Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0231/WP17 öffentlich 04.08.2015 Dez. III / FB 61/201 Bebauungsplan Nr. 964 -Eilendorfer Straße/Am Tiergarten. hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB - Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 02.09.2015 17.09.2015 B-1 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Brand nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur frühzeitigen Beteiligung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. De Weiteren empfiehlt sie dem Planungsausschuss, gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 964 -Eilendorfer Straße/Am Tiergarten- in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur frühzeitigen Beteiligung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Er beschließt gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 964 -Eilendorfer Straße/Am Tiergarten- in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0231/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 02.08.2018 Seite: 1/5 finanzielle Auswirkungen Investive Ansatz Auswirkungen 2015 Fortgeschriebener Ansatz Fortgeschriebe- Ansatz ner Ansatz 2016 ff. 2015 Gesamt- Gesamtbedarf (alt) 2016 ff. bedarf (neu) Einzahlungen 0 0 0 0 0 0 Auszahlungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 + Verbesserung / - 0 0 Deckung ist gegeben Deckung ist gegeben Verschlechterun g konsumtive Ansatz Auswirkungen 2015 Ertrag Fortgeschriebener Ansatz Fortgeschriebe- Ansatz ner Ansatz 2016 ff. 2015 2016 ff. Folgekos- Folgekos- ten (alt) ten (neu) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Abschreibungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 Personal-/ Sachaufwand + Verbesserung / Verschlechterun 0 0 Deckung ist gegeben Deckung ist gegeben g Vorlage FB 61/0231/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 02.08.2018 Seite: 2/5 Erläuterungen: Bebauungsplan Nr. 964 -Eilendorfer Straße/Am Tiergartenhier: Offenlagebeschluss 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens - Aufstellungsbeschluss PLA: 21.04.2005 - Programmberatung PLA: 04.12.2014 - Programmberatung Bezirk: 21.01.2015 - Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB vom 16.03. bis zum 27.03.2015 - öffentliche Anhörung am 17.03.2015 Wenn auch im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Bürger in einem sehr frühen Stadium über die Planung zu informieren. In der Zeit vom 16.03.2015 bis 27.03.2015 wurde daher die Planung öffentlich ausgestellt und die betroffenen Behörden wurden beteiligt. Die Bürger hatten zusätzlich die Möglichkeit, sich in der öffentlichen Anhörungsveranstaltung über die Planung zu informieren und sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich im Internet einsehbar. Es wurden 11 Behörden an der Planung beteiligt. Es wurde lediglich eine Anregung vorgebracht. Von der Möglichkeit sich zu äußern, haben ca. 120 Bürgerinnen und Bürger Gebrauch gemacht. Der Flächennutzungsplan (FNP 1980) weicht mit seinen Darstellungen von den Festsetzungen des aufzustellenden Bebauungsplans ab. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen 2. Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation Obwohl es sich hier um eine freiwillige Bürgerinformation handelt, werden die eingegangenen Anregungen dennoch in die Abwägung aufgenommen. Die Niederschrift der Informationsveranstaltung sowie die Eingaben und Stellungnahmen der Verwaltung sind in der Anlage beigefügt. Die Bürgerinnen und Bürger befürchten vor allem, mögliche Verkehrsprobleme und zusätzliche Belastungen des bestehenden Straßennetzes durch Verkehre aus dem neuen Wohngebiet. Die Sorgen der Anwohner wurden geprüft und die Auswirkungen eingeschätzt. Nach der Prognose ist mit einem Anstieg der Verkehrsbelastung um 56 Fahrten je Spitzenstunde zu rechnen. Die Auswirkungen auf die umgebenden öffentlichen Straßen, werden jedoch von der zuständigen Fachverwaltung als verträglich eingestuft. Die Vorlage FB 61/0231/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 02.08.2018 Seite: 3/5 Befürchtung der Anwohner, dass ein hoher Anteil dieses Verkehres in die westlichen Wohngebiete strömt wird nicht geteilt. Durch die verwinkelte Führung der Planstraße und die geplante Beschränkung als Spielstraße, ist von einer Nutzung als Abkürzung nicht auszugehen, so dass eine Trennung der Planstraße durch eine Abpollerung –wie durch die Anwohner gewünscht- nicht sinnvoll erscheint. Sollten sich widererwarten doch erhebliche Belastungen im Bereich der Straße Am Tiergarten einstellen, kann die zuständige Behörde jederzeit reagieren und geeignete Maßnahmen anordnen. Weiterhin wird befürchtet, dass die Anzahl der Stell- und Parkplätze im Wohngebiet nicht ausreicht und sich in der Folge der Parkdruck in die benachbarten Wohngebiete verlagert. Hierzu ist festzustellen, dass auf der Ebene des Bebauungsplans keine verbindliche Regelung des ruhenden Verkehrs erfolgen kann. Bei der Erstellung des Bebauungsplans wurde jedoch darauf geachtet, dass ausreichend Flächen für die Unterbringung notwendiger privater Stellplätze im Allgemeinen Wohngebiet und öffentlicher Parkplätze in den öffentlichen Verkehrsflächen vorhanden sind, um den erforderlichen Bedarf im Wohngebiet zu decken. Ein weiteres Augenmerk wird auf die Überplanung der Bestandsimmobilie, Eilendorfer Straße 143 (Flurstück 433 und 454), gelegt. Die Grundstücke liegen inmitten des Geltungsbereiches des Bebauungsplanverfahrens und werden durch diesen überplant. Aus dem bisher - durch den Bebauungsplan Nr. 4 Brand - festgesetzten Gewerbegebiet soll nach Rechtkraft des Bebauungsplans Nr. 964 ein allgemeines Wohngebiet werden. Eine Enklave eines Gewerbegebietes inmitten eines Wohngebietes ist aus städtebaulichen Gründen nicht denkbar. Die Verwaltung war bestrebt eine einvernehmliche Lösung zwischen den Interessen der Vorhabenträgerin und dem Eigentümer sowie den Zielen des Bebauungsplans herbeizuführen. Leider konnte keine umsetzbare Lösung gefunden werden. Der Bebauungsplan Nr. 964 soll nun das Gewerbegrundstück planungsrechtlich in eine Wohnnutzung wandeln. Da derzeit bauordnungsrechtlich keine gewerbliche Nutzung genehmigt ist und das Grundstück in eine wirtschaftlich höherwertige Nutzung gewandelt wird, ist mit einer Entschädigungsforderung gegen die Stadt Aachen nicht zu rechnen. Dennoch soll dem Grundstückseigentümer, um unnötige Härten zu vermeiden, ein erweiterter Bestandsschutz zugestanden werden. Dieser aktive Bestandsschutz bringt dem Eigentümer zusätzliche Möglichkeiten die Bestandsimmobilie zu nutzen und in einem begrenzten Umfang auch zu entwickeln. 3. Bericht über das Ergebnis der Behördenbeteiligung Die Bezirksregierung Arnsberg hat in der Stellungnahme vom 13.04.2015 auf ein verliehenes Bergwerksfeld, Minerva, hingewiesen und eine Beteiligung der Eigentümerin, EBV GmbH, empfohlen. Die Bergwerkseigentümerin, EBV GmbH, wird am Bauleitplanverfahren in der Phase der öffentlichen Auslegung beteiligt. Aus Erfahrungen bei anderen Bauleitplanverfahren im Umfeld, ist mit Beeinträchtigungen oder Auswirkungen auf die Planung nicht zu rechnen. Vorlage FB 61/0231/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 02.08.2018 Seite: 4/5 4. Offenlagebeschluss Die Verwaltung empfiehlt, für den Bebauungsplan -Eilendorfer Straße/Am Tiergarten- den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. 5. Finanzielle Auswirkungen Das Bauleitplanverfahren wird als Verfahren gem. § 11 Baugesetzbuch mit einem städtebaulichen Vertrag durchgeführt. Der städtebauliche Vertrag regelt u.a. die Übernahmen von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Vorhabenträger tragen wird. Der Stadt Aachen entstehen durch die Bauleitplanung und deren Umsetzung keine Kosten. Im städtebaulichen Vertrag sollen neben der Erstellung der Erschließungsanlagen auch die Herstellung der öffentlichen Grünfläche sowie eine Ausgleichszahlung zur Ertüchtigung des vorhandenen Kinderspielplatzes an der Straße “AmTiergarten“ zulasten des Vorhabenträgers geregelt werden. Außerdem soll eine Einmalzahlung zur Übernahme der Unterhaltungskosten der öffentlichen Grünfläche vereinbart werden. Die beabsichtigten Regelungen im städtebaulichen Vertrag haben zum Ziel, den Vorhabenträger an den Lasten der Gebietsinfrastruktur zu beteiligen und die Stadt Aachen von diesen Lasten freizustellen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung 6. Stellungnahmen der Öffentlichkeit 7. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 8. Stellungnahmen u. Abwägungsvorschlag der Behörden 9. Baumbilanzierungsplan 10. Grünflächen Bestand 11. Grünflächen Planung Vorlage FB 61/0231/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 02.08.2018 Seite: 5/5 Bebauungsplan - Eilendorfer Straße/ Am Tiergarten  S orfer Eilend traße Am Tie rten rga ric e b Er ße a r t fs o h hs Bebauungsplan - Eilendorfer Straße/ Am Tiergarten  S orfer Eilend traße Am Tie rten rga ric e b Er ße a r t fs o h hs 163 183 376 707 5a 346 10 338 10 5 557 337 16 3 STADT AACHEN en Bebauungsplan Nr. 964 3 15 16 241,41 687 241,52 241,63 241,69 241,89 724 157 242,16 716 242,08 242,08 596 165 713 21 17 243,50 243,59 242,65 242,65 244,91 #6 243,75 686 4,0 245,55 243,78 245,49 243,76 7 ,0 # 5, Wh 248 ,42 9,35 ,5 24 Wh # 22 ten 145 Fich # 3,0 # 43 ,0 # 3,0 # 37 143 # 3,0 ,0 LPB IV # 3,0 TG a 245,43 727 245,56 245,55 245,79 # 404 246,02 ,0 ,5 139 ,95 248 5 Wh 49,6 ,5 Fi 2 246,04 245,96 246,03 246,10 245,91 5 48,9 245,73 245,99 5 49,6 Fi 2 Eiche U=1,25 246,32 5 48,9 5 5 48,9 49,6 2 Wh Fi 2 2 Wh 2 Wh #4 ,8 ,5 6,5 Ga 245,80 2,0 245,69 245,78 647 245,98 # 10 # 30 # 19 # 21 TH 252,5 FH 257,0 1 # 8, TH 256,9 FH 260,9 245,65 245,83 245,88 245,75 245,76 8 # 3, # 5,5 5 # 5, # 245,76 0 , 3 ,5 245,89 14,0 a TG # 3,0 ,75 # 13 0 4,7 245,51 ,0 St ,5 # 30 5 # 23 141 # 5, # 27 # 4,0 245,70 245,77 245,72 245,76 246,34 Ga* 245,86 246,16 Eiche U=0,9 246,20 403 246,31 246,17 ,70 251 245,60 # 3,0 ,0 B B B Ga Eiche U=1,9 246,46 246,10 246,37 6,5 Ga # 14 B B B B 3,0 1 B B # 2,5 B B B B B B B B 245,63 245,64 SD a # 3,0 GFL TG LPB II # 3,0 LPB III 245,60 245,42 245,58 245,65 # 3,0 # 3,0 ,2 245,95 LPB III # 27 r 2,5 245,70 245,79 0 A # 3,0 A 245,83 245,60 Wh 245,70 traße # 18 a A 13 14 TG A A SD r 2,5 TH 252,4 FH 256,9 TH 252,1 FH 256,6 r 5,0 246,04 0 15, U=0,9 246,04 245,55 TH 251,7 FH 256,2 244,49 0 15, 245,54 245,86 Höhe mindestens 248,00 m über NHN U=0,8 246,23 Eiche U=1,6 246,45 46 407 42 44 245,67 245,63 245,29 38 245,15 244,46 WA2 II 245,30 245,18 246,08 40 U=1,4 402 481 Weide U=0,9 245,70 GRZ 0,4 245,69 DH 589 36 487 590 aße 591 633 34 40 632 489 58 130 592 699 422 fstr hsho ric Erbe a 48 Naturdenkmal # 3,0 Ga A A Trigonometrischer Punkt # # 3,0 ,5 # 13 8,1 # 4,5 g 245,44 245,42 245,19 50 Aufnahmepunkt # 31,0 244,67 244,59 642 641 634 a 50 Kanalschacht 15 96 A III 3 Vollgeschosse, ausgebautes Dachgeschoß Ga 3 Vollgeschosse, Satteldach ,38 III 250 Oberirdische Leitung # # 3,3 3,0 40kV SD # 3,0 ,35 249 Wh SD 5 Fi 2 GRZ 0,4 245,06 245,26 245,29 GFL 245,30 ,6 245,65 ,30 245,69 248 245,72 245,62 2 Wh Ga 245,55 # 43 a TG 245,48 245,39 Ga 0 51,7 245,50 38 3 Vollgeschosse, Flachdach 245,17 244,97 438 588 56 III r 2,5 245,45 245,11 54 Wasserleitung 245,04 ,5 Zaun W r 5,0 245,76 WA1 III 245,13 36 Hecke Durchfahrt 245,00 r 2,5 245,42 SD 33 Baum 245,30 25 245,06 245,78 31 Wohnhaus ohne Hausnummer 640 639 638 637 636 635 244,91 0,55 245,92 245,11 245,38 245,57 245,61 245,40 34 Topographische Umrisslinie Wirtschaftsgebäude # 3,0 32 Nutzungsartengrenze Wohnhaus mit Hausnummer 244,73 ,0 # 14 52 Flurstücksnummer 643 #1 6,25 245,16 Wh 454 245,54 244,90 245,52 245,41 576 575 574 573 59 244,48 245,65 245,31 245,13 245,69 245,26 245,17 245,10 SD GFL Wh 244,80 245,46 245,75 572 Böschung Grünland # 19 B Ga 3 245,58 245,83 547 st fer ef 244,70 244,55 245,33 245,65 245,60 245,22 245,16 # ,45 245,63 SD GFL 245,17 6,5 30 Höhe in Meter über NHN Gartenland Wh 5 o h on 511 Flurstücksgrenze 53,6 III. Bestandsangaben Flurgrenze 244,93 Ga e raß 536 535 6,3 n 653 63 61 5,0 244,44 rte 533 65 keine 631 32 44 630 505 544 508 594 571 469 71 69 595 629 490 583 491 493 492 506 494 546 55 GEMARKUNG Brand FLUR 13 Zu pflanzender Baum, Vorschlag (siehe schriftl. Festsetzungen 10.) 67 593 62 Vorschlag Unterteilung Verkehrsflächen 697 60 1 : 500 Voraussichtliche Höhen der ausgebauten Straßenverkehrsflächen über NHN 698 42 IV. Unverbindliche Planung 242,90 244,53 29 67 # 2,5 244,76 GFL rga nur Hausgruppen zulässig Gemarkungsgrenze Fi 2 534 II. Nachrichtliche Übernahmen ND TH 251,3 FH 255,8 547 Abgrenzung der Lärmpegelbereiche (LPB) (siehe schriftliche Festsetzungen unter 9.6) # # 4,5 SD 433 245,17 69 197,7 r 4,0 244,35 488 241,74 nur Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig Kreisgrenze 244,52 244,26 241,91 Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen (siehe schriftl. Festsetzungen unter 9.3 und 9.4) 245,03 245,28 245,16 242,02 Bei Bestimmungslinien ist die Mitte der Strichstärke maßgebend. 79 E 241,90 ,0 # 12 252 # 3,7 # 3,0 # 3,0 12,0 # 6, # # 3,0 3,0 245,34 ,0 # 14 SD ,38 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche (siehe schriftl. Festsetzungen unter 8.) Baugrenze - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (blau) 548 5,0 242,01 Wh 248,39 245,24 457 250 LBP III LBP II GRZ 0,4 241,89 241,60 Tie H 241,81 241,70 14,0 Wh DH 241,57 Umgrenzung der Flächen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionschutzgesetzes (siehe schiftl. Festsetzungen unter 9.5) Abweichende Bauweise (siehe schriftl. Festsetzungen unter 5.) nur Einzelhäuser zulässig 241,56 # 244,32 Am E GFL Ga 244,54 (Kinderspielplatz) 0 n 245,24 245,01 244,50 27 abw Bw. 241,78 241,57 AAAAAA BBBBBB Geschlossene Bauweise 241,58 # 3,0 g ,0 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen, unterschiedlicher Maße der Nutzung und unterschiedlicher Bauweisen 445 244,01 öffentl. Grünfläche WA5 III 242,08 TH 252,3 FH 256,8 te Fich 244,70 244,67 TH 252,3 FH 256,8 244,99 # 6, # 0 , 3 ,0 # 17 432 # 3,9 244,78 TH 250,6 FH 255,1 o eK 243,91 244,10 244,43 ,0 # 14 245,44 244,45 243,90 245,44 TH 252,3 FH 256,8 ren ih 245,20 244,26 GFL 242,80 e nif Re Ga 244,07 ,1 241,66 Garagen mit besonderen Maßnahmen (siehe schriftl. Festsetzungen unter 7.4) Tiefgarage TGa Dachform Satteldach mit Dachneigung 25° - 40° 241,74 241,80 244,03 244,84 242,62 2 #2 #9 SD Ga* Dachform Flachdach Garagen 24 FD 241,53 241,48 241,43 241,38 243,85 243,76 244,33 242,18 TH 256,2 FH 260,2 245,36 243,74 243,29 Walnuss U=1,3 244,13 243,50 ,0 22 Ga Stellung baulicher Anlagen SD 241,65 A 241,38 241,33 241,67 241,59 II 243,19 243,79 245,22 1,5 TH 253,3 FH 257,3 241,76 241,49 A 444 Gemeinschaftsstellplätze Ga 244,08 Wh 3 48,1 2 Wh 243,12 ,0 Gebäudehöhe als Mindest- und Höchstmaß in Meter über NHN #1 # 3,0 244,16 4 ,6 246 244,48 r 50,0 243,71 # 26 GSt 241,95 5 5, Gebäudehöhe als Höchstmaß in Meter über NHN Stellplätze # GH ... bis ... 20 GH ... Firsthöhe als Höchstmaß in Meter über NHN St St 242,75 243,33 244,07 GSt # 3,0 443 Traufhöhe als Höchstmaß in Meter über Normalhöhennull (NHN) Flächenbegrenzung (nähere Bezeichnung der Fläche siehe Angabe im Plan) FH ... 242,18 Fi 2 r 1,5 242,71 4 II Ga 25 TH ... h2 8 49,3 Walnuss U=1,9 244,17 GH1 249,7 3,2 # 3 6,54 242,19 ,2 246 Wh 244,13 244,65 244,67 244,84 244,09 244,59 243,38 ,55 245 Wh 243,17 245,49 244,66 242,56 244,24 244,63 243,35 243,68 244,07 # 0,5 W Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen (siehe schriftl. Festsetzungen unter 11.) Gilt jeweils für die überbaubare Fläche, in der es dargestellt ist: h 7 24 243,00 GH1 249,7 245,70 8 244,13 243,07 243,10 ,55 245 Wh 243,07 ,1 248 243,56 # 11 Öffentliche Grünfläche (siehe schriftl. Festsetzungen unter 10.2) 242,15 FD # 3,0 # II Wh 244,38 243,63 9 47,3 245,58 243,75 244,19 243,82 243,04 2 Wh 3 243,05 245,59 243,63 242,99 2 # 2,0 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß 442 ,65 W Ga Bereich ohne Ein- und Ausfahrt 18 II Grundflächenzahl A 241,95 GRZ 0,4 # 3,0 5,5 FD ,0 246 Wh GH1 249,7 243,30 # 2,0 III 242,30 GAaA A 450 Straßenbegrenzungslinie - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (grün) III 243,13 A W 0,0 Allgemeines Wohngebiet A 4 h2 GH2 252,7 #1 242,32 4 6,5 242,50 242,78 III 243,06 243,89 549 A # 2,0 449 Straßenverkehrsflächen A A 23 Räumlicher Geltungsbereich - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (schwarze Blöcke) 242,03 242,77 A 16 5,5 A ,5 #5 I. Festsetzungen r 6,0 242,24 # FD 0,0 ZEICHENERKLÄRUNG 242,65 A A A A A GH2 252,2 bis 253,2 A A 243,12 #1 H A A 6,5 733 r 3,0 A A 6,0 242,84 A 242,90 A A A A A 242,67 A A A A WA4 242,14 718 A A 242,92 GRZ 0,4 A A A abw Bw. A A # 2,0 604 Im Auftrag 243,18 244,98 245,27 245,52 245,52 # 3,0 bis 253,2 ,0 GRZ 0,4 734 A A GH 252,2 2 A A A A A A A A A A A A A A 243,12 A In Vertretung WA3 732 15 Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur A A A 0 #1 # 2,0 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen ,55 31 ,5 735 Baudezernat WA #7 243,04 DH A 243,84 a 0,0 TG # 1 GRZ 0,4 242,90 242,90 Ga,5* 243,85 Buche U=2,5 243,86 243,90 orfer S Eilend 723 244,27 2 Buchen U=1,7/1,1 243,96 WA2 II 242,65 242,67 Aachen, den Der Oberbürgermeister 728 243,82 350 ), des städtebaulichen Entwurfs und der geometrisch 243,68 243,70 9a 15 725 243,56 151 242,53 Entwurf - Begründung - Städtebaulicher Vertrag Für die Richtigkeit der Darstellung des gegenwärtigen Zustandes (Stand: eindeutigen Festlegung der Planung. 241,40 Lageplan - Lageplan - Schriftlichen Festsetzungen Beigefügt ist dem Bebauungsplan: 241,46 556 19 Der Bebauungsplan besteht aus: 241,33 1 241,21 336 Eilendorfer Straße / Am Tiergarten er rf do Eil 373 ße a r St 478 Im Auftrag: 628 626 Im Auftrag: 532 627 Aachen, den Der Oberbürgermeister Dieser Plan ist gemäß § 10 (3) BauGB mit der am erfolgten Bekanntmachung des 531 Satzungsbeschlusses in Kraft getreten. Aachen, den Aachen, den Der Oberbürgermeister Der Oberbürgermeister In Vertretung: Im Auftrag: 127 Im Auftrag: Der Oberbürgermeister 64 Es wird bestätigt, dass der Bebauungsplan den Ratsbeschlüssen entspricht und dass alle Verfahrensvorschriften bei dem Zustandekommen beachtet worden sind. 462 129 Der Oberbürgermeister Aachen, den 66 Dieser Plan ist gemäß § 10 (1) BauGB vom Rat der Stadt Aachen am als Satzung 68 beschlossen worden. 61 Aachen, den Dieser Plan ist aufgrund von Stellungnahmen geändert worden. Die Änderungen sind eingetragen. Der geänderte Plan hat gemäß § 4a (3) BauGB in Anwendung des § 3 (2) BauGB in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegen. 59 Aachen, den Dieser Plan hat gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegen. 721 51 Der Planungsausschuss hat in der Sitzung am gemäß § 2 (1) BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 (2) BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. ... beschlossen. 57 545 Bebauungsplan Nr. 964 Eilendorfer Straße / Am Tiergarten Oberbürgermeister 03.08.2015 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten für den Bereich zwischen Eilendorfer Straße, Erberichshofstraße und ‚Am Tiergarten’ im Stadtbezirk Aachen-Brand Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NW (BauONW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Gemäß § 1 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA1-WA5 die gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig sind. 1.2 Gemäß § 1 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA2-WA4 zusätzlich die gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen nicht zulässig sind. 1.3 Gemäß § 1 (10) BauNVO wird festgesetzt, dass für bereits vorhandene bauliche Anlagen, die in zulässiger Weise errichtet wurden, Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen allgemein zulässig sind. Bei Erweiterungen und Änderungen der baulichen Anlagen sind die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Trauf- und Firsthöhen und die Grundflächenzahl bindend. Bei Nutzungsänderung in gewerbliche Nutzungen sind ausschließlich sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig. Hierbei ist der Nachweis der Verträglichkeit zum Allgemeinen Wohngebiet durch ein Schallschutzgutachten und die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zum Schutz der umliegenden Wohnnutzungen erforderlich. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Innerhalb der Allgemeine Wohngebiete WA1 darf die festgesetzte Grundflächenzahl durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück unterbaut wird, bis zu einem Wert von 0,8 überschritten werden. 2.2 Auf Grundstücken, auf denen Gebäude beidseitig ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden, darf die GRZ bis 0,5 überschritten werden. Voraussetzung ist, dass die GRZ von 0,4 für das Gesamtgrundstück der jeweiligen Hausgruppe nicht überschritten wird. 2.3 Maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist gemäß § 21a (2) BauNVO das jeweilige Baugrundstück zuzüglich zugeordneter Stellplatzflächen oder festgesetzter Gemeinschaftsanlagen außerhalb des Baugrundstückes. 2.4 Die Höhenlage der baulichen Anlagen wird durch Festsetzung der maximalen Trauf- und Firsthöhen oder durch Festsetzung eines Mindest- und Höchstmaßes der Firsthöhe bestimmt. Die festgesetzten Höhen beziehen sich jeweils auf Normalhöhennull (NHN). 2.5 Unter Traufhöhe (TH) ist die Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut zu verstehen. 2 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 2.6 Unter Firstlinie (FH) ist die Oberkante der Schnittlinie zweier geneigter Dachflächen zu verstehen. 2.7 Bei Pultdächern entspricht die Traufe der Schnittlinie des niedrigeren aufgehenden Mauerwerkes mit der Dachhaut, der First der Schnittlinie des höheren aufgehenden Mauerwerkes mit der Dachhaut. 3. Beschränkung der Zahl der Wohnungen Innerhalb der WA2 - WA4 sind maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude zulässig. Die Doppelhaushälfte gilt generell als ein Gebäude. 4. Überbaubare Grundstücksflächen Ausnahmsweise sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, über die seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 25 m² je Grundstück zulässig. 5. Abweichende Bauweise Die Gebäude innerhalb des WA3 sind in zwei Hausgruppen mit maximal 6,00 m Abstand zwischen den beiden Hausgruppen zu errichten. 6. Flächen für Nebenanlagen 6.1 Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO sowie Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandflächen zulässig sind, sind zwischen Hauptgebäude und angrenzender Straßenbegrenzungslinie oder angrenzendem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ausgeschlossen. Ausgenommen sind Stützmauern, Einfriedungen und Standplätze für bewegliche Abfallbehälter. Innerhalb des WA1 sind zusätzlich Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder ausgenommen. 6.2 Die der Versorgung des Baugebietes dienenden Nebenanlagen sind innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete und innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen als Ausnahme zugelassen. 7. Flächen für Stellplätze und Garagen 7.1 Garagen und Tiefgaragen sind nur innerhalb der dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Die rückwärtigen Baugrenzen dürfen dabei für Garagen um maximal 2,00 m überschritten werden. 7.2 Stellplätze sind innerhalb der festgesetzten Flächen für Stellplätze oder innerhalb der Gemeinschaftsstellplätze zulässig. Ausnahmsweise sind Stellplätze zwischen der gedachten Verlängerung der hinteren und vorderen Baugrenzen bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen und im Bereich der Garagenzufahrten zulässig. 7.3 Innerhalb des WA2 nördlich der Haupterschließung mit Ausnahme des Flurstückes 433 sind oberirdische Stellplätze und Garagen generell ausgeschlossen. 7.4 Innerhalb der mit Ga* gekennzeichneten Flächen für Garagen sind Garagen derart anzulegen, dass die Existenz angrenzender großkroniger Bäume nicht nachteilig beeinflusst wird. 3 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 7.5 Überdachte Stellplätze (Carports) sind generell wie Garagen zu behandeln. 8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die festgesetzten Geh- und Fahr- und Leitungsrechte werden zugunsten folgender Nutzer festgesetzt: - 9. Geh- und Fahrrecht zugunsten der unmittelbaren Anlieger Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsunternehmen Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Gewerbelärmschutz 9.1 Gemäß § 9 (2) Nr. 2 BauGB wird festgesetzt, dass die Realisierung der unter 9.2 genannten baulichen Maßnahmen Voraussetzung für die Realisierung von Wohngebäuden innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA2 ist. Die Bebauung im WA2 ist erst zulässig, wenn für die Bebauung sämtlicher der unter 9.2 genannten baulichen Anlagen der Rohbau fertiggestellt ist. 9.2 Zur Gewährleistung eines ausreichenden Immissionsschutzes sind innerhalb des WA3 zwei Hausgruppen in jeweils mindestens 27 m Länge und einer Firsthöhe von 252,20 m bis 253,20 m über NHN zu errichten. Zwischen den beiden Hausgruppen sind zwei Garagen ohne eigene Abstandflächen mit einer Gebäudehöhe von mindestens 246,20 m über NHN zu realisieren. 9.3 Zur Gewährleistung eines ausreichenden Immissionsschutzes sind an den mit ‚AAAA‘ gekennzeichneten Gebäudeseiten oder parallel zu diesen entweder keine Aufenthaltsräume mit notwendigen Fenstern zu den gekennzeichneten Gebäudeseiten vorzusehen oder Fenster von Aufenthaltsräumen als nicht zu öffnende Fenster auszuführen und die ausreichende Belüftung sicherzustellen oder in den Aufenthaltsräumen durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten, besondere Fensterkonstruktionen oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen sicherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Aufenthaltsräumen ein Innenraumpegel von 40 dB(A) bei teilgeöffneten Fenstern während der Tagzeit nicht überschritten wird oder vor den Aufenthaltsräumen verglaste Vorbauten ohne eigene Aufenthaltsfunktionen (z.B. verglaste Loggien, Wintergärten, verglaste Laubengänge) oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen sicherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Aufenthaltsräumen ein Innenraumpegel von 40 dB(A) bei teilgeöffneten Fenstern während der Tagzeit nicht überschritten wird Offene Außenwohnbereiche der Wohnungen sind nur auf den nicht mit ‚AAAA‘ gekennzeichneten Gebäudeseiten zulässig. 4 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 Anlagenlärmschutz 9.4 Zur Gewährleistung eines ausreichenden Immissionsschutzes sind an den mit ‚BBB‘ gekennzeichneten Gebäudeseiten oder parallel zu diesen entweder keine Aufenthaltsräume mit notwendigen Fenstern zu den gekennzeichneten Gebäudeseiten vorzusehen oder Fenster von Aufenthaltsräumen als nicht zu öffnende Fenster auszuführen und die ausreichende Belüftung sicherzustellen oder in den Aufenthaltsräumen durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten, besondere Fensterkonstruktionen oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen sicherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Aufenthaltsräumen ein Innenraumpegel von 25 dB (A) bei teilgeöffneten Fenstern während der Nacht nicht überschritten wird oder vor den Aufenthaltsräumen verglaste Vorbauten ohne eigene Aufenthaltsfunktion (z.B. verglaste Loggien, Wintergärten, verglaste Laubengänge) oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen (s.o.) vorzusehen. 9.5 Innerhalb der festgesetzten Fläche zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ist eine 30,00 m lange Lärmschutzwand mit einer Mindesthöhe von 248,00 m über NHN zu errichten und dauerhaft zu erhalten. Die Lärmschutzwand muss eine Schalldämmung von mindestens 24 dB aufweisen. Die Lärmschutzwand kann zum Teil durch eine Garage ersetzt werden. Auf der Südseite der Wand oder Garage muss eine Oberflächengestaltung der Absorptionsgruppe A 3 mit DLa = 8-11 dB (hoch absorbierend) berücksichtigt werden. Verkehrslärmschutz 9.6 Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der mit Lärmpegelbereichen festgesetzten Teilbereiche sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu erfüllen. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche II – IV (LPB II – IV) ist der Planzeichnung zu entnehmen. Für alle möglichen Fassaden innerhalb sämtlicher Baufenster ist ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R’w,res nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden wie folgt einzuhalten: Für Aufenthaltsräume in Wohnungen innerhalb des Lärmpegelbereiches II ein Schalldämmmaß von min. 30 dB innerhalb des Lärmpegelbereiches III ein Schalldämmmaß von min. 35 dB innerhalb des Lärmpegelbereiches IV ein Schalldämmmaß von min. 40 dB Für Büroräume innerhalb des Lärmpegelbereiches II ein Schalldämmmaß von min. 30 dB innerhalb des Lärmpegelbereiches III ein Schalldämmmaß von min. 30 dB innerhalb des Lärmpegelbereiches IV ein Schalldämmmaß von min. 35 dB 5 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile angesetzt werden können. 9.7 Die Bauausführung der Tiefgaragen und deren Zufahrten sind derart herzustellen, dass schädliche Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft ausgeschlossen sind. Entsprechende Nachweise sind im Baugenehmigungsverfahren vorzulegen. 10. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 10.1 Innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen sind insgesamt 14 Laubbäume entsprechend der Pflanzliste zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und im Falle des Absterbens durch gleiche Arten zu ersetzen. 10.2 Innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz sind insgesamt 6 Laubbäume und 60 Sträucher vorrangig an den Rändern der Fläche entsprechend der Pflanzliste zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und im Fall des Absterbens durch gleiche Arten zu ersetzen. 11. Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen 11.1 Innerhalb der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen sind Garagen derart anzulegen, dass die Existenz angrenzender großkroniger Bäume nicht nachteilig beeinflusst wird. 11.2 Garagenzufahrten innerhalb von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen sind in wasserdurchlässiger Art auszuführen. 11.3 Bodenbewegungen innerhalb der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen sind auf Flächen, die außerhalb der Garagenflächen und deren Zufahrten liegen, ausgeschlossen. 11.4 Die festgesetzte Lärmschutzwand ist innerhalb der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen über Punktfundamente derart zu gründen, dass die Existenz angrenzender großkroniger Bäume nicht nachteilig beeinflusst wird. 12. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Tiefgaragen sind außerhalb der überbaubaren Flächen in mindestens 50 cm Höhe mit Erdreich zu überdecken und bis auf Zuwege, Stellplätze und Terrassen zu begrünen. 6 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Kampfgebiet. Die Auswertung der zur Verfügung stehenden Luftbilder ergeben jedoch keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln. Sollten dennoch Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit sofort einzustellen und unverzüglich die Bauverwaltung der Stadt Aachen oder die nächstgelegene Polizeidienststelle zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittebeseitigungsdienstes (KMD) eine Sicherheitsdetektion empfohlen. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu informieren. 3. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen Maßnahmen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Häusern berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. 7 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Schriftliche Festsetzungen Stand 03. August 2015 Anlage Zu den Schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten Pflanzliste Einzelbäume Spielplatz Bergahorn Hainbuche Esche Traubeneiche Stieleiche Silberweide Bruchsweide Sommerlinde Pflanzqualität: Acer pseudoplatanus Carpinus betulus Fraxinus excelsior Quercus petraea Quercus robur Salix alba Salix fragilis Tilia platyphyllos Hochstamm, 3-mal verpflanzt, mit Ballen und einem Stammumfang von mind. 16-18 cm, gemessen in 1,00 m Höhe Pflanzliste Einzelbäume Verkehrsflächen Blutahorn ‘Royal Red‘ Säulen-Hainbuche ‘Fransfontaine’ Blumenesche Pflanzqualität: Acer platanoides ‘Royal Red’ Carpinus betulus ‘Fransfontaine‘ Fraxinus ornus Hochstamm, 3-mal verpflanzt, mit Ballen und einem Stammumfang von mind. 16-18 cm, gemessen in 1,00 m Höhe Pflanzliste Hecken und Sträucher Feldahorn Hainbuche Haselnuss Zweigriffeliger Weißdorn Eingriffeliger Weißdorn Rotbuche Schlehe Hundsrose Saalweide Vogelbeere Gewöhnlicher Schneeball Pflanzqualität: Acer campestre Carpinus betulus Corylus avellana Crataegus laevigata Crataegus monogyna Fagus sylvatica Prunus spinosa Rosa canina Salix caprea Sorbus aucuparia Viburnum opulus 2-mal verpflanzt, Höhe 125 cm bis 175 cm 8 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten für den Bereich zwischen Eilendorfer Straße, Erberichshofstraße und ‚Am Tiergarten’ im Stadtbezirk Aachen-Brand Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Inhaltsverzeichnis 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 Städtebauliche und planungsrechtliche Situation Beschreibung des Plangebietes Regionalplan Flächennutzungsplan Bestehendes Planungsrecht 2. Anlass der Planung 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Planverfahren Städtebauliche Konzeption Erschließung Entwässerung Belange der Kinder und Jugendlichen Grundsätzliche Anforderungen Förderung der Sicherheit und des sozialen Zusammenlebens Förderung der eigenständigen Mobilität Erlebnisvielfalt im Gebiet 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.11.1 4.11.2 4.11.3 4.11.4 4.11.5 4.11.6 Begründung der Festsetzungen und sonstiger Planinhalte Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Höchstzahl der Wohnungen Nebenanlagen Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Öffentliche Grünfläche Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen Umweltschützende Belange Lärmschutz Artenschutz und biologische Vielfalt Bodenschutz Wasserschutz Klimaschutz Schutz der Kulturgüter 5. Gestaltung 6. Bodenordnung 2 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - 7. Auswirkungen der Planung 8. Kosten 9. Städtebaulicher Vertrag 10. Plandaten Begründung Stand 06. August 2015 3 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung Stand 06. August 2015 Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - liegt innerhalb des Ortsteiles Aachen-Brand zwischen der Eilendorfer Straße im Osten, der Erberichshofstraße im Süden, der Straße ‚Am Tiergarten‘ im Westen und dem bestehenden Gewerbegebiet um die Stichstraße zwischen Erberichshofstraße und Hötenigweg im Norden. Im Osten schließt das Plangebiet unmittelbar an die Eilendorfer Straße an. Im Süden grenzt das Plangebiet an die Flurstücke 481 und 487, Flur 13, im Westen an die Flurstücke 438 und 488 bzw. an die Straße ‚Am Tiergarten‘. Im Norden wird das Plangebiet durch die Flurstücke 604, 686, 713 und 716 begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Flurstücke 432, 433, 454, 457, 549 und 718, Flur 13, Gemarkung Brand. Die Größe des Plangebietes beträgt insgesamt ca. 1,9 ha. Die detaillierte Abgrenzung ist der Planzeichnung im Maßstab 1:500 zu entnehmen. Die Flächen des Geltungsbereiches umfassen vorrangig Flächen des ehemalig hier ansässigen OBI-Marktes und Flächen eines nördlich des OBI-Gebäudes gelegenen ehemaligen Autohändlers. Nördlich des Grundstückes des ehemaligen OBI-Marktes werden zwei weitere Grundstücke in den Geltungsbereich einbezogen. Das nordwestliche Flurstück 549 wird unmittelbar von der Straße ‚Am Tiergarten‘ erschlossen. Das nordöstliche Flurstück 718 bindet mit einer 5 m breiten Zufahrt an den Wendekreis der Stichstraße zwischen Erberichshofstraße und Hötenigweg an. Sämtliche vorgenannten Flurstücke befinden sich im Eigentum des Vorhabenträgers. Zusätzlich befindet sich nördlich des OBI-Marktes im Eigentum eines privaten Grundstückseigentümers das Flurstück 433, das mit einem eingeschossigen Wohngebäude und einer ehemals gewerblich genutzten zweigeschossigen Werkhalle bebaut ist. Das Flurstück 454 zwischen dem vorgenannten Flurstück und der Eilendorfer Straße dient als Erschließung des Flurstückes 433 und ist Gemeinschaftseigentum des Eigentümers der Parzelle 454 und des Vorhabenträgers. Ursprünglich wurde die vorgenannte Werkhalle als Atelierwerkstatt gewerblich genutzt. Eine entsprechende Baugenehmigung lag vor. In der Werkhalle wurden unterschiedliche Arbeiten durchgeführt, die z.T. mit erheblichen Geräuschemissionen verbunden waren. Diese Ursprungsnutzung wurde aufgegeben und ruht seit rund 12 Jahren. Eine neuerliche Gewerbenutzung wurde nicht beantragt, so dass aktuell bauplanungsrechtlich bei der Werkhalle von einem nutzungsneutralen Bestandsgebäude ausgegangen werden muss. Die Flächen des Plangebietes sind mit Ausnahme des Flurstückes 432 (ehemaliger Autohändler) aufgrund der bisherigen Nutzung nahezu komplett versiegelt. Der südöstliche Randbereich des Plangebietes wird geringfügig von großkronigen Bäumen des südlich angrenzenden Flurstückes 481 überragt. Am nordöstlichen Plangebietsrand befinden sich weitere Laubbäume, die unmittelbar auf der Grenze oder an der Grenze des Plangebietes stehen. Im Westen und Süden grenzen Grundstücke mit dreigeschossigen Geschosswohnungsbauten an das Plangebiet. Bis auf das flachgedeckte Eckgebäude ‚Am Tiergarten‘ / Erberichshofstraße weisen die Gebäude traufständige Satteldächer auf. Die Bebauung des südlich angrenzenden Flurstückes 481 wurde dabei in geschlossener Bauweise errichtet. Der ruhende Verkehr wird hier inner4 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 halb einer Tiefgarage, ansonsten in Garagenzeilen untergebracht. Westlich der Straße ‚Am Tiergarten‘ schließt sich ein Einfamilienhausgebiet vorrangig mit Doppelhäusern auf kleinen Grundstücken an. Unmittelbar nördlich des Plangebietes schließt sich ein Gewerbegebiet an. Aufgrund der geringen Entfernung insbesondere zur angrenzenden Autowaschanlage auf dem Flurstück 713 und der geometrischen Schallausbreitungsbedingungen können sich Nutzungskonflikte ergeben, die aber innerhalb des Bebauungsplans planerisch zu bewältigen sind. Dafür werden die Geräuschvorbelastungen durch insgesamt fünf Betriebe ermittelt. Alle weiteren Gewerbeflächen sind aufgrund der größeren Abstände zum Plangebiet sowie im Hinblick auf die Betriebszeiten schalltechnisch nicht relevant. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, bekanntgemacht am 27.05.2003, ist der Bereich des Plangebietes als ‚Allgemeiner Siedlungsbereich‘ (ASB) dargestellt. 1.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt die ehemaligen OBI-Markt Flächen und damit den vorwiegenden Teil des Plangebietes als ‚Sondergebiet‘ mit der Einzelnummerierung 11 ‚Großflächiger Einzelhandel‘ dar. Die nördlich angrenzenden Flächen innerhalb des Plangebietes werden als gewerbliche Bauflächen ausgewiesen. Die nördlich gelegenen Flächen außerhalb des Plangebietes zuzüglich der Flächen östlich der Eilendorfer Straße werden bis zur nördlich gelegenen Bundesautobahn A 4 ebenfalls als gewerbliche Bauflächen dargestellt. Die südlich und in Teilen westlich des Plangebietes angrenzenden Flächen entsprechen in ihrer Darstellung im Flächennutzungsplan der heutigen Wohnnutzung. Der Flächennutzungsplan der Stadt Aachen wird neu aufgestellt und befindet sich im förmlichen Aufstellungsverfahren. Der Vorentwurf des neuen Flächennutzungsplans (2030) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans – entsprechend des Aufstellungsbeschlusses A 177 – als Wohnbauflächen dar. Es ist davon auszugehen, dass das Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes (2030) bis zum Satzungsbeschluss dieses Bebauungsplanes nicht abgeschlossen ist. Da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, soll der Flächennutzungsplan (1980) im Wege der Berichtigung angepasst werden. Die Flächen entsprechend dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 964 sollen zukünftig als Wohnbauflächen dargestellt werden. 1.4 Bestehendes Planungsrecht Die Flächen des geplanten Bebauungsplanes Nr. 964 sind heute Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 4 - Brand aus dem Jahr 1969. In diesem Bebauungsplan sind die Flächen des ehemaligen OBI-Marktes als Sondergebiet, die übrigen Flächen als Gewerbegebiet festgesetzt. Im Südwesten an der Straße ‚Am Tiergarten‘ überdeckt der Bebauungsplan Nr. 712 aus dem Jahr 1982 den Bebauungsplan Nr. 4 und konkretisiert das Gewerbegebiet hinsichtlich des Maßes der baulichen 5 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Nutzung. Im Jahr 2005 wurde ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes A 177 mit dem Ziel einer Wohngebietsfestsetzung gefasst. Aufgrund dieser frühen Beschlussfassung liegen die Voraussetzungen zur Anwendung des Baulandbeschlusses nicht vor. Diesen Sachverhalt hat der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss bereits in seiner Sitzung am 04.12.2012 zur Kenntnis genommen. 2. Anlass der Planung Anlass der Planung war die Entscheidung von OBI, von dem beengten Standort an der Eilendorfer Straße in einen Neubau an der Debeystraße umzuziehen. Die Umsiedlung wurde im Jahr 2011 vollzogen. Bereits im Jahr 2005 wurde durch den Planungsausschuss der Stadt Aachen der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst, um zukünftig eine geordnete städtebauliche Entwicklung für diesen Bereich sicherzustellen. Aufgrund des anhaltenden Siedlungsdrucks auf den Ortsteil Aachen-Brand erfolgte der Aufstellungsbeschluss mit dem Ziel, die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung zu schaffen. Damit soll der Übergang der bisher gewerblich genutzten Grundstücke in eine Wohnnutzung geschaffen und die bereits südlich angrenzende Wohnnutzung Richtung Norden ausgedehnt werden. Der Aufstellungsbeschluss erfolgte mit dem Wissen, dass aufgrund der heranrückenden Wohnbebauung und der daraus resultierenden Gemengelage planerisch zu bewältigende Nutzungskonflikte zu erwarten waren. Durch die Umnutzung der heute mindergenutzten Flächen zu Wohnzwecken soll die Funktionsschwäche dieses Bereiches beseitigt werden. Aufgrund der angrenzenden Wohnbebauung, der hervorragenden Lage am Landschaftsrand, der Umnutzung brachliegender Flächen und der guten verkehrlichen Anbindung an das Straßennetz bietet sich die Fläche trotz der Nutzungskonflikte für eine bauliche Nutzung zu Wohnzwecken an. Des Weiteren soll durch die Planung die Abwanderung von Bauinteressenten in das Umland vermindert werden. Damit wird gleichzeitig die Nachfrage nach öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen im Südraum gestärkt und deren Standort langfristig gesichert. Darüber hinaus soll der Bebauungsplan der Fortentwicklung eines vorhandenen Ortsteiles dienen. Die Grundstücke des Plangebietes wurden mit Ausnahme der Parzelle 433 durch eine Investorengesellschaft erworben. Die Parzelle 454 verbleibt zunächst im Gemeinschaftseigentum des Vorhabenträgers und dem Eigentümer der Parzelle 433. Der Vorhabenträger beabsichtigt seine Grundstücke zu erschließen und entsprechend des Angebotsbebauungsplanes zu bebauen. Die Zusammenarbeit zwischen dem privaten Vorhabenträger und der Stadt Aachen wird durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Ziel der vorliegenden Planung ist die Einleitung einer geordneten und nachhaltigen Entwicklung ehemals gewerblich genutzter Flächen innerhalb des Innenbereiches zwischen der Eilendorfer Straße, der Erberichshofstraße, der Straße ‚Am Tiergarten‘ und dem bestehenden Gewerbegebiet nördlich des Plangebietes. 6 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Die Ausweisung neuer Wohngebiete mit der Möglichkeit unterschiedlicher Wohnformen trägt dem Umstand Rechnung, dass innerhalb der Stadt Aachen nach wie vor ein hoher Bedarf an familienfreundlichen Wohngebieten und generationsübergreifenden Wohnformen besteht. Von älteren Menschen, deren Anteil aufgrund des demographischen Wandels steigt, werden zunehmend Wohnformen nachgefragt, die in Wohngebiete eingebunden sind und die ein barrierefreies selbstbestimmtes und integriertes Wohnen zulassen. Durch das Angebot unterschiedlicher Wohn- und Hausformen sollen die Wohnbedürfnisse unterschiedlicher Generationen befriedigt werden. Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein hochwertiges und in sich homogenes Wohngebiet geschaffen werden, das seiner Lage im städtebaulichen Zusammenhang gerecht wird. Voraussetzung ist einerseits, dass die vorhandenen Immissionskonflikte innerhalb des Bebauungsplanes gelöst werden, so dass die Nutzung Wohnen nicht beeinträchtigt wird. Andererseits ist das verbleibende Flurstück 433 in den neuen baulichen Kontext und somit in das Allgemeine Wohngebiet einzubeziehen. Die Festsetzung eines Gewerbegebietes für dieses Flurstück entsprechend des Ursprungsplanes Bebauungsplanes Nr. 4 kommt nicht in Betracht, weil damit die städtebauliche Qualität sowie die Wohnqualität beeinträchtigt würden und mit Spannungen zu rechnen wäre. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ergeben sich für den Eigentümer des Flurstückes 433 planungsrechtliche Konsequenzen. Da das Grundstück bebaut und die Gebäude genutzt werden, ist auch nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes mit einem Fortbestand der baulichen Anlage zu rechnen. Um mögliche Härten auf Seiten des Eigentümers zu vermeiden, sollen innerhalb des Bebauungsplanes die Voraussetzungen für einen erweiterten Bestandsschutz planungsrechtlich abgesichert werden. Die städtebauliche Konzeption und die planungsrechtliche Umsetzung ermöglichen eine zweistufige Realisierung. In der ersten Bauphase kann die Parzelle 454 im gegenwärtigen Zustand erhalten werden. Kommt eine Einigung zwischen den beiden Eigentümern der Parzelle 454 zustande, können die restlichen Teilbereiche bebaut und die verbleibende Verkehrsfläche komplett realisiert werden. 3.2 Planverfahren Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden Flächen wieder nutzbar gemacht, die momentan mindergenutzt oder nicht genutzt werden. Somit handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden kann. Voraussetzung ist, dass die im § 13a BauGB genannten Grenzwerte und Kriterien eingehalten werden. Aufgrund der geringen Größe und der nicht vorliegenden Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung werden die Bedingungen erfüllt. Damit entfallen die Umweltvorprüfung, der Umweltbericht und die zusammenfassende Erklärung. Da durch das beschleunigte Verfahren Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt gelten, entfällt auch der landschaftspflegerische Fachbeitrag und somit auch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen. 7 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - 3.3 Begründung Stand 06. August 2015 Städtebauliche Konzeption Aufgrund der Berücksichtigung der Flurstücke 433 und 454 ist die Lage der Hauptanbindung an die Eilendorfer Straße vorgegeben: Die Haupterschließung verläuft in West-Ost-Richtung ca. in der Mitte des Plangebietes und mündet nach ca. 70 m in eine großzügige Platzanlage. Die zu berücksichtigende Wegeparzelle 454 ist dabei als nördliche Teilfläche der Haupterschließung vorgesehen. Auch ohne die Nutzung der Parzelle 454 ist der verbleibende Hauptbestandteil der Haupterschließung verkehrstechnisch ausreichend dimensioniert. Damit ist der Vollzug des Bebauungsplanes gewährleistet, auch wenn keine Einigung der beiden Grundstückseigentümer über die Verfügbarkeit der Parzelle 454 erfolgen sollte. Im weiteren Verlauf knickt die Haupterschließung am westlichen Rand der Platzanlage im rechten Winkel Richtung Norden ab und teilt sich entlang der nördlichen Grenze des Geltungsbereiches in zwei gleichberechtigte Arme: Der westliche Arm führt in grader Linie zur Straße ‚Am Tiergarten‘, der östliche Arm mündest nach einer 90°-Kurve in die Wendeanlage der nördlich gelegenen Stichstraße, die der Erschließung des Gewerbegebietes dient. Die Platzanlage im Bereich der Haupterschließung wird durch eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Parkanlage‘ ergänzt, die unmittelbar nördlich des Platzes angelegt wird. Dadurch entsteht im Zentrum des Plangebietes ein Bereich, der Großzügigkeit und Weite vermittelt und aufgrund seiner Nutzungsmöglichkeiten zur Kommunikation und zum sozialen Miteinander einlädt. Durch die vorgeschlagenen Baumstellungen werden die Teilbereiche des Zentrums optisch verbunden. Die Bebauung des Plangebietes ist insgesamt zeilenartig geplant. Während die Zeilen zwischen Platzanlage und Eilendorfer Straße senkrecht zur Haupterschließung liegen, wird die Bebauung im übrigen Bereich jeweils straßenbegleitend angeordnet. Die senkrecht zur Haupterschließung gelegenen Zeilen werden über private Erschließungswege erschlossen, die innerhalb des Rechtsplanes als GFL-Flächen (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) festgesetzt werden sollen. Die vorgeschlagene Bebauung besteht gemäß städtebaulichem Konzept aus insgesamt fünf dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern und 53 Hauseinheiten in Form von Doppelhäusern oder Hausgruppen. Die Mehrfamilienhäuser werden unmittelbar an der Eilendorfer Straße bzw. an der Straße ‚Am Tiergarten‘ platziert, um das daraus resultierende erhöhte Verkehrsaufkommen nicht in das Plangebiet leiten zu müssen. Voraussetzung für die Realisierbarkeit der überwiegenden Bebauung des Plangebietes ist die Erstellung der beiden Hausgruppen am nördlichen Rand des Plangebietes südlich des Flurstückes 713, das heute als Autowaschanlage genutzt wird. Die beiden Hausgruppen dienen als Schallschutzbebauung und reduzieren den Lärmeintrag der Autowaschanlage südlich der Schallschutzbebauung derart, dass hier die Pegelwerte gemäß TA-Lärm eingehalten werden. Für die Schallschutzbebauung selbst werden innerhalb des Bebauungsplanes entsprechend notwendige Festsetzungen getroffen. Solange bezüglich des Flurstückes 454 keine Einigung der beiden Eigentümer an dem Gemeinschaftseigentum herbeigeführt wird, können die beiden nördlich gelegenen Zeilen zwischen dem 8 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Flurstück 433 und den Mehrfamilienhäusern an der Eilendorfer Straße nicht realisiert werden, weil die Erschließung nicht gesichert ist. Sobald eine Einigung erfolgt ist, können die verbleibenden Verkehrsflächen ausgebaut und die angrenzenden Grundstücke bebaut werden. 3.4 Erschließung Die Hauptanbindung des Plangebietes soll über die Eilendorfer Straße erfolgen. Zwei weitere untergeordnete Anbindungen sind zur Straße ‚Am Tiergarten‘ und zur Wendeanlage der Stichstraße im Bereich des nördlich gelegenen Gewerbegebietes vorgesehen. Die gesamte öffentliche Erschließung des Plangebietes soll als verkehrsberuhigter Bereich realisiert werden. Dabei sollen Entwässerungsrinnen, Beleuchtungsanlagen sowie einzelne Straßenbäume in den Verkehrsflächen den verkehrsberuhigten Charakter betonen. Entsprechend der Straßenhierarchie wird die Hauptanbindung auf ca. 70 m Länge im Endausbau in einer Breite von ca. 9,50 m geplant, um dann auf Höhe des Flurstückes 433 auf 5,50 m eingeengt zu werden. Die Richtung Norden führende Erschließungsstraße wird im südlichen Abschnitt in 6,00 m, im nördlichen Abschnitt in 5,50 m Breite ausgeführt. Auf Höhe des Spielplatzes wird die Straße durch einen versickerungsfähigen Ausbau zusätzlich optisch eingeengt. Die nördliche Erschließungsarme sollen aufgrund der gut einsehbaren Straßenführung im westlichen Abschnitt in 5,50 m Breite, im östlichen Abschnitt in 7,50 m Breits ausgeführt werden. Die privaten Erschließungswege sind entsprechend des Erschließungsbedarfs in unterschiedlichen Breiten vorgesehen. Werden Garagen und Stellplätze über diese Wege angefahren, so ist eine Breite von 4,50 m bzw. 5,50 m geplant. Ist eine Befahrung lediglich im Ausnahmefall wie nördlich der Haupterschließung notwendig, so ist eine Breite von 3,00 m ausreichend. Im Plangebiet sind insgesamt 27 öffentliche Parkplätze vorgesehen, so dass bei ca. 53 Hauseinheiten und 30 Wohneinheiten voraussichtlich pro Haus / Wohnung mindestens 0,3 öffentliche Parkplätze zur Verfügung stehen. Weitere öffentliche Parkplatzflächen können im Bereich der Eilendorfer Straße genutzt werden. Der private ruhende Verkehr soll vorrangig in Garagen oder auf Stellplätzen auf den Privatgrundstücken untergebracht werden. Für die beiden als Schallschutzbebauung vorgesehenen Hausgruppen ist südlich angrenzend eine Gemeinschaftsstellplatzanlage geplant. Diese Anlage ermöglicht, dass die beiden Hausgruppen dicht bebaut werden können, um der notwendigen Schallschutzfunktion gerecht zu werden. Für die Mehrfamilienhäuser an der Eilendorfer Straße werden Flächen für Tiefgaragen mit entsprechenden Zufahrten vorgesehen. Die nördliche Tiefgarage soll von den beiden westlich anschließenden Gebäudezeilen mitgenutzt werden. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser südlich der Hauptanbindung werden zusätzlich auf dem rückwärtigen Grundstück Stellplätze ermöglicht, die über das angrenzende Geh-, Fahr- und Leitungsrecht angefahren werden können. Das werktägliche Verkehrsaufkommen lässt sich auf der Grundlage von Kenngrößen, die den ‚Hinweisen zur Schätzung des Verkehrsaufkommens von Gebietstypen‘ der Forschungsgesellschaft für Straßen und Verkehrswesen sowie den stadtspezifischen Mobilitätskennwerten für die Stadt Aachen, Bezirk Aachen-Brand, zu entnehmen sind, ermitteln. Gemäß der Kenngrößen ist mit 9 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 einem Verkehrsaufkommen von ca. 566 Fahrten pro Tag zu rechnen. Dabei wird von 80 Wohneinheiten, durchschnittlich drei Bewohner pro Wohneinheit, einem Pkw-Anteil von 72 % und einem Besetzungsgrad von 1,2 pro Pkw ausgegangen. Aus dem prognostizierten Verkehrsaufkommen resultiert ein Wert von ca. 56 Fahrten pro Spitzenstunde. Unter der Annahme, dass lediglich ca. 1/3 der Fahrten über die Straße ‚Am Tiergarten‘ abgewickelt wird, ist somit im Bereich der Einmündung ‚Am Tiergarten‘ nicht mit einer erheblichen Zunahme des Verkehrsaufkommens zu rechnen. 3.5 Entwässerung Gegenüber der heutigen Situation wird der Versiegelungsgrad von ca. 86 % auf voraussichtlich 63 % reduziert. Im Generalentwässerungsplan Eilendorf ist die Fläche mit einer Versiegelung von 86 - 90 % angesetzt. Somit ist die Umsetzung des Bebauungsplanes entwässerungstechnisch als unkritisch anzusehen. Die Entwässerung soll über einen öffentlichen Mischwasserkanal in Richtung der Straße ‚Am Tiergarten‘ erfolgen. Die Randbebauung an der Eilendorfer Straße soll unmittelbar an den Kanal in der Eilendorfer Straße angeschlossen werden. Die Kanalherstellung innerhalb des Plangebietes wird unmittelbar von der STAWAG vorgenommen. Eine unterirdische Rückhaltung wird aufgrund der Verringerung der zu entwässernden Flächen voraussichtlich nicht notwendig. Aufgrund der Reduzierung der versiegelten Flächen im Plangebiet ist mit einer Verringerung der anfallenden Oberflächenwässer zu rechnen, da der Niederschlag auf ca. 37% der Fläche versickern kann. Infolge dessen ist mit einer Verschärfung der Hochwassersituation nicht zu rechnen. Im weiteren Bauleitplanverfahren ist die Entwässerungskonzeption mit dem Wasserverband EifelRur abzustimmen und einvernehmlich zu regeln. Gemäß einer ersten Information im Rahmen dieser Abstimmung teilte der Wasserverband Eifel-Rur mit Schreiben vom 21. Juli 2015 mit, dass wegen der Entsiegelung aus Hochwassersicht keine Probleme für das Bebauungsplanverfahren gesehen werden. 3.6 Belange der Kinder und Jugendlichen 3.6.1 Grundsätzliche Anforderungen Gemäß den Kriterien für einen kinder- und familienfreundlichen Städtebau sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen pro Kind 10 m² öffentliche Kinderspielfläche vorzusehen. Die geforderte Spielplatzgröße kann reduziert werden, wenn im Umfeld weitere Spielmöglichkeiten bestehen. Da das Plangebiet im Osten unmittelbar an den Landschaftsrand angrenzt und nordwestlich des Hötenigweges an der Straße ‚Am Tiergarten’ in ca. 100 m Entfernung ein ca. 3.000 m² großer Spielplatz liegt, kann die Spielplatzgröße auf ca. 830 m² reduziert werden. Die Kleinkinderspielbereiche werden jeweils auf den Grundstücksflächen der Mehrfamilienhäuser nachgewiesen. Der nördlich des Plangebietes gelegene Spielplatz ist über die nordwestliche Erschließungsstraße sehr gut an das Plangebiet angebunden. Aufgrund der Größe des vorhandenen Spielplatzes wird von einer Neuanlage eines Spielplatzes innerhalb des Bebauungsplanes abgeraten. Die daraus resultierende notwendige Ausgleichszahlung soll für die Aufwertung des alten Spielplatzes verwendet werden. 10 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - 3.6.2 Begründung Stand 06. August 2015 Förderung der Sicherheit und des sozialen Zusammenlebens Der Spielplatz an der Straße ‚Am Tiergarten‘ nördlich des Hötenigweges ist über die nördliche Anbindung des Plangebietes gut erreichbar. Die zentrale Grünfläche dient allen Generationen der Kommunikation und dem sozialen Zusammenleben. 3.6.3 Förderung der eigenständigen Mobilität Südlich des Plangebietes liegen in ca. 700 m Entfernung der katholische Kindergarten an der Erlöserkirche und in ca. 1.000 m der Kinderladen 7 e.V.. An der Karl-Kuck-Straße in ca. 900 m Entfernung befindet sich eine Grundschule. Die Distanz zum Schulzentrum Brander Feld beträgt ca. 1.500 m. Das Brander Zentrum um die Trierer Straße liegt in ca. 1.200 m Entfernung. Hier befindet sich das Jugendzentrum Mobilé St. Donatus mit offenen Kinder- und Jugendangeboten. Innerhalb der Erberichshofstraße und der Eilendorfer Straße fährt die Buslinie 34 des Aachener Verkehrsverbundes. Vom Brander Zentrum aus verkehren insgesamt 13 Buslinien inklusive Nachtbus Richtung Aachener Stadtzentrum. In entgegengesetzter Richtung sind vom Brander Zentrum aus die Altstadt von Stolberg sowie die Voreifel und der Rursee erreichbar. 3.6.4 Erlebnisvielfalt im Gebiet Aufgrund des großzügigen Freibereichs, der gut einsehbaren Verkehrsflächen und der Lage am Landschaftsrand bieten sich vielfältige Spielmöglichkeiten für Kinder sowohl innerhalb des baulichen Zusammenhangs als auch im angrenzenden Landschaftsraum. Um die Querung der Eilendorfer Straße ohne Probleme sicherstellen zu können, ist hier die Anlage einer Querungshilfe beabsichtigt. 4. Begründung der Festsetzungen und sonstiger Planinhalte 4.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen sollen als ‚Allgemeine Wohngebiete‘ festgesetzt werden. Diese Festsetzung dient dem Ziel, die vorhandene Nutzungsart der südlich und westlich angrenzenden Bebauung innerhalb des Plangebietes fortzusetzen und hier ein qualitativ hochwertiges Wohngebiet zu schaffen, das sich an dem vorhandenen Bedarf orientiert und vorwiegend dem Wohnen dient. Weitergehende Wohneinrichtungen und Ergänzungsfunktionen sind zulässig. Die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungsarten Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden innerhalb des gesamten Plangebietes, die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungsarten Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen innerhalb der zentralen Allgemeinen Wohngebiete ausgeschlossen, weil sie in das kleinteilig strukturierte Gebiet gestalterisch und funktional nicht zu integrieren sind und dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen. Mögliche Störungen durch die ausnahmsweise unzulässigen Nutzungsarten werden damit vorsorglich ausgeschlossen. 11 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Für die Bestandsbebauung auf dem heutigen Flurstück 433 wird ein erweiterter Bestandsschutz gemäß § 1 (10) BauNVO geschaffen. Für dieses Gebäude, das auf Grundlage des hier festgesetzten Gewerbegebietes realisiert wurde, werden Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen allgemein ermöglicht. Bei Erweiterungen und Änderungen sind jedoch die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Trauf- und Firsthöhen und die Grundflächenzahl bindend. Bei einer gewerblichen Nutzungsänderung sind ausschließlich sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig unter der Voraussetzung, dass die Verträglichkeit zu den Allgemeinen Wohngebieten durch ein Schallschutzgutachten nachgewiesen wird und die einschlägigen Regelwerke zum Schutz der umliegenden Wohnnutzungen eingehalten werden. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Für das gesamte Plangebiet wird eine einheitliche Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Damit wird innerhalb des Neubaugebietes ein homogenes städtebauliches Erscheinungsbild sichergestellt. Dieser Wert überschreitet die Grundstücksausnutzung der unmittelbar westlich und südlich angrenzenden Wohngebiete, entspricht aber der Dichte der Bebauung im Bereich westlich der Straße ‚Am Tiergarten‘ und im Bereich der Bonhoefferstraße. Für alle Bereiche wird eine Überschreitung der überbaubaren Grundfläche durch Garagen und Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlage bis zu 50 % zugelassen. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA1, in dem Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind, darf die Grundflächenzahl durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche wie Tiefgaragen bis zu einem Wert von 0,8 überschritten werden. Mit dieser Festsetzung soll zur Eilendorfer Straße hin eine geschlossene und dichte Bebauung ermöglicht werden, die eine Ausbreitung der Geräuschimmissionen des Verkehrsaufkommens der tangierenden Eilendorfer Straße in das Plangebiet vermindert. Als Ausgleich für die mögliche höhere Versiegelung wird als Maßnahme zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt, dass Tiefgaragen außerhalb der überbaubaren Flächen in mindestens 50 cm Höhe mit Erdreich zu überdecken und bis auf Zuwege, Stellplätze und Terrassen zu begrünen sind. Des Weiteren wird für Mittelgrundstücke von Hausgruppen eine Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,4 bis zu 0,5 zugelassen. Voraussetzung ist, dass diese Überschreitung innerhalb der jeweiligen Hausgruppen ausgeglichen wird. Somit darf durch die gesamte Hausgruppe der Maximalwert der GRZ von 0,4 für alle beteiligten Grundstücke nicht überschritten werden. In die gemäß Grundflächenzahl zu ermittelnde Grundfläche sind zugeordnete Stellplatzflächen oder festgesetzte Gemeinschaftsanteile außerhalb des eigentlichen Baugrundstückes einzubeziehen. Entlang der Eilendorfer Straße und im Bereich der Straße ‚Am Tiergarten‘ wird in Anlehnung an die Bestandsbebauung eine maximal dreigeschossige Bebauung festgesetzt. Im Bereich entlang der Eilendorfer Straße wird durch die dreigeschossige Bebauung die Ausbreitung der Lärmimmissionen des Kfz-Verkehrs gemindert. Eine ähnliche Schallschutzfunktion übt die geplante Bebauung am nördlichen Rand des Plangebietes südlich der Autowaschanlage aus. Gemäß Lärmgutachten ist hier eine mindestens 9 m hohe Bebauung notwendig, um die Richtwerte gemäß TA-Lärm innerhalb des Plangebietes einhalten zu können. Entsprechend der notwendigen Mindesthöhe kann hier eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen und einem einseitig zurückversetzten Obergeschoss rea12 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 lisiert werden. Somit wird am nördlichen und östlichen Rand des Plangebietes eine dreigeschossige Bebauung notwendig bzw. ermöglicht. Die übrige Bebauung hingegen ist durchgehend maximal zweigeschossig vorgesehen. Zusätzlich werden innerhalb des gesamten Plangebietes zur Erzeugung eines harmonischen Straßenbildes maximale Gebäudehöhen normiert. Diese Werte werden bei Satteldächern als Traufund Firsthöhen, bei Flachdächern als maximale Gebäudehöhen festgesetzt und erfolgen jeweils in Abhängigkeit zu Normalhöhennull (NHN). Für die Bebauung des WA3 und WA4 werden zwei Gebäudehöhen normiert: Die Höhe GH2 entspricht der notwendigen Mindesthöhe, die Höhe GH1 gilt für einen mindestens 2 m breiten jeweils südlich gelegenen Bereich. Der entstehende Rücksprung bietet sich als Terrasse an. Die Gebäudehöhe GH2 wird südlich der Autowaschanlage als Mindestund Maximalwert festgesetzt, um die gemäß Lärmgutachten notwendige Höhe des Gebäudes zu gewährleisten. 4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Entsprechend der Geschossigkeit ist aus vorgenannten Schallschutzgründen entlang der Eilendorfer Straße innerhalb des WA1 eine geschlossene Bauweise, südlich der Autowaschanlage innerhalb des WA3 eine abweichende Bauweise vorgesehen. Die geschlossene Bauweise entlang der Eilendorfer Straße soll wie die prognostizierte Dreigeschossigkeit zur Minimierung der Ausbreitung der Immissionen des Verkehrslärms der Eilendorfer Straße beitragen. Durch die abweichende Bauweise im Bereich des WA3 südlich der Autowaschanlage soll den Abstand zwischen den beiden Hausgruppen minimiert werden, um damit die Schallschutzfunktion der Gebäuderiegel zu optimieren. In den übrigen Allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4 und WA5 soll eine offene Bauweise entweder nur mit Einzelhäusern, nur mit Hausgruppen oder mit Doppelhäusern und Hausgruppen festgesetzt werden. Damit ist im Zusammenspiel mit der Geschossigkeit zu den Rändern eine relativ geschlossene Bebauung vorgesehen, die im Inneren des Plangebietes in eine offene Bauweise übergeht. Die Planung des städtebaulichen Vorentwurfes soll relativ eng mit Baugrenzen umfahren und durch zusammenhängende überbaubare Flächen umgesetzt werden. Östlich des zentralen Bereiches werden die überbaubaren Flächen mit den Schmalseiten zur Haupterschließung platziert, ansonsten werden die überbaubaren Flächen parallel zu den Erschließungsstraßen angeordnet. Generell orientiert sich die Lage der überbaubaren Flächen an einer guten Ausrichtung zukünftiger Gartenflächen zur Sonne. Der Abstand der überbaubaren Flächen zu den öffentlichen und privaten Verkehrsflächen wird je nach Lage zwischen 2 und 3 m festgesetzt. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser an der Eilendorfer Straße wird der Abstand aufgrund des höheren Verkehrsaufkommens bis auf 8 m aufgeweitet. Die Tiefe der Baufenster variiert zwischen 12 - 14 m. Im Bereich der angedachten Mehrfamilienhäuser innerhalb des WA1 wird eine Baufenstertiefe von 14 m vorgesehen, um entsprechende Bauformen umsetzen zu können. Bei entsprechenden größeren Grundstückstiefen werden die überbaubaren Flächen wie westlich und südlich des zentralen Bereiches ebenfalls auf 14 m aufgeweitet. Zusätzlich wird ausnahmsweise die Möglichkeit eröffnet, die überbaubaren Grundstücksflächen durch Terrassenüberdachungen und Wintergärten seitlich und rückwärtig bis zu einer Größe von 25 m² je Grundstück zu überschreiten. Die festgesetzten Baufenstertiefen ga- 13 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 rantieren einerseits eine ausreichende Flexibilität der Bautiefe, andererseits wird ein harmonisches und geordnetes Erscheinungsbild zu den Verkehrsflächen sichergestellt. Im Bereich des Flurstückes 433 wird das bestehende Wohnhaus in die überbaubaren Flächen einbezogen. 4.4 Höchstzahl der Wohnungen Innerhalb der WA2, WA3 und WA4 soll zur Sicherstellung einer kalkulierbaren Dichte und der entsprechenden Einwohnerzahl die Anzahl der Wohneinheiten je Hauseinheit auf maximal zwei beschränkt werden. Diese Festsetzung verhindert eine übermäßige Verdichtung innerhalb des Plangebietes und dient dem beabsichtigten Charakter eines Familienheimgebietes. Dadurch soll ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und ein erhöhter Stellplatzbedarf vermieden und die Verkehrsflächen auch für spielende Kinder nutzbar gemacht werden. Innerhalb der WA1 und WA5 wird keine Beschränkung der Wohnungsanzahl vorgenommen, so dass in diesen Gebieten, die günstig zu den übergeordneten Verkehrsflächen liegen, Mehrfamilienhäuser realisiert werden können. 4.5 Nebenanlagen Nebenanlagen werden zur Sicherstellung der Durchgrünung und zur Vermeidung einer übermäßigen Versiegelung im Vorgartenbereich zwischen Hauptgebäude und vorgelagerter öffentlicher und privater Verkehrsfläche (Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten) ausgeschlossen und sind somit nur seitlich der Hauptgebäude und im rückwärtigen Gartenbereich zulässig. Ausgenommen von dieser Festsetzung sind lediglich Stützmauern, Einfriedungen und Standplätze für bewegliche Abfallbehälter. Innerhalb des WA1 dürfen aufgrund des größeren Abstandes zur Straßenverkehrsfläche zusätzlich Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder innerhalb des Vorgartenbereiches realisiert werden. 4.6 Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen Die Unterbringung des ruhenden privaten Verkehrs soll grundsätzlich auf den Privatgrundstücken erfolgen. Zur Unterstützung der Durchgrünung werden Garagen und Stellplätze möglichst in den rückwärtigen Grundstücksteilen ausgeschlossen. Garagen werden nur in den für Garagen festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen. Dabei dürfen die rückwärtigen Baugrenzen um maximal 2 m überschritten werden, um seitliche Gebäudezugänge vor den Garagen zu ermöglichen. Der Bereich zwischen Garage und Carport und der öffentlichen Verkehrsfläche muss mindestens eine Tiefe von 5 m aufweisen, um die Funktion als Stauraum erfüllen zu können. Stellplätze werden generell zwischen vorderer Grundstücksgrenze und rückwärtiger Baugrenze und in den seitlichen Abstandflächen ermöglicht. Zusätzlich sind Stellplätze innerhalb der festgesetzten Flächen für Stellplätze innerhalb des südlichen WA1 und des WA5 und innerhalb der Gemeinschaftsstellplatzanlage des WA3 zulässig. 14 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Innerhalb des WA2 nördlich der Haupterschließung sind mit Ausnahme des Flurstückes 433 oberirdische Stellplätze und Garagen aufgrund der geringen Grundstückstiefen ausgeschlossen. Die notwendigen Stellplätze sollen im Rahmen des Bauordnungsrechtes innerhalb der östlich angrenzenden Tiefgarage nachgewiesen werden. Innerhalb des WA1 wird die Möglichkeit angeboten, den ruhenden Verkehr in Tiefgaragen unterzubringen. Durch die Lage der Ein- und Ausfahrten zu den Tiefgaragen wird die Zufahrt in das Plangebiet nicht beeinträchtigt. Im Bereich der mit Stern gekennzeichneten Flächen für Garagen sind Garagen derart auszuführen, dass die Existenz angrenzender großkroniger Bäume nicht nachteilig beeinflusst wird. 4.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Durch die festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte wird die Erschließung einzelner Grundstücke gesichert, die nicht unmittelbar an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzen. Die Rechte beinhalten ein Geh- und Fahrrecht für die unmittelbar angrenzenden Grundstücke und ein Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsunternehmen. 4.8 Öffentliche Grünfläche Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Parkanlage‘ wird im zentralen Bereich des Plangebietes unmittelbar nördlich des Platzes angeordnet. Damit ist die Parkanlage allseitig gut angebunden und wird damit seiner Rolle als Kommunikationsfläche und als sozialer Mittelpunkt innerhalb des Baugebietes besonders gerecht. Auf der Fläche sind insgesamt 6 Laubbäume und 60 Sträucher vorrangig an den Rändern der Fläche zu pflanzen. Der Zugang soll einerseits vom Platz aus am östlichen Rand der Parkanlage erfolgen. Ein zweiter Zugang ist am nordwestlichen Rand der Parkanlage vorgesehen. Von hier aus kann auch die Instandhaltung der Parkanlage erfolgen. 4.9 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern Innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsflächen sollen insgesamt 14 Laubbäume gepflanzt werden. Damit soll der öffentliche Straßenraum in das grüngeprägte Gesamtbild eingebunden werden. Gleichzeitig dienen die Bäume der geplanten Verkehrsberuhigung. Die im Rechtsplan gekennzeichneten Standorte sind nicht verbindlich, sondern dienen lediglich als Vorschlag. Die vorgeschlagenen Standorte gliedern insbesondere die öffentlichen Parkplatzflächen und betonen den zentralen Platzbereich des Plangebietes. 4.10 Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen Zur Sicherung des großkronigen Baumbestandes, der sowohl südlich als auch nördlich auf angrenzenden Grundstücken steht, werden die überbaubaren Flächen außerhalb des Kronentraufbereiches angeordnet. Der Kronentraufbereich und unmittelbar angrenzende Bereiche werden als Flä- 15 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 chen mit Bindungen für Bepflanzungen festgesetzt. Innerhalb dieser Flächen sind Garagen derart anzulegen, dass der Baumbestand nicht nachteilig beeinträchtigt wird. Bei Errichtung einer Garage ist diese auf maximal vier Punktfundamenten in Handschachtung zu erstellen. Im Zuge der Aushubarbeiten ist darauf zu achten, dass alle anstehenden Wurzeln, welche einen Durchmesser von 2,00 cm und mehr aufweisen, unbeschadet erhalten bleiben. Sollte Wurzelwerk in der vorgenannten Stärke im Bereich der auszuhebenden Punktfundamente anstehen, so ist eine Verlagerung des jeweiligen Punktfundamentes vorzunehmen. Die Garagenbodenplatte ist in einer luftumspülten Art und Weise rund 10 cm über das anstehende Erdreich zu erstellen. Garagenzufahrten innerhalb der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen sind in wasserdurchlässiger Art auszuführen, um eine ausreichende Wasserversorgung des Baumbestandes zu gewährleisten. Bodenbewegungen außerhalb der Garagenflächen und Garagenzufahrten werden ausgeschlossen, um die Erhaltung des Baumwurzelwerkes sicherzustellen. Aus dem gleichen Grund ist die ca. 2 m hohe Lärmschutzwand am südlichen Rand des Plangebietes im Bereich der Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen über Punktfundamente zu gründen. Zwischen- und Endpfosten der Lärmschutzwand sollten nicht unmittelbar vor Stämmen großkroniger Bäume errichtet werden. Alle vorgenannten Maßnahmen werden Inhalt des städtebaulichen Vertrages, der zwischen Stadt Aachen und dem Vorhabenträger abgeschlossen wird. 4.11 Umweltschützende Belange 4.11.1 Lärmschutz Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind die in der Bauleitplanung für bestimmte Nutzungen vorgesehenen Flächen so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen untereinander vermieden werden. Gemäß § 1 (6) BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesundes Wohnen und Arbeiten zu berücksichtigen. Gemäß der ‚Schallimmissionstechnischen Bestandsaufnahme über einen Teil der Gewerbeflächen nördlich des Plangebietes, Vorbelastung aus gewerblichen Anlagen nach DIN 18005 / TA-Lärm‘ des Büros IBK Kadansky-Sommer, Alsdorf 07/2015 ist im nördlichen Plangebiet tags mit Überschreitungen des Immissionsrichtwertes von 55 dB (A) für Allgemeine Wohngebiet gemäß TA-Lärm zu rechnen. Zur Nachtzeit wird der Richtwert von 40 dB (A) eingehalten. Bei Errichtung zweier mindestens 9 m hoher Hausgruppen innerhalb des WA3 unmittelbar südlich der heutigen Autowaschanlage können im Plangebiet die Lärmimmissionen flächendeckend unterhalb des Richtwertes zur Tagzeit gemindert werden. Das setzt voraus, dass die beiden Hausgruppen zeitlich zuerst errichtet werden müssen, damit für die weiteren Gebäude innerhalb des WA2 eine Gebietsverträglichkeit besteht. Zwischen den beiden Hausgruppen sind Garagen mit einer Mindesthöhe zu realisieren. Somit wird gemäß § 9 (2) Nr. 2 BauGB festgesetzt, dass die Realisierung der vorgenannten Hausgruppen Voraussetzung für die Realisierung von Wohngebäuden innerhalb der WA2 ist. Die Bebauung im WA2 ist erst zulässig, wenn für die beiden Hausgruppen innerhalb des WA3 der Rohbau erfolgt ist. Für die beiden Hausgruppen selbst und für das östliche Haus der westlich angrenzenden Hausgruppe verbleiben an den mit ‚AAAA‘ gekennzeichneten Fassaden oder parallel zu diesen Fassaden Überschreitungen des Richtwertes gemäß TA-Lärm. Hier sind keine Aufenthaltsräume mit 16 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 notwendigen Fenstern zulässig. Es empfiehlt sich hier im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe Fenster zu schutzbedürftigen Räumen auf der lärmabgewandten Südseite der Hausgruppen anzuordnen. Sollte dies nicht möglich sein, muss durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen wie zum Beispiel verglaste Vorbauten, Doppelfassaden, verglaste Loggien, Wintergärten oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen wie Fensterkonstruktionen sichergestellt werden, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Aufenthaltsräumen ein Innenraumpegel von 40 dB (A) bei teilgeöffneten Fenstern während der Tagzeit nicht überschritten wird. Offene Außenwohnbereiche sind innerhalb der mit ‚AAAA‘ gekennzeichneten Bereiche nur auf der südlichen Gebäudeseite zulässig. Unmittelbar südlich des Plangebietes befindet sich auf dem Flurstück 481 die Abluftanlage der dortigen Tiefgarage. Gemäß der ‚Schallimmissionstechnischen Untersuchung zur Ermittlung und Beurteilung der Immissionen im Plangebiet aus der Abluftanlage einer Tiefgarage nach DIN 18005/ TA-Lärm‘ des Büros IBK Kadansky-Sommer, Alsdorf 07/2015 ist deshalb im südlichen Plangebiet mit Überschreitungen des Immissionsrichtwertes für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB (A) zur Tagzeit bzw. von 40 dB (A) zur Nachtzeit zu rechnen. Zur Minderung dieser Immissionen wird ein aktiver Schallschutz in Form einer Schallschutzwand festgesetzt. Damit wird zur Tagzeit ein ausreichender Schutz der unmittelbar angrenzenden Gärten geleistet. Die Wand ist in 30 m Länge und in 2 m Höhe entlang der Grundstücksgrenze mit einer entsprechenden Schalldämmung und Absorption zu realisieren und dauerhaft zu erhalten. Die Wand ist derart zu gründen, dass die Existenz angrenzender großkroniger Bäume nicht nachteilig beeinflusst wird. Innerhalb des mit ‚BBBB‘ gekennzeichneten Bereiches sind keine Aufenthaltsräume mit notwendigen Fenstern zu den gekennzeichneten Gebäudeseiten zulässig. Fenster zu Aufenthaltsräumen sind als nicht zu öffnende Fenster auszuführen. Im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe empfiehlt sich die Orientierung von Fenstern zu schutzbedürftigen Räumen auf den lärmabgewandten Seiten. Soweit in Wohnungen die Anordnung von Wohn- und Schlafräumen an der zur Abluftanlage zugewandten West- und Südfassade möglich sein soll, muss durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen wie zum Beispiel verglaste Vorbauten, Doppelfassaden, verglaste Loggien, Wintergärten oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen / Fensterkonstruktionen sichergestellt werden, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die so ermöglicht, dass in Schlafräumen ein Innenraumpegel von 25 dB (A) bei teilgeöffneten Fenstern während der Nachtzeit nicht überschritten wird. Der vorliegende Ansatz stellt durch baulichen Schallschutz bei teilgeöffneten Fenstern auf einen allgemein akzeptierten Wert für ungestörtes Schlafen im Inneren ab und verhindert, dass Menschen schädlichen Umwelteinwirkungen ausgesetzt sind. Für den Straßenquerschnitt der Eilendorfer Straße unmittelbar östlich des Plangebietes ist gemäß der Verkehrszahlen der Stadt Aachen von einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke von 7.000 Kfz/24 h auszugehen. Insbesondere durch die in 700 m Abstand liegende Bundesautobahn A 44 ist eine ergänzende Beaufschlagung durch Verkehrsgeräuschimmissionen im Baugebiet zu erwarten. In der Summe werden am östlichen Rand des Plangebietes Immissionen zur Tagzeit von > 65 dB (A) und zur Nachtzeit von > 57 dB (A) erwartet. Damit werden die Orientierungswerte für 17 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Allgemeine Wohngebiete deutlich überschritten (‚Ermittlung und Beurteilung der zu erwartenden Verkehrsgeräuschimmissionen im Plangebiet aus der tangierenden Eilendorfer Straße nach DIN 18005 / RLS-90‘, IBK Kadansky-Sommer, Alsdorf 07/2015). Für die geplanten Baufenster werden passive Schallschutzmaßnahmen notwendig, durch die das Eindringen des Außenlärms in die Wohn- und Aufenthaltsräume vermieden bzw. verringert werden. Entsprechend der im Bebauungsplan angegebenen Lärmpegelbereiche II, III und IV sind unterschiedliche Schalldämmmasse entsprechend der jeweiligen Raumarten gemäß Tab. 8 zur DIN 4109 ‚Schallschutz im Städtebau‘ notwendig. Die Lage der Lärmpegelbereiche berücksichtigt eine freie Schallausbreitung. Von den festgesetzten Lärmpegelbereichen kann abgewichen werden, wenn gutachterlich nachgewiesen wird, das beispielsweise bedingt durch die Eigenabschirmung der Gebäude, die Geräuschbelastung einzelner Gebäudeseiten niedriger ausfällt als durch den Lärmpegelbereich definiert wird. Gemäß dem Stand der Bautechnik ist davon auszugehen, dass durch eine massiv ausgebildete Außenwand und durch den Einbau von Wärmeschutzfenstern, die der aktuellen Energieeinsparverordnung entsprechen, die Lärmpegelbereiche II und III hinreichend berücksichtigt werden. Gemäß der Ermittlung des zusätzlichen Verkehrsaufkommens durch das Plangebiet auf der Grundlage von Kenngrößen, die den ‚Hinweisen zur Schätzung des Verkehrsaufkommens von Gebietstypen‘ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen sowie den stadtspezifischen Mobilitätskennwerten für die Stadt Aachen, Bezirk Aachen-Brand zu entnehmen sind, ergibt sich ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von ca. 566 Kfz/24 h. Von diesen Fahrten werden voraussichtlich 1/3 entsprechend 188 Fahrten über die Straße ‚Am Tiergarten‘, 2/3 entsprechend 378 Fahrten über die Eilendorfer Straße abgewickelt. Aufgrund des bestehenden Verkehrsaufkommens von 7.000 Kfz/24 h auf der Eilendorfer Straße nehmen die Verkehrsbelastungen um ca. 8 % zu. Diese geringe Zunahme kann gemäß der RASt 06 (Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen) im vorhandenen Straßenraum ohne Probleme abgewickelt werden und führt zu keiner zusätzlichen Lärmbelastung. 4.11.2 Artenschutz und biologische Vielfalt Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 964 liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Aachen und ist nicht von der Biotopkartierung der LÖBF erfasst. Gemäß der Vorprüfung der Artenschutzbelange durch das Büro für Umweltplanung Dipl. Biol. U. Haese, Stolberg, März 2015 sind nach Angaben des zuständigen Landesamtes im Bereich der hier zugrunde zu legenden topographischen Karte TK 5203 Stolberg insgesamt Vorkommen von 31 besonders geschützten und planungsrelevanten Tierarten bekannt. Für die meisten dieser Arten ist insbesondere aufgrund des hohen Versiegelungsgrades kein ausreichender Lebensraum vorhanden, so dass deren Betrachtung nicht notwendig erschien. Die Gebäude wurden nach Schwalbennestern abgesucht und der in einem Teilraum dichte Baumbestand nach Horsten von Greifvögeln oder Eulen. Das unmittelbar benachbarte Grünland wurde als möglicher störungsanfälliger Lebensraum für den Steinkauz verhört. Es wurden keine entsprechenden Arten gefunden. Innerhalb der leer stehenden oder nur wenig genutzten Gebäude wurde nach Spuren von einer Besiedlung durch Fledermäuse gesucht, die aber ebenfalls nicht gefunden wurden. Dabei können Vorkommen von Einzelquartieren an der Außenfassade allerdings nicht ausgeschlossen werden. Solche wechseln18 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 den Quartiere haben aber nicht eine solche Bedeutung wie die auffälligeren Traditionsquartiere großer Kolonien. Somit kann gemäß der Art-für-Art-Betrachtung ausgeschlossen werden, dass die durch den Bebauungsplan veranlasste Wohnbebauung im Bereich des bestehenden Gewerbegebietes im Hinblick auf die aktuelle Liste der planungsrelevanten Arten mit artenschutzrechtlichen Regelungen im Widerspruch steht. Gemäß des Grünordnungsplanes zum Bebauungsplan Nr. 964 befinden sich innerhalb des Plangebietes nordwestlich des Flurstückes 43 zwei großkronige Walnussbäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen unterliegen. Der nördlich gelegene Baum ist aufgrund der Nähe zur südlichen Fassade des nördlich angrenzenden Gebäudes nicht erhaltbar. Der südlich gelegene Walnussbaum befindet sich in einem nicht erhaltenswerten Zustand. Weiterer dichter Baumbestand befindet sich im Bereich des Flurstückes 432 nördlich des bisher als Autohaus genutzten Gebäudes. Dieser Bestand besteht jedoch vorrangig aus Koniferen und Fichten. Sowohl auf südlich als auch auf nördlich angrenzenden Flurstücken stehen unmittelbar an der Plangebietsgrenze großkronige Laubbäume wie Eichen und Buchen, deren Kronen in den Geltungsbereich hineinragen. Diese Bäume werden durch entsprechenden Abstand der zukünftig überbaubaren Flächen geschützt. Des Weiteren wird festgesetzt, dass mögliche Garagen und die notwendige Lärmschutzwand am südlichen Plangebietsrand unterhalb des Kronentraufbereiches derart anzulegen sind, dass die Existenz der Bäume nicht nachteilig beeinflusst wird. Zur Verbesserung der Durchgrünung wird festgesetzt, dass Tiefgaragen außerhalb der überbaubaren Flächen in mindestens 50 cm Höhe mit Erdreich zu überdecken und bis auf Zuwege, Stellplätze und Terrassen zu begrünen sind. Der heutige Versiegelungsgrad von 85,8 % wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes auf mindestens 65,8 % reduziert. Dabei geht dieser Wert von einer maximalen Ausnutzung der planungsrechtlich möglichen Versiegelung aus. 4.11.3 Bodenschutz Innerhalb des Plangebietes liegen zwei Einträge im Altlastenverdachtsflächenkataster vor. Bezüglich des Altstandortes AS 793 für das Grundstück Eilendorfer Straße 143, Flurstück 433 liegt der Hinweis auf eine frühere Nutzung als Druckerei vor. Nach einer durchgeführten Bauaktenrecherche lagen keine konkreten Anhaltspunkte für einen Altlastenverdacht vor. Somit ist für dieses Grundstück der Altlastenverdacht ausgeräumt. Der Altstandort AS 3084 befindet sich auf dem Grundstück Eilendorfer Straße 145, Teilfläche des Flurstückes 432. Hinweise auf mögliche Altlastenverdachtsmomente ergeben sich aus der früheren Existenz einer Lackiererei, eines Farblagers und einer Trafostation sowie einer Auto-Reparaturwerkstatt mit Schlammfang und Ölabscheider. Zur orientierenden Gefährdungsabschätzung wurde von Kramm Ingenieure GmbH & Co. KG, Aachen, 07.07.2015 ein geotechnischer Bericht vorgelegt. Gemäß Bericht konnten im Hinblick auf die Nutzung als Kfz-Werkstatt und –lackiererei keine Schadstoffbelastungen mit Mineralöl-Kohlenwasserstoffen und PAK nachgewiesen werden. Eine erste Bodenluftuntersuchung auf BTEX und LHKW im Bereich der Lackiererei war ebenfalls unauffällig. Unter dem Hallenboden wurde eine inhomogene Auffüllung mit deutlich anthropogenen An19 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 teilen an Ziegelbruch und Betonbruch angetroffen. In einer Bodenprobe wurden Arsen- und Bleigehalte nachgewiesen, die um das 5- bzw. 6-fache die Prüfwerte für Kinderspielflächen und um das 2- bzw. 3-fache die Prüfwerte für Wohngebiete der BbodSchV überschreiten. Somit ist davon auszugehen, dass im gesamten Auffüllungsmaterial immer wieder Prüfwertüberschreitungen für die Nutzung Wohngebiet nachgewiesen werden können, so dass im Hinblick auf die Realisierung der geplanten Wohnnutzung entsprechende Sanierungs- oder Sicherungsmaßnahmen durchzuführen sind. Von Sicherungsmaßnahmen kann abgesehen werden, wenn bei der Baureifmachung ein vollständiger Bodenabtrag auch im Bereich der Hausgärten im Bereich des Altstandortes AS 3084 vorgenommen wird. Anhand erneuter Untersuchungen ist die Unbedenklichkeit des verbleibenden Auffüllungsmaterials nachzuweisen. Unter den vorgenannten Voraussetzungen kann der Altlastenverdacht für das betroffene Grundstück ausgeräumt werden. Die Maßnahmen sind durch ein Sachverständigenbüro zu dokumentieren und dem Fachbereich Umwelt zur Prüfung vorzulegen. Die erforderlichen Schritte sind innerhalb des städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt Aachen und dem Vorhabenträger zu regeln. Aufgrund des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB entfällt das bodenbezogene Ausgleichserfordernis. Insgesamt ist von einer Verbesserung des Versiegelungsgrades von heute 85,8 % auf 65,8 % auszugehen. 4.11.4 Wasserschutz Gemäß dem Grünordnungsplan zum Bebauungsplan Nr. 964 ‚Bestand‘ ist das Plangebiet heute zu 85,8 % versiegelt. Das anfallende Niederschlagswasser wird heute zusammen mit dem Schmutzwasser über die vorhandene Mischkanalisation der anliegenden Straßen zur Abwasserreinigungsanlage Aachen Eilendorf abgeleitet. Der für das Plangebiet im Generalentwässerungsplan festgelegte Versiegelungsgrad von 86 - 90 % wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes deutlich unterschritten. Da es sich nicht um eine erstmalige Bebauung der Grundstücke handelt, soll das Niederschlagswasser wie bereits heute über einen öffentlichen Mischwasserkanal in Richtung der Straße ‚Am Tiergarten‘ erfolgen. Die Randbebauung an der Eilendorfer Straße soll unmittelbar an den Kanal der Eilendorfer Straße angeschlossen werden. Die Kanalherstellung innerhalb des Plangebietes wird unmittelbar von der STAWAG vorgenommen. Eine unterirdische Rückhaltung wird aufgrund der Verringerung der zu entwässernden Flächen – aller Voraussicht nach – nicht notwendig. Aufgrund der geringen bis sehr geringen Wasserdurchlässigkeit wäre eine Versickerung der Niederschlagswässer innerhalb des Plangebietes nicht realisierbar. Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, an der zur Zeit immer noch Hochwassergefahr besteht. Aufgrund der Reduzierung der versiegelten Flächen wird das abzuleitende Niederschlagswasser entsprechend abnehmen. Im weiteren Bauleitplanverfahren ist die Entwässerungskonzeption mit dem Wasserverband Eifel – Rur abzustimmen und einvernehmlich zu regeln. Gemäß einer ersten Information im Rahmen dieser Abstimmung teilte der Wasserverband Eifel-Rur mit Schreiben vom 21. Juli 2015 mit, dass wegen der Entsiegelung aus Hochwassersicht keine Probleme für das Bebauungsplanverfahren gesehen werden. 20 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Begründung Stand 06. August 2015 Es wird darauf hingewiesen, dass keine über die Bauphase hinaus dauernde Grundwasserabsenkungen bzw. -ableitungen vorgenommen werden dürfen und für die Bauphase bei der Unteren Wasserbehörde anzuzeigen sind. Sollte bei Baumaßnahmen das Grundwasser aufgegraben werden, ist dies unverzüglich der Unteren Wasserbehörde anzuzeigen. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass großflächige Metalleindeckungen wie z.B. Kupfer, Zink und Blei als äußere Dachhaut grundsätzlich unzulässig sind, wenn nicht sichergestellt ist, dass die ausgespülten Schwermetallpartikel durch Vorklärung des Niederschlagswassers zurückgehalten und entsorgt werden. 4.11.5 Klimaschutz Aufgrund der Reduzierung der heutigen Versiegelung von 85,8 % auf 65,8 % ist von einer erheblichen Verbesserung des Mikroklimas auszugehen. Durch die Zeilenbebauung und dem großzügigen zentralen Bereich bestehend aus Platzanlage und öffentlicher Grünfläche ist eine gute Durchlüftung gewährleistet. Aufgrund der geringen Größe der beiden möglichen Tiefgaragenstandorte an der Eilendorfer Straße ist aus deren Betrieb nicht mit kritischen lufthygienischen Belastungen zu rechnen. Eine abschließende Beurteilung ist auf Grundlage des Bauantrages im Baugenehmigungsverfahren vorzulegen. 4.11.6 Schutz der Kulturgüter Auf der Basis der derzeit für das Plangebiet verfügbaren Unterlagen ist nicht abschließend zu klären, ob innerhalb des Plangebietes Siedlungsreste aus der römischen oder der mittelalterlichen Periode erhalten geblieben sind. Innerhalb des Bebauungsplanes wird deshalb darauf hingewiesen, dass gemäß §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege unverzüglich zu informieren ist. 5. Gestaltung Die gestalterischen Anforderungen an die Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 964 sollen gemäß ihrer Bedeutung für die zukünftige Gestaltung teilweise in den Bebauungsplan übernommen werden. Die örtlichen Bauvorschriften dienen dem Ziel, ein insgesamt homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Dazu zählen Aussagen zu den Dachformen, Dachneigungen und Dachausrichtungen. Neben dem Bebauungsplan soll für den Geltungsbereich zusätzlich eine Gestaltungssatzung aufgestellt werden. Innerhalb dieser Gestaltungssatzung verbleiben bauordnungsrechtliche Regelungen, die einen geringeren Einfluss auf das Erscheinungsbild der Siedlung haben, wie z.B. Regelungen zu Einfriedungen, Nebengebäuden, Müllbehälterstandorten und Vorgärten. Des Weiteren werden Regelungen zur Vereinheitlichung von Doppelhaushälften getroffen. Zur Schaffung einer homogenen Dachlandschaft werden innerhalb des Plangebietes bis auf die nördlich gelegene Bebauung der WA3 und WA4 einheitlich Satteldächer mit einer Dachneigung von 25° bis 40° festgesetzt. Für die Bebauung der WA3 und WA4 ist eine Flachdachbebauung vorgesehen. 21 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - 6. Begründung Stand 06. August 2015 Bodenordnung Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes wurden bis auf die Flurstücke 433 und 454 bereits von dem Vorhabenträger erworben. Das Flurstück 433 befindet sich im Eigentum eines privaten Grundstückseigentümers, das Flurstück 454 ist Gemeinschaftseigentum des vorgenannten Grundstücksbesitzers und des Vorhabenträgers. Auch wenn keine Einigung zwischen den beiden Grundstückseigentümern über die Verfügbarkeit der Parzelle 454 erfolgen sollte, kann der Bebauungsplan vollzogen werden, weil die Erschließung sichergestellt werden kann. Ausgenommen sind die beiden Zeilen innerhalb des WA2 östlich des Flurstückes 433. Die Erschließung dieser Baufenster setzt die Querung des Flurstückes 454 voraus, die jedoch zunächst nicht gewährleistet ist. 7. Auswirkungen der Planung Durch die Bebauung einer heute mindergenutzten Fläche wird in diesem Bereich eine geordnete städtebauliche Entwicklung sichergestellt. Die Bereitstellung von ca. 83 Haus- und Wohneinheiten leisten einen Beitrag zur Verbesserung des angespannten Wohnungsmarktes in Brand und in Aachen. Durch die Konversion bisher bereits bebauter Flächen werden negative Auswirkungen auf den zusätzlichen Landverbrauch vermieden. Damit wird gesamtstädtisch ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden sichergestellt. Die Bebauung führt zu einer besseren Auslastung der vorhandenen Infrastruktur und schont damit Ressourcen, die ansonsten zur Neuschaffung der Infrastruktur herangezogen werden müssten. Die Konversion setzt jedoch zunächst eine erhebliche Bereitstellung von Mitteln voraus, um die Freilegung und Entwicklung des Plangebietes sicherzustellen. Innerhalb des Plangebietes stehen heute zwei Walnussbäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen unterliegen. Aufgrund des nördlich gelegenen Baufensters und der Vitalität des südlichen Baumes werden die Bäume nicht zu erhalten sein. Zu weiteren Bäumen, die unmittelbar angrenzend auf Nachbarparzellen stehen, werden mit den Baufenstern ausreichende Abstände eingehalten. Garagen, die im Kronenbereich dieser Bäume errichtet werden können, sind derart auszuführen, dass die Bäume nicht nachteilig beeinträchtigt werden. Im Plangebiet sollen insgesamt 20 Bäume innerhalb der Verkehrsflächen und der öffentlichen Grünfläche gepflanzt werden. Unter der Voraussetzung, dass die Festsetzungen umgesetzt und die in der Begründung genannten Maßnahmen in den städtebaulichen Vertrag übernommen und realisiert werden, sind durch die Umsetzung des Bebauungsplanes keine negativen Auswirkungen für die Umwelt zu erwarten. 8. Kosten Für die Erarbeitung der städtebaulichen Planung und der Fachgutachten entstehen der Stadt keine Kosten, da diese von dem Vorhabenträger übernommen werden. Die Kosten für die Freilegung und die Parzellierung des Plangebietes werden wie die Kosten für die öffentliche Grünfläche und für private und öffentliche Erschließungsflächen vom Vorhabenträger übernommen. Die Kanalherstellung und -planung wird von der STAWAG vorgenommen. Der Stadt entstehen insbesondere Kosten für die Durchführung des Planverfahrens. 22 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - 9. Begründung Stand 06. August 2015 Städtebaulicher Vertrag Zur Sicherung der Realisierung und des Planverfahrens wird vor Satzungsbeschluss zwischen der Stadt Aachen und dem Vorhabenträger ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag soll alle Voraussetzungen und Bedingungen für die Realisierung der Maßnahmen sicherstellen. 4 Plandaten Plangebiet (100 %) 19.253 m² Allgemeine Wohngebiete (79,7 %) Allgemeines Wohngebiet WA1 Allgemeine Wohngebietes WA2-4 Allgemeines Wohngebiet WA5 15.353 m² 2.425 m² 12.351 m² 577 m² Öffentliche Grünfläche Verkehrsflächen (3,6 %) 685 m² (16,7 %) 3.215 m² Es sollen ca. 83 Wohneinheiten geschaffen werden. 23 16 3 337 FLÄCHENBILANZ 373 en Eil do e aß Str ZEICHENERKLÄRUNG Tiefgaragen Tiefgaragen sind außerhalb der überbaubaren Flächen in mindestens 50 cm Höhe mit Erdreich zu überdecken und bis auf Zuwege, Stellplätze und Terrassen zu 165 begrünen. 16 1 556 r rfe 65,8 % 12.672 m² Versiegelte Flächen 724 Straßen 2.975 m² 157 - bebaubare Grundstücksflächen 9.697 m² 716 596 private Grundstücksflächen mit Angabe der maximalen Versiegelung 2 Buchen U=1,7/1,1 240 m² 723 - unbebaubare Grundstücksflächen - Spielplatz732 Abgrenzung unterschiedlicher Versiegelungsmöglichkeiten 9a 350 Verkehrsgrün Fläche mit versickerungsfähigem Pflaster 15 34,2% 17 6.581725 m² 21 Unversiegelte Flächen - versiegelte Straßenfläche mit geplanter Verkehrsflächenunterteilung 151 - 3 19.253 m² 19 336 100,0 % 15 Fläche Plangebiet 687 Buche U=2,5 713 Ga 686 5.656 m² * überbaubare Flächen (für Hauptbaukörper) TG 735 734 GFL Ga 685 m² 15 Versiegelung maximal 80 % ren ife n Ko ihe Flächen für Garagen (Ga), Stellplätze (St) und Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) Re Ga TG Versiegelung maximal 60 % 13 733 Flächen für Tiefgaragen 728 604 Ga A Öffentliche Grünfläche ten n te Fich Fich Ga Walnuss U=1,9 23 Ga GFL Walnuss U=1,3 Planung Gehölzpflanzung / Baum B 442 traße orfer S Eilend 450 GFL St 18 B Ga Ga 20 St ng a Zug 443 444 Kinderspielplatz GFL Ga Ga St 241,59 22 A 24 445 Ga Ga 241,78 GFL TG 27 488 Ga 547 Ga Tie Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen Eiche U=1,25 Eiche U=0,9 Räumlicher Geltungsbereich des Grünordnungsplanes Eiche U=1,9 Ga rte n U=0,9 46 U=0,8 653 547 63 Eiche U=1,6 Versiegelung maximal 60 % 536 61 * Ga 29 rga 533 65 entfallender Baum GFL Am 67 647 ng a Zug Ga 534 Bestandslaubbaum gemäß Baumschutzsatzung Versiegelung maximal 80 % TG 69 Bestandslaub- bzw. Nadelbaum (nicht lagegenau eingemessen) 727 407 42 44 535 572 38 31 576 575 574 573 30 40 U=1,4 481 Weide U=0,9 32 f oe nh o B 438 588 e raß st fer 511 Grünordnungsplan (GOP) zum Bebauungsplan Nr. 964 -Eilendorfer Straße / Am Tiergarten- 643 36 487 34 642 641 640 639 638 637 636 635 33 589 52 36 590 54 634 Verkehrsflächen a 50 Einfriedungen 56 591 633 40 32 44 62 571 595 34 Garagen sind auf maximal 4 Punktfundamenten zu gründen 422 71 69 Alle Wurzeln > 2 cm sind zu erhalten Planung 506 Garagenbodenplatten sind in einer luftumspülten Art herzustellen Zufahrten sind wasserdurchlässig auszuführen 721 Maßstab 1 : 1.000 462 122 61 Bodenbewegungen außerhalb der Garagen und deren Zufahrten nicht zulässig 124 532 Bindungen für Bepflanzungen 127 531 51 627 Dauerhafte Erhaltung und Pflege 67 129 66 64 Entlang der Grundstücksgrenzen, die zwischen den Punkten 'A' und 'B' liegen, sind Einfriedungen jeglicher Art mit einem lichten Abstandsmaß von min. 0,50 m zur 628 Straßenbegrenzungslinie anzulegen. ist derart zu gründen, dass die Existenz546 angrenzender großkroniger Bäume nicht nachteilig be545 wird. einflusst 59 68 490 494 493 Die Wand 491 492 57 583 Für Hecken, die an öffentliche Verkehrsflächen grenzen, sind ausschließlich Laubgehölze zu verwenden. Anpflanzung von 60 Sträuchern (siehe 'Pflanzliste Hecken und Sträucher' auf Plan 'Baumbilanzierung') vorrangig an den Rändern der Fläche 478 Gärten traße hshofs Hausgärten sowie Vorgärten sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Befesti-489 gungen und Versiegelungen sind auf das unbedingt erforderliche Mindestmaß zu beschränken. Bituminöse Decken sind unzulässig. Die Fläche der Vorgärten darf maximal bis zur Hälfte versiegelt werden. ic Erber Lärmschutzwand (Höhe min. 248,0 m über Normalhöhennull) zur Abschirmung von Geräuschimmissionen der südlich angrenzenden Tief505 garagenlüftung 544 55 469 626 Anpflanzung von 6 Laubbäumen (siehe 'Pflanzliste Einzelbäume Spielplatz' auf Plan 'Baumbilanzierung') 42 60 630 Dauerhafte Erhaltung und Pflege 629 Lärmschutzwand 130 58 698 Grundstückseinfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen sind bis zu einer Höhe von 1,20 m 592zulässig. Maschendraht- und Stabgitterzäune sind nur in Verbindung mit Hecken zulässig. Holzzäune und Holzelementzäune sind nur in naturbelassener Farb593 gebung sowie in Grautönen zulässig. Grundstücksein594 friedungen aus Beton oder Kunststoffen sind nicht zulässig. 38 699 Anpflanzung von insgesamt 14 Laubbäumen (siehe 632 'Pflanzliste Einzelbäume Verkehrsflächen' auf Plan 'Baumbilanzierung') inner631 halb der Verkehrsflächen Öffentliche Grünfläche 03. August 2015 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten Abwägungsvorschlag frühzeitige Behördenbeteiligung im Stadtbezirk Aachen-Brand im Bereich zwischen Eilendorfer Straße, Erberichshofstraße und ‚Am Tiergarten‘ Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Abwägung frühzeitige Behördenbeteiligung Fassung vom 03.08.2015 Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan Nr. 964 mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung 1. Bezirksregierung Arnsberg (13.04.2015) 2/3 Bebauungsplan Nr. 964 - Eilendorfer Straße / Am Tiergarten - Abwägung frühzeitige Behördenbeteiligung Fassung vom 03.08.2015 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 1: Da kein einwirkungsrelevanter Bergbau für das Plangebiet dokumentiert ist, wird von einem entsprechenden Hinweis abgesehen. Im Rahmen der Offenlage wird die EBV GmbH als Bergwerkseigentümerin beteiligt. Aus Erfahrungen aus benachbarten Bebauungsplanverfahren ist nicht mit Einschränkungen zu rechnen. Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe zu folgen. 3/3 16 3 337 Liste der Bestandsbäume im Plangebiet, die der Baumschutzsatzung unterliegen 373 en Eil do e aß Str ZEICHENERKLÄRUNG geplante Verkehrsflächen 16 1 556 r rfe 15 Bezeichnung 1. 2. Stammumfang 724 Walnuss Walnuss 157 19 336 3 687 U = 1,9 U = 1,3 geplante Verkehrsflächenunterteilung 716 596 165 Öffentliche Grünfläche 151 21 15 725 geplante Gehölzpflanzung 9a 17 350 2 Buchen U=1,7/1,1 713 723 686 Bestandslaub- bzw. Nadelbaum (nicht lagegenau eingemessen) Buche U=2,5 735 734 Innerhalb der Verkehrsflächen Anpflanzung von insgesamt 14 Laubbäumen gemäß der 'Pflanzliste Einzelbäume Verkehrsflächen' 604 n ere nif Ko e eih Bestandslaubbaum gemäß Baumschutzsatzung 728 orfer S Eilend 732 15 R entfallender Baum 13 traße 733 geplanter Baum Fich ten Walnuss U=1,9 ten Fich 23 Walnuss U=1,3 450 Räumlicher Geltungsbereich des Grünordnungsplanes 1 2 442 18 727 20 a Zug 443 ng 444 Kinderspielplatz 22 Anpflanzung von 6 Laubbäumen gemäß der 'Pflanzliste Einzelbäume Spielplatz' 24 445 647 ng a Zug 404 Eiche U=1,25 Anpflanzung von 60 Sträuchern gemäß der 'Pflanzliste Hecken und Sträucher' vorrangig an den Rändern der Fläche 27 488 Eiche U=0,9 403 Eiche U=1,9 547 Am 534 Tie 69 29 rga 67 rte n 65 Eiche U=1,6 533 653 U=0,8 U=0,9 46 547 63 536 61 407 42 44 535 Weide U=0,9 572 U=1,4 38 31 576 575 574 573 30 40 402 481 32 f oe nh o B 438 588 e raß st fer 511 Grünordnungsplan (GOP) zum Bebauungsplan Nr. 964 -Eilendorfer Straße / Am Tiergarten- 643 36 487 34 642 641 640 639 638 637 636 635 33 589 52 36 590 54 634 a 50 56 490 583 493 491 492 505 494 546 478 545 Acer campestre Carpinus betulus Corylus avellana Crataegus laevigata 506 Crataegus monogyna Fagus sylvatica Prunus spinosa Rosa canina Salix caprea 462 Sorbus aucuparia Viburnum opulus 508 Baumbilanzierung Maßstab 1 : 1.000 124 127 Hochstamm, 3-mal verpflanzt, mit einem Stammumfang von mind. 16 - 18 cm, 532 gemessen in 1,00 m Höhe 721 129 Pflanzqualität: Ballen531und 59 Pflanzqualität: 2-mal verpflanzt, Höhe 125 cm bis 175 cm 122 61 627 489 71 69 51 626 Acer platanoides 'Royal Red' Carpinus betulus 'Fransfontaine' 544 Fraxinus ornus 57 66 64 Feldahorn Hainbuche Haselnuss Zweigriffeliger Weißdorn Eingriffeliger Weißdorn Rotbuche Schlehe Hundsrose Saalweide Vogelbeere Gewöhnlicher Schneeball 32 Hochstamm, 3-mal verpflanzt, mit Ballen und einem Stammumfang von mind. 16 - 18 cm, gemessen in 1,00 m Höhe 628 68 Blutahorn 'Royal Red' Säulen-Hainbuche 'Fransfontaine' Blumenesche 67 55 Acer pseudoplatanus 593 Carpinus betulus Fraxinus excelsior 594 Quercus petraea Quercus 595robur Salix alba Salix fragilis Tilia platyphyllos 44 571 Pflanzliste Hecken und Sträucher 34 42 62 Pflanzqualität: 60 Bergahorn Hainbuche 631 Esche 630 Traubeneiche Stieleiche 629 Silberweide 469 Bruchsweide Sommerlinde Pflanzliste Einzelbäume Verkehrsflächen 130 592 58 698 Pflanzliste Einzelbäume Spielplatz 632 40 699 422 38 633 traße hshofs ic Erber 591 03. August 2015 16 3 337 FLÄCHENBILANZ 373 en Eil do e aß Str ZEICHENERKLÄRUNG versiegelte Straßenfläche mit geplanter Verkehrsflächenunterteilung 16 1 556 r rfe 85,8 % 16.512 m² Versiegelte Flächen 724 Unversiegelte Flächen 14,2 % 157 3 19.253 m² 19 336 100,0 % 15 Fläche Plangebiet 687 Bestandsgebäude 716 2.740 m² 596 165 unversiegelte Grundstücksfläche 151 21 Bestandslaub- bzw. Nadelbaum (nicht lagegenau eingemessen) 9a 15 725 17 350 2 Buchen U=1,7/1,1 Buche U=2,5 713 723 686 Bestandslaubbaum gemäß Baumschutzsatzung 7 14 735 Eilend 732 15 734 604 orfer S 718 ren ife n Ko ihe Räumlicher Geltungsbereich des Grünordnungsplanes 728 Re traße 13 432 733 145 ten Fich ten Fich 549 Walnuss U=1,9 23 Walnuss U=1,3 143 450 1 454 2 442 18 433 25 727 443 20 444 141 241,59 22 647 24 445 404 457 241,78 139 Eiche U=1,25 27 488 403 Eiche U=0,9 547 Am 534 Eiche U=1,9 Tie 69 29 rga 67 rte U=0,9 n 65 533 547 63 Eiche U=1,6 536 61 46 U=0,8 653 407 42 44 535 572 38 31 576 575 574 573 30 40 U=1,4 402 481 Weide U=0,9 32 f oe nh o B 438 588 e raß st fer 511 Grünordnungsplan (GOP) zum Bebauungsplan Nr. 964 -Eilendorfer Straße / Am Tiergarten- 643 36 487 34 642 641 640 639 638 637 636 635 33 589 52 36 590 54 634 a 50 56 34 632 489 40 592 Liste der Bestandsbäume im Plangebiet, die der Baumschutzsatzung unterliegen 58 130 699 422 38 633 traße hshofs ic Erber 591 67 42 698 32 44 Stammumfang 571 469 508 629 Walnuss Walnuss 595 U = 1,9 U = 1,3 490 583 493 491 492 Bestand 506 494 546 55 1. 2. 505 544 594 62 630 Bezeichnung 71 593 60 631 69 478 721 57 545 Maßstab 1 : 1.000 462 124 127 129 59 531 68 66 51 627 532 61 628 626 122 64 03. August 2015