 Seite: 2 1. Planungsanlass und Planungsziele Die Tiefbaufirma Canönde betreibt auf dem Grundstück Am Giezenbach ein Tiefbauunternehmen mit regelmäßigem LKW- und Baumaschinenverkehr. Auf den östlichen Nachbargrundstücken befindet sich neben ehemaligen und teilweise nicht mehr betriebenen Gewerbebetrieben je das Wohnhaus der (ehemaligen) Firmeninhaber. Die Wohnhäuser waren ursprünglich als Betriebsleiterwohnung genehmigt. Die Betriebe sind allerdings nicht mehr tätig. Aktuell werden sie, ebenso wie die westlich angrenzenden Grundstücke, zu Wohnzwecken genutzt. Aus Platzgründen wird die Firma Canönde kurzfristig ihren Betrieb in den WirtschaftsPark Erftstadt verlagern, wodurch das Firmengrundstück für eine Umnutzung zur Verfügung steht. Aufgrund der nördlich und westlich angrenzenden Wohnbauflächen ist eine Nutzung als Wohngebiet städtebaulich sinnvoll. Zudem besteht bei der Stadt Erftstadt erheblicher Bedarf an Wohnungen. Mit dem Bebauungsplan 55C soll nunmehr die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Wohnbebauung geschaffen werden. 2. Lage und Umgebung Das Gebiet liegt an der Straße Am Giezenbach im Stadtteil Köttingen der Stadt Erftstadt. Es wird südlich und östlich begrenzt durch die Straße Am Giezenbach, westlich und nördlich durch die angrenzende dreigeschossige Wohnbebauung der Hubert-Rüttger-Straße. Seite: 3 3. Rechtliche Grundlagen BauGB Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der zuletzt geänderten Fassung. BauNVO Es gilt die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786)" in der zuletzt geänderten Fassung. PlanzV Es ist die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung) vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) anzuwenden. BauO NRW Es gilt die Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) vom 9. November 1999 (GV. NRW. S. 622) in der zuletzt geänderten Fassung. LNatSchG Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) vom 13. April 2016 (MBl. NRW. S. 244) in der zuletzt geänderten Fassung. UVPG Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom vom 15. November 2016 (GV. NRW. S. 934) in der zuletzt geänderten Fassung. FNP Der Flächennutzungsplan (FNP 1999) wird im Zuge der Berichtigung angepasst. LImschG Gesetz zum Schutz vor Luftverunreinigungen, Geräuschen und ähnlichen Umwelteinwirkungen (Landes-Immissionsschutzgesetz) (SGV. NRW.) mit Stand vom 16.12.2017 in der zuletzt geänderten Fassung. Seite: 4 4. Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1999 ist der Bereich als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Da die Planung im Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) liegt und eine Nutzung der Fläche als Wohngebiet Seite: 5 aufgrund der im Norden und Westen angrenzenden Wohnbebauung städtebaulich sinnvoll ist, wird von der jetzigen Darstellung abgewichen und der FNP im Zuge der Berichtigung angepasst. 5. Rechtskräftiger Bebauungsplan 55B 5.1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes 55B umfasst mehrere Flurstücke. Es handelt sich um den Flur 6 und die Flurstücks- Nrn. 239, 240, 241, 275, 279, 278, 280, 373, 387, 386, 435, 436, 437, 514, 515, 517, 518 und 519. Die Grundstücke haben mehrere Eigentümer, wobei die Flurstücks-Nrn. 275, 279, 373, 435, 436, 437, 514, 515, 517, 518 und 519 einem Eigentümer gehören. 5.2 Bestand / Derzeitige Nutzung Die betroffene Fläche ist im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 55B vom 6.4.2009 im nördlichen sowie westlichen Bereich als Mischgebiet (MI) und im Süden als Gewerbegebiet (GE1) ausgewiesen. Die Flurstücks-Nrn. 275, 279, 373, 435, 436, 437, 514, 515, 517, 518 und 519 werden aktuell durch ein Tiefbauunternehmen (Canönde Tiefbau GmbH) genutzt. Seite: 6 Die übrigen Flurstücke wurden zu früherer Zeit durch zwei Betriebe gewerblich genutzt, allerdings sind die Betriebe nicht mehr aktiv. Lediglich die ehemaligen Betriebsleiterwohnungen werden noch von den ehemaligen Firmeninhabern bewohnt. Im Bereich des Mischgebiets ist die nördliche Fläche mit einem zweigeschossigen Bürogebäude mit angrenzender offener Lagerhalle bebaut. Die westlichen Mischgebietsflächen unterliegen der Wohnnutzung. Auf der südlichen Fläche im GE befindet sich derzeit in einem zweigeschossigen Baukörper eine Mischnutzung aus Lagerhallen, Werkstätten und Büro. Entlang der westlichen Grenze sind offene Stellplätze angeordnet. Das Grundstück ist mit einer ca. 2,00 m hohen Zaunanlage eingefriedet. Die Topografie des Geländes ist eben. 5.3 Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet liegt im Bereich des Gewerbegebiets Köttingen. Dies ist geprägt von unterschiedlichen Gewerbebetrieben mit teilweise betrieblichen Verwaltungen und einem ausgeprägten LKW-Verkehr. Nach Norden und Westen schließt ein allgemeines Wohngebiet (WA) an. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 55B der Stadt Erftstadt ist mit dem Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplanes 55C identisch. Die Gebäudehöhe ist teilweise begrenzt. Im MI ist eine offene Bebauung, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Eine Geschossflächenzahl ist nicht festgesetzt. Im Teil des GE1 ist eine offene Bebauung, eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschossflächenzahl von 1,6 festgesetzt. Die Bebauung ist auf zwei Vollgeschosse beschränkt. Die überbaubare Fläche wird durch eine zur Straße Am Giezenbach südlich und östlich straßenparallel geführte Baugrenze begrenzt. 5.4 Immissionen Auf das Plangebiet wirken vom Straßenverkehr und den südlich liegenden Gewerbebetrieben Schallimmissionen ein, die die zulässigen Grenzwerte entlang der Straße Am Giezenbach überschreiten. Die Planung wird durch einen Fachingenieur für Immissionsschutz begleitet. Es wird sichergestellt, dass die zulässigen Grenzwerte für ein Allgemeines Wohngebiet durch bauliche Maßnahmen („architektonische Selbsthilfe“, Schallschutzwand) eingehalten werden. Das städtebauliche Konzept ist so ausgerichtet, dass keine unmittelbaren Einschränkungen der gewerblichen Nutzungen für die südlich von der Straße Am Giezenbach angesiedelten Gewerbebetriebe entstehen. Seite: 7 6. Planungskonzepte / - alternativen Konzept Variante A – Riegel, zwei Geschosse Seite: 8 Konzept Variante B – grüner Innenbereich, Punkthäuser und Riegel, drei Geschosse Seite: 9 6.1. Erläuterung des Planungskonzeptes Variante A Der städtebauliche Entwurf (Variante A) berücksichtigt die Immissionssituation, indem die vordere Baukörperreihe mit seitlichen Anbauten versehen wird, die eine Hofsituation entstehen lassen. Hiermit wird der Schall aus dem Innenbereich abgeschirmt. Es sollen Grundrisslösungen mit „durchgesteckten“ Wohnungen entstehen. Zur Straße sind passive bauliche Schallschutzmaßnahmen vorgesehen. Die Wohnungen im Staffelgeschoss der vorderen Gebäudezeile orientieren sich zum rückwärtigen (ruhigen) Grundstücksteil. Entlang der Straße Am Giezenbach wird eine ca. 2,50 m hohe Schallschutzwand mit integrierten Tiefgaragenzufahrten und Fahrradstellplätzen angeordnet, so dass im Erdgeschoss immissionsrechtlich eine Wohnnutzung nach Süden möglich wird. Die zweite und dritte Zeile der geplanten Wohnbebauung sind von den Schallimmissionen nicht betroffen. Die im westlichen Bereich des Plangebiets gelegenen Flächen bleiben vom Bebauungskonzept unberührt. Durch die Umwandlung des Gebiets in ein allgemeines Wohngebiet (WA) und somit Sicherung der jetzigen Nutzung, tritt eine Verbesserung für die Eigentümer ein. 6.2. Art und Maß der baulichen Nutzung Variante A Für das Plangebiet werden folgende Planungsziele angestrebt:  Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet (WA)  Festsetzung einer zweigeschossigen Bebauung  Festsetzung einer GRZ von 0,4  Festsetzung einer GFZ von 1,0 6.3. Erläuterung des Planungskonzeptes Variante B Der städtebauliche Entwurf (Variante B) geht von einer Dreigeschoßigkeit der Gebäude aus. Dies erlaubt im Innenbereich eine großzügige private Grünfläche mit Kinderspielplatz. Die Immissionssituation entspricht der Variante A, wobei die Dreigeschossigkeit Vorteile für die hinteren Gebäude bringt, da die Abschirmung zur Straße höher ausfällt. Es sollen Grundrisslösungen mit „durchgesteckten“ Wohnungen entstehen. Zur Straße sind passive bauliche Schallschutzmaßnahmen vorgesehen. Die Wohnungen im Staffelgeschoss der vorderen Gebäudezeile orientieren sich zum rückwärtigen (ruhigen) Grundstücksteil. Entlang der Straße Am Giezenbach wird eine ca. 2,50 m hohe Schallschutzwand mit integrierten Tiefgaragenzufahrten und Fahrradstellplätzen angeordnet, so dass im Erdgeschoss immissionsrechtlich eine Wohnnutzung nach Süden möglich wird. Die Schallschutzwand wird angeböscht und teilweise begrünt. Seite: 10 Die zweite und dritte Reihe der geplanten Wohnbebauung sind von den Schallimmissionen nicht betroffen. Die im westlichen Bereich des Plangebiets gelegenen Flächen bleiben vom Bebauungskonzept unberührt. Durch die Umwandlung des Gebiets in ein allgemeines Wohngebiet (WA) und somit Sicherung der jetzigen Nutzung, tritt eine Verbesserung für die Eigentümer ein. 6.4. Art und Maß der baulichen Nutzung Variante B Für das Plangebiet werden folgende Planungsziele angestrebt:  Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet (WA)  Festsetzung einer zweigeschossigen Bebauung  Festsetzung einer GRZ von 0,4  Festsetzung einer GFZ von 1,0 6.5. Bauabschnitte Das Bebauungskonzept trägt der Eigentumssituation Rechnung, indem es auf drei Bauabschnitte abstellt, die die zugrunde liegenden Eigentumsverhältnisse sowie erforderlichen immissionsschutzrechtlichen Vorgaben berücksichtigen. Insgesamt entstehen, je nach Planungsvariante, ca. 76 bis 87 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe, wovon der Großteil (ca. 45 WE) auf den 1. Bauabschnitt entfällt. 1. Bauabschnitt 2. Bauabschnitt 3. Bauabschnitt 6.6. Immissionsschutz Das Verfahren wird durch einen Sachverständigen für Immissionsschutz begleitet. Es haben bereits Voruntersuchungen stattgefunden, die bei der Entwicklung des Bebauungskonzeptes berücksichtigt wurden. Das Bebauungskonzept wird mit dem Sachverständigen abschließend noch abgestimmt. Seite: 11 7. … Seite: 12 Beschlussfassung