Allgemeine Vorlage (Antrag auf Änderung des Bebauungsplans F 3, Ortsteil Stockheim (Engelsweidchen/Am Thing))

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 10.07.2018 Vorlagen-Nr.: 61/2018 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 18.09.2018 25.09.2018 09.10.2018 Antrag auf Änderung des Bebauungsplans F 3, Ortsteil Stockheim (Engelsweidchen/Am Thing) I. Sach- und Rechtslage: Mit Schreiben ohne Datum, bei der Gemeinde am 19.06.2018 eingegangen, haben vier Parteien einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplan F 3 im Ortsteil Stockheim eingereicht. Das Antragsschreiben ist als Anlage 1 beigefügt. Die Antragsteller sind die Eigentümer der Objekte Engelsweidchen 1, Am Thing 16, Am Thing 16a sowie Am Thing 12/12a. Planungsrechtliche Situation heute Der geplante Geltungsbereich der beantragten Bebauungsplanänderung ist der beigefügten Flurkarte (Anlage 2) zu entnehmen. Der Planbereich wird derzeit vom Bebauungsplan F 3 sowie der 5. Änderung erfasst. Der Bebauungsplan F 3 weist für den Bereich ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO aus. Weiterhin sind überbaubare Flächen dargestellt, die sich am Straßenverlauf der Straßen Am Thing und Engelsweidchen orientieren. Der Plan setzt weitere Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung fest:       maximal zweigeschossige Bebauung, offene Bauweise, Dachneigung eingeschossig 20-35°, zweigeschossig 20-30° Festsetzung der Haupttraufrichtung Maximale Drempelhöhe 0,20 m Maximale Traufhöhe eingeschossig 4,20 m, zweigeschossig 7,20 m Ein Auszug aus dem Bebauungsplan F 3 sowie der 5. Änderung sind als Anlage 3+4 beigefügt. Durch die 5. Änderung des F 3 wurde bereits die überbaubare Fläche rückwärtig erweitert, um die Bauvorhaben Am Thing 12 und 12a realisieren zu können. Das Objekt Am Thing 16a ist ebenfalls in rückwärtiger Lage errichtet worden (siehe Anlage 2 Lageplan). Die Baugenehmigung ist über eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans F 3 erteilt worden. Beantragte Planänderung Die Antragsteller beantragen gemeinsam die Änderung des Bebauungsplans F3 zur Erweiterung der überbaubaren Flächen. Wie der Anlage 1 zu entnehmen ist, sollen alle Grundstücke künftig rückwärtig bebaubar sein. Die überbaubare Fläche ist mit einer blauen Linie gekennzeichnet. Die überbaubare Fläche orientiert sich straßenseitig an den heutigen Bestand. Bezüglich der maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen soll der Geltungsbereich gegliedert werden. Im vorderen Bereich soll weiterhin eine maximal zweigeschossige Bebauung mit einer maximalen Gebäudehöhe von 9,00 m festgesetzt werden. Der rückwärtige Bereich soll eingeschossig mit einer maximalen Gebäudehöhe von 6,00 m festgesetzt werden. Die Trennung des Plangebietes ist in der Zeichnung anhand der schwarzen gestrichelten Linie zu erkennen. Die Erschließung erfolgt über die Grundstücke entlang der Straßen Engelsweidchen und Am Thing und sind über Dienstbarkeiten/Baulasten zu sichern. Die Ver- und Entsorgung kann über verlängerte Hausanschlüsse zu den o.g. Straßen erfolgen. Bekanntermaßen sind in Stockheim die Kapazitäten der Regenwasserentsorgung stark ausgereizt, sodass im weiteren Verfahren die Machbarkeit der Aufnahme der zusätzlichen Regenwassermengen zu prüfen ist. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Antrag auch die Einbeziehung der Parzelle 367 (rückwärtiger Bereich des Objektes Engelsweidchen 1) umfasst. Der Geltungsbereich macht an dieser Stelle einen kleinen Versprung nach hinten. Der rückwärtige Bereich zwischen den Straßen Am Thing, Engelsweidchen, Andreasstraße und dem Kindergarten ist für eine spätere innere Erschließung geeignet. Durch den Einbezug der Parzelle 367 wäre eine sinnvolle Erschließung und Bebauung dieses Bereichs nicht mehr möglich. Dieser Aspekt sollte mit in die Entscheidungsfindung eingebracht werden. Zur Verdeutlichung ist eine weitere Karte als Anlage 5 beigefügt. In rot ist der beantragte Geltungsbereich des Bebauungsplans eingezeichnet. Das blaue Oval zeigt im groben auf, welcher Bereich zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen werden könnte. Das Überlappen der roten und blauen Linie zeigt den Interessenkonflikt auf. Weiteres Verfahren und Einschätzung der Verwaltung Aufgrund der Tatsache, dass alle betroffenen Grundstückseigentümer mit der gemeinsamen Beantragung der Bebauungsplanänderung ihren Wunsch bzw. ihre Bereitschaft zur Schaffung von weiteren überbaubaren Flächen signalisiert haben, sind keine nachbarschaftlichen Konflikte zu erwarten, die sonst stets die Gefahr bei rückwärtigen Bebauungen sind. Aus städtebaulichen Gründen spricht nichts gegen den Antrag, da eine rückwärtige Bebauung bereits vorhanden ist und diese geordnet erweitert wird. Des Weiteren ist eine innere Entwicklung in der Ortslage einer Ausdehnung nach Außen stets zu bevorzugen. Somit würde einem der Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung entsprochen. Gleichwohl ist die Einbeziehung der Parzelle 367 kritisch zu betrachten, da dies eine spätere innere Erschließung der Wiesen (siehe Anlage 5) verhindert oder zumindest erschweren wird. Bei der beantragten Bebauungsplanänderung handelt es sich nach Prüfung der Verwaltung nicht um ein vereinfachtes Verfahren gem. § 13 BauGB, da durch die Erweiterung der überbaubaren die Grundzüge der Planung berührt werden. Somit liegen die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren nicht vor; die Bebauungsplanänderung ist im sog. Normalverfahren (mit zwei Beteiligungsrunden sowie Erstellung eines Umweltberichts) durchzuführen. Sofern Sie dem Beschlussvorschlag folgen, wird die Verwaltung einen Entwurf der Bebauungsplanänderung erstellen und diesen zum Beschluss vorlegen. Im Anschluss daran können die frühzeitigen Beteiligungsverfahren (Scoping) gem. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB durchgeführt werden. Die Antragsteller haben zugesagt die im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans anfallenden Kosten zu übernehmen. Diese sind bei einem positiven Beschluss des Rates über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zu sichern. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Der Gemeinde entstehen keine Kosten, da der Antragsteller zugestimmt hat, die anfallenden Planungskosten zu übernehmen. Dies wird über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags gesichert. -2- III. Beschlussvorschlag: 1. Die Aufstellung der 6. Änderung des Bebauungsplans F 3, Ortsteil Stockheim, wird beschlossen. 2. Die Verwaltung wird ermächtigt einen städtebaulichen Vertrag mit den Antragstellern zur Übernahme der entstehenden Planungskosten abzuschließen. 3. Die Verwaltung wird ermächtigt einen Bebauungsplanentwurf auszuarbeiten und diesen zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Bürgermeister - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -3-