Daten
Kommune
Kall
Größe
92 kB
Datum
03.07.2018
Erstellt
22.06.18, 18:07
Aktualisiert
22.06.18, 18:07
Stichworte
Inhalt der Datei
Gemeinde Kall
Vorlagen-Nr.
Sitzungstermin
Der Bürgermeister
154/2018
03.07.2018
Vorlage erstellt:
22.06.2018
Federführung:
2.1
An den
Rat
mit der Bitte um
X
TL:
SB:
öffentliche Sitzung
Bürgermeister Esser
Bürgermeister Esser
Beschlussfassung
Mitzeichnung durch
Fassung eines Empfehlungsbeschlusses an den
Bürgermeister
Kenntnisnahme
Allg. Vertreter
Haushaltsmäßige Auswirkungen:
X
Teamleiter/in
Vorlage berührt nicht den Haushalt.
Mittel verfügbar bei
Euro
Sachbearbeiter/in
über-/außerplanmäßige Aufwendungen/
Auszahlungen erforderlich bei PSK
Deckung erfolgt durch PSK
Euro
Kämmerer, wenn haushaltsrechtl. Auswirkungen:
TOP 12
Bebauung Bahnhofsvorplatz
Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung verstärkt ihre Bemühungen, die Errichtung eines Geschäftshaus Süd durch private Investoren zu realisieren.
Die Verwaltung wird beauftragt, in Abstimmung mit den beteiligten Behörden den Entwurf einer
Änderung der Gestaltungssatzung vorzubereiten und dem Fachausschuss in seiner Sitzung am
11.09.2018 vorzulegen.
Sachdarstellung:
Auf die Bestimmungen des § 107 GO NRW zur wirtschaftlichen Betätigung von Kommunen wird
verwiesen, insb. auf den öffentlichen Zweck gem. Abs. 1. Ziffer 1, der im Falle der Errichtung von
Ladenlokalen nicht gegeben ist. Für die Tiefgaragenplätze in Nähe öffentlicher Räume (Bahnhofsumfeld, Bahnhofstr., Hindenburgstr.) kann dies angenommen werden. Für die Umsetzung
von Immobilienprojekten im kommunalen Bereich bestehen andernorts in NRW mit z.B. Liegenschafs- oder Stadtentwicklungsgesellschaften GO-kompatible Organisationsformen, sofern § 108
GO NRW beachtet wird Derartiges steht in der Gemeinde Kall derzeit nicht zur Verfügung.
Selbst wenn diese rechtlichen Grenzen nicht bestünden, wirft auch eine betriebswirtschaftliche
Betrachtung zahlreiche Fragen auf. Der Baumarkt – Haupt- und Nebengewerke - ist derzeit
überhitzt. Während private Bauherren oder –träger durch direkte Verhandlungen mit den Firmen
bessere Konditionen aushandeln können, wirken die Ausschreibungsverfahren der öffentlichen
Hand aktuell eher preistreibend. Häufig gehen keine oder preislich prohibitive Angebote ein, siehe hierzu auch die aktuelle Presseberichterstattung.
Für eine Kommune ist daher aktuell mit spezifischen Baukosten über € 2.500,- je qm Nutzfläche
zu rechnen. Ein potenzieller Käufer von (Teil-)Flächen orientiert sich jedoch am Ertragswert. Bei
einem Preis von z.B. € 2.600,-/qm und einer in Kall realisierbaren Kaltmiete von € 9,-/qm/Monat
Vorlagen-Nr. 154/2018
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(netto) ergibt sich eine statische Rendite von knapp 4,2 %. Beträgt die Renditeerwartung eines
Käufers z.B. statisch 6 %, ergibt sich ein Ertragswert/Kaufpreis von lediglich € 1.800,-.
Sollte dies dazu führen, dass das Objekt ganz oder teilweise nicht weiterveräußert werden kann,
müsste die Gemeinde als Vermieter auftreten und die Bewirtschaftung übernehmen. Neben einer
weiteren Kollision mit § 107 GO NRW – wegen der Betätigung an sich und wegen der geringen
Rendite - und dem häufig schwierigen Miteinander im Teileigentum sprechen hiergegen fehlende
personelle Ressourcen in der Verwaltung.
In jedem Fall wird steuerlich ein Betrieb gewerblicher Art (BgA) begründet, welcher einen Beratungsbedarf auslöst. An sich begrüßenswerte Veräußerungsgewinne würden eine Ertragssteuerbelastung auslösen (Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer), wenngleich dieser Fall unwahrscheinlich ist. Einem BgA „Errichtung und Verkauf GH Süd“ würde ggfs. eine weiterer folgen („Bewirtschaftung GH Süd“).
Die Senkung der Anforderungen an die Gebäude (Achsen, Schenkellängen) durch Änderung der
Gestaltungssatzung eröffnet Möglichkeiten, auch in Investitionen in kleinerem Umfang vorzunehmen und damit den Kreis der interessierten Investoren zu erweitern.