Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 56 / Bedburg – Ehemalige Zuckerfabrik hier: Beschluss zur Offenlage)

Zu TOP:__________ Drucksache: WP9159/2017 2. Ergänzung Fachdienst 5 - Stadtplanung, Bauordnung, Wirtschaftsförderung Sitzungsteil Az.: öffentlich Beratungsfolge: Sitzungstermin: Abstimmungsergebnis: Stadtentwicklungsausschuss 14.11.2017 Zur Kenntnis genommen Stadtentwicklungsausschuss 13.03.2018 zu 1. 14 Ja-Stimme(n), 1 Gegenstimme(n), 0 Stimmenthaltung(en) zu 2. 14 Ja-Stimme(n), 0 Gegenstimme(n), 1 Stimmenthaltung(en) Stadtentwicklungsausschuss 28.06.2018 Betreff: Bebauungsplan Nr. 56 / Bedburg – Ehemalige Zuckerfabrik hier: Beschluss zur Offenlage Beschlussvorschlag: Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt a) die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen entsprechend der Abwägungsliste nach § 2 Abs. 3 BauGB zu bewerten und b) die Offenlage des „Bebauungsplanes Nr. 56 / Bedburg – Ehemalige Zuckerfabrik “ gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) einzuleiten. STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 2 Begründung: Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 10. April 2018 den Aufstellungsbeschluss sowie den Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung des „Bebauungsplanes Nr. 56 / Bedburg – Ehemalige Zuckerfabrik“ gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand im Rahmen einer öffentlichen Auslegung der Planungsunterlagen (im Rathaus Kaster und auf der Internetseite der Stadt) vom 25. April bis zum 29. Mai 2018 statt. Im gleichen Zeitraum wurden die Behörden an dem Verfahren beteiligt und um Stellungnahme gebeten. Dem nun vorliegenden Bebauungsplanentwurf liegen zahlreiche Untersuchungen unterschiedlicher Fachplanungsbüros zu Grunde. Die Ergebnisse dieser Fachgutachten konnten wesentlich zur Schärfung der planungsrechtlichen Konzeption beitragen. Aber auch über Gesprächsrunden mit den Fachbehörden des Kreises und einigen Trägern öffentlicher Belange sowie durch die Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung (nach §§ 3 Abs. 1 und 4. Abs. 1 BauGB) konnten wichtige Hinweise gewonnen werden, die immer wieder zu Anpassungen des Entwurfs führten. Die grundlegende städtebauliche Konzeption blieb im Vergleich zum letzten Vorentwurf, welcher dem Stadtentwicklungsausschuss am 13. März 2018 vorgestellt wurde, unverändert. In einem nächsten Schritt galt es nun die städtebauliche Ausgestaltung der unterschiedlichen Quartiere zu definieren. Dabei verfolgt die Planergemeinschaft um kister scheithauer gross architekten und stadtplaner das Ziel eines modernen und heterogenen Stadtviertels mit klarer Architektursprache, die weggeht von den Fertighauskatalogen und Reihenhausmodulen der großen Bauträger. Die mindestens zweigeschossigen Einfamilienhäuser werden mit einem zusätzlichen ausbaubaren Dachgeschoss und steilen Sattel- oder Mansarddächern eher an kompakte Stadtvillen erinnern. Fertighauskonzepte werden hier kaum unterzubringen sein. Doch damit wird auch ein bewusst herbeigeführter Gegenentwurf zu konventionelleren Baugebieten wie dem neuen Baugebiet Sonnenfeld geschaffen. Die Einfamilienhäuser stellen zudem nur einen sehr kleinen Anteil dar. Denn mit circa 170 Reihenhausbauplätzen und Baufläche für bis zu 600 bis 800 Wohneinheiten des Geschosswohnungsbaus, wird dieser neue Stadtteil vor allem eine stark durchmischte Bebauung mit einer deutlichen Ausprägung kleinerer Wohneinheiten in urbaner Umgebung aufzeigen. Aber auch die sich abwechselnde Trauf- und Giebelreihenhausbebauung wird ein ganz eigenes Bild der einzelnen Quartiere zeichnen. Klar definierte Regeln zu Einfriedungen, Werbeanlagen, Stützmauern und Nebenanlagen sollen ein ansprechendes Bild auch nach der ersten Aufsieldung sichern. Einen gänzlich neuen Anblick werden die Wohnstraßen entlang des Wasserbandes darstellen. In der Geschossigkeit immer wieder auf- und abfallende Fronten von Flachdachgebäuden sollen vor den grachtenähnlichen Straßenzügen ein ganz eigenes Flair entwickeln. Entlang der Haupterschließungsachse wird es hingegen urbaner. Während sich an der Westseite eine zwei- bis dreigeschossige Blockrandbebauung ausgebildet werden soll, folgen weiter nördlich entlang der Haupterschließungsstraße bis zu fünf geschossige Gebäude auf der Ostseite. Die sich anschließende große Grünfläche wird im Norden von den beiden siebengeschossigen Eingangsgebäuden des Nordzugangs und vor allem von dem Hochhaus westlich des Parks geprägt. Das im MU-1 untergebrachte Hochhaus wird mit bis zu 14 Geschossen (13 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) und einer Höhe von ca. 50 m eine weithin sichtbare Landmarke für den neuen Stadtteil und die Stadt Bedburg sein. Das Hochhaus fasst auf seiner westlichen Seite wiederum den neuen zentralen Platz des Quartiers. Die umliegende viergeschossige bis sechsgeschossige Bebauung schafft es dabei, den durchaus großzügig dimensionierten Platz in Gänze zu fassen. Zur Thematik der Bodenbeschaffenheit gab es bereits im Vorfeld der Planungen verschiedene Untersuchungen. Der geotechnische Bericht zu den Voruntersuchungen des Büros Dr. Jung + Beschlussvorlage WP9-159/2017 2. Ergänzung Seite 2 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 3 Lang vom 28. August 2017 kam trotz der kritischen Auseinandersetzung mit dem schwierigen Untergrund bereits zu der vorläufigen Erkenntnis, dass das Plangebiet grundsätzlich bebaubar ist. Die darauf folgenden vertiefenden Untersuchungen wurden zwischenzeitlich weiter vorangetrieben. Die Auswertung der weiteren Rammsondierungen und die Analyse der zusätzlichen Bodenproben stehen noch aus, so dass das Büro Dr. Jung + Lang noch keinen Zwischenbericht für den Offenlagebeschluss hat vorlegen können. Zudem sind aufgrund der Hinweise von Behörden einige dieser Untersuchungen noch einmal vertiefend zu betrachten. Erste Erkenntnisse zeigen jedoch, dass beispielsweise die gründungsfähigen Terrassenkiese in einer Tiefenzone wie von den Vorgutachten vermutet angetroffen werden konnten. Eine Tiefengründung ist damit sichergestellt. Zudem sind die aktuell nachgewiesenen humosen Schichten mit nur einigen Zentimetern weniger mächtig, als frühere Gutachten dies annehmen ließen. Diese und weitere Hinweise lassen alternative Gründungsarten damit immer realistischer werden. Weitergehende Untersuchungen müssen diese Erkenntnisse jedoch erst noch qualifizieren. Zum Satzungsbeschluss wird das Büro Dr. Jung + Lang einen Abschlussbericht vorlegen, der die allgemeine Bebaubarkeit und die individuell anzustrebenden Grundüngsaufwendungen für aufstehende Baukörper sowie für Baustellen- und Infrastruktureinrichtungen (Kanäle, Straßen) darlegen wird. Eine weitere anspruchsvolle Aufgabe stellt die Entwässerung dieses 22,6 ha großen Areals dar. Auch wenn das gesamte Plangebiet aufgrund seiner topgrafischen Lage außerhalb der Überflutungsflächen der Überschwemmungsgebiete liegt, so sind die hiesigen Erftauen und insbesondere die Erft selbst dennoch einem signifikanten Hochwasserrisiko ausgesetzt. Der Erftverband, als zuständige Stelle der unteren Wasserwirtschaftsbehörde, sprach dem Plangebiet (vorläufig) eine äußerst geringe Einleitmenge von gerade einmal 30 l/s zu. Angesichts der geplanten Bebauung (und der damit verbundenen Versiegelung) müssen für den Fall eines Starkregenereignisses rechnerisch insgesamt rund 10.000 m³ Wasser zurückgehalten werden. Das verdichtete städtebauliche Konzept lies den Fachplanern jedoch nur wenig Raum für eine Regenrückhaltung. In Abstimmung mit den Behörden sollen daher die südlich gelegenen ehemaligen Klärteiche (außerhalb des Plangebietes) für eine Regenrückhaltung genutzt werden. Die unter Naturschutz stehenden Teiche drohen seit Jahren zu verlanden. Eine regulierte Vernässung ist aus Sicht der Unteren Naturschutzbehörde ausdrücklich zu begrüßen. Eine solche Maßnahme würde zum Erhalt dieses Biotpes sogar wesentlich beitragen. Doch es können nur etwa 3 ha des Plangebietes im Freispiegel hierhin entwässert werden. Auch könnten diese Biotope nur einen gewissen Volumenstrom (Wassermenge pro Sekunde) an einzuleitenden Wasser verkraften. Die weitere Rückhaltung könnte über Rioglen (Auffangbehälter mit integrierter Versickerungsfunktion) gewährleistet werden, die unterhalb des Wasserbeckens installiert würden. Die derzeit präferierte Alternative sieht jedoch eine Nutzbarmachung eines bestehenden Grabens unmittelbar östlich des nördlichen Plangebietes vor. Mit Hilfe dieser Maßnahmen könnte ein Großteil des anfallenden Oberflächenwassers versickert werden. Das Entwässerungskonzept wird zusammen mit der Planungsumsetzung weiter entwickelt. Für den Bebauungsplan genügt jedoch die aktuelle Gewissheit, dass die Entwässerung bewältigt werden kann. Ob diese Entwässerungskonzeption jedoch auch dauerhaft Bestand haben kann, ist heute noch nicht abzusehen. Denn der nach Beendigung des Tagebaus erwartete Grundwasserwiederanstieg kann – ohne Sümpfungsmaßnahmen (technische Niederhaltung des Grundwasserniveaus) – dazu führen, dass eine Versickerung nicht dauerhaft mit diesen Maßnahmen gewährleistet werden kann. Ob hier jedoch Sümpfungsmaßnahmen durchgeführt werden ist heute noch nicht klar. Denn die letzten (vorläufigen) Prognosemodelle zeigen starke Schwankungen im zu erwartenden Grundasserniveau. Diese Unwägbarkeit und vor allem der Zeithorizont von 80 bis 200 Jahren, in dem das Grundwasserniveau wieder steigen soll, lassen eine Entwässerung, die dem Grundwasseranstieg schon heute gerecht werden würde, jedoch wirtschaftlich nicht vertretbar darstellen. Stattdessen wurden innerhalb des Plangebietes, im Bereich der Grünflächen an der Erft, Flächen ausgewiesen die zu einem späteren Zeitpunkt für eine weitere Regenrückhaltung genutzt werden könnten. Aber nicht nur die Entwässerung, auch die Fundamente und insbesondere die Keller der aufstehenden Gebäude werden mit dieser ungewissen Situation Beschlussvorlage WP9-159/2017 2. Ergänzung Seite 3 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 4 konfrontiert. Da das Plangebiet im Vergleich zum Umland etwas erhöht liegt, kann heute nicht abgeschätzt werden ob der spätere Grundwasserstand eine Tiefenlage von rund 3 m unter der Geländeoberfläche (relevant für Kellergeschosse) überhaupt erreichen wird. Aus diesem Grunde wurde darauf verzichtet, eine Festsetzung zur verbindlichen Ausführung sichernder Maßnahmen gegen Bodennässe aufzunehmen. Stattdessen sollen Bauwillige über die Sachlage aufgeklärt und auf technische Möglichkeiten hingewiesen werden. Die Entscheidung dieser durchaus teuren Maßnahmen soll dem einzelnen Bauherren überlassen werden. Auch die zu erwartenden Schallimmissionen wurden in einem Fachgutachten rechnerisch ermittelt und bewertet. Dabei zeigte sich, dass weder von den westlich gelegenen gewerblichen Nutzungen (Gewerbegebiet Sankt-Florian-Straße und Real Markt) noch von der östlich gelegenen Erddeponie eine übermäßige Geräuschbelastung zu erwarten sind. Auch die Geräuschentwicklung der Bahntrasse wird – auch unter Berücksichtigung des erwarteten S-Bahnausbaus – das Plangebiet nicht wesentlich beeinflussen. Einzig für den Straßenverkehr der K 37n und für den Verkehr der inneren Erschließungsachse wurden höhere Geräuschimmissionen berechnet, welche die Festsetzung von Lärmpegelbereichen im Bebauungsplan begründen. In den dort gekennzeichneten Flächen sind für Baumaßnahmen nun bestimmte schalltechnische Maßnahmen nachzuweisen, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Ein besonderes Augenmerk wurde auf die verkehrstechnische Erschließung gelegt. Schon der städtebauliche Vorentwurf sah unterschiedliche Qualitäten von Erschließungsstraßen vor, die den Städtebau einerseits stützen sollen und anderseits unterschiedliche Aufgaben in der Abwicklung der Verkehre wahrnehmen müssen. Das Rückgrat bildet jedoch eine leistungsfähige und großzügig gestaltete Haupterschließungsachse, die mit weiten Fahrstreifen, ausreichend Stellplatzflächen und separaten Radwegen den Verkehr gerichtet lenken soll. Mit der Festlegung auf eine solche Haupterschließungsachse ist jedoch bereits heute klar, dass eine Geschwindigkeitsreduzierung nach der Straßenverkehrsordnung hier nicht vorgesehen werden kann. Allenfalls im Bereich der Grundschule ist eine Reduzierung auf 30 km/h denkbar. Doch die Ausbauplanung (Stellplätze, Radwege, Fahrbahnbreiten, Verkehrsinseln etc.), die für die festzusetzenden Verkehrsflächen zu Grunde gelegt wurde, wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Eine Anpassung ist auch zu einem späteren Zeitpunkt noch möglich. So ist beispielsweise geplant, die Fahrbahnen so anzulegen, dass die Verkehrsteilnehmer zu einer Fahrweise mit reduzierter Geschwindigkeit gezwungen werden. Hierzu wird es noch eine weitere Konzeptüberarbeitung geben. Die benötigten 1.600 Stellplätze können darüber hinaus in ausreichendem Umfang dargestellt werden. Verkehrstechnisch wird das Plangebiet über zwei Knotenpunkte an das örtliche und überörtliche Straßennetz angebunden. Der nördliche Kreisel der K 37n stellt den Haupteingangsbereich dar. Der Kreisel ist bereits heute ausreichend dimensioniert, die zusätzlichen Verkehrsströme aufzunehmen. Lediglich im Bereich der Querungshilfen des Fuß- und Radverkehrs wird noch in den bestehenden Kreisel eingegriffen werden müssen. Das Amt für Straßenbau und Verkehr des Rhein-Erft-Kreises hat dazu bereits die Bereitschaft gezeigt, die Stadt zu unterstützen. Zur Umsetzung dieser Maßnahme ist jedoch vor Satzungsbeschluss eine Verwaltungsvereinbarung zwischen der Stadt Bedburg und dem Rhein-Erft-Kreis zu schließen. Die ersten Gespräche dazu sollen in den kommenden Wochen aufgenommen werden. Die zweite Einfahrt über die Erftbrücke ist an den Knotenpunkt Sankt-Florian-Straße/ K 37n an das innerstädtische Straßennetz angebunden. Auch hier bescheinigt der Verkehrsplaner die verkehrliche Abwicklung als umsetzbar – wenn auch nur in einem befriedigenden Maß. Daher soll hier eine Umgestaltung angestrebt werden. Insbesondere die Situation des linksabbiegenden Rad- und Pkw-Verkehrs gilt es hier zu verbessern. Auch hier wird man sich zeitnah mit dem Rhein-Erft-Kreis zusammensetzen. Auf eine Verwaltungsvereinbarung kann in diesem Falle jedoch verzichtet werden. Das geplante Baugebiet wird von allen Seiten von Infrastrukturen (K 37n im Norden, Fußweg im Süden) und bestehenden landschaftlichen Strukturen (Erft im Westen, Wald im Osten) gefasst. Die sich im Osten anschließenden bewaldeten Flächen sind jedoch als Wald im Sinne des Beschlussvorlage WP9-159/2017 2. Ergänzung Seite 4 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 5 Bundeswaldgesetzes einzuordnen, was den Landesbetrieb Wald und Holz NRW dazu veranlasst hat, einen Sicherheitsabstand zwischen der Bebauung und der Waldkante zu fordern. Um nun nicht die Bauflächen von allen Seiten des Waldes abrücken zu müssen, hat die Verwaltung in Abstimmung mit der Stiftung Rheinische Kulturlandschaft, als Eigentümerin der angrenzenden Waldflächen, und dem Landesbetrieb Wald und Holz eine gestufte Waldtraufgestaltung auf einer Tiefe von 30 m zu den Baufenstern vorgeschlagen. In diesem Waldrand-Schutzstreifen werden die Bäume im Abstand ihrer Falltiefe zum Baufenster frühzeitig entnommen. Das bedeutet jedoch auch, dass eine reguläre Forstbewirtschaftung hier nicht mehr möglich sein wird. Weitere Abstimmungsgespräche zur vertraglichen Ausgestaltung mit der Stiftung stehen noch aus. Für die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Eingriffe in die Naturlandschaft wird natürlich auch ein Ausgleich von Nöten sein. Und der ist mit 512.119 bilanzierten Ökopunkten beachtlich. Umso erfreulicher ist es, dass die Sybac Solar GmbH gute Aussichten auf den Zugriff einer einzelnen und zusammenhängenden Fläche in unmittelbarer Nähe hat. Die 12 ha große Ackerfläche befindet sich unmittelbar östlich der L 361 und südlich der Erddeponie der Firma Pfeifer & Langen. Hier können alle anfallenden Ökopunkte ausgeglichen werden. Darüber hinaus sind Lage und Ausdehnung der Fläche sogar dafür geeignet einen vorgezogenen artenschutzrechtlichen Ausgleich für die auf dem Plangebiet angetroffene Feldlerche unterzubringen. Der heutige Acker soll in eine Mähwiese umgewandelt werden, in dem immer wieder feuchtebeeinflusste Bereiche für Amphibien und offene Bodenbereiche für die Feldlerche eingebracht werden. Mit der Entwicklung dieses Baugebietes wurde der Anspruch eines vielfältigen und lebendigen neuen Stadtviertels geschaffen. Dabei wird ein lebendiger Stadtteil neben dem Angebot von qualitätvollem Grünraum wesentlich von seinen öffentlichen Nutzungen geprägt. Und in diesem Zusammenhang spielt auch der Einzelhandel eine Rolle. Der große Platz um die Urbanen Gebiete MU-1 bis MU-5 wird den zentralen Punkt des neuen Stadtteils bilden. Neben gastronomischen Angeboten will man hier insbesondere Dienstleistungen ansiedeln. Aber auch die Nahversorgung muss für einen eigenständig geplanten Stadtteil gewährleistet sein. In den Baugebieten MU-1 und MU-2 soll daher nahversorgungsrelevanter Einzelhandel möglich sein. Mit der Festsetzung einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² (je Nutzungseinheit) ist man, mit Blick auf die nahegelegene Innenstadt, jedoch bewusst unter dem Schwellenwert des großflächigen Einzelhandels geblieben. Und auch die weiteren Inhalte des Einzelhandelskonzeptes von 2011 fanden Berücksichtigung in den Festsetzungen. So wurden im gesamten Plangebiet die zentrenrelevante Sortimente als Kernsortimente grundsätzlich ausgeschlossen. Lediglich als Randsortimente sollen diese hier angeboten werden können. Mit einer Ansiedlung tausender neuer Mitbürgerinnen und Mitbürger und einer zugleich zielgerichteten Steuerung des Einzelhandels kann dieser neue Stadtteil auch somit ganz mittelbar zur Sicherung und zur Weiterentwicklung der Bedburger Innenstadt beitragen. Aus technischen Gründen ist es leider nicht möglich dieser Vorlage einen größeren Übersichtsplan als einen schwarzweißen DIN-A4-Ausdruck beizufügen. Da der Rechtsplan so nicht lesbar ist, wird den Sitzungsteilnehmern der Plan separat per Mail zugeschickt. Darüber hinaus wird ein Plan in Originalgröße in der Sitzung ausgehangen. Neben dem hier angefügten zeichnerischen Teil, der textlichen Festsetzungen, der Begründung und der Abwägung liegen dem Bebauungsplan folgende Fachgutachten zu Grunde, die Teil der auszulegenden Unterlagen sind: - Artenschutzprüfung - Büro für Landschaftsökologie Dr. Claus Mückschel, 12.06.2018 Brandschutztechnische Stellungnahme – Görtzen Ingenieure, 07.06.2018 Entwässerungskonzept - atd GmbH, 24.05.2018 Geotechnischer Bericht - Dr. Jung + Lang, 28.08.2017 Umweltbericht - ksg/ Dittrich, 11.06.2018 Schalltechnisches Prognosegutachten – Graner + Partner, 28.03.2018 Beschlussvorlage WP9-159/2017 2. Ergänzung Seite 5 STADT BEDBURG - Sitzungsvorlage Seite: 6 Verkehrsgutachten - IGS, 30.05.2018 die für dieses Bebauungsplanverfahren relevanten DIN-Vorschriften Diese Unterlagen können während der Öffnungszeiten im Rathaus Kaster, Am Rathaus 1, 50181 Bedburg, Raum 204 eingesehen oder per Mail unter j.tempelmann@bedburg.de angefordert werden. Mögliche Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel und der Nachhaltigkeit: Die bedarfsgerechte Bereitstellung von Bauland oder Wohnraum im Geschosswohnungsbau, welches auch für Familien mit Kindern geeignet ist, trägt zur Stabilisierung der sozialen Strukturen im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung im Stadtgebiet Bedburg bei und befördert das Wachstum der Stadt. Die gezielte Ansprache wohnungssuchender junger Familien ist zudem dazu angetan, die Alterung der Bedburger Stadtgesellschaft zumindest zu bremsen und zu einer ausgewogenen Altersstruktur beizutragen. Finanzielle Auswirkungen: Nein X Der Antragssteller hat die Planungskosten zu übernehmen. Ja Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers: Bedburg, 12.06.2018 ----------------------------------Jens Tempelmann ----------------------------------Torsten Stamm ----------------------------------Sascha Solbach Sachbearbeiter Fachdienstleiter Bürgermeister Beschlussvorlage WP9-159/2017 2. Ergänzung Seite 6