Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Verwaltungsleitung Beteiligte Dienststelle/n: FB 01/0420/WP17 öffentlich Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: 08.05.2018 Neues Kurhaus Beratungsfolge: Datum Gremium Zuständigkeit 16.05.2018 Rat der Stadt Aachen Entscheidung Beschlussvorschlag: offen Philipp Oberbürgermeistewr Vorlage FB 01/0420/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 08.05.2018 Seite: 1/2 Erläuterungen: Es wird verwiesen auf die zur Ratssitzung am 18.04.2018 versandte Vorlage E 26/0121/WP17 mit dem Titel „Information über den Sachstand zur zukünftigen Nutzung des Neuen Kurhauses“, auf den Vortrag des technischen Geschäftsführers des Gebäudemanagement, Herrn Schavan, zu diesem Thema, der anhand einer PowerPoint-Präsentation verschiedene mögliche Nutzungsvarianten vorstellte, sowie auf den Diskussionsverlauf während der Ratssitzung. Es wurde versehentlich versäumt, diese Präsentation der Niederschrift zur Ratssitzung 18.04.2018 beizufügen. Daher wird sie nun dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Anlage/n: Präsentation aus der Ratssitzung 18.04.2018 Vorlage FB 01/0420/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 08.05.2018 Seite: 2/2 Neues Kurhaus Nutzungsvarianten Präsentation Rat 18.04.2018 Gebäudemanagement Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus – Ratsauftrag : Prüfung Nutzungsvarianten 1 Anfang des 20. Jahrhunderts beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Volksgesundheit Genüge zu tun, was neben dem Bau der Schwimmhalle Elisabethstraße auch durch den Gebäudekomplex an der Monheimsallee (Erbauung 1914-1916) realisiert wurde. Bestehend aus Quellenhof, Wandelhalle und Neuem Kurhaus diente Letzteres als Ort für Veranstaltungen und gesellschaftliches Leben – erbaut als Ort der Erholung und Zerstreuung für die Aachener Bürger. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 2 Potentielle Nutzer - Raumbedarf Nutzer Soll-Flächen (Raumbedarf) Ist-Flächen (im Neuen Kurhaus) Westspiel Gastronomie Großer Saal, Eurogress Veranstlg. Standesamt Aachen tourist service Seminarräume (z. B. Eurogress) Nachtclub Klangflügel (Klangbrücke) 1.950 m² ----520 m² 400 m² ----405 m² 1.950 m² 900 m² * 685 m² ** 560 m² 450 m² 738 m² (1.710 m²)*** 490 m² **** 500 m² *zum Vergleich: maison van den Boer plante mit 1.627 m² aufgrund des großen Saals, Küche und Nebenräume sind gleich ** multifunktionale Fläche, z. B. für Veranstaltungen, Messen, Events, Seminare, Vermietungen (unter Leitung Eurogress) ***Fläche gliedert sich in verschiedene kleine, repräsentative Räume auf; 738 m² Variante C, 1.710 m² Variante D **** zum Vergleich: ehem. Club Zero verfügte über 540 m² Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 3 Variante B – Westspiel in Kombination mit städtischen Nutzungen: Übersicht Veranstaltung Nebenräume Veranstaltung, Eurogress: 480 m² EG Westspiel: 710m² neutrale Fläche, Foyer OG Westspiel: 530 m² neutrale Fläche Gastronomie: 900 m² mit UG UG Gastronomie Standesamt: 560 m² Eingangsbereich und neutrale Erschließungsfläche Nachtclub, „4. Nutzung“ Westspiel Veranstaltungsraum Eurogress Westspiel: Automatenspiel Gastronomie Außengastronomie Nachtclub: 490 m² Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Standesamt Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 4 Variante C – Neukonzept: Nur städtische Nutzungen, Eurogress Hauptnutzer Veranstaltungsbereich Veranstaltungsbereich Eurogress EG Seminarräume Eurogress neutrale Fläche OG Gastronomie Caterer oder eigenständig Aachen Tourist Service: 450 m² UG Gastronomie neutrale Fläche Standesamt: 560 m² Eingangsbereich und neutrale Erschließungsfläche Nachtclub Seminarräume Eurogress Gastronomie Caterer/ autark Außengastronomie Nachtclub Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Standesamt Aachen Tourist Service Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten D – Neukonzept : Eurogress alleiniger Nutzer 72 m² EG OG 450 m² 340 m² 560 m² 320 m² 150 m² 135 m² 130 m² 80 m² 60 m² 95 m² Seminarräume Eurogress 5 Nebenräume Veranstlg. Veranstaltungsbereich 67 m² 120 m² mit Caterer oder eigenständiger Gastronomie 130 m² neutrale Fläche Verwaltung Eurogress, z.T. kleinere Seminarräume Gastronomie UG Gastronomie Eingangsbereich und neutrale Erschließungsfläche Nachtclub Seminarräume Eurogress, Veranstaltungsraum Gastronomie Außengastronomie Nachtclub Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Exkurs: Ausgangslage Städtebau Überplanung Bushofareal: erweiterte Chancen und Möglichkeiten Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 6 Exkurs Bushofareal – ÖPNV: Sachstand Überlegungen Verkehrsplanung Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 7 Exkurs Ausgangslage Städtebau: „Klangbrücke“ mit Brückenkopf auf Bushofseite als städtebauliches Hindernis Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 8 Exkurs Altes Kurhaus – „Klangbrücke“ Raumangebot / Raumeindruck Fläche: ca. 200 m², reine „Innenlage“ ohne Außenbezug Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 9 Exkurs: Raumangebote 10 Flächenvergleich Aachener Säle Altes/ Neues Kurhaus Flächen Neues Kurhaus, linker Flügel, Erdgeschoß 440 m² 270 m² 200 m² 150 m² Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 95 m² 60 m² 136 m² Neues Kurhaus – Chancen zur Stärkung des Kulturangebotes „Klangflügel“ ? Eingangsbereich , Foyer, neutrale Erschließungsfläche Zugang über Foyer Neues Kurhaus : Direkt in die Säle o. über den Innenhof. Foyer Separater Zugang über ThekenBereich mit Innenhof. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 11 Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten E – „Klangflügel“ : „Klangbrücke“, Eurogress, Gastronomie, Standesamt, ATS Künstlergarderobe/ Proberäume großer Veranstaltungsraum Klangflügel (Klangbrücke) : Backstage Büroräume 40 m² 72 m² Thekenbereich 60 m² Bühne Veranstaltungsraum 255 m² 67 m² Proberäume 80 m² Künstler-Garderobe 40 m² Veranstaltungstechnik 30 m² (Möbellager/Lager UG 150 m²) ∑ Soll = 405 m² Zuschauer∑ Ist = 500 m² bereich 12 Eingangsbereich und neutrale Erschließungsfläche Gastronomie Außengastronomie Eurogress Klangflügel („Klangbrücke“) Außenfläche Klangflügel 340 m² Küche 123 m² 220 m² 152 m² Theken raum 66 m² Innenhof, überdacht? 136 m² Foyer Neben- kleiner Veranraum staltungsraum 63 m² 95 m² Innenhof, überdacht? 130 m² Gastronomie 80 m² Außenterrasse Gastronomie 130 m² Erdgeschoss Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus – Nutzungsvarianten E – „Klangflügel“: Mögliche Bestuhlung 13 Unterschiedlicher Zugang, je nach Veranstaltung, umsetzbar. Tiefere Bühne im großen Saal kostet einige Sitzplätze, aber schon jetzt sind unterschiedliche Bühnengrößen realisierbar. Kleiner Saal ohne Bühnenerhöhung. Für eine Bühnenerhöhung bräuchte es einen zusätzlichen Durchgang. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus – Nutzungsvarianten E – „Klangflügel“: Mögliche Bestuhlung 14 Bühne längs zum Raum. Bühne schmaler aber eine direkte Anbindung der Bühne an die zugeordneten Nebenräume ist möglich. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus – Nutzungsvarianten E – „Klangflügel“: Nutzung Innenhof Mögliche Bestuhlung Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € 15 Neues Kurhaus – Nutzungsvarianten Historische Aufnahme Innenhof Neues Kurhaus Aachen - historische Fotografie Innenhof Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € 16 Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten Impressionen: Beispiel Nutzung Innenhof Beispiel für die Nutzung der Innenhöfe, auch beidseitig (rechter Flügel Gastronomie), hier: Impressionen Kloster Heidberg, Eupen Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € 17 Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten E – „Klangflügel“ : Klangbrücke, Eurogress, Gastronomie, Standesamt, ATS Büros / Proberäume Aachen Tourist Service Büros 100 m² Marketing 45 m² Servicecenter 65 m² IT und Server 37 m² Besprechungsraum 30 m² Lager 80 m² Reservefläche 93 m² ∑= 450 m² neutrale Erschließungsfläche Aachen Tourist Service Veranstaltungsraum 120 m² Standesamt Luftraum Empore (Zuschauer) UrkundenZimmer 206 m² Büros 100 m² 100 m² Luftraum WarteBereich Luftraum Marketing 65 m² 45 m² WarteBereich Standesamt Aachen Büroräume 200 m² Wartebereich 120 m² Urkundenzimmer 100 m² Trauzimmer 50 m² Lagerräume 50 m² Reservefläche 40 m² ∑= 560 m² Luftraum 126 m² 128 m² Service 18 Trauzimmer 93 m² Büros Standesamt 200 m² Obergeschoss Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 19 E – „Klangflügel“ : Übersicht Veranstaltungen Eurogress, Veranstaltungen EG „Klangflügel“ neutrale Fläche OG Gastronomie/ Caterer Aachen Tourist Service UG Gastronomie Nebenräume Trauzimmer Standesamt Eingangsbereich und neutrale Erschließungsfläche Eurogress Veranstaltungen, Seminarräume, Events „Klangflügel“ Nachtclub Gastronomie/ Caterer Nachtclub Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Außengastronomie, event autark Neues Kurhaus – Überblick/ Zusammenfassung Nutzungsvarianten Fazit der Nutzung Bisheriges Konzept: Westspiel, Explorado, Maison vdB, Club Variante A Variante B Westspiel, Gastronomie, Explorado, Club 20 Westspiel, Gastronomie, Standesamt, Club Allgemein: Allgemein: zwei Aufzüge notwendig zwei Aufzüge notwendig Gebäudeteilung zwingend notwendig Gebäudeteilung zwingend notwendig Innenhofnutzung links und rechts ausgeschlossen Innenhofnutzung links ausgeschlossen Synergien: Synergien: Westspiel – Gastronomie Gastronomie – Eventmuseum Gastronomie – Nachtclub Westspiel - Nachtclub Veranstaltung –Gastronomie Veranstaltung –Standesamt Gastronomie –Nachtclub Westspiel - Nachtclub Multifunktionalität: Multifunktionalität: Großer Saal: als Konzert-Haus, Veranstaltungssaal, Gastro-Event etc. abhängig von Maison van den Boer Großer Saal : als Konzert-Haus, Veranstaltungssaal, temporäre Ausstellung, Gastro-Event etc. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Westspiel, Gastronomie, Standesamt, Club Neues Kurhaus – Überblick/ Zusammenfassung Nutzungsvarianten Fazit der Nutzung Eurogress (Mitnutzung), Caterer/ Gastronomie, ATS, Standesamt, Club Variante C Variante D Allgemein Allgemein nur ein Aufzug notwendig nur ein Aufzug notwendig „offene“ Gebäudenutzung möglich „offene“ Gebäudenutzung möglich Innenhofnutzung links und rechts möglich Innenhofnutzung links und rechts möglich Synergien: Synergien: Veranstaltung – Gastronomie Veranstaltung – Standesamt Veranstaltung – Eurogress Gastronomie - Standesamt Gastronomie – Nachtclub Eurogress – Gastronomie Veranstaltung – Gastronomie Gastronomie – Nachtclub Eurogress – Gastronomie Eurogress – Komplettbetreiber Eurogress – Bauherr (VSt-Abzug) Stärkung Messe-Standort Multifunktionalität: Multifunktionalität: Grosser Saal: Veranstaltungssaal, Messen, temporäre Ausstellung, Gastro-Event etc. Eurogress-Seminarräume: temp. Ausstellungsfläche, Messen Grosser Saal: Veranstaltungen, Messen, temporäre Ausstellung, Gastro-Event etc. Eurogress-Seminarräume: temp. Ausstellungsfläche, Messen Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € 21 Eurogress (Alleinnutzung), Caterer/ Gastronomie, Club Neues Kurhaus – Überblick/ Zusammenfassung Nutzungsvarianten Fazit der Nutzung Variante E Allgemein „Klangflügel“, Eurogress, Gastronomie, ATS, Standesamt,nur ein Aufzug notwendig Club „offene“ Gebäudenutzung möglich Innenhofnutzung links und rechts möglich Synergien: Klangflügel - Veranstaltung Klangflügel – Gastronomie Klangflügel - Eurogress Veranstaltung – Standesamt Gastronomie - Standesamt Gastronomie – Nachtclub Eurogress – Gastronomie Multifunktionalität: Großer Saal: Kleinkonzerte, Veranstaltungssaal, Messen, temporäre Ausstellung, Gastronomie, Seminare etc. Klangflügel: kleine Konzerte und Veranstaltungen etc. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € 22 Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten Kostentendenzen Gebäudeteil A1 Allgemeiner Teil Casino, linker Flügel Großer Saal Gastronomie Entertainment, re. Flg. Club, UG Histor. Elemente/ DS 45% 17% 6,6% 15% 8,9% 4,3% 2,2% Summe brutto, KG 200-500 Ausstattung Nutzer Umplanungs-Honorare Baupreissteigerung 4 % p.a. Kostensteigerung Kostenneutral Kostensenkung ab 100 T€ ab 100 T€ Variante A Variante B: Variante C: Variante D: Variante E: Eurogress + städt. 100 % Eurogress Klangflügel, Eurogress Kosten- Westspiel + städt. Entwurfs A2 optimiert Nutzungen (StA, ATS) Nutzungen (StA, ATS) + städt. Nutzungen -planung 15.772.000 € 6.149.000 € 2.299.000 € 5.225.000 € 3.114.000 € 1.503.000 € 773.000 € 34.836.000 € 34,07 Mio. € 33,43 Mio. € n. bek. 32,63 Mio. € 33,27 Mio. € 30,82 Mio. € 36,97 Mio. € 37,68 Mio. € 34,96 Mio. € mind. 6-stellig (5-7%!) 34.836.000 € zzgl. 5,5 % aktivierte Eigenl. 1.610.000 € (Ersparnis MwSt ) Zwischensumme zzgl. verminderter Ansatz Kostenvarianz nur 10 % (20% bei Vorliegen KB) Gesamtsumme gerundet 36.446.000 € 36,36 Mio. € 35,78 Mio. € 3.645.000 € 40.091.000 € 40.100.000 € 40.0 Mio € D1: Als Eigentümer und Bauherr: Vorsteuerabzug, dann um 34 Mio. € 39.4 Mio € Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € 40.7 Mio € 41.5 Mio € 38,5 Mio € Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten Ergebnisse der Prüfungen durch E26: 24 1. Alternative Unterbringungen städtischer Nutzungen wie z.B. StA, ATS , Eurogress und „Klangbrücke“ sind möglich – auch z.T. in Kombination mit Verbleib Westspiel 2. Die erhofften Kosteneinsparungen im hohen Millionen-Bereich sind nicht erzielbar. Begründung: a. Der feste Kostenanteil mit allgem. Nutzung (45%), großem Saal (6,6%), Gastronomie (15%) und histor. Elementen/ DS (2,2%) ist mit 68,8% der Kosten kaum verrückbar – egal, welche weiteren Nutzungen eingebracht werden. b. Jegliche Neuansätze führen zu Umplanungs-Honoraren externer Planer im mind. 6-stelligem Bereich c. Die bei den externen Nutzern liegenden Ausstattungs-/ Einrichtungskosten fallen bei städtischen Nutzungen zusätzlich zurück an die Stadt u. erhöhen die Gesamtkosten. Am teuersten wird dies beim Eurogress sein. d. Der Club zur Stärkung der Aachener Kulturszene ist weiterhin gewollt (= rd. 1,5 Mio. EUR) Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 25 Ergebnisse der Prüfungen durch E26: 3. Zusätzliche Kostensteigerungen in allen Varianten ergeben sich durch: e. die Baupreis-Steigerungen befinden sich real auf dem Höchststand seit 10 Jahren mit 5-7% p.a. (Kalkulationen mit Minderbudget von nur 4 %!). Bei 35 Mio. EUR Baukosten sind dies rd. 2,1 Mio. EUR pro Jahr. f. die vorliegende Entwurfsplanung hat ein vermindertes Kostenrisiko, alle Neuansätze jedoch sind nicht durch Planungen verifiziert. 4. In den Neuvarianten B-E können Baukosten i.H. bis zu 4,0 Mio. EUR eingespart werden. Diese Einsparungen jedoch werden zum großen Teil durch die Mehraufwände aufgezehrt. 5. Die Variante E ermöglicht zusätzlich eine Reduzierung der Kosten für Haustechnik und Ertüchtigung der Bausubstanz (Statik Decke OG). 6. Die Technik für den Großen Saal (Lüftung) muss im DG verbleiben. Bei Nutzungen mit geringen Anforderungen kann Technik so minimiert werden, dass das OG davon frei bleiben kann. Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. € ? Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten Fazit der Verwaltung: 26 A. Die geringen Kostendifferenzen in den Varianten A-E führen dazu, dass die Entscheidung, welche Variante umgesetzt werden soll, nicht (allein) auf den Kosten beruhen kann, sondern eher inhaltlich und am Gesamtnutzen festgemacht werden muss. B. Das Eurogress kann weitere Vorteile durch die Vorsteuer-Abzugs-Berechtigung nutzen (Eigentumsübertragung, Bauherrn-Funktion, BgA). Das Eurogress erhielt dann einen Altbau, der jedoch nicht alle Bedarfe abdecken kann. > Dann aber wäre eine einzigartige städtebauliche Chance unwiederbringlich vertan, das Bushof-Areal ohne „Klangbrücke“ mit Brückenfuß anders, erweitert und besser zu entwickeln! C. Ohne diese Betrachtung verbleiben leichte Kostenvorteile zugunsten der Variante E (städtische Nutzungen ohne hohe technische Anforderungen/ Ausstattungen). In diesem Falle kommen vorerst nur geringe Erweiterungen für das Eurogress (großer Saal). > Es wird jedoch die Chance gewahrt, zu einem späteren Zeitpunkt angemessen zu erweitern! Kernfrage bleibt: Welche Variante hat für die Stadt und die Bürgerinnen und Bürger den größten Nutzungsvorteil ? Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! M. C. Escher (1898-1972): „Ascending and Descending“, 1960 Gebäudemanagement Gebäudemanagement E26/45, Zentrale Fachaufgaben (Bonnen / Weiß) - Neues Kurhaus - Nutzungsvarianten 36,97 Mio. €