Allgemeine Vorlage (Bebauung Bahnhofsvorplatz)

Daten

Kommune
Kall
Größe
92 kB
Datum
03.07.2018
Erstellt
22.06.18, 18:07
Aktualisiert
22.06.18, 18:07
Allgemeine Vorlage (Bebauung Bahnhofsvorplatz) Allgemeine Vorlage (Bebauung Bahnhofsvorplatz)

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Gemeinde Kall Vorlagen-Nr. Sitzungstermin Der Bürgermeister 154/2018 03.07.2018 Vorlage erstellt: 22.06.2018 Federführung: 2.1 An den Rat mit der Bitte um X TL: SB: öffentliche Sitzung Bürgermeister Esser Bürgermeister Esser Beschlussfassung Mitzeichnung durch Fassung eines Empfehlungsbeschlusses an den Bürgermeister Kenntnisnahme Allg. Vertreter Haushaltsmäßige Auswirkungen: X Teamleiter/in Vorlage berührt nicht den Haushalt. Mittel verfügbar bei Euro Sachbearbeiter/in über-/außerplanmäßige Aufwendungen/ Auszahlungen erforderlich bei PSK Deckung erfolgt durch PSK Euro Kämmerer, wenn haushaltsrechtl. Auswirkungen: TOP 12 Bebauung Bahnhofsvorplatz Beschlussvorschlag: Die Verwaltung verstärkt ihre Bemühungen, die Errichtung eines Geschäftshaus Süd durch private Investoren zu realisieren. Die Verwaltung wird beauftragt, in Abstimmung mit den beteiligten Behörden den Entwurf einer Änderung der Gestaltungssatzung vorzubereiten und dem Fachausschuss in seiner Sitzung am 11.09.2018 vorzulegen. Sachdarstellung: Auf die Bestimmungen des § 107 GO NRW zur wirtschaftlichen Betätigung von Kommunen wird verwiesen, insb. auf den öffentlichen Zweck gem. Abs. 1. Ziffer 1, der im Falle der Errichtung von Ladenlokalen nicht gegeben ist. Für die Tiefgaragenplätze in Nähe öffentlicher Räume (Bahnhofsumfeld, Bahnhofstr., Hindenburgstr.) kann dies angenommen werden. Für die Umsetzung von Immobilienprojekten im kommunalen Bereich bestehen andernorts in NRW mit z.B. Liegenschafs- oder Stadtentwicklungsgesellschaften GO-kompatible Organisationsformen, sofern § 108 GO NRW beachtet wird Derartiges steht in der Gemeinde Kall derzeit nicht zur Verfügung. Selbst wenn diese rechtlichen Grenzen nicht bestünden, wirft auch eine betriebswirtschaftliche Betrachtung zahlreiche Fragen auf. Der Baumarkt – Haupt- und Nebengewerke - ist derzeit überhitzt. Während private Bauherren oder –träger durch direkte Verhandlungen mit den Firmen bessere Konditionen aushandeln können, wirken die Ausschreibungsverfahren der öffentlichen Hand aktuell eher preistreibend. Häufig gehen keine oder preislich prohibitive Angebote ein, siehe hierzu auch die aktuelle Presseberichterstattung. Für eine Kommune ist daher aktuell mit spezifischen Baukosten über € 2.500,- je qm Nutzfläche zu rechnen. Ein potenzieller Käufer von (Teil-)Flächen orientiert sich jedoch am Ertragswert. Bei einem Preis von z.B. € 2.600,-/qm und einer in Kall realisierbaren Kaltmiete von € 9,-/qm/Monat Vorlagen-Nr. 154/2018 Seite 2 (netto) ergibt sich eine statische Rendite von knapp 4,2 %. Beträgt die Renditeerwartung eines Käufers z.B. statisch 6 %, ergibt sich ein Ertragswert/Kaufpreis von lediglich € 1.800,-. Sollte dies dazu führen, dass das Objekt ganz oder teilweise nicht weiterveräußert werden kann, müsste die Gemeinde als Vermieter auftreten und die Bewirtschaftung übernehmen. Neben einer weiteren Kollision mit § 107 GO NRW – wegen der Betätigung an sich und wegen der geringen Rendite - und dem häufig schwierigen Miteinander im Teileigentum sprechen hiergegen fehlende personelle Ressourcen in der Verwaltung. In jedem Fall wird steuerlich ein Betrieb gewerblicher Art (BgA) begründet, welcher einen Beratungsbedarf auslöst. An sich begrüßenswerte Veräußerungsgewinne würden eine Ertragssteuerbelastung auslösen (Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer), wenngleich dieser Fall unwahrscheinlich ist. Einem BgA „Errichtung und Verkauf GH Süd“ würde ggfs. eine weiterer folgen („Bewirtschaftung GH Süd“). Die Senkung der Anforderungen an die Gebäude (Achsen, Schenkellängen) durch Änderung der Gestaltungssatzung eröffnet Möglichkeiten, auch in Investitionen in kleinerem Umfang vorzunehmen und damit den Kreis der interessierten Investoren zu erweitern.