Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0008/WP17 öffentlich 22.07.2014 Dez. III / FB 61/20 Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße hier: - Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 27.08.2014 28.08.2014 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße - in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 961 – Adalbertsteinweg / Bismarckstraße- in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0008/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 1/3 Erläuterungen: Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße hier: Offenlagebeschluss 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens Der Planungsausschuss fasste den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan – Adalbertsteinweg / Bismarckstraße – am 15.05.2014 nach vorheriger Beschlussempfehlung durch die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 14.05.2014. Da das Verfahren auf Grundlage des § 9 (2b) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB als Vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird, konnte auf eine frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet werden sowie auf die Durchführung einer Umweltprüfung. Bebauungspläne nach § 9 (2b) BauGB verfolgen ausschließlich das Ziel, Vergnügungsstätten zu steuern. Voraussetzung ist, dass für den Bereich noch kein Bebauungsplan zugrunde liegt und er nach § 34 BauGB beurteilt wird. 2. Offenlagebeschluss Anlass der Planung ist die Zunahme von Wettbüros in Aachen, insbesondere im Aachener Ostviertel. Im Umfeld des Plangebietes sind bereits mehrere Wettbüros vorhanden, ein aktueller Antrag wurde auch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gestellt. Es besteht die Gefahr, dass sich der Charakter des Adalbertsteinwegs mit seiner vielfältigen Nutzungsstruktur zunehmend wandelt. Erste negative Umstrukturierungsprozesse, die eine Vorstufe zur vermehrten Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros darstellen, sind seit einigen Jahren auf dem Adalbertsteinweg und der benachbarten Elsassstraße zu beobachten. Bereits jetzt ist dieser in seiner zentralen Wohn- und Versorgungsfunktion durch einen mäßigen Zustand der Gebäude und die Zunahme von „Billigläden“ und des Ladenleerstandes gefährdet. Diese Situation bietet die geeignete Grundlage zur Ansiedlung und Konzentration von Spielhallen und Wettbüros. Es ist bekannt, dass im Umfeld von solchen Einrichtung sogenannte „Trading-DownEffekte“ einsetzen, dies bedeutet einen Wandel hin zu minderwertigen Nutzungen und weiteren Vergnügungsstätten mit den entsprechenden negativen städtebaulichen Folgen. Ebenfalls ist zu befürchten, dass sich neben den Spielhallen und Wettbüros weitere Nutzungen ansiedeln, die diese Entwicklung ihrerseits verstärken. Hierzu gehören auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution Ziel ist aber, die heutige Nutzungsstruktur im Bereich Adalbertsteinweg und Bismarckstraße zu erhalten bzw. wieder herzustellen, mit der bisherigen Mischung aus kleinteiligen Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Wohnen. Um ein Übergreifen unerwünschter Nutzungen zu vermeiden und die Wohnfunktion zu schützen und zu stärken, wurden auch die angrenzen Straßen in den Geltungsbereich einbezogen. Entsprechend dieser Zielsetzung sollen im Bebauungsplan Nr. 961 – Adalbertsteinweg / Bismarckstraße – Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros, aber auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution Vorlage FB 61/0008/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 2/3 ausgeschlossen werden. Das Verfahren erfolgt auf Grundlage des § 9 Abs. 2b BauGB, der die Möglichkeit bietet, in einem Bebauungsplan Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten auszuschließen, sofern sie die vorhandenen Wohnfunktionen einschränken bzw. sofern sie eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion eines Gebiets darstellen, die sich aus der vorhandenen Nutzung ergibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten zu befürchten ist. Umweltbelange sind von der Planung nicht betroffen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes entstehen keine Kosten. Die Verwaltung empfiehlt, zur Steuerung von Vergnügungsstätten - insbesondere von Wettbüros - den Bebauungsplan Nr.961 – Adalbertsteinweg / Bismarckstraße – (nur schriftliche Festsetzungen) öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf Rechtsplan 4. Entwurf Schriftliche Festsetzungen 5. Entwurf Begründung Vorlage FB 61/0008/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 3/3 Bebauungsplan Nr. 961 Adalbertsteinweg/ Bismarckstraße (nur schriftliche Festsetzungen) Geltungsbereich M 1:2500 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Adalbertsteinweg, Goerdelerstraße und dem Bhf Rothe Erde zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Seite 1 / 2 Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße - Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 16.07.2014 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Für das Plangebiet sind folgende Nutzungen nicht zulässig: 1. Bordelle oder bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution 2. Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder SexVideovorführungen. 3. Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und / oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden. Hinweise Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Kampfgebiet / Bombenabwurf- und Kampfgebiet. Bei Bodeneingriffen in diesem Bereich ist eine erneute Vorlage der Bauantragsunterlagen bei der Bauverwaltung, - B 03/10 -, erforderlich. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. Seite 2 / 2 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Adalbertsteinweg, Goerdelerstraße und dem Bhf Rothe Erde zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße - Begründung zur Offenlage Fassung vom 16.07.2014 Inhaltsverzeichnis 1. Lage und Begrenzung des Plangebietes 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan 1980 Rahmenplanungen Bebauungspläne 3. Anlass der Planung 4. Ziele und Zweck der Planung 5. Begründung der Festsetzung 6. Umweltbelange 7. Auswirkungen der Planung Seite 2 / 6 Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße - Begründung zur Offenlage Fassung vom 16.07.2014 1. Lage und Begrenzung des Plangebietes Das ca. 6 ha große Plangebiet befindet sich im Bereich des oberen Adalbertsteinwegs zwischen dem Bahnhof Rothe Erde, dem Adalbertsteinweg, der Oranienstraße, der Kurfürstenstraße, der Goerdelerstraße und der Kronprinzenstraße. Das Gebiet ist weitestgehend durch eine IV bis V geschossige Blockrandbebauung geprägt, die sich aus Gebäuden aus der Gründerzeit des 19. und 20. Jahrhunderts und Nachkriegsbauten zusammensetzt. Die Nutzung zeichnet sich vor allem im Bereich Adalbertsteinweg und Bismarckstraße durch Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen in den Erdgeschossen und Wohnungen in den Obergeschossen aus. In den übrigen Straßen dominiert die Wohnnutzung. In den Blockinnenbereichen sind überwiegend gewerbliche Nutzungen bzw. gewerbliche Baustrukturen anzutreffen. 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan 1980 Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt das Plangebiet entlang des Adalbertsteinwegs als Gemischte Baufläche dar, in rückwärtigen Bereich Wohnbauflächen. Im derzeitigen Vorentwurf des Flächennutzungsplanes ist die Gesamtfläche als Gemischte Baufläche dargestellt. Informelle Planungen Das Plangebiet liegt in Teilen im Bereich der „Rahmenplanung Frankenberger Viertel“ sowie der „Stadtbildsatzung Frankenberger Viertel“. Weiterhin ist ein westlicher Teil des Plangebietes im „Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzept“ (2011) als „Stadtteilzentrums Elsassstraße“ festgelegt und übernimmt als zentraler Versorgungsbereich Versorgungsfunktion für den Stadtteil. Bebauungspläne Für das Plangebiet selbst liegt derzeit kein Bebauungsplan vor. Angrenzend befinden sich die Bebauungspläne Nr. 879 – Beverstraße -, 945 – Elsassstraße -, 857 – Aachen Arkaden – und 851 – Adalbertsteinweg / Oranienstraße -. In diesen Bebauungsplänen sind Vergnügungsstätten ausgeschlossen. 3. Anlass der Planung Der Adalbertsteinweg wird durch zwei Hauptnutzungsformen geprägt. In den Erdgeschossen dominieren gemischte Nutzungen, insbesondere Gastronomie, Dienstleistungen und Einzelhandel. Der Adalbertsteinweg ist hier Teil des im Aachener Zentrenkonzept festgelegten „Stadtteilzentrums Elsassstraße“. Durch die Wohnnutzung in den Obergeschossen ist der Bereich gleichzeitig auch innerstädtischer Wohnstandort. Auch im Bereich Bismarckstraße befinden sich in den Erdgeschosszonen noch Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie und auch Gewerbe, ansonsten sind die übrigen Straßen im Plangebiet überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Im Südosten grenzt das Plangebiet an den kürzlich neu gestalteten Vorplatz des Bahnhofes „Rothe Erde“ an. Das Plangebiet erfährt insbesondere im Bereich Adalbertsteinweg seit einigen Jahren einen negativen Strukturwandel und ist in eine städtebaulich angespannte und instabile Situation geraten. „Billigläden“ und Kioske siedeln sich vermehrt an, während der Ladenleerstand ansteigt Diese Entwicklungen wirken sich wiederum nachteilig auf die Angebotsdifferenzierung und das Image der Straße aus. Zudem befinden sich zahlreiche Gebäude in einem mäßigen Zustand. Der Adalbertsteinweg ist funktional aber auch qualitativ in seiner Funktion als Versorgungszentrum und zentraler Wohnstandort gefährdet. Zusätzlich wird dieser Qualitätsverlust durch den Anstieg der sozialen Problemlagen verschärft. Besonders in dieser Situation besteht eine große Gefahr, dass Seite 3 / 6 Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße - Begründung zur Offenlage Fassung vom 16.07.2014 vermehrt Spielhallen und Wettbüros in diese Lagen drängen. Erste Anzeichen hierfür zeigen sich durch entsprechende Wettbüroanfragen. In der gegenüberliegenden Elsasstraße haben sich bereits mehrere Wettbüros angesiedelt, eine Entwicklung, die erst durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros aufgehalten wurde. Auch stadteinwärts, am hat am unteren Adalbertsteinweg ein ähnlicher Prozess eingesetzt. Hier wurde ebenfalls ein entsprechender Bebauungsplan aufgestellt. Es besteht die Gefahr, dass diese Entwicklung auf den oberen Adalbertsteinweg übergreift sowie auf die angrenzenden Straßen. Auch im Umfeld des neu gestalteten Bahnhofs „Rothe Erde“ und den gegenüber liegenden Einkaufszentrums „Aachen Arkaden“ sollte die Aufenthaltsqualität der Freibereiche nicht durch Nutzungen wie Spielhallen und Wettbüros eingeschränkt werden. Der Anlass der Planung ist deshalb das Bestreben, eine vielfältige und lebendige Nutzungsmischung zu erhalten und zu stärken. Spielhallen und Wettbüronutzungen, die eine städtebauliche und soziale Abwertung des Plangebietes, den sogenannten „Trading-down-Effekt“, beschleunigen würden, sollen daher ausgeschlossen werden. 4. Ziele und Zweck der Planung Der Bereich des Bebauungsplans 961 ist ein zentraler Bereich des Aachener Ostviertels. Dies zeigt sich einerseits durch gemischte Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen in den Erdgeschossen der Gebäude am Adalbertsteinweg, andererseits durch eine intensive, innerstädtische Wohnnutzung in den Obergeschossen und in den angrenzenden Straßen. Diese Nutzungsmischung ist jedoch durch eine Ausbreitung von Spielhallen und Wettbüros gefährdet, deren Anzahl in den vergangenen Jahren besonders im Aachener Osten stetig zunimmt. Eine Konzentration dieser Einrichtungen führt zwangsläufig zur Verdrängung der dortigen Nutzungen mit entsprechenden Trading-Down-Effekten. Dies hat sich in Aachen bereits in der angrenzenden Elassstraße gezeigt, wo durch die Ansiedlung mehrerer Wettbüros das „Stadtteilzentrum Elsassstraße“ in seiner Funktion nachhaltig beeinträchtigt wurde. Der Beginn einer ähnlichen Entwicklung ist bereits auf dem Adalbertsteinweg zu beobachten. Die ersten Phasen eines negativen Umstrukturierungs- und Trading-Down-Prozesses sind aktiv. Hauptsächlich Einzelhandelsbetriebe werden zurzeit von Kiosk-, Internetcafé- oder Billigladen-Nutzungen ersetzt. Die aktuelle Gefährdung einer Intensivierung dieser Situation wird auch durch vorliegende Wettbüroanfragen deutlich. Um diese Entwicklung aufzuhalten und weiteren Schritten vorzubeugen, soll hier ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Ziel der Planung ist es, die Ansiedlung von Spielhallen, Wettbüros und ähnlichen Vergnügungsstätten aufzuhalten und zukünftig entgegen zu wirken, da der Adalbertsteinweg und sein Umgebung für jene Einrichtungen attraktiv ist und somit als besonders gefährdet angesehen werden kann. Ziel ist es auch, ein Übergreifen dieser Entwicklung auf die angrenzenden Straßen zu vermeiden, wo Konflikte mit der hier dominierenden Wohnnutzung entstehen können. Wettbüros können in diesem Zusammenhang zu den Vergnügungsstätten gezählt werden, sofern Anreize für den Verbleib und eine kommerzielle Unterhaltung der Besucher im Vordergrund stehen. Auch in Bezug auf Jugend- und Familienfreundlichkeit trägt ein Ausschluss von Vergnügungsstätten zu einem stabilen Wohnumfeld bei und sichert die Wohnqualität insbesondere für Familien mit Kindern bzw. Jugendlichen. Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind von der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht betroffen. Seite 4 / 6 Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße 5. Begründung zur Offenlage Fassung vom 16.07.2014 Begründung der Festsetzung Die heutige Nutzungsmischung im Bereich des Bebauungsplans 961 soll erhalten und gegen mögliche Beeinträchtigungen durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten geschützt werden. Der Bebauungsplan soll auf Grundlage des § 9 Abs. 2b aufgestellt werden. Grund für den Ausschluss von Vergnügungsstätten sind hier einmal der in § 9 Abs. 2b, Satz 1 genannte Schutz vor Beeinträchtigung der vorhandenen Wohnnutzung, aber auch die in Satz 2 aufgeführte Beeinträchtigung, der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebauliche Funktion des Gebietes. Auf dieser Grundlage soll der Bebauungsplan Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen SexDarbieten und/oder Sex-Filme und/oder Sex-, Videovorführungen sowie Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und/oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden, ausgeschlossen werden. Eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion ist in der Umgebung ablesbar. Der Charakter der benachbarten Elsassstraße hat sich durch die Ansiedlung mehrerer Wettbüros negativ verändert. Ähnliche negative Umstrukturierungsprozesse, die eine Vorstufe zur vermehrten Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros darstellen, sind auch im Bereich Adalbertsteinweg seit einigen Jahren zu beobachten. Bereits jetzt ist dieser in seiner zentralen Wohn- und Versorgungsfunktion durch einen mäßigen Zustand der Gebäude und die Zunahme von Billigläden und des Ladenleerstandes stark gefährdet. Diese Situation bietet die geeignete Grundlage zur Ansiedlung und Konzentration von Spielhallen und Wettbüros. In den vergangen Jahren haben sich erste Betriebe angesiedelt und andere Nutzungen in ihrer unmittelbaren Umgebung verdrängt. Wird diese Entwicklung fortgeführt und intensiviert, hätte dies einen negativen Wandlungsprozess zur Folge, wodurch der Adalbertsteinweg in seiner heutigen Funktionen nicht nur beeinträchtigt wäre, sondern diese auch nicht mehr aufrechterhalten könnte. Eine akute Gefährdung und Notwendigkeit von Handlungsmaßnahmen wird einerseits durch erste Spielhallen- und Wettbüroansiedlungen in der Umgebung deutlich, die bereits einen Verdrängungs- und Trading-Down-Prozess eingeleitet haben. Andererseits liegen der Stadtverwaltung Wettbüroanfragen für diesen Standort vor. Ebenfalls ist zu befürchten, dass sich neben den Spielhallen und Wettbüros weitere Nutzungen ansiedeln, die diese Entwicklung verstärken. Hierzu gehören neben Spielhallen auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution. Da Einrichtungen wie diese den gleichen Trading-Down-Effekt zur Folge haben wie Spielhallen und Wettbüros, sollen auch diese Nutzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. In den angrenzenden Wohnstraßen (Oranienstraße, Kurfürstenstraße und Goerdelerstraße) ist vielmehr eine Gefährdung der vorhandenen Wohnnutzung Grund für den Ausschluss von Vergnügungsstätten. Da ein Übergreifen von Spielhallen- und Wettbüroansiedlungen auch auf angrenzende Wohnquartiere nicht auszuschließen ist, soll zur Stärkung der Wohnfunktion Vergnügungsstätten sowie Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution ausgeschlossen werden Ein Konzept für Spielhallen und Vergnügungsstätten der Stadt Aachen bekräftigt diese Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 961 – Adalbertsteinweg / Bismarckstraße -. Das „Entwicklungskonzept der Stadt Aachen betreffend die planungsrechtliche Regelung für die Genehmigung / Ablehnung von Spielhallen und Vergnügungsstätten“ (1988) legt Genehmigungs- und Ablehnungsflächen für Vergnügungsstätten in Aachen fest. Für das Plangebiet Adalbertsteinweg / Bismarckstraße sind Vergnügungsstätten nicht vorgesehen und sollen deshalb ausgeschlossen werden. Ausreichende Ansiedlungsgebiete sind hingegen in den ausgewiesenen Flächen beispielsweise in der Peterstraße gegeben. Seite 5 / 6 Bebauungsplan Nr. 961 - Adalbertsteinweg / Bismarckstraße - Begründung zur Offenlage Fassung vom 16.07.2014 6. Umweltbelange Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind Umweltbelange nicht betroffen. 7. Auswirkungen der Planung Die Aufstellung des Bebauungsplanes trägt dazu bei, dass die heutige gebietstypische Nutzungsmischung erhalten und die Wohnfunktion gestärkt wird. Durch den Ausschluss der o.g. Vergnügungsstätten besteht die Möglichkeit, entsprechende Anträge ablehnen zu können, sodass andere Nutzungen, wie Gastronomie, Dienstleistungen und Einzelhandel bessere Ansiedlungsvoraussetzungen vorfinden. Seite 6 / 6