Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0996/WP16-1 öffentlich 35041-2012 23.10.2013 FB 61/01 // Dez. III I. (vereinfachte) Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 SLütticher Straße / Hasselholzer Weg- (Teil Süd) für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg hier: Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 20.11.2013 Rat Entscheidung Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S zur Kenntnis. Der Rat beschließt nach Abwägung der privaten und der öffentlichen Belange, die zu sämtlichen Verfahrensschritten vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Darüber hinaus empfiehlt er, den Bebauungsplan wie folgt vereinfacht zu ändern: 1. Ergänzung der Festsetzung Private Grünfläche (Zweckbestimmung Spielgelände Waldkindergarten) am südwestlichen Rand des Plangebietes 2. Änderung der Festsetzung der Wohnungsanzahl auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 15 von 6 auf 2 Wohnungen 3. Ergänzung einer Baufläche auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 4. Ergänzung einer Baufläche auf dem Grundstück Preusweg 134 Er beschließt die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S – Lütticher Straße / Hasselholzer Weg – (Teil Süd) für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg gemäß § 10 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 8 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu. Vorlage FB 61/0996/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 13.01.2014 Seite: 1/3 Erläuterungen: Der Inhalt der Vorlagen FB 61/0815/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation FB 61/0996/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Offenlage einschließlich aller Abwägungsmaterialien ist Gegenstand dieser Ratsvorlage. Der Bebauungsplan Nr. 894 S – Lütticher Straße / Hasselholzer Weg – (Teil Süd) ist seit dem 20.05.2009 rechtskräftig. Der Plan wurde auf Basis des Rahmenkonzeptes zum Aachener Südviertel aus dem Jahr 2005 erarbeitet. Dieser Plan soll im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB geändert werden. Anlass war die Inzidentkontrolle des Verfahrens aufgrund der Klage eines Grundstückeigentümers gegen einen Ablehnungsbescheid. Im Rahmen dieses Sachverhaltes wurde im gesamten Plangebiet das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und festgesetzten überbaubaren Flächen überprüft. Der Planungsausschuss hat dazu in seiner Sitzung am 17.01.2013 gemäß § 2 Abs.1 BauGB die Aufstellung und öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S – Lütticher Straße / Hasselholzer Weg – (Teil Süd) für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg beschlossen. Am 16.01.2013 hatte die Bezirksvertretung Aachen-Mitte den entsprechenden Empfehlungsbeschluss gefasst. Die öffentliche Auslegung hat in der Zeit vom 04.03.2013 bis 05.04.2013 stattgefunden. Während der öffentlichen Auslegung haben drei Bürger Eingaben zur Planung gemacht. Da diese Änderung keine Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange betrifft, wurde auf die Beteiligung der Behörden gem. §4 (2) BauGB verzichtet. Im Rahmen des Änderungsverfahrens sollen an vier Stellen nach der Offenlage Änderungen am Plan vorgenommen werden. Diese Änderungen berühren nicht die Grundzüge der Planung. Aus diesem Grund wurde von der erneuten öffentlichen Auslegung abgesehen und die betroffenen Eigentümer angeschrieben und um eine Stellungnahme zur Planung gebeten. Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S - Lütticher Straße / Hasselholzer Weg - (Teil Süd) sollen einzelne Festsetzungen, die den Bestand überplanen, so geändert werden, dass alle vorhandenen Gebäude in ihrem Bestand planungsrechtlich gesichert sind. Dennoch soll auch dem Ziel Rechnung getragen werden, die noch vorhandene großzügige und villenartige Struktur zu sichern. Durch die vereinfachten Änderungen der I. Änderung soll zum einen die Möglichkeit geschaffen werden, auf der städtischen Grünfläche im Plangebiet einen Waldkindergarten mit Platz für etwa 20 Kinder zu schaffen. Zum anderen soll die irrtümlich getroffene Festsetzung von 6 Wohnungen auf einem Grundstück Am Adamshäuschen auf 2 Wohnungen geändert werden. Darüber hinaus sollen auf zwei Flächen zusätzliche Baufenster festgesetzt werden. Vorlage FB 61/0996/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 13.01.2014 Seite: 2/3 Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte wird sich am 04.12.2013, der Planungsausschuss am 05.12.2013 mit dem Ergebnis der Offenlage beschäftigen (s. Vorlage FB 61/0996/WP16). Über die Ergebnisse soll in der Ratssitzung am 11.12.2013 berichtet werden. Die Verwaltung empfiehlt beiden Gremien, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen - soweit sie nicht in die Planung eingeflossen sind - und die I. (vereinfachte) Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße / Hasselholzer Weg - (Teil Süd) wie oben beschrieben zu ändern und als Satzung zu beschließen. Anlage/n: Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Schriftliche Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplanes Vorlage FB 61/0996/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 13.01.2014 Seite: 3/3 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation......................................................................... 3 1.1. Beschreibung des Plangebietes ......................................................................................................................... 3 1.2. Regionalplan ...................................................................................................................................................... 3 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................................................................... 3 1.4. Landschaftsplan ................................................................................................................................................. 3 1.5. Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................... 3 2. Anlass der Planung ............................................................................................................................................ 3 3. Ziel und Zweck der Planung .............................................................................................................................. 4 3.1. Allgemeine Ziele ................................................................................................................................................. 4 4. Begründung der Festsetzungen........................................................................................................................ 5 4.1. Bauweise, Maß der Nutzung .............................................................................................................................. 5 5. Auswirkungen der Planung ............................................................................................................................... 7 6. Kosten ................................................................................................................................................................. 8 7. Plandaten ............................................................................................................................................................ 8 Seite 2 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich südwestlich der Lütticher Straße zwischen der Bebauung am Fichthang/Haus Ficht, dem südwestlichen Abschnitt des Preusweges, dem Parkplatz Adamshäuschen und dem Hasselholzer Weg. Das Plangebiet zeichnet sich vor allem in den Bereichen „Am Adamshäuschen“, am „Hasselholzer Weg“ und an der Straße „Fichthang“ noch durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Durch die Teilung von Grundstücken und Bebauung mit Doppelhäusern und Reihenhäusern hat am Ende der Straße „Am Adamshäuschen“ und in zweiter und dritter Reihe am Preusweg in abgegrenzten Bereichen die Nachverdichtung eingesetzt. Ebenso wurden bereits einzelne Häuser mit drei bis sechs Wohneinheiten errichtet. Dennoch zeichnet sich das Plangebiet, insbesondere weil es am Ende des Preusweges angesiedelt ist, durch die hohe Wohnqualität, großzügige Durchgrünung und parkartige Grundstücksgestaltung im Übergang zum Aachener Wald aus. 1.2. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, ist dieser Bereich unter 1. Siedlungsraum als „Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB)“ dargestellt. Der südwestliche Bereich gegenüber dem Parkplatz „Adamshäuschen“ ist im Regionalplan unter 2. Freiraum als „Waldbereiche“ überlagert mit „Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“ sowie „Regionale Grünzüge“ dargestellt. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt den überwiegenden Teil des Plangebietes als Wohnbauflächen dar. Das Grundstück gegenüber dem Parkplatz Adamshäuschen ist zur Hälfte als Grünfläche dargestellt, während die dahinter liegenden Bereiche als Wohnbaufläche dargestellt sind. Am nordwestlichen Rand des Plangebietes ist eine kleine Waldfläche dargestellt (hinter den Häusern „Am Adamshäuschen“ 11-15) Auf zwei Grundstücken an der Straße „Am Adamshäuschen“ sind kleine Flächen für die Wasserwirtschaft dargestellt. Die Planungsziele, die im Flächennutzungsplan in generalisierter Form dargestellt sind, werden im Bebauungsplan konkretisiert. Daher ist die I. Änderung des Bebauungsplanes als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt zu betrachten. 1.4. Landschaftsplan Der Landschaftsplan 1988 der Stadt Aachen besteht aus der Entwicklungskarte (M 1:15.000), der Festsetzungskarte (M 1: 5.000) und den textlichen Darstellungen und textlichen Festsetzungen mit Erläuterungsbericht. Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft in etwa entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. Am Hasselholzer Weg liegt ein Teil des Plangebietes im Bereich des Landschaftsplanes, ebenso am Ende der Straße “Am Adamshäuschen”. Ein eigenständiges Änderungsverfahren zum Landschaftsplan war bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 894 S nicht erforderlich, da mit der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes für den o.g. Bereich die bestehenden Darstellungen und Festsetzungen des Landschaftsplanes, die den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes widersprechen, gemäß § 29 Abs. 4 Landschaftsgesetz (LG NRW) außer Kraft getreten sind. 1.5. Bestehendes Planungsrecht Der für das Plangebiet aufgestellte Bebauungsplan Nr. 894 S (rechtskräftig seit dem 20.05.2009) setzt Allgemeines Wohngebiet (WA) fest, in einem Teilbereich eine private Grünfläche sowie eine Fläche als Wald. Die Straßenflächen des Preusweges, des Fichthanges, der Teilabschnitt des Hasselholzer Weges im Plangebiet sowie der öffentliche Teil der Straße „Am Adamshäuschen“ sind als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Darüber hinaus werden Festsetzungen getroffen zu Bauweise, Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden sowie zur Mindestgrundstücksgröße. Bedeutsame Bäume werden zum Erhalt festgesetzt. Ebenfalls geregelt wird die Errichtung von Stellplätzen und Garagen. 2. Anlass der Planung Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden Seite 3 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106,106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus zu errichten. Eine derartige Überplanung des Bestandes war im Bebauungsplan Nr. 894 S nicht beabsichtigt. Um die Belange der Eigentümer stärker zu berücksichtigen, soll dieser Plan so geändert werden, dass keine Doppelhäuser überplant werden. Im Weiteren wurde geprüft, an welchen Stellen die Mindestgrundstücksgrößen nicht mit dem Bestand übereinstimmen, ebenso die festgesetzte Anzahl der Wohneinheiten. Bestehende Überplanungen wurden korrigiert. Ein Gerichtsverfahren zu einer Bauvoranfrage wurde zum Anlass genommen, zu prüfen, ob den Belangen der Eigentümer angemessen Rechnung getragen wurde bei der Festsetzung der überbaubaren Flächen. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele Allgemeines Ziel ist es, den Bebauungsplan so zu ändern, dass der Bestand weiterhin vollständig gesichert ist und die Grundstücksgröße, Bauweise und Wohnungsanzahl entsprechend dem städtebaulichen Ziel des Erhaltes der großzügigen Baustruktur weitestmöglich gesichert werden. 3.2. Ziel der Planung Das Plangebiet zeichnete sich in weiten Teilen durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Typisch für die Siedlungsentwicklung des Aachener Südviertels ist allerdings die Tendenz zur Grundstücksteilung und/oder Nachverdichtung. Dies erfolgt durch die Grundstücksteilung und Errichtung von Gebäuden in 2. oder 3. Reihe. Die „gute Adresse“ des Aachener Südviertels und hier die Wohnlagen “Preusweg”, “Am Adamshäuschen” und “Hasselholzer Weg” sollen dabei mit als Verkaufsargument dienen. So entstand z. B. mit der großen Reihen- und Doppelhausgruppe im südlichen Abschnitt des Preusweg ein Siedlungsteil, der nicht typisch für die Bebauung dieser Wohnlage ist. Auch die dichtere Doppelhausbebauung im mittleren Teil des Plangebietes ist aufgrund der Enge und Kleinteiligkeit nicht typisch für das Südviertel. Am Ende der privaten Erschließung der Straße Am Adamshäuschen ist ebenfalls eine sehr enge Bebauung entstanden. Die Genehmigung dieser Vorhaben erfolgte auf der Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit den jeweiligen Fluchtlinienplänen. Dadurch mussten Vorhaben genehmigt werden, die sich zwar entsprechend des Rechtsbegriffs „einfügen”, die aber dazu führen, dass das städtebauliche Bild im Quartier sich sehr nachteilig verändert. Damit wird deutlich, dass §34 BauGB kein ausreichendes Steuerungsinstrument mehr ist, um die städtebauliche Struktur des Gebietes zu erhalten. Die Entwicklungen der letzten Jahre machen die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Für das gesamte Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertel berücksichtigt werden sollen      Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten. Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten. Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern. Die Grünstrukturen sollen erhalten werden. Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106,106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus zu errichten. Um weiterhin die Möglichkeit zu sichern, dass dort, wo heute ein Doppelhaus steht, auch in Zukunft, nach einem potentiellen Abgang eines Gebäudes wieder ein Doppelhaus zu errichten, soll der Bebauungsplan in diesen Teilen geändert werden. Auf einzelnen Grundstücken, bei denen in den Festsetzungen der tatsächliche Wert der Grundstücksgrößen geringfügig überschritten wird, soll die Festsetzung an den Bestand angepasst werden. In einem Fall soll die Wohnungsanzahl nach oben korrigiert werden, um die Festsetzung an den Bestand anzupassen. Mit der Änderung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Einrichtung eines Waldkindergartens im Plangebiet geschaffen werden. An zwei Stellen im Plangebiet sollen zusätzliche Baufenster Seite 4 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 festgesetzt werden, damit dort die zusätzliche Errichtung von je einem Ein- bis Zweifamilienhaus ermöglicht wird, dies aber unter Berücksichtigung der oben genannten planerischen Zielsetzung erfolgen kann. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Bauweise, Maß der Nutzung Um die Festsetzungen entsprechend dem Bestand zu treffen und die bisherigen Überplanungen zu korrigieren, sollen folgende Änderungen vorgenommen werden: Preusweg 106b, 108, 108a, 108b, 110, 110a, 110b, 110c: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ soll ersetzt werden durch „G 400“. Preusweg 104a und 106 Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Preusweg 104: Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ soll ersetzt werden durch „G 500“. Hasselholzerweg 200a, 202, 204 Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ soll ersetzt werden durch „G 900“. Am Adamshäuschen 15f und 15g: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ soll ersetzt werden durch „G 400“. Am Adamshäuschen 2 und 4: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Am Adamshäuschen 13a und 15: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Am Adamshäuschen 15: Die Festsetzung „max. 6 Wohneinheiten je Wohngebäude“ soll ersetzt werden durch „max. 2 Wohneinheiten je Wohngebäude“. Aufgrund der Eingabe eines Anwohners während der öffentlichen Auslegung soll eine fehlerhafte Festsetzung der Wohnungsanzahl korrigiert werden. Für das Grundstück Am Adamshäuschen Nr. 15 wurde gemeinsam mit dem Nachbargrundstück Am Adamshäuschen Nr. 13a die Festsetzung für die maximale Wohnungsanzahl festgelegt. Irrtümlich wurde dabei für beide Grundstücke ein gemeinsamer Wert gewählt. Aus den Akten geht hervor, dass das Gebäude als Wohnhaus mit Einliegerwohnung genehmigt wurde, während das Nachbargebäude als Mehrfamilienhaus geplant und genehmigt worden ist. Aus diesem Grund soll die Festsetzung der Wohnungsanzahl für dieses Grundstück entsprechend dem genehmigten Bestand von 6 auf 2 Wohnungen geändert werden und damit an die planerische Zielsetzung der Sicherung eines Gebietes mit Ein- und Zweifamilienhäusern angepasst werden. Das vorhandene Mehrfamilienhaus entspricht nicht der planerischen Zielsetzung, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes sollen aber die genehmigten Vorhaben im Bestand gesichert werden. „Am Adamshäuschen 10“ und „Preusweg 134“ Während der Offenlage hatte der Eigentümer des ca. 2.500 qm großen Grundstückes Am Adamshäuschen 10 angeregt, neben dem vorhandenen Wohngebäude eine überbaubare Fläche für ein weiteres Wohngebäude vorzusehen. In einem Ortstermin, den das Verwaltungsgericht Aachen im Zusammenhang mit dem o.g. anhängigen Verfahren durchgeführt hatte, wurde deutlich, dass das Verhältnis der Grundstücksgröße bzw. der diesbezüglichen Festsetzung und der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks kritisch gesehen wurde. Im Sinne der planerischen Zielsetzung, den Gebietscharakter zu erhalten und eine möglichst großzügige Bebauung auf parkähnlichen Grundstücken zu sichern, waren im Bebauungsplan Nr. 894 S zusätzlich zum Bestand keine weiteren überbaubaren Flächen festgesetzt worden, insbesondere die innerhalb von Baureihen oder in zweiter Reihe Seite 5 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 freien Flächen sollten nicht zusätzlich bebaut werden. Im Rahmen der I. Änderung des Bebauungsplanes wurden aufgrund der Eingabe des Eigentümers und der gerichtlich anhängigen Ablehnung seiner Bauvoranfrage die Festsetzungen der überbaubaren Fläche überprüft. Dies galt insbesondere für das knapp 2.500 qm große Grundstück des Eingabestellers, für das der Bebauungsplan eine Mindestgrundstücksgröße von 1.000 qm vorsieht, aber nur ein Baufenster um den Bestand. Hierdurch wird die zuvor deutlich größere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks sehr stark beeinträchtigt. Das gesamte Plangebiet wurde unter diesem Aspekt überprüft, mit dem Ergebnis, dass im Plangebiet nur noch zwei Grundstücke vorhanden sind mit einer Fläche deutlich über 2000 qm, bei denen die Bestandsgebäude im Gesamtgefüge und die Grünstruktur es zulassen, ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück zu errichten. Für diese beiden Grundstücke soll je eine zusätzliche überbaubare Fläche vorgesehen werden. Diese Fläche soll in der Lage und Größe so vorgesehen werden, dass eine möglichst verträgliche Ergänzung der bereits vorhandenen Bebauung erfolgen kann. Auf dem Grundstück Am Adamshäuschen10 soll das Baufenster in Lage und Größe so angeordnet werden, dass es sich in die Reihe der vorhandenen Gebäude Am Adamshäuschen 2, 4, 6, 8, 10 und 12 einfügt, dass der straßenbegleitende „Grünzug“ möglichst geschont wird und dass auch zu der südöstlich angrenzenden Bebauung ausreichend Abstand gehalten wird. Der noch unbebaute Teil des in Rede stehenden Grundstückes ist mit Birken und vereinzelt mit Kiefern bewachsen. Birken sind durch die Baumschutzsatzung nicht geschützt, auf dem Grundstück stellen sie nur den Randbereich des „Grünzuges“ an der Straße Am Adamshäuschen dar. Da die Kiefern unter die Baumschutzsatzung fallen und eine prägendere Wirkung haben als die Birken, wird ersteren der Vorzug bei der Beurteilung der Lage des Baufensters gegeben. Um auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 möglichst viele der Kiefern nicht zu beeinträchtigen, hatte der Eigentümer im Laufe des Änderungsverfahrens angeregt, das Baufenster nicht wie ursprünglich vorgeschlagen, in der Mitte des Grundstückes bzw. am nordwestlichen Rand vorzusehen, sondern es weiter nach Südosten zu verschieben. Die Verwaltung hat mit diesem Vorschlag die Nachbarn erneut beteiligt. Das zusätzliche Baufenster hält, auch wenn es nach Südosten verschoben wird, noch 6 m Abstand von der Grenze und hält damit den Abstand ein, den auch die vorhandene Bebauung zur Grenze aufweist. Zur Gebäudehöhe werden im Bebauungsplan keine Festsetzungen getroffen, ein geplantes Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Ein Verschattungsproblem ist aufgrund der Gebäudeentfernung von rd. 25m nicht erkennbar, zumal das neue Wohngebäude in nordwestlicher Richtung der Doppelhäuser am Preußweg liegen würde. D. h. der gesamte südliche solare Halbkreis wäre keinesfalls eingeschränkt. Der Charakter des Baugebietes wird durch großzügige Bebauung auf großen Grundstücken und eine intensive Durchgrünung mit altem Baumbestand bzw. parkartig angelegten Gärten geprägt. Da auch nach Teilung und Bebauung des in Rede stehenden Grundstückes noch eine Grundstücksfläche von über 1200 qm je Einzelgrundstück bleibt, kann auch weiterhin von einer großzügigen Bebauungsstruktur gesprochen werden. Die Lage des Baufensters wurde bewusst so gewählt, dass ein größerer Anteil der vorhandenen Kiefern erhalten werden kann. Auch für das Grundstück Preusweg 134 gilt, dass die Lage und Größe eines zusätzlichen Baufensters nach Abwägung der Belange der Eigentümer und der Nachbarn festgelegt werden sollen. Problematisch ist hier der Höhenunterschied zwischen den benachbarten Grundstücken. Dieser ist auf erhebliche Geländemodulationen im Zusammenhang mit der Bebauung des Nachbargrundstückes zurückzuführen. Die Tatsache aber, dass das Grundstück der Nachbarn tiefer liegt als das zu bebauende Grundstück, kann der geplanten Festsetzung nicht entgegengehalten werden. Denn wenn auf dem Nachbargrundstück ohne die beschriebene, für die Erschließung vorteilhafte Geländemodulation bebaut worden wäre, lägen auch die Doppelhäuser höher, so dass der Höhenunterschied zwischen den Grundstücken geringer wäre. Es wird an dieser Stelle im Hinblick auf die Belichtung nicht etwa dem einen Grundstück ein Vorrang vor dem anderen Grundstück eigeräumt. Vielmehr soll auf jedem Grundstück die für das einzelne Vorhaben günstigste Lage und Zuschnitt der Baufenster gefunden werden. Die Einhaltung der Abstandflächenregelungen der Landesbauordnung sorgt generell dafür, dass die Belichtung und Belüftung der einzelnen Gebäude und Grundstücksteile sichergestellt sind. Ohne den Bebauungsplan wäre nach § 34 BauGB die Errichtung eines Wohngebäudes im Garten des Grundstückes Preusweg 134 möglich gewesen. Ähnlich wie bei dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 soll auch auf diesem Seite 6 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 Grundstück unter Berücksichtigung des Verhältnisses von Grundstücksgröße und baulicher Ausnutzbarkeit eine möglichst verträgliche Ergänzung der bereits vorhandenen Bebauung erfolgen, um den Belangen der Eigentümer stärker Rechnung zu tragen. Das im spitzen Winkel zur nordöstlichen Grenze auf dem Grundstück Preusweg 134 errichtete Wohngebäude hält einen seitlichen Grenzabstand Abstand zwischen 4 und 8 m zur nordöstlichen Nachbargrenze. An der Nordwestlichen Grenze befindet sich eine Reihe von Kiefern. Zur Festlegung eines zweiten Baufenster auf dem Grundstück war zu prüfen, ob die Kiefernreihe im Bestand erhalten bleiben soll, oder im Sinne einer besseren baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstückes überplant werden können. Bei der Ortsbesichtigung konnte verzeichnet werden, dass sich auf dem Grundstück entlang der rückwärtigen Grenze zum Flurstück 200 (Am Adamshäuschen 6) eine Anzahl von Kiefern befindet, welche augenscheinlich aufgrund des Stammumfanges den Bestimmungen der Baumschutzsatzung unterliegen. Die zu begutachtenden Kiefern bilden eine Reihenanpflanzung, welche aufgrund des dichten Standes zueinander ineinandergreifende Kronen gebildet hat. Daher weisen die betroffenen Kiefern keinen für die Baumart arttyypischen Kronenaufbau auf. Ferner weist jede Kiefer aufgrund des beengten Standes nur einen jeweils nach außen hin ausgerichteten Kronenaufbau mit langen und schlank ausgebildeten Stämmlingen auf. Die besagten Stämmlinge haben sich aus druckzwieselartigen Ansätzen heraus entwickelt. In Fachkreisen bekannt, dass Druckzwiesel eine baumstatische Schwachstelle darstellen, so dass die Möglichkeit besteht, dass es in diesen Bereichen zum Ausbruch von Stämmlingen kommt. Unter Berücksichtigung der hochgewachsenen Stämmlinge und eines damit verbundenen langen Hebelarmes werden unter Wind-, Sturm und Schneelasteinwirkungen verstärkte Biegebelastungen über die besagten Druckzwiesel abgeleitet, wodurch sich die Gefahr des Ausbruches im Bereich der Druckzwiesel erhöht. Ferner weist der überwiegende Teil der Kiefern einen lichten Nadelbesatz auf. Aus diesem Grund wurde der baulichen Nutzung des Grundstückes der Vorrang vor dem Erhalt der Bäume eingeräumt und das Baufenster in einem Abstand von 3 m zur nordwestlichen Grenze angeordnet. An der nordöstlichen Grenze wurde, nachdem im Beteiligungsverfahren Bedenken von den Nachbarn vorgebracht worden waren, das Baufenster um 2 m von der Grenze weiter abgerückt, so dass der Grenzabstand hier 5 m beträgt. Zwischen dem Gebäude Preusweg 128 b und dem geplante Baufenster liegen nach dieser Verschiebung etwa 16 m. Bei der Beurteilung der Lage des geplanten Baufensters wurde auch die Vorgehensweise auf dem Grundstück „Am Adamshäuschen“ 10 berücksichtigt. Dort beträgt der Abstand zwischen dem geplanten Baufenster und den Gebäuden der Eingabesteller etwa 25 m, der Anregung der Eingabesteller, den Abstand wieder zu vergrößern wurde nicht gefolgt. Hier jedoch beträgt der Abstand zwischen geplantem Baufenster und Gebäuden der Eingabesteller etwa 16 m, ist also deutlich geringer. Das Grundstück Preusweg 134 ist ca. 37 m breit, so dass eine Verschiebung um 2 m auf dem Grundstück weniger ins Gewicht fällt als die Beeinträchtigung auf dem Nachbargrundstück, wenn das Gebäude mit einem Grenzabstand von 3 m errichtet werden könnte. Fläche für einen Waldkindergarten Innerhalb der Grünfläche am südlichen Abschnitt des Preusweges (derzeit Kneipp-Gelände) sollen in Kürze zwei Bauwagen für einen Waldkindergarten aufgestellt werden. Die Festsetzung im Bebauungsplan soll daher im westlichen Abschnitt von „Private Grünfläche (Erholungsgelände)“ in „Private Grünfläche (Spielgelände Waldkindergarten)“ geändert werden, um diese Nutzung zu ermöglichen. 5. Auswirkungen der Planung Die Änderung der Planung sichert die Möglichkeit, dass dort, wo heute ein Doppelhaus steht, auch in Zukunft, nach einem potentiellen Abgang eines Gebäudes wieder ein Doppelhaus errichten werden kann. Das Gleiche gilt für die Bereiche, in denen die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße oder der Wohnungsanzahl nicht dem Bestand entsprachen. Auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 11/11a befinden sich zwei Einzelhäuser, die nur mit einem Meter Abstand zueinander errichtet wurden. Für dieses Grundstück wurde bereits in dem Ursprungsplan die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen. Das Baufeld weist eine Breite von 23-25 m auf, so dass auch nach Abgang beider Gebäude zwei Einzelhäuser mit der erforderlichen Abstandsfläche von mindestens je 3 m errichtet werden können. Hier soll keine Änderung der Planung vorgenommen werden. Auf zwei Grundstücken kann nach Änderung des Bebauungsplanes in zweiter Reihe bzw. neben dem vorhandenen Gebäude je ein Wohngebäude errichtet werden. Seite 7 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Waldkindergartens geschaffen. 6. Kosten Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 7. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche Private Grünfläche Wald Plangebietsgröße ca. 88.500 qm ca. 10.000 qm ca. 7.7 00 qm ca. 1.700 qm ca. 107.900 qm (ca. 10,7 ha) Seite 8 / 8 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Seite 1 / 2 Bebauungsplan Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Schriftliche Festsetzungen zum Satzungsbeschluss Fassung vom 18.01.2013 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.-5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit “G” bezeichnete Wert (400, 500, 900 und 1000) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. 3. Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr / Geh-, Fahr und Leitungsrechte Stellplätze, Garagen und Carports sind außerhalb der überbaubaren Flächen nicht zulässig. Ausnahmsweise sind in den Vorgärten Stellplätze zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen maximal 50% der Grundstücksbreite ausmacht. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen, Garagen und Carports an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. Ausnahmsweise sind zwischen der gedachten Verlängerung der hinteren und vorderen Baugrenzen bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen Stellplätze, Garagen und Carports zulässig. Seite 2 / 2