Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/1041/WP16 öffentlich 35038-2012 11.12.2013 Dez. III / FB 61/20 I. Änderungs- und Offenlagebeschluss zum Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße hier: I. Änderungs- und Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 15.01.2014 16.01.2014 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 2 Abs.1 BauGB die Änderung und gemäß § 3 Abs.2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 694 – Parkhaus Adalbertsteinweg - zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 2 Abs.1 BauGB die Änderung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/1041/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 1/3 Erläuterungen: I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 – Parkhaus Adalbertsteinweg - zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss 1. Ziel und Zweck der Planung (Planungsanlass) Anlass der Planung ist die Zunahme von Wettbüros in Aachen insbesondere im Aachener Ostviertel. Im Bereich Adalbertsteinweg sind bereits 2 Wettbüros vorhanden, weitere Anfragen wurden gestellt. Es besteht die Gefahr, dass sich der Charakter des Adalbertsteinwegs mit seiner vielfältigen Nutzungsstruktur zunehmend wandelt. Eine ähnliche Entwicklung erfolgte bereits in der nahegelegenen Elsassstraße. Es ist bekannt, dass im Umfeld von solchen Einrichtung sogenannte „Trading-Down-Effekte“ einsetzen. Dies bedeutet einen Wandel hin zu minderwertigen Nutzungen und weiteren Vergnügungsstätten mit den entsprechenden negativen städtebaulichen Folgen. Ebenfalls ist zu befürchten, dass sich neben den Spielhallen und Wettbüros weitere Nutzungen ansiedeln, die diese Entwicklung ihrerseits verstärken. Hierzu gehören auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution. Das Plangebiet ist besonders gefährdet, da bereits seit einigen Jahren der Bereich des Adalbertsteinwegs einen negativen Strukturwandel erfährt und in eine städtebaulich angespannte Situation geraten ist. „Billigläden“ und Kioske siedeln sich vermehrt an, während der Ladenleerstand stetig steigt. Zudem befinden sich zahlreiche Gebäude in einem mäßigen Zustand. Ziel ist aber, die heutige Nutzungsstruktur im Bereich Adalbertsteinweg zu erhalten bzw. wieder herzustellen, mit der bisherigen Mischung aus kleinteiligen Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Wohnen. Entsprechend dieser Zielsetzung soll der in diesem Bereich befindliche Bebauungsplan Nr. 694 – Parkhaus Adalbertsteinweg – geändert werden, indem Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros, sowie Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution, ausgeschlossen werden. Da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, wird der Bebauungsplan auf Grundlage des § 13 BauGB vereinfacht geändert. Parallel dazu wird im angrenzenden Bereich mit der gleichen Zielsetzung der Bebauungsplan – Adalbertsteinweg - aufgestellt. Umweltbelange sind von der Planung nicht betroffen. Durch die Änderung des Bebauungsplanes entstehen keine Kosten. 2. Beschlussempfehlung Die Verwaltung empfiehlt, zur Steuerung von Vergnügungsstätten - insbesondere von Wettbüros den Bebauungsplan Nr.694 entsprechend zu ändern (nur schriftliche Festsetzungen) und öffentlich auszulegen. Vorlage FB 61/1041/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 2/3 Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan 4. Entwurf der schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung Vorlage FB 61/1041/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 3/3 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße (Stand 04.12.2013) Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 04.12.2013 Gemäß §9 Baugesetzbuch sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird in Ergänzung zu den Schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 694 – Parkhaus Adalbertsteinweg festgesetzt: Art der baulichen Nutzung 1. Für das Kerngebiet sind folgende Nutzungen nicht zulässig: a. Bordelle oder bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution b. Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder SexVideovorführungen. c. Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und / oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden. 2. Im besonderen Wohngebiet (WB) sind die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten nicht zulässig. Seite 2 / 2 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße (Stand 04.12.2013) Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Lage und Begrenzung des Plangebietes 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan 1980 Rahmenplanungen Bebauungspläne 3. Anlass der Planung 4. Ziele und Zweck der Planung 5. Begründung der Festsetzung 6. Umweltbelange 7. Auswirkungen der Planung Seite 2 / 6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 1. Lage und Begrenzung des Plangebietes Das ca. 2,5 ha große Plangebiet befindet sich im Bereich des unteren Adalbertsteinwegs und umfasst den Block zwischen Adalbertsteinweg, Frankenstraße, Augustastraße und Friedrichstraße. Das Gebiet ist durch eine IV bis V geschossige Blockrandbebauung geprägt, die sich aus Gebäuden aus der Gründerzeit des 19. und 20. Jahrhunderts und Nachkriegsbauten zusammensetzt. Im Innenbereich dieses Blocks befinden sich unterschiedliche Gebäudeanbauten sowie ein mehrgeschossiges Parkhaus, das über den Adalbertsteinweg und die Friedrichstraße erschlossen ist. Die Nutzung im Plangebiet zeichnet sich im nördlichen, am Adalbertsteinweg liegenden Teil, hauptsächlich durch Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen in den Erdgeschossen und Wohnungen in den Obergeschossen aus. Im südlichen Teil an der Augustastraße, weitestgehend auch an der Friedrich- und Frankenstraße dominiert fast ausschließlich die Wohnnutzung. Das Straßenbild des Adalbertsteinwegs wird hauptsächlich durch die breite Verkehrsachse dominiert, die als eine der Hauptausfallstraßen Aachens ein besonders hohes Verkehrsaufkommen aufweist. Dementsprechend fallen die Gehwege relativ schmal aus. Lediglich am Steffensplatz gibt es Aufenthaltsqualitäten. Friedrich-, Augusta- und Frankenstraße sind hingegen ruhigere Nebenstraßen, die hauptsächlich für den ruhenden Verkehr genutzt werden. 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan 1980 Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt das Plangebiet entlang des Adalbertsteinwegs als durchgehend „Gemischte Baufläche“ dar, während unmittelbar angrenzende Bereiche als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen werden. Südlich des Adalbertsteinwegs werden zudem Parkplätze und Parkbauten symbolisiert. Rahmenplanungen Das Plangebiet liegt in zwei unterschiedlichen Rahmenplanungen. Die Gesamtfläche wird von der „Rahmenplanung Frankenberger Viertel“ (2007) erfasst. Weiterhin ist die westliche Hälfte des Plangebietes im „Aachener Zentrenund Nahversorgungskonzept“ (2011) als ein Teil des „Hauptzentrums City-Aachen“ gekennzeichnet. Somit zählt sie zum zentralen Versorgungsbereich des Stadtgebietes und übernimmt eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion. Bebauungspläne Für das Plangebiet liegt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 694 vor, der am 21.03.1981 rechtsverbindlich wurde und in diesem Verfahren geändert werden soll. In diesem Bebauungsplan wird der Großteil der Fläche als „Kerngebiet“ ausgewiesen. Lediglich der Teil an der Augustastraße ist als „besonderes Wohngebiet“ festgesetzt. Im Blockinnenbereich sind Festsetzungen getroffen, die sich mit der Anlage und den Ausmaßen eines dortigen Parkhauses beschäftigen. 3. Anlass der Planung Der Adalbertsteinweg wird durch zwei Hauptnutzungsformen geprägt. In den Erdgeschossen dominieren gemischte Nutzungen, insbesondere Gastronomie und Einzelhandel, der in Richtung Kaiserplatz auch großflächig wird. Hier ist der Adalbertsteinweg Teil des im Aachener Zentrenkonzept festgelegten Hauptversorgungszentrums City Aachen. Durch die Wohnnutzung in den Obergeschossen, aber besonders auch in den ruhigen Seitenstraßen, ist der Bereich gleichzeitig auch innerstädtischer Wohnstandort. Das Plangebiet erfährt seit einigen Jahren besonders im Bereich des Adalbertsteinwegs einen negativen StrukturSeite 3 / 6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 wandel und ist in eine städtebaulich angespannte und instabile Situation geraten. „Billigläden“ und Kioske siedeln sich vermehrt an, während der Ladenleerstand stetig steigt. Diese Entwicklungen wirken sich wiederum nachteilig auf die Angebotsdifferenzierung und das Image der Straße aus. Zudem befinden sich zahlreiche Gebäude in einem mäßigen Zustand. Der Adalbertsteinweg ist funktional aber auch qualitativ in seiner Funktion als Hauptversorgungszentrum gefährdet. Die Seiten- und Nebenstraßen sind als zentraler, attraktiver Wohnstandort ebenfalls bedroht. Zusätzlich wird dieser Qualitätsverlust durch den Anstieg der sozialen Problemlagen verschärft. Besonders in dieser Situation besteht eine große Gefahr, dass vermehrt Spielhallen und Wettbüros in diese Lagen drängen. Erste Anzeichen hierfür zeigen sich bereits in ersten Spielhallen und Wettbüros, die sich in den vergangen Jahren hier angesiedelt haben und in vorliegenden Spielhallen- und Wettbüroanfragen. Der Anlass der Planung ist deshalb das Bestreben, eine vielfältige Nutzungsmischung zu erhalten und zu stärken. Spielhallen und Wettbüronutzungen, die eine städtebauliche und soziale Abwertung des Plangebietes, den sogenannten „Trading-down-Effekt“, beschleunigen würden, sollen daher hier ausgeschlossen werden. Ein weiterer Anlass ist der Schutz der an den Adalbertsteinweg angrenzenden Wohnbereiche vor einem Übergreifen unerwünschter Nutzungen. 4. Ziele und Zweck der Planung Der Bereich des Bebauungsplans Nr. 694 ist derzeit Teil einer zentralen und lebendigen Verbindungsachse aus dem Aachener Ostviertel zur Innenstadt. Dies zeigt sich einerseits durch gemischte Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen in den Erdgeschossen der Gebäude am Adalbertsteinweg, andererseits durch eine intensive, innerstädtische Wohnnutzung in den Obergeschossen und Seiten- und Nebenstraßen. Diese Nutzungsmischung ist jedoch durch eine Ausbreitung von Spielhallen und Wettbüros gefährdet, deren Anzahl in den vergangenen Jahren besonders im Aachener Osten stetig zunimmt. Eine Konzentration mehrerer dieser Einrichtungen in einem kleinräumigen Stadtraum führt zwangsläufig zur Verdrängung der dortigen Nutzungen, was einen starken Trading-DownEffekt zur Folge hat. Dies hat sich in Aachen bereits in der angrenzenden Elassstraße gezeigt, wo durch die Ansiedlung mehrerer Wettbüros das „Versorgungszentrum Elsassstraße“ in seiner Funktion nachhaltig beeinträchtigt wurde und es negative Auswirkungen auf die Wohnnutzung in der Straße gab. Der Beginn einer ähnlichen Entwicklung ist bereits im Planungsgebiet – vor allem im Bereich Adalbertsteinweg - zu beobachten. Die ersten Phasen eines negativen Umstrukturierungs- und Trading-Down-Prozesses sind aktiv. So haben sich hier schon in den vergangen Jahren erste Spielhallen und Wettbüros angesiedelt und einen Verdrängungsprozess ausgelöst. Hauptsächlich Einzelhandelsbetriebe in der näheren Umgebung dieser Nutzungen werden zurzeit von Kiosk-, Internetcafé- oder Billigladen-Nutzungen ersetzt. Die aktuelle Gefährdung einer Intensivierung dieser Situation wird auch durch vorliegende Spielhallen und Wettbüroanfragen deutlich. Um diese Entwicklung aufzuhalten und weiteren Schritte vorzubeugen soll hier der Bebauungsplan 694 entsprechend geändert werden und sämtliche Vergnügungsstätten dieser Art ausschließen. Ziel der Planung ist es, die Ansiedlung von Spielhallen, Wettbüros und ähnlichen Vergnügungsstätten aufzuhalten und zukünftig vorbeugend entgegen zu wirken, da der Adalbertsteinweg für jene Einrichtungen attraktiv ist und somit als besonders gefährdet angesehen werden kann. Dies gilt ebenfalls für die unmittelbar angrenzende Wohnbebauung in den Seiten- und Nebenstraßen. Wettbüros können in diesem Zusammenhang zu den Vergnügungsstätten gezählt werden, sofern Anreize für den Verbleib und eine kommerzielle Unterhaltung der Besucher im Vordergrund stehen. Auch in Bezug auf Jugend- und Familienfreundlichkeit trägt ein Ausschluss von Vergnügungsstätten zu einem stabilen Wohnumfeld bei und sichert die Wohnqualität insbesondere für Familien mit Kindern bzw. Jugendlichen. Seite 4 / 6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind von der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht betroffen. 5. Begründung der Festsetzung Die heutige Nutzungsmischung im Bereich des Bebauungsplans 694 soll erhalten und gegen mögliche Beeinträchtigungen durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten geschützt werden. Gemäß §7 BauNVO sind die am Adalbertsteinweg, an der Friedrichstraße und der Frankenstraße anliegenden Grundstücksflächen als Kerngebiet festgesetzt. Entsprechend §6 BauNVO sind die Flächen an der Augustastraße als besonderes Wohngebiet festgesetzt. Bordelle, bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution sollen im Bereich des Kerngebietes ausgeschlossen werden, da diese Nutzungen einen Trading-Down-Effekt nach sich ziehen. Da prostitutive Einrichtungen regelmäßig bei eher geringem Investitionsbedarf vergleichsweise hohe Gewinnerwartungen begründen, sind sie geeignet, andere Betriebe mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke zu verdrängen. Eine solche Entwicklung soll im Plangebiet vermieden werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten zu befürchten ist. Auf dieser Grundlage soll der Bebauungsplan Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder Sex-, Videovorführungen sowie Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und/oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden, im Kerngebiet und im besonderen Wohngebiet ausschließen. Der Bebauungsplan setzt das besondere Wohngebiet entlang der Augustastraße fest. Hier sind gemäß §4a BauNVO nicht-kerngebietstypische Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig. Da der oben genannte Trading-DownEffekt auch hier auftreten und ähnliche Folgen haben würde, sollen auch im besonderen Wohngebiet Vergnügungsstätten als unzulässig festgesetzt werden. Eine Ansiedlung der o.g. Einrichtungen ist für die städtebauliche und soziale Entwicklung des Gebietes nicht zuträglich. Ein solcher Umwandlungsprozess, der bereits den Charakter der benachbarten Elsassstraße durch die Ansiedlung mehrerer Wettbüros negativ verändert hat, läuft auch bereits auf dem Adalbertsteinweg ab. Denn ähnliche negative Umstrukturierungsprozesse, die eine Vorstufe zur vermehrten Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros darstellen, sind seit einigen Jahren auf dem Adalbertsteinweg zu beobachten. Bereits jetzt ist dieser in seiner zentralen Wohnund Versorgungsfunktion durch einen mäßigen Zustand der Gebäude und die Zunahme von Billigläden und des Ladenleerstandes stark gefährdet. Diese Situation bietet die geeignete Grundlage zur Ansiedlung und Konzentration von Spielhallen und Wettbüros. In den vergangen Jahren haben sich erste Betriebe angesiedelt und andere Nutzungen in ihrer unmittelbaren Umgebung verdrängt. Wird diese Entwicklung fortgeführt und intensiviert, hätte dies einen gänzlich negativen Wandlungsprozess zur Folge, wodurch der Adalbertsteinweg und seine Seiten- und Nebenstraßen in ihrer heutigen Funktionen nicht nur beeinträchtigt wären, sondern diese auch nicht mehr aufrechterhalten könnten. Eine akute Gefährdung und Notwendigkeit von Handlungsmaßnahmen wird einerseits durch erste Spielhallen- und Wettbüroansiedlungen deutlich, die bereits einen Verdrängungs- und Trading-Down-Prozess eingeleitet haben. Andererseits liegen der Stadtverwaltung Spielhallen- und Wettbüroanfragen für diesen Standort vor. Ebenfalls ist zu befürchten, dass sich neben den Spielhallen und Wettbüros weitere Nutzungen ansiedeln, die diese Entwicklung ihrerseits verstärken. Hierzu gehören auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution. Ein großflächiger Sexshop mit angeschlossener Videothek und Sexkino ist bereits am angrenzenden Steffensplatz angesiedelt. Da Einrichtungen wie diese den gleichen Trading-Down-Effekt zur Folge haben wie Spielhallen und Wettbüros, sollen auch diese Nutzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. Ein Konzept für Spielhallen und Vergnügungsstätten der Stadt Aachen bekräftigt diese Festsetzungen der I. ÄndeSeite 5 / 6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 694 - Parkhaus Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 rung des Bebauungsplans Nr. 694. Das „Entwicklungskonzept der Stadt Aachen betreffend die planungsrechtliche Regelung für die Genehmigung / Ablehnung von Spielhallen und Vergnügungsstätten“ (1988) legt Genehmigungsund Ablehnungsflächen für Vergnügungsstätten in Aachen fest. Für das hiesige Plangebiet - Parkhaus Adalbertsteinweg - sind Vergnügungsstättennutzungen nicht vorgesehen und werden ausgeschlossen. Ausreichende Ansiedlungsgebiete sind hingegen in den ausgewiesenen Flächen beispielsweise in der Peterstraße gegeben. 6. Umweltbelange Durch die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 694 sind Umweltbelange nicht betroffen. 7. Auswirkungen der Planung Die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 694 trägt dazu bei, dass die heutige gebietstypische Nutzungsmischung erhalten wird. Durch den Ausschluss der o.g. Vergnügungsstätten besteht die Möglichkeit, entsprechende Anträge ablehnen zu können, sodass andere Nutzungen, wie Gastronomie, Dienstleistungen und Einzelhandel bessere Ansiedlungsvoraussetzungen vorfinden und die innerstädtische Wohnfunktion besser geschützt werden kann. Seite 6 / 6