Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: FB 61/0996/WP16 öffentlich 35041-2012 09.10.2013 Dez. III / FB 61/20 I. (vereinfachte) Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 SLütticher Straße / Hasselholzer Weg- (Teil Süd) hier: - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 06.11.2013 07.11.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung und zur eingeschränkten Beteiligung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Darüber hinaus empfiehlt sie, den Bebauungsplan wie folgt vereinfacht zu ändern: 1. Ergänzung der Festsetzung Private Grünfläche (Zweckbestimmung Spielgelände Waldkindergarten) am südwestlichen Rand des Plangebietes 2. Änderung der Festsetzung der Wohnungsanzahl auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 15 von 6 auf 2 Wohnungen 3. Ergänzung einer Baufläche auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 4. Ergänzung einer Baufläche auf dem Grundstück Preusweg 134 Sie empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg- (Teil Süd) gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung und zur eingeschränkten Beteiligung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Darüber hinaus empfiehlt er, den Bebauungsplan wie folgt vereinfacht zu ändern: Vorlage FB 61/0996/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 1/6 1. Ergänzung der Festsetzung Private Grünfläche (Zweckbestimmung Spielgelände Waldkindergarten) am südwestlichen Rand des Plangebietes 2. Änderung der Festsetzung der Wohnungsanzahl auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 15 von 6 auf 2 Wohnungen 3. Ergänzung einer Baufläche auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 4. Ergänzung einer Baufläche auf dem Grundstück Preusweg 134 Er empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg- (Teil Süd) gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0996/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 2/6 Erläuterungen: I. (vereinfachte) Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg(Teil Süd) hier: Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung Empfehlung zum Satzungsbeschluss 1. 1.1. Bisheriger Verlauf des Verfahrens Bebauungsplanverfahren Der Bebauungsplan Nr. 894 S – Lütticher Straße, Hasselholzer Weg, (Teil Süd) - ist seit dem 20.05.2009 rechtskräftig. Der Plan wurde auf der Basis des Rahmenkonzeptes zum Aachener Südviertel aus dem Jahr 2005 erarbeitet. Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106, 106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus errichten zu können. Beim Bebauungsplan Nr. 894 N hat das OVG NW bei vergleichbaren Festsetzungen im Rahmen einer Normenkontrolle Abwägungsfehler angenommen, da die Belange der Eigentümer in der Abwägung nicht hinreichend berücksichtigt wurden. Um die Belange der Eigentümer in der Abwägung stärker zu berücksichtigen soll dieser Plan im vereinfachten Verfahren nach §13 BauGB so geändert werden, dass keine Doppelhäuser überplant werden. Auf einzelnen Grundstücken, bei denen in den Festsetzungen der tatsächliche Wert der Grundstücksgrößen geringfügig überschritten wird, soll die Festsetzung an den Bestand angepasst werden. Auf einem Grundstück soll die Anzahl der Wohneinheiten nach oben korrigiert werden, weil der tatsächliche Bestand nicht korrekt berücksichtigt worden war. Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte hatte in Ihrer Sitzung am 16.01.2013 empfohlen, den Entwurf der I. Änderung öffentlich auszulegen, der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 17.01.2013 die öffentliche Auslegung beschlossen. Diese hat in der Zeit vom 04.03.2013 bis 05.04.2013 stattgefunden. 1.2. Beratung in der Bezirksvertretung und im Planungsausschuss, November 2013 In der Sitzung der Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 6.11.2013 haben Anwohner aus dem Plangebiet in der Fragestunde für Einwohnerinnen und Einwohner Fragen zur Planung (Ergänzung von je einem Baufeld auf den Grundstücken Preusweg 134 und Am Adamshäuschen 10) sowie zur zugehörigen Abwägung gestellt. Diese wurden z. T. in der Sitzung beantwortet, eine Frage wurde schriftlich abgegeben und im Anschluss an die Sitzung durch die Verwaltung schriftlich beantwortet. Da die Vorlage sehr umfangreich ist und die Vorbereitungszeit für die Bezirksvertretung nicht ausreichend war, wurde der Punkt von der Tagesordnung genommen und auf die nachfolgende Sitzung vertagt. Der Planungsausschuss hat ebenfalls den Punkt nicht beraten und auf die nächste Sitzung vertagt. Vorlage FB 61/0996/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 3/6 Direkt im Anschluss an die Einwohnerfragestunde hat ein Gespräch zwischen den Anwohnern und der Verwaltung stattgefunden, im Nachgang dazu fand am 11.11.2013 ein Gesprächstermin in der Verwaltung statt. Die Anwohner haben u.a. auf aus ihrer Sicht fehlerhafte Darstellungen in der Abwägung hingewiesen, zudem sei die Beeinträchtigung ihrer Grundstücke, die sich aus einer zusätzlichen Bebauung ergibt, in der Abwägung nicht ausreichend dargestellt worden. Aus der Bezirksvertretung wurde angeregt, die Hintergründe der Verwaltungsgerichtsverfahrens darzustellen. (siehe hierzu neuer Gliederungspunkt 1.3) 1.3. Verwaltungsgerichtsverfahren Im Plangebiet befindet sich ein etwa 2500 qm großes Grundstück, für das der Eigentümer eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines eingeschossigen Wohnhauses mit Satteldach auf dem vorderen Teil des Flurstücks außerhalb der überbaubaren Fläche gestellt hat. Gegen den Ablehnungsbescheid hat er Klage erhoben, die derzeit vor dem Verwaltungsgericht Aachen anhängig ist. Im Rahmen dieses Verfahrens wird voraussichtlich auch der der Entscheidung zu Grunde liegende Bebauungsplan auf seine Rechtmäßigkeit geprüft. Im Rahmen dieses Sachverhaltes wurden im gesamten Plangebiet das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und festgesetzten überbaubaren Flächen überprüft. 2. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2)BauGB 2.1 Öffentliche Auslegung Während der öffentlichen Auslegung haben drei Bürger Eingaben zur Planung gemacht. Das Abwägungsdokument dazu ist in der Anlage beigefügt (Eingaben Nr. 1-3). Da diese Änderung keine Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange betrifft, wurde auf die Beteiligung der Behörden gem. §4 (2) BauGB verzichtet. 2.2 Vereinfachte Änderungen nach der öffentlichen Auslegung Im Rahmen des Änderungsverfahrens sollen an vier Stellen nach der Offenlage Änderungen am Plan vorgenommen werden. Diese werden unter Punkt 2.1 bis 2.4 beschrieben. Diese Änderungen berühren nicht die Grundzüge der Planung. Aus diesem Grund wurde von der erneuten öffentlichen Auslegung abgesehen und die betroffenen Eigentümer angeschrieben und um einen Stellungnahme zur Planung gebeten. 2.2.1 Waldkindergarten: Innerhalb der Grünfläche am südlichen Abschnitt des Preusweges (derzeit Kneipp-Gelände) sollen in Kürze zwei Bauwagen für einen Waldkindergarten aufgestellt werden. Die Festsetzung im Bebauungsplan soll daher im westlichen Abschnitt von „Private Grünfläche (Erholungsgelände)“ in „Private Grünfläche (Spielgelände Waldkindergarten)“ geändert werden. Im beiliegenden Planausschnitt (Anlage 6, Abb. 1) ist zeichnerisch dargestellt, wie der Entwurf des Bebauungsplanes geändert werden soll. Die Planbegründung wurde entsprechend korrigiert. Vorlage FB 61/0996/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 4/6 Die betroffene Öffentlichkeit wurde über die beabsichtigte Änderung informiert und um Stellungnahme gebeten. Bedenken gegen die Änderung wurden nicht vorgebracht, von einzelnen Anwohnern wurde das Vorhaben ausdrücklich begrüßt. Das Landesamt für Ökologie, Bodenordnung, Forsten in Recklinghausen und das Regionalforstamt Rureifel/Jülicher Börde in Hürtgenwald wurden als betroffene Behörden an der Planung beteiligt. Bedenken gegen die Änderung wurden nicht vorgebracht. 2.2.2. Wohnungsanzahl auf einem Grundstück Aufgrund der Eingabe eines Anwohners während der Öffentlichen Auslegung soll eine fehlerhafte Festsetzung der Wohnungsanzahl korrigiert werden. Für das Grundstück Am Adamshäuschen Nr. 15 wurde gemeinsam mit dem Nachbargrundstück Am Adamshäuschen Nr. 13 die Festsetzung für die maximale Wohnungsanzahl festgelegt. Irrtümlich wurde dabei für beide Grundstücke ein gemeinsamer Wert gewählt. Aus den Akten geht hervor, dass das Gebäude als Wohnhaus mit Einliegerwohnung genehmigt wurde, während das Nachbargebäude als Mehrfamilienhaus geplant und genehmigt worden ist. Aus diesem Grund soll die Festsetzung der Wohnungsanzahl für dieses Grundstück entsprechend dem genehmigten Bestand von 6 auf 2 Wohnungen geändert werden und damit an die planerische Zielsetzung der Sicherung eines Gebietes mit Ein- und Zweifamilienhäusern angepasst werden. Das Mehrfamilienhaus entspricht nicht der planerischen Zielsetzung, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes sollen aber die genehmigten Vorhaben im Bestand gesichert werden. Im beiliegenden Planausschnitt (Anlage 6, Abb. 2) ist zeichnerisch dargestellt, wie der Rechtsplan geändert werden soll. Die Planbegründung soll entsprechend korrigiert werden. Die Grundstückeigentümerin wurde an der Planung beteiligt, eine Stellungnahme wurde nicht abgegeben. 2.2.3 neue Bauflächen „Am Adamshäuschen 10“ und „Preusweg 134“ Während der öffentlichen Auslegung hatte der Eigentümer des ca. 2.500 qm großen Grundstückes Am Adamshäuschen 10 angeregt, neben dem vorhandenen Wohngebäude eine überbaubare Fläche für ein weiteres Wohngebäude vorzusehen. In einem Ortstermin, den das Verwaltungsgericht Aachen im Zusammenhang mit dem o.g. anhängigen Verfahren durchgeführt hatte, wurde deutlich, dass das Verhältnis der Grundstücksgröße zu der vorgesehenen baulichen Ausnutzbarkeit Bedenken des Gerichtes begegnet. Die Überprüfung des gesamten Plangebietes unter diesem Aspekt hat ergeben, dass es nur noch auf zwei verhältnismäßig großen Grundstücken die Möglichkeit gäbe, ein weiteres Gebäude zu errichten, ohne die städtebauliche Figur und die vorhandene Vegetation zu beeinträchtigen. Aus diesen Gründen soll auf den Grundstücken „Am Adamshäuschen 10“ und „Preusweg 134“ je eine weitere überbaubare Fläche festgesetzt werden. (Anlage 6, Abb. 3 und 4) Die betroffene Öffentlichkeit wurde an der Planung beteiligt. Im Fall des Grundstückes „Am Adamshäuschen 10“ kam es im Laufe des Änderungsverfahrens aufgrund einer Eingabe des Eigentümers zu einer Verschiebung des Baufensters an den südöstlichen Rand des Grundstückes. Nach dieser neuen Positionierung des Baufensters wurden die von der Planung betroffenen Eigentümer wiederum an der Planung beteiligt. Während in der ersten Beteiligung keine Bedenken gegen die Planung vorgebracht wurden, haben in der zweiten eingeschränkten Beteiligung, als das Vorlage FB 61/0996/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 5/6 geplante Baufenster bis auf 6 m an die gemeinsame Grenze gerückt wurde, vier Anwohner Bedenken gegen diese Verschiebung vorgebracht. (Eingaben Nr. 4-6). Gegen die Baufläche auf dem Grundstück Preusweg 134 haben fünf Nachbarn konkrete Bedenken vorgebracht (Eingaben Nr. 7-11). Das Abwägungsdokument dazu ist in der Anlage beigefügt. Da diese Änderung keine Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange betreffen, wurde auf die Beteiligung der Behörden gem. §4 (2) BauGB verzichtet. 3. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg- (Teil Süd) sollen einzelne Festsetzungen, die den Bestand überplanen, so geändert werden, dass alle vorhandenen Gebäude in ihrem Bestand planungsrechtlich gesichert sind. Dennoch soll auch dem Ziel Rechnung getragen werden, die noch vorhandene großzügige und villenartige Struktur zu sichern. Durch die vereinfachten Änderungen der I. Änderung soll zum einen die Möglichkeit geschaffen werden, auf der städtischen Grünfläche im Plangebiet einen Waldkindergarten mit Platz für etwa 20 Kinder zu schaffen. Zum anderen soll die irrtümlich getroffene Festsetzung von 6 Wohnungen auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 15 auf 2 Wohnungen geändert werden. Darüber hinaus sollen auf zwei Flächen zusätzliche Baufenster festgesetzt werden. Die Verwaltung empfiehlt, für die so geänderte I. (vereinfachte) Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S I -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg- (Teil Süd) den Satzungsbeschluss zu fassen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan 4. Schriftliche Festsetzungen 5. Begründung 6. Planausschnitte mit Darstellung der vereinfachten Änderungen 7. Eingaben aus der Beteiligung der Öffentlichkeit 8. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung Vorlage FB 61/0996/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 6/6 I. Änderung Bebauungsplan 894 S - Lütticher Straße/ Hasselholzer Weg Lage des Plangebietes Am Ada m shä u sch en Ha ss elh olz er We g  g we s eu Pr I. Änderung Bebauungsplan 894 S - Lütticher Straße/ Hasselholzer Weg Lage des Plangebietes Am Ada m shä u sch en Ha ss elh olz er We g  g we s eu Pr FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Seite 1 / 2 Bebauungsplan Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Schriftliche Festsetzungen zum Satzungsbeschluss Fassung vom 18.01.2013 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.-5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit “G” bezeichnete Wert (400, 500, 900 und 1000) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. 3. Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr / Geh-, Fahr und Leitungsrechte Stellplätze, Garagen und Carports sind außerhalb der überbaubaren Flächen nicht zulässig. Ausnahmsweise sind in den Vorgärten Stellplätze zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen maximal 50% der Grundstücksbreite ausmacht. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen, Garagen und Carports an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. Ausnahmsweise sind zwischen der gedachten Verlängerung der hinteren und vorderen Baugrenzen bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen Stellplätze, Garagen und Carports zulässig. Seite 2 / 2 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation......................................................................... 3 1.1. Beschreibung des Plangebietes ......................................................................................................................... 3 1.2. Regionalplan ...................................................................................................................................................... 3 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................................................................... 3 1.4. Landschaftsplan ................................................................................................................................................. 3 1.5. Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................... 3 2. Anlass der Planung ............................................................................................................................................ 3 3. Ziel und Zweck der Planung .............................................................................................................................. 4 3.1. Allgemeine Ziele ................................................................................................................................................. 4 4. Begründung der Festsetzungen........................................................................................................................ 5 4.1. Bauweise, Maß der Nutzung .............................................................................................................................. 5 5. Auswirkungen der Planung ............................................................................................................................... 7 6. Kosten ................................................................................................................................................................. 8 7. Plandaten ............................................................................................................................................................ 8 Seite 2 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich südwestlich der Lütticher Straße zwischen der Bebauung am Fichthang/Haus Ficht, dem südwestlichen Abschnitt des Preusweges, dem Parkplatz Adamshäuschen und dem Hasselholzer Weg. Das Plangebiet zeichnet sich vor allem in den Bereichen „Am Adamshäuschen“, am „Hasselholzer Weg“ und an der Straße „Fichthang“ noch durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Durch die Teilung von Grundstücken und Bebauung mit Doppelhäusern und Reihenhäusern hat am Ende der Straße „Am Adamshäuschen“ und in zweiter und dritter Reihe am Preusweg in abgegrenzten Bereichen die Nachverdichtung eingesetzt. Ebenso wurden bereits einzelne Häuser mit drei bis sechs Wohneinheiten errichtet. Dennoch zeichnet sich das Plangebiet, insbesondere weil es am Ende des Preusweges angesiedelt ist, durch die hohe Wohnqualität, großzügige Durchgrünung und parkartige Grundstücksgestaltung im Übergang zum Aachener Wald aus. 1.2. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, ist dieser Bereich unter 1. Siedlungsraum als „Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB)“ dargestellt. Der südwestliche Bereich gegenüber dem Parkplatz „Adamshäuschen“ ist im Regionalplan unter 2. Freiraum als „Waldbereiche“ überlagert mit „Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“ sowie „Regionale Grünzüge“ dargestellt. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt den überwiegenden Teil des Plangebietes als Wohnbauflächen dar. Das Grundstück gegenüber dem Parkplatz Adamshäuschen ist zur Hälfte als Grünfläche dargestellt, während die dahinter liegenden Bereiche als Wohnbaufläche dargestellt sind. Am nordwestlichen Rand des Plangebietes ist eine kleine Waldfläche dargestellt (hinter den Häusern „Am Adamshäuschen“ 11-15) Auf zwei Grundstücken an der Straße „Am Adamshäuschen“ sind kleine Flächen für die Wasserwirtschaft dargestellt. Die Planungsziele, die im Flächennutzungsplan in generalisierter Form dargestellt sind, werden im Bebauungsplan konkretisiert. Daher ist die I. Änderung des Bebauungsplanes als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt zu betrachten. 1.4. Landschaftsplan Der Landschaftsplan 1988 der Stadt Aachen besteht aus der Entwicklungskarte (M 1:15.000), der Festsetzungskarte (M 1: 5.000) und den textlichen Darstellungen und textlichen Festsetzungen mit Erläuterungsbericht. Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft in etwa entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. Am Hasselholzer Weg liegt ein Teil des Plangebietes im Bereich des Landschaftsplanes, ebenso am Ende der Straße “Am Adamshäuschen”. Ein eigenständiges Änderungsverfahren zum Landschaftsplan war bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 894 S nicht erforderlich, da mit der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes für den o.g. Bereich die bestehenden Darstellungen und Festsetzungen des Landschaftsplanes, die den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes widersprechen, gemäß § 29 Abs. 4 Landschaftsgesetz (LG NRW) außer Kraft getreten sind. 1.5. Bestehendes Planungsrecht Der für das Plangebiet aufgestellte Bebauungsplan Nr. 894 S (rechtskräftig seit dem 20.05.2009) setzt Allgemeines Wohngebiet (WA) fest, in einem Teilbereich eine private Grünfläche sowie eine Fläche als Wald. Die Straßenflächen des Preusweges, des Fichthanges, der Teilabschnitt des Hasselholzer Weges im Plangebiet sowie der öffentliche Teil der Straße „Am Adamshäuschen“ sind als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Darüber hinaus werden Festsetzungen getroffen zu Bauweise, Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden sowie zur Mindestgrundstücksgröße. Bedeutsame Bäume werden zum Erhalt festgesetzt. Ebenfalls geregelt wird die Errichtung von Stellplätzen und Garagen. 2. Anlass der Planung Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden Seite 3 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106,106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus zu errichten. Eine derartige Überplanung des Bestandes war im Bebauungsplan Nr. 894 S nicht beabsichtigt. Um die Belange der Eigentümer stärker zu berücksichtigen, soll dieser Plan so geändert werden, dass keine Doppelhäuser überplant werden. Im Weiteren wurde geprüft, an welchen Stellen die Mindestgrundstücksgrößen nicht mit dem Bestand übereinstimmen, ebenso die festgesetzte Anzahl der Wohneinheiten. Bestehende Überplanungen wurden korrigiert. Ein Gerichtsverfahren zu einer Bauvoranfrage wurde zum Anlass genommen, zu prüfen, ob den Belangen der Eigentümer angemessen Rechnung getragen wurde bei der Festsetzung der überbaubaren Flächen. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele Allgemeines Ziel ist es, den Bebauungsplan so zu ändern, dass der Bestand weiterhin vollständig gesichert ist und die Grundstücksgröße, Bauweise und Wohnungsanzahl entsprechend dem städtebaulichen Ziel des Erhaltes der großzügigen Baustruktur weitestmöglich gesichert werden. 3.2. Ziel der Planung Das Plangebiet zeichnete sich in weiten Teilen durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Typisch für die Siedlungsentwicklung des Aachener Südviertels ist allerdings die Tendenz zur Grundstücksteilung und/oder Nachverdichtung. Dies erfolgt durch die Grundstücksteilung und Errichtung von Gebäuden in 2. oder 3. Reihe. Die „gute Adresse“ des Aachener Südviertels und hier die Wohnlagen “Preusweg”, “Am Adamshäuschen” und “Hasselholzer Weg” sollen dabei mit als Verkaufsargument dienen. So entstand z. B. mit der großen Reihen- und Doppelhausgruppe im südlichen Abschnitt des Preusweg ein Siedlungsteil, der nicht typisch für die Bebauung dieser Wohnlage ist. Auch die dichtere Doppelhausbebauung im mittleren Teil des Plangebietes ist aufgrund der Enge und Kleinteiligkeit nicht typisch für das Südviertel. Am Ende der privaten Erschließung der Straße Am Adamshäuschen ist ebenfalls eine sehr enge Bebauung entstanden. Die Genehmigung dieser Vorhaben erfolgte auf der Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit den jeweiligen Fluchtlinienplänen. Dadurch mussten Vorhaben genehmigt werden, die sich zwar entsprechend des Rechtsbegriffs „einfügen”, die aber dazu führen, dass das städtebauliche Bild im Quartier sich sehr nachteilig verändert. Damit wird deutlich, dass §34 BauGB kein ausreichendes Steuerungsinstrument mehr ist, um die städtebauliche Struktur des Gebietes zu erhalten. Die Entwicklungen der letzten Jahre machen die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Für das gesamte Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertel berücksichtigt werden sollen      Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten. Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten. Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern. Die Grünstrukturen sollen erhalten werden. Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106,106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus zu errichten. Um weiterhin die Möglichkeit zu sichern, dass dort, wo heute ein Doppelhaus steht, auch in Zukunft, nach einem potentiellen Abgang eines Gebäudes wieder ein Doppelhaus zu errichten, soll der Bebauungsplan in diesen Teilen geändert werden. Auf einzelnen Grundstücken, bei denen in den Festsetzungen der tatsächliche Wert der Grundstücksgrößen geringfügig überschritten wird, soll die Festsetzung an den Bestand angepasst werden. In einem Fall soll die Wohnungsanzahl nach oben korrigiert werden, um die Festsetzung an den Bestand anzupassen. Mit der Änderung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Einrichtung eines Waldkindergartens im Plangebiet geschaffen werden. An zwei Stellen im Plangebiet sollen zusätzliche Baufenster Seite 4 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 festgesetzt werden, damit dort die zusätzliche Errichtung von je einem Ein- bis Zweifamilienhaus ermöglicht wird, dies aber unter Berücksichtigung der oben genannten planerischen Zielsetzung erfolgen kann. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Bauweise, Maß der Nutzung Um die Festsetzungen entsprechend dem Bestand zu treffen und die bisherigen Überplanungen zu korrigieren, sollen folgende Änderungen vorgenommen werden: Preusweg 106b, 108, 108a, 108b, 110, 110a, 110b, 110c: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ soll ersetzt werden durch „G 400“. Preusweg 104a und 106 Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Preusweg 104: Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ soll ersetzt werden durch „G 500“. Hasselholzerweg 200a, 202, 204 Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ soll ersetzt werden durch „G 900“. Am Adamshäuschen 15f und 15g: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ soll ersetzt werden durch „G 400“. Am Adamshäuschen 2 und 4: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Am Adamshäuschen 13a und 15: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Am Adamshäuschen 15: Die Festsetzung „max. 6 Wohneinheiten je Wohngebäude“ soll ersetzt werden durch „max. 2 Wohneinheiten je Wohngebäude“. Aufgrund der Eingabe eines Anwohners während der öffentlichen Auslegung soll eine fehlerhafte Festsetzung der Wohnungsanzahl korrigiert werden. Für das Grundstück Am Adamshäuschen Nr. 15 wurde gemeinsam mit dem Nachbargrundstück Am Adamshäuschen Nr. 13a die Festsetzung für die maximale Wohnungsanzahl festgelegt. Irrtümlich wurde dabei für beide Grundstücke ein gemeinsamer Wert gewählt. Aus den Akten geht hervor, dass das Gebäude als Wohnhaus mit Einliegerwohnung genehmigt wurde, während das Nachbargebäude als Mehrfamilienhaus geplant und genehmigt worden ist. Aus diesem Grund soll die Festsetzung der Wohnungsanzahl für dieses Grundstück entsprechend dem genehmigten Bestand von 6 auf 2 Wohnungen geändert werden und damit an die planerische Zielsetzung der Sicherung eines Gebietes mit Ein- und Zweifamilienhäusern angepasst werden. Das vorhandene Mehrfamilienhaus entspricht nicht der planerischen Zielsetzung, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes sollen aber die genehmigten Vorhaben im Bestand gesichert werden. „Am Adamshäuschen 10“ und „Preusweg 134“ Während der Offenlage hatte der Eigentümer des ca. 2.500 qm großen Grundstückes Am Adamshäuschen 10 angeregt, neben dem vorhandenen Wohngebäude eine überbaubare Fläche für ein weiteres Wohngebäude vorzusehen. In einem Ortstermin, den das Verwaltungsgericht Aachen im Zusammenhang mit dem o.g. anhängigen Verfahren durchgeführt hatte, wurde deutlich, dass das Verhältnis der Grundstücksgröße bzw. der diesbezüglichen Festsetzung und der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks kritisch gesehen wurde. Im Sinne der planerischen Zielsetzung, den Gebietscharakter zu erhalten und eine möglichst großzügige Bebauung auf parkähnlichen Grundstücken zu sichern, waren im Bebauungsplan Nr. 894 S zusätzlich zum Bestand keine weiteren überbaubaren Flächen festgesetzt worden, insbesondere die innerhalb von Baureihen oder in zweiter Reihe Seite 5 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 freien Flächen sollten nicht zusätzlich bebaut werden. Im Rahmen der I. Änderung des Bebauungsplanes wurden aufgrund der Eingabe des Eigentümers und der gerichtlich anhängigen Ablehnung seiner Bauvoranfrage die Festsetzungen der überbaubaren Fläche überprüft. Dies galt insbesondere für das knapp 2.500 qm große Grundstück des Eingabestellers, für das der Bebauungsplan eine Mindestgrundstücksgröße von 1.000 qm vorsieht, aber nur ein Baufenster um den Bestand. Hierdurch wird die zuvor deutlich größere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks sehr stark beeinträchtigt. Das gesamte Plangebiet wurde unter diesem Aspekt überprüft, mit dem Ergebnis, dass im Plangebiet nur noch zwei Grundstücke vorhanden sind mit einer Fläche deutlich über 2000 qm, bei denen die Bestandsgebäude im Gesamtgefüge und die Grünstruktur es zulassen, ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück zu errichten. Für diese beiden Grundstücke soll je eine zusätzliche überbaubare Fläche vorgesehen werden. Diese Fläche soll in der Lage und Größe so vorgesehen werden, dass eine möglichst verträgliche Ergänzung der bereits vorhandenen Bebauung erfolgen kann. Auf dem Grundstück Am Adamshäuschen10 soll das Baufenster in Lage und Größe so angeordnet werden, dass es sich in die Reihe der vorhandenen Gebäude Am Adamshäuschen 2, 4, 6, 8, 10 und 12 einfügt, dass der straßenbegleitende „Grünzug“ möglichst geschont wird und dass auch zu der südöstlich angrenzenden Bebauung ausreichend Abstand gehalten wird. Der noch unbebaute Teil des in Rede stehenden Grundstückes ist mit Birken und vereinzelt mit Kiefern bewachsen. Birken sind durch die Baumschutzsatzung nicht geschützt, auf dem Grundstück stellen sie nur den Randbereich des „Grünzuges“ an der Straße Am Adamshäuschen dar. Da die Kiefern unter die Baumschutzsatzung fallen und eine prägendere Wirkung haben als die Birken, wird ersteren der Vorzug bei der Beurteilung der Lage des Baufensters gegeben. Um auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 möglichst viele der Kiefern nicht zu beeinträchtigen, hatte der Eigentümer im Laufe des Änderungsverfahrens angeregt, das Baufenster nicht wie ursprünglich vorgeschlagen, in der Mitte des Grundstückes bzw. am nordwestlichen Rand vorzusehen, sondern es weiter nach Südosten zu verschieben. Die Verwaltung hat mit diesem Vorschlag die Nachbarn erneut beteiligt. Das zusätzliche Baufenster hält, auch wenn es nach Südosten verschoben wird, noch 6 m Abstand von der Grenze und hält damit den Abstand ein, den auch die vorhandene Bebauung zur Grenze aufweist. Zur Gebäudehöhe werden im Bebauungsplan keine Festsetzungen getroffen, ein geplantes Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Ein Verschattungsproblem ist aufgrund der Gebäudeentfernung von rd. 25m nicht erkennbar, zumal das neue Wohngebäude in nordwestlicher Richtung der Doppelhäuser am Preußweg liegen würde. D. h. der gesamte südliche solare Halbkreis wäre keinesfalls eingeschränkt. Der Charakter des Baugebietes wird durch großzügige Bebauung auf großen Grundstücken und eine intensive Durchgrünung mit altem Baumbestand bzw. parkartig angelegten Gärten geprägt. Da auch nach Teilung und Bebauung des in Rede stehenden Grundstückes noch eine Grundstücksfläche von über 1200 qm je Einzelgrundstück bleibt, kann auch weiterhin von einer großzügigen Bebauungsstruktur gesprochen werden. Die Lage des Baufensters wurde bewusst so gewählt, dass ein größerer Anteil der vorhandenen Kiefern erhalten werden kann. Auch für das Grundstück Preusweg 134 gilt, dass die Lage und Größe eines zusätzlichen Baufensters nach Abwägung der Belange der Eigentümer und der Nachbarn festgelegt werden sollen. Problematisch ist hier der Höhenunterschied zwischen den benachbarten Grundstücken. Dieser ist auf erhebliche Geländemodulationen im Zusammenhang mit der Bebauung des Nachbargrundstückes zurückzuführen. Die Tatsache aber, dass das Grundstück der Nachbarn tiefer liegt als das zu bebauende Grundstück, kann der geplanten Festsetzung nicht entgegengehalten werden. Denn wenn auf dem Nachbargrundstück ohne die beschriebene, für die Erschließung vorteilhafte Geländemodulation bebaut worden wäre, lägen auch die Doppelhäuser höher, so dass der Höhenunterschied zwischen den Grundstücken geringer wäre. Es wird an dieser Stelle im Hinblick auf die Belichtung nicht etwa dem einen Grundstück ein Vorrang vor dem anderen Grundstück eigeräumt. Vielmehr soll auf jedem Grundstück die für das einzelne Vorhaben günstigste Lage und Zuschnitt der Baufenster gefunden werden. Die Einhaltung der Abstandflächenregelungen der Landesbauordnung sorgt generell dafür, dass die Belichtung und Belüftung der einzelnen Gebäude und Grundstücksteile sichergestellt sind. Ohne den Bebauungsplan wäre nach § 34 BauGB die Errichtung eines Wohngebäudes im Garten des Grundstückes Preusweg 134 möglich gewesen. Ähnlich wie bei dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 soll auch auf diesem Seite 6 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 Grundstück unter Berücksichtigung des Verhältnisses von Grundstücksgröße und baulicher Ausnutzbarkeit eine möglichst verträgliche Ergänzung der bereits vorhandenen Bebauung erfolgen, um den Belangen der Eigentümer stärker Rechnung zu tragen. Das im spitzen Winkel zur nordöstlichen Grenze auf dem Grundstück Preusweg 134 errichtete Wohngebäude hält einen seitlichen Grenzabstand Abstand zwischen 4 und 8 m zur nordöstlichen Nachbargrenze. An der Nordwestlichen Grenze befindet sich eine Reihe von Kiefern. Zur Festlegung eines zweiten Baufenster auf dem Grundstück war zu prüfen, ob die Kiefernreihe im Bestand erhalten bleiben soll, oder im Sinne einer besseren baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstückes überplant werden können. Bei der Ortsbesichtigung konnte verzeichnet werden, dass sich auf dem Grundstück entlang der rückwärtigen Grenze zum Flurstück 200 (Am Adamshäuschen 6) eine Anzahl von Kiefern befindet, welche augenscheinlich aufgrund des Stammumfanges den Bestimmungen der Baumschutzsatzung unterliegen. Die zu begutachtenden Kiefern bilden eine Reihenanpflanzung, welche aufgrund des dichten Standes zueinander ineinandergreifende Kronen gebildet hat. Daher weisen die betroffenen Kiefern keinen für die Baumart arttyypischen Kronenaufbau auf. Ferner weist jede Kiefer aufgrund des beengten Standes nur einen jeweils nach außen hin ausgerichteten Kronenaufbau mit langen und schlank ausgebildeten Stämmlingen auf. Die besagten Stämmlinge haben sich aus druckzwieselartigen Ansätzen heraus entwickelt. In Fachkreisen bekannt, dass Druckzwiesel eine baumstatische Schwachstelle darstellen, so dass die Möglichkeit besteht, dass es in diesen Bereichen zum Ausbruch von Stämmlingen kommt. Unter Berücksichtigung der hochgewachsenen Stämmlinge und eines damit verbundenen langen Hebelarmes werden unter Wind-, Sturm und Schneelasteinwirkungen verstärkte Biegebelastungen über die besagten Druckzwiesel abgeleitet, wodurch sich die Gefahr des Ausbruches im Bereich der Druckzwiesel erhöht. Ferner weist der überwiegende Teil der Kiefern einen lichten Nadelbesatz auf. Aus diesem Grund wurde der baulichen Nutzung des Grundstückes der Vorrang vor dem Erhalt der Bäume eingeräumt und das Baufenster in einem Abstand von 3 m zur nordwestlichen Grenze angeordnet. An der nordöstlichen Grenze wurde, nachdem im Beteiligungsverfahren Bedenken von den Nachbarn vorgebracht worden waren, das Baufenster um 2 m von der Grenze weiter abgerückt, so dass der Grenzabstand hier 5 m beträgt. Zwischen dem Gebäude Preusweg 128 b und dem geplante Baufenster liegen nach dieser Verschiebung etwa 16 m. Bei der Beurteilung der Lage des geplanten Baufensters wurde auch die Vorgehensweise auf dem Grundstück „Am Adamshäuschen“ 10 berücksichtigt. Dort beträgt der Abstand zwischen dem geplanten Baufenster und den Gebäuden der Eingabesteller etwa 25 m, der Anregung der Eingabesteller, den Abstand wieder zu vergrößern wurde nicht gefolgt. Hier jedoch beträgt der Abstand zwischen geplantem Baufenster und Gebäuden der Eingabesteller etwa 16 m, ist also deutlich geringer. Das Grundstück Preusweg 134 ist ca. 37 m breit, so dass eine Verschiebung um 2 m auf dem Grundstück weniger ins Gewicht fällt als die Beeinträchtigung auf dem Nachbargrundstück, wenn das Gebäude mit einem Grenzabstand von 3 m errichtet werden könnte. Fläche für einen Waldkindergarten Innerhalb der Grünfläche am südlichen Abschnitt des Preusweges (derzeit Kneipp-Gelände) sollen in Kürze zwei Bauwagen für einen Waldkindergarten aufgestellt werden. Die Festsetzung im Bebauungsplan soll daher im westlichen Abschnitt von „Private Grünfläche (Erholungsgelände)“ in „Private Grünfläche (Spielgelände Waldkindergarten)“ geändert werden, um diese Nutzung zu ermöglichen. 5. Auswirkungen der Planung Die Änderung der Planung sichert die Möglichkeit, dass dort, wo heute ein Doppelhaus steht, auch in Zukunft, nach einem potentiellen Abgang eines Gebäudes wieder ein Doppelhaus errichten werden kann. Das Gleiche gilt für die Bereiche, in denen die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße oder der Wohnungsanzahl nicht dem Bestand entsprachen. Auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 11/11a befinden sich zwei Einzelhäuser, die nur mit einem Meter Abstand zueinander errichtet wurden. Für dieses Grundstück wurde bereits in dem Ursprungsplan die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen. Das Baufeld weist eine Breite von 23-25 m auf, so dass auch nach Abgang beider Gebäude zwei Einzelhäuser mit der erforderlichen Abstandsfläche von mindestens je 3 m errichtet werden können. Hier soll keine Änderung der Planung vorgenommen werden. Auf zwei Grundstücken kann nach Änderung des Bebauungsplanes in zweiter Reihe bzw. neben dem vorhandenen Gebäude je ein Wohngebäude errichtet werden. Seite 7 / 8 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 28.10.2013 Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Waldkindergartens geschaffen. 6. Kosten Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 7. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche Private Grünfläche Wald Plangebietsgröße ca. 88.500 qm ca. 10.000 qm ca. 7.7 00 qm ca. 1.700 qm ca. 107.900 qm (ca. 10,7 ha) Seite 8 / 8 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Zusammenstellung der Eingaben aus der Öffentlichkeitbeteiligung gem. §3 Abs. 2 BauGB und § 13 Abs. 2 BauGB zur Änderung des Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 14.10.2013) Lage des Plangebietes I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Inhaltsverzeichnis Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2BauGB und anschließender eingeschränkter Beteiligung gemäß § 13 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung 1. 2. 3. Louis-Beissel-Straße 42a, 52076 Aachen Am Adamshäuschen 15d, 52074 Aachen Langer Ranken 1 b, 52224 Stolberg 4. 5. Preusweg 124, 52074 Aachen Preusweg 124 a, 52074 Aachen 6. Preusweg 122a, 52074 Aachen 7. Preusweg 128 b, 52074 Aachen 8. Preusweg 130, 52074 Aachen 9. 10. 11 12. Preusweg 130a, 52074 Aachen Preusweg 128a, 52074 Aachen Am Adamshäuschen 6, 52074 Aachen Preusweg 134, 52074 Aachen 13. Stellungnahme von Anwohnern und Anwohnervertretern vom 10.11.2013 zur Vorlage FB 61/00996/WP16 Seite 2 von 62 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 1. Seite 3 von 56 Louis-Beissel-Straße 42a, 52076 Aachen Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 2. Seite 4 von 56 , Am Adamshäuschen 15d, 52074 Aachen Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 3. Rechtsanwälte Partnerschaft für Seite 5 von 56 , Langer Ranken 1 b, 52224 Stolberg Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 6 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 7 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 8 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 9 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 10 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 11 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 12 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 4. Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 Preusweg 124, 52074 Aachen Seite 13 von 56 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 14 von 56 5. Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 15 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 16 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 17 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 18 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 19 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 20 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 21 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 22 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Preusweg 124 a, 52074 Aachen Seite 23 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 6. Rechtsanwälte Ribbrock, Bockelmann für Seite 24 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 Preusweg 122a, 52074 Aachen I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 25 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 7. Seite 26 von 56 , Preusweg 128 b, 52074 Aachen Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 1. Seite 27 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 28 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 29 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 30 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 31 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 32 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 33 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 34 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 35 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 36 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 8. Seite 37 von 56 Preusweg 130, 52074 Aachen Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 38 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 39 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 40 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 9. Seite 41 von 56 Preusweg 130a, 52074 Aachen Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 42 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 43 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 44 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 10. Seite 45 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 Preusweg 128a, 52074 Aachen I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 11. Dr. Seite 46 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 Am Adamshäuschen 6 52074 Aachen und Anwaltsgemeinschaft Schneider und I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 47 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 48 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 49 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 50 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 51 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 52 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 12. Rechtsanwälte Delheid Soiron Hammer für Seite 53 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 , Preusweg 134, 52074 Aachen I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 54 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 55 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 56 von 56 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 17.10.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 13. Stellungnahme von Anwohnern und Anwohnervertretern vom 10.11.2013 zur Vorlage FB 61/00996/WP16 Seite 57 von 62 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 58 von 62 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 59 von 62 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 60 von 62 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 61 von 62 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 I. (vereinf.) Änderung Bebauungsplan Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Seite 62 von 62 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Abwägungsvorschlag über die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3 Abs. 2 BauGB und § 13 Abs. 2 BauGB zur Änderung des Bebauungsplan Nr. 894 S für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 11.11.2013) Lage des Plangebietes Inhaltsverzeichnis Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu den Stellungnahmen, die gem. § 3 Abs. 2 BauGB und anschließender eingeschränkter Beteiligung gemäß § 13 Abs. 2 BauGB vorgetragen wurden unter Berücksichtigung der am 7.11. und 11.11.2013 geführten Gespräche mit den unter 4., 5., 7., 8. und 11. Anwohnern und Anwohnervertretern. 1. 2. Louis-Beissel-Straße 42a, 52076 Aachen Am Adamshäuschen 15d, 52074 Aachen 3. Stein & Partner Rechtsanwälte Partnerschaft für 4. Rewisto Rechtsanwälte für 5. Preusweg 124, 52074 Aachen Preusweg 124 a, 52074 Aachen 6. Rechtsanwälte Ribbrock, Brockelmann für 7. Preusweg 128 b, 52074 Aachen 8. Preusweg 130, 52074 Aachen 9. Langer Ranken 1 b, 52224 Stolberg Preusweg 122a, 52074 Aachen Preusweg 130a, 52074 Aachen 10. 11. Anwaltsgemeinschaft Schneider und Dr. Willms für 52074 Aachen 12. Rechtsanwälte Delheid Soiron Hammer für Frau Preusweg 128 a, 52074 Aachen Am Adamshäuschen 6, Preusweg 134, 52074 Aachen 13. Stellungnahme von Anwohnern und Anwohnervertretern vom 10.11.2013 zur Vorlage FB 61/00996/WP16 Seite 2 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 1. Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Louis-Beissel-Straße 42a, 52076 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Ziel des Bebauungsplanes ist es, die durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägte Gebietsstruktur zu sichern. Für das Grundstück liegt die Genehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Einliegerwohnung aus dem Jahr 1969 vor, nicht aber für die Errichtung von 3 Wohneinheiten. Die Anzahl der Wohneinheiten wurde bei den Bebauungsplänen im Aachener Südviertel im Allgemeinen entsprechend dem genehmigten Bestand getroffen. Nur in begründeten Ausnahmefällen, z. B. entlang der Ausfallstraßen Eupener Straße, Lütticher Straße oder Kornelimünsterweg wurden teilweise über den Bestand hinaus gehende Festsetzungen der Wohnungsanzahl getroffen, um in diesen, teilweise bereits durch Mehrfamilienhäuser geprägten Bereichen noch zusätzlichen Wohnraum ermöglichen zu können. Die in den zurückliegenden Teilen vorhandenen Gebäude sollen in ihrem genehmigten Bestand gesichert werden. Im Wesentlichen sind dies Ein- und Zweifamilienhäuser, für die die entsprechende Festsetzung getroffen wurde. Nur für die bereits vorhandenen Mehrfamilienhäuser mussten, weil in die bestehenden Eigentumsrechte nicht eingegriffen werden soll, die entsprechende Wohnungsanzahl festgesetzt werden. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, die Anregung nicht zu berücksichtigen und die Festsetzung von 2 Wohnungen je Wohngebäude beizubehalten. 2. Am Adamshäuschen 15d, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Das Doppelhaus Am Adamshäuschen 13a/15 besteht aus zwei sehr unterschiedlichen Gebäudehälften. Während die linke Hälfte (Nr.15) 1979 als Wohnhaus mit Einliegerwohnung konzipiert wurde, wurde die rechte Hälfte (Nr. 13a) als Mehrfamilienhaus errichtet. Die im bestehenden Bebauungsplan Nr. 894 S getroffene Festsetzung der Wohnungsanzahl für die rechte Doppelhaushälfte stimmt nicht mit dem genehmigten Bestand überein und soll in einer vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes nach der Offenlage von sechs auf zwei Wohnungen geändert werden. Die Eigentümerin wurde im Rahmen einer eingeschränkten Beteiligung gem. §13 BauGB an der Planung beteiligt. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, die Festsetzung der Wohneinheiten entsprechend dem genehmigten Bestand festzusetzen und hier von 6 auf 2 Wohneinheiten zu ändern. 3. Stein & Partner Rechtsanwälte Partnerschaft für Langer Ranken 1 b, 52224 Stolberg Stellungnahme der Verwaltung Im Sinne der planerischen Zielsetzung, den Gebietscharakter zu erhalten und eine möglichst großzügige Bebauung auf parkähnlichen Grundstücken zu sichern, waren im Bebauungsplan Nr. 894 S zusätzlich zum Bestand keine weiteren überbaubaren Flächen festgesetzt worden, insbesondere die innerhalb von Baureihen oder in zweiter Reihe freien Flächen sollten nicht zusätzlich bebaut werden. Im Rahmen der I. Änderung des Bebauungsplanes wurden aufgrund der Eingabe des Eigentümers und der gerichtlich anhängigen Ablehnung seiner Bauvoranfrage die Festsetzungen der überbaubaren Fläche überprüft. Dies galt insbesondere für das knapp 2.500 m² große Grundstück des Eingabestellers, für das der Bebauungsplan eine Mindestgrundstücksgröße von 1.000 qm vorsieht, aber nur ein Baufenster um den Bestand. Hierdurch wird die zuvor deutlich größere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks sehr stark beeinträchtigt. Das gesamte Plangebiet wurde unter diesem Aspekt überprüft, mit dem Ergebnis, dass im Plangebiet nur noch zwei Grundstücke vorhanden sind mit einer Fläche deutlich über 2000 qm, bei denen die Bestandsgebäude im Gesamtgefüge und die Grünstruktur es zulassen, ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück zu errichten. Für diese beiden Grundstücke, zu denen auch das Grundstück des Eingabestellers gehört, soll je eine zusätzliche überbaubare Fläche vorgesehen werden. Diese Fläche soll in der Lage und Größe so vorgesehen werden, dass eine möglichst verträgliche Ergänzung der bereits vorhandenen Bebauung erfolgen kann. Auf dem Grundstück des Eingabestellers soll das Baufenster in Lage und Größe so angeordnet werden, dass es sich in die Reihe der vorhandenen Gebäude Am Adamshäuschen 2, 4, 6, 8, 10 und 12 einfügt. Seite 3 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Der noch unbebaute Teil des in Rede stehenden Grundstückes ist mit Birken und vereinzelt mit Kiefern bewachsen. Birken sind durch die Baumschutzsatzung nicht geschützt, auf dem Grundstück stellen sie nur den Randbereich des „Grünzuges“ an der Straße „Am Adamshäuschen“ dar. Da die Kiefern unter die Baumschutzsatzung fallen und aus städtebaulicher Sicht eine prägendere Wirkung haben als die Birken, wird ersteren der Vorzug bei der Beurteilung der Lage des Baufensters gegeben. Um auf dem Grundstück des Eingabestellers möglichst viele der Kiefern nicht zu beeinträchtigen, hatte der Eigentümer im Laufe des Änderungsverfahrens angeregt, das Baufenster nicht wie ursprünglich vorgeschlagen, in der Mitte des Grundstückes bzw. am nordwestlichen Rand vorzusehen, sondern es weiter nach Südosten zu verschieben. Darüber hinaus führt der Eigentümer an, dass sich durch die neue Anordnung der Fläche das Baufenster besser ausnutzen lasse und aufgrund der Ausrichtung besser eine Terrasse anlegen lasse. Die vorgeschlagene Lage des Baufensters ermöglicht es, den straßenbegleitenden „Grünzug“ in größerem Umfang zu schonen als in dem ersten Vorschlag, bei dem das Baufenster an der nordwestlichen Grundstücksgrenze positioniert worden war. Die Verwaltung hat mit diesem Vorschlag die Nachbarn erneut beteiligt. Die Verlagerung des Baufensters führte zu heftigem Widerstand, insbesondere der Abstand zur Nachbarbebauung südöstlich des Grundstückes wurde in den Eingaben der Miteigentümer des Nachbargrundstückes thematisiert (siehe hierzu Eingaben Nr. 4, 5 und 6). Bei der Entscheidung, ob dem Wunsch der Anregung des Eigentümers oder den Bedenken der Nachbarn gefolgt werden soll, ist zwischen der Schonung des straßenbegleitenden „Grünzug“ einerseits und der von den Nachbarn empfundenen Beeinträchtigung andererseits abzuwägen. Die Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke stellen sich folgendermaßen dar: Durch die neue Lage des Baufensters wird der Abstand eines zusätzlichen Gebäudes zur Nachbarbebauung verringert. Das Heranrücken des Baufensters führt dazu, dass die Belichtung der um 2-3 m tiefer liegenden Nachbargrundstücke beeinträchtigt wird. Wo bislang Bäume stehen, kann nun ein zweigeschossiges Gebäude errichtet werden, das zu bestimmten Tages- und Jahreszeiten Schatten auf die Nachbarrundstücke wirft. Der „Blick ins Grüne“, den die Anwohner bislang hatten, wird, wenn innerhalb des Baufensters ein Gebäude errichtet wird, durch den Anblick einer Gebäudewand ersetzt. Die Nachbargrundstücke sind von dem neuen Gebäude aus einsehbar. Das zusätzliche Baufenster hält, auch wenn es nach Südosten verschoben wird, noch 6 m Abstand von der Grenze und hält damit den Abstand ein, den auch die vorhandene Bebauung zu Grenze aufweist. Das geplante Baufenster ermöglicht die Errichtung eines Ein-bis Zweifamilienwohnhauses, das sich im Maß der Nutzung gem. §34 BauGB in die Umgebung einfügen muss. Ohne einen Bebauungsplan würde über ein an dieser Stelle beantragtes Vorhaben nach §34 BauGB entschieden, wobei ein Vorhaben bis auf drei Meter an eine Nachbargrenze heranrücken kann. Mit der vorgeschlagenen Lage des Baufensters ist der Grenzabstand doppelt so groß, wie er nach Landesbauordnung vorgeschrieben ist, auf den Nachbargrundstücken liegen damit auch weiterhin gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen vor. Die bauliche Nutzung des Grundstückes „Am Adamshäuschen 10“ war durch den bestehenden Bebauungsplan stark eingeschränkt und soll nun, im Rahmen der städtebaulichen Ziele und unter Berücksichtigung der Belange der Nachbarschaft (6 m Abstand statt der mindestens erforderlichen 3 m Grenzabstand) verbessert werden. Auf die Fragen der Belichtung und Belüftung dieser Flächen wird zusätzlich unter den nachfolgenden Stellungnahmen eingegangen. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung zu folgen und ein zusätzliches Baufenster im südwestlichen Grundstücksbereich mit 6 m Abstand zur Grenze, so wie in der Eingabe vom 24.07.2013 dargestellt, festzusetzen. 4. Rewisto Rechtsanwälte für Aachen Preusweg 124, 52074 Stellungnahme der Verwaltung: Die von den Eingabestellern genannten gesetzlichen Vorgaben zur Aufstellung eines Bebauungsplanes und zur Durchführung der Abwägung werden im Verfahren zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S beachtet. Seite 4 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Die Eingabesteller bringen vor, dass das zusätzliche Gebäude grenzständig zur Nachbargrenze vorgesehen sei, dies entspricht nicht der vorgesehenen Planung. Vielmehr wird ein Abstand von 6 m zur Grenze gehalten, was den nach Landesbauordnung geforderten Abstand um 100% überschreitet. Die Eingabesteller führen aus, dass der unbebaute Teil des Nachbargrundstückes zur Kalt- und Frischluftproduktion beiträgt und zur Belüftung des gesamten Baugebietes auf dem Grundstück der Eingabesteller beiträgt. Angeregt wird, ein Verschattungsgutachten und eine klimatische Untersuchung durchzuführen. Das Grundstück liegt in einem Bereich, in dem lt. Planungsempfehlungen des Gesamtstädtischen Klimagutachtens aus klimatisch-lufthygienischer Sicht bauliche Verdichtungen in moderater Weise zulässig / denkbar sind (im beigefügten Planausschnitt rot umgrenzter Bereich). Außerhalb der roten Grenzlinien liegt eine Bachtalsituation vor, die klimatisch als sehr empfindlich gegenüber baulichen Erweiterungen beurteilt werden muss. Nach den Ergebnissen des Gesamtstädtischen Klimagutachtens, 2000, wird das Gebiet in der südlichen Siedlungzone am Preusweg / Adamshäuschen dem Klimatop Siedlungsklima zugeordnet. Dieses Klimatop ist geprägt von überwiegend locker bebauten und gut durchgrünten Wohnsiedlungen - wie hier die Preuswegsiedlung. Diese moderate Flächennutzung bewirkt daher nur schwache Wärmeinseln, ausreichenden Luftaustausch und meist gute Bioklimate. Zudem ist die allgemeine Durchlüftungssituation, be- „rote Grenzlinie“ dingt durch die Höhenlage mit > 250m ü. NHN, als überdurchschnittlich gut zu bewerten. Eine moderate und gezielte bauliche Nachverdichtung ist zwar nicht unbedingt erwünscht, ist aber aufgrund der Lage außerhalb des schlecht durchlüfteten und klimatisch-lufthygienisch deutlich belasteten Aachener Talkessels tolerabel. Das Grundstück „Am Adamshäuschen“ 10 liegt nordwestlich des Gartens der Eingabesteller. In der Einwohnerfragestunde und im Gespräch am 11.11.2013 hat der Einwender darauf hingewiesen, dass es aufgrund dieser Orientierung zu einer Beeinträchtigung durch die Verschattung kommen werde, zudem sei bei der Beurteilung nur die zweidimensionale Darstellung betrachtet worden. Der Abstand zwischen dem vorhandenen Gebäude und dem neuen Gebäude auf dem Nachbargrundstück beträgt rechtwinklig zu den Gebäudekanten 25 m, von der hinteren Kante des Gebäudes des Eingabestellers nach Westen gemessen beträgt der Abstand 30 m. Die Vorgaben der Landesbauordnung werden eingehalten. Richtwertquelle zur Beurteilung einer Verschattung ist die DIN 5034-1 „Tageslicht in Innenräumen“ (DIN Deutsches Institut für Normung (1985-1999)) Für Wohnräume sind die Richtlinien bezüglich der Besonnung dann erfüllt, wenn „ein Fenster mindestens eines Wohnraumes (…) am 17. Januar in Brüstungshöhe in seiner Mitte wenigstens 1 h besonnbar“ ist. (DIN Deutsches Institut für Normung (1985-1999), Teil 1, Seite 8). Der DIN 5034 fehlt allerdings grundsätzlich die Rechtsverbindlichkeit. Für Wohnräume sind grundsätzlich nur die Vorgaben der Landesbauordnung gültig. Die rückwärtige Gebäudekante des Gebäudes des Eingabestellers wird aufgrund der Gebäudeausrichtung am 17. Januar nicht besonnt, so dass die Festsetzung eines zusätzlichen Baufensters an dieser Stelle auf dem Nachbargrundstück für die Beurteilung der Belichtung zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt nicht relevant ist. Im Plangebiet liegt offene Bauweise vor, die Vorgaben der Landesbauordnung werden eingehalten, so dass eine weitere Prüfung der Verschattung nicht als erforderlich angesehen wird. Aus dem Blickwinkel des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebotes sind Verschattungseffekte regelmäßig hinzunehmen, wenn die landesrechtlichen Abstandflächenvorschriften - hier des § 6 BauO NRW - eingehalten sind. Die landesrechtlichen Abstandflächenbestimmungen zielen im Interesse der Wahrung sozial verträglicher Verhältnisse nicht zuletzt darauf ab, eine ausreichende Belichtung und Besonnung von Gebäude- und von sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen. Es wird nicht gefordert, dass alle Fenster eines Hauses bzw. das gesamte Grundstück das ganze Jahr über optimal durch Sonneneinstrahlung belichtet werden. Diese Grundgedanken haben in die Abwägung der Zumutbarkeit planbedingter Verschattungen - und in die Reichweite diesbezüglicher Ermittlungen - einzugehen. Mangels verbindlicher regulativer Vorgaben zur Beurteilung der Zumutbarkeit einer Verschattung richtet sich die von § 2 Abs. 3 BauGB insoweit geforderte Ermittlungstiefe wie in vergleichbaren Zusammenhängen nach den Maßstäben praktischer Vernunft. Die Gemeinde hat zur Abschätzung der Zumutbarkeit einer planbedingten Verschattungsbelastung diejeniSeite 5 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 gen Ermittlungen anzustellen, die von ihr nach den Maßstäben praktischer Vernunft in der konkreten Planungssituation angemessenen Weise verlangt werden können. Von der Gemeinde kann nicht mehr gefordert werden, als dass sie die Annahmen zugrunde legt, die dem allgemeinen Kenntnisstand und - soweit vorhanden - den allgemein anerkannten Prüfungsmethoden entsprechen. Die Grundstücksteilfläche der Eingabesteller ist Teil eines ehemals nur sehr gering bebauten ca. 8.100 qm großen Grundstückes am Preusweg. Ende der 1970er Jahre wurde das gesamte Grundstück mit 19 Einfamilienhäusern bebaut, von denen 10 als Doppelhaushälften und 9 als Reihenhäuser in Dreiergruppen errichtet wurden. Das Grundstück wird durch eine zentral verlaufende Privatstraße erschlossen, die bogenförmig vom Preusweg in das Grundstück führt. Von dieser Privatstraße zur rückwärtigen Grenze am Garten der Eingabesteller steigt das ursprüngliche Gelände um etwa 5,5 m an. Die Doppelhaushälfte der Eingabesteller wurde so in den Hang geschoben, dass an der Vorderseite in das Kellergeschoss ebenerdig die Garage integriert werden konnte und darauf die Wohnräume errichtet wurden, so dass das Gebäude zur Straße zweigeschossig wirkt und an der Gartenseite eingeschossig ist. Vorteil war, dass die im Erdgeschoss vorderseitig vorgesehene Garage gut von der Privatstraße aus angefahren werden konnte. Aus den Bauantragsunterlagen geht hervor, dass an der Gebäuderückseite das Gelände durch Abgrabungen und Neuverteilung des Erdreiches so moduliert wurde, dass eine Terrasse und ebene Gartenflächen angelegt werden konnten, Von dort aus steigt das Gelände um ca. 2,4 m bis zu hinteren Grundstücksgrenze an. Tatsache ist, dass eine Bebauung an der südöstlichen Seite des Nachbargrundstückes die Situation an der Grenze verändert. Auf einem unbebauten Grundstücksteil kann mit der Änderung des Bebauungsplanes in einem Abstand von 6 m zur Grenze ein Wohngebäude errichtet werden. Weitere Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke sind unter Nr. 3 genannt. Es handelt sich bei der zusätzlichen Bebauung um eine in der Größe und Nutzung gebietstypische Ergänzung, die sich u. a. in Bezug auf die Gebäudehöhe und die Dachform in die Eigenart der Umgebung einfügen muss. Das in dem Vorschlag vom 24.07.2013 für das Grundstück Am Adamshäuschen 10 dargestellte neue Baufenster hält einen Abstand von 6 m zur Nachbargrenze und liegt damit noch drei Meter weiter von der Grenze entfernt als die Landesbauordnung es mindestens fordert. Ob eine erdrückende Wirkung entsteht, liegt im individuellen Empfinden, allerdings überschreitet der Abstand zur Grenze das Mindestmaß um 100 %, wodurch ein deutlich größerer Abstand eingehalten wird als vorgeschrieben. Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Die Tiefe der Abstandfläche bemisst sich nach der Wandhöhe. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Entscheidend ist dabei die Geländeoberfläche, die vor Beginn der Bebauung auf dem Baugrundstück vorgefunden wird. Von Interesse ist dabei Geländeniveau auf dem Bau- und nicht auf dem Nachbargrundstück Dies folgt aus dem Zweck der bauordnungsrechtlichen Abstandflächenvorschrift, eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Brandschutz sowie ein Mindestmaß an Wohnfrieden für das geplante Grundstück selbst im Verhältnis zu anderen Gebäuden auf dem Baugrundstück oder auf Nachbargrundstücken zu gewährleisten. Der Charakter des Baugebietes wird durch großzügige Bebauung auf großen Grundstücken und eine intensive Durchgrünung mit altem Baumbestand bzw. parkartig angelegten Gärten geprägt. Da auch nach Teilung und Bebauung des in Rede stehenden Grundstückes noch eine Grundstücksfläche von über 1200 qm je Einzelgrundstück bleibt, kann auch weiterhin von einer großzügigen Bebauungsstruktur gesprochen werden. Die Lage des Baufensters wurde bewusst so gewählt, dass ein größerer Anteil der vorhandenen Kiefern erhalten werden kann. Bei dem von den Eingabestellern beschriebenen „Grünzug“ handelt es sich um eine kompakte gemischte Baumgruppe auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 8, die sich nach Norden entlang der Straße Am Adamshäuschen ausdehnt, hier aber in eine Mischung aus Laub- und Nadelgehölzen (Birken und Kiefern) übergeht. In Richtung Westen, auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 befinden sich am Zufahrtsbereich noch weitere Kiefern, im mittleren und südöstlichen Bereich des Grundstückes überwiegen Birken, nur noch vereinzelt stehen hier Kiefern. Birken fallen nicht unter den Schutz der Baumschutzsatzung, die Kiefern hingegen sind durch die Satzung geschützt. Die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstückes Am Adamshäuschen 10 war durch den bisherigen Plan, der nur eine überbaubare Fläche auf dem Grundstück vorsah, stark beschränkt. Unter Berücksichtigung der Nachbarbelange der Belichtung und Belüftung und des Höhenunterschiedes zwischen den Grundstücken sowie des Baumschutzes soll eine überbaubare Fläche auf dem Grundstück in einem Abstand von 6 m zur südöstlichen Nachbargrenze angeordnet werden. Abwägungsvorschlag: Um den entlang der Straße Am Adamshäuschen vorhandenen Baumbestand in seiner Gesamtheit weniger stark zu beeinträchtigen, empfiehlt die Verwaltung, das Baufenster auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 10 so festzusetzen, wie im zweiten Vorschlag des Eigentümers dieser Fläche vorgesehen. Seite 6 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- 5. Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Preusweg 124 a, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung: Der Grundstücksteil des Eingabestellers liegt unmittelbar südlich neben dem des Eingabestellers Nr. 4 und weist im Hinblick auf Geländemodulation und Bebauung vergleichbare Merkmale auf. Zur Stellungnahme der Verwaltung wird daher auf die Ausführungen unter Nr. 4 verwiesen. Der Eingabesteller nennt einen Grenzabstand von 3 m, den das Gebäude auf dem Nachbargrundstück einhalte, dies ist nicht der Fall, vielmehr werden 6 m Abstand eingehalten. Der Eingabesteller führt an, dass durch die Bebauung eine Wertminderung seines Grundstückes erfolgt. Das BVerwG führt hierzu in einem Beschluss aus 1995 (Az. 4 NB 17/94) aus: "Die Auswirkungen, die die Errichtung von baulichen Anlagen in der Umgebung eines Grundstücks auf dessen Verkehrswert haben, sind allein keine für die planerische Abwägung erheblichen Belange. Sie stellen deshalb auch keinen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu erwartenden Nachteil im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO dar. Vielmehr kommt es auf die von der (neu) zugelassenen Nutzung unmittelbar zu erwartenden tatsächlichen Beeinträchtigungen an." Zu den Auswirkungen auf die Belichtung, die Belüftung so wie auch den Wohnfrieden wird auf die Stellungnahme unter Nr. 4 verwiesen. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, die Anregung nicht zu berücksichtigen. 6. Rechtsanwält Ribbrock, Brockelmann für Preusweg 122a, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Der Grundstücksteil des Eingabestellers liegt unmittelbar nördlich neben dem des Eingabestellers unter Nr. 4 und weist im Hinblick auf Geländemodulation und Bebauung vergleichbare Merkmale auf. Allerdings liegen der Erdgeschossfußboden und die daran anschließende Terrasse etwa 1,5 m tiefer als der Erdgeschossfußboden des benachbarten Doppelhauses (Eingabe Nr. 4). Der Abstand zum neuen Baufenster beträgt etwa 38 m. Zur Stellungnahme der Verwaltung wird im Weiteren daher auf die Ausführungen unter Nr. 4 verwiesen. Im Ortstermin hatten die Eingabesteller bereits eine Entscheidung zum Sachverhalt erwartet. Eine Entscheidung wird im Bebauungsplanverfahren jedoch nicht durch die Verwaltung getroffen, sondern nach der Abwägung durch den Rat. Die Verwaltung spricht lediglich Empfehlungen aus. Dies wurde der Eingabestellerin vor Ort erläutert. Der Flächennutzungsplan stellt für das Grundstück der Eingabesteller Wohnbaufläche dar. Nähere Angaben zur Dichte werden nicht gemacht. Der Bebauungsplan setzt Allgemeines Wohngebiet fest und wurde aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, die Anregung nicht zu berücksichtigen. 7. Preusweg 128 b, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Die Grundstücksteilfläche der Eingabestellerin ist Teil eines ehemals nur sehr gering bebauten ca. 8.100 qm großen Grundstückes am Preusweg. Ende der 1970er Jahre wurde das gesamte Grundstück mit 19 Einfamilienhäusern bebaut, von denen 10 als Doppelhaushälften und 9 als Reihenhäuser in Dreiergruppen errichtet wurden. Das Grundstück wird durch eine zentral verlaufende Privatstraße erschlossen, die bogenförmig vom Preusweg in das Grundstück führt. Von dieser Privatstraße zur rückwärtigen Grenze am Garten der Eingabestellerin steigt das ursprüngliche Gelände um etwa 5,4 m an. Das Reihenhaus der Eingabestellerin liegt am südwestlichen Rand des Grundstückes, ist nach Westen ausgerichtet und grenzt mit der Gartenseite an das Grundstück Preusweg 134. Das Gebäude der Eingabestellerin wurde so in den Hang geschoben, dass es an der Vorderseite zweigeschossig wirkt (Garage im Kellergeschoss, im ersten Obergeschoss Wohnräume), an der Gartenseite eingeschossig ist. Der Vorteil dabei war, dass die im Erdgeschoss vorderseitig errichtete Garage gut von der Privatstraße aus angefahren werden konnte. An der Gebäuderückseite musste Gelände abgetragen werden, damit eine ausreichende Tiefe für die Anlage einer Terrasse entstand. Von dort aus steigt das Gelände um ca. 3,3 m bis zu hinteren Grundstücksgrenze an. Seite 7 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 In der von der Eingabestellerin beigefügten Skizze ist der Abstand zwischen Wohngebäude und hinterer Grenze mit etwa 5 m dargestellt, dieser Abstand bezieht sich auf eine nachträglich angebaute Veranda. Gemäß Darstellung in der Katasterkarte liegt die Entfernung zwischen dem Hauptbaukörper und der Grundstücksgrenze bei 9-12m. Die von der Eingabestellerin angeregte Verschiebung der überbaubaren Fläche um mindestens 15 m zurück von der gemeinsamen Grenze würde dazu führen, dass die verbleibende Freifläche auf dem Nachbargrundstück nach Nordosten ausgerichtet wäre. Dies würde sich ungünstig auf die Belichtung und die Gartennutzung auf diesem Grundstück auswirken. Die Belichtungssituation auf dem Grundstück der Eingabestellerin wurde geprüft. Auch für dieses Grundstück gelten die Ausführungen zur DIN 5034-1- unter Nr. 4. Im Plangebiet liegt offene Bauweise vor, die Vorgaben der Landesbauordnung werden eingehalten, so dass eine Prüfung durch ein Verschattungsgutachten nicht als erforderlich angesehen wird. Festzuhalten ist, dass sich die Besonnung auf dem Grundstück im Winter verschlechtern wird, allerdings bleiben gesunde Wohn-und Arbeitsbedingungen weiterhin bestehen. Es wird an dieser Stelle im Hinblick auf die Belichtung nicht etwa dem einen Grundstück ein Vorrang vor dem anderen Grundstück eingeräumt. Vielmehr soll auf jedem Grundstück die für das einzelne Vorhaben günstigste Lage und Zuschnitt der Baufenster gefunden werden. Die Einhaltung der Abstandflächenregelungen der Landesbauordnung sorgt generell dafür, dass die Belichtung und Belüftung der einzelnen Gebäude und Grundstücksteile sichergestellt sind. Ohne den Bebauungsplan wäre nach § 34 BauGB die Errichtung eines Wohngebäudes im Garten des Nachbargrundstückes möglich gewesen. Die bauliche Nutzung des Grundstückes war durch den bestehenden Bebauungsplan stark eingeschränkt und soll nun, im Rahmen der städtebaulichen Ziele und unter Berücksichtigung der Belange der Nachbarschaft verbessert werden. Tatsache ist, dass eine Bebauung auf dem Nachbargrundstückes die Situation an der Grenze verändert. Mit der Änderung des Bebauungsplanes kann in einem Abstand von 5 m zur Grenze ein Wohngebäude errichtet werden. Dies wird von den Eingabestellern als nachteilig empfunden. Allerdings handelt es sich bei der zusätzlichen Bebauung um eine in der Größe und Nutzung gebietstypische Ergänzung, die sich u. a. in Bezug auf die Gebäudehöhe und die Dachform gem. §34 BauGB in die Eigenart der Umgebung einfügen muss. Die Frage der Absicherung des Hanges während der Bauzeit ist im Bebauungsplanverfahren nicht zu klären, vielmehr wird die Sicherung der Baustelle im Rahmen der Baugenehmigung geklärt. Der Bebauungsplan setzt keine Gebäudehöhen oder Geschosszahlen fest, dies wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens gem. § 34 BauGB beurteilt, d.h. das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Die Umgebungsbebauung bietet ausreichend Anhaltspunkte um ein Vorhaben im Hinblick auf die Gebäudehöhe nach §34 BauGB zu beurteilen. Danach ist voraussichtlich auch ein zweigeschossiges Gebäude zulässig, abschließend kann dies aber an dieser Stelle nicht geklärt werden. Der Charakter des Baugebietes wird durch großzügige Bebauung auf großen Grundstücken und eine intensive Durchgrünung mit altem Baumbestand bzw. parkartig angelegten Gärten geprägt. Da auch nach Teilung und Bebauung des in Rede stehenden Grundstückes noch eine Grundstücksfläche von über 1200 qm je Einzelgrundstück bleibt, kann auch weiterhin von einer großzügigen Bebauungsstruktur gesprochen werden. Das auf dem Grundstück vorhandene Gebäude hält einen Abstand zwischen 4 und 8 m zur östlichen Nachbargrenze. Der Abstand zur gemeinsamen Grenze mit dem Grundstücksteil des Eingabestellers soll um 2 m vergrößert werden, damit der Abstand zwischen den jeweiligen Gebäuden vergrößert wird. Das Hauptgebäude der Eingabestellerin und das geplante Baufenster haben nach der Verschiebung einen Abstand von etwa 16 m. Bei der Beurteilung der Lage des geplanten Baufensters wurde auch die Vorgehensweise auf dem Grundstück „Am Adamshäuschen“ 10 berücksichtigt. Dort beträgt der Abstand zwischen dem geplanten Baufenster und den Gebäuden der Eingabesteller etwa 25 m, die Anregung der Eingabesteller, den Abstand wieder zu vergrößern wurde nicht gefolgt. Hier jedoch beträgt der Abstand zwischen geplantem Baufenster und Gebäuden der Eingabesteller etwa 16 m, ist also deutlich geringer. Das Grundstück Preusweg 134 ist ca. 37 m breit, so dass eine Verschiebung um 2 m weniger ins Gewicht fällt, als die Beeinträchtigung auf dem Nachbargrundstück, wenn das Gebäude auf drei Meter an die Grenze rückt. Das vorgeschlagene Baufenster hält einen Abstand von 5 m zur östlichen Nachbargrenze, dies überschreitet den Abstand, der nach Landesbauordnung NW mindestens eingehalten werden muss um 2 m. Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Die Tiefe der Abstandfläche bemisst sich nach der Wandhöhe. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Entscheidend ist dabei die Geländeoberfläche, die vor Beginn der Bebauung auf dem Baugrundstück vorgefunden wird. Von Interesse ist dabei Geländeniveau auf dem Bau- und nicht auf dem Nachbargrundstück. Dies folgt aus dem Zweck der bauordSeite 8 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 nungsrechtlichen Abstandflächenvorschrift, eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Brandschutz sowie ein Mindestmaß an Wohnfrieden für das geplante Grundstück selbst im Verhältnis zu anderen Gebäuden auf dem Baugrundstück oder auf Nachbargrundstücken zu gewährleisten. Die von der Eingabestellerin vorgebrachte Tatsache, dass jeder Grundstückseigentümer unter dem Aspekt einer Gewinnmaximierung sein Grundstück bebauen möchte, kann nicht als städtebauliches Argument zur Festsetzung der überbaubaren Flächen herangezogen werden. Die Zielsetzung des Bebauungsplanes ist es, den Bestand zu sichern und an den Stellen, wo es städtebaulich verträglich ist, noch in begrenztem Rahmen bauliche Ergänzungen zuzulassen. Auch an dem Gebäude der Eingabestellerin besteht die Möglichkeit, Erweiterungen vorzunehmen, dies allerdings in geringerem Rahmen, da die Möglichkeiten, die dieses Grundstück bietet, bereits im Wesentlichen ausgeschöpft sind. Die als Beispiel durch die Eingabestellerin angeführten aktuellen Bauvorhaben stimmen mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes überein, nach den Erfahrungen an anderen Stellen im Aachener Südviertel ist davon auszugehen, dass die Vorhaben ohne einen Bebauungsplan noch größer und mit deutlich mehr Wohneinheiten geplant und umgesetzt worden wären. Die Eingabestellerin führt an, dass sie bereits Investitionen zur Errichtung einer Photovoltaikanlage getätigt habe, die nun durch eine Bebauung auf dem Nachbargrundstück in ihrer Leistungsfähigkeit beeinträchtig werde. Zur Frage der Belichtung wurde weiter oben bereits Stellung genommen, die Abstandflächen der Landesbauordnung geben hierzu das erforderliche Maß vor. Die vorgeschlagene Lage des Baufeldes hält 2 m mehr Abstand, als nach Landesbauordnung erforderlich. Der Eingriff in das Eigentum bei einem Verzicht auf eine überbaubare Fläche oder die weitere Verschiebung werden höher gewertet, als die potentielle Nutzung der Solarenergie auf dem Nachbarrundstück, so dass dem Baufeld in der unten beschriebenen Lage hier der Vorrang eingeräumt wird. Die Geschosszahl wird im gesamten Plangebiet nicht festgesetzt, da über dieses Maß der Nutzung nach § 34 BauGB entschieden werden soll. Da das Plangebiet fast vollständig bebaut ist, bieten sich ausreichend Anhaltspunkte zur Beurteilung. Die Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude wird mit max. 2 Wohnungen festgesetzt. Dies ist das Mindestmaß, was nicht unterschritten werden darf, damit in einem Einfamilienhaus immer auch die Möglichkeit besteht, einen Einliegerwohnung vorzusehen. Das biete auch die Möglichkeit, zwei gleichwertige Wohnungen in einem Gebäude zu errichten, dies entspricht aber der in der Umgebung vorhandenen Ausnutzung und soll hier nicht anders festgesetzt werden. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, auf dem Grundstück Preusweg 134 ein zusätzliches Baufenster im Abstand von 3 m zur nördlichen Grenze und 5 m zur östlichen Grenze festzusetzen. Sie empfiehlt, die angeregte Verschiebung um 15 – 20 m nicht zu berücksichtigen sondern das Baufenster nur um 2 m weiter zu verschieben. Die Festsetzung von 2 Wohnungen je Wohngebäude soll beibehalten werden. Auf die Festsetzung der Geschosszahl soll verzichtet werden. 8. Preusweg 130, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Die Grundstücksteilfläche der Eingabestellerin ist Teil eines ehemals nur sehr gering bebauten ca. 8.100 qm großen Grundstückes am Preusweg. Ende der 1970er Jahre wurde das gesamte Grundstück mit 19 Einfamilienhäusern bebaut, von denen 10 als Doppelhaushälften und 9 als Reihenhäuser in Dreiergruppen errichtet wurden. Das Grundstück wird durch eine zentral verlaufende Privatstraße erschlossen. Vom Preusweg zur rückwärtigen Grenze am Garten der Eingabestellerin steigt das ursprüngliche Gelände um etwa 7 m an. Die Doppelhaushälfte der Eingabesteller liegt am südwestlichen Rand des Grundstückes und grenzt mit der Gartenseite an das Grundstück Preusweg 128b. Das Gebäude der Eingabestellerin wurde so in den Hang geschoben, dass es an der Vorderseite zweigeschossig, an der Gartenseite eingeschossig ist. Die Höhe des Erdgeschossfußbodens liegt lt. Bauakte bei 258,50 m ü. NN, die Geländehöhe auf dem Nachbargrundstück am Preusweg liegt lt. Akte bei 264,06 m ü. NN. Der Vorteil der Abgrabungen war, dass die im Erdgeschoss vorderseitig vorgesehen Garage gut vom Preusweg aus angefahren werden konnte. An der Gebäuderückseite musste Gelände abgetragen werden, damit eine ausreichende Tiefe für die Anlage einer Terrasse entstand. Von dort aus steigt das Gelände um ca. 4 m bis zu (nördlichen) hinteren Grundstücksgrenze an. Die von der Eingabestellerin angeregte Verschiebung der überbaubaren Fläche um mindestens 10 m zurück von der nordöstlichen Grenze würde dazu führen, dass die verbleibende Freifläche auf dem Nachbargrundstück nach Nordosten ausgerichtet wäre. Dies würde sich ungünstig auf die Belichtung und die Gartennutzung auf diesem Grundstück auswirken. Da die Ausrichtung des Gebäudes vergleichbar ist mit der unter Nr. 4 beschriebenen Situation wird zur Frage der Belichtung auf die dortigen Ausführungen verwiesen. Seite 9 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, auf dem Grundstück Preusweg 134 ein zusätzliches Baufenster im Abstand von 3 m zur nördlichen Grenze und 5 m zur östlichen Grenze festzusetzen. Sie empfiehlt, die angeregte Verschiebung um 10 m nicht zu berücksichtigen sondern das Baufenster nur um 2 m weiter zu verschieben. Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung, die Bauhöhe festzusetzen, nicht zu folgen. 9. Preusweg 130a, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Das Grundstück der Eingabestellerin ist in Lage und topographischen Gegebenheiten vergleichbar mit dem der unter Nr. 8 ausgeführten Eingabestellerin. Die Ausrichtung des Gebäudes ist vergleichbar mit dem Grundstück des unter Nr. 4 genannten Eingabestellers. In dem von der Eingabestellerin zitierten Urteil des VGH Mannheim vom 09.12.2002, Az. 5 S 1985/02 wird festgestellt, dass eine an topographischen Gegebenheiten ausgerichtete Festsetzung über die überbaubare Grundstücksfläche einen Grundzug der Planung darstellen kann. Aufgrund dieser Tatsache wurde eine Befreiung für eine Bebauung außerhalb von überbaubaren Flächen oberhalb einer Böschung als rechtswidrig angesehen. Dieser Fall lässt sich nicht mit dem im Änderungsverfahren vorgesehenen zusätzlichen Baufenster vergleichen, da hier kein Grundzug der Planung betroffen ist. In der in Bezug genommenen Entscheidung des VGH Mannheim waren Festsetzungen, die Bebauung ausschließlich unterhalb einer steilen Böschung zuließen, ein Grundzug der Planung, so dass sich eine Befreiung von diesen Festsetzungen als rechtswidrig erwies. Im vorliegenden Fall wird jedoch nicht ein solcher Grundzug der Planung geändert, da eine solcher (unten Baufenster, oben keine Baufenster) hier nicht gegeben war. Sowohl ober- als auch unterhalb des modellierten Geländeversprungs war und ist Bebauung zulässig, die Änderung berührt die Grundzüge der Planung nicht. Es geht hier nicht darum, mit einer Befreiung von den Festsetzungen eine Baugenehmigung zu erteilen, sondern vielmehr darum, den Plan in einem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren und mit Abwägung der vorgebrachten Belange so zu ändern, dass zu einem späteren Zeitpunkt keine Befreiung erforderlich wird. Im vorliegenden Fall ist beabsichtigt, ein Baufenster für ein zusätzliches Wohngebäude im Garten festzusetzen, die Anzahl der Wohneinheiten soll auf maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude begrenzt werden, um eine zu starke, für das Gebiet nicht typische Verdichtung zu begrenzen und den vorhandenen Gebietscharakter zu sichern. Die Zunahme des Verkehrslärms wird sich auf Fahrzeuglärm von etwa 2-4 PKW beschränken, wenn man davon ausgeht, dass 2 Wohnungen errichtet werden und in der Realität je Wohnung 2 PKW vorhanden sind. Bereits das in erster Reihe vorhandene Wohngebäude ist nur über eine steile Zufahrt erreichbar, die zugehörigen Garagen liegen an der südlichen Grundstücksseite und können nur in dieser Lage direkt vom Preusweg aus angefahren werden. Gemäß § 51 Abs. 7 BauO NW müssen Stellplätze und Garagen so angeordnet und ausgeführt werden, dass ihre Benutzung die Gesundheit nicht schädigt und Lärm oder Gerüche das Arbeiten und Wohnen, die Ruhe und die Erholung in der Umgebung nicht über das zumutbare Maß hinaus stören. Diese Regelung wird im Baugenehmigungsverfahren überprüft. Zudem ist es sehr fraglich, ob die zusätzliche Erschließung auf dem Nachbargrundstück tatsächlich entlang der Grenze zum Grundstück der Eingabestellerin erfolgen wird, da der Höhenunterschied zwischen dem Preusweg und dem Grundstück Preusweg 134 so groß ist, dass eine Erschließung des Gebäudes in zweiter Reihe nur mit sehr großem technischen Aufwand entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze geführt werden kann. Aus den genannten Gründen wird die Möglichkeit, auf dem Grundstück Preusweg 134 in zweiter Reihe ein Gebäude zu errichten, der Vorrang vor einer befürchteten Zunahme des Zu- und Abgangsverkehres gegeben. Die Eingabestellerin zitiert ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 20.08.1992 (Az.: BVerwG 4NB 3.92), in dem herausgestellt wird, dass das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes in der Abwägung berücksichtigt werden muss. Der Nachteil, der sich durch die Bebauung der Gartenfläche Preusweg 134 für die nordöstlichen Nachbargrundstück und die Teileigentumsflächen ergibt, ist nicht zu verneinen. Allerdings steht diesem Nachteil das Interesse an einer verträglichen zusätzlichen Baumöglichkeit auf dem Grundstück Preusweg 134 entgegen, die ebenso in der Abwägung zu betrachten ist. Durch die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden auf dem Grundstück Preusweg 134 Beeinträchtigungen der Baumöglichkeiten vorgenommen, die so nicht beabsichtigt waren. Durch die Änderung des Bebauungsplanes soll eine Baumöglichkeit geschaffen werden, wie sie nach §34 BauGB möglich gewesen wäre, allerding unter Berücksichtigung der Ziele des Bebauungsplanes. Die Baumöglichkeit und die günstige Anordnung des Baukörpers werden höher gewertet, als die Auswirkungen auf die Belichtung auf dem Nachbargrundstück. Seite 10 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Das geplante Baufenster auf dem Nachbargrundstück befindet sich nordwestlich in einem Anstand von etwa 22 m zum Gebäude Preusweg 130a. Zur Frage der Verschattung wird auf die Ausführungen unter Nr. 4 bzw. Nr. 8 verwiesen Zur Frage der Wertminderung siehe unter Nr. 5 und 10. Es ist davon auszugehen, dass sich die Situation z. B. hinsichtlich Belichtung und Belüftung auf dem Grundstück der Eingabestellerin nicht so entscheidend ändern wird, dass dadurch die weitere Verschiebung des Baufensters auf dem Grundstück Preusweg 134 begründet werden kann. Die Einhaltung der Abstandflächen wird gesichert, so dass nach wie vor gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen bestehen. Die Tatsache, dass zur Errichtung des Gebäudes der Eingabesteller in der Vergangenheit erhebliche Geländeveränderungen vorgenommen wurden, um eine bessere Erschließung zu erreichen, kann nun nicht dem Nachbarn zum Nachteil bei der Ausnutzung seiner Grundstücksflächen entgegengehalten werden. Abwägungsvorschlag: Die Verwaltung empfiehlt, auf dem Grundstück Preusweg 134 ein zusätzliches Baufenster im Abstand von 3 m zur nördlichen Grenze und 5 m zur östlichen Grenze festzusetzen. 10. Preusweg 128 a, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Das Gebäude des Eingabestellers grenzt unmittelbar nördlich an das Gebäude der Eingabestellerin unter Nr. 7. Die Eingaben sind inhaltlich vergleichbar. Auf die dortige Stellungnahme wird verwiesen. Der Eingabesteller führt an, dass durch die Bebauung eine Wertminderung seines Grundstückes erfolgt. Das BVerwG führt hierzu in einem Beschluss aus 1995 (Az. 4 NB 17/94) aus: "Die Auswirkungen, die die Errichtung von baulichen Anlagen in der Umgebung eines Grundstücks auf dessen Verkehrswert haben, sind allein keine für die planerische Abwägung erheblichen Belange. Sie stellen deshalb auch keinen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu erwartenden Nachteil im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO dar. Vielmehr kommt es auf die von der (neu) zugelassenen Nutzung unmittelbar zu erwartenden tatsächlichen Beeinträchtigungen an." Zu den Auswirkungen auf die Belichtung, die Belüftung so wie auch den Wohnfrieden wird auf die Stellungnahme unter Nr. 4 verwiesen. Abwägungsvorschlag Die Verwaltung empfiehlt, auf dem Grundstück Preusweg 134 ein zusätzliches Baufenster im Abstand von 3 m zur nördlichen Grenze und 5 m zur östlichen Grenze festzusetzen. Sie empfiehlt, die angeregte Verschiebung um 15 – 20 m nicht zu berücksichtigen, sondern das Baufenster um 2 m weiter nach Westen zu verschieben. 11. Anwaltsgemeinschaft Schneider und Dr. Willms für 52074 Aachen Am Adamshäuschen 6, Stellungnahme der Verwaltung Das Areal wurde am 10.09.2013 im Rahmen eines Ortstermins durch Vertreter der Umweltverwaltung auf eine mögliche artenschutzrechtliche Bedeutung näher untersucht. Den vorhandenen Hausgärten und Vegetationsstrukturen ist aufgrund ihrer anthropogenen Prägung allenfalls eine geringe Funktion als Fortpflanzungs- und Lebensstätte planungsrelevanter Tierarten beizumessen. Darüber hinaus sind wegen der Geringfügigkeit des zu erwartenden Eingriffs (Festsetzung eines zusätzlichen Baufensters auf dem Grundstück Preusweg 134) keine negativen Auswirkungen auf den Erhaltungszustand von lokalen Populationen planungsrelevanter Tierarten zu erwarten. Nachfolgend Stellungnahmen zu den im Schreiben konkret benannten streng geschützten Tierarten bzw. Tiergruppen: Fledermäuse Eine ökologische Funktion der Hausgärten als Jagdhabitat von Fledermäusen ist durchaus anzunehmen. Durch die Festsetzung eines zusätzlichen Baufensters bleibt diese Funktion jedoch auch nach Realisierung der Baumaßnahme uneingeschränkt erhalten. Aufgrund des im Schreiben benannten relativ jungen Alters (ca. 45 Jahre) befindet sich der vorhandene Baumbestand noch in keiner fortgeschrittenen Altersphase, in der von Höhlenbildungen auszugehen wäre. Soweit einsehbar, konnten bei dem Ortstermin am 10.09.2013 keine Baumhöhlen festgestellt werden. Eine Funktion der Bäume als Fortpflanzungs- und Ruhestätte für Fledermäuse und Höhlenbrüter ist deshalb mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen. Nachtigall In den vergangenen Jahren konnte die Nachtigall nur noch vereinzelt als Zugvogel im Aachener Stadtgebiet beobachtet werden. Der letzte Brutnachweis erfolgte in den 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts im Bereich der ehemaligen Seite 11 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Vennbahntrasse zwischen den Ortslagen Kornelimünster und Hahn. Ein Brutvorkommen der Nachtigall im Gebiet und Umfeld des Bebauungsplans Nr. 894 S ist dem Fachbereich Umwelt nicht bekannt. Waldkauz Der Waldkauz ist im näheren Umfeld des Plangebietes ansässig. Es ist auch nicht ausgeschlossen, dass sich einzelne Tiere gelegentlich in den Bäumen und Gärten der vorhandenen Wohnbebauung aufhalten. Durch die Geringfügigkeit des zu erwartenden Eingriffs wird die lokale Waldkauzpopulation in ihrem Erhaltungszustand jedoch nicht beeinträchtigt. Steinkauz Der Bestand des Steinkauzes im Gebiet der Stadt Aachen wird seit dem Jahr 2003 regelmäßig alle 2 Jahre flächendeckend kartiert. Bei allen bisherigen Erfassungen (die aktuellste erfolgte im Frühjahr 2013) wurde im Umfeld des Plangebietes kein Steinkauzrevier nachgewiesen. Raufußkauz Raufußkäuze bewohnen in NRW hauptsächlich die ausgedehnten Wälder in höheren Mittelgebirgslagen (über 500 m ü. NHN). Höhere Lagen der Eifel werden regelmäßig besiedelt, für die Stadt Aachen liegt jedoch kein Brutnachweis vor. Kammmolch Der Kammmolch ist in NRW die seltenste heimische Molchart und ist streng geschützt (Anhang II und IV FFH-Richtlinie). Der Verbreitungsschwerpunkt liegt im Tiefland. Im Umfeld des Plangebietes ist dem Fachbereich Umwelt kein Vorkommen des Kammmolches bekannt. Im Gegensatz hierzu ist der Teichmolch in NRW in allen Landesteilen verbreitet und die häufigste Schwanzlurchart. Das Teichmolchmännchen trägt einen hohen gewellten Kamm, der sich ohne Unterbrechung vom Kopf bis zur Schwanzspitze zieht. Wegen dieses Merkmals wird der Teichmolch oft als ‚Kleiner Kammmolch‘ bezeichnet. Auch im Aachener Stadtgebiet ist der Teichmolch weit verbreitet und kann als Bewohner von Siedlungsgärten häufig angetroffen werden. Es ist deshalb davon auszugehen, dass es sich bei der Population im Gartenteich des Grundstücks Am Adamshäuschen 6 um Teichmolche handelt. Im Gegensatz zum Kammmolch zählt der Teichmolch in NRW nicht zu den planungsrelevanten Arten. Auch nach der Errichtung eines weiteren Gebäudes bleibt im Umfeld des Gartenteiches ein ausreichend großer Landlebensraum für die Population erhalten. Darüber hinaus kann die unbeabsichtigte Tötung von Tieren während der Bauphase durch entsprechende Sicherungsmaßnahmen (z.B. Errichtung eines temporären Amphibienschutzzaunes) vermieden werden. Aus den genannten Gründen werden unter artenschutzrechtlichen Gesichtspunkten aus Sicht der Umweltverwaltung keine Einwände gegen die im laufenden Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 894 geplante Festsetzung eines zusätzlichen Baufensters auf dem Grundstück Preusweg 134 erhoben. Etwaige Maßnahmen zur Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange können zu gegebener Zeit im Zuge des nachfolgenden Bauantragsverfahrens festgesetzt werden. Baumschutz: Bei der Ortsbesichtigung konnte verzeichnet werden, dass sich auf dem Grundstück entlang der rückwärtigen Grenze zum Flurstück 200 (Am Adamshäuschen 6) eine Anzahl von Kiefern befindet, welche augenscheinlich aufgrund des Stammumfanges den Bestimmungen der Baumschutzsatzung unterliegen. Die zu begutachtenden Kiefern bilden eine Reihenanpflanzung, welche aufgrund des dichten Standes zueinander ineinandergreifende Kronen gebildet hat. Daher weisen die betroffenen Kiefern keinen für die Baumart arttypischen Kronenaufbau auf. Ferner weist jede Kiefer aufgrund des beengten Standes nur einen jeweils nach außen hin ausgerichteten Kronenaufbau mit langen und schlank ausgebildeten Stämmlingen auf. Die besagten Stämmlinge haben sich aus druckzwieselartigen Ansätzen heraus entwickelt. In Fachkreisen bekannt, dass Druckzwiesel eine baumstatische Schwachstelle darstellen, so dass die Möglichkeit besteht, dass es in diesen Bereichen zum Ausbruch von Stämmlingen kommt. Unter Berücksichtigung der hochgewachsenen Stämmlinge und eines damit verbundenen langen Hebelarmes werden unter Wind-, Sturm und Schneelasteinwirkungen verstärkte Biegebelastungen über die besagten Druckzwiesel abgeleitet, wodurch sich die Gefahr des Ausbruches im Bereich der Druckzwiesel erhöht. Ferner weist der überwiegende Teil der Kiefern einen lichten Nadelbesatz auf. Die auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 6 befindlichen zwei Mammutbäume, welche vermutlich aufgrund des Stammumfanges den Bestimmungen der Baumschutzsatzung unterliegen, sind bei einer Bebauung des Grundstückes Preusweg 134 in ihrer Erhaltung nicht gefährdet. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse sind die beiden Mammutbäume auch bei einem zukünftig nicht auszuschließenden Verlust der Kiefern nicht verstärkte windwurf- bzw. windbruchgefährdet. Im Weiteren wird auf die Ausführungen zur Lage des Baufensters unter Nr. 7 verwiesen. Seite 12 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 Abwägungsvorschlag Die Verwaltung empfiehlt, auf dem Grundstück Preusweg 134 ein zusätzliches Baufenster im Abstand von 3 m zur nördlichen Grenze und 5 m zur östlichen Grenze festzusetzen. 12. Rechtsanwälte Delheid Soiron Hammer für Preusweg 134, 52074 Aachen Stellungnahme der Verwaltung Das zusätzliche Baufenster auf dem Grundstück der Eingabestellerin liegt in zweiter Reihe hinter dem bereits vorhandenen Wohngebäude. Dies wurde in einem Abstand von etwa 13 m zur vorderen Grundstücksgrenze errichtet. Das Gebäude steht leicht gedreht auf dem Grundstück, dadurch wird die Belichtung der Terrasse und der angrenzenden Wohnräume, die durch die Drehung mehr nach Westen ausgerichtet sind, verbessert. Die Positionierung des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück schränkt die Fläche, die im Garten zur Bebauung in zweiter Reihe bleibt, ein. Das Grundstück der Eingabesteller ist ca. 58 m tief und bis über die Hälfte der Grundstückstiefe bebaut. Der Bestand schränkt bereits die Nutzung der Gartenfläche ein. Im Rahmen der Abwägung zwischen dem Erhalt der Kiefern am nördlichen Rand und der Ausnutzbarkeit des Grundstückes Preusweg 134 soll aufgrund der unter Nr. 11 dargestellten Merkmale des Bewuchses der besseren baulichen Nutzbarkeit des Grundstückes Preusweg 134 der Vorzug gegeben werden. Abwägungsvorschlag Die Verwaltung empfiehlt, auf dem Grundstück Preusweg 134 ein zusätzliches Baufenster in einem Abstand von 3 m zur nördlichen Grenze und 5 m zur östlichen Grenze vorzusehen. 13. Stellungnahme von Anwohnern und Anwohnervertretern vom 10.11.2013 zur Vorlage FB 61/00996/WP16 Stellungnahmen der Verwaltung Am 11.11.2013 fand in der Verwaltung ein Gespräch mit einigen von der Ergänzung zweier zusätzlicher Baufenstern betroffenen Anwohner statt. Die Anwohner brachten verschiedenen Fragen und Anregungen zum Abwägungsdokument vor, ebenso auch inhaltliche Kritik an den Darstellungen in der Abwägung. Die Fragen konnten teilweise beantwortet werden, die inhaltlichen Kritik wurde geprüft und die Abwägung an einigen Stellen korrigiert oder ergänzt. Zu Punkt 3 Änderungswunsch „Struktur“: Die Eingaben der Bürgerinnen und Bürger werden in Abstimmung mit der Politik in vollem Umfang als eigenes Dokument zusammengestellt. Eine inhaltliche Zusammenfassung wird den Stellungnahmen der Verwaltung aus diesem Grund nicht mehr vorangestellt. Wertung des „Grünzuges“ Hier gehen die Ansichten der Eingabesteller und der Verwaltung auseinander. Der Baumkulisse an der Straße „Am Adamshäuschen“ wird der Vorrang vor dem Abrücken des Baufensters von der Grenze gegeben. Die Verschlechterung der Situation auf den Nachbargrundstücken wurde dargestellt. Zu Punkt 4 Der kritisierte Absatz wurde nicht korrigiert, weil es sich um eine Richtigstellung zu einer Aussage in dem Schreiben des Rechtsanwaltes handelt. Eine Abbildung aus dem Gesamtstädtischen Klimagutachten wurde ergänzt. Die Relevanz für das Plangebiet ergibt sich daraus, dass das Gutachten für das gesamte Stadtgebiet, mithin auch für den Bereich Preusweg erstellt wurde. Das Thema „Verschattungsproblematik“ wurde unter Punkt 4 weiter ausgeführt. Aus den Geländeschnitten zum Bauantrag aus dem Jahr 1978 geht hervor, dass die Gebäude so errichtet wurden, dass jeweils das Kellergeschoss straßenseitig als Garage genutzt werden kann. Dafür musste Gelände abgegraben werden. An Seite 13 von 14 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S -Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd)- Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 11.11.2013 den Gartenseiten wurden bei den betroffenen Gebäuden, mit Ausnahme der Doppelhausgruppe Preusweg 122, 122a Abgrabungen vorgenommen. Die „Eigenart der Umgebung“ wird im konkreten Antragsfall beurteilt. Zum jetzigen Zeitpunkt werden keine konkreten Angaben dazu gemacht, weil die im Plangebiet vorhandene Bebauung ausreichend Anhaltspunkte zur Beurteilung bieten. Um entsprechende Festsetzungen zu treffen, die den Bestand sichern, aber nicht in die bestehenden Rechte eingreifen, wären umfangreiche Voruntersuchungen erforderlich, die nicht im Verhältnis zum Ergebnis stünden. (Diese Ausführungen beziehen sich auch auf die unter Punkt 7 erfolgten Ausführungen der Eingabesteller) Die Beschränkung der Ausnutzbarkeit bezieht sich auf die Tatsache, dass bisher keine Bebauung möglich war. Der Absatz verdeutlicht die planungsrechtlichen Hintergründe. Die Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke wurden in der Abwägung ergänzt. Zu Punkt 7 Die Ausführungen zu den betroffenen Häusern stehen nicht im Widerspruch zu den Erläuterungen zu dem betroffen 8.100 qm großen Grundstück. In der ursprünglichen Fassung des Textes wurden die Stellungnahmen der Verwaltung irrtümlich so formuliert, dass für die Anlage des Privatweges auch Abgrabungen durchgeführt worden seien. Dies ist nicht der Fall. Die Stellungnahmen wurden in diesem Punkt korrigiert. Die Grundlage für die Ausarbeitung eines Bebauungsplanes ist die amtliche Katasterkarte. Vermessungen werden ausschließlich durch den Fachbereich Vermessung und Bodenordnung oder im Auftrag der Eigentümer durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt. Die Ausführungen in der Stellungnahme zu den Abständen beziehen sich auf das Hauptgebäude. Dies wurde im Text präzisiert. Die Auswirkungen auf das Grundstück der Eingabestellering wurden im Text ergänzt. Auf dem Grundstück am Adamshäuschen 10 wurde das Baufenster nicht verschoben, weil die Beeinträchtigungen auf dem Nachbargrundstück nicht als so gravierend bewertet wurden, dass dies erforderlich war. Auf dem Grundstück Preusweg 134 wurde die Baufläche um 2 m verschoben, weil der Abstand zur Nachbarbebauung hier geringer ist. Zur Festsetzung der Geschosszahl siehe oben, der Abwägungsvorschlag zu Nr. 7 wurde ergänzt. Die Möglichkeiten zur Erweiterung beziehen sich auf die wirtschaftliche Grundstücksnutzung, der Text wurde nicht verändert. Zu Punkt 8 Die Darstellung wurde korrigiert. Auswirkungen auf dem Nachbargrundstück wurden ergänzt. Zur Festsetzung der Bauhöhen (Geschosszahl) siehe oben. Zu Punkt 11 Der Ortstermin wurde mit Vertretern der Umweltverwaltung durchgeführt. Die Stellungnahme der Fachverwaltung ist Bestandteil der Stellungnahme der Verwaltung im Abwägungsdokument. Der Ortstermin am 10.09.2013 fand auf dem Nachbargrundstück des Eingabestellers statt. Es war nicht erforderlich, dass der Eingabesteller an diesem Termin teilnahm. Am 11.09.2013 fand ein weiterer Ortstermin auf dem Grundstück des Eingabestellers statt. Die bei beiden Terminen gewonnenen Erkenntnisse sind nach Einschätzung der Verwaltung für eine Stellungnahme ausreichend. Darüber hinaus ist die Durchführung von Ortsterminen nicht abwägungsrelevant. Das „Verschwenken des Baufensters in der Flucht“ war so nicht deutlich geworden. Diese Änderung der Planung hätte allerdings keinen Einfluss auf den Abwägungsvorschlag gehabt. Seite 14 von 14