Allgemeine Vorlage (Antrag auf 3. Änderung der Satzung über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Obermaubach (Innenbereichssatzung))

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 22.08.2018 Vorlagen-Nr.: 76/2018 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 06.09.2018 18.09.2018 25.09.2018 09.10.2018 Antrag auf 3. Änderung der Satzung über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Obermaubach (Innenbereichssatzung) I. Sach- und Rechtslage: Mit Schreiben vom 09.08.2018 hat der Eigentümer des Grundstückes Gemarkung ObermaubachSchlagstein, Flur 10, Flurstück 122/1, Am Mortes 20, den Antrag auf Änderung der Satzung über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Obermaubach (Innenbereichssatzung) bei der Gemeinde Kreuzau gestellt. Das Grundstück wird teilweise von der wirksamen Innenbereichssatzung aus dem Jahre 1995 erfasst, jedoch lediglich im oberen Teilbereich, der sich direkt an der Straße Am Mortes befindet. Im unteren Bereich des Grundstückes, zum Stausee hin, steht ein Wohngebäude, welches in den 1930er Jahren errichtet und als Wochenendhaus genehmigt wurde. Bei der Aufstellung der Innenbereichssatzung für den Ortsteil Obermaubach wurde seinerzeit entschieden das Gebäude nicht in den Satzungsbereich aufzunehmen. Warum diese Entscheidung zu diesem Grundstück so gefällt wurde, lässt sich heute nicht mehr nachvollziehen. Letztlich bleibt festzustellen, dass das Grundstück zwar bebaubar ist, jedoch nur im oberen Teil des Hanggrundstückes. Der Gebäudebestand im unteren Teil befindet sich im planungsrechtlichen Außenbereich und genießt lediglich Bestandsschutz. Ein Auszug aus der Innenbereichssatzung von 1995 ist als Anlage 1 beigefügt. Der erste Teil des Bestandsgebäudes ist nachweislich im Jahre 1924 erbaut. Erweiterungen fanden nachweislich im Jahr 1934 und in den 1960er Jahren (ohne Nachweis) statt. Alte Fotografien aus den 1930er Jahren belegen, dass das Gebäude das erste Wochenendhaus in diesem Bereich war. Seither ist das Gebäude in seiner Grundsubstanz im Wesentlichen unverändert und nur geringfügig saniert worden. Der Eigentümer beabsichtigte zunächst eine Sanierung des Bestandsgebäudes. Die Baugenehmigungsbehörde hat in Abstimmung mit der Gemeinde Kreuzau eine Sanierung und geringfügige Erweiterung des Wochenendhauses mitgetragen. Eine entsprechende Baugenehmigung aus 2017 liegt hierzu vor. Aufgrund des Bestandsschutzes des Gebäudes war die Erteilung der Genehmigung zulässig, jedoch müssten mindestens zwei Drittel der Außenwände erhalten und saniert werden. Ein kompletter Abbruch der Außenwände und Neuaufbau ist nicht genehmigungsfähig, da in diesem Falle der Bestandsschutz erlischt. Der Eigentümer beabsichtigte die Sanierung nach den eben genannten Anforderungen. Im Zuge der ersten Arbeiten wurde offenbar, in welch schlechten Zustand sich das Gebäude befindet. Die Bausubstanz ist baukonstruktiv als nicht erhaltenswert zu bezeichnen. Der Sanierungsaufwand ist unverhältnismäßig. Nach einem weiteren Ortstermin mit der Baugenehmigungsbehörde und der Gemeinde Kreuzau wurde jedoch aufgrund der planungsrechtlichen Gegebenheiten kein Abbruch und Neubau in Aussicht gestellt. In weiteren Gesprächen zwischen dem Antragsteller und der Gemeinde Kreuzau wurde über eine mögliche Änderung der Innenbereichssatzung Obermaubach gesprochen, um einen Neubau des Bestandsgebäudes realisieren zu können. Die Absicht des Antragsstellers ist, dass das Bestandsgebäude weitestgehend nach dem heutigen Bestand neuaufgebaut wird und nur geringfügige Änderungen getroffen werden. Das Antragsschreiben sowie die zugehörigen Unterlagen (Zeichnungen des Bauvorhabens sowie Fotos vom Bestand und vom Modell) sind als Anlagen 2 und 3 beigefügt. Bei den Gesprächen mit dem Antragsteller und dem Architekturbüro wurde festgestellt, dass der Verlauf der Abgrenzung der Innenbereichssatzung entlang des Stausees die Gebäude an den Straßen Am Mortes und Bergsteiner Straße allesamt von der Innenbereichssatzung erfasst werden, mit Ausnahme des Gebäudes Am Mortes 20. Dass die Abgrenzung im Bereich des Tals des Dresbachs einen Sprung macht, ist nachvollziehbar, da dieser ohnehin einer Bebauung zu entziehen ist. Warum das Grundstück Am Mortes 20 jedoch nicht bis zum Bestandsgebäude von der Innenbereichssatzung erfasst wird, ist unklar und nicht mehr nachzuvollziehen. Der Eigentümer beantragt nunmehr mit dem vorliegenden Antrag auf Änderung der Innenbereichssatzung, dass der Bereich des Grundstückes auf dem das Bestandsgebäude steht mit in die Innenbereichssatzung einbezogen wird. Somit soll ein Neuaufbau des Gebäudes planungsrechtlich ermöglicht werden. Der obere Grundstücksbereich an der Straße, der von der Innenbereichssatzung erfasst wird und heute planungsrechtlich bebaubar ist, ist mit vielen Bäumen bewachsen. Der Baumbestand soll in der Änderungssatzung als schützens- und erhaltenswert festgesetzt werden, sodass eine Bebauung dieses Bereichs ausgeschlossen wird. Aus ökologischer Sicht ist dies begrüßenswert, da die mögliche überbaubare Fläche sich nur unwesentlich ändert und wertvoller Baumbestand langfristig erhalten und geschützt wird. Durch die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe in der Änderungssatzung soll eine höhenmäßige Begrenzung erfolgen, die das geplante Gebäude zwar ermöglicht, höhere bauliche Anlagen aber ausschließt. Mit der Satzungsänderung wird der Neuaufbau des Bestandsgebäudes planungsrechtlich ermöglicht, dessen Sanierung aufgrund des schlechten Zustandes des Gebäudesubstanz als unverhältnismäßig zu bezeichnen ist. Gleichzeitig wird der Baumbestand im oberen Grundstücksbereich, der einer, nach heutigem Recht, möglichen Bebauung weichen müsste, geschützt und langfristig erhalten. So würde ein Eingriff in Natur und Landschaft minimiert. Bei der Änderung der Innenbereichsatzung handelt es sich um eine sogenannte Ergänzungssatzung gem. § 34 (4) Satz 1 Nr. 3 BauGB. Die in Rede stehende Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Sofern Sie dem Beschlussvorschlag folgen, wird die Verwaltung einen Satzungsbeschluss ausarbeiten und diesen zum Beschluss vorlegen. Aufgrund der Nähe zum FFH-Gebiet „Rur von Obermaubach bis Linnich“ und sich dem anschließenden FFH-Gebiet „Ruraue von Heimbach bis Obermaubach“ ist eine FFH-Verträglichkeitsprüfung durchzuführen. Bei einer Bestätigung der Verträglichkeit kann die Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt werden. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Die anfallenden Kosten im Rahmen der Planänderung sind vom Antragsteller zu übernehmen. Hierzu ist ein städtebaulicher Vertrag mit dem Antragsteller abzuschließen. -2- III. Beschlussvorschlag: Dem Antrag auf 3. Änderung der Satzung über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Obermaubach (Innenbereichssatzung) wird entsprochen. Die Verwaltung wird ermächtigt einen Satzungsentwurf auszuarbeiten und zum Beschluss vorzulegen. Der Bürgermeister Gez. - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ Anlagen -3-