Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Sport Beteiligte Dienststelle/n: Gebäudemanagement Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 52/0063/WP17 öffentlich 16.03.2017 Verlagerung des Sportplatzes Karl-Kuck-Straße in den Bereich Rombachstraße - Brander Wall - Neubau eines Umkleidegebäudes für die Sportplatzanlage Rombachstraße - Brander Wall Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 29.03.2017 B-1 Kenntnisnahme Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Brand nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis. In Vertretung (Schwier) Beigeordnete Vorlage FB 52/0063/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 16.03.2017 Seite: 1/6 finanzielle Auswirkungen Investive Ansatz Auswirkungen 20xx Fortgeschriebener Ansatz Fortgeschriebe- Ansatz ner Ansatz 20xx ff. 20xx Gesamt- Gesamtbedarf (alt) 20xx ff. bedarf (neu) Einzahlungen 0 0 0 0 0 0 Auszahlungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 + Verbesserung / - 0 0 Deckung ist gegeben/ keine Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung ausreichende Deckung vorhanden vorhanden Verschlechterun g konsumtive Ansatz Auswirkungen 20xx Fortgeschriebener Ansatz ner Ansatz 20xx ff. 20xx Ertrag Fortgeschriebe- Ansatz 20xx ff. Folgekos- Folgekos- ten (alt) ten (neu) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Abschreibungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 Personal-/ Sachaufwand + Verbesserung / - 0 0 Deckung ist gegeben/ keine Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung ausreichende Deckung vorhanden vorhanden Verschlechterun g Bei dem PSP-Element 5-080102-100-00100-90-1 Sachkonto 78520000 sind als Ermächtigungsübertragung aus 2016 Mittel in Höhe von 1.058.829,71 € übertragen worden, wovon 700.000 € freigegeben sind. (500.000 € für Umwandlung des Tennenspielfeldes in Kunstrasen und 200.000 für die Einfriedung und Verbesserung des Naturrasenplatzes am Brander Wall). Für die Finanzierung des Umkleidegebäudes stehen somit derzeit nur rd. 358.000 € zur Verfügung. Vorlage FB 52/0063/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 16.03.2017 Seite: 2/6 Erläuterungen: Aufgrund des gemeinsamen Antrags aller Parteien in der Bezirksvertretung Aachen-Brand vom 16.11.2016 „Verlegung des Sportplatzes Borussia Brand“, der als Anlage beigefügt ist, und auf Anregung der Fraktionen in der Bezirksvertretung Aachen Brand vom 18.01.2017 hat das Gebäudemanagement (E 26) die Kostensystematik nachfolgend insgesamt aufgezeigt und die Kosten des o. a. Bauvorhabens nochmals auf Plausibilität hin überprüft und deren Berechnung nachvollziehbar dargestellt, um mögliche Handlungsoptionen herzuleiten. Grundlage ist die von externen Architekten vorgelegte „Entwurfsplanung“ (Lph 3 HOAI) mit Kostenberechnung (Stand 08/2014). Da in dieser geringen Planungstiefe sowohl die Details der Ausführungs- und Genehmigungsplanung (Lph 4 + 5 HOAI), als auch die am Markt im Wettbewerb erzielten Preis-Angebote noch fehlen, verbleibt noch eine Kostenunsicherheit im bisherigen Stadium von bis zu 20%! Diese beinhaltet zwei Varianten: Variante 1: Variante 2: Umkleidegebäude mit HM-Wohnung Umkleidegebäude ohne HM-Wohnung Planungsdaten Planungsdaten Differenz: Netto-Raumfläche 448,37 m² Netto-Raumfläche 359,18 m² 89,19 m² Brutto-Grundfläche 535,81 m² Brutto-Grundfläche 442,13 m² 93,68 m² 1.768,52 m³ 374,72 m³ Brutto-Rauminhalt 2.143,24 m³ Brutto-Rauminhalt Kostenberechnung DIN 276 Kostenberechnung DIN 276 Stand 08/2014 Stand 08/2014 Differenz: KG 100 Grundstück: -kein Ansatz- KG 100 Grundstück: -kein Ansatz- -k. A.- KG 200 Erschließen: 82.700 KG 200 Erschließen: 82.700 0.0 877.000 134.000 KG 3/400 Bauwerk: 1.011.000 KG 3/400 Bauwerk: KG 500 Freianlagen: 85.200 KG 500 Freianlagen: 81.600 3.600 KG 600 Ausstattung: 40.000 KG 600 Ausstattung: 40.000 0.0 1.081.500 137.600 248.700 31.600 ~ 1.330.200 169.000 ~80.000 10.000 Zwischensumme: KG 700 Nebenkost.: Gesamt: 1.218.900 280.300 ~ 1.499.200 Zwischensumme: KG 700 Nebenkost.: Gesamt: Aktualisierungen: Aktualisierungen: Baupreisindex (3 x 2%) Baupreisindex (3 x 2%) bei Umsetzung 2017: ~90.000 bei Umsetzung 2017: transparent dargestellt: transparent dargestellt: aktivierte Eigenleistung E26 für aktivierte Eigenleistung E26 für Bauherrenleistung/Projektmanagement Bauherrenleistung/Projektmanagement (= 5,5 % KG 200-600): (= 5,5 % KG 200-600): Gesamtkosten: ~67.000 ~ 1.656.200 Vorlage FB 52/0063/WP17 der Stadt Aachen Gesamtkosten: Ausdruck vom: 16.03.2017 ~59.500 7.500 ~ 1.469.700 186.500 Seite: 3/6 Ergebnisse der Überprüfung der Kosten: E26 ist dem Auftrag nachgekommen, die vorgelegte Kostenberechnung aus 08/2014 zu prüfen und zu aktualisieren. - KG 100: Grundstückskosten fallen nicht an. - KG 200: die Kosten für das Herrichten und Erschließen des Baufeldes sind ungewöhnlich hoch, da für die Leitungsführung von Ver- und Entsorgung weite Wege erforderlich und nicht zu vermeiden sind. - KG 300/400: Die eigentlichen sog. „Bauwerkskosten“ (Baukonstruktion und technische Anlagen), d. h. die Kosten, die durch Entwurf/ Konstruktion/ Konzept bauseits ausgelöst werden, bewegen sich mit 1,01 Mio. EUR (mit HM-Wo.) bzw. 877 T EUR (ohne HM-Wo.) im durchschnittlichen „Normalbereich“. - KG 500/ 600: Freianlagen und Ausstattung werden im hohen Maße vom Bedarfsträger bestimmt bzw. vorgegeben. Mit knapp über 80.000 € sind keine überzogenen Ansprüche erkennbar. - KG 700: Die „Baunebenkosten“ (mit den Honoraren für Architekten, Ingenieure und Sonderfachleuten) liegen mit dem Ansatz von 23% im unteren Bereich. Der Arbeitskreis Gebäudemanagement des Städtetages NRW berichtet regelmäßig von stetig steigenden BNK, die im Regelfall mittlerweile um die 30 % und in Spitzen sogar bis zu 35 % (!) in real abgerechneten Bauvorhaben liegen. - Baupreisindex: Die Kostenberechnung aus 08/2014 muss zwingend bei Leistungsgleichheit auf das Preisniveau des Umsetzungszeitraumes angeglichen werden; daher wurden mit Bezug 2017 3 x 2 % aufgeschlagen. Dieser Wert ist eher zu gering, als zu hoch angesetzt. - Aktivierte Eigenleistung E26: Seit 2014 gilt die mit der Kämmerei abgestimmte Vorgehensweise, die Leistungen des Gebäudemanagements (Bauherrenleistungen der Projektleitung und -steuerung) für die Politik nach dem Prinzip der Haushaltsklarheit und -wahrheit darzustellen. Dies führt dazu, dass die Kosten für das Personal von E26 aus den Projektkosten finanziert werden und nicht aus dem Betriebsdarlehen des Haushalts an den Eigenbetrieb, was dieses wiederum verringert. Vorlage FB 52/0063/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 16.03.2017 Seite: 4/6 - Zusätzliche Maßnahmen zur Überprüfung der Kosten: E26 hat die Kosten verglichen mit real abgerechneten Maßnahmen in Aachen. Hierzu gehören: Die Umkleidegebäude 1. Sportplatz Horbach und 2. Sportplatz Siegel. Ergebnis: 1. die indizierten Kennwerte der „Bauwerkskosten“ (KG 300 + 400) der fertig gestellten Umkleidehäuser sind vergleichbar mit den prognostizierten Kennwerten des geplanten Umkleidegebäudes in Brand. 2. Die nicht zu vermeidenden langen Erschließungswege der Leitungsführung von Ver- und Entsorgung führen zu überdurchschnittlich hohen Erschließungskosten. 3. Im Flächenvergleich wird deutlich, dass das geplante Vorhaben (ohne HM-Wo.) mit doppeltem Raumbedarf an Umkleiden und Schulungsräumen nur 2/3 Flächenmehrung zu Horbach aufweist. Damit ist eine kompakte, wirtschaftliche Planung nachgewiesen. Fazit: Aus Sicht des fachkundigen Bauherren und im Abgleich mehrerer bereits realisierter und abgerechneter ähnlicher Funktionsgebäude liegen die reinen „Bauwerkskosten“ völlig im normalen Bereich und sind keinesfalls als zu hoch zu bezeichnen. Allerdings erzwingen die Besonderheit der Liegenschaft und die Verortung des Gebäudes darin erhöhte Erschließungskosten. In der Kostendarstellung geht die Stadt Aachen seit 2014 bei Investitionsbauvorhaben einen Weg, den immer mehr Städte und Kommunen betreten: Sind die Gebäudemanagement- bzw. Hochbaubereiche als „eigenbetriebsähnliche Einrichtungen“ aufgestellt, werden - dem Prinzip der Kostenklarheit und –wahrheit folgend - bei Eigenerledigung deren Leistungen für die Stadt transparent aufgeführt und in der KG 700 „Baunebenkosten“ (bzw. KG 710 Bauherrenaufgaben) dargestellt. Damit werden (unter Einsparung von u. a. 19 % MwSt im Vergleich zur Fremdvergabe an Externe) die Kosten der Bauherrenaufgaben auch für politische Entscheidungsträger erstmals sichtbar. Dies hat zur Folge, dass die Kosten des damit befassten Personals in Abstimmung mit der Kämmerei rein aus den Projekten finanziert werden und E26 nicht mehr erstattet werden. E26 muss sich bei Eigenerledigung seine „Kosten“ durch aktives Tun selbst „erarbeiten“ und ist somit gezwungen, wirtschaftlich zu agieren. Oberflächlich jedoch führt dies zu vermeintlich höheren Kosten (-darstellungen) und erzeugt im Vergleich mit Städten, die diesen Weg noch nicht gegangen sind, den Eindruck, dass dort Vorlage FB 52/0063/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 16.03.2017 Seite: 5/6 „preiswerter“ gebaut werden könne, obwohl dort lediglich die tatsächlichen Bauherrenkosten nicht vollständig dargestellt werden. Insgesamt sind die Kosten dem vorgegebenen Raumprogramm (mit bzw. ohne Hausmeisterwohnung) angemessen. Einsparpotential wird lediglich erzielt, wenn das Raumprogramm trotz der gleichzeitigen Nutzung der Sportplatzanlage durch zwei unabhängige Sportvereine (Fußball und Baseball) reduziert würde. Eine Reduzierung des Bauvolumens wäre mit einer Umplanung und damit zusätzlichen Planungskosten verbunden. Anlage/n: - gemeinsamer Antrag aller Parteien in der BV Brand vom 16.11.2016 - Kostengliederung nach DIN 276 - Power-Point-Präsentation „Umkleidegebäude mit/ohne Hausmeisterwohnung sowie Kosten-/Flächenvergleich mit realisierten Umkleideanlagen Vorlage FB 52/0063/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 16.03.2017 Seite: 6/6 Sportplatz Brander Wall - Karl-Kuck-Straße Umkleidegebäude mit/ ohne Hausmeisterwohnung sowie Kosten-/ Flächenvergleich mit realisierten Umkleideanlagen E26/45 Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Inhalt Umkleidegebäude E26/45 • Entwurf und Kostenberechnung Umkleidegebäude Sportplatz Brander Wall: • Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung • Umkleidegebäude ohne Hausmeisterwohnung • Kostenkennwert/ Flächenvergleiche geplanter und realisierter Maßnahmen: • geplant: Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Sportplatz Brander Wall • realisiert: Umkleidegebäude Sportplatz Horbach • realisiert: Umkleidegebäude Sportplatz Siegel • FAZIT Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Kosten E26/45 BAUHERR: STADT AACHEN KOSTENBERECHNUNG NACH DIN 276 (Stand Entwurfsplaung 08/14) KGR 100 Grundstück KGR 200 Herrichten und Erschließen 82.700 € KGR 300 Bauwerk und Konstruktion 778.500 € KGR 400 Bauwerk und technische Anlagen 232.500 € KGR 500 Freianlagen KGR 600 Ausstrattung / Kunstwerke Zwischensumme brutto KGR 700 Baunebenkosten 23% brutto Gesamtkosten (GK) brutto Baupreisindex 6%* kein Ansatz 85.200 € 40.000 € 1.218.900 € 280.300 € 1.499.200 € 90.000 € (Realisierung 2017) *Berücksichtigt sind die Baupreissteigerungen gemäß Baupreisindex in Höhe von 2,0% / Jahr für ein Jarh bis zur Fertigstellung der Maßnahme. Aktivierte Eigenleistungen E26 für Bauherrenaufgaben: Kosten für Projektleitung: KGR 200-600 5,5% 2,0% der Projektkosten (nicht delegierbar) Kosten für Projektsteuerung: 3,5% der Projektkosten (delegierbar) 67.000 € Gesamtkosten mit Index 6%, aktivierbare Eigenleistungen ~ 1.656.200 € Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Lageplan Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Grundriss Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Ansichten Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Schnitt Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude ohne Hausmeisterwohnung Kosten E26/45 BAUHERR: STADT AACHEN KOSTENBERECHNUNG NACH DIN 276 (Stand Entwurfsplaung 08/14) KGR 100 Grundstück KGR 200 Herrichten und Erschließen 82.900 € KGR 300 Bauwerk und Konstruktion 664.100 € KGR 400 Bauwerk und technische Anlagen 212.900 € KGR 500 Freianlagen KGR 600 Ausstrattung / Kunstwerke Zwischensumme brutto KGR 700 Baunebenkosten 23% brutto Gesamtkosten (GK) brutto Baupreisindex 6%* kein Ansatz 81.600 € 40.000 € 1.081.500 € 248.700 € 1.330.200 € 80.000 € (Realisierung 2017) *Berücksichtigt sind die Baupreissteigerungen gemäß Baupreisindex in Höhe von 2,0% / Jahr für ein Jarh bis zur Fertigstellung der Maßnahme. Aktivierte Eigenleistungen E26 für Bauherrenaufgaben: Kosten für Projektleitung: KGR 200-600 5,5% 2,0% der Projektkosten (nicht delegierbar) Kosten für Projektsteuerung: 3,5% der Projektkosten (delegierbar) 59.500 € Gesamtkosten mit Index 6%, aktivierbare Eigenleistungen ~ 1.469.700 € Nachrichtlich: Kostenvarianz 20% Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude ohne Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Lageplan Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude ohne Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Grundriss Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude ohne Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Ansichten Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude ohne Hausmeisterwohnung Pläne E26/45 Schnitt Sportplatz Brander Wall -Karl-Kuckstraße : Umkleidegebäude Kosten-/Flächenkennwertvergleiche geplanter und realisierter Maßnahmen E26/45 geplant: Umkleidegebäude mit Hausmeisterwohnung Sportplatz Brander Wall • realisiert: Umkleidegebäude Sportplatz Horbach • realisiert: Umkleidegebäude Sportplatz Siegel Flächenvergleich verschiedener Umkleidehäuser BGF ohne Hausmeisterwohnung : 428,64 m² ( 4xUmkl., 2 JuSchu, NR ) BGF : 237,34 m² ( 2x Umkleide, 1 JuSchu, NR ) BGF: 102,48 m² ( 2x Umkleide, NR ) Fazit: -Die indizierten Kostenkennwerte KGR 300 und 400 Bauwerk/ Technische Anlagen der fertiggestellten Umkleidehäuser sind vergleichbar mit den prognostizierten Kostenkennwerten des geplanten Umkleidegebäudes. Im Gesamtkostenvergleich KGR 200-700 liegt das geplante Vorhaben etwas höher als die realisierten , was auf die verhältnismäßig hohen Erschließungskosten KGR 200 zurückzuführen ist. -Im Flächenvergleich wird deutlich, dass das geplante Vorhaben ohne Hausmeisterwohnung , aber mit doppeltem Raumbedarf an Umkleiden und Schulungsräumen im Vergleich mit der Umkleide Horbach nur ca. 2/3 Flächenmehrung aufweist. Eine kompakte und wirtschaftliche Planung ist somit gewährleistet, erhöhte Kosten sind im Vergleich mit ausgeführten Projekten nicht zu erkennen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Gebäudemanagement Stadt Aachen, Team für Zentrale Fachaufgaben