Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0038/WP17 öffentlich 35140-2010 28.08.2014 Dez. III / FB 61/20 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord hier: - Bericht über das Ergebnis der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung - Beschluss zur zweiten erneuten Offenlage Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 24.09.2014 25.09.2014 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss als Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung, den Bebauungsplan und die schriftlichen Festsetzungen wie folgt zu ändern und zu ergänzen: - Umstellung der Verfahrensart - Festsetzung von Garagenflächen im Bebauungsplan - Festsetzung von zusätzlichen überbaubaren Flächen im Bereich hinter Preusweg 29, Preusweg 31 – 35, Preusweg 41 – 43, Preusweg 45 und Preusweg 55 – 57 mit den im Text erläuterten Festsetzungen - Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße für die Grundstücke Preusweg 31 – 35 - Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 700 m² im Bereich Preusweg 49 - Erweiterung der überbaubaren Flächen im Bereich Preusweg 87 und Lutherweg 2 – 6 hinter Preusweg 85 - Geringe Erweiterung der überbaubaren Flächen im Bereich Preusweg 50, Preusweg 60 und Preusweg 67 - Bestandsorientierte Änderung der Festsetzungen für das Grundstück Lutherweg 25 – 29 - Reduzierung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 34 - Änderung der überbaubaren Fläche im Bereich Lütticher Straße 270 (Flurstück 424) - Änderung der Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten im Bereich Lütticher Straße 270, 272, 278 und 280 - Nachrichtliche Übernahme der unter Denkmalschutz stehenden terrassierten Gartenanlage Preusweg 68 - Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 1000 m² für die Grundstücke Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 1/17 - Verzicht auf eine schriftliche Festsetzung zur Überschreitung der überbaubaren Flächen durch Dämmmaßnahmen - Ergänzung der schriftlichen Festsetzungen zur Überschreitung der Baugrenzen mit Terrassen und Balkonen - Aufhebung der Beschränkung auf bestimmte Grundstücksteile bezüglich der schriftlichen Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen Außerdem empfiehlt sie dem Planungsausschuss, für den so geänderten Bebauungsplan nach § 13 BauGB Nr. 933 - Preusweg Nord - gem. § 3 Abs. 2 BauGB die zweite erneute öffentliche Auslegung zu beschließen. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt als Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung, den Bebauungsplan und die schriftlichen Festsetzungen wie folgt zu ändern und zu ergänzen: - Umstellung der Verfahrensart - Festsetzung von Garagenflächen im Bebauungsplan - Festsetzung von zusätzlichen überbaubaren Flächen im Bereich hinter Preusweg 29, Preusweg 31 – 35, Preusweg 41 – 43, Preusweg 45 und Preusweg 55 – 57 mit den im Text erläuterten Festsetzungen - Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße für die Grundstücke Preusweg 31 – 35 - Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 700 m² im Bereich Preusweg 49 - Erweiterung der überbaubaren Flächen im Bereich Preusweg 87 und Lutherweg 2 – 6 hinter Preusweg 85 - Geringe Erweiterung der überbaubaren Flächen im Bereich Preusweg 50, Preusweg 60 und Preusweg 67 - Bestandsorientierte Änderung der Festsetzungen für das Grundstück Lutherweg 25 – 29 - Reduzierung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 34 - Änderung der überbaubaren Fläche im Bereich Lütticher Straße 270 (Flurstück 424) - Änderung der Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten im Bereich Lütticher Straße 270, 272, 278 und 280 - Nachrichtliche Übernahme der unter Denkmalschutz stehenden terrassierten Gartenanlage Preusweg 68 - Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 1000 m² für die Grundstücke Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 - Verzicht auf eine schriftliche Festsetzung zur Überschreitung der überbaubaren Flächen durch Dämmmaßnahmen - Ergänzung der schriftlichen Festsetzungen zur Überschreitung der Baugrenzen mit Terrassen und Balkonen Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 2/17 - Aufhebung der Beschränkung auf bestimmte Grundstücksteile bezüglich der schriftlichen Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschließt er die zweite erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 933 -Preusweg Nord- nach § 13 BauGB in der vorgelegten Fassung. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 3/17 Erläuterungen: Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord hier: Bericht über das Ergebnis der erneuten Offenlage Empfehlung zur zweiten erneuten Offenlage Nachdem die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 10.04.2013 die Empfehlung zum erneuten Offenlagebeschluss gefasst hatte, hat der Planungsausschuss in seiner Sitzung am 11.04.2013 die erneute Offenlage beschlossen. Die erneute öffentliche Auslegung hat in der Zeit vom 29.04. bis einschließlich zum 31.05.2013 stattgefunden. Es wurden 18 Träger öffentlicher Belange angeschrieben, von denen einer Bedenken gegen die Planung vorgebracht hat. Die Eingabe ist mit einer Stellungnahme der Verwaltung der Vorlage als Anlage beigefügt und Grundlage der Beratung. 7 Bürger haben sich während der erneuten Offenlage schriftlich zur Planung geäußert. Auch diese Eingaben sind mit einer Stellungnahme der Verwaltung der Vorlage als Anlage beigefügt. Eine wesentliche Änderung, die sich auf Grundlage der Eingaben ergeben hat, betrifft die mögliche Nachverdichtung. So soll, neben den bislang vorgesehenen Nachverdichtungsmöglichkeiten, auch eine maßvolle Nachverdichtung des Blockinnenbereichs zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg möglich sein, da sie mit den städtebaulichen Grundsätzen auch der übrigen Bebauungspläne übereinstimmt. Ausgangspunkt der erneuten Betrachtung war die Veränderungssperre für das Grundstück Preusweg 50, die am 17.11.2011 öffentlich bekannt gemacht wurde. Am 07.11.2013 wurde beschlossen, diese auslaufen zu lassen. Nachfolgend werden die vorgesehenen Änderungen im Einzelnen erläutert: Erläuterung der Änderungen Umstellung der Verfahrensart Während die Aufstellung des Bebauungsplans bislang gem. § 13 a BauGB erfolgen sollte, soll das Verfahren nun gem. § 13 BauGB weitergeführt werden. Ausschlaggebend hierfür war die Addition der gesamten überbaubaren Flächen in den B-Plangebieten -Lütticher Straße / Hasselholzer Weg (Teil Süd)- und -Preusweg Nord-, die in einem engen räumlichen, sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen. Die Summe der noch zu bebauenden überbaubaren Flächen würde zukünftig zwar mit ca. 33 500 m² unter der Höchstgrenze gem. § 13a (1) Nr. 2 liegen, die Summe der überbaubaren Flächen insgesamt (inklusive der bereits bebauten Grundstücke) würde sich jedoch auf über 70 000 m² belaufen. Da die Rechtsprechung bezüglich der Ermittlung der Grundfläche für die Aufstellung eines B-Planes gem. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 4/17 §13a BauGB nicht eindeutig ist, soll die Verfahrensart umgestellt werden, um eine größere Rechtssicherheit zu erlangen. Festsetzung von Garagenflächen Grundsätzlich soll mit den schriftlichen Festsetzungen die Ansiedlung von Stellplätzen, Garagen und Carports aus städtebaulichen Gründen beschränkt werden. In der Planung zur erneuten Offenlage führte dies zu Überplanungen einzelner Bestandsgaragen. Die festsetzungskonforme Errichtung von den Garagen auf anderen Stellen des Grundstückes führt aber zu teils sehr fragwürdigen Lösungen. Für den Bereich Preusweg 91 ist während der erneuten Offenlage eine Eingabe bei der Verwaltung eingegangen, die auch Bestandteil des Abwägungsdokumentes ist. Hierin ist die Unterbringung von drei notwendigen Garagen innerhalb des Erdgeschosses vorgesehen, die von der Straße über eine Einfahrt angefahren werden können. Auch wenn dem Vorhaben die schriftlichen Festsetzungen nicht entgegenstehen, ist durch die Erschließungssituation ein nur mangelhafter Bezug der Erdgeschossebene zum öffentlichen Straßenraum möglich. Städtebaulich gesehen, wird diese Erschließungssituation im Vergleich mit der bestehenden Garage im rückwärtigen Grundstücksbereich als größerer Mangel angesehen. Um diese Situation zu entschärfen, soll die vorhandene Doppelgarage im rückwärtigen Gartenbereich zusätzlich über eine „Garagenfläche“ gesichert werden. So wäre es möglich, die Garagen innerhalb des Gebäudes auf eine zu reduzieren, so dass die restliche Gebäudebreite für Aufenthaltsräume zur Verfügung stünde. Der Bezug zum öffentlichen Raum könnte somit aufrechterhalten werden. Da eine Überplanung der anderen Garagen ähnliche Probleme hervorrufen kann, soll zur zweiten erneuten Offenlage der gesamte bislang überplante Bestand mit einer Festsetzung von Garagenflächen gesichert werden. Da keine zusätzlichen Erweiterungsflächen vorgesehen werden und es sich um lediglich sechs betroffene Grundstücke handelt, können die städtebaulichen Ziele grundsätzlich trotzdem weiter verfolgt werden. Im Bereich Preusweg 89 soll auf eine überbaubare Fläche zur Sicherung eines als technisches Büro genutzten Gebäudes in zweiter Reihe weiterhin verzichtet werden, da hierdurch ein Ausbau möglich gemacht würde, der aus städtebaulichen Gründen an dieser Stelle nicht gewollt ist. Anstatt dessen soll auch hier, in Anlehnung an die beiden Nachbargrundstücke, eine weitere, siebte Garagenfläche festgesetzt werden. Somit wird auf eine aktive Zurückführung in einen grüneren Zustand verzichtet. Das Bürogebäude genießt weiterhin passiven Bestandschutz. Eine über den Bestand hinausgehende Versiegelung wird hierdurch nicht ermöglicht. Auf die Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche soll verzichtet werden, da eine Nachverdichtung in dem Bereich unverhältnismäßig hoch wäre und den städtebaulichen Zielen widersprechen würde. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 5/17 Preusweg 89 und 91 Festsetzung von zusätzlichen überbaubaren Flächen im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße hinter den Gebäuden Preusweg 29, Preusweg 31 – 35, Preusweg 41 – 43, Preusweg 45 und Preusweg 55 – 57 Während bislang von einer Schließung der Baulücken abgesehen werden sollte, um den großen Freiflächenanteil im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg zu sichern, soll nun eine Nachverdichtung möglich gemacht werden. Diese Nachverdichtung ist als Ergebnis eines Abwägungsprozesses zu sehen. Ausschlaggebend war hierbei, dass es sich bei den Freiflächen um einzelne Baulücken handelt, die zwischen zwei bis maximal vier zusammenhängende Grundstücke umfassen. Es handelt sich also nicht um eine größere, zusammenhängende Freifläche, wie sie nord-westlich des Preusweges zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15 zu finden ist, sondern um mehrere kleine Freiflächen, die sich mit bebauten Grundstücken in zweiter Reihe abwechseln. Somit kann an dieser Stelle die Schließung der Baulücken als geordnete Nachverdichtung angesehen werden. Obwohl die Baulücken auch nach § 34 BauGB hätten bebaut werden können, wird die Aufstellung des Bebauungsplanes weiterhin als notwendig angesehen. Im Unterschied zum § 34 BauGB soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Möglichkeit genutzt werden, den Grad der Nachverdichtung für den Blockinnenbereich zu begrenzen und das städtebauliche Erscheinungsbild stärker zu steuern. Je nach vorgefundener Situation sollen überbaubare Flächen, eine Mindestgrundstücksgröße, die Bauweise und die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten je Wohngebäude festgesetzt werden. Städtebauliches Ziel ist, die vorhandene einreihige Bebauung im Blockinnenbereich mit einer maßvollen Nachverdichtung zu ergänzen, die den Erhalt der Grünstrukturen so weit es geht berücksichtigt und die Qualitäten des Blockinnenbereiches als Erholungsraum aufrecht erhält. Aus diesem Grund soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Durch die vorgesehene Festsetzung der überbaubaren Flächen ist kein Baum, der zum Erhalt festgesetzt werden soll, betroffen. Bäume, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen und unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, sind entsprechend der Satzung zu behandeln. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 6/17 Preusweg 29 Hier soll die Errichtung eines Einzelhauses mit zwei Wohneinheiten auf einer Grundstücksfläche von 500 qm ermöglicht werden. Preusweg 29 Preusweg 31 – 35 Die vorgefundene Situation mit einer vorhandenen Hausgruppe in der ersten Reihe des Preusweges ist ausschlaggebend für die Festsetzungen im hinteren Gartenbereich. Hier soll die Bebauung lediglich über die Festsetzung einer überbaubaren Fläche in Kombination mit der Festsetzung einer maximalen Anzahl an Wohneinheiten gesteuert werden. Auch wenn mit den Festsetzungen die Errichtung von zwei Einzelhäusern möglich gemacht wird, ohne das mittlere Grundstück zu bebauen, erscheint die Lösung aufgrund der einzuhaltenden Grenzabstände unwahrscheinlich. Auf die Festsetzung einer Hausgruppe, die dieses Problem ausschließen würde, soll bewusst verzichtet werden, um andere, geringer verdichtete Lösungen nicht auszuschließen, auf die sich die Nachbarn verständigen können. Preusweg 31 – 35 Preusweg 41 – 43 Auch hier ist die vorgefundene Situation in der ersten Reihe des Preusweges ausschlaggebend für die Festsetzungen im hinteren Gartenbereich. Um die Mindestgrundstücksgrößen für das vordere Doppelhaus weiterhin aufrecht zu erhalten, soll im hinteren Grundstücksbereich eine überbaubare Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 7/17 Fläche für ein Einzelhaus festgesetzt werden, die an beide äußere Grundstücksgrenzen bis auf 3,0 m heranrückt. Auch hier wird für die Bebauung eine Einigung der Nachbarn notwendig. Die vorgesehene Nachverdichtung mit einem Einzelhaus mit max. zwei Wohneinheiten auf einem Grundstück von mindestens 500 qm entspricht jedoch einer für diesen Bereich angemessenen Nachverdichtung. Preusweg 41 – 43 Preusweg 45 Durch die Bebauung des großen Grundstückes mit einem Einzelhaus in der ersten Reihe des Preusweges, ist es möglich, für den hinteren Gartenbereich Festsetzungen zu treffen, die der im SüdWesten des Blockinnenbereiches vorhandenen villenartigen Struktur entsprechen. Mit der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 700 qm, einer großzügigen überbaubaren Fläche, eines Einzelhauses und der Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten auf zwei, kann eine Nachverdichtung erreicht werden, durch die die schützenswerten Grünstrukturen in angemessener Weise erhalten werden. Preusweg 45 Preusweg 55 – 57 Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 8/17 Aufgrund sehr ähnlicher Grundstückszuschnitte und der Bebauung mit Einzelhäusern in der ersten Reihe des Preusweges, können im hinteren Grundstücksbereich für beide Grundstücke dieselben Festsetzungen getroffen werden. Dazu zählen die Bebauung mit einem Einzelhaus mit je zwei Wohneinheiten und eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm. Mit der Festsetzung eines zusammenhängenden Baufensters, das bis auf 3,0 m an die äußeren Grundstücksgrenzen heranrückt, ist es zum einen möglich, dass die Grundstücke separat mit jeweils einem Einzelhaus bebaut werden oder sich zum anderen die Eigentümer auf eine Bebauung der Grundstücke mit insgesamt nur einem Gebäude einigen. Letzt genannte Möglichkeit würde die villenartige Bebauung und den Erhalt der Grünstrukturen stärker in den Fokus rücken. Preusweg 55 - 57 Die Festsetzungen im Bebauungsplan lösen keinen Bauzwang aus. Das heißt, dass Eigentümer sich gegen eine Verdichtung des eigenen Grundstückes entscheiden können, um so die vorhandenen Qualitäten der im Blockinnenbereich gelegenen grünen Ruheräume in jetzigem Ausmaß zu erhalten. Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße für die Grundstücke Preusweg 31 - 35 Da mit einer Bebauung der überbaubaren Fläche im hinteren Gartenbereich und einer darauf folgenden Grundstücksteilung eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auch für die Gebäude in erster Bebauungsreihe nur schwer bis gar nicht einzuhalten wäre, soll auf diese Festsetzung verzichtet werden. Eine stärkere Nachverdichtung als geplant, ist aufgrund der schmalen Grundstückszuschnitte auch mit Verzicht auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße nicht zu erwarten. Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 700 m² im Bereich Preusweg 49 Das städtebauliche Ziel für den Blockinnenbereich ist es, eine möglichst großzügige Bebauungsstruktur zuzulassen, mit der die prägende Durchgrünung weitestgehend erhalten werden kann. Dieses Ziel soll Ausdruck finden in den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Aus diesem Grund soll für das Grundstück die Mindestgröße entsprechend dem Bestand heraufgesetzt werden. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 9/17 Erweiterung der überbaubaren Flächen im Bereich Preusweg 87 und Lutherweg 2 – 6 hinter Preusweg 85 Die überbaubare Fläche im Bereich Preusweg 87 soll erweitert werden, um das vorhandene Schwimmbad aktiv zu sichern. Mit der Festsetzung wird auch die Erweiterung des Hauptgebäudes in gleicher Höhe möglich, womit der Blockrand eine klarere Definition erhalten würde. Während für das Grundstück Preusweg 85 bislang nur die Möglichkeit bestand, das Grundstück mit einem Einzel- oder Doppelhaus in der ersten Reihe des Preusweges zu bebauen, sollen nun mit den vorgesehenen Festsetzungen die Bebauungsmöglichkeiten erweitert werden. Als städtebauliches Pendant zur Erweiterung der überbaubaren Fläche Preusweg 87 soll auch der hintere Grundstücksbereich des Grundstückes Preusweg 85 bebaut werden können. Hierdurch würde der Blockrand auch in diesem Bereich eine klarere Definition erfahren. Da es sich um bebaute Grundstücke handelt, soll zum einen der jetzige Bestand gesichert und zum anderen eine mit den Zielen des Aufstellungsbeschlusses konforme Entwicklungsmöglichkeit gegeben werden. Durch die geforderten Mindestgrundstücksgrößen von 500 m² und einer vorhandenen Größe des Grundstückes von 1490 m² sind die Verdichtungsmöglichkeiten zwar variabel aber ausreichend beschränkt. So soll es nur möglich gemacht werden, auf dem gesamten Grundstück entweder ein Doppelhaus anstatt eines Einzelhauses am Preusweg zu errichten oder zwei Einzelhäuser, wovon eins über den Lutherweg erschlossen werden würde. Preusweg 85 und 87 Geringe Erweiterung der überbaubaren Flächen im Bereich Preusweg 50, 60 und 67 Die überbaubaren Flächen sollen in den Bereichen Preusweg 50, Preusweg 60 und Preusweg 67 etwas erweitert werden. Zum einen soll mit den Erweiterungen der überbaubaren Flächen im Bereich der Gebäude Preusweg 50 und 60 der vorhandene Bestand (ein auf einer Garage errichtetes Badezimmer und ein Anbau) gesichert werden. Zum anderen soll mit der Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 67 generell eine Erweiterung des Gebäudes ermöglicht werden. Diese Erweiterung wird vor dem Hintergrund der geplanten Nachverdichtung in dem Bereich als auch in Hinblick auf die Grundstücksgröße als angemessen angesehen. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 10/17 Preusweg 50 Preusweg 60 Preusweg 67 Bestandsorientierte Änderungen der Festsetzungen für das Grundstück Lutherweg 25 – 29 Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 11/17 Die Festsetzungen für das Grundstück sollen geändert werden, um den Bestand zu sichern. Planungsrechtlich handelt es sich um ein Einzelhaus mit vier Wohneinheiten auf einem Grundstück, das eine Größe von über 500 und unter 1000 qm aufweist. Die bislang vorgesehenen Festsetzungen mit max. 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude würden zu einer Überplanung des Bestandes führen. Mit der Festsetzung eines Einzelhauses mit max. 4 Wohneinheiten und einer Mindestgrundstücksgröße von 500 qm soll jedoch der jetzige Bestand gesichert werden, ohne Gefahr zu laufen, das Grundstück unverhältnismäßig stark nachverdichten zu können. Auf die Möglichkeit, ein Doppelhaus zu errichten, soll zukünftig verzichtet werden, um eine Erhöhung der Wohneinheiten auf insgesamt 8 auszuschließen. Lutherweg 25-29 Reduzierung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 34 Die überbaubare Fläche im Bereich Preusweg 34 soll um den notwendigen Grenzabstand von 3,0 m reduziert werden, da nicht unmittelbar auf die Grenze gebaut werden darf, wie es das einzelne Baufenster bislang suggeriert. Änderung der überbaubaren Fläche im Bereich Lütticher Straße 270 (Flurstück 424) Die zwei vorgesehenen überbaubaren Flächen auf dem Flurstück 424 (Lütticher Straße 270) sollen zu einer zusammengefasst werden. Dies ermöglicht zum einen weiterhin die Bebauung mit zwei Zweifamilienhäusern und zum anderen die Bebauung des Grundstückes mit einem Mehrfamilienhaus. Durch einen kompakteren Baukörper könnte nicht nur der Straßenraum besser gefasst, sondern gleichzeitig der Lärm in den hinteren Gartenbereichen reduziert werden. Eine Erhöhung der Bewohnerdichte ist aufgrund der vorgesehenen relativen Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten nicht möglich. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 12/17 Lütticher Straße 270 Änderung der Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten im Bereich Lütticher Straße 270, 272, 278 und 280 Die relative Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten soll sich einerseits näher am Bestand orientieren und andererseits, als Instrument zur Regulierung der Dichte, weiterhin den Übergang zur freien Landschaft kenntlich machen. Mit der Festsetzung ist es möglich, in den Gebäuden, in denen heute 2 Wohneinheiten vorhanden sind, die Anzahl der Wohneinheiten um 1 – 2 zu erhöhen. 3 – 4 Wohneinheiten je Gebäude werden als angemessen angesehen, da die Lütticher Straße bereits heute durch Mehrfamilienhäuser geprägt ist und sich die Dichte in Richtung Stadtausgang reduziert. Die Anzahl der Wohneinheiten in den Mehrfamilienhäusern Lütticher Straße 282 und 284 sollen bestandssichernd festgesetzt werden. Nachrichtliche Übernahme der unter Denkmalschutz stehenden terrassierten Gartenanlage Preusweg 68 Laut einer Stellungnahme des LVR steht neben dem Gebäude Preusweg 68 auch die terrassierte Gartenanlage unter Denkmalschutz. Eine nachrichtliche Übernahme soll im Bebauungsplan erfolgen. Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 m² auf 1000 m² für die Grundstücke Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 Die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 liegen innerhalb eines noch zusammenhängenden, weitestgehend unbebauten Blockinnenbereiches, in dem das Grundstück Preusweg 60c als einziges bebaut ist und dementsprechend gesichert werden soll. Von einer Fortführung der Bebauung soll abgesehen werden, um die vorhandene Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Bereiches zu sichern. Beides prägt in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmt maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für den Großraum „Südviertel“ und sollen erhalten werden. Um dieses Ziel mit den Festsetzungen zu verfolgen, soll für die genannten Grundstücke eine bestandsorientierte Mindestgrundstücksgröße von 1000 m² festgesetzt werden. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 13/17 Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 Verzicht auf eine schriftliche Festsetzung zur Überschreitung der überbaubaren Flächen durch Dämmmaßnahmen Auf die Festsetzung soll verzichtet werden, da die geringfügige Überschreitung von überbaubaren Grundstücksflächen zum Zwecke der Energieeinsparung durch den § 248 BauGB zulässig ist, soweit diese mit nachbarrechtlichen Interessen und baukulturellen Belangen vereinbar ist. Ergänzung der schriftlichen Festsetzungen zur Überschreitung der Baugrenzen mit Terrassen und Balkonen Da Terrassen keine Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind, sondern ein Teil der Hauptnutzung, sind sie nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Da die Baugrenzen teils sehr eng die vorhandenen Gebäude umfahren, soll die „Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen mit Wintergärten und Terrassenüberdachungen“ um Terrassen bis zu einer Größe von 30 m² ergänzt werden. Von der Festsetzung sollen die die Baugrenzen überschreitenden Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits genehmigt waren, unberührt bleiben. In Anlehnung an die Festsetzung zu Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die sich auf die Erdgeschossebene beziehen, soll mit der schriftlichen Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen mit Balkonen, die Möglichkeit für Wohnungen in Obergeschossen geschaffen werden, qualitätvolle Außenräume zu realisieren. Die Größe der Grundstücke lässt diese Dichte zu. Von der Festsetzung sollen die die Baugrenzen überschreitenden Balkone, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits genehmigt waren, unberührt bleiben. Aufhebung der Beschränkung auf bestimmte Grundstücksteile bezüglich der schriftlichen Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen Auf die Beschränkung zur Überschreitung der Baugrenzen auf bestimmte Grundstücksteile soll verzichtet werden, da das Ausmaß der negativen städtebaulichen Wirkung eher als gering eingeschätzt werden kann. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 14/17 Ursprünglich sollte die Festsetzung getroffen werden, um die Errichtung von Terrassen und Wintergärten in den Vorgärten zu vermeiden und somit das großzügige, grüne und öffentlich geprägte Erscheinungsbild zu bewahren. Unter Berücksichtigung der Grundstücksgrößen und der Tatsache, dass es sich entlang der öffentlichen Verkehrsflächen meist um bebaute Grundstücke handelt, ist nicht davon auszugehen, dass nun sämtliche Eigentümer die Baugrenzen zur öffentlichen Straßenseite mit privaten Außenräumen überschreiten. Dennoch kann diese Lage im Einzelfall die optimale Lösung in Bezug auf das Verhältnis Grundriss zur Sonnenausrichtung darstellen. Vor allem, da die Möglichkeit zur Überschreitung der Baugrenzen nun auch durch Balkone möglich gemacht werden soll. Da die Orientierung zur Sonne insbesondere auf den Grundstücken nord-westlich der öffentlichen Verkehrsflächen von Interesse ist und diese, aufgrund der topographischen Lage, einen zumeist eher geringen Bezug zum öffentlichen Straßenraum aufweisen, wird die Gefahr, das städtebauliche Erscheinungsbild unzumutbar negativ zu beeinflussen als hinnehmbar eingeschätzt. Redaktionelle Änderungen Überbaubare Grundstücksflächen Wie bereits zur erneuten Offenlage erläutert, sollen die überbaubaren Flächen generell da, wo es die städtebaulichen Ziele erlauben, so erweitert werden, dass sie den kompletten Bestand umfahren, womit die Eigentumsrechte besser geschützt werden können. Bei der digitalen Überprüfung des Planes wurde festgestellt, dass die Baugrenzen an einzelnen Stellen die Gebäude nicht komplett umfahren. Da es sich hierbei nur um einige Zentimeter handelt und die zeichnerischen Festsetzungen dem Plan nur mit graphischer Genauigkeit zu entnehmen und auf 0,5 Meter zu runden sind, sollen die geringfügigen Erweiterungen redaktionell geändert werden. Da, wo es die städtebaulichen Ziele nicht erlauben, soll weiterhin auf die aktive Sicherung des kompletten Bestandes verzichtet werden. Bei den Gebäuden handelt es sich um den Lutherweg 14 und die Lütticher Straße 278. Die städtebaulichen Gründe hierfür wurden bereits in der Vorlage zur erneuten Offenlage erläutert. Schriftlichen Festsetzungen Um den Begriff „Vorgarten“ eindeutig räumlich zuordnen zu können, wurden die Schriftlichen Festsetzungen unter dem Punkt „Flächen für den ruhenden Verkehr“ um die Definition „zwischen Hauptgebäude und Straßenbegrenzungslinie“ ergänzt. Hinweise in den schriftlichen Festsetzungen Standardmäßig sollen die Hinweise zum Umgang mit Kampfmitteln, zur Bodendenkmalpflege und Kriminalprävention in den schriftlichen Festsetzungen aufgenommen werden. Da keine Besonderheiten vorliegen, kann die Ergänzung redaktionell erfolgen. Art der baulichen Nutzung In den schriftlichen Festsetzungen soll u.a. die ausnahmsweise in Allgemeinen Wohngebieten zulässige Nutzung nach § 4 (3) Nr. 2 BauGB nicht zulässig sein. Dies betrifft nicht die „Handwerksbetriebe“, wie bislang formuliert, sondern „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“. Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 15/17 Änderungen in der Begründung In der Begründung sollen die Erläuterungen zum passiven Schallschutz konkretisiert werden, um ein besseres Verständnis zu ermöglichen. Grundsätzlich fand zur zweiten erneuten Offenlage eine Aktualisierung der Begründung statt. Zusammenfassung Mit dem Entwurf zur zweiten erneuten Offenlage wird eine stärkere Nachverdichtung im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße ermöglicht. Ursächlich hierfür sind die Eingaben der Bürger, die dazu geführt haben, die städtebauliche Haltung in Bezug auf weitere Nachverdichtungsmöglichkeiten zu überprüfen. Die zentrale Frage hierbei war, ob und inwieweit sich die städtebaulichen Ziele einer prägenden Durchgrünung mit einer weiteren Nachverdichtung im Plangebiet vereinbaren lassen. Ausgangspunkt der Betrachtung sind die heute vorhandenen Strukturen. Die Verwaltung gelangte zu dem Schluss, dass mit einer zusätzlichen Nachverdichtung des Blockinnenbereichs zwischen Preusweg und Lütticher Straße und im süd-östlichen Bereich des Lutherweges die vorhandenen Strukturen ergänzt werden können, womit die Bereiche eine zum Teil klarere Definition erfahren. Die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße, der maximalen Anzahl an Wohneinheiten in Wohngebäuden und der Bauweise werden zusammen mit der Festsetzung einer überbaubaren Fläche als ausreichend angesehen, die Nachverdichtung im Sinne der Ziele des Aufstellungsbeschlusses zu steuern. Für die übrigen Bereiche soll von einer weiteren Nachverdichtung abgesehen werden. Vor dem Hintergrund der Eingabe zu Preusweg 68 wurde insbesondere der Blockinnenbereich zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15 nochmals auf seine Nachverdichtungsmöglichkeiten hin untersucht. Um die vorhandene Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Bereiches zu sichern, soll die Bebauung in zweiter Reihe (Preusweg 60c) nicht fortgeführt werden. Beides prägt in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmt maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für den Großraum „Südviertel“ und sollen erhalten werden. Insgesamt rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur und einer Nachverdichtung stärker in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Da durch die Festsetzung einer überbaubaren Fläche kein Bauzwang ausgelöst wird, können die Eigentümer an den entsprechenden Stellen auch von einer Nachverdichtung absehen. Empfehlung zur zweiten erneuten Offenlage Als Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung empfiehlt die Verwaltung, den Bebauungsplan entsprechend den oben formulierten Vorschlägen zu ändern und zu ergänzen und das Verfahren gem. § 13 BauGB weiterzuführen. Da durch die vorgeschlagenen Änderungen die Grundzüge der Planung berührt werden, ist eine zweite erneute öffentliche Auslegung erforderlich. Aus diesem Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 16/17 Grund empfiehlt die Verwaltung weiterhin, für den Bebauungsplan gem. § 3 Abs. 2 BauGB die zweite erneute öffentliche Auslegung zu beschließen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung 6. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 7. Abwägungsvorschlag der Behördenbeteiligung Vorlage FB 61/0038/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 17/17 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg zur zweiten erneuten Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeine Wohngebiete Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.- 5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. 2.1 Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung Beschränkung der Zahl der Wohnungen Festsetzung relativer Werte Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/120 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 120 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0 - 120 241 - 360 361 - 480 481 - 600 601 - 720 721 - 840 841 - 960 Wo 2 2 3 4 5 6 7 Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/230 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 230 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0 - 230 231 - 460 461 - 690 691 - 920 921 - 1150 Wo 2 2 3 4 5 Seite 2 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/350 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 350 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0 - 350 351 - 700 701 - 1050 1051 - 1400 1401 - 1750 1751 - 2100 2101 - 2450 Wo 2 2 3 4 5 6 7 2.2 Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit „G“ bezeichnete Wert (300, 500, 700, 800, 1000, 1500) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. Außerhalb des Plangebietes liegende Grundstücksteile werden nicht berücksichtigt. 3. Überschreitung der Baugrenzen Über den § 23 (3) Satz 2 BauNVO hinaus, dürfen die Baugrenzen, wie nachfolgend festgesetzt, überschritten werden: Wintergärten, Terrassen und Terrassenüberdachungen Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Balkone Ausnahmsweise können Balkone außerhalb der überbaubaren Fläche errichtet werden, wenn sie eine Tiefe von max. 2,0 m und die Hälfte der Gebäudebreite nicht überschreiten. Die einzelnen Balkone dürfen eine Größe von max. 10 m² nicht überschreiten. 3.1 3.2 4. 4.1 Flächen für den ruhenden Verkehr Tiefgaragen Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Flächen, im seitlichen Bauwich und innerhalb der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. 4.2 Stellplätze, Carports und Garagen Für Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe, von der Lütticher Straße und dem Preusweg aus gesehenen, wird festgesetzt: Stellplätze, Carports und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Ausnahmsweise sind zwischen Hauptgebäude und Straßenbegrenzungslinie (Vorgärten) und im seitlichen Bauwich Stellplätze, Garagen und Carports zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen, Garagen, Carports und Tiefgaragen an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. Seite 3 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 4.3 Unabhängig von der Lage sind Garagen, Stellplätze und Carports innerhalb der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. 5. Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der mit Lärmpegelbereichen festgesetzten Teilbereiche sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 * zu erfüllen. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche (LPB) ist der Planzeichnung zu entnehmen. Es ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden wie folgt einzuhalten: Dabei gilt für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB. Dabei gilt für Büroräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB. Dabei gilt für Bettenräume in Krankenanstaltern und Sanatorien - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 50 dB. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile anzusetzen sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. Seite 4 / 5 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Kampfgebiet. Die bebaute Fläche ist nicht suchbar. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im Boden vorhanden sind. Daher kann diese Mitteilung nicht als Garantie der Freiheit von Bombenblindgängern / Kampfmitteln gewertet werden. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder der Landschaftsverband Rheinland, Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Endericher Straße 133, 53115 Bonn, Tel.: +49 228 98340, Fax: +49 228 9834119, e-post: bodendenkmalpflege@lvr.de, unverzüglich zu informieren. 3. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen Maßnahmen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Häusern berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. Seite 5 / 5 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg zur erneuten Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes……………………………………………………………………………………………...S. 04 1.2 Regionalplan……………………………………………………………………………………………………………………S. 04 1.3 Flächennutzungsplan (FNP)………………………………………………………………………………………………….S. 04 1.4 Landschaftsplan………………………………………………………………………………………………………………..S. 04 1.5 Bestehendes Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne)……………………………………………………...S. 04 1.6 Verfahren nach § 13 BauGB………………………………………………………………………………………………….S. 05 2. Anlass der Planung……………………………………………………………………………………………………………S. 05 3. Ziel und Zweck der Planung………………………………………………………………………………………………….S. 06 3.1 Allgemeine Ziele………………………………………………………………………………………………………………..S. 06 3.2 Ziel der Planung………………………………………………………………………………………………………………..S. 06 3.3 Erschließung / Verkehr………………………………………………………………………………………………………..S. 06 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen…………………………………………………………………..S. 07 3.5 Freiraumkonzept……………………………………………………………………………………………………………….S. 10 3.6 Soziale Infrastruktur……………………………………………………………………………………………………………S. 10 3.7 Jugend- und Familienfreundlichkeit……………………………………………………………………………………….....S. 10 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben………………….S. 10 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet……………………………………………………………………………………………..S. 10 3.7 3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen…………………………………………………………...S. 11 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen…………………………….S. 11 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen……………………………….……S. 11 3.7 6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen………………………………..………S. 11 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung…………………………………………………………………………………..……….S. 11 3.8.1 Standortwahl der Bebauung………………………………………………………………………………………….S. 11 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf ……………………………………………………………………………………….……..S. 11 3.8.3 Kubatur der Gebäude…………………………………………………………………………………………………S. 11 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung…………………………………………………………………………….S. 11 3.8.5 Umgang mit Niederschlagswasser………………………………………………………………………………….S. 11 3.8.6 Umgang mit der Energieversorgung……………………………………………………………………..………….S. 12 4. Begründung der Festsetzungen…………………………………………………………………………………………….S. 12 4.1 Art der baulichen Nutzung…………………………………………………………………………………………………….S. 14 4.2 Bauweise……………………………………………………………………………………….……………………………….S. 14 4.3 Höchstanzahl der Wohnungen in Wohngebäuden…………………………………………………………...…………….S. 15 4.4 Mindestgrundstücksgröße…………………………………………………………………………………………………….S. 16 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen………………………………………………………………………………..………….S. 17 4.6 Überschreitung der Baugrenzen……………………………………………………………………………………….…….S. 18 4.6.1 Wintergärten, Terrassen und Terrassenüberdachungen……………………………………………..…………..S. 18 4.6.2 Balkone…………………………………………………………………………………………………………………S. 18 4.7 Flächen für den ruhenden Verkehr…………………………………………………………………………………………..S. 18 4.7.1 Tiefgaragen…………………………………………………………………………………………………………….S. 18 4.7.2 Stellplätze, Carports und Garagen…………………………………………………………………………………..S. 18 Seite 2 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 4.8 Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen………………………………………………….…S. 19 4.9 Verkehrsflächen…………………………………………………………………………………………………………..……S. 19 4.10 Erhalt von Bäumen und Sträuchern………………………………………………………………………………………..S. 20 4.11 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen………………………………………………….…S. 20 5. Umweltbelange…………………………………………………………………………………………...…………………….S. 20 5.1 Schutzgut Boden……………………………………………………………………………………………………………….S. 20 5.2 Schutzgut Wasser………………………………………………………………………………………………………...……S. 20 5.3 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft……………………………………………………………………..….S. 21 5.4 Schutzgüter Luft und Klima……………………………………………………………………………………………….…..S. 21 5.5 Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm……………………………………………………………………..………..S. 21 5.6 Schutz Kultur- und Sachgüter………………………………………………………………………………………….……..S. 21 5.7 Fazit aus Umweltsicht…………………………………………………………………………………………………...…….S. 22 6. Auswirkungen der Planung…………………………………………………………………………………………………..S. 22 7. Kosten……………………………………………………………………………………………………………………………S. 22 8. Plandaten………………………………………………………………………………………………………………………..S. 22 Seite 3 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Abgrenzung Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich westlich der Lütticher Straße beidseits des Preuswegs. Im Süden reicht die Plangebietsgrenze bis an die letzten Gebäude an der Lütticher Straße und stößt kurz hinter dem Lutherweg gegenüber der Einmündung der Straße Fichthang wieder auf den Preusweg. Die Grundstücke westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg sind ebenfalls noch Teil des Plangebietes. Die Bebauung im südlichen Abschnitt des Preusweges bis an die Lütticher Straße ist Teil des Aufstellungsbeschlusses A 130 -Preusweg-. Ziel dieses Aufstellungsbeschlusses ist es, für die Bebauung am Preusweg Planungsrecht in zweiter Reihe zu schaffen; die Bearbeitung ruht derzeit. Ursprünglich umfasste das Gebiet des Aufstellungsbeschlusses A130 auch die Häuser Preusweg 99 und Lütticher Straße 276 bis 286. Da für diese Grundstücke aufgrund der örtlichen Begebenheiten nicht dieselben Ziele verfolgt, sondern vielmehr Festsetzungen zur Sicherung der städtebaulichen Situation getroffen werden sollen, wurden die genannten Grundstücke in den Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - mit einbezogen. Topographische Situation Vom Außenring bis zur Einmündung der Straße „Fichthang“ steigt der Preusweg von etwa 220 m auf etwa 240 m ü. NN an, während die Lütticher Straße in etwa auf einem Niveau nach Süden führt. Zwischen der Lütticher Straße und dem Preusweg steigt das Gelände vom Außenring bereits bis zum Lutherweg um etwa 18m an. An der nordwestlichen Seite des Preusweg steigt das Gelände zunächst um ca. 10 m relativ steil an, zum Hasselholzer Weg fällt das Gelände wiederum um etwa 15-20 m ab. Diese topographischen Gegebenheiten wirkten sich in der Vergangenheit auf die Erschließung des Gebietes und die Anordnung der Gebäude aus. Im Bebauungsplan Nr. 933 schlägt sich dies in den differenzierten Festsetzungen nieder. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan (ehemals: Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt Region Aachen) ist das Plangebiet als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) dargestellt. Es ist umgeben von Bereichen zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung. Überlagert wird die Darstellung für den Freiraum von einem regionalen Grünzug. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen (FNP) stellt das gesamte Plangebiet als Wohnbauflächen dar. Die Lütticher Straße ist als Hauptverkehrszug dargestellt. 1.4 Landschaftsplan Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. An das Plangebiet schließt sich nach Nordwesten Landschaftsschutzgebiet an, ebenso südöstlich der Lütticher Straße und südwestlich des Plangebietes. 1.5 Bestehendes Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne) Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes -Preusweg Nord- überlagert in weiten Teilen den Bebauungsplan Nr. 673 aus dem Jahr 1977, der ausschließlich die Verkehrsfläche des Preusweges, des Lutherweges und der Straße Fichthang sowie die Einmündung des Preusweges in den Außenring planungsrechtlich sichert. Seite 4 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Der Fluchtlinienplan 196 - Hasselholzer Weg - aus dem Jahr 1911 setzt Baufluchtlinien entlang des Hasselholzer Weges fest, im Wesentlichen aber geplante Straßen nördlich des Hasselholzer Weges um das Gut Blockhaus und das Gut Hasselholz. Dieser Straßenbau wurde nie realisiert. Der Fluchtlinienplan 189 - Lütticher Straße - setzt Straßen und Bauflächen zwischen der Lütticher Straße, der Schanz und der Vaalser Straße fest, die aber nicht in der damals geplanten Form realisiert wurden. Der Plan wird nur in einem kleinen Teilbereich an der südlichen Ecke durch den Bebauungsplan - Preusweg Nord - überlagert. Die Grünfläche vor dem Kloster am Außenring ist im Fluchtlinienplan als Verkehrsfläche festgesetzt. Dies entspricht auch der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 673. Die Verkehrsfläche führt an dem Haus Preusweg Nr. 1 vorbei zur Lütticher Straße. In den Flurstücksgrenzen sind diese Planungen heute noch erkennbar, sie wurden in den Festsetzungen der Verkehrsfläche im Bebauungsplan Nr. 673 weitgehend wieder aufgenommen. Der Preusweg ist im Fluchtlinienplan 189 mit einer Breite von 12 m festgesetzt, der Abstand zwischen Baufluchtlinie und Straßenfluchtlinie beträgt im ersten Abschnitt des Preusweges 4 m. In diesem Fluchtlinienplan ist der alte Verlauf des Preusweg noch erkennbar: Während heute der Preusweg auf der Höhe der Häuser Nr. 17, 19 und 21 in leichtem Bogen nach Nordwesten verschwenkt, knickte der Preusweg an dieser Stelle ursprünglich zweimal rechtwinklig in Richtung Aachener Wald ab. Zwischen den Grundstücken an der Lütticher Straße und am Preusweg verlief ursprünglich ein Weg, im Fluchtlinienplan Nr. 189 als “Culturweg sgt. Alte Lütticher Straße” bezeichnet. Die durch die Verlagerung des Preusweg entstandenen Flächen sind inzwischen mit Wohngebäuden bebaut. Da der für den Bereich ursprünglich erarbeitete Bebauungsplan Nr. 894 N vom Oberverwaltungsgericht für unwirksam erklärt worden war, werden Vorhaben derzeit auf Grundlage des § 34 BauGB beurteilt. 1.6 Verfahren nach § 13 BauGB Der Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord – soll im vereinfachten Verfahren gem. §13 BauGB aufgestellt werden, da der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab durch die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht wesentlich verändert werden soll. 2. Anlass der Planung Das Plangebiet zeichnete sich ursprünglich durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Typisch für die Siedlungsentwicklung des Aachener Südviertels ist in der jüngeren Zeit allerdings die Tendenz zur Grundstücksteilung und Nachverdichtung. Dies erfolgt durch die Grundstücksteilung und Errichtung von Gebäuden in 2. oder 3. Reihe. Die „gute Adresse“ des Aachener Südviertels und hier die Wohnlage “Preusweg” dienen dabei mit als Verkaufsargument. Belegt werden kann dies auch mit Veröffentlichungen aus dem Immobilienmarkt (Capital-Immobilienkompass): „Das Südviertel steht in Aachen gleichlautend für exklusives Wohnen. Allerdings umfasst der Sammelbegriff knapp 25 Prozent der Stadt. Die Kunst besteht darin, aus dem Gebiet die wirklich grünen, ruhigen Lagen herauszupicken. Dabei bleiben am Ende in der Regel Ronheide, Am Hangeweiher und der Preusweg übrig. Dorthin zog in den 80er-Jahren jeder, der in Aachen etwas auf sich hielt. Heute gehören Geduld und Glück dazu, eine der Villen oder Bungalows samt ihren großzügigen Gärten erstehen zu können. Vor allem Häuser mit modernem Standard sind rar. (…) Richtung Zentrum büßte die Lage durch eine überbordende Nachverdichtung an Exklusivität ein, nicht aber an Beliebtheit.“ Auf der Nordseite des Preusweges steigt das Gelände an, wodurch auf den Grundstücken in zweiter und vor allem in dritter Reihe eine besondere Fernsicht möglich ist. In der erhöhten, zurückgesetzten Lage befinden sich bereits zwei Wohnanlagen mit 5 bzw. 6 Wohnungen, die die beginnende Umwandlung des Gebietes signalisieren. Auf der Südseite des Preusweg wurden bereits 9 Gebäude im Innenbereich errichtet. Auch auf diesen Grundstücken ist, aufgrund der topographischen Situation, eine besondere Aussicht in Richtung Burtscheid vorhanden. Seite 5 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Die Genehmigung dieser Vorhaben erfolgte auf der Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit den jeweiligen Fluchtlinienplänen. Dadurch wurden Vorhaben genehmigt, die sich zwar entsprechend des Rechtsbegriffs „einfügen”, die aber dazu führen, dass sich das städtebauliche Bild im Quartier verändert. Es wird deutlich, dass die Fluchtlinienpläne in der Zeit ihrer Entstehung zur Steuerung der Bauaktivitäten noch ausreichten. In heutigen Zeiten mit dem Ziel der wirtschaftlichen Grundstücksnutzung bieten diese Instrumente, wie die bauliche Entwicklung im Südviertel zeigt, keine ausreichenden Steuerungsmöglichkeiten mehr. Für das gesamte Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertel berücksichtigt werden sollen: • Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten. • Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten. • Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern. • Die Grünstrukturen sollen erhalten werden. • Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die städtebauliche Entwicklung zu regeln. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Der Bebauungsplan -Preusweg Nord- wird mit der Zielsetzung aufgestellt, die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten zu sichern und eine geordnete Nachverdichtung zu ermöglichen. So sollen im Bebauungsplan zum einen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. 3.2 Ziel der Planung Die planerischen Ziele im Einzelnen sind: 1. Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet. 2. Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken. 3. Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung. 4. Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung Der Bebauungsplan soll als so genannter „einfacher” Bebauungsplan nach § 30 (3) BauGB im wesentlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zu den öffentlichen Verkehrsflächen und zu den überbaubaren Flächen treffen. Auf die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung soll verzichtet werden, stattdessen sollen die Mindestgrundstücksgrößen und die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. 3.3 Erschließung / Verkehr Das Plangebiet liegt nordwestlich der Lütticher Straße (B264), eine der Ausfahrtsstraßen aus der Aachener Innenstadt in Richtung Belgien. Die Lütticher Straße ist Teil des Außenrings, der vom Amsterdamer Ring über die Lütticher Straße und den Brüsseler Ring auch als Zubringer zur A4 bzw. als Hauptverbindung in Richtung Vaals dient. Im Kreuzungsbereich der Lütticher Straße und des Amsterdamer Rings zweigt der Preusweg ab und führt annähernd parallel zur Lütticher Straße nach Südwesten bis in den Aachener Wald. Der Preusweg dient ausschließlich der Erschließung des Wohngebietes sowie als Zufahrt zum Wanderparkplatz Adamshäuschen. Seite 6 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Der Lutherweg verbindet, teilweise durch PKW befahrbar, den Hasselholzer Weg mit der Lütticher Straße. Vom Preusweg aus kann der Lutherweg befahren werden; er dient der Erschließung der Häuser Lutherweg 2 - 9 südlich des Preusweges sowie der Häuser Nr. 15 bis einschließlich Nr. 29 auf der nördlichen Seite des Preusweg. Vor dem Haus Lutherweg 5 befindet sich eine kleine Wendeanlage, die bis an die Garage reicht. Weiter in Richtung Lütticher Straße ist der Lutherweg abgesperrt und nur noch für Fußgänger passierbar. Aufgrund der starken Geländeneigung wurde eine Treppe über die gesamte Breite des Lutherweges eingebaut. Nördlich des Preusweges zwischen den Häusern 29 und 14 führt der Weg über Privatgelände als schmaler Fußweg mit Treppenstufen weiter zum Hasselholzer Weg. Der Lutherweg wird bereits heute durch die Stadt Aachen unterhalten und ist öffentlich gewidmet. Er wird als öffentliche Verkehrsfläche, teilweise nur als Fuß- und Radweg festgesetzt, um diese Wegeverbindung langfristig zu sichern. Die Flächen, die sich noch im Privatbesitz befinden, sollen langfristig von der Stadt erworben werden. Vom Preusweg zweigen zahlreiche private Stichwege ab, um weiter zurück liegende Flächen zu erreichen. Am Ende des Preusweges zweigt der Hasselholzer Weg ab, der im Bogen am nordwestlichen Rand des Plangebietes zurück zum Außenring führt. Der Hasselholzer Weg ist allerdings für PKW nur auf einer Länge von etwa 120 m befahrbar, hinter der Einmündung der Straße “Am Adamshäuschen” ist er durch Poller abgesperrt. Als Flurweg führt er weiter zum Amsterdamer Ring. Das Plangebiet ist im Hinblick auf die Verkehrsanbindung sowie auf die Anlagen der Ver- und Entsorgung bereits vollständig erschlossen. Die Erschließung der noch nicht bebauten Grundstücke in zweiter, dritter oder vierter Bebauungsreihe soll privatrechtlich erfolgen. 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen Baustruktur am Preusweg Den Auftakt der Bebauung am Preusweg bildet - noch außerhalb des Plangebietes gelegen - das Kloster der Ordensgemeinschaft der Elisabethinnen am Amsterdamer Ring. An das Klostergebäude, das als Solitär die Ecke Amsterdamer Ring, Lütticher Straße markiert, schließen sich die Außenanlagen des Klosters (Garten und Park) an. Nordwestliche Straßenseite: An der Nordwestseite des Preusweges steigt das unbebaute Gelände zunächst weiter an, erst in einem Abstand von ca. 150 m zum Klostergebäude beginnt die Wohnbebauung. Aufgrund des ansteigenden Geländes allerdings etliche Meter oberhalb der Straße und von der vorderen Grundstücksgrenze um etwa 10 m zurückversetzt. Das ansteigende Gelände begünstigte die Errichtung von Garagen, die zwischen der Straßenbegrenzung und den Gebäuden in den Hang geschoben wurden. Bei zahlreichen Gebäuden wurde der Höhenunterschied durch Stützmauern abgefangen. An dieser Seite des Preusweges überwiegen die freistehenden Einfamilienhäuser, nur direkt angrenzend an das Klostergrundstück und in zweiter Reihe im mittleren Abschnitt des Preusweges wurden zwei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden errichtet. Hinzu kommt in diesem Abschnitt noch die denkmalgeschützte „Villensiedlung Preusweg“ (1933), bestehend aus 2 Doppelhäusern und 2 Einzelhäusern. Im Laufe der Zeit wurden auch rückwärtige Grundstücksteile bebaut. Die Bebauung in zweiter und dritter Reihe und die vielen zusätzlichen Erschließungswege aber stehen beispielhaft für die Problematik vieler Siedlungsbereiche im Südviertel: Die exklusiven Lagen führen zu hohen Grundstückspreisen, die eine immer stärkere, dem Standort unangemessene Verdichtung der Bebauung bewirken. Deutlichstes Beispiel für diese Entwicklung ist die Reihenhausgruppe im mittleren nordwestlichen Abschnitt in zweiter Reihe: Die Grundstücksgrößen liegen hier unter 200 qm und weichen damit erheblich von dem in diesem Gebiet im Allgemeinen üblichen Grundstücksgrößen über 500 qm ab. Die Tatsache, dass auch diese Grundstücke vermarktbar sind, zeigt die große Bedeutung, die der Adresse „Preusweg“ zukommt. Seite 7 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Die nordwestlich des Preusweges vorhandenen Gebäude in zweiter / dritter Reihe wurden ca. 10 m oberhalb des Preusweges auf der Kuppe errichtet und verfügen durch die Aussicht in die Landschaft mit den landwirtschaftlichen Anwesen „Neuenhoff“, „Blockhaus“ und „Hasselholz“ über eine besondere Lagegunst. Hier finden sich ausschließlich villenartige Anwesen auf außergewöhnlich großen Grundstücken (über 800 qm bis zu fast 5000 qm). Etwa in der Mitte des Preusweges quert der Lutherweg leicht versetzt den Preusweg und stellt für Fußgänger eine Verbindung vom Hasselholzer Weg zur Lütticher Straße dar. Über den Lutherweg erfolgt, auch durch weitere abzweigende Stichwege, die Erschließung zurückliegender Grundstücke. Die erhöhte Lage am Rand des Siedlungsgebietes bietet auch für diese Grundstücke mit teils mehr als 800 m² Größe eine besondere Qualität. Allerdings wurden am Lutherweg in jüngerer Zeit auch Doppelhäuser auf kleineren Grundstücken errichtet. Dies bestätigt den zunehmenden Trend zur Verdichtung und den Verlust der städtebaulichen Qualität eines großzügigen Villenviertels. Die Bebauung am Lutherweg hat sich inzwischen bis auf die Hangseite zum Hasselholzer Weg ausgedehnt, und wird teils von dort erschlossen. Rechnerisch betrachtet sind aber trotz der einsetzenden Nachverdichtung im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Wohngebäuden bebaut, nur 10 % mit Doppelhaushälften und etwa 17 % mit Reihenhäusern. Südöstliche Seite des Preusweges: Die südöstliche Seite des Preusweg ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet, gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser älteren Baujahres in diesem Abschnitt. Zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße sind neun von achtzehn Grundstücken ab ca. 1985 in zweiter Reihe bebaut worden: zwei Grundstücke mit einem Doppelhaus (ca. 280 bzw. 560 qm), die übrigen mit Einzelhäusern auf Grundstücken von etwa 750 bis über 1500 qm Größe. Zu Beginn des Preusweges, sowie gegenüber der Einmündung „Fichthang“ befinden sich zudem insgesamt drei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden. Ins Verhältnis gesetzt bedeutet dies, dass im Bereich südöstlich des Preusweges etwas mehr als die Hälfte der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, 25 % mit Doppelhaushälften und der Rest mit Reihenhäusern. Typisch für das Wohngebiet beidseits des Preusweg ist dennoch die Bebauung mit freistehenden Wohngebäuden. Wenn auch in der Vergangenheit Doppelhäuser und insgesamt 6 Reihenhausgruppen verteilt über das gesamte Plangebiet errichtet wurden, so überwiegen doch mit etwa 60 % der Bebauung beidseits des Preusweges die freistehenden Gebäude. Wohnungsanzahl in den Gebäuden am Preusweg Zur Bestimmung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Wohngebäuden wurde zu jedem Gebäude in den Bauakten recherchiert, wie viele Wohnungen genehmigt worden sind. Bei der Mehrzahl der Gebäude am Preusweg handelt es sich noch um Einfamilienhäuser, vereinzelt und relativ gleichmäßig über das Wohngebiet am Preusweg verteilt, finden sich Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen je Wohngebäude wieder, die, ebenso wie die deutlich kleineren Grundstücke, einen Hinweis auf die Tendenz zu einer wirtschaftlicheren Grundstücksnutzung liefern. Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sind sowohl als freistehende Gebäude, als Doppelhaushälften und auch als Reihenhäuser anzutreffen. Die hier inzwischen gleichmäßig verteilt im Plangebiet vorzufindenden Mehrfamilienhäuser sind größere Komplexe aus der jüngeren Vergangenheit mit 4 bis 6 Wohnungen. Seite 8 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Zu Beginn des Preusweges auf seiner südlichen Seite befinden sich eine Reihenhausgruppe, ein Doppelhaus und ein freistehendes Wohngebäude, die mit zu den ältesten Gebäuden im Plangebiet gehören und z. T. unter Denkmalschutz stehen (Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11). Hier wurden im Zuge von Umbauten und Modernisierungen in der Vergangenheit auch mehr als 2 Wohnungen je Wohngebäude genehmigt. In zwei Fällen befinden sich 4 Wohnungen, in einem Fall 6 Wohnungen in einem Gebäude. Ähnlich verhält es sich im Bereich südwestlich der Einmündung des Lutherweges in den Preusweg: Hier befinden sich verschiedene Wohngebäude (Reihenhausgruppe, Doppelhaus und freistehende Gebäude), in denen bei Modernisierungen oder zum Dachausbau z. T. drei bis vier Wohnungen genehmigt worden sind. In dem Wohngebäude nordöstlich der Einmündung des Lutherwegs sind 5 Wohnungen (ehemals für Zollbedienstete) genehmigt. Am Preusweg sind somit zwei Bereiche erkennbar, in denen eine höhere Wohnungsdichte als in den übrigen Abschnitten des Preusweges vorliegt. Baustruktur und Wohneinheiten an der Lütticher Straße Den Auftakt der Bebauung an der Lütticher Straße bilden nach der Einmündung des Amsterdamer Ringes zunächst die Rückseiten bzw. Gärten der Gebäude Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11. Erst das dann anschließende Wohngebäude, bei dem es sich um ein in jüngerer Zeit errichtetes Wohn- und Praxisgebäude mit 6 Wohneinheiten handelt, wird auch von der Lütticher Straße erschlossen. Zwar schließen sich dann überwiegend ältere Ein- bis Zweifamilienhäuser an, gegenüber der Einmündung des Brüsseler Ringes allerdings befindet sich ein Wohn- und Bürohaus mit 13 Wohnungen. Die beiden genannten Gebäudekomplexe mit 6 bzw. 13 Wohnungen prägen das Erscheinungsbild der Lütticher Straße. Fortgesetzt wird die Gebäudereihe durch ältere, repräsentative Einfamilienhäuser aus der Gründerzeit, teilweise denkmalgeschützt, und weitere Mehrfamilienhäuser im südlichen Bereich der Lütticher Straße. Im Abschnitt bis zum Lutherweg befinden sich Einfamilienhäuser aber auch 3 jüngere Gebäude mit je 6 Wohnungen, sowie zwei weitere mit je drei genehmigten Wohnungen. Im Abschnitt südlich der Einmündung des Lutherweges ist eine heterogenen Bebauung, bestehend aus freistehenden Einfamilienhäusern, einem Doppelhaus mit 13 Wohnungen in einer Haushälfte und einem Wohngebäude mit 4 Wohnungen vorhanden. Der „Innenbereich“ zwischen Lutherweg, Lütticher Straße und Preusweg ist mit 5 freistehenden Einfamilienhäusern und einem kleinen, 1951 als technisches Büro genehmigten Gebäude bebaut. Ins Verhältnis gesetzt heißt dies, dass an der Lütticher Straße zwei Drittel der Gebäude freistehende Gebäude sind, ein Drittel der Gebäude sind Doppelhaushälften. Die Baustruktur an der Lütticher Straße wird zwar geprägt durch freistehende Gebäude, allerdings handelt es sich nicht mehr um die klassische Einfamilienhausbebauung wie am Preusweg, sondern aufgrund der Gebäudehöhen und Volumen überwiegt der Eindruck der Mehrfamilienhausbebauung. Dies bestätigt die bereits im Rahmenkonzept für das Aachener Südviertel getroffene Aussage, dass die Bebauung an den Ausfallstraßen, zu denen auch die Lütticher Straße gehört, eher durch Mehrfamilienhäuser geprägt ist. Grundstücksgrößen Die Grundstücksgrößen im gesamten Plangebiet liegen im Bereich unter 200 qm bis zu über 4.700 qm. Bei den kleinsten Grundstücken handelt es sich um die für das Plangebiet sehr untypische Reihenhausgruppe im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges und ein Doppelhausgrundstück im Innenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße. Weitere vergleichsweise kleine Grundstücke sind die Reihenhausmittelgrundstücke, die Flächen der denkmalgeschützten Doppelhausgruppe im nordwestlichen Bereich des Preusweges, sowie Reihen- und Doppelhausgrundstücke am Lutherweg und eine Doppelhaushälfte am Preusweg. Unter Vernachlässigung dieser Kleinstgrundstücke liegt im Plangebiet eine große Anzahl von Grundstücken mit mehr als 500 qm Fläche vor, eine weitere große Gruppe weist sogar Flächen von mehr als 1000 qm auf. Nachfolgend soll die Verteilung beschrieben werden: Seite 9 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Die Grundstücke am Preusweg sind überwiegend größer als 500 qm, die Flächen im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lutherweg sind im südwestlichen Bereich größer als 800 qm. In diese Größenordnung fallen auch die meisten Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße. Die auf der Kuppe nordwestlich des Preusweges liegenden Grundstücke gehören gemeinsam mit den Grundstücken am Lutherweg/Hasselholzer Weg zu den größten Flächen im Plangebiet; abgesehen von einer in jüngerer Zeit errichteten Gebäudegruppe auf ca. 880 qm großen Grundstücken, liegen die Werte hier zwischen 1100 und über 4700 qm. Zusammenfassende Bewertung Festzustellen ist, dass das Wohngebiet am Preusweg als gehobener Wohnstandort im Aachener Stadtgebiet einzuordnen ist. Dies ist an der Baustruktur, der Größe der Gebäude und auch der Grundstückszuschnitte erkennbar. Deutlich sind aber die Tendenzen zu einer unstrukturierten und unverhältnismäßigen Verdichtung durch Grundstücksteilungen und Erhöhung der Wohnungszahl. Dies führt zu einem Verlust an städtebaulicher Qualität (großzügige Baustruktur, hoher Freiflächenanteil, alter Baumbestand, Durchblicke und Bezüge zur Landschaft), die mit dem Bebauungsplan Nr. 933 aufrechterhalten werden soll. 3.5 Freiraumkonzept Die Grundstücke im Plangebiet sind im Wesentlichen geprägt durch einen hohen Freiflächenanteil. Aufwändig gestaltete Vor- und Hausgärten, teilweise parkähnliche Anlagen mit altem Baumbestand, kennzeichnen noch heute das Plangebiet. Prägend sind auch die Blickbeziehungen von den höher liegenden Gebäuden in die freie Landschaft. Da, wo die Strukturen noch heute den Siedlungsbereich prägen, sollen sie über den Bebauungsplan gesichert werden. In den Bereichen, in denen eine Nachverdichtung bereits stattgefunden hat, sollen einzelne überbaubare Flächen festgesetzt werden, um die Strukturen zu ergänzen. Damit die städtebaulichen Qualitäten in allen Bereichen angemessen aufrechterhalten werden können, soll eine möglichst hohe Grundstücksgröße, differenzierte überbaubare Flächen, begrenzte Flächen für Stellplätze, Garagen und Carports und darüber hinaus der prägende Baumbestand festgesetzt werden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine öffentlichen Grünflächen. Durch die Nähe zur offenen Landschaft werden weitere größere öffentliche Freiflächen im Plangebiet überflüssig. 3.6 Soziale Infrastruktur Kindergärten befinden sich im Bereich Kronenberg, im Bereich des Jahnplatzes und in der Innenstadt. Diese sind insgesamt jedoch nicht fußläufig erreichbar. Ein Waldkindergarten befindet sich am südlichen Siedlungsrand des Preuswegs, ein Waldorf-Kindergarten im Von-Halfern-Park. Grund- und weiterführende Schulen befinden sich in angemessener Entfernung zum Plangebiet. Nordwestlich außerhalb des Plangebietes befindet sich ein Sportplatz, weitere Sporteinrichtungen liegen in der Nähe (Hangeweiher, Tennisvereine am Brüsseler Ring und Luxemburger Ring). 3.7 Familienfreundlichkeit 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet ist ein vollständig bebautes Wohngebiet am Rand des zusammenhängenden Siedlungsbereiches, das sich entlang des Preusweges und der Lütticher Straße in die Landschaft ausdehnt. Aufgrund der auch weiter oben beschriebenen Randbedingungen ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen an die Planung. 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Gebiet befindet sich im Übergangsbereich zum Aachener Wald, und ist darüber hinaus von Wiesen und Weiden umgeben, so dass ein ausgeprägtes Naturerlebnis möglich wird. Durch die vergleichsweise großen Grundstücke im Plangebiet kann der Bezug zur Natur bereits im eigenen Garten beginnen. Seite 10 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 3.7.3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Die soziale Infrastruktur ist weiter oben bereits beschrieben worden, eine Ergänzung der Einrichtungen ist derzeit nicht erforderlich. 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Die Sporteinrichtungen befinden sich in der Nähe des Plangebietes und sind teilweise fußläufig, sonst mit dem Fahrrad gut erreichbar. Der umgebende Landschaftsraum ist über die Wald- und Flurwege gut erreichbar. 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Im Plangebiet sind keine weiteren kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen vorgesehen, da der Bedarf gedeckt ist. Teile des Straßenraums (Gehwege, Wendeanlagen, Fußwege und Treppen) lassen sich sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt nutzen. 3.7.6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die Fußwegeverbindungen sowie die Fortführung der Erschließungsstraßen in Wald- und Flurwege fördern die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen. Das Plangebiet ist durch die Bushaltestelle an der Kreuzung Lütticher Straße/ Außenring gut an den ÖPNV angebunden. Die Lütticher Straße führt direkt zur Schanz, wo auch ein Bahnhaltepunkt eingerichtet wurde. 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung Es handelt sich um eine überwiegend bestandssichernde Planung, da fast alle Grundstücke im Plangebiet bereits baulich genutzt sind. Auch mit den geplanten Nachverdichtungsmöglichkeiten, erfolgt eine nur eingeschränkte Grundstücksausnutzung mit einer vergleichsweise geringen Bebauungs- und Einwohnerdichte. Durch die Begrenzung sind die Auswirkungen auf das Kleinklima und auf das Verkehrsaufkommen auf dem Preusweg als eher gering einzuschätzen. 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes bietet mehr Möglichkeiten in Bezug auf die Verbindung von Wohnen und Arbeiten, so dass eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens bewirkt werden kann. Durch die Festsetzung von Baugrenzen, die sich stark am Bestand orientieren, wird eine weitere Ausdehnung der Bebauung in die Grundstückstiefen verhindert; ausreichend große Grünflächen vermeiden Hitzestaus in den Sommermonaten und bieten eine bessere Abkühlung nachts. 3.8.3 Gebäudekubatur Die vorgesehenen Baufelder ermöglichen die Errichtung kompakter Baukörper bzw. eine maßvolle Ergänzung der vorhandenen Substanz. 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung Da nur in einem begrenzten Umfang überbaubare Flächen festgesetzt werden sollen, wird auf Festsetzungen zur Nutzung von Solarenergie verzichtet. 3.8.5 Umgang mit Niederschlagswasser Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandene Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Seite 11 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser, soweit möglich, zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. 3.8.6 Umgang mit der Energieversorgung Da nur in einem begrenzten Umfang überbaubare Flächen festgesetzt werden sollen, wird auf Festsetzungen zur Regelung der Energieversorgung verzichtet. 4. Begründung der Festsetzungen Der überwiegende Teil der Grundstücke im Plangebiet ist bereits bebaut; die Errichtung zusätzlicher Gebäude ist mit den geplanten Festsetzungen nur auf einzelnen Grundstücken im Plangebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan soll als nicht qualifizierter Bebauungsplan aufgestellt werden, da mit den beabsichtigten Festsetzungen der Art der Nutzung, der Mindestgrundstücksgröße, der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden, der Bauweise sowie der Festsetzungen zu Stellplätzen, Garagen und Carports die städtebaulichen Ziele erreicht werden können. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, sollen in dem Bebauungsplan -Preusweg Nord-, die städtebaulichen Ziele auf die teils kleinteiligen, bestehenden Strukturen in Form von Festsetzungen übertragen werden. Zum einen sollen bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Überplanungen sollen nur da vorgenommen werden, wo städtebauliche Ziele dies erfordern. Während des Aufstellungsverfahrens wurde zu verschiedenen vor allem in den Blockinnenbereichen liegenden Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, sondern bedarf der vorherigen Einordnung des Grundstückes in den städtebaulichen Kontext. Aufgrund der in der Vergangenheit gemäß § 34 BauGB beurteilten und realisierten Bebauung, ergeben sich fünf Bereiche, in denen strukturell bedingt, unterschiedliche Ziele in Bezug auf Nachverdichtungsmöglichkeiten verfolgt werden sollen: Seite 12 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 1. Die Flächen zwischen Preusweg, Lutherweg und Fichthang. 2. Die Flächen zwischen Preusweg ab dem Haus Preusweg 56, Hasselholzer Weg und Lutherweg 3. Die Flächen zwischen Preusweg, Klostergelände und Hasselholzer Weg bis zum Haus Preusweg 52 4. Die Fläche zwischen Lütticher Straße, Preusweg und Lutherweg. 5. Die Flächen zwischen Lütticher Straße, Lutherweg, Preusweg und der freien Landschaft Der unter Nr. 1 genannte Teil des Plangebietes ist vollständig bebaut, so dass hier keine zusätzlichen überbaubaren Flächen festgesetzt oder weitere Nachverdichtungsmöglichkeiten zugelassen werden sollen. Die Sicherung des Bestandes steht im Vordergrund. Die unter Nr. 2 beschriebene Fläche zeichnet sich durch den großzügig durchgrünten Blockinnenbereich und eine villenartige Bebauungsstruktur aus. An ihren Rändern (entspricht der ersten und dritten Bebauungsreihe) ist die Fläche fast vollständig bebaut, nur auf dem in „dritter Reihe“ liegenden Grundstück, Lutherweg 14, ist neben dem Hauptgebäude im Garten noch eine bebaubare Fläche vorhanden. Um den Blockinnenbereich klarer abgrenzen zu können, soll mit den vorgesehenen drei überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 zukünftig die dritte Bebauungsreihe in einer Flucht fortgeführt werden können. Das Gebäude Lutherweg 14 genießt Bestandschutz. Im Zuge der Erschließung der auf der Kuppe liegenden Flächen, wurde das Wohngebäude Preusweg 60c an dem privaten Stichweg errichtet und liegt als einziges in diesem Teil des Plangebietes in der zweiten Reihe. Von einer Fortführung der Bebauung soll abgesehen werden, um die vorhandene Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des relativ großen, zusammenhängenden Bereiches zu sichern. Beides prägt in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmt maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für den Großraum „Südviertel“ und sollen erhalten werden. Die unter Nr. 3 benannte Fläche ist geprägt durch eine begrünte Böschungskante, die eine klare Zäsur im Inneren des Bereiches darstellt und als Fläche mit einer Bindung für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gesichert werden soll. Sie teilt das Gebiet in zwei Bereiche, die einerseits über den Hasselholzer Weg und andererseits über den Preusweg erschlossen werden. Die intensivere Grundstücksausnutzung befindet sich im Bereich Preusweg mit mehreren Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern, die in diesem Maße nicht als Vorbild für die weitere Bebauung der zwei unbebauten Grundstücke hinter Preusweg 52 in zweiter und dritter Reihe herangezogen werden soll. Da es, aufgrund der vorgefundenen städtebaulichen Struktur und der vorhandenen Grundstücksgrößen (790 m² und 1100 m²) aber auch unverhältnismäßig wäre, hier keine überbaubaren Flächen zuzulassen, sollen die Festsetzungen so gewählt werden, dass nur eine sehr maßvolle Nachverdichtung mit Einzelhäusern und zwei Wohneinheiten je Wohngebäude entstehen kann. Die Qualität der drei großzügigen Grundstücke, die über den Hasselholzer Weg erschlossen werden, soll erhalten werden. Aus diesem Grund soll von einer Bebaubarkeit der hinteren Grundstücksteile abgesehen werden. Die prägende Durchgrünung und villenartige Bebauung, die hier den Übergang in die freie Landschaft einläuten, stehen im Fokus der Festsetzungen. Augenfällig ist, dass der mit Nr. 4 bezeichnete Bereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße eine relativ klare Baustruktur aufweist: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der zum Teil einreihig bebaut ist. Sowohl der Blockrand als auch der Blockinnenbereich soll mit der Festsetzung von überbaubaren Flächen auf den noch unbebauten Grundstücken strukturell ergänzt werden. Im Gegensatz zu Bereich Nr. 2 handelt es sich bei den unbebauten Grundstücken im Blockinnenbereich um einzelne Freiflächen, die sich mit bebauten Grundstücken abwechseln. Somit kann an dieser Stelle die Schließung der Baulücken als geordnete Nachverdichtung angesehen werden, deren Maß über die vorgesehenen Festsetzungen gesteuert werden soll, um die Grünstrukturen im Sinne der städtebaulichen Ziele zu Seite 13 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 berücksichtigen und die Qualitäten des Blockinnenbereiches als Erholungsraum aufrechtzuerhalten. Aus diesem Grund soll eine möglichst hohe Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden; als Bauweise wird das Einzelhaus favorisiert; die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude sollen mit max. zwei so gering wie möglich gehalten werden. Der als Nr. 5 bezeichnete Bereich süd-westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Lütticher Straße ist in seinen Randbereichen beinahe vollständig bebaut, so dass ein Blockrand entsteht, der wie im Bereich Nr. 4 durch die Festsetzung von überbaubaren Flächen strukturell ergänzt werden soll. Zugunsten gleicher Baufluchten soll zudem im Bereich Lütticher Straße 278 die überbaubare Fläche in Richtung Lütticher Straße verschoben werden, wodurch eine klar definierte Raumkante entsteht. Gleichzeitig kann hierdurch die Durchgrünung des hinteren, lärmabgewandten Grundstücksbereiches hergestellt werden. Im Innenbereich sind trotz einzelner vorhandener Gebäude noch relativ große, unbebaute Teilflächen vorhanden. Hier sollen durch Verzicht auf weitere überbaubare Flächen die lockere Bebauung und der hohe Begrünungsanteil gesichert werden. Die Großzügigkeit im Innenbereich ist vorhanden, da die 5 Wohngebäude auf relativ großen Grundstücken verstreut errichtet wurden. Die Grundstücke werden teilweise vom Preusweg, teilweise von der Lütticher Straße erschlossen. Der Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 91 ist mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro) bebaut. Eine Struktur, die sich im gesamten Plangebiet nur hier wiederfindet und die Qualität der rückwärtigen Gartenbereiche als Erholungsräume mindert. Um diese wieder herzustellen, wäre die aktive Zurückführung in einen grüneren Zustand durch Überplanungen möglich. Anhand von näheren Untersuchungen für das Gebäude Preusweg 91 wurde aber festgestellt, dass eine Überplanung der Garagen zu sehr fragwürdigen städtebaulichen Lösungen führt. Da lediglich drei Grundstücke betroffen sind und es sich um eine Bestandssicherung und keine Nachverdichtung handelt, sollen die bestehenden Garagen in den rückwärtigen Grundstücksbereichen planungsrechtlich gesichert werden. Von einer planungsrechtlichen Sicherung des technischen Büros soll jedoch abgesehen werden. Würde es mit einer Baugrenze umfahren, wäre an dieser Stelle auch die Errichtung eines Hauptgebäudes möglich. Dies würde zu einer Verdichtung der Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich führen, die nicht dem städtebaulichen Ziel der Sicherung einer aufgelockerten Bebauung entspräche. Anstatt dessen soll in Anlehnung an die Nachbargrundstücke eine Garagenfläche in der Größe des heutigen Büros festgesetzt werden. Diese Nutzung wird als verträglicher als eine Büronutzung angesehen, da die zur Erholung dienenden Gartenbereiche weniger belastet werden. Zudem sollen die Qualitäten der zum dauernden Aufenthalt bestimmten Räume der Hauptgebäude durch eine Büronutzung nicht nachteilig beeinträchtigt werden (Sozialabstand-Sichtschutz). Das Gebäude und die Nutzung genießen passiven Bestandsschutz. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der Nutzung wird in dem Plangebiet entsprechend dem Bestand “Allgemeines Wohngebiet” (WA) festgesetzt. Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen ausgeschlossen werden, um den Gebietscharakter des Wohngebietes nicht zu gefährden und um mögliche Belästigungen sowie ein erhöhtes Verkehrsaufkommen auszuschließen. 4.2 Bauweise Aufbauend auf der vorhandenen Baustruktur soll für die Bereiche, in denen heute die Bebauung mit Einzelhäusern vorhanden ist, die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen werden. Konkret handelt es sich dabei um den überwiegenden Teil der Flächen nordwestlich des Preusweges, den wesentlichen Teil der Grundstücke am Lutherweg und die wesentlichen Teile der Grundstücke an der Lütticher Straße. Hinzu kommen die Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße, wo ab dem Haus Preusweg 43 nur Einzelhäuser vorhanden sind. Die Grundstücke, die mit Doppelhaushälften bebaut sind, sollen, sofern diese nicht unter Denkmalschutz stehen, im Bebauungsplan die Festsetzung Einzel- und Doppelhäuser erhalten. Damit wird einerseits der Bestand gesichert, Seite 14 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 andererseits eröffnet die Festsetzung die grundsätzliche Möglichkeit, bei Neuerrichtung eines Gebäudes auf diesen Grundstücken auch ein freistehendes Einzelhaus zu bauen, was eher der planerischen Zielsetzung entspricht. Vorhandene Hausgruppen sollen ebenfalls gesichert werden, indem auf eine Festsetzung der Bauweise verzichtet wird. Mit dem Verzicht kann zu einem späteren Zeitpunkt auch eine weniger dichte Bauweise (Einzel- oder Doppelhaus) realisiert werden. Die südöstliche Seite des Preusweges ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet. Gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser in diesem Abschnitt. Diese machen ein Viertel aller Grundstücke in diesem Straßenabschnitt aus, hinzu kommen zwei Reihenhausgruppen mit je drei Wohngebäuden. Die Reihenhausgruppe am Anfang des Preusweges ist dabei noch nicht berücksichtigt. Da die Doppel- und Reihenhäuser gleichmäßig verteilt an der südöstlichen Seite des Preusweges errichtet wurden und hier innerhalb der straßenbegleitenden Bebauung insgesamt eine etwas höhere Dichte als an der nordwestlichen Seite vorliegt, wo fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, soll in diesem gesamten Bereich entlang des Preusweges die Festsetzung Einzel- und Doppelhaus getroffen werden. Für die vorhandenen Reihenhausgruppen soll auch in diesem Bereich auf eine Festsetzung der Bauweise verzichtet werden. Dies sichert den Bestand und bietet darüber hinaus die grundsätzliche Möglichkeit, auf Grundstücken, die mit einem Einzelhaus bebaut sind, bei Vorliegen der entsprechenden Grundstücksgröße, ein Doppelhaus zu errichten. Mit der Festsetzung einer überbaubaren Fläche, mit der eine zusätzliche Bebauung möglich gemacht wird, soll eine möglichst geringe Dichte (aufgelockerte Bebauung) verfolgt werden. Im Hinblick auf die Bauweise bedeutet dies die Festsetzung von Einzelhäusern. Um bestehende Strukturen zu berücksichtigen, soll jedoch im hinteren Grundstücksbereich Preusweg 31 – 33 von einer Festsetzung der Bauweise abgesehen werden. 4.3 Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die Aktenrecherche zu den einzelnen Wohngebäuden hat ergeben, dass im überwiegenden Teil des Plangebietes Einfamilienhäuser, teilweise mit Einliegerwohnungen, genehmigt worden sind. Die Festsetzung soll dem Bestand folgen, so dass entlang des Preusweges und am Lutherweg im Wesentlichen die Festsetzung von maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude getroffen werden soll. Nordwestlich des Preusweges wurden insgesamt 5 Mehrfamilienhäuser errichtet, diese verfügen über 4 bis 6 Wohnungen. Auf diesen Grundstücken soll, um den genehmigten Bestand planungsrechtlich zu sichern, die Wohnungsanzahl grundstücksbezogen festgesetzt werden. Zwischen Preusweg und Lütticher Straße überwiegt noch die Bebauung mit Einfamilienhäusern, weshalb auch hier die Festsetzung von max. 2 Wohnungen je Wohngebäude getroffen werden soll. Da, wo heute bereits mehr genehmigte Wohneinheiten vorhanden sind, sollen diese jedoch gesichert werden, was vor allem den Abschnitt zwischen den Häusern Preusweg 85 und 103 (letzteres außerhalb des Plangebietes) betrifft. Dieser weist sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes durch die Bauweise und die Wohnungsanzahl eine insgesamt etwas höhere Dichte als die übrigen Abschnitte des Preusweges auf. Daher sollen hier grundsätzlich 3 Wohnungen zulässig sein. Für die Gebäude mit mehr als drei Wohnungen soll die Festsetzung entsprechend dem Bestand erfolgen. Aufgrund der Lage im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße, sollen hier Wohngebäude mit ausschließlich max. 2 Wohneinheiten zulässig sein. Die Funktion dieses Bereiches als grüner Erholungsraum kann mit einer möglichst geringen Dichte am besten erhalten werden. Die Situation an der Lütticher Straße wird geprägt durch zwei große, relativ neu genutzte Wohn-/ Büro- und Praxisgebäude aus der Gründerzeit und weitere Mehrfamilienhäuser. Da es sich um ein Wohngebiet an einer Ausfallstraße handelt, soll hier insgesamt eine stärkere bauliche Nutzung zulässig Seite 15 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 sein, allerdings mit abnehmender Tendenz in Richtung Stadtausgang, um den Übergang in die freie Landschaft zu kennzeichnen. In einzelnen Gebäuden wird eine Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten möglich. Wie die Festsetzung der Bauweise, soll auch die Festsetzung der zulässigen Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude bestandsorientiert und dementsprechend kleinteilig erfolgen. In den Festsetzungen der Wohnungszahl spiegelt sich somit die höhere Intensität der baulichen Nutzung an der Lütticher Straße wider. Dies führt zu einer relativen Festsetzung im nördlichen Abschnitt, die stadtauswärts von 1 Wohneinheit je angefangene 120 m² Grundstücksgröße auf 1 Wohneinheit je angefangene 350 m² reduziert wird, um die Wohnungsanzahl auf ein angemessenes Maß festzulegen. Für die Gebäude, die in diesem Bereich bereits heute mehr als zwei Wohnungen aufweisen, soll eine entsprechende bestandsorientierte Festsetzung erfolgen. Für die denkmalgeschützten Gebäude wurde die Anzahl der Wohnungen nicht festgesetzt. Sollten hier Änderungen angestrebt werden, würde eine diesbezügliche Regelung im Rahmen eines denkmalpflegerischen Erlaubnisverfahrens getroffen werden. Es ist davon auszugehen, dass die denkmalpflegerischen Belange eine ausreichend einschränkende Wirkung auf die Anzahl der Wohneinheiten entfalten. 4.4 Mindestgrundstücksgröße Die in jüngerer Zeit entstandenen Klein- und Kleinstgrundstücke zeigen die Tendenz einer starken Nachverdichtung im Plangebiet. Um das Maß der Nachverdichtung angemessen steuern zu können, sollen Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt werden, die sich am Bestand orientieren. Grundsätzlich ist vorgesehen, in den Gebieten, die weiter oben mit Nr. 1, 3, 4 und 5 bezeichnet werden, beidseits des Preusweges und an der Lütticher Straße eine Mindestgrundstücksgröße von 500 m² festzusetzen. Zum einen soll hiermit der Bestand gesichert und zum anderen Nachverdichtungsmöglichkeiten in Verbindung mit der vorgesehenen Bauweise da maßvoll ermöglicht werden, wo die jetzigen Grundstücksgrößen eine Teilung erlauben. Da, wie oben beschrieben, im weiter stadtauswärts liegenden Abschnitt der Lütticher Straße eine geringere Ausnutzbarkeit zulässig sein soll, um den Übergang in die freie Landschaft zu kennzeichnen, soll die Mindestgrundstücksgröße hier auf 800 m² erhöht werden. Entlang des Preuswegs im Bereich Nr. 2 soll die Mindestgrundstücksgröße für die Grundstücke Preusweg 56, 62, 64, 66 und 68 bestandsorientiert 1000 m² betragen. Die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke liegen innerhalb eines noch zusammenhängenden, weitestgehend unbebauten Blockinnenbereiches, der durch eine intensive Durchgrünung mit hohem Erholungswert geprägt ist. Die Sicherung dieser Qualität steht im Fokus der Festsetzungen und soll über diese zum Ausdruck gebracht werden. Aus gleichem Grund soll die Festsetzung auch für die auf der Kuppe errichteten, gegenüberliegenden Grundstücke in dritter Reihe übernommen werden. Um den Bestand nicht zu überplanen, ist innerhalb des Gebietes Nr. 2 für zwei Grundstücke eine Mindestgrundstücksgröße von 500 m² und für drei Grundstücke eine Mindestgrundstücksgröße von 800 m² vorgesehen. Da mit der Festsetzung der Mindestgrundstücksgrößen die vorhandenen Strukturen gesichert und weitere Teilungen vermieden werden können, soll eine möglichst hohe bestandsorientierte Mindestgrundstücksgröße in den übrigen Bereichen der Gebiete Nr. 1, 3, 4 und 5 festgesetzt werden. Bei Grundstücken, die noch heute eine Größe von 800 m² bis über 1000 m² aufweisen handelt es sich meist um Grundstücke in exponierter Lage mit Aussicht auf den freien Landschaftsraum oder um Grundstücke in den Blockinnenbereichen zwischen Preusweg und Lütticher Straße. Die kleinsten Grundstücke befinden sich im als Nr. 3 bezeichneten Bereich. Da, wo im Zusammenhang mit den anderen Festsetzungen und der vorhandenen, geringen Grundstücksgröße nicht mehr davon auszugehen ist, dass weiter geteilt werden kann oder aber mit einer Teilung keine stärkere Verdichtung möglich wird, wurde auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße ganz verzichtet. Seite 16 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Im Bereich Preusweg 31 – 35 soll durch die Festsetzungen die Schließung einer Baulücke im hinteren Grundstücksbereich möglich gemacht werden. Die vorgefundene Situation mit einer vorhandenen Hausgruppe in der ersten Reihe des Preusweges ist ausschlaggebend für die Festsetzungen im hinteren Gartenbereich. Hier soll die Bebauung lediglich über die Festsetzung einer überbaubaren Fläche in Kombination mit der Festsetzung einer maximalen Anzahl an Wohneinheiten gesteuert werden. Auch wenn mit einer Bebauung der hinteren Grundstücksteile nur geringe Mindestgrundstücksgrößen realisiert werden können, sollen im Sinne der Gleichbehandlung die vorhandenen Strukturen (hier die einreihige Bebauung im Innenbereich) ergänzt werden können. Dieses Beispiel zeigt, dass die bestehenden Strukturen einen großen Einfluss auf die Umsetzung der städtebaulichen Ziele haben können. Einerseits wird eine maßvolle Nachverdichtung angestrebt, andererseits sollen die für das Südviertel typischen Strukturen erhalten werden. Es erscheint also notwendig, den ursprünglichen Charakter des großzügigen, locker bebauten Wohnquartiers da zu sichern, wo er noch heute vorhanden ist. 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen Mit den überbaubaren Grundstücksflächen soll zum einen der Bestand gesichert und zum anderen vorhandene Strukturen weitergeführt werden. Überplanungen sollen bis auf wenige Ausnahmen vermieden werden. Auch wenn Gebäude überplant werden, genießen diese weiterhin Bestandschutz. An der Lütticher Straße befinden sich im nordöstlichen Abschnitt einige Mehrfamilienhäuser mit entsprechend großen Bauvolumen. Entsprechend der bereits in der Rahmenplanung zum Aachener Südviertel dokumentierten städtebaulichen Zielsetzung, an den Ausfallstraßen die vorhandenen Mehrfamilienhäuser planungsrechtlich zu sichern und auch weitere Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen zuzulassen, werden hier Bauflächen mit einer Tiefe von bis zu 23 m festgesetzt. Dies ermöglicht auch eine gute Ausnutzung der Hanglage. An der Südöstlichen Seite des Preusweges, wo eine relativ geschlossene Reihe von Einfamilienhäusern straßenbegleitend errichtet wurde, sollen ebenfalls zusammenhängende überbaubare Flächen, allerdings mit einer Tiefe von überwiegend 18 m festgesetzt werden. Dieses Maß sichert die vorhandene Bebauung und ermöglicht in vielen Fällen noch Anbauten im rückwärtigen Bereich unter Ausnutzung des Gefälles. Auch am südlichen Abschnitt des Lutherweges werden entsprechend dem Bestand zusammenhängende Bauflächen festgesetzt, allerdings aufgrund der geringeren Grundstückstiefe auch nur mit einer Tiefe von 15 - 18m. Auf der nordwestlichen Seite des Preusweges und in den Blockinnenbereichen sollen bestandsorientiert einzelne überbaubare Flächen festgesetzt werden, die teilweise Erweiterungen ermöglichen. Zusätzliche einzelne überbaubare Flächen sollen in zweiter und dritter Reihe hinter Preusweg 52, im Bereich der Blockränder und als Schließung der Baulücken im nord-östlichen Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg festgesetzt werden. Insgesamt rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur und einer maßvollen Nachverdichtung in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. Denkmäler Im Plangebiet befinden sich insgesamt 14 Baudenkmäler, zusammengefasst in drei Gruppen mit drei, vier bzw. sechs Gebäuden sowie ein weiteres einzelnes Gebäude. Für die Baudenkmäler soll die Bauweise so festgesetzt werden, wie sie der Bestand vorgibt, um das Denkmal planungsrechtlich zu sichern. Auf die Festsetzung der Wohnungsanzahl soll bei den Baudenkmälern verzichtet werden, weil diese im Einzelfall bei Umbauplanungen mit der Denkmalbehörde abzustimmen ist. Die Baugrenzen sollen relativ dicht am Bestand entlang geführt werden, um den Erhalt der denkmalwerten Gebäude in ihrer heutigen Kubatur zu sichern. Seite 17 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Nur auf den Gebäuderückseiten der Denkmäler Preusweg 68 und Lütticher Straße 240-246 (gerade Hausnummern) wurden die Bauflächen ausgedehnt, um hier noch Erweiterungsmöglichkeiten anzubieten, die sich aufgrund größerer Grundstückszuschnitte in die vorhandene städtebauliche Struktur einfügen würden. Auch wenn es planungsrechtlich möglich wäre, ein Denkmal baulich zu erweitern, ist jede Erweiterung oder neue Bebauung in direkter Nähe zu Baudenkmälern nur in Abstimmung mit der Denkmalpflege möglich. Die bauliche Erweiterung oder Nachverdichtung darf da Escheinungsbild des Denkmals nicht beeinträchtigen oder die historische Situation verunklären. Eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG ist einzuholen. Wie die Baudenkmäler soll auch die unter Denkmalschutz stehende terrassierte Gartenanlage Preusweg 68 nachrichtlich im Bebauungsplan übernommen werden. 4.6 Überschreitung der Baugrenzen 4.6.1 Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten Die Überschreitung der Baugrenzen über den § 23 (3) Satz 2 BauNVO hinaus soll zum einen durch Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten eingeschränkt möglich sein, um damit auf Erdgeschossebene die Wohnqualität steigern zu können. Die Festsetzung wird notwendig, da ohne diesbezügliche Festsetzung die Gebäudeteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden könnten oder diese nur geringfügig überschreiten dürften. Der Zusatz zur Beschränkung der Größe in Bezug auf ein Grundstück wird als notwendig angesehen, um die Flächenversiegelung auf dem eigenen Grundstück zu begrenzen. 4.6.2 Balkone Zum anderen soll in Anlehnung an diese Festsetzung, mit der Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone, die Möglichkeit für Wohnungen in Obergeschossen geschaffen werden, qualitätvolle Außenräume zu realisieren. Die Größe der Grundstücke lässt diese Dichte zu. Trotzdem sollen die Balkone in ihrer Größe beschränkt werden, da sie in besonderem Maße die Fassade prägen. Auf eine Erweiterung der vorgesehenen überbaubaren Flächen soll bewusst verzichtet werden. Die Größe der überbaubaren Flächen wird als ausreichend angesehen, Hauptgebäude in angemessener Größe errichten zu können. Von der Festsetzung sollen die die Baugrenzen überschreitenden Balkone, Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits genehmigt waren, unberührt bleiben. 4.7 Flächen für den ruhenden Verkehr 4.7.1 Tiefgaragen Um auch die vorhandenen Tiefgaragen zu sichern, die außerhalb der überbaubaren Flächen und außerhalb des seitlichen Bauwichs liegen, sollen eigens dafür vorgesehene Flächen im Bebauungsplan festgesetzt werden. Für die übrigen Bereiche wird es, vor allem vor dem Hintergrund der Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten, als ausreichend angesehen, Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Flächen und im seitlichen Bauwich realisieren zu können. 4.7.2 Stellplätze, Carports und Garagen Bei den Festsetzungen zu Stellplätzen, Carports und Garagen wird unterschieden zwischen Grundstücken in erster Bebauungsreihe von der Lütticher Straße und dem Preusweg ausgesehen und Grundstücken in erster, zweiter, dritter oder vierter Bebauungsreihe. Während für die letzt genannten Grundstücke keine Festsetzungen bezogen auf Stellplätze, Carports und Garagen vorgesehen sind, soll die Ansiedlung für die erst genannten Grundstücke beschränkt werden. Stellplätze, Carports und Garagen sollen hier innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sein. Ausnahmsweise sollen Seite 18 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 diese Anlagen auch innerhalb des Bauwichs und in den Vorgärten zugelassen werden, wenn die Breite der Anlagen insgesamt 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet. Zum einen wurde die Begrenzung auf diese Bereiche vorgesehen, um den vorherrschenden Charakter der weitestgehend durchgrünten Vorgärten zu sichern, die den öffentlichen Verkehrsraum prägen. Hierbei soll mit einer beschränkten Ausdehnung auf die Vorgartenbereiche in städtebaulich vertretbarem Maße auf den Parkdruck reagiert werden. Zum anderen sollen durch die Festsetzung die zumeist großzügigen Gartenbereiche als Ruhe- und Erholungsräume best möglich geschützt werden, da die notwendige verkehrliche Erschließung der Innenbereiche eine unausweichliche Belastung für diese Räume darstellt, die nicht unnötig erhöht werden sollte. Da eine Überplanung der vorhandenen Garagen zu teils sehr fragwürdigen städtebaulichen Lösungen führen würde, sollen diese mit einer Festsetzung von Garagenflächen gesichert werden. Da keine zusätzlichen Erweiterungsflächen vorgesehen werden und es sich um lediglich sechs betroffene Grundstücke handelt, können die städtebaulichen Ziele grundsätzlich trotzdem weiter verfolgt werden. Für die hinter der ersten Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen liegenden Grundstücke, soll auf eine Festsetzung verzichtet werden, um die Errichtung von Stellplätzen, Garagen und Carports in best möglicher Lage zu gewährleisten. Dabei wird eine diesbezügliche Begrenzung durch den §12 Baunutzungsverordnung als ausreichend angesehen. Heute finden sich diese Anlagen in verschiedenen Bereichen der Grundstücke, was eine einheitliche bestandsorientierte Festsetzung nicht sinnvoll erscheinen lässt. 4.8 Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen Passiver Schallschutz Im Bebauungsplan sollen Lärmpegelbereiche festgesetzt werden, die in den schriftlichen Festsetzungen durch die Festsetzung von Schalldämmmaßen ergänzt werden, die innerhalb der Lärmpegelbereiche zulässig sind. Die Festsetzung der Lärmpegelbereiche erfolgt auf Grundlage der aktuellen Lärmkartierung der Stadt Aachen nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie (Stand 2012). Nachträgliche bauliche Veränderungen (Abriss und Neubau von Gebäuden) sind bei der Berechnung der Lärmpegelbereiche nicht berücksichtigt. Auf die Festsetzung von untergeordneten „Schallinseln“ wird verzichtet. Es gelten hier die nächst höheren Lärmpegelbereiche, um sicherzustellen, dass bei baulichen Veränderungen der Schutz vor Geräuschimmissionen eingehalten wird. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens kann von den Festsetzungen abgewichen werden, soweit durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere bauliche Maßnahmen einen ausreichenden Schutz vor Schallimmissionen gewährleisten. 4.9 Verkehrsflächen Der Preusweg wird entsprechend seinem tatsächlichen Ausbau als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Der Lutherweg kann vom Preusweg aus bis zu den Häusern Nr. 5 in südliche Richtung und Nr. 27 in nördlicher Richtung mit PKW befahren werden. Aus diesem Grund wird er in diesen Abschnitten als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die Fläche der Wendemöglichkeit neben dem Haus Nr. 3 befindet sich bereits im Eigentum der Stadt Aachen und wird auch als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die verbleibenden Abschnitte des Lutherweges werden entsprechend ihrer Funktion als öffentliche Verkehrsfläche, Zweckbestimmung Fußweg festgesetzt. Da in beiden Teilabschnitten wegen des starken Gefälles Treppenstufen angelegt sind, scheidet eine offizielle Nutzung als Radwegverbindung aus. Der im Plangebiet liegende Teil des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Aachen. Diese öffentlich gewidmeten und durch die Stadt Aachen unterhaltenen Wegeflächen sollen nach Rechtskraft des Bebauungsplanes durch die Stadt erworben werden. Seite 19 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 4.10 Erhalt von Bäumen Das Plangebiet ist gekennzeichnet durch seine Lage im Übergang zum Aachener Wald. Auf vielen Grundstücken befindet sich noch alter Baumbestand, der bei einer Ortsbegehung erfasst wurde. Insgesamt 51 Bäume sollen zum Erhalt festgesetzt werden. Die Festsetzung der Bäume dient dem Erhalt der Durchgrünung des Wohngebietes. Die z. T. sehr großen alten Bäume ergänzen den großzügigen parkähnlichen Charakter des Siedlungsbildes, der durch den Bebauungsplan gesichert werden soll. Bäume, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen und unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, sind entsprechend der Satzung zu behandeln. 4.11 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Im Nordwesten des Plangebietes soll ein zusammenhängender Grünbereich gesichert werden, da dieser in besonderem Maße prägend ist. 5. Umweltbelange Der Bebauungsplan soll gem. § 13 BauGB aufgestellt werden. Dieses vereinfachte Verfahren soll angewendet werden, da die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen. Gemäß § 13 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) soll von einer formalen Umweltprüfung abgesehen werden. Folgende Belange des Umweltschutzes wurden untersucht: 5.1 Schutzgut Boden In dem Bebauungsplangebiet befinden sich keine Eintragungen von Altlastenverdachtsflächen. In geringem Umfang liegen Einträge von Podsolböden vor, die als besonders schutzwürdige Böden eingestuft werden (Geologischer Dienst NRW, 1998). Da es sich um ein sehr geringes Vorkommen handelt und das vorrangige Ziel des Bebauungsplanes die Bestandsicherung ist, sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens keine Schutzmaßnahmen zu treffen. 5.2 Schutzgut Wasser Das Plangebiet befindet sich nicht in einem nach dem Wasserhaushaltsgesetz definierten Schutzgebiet (Wasserschutzgebiet, Heilquellenschutzgebiet, Überschwemmungsgebiet). Es wird geprägt von den in geringer Tiefe anstehenden Aachener Schichten nordwestlich und den Vaalser Schichten südöstlich des Preusweges, mit jeweils einer mittleren bis hohen Wasserdurchlässigkeit. Im gesamten Gebiet muss örtlich mit schwacher Staunässe gerechnet werden. Aufgrund der relativ geringen Versiegelung und der überwiegend günstigen Versickerungsfähigkeit der Böden trägt das Gebiet nennenswert zur Grundwasserneubildung bei. Durch zusätzliche Versiegelung anfallendes Niederschlagswasser sollte daher möglichst auf den entsprechenden Grundstücken versickert werden. Das Grundwasser steht bei ca. drei bis fünf Metern unter Flur an, so dass möglicherweise vereinzelt Kellergeschosse ins Grundwasser einbinden können. In diesem Fall sind Vorkehrungen zum Schutz des Grundwassers erforderlich. Auf dem Gelände selbst verläuft nur in der äußersten südöstlichen Ecke über einen Bereich von ca. 60 Metern der Vorfluter von Halfernpark, der anschließend in den Kannegießerbach mündet. Dieser passiert im Abstand von ca. 20 Metern parallel zur südöstlichen Bebauungsplangrenze das Gelände. Beide Bäche gehören zum Einzugsgebiet der Wurm. Sie nehmen das Niederschlagswasser aus dem Plangebiet auf. Das auf den neubebauten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser kann über die Regenwasserkanalisation in den Kannegießerbach bzw. in den Vorfluter von Halfernpark eingeleitet werden, wenn es nicht, was wasserwirtschaftlich gesehen wünschenswert wäre, aber rechtlich nicht zwingend erforderlich ist, auf dem Grundstück versickert wird. Seite 20 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, an deren Unterlauf derzeit noch Hochwassergefahr besteht. Solange dies der Fall ist, muss zusätzliches Niederschlagswasser, das der Wurm direkt oder indirekt (über die ARA) zugeleitet werden soll, grundsätzlich über Rückhaltungen gedrosselt ins Gewässer eingeleitet werden. Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandenen Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser soweit möglich zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die wenigen noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. 5.3 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Es handelt sich um ein Wohnviertel mit überwiegend villenartiger Einfamilienhausbebauung, die aufgrund der großen Einzelgrundstücke eine großzügige Grünausstattung mit teilweise altem Baumbestand aufweist. Diese Grünstrukturen haben aus naturschutzfachlicher Sicht eine hohe Wertigkeit, die es zu erhalten gilt. Daher erfolgte eine Erhebung, welcher Baumbestand sich in grundsätzlich überbaubaren Zonen befindet und bereits heute unter die Vorschriften der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fällt. Danach ist der erhaltenswerte Baumbestand im Bebauungsplan festzusetzen. Die Bebauung von Freiflächen stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der grundsätzlich auszugleichen ist. Eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung erübrigt sich, soweit dieser Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt ist oder zulässig war. Da eine Bebauung der Grundstücksteile, auf denen neue überbaubare Flächen festgesetzt werden sollen, auch vor der Aufstellung des Bebauungsplanes gem. § 34 BauGB zulässig war, ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht erforderlich. 5.4 Schutzgüter Luft und Klima Die formulierten Ziele des Bebauungsplanes, u. a. die Sicherung der ausgeprägten Grünstruktur mit relativ großen Wohngrundstücken sowie eine nur maßvolle weitere bauliche Entwicklung, stehen im Einklang mit den Planungsempfehlungen aus dem Gesamtstädtischen Klimagutachten Aachen, 2000. Die als „streng formulierten Bebauungsgrenzen“ aus den klimaökologischen Empfehlungen des Gutachtens werden gebietsbezogen eingehalten, so dass keine weiteren Maßnahmen erforderlich werden. 5.5 Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm Der Auszug aus dem Lärmkataster zeigt, dass an einigen Punkten erhebliche Lärmbelastungen vorliegen (entlang der Lütticher Str.). Im Hinblick auf die Rechtsprechung und die EU-Verordnung „Umgebungslärm“ gehen die schriftlichen Festsetzungen auf die bestehenden Lärmbelastungen ein. 5.6 Schutz Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet befinden sich 14 in die Denkmalliste eingetragen Denkmäler. Diese wurden im Plan entsprechend markiert. Einige der Denkmäler sind Doppelvillen, bei Verlust der Denkmaleigenschaft einer Hälfte des Gebäudes (z.B. durch Brandschaden) hat auch ein evt. neu zu errichtendes Gebäude gem, § 9DSchG NW (Umgebungsschutz) die Bauflucht und das Baukörpervolumen des Bestandes aufzugreifen. In dieser Region sind bisher noch keine systematischen Erfassungen der Bodendenkmäler durchgeführt worden. Aus diesem Grund sind noch keine Aussagen zu den Auswirkungen der Planung auf das archäologische Kulturgut möglich. In den schriftlichen Festsetzungen befindet sich ein entsprechender Hinweis. Seite 21 / 22 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur zweiten erneuten Offenlage Fassung vom 05.09.2014 5.7 Fazit aus Umweltsicht Der Bebauungsplan dient im Wesentlichen dazu den derzeitigen Bestand zu sichern. Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird Nachverdichtung nur im geringen Umfang zugelassen. Daher werden keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umwelt erwartet. Durch die aufgezeigten Schutzmaßnahmen können die Auswirkungen der Planung minimiert werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes löst kein naturschutzrechtliches Ausgleichserfordernis aus. Alle erforderlichen Maßnahmen, die aufgrund der Untersuchungen zum Umweltbelang Wasser erforderlich werden, können wegen der fehlenden Ermächtigungsgrundlage im Baugesetzbuch nicht im Bebauungsplan verbindlich geregelt werden. Hierzu werden durch die Untere Wasserbehörde eigenständige Verfahren durchgeführt. 6. Auswirkungen der Planung Mit den geplanten Festsetzungen sollen die vorhandenen Strukturen gesichert und im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht werden. Die Nachverdichtungsmöglichkeiten im Sinne einer Erhöhung der Anzahl an Wohneinheiten beschränken sich auf die Blockränder. Nachverdichtungsmöglichkeiten im Sinne einer strukturellen baulichen Ergänzung werden im Blockrand- und Blockinnenbereich geschaffen. Um die Charakteristik des Gebietes zu sichern, wird es als notwendig angesehen, die Bereiche zu erhalten, die noch heute die typischen Merkmale aufweisen, die den Großraum „Südviertel“ kennzeichnen. Durch die Festsetzungen rückt bei der Planung das Gleichgewicht zwischen dem Erhalt der Grünstruktur einerseits und einer maßvollen Nachverdichtung andererseits in den Vordergrund. Dem Bedarf an höherwertigen Grundstücken kann Rechnung getragen werden. 7. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Aachen voraussichtlich keine weiteren Kosten. 8. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche davon Fußweg: ca. 200 qm überbaubare Flächen insgesamt davon überbaubare Fläche, durch die zusätzliches Baurecht geschaffen werden soll Plangebietsgröße ca. 135.000 qm ca. 7.800 qm ca. 45.850 qm ca. 4.050 qm ca. 142.800 qm (ca. 14,3 ha) Seite 22 / 22 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen der erneuten Offenlage Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord für den Bereich zwischen Lütticher Straße, Lutherweg, Preusweg und Hasselholzer Weg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 22.08.2014) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Inhaltsverzeichnis Schreiben 1.1 vom 30.04.2013, , Preusweg 50, 52074 Aachen…………………………………………..S. 03 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 04 Schreiben 1.2 vom 03.06.2013, , Preusweg 50, 52074 Aachen…………………………………………..S. 05 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 07 Schreiben 1.3 vom 22.05.2013, , Preusweg 50, 52074 Aachen…………………………………………..S. 08 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 09 Schreiben 2 vom 22.05.2013, , Preusweg 87, 52074 Aachen…………..S. 10 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 14 Schreiben 3 vom 28.05.2013, , 52070 Aachen im Auftrag von , Preusweg 91a, 52074 Aachen……………………………………………………………………….S. 16 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 18 Schreiben 4 vom 29.05.2013, , Postfach 102365, 50463 Köln im Auftrag von , Preusweg 55, 52074 Aachen…………………………………………………….………S. 19 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 22 Schreiben 5 vom 03.06.2013, , Preusweg 70, 52074 Aachen…………………………………...S. 23 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 24 Schreiben 6 vom 07.06.2013, , Müllergasse 14, 52159 Roetgen……………………………………S. 25 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 26 Schreiben 7 vom 09.07.2013, , Preusweg 68, 52074 Aachen……………………………S. 27 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 30 Seite 2 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1.1 vom 30.04.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 50, 52074 Aachen Seite 3 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1.1 vom 30.04.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 50, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Der Inhalt der Eingabe wurde im Bebauungsplanentwurf zur erneuten Offenlage bereits berücksichtigt. Die Breite des Baufensters wird von Mitte zu Mitte der maßgeblichen schwarzen Linie gemessen. Demnach befindet sich der Wintergarten komplett innerhalb des Baufensters. Vorschlag der Verwaltung: Die Eingabe ist nicht abwägungsrelevant. Seite 4 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1.2 vom 03.06.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 50, 52074 Aachen Seite 5 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 6 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1.2 vom 03.06.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 50, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Die Garage soll in das Liegenschaftskataster übernommen werden. Außerdem ist zur zweiten erneuten Offenlage vorgesehen, die schriftlichen Festsetzungen in Bezug auf den Punkt 4.2 „Stellplätze, Carports und Garagen“ räumlich zu konkretisieren. So soll der Begriff „Vorgarten“ durch die Lagebezeichnung „zwischen Hauptgebäude und angrenzender Straßenbegrenzungslinie“ eindeutig definiert werden. Demnach wird die bestehende Garage planungsrechtlich gesichert. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe zu folgen und die schriftlichen Festsetzungen, wie oben beschrieben, zu konkretisieren. Seite 7 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1.3 vom 22.05.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 50, 52074 Aachen Seite 8 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1.3, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 50, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Da die Erweiterung genehmigt wurde und eine Abstandflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück eingetragen ist, soll die Garage samt darüber liegendem Badezimmer planungsrechtlich mit einer überbaubaren Fläche gesichert werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe zu folgen. Seite 9 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Schreiben 2 vom 22.05.2013, , Preusweg 87, 52074 Aachen Seite 10 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 11 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 12 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 13 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Schreiben 2 vom 22.05.2013, , Preusweg 87, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Erweiterung der überbaubaren Fläche Mit dem Entwurf zur zweiten erneuten Offenlage wird eine stärkere Nachverdichtung im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße und entlang des südlichen Lutherweges ermöglicht. Ursächlich hierfür sind die Eingaben der Bürger, die dazu geführt haben, die städtebauliche Haltung in Bezug auf weitere Nachverdichtungsmöglichkeiten zu überprüfen. Die zentrale Frage hierbei war, ob und inwieweit sich die städtebaulichen Ziele einer prägenden Durchgrünung mit einer weiteren Nachverdichtung im Plangebiet vereinbaren lassen. Ausgangspunkt der Betrachtung sind die heute vorhandenen Strukturen. Die Verwaltung gelangt zu dem Schluss, dass durch eine begrenzte Nachverdichtung im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße und im südlichen Bereich des Lutherweges die vorhandenen Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Im Bereich Preusweg 87 ging es konkret um die Frage, ob mit einer aktiven Sicherung des Bestandes Bebauungsmöglichkeiten geschaffen werden, die mit den Zielen des Aufstellungsbeschlusses vereinbar sind. Mit der Erweiterung der überbaubaren Fläche wird nämlich nicht nur das vorhandene Schwimmbad gesichert, sondern gleichzeitig die Erweiterung des Hauptgebäudes in gleicher Höhe möglich gemacht. Da der Lutherweg den Baublock zwischen Preusweg und Lütticher Straße in zwei einzelne Baublöcke trennt, wird eine Nachverdichtung entlang der öffentlichen Verkehrsfläche als städtebaulich vertretbar angesehen. Es handelt sich um den Blockrand, der hierdurch eine klarere Definition erfahren würde. Mit den Festsetzungen einer Mindestgrundstücksgröße, der maximalen Anzahl an Wohneinheiten in Wohngebäuden und der Bauweise sollen die Nachverdichtungsmöglichkeiten begrenzt werden, um die Entwicklung im Sinne des Aufstellungsbeschlusses zu steuern. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: Planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen Doppelgarage Die Festsetzungen, die für Stellplätze, Carports und Garagen getroffen werden sollen, beziehen sich auf Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe von der Lütticher Straße und vom Preusweg aus gesehen. Grundsätzlich soll mit den Festsetzungen die Ansiedlung von Stellplätzen aus städtebaulichen Gründen insbesondere im Vorgarten- und rückwärtigen Gartenbereich beschränkt werden. Während im Vorgartenbereich der Fokus auf der Sicherung des grünen Straßenraumes liegt, steht im rückwärtigen Gartenbereich der Erhalt der zumeist von jeglicher Bebauung freigehaltenen, privaten Grünstrukturen zur Erholung im Vordergrund. In dem Bereich Preusweg 87 – 91 finden sich im rückwärtigen Gartenbereich eingeschossige Gebäude mit untergeordneten Nutzungen (Garagen, technisches Büro) wieder. Das heißt, dass die Nutzung der rückwärtigen Gartenbereiche ausschließlich zur Erholung hier nur eingeschränkt möglich ist. Zur erneuten Offenlage war vorgesehen, die Baukörper für untergeordnete Nutzungen zu überplanen und auf die Festsetzung von überbaubaren Flächen und Garagenflächen zu verzichten. Aufgrund von Eingaben wurde die Überplanung nochmals auf ihre Konsequenzen hin untersucht. Es stellte sich heraus, dass die festsetzungskonforme Errichtung von den Garagen an anderen Stellen des Grundstückes zu teils sehr fragwürdigen Lösungen führen würde. Da es sich um nur drei betroffene Grundstücke und um eine Bestandssicherung und keine Nachverdichtung handelt, sollen nun zugunsten der Einwender die bestehenden Garagen planungsrechtlich gesichert werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten von 3 auf 5 Grundsätzlich soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Dichte im Plangebiet beschränkt werden. D.h., dass vom Bestand abgeleitet, in der Regel die Anzahl der Wohneinheiten auf 2 beschränkt werden soll. Da, wo heute mehr als 2 Wohneinheiten vorhanden sind, soll der Bestand planungsrechtlich gesichert werden. Stehen mehrere Gebäude mit mehr Seite 14 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 als zwei Wohneinheiten in einem direkten räumlichen Zusammenhang, ist eine Erhöhung der Wohneinheiten in einzelnen benachbarten Gebäuden grundsätzlich denkbar und zu überprüfen. Das Gebäude Preusweg 87 steht in direkter Nachbarschaft zu dem Gebäude Preusweg 89 – 91 mit je 3 genehmigten Wohneinheiten und reiht sich in eine Reihe von Gebäuden mit mehr als 2 Wohneinheiten ein. Aus diesem Grund soll in dem Gebäude Preusweg 87 dementsprechend die Anzahl der Wohneinheiten auf 3 erhöht werden. Der Eingabe des Eingebers, die Anzahl der Wohneinheiten auf 5 zu erhöhen, soll nicht entsprochen werden. Das Mehrfamilienhaus Preusweg 85 ist Teil eines benachbarten Blockbereiches, der durch den Lutherweg getrennt ist. Mit 5 genehmigten Wohneinheiten stellt das Gebäude eine Ausnahme dar, die nicht als Vorbild herangezogen werden kann. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen. Seite 15 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Schreiben 3 vom 28.05.2013, , Preusweg 91a, 52074 Aachen 13, 52070 Aachen im Auftrag von Seite 16 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 17 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Schreiben 3 vom 28.05.2013, Preusweg 91a, 52074 Aachen Kupferstraße 13, 52070 Aachen im Auftrag von Stellungnahme der Verwaltung: Die Festsetzungen, die für Stellplätze, Carports und Garagen getroffen werden sollen, beziehen sich auf Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe von der Lütticher Straße und vom Preusweg aus gesehen. Grundsätzlich soll mit den Festsetzungen die Ansiedlung von Stellplätzen aus städtebaulichen Gründen insbesondere im Vorgarten- und rückwärtigen Gartenbereich beschränkt werden. Während im Vorgartenbereich der Fokus auf der Sicherung des grünen Straßenraumes liegt, steht im rückwärtigen Gartenbereich der Erhalt der zumeist von jeglicher Bebauung freigehaltenen, privaten Grünstrukturen zur Erholung im Vordergrund. Da die Intention der Festsetzungen zur Beschränkung der Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze durch den Entwurf erfüllt wird, könnten die Garagen mit einer großzügigen Auslegung der schriftlichen Festsetzungen an dieser Stelle samt geplanter Zufahrt, die im Bereich der Auffahrt die Breite von 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet, errichtet werden. Vorschlag der Verwaltung: Die Eingabe ist nicht abwägungsrelevant. Seite 18 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4 vom 29.05.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Postfach 102365, 50463 Köln im Auftrag von , Preusweg 55, 52074 Aachen Seite 19 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 20 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 21 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4 vom 29.05.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Postfach 102365, 50463 Köln im Auftrag von , Preusweg 55, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Während bis zur erneuten Offenlage von einer Schließung der Baulücken abgesehen werden sollte, um den großen Freiflächenanteil im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lütticher Straße und Lutherweg zu sichern, soll nun eine Nachverdichtung möglich gemacht werden. Aus diesem Grund hat die Verwaltung im November 2013 empfohlen, die Veränderungssperre Preusweg 55 auslaufen zu lassen. Die Nachverdichtung ist als Ergebnis eines Abwägungsprozesses zu sehen. Ausschlaggebend hierbei war, dass es sich bei den Freiflächen um einzelne Baulücken handelt, die zwischen zwei bis maximal vier zusammenhängende Grundstücke umfassen und nicht um eine zusammenhängende Freifläche, wie sie nordwestlich des Preusweges zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15 zu finden ist. Somit kann an dieser Stelle die Schließung der Baulücken als geordnete Nachverdichtung angesehen werden. Gleichzeitig soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die Möglichkeit genutzt werden, den Grad der Nachverdichtung für den Blockinnenbereich zu begrenzen und somit das städtebauliche Erscheinungsbild, stärker als mit § 34 BauGB möglich, zu steuern. Aufgrund sehr ähnlicher Grundstückszuschnitte und der Bebauung mit Einzelhäusern in der ersten Reihe des Preusweges 55 und 57, soll im hinteren Grundstücksbereich eine gemeinsame überbaubare Fläche festgesetzt werden. Zusammen mit den vorgesehenen Festsetzungen einer Mindestgrundstücksgröße von 500 qm und einem Einzelhaus mit je zwei Wohneinheiten wird die Dichte ausreichend begrenzt, so dass sich die Nachverdichtung in die vorhandenen Strukturen einfügt. Zum einen könnten die Grundstücke separat mit jeweils einem Einzelhaus bebaut werden, zum anderen wäre denkbar, die hinteren Grundstücksbereiche zusammenzulegen und insgesamt nur ein Gebäude zu errichten. Letzt genannte Möglichkeit würde die villenartige Bebauung und den Erhalt der Grünstrukturen stärker in den Fokus rücken. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe zu folgen. Seite 22 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 5 vom 03.06.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 70, 52074 Aachen Seite 23 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Schreiben 5 vom 03.06.2013, , Preusweg 70, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Im Vergleich zur Zulässigkeit von Bauvorhaben gem. § 34 BauGB wird mit dem Bebauungsplan eine Nachverdichtung ermöglicht, die vor allem durch die Festsetzung der Anzahl der Wohneinheiten stärker reglementiert ist. Somit ist davon auszugehen, dass das vermehrte Verkehrsaufkommen, das durch das Baurecht des neuen Bebauungsplanes verursacht wird, geringer sein wird, als das Verkehrsaufkommen, das durch die Schließung der Baulücken gem. § 34 BauGB verursacht würde. Parken entlang des Preusweges Der Preusweg dient der Erschließung eines Wohngebietes. Die Geschwindigkeit ist auf 30 km/h begrenzt. Durch das Fahrbahnrandparken, das die Grundform des Parkens gem. StVO (Straßenverkehrsordnung) darstellt, wird eine Geschwindigkeitsdrosselung am Preusweg erreicht, die der Verkehrssicherheit zugute kommt. Diese ist in dieser Straßenkategorie höher zu bewerten, als der ungehinderte Verkehrsfluss und das zügige Vorankommen. Derzeit ist kein Grund erkennbar, weshalb die Parkregelung verändert werden sollte. Auch mit der Nachverdichtung des Gebietes wird voraussichtlich keine so wesentliche Verkehrsmehrbelastung entstehen, die die Regelung in Frage stellt, da sich die begrenzten Nachverdichtungsmöglichkeiten auf die gesamte Länge des Geltungsbereiches verteilen. Zudem sind die notwendigen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen, weshalb nicht davon auszugehen ist, dass durch die Nachverdichtung öffentliche Parkplätze dauerhaft durch die neuen Bewohner belegt werden. Beschädigungen der Fahrbahnoberfläche während der Bauphasen Das erhöhte Verkehrsaufkommen durch LKW während der Bauphase ist grundsätzlich hinzunehmen. Da es sich um einzelne Grundstücke handelt, die nachverdichtet werden können, ist davon auszugehen, dass die Baustellen nicht nur räumlich, sondern auch zeitlich voneinander getrennt unterhalten werden. Die Abnutzung der Straße und die Störungen des Verkehrsflusses sind hierdurch begrenzt. Sollten im Laufe der Zeit Reparaturen an der Straße notwendig werden, würde die Gemeinde die Kosten übernehmen, sofern kein direkter Verursacher festgestellt werden kann. Straßenkreuzung Amsterdamer Ring / Preusweg Die Aus- bzw Zufahrt zum Preusweg wird durch Beschilderung freigehalten. Der größte Teil der Verkehrsteilnehmer hält sich nach hiesigen Beobachtungen an die Aufforderung, den Einmündungsbereich bei Rot nicht zuzustellen. Die Unfallzahlen für diesen Bereich sind unauffällig. Auch bei der zu erwartenden verhältnismäßig geringen Verkehrszunahme wird sich die Situation gegenüber heute nicht wesentlich verändern. Neuausweisung von überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 Das Grundstück Preusweg 72 existiert nicht. Aufgrund der räumlichen Einordnung („Die neue Bebauung (…), stößt im hinteren Bereich an unser Grundstück Preusweg 70“) und dem Bezug auf die Ausweisung von drei neuen überbaubaren Flächen, konnte die Eingabe jedoch eindeutig dem Grundstück Lutherweg 14 zugeordnet werden. Mit der Festsetzung von drei überbaubaren Flächen im Bereich Lutherweg 14 soll die vom Preusweg aus gesehen dritte Bebauungsreihe und damit der Baublock zwischen Preusweg, Lutherweg und Hasselholzer Weg geschlossen werden. Im Gegensatz zu der geplanten Nachverdichtung des Blockinnenbereiches zwischen Preusweg und Lütticher Straße, sollen in der zweiten Bebauungsreihe zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15 keine weiteren überbaubaren Flächen festgesetzt werden, um den zusammenhängenden, grün geprägten Blockinnenbereich zu erhalten. Somit wird ein großer Abstand von mindestens 51,50 m zwischen dem vorgesehenen Baufenster Preusweg 70 und den neuen Baufenstern im Bereich Lutherweg 14 eingehalten, womit direkte Beeinträchtigungen wie Verschattungen ausgeschlossen sind. Das Recht auf eine freie Aussicht besteht nicht. Sollte sich ein Wertverlust durch die Nachverdichtung ergeben, ist dieser hinzunehmen. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe nicht zu folgen. Seite 24 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 6 vom 07.06.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Müllergasse 14, 52159 Roetgen Seite 25 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 6 vom 07.06.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Müllergasse 14, 52159 Roetgen Stellungnahme der Verwaltung: Die zwei vorgesehenen überbaubaren Flächen auf dem Flurstück 424 (Lütticher Straße 270) sollen zu einer zusammengefasst werden. Dies ermöglicht entweder weiterhin die Bebauung mit zwei kleineren Gebäuden oder die Bebauung des Grundstückes mit einem größeren Gebäude. Durch einen kompakteren Baukörper könnte nicht nur der Straßenraum besser gefasst, sondern gleichzeitig der Lärm in den hinteren Gartenbereichen reduziert werden. Mit der vorgesehenen relativen Festsetzung von 1 Wohnung pro Wohngebäude je angefangene 350 m² Grundstücksfläche soll sich eine am Bestand orientierende Dichte festgesetzt werden, mit der zum einen der heutige Charakter erhalten und zum anderen der Übergang zur freien Landschaft kenntlich gemacht werden kann. Für das Grundstück Lütticher Straße 270 bedeutet das, dass insgesamt maximal 4 Wohneinheiten realisiert werden könnten. Im Gegensatz zum Stand zur erneuten Offenlage ist mit den vorgesehenen Festsetzungen auch die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohneinheiten möglich. Die Anzahl der Wohneinheiten zugunsten von kleineren Wohnungszuschnitten zu erhöhen, wird als nicht zielführend angesehen. Insbesondere sollen die Bebauungspläne für das Südviertel aufgestellt werden, um die exklusive Wohnqualität zu sichern. Die Schaffung von kleinen und mittelgroßen Wohnungen steht dabei nicht im Fokus und wird an anderen Stellen in der Stadt ermöglicht. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, die zwei überbaubaren Flächen zu einer zusammenzufassen, so dass in Zusammenhang mit der vorgesehenen relativen Festsetzung zur Anzahl der Wohneinheiten ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 4 Wohneinheiten realisiert werden könnte. Seite 26 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 7 vom 09.07.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 68, 52074 Aachen Seite 27 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 28 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 29 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 7 vom 09.07.2013, Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 , Preusweg 68, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Der Blockinnenbereich zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15 wurde aufgrund der Eingabe nochmals auf seine Nachverdichtungsmöglichkeiten hin untersucht. Dabei gelangte die Verwaltung zu folgender Einschätzung: Der hintere Grundstücksbereich Preusweg 68 liegt innerhalb eines noch zusammenhängenden, weitestgehend unbebauten Blockinnenbereiches, in dem das Grundstück Preusweg 60c als einziges bebaut ist und dementsprechend gesichert werden soll. Von einer Fortführung der Bebauung insgesamt soll jedoch abgesehen werden, um die vorhandene Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Bereiches zu sichern. Beides prägt in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmt maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für den Großraum „Südviertel“ und sollen erhalten werden. Im Zusammenhang mit den zum Erhalt festzusetzenden Bäumen trägt das Grundstück Preusweg 68 in besonderem Maße zum Charakter dieses großzügig durchgrünten Blockinnenbereiches bei. Da neben der symmetrisch ausgerichteten Villa (1906 /07) des Architekten Paul Schultze-Naumburg auch die terrassierte Gartenanlage dem Denkmalschutzgesetzt unterliegt, soll der besonderen Situation entsprechend, eine bestandsorientiertere Mindestgrundstücksgröße von 1000 m² festgesetzt werden. Diese soll dem Erhalt besonders prägender Grünstrukturen innerhalb des Siedlungsbereiches dienen. Im Zusammenhang mit dem Verzicht auf eine weitere überbaubare Fläche, kann somit auch dem Denkmalschutz ausreichend Rechnung getragen werden. Stellungnahme der Verwaltung zu den einzelnen Punkten der Eingabe: Trennung der B-Pläne „Lütticher Straße / Hasselholzer Weg (894 S)“ und „Preusweg Nord“ Aus praktischen Gründen sollen die Bebauungspläne getrennt voneinander aufgestellt werden. Um das beschleunigte Verfahren gem. §13a BauGB anwenden zu können, darf gem. § 13a (1) Nr. 1 die Größe der festzusetzenden Grundfläche insgesamt nur weniger als 20 000 m² betragen; gem. § 13a (1) Nr. 2 20 000 m² bis weniger 70 000 m², wenn durch die Vorprüfung des Einzelfalls die Einschätzung erlangt wird, dass der B-Plan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat. Die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, sind mitzurechnen. Dieser Sachverhalt wird in der Begründung zur erneuten Offenlage erläutert. Das Verfahren soll zur zweiten erneuten Offenlage umgestellt werden. Die Gründe hierfür werden in der Vorlage aufgeführt. Großzügige Bebauungsstruktur ist nur untergeordnet vorhanden, so dass sich die Ziele des Bebauungsplanes gegen einige wenige Betroffene richten Einerseits sollen die Bebauungspläne aufgestellt werden, um die Charakteristik und damit die Prägung des Südviertels zu erhalten, wobei andererseits keine einheitlichen Strukturen vorhanden sind Noch immer ist der Großraum „Südviertel“ geprägt durch eine starke Durchgrünung und eine villenartige Bebauung auf großen Grundtücken, was mit der Entstehung der Siedlungsräume in Zusammenhang steht. Auch der Preusweg ist bekannt für seine exklusive Wohnqualität, die jedoch in den letzten Jahren durch eine teils starke Nachverdichtung vermindert wurde. Um diesen Prozess aufzuhalten, soll der Bebauungsplan aufgestellt werden. Zum einen sollen hierin bestands- und struktursichernde Festsetzungen getroffen werden und zum anderen maßvolle Nachverdichtungen vor allem da ermöglicht werden, wo vorhandene Strukturen sinnvoll ergänzt werden können. Da die im Aufstellungsbeschluss formulierten Ziele, auf die vorhandenen, zum Teil sehr unterschiedlichen Siedlungsbereiche übertragen werden, kommt es innerhalb des Geltungsbereiches zu unterschiedlichen Bebauungs- und Bewohnerdichten. So sind die Ziele für sämtliche Bereiche zwar identisch, unter Berücksichtigung des Bestandes leiten sich hieraus jedoch unterschiedliche Festsetzungen ab. Bei näherer Betrachtung des Grundstückes Preusweg 68 wird schnell deutlich, dass hier eine besonders hohe Wohnqualität vorhanden ist, die die Exklusivität der Adresse begründet. Diese steht u.a. in direktem Zusammenhang mit dem weitestgehend unbebauten Blockinnenbereich, der großzügig durchgrünt ist. Würde dieser zugunsten einer höheren Ausnutzung bebaut, würden die Wohn- und Aufenthaltsqualitäten stark beeinträchtigt werden. Die Ziele, die mit der Aufstellung der Bebauungspläne für das Südviertel verfolgt werden, würden konterkariert, da mit einer grundsätzlichen Nachverdichtung der großen Grundstücke mit villenartigen Gebäuden, ein Verlust der exklusiven Wohnqualität einhergehen würde. Im Kleinen betrachtet, handelt es sich um einzelne Grundstücke. Im großen Zusammenhang gesehen, geht es um die Qualitätssicherung einer Siedlungsstruktur, die im Aachener Stadtgebiet einen besonderen Stellenwert einnimmt. Seite 30 von 31 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 1000 m² Mindestgrundstücksgröße als Voraussetzung einer Bebaubarkeit Keine Nachverdichtung wegen Vorbildwirkung Ob ein Grundstück nachverdichtet werden kann oder nicht, ist von mehreren Faktoren abhängig und kann nicht allein durch die Grundstücksgröße begründet werden. Vielmehr ist die vorhandene städtebauliche Struktur maßgeblich, innerhalb derer sich das einzelne Grundstück befindet. Bislang handelt es sich hier um einen weitestgehend unbebauten Blockinnenteilbereich, in dem lediglich ein Baukörper vorhanden ist, der als Fremdkörper auszumachen ist. Wäre eine Nachverdichtung des Grundstückes Preusweg 68 zulässig, müsste aufgrund der Vorbildwirkung die Bebauung der rückwärtigen Gartenbereiche zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15 ebenfalls zulässig sein, da sie sich in direktem räumlichem Zusammenhang derselben städtebaulichen Struktur befinden. Auch mit der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 1000 m² könnte eine Nachverdichtung in diesem Bereich nicht ausgeschlossen werden, da sich benachbarte Eigentümer darauf einigen könnten, rückwärtige Gartenbereiche zusammenzulegen. Bebaubarkeit der Grundstücke hinter Preusweg 52 und im Bereich Lutherweg 14 Dass überbaubare Flächen auf den Grundstücken hinter Preusweg 52 und im Bereich Lutherweg 14 festgesetzt werden sollen, hängt ebenfalls mit der vorgefundenen städtebaulichen Struktur zusammen, die hierdurch eine komplettierende Ergänzung erfährt. Herausnahme des Grundstückes aus dem Bebauungsplan In dem Abwägungsvorschlag der Öffentlichkeitsbeteiligung, wird von ein scheinbarer Widerspruch in Bezug auf ein Alleinstellungsmerkmal aufgedeckt, der darauf abzielt, das Grundstück Preusweg 68 aus dem B-Plangebiet herausnehmen zu können. Allerdings bezieht sich das erst genannte Zitat auf das Grundstück Preusweg 60c, während das Zweite auf den Preusweg 68 Bezug nimmt. Nach wie vor kann das Grundstück aufgrund seiner integrierten räumlichen Lage nicht isoliert betrachtet werden, auch wenn durch den Denkmalschutz, der auch die terrassierte Gartenanlage umfasst, das Grundstück ein Alleinstellungsmerkmal aufweist. Hier sollen dieselben Ziele verfolgt werden, die im Aufstellungsbeschluss für den gesamten Bereich formuliert werden. Der Grund, aus dem das Grundstück Haus Ficht samt der Gebäude Preusweg 80 – 82 und der Gebäude Fichthang 2 – 6 aus dem B-Plan Nr. 894 S herausgenommen wurden, ist, dass ein eigenständiger B-Plan erarbeitet werden sollte, um eine eventuelle Bebauung des Philosophienbergs bauleitplanerisch in einem eigenständigen Verfahren zu sichern. Dies wurde zum einen aufgrund von zeitlichen Kriterien als sinnvoll erachtet; zum anderen aufgrund von weitergehenden Festsetzungen, beispielsweise zum Maß der baulichen Nutzung, die in den Südviertelplänen nicht getroffen werden sollen. Da das Haus Ficht unter Denkmalschutz steht, kann es aufgrund seiner Lage erforderlich werden, dass beispielsweise bestimmte Blickbeziehungen aufrechterhalten werden sollten oder bestimmte Gebäudehöhen nicht überschritten. Um den Bereich vor Haus Ficht in Bezug auf die erforderlichen Festsetzungen näher untersuchen zu können, wurden die Grundstücke ebenfalls aus dem Geltungsbereich genommen. Das Verfahren ruht zurzeit. Die Gründe für die Herausnahme sind nicht auf das Grundstück Preusweg 68 zu übertragen. Seite 31 von 31 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die erneute Beteiligung der Behörden zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 22.08.2014) Lage des Plangebietes Inhaltsverzeichnis Schreiben 1.1 vom 31.05.2013, LVR Amt für Denkmalpflege im Rheinland, Postfach 2140, 50250 Pulheim………..S. 03 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………….............S. 04 Seite 2 von 6 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 1. Schreiben 1 vom 31.05.2013, LVR Amt für Denkmalpflege im Rheinland, Postfach 2140, 50250 Pulheim Seite 3 von 6 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Seite 4 von 6 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Schreiben 1 vom 31.05.2013, LVR Amt für Denkmalpflege im Rheinland, Postfach 2140, 50250 Pulheim Stellungnahme der Verwaltung: Das Grundstück Preusweg 68 liegt innerhalb eines noch zusammenhängenden, weitestgehend unbebauten Blockinnenbereichs zwischen Preusweg 54b und Lutherweg 15. Im Zusammenhang mit den zum Erhalt festzusetzenden Bäumen trägt es in besonderem Maße zum Charakter des großzügig durchgrünten Blockinnenbereiches bei. Das Grundstück Preusweg 60c ist als einziges innerhalb dieses Blockinnenbereiches bebaut und soll dementsprechend gesichert werden. Von einer Festsetzung weiterer überbaubarer Flächen soll abgesehen werden, um die vorhandene Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Bereiches zu sichern. Beides prägt in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmt maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für den Großraum „Südviertel“ und sollen erhalten werden. Aus dem Schreiben des LVR geht hervor, dass auch die terrassierte Gartenanlage unter Denkmalschutz steht. Das Freihalten des Bereiches entspricht also nicht nur den städtebaulichen Zielsetzungen, sondern würdigt auch die denkmalpflegerischen Belange. Aufgrund dieser besonderen Situation soll eine bestandsorientiertere Mindestgrundstücksgröße von 1000 m² festgesetzt werden, die dem Erhalt besonders prägender Grünstrukturen innerhalb des Siedlungsbereiches dient. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung schlägt vor, die terrassierte Gartenanlage nachrichtlich im Bebauungsplan als Denkmal zu übernehmen und der Eingabe in diesem Punkt zu folgen. Stellungnahme der Verwaltung: In der Eingabe wird darauf hingewiesen, dass bauliche Erweiterungen des Denkmals ohne konkrete Untersuchungen nicht möglich sind. Basierend auf dieser Eingabe fand im August 2013 eine Ortsbesichtigung durch die untere Denkmalbehörde unter Beteiligung des Landschaftsverbandes statt. Hier wurde festgestellt, dass die Gestaltung der Villa in Verbindung mit der denkmalgeschützten Gartenanlage keine weiteren baulichen Ergänzungen verträgt, weshalb auf eine Ausweisung von weiteren überbaubaren Flächen verzichtet und die überbaubare Fläche zur Sicherung der bestehenden Kubatur des baulichen Denkmals auf dieses begrenzt werden sollte. (siehe Anlage: Ergebnis der Ortsbesichtigung) Gemäß § 9 BauGB können in einem Bebauungsplan jedoch nur Festsetzungen aus städtebaulichen Gründen getroffen werden. Da bauliche Erweiterungen des Gebäudes städtebaulich vertretbar wären, soll an der überbaubaren Fläche, wie sie auch zur Offenlage vorgesehen war, festgehalten werden. Die Tatsache, dass es sich um ein eingetragenes Denkmal handelt, reicht aus, um die Belange des Denkmalschutzes rechtlich umsetzen zu können. Eine "doppelte Absicherung" ist über bauleitplanerische Festsetzungen nicht notwendig. Vorschlag der Verwaltung: Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe in diesem Punkt nicht zu folgen und auf eine Anpassung der überbaubaren Flächen zu verzichten. Seite 5 von 6 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung der erneuten Behördenbeteiligung Fassung vom 22.08.2014 Anlage: Ergebnis der Ortsbesichtigung Seite 6 von 6