Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/1019/WP16 öffentlich 35007-2012 06.11.2013 Dez. III / FB 61/20 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 04.12.2013 05.12.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 - Reihstraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 - Reihstraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/1019/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 1/2 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschlusslage Die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 erfolgt, um das im Plangebiet festgesetzte Mischgebiet in Kerngebiet zu ändern. Nach vorheriger Empfehlung durch die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 04.09.2012 hatte der Planungsausschuss am 12.09.2012 (s. Vorlage FB 61/0943WP16) den Änderungs- und Offenlagebeschluss für die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 – Reihstraße – gefasst. Ergänzend zum Beschluss war die Forderung gestellt worden, dass in der vertraglichen Vereinbarung, die im Rahmen der Hochbaumaßnahme geschlossen wird, gesichert werden soll, dass der Zeitpunkt der Fertigstellung des Ersatzwohnraumes im Vertrag fixiert wird. 2. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB Der Entwurf der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 einschließlich Begründung und schriftlichen Festsetzungen lagen ab 07.10.2013 bis einschließlich 11.11.2013 öffentlich aus. Während dieses Zeitraumes wurden seitens der Öffentlichkeit keine Eingaben eingereicht. 3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB Parallel wurden 12 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Drei Behörden haben eine Anregung zur Planung abgegeben. Die Eingaben der Behörden sowie die Stellungnahme der Verwaltung hierzu sind der Vorlage ebenfalls als Anlage (Abwägungsvorschlag Behörden) beigefügt. Die Anregungen führten nicht zu einer Änderung der Planung. 4. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Die vertragliche Vereinbarung zum Ersatzwohnraum, die im Rahmen der Hochbaumaßnahme erfolgt, wird entsprechend der Empfehlung des Planungsausschusses folgender Textbaustein aufgenommen: „Die Realisierung dieses Ersatzwohnraumes erfolgt innerhalb von 5 Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung für das Bauvorhaben im Bereich Adalbertstraße/Harscampstraße.“ Im Anschluss an die Offenlage wurde die Planung nicht mehr geändert Die Verwaltung empfiehlt daher die Anregungen sowohl aus der frühzeitigen Beteiligung (s. Vorlage FB 61/0943/WP16) als auch aus der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung zur Offenlage - soweit sie nicht in die Planung eingeflossen sind - zurückzuweisen und die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr.774 – Reihstraße als Satzung zu beschließen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan 4. Schriftliche Festsetzungen 5. Begründung 6. Abwägungsvorschlag Behörden Vorlage FB 61/1019/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 2/2 Geltungsbereich, I.Änderung B-Plan Nr. 774 M 1 : 2000 Luftbild, I. Änderung B-Plan Nr. 774 - Reihstraße - M 1 : 2000 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 774 I. Änderung - Reihstraße - Für den Bereich Adalbertstraße, Reihstraße und Harscampstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Schriftliche Festsetzungen Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauONW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB) Kerngebiet (MK) (§ 7 BauNVO) 1.1 Im MK sind die gemäß § 7 (2) Nr. 2 BauNVO zulässigen Vergnügungsstätten unzulässig, soweit es sich um Spielhallen und um Vergnügungsstätten handelt, die der Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen. Einrichtungen, die dem Aufenthalt und / oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glücksspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten oder Lotterien angeboten werden, sind ebenfalls nicht zulässig. Des Weiteren werden Vergnügungsstätten mit pornographischen Darbietungen und Filmvorführungen, Bordelle und bordellartige Nutzungen ausgeschlossen. 1.2 Die gemäß § 7 (2) Nr. 5 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen sind generell unzulässig. 1.3 Die gemäß § 7 (3) Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Tankstellen sind generell nicht zugelassen. 1.4 Gemäß § 7 (4) Nr. 1 BauNVO sind ab dem 2. OG nur Wohnungen zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB) 2.1 Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss des Gebäudes einschließlich Attika, Dachrandabdeckung, Brüstung oder ähnlicher Bauteile zu verstehen. 2.2 Unter Traufhöhe (TH) ist die Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut zu verstehen. 2.3 Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung dürfen generell die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen überschreiten. 2.4 Auf dem Flurstück 1483, Flur 80, Gemarkung Aachen darf die festgesetzte maximale Geschossflächenzahl von 3,5 gemäß § 17 (3) BauNVO bis zu einem maximalen Wert von 4,0 überschritten werden. 3. Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 3.1 Die Baugrenzen können ausnahmsweise bis zu 0,8 m überschritten werden, wenn die Abstandsflächen gemäß Landesbauordnung NRW eingehalten werden. Ausgenommen ist diejenige Baugrenze, die entlang der östlichen Plangebietsabgrenzung verläuft. 3.2 Durch untergeordnete Bauteile wie Vordächer und Dachüberstände dürfen Baulinien und Baugrenzen um bis zu 1,5 m überschritten werden. 2/4 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - 4. Hinweise 4.1 Denkmalbereichssatzung Schriftliche Festsetzungen Das Plangebiet liegt mit dem Teilbereich Adalbertstraße im Geltungsbereich der Denkmalbereichssatzung der Stadt Aachen vom 24.03.2011. 4.2 Bodendenkmäler Die gemäß Planzeichnung gekennzeichneten Flächen liegen innerhalb des ortsfesten Bodendenkmals ‚Mittelalterliches Stadtviertel mit Stadtumwehrung ‚Stiftsimmunität St. Adalbert‘‘ Nr. 56. Veränderungen (jegliche Bodeneingriffe z.B. auch Hausanschlüsse, Leitungsgräben etc.) unterliegen einem präventiven (vorsorglichen) Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Verfahrensmäßig kann dieser Vorbehalt über die Baugenehmigung oder durch Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis abgehandelt werden (§ 9 Abs. 3 DSchG NW). Ein Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis ist formlos mit den für die Entscheidung erforderlichen Unterlagen bei der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Aachen zu stellen. Für die Entscheidung erforderlich ist die Darstellung und Beschreibung aller geplanten Erdeingriffe in Umfang und Tiefe. Die Untere Denkmalbehörde wird auf dieser Grundlage prüfen, ob Gründe des Denkmalschutzes der Maßnahme entgegenstehen bzw. ob ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (§ 9 Abs. 2 DSchG NW). Soweit Gründe des Denkmalschutzes der Maßnahme entgegenstehen, kann dies im Einzelfall durch einschränkende Nebenbestimmungen ausgeglichen werden. Diese Regelungen dienen dann der Sicherung der gesetzlichen Voraussetzung für die Erlaubnis. Die Entscheidung erfolgt im Benehmen mit dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland. Für die nicht eingetragenen Parzellen gilt, dass durch die unmittelbare Nachbarschaft zum eingetragenen Bodendenkmal Nr. 59 konkrete Indizien dafür vorliegen, dass im Bereich des Baugrundstückes Bodendenkmäler erhalten sind, die durch das geplante Vorhaben verändert bzw. beseitigt werden. Diese sind nach den Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes NW zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen. Gemäß § 29 DSchG NW hat derjenige, der ein vermutetes Bodendenkmal verändert oder beseitigt, die vorherige wissenschaftliche Untersuchung, die Bergung von Funden und die Dokumentation der Befunde sicherzustellen und die dafür anfallenden Kosten im Rahmen des Zumutbaren zu tragen. Auf der Grundlage des § 36 Abs. 1 VwVfG iVm 29 DSchG NW wird diese Untersuchung im Rahmen der Baugenehmigung angeordnet. Diese Nebenbestimmung dient der Sicherung einer gesetzlichen Voraussetzung für den Erlass der Baugenehmigung, weil das Vorhaben ohne diese Regelung den denkmalrechtlichen Vorschriften nicht genügen würde. Zur Umsetzung dieser Verpflichtung ist eine Erlaubnis nach § 13 DSchG NW erforderlich, verbunden mit der Beauftragung einer Fachfirma. Diese ist der Baugenehmigungsbehörde/ Unteren Denkmalbehörde der Stadt Aachen vor Ausführung des Vorhabens vorzulegen. Es wird darauf hingewiesen, dass beim Auftreten besonders bedeutender Bodendenkmäler unverzüglich eine Eintragung in die Denkmalliste erfolgen muss. In diesem Fall ist zusätzlich zu der Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen. 3/4 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - 4.3 Schriftliche Festsetzungen Altlasten Für die südlich an das Plangebiet angrenzende Altlastenverdachtsfläche AS 1512 konnte der Altlastenverdacht bisher nicht ausgeräumt werden. Hier sind bei angrenzenden Baumaßnahmen innerhalb des Plangebietes die Erdarbeiten gutachterlich zu überwachen. 4.4 Werbeanlagen und Warenautomaten Bei Anordnung und Betrieb von Werbeanlagen ist die ‚Satzung über Werbeanlagen und Warenautomaten im Stadtgebiet Aachen‘ vom 21.09.2005 zu beachten. 4.5 Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Kampfgebiet / Bombenabwurf- und Kampfgebiet. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo.-Do. 7.00-15.50, Fr. 7.00-14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 4.6 Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen Maßnahmen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Häusern berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. 4/4 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 774 I. Änderung - Reihstraße - Für den Bereich Adalbertstraße, Reihstraße und Harscampstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Inhaltsverzeichnis 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 Städtebauliche und planungsrechtliche Situation Beschreibung des Plangebietes Regionalplan Flächennutzungsplan Bestehender Bebauungsplan Angrenzender Bebauungsplan Planverfahren 2. Anlass der Planung 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Städtebauliche Konzeption Erschließung Einzelhandelskonzept Belange der Kinder und Jugendlichen 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.5 Begründung einzelner Festsetzungen und sonstiger Planinhalte Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Umweltschützende Belange Bodenschutz Wasserschutz Biologische Vielfalt und Artenschutz Schutz vor Lärm- und Lichtimmissionen Klimaschutz Schutz der Kulturgüter Sonstige Hinweise 5. Auswirkungen der Planung 6. Kosten 7. Plandaten 2 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Mitte in der Gemarkung Aachen, Flur 80 und umfasst die Flurstücke 1478, 1480, 1482, 1483 und eine Teilfläche aus 1895. Das Plangebiet grenzt im Norden an die Adalbertstraße, im Westen an die Harscampstraße und im Süden und Osten an das zukünftige Einkaufszentrum Aquis Plaza (ehemals ‚Kaiserplatz-Galerie‘), die hier entsprechend dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 891 realisiert werden soll. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 0,17 ha. Die heutige Bebauung innerhalb des Geltungsbereiches der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 zeichnet sich im Bereich der Harscampstraße durch eine viergeschossige traufständige zweibis vierachsige Bebauung mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss in geschlossener Bauweise aus. Die Nutzung der Häuser Harscampstraße 1-5c wurde zwischenzeitlich komplett aufgegeben. Während das Erdgeschoss gewerblich genutzt wurde, dienten die Obergeschosse vorrangig Wohnzwecken. Einzelne Gebäude im Bereich der Harscampstraße weisen ortstypische einseitig an einer Grundstücksgrenze errichtete Hinterhäuser auf. Die zu diesen Gebäuden gehörenden Straßenfronten zeichnen sich durch kleinteilige und historisierende Fassaden aus, die jedoch im Detail insbesondere durch die Erdgeschossnutzung erhebliche Mängel zeigen. Insgesamt ist die Bebauung im Bereich Harscampstraße bezüglich Geschossigkeit und Traufhöhe homogen ausgebildet. Demgegenüber zeigt sich der kurze Abschnitt an der Adalbertstraße ebenfalls in geschlossener Bauweise sehr heterogen. Der mittlere Bereich dieses Abschnittes wird von zwei traufständigen Gebäuden gebildet, die aufgrund ihrer Zweigeschossigkeit störend wirken und dem städtebaulich bedeutenden Standort Am Kugelbrunnen nicht gerecht werden. Die westlich und östlich angrenzende Bebauung weist jeweils drei Geschosse auf. Die Fassaden des zur Adalbertstraße zweiachsigen und zum heutigen Adalbertsberg fünfachsigen Gebäudes Adalbertstraße 70 stehen gemäß § 3 Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes NRW unter Schutz. Zwischen den Hauptseiten dieses Gebäudes befindet sich zusätzlich eine abgeschrägte Eckachse mit Balkon und gußeisernem Geländer. Bei den Fassaden handelt es sich um kleinteilige spätklassizistische Putzfassaden aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die Erdgeschosszone dieses Bereiches wird wie in der Harscampstraße gewerblich genutzt. Auch hier ist Leerstand zu verzeichnen. Der Geltungsbereich der I. Änderung ist bis auf kleinere Hofflächen nahezu komplett überbaut. Östlich gelegene Teilflächen an der heutigen Straße Adalbertsberg liegen bereits innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 891. Das Plangebiet fällt von Süden nach Norden von ca. 162,0 m über NHN auf ca. 158,9 m über NHN ab. Somit beträgt die Höhendifferenz innerhalb des Plangebietes ca. 3,0 m. Die Bestandsbebauung in der Umgebung des Plangebietes wird insbesondere durch die Fußgängerzone Adalbertstraße, die platzartige Straßenaufweitung im Übergang zum Willy-Brandt-Platz und den daraus resultierenden Nutzungen geprägt. Die gesamte Fußgängerzone Adalbertstraße wurde im Rahmen des Innenstadtkonzeptes neu gestaltet und wesentlich verbessert. Strukturelle Probleme und vorhandene Substanzverluste, die sich insbesondere im Umfeld der ‚unteren Adalbertstraße zeigen, 3 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung werden insbesondere durch die Umsetzung der Kaiserplatz-Galerie reduziert. Eine weitere Aufwertung der Umgebung und der Fußgängerzone insgesamt ist durch die geplante Aufstockung des C&AGebäudes und durch die Eckbebauung des Grundstückes Harscampstraße / Siederstraße zu erwarten. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, bekanntgemacht am 27. Mai 2003, ist der Bereich des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. 1.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 774, I. Änderung als gemischte Bauflächen dar. 1.4 Bestehender Bebauungsplan Das Plangebiet liegt heute im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 774, der am 19.12.1991 als Satzung beschlossen wurde und am 15.07.1992 in Kraft getreten ist. Dieser Bebauungsplan setzt im Bereich der I. Änderung heute Mischgebietsnutzung fest. Die überbaubaren Flächen orientieren sich an den Verkehrsflächen der Harscampstraße und der Adalbertstraße und sehen eine dem Standort entsprechende Straßenrandbebauung vor. Die Geschossigkeit wurde seinerzeit differenziert: Während entlang der Harscampstraße in 12,50 m Tiefe eine drei- bis viergeschossige Bebauung ermöglicht wurde, wurde für den übrigen Bereich und somit auch entlang der Adalbertstraße lediglich eine maximal dreigeschossige Bebauung festgesetzt. Innerhalb des Bebauungsplanes wurden generell für die Bestandsflächen keine Grundflächen- und Geschossflächenzahlen normiert. Zusätzlich zu den vorgenannten Geschosszahlen ermöglicht der heutige Bebauungsplan Garagengeschosse, die nicht auf die Zahl der Vollgeschosse angerechnet werden. 1.5 Angrenzender Bebauungsplan Östlich und südlich grenzt der Änderungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 774 an den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 891 ‚Kaiserplatz-Galerie‘, der seit dem 12.03.2009 rechtskräftig ist. Dieser Bebauungsplan sieht eine annähernd vollständige Überbauung der Blockränder und des Blockinnenbereichs durch die ‚Kaiserplatz-Galerie‘ in Form einer dreigeschossigen ‚Shopping-Mall‘ vor. Dadurch soll der bisher mindergenutzte Bereich zwischen Adalbertsberg und Kaiserplatz einer neuen Nutzung zugeführt und die Funktion der Aachener Innenstadt als hochwertiger Einzelhandelsstandort gestärkt werden. 1.6 Planverfahren Das Bebauungsplanverfahren wird aufgrund seiner innerstädtischen Lage im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Da die zulässige Grundfläche aufgrund der geringen Größe des Bebauungsplanes deutlich unterhalb der Obergrenze von maximal 20.000 m² gemäß § 13a 4 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung BauGB liegt, entfallen eine formale Umweltprüfung und der Umweltbericht. Anhaltspunkte für eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG liegen nicht vor. Der Bebauungsplan kann jedoch nur dann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn er gemäß § 13a BauGB nicht in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit anderen Bebauungsplänen, hier dem Bebauungsplan Nr. 891 ‚Kaiserplatz-Galerie‘ steht. Ein enger Zusammenhang wäre nach § 36 Abs. 2 Satz 2 UVPG gegeben, wenn Vorhaben der beiden Bebauungspläne als technische oder sonstige Anlagen auf demselben Baugelände liegen würden und mit gemeinsamen betrieblichen oder baulichen Einrichtungen verbunden wären. Ein enger Zusammenhang käme auch dann in Betracht, wenn eine Gesamtplanung in mehrere Teilplanungen aufgeteilt wird, die auf ein zusammenhängendes Vorhaben zielen. Die beiden Bebauungspläne weisen aber unterschiedliche Konzeptionen auf: Der Bebauungsplan Nr. 891 wurde als vorhabenbezogener Bebauungsplan beschlossen, dessen Ziel die Realisierung der ‚Kaiserplatz-Galerie‘ ist. Bei dem Bebauungsplan Nr. 774, I. Änderung handelt es sich um eine herkömmliche Angebotsplanung, die unabhängig von der ‚Kaiserplatz-Galerie‘ realisiert werden kann. Auch städtebaulich weisen die beiden Bebauungspläne in unterschiedliche Richtungen: Während die ‚Kaiserplatz-Galerie‘ sich nach innen wendet und eine in sich einheitliche Architektursprache aufweist, handelt es sich bei der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 um eine Blockrandbebauung entlang der Harscamp- und Adalbertstraße. Somit ist der Bebauungsplan Nr. 774, I. Änderung nicht Bestandteil einer übergeordneten einheitlichen städtebaulichen Maßnahme, die ein beschleunigtes Verfahren ausschließen würde. 2. Anlass der Planung Der Bereich der ‚unteren Adalbertstraße und der nördliche Bereich der Harscampstraße weisen unabhängig von der langwierigen Realisierungsphase der ‚Kaiserplatz-Galerie‘ strukturelle Probleme auf, die sich in höheren Leerstandsquoten und einer teilweise deutlich sanierungsbedürftigen Bausubstanz ausdrücken. Durch die anhaltende Nachfrage nach zusammenhängenden Einzelhandelsflächen in zentraler Lage besteht die Möglichkeit, den Bereich der nördlichen Harscampstraße / Adalbertstraße städtebaulich und gestalterisch aufzuwerten und hier eine dem Standort angemessene Gebäude- und Nutzungsstruktur zu entwickeln. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Die innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 774 für den Bereich der 1. Änderung getroffene Festsetzung der Art der Nutzung entspricht mit ‚Mischgebiet‘ nicht dem heutigen hochwertigen Standort im Bereich des Willy-Brandt-Platzes, der zu den Haupteinkaufslagen innerhalb des Aachener Zentrums zählt. Deswegen werden hier entsprechend der angrenzenden Nutzungen und entsprechend der Festsetzungen angrenzender Bebauungsplänen zukünftig Kerngebietsnutzungen und damit auch großflächiger Einzelhandel zugelassen. Dadurch wird für die gesamte Umgebung zusätzlich zur ‚KaiserplatzGalerie‘ ein weiterer positiver Veränderungsschub erwartet. Es ist davon auszugehen, dass sich die zusätzliche Festsetzung von Kerngebietsflächen positiv auf die Attraktivität der Aachener Innenstadt als Einkaufsziel auswirken wird. Dadurch werden die oberzentrale Funktion der Stadt Aachen, die Versorgungsfunktionen für die gesamte Städteregion übernimmt und der Einzelhandel insgesamt gestärkt. 5 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Diese Stärkung ist primär nur durch die Befriedigung des mittel-bis langfristigen Bedarfs möglich, weil der kurzfristige Bedarf weitestgehend in den mittelzentralen Lagen der umgebenden Städte und Gemeinden und in den Ortsteilen gedeckt wird. Der Einzelhandel für den mittel- bis langfristigen Bedarf hingegen sucht generell zentrale Lagen. Deswegen wirdl zur Sicherung und Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die planungsrechtlich verankerte Mindernutzung innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 774 für den Geltungsbereich der 1. Änderung aufgehoben und einer der zentralen Lage entsprechenden Nutzung zugeführt. Als Art der Nutzung wird zukünftig entsprechend dem Standort ‚Kerngebiet’ festgesetzt. Ein weiteres Ziel ist die Sicherung der für die Aachener Innenstadt typischen Funktionsmischung von Einzelhandel und Wohnen. Deshalb wird zukünftig die Realisierung von Wohnungen in zwei Obergeschossen planungsrechtlich gesichert. 3.2 Städtebauliche Konzeption Als allgemein zulässige Nutzung wird zukünftig anstelle eines Mischgebietes Kerngebiet festgesetzt. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, der Vermarktung und der Kultur. Reine Wohngebäude sind im Gegensatz zum Mischgebiet ausgeschlossen. Zur Erhaltung einer lebendigen und einer durch Wohnnutzung geprägten Innenstadt, zur Vermeidung einer Verödung der Innenstadt und zur Kompensation des durch den Abriss bedingten Wohnraumverlustes wird festgesetzt, dass ab dem 2. Obergeschoss nur Wohnungen zulässig sind. Voraussetzung ist, dass der Gebietscharakter des Kerngebietes erhalten bleibt und gesunde Wohnverhältnisse garantiert sind. Wie im Bebauungsplan Nr. 774 ist eine blockhafte geschlossene Bebauung des gesamten Plangebietes vorgesehen. Im Bereich der Adalbertstraße wird durch die Festsetzung von Traufhöhen, ansonsten durch die Festsetzung von Gebäudehöhen eine homogene Straßenrandbebauung gesichert. Die maximalen Gebäudehöhen werden im Bereich der Harscampstraße entsprechend des Straßengefälles von Süden und Norden abgestuft. Für den rückwärtigen, straßenabgewandten Bereich wird maximal eine Gebäudehöhe entsprechend einer zweigeschossigen Bebauung festgesetzt. Der Dachbereich kann zur Erschließung der angrenzenden Wohnungen und als Bereich für Wohnungsterrassen genutzt werden. Um sicherzustellen, dass eine zukünftige Bebauung unmittelbar an die öffentlichen Verkehrsflächen anschließt, sollen die überbaubaren Flächen zu den Verkehrsflächen mit einer Baulinie abgegrenzt werden. 3.3 Erschließung Die für die vorgesehenen Nutzungen notwendigen Stellplätze sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen und könnten innerhalb der überbaubaren Flächen realisiert werden. Die Anlieferung erfolgt - wie bereits heute - über die Harscampstraße und die Adalbertstraße. 3.4 Einzelhandelskonzept Das Plangebiet befindet sich innerhalb des im Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzept, Stand 03/2011, festgelegten Hauptzentrums - City Aachen. Die Stadt Aachen weist gemäß Zentren- und 6 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Nahversorgungskonzept insgesamt ein überdurchschnittlich hohes Verkaufsflächenangebot auf. Diese Gesamtbeurteilung überdeckt, dass erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Warengruppen bestehen. Somit ist nicht mit negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche innerhalb und außerhalb der Stadt Aachen durch die Festsetzung zusätzlicher Flächen innerhalb eines Kerngebiets zu rechnen. Die hier realisierbaren Verkaufsflächen erreichen keine Größenordnung, die negative Auswirkungen erwarten lassen. 3.5 Belange der Kinder und Jugendlichen Im künftigen Kerngebiet wird Wohnen ab dem 2. Obergeschoss zwingend festgesetzt. Insofern wird dieser Bereich auch künftig als potentieller Wohnraum auch für Familien zur Verfügung stehen. Gemäß der Satzung über die Beschaffenheit und Größe von Spielflächen für Kleinkinder (Stand 19.04.2002) im Bereich von Gebäuden mit mehr als einer Wohnung sind für Wohnungen, die für die ständige Anwesenheit von Kindern geeignet sind, Spielfläche für Kleinkinder zu realisieren. Einraumwohnungen und Appartementwohnungen bleiben bei der Ermittlung der nutzbaren Spielflächen außer Ansatz. Es besteht die Möglichkeit, Spielflächen auf dem Dach des rückwärtigen zweigeschossigen Gebäudeteils vorzusehen. Das vollständig bebaute Plangebiet bietet keinen Raum für zusätzliche öffentliche Spielplatzflächen Vorhandene Spielplätze können jedoch durch punktuelle Verbesserungen aufgewertet werden. Im weiteren Umfeld stehen öffentlich zugängliche Spielflächen wie z.B. in der nördlichen Harscampstraße, Beeck- oder Richardstraße zur Verfügung. 4. Begründung einzelner Festsetzungen und sonstiger Planinhalte 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird für den gesamten Änderungsbereich Kerngebiet festgesetzt. Diese Festsetzung folgt der vorherrschenden Nutzung in den angrenzenden Bereichen und dient dem Ziel, dem hochwertigen Standort innerhalb des Aachener Hauptzentrums gerecht zu werden und damit die Attraktivität der Aachener Innenstadt als Einkaufsziel zu erhöhen. Die allgemein zulässigen Nutzungen wie Geschäfts,- Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften werden nicht eingeschränkt, um eine Mischung der Nutzungen zu erzielen und um eine einseitige, nur am Einzelhandel orientierte Ausrichtung zu vermeiden. Spielhallen und sonstige Vergnügungsstätten, die der Erzielung von Gewinnen durch Wetten und Glückspiele dienen sowie Vergnügungsstätten mit pornographischen Darbietungen und Filmvorführungen, Bordelle, bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution werden ausgeschlossen, weil diese Nutzungen nicht der geplanten Standortaufwertung dienen. Außerdem können diese Nutzungen einen sog. „Trading-Down-Effekt“ zur Folge haben. Da insbesondere prostitutive Einrichtungen regelmäßig bei eher geringem Investitionsbedarf vergleichsweise hohe Gewinnerwartungen begründen, sind sie geeignet, andere Betriebe mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke zu verdrängen. Eine solche Entwicklung soll im Plangebiet vermieden werden. Des Weiteren werden allgemein zulässige Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen und ausnahmsweise zulässige Tankstellen generell nicht zugelassen, weil diese Nutzungen 7 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung aufgrund der Verkehrssituation funktional nicht realisierbar sind und ohnehin dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen würden. Gemäß § 7 (4) Nr. 1 BauNVO wird für das gesamte Plangebiet festgesetzt, dass ab dem 2. Obergeschoss nur Wohnungen zulässig sind. Die besonderen städtebaulichen Gründe für diese Festsetzung resultieren aus der Zielsetzung, die heute bestehende Nutzungsmischung weitgehend zu erhalten und langfristig einer Verödung der Innenstadt entgegenzuwirken. Des Weiteren wird durch die Festsetzung vermieden, dass der Verlust von Wohnraum – insbesondere im Bereich Adalbertstraße - weiter fortschreitet. Die Kerngebietsausweisung entspricht der Darstellung des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen, der den Geltungsbereich des Plangebietes als gemischte Baufläche darstellt. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan Nr. 774, I. Änderung durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen bestimmt. Die dichtebestimmende Grundflächenzahl (GRZ) wird für den gesamten Geltungsbereich einheitlich mit 1,0 als Höchstmaß festgesetzt. Daraus folgt, dass die zur Verfügung stehende Grundstücksfläche zu 100 % für eine bauliche Nutzung zur Verfügung steht und versiegelt werden darf. Dieser Wert entspricht dem Ursprungsplan und der baulichen Nutzung in den angrenzenden Flächen. Die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird für das gesamte Plangebiet mit 3,5 als Höchstmaß festgesetzt. Dieser Wert überschreitet den gemäß § 17 BauNVO zulässigen Höchstwert von 3,0. Die Notwendigkeit der erhöhten Geschossflächenzahl resultiert vorrangig aus der geringen Tiefe des Plangebietes. Da es sich um ein Gebiet handelt, das am 01. August 1962 überwiegend bebaut war, kann gemäß § 17 (3) BauNVO der vorgegebene Höchstwert der Geschossflächenzahl überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Als städtebauliche Gründe gelten die räumlichen Anforderungen an den Standort und dessen beabsichtigte Aufwertung. Daraus ergeben sich eine Dichte und eine Geschossigkeit, die den Standort entsprechen und sowohl aus der Bestandsbebauung des Plangebietes als auch aus angrenzenden Bereichen abgeleitet sind. Durch die Planung wird das heute vorhandene Dichtegefälle im Bereich Adalbertstraße aufgehoben und die Wirtschaftlichkeit des Planungsgebietes gehoben. Die Überschreitung wird insbesondere durch die sich platzartig aufweitende Adalbertstraße nördlich des Plangebietes ausgeglichen. Dadurch wird insgesamt eine übermäßig dichte Bebauung, die den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse widerspricht, vermieden. Für das Eckgebäude Harscampstraße/ Adalbertstraße wird aufgrund der Ecksituation und der damit verbundenen eingeschränkten Grundstücksfläche zusätzlich eine GFZ von 4,0 zugestanden. Damit wird eine homogene Bebauung mit den angrenzenden Straßenabschnitten gewährleistet. Die Überschreitung der GFZ hat keine Auswirkungen auf die bestehende Bebauung insbesondere der westlich der Harscampstraße, weil die bestehenden Geschossigkeiten eingehalten werden. So werden die gemäß Landesbauordnung einzuhaltenden Abstände in Kerngebieten, die neben der Sicherheit, der Belichtung und dem sozialen Frieden dienen, hinreichend berücksichtigt. 8 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Um eine homogene Straßenrandbebauung zu schaffen, werden die Höhen der baulichen Anlagen differenziert festgesetzt: So ist für den Bereich Adalbertstraße eine Traufhöhe zwischen 170,3 m und 172,5 m über NHN und eine maximale Gebäudehöhe zwischen 173,1 m und 174,0 m über NHN festgesetzt. Im Vergleich dazu beträgt die Oberkante Verkehrsfläche an der Ecke Harscampstraße / Adalbertstraße ca. 159,0 m über NHN, so dass die tatsächliche zukünftige Traufhöhe an der Adalbertstraße zwischen 11,3 m und 13,5 m liegen wird. Die festgesetzten Traufhöhen orientieren sich an den bestehenden Eckgebäuden Adalbertstraße 60 und 70. Die Festsetzung einer Mindesthöhe für bauliche Anlagen dient neben einer homogenen Gestaltung auch dem städtebaulichen Ziel, die im Plangebiet vorhandene Mindernutzung zu unterbinden und eine dem Standort entsprechende Ausnutzung vorzugeben. Die maximalen Gebäudehöhen orientieren sich ebenfalls an den vorhandenen Höhen der Gebäude Adalbertstraße 60 und 70, die dem Standort entsprechend ausgebaut wurden. Im Bereich Harscampstraße wird aufgrund der geringeren städtebaulichen Bedeutung auf eine Traufhöhenfestsetzung verzichtet und die Gebäudehöhen entsprechend des Straßengefälles normiert. Während für das Eckgebäude die Gebäudehöhen 173,1 m bis 174,0 m über NHN gelten, werden für den mittleren Abschnitt 174,0 m bis 175,5 m und für den südlichen Abschnitt 175,0 bis 176,5 m über NHN festgesetzt. Die südliche Gebäudehöhe von 175,0 bis 176,5 m wird in 3 m Tiefe entlang der südlichen Plangebietsgrenze festgesetzt, um hier - im Übergangsbereich zur geplanten Bebauung Kaiserplatz-Galerie – Technikaufbauten wie z.B. Lüftungsanlagen in entsprechender Höhe zuzulassen. Die tatsächlichen Gebäudehöhen entsprechen an der nordwestlichen Ecke des Plangebietes einer Mindestgebäudehöhe von ca. 14,1 m über Straßenniveau, an der südwestlichen Ecke des Plangebietes einer maximalen Gebäudehöhe von ca. 15,4 m über Straßenniveau. Die festgesetzten Höhen überschreiten im Bereich der Harscampstraße nicht die heute bestehenden Gebäudehöhen, so dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes keine zusätzlichen Verschattungen der Bebauung auf der Westseite der Harscampstraße bedingen. Für den rückwärtigen Teilbereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 168,7 über NHN entsprechend einer zweigeschossigen Bebauung festgesetzt werden. Während der Ursprungsplan zusätzliche Garagengeschosse ermöglicht, die nicht auf die Anzahl der Vollgeschosse anzurechnen sind, wird diese Möglichkeit innerhalb des Geltungsbereiches der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 durch die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe ausgeschlossen. Der Wert der Gebäudehöhen bezieht sich jeweils auf den obersten Abschluss der Oberkante der Gebäude oder der Gebäudeabschnitte einschließlich Attika, Dachrandabdeckung, Brüstungen oder ähnlicher Bauteile. Unter Traufhöhe ist die Höhe der Schnittlinie der Außenflächen der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut zu verstehen. Generell werden Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung von der Höhenbegrenzung ausgenommen. Sämtliche Höhenfestsetzungen beziehen sich auf Normalhöhennull (NHN). 4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Gemäß § 22 BauNVO wird für das gesamte Plangebiet die geschlossene Bauweise festgesetzt. Diese Bauweise entspricht der bestehenden Bebauung innerhalb des Plangebietes und in den angrenzenden 9 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Bereichen. Diese Festsetzung ist dem Standort angemessen und unterstützt die planerische Absicht, den Blockrand räumlich und höhenmäßig homogen zu schließen. Das gesamte Plangebiet wird als überbaubare Fläche ausgewiese. Zur Sicherstellung einer umfassenden Blockrandbebauung wird das Baufenster zu den öffentlichen Verkehrsflächen hin mit Baulinien begrenzt. Dadurch wird u.a. gewährleistet, dass auch zukünftig eine einheitliche Raumkante gesichert wird. Die Bereiche mit differenzierten Höhenfestsetzungen werden jeweils durch Baugrenzen getrennt. Für diese Grenzen sollen Überschreitungen bis zu 0,8 m zugelassen werden unter der Voraussetzung, dass die Abstandsflächen gemäß Landesbauordnung eingehalten werden. Davon ausgenommen ist die Baugrenze, die entlang der östlichen Plangebietsabgrenzung verläuft. Aufgrund der geschlossenen Bauweise ist hier an den voraussichtlichen Bestand anzubauen und eine Überschreitung nicht möglich. Für untergeordnete Bauteile wie Vordächer und Dachüberstände dürfen sowohl Baulinien als auch Baugrenzen bis zu 1,5 m überschritten werden. 4. Umweltschützende Belange 4.4.1 Bodenschutz Der Schutz von Böden und Bodenfunktionen wird durch § 2 Abs. 1 und 2 BBodSchG gesetzlich geregelt. Schädliche Bodenveränderungen sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen. Gemäß § 4 Abs. 1 BBodSchG hat jeder, der auf den Boden einwirkt, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen vermieden werden. Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zielt in § 1 darauf ab, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Naturund Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden. Gemäß § 1a (2) BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Dabei soll zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen die Möglichkeit der Wiedernutzbarmachung, die Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung genutzt sowie die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzt werden. Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen überwiegend von Gebäuden versiegelten Bereich, unter dem der anstehende Boden erhebliche anthropogene Störungen in Form von Auffüllungen und Umlagerungen aufweist. Natürlich gewachsene Böden im eigentlichen Sinn sind hier nicht vorhanden. Aufgrund der überwiegenden Vollversiegelung ist der Boden hinsichtlich seiner Funktion für den Naturhaushalt von sehr geringer Bedeutung, da er nicht als Lebensraum für Pflanzen und Tiere dienen kann. Eine Funktion als Filter für den vertikalen Wassertransport ist durch die bestehende Versiegelung ebenfalls unterbunden. Baubedingt wird es zu einem größeren Aushub von Bodenmaterial in einem Areal bereits anthropogen beeinflusster Böden kommen. Von daher ist eine erhebliche Auswirkung auf das Schutzgut Boden ausgeschlossen. 10 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Im Rahmen der Bauleitplanung sind gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauGB die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu gewährleisten. Hinsichtlich der Belastung des Bodens mit Schadstoffen wurden von der Stadt Aachen Altlastenverdachtsflächen benannt. Angrenzende Verdachtsflächen wurden in Form einer orientierenden Erkundung im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 891 -Kaiserplatz-Galerie- untersucht. Dabei konnte für die südlich an das Plangebiet angrenzende Altlastenverdachtsfläche AS 1512 (Harscampstraße 7) der Altlastenverdacht nicht ausgeräumt werden. Hier sind im Rahmen der Baumaßnahmen Erdarbeiten sowohl innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 891 als auch innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 774, I. Änderung gutachterlich zu begleiten. Innerhalb der schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan wird deshalb ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 4.4.2 Wasserschutz Aufgrund des heute vorhandenen und auch zukünftig geplanten hohen Versiegelungsgrades ist die Grundwasserneubildungsrate mit 0 anzunehmen. Gemäß § 51a Landeswassergesetz kann das Niederschlagswasser aufgrund der bestehenden Bebauung auch zukünftig in die Kanalisation abgeleitet werden. Eine Verpflichtung zur Versickerung oder zur Einleitung in ein ortsnahes Gewässer besteht somit nicht. Die Hauptgrundwasserströmungsrichtung verläuft entsprechend der Geländetektonik von dem morphologisch höher gelegenen Bereich um die Noppiusstraße und die südliche Harscampstraße in nord-/ nordöstliche Richtung zur Vorflut Wurm. Der Grundwasserspiegel lag am 22.08.2006 im Bereich der Adalbertstraße zwischen 155,05 m NHN und 155,28 m NHN und damit zwischen 2,95 m und 3,45 m unterhalb der Geländeoberkante. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist durch ein hydrogeologisches Gutachten nachzuweisen, dass aus den notwendigen Baumaßnahmen keine Gefährdung des Grundwassers resultieren wird. Die Baumaßnahmen selbst sind gutachterlich zu begleiten. Der Bereich der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 liegt deutlich außerhalb der unmittelbar Thermalwasser-beeinflussten Zone, die sich dem Aachener Thermalquellenfeld anschließt. Somit ist durch zukünftige Baumaßnahmen innerhalb des Plangebietes nicht mit signifikanten Auswirkungen auf das Thermalwasser zu rechnen. 4.4.3 Biologische Vielfalt und Artenschutz Da das Plangebiet nahezu vollständig anthropogen überformt ist, sind keine Vorkommen seltener oder besonders geschützter Biotoptypen vorhanden. Lediglich im rückwärtigen Bereich des Hauses Harscampstraße 5b außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 774, I. Änderung steht eine großkronige Rosskastanie, deren Kronentraufe in den Geltungsbereich der I. Änderung hineinragt. Dieser Baum wurde bereits im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 891 überplant. Die Bewertung des Eingriffs durch die voraussichtliche Baumfällung erfolgt auf der Grundlage der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen. Für den Verlust schützenswerter Gehölzsubstanz ist bei Beseitigung adäquater Ausgleich zu schaffen. Dieser ist durch Ersatzpflanzung an anderer Stelle oder durch eine Ausgleichszahlung zu leisten. 11 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Die artenschutzrechtlichen Vorschriften des § 44 (1) BNatSchG betreffen sowohl den physischen Schutz von Tieren als auch den Schutz ihrer Lebensstätten. Da insbesondere ältere unbewohnte Bausubstanz potentiellen Lebensraum für Fledermäuse und Vögel darstellen könnte, sind die Artenschutzbelange entsprechend zu berücksichtigen. Im Vorgriff auf die erforderliche Abrissgenehmigung wurde durch das Büro für Umweltplanung Dipl. Biol. U. Haese, Stolberg im April 2013 eine artenschutzrechtliche Vorprüfung vorgenommen. Durch die Vorprüfung war zu klären, ob durch den Abriss Vorkommen schützenswerter faunistischer Arten beeinträchtigt werden. Aufgrund der innerstädtischen Lage, des hohen Versiegelungsgrades und der intensiven Nutzung durch den Menschen weisen die Gebäude allerdings ein geringes Potential auf. Die Gebäude wurden insbesondere im Keller- und Dachbereich eingehend abgesucht. Mit Ausnahme von Haustauben wurden keine Vogelarten direkt oder indirekt festgestellt. Auch Hinweise auf ein Vorkommen von Fledermäusen konnten trotz des Einsatzes eines Endoskopes nicht nachgewiesen werden. Insgesamt ist das Ensemble noch in einem guten baulichen Zustand und somit für relevante Tierarten nicht attraktiv. Das Ergebnis begründet keine Notwendigkeit einer weitergehenden Untersuchung im Hinblick auf Vorkommen von gesetzlich geschützten Tierarten zur Brut- oder Wochenbettzeit. 4.4.4 Schutz vor Lärm- und Lichtimmissionen Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind die in der Bauleitplanung für bestimmte Nutzungen vorgesehenen Flächen so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen untereinander vermieden werden. Gemäß § 1 (6) BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesundes Wohnen und Arbeiten zu berücksichtigen. Insbesondere ist der Aspekt des Lärms detailliert zu betrachten. Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 774, I. Änderung grenzt im Süden und Osten an den Bebauungsplan Nr. 891 ‚Kaiserplatz-Galerie‘. Die voraussichtlich durch dieses Vorhaben entstehenden Immissionen wurden im Rahmen des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 891 hinreichend gutachterlich geprüft. Innerhalb des Bebauungsplanes wurden entsprechende Maßnahmen festgesetzt, um die Verträglichkeit des Vorhabens mit der Nutzung angrenzender Flächen zu gewährleisten. Da im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 774, I. Änderung bereits Wohnflächen vorhanden sind, wurden diese bei der Begutachtung entsprechend berücksichtigt. Somit ist die Festsetzung von Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss innerhalb der I. Änderung nicht als heranrückende Wohnnutzung zu werten, die eventuelle Schallschutzmaßnahmen auslöst, sondern lediglich als Festschreibung der heutigen Situation. Als Schallschutzmaßnahme wurde innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 891 festgesetzt, dass das Parkdeck auf dem Dach des Einkaufszentrums auf einer Fläche von mindestens 2.400 m² zu überdachen ist. Umfang und Ausführung der Überdachung sind entsprechend dem ‚Schalltechnischen Gutachten zum geplanten Neubau eines Einkaufszentrums in Aachen‘ vom 16.04.2008 auszuführen. Weitere Maßnahmen zur Lärmminderung wurden innerhalb des Durchführungsvertrages zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger der ‚Kaiserplatz-Galerie‘ geregelt. Bezüglich möglicher Lichtimmissionen durch das Parkdeck der ‚Kaiserplatz-Galerie‘ wurde innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 891 festgesetzt, dass das Parkdeck derart auszuführen ist, dass an der benachbarten Wohnbebauung keine erheblichen Lichtimmissionen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes entstehen. So sind z.B. die Brüstungen der Stellplätze bis zu einer Höhe von mindestens 0,90 m in lichtundurchlässigen Materialien auszuführen. 12 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Die Einhaltung der Richtwerte von anlagetypischen Geräuschimmissionen durch technische Nebenanlagen und Anlieferverkehren der durch den Bebauungsplan Nr. 774, I. Änderung begründeten Neubebauung ist jeweils im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Aufgrund der Kerngebietsnutzung und der geringen Vorbelastung ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Richtwerte eingehalten werden können. 4.4.5 Klimaschutz Wichtige Ursachen für die Entstehung und die Ausbildung eines spezifischen Stadtklimas sind die gegenüber dem Umland veränderten Boden- und Oberflächeneigenschaften im urbanen Raum. Daraus resultiert die städtische Überwärmung genauso wie eine städtische Lokalwindzirkulation. Die in der Aachener Innenstadt vorherrschende Bebauungsstruktur lässt in Verbindung mit einer geringen Grünflächenausstattung auf eine hohe bioklimatische Belastungssituation schließen. Die Talkessellage der Stadt Aachen fördert zudem insbesondere bei länger anhaltenden Strahlungswetterlagen stabile Schichtungsverhältnisse in der bodennahen Atmosphäre und damit das Auftreten ungünstiger Luftaustauschbedingungen. Gemäß dem gesamtstädtischen Klimagutachten der Stadt Aachen, Aachen, Oktober 2001, befindet sich das Plangebiet innerhalb des Klimatops ‚Innenstadtklima‘. Das hier typische Klima zeichnet sich durch die Bildung von Wärmeinseln und einem verringerten Luftaustausch aus. Unter lufthygienischen und kleinklimatischen Aspekten wird die Bebauungsplanänderung voraussichtlich zu keiner signifikanten Verschlechterung führen, weil das Plangebiet bereits heute annähernd zu 100 % überbaut ist. Die geplante Festsetzung einer Grundflächenzahl von 1,0 entsprechend einer 100 %igen Überbauung ist somit gegenüber der heutigen Situation als unerheblich einzustufen. Vielmehr lässt die Bündelung der viergeschossigen Bebauung am Blockrand vermuten, dass die Durchlüftung geringfügig verbessert wird, weil im rückwärtigen Bereich im Gegensatz zur heutigen Situation eine zusammenhängende Dachfläche oberhalb des 2. Geschosses entsteht. Diese Fläche bietet sich zur Dachbegrünung und als Aufenthaltsfläche für die angrenzenden Wohnungen an. Die Platzierung der viergeschossigen Bebauung orientiert sich an dem historischen Straßensystem. Insbesondere die Bebauung entlang der Harscampstraße weicht erheblich von einer guten Ausrichtung bezüglich der Sonnenenergienutzung ab. Die gemäß städtebaulichem Vorkonzept entstehenden Flachdachbereiche sind jedoch unabhängig von der Gebäudeausrichtung und bieten sich für entsprechende Solaranlagen an. Gemäß der schriftlichen Festsetzungen dürfen Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung die festgesetzten Gebäudehöhen überschreiten. Im Bereich Harscampstraße / Kugelbrunnen verläuft eine Fernwärmeleitung, an die das gesamte Bauvorhaben angeschlossen werden sollte. Diese Maßnahme würde dem Luftreinhalteplan der Stadt Aachen entsprechen und eine lufthygienische Entlastung im zentralen Aachener Innenstadtbereich ermöglichen. Die aus dem Bauvorhaben resultierenden zusätzlichen Verkehrsbelastungen führen im Vergleich zur ‚Kaiserplatz-Galerie‘ voraussichtlich zu keinen signifikanten lufthygienischen Zusatzbelastungen in der Aachener Innenstadt. 13 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - 4.4.6 Begründung Schutz der Kulturgüter Der Bereich Adalbertstraße liegt im Geltungsbereich der Denkmalbereichssatzung der Stadt Aachen vom 24.03.2011. Die Denkmalbereichssatzung schützt den historischen Stadtkern innerhalb des Grabenringes sowie die wichtigsten ehemaligen Torstraßen bis zum Alleenring. Entsprechend ist die Adalbertstraße Bestandteil dieser Satzung, die als Schutzgegenstand den Stadtgrundriss mit seiner kleinteiligen Parzellenstruktur, die Straßen- und Platzräume sowie die aufgehende Bausubstanz, die sich insbesondere in den Fassaden und Dächern zeigt, benennt. Innerhalb der schriftlichen Festsetzungen wird auf den Geltungsbereich der Denkmalbereichssatzung hingewiesen. Der vorliegende städtebauliche Vorentwurf zur Hochbaukonzeption berücksichtigt innerhalb des gesamten Plangebietes die heutige kleinteilige Parzellenstruktur. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes wird das Haus Adalbertstraße 70 als Baudenkmal gekennzeichnet. Gegenstand der Unterschutzstellung ist das substanzielle straßenseitige Erscheinungsbild des Eckhauses. Das Plangebiet befindet sich teilweise im Bereich des eingetragenen Bodendenkmals Nr. 59 (mittelalterliches Stadtviertel mit Stadtumwehrung, Stiftsimmunität St. Adalbert). Des Weiteren ist aufgrund der Lage des Plangebietes an einer wichtigen Wegeverbindung zum Stadttor St. Albert mit mittelalterlichen Siedlungsfunden zu rechnen. Im Karree Reihstraße / Siederstraße wurden mittelalterliche Gräber entdeckt, die zu einem Gräberfeld gehören. Da die Größe dieses Gräberfeldes nicht bekannt ist, könnte es bis in das Plangebiet hineinreichen. Veränderungen innerhalb des eingetragenen Bodendenkmals (jegliche Bodeneingriffe z.B. auch Hausanschlüsse, Leitungsgräben etc.) unterliegen einem präventiven (vorsorglichen) Verbot mit Erlaubnisvorbehalt .Verfahrensmäßig kann dieser Vorbehalt über die Baugenehmigung oder durch Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis abgehandelt werden (§ 9 Abs. 3 DSchG NW). Ein Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis ist formlos mit den für die Entscheidung erforderlichen Unterlagen bei der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Aachen zu stellen. Für die Entscheidung erforderlich ist die Darstellung und Beschreibung aller geplanten Erdeingriffe in Umfang und Tiefe.Die Untere Denkmalbehörde wird auf dieser Grundlage prüfen, ob Gründe des Denkmalschutzes der Maßnahme entgegenstehen bzw. ob ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (§ 9 Abs. 2 DSchG NW). Soweit Gründe des Denkmalschutzes der Maßnahme entgegenstehen, kann dies im Einzelfall durch einschränkende Nebenbestimmungen ausgeglichen werden. Diese Regelungen dienen dann der Sicherung der gesetzlichen Voraussetzung für die Erlaubnis. Die Entscheidung erfolgt im Benehmen mit dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland. Für die übrigen, nicht eingetragenen Parzellen gilt, dass durch die unmittelbare Nachbarschaft zum eingetragenen Bodendenkmal Nr. 59 konkrete Indizien dafür vorliegen, dass im Bereich des Baugrundstückes Bodendenkmäler erhalten sind, die durch das geplante Vorhaben verändert bzw. beseitigt werden. Diese sind nach den Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes NW zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen. Gemäß § 29 DSchG NW hat derjenige, der ein vermutetes Bodendenkmal verändert oder beseitigt, die vorherige wissenschaftliche Untersuchung, die Bergung von Funden und die Dokumentation der Befunde sicherzustellen und die dafür anfallenden Kosten im Rahmen des Zumutbaren zu tragen. Auf der 14 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Grundlage des § 36 Abs. 1 VwVfG iVm 29 DSchG NW wird diese Untersuchung im Rahmen der Baugenehmigung angeordnet. Diese Nebenbestimmung dient der Sicherung einer gesetzlichen Voraussetzung für den Erlass der Baugenehmigung, weil das Vorhaben ohne diese Regelung den denkmalrechtlichen Vorschriften nicht genügen würde. Zur Umsetzung dieser Verpflichtung ist eine Erlaubnis nach § 13 DSchG NW erforderlich, verbunden mit der Beauftragung einer Fachfirma. Diese ist der Baugenehmigungsbehörde/ Unteren Denkmalbehörde der Stadt Aachen vor Ausführung des Vorhabens vorzulegen. Es wird darauf hingewiesen, dass beim Auftreten besonders bedeutender Bodendenkmäler unverzüglich eine Eintragung in die Denkmalliste erfolgen muss. In diesem Fall ist zusätzlich zu der Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen. 4.5 Sonstige Hinweise Altlasten Innerhalb des Bebauungsplanes wird auf die südlich angrenzende Altlastenverdachtsfläche AS 1512 hingewiesen. Der Altlastenverdacht konnte bisher nicht ausgeräumt werden. Im Rahmen der Baumaßnahmen sind die erforderlichen Erdarbeiten gutachterlich zu überwachen. Werbeanlagen und Warenautomaten Hinsichtlich der städtebaulichen Gestaltung wird darauf hingewiesen, dass bei Anordnung und Betrieb von Werbeanlagen die Satzung der Stadt Aachen ‚Satzung über Werbeanlagen und Warenautomaten im Stadtgebiet Aachen‘ zu beachten ist. Kampfmittel Das Plangebiet liegt im ehemaligen Kampfgebiet. Eine Sondierung des Plangebietes ist aufgrund des Baubestandes bisher nicht möglich gewesen. Auch wenn derzeit keine konkreten Hinweise auf Kampfmittel im Plangebiet vorliegen, wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass bei Auffinden von Bombenblindgängern und Kampfmitteln während der Erd- / Bauarbeiten die Arbeiten aus Sicherheitsgründen sofort einzustellen sind und die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst Rheinland zu verständigen ist. Kriminalprävention Es wird darauf hingewiesen, dass zur Kriminalprävention auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Häusern berücksichtigt werden sollten. 5. Auswirkungen der Planung Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 wird insbesondere ein bisheriges Mischgebiet in ein Kerngebiet geändert. Dadurch besteht die Möglichkeit, den Bereich der nördlichen Harscampstraße / Adalbertstraße städtebaulich und gestalterisch aufzuwerten und hier eine dem Standort entsprechende Gebäude- und Nutzungsstruktur zu entwickeln. Die Möglichkeit, attraktive – auch großflächige Einzelhandels- und Wohnflächen anzubieten, wird sich insgesamt positiv auf die städtebauliche Qualität der angrenzenden Straßen- und Platzräume auswirken. 15 / 16 Bebauungsplan Nr. 774, I. Änd. - Reihstraße - Begründung Durch die zwingende Festsetzung von Wohnen ab dem 2. Obergeschoss wird gewährleistet, dass auch künftig eine Mischung von Einzelhandel und Wohnen zur Belebung der Aachener Innenstadt beiträgt. Hinsichtlich der betrachteten Schutzgüter sind keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr ist in Bezug auf die Schutzgüter Boden und Wasser tendenziell von einer Verbesserung der heutigen Situation auszugehen, weil im Rahmen der Bauausführung die partielle Beseitigung von eventuellen Bodenverunreinigungen zu erwarten ist. 6. Kosten Der Stadt Aachen entstehen durch die I. Änderung des Bebauungsplanes keine Kosten. 7. Plandaten Plangebiet ………………………………………………………………………………………. ca. 1.736 m² Kerngebiet ………………………………………………………………………………………. ca. 1.736 m² Überbaubare Flächen …………………………………………………………………………. ca. 1.736 m² 16 / 16 I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Beteiligung der Behörden zur I. Änderung Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße Für den Bereich im Bereich Adalbertstraße, Reihstraße und Harscampstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 12.11.2013) Lage des Plangebietes I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Stadt Aachen, Bauverwaltung – B 03/12 - (01.10.2013) 2.1 IHK Aachen (10.06.2013) 2.2 IHK Aachen (10.10.2013) 3. EHDV Aachen-Düren-Köln e.V. (06.11.2013) I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs.2BauGB zum Bebauungsplan mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung 1. Stadt Aachen, Bauverwaltung – B 03/12 - (01.10.2013) Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 1: Die Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes NRW-Rheinland (KBD) Bezirksregierung Düsseldorf wurde als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - 2.1 IHK Aachen Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 (10.06.2013) I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - 2.2 IHK Aachen Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 (10.10.2013) I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 2: Die Auswirkungen des Projektes ‚Aquis Plaza’ wurden im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens Nr. 891 untersucht und sind somit nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Durch die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 774 wird durch Festsetzung eines Kerngebietes auch für großflächigen Einzelhandel Planungsrecht geschaffen. Dieser ist aber für sich zu betrachten, da eine Verbindung zwischen dem Einkaufszentrum und künftigen neuen Einzelhandelsflächen nicht möglich sein wird. Diese Vorgabe ist auch verbindlich für die bereits vorliegende Planung eines Wohn-/ Geschäftshauses, das weitgehend parallel zur Aquis Plaza entstehen soll. Die Attraktivierung der Adalbertstraße durch das Projekt ‚Aquis Plaza’ wird sich in der Folge auf Investitionen in benachbarten, teilweise mindergenutzten Bereichen auswirken. Es ist zu erwarten, dass im Umfeld weitere Einzelhandelsentwicklungen folgen werden. Diese strukturellen Veränderungen und die Folgen für andere Bereiche in der Aachener Innenstadt sind jedoch unabhängig von diesem Bebauungsplanverfahren zu untersuchen bzw. waren bereits Gegenstand der Auswirkungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 891 -Kaiserplatz-Galerie-. In Bezug auf das Plangebiet ist die Zunahme der Verkaufsfläche ohne relevante Auswirkung. Die Verwaltung empfiehlt die Eingabe zurückzuweisen. I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - 3. EHDV Aachen-Düren-Köln e.V. Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 (06.11.2013) I. Änd. Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - Abwägung Behördenbeteiligung Fassung vom 12.11.2013 Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 3: Siehe Stellungnahme zu 2. Darüber hinaus bezieht sich die Aussage innerhalb der Begründung unter 3.4 ‚Einzelhandelskonzept’ auf die Flächen, die innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 774 I. Änderung innerhalb eines Kerngebietes ermöglicht werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass mit der Änderung bereits bestehende Flächen für den Einzelhandel überplant wurden. Die Verwaltung empfiehlt die Eingabe zurückzuweisen.