Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration Beteiligte Dienststelle/n: Fachbereich Immobilienmanagement FB 56/0185/WP17 öffentlich Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: 20.08.2018 Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Aachen – Aktualisierung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen Beratungsfolge: Datum Gremium Zuständigkeit 11.09.2018 Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss Kenntnisnahme Beschlussvorschlag: Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Prof. Dr. Sicking (Beigeordneter) Vorlage FB 56/0185/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 22.08.2018 Seite: 1/5 Finanzielle Auswirkungen JA NEIN x Investive Ansatz Auswirkungen 20xx Fortgeschriebe- Fortgeschriebe- Ansatz ner Ansatz ner Ansatz 20xx ff. 20xx Gesamt- Gesamtbedarf (alt) 20xx ff. bedarf (neu) Einzahlungen 0 0 0 0 0 0 Auszahlungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 + Verbesserung / 0 0 Deckung ist gegeben/ keine Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung ausreichende Deckung vorhanden vorhanden - Verschlechterung konsumtive Ansatz Auswirkungen 20xx Ertrag Fortgeschriebe- Fortgeschriebe- Ansatz ner Ansatz ner Ansatz 20xx ff. 20xx 20xx ff. Folgekos- Folgekos- ten (alt) ten (neu) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Abschreibungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 Personal-/ Sachaufwand + Verbesserung / - Verschlechterung 0 0 Deckung ist gegeben/ keine Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung ausreichende Deckung vorhanden vorhanden Es ergeben sich keine finanziellen Auswirkungen. Vorlage FB 56/0185/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 22.08.2018 Seite: 2/5 Erläuterungen: Die aktuelle Wohnungsmarktberichterstattung zeigt, dass der Aachener Wohnungsmarkt insbesondere aufgrund der Hochschulexpansion, aber auch durch den vermehrten Zuzug von Geflüchteten seit 2014, zunehmend angespannt und durch eine ausgeprägte Flächenknappheit gekennzeichnet ist. Folge sind steigende Mietpreise und Verdrängungseffekte in das Umland. Das beschriebene Wachstum stellt für die Stadt Aachen eine große Chance, aber auch eine Herausforderung dar. Zur Erreichung des gesamtstädtischen Ziels, für Menschen in jeder Lebenslage ein angemessenes Wohnraumangebot zu schaffen (vgl. „Aachen-Strategie-Wohnen“) ist die Entwicklung integrierter Strategien erforderlich. Im Rahmen der Fusion der Fachbereiche „Soziales und Integration“ und „Wohnen“ wurde mit der Abteilung Planung eine zentrale Wohnbaukoordination eingerichtet, um die strategischen und koordinierenden Prozesse zu optimieren. Die Position der Abteilungsleitung wurde zum 01.06.2017 besetzt, eine vollständige Besetzung der Abteilung ist seit dem 13.08.2017 gegeben. Die Aufgaben der Abteilung wurden im Ratsbeschluss wie folgt definiert: „Die Abteilung, in den Rollen der Wohnbaukoordination und Sozialentwicklungsplanung, befasst sich mit der Sammlung und Analyse aller wohnungs(bau)- und sozialrelevanten Fakten. Sie entwickelt hieraus in Zusammenarbeit mit allen Handelnden innerhalb als auch außerhalb der Verwaltung, ggf. grenzüberschreitend, im Rahmen eines ‚Strategiezirkels‘ tragfähige, zukunftsorientierte Konzepte zur Optimierung der Wohnraumsituation unter Berücksichtigung bedarfsorientierter sozialer, lebensräumlicher Aspekte.“ (s. Ratsbeschluss vom 06.04.2016). Seit Gründung der Abteilung stand insbesondere der Aufbau koordinierender Strukturen im Mittelpunkt. So wurde ein „Strategiezirkel Wohnen“ (seit 11/2017) eingerichtet, um den fachbereichsübergreifenden Abstimmungsprozess im Wohnungsbau zu verbessern und die verschiedenen strategischen Instrumente aufeinander abzustimmen und zu bündeln. Zudem wurde der Dialog mit der Wohnungswirtschaft und weiterer wohnungspolitischer Akteure durch Gründung eines „Runden Tisches der Wohnungsmarktakteure“ (seit 07/2018) intensiviert. Außerdem wurde ein „Fachplanerkreis“ (seit 04/18) initiiert, der im Sinne einer zielgerichteten Quartiersentwicklung die kommunalen Ressourcen bündelt und die Planungen zu Aufwertungsprozesse in den – insbesondere sozial herausgeforderten - Quartieren durch die Zusammenarbeit der verschiedenen Fachplaner (FB 61, FB 36, FB 45, FB 56 und FB 02), zusammenbringt, abstimmt und gemeinsam umsetzt. Zudem wurden in den städtischen Wohnungsbauprojekten mit Modellcharakter fachbereichsübergreifende Projektgruppen eingerichtet. Dabei dienen insbesondere die strategischen Austauschplattformen nicht nur kurz- und mittelfristig der Prozessoptimierung, sondern ihre Erkenntnisse sollen vor allem auch in die Fortschreibung des „Aachener Handlungskonzepts Wohnen“ einfließen – einer integrierten Strategie zur nachhaltigen Verbesserung der Wohnraumsituation, welche die kommunalen Handlungsinstrumente aus den verschiedenen Fachrichtungen erfasst, fort entwickelt und zu einer Gesamtstrategie bündelt. Vorlage FB 56/0185/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 22.08.2018 Seite: 3/5 Wichtige Grundlage kommunaler Handlungskonzepte ist eine fundierte empirische Wohnraumbedarfsanalye. Die Stadt Aachen verfügt mit der kommunalen Wohnungsmarktberichterstattung über ein umfangreiches Berichtswesen, welches die Mechanismen der Wohnraumentwicklung (Nachfragefaktoren, Angebotsfaktoren und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt) retrospektiv detailliert analysieren kann. Die Wohnungsmarktberichterstattung gibt damit eine valide Datenlage für die aktuelle Lage auf dem Aachener Wohnungsmarkt. Sie vermag jedoch nicht, zukünftige Bedarfe verlässlich zu prognostizieren. Eine umfassende Wohnraumbedarfsprognose wurde zuletzt im Jahr 2014, auf der Datenbasis der Jahre 2010 bis 2012, durch das Institut „Quaestio Forschung & Beratung“ vorgenommen. Bereits in dieser Prognose wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei den geschilderten Szenarien um Mindestannahmen handelt. Die Aktualisierung der Prognose der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen stellt eine wichtige Grundlage zur Vorbereitung der Fortschreibung des Aachener Handlungskonzepts Wohnen dar, dient aber auch als Grundlage, um hieraus die Bedarfe für die zukünftig notwendigen Wohnungsbauflächen im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans Aachen*2030 zu ermitteln. Vor diesem Hintergrund haben die Fachbereiche Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen (FB 61) und Wohnen, Soziales und Integration (FB 56) gemeinsam das Institut „Quaestio Forschung & Beratung“ mit einer Aktualisierung der Wohnraumbedarfsprognose beauftragt. Der Betrachtungszeitraum der Prognose reicht bis zum 31.12.2034. Das Ergebnis liegt nun vor und wird dem Ausschuss zur Kenntnis gegeben (s. Anlage). Ausgangsbasis und methodisches Vorgehen: Die aktuelle Wohnungsmarktberichterstattung (vgl. Wohnungsmarktbericht 2017) zeigt, dass sich das tatsächliche Bevölkerungswachstum deutlich positiver entwickelt hat als im Gutachten aus dem Jahr 2014 prognostiziert. Ursache ist zum einen das kontinuierliche Wachstum der Aachener Hochschulen, zum anderen aber auch der vermehrte Zuzug von Geflüchteten seit dem Jahr 2014. Die nun vorgenommene Aktualisierung der Wohnungsmarktprognose berechnet die zukünftigen Bedarfe in drei Szenarien: 1. Trendszenario: Das Trendszenario geht davon aus, dass die Entwicklung im Zeitraum 2013-2016 sich auch in den Folgejahren fortsetzt. Demnach werden auch die wirtschaftlich positivere Entwicklung und deren Auswirkungen auf die Wanderungsbewegungen fortgeschrieben. Insofern ist das Trendszenario inhaltlich eine Fortführung des alten Szenarios Wirtschaft +. 2. Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“: Das Szenario geht im Unterschied zum Trendszenario davon aus, dass sich die Zahl der Zuwanderer aus den Krisenländern weiter reduziert. Für die Zuwanderung aus den Krisenländern wurde angenommen, dass sie bis 2022 wieder auf das Niveau von 2013 zurückgeht, die weiteren Parameter werden fortgeschrieben. Vorlage FB 56/0185/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 22.08.2018 Seite: 4/5 3. Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Im Unterschied zum Trendszenario geht das Szenario davon aus, dass sich aufgrund internationaler wie nationaler Rahmenbedingungen die positive wirtschaftliche Entwicklung abschwächt (höhere Fortzugsquoten und geringere Zuzugsquoten), die weiteren Parameter werden fortgeschrieben. Zentrale Erkenntnisse: In allen Szenarien der vorliegenden aktualisierten Wohnungsbedarfsprognose wird davon ausgegangen, dass aktuell (bis Ende 2019) ein ungedeckter Wohnraumbedarf in Höhe von 4.480 Wohneinheiten gegeben ist. Davon werden 4.180 neue Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und 300 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern benötigt. Abhängig von den jeweiligen Szenarien ergeben sich bis Ende des Jahres 2034 Wohnraumbedarfe für insgesamt rund 9.990 – 10.630 Wohneinheiten, aufgeteilt in rund 2.500 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 7.440 - 8.080 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. Ausgehend von der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung werden ebenso die Brutto – Flächenbedarfe errechnet. Der Bruttobauland bedarf beträgt dabei abhängig von den Szenarien zwischen 191 – 199 ha. Ein Teil dieses Brutto - Flächenbedarfs kann durch vorhandene Baulandreserven, in der Innenentwicklung oder in Baulücken realisiert werden. Erst nach Abzug der aktuell bestehenden Potentiale ergibt sich der Wohnflächenbedarf, der darüber hinaus zusätzlich ausgewiesen werden müsste, um den Bedarf vollständig decken zu können. Weiteres Vorgehen: Um den zusätzlichen Flächenbedarf zu ermitteln, muss nun parallel auch die Untersuchung der Baulandreserven aktualisiert werden. Diese Untersuchung erfolgt im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans Aachen*2030 und befindet sich derzeit noch in Erarbeitung. Die nun aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose soll Teil der quantitativen empirischen Bedarfsanalyse in Vorbereitung der Fortschreibung des „Aachener Handlungskonzepts Wohnen“ werden. Zur Vorbereitung des Handlungskonzepts ist in einem nächsten Schritt zudem ein detaillierter Blick auf die unterschiedlichen Zielgruppen und qualitativen Bedarfslagen notwendig. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Frage, welche Bevölkerungsgruppen aufgrund der Anspannung des Aachener Wohnungsmarktes keinen angemessenen Wohnraum mehr im Stadtgebiet finden und in das Umland verdrängt werden. Der Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration beabsichtigt, diese qualitative Analyse nach der Sommerpause zu beauftragen. Haushaltsmittel stehen planmäßig zur Verfügung. Anlage/n: Anlage 1 - Wohnungsbedarfsprognose Vorlage FB 56/0185/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 22.08.2018 Seite: 5/5 Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Aachen – Aktualisierung der Bevölkerungsund Haushaltszahlen Zusammenfassung der Ergebnisse Bonn: Juli 2018 Ansprechpartner: Bernhard Faller Nora Wilmsmeier Friesenstraße 17 . D - 53175 Bonn Fon: +49 (0)228 266 888 - 0 Fax: +49 (0)228 55547271 office@quaestio-fb.de . www.quaestio-fb.de Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen INHALTSVERZEICHNIS 1. Hintergrund 1 2. Annahmen 1 2.1. Rahmenbedingungen und Grundannahmen (alle Varianten) 1 2.2. Annahmen Trendszenario 7 2.3. Annahmen Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ 8 2.4. Annahmen Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ 8 Ergebnisse 9 3.1. Ergebnisse der Bevölkerungsprognose in den Varianten 9 3.2. Ergebnisse Trendszenario 10 3.3. Ergebnisse Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ 14 3.4. Ergebnisse Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ 17 4. Fazit 20 5. Anhang 22 Datentabellen zu den Abbildungen 22 3. 5.1. -i- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen 1. Hintergrund Im Jahr 2014 wurde die Aachen-Strategie-Wohnen durch Quaestio aktualisiert. In diesem Kontext wurde auch eine Bevölkerungs- sowie darauf aufbauend eine Wohnungsbedarfsprognose erstellt. Startjahr für die Prognosen war 2012, so dass sie im Wesentlichen auf der Bevölkerungsentwicklung der Jahre 2010 bis 2012 basierte. In den letzten Jahren und dementsprechend ersten Prognosejahren hat sich die Bevölkerungszahl jedoch deutlich positiver entwickelt als damals angenommen. Ursächlich ist insbesondere die Hochschulexpansion und zudem die erhöhte Zuwanderung aus dem Ausland, sowohl aus Krisenregionen wie auch z. B. Südeuropa und Teilen Asiens. Da sich damit auch die Rahmenbedingungen für die Wohnungsnachfrage verändert haben, ist Anlass gegeben, die Prognose von 2014 zu aktualisieren und so wieder eine wohnungspolitische Grundlage zu erhalten. Im vorliegenden Bericht sind die Ergebnisse dieser Aktualisierung zusammengefasst. Die aktualisierte Prognose entspricht im methodischen Vorgehen der von 2014. Zugrunde gelegt wurde die Entwicklung der letzten Jahre. Während in der Prognose von 2014 der Zeitraum 2010 bis 2012 als Stützzeitraum genutzt wurde, basiert die aktuelle Prognose auf den Jahren 2013 bis 2016, so dass der realen Entwicklung der letzten Jahre Rechnung getragen wird. Mit den vorliegenden Prognoseergebnissen wird ausschließlich das Zahlengerüst der Aktualisierung der Aachen-Strategie-Wohnen von 2014 aktualisiert. Die übrigen Ergebnisse und Aussagen der Aktualisierung der Aachen-Strategie-Wohnen zur teilräumlichen Ausdifferenzierung und den Empfehlungen haben davon unberührt Bestand. 2. Annahmen 2.1. Rahmenbedingungen und Grundannahmen (alle Varianten) Die Grundannahmen und die verwendete Datenbasis der Prognose entspricht dem Vorgehen von 2014. Verändert wurde der Stützzeitraum, d.h. die Jahre, für die Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung analysiert und als aktuelle demographische Rahmenbedingungen in die Prognose einbezogen wurden. Als Änderung gegenüber 2014 wurde die Auslandszuwanderung genauer analysiert und für die Szenarien unterschiedliche Annahmen diesbezüglich getroffen. Hintergrund hierfür sind die gewachsene Bedeutung der Auslandszuwanderung an der Bevölkerungsentwicklung von Aachen sowie die Unsicherheiten bezüglich des zu erwartenden Umfangs der zukünftigen Zuwanderung aus dem Ausland. Im Einzelnen wurden folgende Daten und Annahmen für die Prognose genutzt: -1- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen  Ausgangsbasis für die Prognose ist der Bevölkerungsstand zum 31.12.2017.  Für die Geburten wurden die Geburten pro Frau nach Altersjahren (Geburtenquote) im Durchschnitt 2012-2017 als konstant angenommen.  Für die Sterbefälle wurde die Sterbetafel von Nordrhein-Westfalen in der aktuellsten Variante von 2014-2016 als konstant angenommen.  Für die Annahmen zur Abwanderung ist Basis die Abwanderung 2013-2016.  Für die Annahmen zur Zuwanderung aus der Wohnungsmarktregion (entspricht Städteregion), dem restlichen Nordrhein-Westfalen und dem restlichen Deutschland ist Basis die Zuwanderung 2013-2016. Die Veränderungen in den Prognoseergebnissen ergeben sich im Wesentlichen aus den aktuelleren Stützzeiträumen (2013-2016 gegenüber 2010-2012 im Gutachten von 2014). Abbildung 1 zeigt, wie sich die Wanderungsbewegungen zwischen den beiden Stützzeiträumen verändert haben. Deutlich wird, dass sich die Wanderungsbilanz mit dem übrigen Nordrhein-Westfalen (vor allem durch mehr Fortzüge) leicht verschlechtert hat. Hingegen ist das Wanderungssaldo mit dem übrigen Deutschland positiver geworden. Die deutlichste Veränderung ist in der Auslandszuwanderung und Abwanderung festzustellen, so dass sich auch in dieser Darstellung die Notwendigkeit, diese differenzierter in die Prognose einzubeziehen, bestätigt. -2- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 1: Zuzüge nach und Fortzüge aus Aachen nach Herkunfts- und Zielregion im Vergleich 2010-2012 und 2013-2016 (pro Jahr) Quelle: Stadt Aachen Kommentar: Die Wohnungsmarktregion umfasst die Kommunen der Städteregion Aachen (ohne Aachen). Abbildung 2 zeigt die Wanderungsbewegungen Aachens in den Altersgruppen. Aachen gewinnt demnach in der Altersgruppe der 15- bis 24-Jährigen an Bevölkerung. Gegenüber dem im Gutachten von 2014 betrachteten Zeitraum 2010-2012 ist vor allem die Wanderungsbilanz der 15- bis 19-Jährigen positiver geworden. Ursächlich ist zum einen, dass durch die verkürzte Schulzeit auf 12 Jahre bis zum Abitur („G8“) die Studierenden jünger sind, wenn sie für ihr Studium nach Aachen kommen. Zum anderen hat der Zuzug junger Geflüchteter zu einer Verbesserung des Saldos in dieser Altersgruppe geführt. -3- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 2: Durchschnittliche jährliche Wanderungsbilanz der Stadt Aachen nach Alter und Geschlecht (2013-2016) Quelle: Stadt Aachen Berücksichtigung der Auslandszuwanderung Für die Annahme der zukünftigen Zuwanderung aus dem Ausland wurde die Auslandszuwanderung nach Herkunftsregionen analysiert und die Zuwanderung aus aktuellen Krisenländern (Syrien, Irak, Libyen, Afghanistan, Kenia, Somalia, Nigeria, Äthiopien, Kongo) gesondert betrachtet. Die Abgrenzung der Krisenländer erfolgte nach den in den letzten Jahren in den Aachener Flüchtlingsunterkünften vertretenen Nationen sowie dem Konfliktbarometer des Heidelberg Institute for international conflict research 2017. In Abbildung 3 wird deutlich, dass nicht nur die Zuwanderung aus den Krisenländern sich zwischen 2013 und 2017 verändert hat, sondern auch die Zuwanderung aus dem übrigen Ausland. Der größte Anteil der Zuwanderer aus dem Ausland stammt aus der EU. Durch die Grenznähe kommen allein über 10 % der jährlichen Auslandszuwanderer aus Belgien und den Niederlanden. -4- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 3: Zuwanderung aus dem Ausland nach Herkunftsländern Quelle: Stadt Aachen Kommentar: Die Abgrenzung der Krisenländer erfolgte nach den in den letzten Jahren in den Aachener Flüchtlingsunterkünften vertretenen Nationen sowie dem Konfliktbarometer des Heidelberg Institute for international conflict research 2017. Dargestellt sind die in der Meldestatistik als Zuwanderung aus dem Ausland verbuchten Fälle. Auch für die Nicht-Deutschen Zuziehenden nach Aachen gilt, dass es sich überwiegend um junge Personen zwischen 16 und 25 Jahren handelt (siehe Abbildung 4). Die RWTH Aachen hat daran einen erheblichen Anteil, da durch sie internationale Studierende nach Aachen ziehen. Der hohe Anteil der Zuwanderung aus dem asiatischen Raum deutet auf die intensiven Bemühungen der Aachener Hochschulen hin, sich verstärkt international auszurichten. China und Indien sind dabei zwei der Schwerpunktländer, die im Rahmen der aktuellen Internationalisierungsstrategie der RWTH Aachen im Fokus der Kooperation stehen. -5- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 4: Wanderungssaldo von Nicht-Deutschen mit der Stadt Aachen 2017 Quelle: Stadt Aachen Melderegister, Darstellung FB02/200 Statistikstelle Da aufgrund der politischen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich ist, dass sich in der Zuwanderung aus den Krisenländern ein Anstieg wie 2015 wiederholt, wird als beste Setzung der Wert für 2017 für die Prognose angenommen. Ebenso wird für die Zuwanderung aus den übrigen Ländern in den Prognosen die Zuwanderung von 2017 als konstant angenommen. Für die Zuwanderung aus Krisenländern wurde neben der Zuwanderung aus dem Ausland auch eine „versteckte Auslandszuwanderung“ berücksichtigt. Durch die Registrierung der Geflüchteten in der Erstaufnahme in anderen Regionen Deutschlands werden diese bei einer nachfolgenden Unterbringung in Aachen statistisch zum Teil als Inlandszuwanderung erfasst. Um dies bestmöglich zu berücksichtigen, wurde die Zuwanderung nach Aachen aus Deutschland nach Nationalitäten ausgewertet und die Zuwanderer mit Staatsbürgerschaft aus den Krisenländern anteilig als Auslandszuwanderung betrachtet. Die getrennte Betrachtung der Zuwanderung aus Krisenregionen und aus dem übrigen Ausland stellt die einzige methodische Änderung gegenüber dem Gutachten von 2014 dar. Annahmen zur „Marktanpassung“, Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose Wie auch im Gutachten 2014 wurde als „Marktanpassung“ angenommen, dass trotz des Generationenwechsels im Einfamilienhausbestand diese nicht vermehrt leer stehen, sondern es -6- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen zu einer Nachfrageverlagerung aus dem Geschosswohnungsbestand (25 %) und der Wohnungsmarktregion (75 %) kommt. Die Annahmen zur Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose entsprechen denen des Gutachtens von 2014. Es wurde lediglich die verwendete Datenbasis wie folgt aktualisiert:  Für die Haushaltsprognose wurden die Haushaltsvorstandsquoten von 2007 anhand der Haushaltsstruktur Aachens für 2017 angepasst und als konstant angenommen.  Für die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. Geschosswohnungen wurden die Ein- und Zweifamilienhausquoten auf Basis des Mikrozensus Wohnen 2010/2014 für die NRW-Städte mit 180.000 bis 380.000 Einwohnern zugrunde gelegt und anhand des Anteils von Ein- und Zweifamilienhäusern im Aachener Wohnungsbestand (Quelle IT.NRW) auf Aachen angepasst. Die verwendete Einfamilienhausquote liegt mit 21 % etwas unter der von 2012 (22 %), die als Grundlage für die Aktualisierung der Aachen-Strategie-Wohnen 2014 genutzt wurde. Als Änderung gegenüber 2014 wurden auch in der Haushalts- und Nachfrageprognose die Zuwanderer aus den Krisenländern gesondert betrachtet. Hintergrund ist, dass sich ihre Haushaltsstruktur und Wohnungsnachfrage vom städtischen Durchschnitt unterscheidet. Für die Haushaltsstruktur wurde die Haushaltsstruktur der zum Zeitpunkt der Bearbeitung in den Aachener Flüchtlingsunterkünften lebenden Personen ausgewertet und als konstant angenommen. Für die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern und Geschosswohnungen ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Geschosswohnungen deutlich höher liegt als in der Gesamtbevölkerung. Es wurde eine Nachfrage von 5 % Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und 95 % Geschosswohnungen angenommen (Ein- und Zweifamilienhausquote in Aachen insgesamt = 21 %). 2.2. Annahmen Trendszenario In der Aktualisierung der Aachen-Strategie-Wohnen von 2014 wurde das Wirtschafts+Szenario als wohnungspolitische Grundlage gewählt. Dieses ging von einer stärkeren wirtschaftlichen Dynamik aus, die so auch eingetreten ist, wie der stärkere Anstieg der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort seit 2014 zeigt (siehe Abbildung 5). -7- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 5: Arbeitslosenquote und Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Aachen 2005-2017 Quelle: Stadt Aachen FB02/200 Statistikstelle, Datengrundlage: Bundesagentur für Arbeit Das Trendszenario geht davon aus, dass die Entwicklung im Zeitraum 2013 bis 2016 sich auch in den Folgejahren fortsetzt (konstante Zu- und Abwanderungsquoten). Demnach wird auch die wirtschaftlich positivere Entwicklung und deren Auswirkungen auf die Wanderungsbewegungen fortgeschrieben. Insofern ist das Trendszenario inhaltlich eine Fortführung des alten Szenarios Wirtschafts+. 2.3. Annahmen Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ Das Szenario geht im Unterschied zum Trendszenario davon aus, dass sich die Zahl der Zuwanderer aus den Krisenländern weiter reduziert, da sich die Lage in den Krisenregionen entschärft. Für die Zuwanderung aus den Krisenländern (sowohl statistisch aus dem Ausland als auch „versteckte Auslandszuwanderung“ aus dem Inland, s.o.) wurde angenommen, dass sie bis 2022 wieder auf das Niveau von 2013 zurückgeht. Die übrigen Annahmen entsprechen dem Trendszenario. 2.4. Annahmen Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Im in der Prognose genutzten Stützzeitraum ist eine positive wirtschaftliche Entwicklung festzustellen. Während wir im Trendszenario davon ausgehen, dass sich diese in den nächsten Jahren fortsetzt, geht das Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ davon aus, dass sich aufgrund internationaler wie nationaler Rahmenbedingungen (z. B. Zunahme von Importzöllen und Protektionismus) die positive wirtschaftliche Entwicklung abschwächt. Dies -8- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen wirkt sich durch im Vergleich zum Zeitraum 2013-2016 höhere Fortzugsquoten und geringere Zuzugsquoten aus. Insbesondere in der Altersgruppe der Hochschulabsolventen führt eine gebremste wirtschaftliche Entwicklung dazu, dass diese nach ihrer Ausbildung schwieriger eine Beschäftigung finden und daher ein größerer Anteil Aachen verlässt und in anderen Regionen eine Anstellung findet. Folglich kommt es im Verhältnis zum Trendszenario zu einer erhöhten Abwanderung. Gleichzeitig wird auch der Zuzug aus anderen Regionen gebremst, da weniger Personen für einen Arbeitsplatz nach Aachen kommen. Entsprechend verringert sich die Zuwanderung nach Aachen. Da sich die wirtschaftliche Entwicklung nicht direkt auf den Zuzug von Geflüchteten auswirkt, wurden die Wanderungsannahmen für die Auslandszuwanderung nur für die Zuwanderung aus Nicht-Krisenländern angepasst. Die Annahmen für die Zuwanderung aus Krisenländern entsprechen denen im Trendszenario. Abbildung 6: Wanderungsannahmen im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Veränderung des Wanderungsverhaltens Erhöhte Abwanderung Verminderte Zuwanderung bis 2020 bis 2025 bis 2030 bis 2035 in die Wohnungsmarktregion 0,5% 1,0% 1,0% 1,0% ins übrige Nordrhein-Westfalen 0,5% 1,0% 1,0% 1,0% ins übrige Deutschland 0,5% 1,0% 1,0% 1,0% ins Ausland 0,5% 1,0% 1,0% 1,0% aus der Wohnungsmarktregion -0,5% -1,0% -1,0% -1,0% aus dem übrigen Nordrhein-Westfalen -0,5% -1,0% -1,0% -1,0% aus dem übrigen Deutschland -0,5% -1,0% -1,0% -1,0% aus dem Ausland -0,5% -1,0% -1,0% -1,0% Quelle: eigene Darstellung Kommentar: Die Prozentzahlen in den Zeilen „Erhöhte Abwanderung“ beschreiben die Werte, um welche die Abwanderung innerhalb des Szenarios erhöht wurde. Die Prozentzahlen in den Zeilen „Verminderte Zuwanderung“ beschreiben die Werte, um welche die Zuwanderung innerhalb des Szenarios gesenkt wurde. 3. Ergebnisse 3.1. Ergebnisse der Bevölkerungsprognose in den Varianten Aufgrund der deutlich positiveren Bevölkerungsentwicklung im Zeitraum 2013-2016 als in den Prognosen von 2014 angenommen, liegen die neuen Bevölkerungsprognosen deutlich über dem Wirtschafts+-Szenario von 2014. Der Verlauf der Prognosen mit einem Bevölkerungsanstieg in den nächsten Jahren und einer Stagnation bzw. einem Bevölkerungsrückgang in den späteren Prognosejahren folgt dem gesamtdeutschen Trend und ist bedingt durch die aktuelle Altersstruktur der Bevölkerung und der sich verstärkenden Differenz zwi- -9- Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen schen Sterbefällen und Geburten (Überalterung der Gesellschaft und demographischer Wandel). Abbildung 7: Vergleich der aktuellen Prognose mit der Prognose von 2014 Quelle: Quaestio 2014 und eigene Berechnung 3.2. Ergebnisse Trendszenario Die maximale Bevölkerungszahl ist im Trendszenario Ende 2030 mit rund 264.700 Einwohnern erreicht. In den Folgejahren wirkt sich der gesamtdeutsche Bevölkerungsrückgang (demographischer Wandel) in einer weitgehenden Stagnation der Bevölkerungszahl aus. - 10 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 8: Ergebnisse der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose im Trendszenario Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Abbildung 9: Entwicklung der Haushaltsstruktur im Trendszenario Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Kommentar: Für 2017 Zahl der Haushalte zum Stichtag 31.12.2017, ab 2020 prognostizierte Werte - 11 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Im Ergebnis des Szenarios ergibt sich insbesondere in den ersten Prognosejahren ein Neubaubedarf von Geschosswohnungen. Dies ergibt sich aus der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, die bis 2025 das stärkste Wachstum aufweist (siehe Abbildung 8). Da der Bevölkerungsanstieg stärker ist, als in der Prognose 2014 angenommen, liegt auch der resultierende Neubaubedarf höher als im Gutachten von 2014. Da es sich überwiegend um junge Haushalte handelt, entfällt die zusätzliche Nachfrage überwiegend auf das Mehrfamilienhaussegment. Für den Zeitraum 2018-2019 wurde zusätzlich berücksichtigt, dass zum Startzeitpunkt der Prognose rund 680 Haushalte von Geflüchteten noch in Unterkünften untergebracht waren und für diese noch ein Neubaubedarf besteht. Der Neubaubedarf setzt sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammen. Diese entsprechen der im Gutachten von 2014 verwendeten Einteilung. Der demographisch bedingte Bedarf ergibt sich aus der Zunahme der Haushalte, die das Marktsegment nachfragen. Dem qualitativen Bedarf liegt die Annahme zugrunde, dass selbst ohne demographisch bedingten Neubaubedarf eine Neubaunachfrage besteht (spezifische Präferenz von Nachfragergruppen nach Neubauobjekten) und, dass ein Neubau zur Erfüllung moderner und sich verändernder Wohnansprüche (Energieeffizienz, altersgerechtes Wohnen) notwendig ist. In der Prognose wird (wie auch im Gutachten 2014) davon ausgegangen, dass hierfür ein gesamter jährlicher Neubau von 150 Wohneinheiten in beiden Segmenten notwendig ist. Der in Abbildung 10 ausgewiesene qualitative Neubaubedarf ist somit die Zahl von Wohneinheiten, die neben dem demographisch bedingten Bedarf und dem Ersatzbedarf noch notwendig ist, um die Mindestzahl von 150 Wohneinheiten pro Jahr zu erreichen. Im Mehrfamilienhaussegment ergibt sich der demographisch bedingte Bedarf rechnerisch aus den als konstant angenommenen Mehrfamilienhausquoten. Durch die angenommene „Marktanpassung“ kommt es jedoch zu einer Verlagerung von Nachfrage aus dem Mehrfamilienhaussegment auf das Ein- und Zweifamilienhaussegment (25 % der freigezogenen Einfamilienhäuser werden aus dem Mehrfamilienhausbestand wiederbesetzt; siehe Annahmen oben). Diese Verlagerung wird in der Tabelle als „Verluste an das EZFH-Segment“ ausgewiesen. - 12 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 10: Jährlicher Neubaubedarf im Trendszenario nach Zeiträumen und Wohnungsmarktsegmenten Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern Insgesamt 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 150 150 150 150 davon qualitativer Bedarf 120 100 110 80 davon demografisch bedingt 0 20 10 40 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäuser davon Ersatzbedarf (0,1%) 30 30 30 30 Insgesamt 2090 480 150 150 davon qualitativer Bedarf 0 0 40 40 davon demografisch bedingt 2040 390 0 0 davon Verluste Ersatzan EZFHbedarf Segment (0,1%) 120 -70 120 -30 130 -20 130 -20 Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Kommentar: Für den Ersatzbedarf wurde ein Wert von 0,1% des Wohnungsbestandes pro Jahr angenommen. In anderen Studien werden zum Teil höhere Werte angenommen. Angesichts der Wohnungsabgangsstatistik der Stadt Aachen, die in den letzten Jahren ein Maximum von 0,05% des Bestands ausweist, ist der hier angenommene geringere Wert realistisch. Rechenbeispiel für das Mehrfamilienhaussegment für den Zeitraum 2025-2029: 130 WE Ersatzbedarf – 20 WE Verlust an EZFH-Segment (+ 0 demographisch bedingter Bedarf) + 40 WE qualitativer Bedarf = 150 WE Abbildung 11: Resultierender Flächenbedarf im Trendszenario Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(350m² Nettobaul. einheiten pro WE) 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Summe bis 2034* 300 750 750 750 2550 11 ha 26 ha 26 ha 26 ha 89 ha Mehrfamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(100m² Nettobaul. einheiten pro WE) 4180 2400 750 750 8080 42 ha 24 ha 8 ha 8 ha 81 ha Wohneinheiten insgesamt Flächenanspruch insgesamt 4480 3150 1500 1500 10630 52 ha 50 ha 34 ha 34 ha 170 ha Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet *Die für den Flächenbedarf genannten Zeiträume umfassen immer den 1.1. des zuerst genannten Jahres bis 31.12. des als zweites genannten Jahres, d.h. für die prognostizierte Bevölkerung zum Stichtag 1.1.2035 wird entsprechend der Flächenbedarf bis 31.12.2034 ausgewiesen. Wie auch beim Neubaubedarf ergibt sich gegenüber der Aktualisierung der AachenStrategie-Wohnen von 2014 ein höherer Flächenbedarf, der insbesondere in den ersten Prognosejahren entsteht. In Abbildung 11 wurden die Dichten bzw. der Flächenbedarf pro Wohneinheit analog zum Gutachten von 2014 verwendet. Diese wurden zwischenzeitlich durch die Stadt Aachen ausgehend von der Flächeninanspruchnahme in den letzten Jahren überprüft und unter der Prämisse einer verminderten Flächeninanspruchnahme und der Zielsetzung weiterer Nachverdichtungen im Bestand aktualisiert. In den Ergebnissen in Abbildung 12 wurden diese aktualisierten Werte für das Bruttobauland verwendet. Da es sich im Gegensatz zu den Annahmen in Abbildung 11 um Bruttowerte handelt, liegen die neuen Werte für den Flächenanspruch pro Wohneinheit höher als die Nettowerte in Abbildung 11. Bedenkt man, dass für die Umrechnung von Netto- zu Bruttobauland ein Aufschlag von etwa 25 % hinzugerechnet werden muss, wird deutlich, dass die neuen Werte die flächensparendere Bebauung, wie sie in Aachen in den letzten Jahren umgesetzt wurde, widerspiegeln. - 13 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 12: Resultierender Flächenbedarf im Trendszenario mit aktualisierten Dichtewerten Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(400m² Bruttobaul. einheiten pro WE) 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Summe bis 2034* 300 750 750 750 2550 12 ha 30 ha 30 ha 30 ha 102 ha Mehrfamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(120m² Bruttobaul. einheiten pro WE) 4180 2400 750 750 8080 50 ha 29 ha 9 ha 9 ha 97 ha Wohneinheiten insgesamt Flächenanspruch insgesamt 4480 3150 1500 1500 10630 62 ha 59 ha 39 ha 39 ha 199 ha Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet *Die für den Flächenbedarf genannten Zeiträume umfassen immer den 1.1. des zuerst genannten Jahres bis 31.12. des als zweites genannten Jahres, d.h. für die prognostizierte Bevölkerung zum Stichtag 1.1.2035 wird entsprechend der Flächenbedarf bis 31.12.2034 ausgewiesen. Mit insgesamt 10.630 Wohneinheiten entsteht somit im Trendszenario der maximale Wohnraumbedarf bis zum Jahr 2034. 3.3. Ergebnisse Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ Die maximale Bevölkerungszahl ist im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ Ende 2023 mit rund 262.600 Einwohnern erreicht. In den Folgejahren wird der gesamtdeutsche Bevölkerungsrückgang (demographischer Wandel, s.o.) stärker wirksam. Im Vergleich zum Trendszenario führt der geringere Zuzug aus Krisenländern zu einem etwas stärkeren Bevölkerungsrückgang, gegenüber der weitgehenden Stagnation im Trendszenario. - 14 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 13: Ergebnisse der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Abbildung 14: Entwicklung der Haushaltsstruktur im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet - 15 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Kommentar: Für 2017 Zahl der Haushalte zum Stichtag 31.12.2017, ab 2020 prognostizierte Werte Wie auch im Trendszenario entsteht der Neubaubedarf im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ vor allem in den ersten Prognosejahren und ist höher als im Szenario Wirtschafts+ von 2014. Aufgrund des angenommenen Rückgangs des Zuzugs aus den Krisenländern ist der Neubaubedarf geringer als im Trendszenario. Da wie in Abbildung 7 deutlich wird, die Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung zwischen den Szenarien in den ersten Prognosejahren noch gering sind, unterscheidet sich zu Beginn der Prognose auch der Neubaubedarf zwischen den Szenarien nur wenig. Auch in diesem Szenario sind im Neubaubedarf 2018-2019 die 680 Haushalte von Geflüchteten in Unterkünften beinhaltet. Abbildung 15: 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Jährlicher Neubaubedarf im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ nach Zeiträumen und Wohnungsmarktsegmenten Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern davon davon davon InsqualidemoErsatzgesamt tativer grafisch bedarf Bedarf bedingt (0,1%) 150 120 0 30 150 110 10 30 150 120 0 30 150 90 30 30 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäuser Insgesamt 2070 360 150 150 davon qualitativer Bedarf 0 0 40 40 davon demografisch bedingt 2020 270 0 0 davon Verluste Ersatzan EZFHbedarf Segment (0,1%) 120 -70 120 -30 130 -20 130 -20 Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Kommentar: Für den Ersatzbedarf wurde ein Wert von 0,1% des Wohnungsbestandes pro Jahr angenommen. In anderen Studien werden zum Teil höhere Werte angenommen. Angesichts der Wohnungsabgangsstatistik der Stadt Aachen, die in den letzten Jahren ein Maximum von 0,05% des Bestands ausweist, ist der hier angenommene geringere Wert realistisch. Rechenbeispiel für das Mehrfamilienhaussegment für den Zeitraum 2025-2029: 130 WE Ersatzbedarf – 20 WE Verlust an EZFH-Segment (+ 0 demographisch bedingter Bedarf) + 40 WE qualitativer Bedarf = 150 WE Da der Flächenbedarf insbesondere durch die zusätzliche Nachfrage nach Geschosswohnungen in den Anfangsjahren der Prognose entsteht und hier die Unterschiede zwischen den Prognosen noch gering sind, liegt der Flächenbedarf im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ bis Ende 2034 nur geringfügig unter dem des Trendszenarios. Trotz des Bevölkerungsrückgangs ab 2023 entsteht weiterhin ein qualitativer Neubaubedarf und Ersatzbedarf, sodass der Flächenbedarf zwischen 2025 und 2034 mit dem im Trendszenario identisch ist. - 16 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 16: Resultierender Flächenbedarf im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(350m² Nettobaul. einheiten pro WE) 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Summe bis 2034* 300 750 750 750 2550 11 ha 26 ha 26 ha 26 ha 89 ha Mehrfamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(100m² Nettobaul. einheiten pro WE) 4140 1800 750 750 7440 41 ha 18 ha 8 ha 8 ha 74 ha Wohneinheiten insgesamt Flächenanspruch insgesamt 4440 2550 1500 1500 9990 52 ha 44 ha 34 ha 34 ha 164 ha Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet *Die für den Flächenbedarf genannten Zeiträume umfassen immer den 1.1. des zuerst genannten Jahres bis 31.12. des als zweites genannten Jahres, d.h. für die prognostizierte Bevölkerung zum Stichtag 1.1.2035 wird entsprechend der Flächenbedarf bis 31.12.2034 ausgewiesen. Abbildung 17: Resultierender Flächenbedarf im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ mit aktualisierten Dichtewerten Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(400m² Bruttobaul. einheiten pro WE) 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Summe bis 2034* 300 750 750 750 2550 12 ha 30 ha 30 ha 30 ha 102 ha Mehrfamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(120m² Bruttobaul. einheiten pro WE) 4140 1800 750 750 7440 50 ha 22 ha 9 ha 9 ha 89 ha Wohneinheiten insgesamt Flächenanspruch insgesamt 4440 2550 1500 1500 9990 62 ha 52 ha 39 ha 39 ha 191 ha Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet *Die für den Flächenbedarf genannten Zeiträume umfassen immer den 1.1. des zuerst genannten Jahres bis 31.12. des als zweites genannten Jahres, d.h. für die prognostizierte Bevölkerung zum Stichtag 1.1.2035 wird entsprechend der Flächenbedarf bis 31.12.2034 ausgewiesen. 3.4. Ergebnisse Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Die maximale Bevölkerungszahl ist im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Ende 2024 mit rund 263.300 Einwohnern erreicht. Es liegt damit zwischen dem Trendszenario und dem Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“. In den Folgejahren wird der gesamtdeutsche Bevölkerungsrückgang (demographischer Wandel) stärker wirksam. Im Vergleich zum Trendszenario führt die gebremste wirtschaftliche Entwicklung und die damit verbundenen Wanderungsannahmen zu einem etwas stärkeren Bevölkerungsrückgang, gegenüber der weitgehenden Stagnation im Trendszenario. - 17 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 18: Ergebnisse der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Abbildung 19 Entwicklung der Haushaltsstruktur im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Kommentar: Für 2017 Zahl der Haushalte zum Stichtag 31.12.2017, ab 2020 prognostizierte Werte - 18 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Wie auch im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ zeigt sich im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“, dass sich der Neubaubedarf in den ersten Prognosejahren nur gering vom Trendszenario unterscheidet. Erst in den späteren Jahren differieren die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose stärker. Trotz der Bevölkerungsabnahme ab 2024 kommt es jedoch aufgrund des bestehenden qualitativen Bedarfs und Ersatzbedarfs (siehe oben) weiterhin zu einem Neubaubedarf. Abbildung 20: 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Jährlicher Neubaubedarf im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ nach Zeiträumen und Wohnungsmarktsegmenten Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern davon davon davon InsqualidemoErsatzgesamt tativer grafisch bedarf Bedarf bedingt (0,1%) 150 120 0 30 150 120 0 30 150 120 0 30 150 100 20 30 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäuser Insgesamt 2040 370 150 150 davon qualitativer Bedarf 0 0 50 40 davon demografisch bedingt 1990 280 0 0 davon Verluste Ersatzan EZFHbedarf Segment (0,1%) 120 -70 120 -30 130 -30 130 -20 Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet Kommentar: Für den Ersatzbedarf wurde ein Wert von 0,1% des Wohnungsbestandes pro Jahr angenommen. In anderen Studien werden zum Teil höhere Werte angenommen. Angesichts der Wohnungsabgangsstatistik der Stadt Aachen, die in den letzten Jahren ein Maximum von 0,05% des Bestands ausweist, ist der hier angenommene geringere Wert realistisch. Rechenbeispiel für das Mehrfamilienhaussegment für den Zeitraum 2025-2029: 130 WE Ersatzbedarf – 30 WE Verlust an EZFH-Segment (+ 0 demographisch bedingter Bedarf) + 50 WE qualitativer Bedarf = 150 WE Obwohl die Bevölkerungsentwicklung im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ in den letzten Prognosejahren positiver ist als im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“ entsteht in der Summe ein leicht geringerer Neubau- und Flächenbedarf. Dies liegt an der etwas höheren Zahl von prognostizierten Haushalten bis 2020 im Szenario „Rückgang des Zuzugs aus Krisenländern“. - 19 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Abbildung 21: Resultierender Flächenbedarf im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenanspruch Wohn350m² Nettobaul. einheiten pro WE) 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Summe bis 2034* 300 750 750 750 2550 11 ha 26 ha 26 ha 26 ha 89 ha Mehrfamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(100m² Nettobaul. einheiten pro WE) 4080 1850 750 750 7430 41 ha 19 ha 8 ha 8 ha 74 ha Wohneinheiten insgesamt Flächenanspruch insgesamt 4380 2600 1500 1500 9980 51 ha 45 ha 34 ha 34 ha 164 ha Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet *Die für den Flächenbedarf genannten Zeiträume umfassen immer den 1.1. des zuerst genannten Jahres bis 31.12. des als zweites genannten Jahres, d.h. für die prognostizierte Bevölkerung zum Stichtag 1.1.2035 wird entsprechend der Flächenbedarf bis 31.12.2034 ausgewiesen. Abbildung 22: Resultierender Flächenbedarf im Szenario „Gebremste wirtschaftliche Entwicklung“ mit aktualisierten Dichtewerten Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(400m² Bruttobaul. einheiten pro WE) 2018-2019 2020-2024 2025-2029 2030-2034 Summe bis 2034* 300 750 750 750 2550 12 ha 30 ha 30 ha 30 ha 102 ha Mehrfamilienhäuser Flächenanspruch Wohn(120m² Bruttobaul. einheiten pro WE) 4080 1850 750 750 7430 49 ha 22 ha 9 ha 9 ha 89 ha Wohneinheiten insgesamt Flächenanspruch insgesamt 4380 2600 1500 1500 9980 61 ha 52 ha 39 ha 39 ha 191 ha Quelle: Eigene Berechnung, Werte gerundet *Die für den Flächenbedarf genannten Zeiträume umfassen immer den 1.1. des zuerst genannten Jahres bis 31.12. des als zweites genannten Jahres, d.h. für die prognostizierte Bevölkerung zum Stichtag 1.1.2035 wird entsprechend der Flächenbedarf bis 31.12.2034 ausgewiesen. 4. Fazit Aufgrund des Bevölkerungswachstums in den letzten Jahren ergibt sich aus der vorliegenden aktualisierten Bevölkerungs- und Nachfrageprognose ein höherer Neubaubedarf als in der Aktualisierung der Aachen-Strategie-Wohnen 2014 prognostiziert wurde. Entsprechend sind auch die berechneten Flächenbedarfe höher, als im früheren Gutachten. Durch den Verlauf der Bevölkerungsprognosen in den drei Szenarien (Bevölkerungsanstieg insbesondere in den ersten Prognosejahren und Ausdifferenzierung der Bevölkerungsentwicklung erst in den Folgejahren) ergibt sich, dass trotz der unterschiedlichen Annahmen der Flächenbedarf in den Szenarien nur wenig voneinander abweicht. Wie auch in der Aktualisierung der Aachen-Strategie-Wohnen von 2014 gibt der ausgewiesene Flächenbedarf zunächst die Fläche für den gesamten Neubau wider. Ein Teil dieses Flächenbedarfs kann durch vorhandene Baulandreserven, in der Innenentwicklung oder in Baulücken realisiert werden. Erst nach Abzug der dort aktuell in Aachen bestehenden Potenziale ergibt sich der noch auszuweisende Flächenbedarf. - 20 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Ebenso ist analog zum Gutachten von 2014 zu beachten, dass der berechnete Bedarf als Untergrenze zu verstehen ist. Zum einen lassen sich die nachgefragten Qualitäten und Lagen nicht exakt prognostizieren. Zum anderen können sich bei den bestehenden Reserveflächen Realisierungshemmnisse ergeben. Beides führt dazu, dass eine Flexibilitätsreserve in der Baulandausweisung notwendig ist. Im Gutachten von 2014 wurde ein Flexibilitätsaufschlag von 30 % empfohlen, der nach Abzug der Reserveflächen auf den Flächenbedarf angerechnet werden sollte. In Anlehnung an die Vorgaben des LEP ist zumindest ein Flächenaufschlag von 20 % anzustreben. Die vorliegenden Szenarien basieren auf den Wanderungsbewegungen Aachens zwischen 2013 und 2016 und geben wider, wie sich die Bevölkerungszahl bei gleichbleibenden Bedingungen (bzw. unter den angepassten Wanderungsannahmen im Szenario „abgeschwächte wirtschaftliche Entwicklung“) entwickelt. Das tatsächliche zukünftige Wanderungsverhalten – insbesondere mit der Wohnungsmarktregion – wird wesentlich davon beeinflusst, wie sich die Wohnungsmarktsituation in Aachen entwickelt und inwiefern eine Ausweitung des Wohnungsangebots durch Neubau erfolgt. Bei einem knappen Wohnungsangebot in Aachen und einer stärkeren Marktanspannung würde es zu einer negativeren Wanderungsbilanz mit der Wohnungsmarktregion kommen. Das Bevölkerungswachstum in der Gesamtregion würde stärker auch auf das Aachener Umland entfallen. - 21 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen 5. Anhang 5.1. Datentabellen zu den Abbildungen Zu Abbildung 1: Zuzüge und Fortzüge aus Aachen nach Herkunfts- und Zielregion im Vergleich 2010-2012 und 2013-2016 pro Jahr Fortgezogene Bevölkerung über die Gemeindegrenze hinaus im Zeitraum von 2010 bis 2012 p.a. im Zeitraum von 2013 bis 2016 p.a. Wohnungsm übriges Wohnungsm übriges übriges übriges arktregion NordrheinAusland arktregion NordrheinAusland Deutschland Deutschland Aachen Westfalen Aachen Westfalen 3385 5564 3549 4312 3850 6849 4389 3399 Zugezogene Bevölkerung von außerhalb der Gemeindegrenze im Zeitraum von 2010 bis 2012 p.a. im Zeitraum von 2013 bis 2016 p.a. Wohnungsm übriges Wohnungsm übriges übriges übriges arktregion NordrheinAusland arktregion NordrheinAusland Deutschland Deutschland Aachen Westfalen Aachen Westfalen 2751 6953 2868 5560 3259 7204 4097 6680 Zu Abbildung 2: Durchschnittliche jährliche Wanderungsbilanz der Stadt Aachen nach Alter und Geschlecht (2013-2016) Zugezogene Bevölkerung Fortgezogene von außerhalb der Bevölkerung über die Gemeindegrenze p.a. im Gemeindegrenze hinaus Zeitraum von 2013 bis im Zeitraum von 2013 bis Wanderungs2016 2016 p.a. saldo Zuzüge Zuzüge Fortzüge Fortzüge Alter Männer Frauen Männer Frauen Insgesamt 0 bis 4 Jahre 339 310 475 420 -246 5 bis 9 Jahre 206 210 209 205 2 10 bis 14 Jahre 191 163 158 155 41 15 bis 19 Jahre 2472 1405 451 459 2967 20 bis 24 Jahre 3714 2610 2318 1844 2162 25 bis 29 Jahre 2254 1676 3143 2130 -1343 30 bis 34 Jahre 1055 698 1674 1120 -1041 35 bis 39 Jahre 634 391 867 520 -362 40 bis 44 Jahre 461 261 552 313 -143 45 bis 49 Jahre 410 255 445 277 -57 50 bis 54 Jahre 312 217 346 233 -50 55 bis 59 Jahre 192 139 228 168 -65 60 bis 64 Jahre 113 90 134 113 -43 65 bis 69 Jahre 75 62 95 76 -34 70 bis 74 Jahre 47 50 61 59 -22 75 bis 79 Jahre 37 42 50 55 -26 80 bis 84 Jahre 24 42 30 58 -22 85 bis 89 Jahre 16 34 19 59 -28 90 Jahre und mehr 9 29 11 45 -18 - 22 - Aktualisierung Wohnungsbedarfsprognose Aachen Zu Abbildung 3: Zuwanderung aus dem Ausland nach Herkunftsländern Zuwanderung aus Krisenländern (Syrien, Irak, Libyen, Afghanistan, Kenia, Somalia, Nigeria, Äthiopien, Kongo) 2017 2016 2015 2014 2013 Belgien 241 667 1091 448 178 482 457 415 447 467 Niederlande 306 284 271 289 262 übrige EU Afrika (ohne Krisenländer) übriges Europa 2292 2193 2786 2637 2397 812 753 795 609 596 Amerika 237 313 319 336 200 461 401 424 536 358 Asien (ohne Krisenländer) Australien und Insgesamt Ozeanien 1663 1634 1471 1231 1211 47 60 52 52 53 6541 6762 7624 6585 5722 Zu Abbildung 7: Vergleich der aktuellen Prognosen mit der Prognose von 2014 Reale Szenario Bevölkerungs"Rückgang Trendentwicklung des Zuzugs szenario 2018 (Stichtag aus Krisen31.12.) ländern" 2018 01.01.2012 01.01.2013 01.01.2014 01.01.2015 01.01.2016 01.01.2017 01.01.2018 01.01.2019 01.01.2020 01.01.2021 01.01.2022 01.01.2023 01.01.2024 01.01.2025 01.01.2026 01.01.2027 01.01.2028 01.01.2029 01.01.2030 01.01.2031 01.01.2032 01.01.2033 01.01.2034 01.01.2035 01.01.2036 Szenario "Gebremste wirtschaftliche Entwicklung" 2018 248137 249746 251500 253945 254782 255967 255967 258100 260000 261500 262600 263500 264000 264300 264500 264600 264600 264600 264700 264700 264600 264600 264600 264600 264500 255967 258100 259900 261200 262000 262400 262600 262500 262400 262200 261900 261700 261500 261300 261000 260800 260600 260500 260200 - 23 - 255967 258104 259839 261200 262165 262795 263143 263270 263219 263105 262973 262848 262729 262624 262485 262394 262287 262186 262056 Prognose Wohnungs+ 2014 248100 249600 250400 250900 251000 250900 250600 250200 249600 249100 248600 248100 247600 247100 246700 246200 245800 245400 245100 244800 244400 Prognose Wirtschafts+ 2014 248100 249600 250600 251400 251900 252200 252400 252500 252500 252600 252600 252600 252600 252700 252800 252800 252700 252700 252700 252600 252600