Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: Federführende Dienststelle: Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: FB 61/0525/WP17 öffentlich 03.08.2016 Dez. III / FB 61/200 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord hier: - Bericht über das Ergebnis der zweiten erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a (3) Satz 1 Bau GB - Bericht über das Ergebnis der zweiten erneuten Beteiligung der Behörden gemäß § 4a (1) BauGB - Bericht über das Ergebnis der eingeschränkten Beteiligung gemäß § 4a (3) Satz 4 BauGB - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 31.08.2016 01.09.2016 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der zweiten erneuten öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan und die Schriftlichen Festsetzungen gemäß § 4 a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern bzw. zu ergänzen: - Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 25 - Verschiebung der überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 - Teilung der überbaubaren Fläche im Bereich Lütticher Straße 280-282 und Festsetzung einer Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist - Verschiebung der überbaubaren Fläche im Blockinnenbereich zwischen Preusweg 41-43 und Lütticher Straße 240-242 und Anpassung der Mindestgrundstücksgrößen - Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 83a - Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße im Bereich Lütticher Straße 284 Außerdem empfiehlt sie dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 933 – Preusweg Nord - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 1/11 Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der zweiten erneuten öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan und die Schriftlichen Festsetzungen gemäß § 4 a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern bzw. zu ergänzen: - Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 25 - Verschiebung der überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 - Teilung der überbaubaren Fläche im Bereich Lütticher Straße 280-282 und Festsetzung einer Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist - Verschiebung der überbaubaren Fläche im Blockinnenbereich zwischen Preusweg 41-43 und Lütticher Straße 240-242 und Anpassung der Mindestgrundstücksgrößen - Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 83a - Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße im Bereich Lütticher Straße 284 Außerdem empfiehlt er dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 933 – Preusweg Nord - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 2/11 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens Der Planungsausschuss der Stadt Aachen hat in seiner Sitzung am 02.12.2010 zur Sicherung der Ziele der Bauleitplanung die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Planbereich -Preusweg Nord- beschlossen und den Aufstellungsbeschluss (A 236) am 16.12.2010 öffentlich bekannt gemacht. Aufgrund einer aktuellen Urteilsverkündung wurde der Aufstellungsbeschluss am 09.09.2013 ausgefertigt und am 01.10.2015 (erneut) öffentlich bekannt gemacht. Im Rahmen der Programmberatung wurde mit Beschluss des PLA vom 16.06.2011 die frühzeitige Beteiligung in der Zeit vom 25.07.-26.08.2011 durchgeführt. Die Offenlage fand in der Zeit vom 14.05.15.06.2012 statt. Da die Eingaben zu Änderungen führten, die die Grundzüge der Planung berühren, wurde der überarbeitete Bebauungsplanentwurf in der Zeit vom 29.04.-31.05.2013 erneut öffentlich ausgelegt. Da verschiedene Eingaben auf eine Nachverdichtung abzielten, wurde vor dem Hintergrund eines schonenderen Umgangs mit Grund und Boden überlegt, ob und in welchen Bereichen sich mit einer baulichen Nachverdichtung die städtebaulichen Ziele weiterhin verfolgen lassen. Die Verwaltung gelangte zu der Überzeugung, dass eine Ergänzung der Bebauung innerhalb des Blockinnenbereiches zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße und im Bereich der Blockränder mit den städtebaulichen Zielen in Einklang zu bringen ist. Die Planung wurde entsprechend geändert. Die Veränderungssperre für den Bereich des Grundstückes Preusweg 55 wurde nicht weiter verlängert. In der Zeit vom 27.10.-28.11.2014 wurde die überarbeitete Planung zum zweiten Mal erneut öffentlich ausgelegt, nachdem sie am 16.10.2014 öffentlich bekannt gemacht wurde. Im Verfahrensbereich des Bebauungsplanes -Preusweg Nord- liegt das Grundstück Preusweg 91 (Flurstück 365, Flur 34, Gemarkung Aachen). Für dieses Grundstück liegt der Verwaltung ein Antrag auf Errichtung einer dritten Garage im hinteren Grundstücksbereich vor, der sich mit den städtebaulichen Zielen nicht vereinbaren lässt. Am 08.10.2015 wurde die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens bis zum 23.07.2016 zurückgestellt. Eine Klage gegen die Zurückstellung wurde am 22.02.2016 vom Verwaltungsgericht Aachen abgewiesen. Eine Veränderungssperre wurde mit der öffentlichen Bekanntmachung vom 17.06.2016 für das Grundstück erlassen. 2. Bericht über das Ergebnis der zweiten erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a (3) Satz 1 BauGB Während der zweiten erneuten Offenlage wurden zu verschiedenen Themen Eingaben eingereicht. Die Bedenken der Bürgerinnen und Bürger beziehen sich insbesondere auf die angestrebten Nachverdichtungsmöglichkeiten, die an die vorhandenen Strukturen im Plangebiet angepasst und im Vergleich zu den bisherigen Planungsabsichten erhöht wurden. Die Eingaben und die Stellungnahmen der Verwaltung sind als Anlage (Abwägungsvorschlag Öffentlichkeit) beigefügt. Aufgrund einzelner Anregungen soll der Bebauungsplan vereinfacht geändert Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 3/11 werden. Die nachfolgenden zwei Änderungen wurden ohne erneute Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt, da sie den Eingaben entsprechen und die Grundzüge der Planung nicht berühren. 1. Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 25 Grundsätzlich ist es in diesem Bereich vorstellbar, einer Anregung des Eingebers zu entsprechen und die überbaubare Fläche in Richtung Süd-West mit einem Abstand von 3m zur Grundstücksgrenze Preusweg 29 zu erweitern. Hierdurch wird die Möglichkeit eröffnet, das Gebäude zu vergrößern, was den Zielen des Aufstellungsbeschlusses entspricht (villenartige Bebauung auf großen Grundstücken). Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 4/11 2. Verschiebung der überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 Um auf eine notwendige Erschließung über den wertvollen, durchgrünten Blockinnenbereich weitestgehend verzichten zu können, soll der Abstand der überbaubaren Flächen zur Geltungsbereichsgrenze auf 13m erweitert werden, was der Eingabe zur 2. erneuten Offenlage entspricht. Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 5/11 3. Bericht über das Ergebnis der 2. erneuten Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Von den parallel angeschriebenen Behörden haben drei eine Stellungnahme abgegeben. Dabei wurden nur von der Unteren Wasserbehörde der Stadt Aachen Bedenken zur Planung geäußert. Die übrigen zwei Behörden äußerten nicht abwägungsrelevante Hinweise. Die standardmäßig vom Kampfmittelräumdienst vorgetragenen Hinweise zu möglichen Bombenfunden wurden unter dem Punkt „Hinweise“ in die Schriftlichen Festsetzungen übernommen. Aufgrund der Eingabe der Unteren Wasserbehörde wurde eine eingeschränkte Beteiligung durchgeführt. Siehe hierzu Punkt 4. 4. Bericht über die eingeschränkten Beteiligungen gemäß § 4a (3) Satz 4 BauGB Es sind 4 eingeschränkte Beteiligungen durchgeführt worden. 1. Teilung der überbaubaren Fläche im Bereich Lütticher Straße 280-282 und Festsetzung einer Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist Während der 2. erneuten Offenlage hat die Untere Wasserbehörde als Träger öffentlicher Belange eine Eingabe getätigt, auf deren Grundlage die vorgesehenen Festsetzungen im Bereich der Grundstücke Lütticher Straße 280 und Lütticher Straße 282 geändert werden sollen. Da der Vorfluter „Von-Halfern-Park“ als Gewässer verrohrt über das Grundstück Lütticher Straße 282 verläuft, muss gemäß WHG grundsätzlich eine offene Wasserführung angestrebt werden, wofür ein Korridor von 3 m benötigt wird. Um die Möglichkeit einer Offenlegung nicht zu verbauen, soll der Entwurf des Bebauungsplanes vereinfacht geändert werden. Eine eingeschränkte Beteiligung ist durchgeführt worden. Es sind keine Eingaben eingegangen. ohne Teilung Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen mit Teilung Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 6/11 2. Verschiebung der überbaubaren Fläche im Blockinnenbereich zwischen Preusweg 41-43 und Lütticher Straße 240-242 und Anpassung der Mindestgrundstücksgrößen Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung ist eine Eingabe zur überbaubaren Fläche im Blockinnenbereich zwischen Lütticher Straße 240-242 und Preusweg 41-43 eingegangen, die zu einer eingeschränkten Beteiligung führte. Da keine Eingaben eingegangen sind, soll nun die überbaubare Fläche in Richtung Preusweg verschoben werden, um dem Charakter eines großzügig bebauten Wohnquartiers besser entsprechen zu können. Zudem ist die Anpassung der Mindestgrundstücksgrößen auch in den Schriftlichen Festsetzungen vorgesehen. Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 7/11 3. Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 83a Da eine Erweiterung der überbaubaren Fläche grundsätzlich den städtebaulichen Zielen entspricht (Sicherung einer villenartigen Bebauung auf großen Grundstücken), wurde aufgrund einer Eingabe eine eingeschränkte Beteiligung durchgeführt. Das Baufenster soll auf ein Maß von 18m x 22m erweitert werden. (siehe hierzu die Abwägung der Öffentlichkeitsbeteiligung) Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 8/11 4. Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße im Bereich Lütticher Straße 284 Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes sollte das Grundstück Lütticher Straße 284 mit der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 800 m² überplant werden. Die tatsächliche Grundstücksgröße beträgt jedoch nur 456 m². Um hier der vorhandenen Situation gerecht zu werden, soll im weiteren Verfahren auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße verzichtet werden, weshalb eine eingeschränkte Beteiligung durchgeführt wurde. Es sind keine abwägungsrelevanten Eingaben eingegangen. Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 9/11 5. Redaktionelle Änderungen Konkretisierung der Schriftlichen Festsetzungen in Bezug auf den ruhenden Verkehr Um einer Eingabe zu entsprechen und Verständnisfragen vorzubeugen, sollen die Schriftlichen Festsetzungen bezüglich der Unterbringung von Stellplätzen, Carports und Garagen umformuliert und damit konkretisiert werden. Da sich die unter 4.2 und 4.3 genannten Festsetzungen ausschließlich auf die Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe an der Lütticher Straße und dem Preusweg beziehen, sollen diese zusammengefasst werden. Punkt 4.3 der Schriftlichen Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage entfällt demnach. Die Umformulierung enthält keine inhaltliche Änderung der Festsetzung und ist aus diesem Grund nicht abwägungsrelevant. Anpassung der Begründung Die Begründung wurde entsprechend den vorgesehenen Änderungen angepasst. Aufgrund einer Eingabe wurde der Absatz zum ruhenden Verkehr erläuternd ergänzt (Definition der eingegrabenen Einzel- und Doppelgaragen, die ohne Rampe angefahren werden). 6. Zusammenfassung Zur 2. erneuten Offenlage sind verschiedene Eingaben erfolgt, die sich zum Teil auf das eigene Grundstück der Eingeber beziehen aber auch die Umsetzung der städtebaulichen Ziele mit der vorgesehenen Nachverdichtung in Frage stellen. Während bis zur erneuten Offenlage die Bestandssicherung im Vordergrund stand, werden mit dem Entwurf zur 2. erneuten Offenlage Nachverdichtungsmöglichkeiten geschaffen, die eine maßvolle Ergänzung vorhandener Strukturen zum Ziel haben. Die Nachverdichtungsmöglichkeiten im Sinne einer Erhöhung der Anzahl an Wohneinheiten beschränken sich auf die Blockränder. Nachverdichtungsmöglichkeiten im Sinne einer strukturellen baulichen Ergänzung werden im Blockrand- und Blockinnenbereich geschaffen. Um die Charakteristik des Gebietes zu sichern, wird es zum einen als notwendig angesehen, die Dichte im Plangebiet über die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße, der Bauweise und der Anzahl der Wohneinheiten zu reglementieren. Zum anderen sollen die Bereiche erhalten werden, die noch heute die typischen Merkmale aufweisen, die den Großraum „Südviertel“ kennzeichnen. Dazu gehört beispielsweise der großzügige Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Hasselholzer Weg und Lutherweg (in der Begründung Fläche Nr. 2), der durch alten Baumbestand geprägt ist. Hier soll auf eine bauliche Nachverdichtung verzichtet werden. Durch die Festsetzungen rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur einerseits und einer maßvollen Nachverdichtung andererseits in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Da durch die Festsetzung einer überbaubaren Fläche kein Bauzwang ausgelöst wird, können die Eigentümer an den entsprechenden Stellen auch von einer Nachverdichtung absehen. Bereits heute Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 10/11 besteht vielfach ein Baurecht gemäß § 34 BauGB, das bislang nicht ausgeübt wurde. Im Gegensatz zur Bebaubarkeit gem. § 34 BauGB werden die Nachverdichtungsmöglichkeiten mit dem Bebauungsplan stärker reglementiert. Nachverdichtungsmöglichkeiten mit dem Fokus auf einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden werden mit anderen Bebauungsplänen im Aachener Stadtgebiet, sowie mit der Schließung von Baulücken verfolgt. 7. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Mit dem Bebauungsplan sollen die im Rahmenplan für das Südviertel formulierten städtebaulichen Ziele umgesetzt werden:  Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten.  Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten.  Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern.  Die Grünstrukturen sollen erhalten werden.  Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Als Ergebnis der zweiten erneuten öffentlichen Auslegung empfiehlt die Verwaltung, den Bebauungsplan entsprechend den oben formulierten Vorschlägen zu ändern und zu ergänzen. Weiterhin empfiehlt sie, den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 933 – Preusweg Nord zu fassen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung 6. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 7. Abwägungsvorschlag der Behördenbeteiligung Vorlage FB 61/0525/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 10.03.2017 Seite: 11/11 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg (Stand vom 30.06.2016) Lage des Plangebietes Seite 1 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeine Wohngebiete Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.- 5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. 2.1 Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung Beschränkung der Zahl der Wohnungen Festsetzung relativer Werte Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/120 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 120 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0 - 120 241 - 360 361 - 480 481 - 600 601 - 720 721 - 840 841 - 960 Wo 2 2 3 4 5 6 7 Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/230 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 230 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0 - 230 231 - 460 461 - 690 691 - 920 921 - 1150 Wo 2 2 3 4 5 Seite 2 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/350 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 350 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0 - 350 351 - 700 701 - 1050 1051 - 1400 1401 - 1750 1751 - 2100 2101 - 2450 Wo 2 2 3 4 5 6 7 2.2 Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit „G“ bezeichnete Wert (300, 400, 500, 600, 700, 800, 1000) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. Außerhalb des Plangebietes liegende Grundstücksteile werden nicht berücksichtigt. 3. Überschreitung der Baugrenzen Über den § 23 (3) Satz 2 BauNVO hinaus, dürfen die Baugrenzen, wie nachfolgend festgesetzt, überschritten werden: Wintergärten, Terrassen und Terrassenüberdachungen Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Balkone Ausnahmsweise können Balkone außerhalb der überbaubaren Fläche errichtet werden, wenn sie eine Tiefe von max. 2,0 m und die Hälfte der Gebäudebreite nicht überschreiten. Die einzelnen Balkone dürfen eine Größe von max. 10 m² nicht überschreiten. 3.1 3.2 4. 4.1 Flächen für den ruhenden Verkehr Tiefgaragen Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Flächen, im seitlichen Bauwich und innerhalb der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. 4.2 Stellplätze, Carports und Garagen Für Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe, von der Lütticher Straße und dem Preusweg aus gesehenen, wird festgesetzt: Stellplätze, Carports und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen und den eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. Ausnahmsweise sind zwischen Hauptgebäude und Straßenbegrenzungslinie (Vorgärten) und im seitlichen Bauwich Stellplätze, Garagen und Carports zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen, Garagen, Carports und Tiefgaragen an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. Seite 3 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord 5. Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der mit Lärmpegelbereichen festgesetzten Teilbereiche sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 * zu erfüllen. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche (LPB) ist der Planzeichnung zu entnehmen. Es ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden wie folgt einzuhalten: Dabei gilt für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB. Dabei gilt für Büroräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB. Dabei gilt für Bettenräume in Krankenanstaltern und Sanatorien - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 50 dB. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile anzusetzen sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. Seite 4 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Kampfgebiet. Die bebaute Fläche ist nicht suchbar. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im Boden vorhanden sind. Daher kann diese Mitteilung nicht als Garantie der Freiheit von Bombenblindgängern / Kampfmitteln gewertet werden. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder der Landschaftsverband Rheinland, Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Endericher Straße 133, 53115 Bonn, Tel.: +49 228 98340, Fax: +49 228 9834119, e-post: bodendenkmalpflege@lvr.de, unverzüglich zu informieren. 3. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen Maßnahmen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Häusern berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. Seite 5 / 5 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg (Stand vom 30.06.2016) Lage des Plangebietes Seite 1 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes 1.2 Regionalplan 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) 1.4 Landschaftsplan 1.5 Bestehendes Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne) 1.6 Verfahren nach § 13 BauGB S. 04 S. 04 S. 04 S. 04 S. 04 S. 04 S. 05 2. Anlass der Planung S. 05 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele 3.2 Ziel der Planung 3.3 Erschließung / Verkehr 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen 3.5 Freiraumkonzept 3.6 Soziale Infrastruktur 3.7 Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet 3.7 3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen 3.7 6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf 3.8.3 Kubatur der Gebäude 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung 3.8.5 Umgang mit Niederschlagswasser 3.8.6 Umgang mit der Energieversorgung S. 06 S. 06 S. 06 S. 06 S. 07 S. 10 S. 10 S. 10 S. 10 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 11 S. 12 S. 12 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung 4.2 Bauweise 4.3 Höchstanzahl der Wohnungen in Wohngebäuden 4.4 Mindestgrundstücksgröße 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen 4.6 Überschreitung der Baugrenzen 4.6.1 Wintergärten, Terrassen und Terrassenüberdachungen 4.6.2 Balkone 4.7 Flächen für den ruhenden Verkehr 4.7.1 Tiefgaragen 4.7.2 Stellplätze, Carports und Garagen S. 12 S. 15 S. 15 S. 16 S. 17 S. 18 S. 19 S. 19 S. 19 S. 20 S. 20 S. 20 Seite 2 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 4.8 Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen 4.9 Verkehrsflächen 4.10 Erhalt von Bäumen und Sträuchern 4.11 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen S. 21 S. 21 S. 21 S. 21 5. Umweltbelange 5.1 Schutzgut Boden 5.2 Schutzgut Wasser 5.3 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft 5.4 Schutzgüter Luft und Klima 5.5 Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm 5.6 Schutz Kultur- und Sachgüter 5.7 Fazit aus Umweltsicht S. 21 S. 22 S. 22 S. 23 S. 23 S. 23 S. 23 S. 23 6. Auswirkungen der Planung S. 24 7. Kosten S. 24 8. Plandaten S. 24 Seite 3 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Abgrenzung Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich westlich der Lütticher Straße beidseits des Preuswegs. Im Süden reicht die Plangebietsgrenze bis an die letzten Gebäude an der Lütticher Straße und stößt kurz hinter dem Lutherweg gegenüber der Einmündung der Straße Fichthang wieder auf den Preusweg. Die Grundstücke westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg sind ebenfalls noch Teil des Plangebietes. Die Bebauung im südlichen Abschnitt des Preusweges bis an die Lütticher Straße ist Teil des Aufstellungsbeschlusses A 130 -Preusweg-. Ziel dieses Aufstellungsbeschlusses ist es, für die Bebauung am Preusweg Planungsrecht in zweiter Reihe zu schaffen; die Bearbeitung ruht derzeit. Ursprünglich umfasste das Gebiet des Aufstellungsbeschlusses A130 auch die Häuser Preusweg 99 und Lütticher Straße 276 bis 286. Da für diese Grundstücke aufgrund der örtlichen Begebenheiten nicht dieselben Ziele verfolgt, sondern vielmehr Festsetzungen zur Sicherung der städtebaulichen Situation getroffen werden sollen, wurden die genannten Grundstücke in den Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - mit einbezogen. Topographische Situation Vom Außenring bis zur Einmündung der Straße „Fichthang“ steigt der Preusweg von etwa 220 m auf etwa 240 m ü. NN an, während die Lütticher Straße in etwa auf einem Niveau nach Süden führt. Zwischen der Lütticher Straße und dem Preusweg steigt das Gelände vom Außenring bereits bis zum Lutherweg um etwa 18m an. An der nordwestlichen Seite des Preusweg steigt das Gelände zunächst um ca. 10 m relativ steil an, zum Hasselholzer Weg fällt das Gelände wiederum um etwa 15-20 m ab. Diese topographischen Gegebenheiten wirkten sich in der Vergangenheit auf die Erschließung des Gebietes und die Anordnung der Gebäude aus. Im Bebauungsplan Nr. 933 schlägt sich dies in den differenzierten Festsetzungen nieder. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan (ehemals: Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt Region Aachen) ist das Plangebiet als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) dargestellt. Es ist umgeben von Bereichen zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung. Überlagert wird die Darstellung für den Freiraum von einem regionalen Grünzug. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen (FNP) stellt das gesamte Plangebiet als Wohnbauflächen dar. Die Lütticher Straße ist als Hauptverkehrszug dargestellt. 1.4 Landschaftsplan Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. An das Plangebiet schließt sich nach Nordwesten Landschaftsschutzgebiet an, ebenso südöstlich der Lütticher Straße und südwestlich des Plangebietes. 1.5 Bestehendes Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne) Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes -Preusweg Nord- überlagert in weiten Teilen den Bebauungsplan Nr. 673 aus dem Jahr 1977, der ausschließlich die Verkehrsfläche des Preusweges, des Lutherweges und der Straße Fichthang sowie die Einmündung des Preusweges in den Außenring planungsrechtlich sichert. Seite 4 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Der Fluchtlinienplan 196 - Hasselholzer Weg - aus dem Jahr 1911 setzt Baufluchtlinien entlang des Hasselholzer Weges fest, im Wesentlichen aber geplante Straßen nördlich des Hasselholzer Weges um das Gut Blockhaus und das Gut Hasselholz. Dieser Straßenbau wurde nie realisiert. Der Fluchtlinienplan 189 - Lütticher Straße - setzt Straßen und Bauflächen zwischen der Lütticher Straße, der Schanz und der Vaalser Straße fest, die aber nicht in der damals geplanten Form realisiert wurden. Der Plan wird nur in einem kleinen Teilbereich an der südlichen Ecke durch den Bebauungsplan - Preusweg Nord - überlagert. Die Grünfläche vor dem Kloster am Außenring ist im Fluchtlinienplan als Verkehrsfläche festgesetzt. Dies entspricht auch der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 673. Die Verkehrsfläche führt an dem Haus Preusweg Nr. 1 vorbei zur Lütticher Straße. In den Flurstücksgrenzen sind diese Planungen heute noch erkennbar, sie wurden in den Festsetzungen der Verkehrsfläche im Bebauungsplan Nr. 673 weitgehend wieder aufgenommen. Der Preusweg ist im Fluchtlinienplan 189 mit einer Breite von 12 m festgesetzt, der Abstand zwischen Baufluchtlinie und Straßenfluchtlinie beträgt im ersten Abschnitt des Preusweges 4 m. In diesem Fluchtlinienplan ist der alte Verlauf des Preusweg noch erkennbar: Während heute der Preusweg auf der Höhe der Häuser Nr. 17, 19 und 21 in leichtem Bogen nach Nordwesten verschwenkt, knickte der Preusweg an dieser Stelle ursprünglich zweimal rechtwinklig in Richtung Aachener Wald ab. Zwischen den Grundstücken an der Lütticher Straße und am Preusweg verlief ursprünglich ein Weg, im Fluchtlinienplan Nr. 189 als “Culturweg sgt. Alte Lütticher Straße” bezeichnet. Die durch die Verlagerung des Preusweg entstandenen Flächen sind inzwischen mit Wohngebäuden bebaut. Da der für den Bereich ursprünglich erarbeitete Bebauungsplan Nr. 894 N vom Oberverwaltungsgericht für unwirksam erklärt worden war, werden Vorhaben derzeit auf Grundlage des § 34 BauGB beurteilt. 1.6 Verfahren nach § 13 BauGB Der Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord – soll im vereinfachten Verfahren gem. §13 BauGB aufgestellt werden, da der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab durch die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht wesentlich verändert werden soll. 2. Anlass der Planung Das Plangebiet zeichnete sich ursprünglich durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Typisch für die Siedlungsentwicklung des Aachener Südviertels ist allerdings die Tendenz zur Grundstücksteilung mit der Konsequenz einer für das Gebiet untypisch hohen Nachverdichtung. Die „gute Adresse“ des Aachener Südviertels und hier die Wohnlage “Preusweg” dienen dabei mit als Verkaufsargument. Belegt werden kann dies auch mit Veröffentlichungen aus dem Immobilienmarkt (Capital-Immobilienkompass): „Das Südviertel steht in Aachen gleichlautend für exklusives Wohnen. Allerdings umfasst der Sammelbegriff knapp 25 Prozent der Stadt. Die Kunst besteht darin, aus dem Gebiet die wirklich grünen, ruhigen Lagen herauszupicken. Dabei bleiben am Ende in der Regel Ronheide, Am Hangeweiher und der Preusweg übrig. Dorthin zog in den 80er-Jahren jeder, der in Aachen etwas auf sich hielt. Heute gehören Geduld und Glück dazu, eine der Villen oder Bungalows samt ihren großzügigen Gärten erstehen zu können. Vor allem Häuser mit modernem Standard sind rar. (…) Richtung Zentrum büßte die Lage durch eine überbordende Nachverdichtung an Exklusivität ein, nicht aber an Beliebtheit.“ Auf der Nordseite des Preusweges steigt das Gelände an, wodurch auf den Grundstücken in zweiter und vor allem in dritter Reihe eine besondere Fernsicht möglich ist. In der erhöhten, zurückgesetzten Lage befinden sich bereits zwei Wohnanlagen mit 5 bzw. 6 Wohnungen, die die beginnende Umwandlung des Gebietes signalisieren. Auf der Südseite des Preusweg wurden bereits 9 Gebäude im Innenbereich errichtet. Auch auf diesen Grundstücken ist, aufgrund der topographischen Situation, eine besondere Aussicht in Richtung Burtscheid vorhanden. Die Genehmigung dieser Vorhaben erfolgte auf der Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit den jeweiligen Fluchtlinienplänen. Dadurch wurden Vorhaben genehmigt, die sich zwar entsprechend des Rechtsbegriffs „einfügen”, die aber dazu führen, dass sich das städtebauliche Bild im Quartier verändert. Seite 5 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Es wird deutlich, dass die Fluchtlinienpläne in der Zeit ihrer Entstehung zur Steuerung der Bauaktivitäten noch ausreichten. In heutigen Zeiten mit dem Ziel der wirtschaftlichen Grundstücksnutzung bieten diese Instrumente, wie die bauliche Entwicklung im Südviertel zeigt, keine ausreichenden Steuerungsmöglichkeiten mehr. Es ist zu befürchten, dass sich der Zulässigkeitsmaßstab ohne zusätzliches Steuerungsinstrument weiter erhöhen wird. Für das gesamte Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertels berücksichtigt werden sollen: • Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten. • Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten. • Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern. • Die Grünstrukturen sollen erhalten werden. • Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die städtebauliche Entwicklung zu regeln. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Der Bebauungsplan -Preusweg Nord- wird mit der Zielsetzung aufgestellt, die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten zu sichern und eine geordnete Nachverdichtung zu ermöglichen. So sollen im Bebauungsplan zum einen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können (bspw. „Blockrandbebauung“). Nachverdichtungsmöglichkeiten mit dem Fokus auf einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprechend § 1a BauGB werden mit anderen Bebauungsplänen im Aachener Stadtgebiet, sowie mit der Schließung von Baulücken verfolgt. Im Geoinformationssystem der Stadt Aachen ist das Baulandkataster öffentlich einsehbar. 3.2 Ziel der Planung Die planerischen Ziele im Einzelnen sind: 1. Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet. 2. Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken. 3. Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung. 4. Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung Der Bebauungsplan soll als sogenannter „einfacher” Bebauungsplan nach § 30 (3) BauGB im Wesentlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zu den öffentlichen Verkehrsflächen und zu den überbaubaren Flächen treffen. Auf die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung soll verzichtet und stattdessen die Mindestgrundstücksgrößen und die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. 3.3 Erschließung / Verkehr Das Plangebiet liegt nordwestlich der Lütticher Straße (B264), eine der Ausfahrtsstraßen aus der Aachener Innenstadt in Richtung Belgien. Die Lütticher Straße ist Teil des Außenrings, der vom Amsterdamer Ring über die Lütticher Straße und den Brüsseler Ring auch als Zubringer zur A4 bzw. als Hauptverbindung in Richtung Vaals dient. Im Kreuzungsbereich der Lütticher Straße und des Amsterdamer Rings zweigt der Preusweg ab und führt annähernd parallel zur Lütticher Straße nach Südwesten bis in den Aachener Wald. Der Preusweg dient ausschließlich der Erschließung des Wohngebietes sowie als Zufahrt zum Wanderparkplatz Adamshäuschen. Seite 6 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Der Lutherweg verbindet, teilweise durch PKW befahrbar, den Hasselholzer Weg mit der Lütticher Straße. Vom Preusweg aus kann der Lutherweg befahren werden; er dient der Erschließung der Häuser Lutherweg 2 - 9 südlich des Preusweges sowie der Häuser Nr. 15 bis einschließlich Nr. 29 auf der nördlichen Seite des Preusweges. Vor dem Haus Lutherweg 5 befindet sich eine kleine Wendeanlage, die bis an die Garage reicht. Weiter in Richtung Lütticher Straße ist der Lutherweg abgesperrt und nur noch für Fußgänger passierbar. Aufgrund der starken Geländeneigung wurde eine Treppe über die gesamte Breite des Lutherweges eingebaut. Nördlich des Preusweges zwischen den Häusern 29 und 14 führt der Weg über Privatgelände als schmaler Fußweg mit Treppenstufen weiter zum Hasselholzer Weg. Der Lutherweg wird bereits heute durch die Stadt Aachen unterhalten und ist öffentlich gewidmet. Er soll teilweise als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden, um diese Wegeverbindung langfristig zu sichern. Die Flächen, die sich noch im Privatbesitz befinden, sollen langfristig von der Stadt erworben werden. Vom Preusweg zweigen zahlreiche private Stichwege ab, um weiter zurück liegende Flächen zu erreichen. Am Ende des Preusweges zweigt der Hasselholzer Weg ab, der im Bogen am nordwestlichen Rand des Plangebietes zurück zum Außenring führt. Der Hasselholzer Weg ist allerdings für PKW nur auf einer Länge von etwa 120 m befahrbar, hinter der Einmündung der Straße “Am Adamshäuschen” ist er durch Poller abgesperrt. Als Flurweg führt er weiter zum Amsterdamer Ring. Das Plangebiet ist im Hinblick auf die Verkehrsanbindung sowie auf die Anlagen der Ver- und Entsorgung bereits vollständig erschlossen. Die Erschließung der noch nicht bebauten Grundstücke in zweiter, dritter oder vierter Bebauungsreihe soll privatrechtlich erfolgen. 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen Baustruktur am Preusweg Den Auftakt der Bebauung am Preusweg bildet - noch außerhalb des Plangebietes gelegen - das Kloster der Ordensgemeinschaft der Elisabethinnen am Amsterdamer Ring. An das Klostergebäude, das als Solitär die Ecke Amsterdamer Ring, Lütticher Straße markiert, schließen sich die Außenanlagen des Klosters (Garten und Park) an. Nordwestliche Straßenseite: An der Nordwestseite des Preusweges steigt das unbebaute Gelände zunächst weiter an, erst in einem Abstand von ca. 150 m zum Klostergebäude beginnt die Wohnbebauung. Aufgrund des ansteigenden Geländes allerdings etliche Meter oberhalb der Straße und von der vorderen Grundstücksgrenze um etwa 10 m zurückversetzt. Das ansteigende Gelände begünstigte die Errichtung von Garagen, die zwischen der Straßenbegrenzung und den Gebäuden in den Hang geschoben wurden. Bei zahlreichen Gebäuden wurde der Höhenunterschied durch Stützmauern abgefangen. An dieser Seite des Preusweges überwiegen die freistehenden Einfamilienhäuser, nur direkt angrenzend an das Klostergrundstück und in zweiter Reihe im mittleren Abschnitt des Preusweges wurden zwei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden errichtet. Hinzu kommt in diesem Abschnitt noch die denkmalgeschützte „Villensiedlung Preusweg“ (1933), bestehend aus 2 Doppelhäusern und 2 Einzelhäusern. Im Laufe der Zeit wurden auch rückwärtige Grundstücksteile bebaut. Die Bebauung in zweiter und dritter Reihe und die vielen zusätzlichen Erschließungswege aber stehen beispielhaft für die Problematik vieler Siedlungsbereiche im Südviertel: Die exklusiven Lagen führen zu hohen Grundstückspreisen, die eine immer stärkere, dem Standort unangemessene Verdichtung der Bebauung bewirken. Deutlichstes Beispiel für diese Entwicklung ist die Reihenhausgruppe im mittleren nordwestlichen Abschnitt in zweiter Reihe: Die Grundstücksgrößen liegen hier unter 200 qm und weichen damit erheblich von dem in diesem Gebiet im Allgemeinen üblichen Grundstücksgrößen über 500 qm ab. Die Tatsache, dass auch diese Grundstücke vermarktbar sind, zeigt die große Bedeutung, die der Adresse „Preusweg“ zukommt. Seite 7 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Die nordwestlich des Preusweges vorhandenen Gebäude in zweiter / dritter Reihe wurden ca. 10 m oberhalb des Preusweges auf der Kuppe errichtet und verfügen durch die Aussicht in die Landschaft mit den landwirtschaftlichen Anwesen „Neuenhoff“, „Blockhaus“ und „Hasselholz“ über eine besondere Lagegunst. Hier finden sich ausschließlich villenartige Anwesen auf außergewöhnlich großen Grundstücken (über 800 qm bis zu fast 5000 qm). Etwa in der Mitte des Preusweges quert der Lutherweg leicht versetzt den Preusweg und stellt für Fußgänger eine Verbindung vom Hasselholzer Weg zur Lütticher Straße dar. Über den Lutherweg erfolgt, auch durch weitere abzweigende Stichwege, die Erschließung zurückliegender Grundstücke. Die erhöhte Lage am Rand des Siedlungsgebietes bietet auch für diese Grundstücke mit teils mehr als 800 m² Größe eine besondere Qualität. Allerdings wurden am Lutherweg in jüngerer Zeit auch Doppelhäuser auf kleineren Grundstücken errichtet. Dies bestätigt den zunehmenden Trend zur Verdichtung und den Verlust der städtebaulichen Qualität eines großzügigen Villenviertels. Die Bebauung am Lutherweg hat sich inzwischen bis auf die Hangseite zum Hasselholzer Weg ausgedehnt und wird teils von dort erschlossen. Rechnerisch betrachtet sind aber trotz der einsetzenden Nachverdichtung im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Wohngebäuden bebaut, davon 10 % mit Doppelhaushälften und etwa 17 % mit Reihenhäusern. Südöstliche Seite des Preusweges: Die südöstliche Seite des Preusweg ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet, gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser älteren Baujahres in diesem Abschnitt. Zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße sind neun von achtzehn Grundstücken ab ca. 1985 in zweiter Reihe bebaut worden: zwei Grundstücke mit einem Doppelhaus (ca. 280 bzw. 560 qm), die übrigen mit Einzelhäusern auf Grundstücken von etwa 750 bis über 1500 qm Größe. Zu Beginn des Preusweges, sowie gegenüber der Einmündung „Fichthang“ befinden sich zudem insgesamt drei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden. Ins Verhältnis gesetzt bedeutet dies, dass im Bereich südöstlich des Preusweges etwas mehr als die Hälfte der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, 25 % mit Doppelhaushälften und der Rest mit Reihenhäusern. Typisch für das Wohngebiet beidseits des Preusweg ist dennoch die Bebauung mit freistehenden Wohngebäuden. Wenn auch in der Vergangenheit Doppelhäuser und insgesamt 6 Reihenhausgruppen verteilt über das gesamte Plangebiet errichtet wurden, so überwiegen doch mit etwa 60 % der Bebauung beidseits des Preusweges die freistehenden Gebäude. Wohnungsanzahl in den Gebäuden am Preusweg Zur Bestimmung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Wohngebäuden wurde zu jedem Gebäude in den Bauakten recherchiert, wie viele Wohnungen genehmigt worden sind. Bei der Mehrzahl der Gebäude am Preusweg handelt es sich noch um Einfamilienhäuser, vereinzelt und relativ gleichmäßig über das Wohngebiet am Preusweg verteilt, finden sich Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen je Wohngebäude wieder, die, ebenso wie die deutlich kleineren Grundstücke, einen Hinweis auf die Tendenz zu einer wirtschaftlicheren Grundstücksnutzung liefern. Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sind sowohl als freistehende Gebäude, als Doppelhaushälften und auch als Reihenhäuser anzutreffen. Die hier inzwischen gleichmäßig verteilt im Plangebiet vorzufindenden Mehrfamilienhäuser sind größere Komplexe aus der jüngeren Vergangenheit mit 4 bis 6 Wohnungen. Seite 8 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Zu Beginn des Preusweges auf seiner südlichen Seite befinden sich eine Reihenhausgruppe, ein Doppelhaus und ein freistehendes Wohngebäude, die mit zu den ältesten Gebäuden im Plangebiet gehören und teilweise unter Denkmalschutz stehen (Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11). Hier wurden im Zuge von Umbauten und Modernisierungen in der Vergangenheit auch mehr als 2 Wohnungen je Wohngebäude genehmigt. In zwei Fällen befinden sich 4 Wohnungen, in einem Fall 6 Wohnungen in einem Gebäude. Ähnlich verhält es sich im Bereich südwestlich der Einmündung des Lutherweges in den Preusweg: Hier befinden sich verschiedene Wohngebäude (Reihenhausgruppe, Doppelhäuser und freistehende Gebäude), in denen bei Modernisierungen oder zum Dachausbau zum Teil drei bis vier Wohnungen genehmigt worden sind. In dem Wohngebäude nordöstlich der Einmündung des Lutherwegs sind 5 Wohnungen (ehemals für Zollbedienstete) genehmigt. Am Preusweg sind somit zwei Bereiche erkennbar, in denen eine höhere Wohnungsdichte als in den übrigen Abschnitten des Preusweges vorliegt. Baustruktur und Wohneinheiten an der Lütticher Straße Den Auftakt der Bebauung an der Lütticher Straße bilden nach der Einmündung des Amsterdamer Ringes zunächst die Rückseiten bzw. Gärten der Gebäude Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11. Erst das dann anschließende Wohngebäude, bei dem es sich um ein in jüngerer Zeit errichtetes Wohn- und Praxisgebäude mit 6 Wohneinheiten handelt, wird auch von der Lütticher Straße erschlossen. Zwar schließen sich dann überwiegend ältere Ein- bis Zweifamilienhäuser an, gegenüber der Einmündung des Brüsseler Ringes allerdings befindet sich ein Wohn- und Bürohaus mit 13 Wohnungen. Die beiden genannten Gebäudekomplexe mit 6 bzw. 13 Wohnungen prägen das Erscheinungsbild der Lütticher Straße. Fortgesetzt wird die Gebäudereihe durch ältere, repräsentative Einfamilienhäuser aus der Gründerzeit, teilweise denkmalgeschützt, und weitere Mehrfamilienhäuser im südlichen Bereich der Lütticher Straße. Im Abschnitt bis zum Lutherweg befinden sich Einfamilienhäuser aber auch 3 jüngere Gebäude mit je 6 Wohnungen, sowie zwei weitere mit je drei genehmigten Wohnungen. Im Abschnitt südlich der Einmündung des Lutherweges ist eine heterogene Bebauung, bestehend aus freistehenden Einfamilienhäusern, einem Doppelhaus mit 13 Wohnungen in einer Haushälfte und einem Wohngebäude mit 4 Wohnungen vorhanden. Der „Innenbereich“ zwischen Lutherweg, Lütticher Straße und Preusweg ist mit 5 freistehenden Einfamilienhäusern und einem kleinen, 1951 als technisches Büro genehmigten Gebäude bebaut. Ins Verhältnis gesetzt heißt dies, dass an der Lütticher Straße zwei Drittel der Gebäude freistehende Gebäude sind, ein Drittel der Gebäude sind Doppelhaushälften. Die Baustruktur an der Lütticher Straße wird zwar geprägt durch freistehende Gebäude, allerdings handelt es sich nicht mehr um die klassische Einfamilienhausbebauung wie am Preusweg, sondern aufgrund der Gebäudehöhen und Volumen überwiegt der Eindruck der Mehrfamilienhausbebauung. Dies bestätigt die bereits im Rahmenkonzept für das Aachener Südviertel getroffene Aussage, dass die Bebauung an den Ausfallstraßen, zu denen auch die Lütticher Straße gehört, eher durch Mehrfamilienhäuser geprägt ist. Grundstücksgrößen Die Grundstücksgrößen im gesamten Plangebiet liegen im Bereich unter 200 qm bis zu über 4.700 qm. Bei den kleinsten Grundstücken handelt es sich um die für das Plangebiet sehr untypische Reihenhausgruppe im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges und ein Doppelhausgrundstück im Innenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße. Weitere vergleichsweise kleine Grundstücke sind die Reihenhausmittelgrundstücke, die Flächen der denkmalgeschützten Doppelhausgruppe im nordwestlichen Bereich des Preusweges, sowie Reihen- und Doppelhausgrundstücke am Lutherweg und eine Doppelhaushälfte am Preusweg. Unter Vernachlässigung dieser Kleinstgrundstücke liegt im Plangebiet eine große Anzahl von Grundstücken mit mehr als 500 qm Fläche vor, eine weitere große Gruppe weist sogar Flächen von mehr als 1000 qm auf. Seite 9 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Nachfolgend wird die Verteilung beschrieben: Die Grundstücke am Preusweg sind überwiegend größer als 500 qm, die Flächen im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lutherweg sind im südwestlichen Bereich größer als 800 qm. In diese Größenordnung fallen auch die meisten Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße. Die auf der Kuppe nordwestlich des Preusweges liegenden Grundstücke gehören gemeinsam mit den Grundstücken am Lutherweg/Hasselholzer Weg zu den größten Flächen im Plangebiet; abgesehen von einer in jüngerer Zeit errichteten Gebäudegruppe auf ca. 880 qm großen Grundstücken, liegen die Werte hier zwischen 1100 und über 4700 qm. Zusammenfassende Bewertung Festzustellen ist, dass das Wohngebiet am Preusweg als gehobener Wohnstandort im Aachener Stadtgebiet einzuordnen ist. Dies ist an der Baustruktur, der Größe der Gebäude und auch an den Grundstückszuschnitten erkennbar. Deutlich ist aber die Tendenz zu einer unstrukturierten und unverhältnismäßigen Verdichtung durch Grundstücksteilungen und Erhöhung der Wohnungszahl. Dies führt zu einem Verlust an städtebaulicher Qualität (großzügige Baustruktur, hoher Freiflächenanteil, alter Baumbestand, Durchblicke und Bezüge zur Landschaft), die mit dem Bebauungsplan Nr. 933 gesteuert werden soll. 3.5 Freiraumkonzept Die Grundstücke im Plangebiet sind im Wesentlichen geprägt durch einen hohen Freiflächenanteil. Aufwändig gestaltete Vor- und Hausgärten, teilweise parkähnliche Anlagen mit altem Baumbestand, kennzeichnen noch heute das Plangebiet. Prägend sind auch die Blickbeziehungen von den höher liegenden Gebäuden in die freie Landschaft. Da, wo die Strukturen noch heute den Siedlungsbereich prägen, sollen sie über den Bebauungsplan gesichert werden. In den Bereichen, in denen eine Nachverdichtung bereits stattgefunden hat, sollen einzelne überbaubare Flächen festgesetzt werden, um die Strukturen maßvoll und geordnet zu ergänzen. Damit die städtebaulichen Qualitäten in allen Bereichen angemessen aufrechterhalten werden können, sollen möglichst hohe Grundstücksgrößen, differenzierte überbaubare Flächen, begrenzte Flächen für Stellplätze, Garagen und Carports und darüber hinaus der prägende Baumbestand festgesetzt werden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine öffentlichen Grünflächen. Durch die Nähe zur offenen Landschaft werden weitere größere öffentliche Freiflächen im Plangebiet überflüssig. 3.6 Soziale Infrastruktur Kindergärten befinden sich im Bereich Kronenberg, im Bereich des Jahnplatzes und in der Innenstadt. Diese sind insgesamt jedoch nicht fußläufig erreichbar. Ein Waldkindergarten befindet sich am südlichen Siedlungsrand des Preuswegs, ein Waldorf-Kindergarten im Von-Halfern-Park. Grund- und weiterführende Schulen befinden sich in angemessener Entfernung zum Plangebiet. Nordwestlich außerhalb des Plangebietes befindet sich ein Sportplatz, weitere Sporteinrichtungen liegen in der Nähe (Hangeweiher, Tennisvereine am Brüsseler Ring und Luxemburger Ring). 3.7 Familienfreundlichkeit 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet ist ein vollständig bebautes Wohngebiet am Rand des zusammenhängenden Siedlungsbereiches, das sich entlang des Preusweges und der Lütticher Straße in die Landschaft ausdehnt. Aufgrund der auch weiter oben beschriebenen Randbedingungen ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen an die Planung. Seite 10 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Gebiet befindet sich im Übergangsbereich zum Aachener Wald, und ist darüber hinaus von Wiesen und Weiden umgeben, so dass ein ausgeprägtes Naturerlebnis möglich wird. Durch die vergleichsweise großen Grundstücke im Plangebiet kann der Bezug zur Natur bereits im eigenen Garten beginnen. 3.7.3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Die soziale Infrastruktur ist weiter oben bereits beschrieben worden, eine Ergänzung der Einrichtungen ist derzeit nicht erforderlich. 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Die Sporteinrichtungen befinden sich in der Nähe des Plangebietes und sind fußläufig und mit dem Fahrrad gut erreichbar. Der umgebende Landschaftsraum ist über die Wald- und Flurwege gut erreichbar. 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Im Plangebiet sind keine weiteren kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen vorgesehen, da der Bedarf gedeckt ist. Teile des Straßenraums (Gehwege, Wendeanlagen, Fußwege und Treppen) lassen sich sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt nutzen. 3.7.6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die Fußwegeverbindungen sowie die Fortführung der Erschließungsstraßen in Wald- und Flurwege fördern die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen. Das Plangebiet ist durch die Bushaltestelle an der Kreuzung Lütticher Straße/ Außenring gut an den ÖPNV angebunden. Die Lütticher Straße führt direkt zur Schanz, wo auch ein Bahnhaltepunkt eingerichtet wurde. 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung Es handelt sich um eine überwiegend bestandssichernde Planung, da fast alle Grundstücke im Plangebiet bereits baulich genutzt sind. Auch mit den geplanten Nachverdichtungsmöglichkeiten erfolgt auch im Vergleich zur Bebaubarkeit gem. § 34 BauGB eine nur eingeschränkte Grundstücksausnutzung mit einer vergleichsweise geringen Bebauungs- und Einwohnerdichte. Durch die Begrenzung sind die Auswirkungen auf das Kleinklima und auf das Verkehrsaufkommen auf dem Preusweg als eher gering einzuschätzen. 3.8.2 Städtebau Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes bietet die Möglichkeit, Wohnen und Arbeiten zu verbinden, so dass eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens bewirkt werden kann. Durch die Festsetzung von Baugrenzen, die sich am Bestand orientieren, wird eine weitere Ausdehnung der Bebauung in die Grundstückstiefen verhindert; bei der Neuausweisung von überbaubaren Flächen soll eine möglichst hohe Grundstücksgröße festgesetzt werden. Ausreichend große Grünflächen vermeiden Hitzestaus in den Sommermonaten und bieten eine bessere Abkühlung nachts. 3.8.3 Gebäudekubatur Die vorgesehenen Baufelder ermöglichen die Errichtung kompakter Baukörper bzw. eine maßvolle Ergänzung der vorhandenen Substanz. 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung Da nur in einem begrenzten Umfang überbaubare Flächen festgesetzt werden sollen, wird auf Festsetzungen zur Nutzung von Solarenergie verzichtet. Seite 11 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 3.8.5 Umgang mit Niederschlagswasser Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandene Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser, soweit möglich, zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. 3.8.6 Umgang mit der Energieversorgung Da nur in einem begrenzten Umfang überbaubare Flächen festgesetzt werden sollen, wird auf Festsetzungen zur Regelung der Energieversorgung verzichtet. 4. Begründung der Festsetzungen Der überwiegende Teil der Grundstücke im Plangebiet ist bereits bebaut; die Errichtung zusätzlicher Gebäude ist mit den geplanten Festsetzungen nur auf einzelnen Grundstücken im Plangebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan soll als einfacher Bebauungsplan aufgestellt werden, da mit den beabsichtigten Festsetzungen der Art der Nutzung, der Mindestgrundstücksgröße, der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden, der Bauweise sowie der Festsetzungen zu Stellplätzen, Garagen und Carports die städtebaulichen Ziele erreicht werden können. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen in dem Bebauungsplan - Preusweg Nord -, die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von differenzierten Festsetzungen übertragen werden. Zum einen sollen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden, um den besonderen Siedlungscharakter zu sichern. Zum anderen sollen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Die strukturelle Ergänzung wird als Möglichkeit gesehen, eine maßvolle Nachverdichtung zuzulassen, ohne die vorhandene Siedlungscharakteristik wesentlich zu beeinflussen. Überplanungen sollen nur da vorgenommen werden, wo städtebauliche Ziele dies erfordern. Während des Aufstellungsverfahrens wurde zu verschiedenen, vor allem in den Blockinnenbereichen liegenden Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, sondern bedarf der Einordnung des Grundstückes in den städtebaulichen Kontext. Aufgrund der in der Vergangenheit gemäß § 34 BauGB beurteilten und realisierten Bebauung, ergeben sich fünf Bereiche, in denen strukturell bedingt, unterschiedliche Ziele in Bezug auf Nachverdichtungsmöglichkeiten verfolgt werden sollen: Seite 12 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Bestandsgebiete Nr. 1 bis Nr. 6 1. Die Flächen zwischen Preusweg, Lutherweg und Fichthang. 2. Die Flächen zwischen Preusweg ab dem Haus Preusweg 56, Hasselholzer Weg und Lutherweg 3. Die Flächen zwischen Preusweg, Klostergelände und Hasselholzer Weg bis zum Haus Preusweg 52 4. Die Fläche zwischen Lütticher Straße, Preusweg und Lutherweg. 5. Die Flächen zwischen Lütticher Straße, Lutherweg, Preusweg und der freien Landschaft Der unter Nr. 1 genannte Teil des Plangebietes ist vollständig bebaut, so dass hier keine zusätzlichen überbaubaren Flächen festgesetzt oder weitere Nachverdichtungsmöglichkeiten zugelassen werden sollen. Die Sicherung des Bestandes steht im Vordergrund. Die unter Nr. 2 beschriebene Fläche zeichnet sich durch den großzügig durchgrünten Blockinnenbereich und eine villenartige Bebauungsstruktur aus. An ihren Rändern (entspricht der ersten und dritten Bebauungsreihe) ist die Fläche fast vollständig bebaut, nur auf dem in „dritter Reihe“ liegenden Grundstück, Lutherweg 14, ist neben dem Hauptgebäude im Garten noch eine bebaubare Fläche vorhanden. Um den Blockinnenbereich klarer abgrenzen zu können, soll mit den vorgesehenen vier überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 zukünftig die dritte Bebauungsreihe in einer Flucht fortgeführt werden können. Das Gebäude Lutherweg 14 genießt Bestandschutz. Im Zuge der Erschließung der auf der Kuppe liegenden Flächen, wurde das Wohngebäude Preusweg 60c an dem privaten Stichweg errichtet und liegt in diesem Teil des Plangebietes als einziges Gebäude in der zweiten Reihe. Von einer Fortführung der Bebauung soll abgesehen werden, um die vorhandene Großzügigkeit des ansonsten zusammenhängenden Blockinnenbereiches und die intensive Durchgrünung mit prägendem Baumbestand zu sichern. Beides prägt in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmt maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für den Großraum „Südviertel“ und sollen erhalten werden. Die unter Nr. 3 benannte Fläche ist geprägt durch eine begrünte Böschungskante, die eine klare Zäsur im Inneren des Bereiches darstellt und als Fläche mit einer Bindung für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gesichert werden soll. Sie teilt das Gebiet in zwei Bereiche, die einerseits über den Hasselholzer Weg und andererseits über den Preusweg erschlossen werden. Seite 13 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Die intensivere Grundstücksausnutzung befindet sich im Bereich Preusweg mit mehreren Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern, die in diesem Maße nicht als Vorbild für die weitere Bebauung der zwei unbebauten Grundstücke hinter Preusweg 52 in zweiter und dritter Reihe herangezogen werden soll. Da es, aufgrund der vorgefundenen städtebaulichen Struktur und der vorhandenen Grundstücksgrößen (790 m² und 1100 m²) unverhältnismäßig wäre, hier keine überbaubaren Flächen zuzulassen, sollen die Festsetzungen so gewählt werden, dass eine sehr maßvolle Nachverdichtung mit Einzelhäusern und zwei Wohneinheiten je Wohngebäude entstehen kann. Die Qualität der drei großzügigen Grundstücke, die über den Hasselholzer Weg erschlossen werden, soll erhalten werden. Aus diesem Grund soll von einer Bebaubarkeit der hinteren Grundstücksteile abgesehen werden. Die prägende Durchgrünung und villenartige Bebauung, die hier den Übergang in die freie Landschaft einläuten, stehen im Fokus der Festsetzungen. Augenfällig ist, dass der mit Nr. 4 bezeichnete Bereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße eine relativ klare Baustruktur aufweist: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein relativ klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der zum Teil einreihig bebaut ist. Sowohl der Blockrand als auch der Blockinnenbereich sollen mit der Festsetzung von überbaubaren Flächen auf den noch unbebauten Grundstücken strukturell ergänzt werden. Im Bereich Preusweg 25 soll aufgrund des ortsbildprägenden Baumes und des schmalen Grundstückszuschnittes jedoch auf die Festsetzung einer überbaubaren Fläche verzichtet werden, damit die städtebaulichen Ziele wie der Erhalt der Grünstruktur (Sicherung des ortsbildprägenden Baumes) und die Vermeidung weiterer kleinteiliger Bebauungsstrukturen umgesetzt werden können. Im Gegensatz zu Bereich Nr. 2 handelt es sich in diesem Bereich bei den unbebauten Grundstücken im Blockinnenbereich um einzelne Freiflächen, die sich mit bebauten Grundstücken abwechseln. Somit kann an dieser Stelle die Schließung der Baulücken als geordnete Nachverdichtung angesehen werden. Das Maß der Nachverdichtung soll über die vorgesehenen Festsetzungen gesteuert werden, um die Grünstrukturen im Sinne der städtebaulichen Ziele zu berücksichtigen und die Qualitäten des Blockinnenbereiches als Erholungsraum aufrechtzuerhalten. So soll auf die jeweilige Grundstücks- und Eigentümersituation bezogen eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen im Bebauungsplan die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Für die Festsetzungen im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 31-35 sind die vorhandenen Strukturen der ersten Reihe am Preusweg mit einer Hausgruppe ausschlaggebend. Aufgrund der Gleichbehandlung und den bestehenden Eigentumsrechten, soll eine zusammenhängende überbaubare Fläche auf den drei Grundstücken mit den entsprechenden Mindestabständen festgesetzt werden. Um die Dichte zu steuern ist vorgesehen, die Anzahl der Wohneinheiten auf zwei pro Gebäude zu begrenzen. Mit den Festsetzungen wird allen drei Eigentümern, die aufgrund der vorgefundenen Strukturen gleich zu behandeln sind, die Möglichkeit eröffnet, die Grundstücke in nachbarschaftlicher Abstimmung zu bebauen. Um das „Windhundprinzip“ in Gänze auszuschließen, wäre die Festsetzung einer Hausgruppe im hinteren Grundstücksbereich notwendig. Damit würden jedoch Bebauungsmöglichkeiten mit einer geringeren Verdichtung ausgeschlossen, weshalb auf die Festsetzung verzichtet werden soll. Da sich im übrigen Bereich des süd-östlichen Preusweges aufgelockertere Strukturen wiederfinden, ist es möglich, im weiteren Verlauf des Blockinnenbereiches ausschließlich geringer verdichtete Grundstücksbereiche auszuweisen. Somit kann insgesamt das Ziel einer maßvollen Nachverdichtung verfolgt werden. Mit den Nachverdichtungsmöglichkeiten in diesem Bereich kann dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken Rechnung getragen werden, ohne den Charakter dieses Bereiches wesentlich zu verändern. Seite 14 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Der als Nr. 5 bezeichnete Bereich süd-westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Lütticher Straße ist in seinen Randbereichen beinahe vollständig bebaut, so dass ein Blockrand entsteht, der wie im Bereich Nr. 4 durch die Festsetzung von überbaubaren Flächen strukturell ergänzt werden soll. Zugunsten gleicher Baufluchten soll zudem im Bereich Lütticher Straße 278 die überbaubare Fläche in Richtung Lütticher Straße verschoben werden, damit eine klar definierte Raumkante entsteht. Gleichzeitig kann hierdurch die Durchgrünung des hinteren, lärmabgewandten Grundstücksbereiches hergestellt werden. Im Innenbereich sind trotz einzelner vorhandener Gebäude noch relativ große, unbebaute Teilflächen vorhanden. Hier sollen durch Verzicht auf weitere überbaubare Flächen die lockere Bebauung und der hohe Begrünungsanteil gesichert werden. Die Großzügigkeit im Innenbereich ist vorhanden, da die 5 Wohngebäude auf relativ großen Grundstücken verstreut errichtet wurden. Die Grundstücke werden teilweise vom Preusweg und von der Lütticher Straße erschlossen. Der Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 91 ist mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro) bebaut. Eine Struktur, die sich im gesamten Plangebiet nur hier wiederfindet und die Qualität der rückwärtigen Gartenbereiche als Erholungsräume mindert. Um diese wieder herzustellen, wäre die aktive Rückführung in einen grüneren Zustand durch Überplanungen möglich. Anhand von näheren Untersuchungen für das Gebäude Preusweg 91 wurde aber festgestellt, dass eine Überplanung der Garagen zu sehr fragwürdigen städtebaulichen Lösungen führen könnte. Da lediglich drei Grundstücke betroffen sind und es sich um eine Bestandssicherung und keine Nachverdichtung handelt, sollen die bestehenden Garagen in den rückwärtigen Grundstücksbereichen planungsrechtlich gesichert werden. Von einer planungsrechtlichen Sicherung des technischen Büros soll jedoch abgesehen werden. Würde hier eine Baugrenze festgesetzt, wäre an dieser Stelle auch die Errichtung eines Hauptgebäudes möglich. Dies würde zu einer Verdichtung der Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich führen, die nicht dem städtebaulichen Ziel der Sicherung einer aufgelockerten Bebauung entspräche. Anstatt dessen soll in Anlehnung an die Nachbargrundstücke eine Garagenfläche in der Größe des heutigen Büros festgesetzt werden. Diese Nutzung wird als verträglicher als eine Büronutzung angesehen, da die Qualitäten der zum dauernden Aufenthalt bestimmten Räume der Hauptgebäude durch eine tägliche Büronutzung stärker nachteilig beeinträchtigt werden können (Sozialabstand-Sichtschutz-Besucherverkehr) als durch eine Garagennutzung (kurzfristige Nutzung). Das Gebäude und die Nutzung genießen passiven Bestandsschutz. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der Nutzung soll in dem Plangebiet entsprechend dem Bestand “Allgemeines Wohngebiet” (WA) festgesetzt werden. Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen ausgeschlossen werden, um den Gebietscharakter des Wohngebietes nicht zu gefährden und um mögliche Belästigungen sowie ein erhöhtes Verkehrsaufkommen auszuschließen. 4.2 Bauweise Aufbauend auf der vorhandenen Baustruktur soll für die Bereiche, in denen heute die Bebauung mit Einzelhäusern vorhanden ist, die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen werden. Konkret handelt es sich dabei um den überwiegenden Teil der Flächen nordwestlich des Preusweges, den wesentlichen Teil der Grundstücke am Lutherweg und die wesentlichen Teile der Grundstücke an der Lütticher Straße. Hinzu kommen die Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße, wo ab dem Haus Preusweg 43 nur Einzelhäuser vorhanden sind. Die Grundstücke, die mit Doppelhaushälften bebaut sind, sollen, sofern diese nicht unter Denkmalschutz stehen, im Bebauungsplan die Festsetzung Einzel- und Doppelhäuser erhalten. Damit wird einerseits der Bestand gesichert, andererseits eröffnet die Festsetzung die grundsätzliche Möglichkeit, bei Neuerrichtung eines Gebäudes auf diesen Grundstücken auch ein freistehendes Einzelhaus zu bauen, was eher der planerischen Zielsetzung entspricht. Seite 15 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Vorhandene Hausgruppen sollen ebenfalls gesichert werden, indem auf eine Festsetzung der Bauweise verzichtet wird. Mit dem Verzicht kann zu einem späteren Zeitpunkt auch eine weniger dichte Bauweise (Einzel- oder Doppelhaus) realisiert werden. Die südöstliche Seite des Preusweges ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet. Gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser in diesem Abschnitt. Diese machen ein Viertel aller Grundstücke in diesem Straßenabschnitt aus. Hinzu kommen zwei Reihenhausgruppen mit je drei Wohngebäuden. Die Reihenhausgruppe am Anfang des Preusweges ist dabei noch nicht berücksichtigt. Da die Doppel- und Reihenhäuser gleichmäßig verteilt an der südöstlichen Seite des Preusweges errichtet wurden und hier innerhalb der straßenbegleitenden Bebauung insgesamt eine etwas höhere Dichte als an der nordwestlichen Seite vorliegt, wo fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, soll in diesem gesamten Bereich entlang des Preusweges die Festsetzung Einzel- und Doppelhaus getroffen werden. Für die vorhandenen Reihenhausgruppen soll auch in diesem Bereich auf eine Festsetzung der Bauweise verzichtet werden. Dies sichert den Bestand und bietet darüber hinaus die grundsätzliche Möglichkeit, auf Grundstücken, die mit einem Einzelhaus bebaut sind, bei Vorliegen der entsprechenden Grundstücksgröße, ein Doppelhaus zu errichten. Mit der Festsetzung einer überbaubaren Fläche, durch die eine zusätzliche Bebauung ermöglicht wird, soll eine möglichst aufgelockerte Bebauung (geringe Dichte) verfolgt werden. Im Hinblick auf die Bauweise bedeutet dies die Festsetzung von Einzelhäusern. Um bestehende Strukturen zu berücksichtigen, soll jedoch im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 31 – 33 von einer Festsetzung der Bauweise abgesehen werden. (Siehe hierzu die Erläuterung zum Bestandsgebiet Nr. 4) 4.3 Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die Aktenrecherche zu den einzelnen Wohngebäuden hat ergeben, dass im überwiegenden Teil des Plangebietes Einfamilienhäuser, teilweise mit Einliegerwohnungen, genehmigt worden sind. Die Festsetzungen sollen dem Bestand folgen, so dass entlang des Preusweges und am Lutherweg im Wesentlichen die Festsetzung von maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude getroffen werden soll. Nordwestlich des Preusweges wurden insgesamt 5 Mehrfamilienhäuser mit 4 – 6 Wohnungen errichtet. Auf diesen Grundstücken soll, um den genehmigten Bestand planungsrechtlich zu sichern, die Wohnungsanzahl grundstücksbezogen festgesetzt werden. Zwischen Preusweg und Lütticher Straße überwiegt noch die Bebauung mit Einfamilienhäusern, weshalb auch hier die Festsetzung von max. 2 Wohnungen je Wohngebäude getroffen werden soll. Da, wo heute bereits mehr genehmigte Wohneinheiten vorhanden sind, sollen diese gesichert werden, was vor allem den Abschnitt zwischen den Häusern Preusweg 85 und 103 (letzteres außerhalb des Plangebietes) betrifft. Dieser weist sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes durch die Bauweise und die Wohnungsanzahl eine insgesamt etwas höhere Dichte als die übrigen Abschnitte des Preusweges auf. Daher sollen hier grundsätzlich 3 Wohnungen zulässig sein. Für die Gebäude mit mehr als drei Wohnungen soll die Festsetzung entsprechend dem Bestand erfolgen. Aufgrund der Lage im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße, sollen hier Wohngebäude mit ausschließlich max. 2 Wohneinheiten zulässig sein. Die Funktion dieses Bereiches als grüner Erholungsraum kann mit einer möglichst geringen Dichte am besten erhalten werden. Die Situation an der Lütticher Straße wird geprägt durch zwei große, relativ neu genutzte Wohn-/ Büro- und Praxisgebäude aus der Gründerzeit und weitere Mehrfamilienhäuser. Da es sich um ein Wohngebiet an einer Ausfallstraße handelt, soll hier insgesamt eine stärkere bauliche Nutzung zulässig sein, allerdings mit grundsätzlich abnehmender Tendenz in Richtung Stadtausgang, um den Übergang in die freie Landschaft zu kennzeichnen. In einzelnen Gebäuden wird eine Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten möglich. Seite 16 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Wie die Festsetzung der Bauweise, soll auch die Festsetzung der zulässigen Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude bestandsorientiert und dementsprechend kleinteilig erfolgen. In den Festsetzungen der Wohnungsanzahl spiegelt sich somit die höhere Intensität der baulichen Nutzung an der Lütticher Straße wider. Dies führt zu einer relativen Festsetzung im nördlichen Abschnitt, die stadtauswärts von 1 Wohneinheit je angefangene 120 m² Grundstücksgröße auf 1 Wohneinheit je angefangene 350 m² reduziert wird, um die Wohnungsanzahl auf ein angemessenes Maß festzulegen. Für die Gebäude, die in diesem Bereich bereits heute mehr als zwei Wohnungen aufweisen, soll eine entsprechende bestandsorientierte Festsetzung erfolgen. Für die denkmalgeschützten Gebäude wurde die Anzahl der Wohnungen nicht festgesetzt. Sollten hier Änderungen angestrebt werden, würde eine diesbezügliche Regelung im Rahmen eines denkmalpflegerischen Erlaubnisverfahrens getroffen werden. Es ist davon auszugehen, dass die denkmalpflegerischen Belange eine ausreichend steuernde Wirkung auf die Anzahl der Wohneinheiten entfalten. 4.4 Mindestgrundstücksgröße Die in jüngerer Zeit entstandenen Klein- und Kleinstgrundstücke zeigen die Tendenz einer starken Nachverdichtung im Plangebiet. Um das Maß der Nachverdichtung angemessen steuern zu können, sollen Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt werden, die sich am Bestand orientieren. Grundsätzlich ist vorgesehen, in den Bestandsgebieten Nr. 1, 3, 4 und 5 beidseits des Preusweges und an der Lütticher Straße eine Mindestgrundstücksgröße von 500 m² festzusetzen. Zum einen soll hiermit der Bestand gesichert und zum anderen Nachverdichtungsmöglichkeiten in Verbindung mit der vorgesehenen Bauweise da ermöglicht werden, wo die jetzigen Grundstücksgrößen eine Teilung erlauben. Da, wie oben beschrieben, im weiter stadtauswärts liegenden Abschnitt der Lütticher Straße eine geringere Ausnutzbarkeit zulässig sein soll als im nördlicheren Abschnitt, soll die Mindestgrundstücksgröße hier auf 800 m² erhöht werden. Eine Überplanung des Bestandes soll bei geringerer Grundstücksgröße nicht verfolgt werden. Entlang des Preuswegs im Bereich Nr. 2 soll die Mindestgrundstücksgröße für die Grundstücke Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 bestandsorientiert 1000 m² betragen. Die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke liegen innerhalb eines noch zusammenhängenden, weitestgehend unbebauten Blockinnenbereiches, der durch eine intensive Durchgrünung mit hohem Erholungswert geprägt ist. Die Sicherung dieser Qualität steht im Fokus der Festsetzungen und soll über diese zum Ausdruck gebracht werden. Aus gleichem Grund soll die Festsetzung auch für die auf der Kuppe errichteten, gegenüberliegenden Grundstücke in dritter Reihe übernommen werden. Da mit der Festsetzung der Mindestgrundstücksgrößen die vorhandenen Strukturen gesichert und weitere Teilungen vermieden werden können, soll eine möglichst hohe bestandsorientierte Mindestgrundstücksgröße in den übrigen Bereichen der Gebiete Nr. 1, 3, 4 und 5 festgesetzt werden. Bei Grundstücken, die noch heute eine Größe von 800 m² bis über 1000 m² aufweisen handelt es sich meist um Grundstücke in exponierter Lage mit Aussicht auf den freien Landschaftsraum oder um Grundstücke in den Blockinnenbereichen zwischen Preusweg und Lütticher Straße. Die kleinsten Grundstücke befinden sich im als Nr. 3 bezeichneten Bereich. Da, wo im Zusammenhang mit den anderen Festsetzungen und der vorhandenen, geringen Grundstücksgröße nicht mehr davon auszugehen ist, dass weiter geteilt werden kann oder aber mit einer Teilung keine stärkere Verdichtung möglich wird, wurde auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße ganz verzichtet. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen im Bebauungsplan die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Hierzu zwei Beispiele: Seite 17 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 1. Für den vorgesehenen Verzicht einer Mindestgrundstücksgröße im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 31-35 sind die vorhandenen Strukturen der ersten Reihe am Preusweg mit einer Hausgruppe ausschlaggebend. Aufgrund der Gleichbehandlung und der bestehenden Eigentumsrechte, soll eine zusammenhängende überbaubare Fläche auf den drei Grundstücken mit den entsprechenden Mindestabständen festgesetzt werden. Um die Dichte zu steuern ist vorgesehen, die Anzahl der Wohneinheiten auf zwei pro Gebäude zu begrenzen. Auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße soll in diesem Bereich jedoch verzichtet werden. Hierdurch wird allen drei Eigentümern, die aufgrund der vorgefundenen Strukturen gleich zu behandeln sind, die Möglichkeit eröffnet, die Grundstücke in nachbarschaftlicher Abstimmung zu bebauen. Um das „Windhundprinzip“ auszuschließen, wäre die Festsetzung einer Hausgruppe im hinteren Grundstücksbereich notwendig. Damit würden jedoch Bebauungsmöglichkeiten mit einer geringeren Verdichtung ausgeschlossen, weshalb auf die Festsetzung verzichtet werden soll. Da sich im übrigen Bereich des süd-östlichen Preusweges aufgelockertere Strukturen wiederfinden, ist es möglich, im weiteren Verlauf des Blockinnenbereiches ausschließlich geringer verdichtete Grundstücksbereiche auszuweisen. Somit kann insgesamt das Ziel einer maßvollen Nachverdichtung verfolgt werden. 2. Um dem Charakter eines großzügig bebauten Wohnquartiers besser entsprechen zu können, soll die überbaubare Fläche im Blockinnenbereich hinter den Gebäuden Preusweg 41 – 43 mittig zwischen den überbaubaren Flächen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen angeordnet werden. Daraus resultiert, dass für die vorderen Grundstücksbereiche Preusweg 41-43 eine Mindestgrundstücksgröße von 400m² vorgesehen ist. Die Mindestgrundstücksgröße für den im Blockinnenbereich liegenden Grundstücksteil soll 600m² betragen. Diese Beispiele zeigen, dass die bestehenden Strukturen einen großen Einfluss auf die Umsetzung der städtebaulichen Ziele haben können. 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen Mit den überbaubaren Grundstücksflächen sollen zum einen der Bestand gesichert und zum anderen vorhandene Strukturen weitergeführt werden. Überplanungen sollen bis auf wenige Ausnahmen vermieden werden. Auch wenn Gebäude überplant werden, genießen diese weiterhin Bestandschutz. An der Lütticher Straße befinden sich im nordöstlichen Abschnitt einige Mehrfamilienhäuser mit entsprechend großen Bauvolumen. Entsprechend der bereits in der Rahmenplanung zum Aachener Südviertel dokumentierten städtebaulichen Zielsetzung, an den Ausfallstraßen die vorhandenen Mehrfamilienhäuser planungsrechtlich zu sichern und auch weitere Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen zuzulassen, werden hier Bauflächen mit einer Tiefe von bis zu 23 m festgesetzt. Dies ermöglicht auch eine gute Ausnutzung der Hanglage. An der südöstlichen Seite des Preusweges, an der eine relativ geschlossene Reihe von Einfamilienhäusern straßenbegleitend errichtet wurde, sollen ebenfalls zusammenhängende überbaubare Flächen, mit einer Tiefe von überwiegend 18 m festgesetzt werden. Dieses Maß sichert die vorhandene Bebauung und ermöglicht in vielen Fällen noch Anbauten im rückwärtigen Bereich unter Ausnutzung des Gefälles. Auch am südlichen Abschnitt des Lutherweges sollen entsprechend dem Bestand zusammenhängende Bauflächen festgesetzt werden, allerdings aufgrund der geringeren Grundstückstiefe mit einer Tiefe von 15 - 18m. Die überbaubaren Flächen auf den Grundstücken, die südöstlich an den Preusweg grenzen, sollen in einer Flucht überwiegend im Abstand von fünf Metern zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt werden. Die Festsetzung orientiert sich am Bestand und ermöglicht weiterhin ein geordnetes Straßenbild mit Vorgartenbereich. Auf der nordwestlichen Seite des Preusweges und in den Blockinnenbereichen sollen bestandsorientiert einzelne überbaubare Flächen festgesetzt werden, die teilweise Erweiterungen ermöglichen. Seite 18 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Zusätzliche einzelne überbaubare Flächen sollen auf den vorhandenen, noch unbebauten Grundstücken in zweiter und dritter Reihe hinter der Bebauung Preusweg 52, im Bereich der Blockränder und als Schließung der Baulücken im nordöstlichen Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg festgesetzt werden. Insgesamt rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur und einer maßvollen Nachverdichtung in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Denkmäler Im Plangebiet befinden sich insgesamt 14 Baudenkmäler, zusammengefasst in drei Gruppen mit drei, vier bzw. sechs Gebäuden sowie ein weiteres einzelnes Gebäude. Für die Baudenkmäler soll die Bauweise so festgesetzt werden, wie sie der Bestand vorgibt, um das Denkmal planungsrechtlich zu sichern. Auf die Festsetzung der Wohnungsanzahl soll bei den Baudenkmälern verzichtet werden, weil diese im Einzelfall bei Umbauplanungen mit der Denkmalbehörde abzustimmen ist. Die Baugrenzen sollen relativ dicht am Bestand entlang geführt werden, um den Erhalt der denkmalwerten Gebäude in ihrer heutigen Kubatur zu sichern. Nur auf den Gebäuderückseiten der Denkmäler Preusweg 68 und Lütticher Straße 240-246 (gerade Hausnummern) wurden die Bauflächen ausgedehnt, um hier noch Erweiterungsmöglichkeiten anzubieten, die sich aufgrund größerer Grundstückszuschnitte in die vorhandene städtebauliche Struktur einfügen würden. Auch wenn es planungsrechtlich möglich wäre, ein Denkmal baulich zu erweitern, ist jede Erweiterung oder neue Bebauung in direkter Nähe zu Baudenkmälern nur in Abstimmung mit der Denkmalpflege möglich. Die bauliche Erweiterung oder Nachverdichtung darf das Escheinungsbild des Denkmals nicht beeinträchtigen oder die historische Situation verunklären. Eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG ist einzuholen. Wie die Baudenkmäler soll auch die unter Denkmalschutz stehende terrassierte Gartenanlage Preusweg 68 nachrichtlich im Bebauungsplan übernommen werden. 4.6 Überschreitung der Baugrenzen 4.6.1 Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten Die Überschreitung der Baugrenzen über den § 23 (3) Satz 2 BauNVO hinaus soll zum einen durch Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten eingeschränkt möglich sein, um damit auf Erdgeschossebene die Wohnqualität steigern zu können. Die Festsetzung wird notwendig, da ohne diesbezügliche Festsetzung die Gebäudeteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden könnten oder diese nur geringfügig überschreiten dürften. Der Zusatz zur Beschränkung der Größe in Bezug auf ein Grundstück wird als notwendig angesehen, um die Flächenversiegelung auf dem eigenen Grundstück zu begrenzen. 4.6.2 Balkone Zum anderen soll in Anlehnung an diese Festsetzung, mit der Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone, die Möglichkeit für Wohnungen in Obergeschossen geschaffen werden, qualitätvolle Außenräume zu realisieren. Die Größe der Grundstücke lässt diese Dichte zu. Trotzdem sollen die Balkone in ihrer Größe begrenzt werden, da sie in besonderem Maße die Fassade prägen. Auf eine stärkere Erweiterung der überbaubaren Flächen soll bewusst verzichtet werden. Die Größe der überbaubaren Flächen wird als ausreichend angesehen, Hauptgebäude in angemessener Größe errichten zu können. Von der Festsetzung sollen die die Baugrenzen überschreitenden Balkone, Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits genehmigt waren, unberührt bleiben. Seite 19 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 4.7 Flächen für den ruhenden Verkehr 4.7.1 Tiefgaragen Die Garagenverordnung unterscheidet zwischen oberirdischen und unterirdischen Garagen. Bei den in das Gelände eingegrabenen Einzelgaragen im Plangebiet handelt es sich demnach vielfach um unterirdische Garagen, wenn deren Fußböden im Mittel mehr als 1,30m unter der Geländeoberfläche liegen. Eine Definition der Tiefgarage wird in der Garagenverordnung nicht gegeben. Da im üblichen Sprachgebrauch von Tiefgaragen die Rede ist, wenn mehrere miteinanderverbundene unterirdische Flächen für Garagenstellplätze mittels einer Rampe angefahren werden, werden die in das Gelände ohne Rampe und Zufahrt eingegrabenen Garagen als „Garagen“ im Sinne dieser Schriftlichen Festsetzungen gewertet. Um auch die vorhandenen Tiefgaragen zu sichern, die außerhalb der überbaubaren Flächen und außerhalb des seitlichen Bauwichs liegen, sollen eigens dafür vorgesehene Flächen im Bebauungsplan festgesetzt werden. Für die übrigen Bereiche wird es, vor allem vor dem Hintergrund der Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten, als ausreichend angesehen, Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Flächen und im seitlichen Bauwich realisieren zu können. 4.7.2 Stellplätze, Carports und Garagen Bei den Festsetzungen zu Stellplätzen, Carports und Garagen wird unterschieden zwischen Grundstücken in erster Bebauungsreihe von der Lütticher Straße und dem Preusweg ausgesehen und Grundstücken in erster, zweiter, dritter oder vierter Bebauungsreihe. Während für die letztgenannten Grundstücke keine Festsetzungen bezogen auf Stellplätze, Carports und Garagen vorgesehen sind, soll die Ansiedlung für die erstgenannten Grundstücke beschränkt werden. Stellplätze, Carports und Garagen sollen hier innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sein. Ausnahmsweise sollen diese Anlagen auch innerhalb des Bauwichs und in den Vorgärten zugelassen werden, wenn die Breite der Anlagen insgesamt 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet. Zum einen wurde die Begrenzung auf diese Bereiche vorgesehen, um den vorherrschenden Charakter der weitestgehend durchgrünten Vorgärten zu sichern, die den öffentlichen Verkehrsraum prägen. Hierbei soll mit einer beschränkten Ausdehnung auf die Vorgartenbereiche in städtebaulich vertretbarem Maße auf den Parkdruck reagiert werden. Zum anderen sollen durch die Festsetzung die zumeist großzügigen Gartenbereiche als Ruhe- und Erholungsräume best möglich geschützt werden, da die notwendige verkehrliche Erschließung der Innenbereiche eine unausweichliche Belastung für diese Räume darstellt, die nicht unnötig erhöht werden sollte. Da eine Überplanung der vorhandenen Garagen zu teils sehr fragwürdigen städtebaulichen Lösungen führen würde, sollen diese mit einer Festsetzung von Garagenflächen gesichert werden. Da keine zusätzlichen Erweiterungsflächen vorgesehen werden und es sich um lediglich sechs betroffene Grundstücke handelt, können die städtebaulichen Ziele grundsätzlich trotzdem weiter verfolgt werden. Für die hinter der ersten Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen liegenden Grundstücke, soll auf eine Festsetzung verzichtet werden, um die Errichtung von Stellplätzen, Garagen und Carports in best möglicher Lage zu gewährleisten. Dabei wird eine diesbezügliche Begrenzung durch den §12 Baunutzungsverordnung als ausreichend angesehen. Heute finden sich diese Anlagen in verschiedenen Bereichen der Grundstücke, was eine einheitliche bestandsorientierte Festsetzung nicht sinnvoll erscheinen lässt. 4.8 Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen Passiver Schallschutz Im Bebauungsplan sollen Lärmpegelbereiche festgesetzt werden, die in den schriftlichen Festsetzungen durch die Festsetzung von Schalldämmmaßen ergänzt werden, die innerhalb der Lärmpegelbereiche gefordert werden. Seite 20 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Die Festsetzung der Lärmpegelbereiche erfolgt auf Grundlage der aktuellen Lärmkartierung der Stadt Aachen nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie (Stand 2012). Nachträgliche bauliche Veränderungen (Abriss und Neubau von Gebäuden) sind bei der Berechnung der Lärmpegelbereiche nicht berücksichtigt. Auf die Festsetzung von untergeordneten „Schallinseln“ wird verzichtet. Es gelten hier die nächst höheren Lärmpegelbereiche, um sicherzustellen, dass bei baulichen Veränderungen der Schutz vor Geräuschimmissionen eingehalten wird. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens kann von den Festsetzungen abgewichen werden, soweit durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere bauliche Maßnahmen einen ausreichenden Schutz vor Schallimmissionen gewährleisten. 4.9 Verkehrsflächen Der Preusweg wird entsprechend seinem tatsächlichen Ausbau als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Der Lutherweg kann vom Preusweg aus bis zu den Häusern Nr. 5 in südliche Richtung und Nr. 27 in nördlicher Richtung mit PKW befahren werden. Aus diesem Grund soll er in diesen Abschnitten als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die Fläche der Wendemöglichkeit neben dem Haus Nr. 3 befindet sich bereits im Eigentum der Stadt Aachen und soll auch als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die verbleibenden Abschnitte des Lutherweges werden entsprechend ihrer Funktion als öffentliche Verkehrsfläche, Zweckbestimmung Fußweg festgesetzt. Da in beiden Teilabschnitten wegen des starken Gefälles Treppenstufen angelegt sind, scheidet eine offizielle Nutzung als Radwegverbindung aus. Der im Plangebiet liegende Teil des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Aachen. Diese öffentlich gewidmeten und durch die Stadt Aachen unterhaltenen Wegeflächen sollen nach Rechtskraft des Bebauungsplanes durch die Stadt erworben werden. 4.10 Erhalt von Bäumen Das Plangebiet ist gekennzeichnet durch seine Lage im Übergang zum Aachener Wald. Auf vielen Grundstücken befindet sich noch alter Baumbestand, der bei einer Ortsbegehung erfasst wurde. Insgesamt 51 Bäume sollen zum Erhalt festgesetzt werden. Die Festsetzung der Bäume dient dem Erhalt der Durchgrünung des Wohngebietes. Die z. T. sehr großen alten Bäume ergänzen den großzügigen parkähnlichen Charakter des Siedlungsbildes, der durch den Bebauungsplan gesichert werden soll. Bäume, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen und unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, sind entsprechend der Satzung zu behandeln. 4.11 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Im Nordwesten des Plangebietes soll ein zusammenhängender Grünbereich gesichert werden, da dieser in besonderem Maße prägend ist. 5. Umweltbelange Der Bebauungsplan soll gem. § 13 BauGB aufgestellt werden. Dieses vereinfachte Verfahren soll angewendet werden, da die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen. Gemäß § 13 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) soll von einer formalen Umweltprüfung abgesehen werden. Folgende Belange des Umweltschutzes wurden untersucht: 5.1 Schutzgut Boden In dem Bebauungsplangebiet befinden sich keine Eintragungen von Altlastenverdachtsflächen. In geringem Umfang liegen Einträge von Podsolböden vor, die als besonders schutzwürdige Böden eingestuft werden (Geologischer Dienst NRW, 1998). Da es sich um ein sehr geringes Vorkommen handelt und das vorrangige Ziel des Seite 21 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Bebauungsplanes die Bestandsicherung ist, sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens keine Schutzmaßnahmen zu treffen. 5.2 Schutzgut Wasser Das Plangebiet befindet sich nicht in einem nach dem Wasserhaushaltsgesetz definierten Schutzgebiet (Wasserschutzgebiet, Heilquellenschutzgebiet, Überschwemmungsgebiet). Es wird geprägt von den in geringer Tiefe anstehenden Aachener Schichten nordwestlich und den Vaalser Schichten südöstlich des Preusweges, mit jeweils einer mittleren bis hohen Wasserdurchlässigkeit. Im gesamten Gebiet muss örtlich mit schwacher Staunässe gerechnet werden. Aufgrund der relativ geringen Versiegelung und der überwiegend günstigen Versickerungsfähigkeit der Böden trägt das Gebiet nennenswert zur Grundwasserneubildung bei. Durch zusätzliche Versiegelung anfallendes Niederschlagswasser sollte daher möglichst auf den entsprechenden Grundstücken versickert werden. Das Grundwasser steht bei ca. drei bis fünf Metern unter Flur an, so dass möglicherweise vereinzelt Kellergeschosse ins Grundwasser einbinden können. In diesem Fall sind Vorkehrungen zum Schutz des Grundwassers erforderlich. Auf dem Gelände selbst verläuft nur in der äußersten südöstlichen Ecke über einen Bereich von ca. 60 Metern der Vorfluter von Halfernpark, der anschließend in den Kannegießerbach mündet. Dieser passiert im Abstand von ca. 20 Metern parallel zur südöstlichen Bebauungsplangrenze das Gelände. Beide Bäche gehören zum Einzugsgebiet der Wurm. Sie nehmen das Niederschlagswasser aus dem Plangebiet auf. Das auf den neubebauten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser kann über die Regenwasserkanalisation in den Kannegießerbach bzw. in den Vorfluter von Halfernpark eingeleitet werden, wenn es nicht, was wasserwirtschaftlich gesehen wünschenswert wäre, aber rechtlich nicht zwingend erforderlich ist, auf dem Grundstück versickert wird. Im Bereich des Vorfluters Von-Halfern-Park wird auf dem Flurstück 393 ein drei Meter breiter Korridor von Bebauung freigehalten, um das Gewässer zu sichern. Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, an deren Unterlauf derzeit noch Hochwassergefahr besteht. Solange dies der Fall ist, muss zusätzliches Niederschlagswasser, das noch nicht berücksichtigt wurde und der Wurm direkt oder indirekt (über die ARA) zugeleitet werden soll, grundsätzlich über Rückhaltungen gedrosselt ins Gewässer eingeleitet werden. Das Plangebiet ist abwassertechnisch jedoch bereits vollständig über das vorhandene Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser soweit möglich zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die wenigen noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. Seite 22 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 5.3 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Es handelt sich um ein Wohnviertel mit überwiegend villenartiger Einfamilienhausbebauung, die aufgrund der großen Einzelgrundstücke eine großzügige Grünausstattung mit teilweise altem Baumbestand aufweist. Diese Grünstrukturen haben aus naturschutzfachlicher Sicht eine hohe Wertigkeit, die es zu erhalten gilt. Daher erfolgte eine Erhebung, welcher Baumbestand aufgrund seines Erscheinungsbildes, Alters oder seiner Art den Charakter des Wohngebietes entscheidend mit gestaltet bzw. belebt. Nach diesen Kriterien soll der erhaltenswerte Baumbestand im Bebauungsplan festgesetzt werden. Bäume, die unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, sind weiterhin entsprechend der Satzung zu behandeln. Die Bebauung von Freiflächen stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der grundsätzlich auszugleichen ist. Eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung erübrigt sich, soweit dieser Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt ist oder zulässig war. Da eine Bebauung der Grundstücksteile, auf denen neue überbaubare Flächen festgesetzt werden sollen, auch vor der Aufstellung des Bebauungsplanes gem. § 34 BauGB zulässig war, ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht erforderlich. 5.4 Schutzgüter Luft und Klima Die formulierten Ziele des Bebauungsplanes, u. a. die Sicherung der ausgeprägten Grünstruktur mit relativ großen Wohngrundstücken sowie eine nur maßvolle weitere bauliche Entwicklung, stehen im Einklang mit den Planungsempfehlungen aus dem Gesamtstädtischen Klimagutachten Aachen, 2000. Die als „streng formulierten Bebauungsgrenzen“ aus den klimaökologischen Empfehlungen des Gutachtens werden gebietsbezogen eingehalten, so dass keine weiteren Maßnahmen erforderlich werden. 5.5 Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm Der Auszug aus dem Lärmkataster zeigt, dass an einigen Punkten erhebliche Lärmbelastungen vorliegen (entlang der Lütticher Str.). Die festgesetzten Lärmpegelbereiche im Bebauungsplan basieren auf der aktuellen Lärmkartierung der Stadt Aachen nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie (Stand 2013). Im Hinblick auf die Rechtsprechung und die EUVerordnung „Umgebungslärm“ gehen die schriftlichen Festsetzungen auf die bestehenden Lärmbelastungen ein. 5.6 Schutz Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet befinden sich 14 in die Denkmalliste eingetragen Denkmäler. Diese wurden im Plan entsprechend markiert. Einige der Denkmäler sind Doppelvillen, bei Verlust der Denkmaleigenschaft einer Hälfte des Gebäudes (z.B. durch Brandschaden) hat auch ein evt. neu zu errichtendes Gebäude gem, § 9DSchG NW (Umgebungsschutz) die Bauflucht und das Baukörpervolumen des Bestandes aufzugreifen. In dieser Region sind bisher noch keine systematischen Erfassungen der Bodendenkmäler durchgeführt worden. Aus diesem Grund sind noch keine Aussagen zu den Auswirkungen der Planung auf das archäologische Kulturgut möglich. In den schriftlichen Festsetzungen befindet sich ein entsprechender Hinweis. 5.7 Fazit aus Umweltsicht Der Bebauungsplan dient im Wesentlichen dazu den derzeitigen Bestand zu sichern. Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird Nachverdichtung nur in maßvollem Umfang zugelassen. Daher werden keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umwelt erwartet. Durch die aufgezeigten Schutzmaßnahmen können die Auswirkungen der Planung minimiert werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes löst kein naturschutzrechtliches Ausgleichserfordernis aus. Seite 23 / 24 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Begründung zur Satzung Fassung vom 30.06.2016 Alle erforderlichen Maßnahmen, die aufgrund der Untersuchungen zum Umweltbelang Wasser erforderlich werden, können wegen der fehlenden Ermächtigungsgrundlage im Baugesetzbuch nicht im Bebauungsplan verbindlich geregelt werden. Hierzu werden durch die Untere Wasserbehörde eigenständige Verfahren durchgeführt. 6. Auswirkungen der Planung Mit den geplanten Festsetzungen sollen die vorhandenen Strukturen gesichert und im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht werden. Die Nachverdichtungsmöglichkeiten durch eine Erhöhung der Anzahl an Wohneinheiten beschränken sich auf die Blockränder. Nachverdichtungsmöglichkeiten durch eine strukturelle, bauliche Ergänzung sollen im Blockrand- und Blockinnenbereich geschaffen werden. Um die Charakteristik des Gebietes zu sichern, wird es zum einen als notwendig angesehen, die Dichte im Plangebiet über die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße, der Bauweise und der Anzahl der Wohneinheiten zu steuern. Zum anderen sollen die Bereiche erhalten werden, die noch heute die typischen Merkmale aufweisen, die den Großraum „Südviertel“ kennzeichnen. Dazu gehört beispielsweise der großzügige Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Hasselholzer Weg und Lutherweg (Bestandsgebiet Nr. 2), der durch alten Baumbestand geprägt ist. Durch die Festsetzungen rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur einerseits und einer maßvollen Nachverdichtung andererseits in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Da durch die Festsetzung einer überbaubaren Fläche kein Bauzwang ausgelöst wird, können die Eigentümer an den entsprechenden Stellen auch von einer Nachverdichtung absehen. Bereits heute besteht vielfach ein Baurecht gemäß § 34 BauGB, das bislang nicht ausgeübt wurde. Im Gegensatz zu einer Bebaubarkeit gem. § 34 BauGB werden die Nachverdichtungsmöglichkeiten mit dem Bebauungsplan stärker reglementiert. 7. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Aachen voraussichtlich keine weiteren Kosten. 8. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche Fußweg überbaubare Flächen insgesamt davon überbaubare Fläche für die Errichtung neuer Gebäude Plangebietsgröße ca. 135.000 qm ca. 7.800 qm ca. 200 qm ca. 45.870 qm ca. 4.050 qm ca. 142.800 qm (ca. 14,3 ha) Seite 24 / 24 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen der zweiten erneuten Offenlage Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord für den Bereich zwischen Lütticher Straße, Lutherweg, Preusweg und Hasselholzer Weg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 30.06.2016) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Inhaltsverzeichnis Schreiben 1 vom 25.10.2014, , Preusweg 106 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung S.03 S.04 Schreiben 2 vom 30.10.2014, , Preusweg 50a, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung S. 05 S. 06 Schreiben 3 vom 03.11.2014, Stellungnahme der Verwaltung S. 07 S. 08 Schreiben 4 vom 19.11.2014, Stellungnahme der Verwaltung , Preusweg 92, 52074 Aachen , Lütticher Straße 226, 52074 Aachen Schreiben 5 vom 15.11.2014, S. 09 S. 10 a , Lütticher Straße 238, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Schreiben 6 vom 20.11.2014, , Preusweg 25, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Schreiben 7.1 vom 21.11.2014 und Schreiben 7.2 vom 29.01.2015, Krefelder Straße 123, 52070 Aachen im Auftrag von Stellungnahme der Verwaltung Schreiben 8 vom 25.11.2014, Stellungnahme der Verwaltung S. 11 S. 15 S. 16 S. 19 , , Preusweg 91a, 52074 Aachen , Preusweg 70, 52074 Aachen S. 22 S. 28 S. 31 S. 33 Schreiben 9 vom 25.11.2014, , Harscampstraße 63, 52062 Aachen im Auftrag von Lütticher Straße 242, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung S. 36 S. 42 Schreiben 10 vom 26.11.2014, , Borchersstraße 20, 52072 Aachen im Auftrag von , Lutherweg 14, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung S. 44 S. 46 Schreiben 11.1 und 11.2 vom 28.11.2014, Stellungnahme der Verwaltung S. 47 S. 49 Schreiben 12 vom 02.06.2015, , Preusweg 83, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Schreiben 13 vom 02.06.2015, Stellungnahme der Verwaltung , Preusweg 39, 52074 Aachen , Heusstraße 49, 52078 Aachen im Auftrag von S. 50 S. 52 , Lutherweg 6, 52074 Aachen Seite 2 von 58 S. 53 S. 55 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1 vom 25.10.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Preusweg 106, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Gestiegenes Verkehrsaufkommen, stockender Verkehrsfluss, Kreuzungsbereich Amsterdamer Ring/ Preusweg Der Preusweg entspricht mit seiner jetzigen Breite von in der Regel mehr als 11m dem städtischen Standard einer Wohnsammelstraße. Aus diesem Grund ist beabsichtigt, den Preusweg mit den bestehenden Breiten als öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen. Sollte eines Tages die Umgestaltung des Preusweges als erforderlich angesehen werden, um den Verkehrsfluss zu verbessern oder die Parksituation zu entschärfen, wäre dies innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche möglich, da der jetzige Ausbau nicht festgesetzt werden soll. Die bestehenden Verkehrsprobleme können im Rahmen der Aufstellung des B-Planes nicht gelöst werden, weshalb die Stellungnahme an die entsprechende Fachabteilung weitergeleitet wurde. Allerdings können sich verschiedene Festsetzungen, die sich auf die Begrenzung der Dichte im Plangebiet beziehen, auf die zukünftige Verkehrsentwicklung positiv auswirken. Der Kreuzungsbereich Preusweg/ Amsterdamer Ring liegt außerhalb des Geltungsbereiches. Stellungnahme der Fachabteilung: Parken entlang des Preusweges Der Preusweg dient der Erschließung eines Wohngebietes. Die Geschwindigkeit ist auf 30 km/h begrenzt. Durch das Fahrbahnrandparken, das die Grundform des Parkens gem. StVO (Straßenverkehrsordnung) darstellt, wird eine Geschwindigkeitsdrosselung am Preusweg erreicht, die der Verkehrssicherheit zu Gute kommt. Diese ist in dieser Straßenkategorie höher zu bewerten, als der ungehinderte Verkehrsfluss und das zügige Vorankommen. Derzeit ist kein Grund erkennbar, weshalb die Parkregelung verändert werden sollte. Stellungnahme der Fachabteilung: Einmündung Preusweg/ Amsterdamer Ring Die Einmündung des Preusweges in den Amsteramer Ring wird durch Beschilderung freigehalten. Der größte Teil der Verkehrsteilnehmer hält sich nach hiesigen Beobachtungen an die Aufforderung, den Einmündungsbereich bei Rot nicht zuzustellen. Die Unfallzahlen für diesen Bereich sind unauffällig. Auch bei der zu erwartenden verhältnismäßig geringen Verkehrszunahme wird sich die Situation gegenüber heute nicht wesentlich verändern. Vorschlag der Verwaltung: Der Ausbau der öffentlichen Verkehrsfläche wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt, weshalb die Eingabe in diesem Punkt nicht abwägungsrelevant ist. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Auswirkungen der Nachverdichtung auf das Parken am Preusweg Auch mit der Nachverdichtung des Gebietes wird voraussichtlich keine so wesentliche Verkehrsmehrbelastung entstehen, die die Regelung in Frage stellt, da sich die begrenzten Nachverdichtungsmöglichkeiten auf die gesamte Länge des Geltungsbereiches verteilen. Zudem sind die notwendigen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen, weshalb nicht davon auszugehen ist, dass durch die Nachverdichtung öffentliche Parkplätze dauerhaft durch die neuen Bewohner belegt werden. Mit dem Bebauungsplan soll grundsätzlich eine nur maßvolle Nachverdichtung umgesetzt werden, die im Vergleich zur Bebaubarkeit nach § 34 BauGB die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten pro Wohngebäude reglementiert. Die Anzahl der Wohneinheiten hat nicht nur einen Einfluss auf die Verkehrsdichte, sondern auch auf die Anzahl der privaten PKW, die geparkt werden müssen. Werden die Wohneinheiten begrenzt, wirkt sich dies positiv auf den öffentlichen Verkehrsraum aus. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe nicht zu folgen, da bereits vorgesehen ist, mit den Festsetzungen die Errichtung von Stellplätzen auf dem eigenen Grundstück in angemessener Weise möglich zu machen und die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude zu reglementieren. Seite 4 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 2 vom 30.10.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Preusweg 50a, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Durch die Nachverdichtung wird die Verkehrsdichte erhöht und die Parksituation verschärft Siehe hierzu die Stellungnahme und den Vorschlag der Verwaltung zum Schreiben 1. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Durch die vorgeschlagene Nachverdichtung entfallen Grünflächen; Bäume werden gefällt Mit dem Bebauungsplan -Preusweg Nord- sollen zum einen die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten in dem Gebiet mit bestands- und struktursichernden Festsetzungen gesichert und zum anderen eine geordnete Nachverdichtung vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Die zentrale Frage bei der Untersuchung der Nachverdichtungsmöglichkeiten war, unter welchen Bedingungen sich das städtebauliche Ziel der Sicherung einer prägenden Durchgrünung weiterhin verfolgen lässt. Die Verwaltung gelangte zu der Überzeugung, dass die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße, der maximalen Anzahl an Wohneinheiten in Wohngebäuden und der Bauweise zusammen mit der Festsetzung einer überbaubaren Fläche als ausreichend angesehen werden kann, die Nachverdichtung im Sinne der Ziele des Aufstellungsbeschlusses zu steuern. Dabei sollen die Festsetzungen so restriktiv wie möglich sein. Das heißt, dass eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße, bei einer gleichzeitig geringen Anzahl an Wohneinheiten (2 pro Wohngebäude) angestrebt wird. Als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert. Durch die vorgesehene Festsetzung der überbaubaren Fläche ist kein Baum, der aufgrund seiner ortsbildprägenden Wirkung zum Erhalt festgesetzt werden soll, betroffen. Bäume, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen und unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, sind entsprechend der Satzung zu behandeln. Da die Nachverdichtungen bereits heute aufgrund des aktuellen Rechtsstatus möglich sind, zeichnen sich hierdurch keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umweltbelange ab. In den noch unbebauten Bereichen, in denen eine Nachverdichtung keine Ergänzung vorhandener Strukturen darstellen würde, soll von einer Nachverdichtung abgesehen werden. Vorschlag der Verwaltung: Der Eingabe soll nicht entsprochen werden, da bereits vorgesehen ist, die Festsetzungen für die Nachverdichtungsmöglichkeiten so restriktiv wie möglich zu halten und Nachverdichtungsmöglichkeiten nur dort zuzulassen, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Seite 6 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 3 vom 03.11.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Preusweg 92, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Verzicht auf Nachverdichtung, da hierdurch die Verkehrsdichte erhöht und die Parksituation verschärft wird. Siehe hierzu die Stellungnahme und den Vorschlag der Verwaltung zum Schreiben 1. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Lösungsvorschlag zur Verkehrsproblematik: befahrbare Verbindung zwischen Hasselholzer Weg und Preusweg Eine Entlastung des Preusweges durch die Öffnung zum Hasselholzer Weg wird von der entsprechenden Fachverwaltung derzeit nicht als notwendig angesehen. Vorschlag der Verwaltung: Die Eingabe ist für die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht relevant. Seite 8 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4 vom 19.11.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Lütticher Straße 226, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Widersprüchlichkeit der städtebaulichen Idee mit der konkreten Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll zum einen die Charakteristik des Wohngebietes aufrechterhalten und zum anderen eine weitere bauliche Entwicklung maßvoll gesteuert werden. Im Laufe des Aufstellungsverfahrens hat sich das Maß der weiteren Nachverdichtung geändert. Während bis zur erneuten Offenlage eine fast ausschließlich bestandssichernde Planung verfolgt und von einer strukturellen Nachverdichtung im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg abgesehen werden sollte, soll diese nun nach eingehender Prüfung möglich gemacht werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung war, dass es sich bei den Freiflächen um einzelne Baulücken gemäß § 34 BauGB handelt, die zwischen zwei bis maximal vier zusammenhängende Grundstücke umfassen. Von einem Entzug der bestehenden Baurechte soll an dieser Stelle abgesehen werden, da mit einer Schließung der Baulücken die begonnene Struktur einer einreihigen Bebauung im Blockinnenbereich ergänzt und eine geordnete Nachverdichtung möglich gemacht werden kann. Durch die Festsetzungen rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur einerseits und einer maßvollen Nachverdichtung andererseits in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Im Unterschied zur Bebaubarkeit gemäß § 34 BauGB soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Möglichkeit genutzt werden, den Grad der Nachverdichtung für den Blockinnenbereich stärker zu begrenzen und das städtebauliche Erscheinungsbild angemessen zu steuern. Aus diesem Grund soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Auswirkungen der Nachverdichtung auf den Verkehr Siehe hierzu die Stellungnahme und den Vorschlag der Verwaltung zum Schreiben 1. Seite 10 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 5 vom 15.11.2014, , Lütticher Straße 238, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Durch die Nachverdichtung im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 41-43 wird eine Komplettverschattung der Wohnungen Lütticher Straße 238 befürchtet und ein Verschattungsgutachten eingefordert Grundsätzlich wird durch die gesetzlich geregelten Abstandsflächen gesundes Wohnen sichergestellt. Da nicht vorgesehen ist, diese zu unterschreiten, ist kein Verschattungsgutachten erforderlich. Im April 2015 wurde eine eingeschränkte Beteiligung mit dem Ziel durchgeführt, die o.g. überbaubare Fläche in Richtung Preusweg zu verschieben, um dem Charakter eines aufgelockert bebauten Wohnquartiers besser entsprechen zu können. Da keine Eingabe eingegangen ist, soll der Bebauungsplan zum Satzungsbeschluss dementsprechend vereinfacht geändert werden. Siehe hierzu Stellungnahme 9. Ein größerer Abstand wirkt sich grundsätzlich positiv auf die Besonnung aus. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu entsprechen. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Durch die Nachverdichtung im Innenbereich entstehen Lärmreflexionen, durch die sich die Lärmpegelbereiche negativ verschieben Durch die Realisierung der zusätzlichen Gebäude in der 2. Bebauungsreihe würde eine geringe Erhöhung der Lärmpegel im Garten der Lütticher Straße 238 verursacht. Diese Lärmpegelerhöhung nimmt in Richtung Gebäude bzw. Terrasse (d.h. dem vornehmlich dem Aufenthalt dienenden Außenbereich) ab und ist aus fachlicher Sicht als lärmtechnisch nicht relevant einzustufen. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass eine Realisierung der ebenfalls im Bebauungsplan dargestellten Verdichtung der 1. Bebauungsreihe an der Lütticher Straße zu einer Verbesserung der lärmtechnischen Situation für die Flächen im Innenbereich führen wird und die lärmtechnische Gebietsverträglichkeit nach Din 18005 im Terrassen/ Gartenbereich im Wesentlichen gegeben ist. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu entsprechen. Stellungnahme der Verwaltung: 3. Durch die Nachverdichtung der hinteren Grundstücksbereiche Preusweg 31 – 35 müssen erhaltenswerte Bäume gefällt werden Aufgrund der Eingabe ist eine erneute Ortsbesichtigung erfolgt. Hierbei konnte auf den betroffenen Parzellen im Bereich des Preusweges von der entsprechenden Fachabteilung kein Baum verzeichnet werden, der aufgrund seines Erscheinungsbildes, Alters oder seiner Art den Charakter des Wohngebietes entscheidend mit gestaltet, belebt oder prägt. Da im Bebauungsplan grundsätzlich nur die Bäume festzusetzen sind, welche die v. g. Eigenschaften aufweisen, konnte keiner der vor Ort angetroffenen Bäume als besonders schutzwürdig eingestuft werden. Ein Teil der vor Ort in Augenschein genommenen Bäume unterliegt aufgrund der Baumart und in Kombination mit dem Stammumfang den Bestimmungen der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen. Somit besteht grundsätzlich für diesen Baumbestand ein Schutz zur Erhaltung. Allerdings weist keiner der geschützten Bäume die Wertigkeit auf, um eine Bebaubarkeit zu verhindern bzw. unzumutbar zu beeinträchtigen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu entsprechen. Seite 15 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 6 vom 20.11.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Preusweg 25, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Verzicht auf die Nachverdichtung im Innenbereich zwischen Lütticher Straße und Preusweg Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll zum einen die Charakteristik des Wohngebietes aufrechterhalten und zum anderen eine weitere bauliche Entwicklung maßvoll gesteuert werden. Im Laufe des Aufstellungsverfahrens hat sich das Maß der weiteren Nachverdichtung geändert. Während bis zur erneuten Offenlage eine fast ausschließlich bestandssichernde Planung verfolgt und von einer strukturellen Nachverdichtung im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg abgesehen werden sollte, soll diese nun nach eingehender Prüfung möglich gemacht werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung war, dass es sich bei den Freiflächen um einzelne Baulücken gemäß § 34 BauGB handelt, die zwischen zwei bis maximal vier zusammenhängende Grundstücke umfassen. Von einem Entzug der bestehenden Baurechte soll an dieser Stelle abgesehen werden, da mit einer Schließung der Baulücken die begonnene Struktur einer einreihigen Bebauung im Blockinnenbereich ergänzt und eine geordnete Nachverdichtung möglich gemacht werden kann. Durch die Festsetzungen rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur einerseits und einer maßvollen Nachverdichtung andererseits in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Im Unterschied zur Bebaubarkeit gemäß § 34 BauGB soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Möglichkeit genutzt werden, den Grad der Nachverdichtung für den Blockinnenbereich stärker zu begrenzen und das städtebauliche Erscheinungsbild angemessen zu steuern. Aus diesem Grund soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Erweiterung der vorhandenen überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Preusweg 25 und Reduzierung des Baufensters Preusweg 29 Das Grundstück Preusweg 25 ist von zwei Seiten erschlossen, weitet sich süd-östlich auf und ist hier mit einem Wohngebäude bebaut. Dieses bildet im rückwärtigen Bereich des Grundstückes Preusweg 23 den Abschluss der Bebauung im Innenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße und soll, bislang eng umgrenzt, mit einer überbaubaren Fläche gesichert werden. Grundsätzlich ist in diesem Bereich vorstellbar, die überbaubare Fläche in Richtung SüdWest in einem Abstand von 3m zur Grundstücksgrenze Preusweg 29 zu erweitern. Hierdurch wird die Möglichkeit eröffnet, das Gebäude zu erweitern oder ein neues, größeres Einzelhaus zu errichten, was den Zielen des Aufstellungsbeschlusses entspricht (villenartige Bebauung auf großen Grundstücken). Die überbaubare Fläche auf dem Grundstück Preusweg 29 zugunsten einer Qualitätssteigerung des Grundstückes Preusweg 25 zurückzunehmen würde zu einer Ungleichbehandlung führen, da auf dem Nachbargrundstück keine Strukturen vorhanden sind, die eine Rücknahme begründen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in Teilen zu folgen und die vorhandene überbaubare Fläche zu erweitern. Weiterhin empfiehlt sie, auf die Reduzierung der überbaubaren Fläche Preusweg 29 zu verzichten. Stellungnahme der Verwaltung: 3. Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Preusweg 25 Im nord-westlichen Bereich des Grundstückes Preusweg 25 soll auf die Festsetzung einer weiteren überbaubaren Fläche verzichtet werden, obwohl derzeit eine (aufgrund des Baumschutzes nur eingeschränkte) Bebauung gem. § 34 BauGB möglich wäre. Ausschlaggebend für den beabsichtigten Verzicht sind die vorgefundenen Strukturen mit einer relativ geringen Grundstücksbreite und dem stark ortsbildprägendem Baumbestand, der aufgrund seiner Wirkung zum Erhalt festgesetzt werden soll. Diese führen dazu, dass eine überbaubare Fläche in der Breite als auch in der Tiefe begrenzt wäre, so Seite 19 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 dass insgesamt nur ein vergleichsweise kleiner Baukörper realisiert werden könnte, was dem Ziel der Rahmenplanung widersprechen würde, kleinteilige Bebauungsstrukturen zukünftig zu vermeiden. (Einzelhaus von 5m Breite; Doppelhaushälfte von 8m Breite nur realisierbar, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Dies allerdings ist relativ unwahrscheinlich, da dort ein freistehendes Gebäude vorhanden ist. Bei der Einhaltung der vorderen Bauflucht von 5 m und einem notwendigen Abstand zum erhaltenswerten Baum wäre eine maximale Tiefe von 7,50 m denkbar.) Mit dem Verzicht auf eine überbaubare Fläche im nord-westlichen Bereich des Grundstücks Preusweg 25 ist es zudem möglich, die von dem erhaltenswerten Baumbestand ausgehende Wohlfahrtswirkung im öffentlichen Straßenraum zu erhalten, was wiederum zur Sicherung der typischen Charakteristik des Gebietes beiträgt. Auch wenn der Baum in seiner Standsicherheit gefährdet sein sollte, würde dies grundsätzlich eine Ersatzpflanzung nach sich ziehen, die bei der Ausweisung des Baufeldes zu berücksichtigen ist. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 4. Die Festsetzungen führen zur Ungleichbehandlung der Grundstücke und damit zur Wertsteigerung umliegender Grundstücke und zum Wertverlust des Grundstückes Preusweg 25 Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen in dem Bebauungsplan -Preusweg Nord-, die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Zum einen sollen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Je nach vorgefundener Situation (mal mit, mal ohne erhaltenswerten Baumbestand; mal schmale, mal breite Grundstückszuschnitte;…) wird abgewägt, inwieweit sich die einzelnen Grundstücke für eine weitere bauliche Entwicklung eigenen. Die überbaubaren Flächen auf den Grundstücken, die südöstlich an den Preusweg grenzen, sollen in einer Flucht überwiegend im Abstand von fünf Metern zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt werden. Die Festsetzung orientiert sich am Bestand und ermöglicht weiterhin ein geordnetes Straßenbild mit Vorgartenbereich. Die überbaubare Fläche des Grundstücks Preusweg 29 orientiert sich zum einen an dieser Flucht und zum anderen am Bestandsgebäude, das nicht überplant, sondern gesichert werden soll. Somit entsteht eine überbaubare Fläche, die bauliche Spielräume in Richtung Preusweg zulässt. Im hinteren Grundstücksbereich des Preuswegs 29 sollen mit einer überbaubaren Fläche die vorhandenen Strukturen geordnet ergänzt werden. Die Festsetzungen einer Mindestgrundstücksgröße, der Bauweise und der maximalen Anzahl von Wohneinheiten im Gebäude sollen entsprechend den städtebaulichen Zielen die Dichte reglementieren. Auch das Gebäude Preusweg 23 soll im Bestand gesichert werden. Aufgrund des relativ kleinen Gebäudes ist hier eine Erweiterungsmöglichkeit in Richtung Süd-Ost vorgesehen. Auch wenn die überbaubare Fläche auf der Grundstücksgrenze liegt, ist es erforderlich, die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen einzuhalten. Die Realisierung einer grenzständigen Bebauung ist mit den vorhandenen Strukturen nicht möglich. Da die Festsetzungen demnach nicht willkürlich getroffen werden, sondern sich aus den vorgefundenen Strukturen ergeben, kann nicht von einer Ungleichbehandlung gesprochen werden. Grundsätzlich werden dieselben Ziele als Grundlage zur Beurteilung einer weiteren Bebaubarkeit herangezogen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu entsprechen. Seite 20 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Stellungnahme der Verwaltung: 5. Fehlende Berücksichtigung zweier Eingaben im Verfahren Am 16.06.2016 wurde die Verwaltung vom Planungsausschuss mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes –Preusweg Nord- beauftragt, nachdem das Oberverwaltungsgericht in Münster den Vorgängerbebauungsplan Nr. 894N –Lütticher Straße/ Hasselholzer Weg – Teil Nord- am 21.09.2010 für ungültig erklärt hatte. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte mit Bekanntmachung vom 14.07.2011 vom 25.07. bis zum 26.08.2011. Während dieser Zeit ist eine Eingabe von Herrn (16.08.) eingegangen, die in der Vorlage zur Offenlage zusammengefasst und mit einer Stellungnahme der Verwaltung ergänzt wurde. Das Schreiben vom 21.12.2010 ist keinem Verfahrensschritt zuzuordnen und aus diesem Grund nicht abwägungsrelevant. Vorschlag der Verwaltung: Die Eingabe ist in diesem Punkt nicht abwägungsrelevant. Seite 21 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 7.1 vom 21.11.2014 und Schreiben 7.2 vom 29.01.2015, Straße 123, 52070 Aachen im Auftrag von Herrn , Preusweg 91a, 52074 Aachen , Krefelder Stellungnahme der Verwaltung: Zwischen der ersten und zweiten Eingabe hat ein Telefonat zwischen dem Eigentümer und der Fachbereichsleitung stattgefunden. Offengebliebene Fragen des Eigentümers wurden als Reaktion auf das Telefonat schriftlich beantwortet, was offenbar als Abwägung gedeutet wurde und zur zweiten Eingabe geführt hat. 1. Errichtung einer dritten Garage im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 91 Planungsabsichten Grundsätzlich liegt gemäß Baugesetzbuch die Planungshoheit bei der Gemeinde, die die Bauleitpläne aufstellt, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Bereits im Jahr 2005 wurde ein Rahmenplan für das Südviertel beschlossen, der das Ziel beinhaltet, die vorhandenen Strukturen zu erhalten und maßvoll weiterzuentwickeln. Hiermit sollte auf die damals einsetzende ungeordnete Nachverdichtung reagiert werden, durch die der Verlust der typischen städtebaulichen Qualitäten im Südviertel drohte. Der Bebauungsplan –Preusweg Nord- soll gem. § 13 BauGB aufgestellt werden, da der sich aus der vorhandenen Eigenart der nähereren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert werden soll. Trotzdem kann es aufgrund der vorgefundenen Strukturen teilweise notwendig werden, nach § 34 BauGB vorhandenes Baurecht zu entziehen, sofern es für die städtebauliche Ordnung notwendig erscheint. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen in dem Bebauungsplan -Preusweg Nord-, die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Zum einen sollen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Überplanungen sollen nur da vorgenommen werden, wo städtebauliche Ziele dies erfordern. Während des bisherigen Aufstellungsverfahrens wurde zu verschiedenen vor allem in den Blockinnenbereichen liegenden Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, sondern bedarf der vorherigen Einordnung des Grundstückes in den städtebaulichen Kontext. Siedlungsstruktur nord-östlich des Lutherweges Augenfällig ist, dass der Bereich eine relativ klare Baustruktur aufweist: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein relativ klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der zum Teil einreihig bebaut ist. Sowohl der Blockrand als auch der Blockinnenbereich sollen mit der Festsetzung von überbaubaren Flächen auf den noch unbebauten Grundstücken strukturell ergänzt werden. Mit der Festsetzung einer überbaubaren Fläche im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 85 ist es möglich, den Blockrand im Bereich des Lutherweges klarer zu definieren. Siedlungsstruktur süd-westlich des Lutherweges Der Bereich südwestlich des Lutherweges im Bereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße ist in den Randbereichen beinah vollständig bebaut, während im Innenbereich noch relativ große, unbebaute Teilflächen vorhanden sind. Aufgrund der vorgefundenen Strukturen ist zum einen vorgesehen, die Blockränder zu ergänzen (geordnete Nachverdichtung) und zum anderen den hohen Begrünungsanteil und die lockere Bebauung im Innenbereich durch den Verzicht auf weitere überbaubare Flächen zu sichern. Die Erweiterungsmöglichkeit, die durch die überbaubare Fläche im hinteren Grundstücksbereich des Grundstückes Preusweg 87 geschaffen wird, dient der Bestandssicherung und einer klareren Definition des Blockrandes. Seite 28 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Die städtebauliche Situation im Bereich Preusweg 87 - 91 Einmalig im Plangebiet ist die Struktur im rückwärtigen Bereich der Grundstücke Preusweg 87, 89 und 91, bei denen die rückwärtigen Grundstücksbereiche mit untergeordneten, bauaufsichtlich genehmigten Gebäuden für untergeordnete Nutzungen bebaut sind (Garagen, technisches Büro). Eine Struktur, die sich im gesamten Plangebiet nur hier wiederfindet und die Qualität der rückwärtigen Gartenbereiche als Erholungsräume mindert. Der Umgang mit der besonderen städtebaulichen Situation Um diese Qualität wieder herzustellen, wäre die aktive Zurückführung in einen grüneren Zustand durch Überplanung möglich. Anhand von Entwürfen, die die vom Eingeber beauftragte Architektin der Verwaltung vorgestellt hat, gelangte die Verwaltung zu der Überzeugung, dass eine Überplanung der vorhandenen Garagen zu sehr fragwürdigen städtebaulichen Lösungen führen könnte, wenngleich eine architektonische Lösung (hier für einen Neubau) möglich wäre. Aus diesem Grund wurde im Entwurf zur zweiten erneuten Offenlage vorgesehen, die Garagennutzung im Bestand planungsrechtlich zu sichern. Im Gegensatz zur Sicherung der Garagen im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 91 soll die bestandsgeschützte Büronutzung auf dem Grundstück Preusweg 89 nicht gesichert werden. Um die abwägungsrelevanten Interessen des betroffenen Eigentümers angemessen zu berücksichtigen, soll hier ebenfalls eine Fläche für Garagen festgesetzt werden, die sich an der Größe des vorhandenen Bürogebäudes orientiert. Im Zuge der Gleichbehandlung ist weiterhin beabsichtigt, die vorhandenen Garagen im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Preusweg 87 planungsrechtlich zu sichern. Umsetzungsmöglichkeiten einer weiteren Garage ohne eine Erweiterung der vorgesehenen Garagenfläche im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 91 Durch die vorhandene insgesamt etwas höhere Dichte als in den übrigen Abschnitten des Preusweges ist für den Bereich Preusweg 87 – 97 grundsätzlich eine Festsetzung von drei Wohnungen je Wohngebäude vorgesehen. Sollten im Gebäude Preusweg 91 drei Wohneinheiten realisiert oder eine Neubebauung mit drei Wohneinheiten angestrebt werden, könnten die notwendigen Stellplätze auch als Garagenstellplätze gemäß den Festsetzungen auf dem Grundstück nachgewiesen werden, ohne diese in die Erdgeschossebene verlagern oder eine zusätzliche Zufahrt herstellen zu müssen (bspw. mit der Ausnutzung der Hanglage in Zusammenhang mit der überbaubaren Fläche). Voraussetzung hierfür ist, dass die Zufahrt zu Haus Nr. 91a mitgenutzt werden kann, wie auch im Falle einer Garagenerweiterung vom Eingeber vorgesehen. (Die Errichtung einer Zufahrt ist nicht zwangsläufig notwendig aber zulässig, so dass bei Realisierung ein öffentlicher Parkplatz und/ oder der Straßenbaum entfallen würde/n. Sollte der Straßenbaum dem privaten Bauvorhaben im Wege stehen, ist im Rahmen der Bauantragstellung eine Verpflanzung im selben Straßenabschnitt zu prüfen und gegebenenfalls umzusetzen, da Baumpflanzungen im öffentlichen Raum grundsätzlich zur Durchgrünung von Wohngebieten und zur Verbesserung des Stadtklimas erfolgen. Der Baum fällt derzeit nicht unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen.) Auch wenn es sich um ein gehobenes Wohnviertel handelt, das mit dem Bebauungsplan gesichert werden soll, behindern die Festsetzungen nicht die Anforderungen an kostensparendes Bauen. Die Unterbringung eines notwendigen Stellplatzes innerhalb einer Garage ist nicht vorgeschrieben und könnte beispielsweise auch mit einem nichtüberdachten Stellplatz im Vorgartenbereich, nachgewiesen werden. Vorgesehene Festsetzungen zum ruhenden Verkehr Der Planungsentwurf sieht vor, lediglich die von der Verkehrsfläche aus gesehen ersten Baureihen mit Festsetzungen zum ruhenden Verkehr zu versehen. Dies liegt zum einen daran, dass ausschließlich die erste Bebauungsreihe unmittelbar an die öffentliche Verkehrsfläche grenzt, so dass nur hier gestalterische Absichten für die von der öffentlichen Verkehrsfläche aus wahrnehmbaren Vorgartenbereiche zum Tragen kommen. Diese sollen als begrünte Bereiche wahrzunehmen sein. Zum anderen sollen auch bei den dichter bebauten „Blockrandbereichen“ in der ersten Baureihe die rückwärtigen Grundstücksbereiche zur Sicherung der prägenden Durchgrünung und Erholungsfunktion vordringlicher erhalten werden. Dem gegenüber sind in den locker bebauten Blockinnenbereichen, für die unter anderem durch die Festsetzung von Grundstücksgrößen weiterhin planerisch Sorge getragen wird, die prägende Durchgrünung und die Erholungsfunktion bereits hinreichend gesichert, ohne dass es Festsetzungen zur Steuerung von Garagen, Stellplätzen und Carports sowie Zufahrtsbreiten bedarf. Seite 29 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Da sich die begrenzten Nachverdichtungsmöglichkeiten auf die gesamte Länge des Geltungsbereiches verteilen, werden die vorgesehenen Festsetzungen, die sich auch auf die Ausdehnung des ruhenden Verkehrs auf eigenem Grundstück beziehen, als ausreichend angesehen, um dem Parkdruck in städtebaulich vertretbarem Maß zu begegnen und die Umweltbelastungen möglichst gering zu halten. Anzumerken ist, dass bereits heute eine dritte, innerhalb des Gebäudes Preusweg 91 gelegene Garage zusätzlich zu der vorhandenen Doppelgarage im hinteren Grundstücksbereich vorhanden ist, die durch die beabsichtigte Bauleitplanung nicht tangiert wird. Zwar mag dies aufgrund der Errichtung vor 1952 wegen ihrer Abmessungen nicht dazu geeignet sein, mit einem modernen SUV angefahren zu werden. Gleichwohl verfügt der Eingeber über drei Garagen auf dem Grundstück. Das Ziel des Eingebers ist somit die Errichtung einer vierten Garage auf seinem Grundstück. Da die vorgesehenen Festsetzungen ausreichende Spielräume lassen, notwendige Stellplätze auf dem Grundstück Preusweg 91 unterzubringen, soll hier von einer baulichen Ergänzung der vorhandenen Doppelgarage zugunsten der Durchgrünung und Erholungsfunktion der hinteren Grundstücksbereiche abgesehen werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe nicht zu entsprechen. Seite 30 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 8 vom 25.11.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Preusweg 70, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Das Grundstück Preusweg 72 existiert nicht. Aufgrund der räumlichen Einordnung („Die neue Bebauung (…), stößt im hinteren Bereich an unser Grundstück Preusweg 70“) und der vorangegangenen Eingabe zur erneuten Offenlage konnte die Eingabe jedoch eindeutig dem Grundstück Lutherweg 14 zugeordnet werden. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse werden die Flurstücke 103, 153, 241 und 338, Flur 35, Gemarkung Aachen als ein Grundstück gewertet. 1. Durch eine weitere Bebauung auf dem Grundstück Preusweg 72 (Lutherweg 14) werden geschützte Vogelarten vertrieben Aufgrund der Nähe zum Aachener Wald und der lockeren Bebauung kann nicht ausgeschlossen werden, dass die vorhandenen Hausgärten von Eulenvögeln wie dem Waldkauz gelegentlich als Nahrungshabitat genutzt werden. Die bestehenden Gärten stellen jedoch lediglich einen sehr kleinen Teilbereich ihres Nahrungshabitates dar. Auswirkungen auf den Erhaltungszustand der lokalen Populationen sind durch die gemäß Bebauungsplanentwurf vorgesehene moderate Verdichtung der vorhandenen Bebauung nicht zu erwarten. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu entsprechen. 2. + 4. Auswirkungen der Nachverdichtung auf das Verkehrsaufkommen/ Kreuzungsbereich zum Amsterdamer Ring Siehe hierzu die Stellungnahme und den Vorschlag der Verwaltung zum Schreiben 1. Stellungnahme der Verwaltung: 3. Erforderlichkeit eines Verkehrsgutachtens Die Erstellung eines Gutachtens ist aus Sicht der Fachplaner nicht erforderlich. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. 5. Durch Tempoüberschreitung kann die Verkehrsfläche von Kindern nicht genutzt werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Eingabe ist für die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht relevant und wurde an die entsprechende Fachabteilung weitergeleitet. Stellungnahme der Verwaltung: 6. Auf eine Nachverdichtung im Bereich des Grundstückes Preusweg 72 (Lutherweg 14) sollte aus verschiedenen Gründen verzichtet werden Der in der Begründung mit Nr. 2 beschriebene Bereich, in dem sich auch das Grundstück Preusweg 72 bzw. Lutherweg 14 befindet, zeichnet sich durch den großzügig durchgrünten Blockinnenbereich und eine villenartige Bebauungsstruktur aus. An seinen Rändern (entspricht der ersten und dritten Bebauungsreihe) ist er fast vollständig bebaut, nur auf dem in „dritter Reihe“ liegenden Grundstück, Lutherweg 14, ist neben dem Hauptgebäude im Garten noch eine bebaubare Fläche vorhanden. Um den Blockinnenbereich klarer abgrenzen zu können, soll mit den vorgesehenen vier überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 zukünftig die dritte Bebauungsreihe mit einem Abstand von 13m zur Geltungsbereichsgrenze in einer Flucht fortgeführt werden können. Das Gebäude Lutherweg 14 genießt Bestandschutz. Mit der Planung ist es möglich, den durchgrünten und durch den alten Baumbestand stark geprägten Innenbereich zu erhalten. Ein relativ großer Abstand von mindestens 45,50 m zwischen dem vorgesehenen Baufenster Preusweg 70 und den neuen Baufenstern im Bereich Lutherweg 14 wird eingehalten, womit direkte Beeinträchtigungen durch die Bebauung wie Verschattungen ausgeschlossen sind. Das Recht auf eine freie, ungehinderte Aussicht besteht nicht. Gesunde Wohnverhältnisse werden bereits durch die Einhaltung der Abstandsflächen gemäß BauO NW gewährleistet. Seite 33 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Sollte sich ein Wertverlust durch die Nachverdichtung ergeben, ist dieser hinzunehmen. Im Vergleich zur Zulässigkeit von Bauvorhaben gem. § 34 BauGB wird mit dem Bebauungsplan eine Nachverdichtung ermöglicht, die vor allem durch die Festsetzung der Anzahl der Wohneinheiten stärker reglementiert ist. Somit ist davon auszugehen, dass das vermehrte Verkehrsaufkommen, das durch das Baurecht des neuen Bebauungsplanes verursacht wird, geringer ausfallen wird, als das Verkehrsaufkommen, das durch die Schließung der Baulücken gem. § 34 BauGB verursacht würde. Zudem wird mit dem beabsichtigten Abstand von 13m zur Geltungsbereichsgrenze die Möglichkeit eröffnet, die neu zu errichtenden Gebäude auch nord-westlich zu erschließen, um so auf eine notwendige Erschließung über den Blockinnenbereich verzichten zu können, was auch den Sozialabstand erhöht. Da es sich um insgesamt vier überbaubare Flächen auf einem Grundstück von ca. 4490 m² handelt, wird die Verdichtung als maßvoll angesehen. Die zu erwartenden Verkehrs- und Feinstaubbelastung als hinnehmbar. Die Frischluft- bzw. Kaltluftversorgung der dicht bebauten und daher klimatisch-lufthygienisch besonders belasteten Innenstadt, dies vorwiegend während austauscharmer Wetterlagen, wird durch die Bachtäler des südlich verlaufenden Kannegießerbaches und des nördlich des „Wohngebietes Preusweg“ verlaufenden Johannisbaches gewährleistet. Durch die geplante bauliche Verdichtung des höher gelegenen Wohnsiedlungsbereiches entlang des Preusweges wird diese Klimafunktion nicht beeinträchtigt. Vorhandene Kaltluftbildungs- und Kaltluftabflussräume der Talsysteme werden nicht beeinträchtigt. Im Preusweg ist eine Trennkanalisation vorhanden; die Kanalisation stammt aus den Baujahren 1929 und 1972. Im unteren Abschnitt zwischen Amsterdamer Ring und Lutherweg (Baujahr 1972) sind der Schmutzwasserkanal und einige kurze Abschnitte des Regenwasserkanals in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Der obere Abschnitt zwischen Lutherweg und Hasselholzer Weg (Baujahr 1929) muss ebenfalls mittelfristig komplett erneuert werden. Beide Baumaßnahmen sind aufgrund von altersbedingter Abnutzung erforderlich, sie stehen also nicht ursächlich mit dem Bebauungsplanverfahren im Zusammenhang und sind nicht aufgrund der mit dem Planverfahren verbundenen, möglichen zusätzlichen Flächenbefestigung erforderlich. Die Stadtwerke Aachen AG (Stawag) hat die Baumaßnahmen nach dem derzeitigen Stand der Maßnahmenprioritäten für 2016 / 2017 eingeplant. Die Kosten einer Kanalerneuerungsmaßnahme werden nicht auf die von der Maßnahme betroffenen Anlieger umgelegt. Die reinen Kanalbaukosten einschließlich Wiederherstellung der Straßenoberfläche werden aus dem Kanalgebührenhaushalt refinanziert. Lediglich für den Anteil der Oberflächenentwässerung - resp. Straßenabläufe zur Ableitung des Niederschlagswassers zur Kanalisation - jedoch nur im Preusweg im Bereich der Kanäle aus dem Jahre 1929 werden Anliegerbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) auf die von der Maßnahme betroffenen Grundstückseigentümer umgelegt, weil der ältere Kanal bereits abgeschrieben ist. Für nicht abgeschriebene Abwasseranlagen - also für den Bauabschnitt aus dem Jahre 1972 - kann keine Erhebung von Beiträgen nach dem KAG erfolgen. Bei einer Verdichtung der Bebauung in einer Hanglage muss nicht mit einem größeren Grundwasserandrang im Bereich der tieferliegenden Bebauung gerechnet werden, weil das auf den befestigten Flächen der hinzukommenden Bebauung aufgefangene Niederschlagswasser (zumindest der Dachflächen) der Regenwasserkanalisation zugeführt werden muss. Daher versickert im Falle einer zusätzlichen Bebauung künftig weniger Niederschlagswasser als heute auf den unbebauten Flächen des Grundstückes, und evtl. vorhandene Grundwasserströme werden nicht gegenüber dem heutigen Zustand zunehmen. Diese Sorge vor einer Zunahme der Grundwasserströme ist daher unbegründet. Aus Sicht der Abteilung Gewässerschutz wird es keine Beeinträchtigungen für das Gebäude Haus Preusweg 70 geben, da der anstehende Boden in diesem Bereich sehr wasserdurchlässig (Vaalser Schichten) ist. Grundwasser steht erst bei einer Tiefe von mehr als fünf Meter unter Flur an und der Abstand zu der angesprochenen möglichen Neubebauung beträgt nahezu 50 Meter. Ferner wird das Niederschlagswasser von künftig bebauten Flächen über die Kanalisation abgeleitet. Aufgrund des großen Abstands der Bebauung zur nächsten Bahntrasse sind schädliche Umwelteinwirkungen durch Schienenlärm im Plangebiet nicht zu erwarten. Die Orientierungswerte nach Din 18005 werden erheblich unterschritten. Bei vollständiger Realisierung der vier möglichen Gebäude würden maximal 7 zusätzliche Wohneinheiten über den Lutherweg und ggf. über den anzulegenden Privatweg erschlossen. Hierdurch würde nur eine äußerst geringe Mehrbelastung an Lärm gegenüber dem Ist-Zustand verursacht, die als nicht erheblich einzustufen ist. Seite 34 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung schlägt vor, der Eingabe nicht zu folgen. Seite 35 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 37 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 38 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 39 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 40 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 9 vom 25.11.2014, , Harscampstraße 63, 52062 Aachen im Auftrag von , Lütticher Straße 242, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Ausweitung der Möglichkeiten zur Unterbringung von Stellplätzen, Carports und Garagen auf dem eigenen Grundstück Die Garagenverordnung unterscheidet zwischen oberirdischen und unterirdischen Garagen. Bei den in das Gelände eingegrabenen Einzelgaragen im Plangebiet handelt es sich demnach vielfach um unterirdische Garagen, wenn deren Fußböden im Mittel mehr als 1,30m unter der Geländeoberfläche liegen. Eine Definition der Tiefgarage wird in der Garagenverordnung nicht gegeben. Da im üblichen Sprachgebrauch von Tiefgaragen die Rede ist, wenn mehrere miteinanderverbundene Flächen für Garagenstellplätze mittels einer Rampe angefahren werden, werden die in das Gelände ohne Rampe und Zufahrt eingegrabenen Garagen als „Garagen“ im Sinne der Schriftlichen Festsetzungen gewertet. Eine Erweiterung der bestehenden Garage um einen weiteren Garagenstellplatz im Bereich der Lütticher Straße 242 ist demnach bis zu 50% der Grundstücksbreite möglich. Derzeit ist eine Wohneinheit in dem denkmalgeschützten Gebäude vorhanden. Auch wenn planungsrechtlich keine Festsetzung zur maximalen Anzahl an Wohneinheiten getroffen werden soll, ist diese aus denkmalpflegerischen Aspekten begrenzt. Zwei Garagen werden als ausreichend angesehen, um dem Stellplatzerfordernis zu entsprechen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche Die Lütticher Straße ist historisch durch die repräsentativen Villen, die entlang der Straße bis in den Aachener Wald hinein gebaut wurden, geprägt. Trotz der jüngeren Bebauung, welche die ehemaligen großzügigen Grünbereiche mittlerweile gefüllt haben, ist dieser Charakter noch spürbar und soll gesichert werden. Bei dem Gebäude Lütticher Straße 242 handelt es sich um den linken Teil der Villa „Sonneneck“, die 1903 – 1904 erbaut wurde und als Teil einer unter Denkmalschutz stehenden Gebäudegruppe wahrzunehmen ist. Die gewünschte Erweiterung des Baufensters würde sich auf das vordere, straßenzugewandte Erscheinungsbild auswirken und die städtebaulich besondere Situation verunklären. Aus diesem Grund soll die überbaubare Fläche ausschließlich im hinteren Gartenbereich, aufgrund der verhältnismäßig geringen Gartentiefe, nur geringe Erweiterungsmöglichkeiten zulassen. Da beispielsweise Glasanbauten bis zu einer Größe von ca. 30 qm auch bei den aktuellen Festsetzungen aus planungsrechtlicher Sicht möglich wären, besteht keine Veranlassung das Planungsrecht an dieser Stelle aufzuweiten. Aus denkmalpflegerischer Sicht ist eine Bebauung vor dem Baudenkmal Lütticher Straße 242 nur sehr eingeschränkt möglich. Die an dem Nachbargebäude Haus 240 vorhandene Bebauung ist nicht denkmalgerecht und wurde vor Unterschutzstellung errichtet. Ein ähnlicher Baukörper würde heute nicht mehr genehmigt. Gerade die straßenseitige Fassade mit Treppenaufgang ist unverzichtbarer Bestandteil des Denkmals und darf durch neue Baukörper nur sehr eingeschränkt verändert werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 3. Verzicht der Bebauung in zweiter Reihe Mit dem Bebauungsplan sollen zum einen die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten in dem Gebiet mit bestandsund struktursichernden Festsetzungen gesichert und zum anderen eine geordnete Nachverdichtung vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Die zentrale Frage bei der Untersuchung der Nachverdichtungsmöglichkeiten war, unter welchen Bedingungen sich das städtebauliche Ziel der Sicherung einer prägenden Durchgrünung weiterhin verfolgen lässt. Die Verwaltung gelangte zu der Überzeugung, dass die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße, der maximalen Anzahl an Wohneinheiten in Wohngebäuden und der Bauweise zusammen mit der Festsetzung einer überbaubaren Fläche als ausreichend angesehen werden kann, die Nachverdichtung im Sinne der Ziele des Aufstellungsbeschlusses zu steuern. Dabei sollen die Festsetzungen so restriktiv wie möglich sein. Das heißt, dass eine möglichst hohe MinSeite 42 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 destgrundstücksgröße, bei einer gleichzeitig geringen Anzahl an Wohneinheiten (2 pro Wohngebäude) angestrebt wird. Als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert. Durch die vorgesehene Festsetzung der überbaubaren Fläche ist kein Baum, der aufgrund seiner ortsbildprägenden Wirkung zum Erhalt festgesetzt werden soll, betroffen. Bäume, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen und unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, sind entsprechend der Satzung zu behandeln. Da die Nachverdichtungen bereits heute aufgrund des aktuellen Rechtsstatus möglich sind, zeichnen sich hierdurch keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umweltbelange ab. In den noch unbebauten Bereichen, in denen eine Nachverdichtung keine Ergänzung vorhandener Strukturen darstellen würde, soll von einer Nachverdichtung abgesehen werden. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen im Bebauungsplan die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Für die Festsetzungen im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 31-35 sind die vorhandenen Strukturen der ersten Reihe am Preusweg mit einer Hausgruppe ausschlaggebend. Aufgrund der Gleichbehandlung und den bestehenden Eigentumsrechten, soll eine zusammenhängende überbaubare Fläche auf den drei Grundstücken mit den entsprechenden Mindestabständen festgesetzt werden. Um die Dichte zu steuern ist vorgesehen, die Anzahl der Wohneinheiten auf zwei pro Gebäude zu begrenzen. Mit den Festsetzungen wird allen drei Eigentümern, die aufgrund der vorgefundenen Strukturen gleich zu behandeln sind, die Möglichkeit eröffnet, die Grundstücke in nachbarschaftlicher Abstimmung zu bebauen. Um das „Windhundprinzip“ in Gänze auszuschließen, wäre die Festsetzung einer Hausgruppe im hinteren Grundstücksbereich notwendig. Damit würden jedoch Bebauungsmöglichkeiten mit einer geringeren Verdichtung ausgeschlossen, weshalb auf die Festsetzung verzichtet werden soll. Da sich im übrigen Bereich des süd-östlichen Preusweges aufgelockertere Strukturen wiederfinden, ist es möglich, im weiteren Verlauf des Blockinnenbereiches ausschließlich geringer verdichtete Grundstücksbereiche auszuweisen. Somit kann insgesamt das Ziel einer maßvollen Nachverdichtung verfolgt werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 4. Abrücken der überbaubaren Fläche im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 41-43 von der nord-westlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Lütticher Straße 242 Nach einer Ortsbesichtigung gelangte die Verwaltung zu der Überzeugung, dass die überbaubare Fläche im hinteren Grundstücksbereich des Preusweges 41-43 einen größeren Abstand zur nord-westlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Lütticher Straße 242 aufweisen sollte, um dem Charakter eines großzügig bebauten Wohnquartiers besser entsprechen zu können. Im Vergleich zur zweiten erneuten Offenlage ist mit der Änderung vorgesehen, die überbaubare Fläche mit einer Tiefe von 15m in Richtung Preusweg zu verschieben und sie mittig zwischen beiden überbaubaren Flächen anzuordnen. Daraus resultiert, dass die für die vorderen Grundstücksbereiche Preusweg 41-43 vorgesehene Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 400m² herabgesetzt werden muss. Im Gegenzug dazu soll jedoch die Mindestgrundstücksgröße für den im Blockinnenbereich liegenden Grundstücksteil auf 600m² heraufgesetzt werden, so dass insgesamt die ursprüngliche Dichte beibehalten werden kann. Die Grundzüge der Planung werden durch diese Änderung nicht berührt, weshalb auf eine Offenlage verzichtet werden kann. Den von der Planung Betroffenen wurde im Zuge einer eingeschränkten Beteiligung Gelegenheit gegeben, sich zur vorgesehenen Änderung zu äußern. Es sind keine Eingaben eingegangen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe zu folgen und die vereinfachte Änderung gemäß Beschlussvorschlag zu beschließen. Seite 43 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 10 vom 26.11.2014, , Lutherweg 14, 52074 Aachen , Borchersstraße 20, 52072 Aachen im Auftrag von Seite 44 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 45 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 10 vom 26.11.2014, , Lutherweg 14, 52074 Aachen , Borchersstraße 20, 52072 Aachen im Auftrag von Stellungnahme der Verwaltung: 1. Herstellung/ Ausbau einer verkehrlichen Anbindung zum Hasselholzer Weg um die Grundstücke besser erschließen zu können Da eine Erschließung der Grundstücke über den Lutherweg möglich ist, wird die Notwendigkeit, eine zusätzliche verkehrliche Anbindung zum Hasselholzer Weg herzustellen, nicht gesehen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Verschieben der Baufenster in Richtung Blockinnenbereich, um eine Erschließung der Gebäude von Nord-Westen zu ermöglichen Um auf eine notwendige Erschließung über den wertvollen, durchgrünten Blockinnenbereich weitestgehend verzichten zu können, soll der Abstand der überbaubaren Flächen zur Geltungsbereichsgrenze auf 13m erweitert werden. Mit diesem Abstand ist es möglich, eine Erschließung der zu planenden Gebäude im Nord-Westen herzustellen. Durch die Verschiebung der Baufenster von maximal 5,50m wird der Blockinnenbereich räumlich zwar enger gefasst, kann jedoch in seiner Erholungsfunktion intensiver genutzt werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt zu folgen. Seite 46 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 11.1 vom 28.11.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Preusweg 39, 52074 Aachen Seite 47 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 11.2 vom 28.11.2014, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Preusweg 39, 52074 Aachen Seite 48 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 11.1 und 11.2 vom 28.11.2014, Preusweg 39, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: 1. Aus der vorgesehenen Verdichtung des Blockinnenbereichs zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg resultieren so viele Nachteile, dass diese in Frage gestellt wird Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll zum einen die Charakteristik des Wohngebietes aufrechterhalten und zum anderen eine weitere bauliche Entwicklung maßvoll gesteuert werden. Im Laufe des Aufstellungsverfahrens hat sich das Maß der weiteren Nachverdichtung geändert. Während bis zur erneuten Offenlage eine fast ausschließlich bestandssichernde Planung verfolgt und von einer strukturellen Nachverdichtung im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg abgesehen werden sollte, soll diese nun nach eingehender Prüfung möglich gemacht werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung war, dass es sich bei den Freiflächen im Bereich zwischen der Bebauung am Preusweg und der Lütticher Straße um einzelne Baulücken gemäß § 34 BauGB handelt, die zwischen zwei bis maximal vier zusammenhängende Grundstücke umfassen. Von einem Entzug der bestehenden Baurechte soll an dieser Stelle abgesehen werden, da mit einer Schließung der Baulücken die begonnene Struktur einer einreihigen Bebauung im Blockinnenbereich ergänzt und eine geordnete Nachverdichtung möglich gemacht werden kann. Im Unterschied zur Bebaubarkeit gemäß § 34 BauGB soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Möglichkeit genutzt werden, den Grad der Nachverdichtung für den Blockinnenbereich stärker zu begrenzen und das städtebauliche Erscheinungsbild angemessen zu steuern. Aus diesem Grund soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen im Bebauungsplan die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Für die Festsetzungen im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 31-35 sind die vorhandenen Strukturen der ersten Reihe am Preusweg mit einer Hausgruppe ausschlaggebend. Aufgrund der Gleichbehandlung und den bestehenden Eigentumsrechten, soll eine zusammenhängende überbaubare Fläche auf den drei Grundstücken mit den entsprechenden Mindestabständen festgesetzt werden. Um die Dichte zu steuern ist vorgesehen, die Anzahl der Wohneinheiten auf zwei pro Gebäude zu begrenzen. Mit den Festsetzungen wird allen drei Eigentümern, die aufgrund der vorgefundenen Strukturen gleich zu behandeln sind, die Möglichkeit eröffnet, die Grundstücke in nachbarschaftlicher Abstimmung zu bebauen. Um das „Windhundprinzip“ in Gänze auszuschließen, wäre die Festsetzung einer Hausgruppe im hinteren Grundstücksbereich notwendig. Damit würden jedoch Bebauungsmöglichkeiten mit einer geringeren Verdichtung ausgeschlossen, weshalb auf die Festsetzung verzichtet werden soll. Da sich im übrigen Bereich des süd-östlichen Preusweges aufgelockertere Strukturen wiederfinden, ist es möglich, im weiteren Verlauf des Blockinnenbereiches ausschließlich geringer verdichtete Grundstücksbereiche auszuweisen. Somit kann insgesamt das Ziel einer maßvollen Nachverdichtung verfolgt werden. Da die Anzahl der Wohneinheiten auf zwei pro Gebäude begrenzt und die Stellplätze der vorderen Bebauungsreihe nicht in den hinteren Grundstücksbereichen zugelassen werden sollen, ist nicht zu befürchten, dass die zusätzliche Verkehrsbelastung der Innenbereiche unzumutbare Auswirkungen auf die bestehende Wohnbebauung hat. Aufgrund der bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen, werden gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet (Verschattung). Es ist davon auszugehen, dass die abschirmende Wirkung der 2. Häuserreihe gegenüber der dominierenden Lärmemission durch die Lütticher Straße eventuelle negative Auswirkungen einer Reflektion aufhebt bzw. überwiegt. Somit ist nicht mit einer relevanten Lärmpegelerhöhung zu rechnen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe nicht zu entsprechen. Seite 49 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 12 vom 02.06.2015, , Preusweg 83, 52074 Aachen Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Heusstraße 49, 52078 Aachen im Auftrag von Seite 50 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 51 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 12 vom 02.06.2015, , Preusweg 83, 52074 Aachen Heusstraße 49, 52078 Aachen im Auftrag von Stellungnahme der Verwaltung: Festsetzung einer weiteren überbaubaren Fläche im rückwärtigen Grundstücksbereich Preusweg 83 Der Bereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße weist bis heute eine relativ klare Baustruktur auf: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der zum Teil einreihig bebaut ist. Sowohl der Blockrand als auch der Blockinnenbereich soll mit der Festsetzung von überbaubaren Flächen auf den noch unbebauten Grundstücken strukturell ergänzt werden. Hinter dem Grundstück Preusweg 83 wurde der Blockinnenbereich bereits mit einem Gebäude bebaut (Preusweg 83a). Es ist nicht vorgesehen, den Blockinnenbereich mit einer zweiten Reihe zu ergänzen, die durch die Festsetzung einer überbaubaren Fläche in dem hinteren Grundstücksbereich eröffnet würde. Aufgrund der Gleichbehandlung würde dies zu einer extremen Nachverdichtung auch auf den Nachbargrundstücken führen, womit die städtebaulichen Ziele konterkariert würden. Die vorgesehenen Festsetzungen für eine Bebauung der ersten Reihe auf dem Grundstück Preusweg 83 (max. ein Doppelhaus mit je zwei Wohneinheiten) werden als angemessen angesehen, um eine maßvolle Nachverdichtung im Sinne der städtebaulichen Ziele zu ermöglichen. Auch wenn der Abriss notwendig wird, um das Grundstück möglichst wirtschaftlich nutzen zu können, rechtfertigt dies nicht ein Abweichen von der städtebaulichen Konzeption. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe nicht zu folgen. Seite 52 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 13 vom 02.06.2015, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Lutherweg 6, 52074 Aachen Seite 53 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 54 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 13 vom 02.06.2015, Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 , Lutherweg 6, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Der Bebauungsplan soll mit der Zielsetzung aufgestellt werden, die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten zu sichern und eine geordnete Nachverdichtung zu ermöglichen. So sollen im Bebauungsplan zum einen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Im Laufe des Aufstellungsverfahrens hat sich das Maß der weiteren Nachverdichtung geändert. Während bis zur erneuten Offenlage eine fast ausschließlich bestandssichernde Planung verfolgt und von einer strukturellen Nachverdichtung auch im Bereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg abgesehen werden sollte, soll diese nun nach eingehender Prüfung möglich gemacht werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung war, dass es sich bei den Freiflächen um einzelne Baulücken gemäß § 34 BauGB handelt, die zwischen zwei bis maximal vier zusammenhängende Grundstücke umfassen. Von einem Entzug der bestehenden Baurechte soll an dieser Stelle abgesehen werden, da mit einer Schließung der Baulücken die begonnene Struktur einer einreihigen Bebauung im Blockinnenbereich ergänzt und eine geordnete Nachverdichtung möglich gemacht werden kann. Durch die Festsetzungen rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur einerseits und einer maßvollen Nachverdichtung andererseits in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Im Unterschied zur Bebaubarkeit gemäß § 34 BauGB soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Möglichkeit genutzt werden, den Grad der Nachverdichtung für den Blockinnenbereich stärker zu begrenzen und das städtebauliche Erscheinungsbild angemessen zu steuern. Aus diesem Grund soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. 1. Festsetzung einer weiteren überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Preusweg 83a Das Grundstück Preusweg 83a liegt innerhalb des Blockinnenbereiches hinter dem Grundstück Preusweg 83. Es ist nicht vorgesehen, den Blockinnenbereich mit einer zweiten Reihe zu ergänzen, die durch die Festsetzung einer überbaubaren Fläche in dem hinteren Grundstücksbereich eröffnet würde. Aufgrund der Gleichbehandlung würde dies zu einer extremen Nachverdichtung auch auf den Nachbargrundstücken führen, womit die städtebaulichen Ziele konterkariert würden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: 2. Verzicht auf die Festsetzung einer überbaubaren Fläche im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 85 Der hintere Grundstücksbereich Preusweg 85 grenzt als Teil eines Eckgrundstückes an den Lutherweg, der in diesem Bereich als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden soll. Mit dem vorgesehenen Baufenster ist es möglich, den Blockrand an dieser Stelle zu schließen und die vorhandene Struktur mit den vorgesehenen Festsetzungen maßvoll zu ergänzen. Ein Anrecht auf eine freie Aussicht besteht nicht. Die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen sind einzuhalten. Ein Aufstellungsverfahren ist grundsätzlich ergebnisoffen, der Bebauungsplan erlangt erst nach Satzungsbeschluss Rechtskraft. Bei den Auskünften im Jahr 2006 kann es sich demnach lediglich um eine erste Einschätzung gehandelt haben, dass auf dem Grundstück Preusweg 85 nicht mehr gebaut werden kann, da zu diesem Zeitpunkt auch der Vorgängerbebauungsplan noch keine Rechtkraft erlangt hatte. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung schlägt vor, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Seite 55 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Stellungnahme der Verwaltung: 3. Sicherung der vorhandenen Garagen auf dem Grundstück Preusweg 83a Durch eine räumliche Begrenzung der Festsetzungen zum ruhenden Verkehr auf die erste Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen, können Stellplätze und Garagen in best möglicher Lage auf dem im Blockinnenbereich liegenden Grundstück errichtet werden. Durch die vorgesehenen Festsetzungen werden auch bestehende Garagen im Blockinnenbereich nicht tangiert. § 12 BauNVO ist in diesem Bereich anzuwenden. Vorschlag der Verwaltung: Die Eingabe ist nicht abwägungsrelevant, da keine Festsetzung bezüglich des ruhenden Verkehrs im Blockinnenbereich getroffen werden soll. Stellungnahme der Verwaltung: 4. Vergrößerung des Baufensters Preusweg 83a in Anlehnung an die Tiefe des Baufensters Preusweg 81 Da mit der Aufstellung des Bebauungsplanes unter anderem die villenartige Bebauung auf großen Grundstücken gesichert werden soll, entspricht eine Erweiterung der überbaubaren Fläche grundsätzlich den städtebaulichen Zielen. Das Maß des Baufensters soll jedoch in der Tiefe auf 18m und in der Breite auf 22m beschränkt werden, um so zusammen mit einer Mindestgrundstücksgröße von 1000 m² eine Bebauung mit zwei Einzelhäusern und die Eröffnung einer zweiten Reihe innerhalb des Blockinnenbereiches zu vermeiden. Die Maße werden in Relation zu den vorgesehenen überbaubaren Flächen im nord-östlichen Blockinnenbereich als angemessen angesehen, das Grundstück mit einer Größe von 1570m² zu bebauen. Da zudem die Festsetzung „Einzelhäuser“ zusammen mit der maximalen Anzahl von zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude getroffen werden soll, kann das städtebauliche Ziel einer aufgelockerten Bebauung weiterhin verfolgt werden. Um die örtlichen Begebenheiten besser zu berücksichtigen, soll die überbaubare Fläche in Richtung Süd-Ost verschoben werden. Da die vorgesehene Erweiterung nicht vollständig der Eingabe entspricht, ist eine eingeschränkte Beteiligung durchgeführt worden. Auf eine erneute Offenlage konnte verzichtet werden, da die Grundzüge der Planung durch die Änderung nicht berührt werden. Eingeschränkte Beteiligung: Seite 56 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Im Rahmen der eingeschränkten Beteiligung ist eine Eingabe am 15.07.2016 eingegangen. Eingabe zur eingeschränkten Beteiligung: Seite 57 von 58 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Stellungnahme der Verwaltung zur Eingabe im Zuge der eingeschränkten Beteiligung: a) Vergrößerung des Baufensters: Da der Eingeber der Vergrößerung des Baufensters auf ein Maß von 18m x 22m zustimmt, soll es zur Satzung vereinfacht geändert werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, die überbaubare Fläche im Bereich Preusweg 83 zu vergrößern. Stellungnahme der Verwaltung zur Eingabe im Zuge der eingeschränkten Beteiligung: b) Verschiebung des Baufensters Die ursprünglich vorgesehene Position des Baufensters kann beibehalten werden, da keine negativen Auswirkungen zu erwarten sind. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung zur Eingabe im Zuge der eingeschränkten Beteiligung: c) Unterbringung von 4 Wohneinheiten auf dem Grundstück: Zum einen sollen mit dem Bebauungsplan bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden, um den besonderen Siedlungscharakter zu sichern. Zum anderen sollen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Das Maß der Nachverdichtung soll über die vorgesehenen Festsetzungen gesteuert werden, um die Grünstrukturen im Sinne der städtebaulichen Ziele zu berücksichtigen und die Qualitäten des Blockinnenbereiches als Erholungsraum aufrechtzuerhalten. So soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Die Festsetzungen erfolgen auf Grundlage des heutigen Bestands. Das Grundstück Preusweg 83a liegt mit einer Größe von 1570 m² im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und nördlich des Lutherweges und ist mit einem Einzelhaus bebaut. Aufgrund des Grundstückszuschnittes mit einer geringeren Breite als Tiefe soll davon abgesehen werden, ein weiteres Einzelhaus auf dem Grundstück als Fortsetzung der vorhandenen Blockinnenbebauung errichten zu können. Dieser Abschnitt des Blockinnenbereiches ist noch heute durch sehr großzügige Strukturen geprägt, die u.a. mit einer möglichst hohen Mindestgrundstücksgröße gesichert werden sollen. Eine Bebauung mit einem weiteren Einzelhaus würde zu einer kleinteiligen Gebäudestruktur führen. Die dann festzusetzende Mindestgrundstücksgröße müsste die vorgesehene Mindestgrundstücksgröße des Nachbargrundstückes von 800 m² unterschreiten. Eine Grundstücksbreite von ca. 18m würde zudem nicht den zu sichernden großzügigen Strukturen entsprechen und soll nur da möglich sein, wo die heutige Grundstücks- und Eigentümersituation keine andere Möglichkeit zulässt. Für den gesamten Blockinnenbereich ist in Anlehnung an den Bestand vorgesehen, maximal 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude festzusetzen, um die prägende Durchgrünung und die Erholungsfunktion des locker bebauten Bereiches weiterhin zu sichern. Würde an dieser Stelle die Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude aufgrund der höheren Grundstücksausnutzung erhöht, müsste im Zuge der Gleichbehandlung an weiteren Stellen über eine Erhöhung der Wohneinheiten pro Wohngebäude nachgedacht werden. Mehrfamilienhäuser im Blockinnenbereich unterzubringen entspricht jedoch nicht der städtebaulichen Idee und würde durch die höhere Dichte die Erholungsfunktion des Bereiches in Frage stellen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Seite 58 von 58 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die zweite erneute Beteiligung der Behörden zum Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 30.06.2016) Lage des Plangebietes Inhaltsverzeichnis Schreiben 1 vom 07.11.2014, Untere Wasserbehörde der Stadt Aachen, Reumontstraße 1, 52064 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Seite 2 von 5 S. 03 S. 05 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 1 vom 07.11.2014, Untere Wasserbehörde, Reumontstraße 1, 52064 Aachen Seite 3 von 5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Seite 4 von 5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der 2. erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 30.06.2016 Schreiben 1 vom 07.11.2014, Untere Wasserbehörde, Reumontstraße 1, 52064 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Um die Eingabe dem Wasserhaushaltsgesetz entsprechend zu berücksichtigen, soll mit den Festsetzungen eine Überbauung des Gewässers im Bereich des Flurstücks 393 (Lütticher Straße 282) ausgeschlossen werden. So ist vorgesehen, die überbaubare Fläche zwischen den Gebäuden Lütticher Straße 280 und 282 zu trennen und eine Fläche festzusetzten, die von Bebauung freizuhalten ist. Ohne diesbezügliche Festsetzung dürften in diesem Bereich Garagen, Carports, Wintergärten, Terrassen, Terrassenüberdachungen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO errichtet werden, was jedoch ausgeschlossen werden soll. Die Grundzüge der Planung werden durch diese Änderung nicht berührt, weshalb auf eine Offenlage verzichtet werden kann. Den von der Planung Betroffenen wurde im Zuge einer eingeschränkten Beteiligung Gelegenheit gegeben, sich zur vorgesehenen Änderung zu äußern. Es sind keine Eingaben eingegangen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe zu folgen und die vereinfachte Änderung gemäß Beschlussvorschlag zu beschließen. Seite 5 von 5