Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/1040/WP16 öffentlich 35035-2012 11.12.2013 Dez. III / FB 61/20 Aufstellungs- und Offenlagebeschluss zum Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - zwischen Kaiserplatz und Ostfriedhof hier: Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 15.01.2014 16.01.2014 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 951 - Adalbertsteinweg - zwischen Kaiserplatz und Ostfriedhof in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 951 - Adalbertsteinweg - zwischen Kaiserplatz und Ostfriedhof in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/1040/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 1/3 Erläuterungen: Aufstellungs- und Offenlagebeschluss zum Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg zwischen Kaiserplatz und Ostfriedhof hier: Aufstellungs- und Offenlagebeschluss 1. Ziel und Zweck der Planung (Planungsanlass) Anlass der Planung ist die Zunahme von Wettbüros in Aachen insbesondere im Aachener Ostviertel. Im Bereich Adalbertsteinweg sind bereits 2 Wettbüros vorhanden, weitere Anfragen wurden gestellt. Eine ähnliche Entwicklung erfolgte bereits in der nahegelegenen Elsassstraße. Es besteht die Gefahr, dass sich der Charakter des Adalbertsteinwegs mit seiner vielfältigen Nutzungsstruktur zunehmend wandelt. Erste negative Umstrukturierungsprozesse, die eine Vorstufe zur vermehrten Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros darstellen, sind seit einigen Jahren auf dem Adalbertsteinweg zu beobachten. Bereits jetzt ist dieser in seiner zentralen Wohnund Versorgungsfunktion durch einen mäßigen Zustand der Gebäude und die Zunahme von „Billigläden“ und des Ladenleerstandes stark gefährdet. Diese Situation bietet die geeignete Grundlage zur Ansiedlung und Konzentration von Spielhallen und Wettbüros. Es ist bekannt, dass im Umfeld von solchen Einrichtung sogenannte „Trading-Down-Effekte“ einsetzen, dies bedeutet einen Wandel hin zu minderwertigen Nutzungen und weiteren Vergnügungsstätten mit den entsprechenden negativen städtebaulichen Folgen. Ebenfalls ist zu befürchten, dass sich neben den Spielhallen und Wettbüros weitere Nutzungen ansiedeln, die diese Entwicklung ihrerseits verstärken. Hierzu gehören auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution Ziel ist aber, die heutige Nutzungsstruktur im Bereich Adalbertsteinweg zu erhalten bzw. wieder herzustellen, mit der bisherigen Mischung aus kleinteiligen Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Wohnen. Entsprechend dieser Zielsetzung soll der Bebauungsplan Nr. 951 – Adalbertsteinweg – aufgestellt werden, um Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros, aber auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution auszuschließen. Das Verfahren erfolgt auf Grundlage des § 9 Abs. 2b, der die Möglichkeit bietet, in einem Bebauungsplan Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten auszuschließen, sofern sie eine Beeinträchtigung für die städtebauliche Funktion eines Gebiets darstellen, die sich aus der vorhandenen Nutzung ergibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten zu befürchten ist. Parallel dazu wird mit der gleichen Zielsetzung im angrenzenden Bereich der Bebauungsplan – Parkhaus Adalbertsteinweg - geändert. Umweltbelange sind von der Planung nicht betroffen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes entstehen keine Kosten. Vorlage FB 61/1040/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 2/3 2. Beschlussempfehlung Die Verwaltung empfiehlt, zur Steuerung von Vergnügungsstätten - insbesondere von Wettbüros den Bebauungsplan Nr.951 – Adalbertsteinweg – (nur schriftliche Festsetzungen) aufzustellen und öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. 2. 3. 4. 5. Übersichtsplan Luftbild Entwurf Rechtsplan Entwurf Schriftliche Festsetzungen Entwurf Begründung Vorlage FB 61/1040/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 3/3 Ste ink Ostfriedhof ng Oligsbende asse Frankenstraße Adalbertsteinweg Friedrichstraße Wilhelmstra ße Kaiserplatz Aretzstraße au ls ße tra ße raße lfstra Rudo t Ottos Scheibenstraße Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - g Kon e tastraß Augus Justizzentrum ß stra ress e Ostfriedhof ße Frankenstraße Adalbertsteinweg ngasse Oligsbende Friedrichstraße Wilhelmstra Aretzstraße aß e Ste ink au lst r ße lfstra Rudo traße Ottos Kaiserplatz Scheibenstraße Bebauungsplan Nr. 951- Adalbertsteinweg - gr Kon e tastraß Augus Justizzentrum e traß esss Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Kaiserplatz und Ostfriedhof (Stand 04.12.2013) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 04.12.2013 Gemäß §9 Abs.2b Nr.2 Baugesetzbuch sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Für das Plangebiet sind folgende Nutzungen nicht zulässig: 1. Bordelle oder bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution 2. Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder SexVideovorführungen. 3. Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und / oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden. Seite 2 / 2 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Kaiserplatz und Ostfriedhof (Stand 04.12.2013) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Lage und Begrenzung des Plangebietes 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan 1980 Rahmenplanungen Bebauungspläne 3. Anlass der Planung 4. Ziele und Zweck der Planung 5. Begründung der Festsetzung 6. Umweltbelange 7. Auswirkungen der Planung Seite 2 / 5 Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 1. Lage und Begrenzung des Plangebietes Das ca. 5,4 ha große Plangebiet befindet sich im Bereich des unteren Adalbertsteinwegs zwischen dem Kaiserplatz im Westen und dem Ostfriedhof im Osten und umfasst in diesem Teil alle am Adalbertsteinweg anliegenden bzw. unmittelbar angrenzenden Grundstücksflächen. Das Gebiet ist weitestgehend durch eine IV bis V geschossige Blockrandbebauung geprägt, die sich aus Gebäuden aus der Gründerzeit des 19. und 20. Jahrhunderts und Nachkriegsbauten zusammensetzt. Die Nutzung zeichnet sich durch Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen in den Erdgeschossen und Wohnungen in den Obergeschossen aus. Das Straßenbild wird hier im Vergleich zum oberen Adalbertsteinweg hauptsächlich durch die breite Verkehrsachse dominiert, die als eine der Hauptausfallstraßen Aachens ein besonders hohes Verkehrsaufkommen aufweist. Dementsprechend fallen die Gehwege relativ schmal aus. Lediglich am Steffensplatz gibt es Aufenthaltsqualitäten. 2. Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan 1980 Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt das Plangebiet entlang des Adalbertsteinwegs als durchgehend „Gemischte Baufläche“ dar, während unmittelbar angrenzende Bereiche als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen werden. Südlich des Adalbertsteinwegs werden zudem Parkplätze und Parkbauten symbolisiert. Der nördlich des Adalbertsteinwegs liegende Teil ist als Sanierungsgebiet gekennzeichnet. Rahmenplanungen Das Plangebiet liegt in Teilen in unterschiedlichen Rahmenplanungen. Der südlich des Adalbertsteinwegs liegende Teil wird von der „Rahmenplanung Frankenberger Viertel“ (2007) erfasst, der nördlich des Adalbertsteinwegs liegende Teil hingegen vom „Integrierten Handlungskonzept Aachen Nord“ (2008/2009). Weiterhin ist die westliche Hälfte des Plangebietes im „Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzept“ (2011) als ein Teil des „Hauptzentrums City-Aachen“ gekennzeichnet. Somit zählt sie zum zentralen Versorgungsbereich des Stadtgebietes und übernimmt eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion. Bebauungspläne Für einen Teil zwischen Oligsbendengasse und Adalbertsteinweg im Westen des Geltungsbereiches besteht zurzeit noch eine Bauleitplanung. Der Durchführungsplan Nr. 484, für den seit dem 06.05.2010 ein Aufhebungs- und Offenlagebeschluss besteht, soll entsprechend aufgehoben werden. Das Plangebiet umklammert zudem den qualifizierten Bebauungsplan Nr. 694, der am 21.03.1981 rechtsverbindlich wurde und den Block zwischen Adalbertsteinweg, Friedrichstraße, Augustastraße und Frankenstraße umfasst. Dieser Bebauungsplan wird zurzeit angepasst, indem die Unzulässigkeit von Vergnügungsstättennutzungen zusätzlich festgesetzt wird. 3. Anlass der Planung Der Adalbertsteinweg wird durch zwei Hauptnutzungsformen geprägt. In den Erdgeschossen dominieren gemischte Nutzungen, insbesondere Gastronomie und Einzelhandel, der in Richtung Kaiserplatz auch großflächig wird. Hier ist der Adalbertsteinweg Teil des im Aachener Zentrenkonzept festgelegten Hauptversorgungszentrums City Aachen. Durch die Wohnnutzung in den Obergeschossen ist der Bereich gleichzeitig auch innerstädtischer Wohnstandort. Das Plangebiet erfährt seit einigen Jahren einen negativen Strukturwandel und ist in eine städtebaulich angespannte und instabile Situation geraten. „Billigläden“ und Kioske siedeln sich vermehrt an, während der Ladenleerstand Seite 3 / 5 Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 stetig steigt. Diese Entwicklungen wirken sich wiederum nachteilig auf die Angebotsdifferenzierung und das Image der Straße aus. Zudem befinden sich zahlreiche Gebäude in einem mäßigen Zustand. Der Adalbertsteinweg ist funktional aber auch qualitativ in seiner Funktion als Hauptversorgungszentrum und zentraler Wohnstandort gefährdet. Zusätzlich wird dieser Qualitätsverlust durch den Anstieg der sozialen Problemlagen verschärft. Besonders in dieser Situation besteht eine große Gefahr, dass vermehrt Spielhallen und Wettbüros in diese Lagen drängen. Erste Anzeichen hierfür zeigen sich bereits in ersten Spielhallen und Wettbüros, die sich in den vergangen Jahren hier angesiedelt haben und in vorliegenden Spielhallen- und Wettbüroanfragen. Der Anlass der Planung ist deshalb das Bestreben, eine vielfältige Nutzungsmischung zu erhalten und zu stärken. Spielhallen und Wettbüronutzungen, die eine städtebauliche und soziale Abwertung des Plangebietes, den sogenannten „Trading-down-Effekt“, beschleunigen würden, sollen daher hier ausgeschlossen werden. 4. Ziele und Zweck der Planung Der Bereich des Bebauungsplans 951 ist derzeit eine zentrale und lebendige Verbindungsachse aus dem Aachener Ostviertel zur Innenstadt. Dies zeigt sich einerseits durch gemischte Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen in den Erdgeschossen der Gebäude am Adalbertsteinweg, andererseits durch eine intensive, innerstädtische Wohnnutzung in den Obergeschossen. Diese Nutzungsmischung ist jedoch durch eine Ausbreitung von Spielhallen und Wettbüros gefährdet, deren Anzahl in den vergangenen Jahren besonders im Aachener Osten stetig zunimmt. Eine Konzentration mehrerer dieser Einrichtungen in einem kleinräumigen Stadtraum führt zwangsläufig zur Verdrängung der dortigen Nutzungen, was einen starken Trading-Down-Effekt zur Folge hat. Dies hat sich in Aachen bereits in der angrenzenden Elassstraße gezeigt, wo durch die Ansiedlung mehrerer Wettbüros das „Versorgungszentrum Elsassstraße“ in seiner Funktion nachhaltig beeinträchtigt wurde. Der Beginn einer ähnlichen Entwicklung ist bereits auf dem Adalbertsteinweg zu beobachten. Die ersten Phasen eines negativen Umstrukturierungs- und Trading-Down-Prozesses sind aktiv. So haben sich hier schon in den vergangen Jahren erste Spielhallen und Wettbüros angesiedelt und einen Verdrängungsprozess ausgelöst. Hauptsächlich Einzelhandelsbetriebe in der näheren Umgebung dieser Nutzungen werden zurzeit von Kiosk-, Internetcafé- oder Billigladen-Nutzungen ersetzt. Die aktuelle Gefährdung einer Intensivierung dieser Situation wird auch durch vorliegende Spielhallen und Wettbüroanfragen deutlich. Um diese Entwicklung aufzuhalten und weiteren Schritte vorzubeugen soll hier ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Ziel der Planung ist es, die Ansiedlung von Spielhallen, Wettbüros und ähnlichen Vergnügungsstätten aufzuhalten und zukünftig vorbeugend entgegen zu wirken, da der Adalbertsteinweg für jene Einrichtungen attraktiv ist und somit als besonders gefährdet angesehen werden kann. Wettbüros können in diesem Zusammenhang zu den Vergnügungsstätten gezählt werden, sofern Anreize für den Verbleib und eine kommerzielle Unterhaltung der Besucher im Vordergrund stehen. Auch in Bezug auf Jugend- und Familienfreundlichkeit trägt ein Ausschluss von Vergnügungsstätten zu einem stabilen Wohnumfeld bei und sichert die Wohnqualität insbesondere für Familien mit Kindern bzw. Jugendlichen. Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind von der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht betroffen. 5. Begründung der Festsetzung Die heutige Nutzungsmischung im Bereich des Bebauungsplans 951 soll erhalten und gegen mögliche Beeinträchtigungen durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten geschützt werden. Gemäß §9 Abs.2b Nr.2 des BauGB könSeite 4 / 5 Bebauungsplan Nr. 951 - Adalbertsteinweg - Begründung Fassung vom 04.12.2013 nen in einem Bebauungsplan Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten für unzulässig erklärt werden, sofern sie eine Beeinträchtigung für die städtebauliche Funktion eines Gebiets darstellen, die sich aus der vorhandenen Nutzung ergibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten zu befürchten ist. Auf dieser Grundlage soll der Bebauungsplan Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder Sex-, Videovorführungen sowie Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und/oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden, ausschließen. Ein solcher Prozess, der bereits den Charakter der benachbarten Elsassstraße durch die Ansiedlung mehrerer Wettbüros negativ verändert hat, läuft auch bereits auf dem Adalbertsteinweg ab. Denn ähnliche negative Umstrukturierungsprozesse, die eine Vorstufe zur vermehrten Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros darstellen, sind seit einigen Jahren auf dem Adalbertsteinweg zu beobachten. Bereits jetzt ist dieser in seiner zentralen Wohn- und Versorgungsfunktion durch einen mäßigen Zustand der Gebäude und die Zunahme von Billigläden und des Ladenleerstandes stark gefährdet. Diese Situation bietet die geeignete Grundlage zur Ansiedlung und Konzentration von Spielhallen und Wettbüros. In den vergangen Jahren haben sich erste Betriebe angesiedelt und andere Nutzungen in ihrer unmittelbaren Umgebung verdrängt. Wird diese Entwicklung fortgeführt und intensiviert, hätte dies einen gänzlich negativen Wandlungsprozess zur Folge, wodurch der Adalbertsteinweg in seiner heutigen Funktionen nicht nur beeinträchtigt wäre, sondern diese auch nicht mehr aufrechterhalten könnte. Eine akute Gefährdung und Notwendigkeit von Handlungsmaßnahmen wird einerseits durch erste Spielhallen- und Wettbüroansiedlungen deutlich, die bereits einen Verdrängungs- und Trading-Down-Prozess eingeleitet haben. Andererseits liegen der Stadtverwaltung Spielhallen- und Wettbüroanfragen für diesen Standort vor. Ebenfalls ist zu befürchten, dass sich neben den Spielhallen und Wettbüros weitere Nutzungen ansiedeln, die diese Entwicklung ihrerseits verstärken. Hierzu gehören neben Spielhallen auch Sexkinos, Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution. Ein großflächiger Sexshop mit angeschlossener Videothek und Sexkino ist bereits am Steffensplatz angesiedelt. Da Einrichtungen wie diese den gleichen Trading-Down-Effekt zur Folge haben wie Spielhallen und Wettbüros, sollen auch diese Nutzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. Ein Konzept für Spielhallen und Vergnügungsstätten der Stadt Aachen bekräftigt diese Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 951 Adalbertsteinweg. Das „Entwicklungskonzept der Stadt Aachen betreffend die planungsrechtliche Regelung für die Genehmigung / Ablehnung von Spielhallen und Vergnügungsstätten“ (1988) legt Genehmigungsund Ablehnungsflächen für Vergnügungsstätten in Aachen fest. Für das hiesige Plangebiet Adalbertsteinweg sind Vergnügungsstättennutzungen nicht vorgesehen und werden ausgeschlossen. Ausreichende Ansiedlungsgebiete sind hingegen in den ausgewiesenen Flächen beispielsweise in der Peterstraße gegeben. 6. Umweltbelange Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind Umweltbelange nicht betroffen. 7. Auswirkungen der Planung Die Aufstellung des Bebauungsplanes trägt dazu bei, dass die heutige gebietstypische Nutzungsmischung erhalten wird. Durch den Ausschluss der o.g. Vergnügungsstätten besteht die Möglichkeit, entsprechende Anträge ablehnen zu können, sodass andere Nutzungen, wie Gastronomie, Dienstleistungen und Einzelhandel bessere Ansiedlungsvoraussetzungen vorfinden. Seite 5 / 5