Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: Federführende Dienststelle: Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: FB 61/0170/WP17 öffentlich 35040-2013 07.04.2015 Dez. III / FB 61/200 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB - vereinfachte Änderung - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 06.05.2015 07.05.2015 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan gemäß § 4 a Abs. 3 wie folgt vereinfacht zu ändern:  Im Plangebiet ist auf der im Bebauungsplan mit *3 markierten Fläche Antiquitätenhandel mit einer Verkaufsfläche von maximal 400 m² zulässig. Außerdem empfiehlt sie dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Sie empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan gemäß § 4 a Abs. 3 wie folgt vereinfacht zu ändern:  Im Plangebiet ist auf der im Bebauungsplan mit *3 markierten Fläche Antiquitätenhandel mit einer Verkaufsfläche von maximal 400 m² zulässig. Außerdem empfiehlt er dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Er empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0170/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 15.02.2016 Seite: 1/3 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens Der Bebauungsplan Nr. 896 wurde aufgestellt, um die Verkaufsflächen und Sortimente im Plangebiet zu steuern bzw. zu reglementieren und den vorhandenen Gewerbestandort zu sichern. Dieses Ziel verfolgt auch weiterhin die I. Änderung des Bebauungsplanes. Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen soll jedoch der Erweiterungsspielraum der vorhandenen Discounter auf 1000 m² Verkaufsfläche vergrößert werden. Der Planungsausschuss fasste am 25.09.2014 den Änderungs- und Offenlagebeschluss nach vorheriger Beratung in der Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 24.09.2014. Der Entwurf der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 – Weststraße – einschließlich Begründung und schriftlicher Festsetzungen lag aus in der Zeit vom 27.10.2014 bis einschließlich 28.11.2014. 2. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB Während der Öffentlichen Auslegung gingen seitens der Öffentlichkeit zwei Stellungnahmen von Bürger/innen ein. In der ersten Stellungnahme wurde angeregt, auf Verkaufsflächenerweiterungen zu verzichten, um die Verkehrssituation im Bereich Weststraße nicht weiter zu verschlechtern. Die Verwaltung schlägt vor, dieser Anregung nicht zu folgen. Die Gründe sind in der Abwägung der Öffentlichkeitsbeteiligung dargelegt. In der zweiten Stellungnahme wurde darauf hingewiesen, dass eine seit langem bestehende Einzelhandelsnutzung (Antiquitätenhandel) im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wurde. Da dieses Sortiment zentrenrelevant ist, wäre dieser Betrieb über den Bestandsschutz hinaus nicht mehr zulässig. Nach Prüfung der Genehmigungslage, schlägt die Verwaltung vor, dieser Anregung zu folgen. Der Betrieb befindet sich seit Jahrzehnten im Plangebiet und sollte deshalb auch künftig gesichert werden. Aufgrund des speziellen Sortimentes sind negative Auswirkungen auf benachbarte Versorgungsbereiche nicht zu befürchten. Die Gründe sind ebenfalls in der Abwägung der Öffentlichkeitsbeteiligung dargelegt. Da durch diese Änderung der schriftlichen Festsetzungen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann sie im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden. Dem von der Änderung betroffenen Eingabesteller bzw. Eigentümer wurde der Änderungsvorschlag zugeschickt und zur Stellungnahme innerhalb einer Frist aufgefordert. Es wurde erneut eine Stellungnahme eingereicht. Diese enthält die Forderung, keine Einschränkungen bezüglich des Sortiments vorzunehmen, sondern grundsätzlich für das betreffende Grundstück Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzulassen. Die Verwaltung schlägt vor, dieser Anregung nicht zu folgen. Die Gründe sind in der Abwägung der Öffentlichkeitsbeteiligung dargelegt. 3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB Parallel wurden 12 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt, zwei davon haben eine Anregung zur Planung abgegeben. Vorlage FB 61/0170/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 15.02.2016 Seite: 2/3 Beide Eingaben kritisieren die durch die Bebauungsplanänderung ermöglichte Erweiterung der beiden Discounter, da diese über einen zur Sicherung des Bestandes notwenigen geringfügigen Erweiterungsspielraum hinausgehe. Die Verwaltung schlägt vor, diesen Anregungen nicht zu folgen. Die Eingaben der Behörden sowie Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage ebenfalls als Anlage (Abwägungsvorschlag Behörden) beigefügt. 4. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße soll der vorhandene Gewerbestandort an der Weststraße gesichert werden. Darüber hinaus soll eine weitere Zunahme von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Betrieben vermieden werden zum Schutz der benachbarten Versorgungszentren. Der Erweiterungsspielraum der beiden im Plangebiet vorhandenen Discounter soll erhöht werden, da diese wesentlich zur Versorgung der angrenzenden Wohngebiete beitragen. Als Ergebnis der Offenlage empfiehlt die Verwaltung, die schriftlichen Festsetzungen durch nachfolgende Ergänzung der im Plangebiet zulässigen Verkaufsflächen und Sortimente wie folgt vereinfacht zu ändern: Nr. Gemarkung Flur Flurstück Verkaufsfläche zulässige Sortimente (maximal) *3 Aachen 10 467, 190, 400 m² Kunstgegenstände, Bilder, 184, 548, kunstgewerbliche Erzeugnisse, 824 Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79) Die Verwaltung empfiehlt, für die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 – Weststraße - den Satzungsbeschluss zu fassen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan 4. Schriftliche Festsetzungen 5. Begründung 6. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 7. Abwägungsvorschlag Behörden Vorlage FB 61/0170/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 15.02.2016 Seite: 3/3 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen Zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen Lage des Plangebietes Seite 1 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 10.03.2015 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe sowie Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten nach der Aachener Sortimentsliste (März 2011) nicht zulässig. 2. Gemäß § 9 (2a) BauGB werden für die mit *(Ziffer) markierten und durch Lagebezeichnung definierten Teile (Grundstücke) des räumlichen Geltungsbereiches abweichende Festsetzungen getroffen. Einzelhandelsbetriebe mit den nachfolgend aufgeführten Sortimenten und den jeweils zugeordneten maximalen Verkaufsflächen sind zulässig: Nr. Gemarkung Flur Flurstück *1 Aachen 10 455 *2 Aachen 10 867 *3 Aachen 10 467, 190, 184, 548, 824 Verkaufsfläche zulässige Sortimente (maximal) 1.000 m² nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem 1.000 m² 400 m² Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von maximal 20% (WZ-Nr. 47.11) nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von maximal 20% (WZ-Nr. 47.11) Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79) Die Liste der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Aachen (2011) und die Klassifikation der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008) sind in der Anlage beigefügt. 3. Bei Einzelhandelsbetrieben mit nicht- zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten darf der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen. 4. Im Plangebiet können gem. § 1 (9) BauNVO Gewerbe- und Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen ausnahmsweise zulässig sein, wenn die Art der Waren bzw. Sortimente in einem betrieblichen Zusammenhang mit der Produktion, der Verund Bearbeitung der Produkte oder von Reparatur- und Serviceleistungen stehen, die Lage im räumlichen Zusammenhang mit einem im Plangebiet ansässigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieb steht und der Umfang der Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der gesamten Nutzfläche der entsprechenden Betriebsart ist und 200 m² nicht überschreitet. Hinweis Im Plangebiet befinden sich im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen die Altstandorte AS 291 bis AS 295 sowie AS 903 und AS 2895. Weiterhin findet sich noch die Eintragung von zwei Altablagerungen AA 9754 und AA 9947. Hier sind bei baulichen Veränderungen im Rahmen des Bauantragsverfahrens entsprechende Untersuchungen vorzunehmen. Seite 2 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 10.03.2015 Anlagen zu den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 896 1. Einzelhandel 1.1 Sortimentsliste der Stadt Aachen (6/2008) 1.2 Auszug Klassifikation der Wirtschaftszweige (Statistisches Bundesamt, WZ 2003) Anlage 1.1 Sortimentsliste Aachen - nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente In Anlehnung an das Warenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes WZ 2008 Nahversorgungsrelevante Sortimente • Lebensmittel, Getränke Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke* und Tabakwaren (WZ 47.11) Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränke* und Tabakwaren (in Verkaufsräumen) (WZ 47.2) • Drogerie, Kosmetik Drogerieartikel (WZ 47.75) Hygieneartikel (WZ 47.75), einschließlich Putz- und Reinigungsmittel (WZ 47.78.9) • Apotheken (WZ 47.73) • Schnittblumen und kleine Topfpflanzen (WZ 47.76.1) • Grundbedarf Schreibwaren (WZ 47.62.2) * Das Sortiment Getränke ist in Form eines Getränkefachmarktes nicht nahversorgungsrelevant. Zentrenrelevante Sortimente • Bücher (WZ 47.61) • Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf (WZ 47.62) • Bekleidung, Wäsche (Damen-, Herren-, Kinderkonfektion) ( WZ 47.71) • Schuhe, Lederwaren (WZ 47.72) • Medizinische und orthopädische Artikel (WZ 47.74) • Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63) • Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ 47.59.2) • Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel (47.59.9) Seite 3 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 10.03.2015 • Haushaltsgegenstände Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat-, und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke (WZ 47.59.9) • Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltwaren Unterhaltungselektronik (WZ 47.43) Kommunikationselektronik (WZ 47.42) Computer, Computerzubehör (WZ 47.41) Elektrohaushaltwaren (Elektrokleingeräte) (WZ 47.54) • Foto, Optik Augenoptiker (WZ 47.78.1) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ 47.78.2) • Kunst, Antiquitäten Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79) • Haus- und Heimtextilien (ohne Bettwaren), Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Stoffe, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten (WZ 47.51) Gardinen, Vorhänge, Dekorationsstoff, dekorative Decken (WZ 47.53) • Spielwaren, Bastelartikel (WZ 47.65) • Musikalienhandel Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 47.59.3) • Uhren, Schmuck (WZ-Nr. 47.77) • Sportartikel Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten) (WZ 47.64.2) Seite 4 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 10.03.2015 Anlage 1.2 Seite 5 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 10.03.2015 Seite 6 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 10.03.2015 Seite 7 / 7 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Begründung Fassung vom 10.03.2015 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation ................................................................................. 3 1.1. Beschreibung des Plangebietes ......................................................................................................................... 3 1.2. Regionalplan ...................................................................................................................................................... 3 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................................................................... 3 1.4. Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................... 3 1.5. Einzelhandelskonzepte....................................................................................................................................... 3 2. Anlass, Ziel und Zweck der Planung......................................................................................................................... 4 3. Begründung der Festsetzungen ................................................................................................................................ 6 4. Umweltbelange ........................................................................................................................................................... 7 5. Auswirkungen der Planung ....................................................................................................................................... 7 6. Kosten.......................................................................................................................................................................... 7 7. Plandaten..................................................................................................................................................................... 7 Seite 2 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Begründung Fassung vom 10.03.2015 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche, die im Norden begrenzt wird durch die Bahntrasse, im Süden durch die Weststraße und im Westen durch die Halifaxstraße. Das Gebiet ist geprägt durch eine heterogene Nutzungs- und Baustruktur mit gewerblicher Nutzung, Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben und einem geringen Wohnanteil. Das Gebiet ist erschlossen über die Weststraße, die über die Lennéstraße und die Welkenrather Straße an die Vaalser Straße angebunden ist. Dabei bildet die Weststraße eine deutliche Zäsur zwischen dem gewerblich geprägten Bereich entlang der Bahntrasse und der mischgebietstypischen Nutzung entlang der Vaalser Straße. Im Kreuzungsbereich Vaalser Straße / Weststraße / Halifaxstraße befindet sich ein großflächiger Verbrauchermarkt und weitere Fachmärkte. Die Bahnlinie bildet eine Grenze zum nördlich gelegenen Wohngebiet Hörn. 1.2. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen aus dem Jahr 2003 mit Ergänzungen (Stand April 2013) wird der Planbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan der Stadt Aachen 1980 ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche, gemischte Baufläche sowie als Fläche für Bahnanlagen dargestellt. Der Vorentwurf des derzeit in Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplanes (Stand 2014) stellt die Fläche als gewerbliche Baufläche dar; entlang der Bahnlinie ist eine Grünfläche (Kleingartenanlage) dargestellt. 1.4. Bestehendes Planungsrecht Seit 2008 besteht für das Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 896 - Weststraße -. Dieser Bebauungsplan wurde auf Grundlage des § 9 (2a) BauGB zur Steuerung des Einzelhandels aufgestellt. 1.5. Einzelhandelskonzepte Als übergeordnetes Konzept empfiehlt das Städteregionale Einzelhandelskonzept Aachen (STRIKT; BBE 2007; aktualisiert 2010), großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln. Außerhalb der Zentren ist ein ausreichender Einwohnerbesatz bzw. Kaufkraft nachzuweisen, um eine Schädigung benachbarter Zentren ausschließen zu können. Dies entspricht auch der landesplanerischen Zielsetzung (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, 2013). Entsprechend dieser Vorgaben wurde für die Stadt Aachen ein Zentren- und Nahversorgungskonzept erstellt, das der Rat der Stadt Aachen am 10.09.2008 beschlossen hat. 2011 wurde das Konzept aktualisiert. Der Ratsbeschluss erfolgte am 08.06.2011. Inhalt des Konzeptes ist es, zur generellen Stärkung des Einzelhandelsstandortes Aachen und zur Sicherung der gewachsenen Nahversorgungsstandorte in den Stadtteilen, Maßnahmen zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels zu ergreifen. Eine dieser Maßnahmen stellt dieses Bebauungsplanverfahren dar. Nach diesem Konzept ist der Ansiedlungsraum für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten das Hauptzentrum Aachen (City-Aachen) sowie die Stadtteilzentren Burtscheid, Elsassstraße, Brand und Eilendorf. Ansiedlungsorte für (großflächige) Lebensmittelmärkte sind neben dem Hauptzentrum und den Stadtteilzentren die Nahversorgungszentren. In Bezug auf das Plangebiet sind die nächstgelegenen Zentren das Aachener Hauptzentrum und das Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen. Im Zentren- und Nahversorgungskonzept sind weiterhin die Voraussetzungen für die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche festgelegt. Bedingung ist, dass eine ausreichende Seite 3 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Begründung Fassung vom 10.03.2015 Kaufkraft im Einzugsbereich vorliegt sowie der Einzugsbereich sich nicht wesentlich mit den Einzugsbereichen der nächstgelegenen Zentren überschneidet. Im Konzept sind außerdem die Umgrenzungen der Zentren sowie deren Einzugsbereiche festgelegt. Bestandteil des Konzeptes ist weiterhin eine Sortimentsliste für die Stadt Aachen. 2. Anlass, Ziel und Zweck der Planung Das Plangebiet ist ein überwiegend gewerblich orientierter Standort. Durch seine gute Anbindung an das örtliche und überörtliche Straßennetz, ist der Standort zunehmend attraktiv geworden für Einzelhandelsnutzungen. Die Nähe zur holländischen Grenze ist ein zusätzlicher Standortvorteil. Demnach ist der Einzelhandelsstandort überwiegend autoorientiert. Derzeit befinden sich im Plangebiet zwei Lebensmitteldiscounter (Lidl und Aldi), ein Antiquitätenhandel, ein Möbel-, ein Parkett- und ein Maschinenhandel, ein Getränke- und ein Zoofachmarkt. Die übrigen Nutzungen setzen sich zusammen aus produzierendem Gewerbe, Handwerksbetrieben, Dienstleistungen und Großhandel. Der Einzelhandelsstandort wird ergänzt durch den außerhalb des Plangebietes liegenden großflächigen Vollsortimenter an der Vaalser Straße mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.500 m². Dieser ist planungsrechtlich gesichert über den Bebauungsplan Nr. 859 – Vaalserstraße / Halifaxstraße -. Daneben befinden sich außerdem ein Sport- bzw. Outdoorfachmarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche und ein Matratzenmarkt mit ca. 230 m² Verkaufsfläche. Die beiden im Plangebiet ansässigen Discounter verfügen über eine Verkaufsfläche von 900 m² (Lidl) und 834 m² (Aldi). Das Sortiment der Discounter ist überwiegend nahversorgungsrelevant. Der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente beträgt ca. 20%. Der Antiquitätenhandel verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 390 m². Die Sortimente der übrigen Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet sind nicht zentren- oder nahversorgungsrelevant. Der Möbelmarkt verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 180 m², der Getränkemarkt ca. 950 m², der Zoofachmarkt ca. 435 m², der Parketthandel ca. 50 m² und der An- und Verkauf von Werkzeugmaschinen ca. 600 m². Der Bebauungsplan Nr. 896 wurde 2008 aufgestellt, um die Ziele des Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzeptes (letzter Stand 2011) umzusetzen. Anlass war auch, dass nach Ansiedlung des großflächigen Vollsortimenters an der Vaalser Straße in der damaligen Situation die Genehmigungsvoraussetzung auf Grundlage des § 34 BauGB für weitere großflächige Einzelhandelsansiedlungen bestand. Zum Schutz benachbarter Versorgungszentren und zum Schutz des Gewerbestandortes wurden die im Plangebiet vorhandenen Verkaufsflächen zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Bestand gesichert und eine weitere Einzelhandelsentwicklung nur noch bei nicht zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugelassen. Das Ziel, die Verkaufsflächen und Sortimente im Plangebiet zu steuern bzw. zu reglementieren, besteht weiterhin. Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen, wird jedoch angestrebt, den Erweiterungsspielraum der vorhandenen Discounter auf 1000 m² Verkaufsfläche zu vergrößern. Anlass ist einmal die veränderte Zentrenstruktur. Das 2008 noch vorhandene, nächstgelegene Nahversorgungszentrum „Kronenberg“ besteht nicht mehr. Nach Aufgabe des dort vorhandenen Lebensmittelmarktes, waren die Voraussetzungen für die Einstufung als Nahversorgungszentrum nicht mehr gegeben. Insofern kann das Plangebiet nicht mehr als Ergänzungsstandort des Nahversorgungszentrums angesehen werden, sondern als Standort außerhalb zentraler Versorgungsbereiche, bei dem die Tragfähigkeit nachzuweisen ist. Um die Versorgung der umliegenden Wohngebiete zu gewährleisten, wird die Verkaufsfläche auf die im Einzugsbereich lebenden Einwohnern bzw. deren Kaufkraft abgestimmt. Bei der Beurteilung wird davon ausgegangen, dass ein Lebensmittelmarkt der verbrauchernahen Versorgung dient, wenn der Gesamtumsatz 35% der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt. Diese Tragfähigkeitsberechnung entspricht den Vorgaben des STRIKT sowie dem „Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Seite 4 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Begründung Fassung vom 10.03.2015 Lebensmitteleinzelhandel und Paragraph 11 Abs. 3 BauNVO“. Nach dem Aachener Konzept ist die Anzahl der Einwohner anzusetzen, die in einem Radius von 700 m um den Einzelhandelsstandort leben. In einem Radius von 700 m um das Plangebiet bzw. um die dort vorhandenen Lebensmitteldiscounter, leben ca. 9000 Einwohner. Es ist vertretbar diese Einwohnerzahl anzusetzen, auch wenn die nördlich angrenzende Bahnlinie, die westlich gelegene Halifaxstraße und die südlich gelegene Vaalserstraße als Barrieren wirken. In den umliegenden Bereichen „Hörn“ (ca. 5500 EW), „Westpark“ (ca. 7400) und „Kronenberg“ (ca.3400 EW) sind keine Lebensmittelmärkte vorhanden, sodass das Plangebiet trotz der Einschränkungen für die fußläufige Erreichbarkeit, ein wichtiger Nahversorgungsschwerpunkt ist und die im Einzugsbereich lebende Bevölkerung sich auch tatsächlich zum Standort Weststraße hin orientiert. Durch die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zur holländischen Grenze ist aber ein weitaus größeres Einzugsgebiet und Kaufkraftpotential realistisch. Bei einer nahversorgungsrelevanten Kaufkraft von 2140 € je Einwohner pro Jahr (Quelle: IHK Aachen) liegt bei 9000 Einwohnern eine Kaufkraft von 19,3 Mio. € vor. 35 % hiervon bzw. 6,7 Mio. € stehen dem jeweiligen Standort im Plangebiet zur Verfügung. Die Umsatzerwartung eines Discounter liegt zwischen 5500 bis 8000 € / m² Verkaufsfläche pro Jahr. Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 1000 m² entfallen 80 % (800 m²) der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante Sortimente und 20 % (200 m²) auf zentrenrelevante Randsortimente. Wird der worst-case zugrunde gelegt, ist mit einer Umsatzerwartung bei einer Verkaufsfläche von 800 m² von 6,4 Mio. € zu rechnen. Demnach ist die Tragfähigkeit gegeben, da die Umsatzerwartung unterhalb der zur Verfügung stehenden Kaufkraft bleibt. Eine Gefährdung benachbarten Versorgungsbereiche kann somit ausgeschlossen werden, zumal dem im benachbarten Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen gelegene Vollsortimenter ein Kaufkraftpotential von ca. 9300 Einwohner zur Verfügung steht. Die Bahntrasse, der Westfriedhof und der Pariser Ring bilden eine städtebauliche Zäsur, so dass diese ca. 1,7 km westlich vom Plangebiet liegenden Siedlungsbereiche sich als eigenständiges Stadtviertel mit separatem Einzugsbereich darstellen. Der Einzugsbereich des Standorte Weststraße überschneidet sich nur geringfügig mit dem des Nahversorgungszentrums Steppenberg / Kullen und nur in einem Bereich, der nicht besiedelt ist (Friedhof), sodass hier die Vorgabe des Zentrenkonzeptes, dass sich Einzugsbereiche nicht überschneiden dürfen, eingehalten wird. Da das Nahversorgungszentrum Kronenberg nicht mehr vorhanden ist, bestehen auch hier keine Bedenken mehr hinsichtlich negativer Auswirkungen und Überschneidung von Einzugsbereichen. Auch wenn das Plangebiet ein Versorgungsschwerpunkt für die Umgebung ist, besteht weiterhin das Ziel, den Gewerbestandort zu schützen. Es sollen keine weiteren Einzelhandelsstandorte für zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente zugelassen werden, um Verdrängungseffekte zu vermeiden. Die Lagegunst des Plangebietes soll vielmehr Gewerbe- und Handwerksbetrieben zugutekommen, die aufgrund ihrer Emissionen integrierte Standorte aufgeben müssen bzw. dort keine Ansiedlungsmöglichkeiten haben. Es ist zu beachten, dass keine Verschiebungen im Bodenpreisgefüge auftreten, die zu Verdrängungseffekten führen können. In diesem Zusammenhang ist Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel weniger problematisch, da hier Renditeerwartungen geringer sind. Insofern besteht das Ziel, dass dieser weiterhin zulässig ist, unter der Beschränkung der Anteile zentrenrelevanter Randsortimente. Darüber hinaus besteht das Ziel, auch den seit 1959 im Plangebiet vorhandenen Antiquitätenhandel planungsrechtlich zu sichern. Dieser war im Bebauungsplan bislang nicht berücksichtigt worden. Seite 5 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Begründung Fassung vom 10.03.2015 Jugend- und Familienfreundlichkeit : Da dieses Verfahren ausschließlich der Steuerung des Einzelhandels dient, sind die Belange der Kinder und Familien nur in untergeordnetem Maße berührt. Dennoch wirkt sich die Planung positiv gerade auf Familien aus, da die Zielsetzung verfolgt wird, eine verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten. 3. Begründung der Festsetzungen Gemäß § 9 (2a) BauGB können für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, bestimmte Nutzungsarten ausgeschlossen bzw. zugelassen werden. Auf dieser Grundlage wurde 2008 der Bebauungsplan Nr. 896 – Weststraße – aufgestellt. Da die I. Änderung dieses Bebauungsplanes dieser Intention entspricht, erfolgt die Änderung auf der gleichen gesetzlichen Grundlage. Zum Schutz der benachbarten Versorgungszentren (Steppenberg / Kullen, City Aachen) soll die Entwicklung weiterer Einzelhandelsstandorte im Plangebiet vermieden werden. Da schädliche Auswirkungen insbesondere von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgehen, wird Einzelhandel mit diesen Sortimenten ausgeschlossen. Anhand der oben ausgeführten Tragfähigkeitsberechnung kann nachgewiesen werden, dass die Versorgung der umgebenden Wohngebiete bei einer Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Sortimente von 800 m² gewährleistet werden kann. Die bei Discountern üblichen zentrenrelevanten Randsortimente werden auf 20 % der Gesamtverkaufsfläche begrenzt . Bei einem Anteil von maximal 200 m² Verkaufsflächen kann davon ausgegangen werden, dass sich hierdurch keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren ergeben. Der Erweiterungsspielraum für die Verkaufsfläche der beiden im Plangebiet ansässigen Discounter wird deshalb von heute 800 m² bzw. 900 m² auf künftig 1000 m² erhöht werden. Bei dieser Größenordnung können schädliche Auswirkungen aufgrund des oben ausgeführten Tragfähigkeitsnachweises ausgeschlossen werden und außerdem eine Gleichbehandlung beider Standorte erreicht werden. Der im Plangebiet vorhandene Antiquitätenhandel verfügt über eine genehmigte Verkaufsfläche von ca. 390 m². Dieser Handel mit dem zentrenrelevantem Sortiment „Antiquitäten“ besteht bereits seit 55 Jahren. Angegliedert ist eine Werkstatt mit Lager. Um diesen Handel auch künftig in seinem Bestand zu sichern, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass Handel mit Antiquitäten bzw. den Sortimenten dieser Warengruppe auf maximal 400 m² Verkaufsfläche stattfinden kann. Das Grundstück des Eigentümers besteht aus mehreren Flurstücken, die teilweise flurstücksübergreifend bebaut sind. Um die Verkaufsfläche flexibel anordnen zu können, bezieht sich die Festsetzung auf das gesamte Grundstück des Eigentümers. Darüber hinaus dient der Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im übrigen Gebiet dem Schutz der gewerblichen genutzten Flächen. Einzelhandel mit nicht- zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten erzeugen dagegen weniger Verdrängungseffekte. Diese Vorhaben haben in der Regel einen hohen Flächenbedarf und sind auf einen autoorientierten Standort angewiesen. Deshalb sind diese Sortimente weiterhin zulässig. Zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, wird der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche festgesetzt. Diese Größenordnung entspricht auch den Zielen der Landesplanung. Ausnahmen vom Ausschluss zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente werden zugelassen bei Verkaufsflächen von Gewerbe- und Handwerksbetrieben, die nur in Gewerbegebieten zulässig sind und einen Verkauf von Produkten, die im Zusammenhang mit ihrer gewerblichen Tätigkeit stehen, auf einer untergeordneten Betriebsfläche anstreben. Eine Unterordnung kann als gegeben angesehen werden, wenn die Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der gesamten Nutzfläche des Betriebsgeländes ist und eine maximale Größe von 200 m² nicht übersteigt. Seite 6 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Begründung Fassung vom 10.03.2015 Beurteilungsgrundlage bei der Einstufung der Sortimente ist die Sortimentsliste der Stadt Aachen (2011) und die Klassifikation der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008). Ansonsten erfolgt die Beurteilung von Vorhaben nach § 34 BauGB. Im Plangebiet befinden sich die im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen aufgeführten Altlastenverdachtsflächen Nr. 291 bis 295 sowie Nr. 903. Hier sind bei baulichen Veränderungen im Rahmen des Bauantragverfahrens entsprechende Untersuchungen vorzunehmen. 4. Umweltbelange Da das Verfahren nach § 9 (2a) BauGB in einem vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt wird, ist eine Umweltprüfung bzw. die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich. Umweltbelange sind von der I. Änderung des Bebauungsplanes nicht betroffen; es erfolgt lediglich ein Hinweis auf Altlastenverdachtsflächen im Plangebiet. 5. Auswirkungen der Planung Durch den Bebauungsplan Nr. 896 bzw. die I. Änderung des Bebauungsplanes wird festgelegt, dass im Plangebiet Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht zulässig sind. Ausnahmen stellen die beiden Lebensmitteldiscounter dar, deren Standorte gesichert werden und deren maximal zulässige Verkaufsflächen durch die I. Änderung des Bebauungsplanes erhöht wird. Eine weitere Ausnahme ist der Antiquitätenhandel, der in seinem Bestand gesichert wird. Einzelhandelsbetriebe nicht- zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind dagegen zulässig. Da alle übrigen Vorhaben weiterhin nach § 34 BauGB beurteilt werden und Umweltbelange nicht betroffen sind, bestehen ansonsten keine weiteren Auswirkungen. 6. Kosten Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 entstehen keine Kosten. 7. Plandaten Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 8,5 ha. Seite 7 / 7 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Beteiligung der Öffentlichkeit zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße Für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 10.03.2015) Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung 1. (12.11.2014) I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 1 Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 werden Erweiterungsmöglichkeiten bei den beiden im Plangebiet ansässigen Discounter in Höhe von 300 m² geschaffen. Es ist davon auszugehen, dass die zusätzliche Verkaufsfläche nicht zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens führt. Neben den Discountern sind im Plangebiet weiterer Einzelhandel (u.a. ein Getränkemarkt und eine Tierfachhandlung) ansässig. In unmittelbarer Umgebung an der Vaalser Straße ist ein großflächiger Kaufland-Markt angesiedelt, dessen einkaufsbezogenes Verkaufsaufkommen das Verkehrsgeschehen im Bereich deutlich mitprägt. Die Erfahrung und Beobachtung vor Ort zeigt, dass die räumliche Nähe der verschiedenen Einzelhändler deutliche Mitnahmeeffekte bei den einzelnen Verkehrserzeugungen bzw. Kunden bewirken. Eine Erhöhung der Verkaufsflächen um 300 m² wird deshalb keinen nennenswerten Effekt auf die Verkehrssituation haben. I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße 2. RA Dr. Schidlowski Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 (28.11.2014) I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 2: In der Eingabe wird darauf hingewiesen, dass der im Plangebiet vorhandene Antiquitätenhandel bislang nicht in der Planung berücksichtigt wurde. Das Sortiment „Antiquitäten“ gehört gemäß der Aachener Sortimentsliste zu den zentrenrelevanten Sortimenten und wäre bislang im Plangebiet über den Bestandsschutz hinaus nicht mehr zulässig. Nach Prüfung der Bauakten wurde festgestellt, dass der Betrieb seit 1959 ansässig ist. Aus den damaligen Unterlagen geht hervor, dass die Verkaufsräume eine Fläche von ca. 390 m² umfassen. Ansonsten befinden sich auf dem Grundstück verschiedene Lager-, Büroräume und Werkstätten. Um den Betrieb über den Bestandsschutz hinaus auch künftig zu sichern, empfiehlt die Verwaltung, der Eingabe zu folgen und die Verkaufsfläche für den Antiquitätenhandel auf maximal 400 m² einschließlich der zugehörigen Warengruppe im Bebauungsplan festzusetzen. Aufgrund des speziellen Sortimentes sind negative Auswirkungen auf benachbarte Versorgungsbereiche nicht zu befürchten. Über den vorhandenen Antiquitätenhandel hinaus soll auf diesem Grundstück entsprechend der Zielsetzung des Bebauungsplanes weiterer Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht zulässig sein. Der Eigentümer hat ausreichende Möglichkeiten, seine Immobilien für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel, Gewerbe oder Dienstleistung zu nutzen bzw. zu vermieten. Weiterhin wird in der Eingabe Bedenken geäußert, dass der in der Begründung aufgeführte Einzugsbereich im Widerspruch steht zu der Barrierewirkung der Bahnstrecke. Es ist richtig, dass die nördlich angrenzende Bahnlinie, die westlich gelegene Halifaxstraße und die südlich gelegene Vaalserstraße als Barrieren wirken. Wie in der Begründung aufgeführt sind aber in den umliegenden Bereichen „Hörn“, „Westpark“ und „Kronenberg“ keine Lebensmittelmärkte vorhanden, sodass das Plangebiet trotz der Einschränkungen für die fußläufige Erreichbarkeit, ein wichtiger Nahversorgungsschwerpunkt ist und die im Einzugsbereich lebende Bevölkerung sich auch tatsächlich zum Standort Weststraße hin orientiert. I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Anregung aus der eingeschränkten Beteiligung der Öffentlichkeit (nach der Offenlage) gem. § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs.2 Nr.2 BauGB zum Bebauungsplan mit der entsprechenden Stellungnahme der Verwaltung RA Dr. Schidlowski (13.02.2015) I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Stellungnahme der Verwaltung: Ein Ziel des Bebauungsplanes ist es, im Plangebiet Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auszuschließen. Bereits im Plangebiet vorhandener Einzelhandel mit diesen Sortimenten wird im Bebauungsplan gesichert über eine Festsetzung des zulässigen Sortiments und der maximalen Verkaufsfläche. Nach der Offenlage wurde auf Anregung des Eingabestellers der vorhandene Antiquitätenhandel ebenfalls gesichert (s. Stellungnahme zu 2.). Zum Satzungsbeschluss soll der Bebauungsplan entsprechend vereinfacht geändert werden. Im Rahmen der eingeschränkten Beteiligung erfolgte eine erneute Anregung , nun auch den im Plangebiet vorhandenen Wollhandel, Weststraße 38 (Lana) zu berücksichtigen und hier zwecks besserer bzw. flexibler Ausnutzung des Grundstücks, Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf einer Fläche von 600 m² planungsrechtlich zu sichern. Nach Prüfung der Genehmigungslage kommt die Verwaltung zu dem Ergebnis, dass nur der Antiquitätenhandel als Einzelhandelsfläche gesichert werden kann. Bei dem Betrieb „Lana“ handelt es sich um einen Groß- bzw. Versandhandel und nicht um einen Einzelhandelsbetrieb. Dieser würde voraussetzen, dass Einzelhandel stattfindet, mithin Waren an den Letztverbraucher verkauft werden. Es muss eine Verkaufsstätte vorhanden sein, in der der Kaufvorgang stattfindet und dies ist bei dem betreffenden Betrieb nicht der Fall. Es findet lediglich an wenigen Tagen im Jahr ein Lagerverkauf statt. Die eigentliche Verkaufsstätte des Betriebs befindet sich in der Jakobstraße 108. Die ursprüngliche Baugenehmigung für diesen Betrieb stammt aus dem Jahr 1975. Genehmigt wurde eine Nutzung für Büro, Ausstellung, Lager und Verkauf von Kunststoffen auf PVC-Basis. 1984 wurden die Räume durch den „Freymark Wollhandel“ übernommen, laut Betriebsbeschreibung als Versandhandel für Wolle. Mit Schreiben vom 07.05.1987 wurde die Nutzung des Wollgroßhandels seitens der Bauaufsichtsbehörde akzeptiert. Eine Ungleichbehandlung gegenüber den in der Eingabe genannten Discounter-Grundstücken (Flurstk.Nr. 455 und 867) wird nicht gesehen, da bei diesen entsprechend der Zielsetzung des Bebauungsplanes der vorhandene und genehmigte Einzelhandelsbestand gesichert wird. Aus den genannten Gründen sieht die Verwaltung keinen Anlass, über die momentan ausgeübte Nutzung hinaus Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu ermöglichen, weil dieses der Zielsetzung des Bebauungsplans entgegenstünde, und empfiehlt, die Eingabe zurückzuweisen. I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Beteiligung der Behörden zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße Für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 10.03.2015) Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung 1. EHDV (Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen-Düren-Köln) (27.11.2014) I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 1: Der Erweiterungsspielraum für die Verkaufsfläche der beiden im Plangebiet ansässigen Discounter soll von heute 800 m² bzw. 900 m² auf künftig 1000 m² erhöht werden. Da es sich hier um einen Erweiterung handelt, die über den reinen Bestandsschutz hinausgeht, wurden die Auswirkungen geprüft. Der in der Begründung aufgeführte Tragfähigkeitsnachweis weist nach, dass schädliche Auswirkungen ausgeschlossen werden können. Die Tragfähigkeitsberechnung basiert auf der Annahme, dass in fußläufiger Entfernung (ca. 700 m) eine ausreichende Kaufkraft vorhanden ist. Es ist richtig, dass die Erreichbarkeit der beiden Standorte insbesondere durch die Barrierewirkung der Bahn eingeschränkt ist. Bewohner des Stadtteils „Hörn“ können nur über die Brücke Halifaxstraße und der von dort abzweigenden Treppe den Einzelhandelsstandort fußläufig erreichen. Realistisch ist die Annahme, dass diese Bewohner eher den PKW nutzen. Dennoch wurden diese Einwohner in die Berechnung einbezogen, da der Stadtteil Hörn über keinen eigenen Nahversorgungsstandort verfügt und sich die dort lebende Bevölkerung tatsächlich zum Standort Weststraße hin orientiert. Dies trifft nicht nur auf den Bereich „Hörn“ zu, sondern auch auf die südlich angrenzenden Bereich „Kronenberg“ und „Westpark“ zu. Von einer Gefährdung des nächstgelegenen Nahversorgungszentrums „Steppenberg / Kullen“ ist nicht auszugehen, da in diesem Bereich ca. 9300 Einwohner leben und somit eine ausreichende Tragfähigkeit für den Standort sichergestellt ist. Darüber hinaus war Ziel, beiden Discountern die gleiche Verkaufsfläche zuzuordnen, um eine Gleichbehandlung zu erreichen. In Bezug auf den Hinweis, dass das Sortiment „Getränke“ zentrenrelevant ist, wird auf das Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzept (2011) hingewiesen. Hier ist aufgeführt, dass Getränke, die in Fachmärkten angeboten werden, aufgrund der angebotenen Mengen und Verpackungen einen hohen Flächen- und Stellplatzbedarf benötigen und somit auf eine gute Anfahrbarkeit mit dem PKW angewiesen sind. Im Einzelfall ist sinnvoll, hier Standorte auch außerhalb der zentralen Lagen zu ermöglichen. In diesem Fall ist gemäß der Aachener Sortimentsliste das Sortiment Getränke nicht zentrenrelevant. I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße 2. IHK (Industrie- und Handelskammer Aachen) Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 (27.11.2014) I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 2.: Die IHK äußert Bedenken, dass insbesondere die Erweiterung der Aldi-Filiale um ca. 20 % über einen angemessenen Entwicklungsspielraum hinausgeht, der gemäß den Zielen der Landesplanung (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) bei bestandsichernden Festsetzungen nur „geringfügig“ sein sollte. Sie sieht einen Erweiterungsspielraum bei maximal 10 %. In der Begründung zum Ziel Nr. 7 im Teilplan Großflächiger Einzelhandel wird aufgeführt, dass die Entscheidung, was „geringfügig“ ist, vom Einzelfall abhängig ist. Neben dem wichtigsten Kriterium der fehlenden Beeinträchtigung ist bei der Beurteilung auch darauf zu achten, dass die Erweiterung im Verhältnis angemessen ist. Die Entscheidung, beiden Standorten eine Verkaufsfläche von 1000 m² - und somit aus Sicht der Stadt Aachen einen angemessenen Erweiterungsspielraum - zuzuordnen, erfolgte aus zwei Gründen. Zum einen soll eine Gleichbehandlung erreicht werden, da beide Standorte im Plangebiet gleichermaßen zur Versorgung der angrenzenden Stadtteile beitragen. Zum anderen deckt die in der Begründung vorgenommene Tragfähigkeitsberechnung eine Verkaufsfläche in dieser Größenordnung und stellt somit sicher, dass keine negativen Auswirkungen auf benachbarte Versorgungszentren entstehen. Die Gründe für die Einbeziehung der Bewohner der angrenzenden Stadtteile wurden bereits in der Stellungnahme Nr. 1 dargestellt. Die Ermittlung der Einwohneranzahl innerhalb des 700 m Radius erfolgte durch den Fachbereich Statistik, dem die entsprechenden Datengrundlagen zur Verfügung stehen. Die Verwaltung geht davon aus, dass die Angaben zur Bevölkerungsanzahl korrekt ermittelt wurden. Die von der IHK angesetzten Einzugsbereiche betrachten beide Standorte sehr unterschiedlich. Im Gegensatz zum LidlStandort wird beim Standort Aldi angenommen, dass Einwohner nördlich der Bahnlinie nicht anzusetzen sind. Diese beiden Standorte sind jedoch nur 200 m untereinander entfernt. Es ist nicht davon auszugehen, dass Einwohner des Stadtteils Hörn oder auch Kronenberg nur bei Lidl einkaufen und nicht bei Aldi. Deshalb ist aus Sicht der Stadt für beide Standorte der gleiche Einzugsbereich anzusetzen. Hinzu kommt, dass zwar grundsätzlich der fußläufige Einzugsbereich anzusetzen ist, in der Realität aber der Einkauf bei beiden Discountern überwiegend mit dem PKW erfolgt. Deshalb wurden, wie in der Be- I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 10.03.2015 gründung zum Bebauungsplan dargestellt, trotz der Barrierewirkung der Bahnlinie, bei der Ermittlung des Einzugsbereiches auch diese Stadtteile einbezogen. Weiterhin wies die IHK darauf hin, dass die Auswirkungen der Verkaufsflächenerweiterung in Bezug auf die zentrenrelevanten Randsortimente (Non-Food) nicht dargestellt sind. In der Begründung wurden nur die Auswirkungen der nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel) dargestellt, da diese mit 80 % der Verkaufsfläche das Kernsortiment darstellen. Zentrenrelevante Randsortimente dürfen lediglich auf einer Fläche von maximal 200 m² angeboten werden. Die einzelnen Sortimente sind bei Discountern breit gestreut. Hierunter fallen Sortimente wie  Papier-, Schreibwarenartikel  Bekleidung, sonstige Textilien  Schuhe, Lederwaren  Gartenartikel  Baumarktsortimente  Glas, Porzellan, Keramik  Spielwaren  Sportartikel, Fahrradartikel, Campingbedarf  Gardinen, Dekoration, Bettwaren, Haus-, Tisch-, Bettwäsche  Bad-, Gartenmöbel etc.  Elektro, Leuchten  Haushaltsgeräte  Unterhaltungselektronik, PC und Zubehör  Fotoartikel  Uhren, Schmuckartikel. Nach einer marktüblichen Einschätzung zur Umsatzbewertung eines Lebensmitteldiscounters in Bezug auf die Randsortimente kann von einer jährlichen Umsatzerwartung in Höhe von maximal 1,5 Mio. € ausgegangen werden. Durch die sehr große Spannbreite an Non-Food-Angeboten kommt es zu dem Effekt, dass sich diese Umsätze nach einzelnen Non-FoodWarengruppen auf sehr viele – deutlich geringere -Einzelumsätze verteilen. Die sehr breite Streuung der angebotenen NonFood-Waren auf einer Fläche von maximal 200 m² lässt den Schluss zu, dass städtebaulich relevante Wirkungen solch kleiner Teilflächen, die auf eine Vielzahl von Sortimenten mit den entsprechenden Einzelumsätzen verteilt sind und zudem nach Einkaufswochen wechseln, nicht zu erwarten sind. Hinzu kommt eine ausreichende Einwohneranzahl im Einzugsbereich, sodass insgesamt nicht mit negativen Auswirkungen auf benachbarte Versorgungszentren zu rechnen sind. Die IHK weist außerdem darauf hin, dass das Sortiment Getränke gemäß der in der Landesplanung enthaltenen Sortimentsliste (Anhang Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) als zentrenrelevant einzustufen ist. Aus Sicht der Stadt ist es jedoch nicht realistisch, dass sich Getränkefachmärkte nur in zentralen Versorgungsbereichen ansiedeln. Hier stehen geeignete Flächen oft nicht zur Verfügung. Wie bereits in der Stellungnahme zu Nr. 1 dargestellt, haben diese Märkte aufgrund der angebotenen Mengen und Verpackungen einen hohen Flächen- und Stellplatzbedarf und sind somit auf eine gute Anfahrbarkeit mit dem PKW angewiesen. Der Einkauf von Getränken in Kästen erfolgt in der Regel mit dem PKW, dementsprechend sollten geeignete Standorte angeboten werden. Im Plangebiet befindet sich ein solcher Standort, der in Nachbarschaft zu den Lebensmittelmärkten eine sinnvolle Ergänzung darstellt. Das Sortiment „Getränke“ innerhalb eines Lebensmittelmarktes bleibt dagegen nahversorgungsrelevant.