Beschlussvorlage (Grundlagen der Überplanung und späteren Bebauung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik; hier: Erstellung einer Wohnbedarfsanalyse im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 56 / Bedburg hier: Antrag der Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom 15.03.2018)

Zu TOP:__________ Drucksache: WP9-50/2018 2. Ergänzung Fachdienst 5 - Stadtplanung, Bauordnung, Wirtschaftsförderung Sitzungsteil Az.: öffentlich Beratungsfolge: Sitzungstermin: Stadtentwicklungsausschuss 10.04.2018 Stadtentwicklungsausschuss 08.05.2018 Stadtentwicklungsausschuss 28.06.2018 Abstimmungsergebnis: Betreff: Grundlagen der Überplanung und späteren Bebauung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik; hier: Erstellung einer Wohnbedarfsanalyse im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 56 / Bedburg-Ehemalige Zuckerfabrik, ferner: Erstellung eines Gutachtens zur allgemeinen Bebauung des Zuckerfabrikgeländes. Anträge der Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom 15.03.2018 Beschlussvorschlag: Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis. STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 2 Begründung: Mit dem erstgenannten Antrag bittet die Fraktion um die Erarbeitung einer Wohnbedarfsanalyse, um zu Erkenntnissen zu gelangen, wie groß der Wohnungsbedarf in Bedburg aktuell und in den kommenden Jahren sein wird, um hieraus ableiten zu können, ob anstehende Wohnungsbauprojekte – hier: konkret die Konversion der ehemaligen Zuckerfabrik – passend dimensioniert und auf die richtigen Zielgruppen zugeschnitten sind. Wohnungsbedarfsanalysen stellen die Angebots- und Nachfragesituation in einer Kommune dar und verknüpfen diese in der Regel mit prognostischen Aussagen zur demographischen Entwicklung vor Ort. Sie haben sich insbesondere in Großstädten, teilweise auch in Landkreisen – als analytisches Instrument durchaus bewährt, um den örtlichen Wohnungsmarkt feinsteuern zu können, indem bspw. bei der städtischen Baulandbereitstellung und Bauleitplanung bestimmte Segmente des Wohnungsmarktes gefördert werden (Z.B. der öffentlich geförderte Wohnungsbau oder aber Wohnraum für kinderreiche Familien). Mithilfe von quantitativen und qualitativen Analysen werden im Rahmen dieser Studien in der Regel folgende Fragen beantwortet: In welchen Segmenten und für welche Nachfragegruppen bestehen Versorgungsengpässe? Welcher Neubaubedarf besteht bis zum Jahr xy? Welche Flächenpotenziale stehen wann zur Verfügung? Welche Auswirkungen hat eine weiterhin zu geringe (oder zu hohe) Bautätigkeit auf die Miet- und Kaufpreise und welche sozialen Folgen sind damit verbunden? Welche Handlungsempfehlungen und Maßnahmen lassen sich aus der Analyse ableiten? In Bezug auf die örtliche Situation in Bedburg ist festzuhalten, dass eine sich rein auf die lokale Situation beziehende Analyse nach Auffassung der Verwaltung zu kurz greift. Aufgrund der engen regionalen Verflechtung muss nach hiesiger Auffassung der Wohnungsmarkt in einem regionalen Kontext betrachtet werden, um zu plausiblen Aussagen zu kommen. Die hier im Hause bekannten Motivanalysen für Wanderungsverhalten lassen in der Regel zwei wesentliche Faktoren für eine Wohnsitzverlagerung erkennen, nämlich entweder einen Arbeitsoder Ausbildungsplatzwechsel oder eine Wohnungsveränderung, in der Regel eine – subjektiv empfundene – Wohnungsverbesserung. Aufgrund der Wohnraumknappheit in den umliegenden Großstädten Köln, Düsseldorf, Aachen und zum Teil auch Mönchengladbach (in Teilsegmenten des Wohnungsmarktes) herrscht aktuell in der Region eine Situation, die als sehr dynamisch und unausgewogen beschrieben werden kann. Dies macht sich bspw. an den steigenden Grundstückspreisen fest und an dem Miet- und Bodenpreisgefälle von den großen Zentren hinein in das Umland, also auch nach Bedburg. Aus diesem Grunde empfiehlt die Verwaltung, die Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht nur örtlich sondern in einem regionalen Kontext zu betrachten. Hierzu wiederum werden in wenigen Wochen Erkenntnisse vorliegen, zum einen eine regionale Wohnungsmarktstudie, erarbeitet im Auftrag der Kreissparkasse Köln, deren Veröffentlichung für Mai avisiert ist; zum anderen ist im Auftrag der Beschlussvorlage WP9-50/2018 2. Ergänzung Seite 2 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 3 Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Rhein-Erft-Kreises (WFG) die Zukunftsstudie „Reload 2030“ erarbeitet worden (http://www.reload2030.de/wpcontent/uploads/2017/07/REload_Studie-2030.pdf), in der auch der Wohnungsmarkt im Kreisgebiet betrachtet worden ist. Durch die WFG ist der Stadt Bedburg angeboten worden, die Ergebnisse zum Wohnungsmarkt noch weiter zu vertiefen und aufzubereiten. Die Verwaltung würde dieses Angebot annehmen und insoweit die Studie der Kreissparkasse Köln noch um eine weitere Analyse ergänzen, so dass nach hiesiger Auffassung in der Gesamtbetrachtung ein hinreichendes Bild zur aktuellen Situation des Wohnungsmarktes in Bedburg und um Bedburg herum vorliegen sollte. Auf diese Weise lägen die Erkenntnisse auch deutlich früher vor als bei einer notwendigen externen Auftragsvergabe für eine eigene Wohnungsbedarfsanalyse nebst vorlaufendem Vergabeverfahren; zudem sind die hierfür notwendigen Mittel aktuell nicht im Haushalt einstehend. Schlussendlich sei noch erwähnt, dass das Vorliegen einer Wohnungsbedarfsanalyse nicht zwingende Voraussetzung einer Bauleitplanung ist. Mit dem letztgenannten Antrag bittet die Fraktion Bündnis 90/Grüne um eine Untersuchung der Bodenverhältnisse, um die Frage zu klären, ob und inwieweit der Baugrund für eine spätere Überbauung im Grundsatz geeignet ist. Frühere Untersuchungen hierzu hatten zumindest auf Bodenverhältnisse hingewiesen, die erhebliche Aufwände in der Gründung von Gebäuden und Straßen sowie Nebenanlagen hinwiesen. Sachstand zur Sitzung am 28.06.2018 Die Studie der KSK liegt mittlerweile vor und kann unter dem Link: https://www.ksk-koeln.de/immobilien/aktuelles/marktbericht/marktbericht.aspx als PDFDatei heruntergeladen werden. Es zeigt sich, dass bspw. der Mietwohnungsmarkt in Bedburg als „angespannt“ bis „sehr angespannt“ eingeschätzt wird (S. 22), das positive Wanderungssaldo eines der höchsten im Marktgebiet war und ferner der Preisanstieg für Eigenheime über dem Kreisdurchschnitt im Rhein-Erft-Kreis liegt. Bezüglich der Ergänzungsstudie zu Reload 2030 finden derzeit Gespräche mit der Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Rhein-Erft-Kreises statt. In Bezug auf die Baugrundsituation wurde im Rahmen der Erörterungen des Antrags in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 10.04.2018 vereinbart, die noch vorhandenen älteren Gutachten und ihre Ersteller zu einem Fachgespräch mit Verwaltung und Ortspolitik einzuladen, um die offenen Fragen zu klären und die Aussagen des jüngsten Baugrundgutachtens zu verifizieren. Dieses Gespräch ist terminiert für den 26.06.2018. Hierzu kann in der Sitzung berichtet werden. Mögliche Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel: Die Analyse der Wohnraumsituation betrifft alle Bevölkerungsgruppen. Ein ausgewogener Wohnungsmarkt ist ein wichtiger Faktor für die Zugewinnung weiterer Neubürger. Beschlussvorlage WP9-50/2018 2. Ergänzung Seite 3 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 4 Finanzielle Auswirkungen: Nein X Ja Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers: Bedburg, 11.06.2018 ----------------------------------Torsten Stamm ----------------------------------Sascha Solbach Fachdienstleiter Bürgermeister Beschlussvorlage WP9-50/2018 2. Ergänzung Seite 4