Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: FB 61/0936/WP16 öffentlich 25.07.2013 Dez. III / FB 61/20 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße hier: - Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 04.09.2013 12.09.2013 B0 PLA Kenntnisnahme Kenntnisnahme Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Sie empfiehlt dem Rat, die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Er empfiehlt dem Rat, die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0936/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 1/2 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschlusslage Am 26.01.2011 wurde der Bebauungsplan Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – vom Rat der Stadt Aachen als Satzung beschlossen. Im Jahr 2012 wurde ein Änderungsverfahren eingeleitet, da es sich im Rahmen der Ausführungsplanung für den Straßenbau als gün-stiger herausgestellt hatte, die geplanten Straßen um ca. einen halben Meter höher anzulegen als geplant. Die I. Änderung erlangte am 07.02.2013 Rechtskraft. Das zweite Änderungsverfahren wird durchgeführt, um den Bau des Firmensitzes der Firma SaintGobain an der Krefelder Straße zu ermöglichen. Die öffentliche Auslegung der II. Änderung des Bebauungsplans Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - fand in der Zeit vom 31.07.2013 bis einschließlich 02.09.2013 statt. Da durch die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, wurde sie im vereinfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch durchgeführt. 2. Bericht über das Ergebnis der Behördenbeteiligung Die Belange von Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange sind durch die Änderung nicht betroffen, daher war eine Beteiligung nicht erforderlich. 3. Bericht über das Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung Während der öffentlichen Auslegung ist die Stellungnahme eines Bürgers eingegangen. Diese bezieht sich auf die Festsetzungen der überbaubaren Flächen entlang der Emmastraße, insbesondere deren Nähe zu den festgesetzten Bäumen. Der Eingeber regt die Verschiebung der Bauflächen weg von den Bäumen an. Die Verwaltung empfiehlt, der Eingabe aus städtebaulichen Gründen nicht zu folgen. Die Eingabe sowie die Stellungnahme dazu sind als Anlage beigefügt. 4. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Durch die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - soll das bestehende Planungsrecht so verändert werden, dass der Neubau der Firma Saint-Gobain in der vom Unternehmen beabsichtigten Form ermöglicht wird. Darüber hinaus werden für den Bereich des Wohngebiets einige Festsetzungen gemäß den Erfahrungen aus den laufenden bzw. bereits abgeschlossenen Genehmigungsverfahren angepasst. Die Verwaltung empfiehlt, die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – als Satzung zu beschließen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan 4. Schriftliche Festsetzungen 5. Begründung 6. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 7. Zusammenfassende Erklärung Vorlage FB 61/0936/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.08.2014 Seite: 2/2 Str e fel de r ing ers tra ß Kr e Me ro w aß e Emm astr aße II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 Krefelder Straße/ Emmastraße Str e fel de r ing ers tra ß Kr e Me ro w aß e Emm astr aße II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 Krefelder Straße/ Emmastraße Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Schriftliche Festsetzungen zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 03.09.2013) Lage des Plangebietes II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO) und Bauordnung NRW (BauO NRW), jeweils in der derzeit geltenden Fassung, wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ In dem gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzten Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ ist 1 Verbrauchermarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.200 m² mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zulässig. Auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche ist der Verkauf von zentrenrelevanten Randsortimenten entsprechend der Aachener Sortimentsliste (siehe Anlage) zulässig. Im Sondergebiet sind darüber hinaus nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten entsprechend der Aachener Sortimentsliste (siehe Anlage) sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Die Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient, die dem Kunden zugänglich ist und die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt wird. Eingeschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche, Schaufenster, Treppen in Verkaufsräumen und dem Kunden zugängliche sonstige Verkaufs- und Serviceflächen sowie die Aufstellflächen für Einkaufswagen sofern sie innerhalb oder unmittelbar an das Gebäude angrenzend untergebracht sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Ab dem 1. Obergeschoss sind ausschließlich folgende Nutzungen zulässig: - Büros - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke - Schank- und Speisewirtschaften 1.2 Mischgebiet Im Mischgebiet sind folgende Nutzungen allgemein zulässig: - Wohngebäude - Geschäfts- und Bürogebäude - Einzelhandelsbetriebe - Schank- und Speisewirtschaften - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Die im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4, 6 und 7 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sind unzulässig. 1.3 Allgemeines Wohngebiet Im Allgemeinen Wohngebiet sind ausschließlich folgende Nutzungen zulässig: - Wohngebäude 2/7 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sowie die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind unzulässig. 1.4 Vergnügungsstätten Vergnügungsstätten sind im gesamten Plangebiet unzulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Grundflächenzahl Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass die zulässige Grundflächenzahl durch die Grundflächen von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche gem. § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO bis zu einem Wert von 0,8 überschritten werden darf. 2.2 Höhe baulicher Anlagen Die Höhenlage der Gebäude wird durch die Festsetzung der Erdgeschosshöhe (EGH) im Verhältnis zur Höhe der angrenzenden Öffentlichen Verkehrsflächen sowie der maximalen Gebäudehöhe (GH) bestimmt. Bezugshöhe der Gebäudehöhenfestsetzungen ist Normalhöhennull (NHN). Die Gebäudehöhe (GH) ergibt sich aus dem obersten Gebäudeabschluss. Unter Erdgeschosshöhe ist die Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss zu verstehen. Die Erdgeschosshöhe darf maximal um 0,30 m höher oder niedriger liegen als die Höhe der Öffentlichen Verkehrsfläche, von der das Gebäude erschlossen wird. Bezugspunkt ist die Mitte des Baugrundstückes am Rand der Öffentlichen Verkehrsfläche, an der Krefelder Straße, Merowingerstraße und Emmastraße der Rand des vorhandenen Gehwegs. Maßgeblich ist die Planung für den Endausbau der Straßen. Innerhalb des Mischgebietes ist in der Baufläche, deren vordere Baulinie mit – a – gekennzeichnet ist, der Bezugspunkt die südliche Gebäudeecke. Im Mischgebiet sowie im Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher und Anlagen der solaren Energiegewinnung, Empfangsanlagen), die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, sowie für Aufzugsmaschinenhäuser bis zu einer Höhe von maximal 2,50 m ausnahmsweise überschritten werden. Die technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Im Allgemeinen Wohngebiet sind Dachterrassen bei Gebäuden mit Flachdach (Terrassenhäuser Würselener Wall) auf der obersten Ebene unzulässig. 2.3 Zahl der Vollgeschosse Gemäß § 21a BauNVO wird festgesetzt, dass Tiefgaragengeschosse nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse anzurechnen sind. 3/7 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- 3. Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Überbaubare Flächen An den Baulinien ist ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäuden oder Gebäudeteilen unzulässig. Ausnahmsweise ist ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten untergeordneter Bauteile (z.B. Eingangsbereich) zulässig. An der mit – a – gekennzeichneten Baulinie ist ein Zurückspringen des Erdgeschosses um maximal 10 m zulässig. 4. Abstandflächen Innerhalb des Mischgebietes sowie zwischen Mischgebiet und Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ beträgt die Tiefe der seitlichen Abstandflächen 0,25 H. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes beträgt die Tiefe der seitlichen Abstandflächen bei Einzel- und Doppelhäusern 3 m. 5. Stellplätze und Garagen 5.1 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ Im Sondergebiet sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Fläche sowie der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind unzulässig. 5.2 Mischgebiet Im Mischgebiet sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Fläche sowie der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen zulässig. Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind unzulässig. 5.3 Allgemeines Wohngebiet Pro Baugrundstück ist nur eine Zufahrt mit einer maximalen Breite von 3 m zulässig. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier Wohneinheiten sind zwei Zufahrten mit einer maximalen Breite von 3 m zulässig. Innerhalb der mit -1- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen sowie innerhalb des seitlichen Grenzabstandes zulässig. Der Mindestabstand zur öffentlichen Verkehrsfläche bzw. im Bereich der Emmastraße zur öffentlichen Grünfläche beträgt 5 m. Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Flächen sowie zwischen der vorderen Baugrenze und der öffentlichen Verkehrsfläche bzw. im Bereich der Emmastraße der öffentlichen Grünfläche zulässig. Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Darüber hinaus dürfen die festgesetzten überbaubaren Flächen durch Tiefgaragen im Rahmen der maximal zulässigen GRZ überschritten werden. Innerhalb der mit -2- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Flächen sowie zwischen der vorderen Baugrenze und der öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Darüber hinaus dürfen die festgesetzten überbaubaren Flächen durch Tiefgaragen im Rahmen der maximal zulässigen GRZ überschritten werden. 4/7 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Innerhalb der mit -3- bezeichneten Bauflächen sind Garagen ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Stellplätze und überdachte Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Flächen sowie der eigens für Stellplätze festgesetzten Flächen zulässig. 6. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der mit Lärmpegelbereichen festgesetzten Teilbereiche sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 * zu erfüllen. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche (LPB) ist der Planzeichnung zu entnehmen. Es ist für alle Fassaden der nachfolgenden Räume ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten: Für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB Für Büroräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB Im Einzelfall sind im Baugenehmigungsverfahren die Korrekturwerte für das erforderlich Schalldämmmaß gemäß 5.2 der DIN 4109 in Verbindung mit der Tabelle 9 anzuwenden. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile gem. DIN 4109 ausreichend sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. 7. Örtliche Bauvorschriften Im Allgemeinen Wohngebiet ist in den Bereichen, in denen Satteldächer zulässig sind, eine Dachneigung von 33 bis 40° zulässig. In Bereichen, in denen Pultdächer zulässig sind, ist eine Dachneigung von maximal 16° zulässig. Walmdächer sind unzulässig. Innerhalb der mit – A – gekennzeichneten überbaubaren Flächen sind die festgesetzten Pultdächer mit einer Neigung von bis zu 25° zulässig. Die Dächer von Garagen und Nebenanlagen dürfen auch Flachdächer und andere geneigte Dächer haben. Ausgenommen sind Walmdächer. Stützmauern zum Ausgleich von Höhenunterschieden dürfen eine Höhe von 0,6 m nicht überschreiten. 5/7 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Die Höhenunterschiede zwischen den Grundstücksflächen und den angrenzenden Öffentlichen Verkehrsflächen dürfen maximal 0,3 m betragen. Aufgrund des Gefälles der angrenzenden Verkehrsflächen darf die Höhe entlang der mit – b – gekennzeichneten Straßenbegrenzungslinie 0,6 m betragen. Im Allgemeinen Wohngebiet ist bei Gebäuden mit Flachdach (Terrassenhäuser Würselener Wall) zur besseren Belichtung des Erdgeschosses oder zur Anlage von Gärten ein Abtragen des Walles in einer maximalen Tiefe von 8,50 m ab der vorderen Baugrenze und maximal bis zur Erdgeschosshöhe zulässig. Die maximale Höhe von Stützwänden zum Abfangen des Walls beträgt 3,0 m. Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 1,50 m sind zu begrünen. Böschungen dürfen nicht steiler sein als 1 : 1,5. 8. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Anpflanzungen Im Mischgebiet sind die Freiflächen gärtnerisch anzulegen und jeweils mit mindestens 2 Bäumen (Hochstamm, Stammumfang 25-30, 3. V. mit Ballen) pro Baugrundstück zu bepflanzen. Jeweils mindestens 50 % der Freiflächen eines Baugrundstückes sind zu begrünen, mindestens jedoch mit Rasen einzusäen. Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Bombenabwurf- / Kampfgebiet. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425 / 9039-0, Fax: 02425 / 9039-199, unverzüglich zu informieren. 3. Boden In den Teilbereichen, wo Auffüllungsmaterialien verbleiben, ist auf offenen Bodenflächen eine Abdeckung mit mindestens 0,35 m unbelastetem Bodenmaterial gem. Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) als ausreichender Schutz für den Wirkungspfad Boden-Mensch vorzusehen. Die Anforderungen an das Aufbringen und Einbringen von Materialien auf oder in den Boden gem. § 12 BBodSchV sind zu beachten. Die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der BBodSchV sind hierbei einzuhalten. 6/7 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Mit einer Ausnahme im Bereich des Würselener Walls zeigen die Analysenergebnisse, dass das Auffüllungsmaterial nicht als gefährlicher Abfall (§ 3 Abs. 1 und 2 der Verordnung über das Europäische Abfallverzeichnis vom 10.12.2001)einzustufen ist. Nach den erfolgten Untersuchungen kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass in kleinflächigen Teilbereichen eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllungsmaterials mit höheren Schadstoffbelastungen vorliegt. Sämtliche Erdarbeiten (Rückbau der Wälle, Erschließungsmaßnahmen sowie spätere Baumaßnahmen) sind gutachterlich zu begleiten. 4. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Gebäuden berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) der Polizei Aachen bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. Diese Schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am ………….2013 die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße – als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass die oben genannten Schriftlichen Festsetzungen den Ratsbeschlüssen entsprechen und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den ………… (Marcel Philipp) 7/7 Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen Stand 03/2011 Anhang I Sortimentsliste Aachen - nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente In Anlehnung an das Warenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes WZ 2008 Nahversorgungsrelevante Sortimente • Lebensmittel, Getränke Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke* und Tabakwaren (WZ 47.11) Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränke* und Tabakwaren (in Verkaufsräumen) (WZ 47.2) • Drogerie, Kosmetik Drogerieartikel (WZ 47.75) Hygieneartikel (WZ 47.75), einschließlich Putz- und Reinigungsmittel (WZ 47.78.9) • Apotheken (WZ 47.73) • Schnittblumen und kleine Topfpflanzen (WZ 47.76.1) • Grundbedarf Schreibwaren (WZ 47.62.2) * Das Sortiment Getränke ist in Form eines Getränkefachmarktes nicht nahversorgungsrelevant. Zentrenrelevante Sortimente • Bücher (WZ 47.61) • Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf (WZ 47.62) • Bekleidung, Wäsche (Damen-, Herren-, Kinderkonfektion) ( WZ 47.71) • Schuhe, Lederwaren (WZ 47.72) • Medizinische und orthopädische Artikel (WZ 47.74) • Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63) • Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ 47.59.2) • Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel (47.59.9) • Haushaltsgegenstände Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat-, und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke (WZ 47.59.9) 41 Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen Stand 03/2011 • Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltwaren Unterhaltungselektronik (WZ 47.43) Kommunikationselektronik (WZ 47.42) Computer, Computerzubehör (WZ 47.41) Elektrohaushaltwaren (Elektrokleingeräte) (WZ 47.54) • Foto, Optik Augenoptiker (WZ 47.78.1) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ 47.78.2) • Kunst, Antiquitäten Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79) • Haus- und Heimtextilien (ohne Bettwaren), Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Stoffe, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten (WZ 47.51) Gardinen, Vorhänge, Dekorationsstoff, dekorative Decken (WZ 47.53) • Spielwaren, Bastelartikel (WZ 47.65) • Musikalienhandel Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 47.59.3) • Uhren, Schmuck (WZ-Nr. 47.77) • Sportartikel Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten) (WZ 47.64.2) 42 Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen Stand 03/2011 Sortimentsliste Aachen - nicht-zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) • Wohnmöbel aller Art, Badezimmermöbel, Einbauküchen, Küchenmöbel, Büromöbel, Garten- und Campingmöbel • Teppicherzeugnisse, Bettwaren ohne Raumdekoration • Bau- und Heimwerkerbedarf (Bauelemente, Werkstoffe, Baustoffe Fliesen, Holz, Werkzeuge, Beschläge, Rollläden Gitter, Rollos, Markisen, Bad- und Sanitäreinrichtungen u. Zubehör, Elektroartikel z.B. Kabel, Antennen, Batterien, Kompressoren, Türen, Fenster, Blockhäuser, Wintergärten) • Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren • Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) • Campingwagen / Campingartikel / Zelte u. Zubehör • Elektrogroßgeräte (weiße Ware) • Fahrräder und –zubehör, Fahrrad-/ Motorradbedarf • Farben / Tapeten / Bodenbeläge • Pflanzen u. Saatgut, Pflanzengefäße, Erde, Torf, Pflege- u. Düngemittel, Gartengeräte, Rasenmäher, Gartenhäuser, Zäune. Teichbau • Kamine • Kraftfahrzeuge / Autozubehör- u. Reifenhandel • Saunaanlagen / Schwimmbadanlagen • Sportgroßgeräte • Großhandelsbetriebe ohne Verkauf an Endverbraucher • Videoverleih, CD-Verleih • sonstige Dienstleistungen, wie z.B. Autovermietung, Fahrschule • Handwerksbetriebe mit werkstattgebundenem Verkauf und weniger als 200 m² Verkaufsfläche • Handwerksbetriebe, wie z.B. Autoglaserei, KFZ-Werkstätten, Zweirad-Werkstätten • Tiernahrung, Zooartikel 43 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Begründung zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 03.09.2013) Lage des Plangebietes II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation................................................................. 3 1.1 Lage im Stadtgebiet ........................................................................................................................... 3 1.2 Heutige städtebauliche Situation...................................................................................................... 3 1.3 Planungsrechtliche Situation ............................................................................................................ 4 Anlass der Planänderung .......................................................................................................................... 4 Ziel und Zweck der Planung ...................................................................................................................... 5 Begründung der Festsetzungen................................................................................................................ 5 4.1 Höhe baulicher Anlagen / Zahl der Vollgeschosse ......................................................................... 5 4.2 Überbaubare Flächen......................................................................................................................... 7 4.3 Abstandflächen................................................................................................................................... 8 4.4 Stellplätze und Garagen..................................................................................................................... 9 4.5 Örtliche Bauvorschriften ................................................................................................................. 10 4.6 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Anpflanzungen ........................................ 10 4.7 Private Verkehrsflächen................................................................................................................... 10 4.8 Bauweise........................................................................................................................................... 11 Umweltaspekte.......................................................................................................................................... 11 Familienfreundlichkeit.............................................................................................................................. 11 Auswirkungen der Planung ..................................................................................................................... 12 Kosten........................................................................................................................................................ 12 Plandaten................................................................................................................................................... 12 2 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Lage im Stadtgebiet Das Planungsgebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen der Krefelder Straße, der ehemaligen Alemannia-Zufahrt, dem südlichen Alemannia-Trainingsplatz, der Emmastraße und der Merowingerstraße. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 5,5 ha. 1.2 Heutige städtebauliche Situation 1.2.1 Plangebiet Das Plangebiet befindet sich unmittelbar an der als Bundesstraße klassifizierten Krefelder Straße (B 57), die die Aachener Innenstadt verbindet mit der Autobahn A 44 (Ausfahrt Aachen-Zentrum) und den Städten im nördlichen Teil der Städteregion Aachen. Es umfasst die Fläche des alten Tivoli-Stadion von Alemannia Aachen sowie die dazu gehörigen Flächen für ergänzende Nutzungen: der „Vorplatz“ zwischen Stadion und Krefelder Straße mit den Stellflächen für Fanshop, Getränke- und sonstige Stände, den Parkplatz im Nordosten (an der ehemaligen Alemannia-Zufahrt) sowie den Parkplatz im Süden an der Merowingerstraße (Gemarkung Aachen, Flur 70, Flurstück 2134). Im Westen erstreckte sich bisher zwischen Emmastraße und Alemannia-Stadion eine Wiese, die entlang der Emmastraße von einem Baum- und Gehölzstreifen abgegrenzt wird (Gemarkung Aachen, Flur 70, Flurstück 1289 / teilweise). Das Stadion sowie alle mit dieser Nutzung in Verbindung stehenden baulichen Anlagen wurden abgerissen, die das Spielfeld umgrenzenden Wälle wurden mit Ausnahme des so genannten Würselener Wall auf der Nordseite abgetragen. Der dadurch entstandene Höhenversatz zur Merowingerstraße wurde durch Anlage einer schrägen Ebene mit gleichmäßigem Gefälle ausgeglichen. Die Erschließungsanlagen im Plangebiet sind als Baustraßen hergestellt, mit den ersten Hochbaumaßnahmen wurde begonnen. 1.2.2 Nähere Umgebung Die benachbarte Wohnbebauung im Süden und Westen besteht im Wesentlichen aus Einfamilienhäusern, vorwiegend als Einzel- und Doppelhäuser. Nur in Teilbereichen gibt es eine Reihenhausbebauung oder Geschosswohnungsbau. Entsprechend handelt es sich um überwiegend ein- bis zweigeschossige Gebäude, nur wenige Häuser sind dreigeschossig. Nördlich grenzt ein Trainingsplatz der Alemannia an. Dieser wird zum Plangebiet durch den Würselener Wall als Teil der ehemaligen Stadionanlage mit einer Höhe von ca. 12 m über dem Gelände abgeschirmt. Auf Höhe von ca. 6 m über dem Platz befindet sich die Grundstücks- und damit auch die Plangebietsgrenze. Weiter nördlich schließt sich der Sportpark Soers an mit dem neuen Fußballstadion, weiteren Trainingsplätzen der Alemannia, dem Reitstadion sowie einem Parkhaus mit rund 1.200 Stellplätzen, die überwiegend während der Großsportveranstaltungen (Reitturnier, Fußballligaspiele) genutzt werden. Die Hauptein- und –ausfahrt befindet sich im Norden. Im südlichen Teil des Sportparks entsteht derzeit ein Bürogebäude. Östlich der Krefelder Straße liegt ein weiteres Wohngebiet, zum Teil bestehend aus Reihen- und Doppelhäusern aus den 20er-Jahren, zum Teil aus Geschosswohnungsbau der 60er-Jahre. Im Bereich der Alkuinstraße befindet sich darüber hinaus eine Realschule. 3 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 1.3 Planungsrechtliche Situation 1.3.1 Übergeordnete Planung Im Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln - Teilabschnitt Region Aachen ist der Bebauungsplanbereich unter Punkt 1 Siedlungsraum als „Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB)“ dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 900 liegt im Bereich der Änderung Nr. 111 des Flächennutzungsplanes 1980 (FNP) Krefelder Straße / Soerser Weg -, der für den wesentlichen Teil des Planbereichs „Wohnbauflächen“ darstellt. Im südöstlichen Bereich entlang der Krefelder Straße stellt der FNP „Gemischte Bauflächen“ dar, die im nördlichen Bereich des Plangebiets an das Sondergebiet Nr. 22 Krefelder Straße „Tivoli“ mit der Zweckbestimmung „Sportstadion“ und Art der Nutzung „Sportstadion und Folgeeinrichtungen, Sport-Einzelhandel bis max. 2.500 m², Hotel, Parkplätze“ grenzen. Aufgrund der geplanten Realisierung eines Sondergebietes für ein Nahversorgungszentrum Soers mit Gastronomie musste parallel zum Bebauungsplanaufstellungsverfahren das Verfahren zur I. Änderung der Änderung Nr. 111 des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen durchgeführt werden. Die bisherigen Darstellungen im Hauptplan und den Schriftlichen Darstellungen wurden aufgehoben und durch neue ersetzt. Der Bereich des Nahversorgungszentrums ist nun im Hauptplan als Sondergebiet mit der Nr. 26 dargestellt. In den Schriftlichen Darstellungen zum Flächennutzungsplan, die Bestandteil sind, wurden darüber hinaus neben der Nr. 26 die Lagebezeichnung „Krefelder Straße“, die Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum Soers, Gastronomie“ und die Art der Nutzung „Verbrauchermarkt mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, Parkplätze“ aufgenommen. Der Planbereich liegt außerhalb des von der Bezirksregierung Köln überarbeiteten Kurgebietes Monheimsallee und des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes 1988 der Stadt Aachen. 1.3.2 Bebauungspläne Das gesamte Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Durchführungsplanes Nr. 463, der unter anderem zur Festsetzung des alten Tivoli-Stadions als „Sportgelände“ diente. Da dieser Durchführungsplan aufgrund von Verfahrensmängeln rechtsfehlerhaft ist, kann er zur planungsrechtlichen Beurteilung nur noch bedingt herangezogen werden. Der Bebauungsplan Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – überlagert diesen Durchführungsplan innerhalb seines Geltungsbereiches. Unmittelbar nördlich grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) - / II. Änderung an. 2. Anlass der Planänderung Ein großes, derzeit an anderer Stelle in Aachen ansässiges Unternehmen hat entschieden, seine DeutschlandZentrale vom heutigen Standort an die Krefelder Straße zu verlagern. Der Neubau soll auf der Fläche zwischen dem geplanten Hotel (an der Ecke Merowingerstraße) und dem im Bau befindlichen Nahversorgungszentrum Soers entstehen. 4 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Beim Bebauungsplan Nr. 900 handelt es sich um einen so genannten Angebotsbebauungsplan, der allgemeine Festsetzungen trifft, die eine möglichst große Bandbreite an Hochbau- und Nutzungskonzepten ermöglichen sollen. Trotzdem können nicht alle Eventualitäten abgedeckt werden, so dass nun eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich wurde. Das geplante Bürogebäude, das nur ca. zwei Drittel der vorhandenen Grundstücksfläche in Anspruch nimmt, entspricht den bisherigen Festsetzungen zu den zulässigen Nutzungen. Gleiches gilt für ein weiteres Büro- sowie ein Wohngebäude, die unmittelbar neben dem Vollsortimenter vorgesehen sind. Beim Hochbaukonzept gab es allerdings einige Abweichungen zu den Bebauungsplanfestsetzungen. 3. Ziel und Zweck der Planung Durch die Änderung des Bebauungsplanes wurde der Bebauungsplan so angepasst, dass der geplante Neubau eines Bürogebäudes an der Krefelder Straße ermöglicht wird. Die vorliegenden Planungen stimmten nicht in allen Punkten mit den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes überein. Sie entsprechen jedoch dem städtebaulichen Konzept, das dem Bebauungsplan zugrunde liegt. Dieses sieht entlang der Krefelder Straße Bürogebäude sowie verschiedene Sondernutzungen (u.a. Hotel) vor, die eine durchgehende Raumkante bilden. Im Änderungsverfahren sind darüber hinaus Anpassungen insbesondere der Schriftlichen Festsetzungen für den Bereich des Allgemeinen Wohngebietes erfolgt. Für mehrere Bauvorhaben liegen Entwürfe vor, teilweise laufen auch schon die Baugenehmigungsverfahren. Dabei hat sich herausgestellt, dass die bisherigen Festsetzungen in einigen Fällen zu unbeabsichtigten Einschränkungen führen, so dass für die betroffenen Bereiche Sonderregelungen getroffen wurden (z.B. entlang der stark abfallenden, neuen Zufahrten ins Baugebiet). In anderen Fällen wurden Wünsche seitens der Bauherren bzw. deren Architekten geäußert, die geprüft wurden. Bis auf wenige Ausnahmen wurden die Änderungswünsche als vertretbar eingestuft und fanden daher Berücksichtigung. Die Grundzüge der Planung wurden dadurch nicht berührt. Das Änderungsverfahren wurde daher unter Anwendung des § 13 Baugesetzbuch im vereinfachten Verfahren durchgeführt. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Höhe baulicher Anlagen / Zahl der Vollgeschosse 4.1.1 Erdgeschosshöhen Die Erdgeschosshöhen (EGH) sind im Bebauungsplan in Bezug zu den geplanten Straßenhöhen als Höhen über NHN festgesetzt. Verwaltungsintern wurde inzwischen festgelegt, welcher Bezugspunkt dafür zugrunde gelegt wird. Diese Festlegung wurde zur Konkretisierung in die bereits bestehende Festsetzung aufgenommen. Dabei wurde eine Ausnahmeregelung erforderlich für das im Mischgebiet an der Krefelder Straße geplante Bürogebäude. Dafür wurde als Bezugspunkt die südliche Gebäudeecke festgelegt, da anderenfalls an dieser Stelle das Erdgeschoss aufgrund der sehr langen Front (ca. 60 m) ins Erdreich ragen würde, was gestalterisch nicht gewünscht ist. Darüber hinaus wird durch den geänderten Bezugspunkt sichergestellt, dass ein barrierefreier Zugang zum Gebäude möglich ist. 4.1.2 Mischgebiet / nördlicher Teil (Büro- und Wohnnutzung) Im Rechtsplan wurden die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen in Anpassung an die nun vorliegende Hochbauplanung für den nördlichen Teil des Mischgebietes geändert. Bei Aufstellung des Bebauungsplanes wurde davon ausgegangen, dass auf der Fläche ggfls. auch mehrere Gebäude errichtet werden, daher gab es, abgestimmt auf das Gefälle der Krefelder Straße, gestaffelte Festsetzungen der maximalen Gebäudehöhe, die aufgrund der Realisierung eines größeren Gebäudekomplexes mit einer Breite von knapp 60 m sowie eines in der Architektursprache (und somit auch der Höhe) darauf abgestimmten zweiten Gebäudes nicht mehr sinnvoll 5 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 waren. Stattdessen soll es eine durchgehende Gebäudeoberkante geben, die an der nördlichen Seite 4 m höher liegt als dies der Bebauungsplan bisher zuließ. Am südlichen Ende beträgt der Unterschied 2,50 m. Die größere Gebäudehöhe ist durch folgende Aspekte begründet: 1. Durch das Gefälle der Krefelder Straße ergibt sich durch die durchlaufende Erdgeschossbodenhöhe an der Nordecke bereits ein ca. 1,50 m hoher Sockel. 2. Der geplante Neubau ist mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,80 m für die Normalgeschosse und 4,50 m für das repräsentative Erdgeschoss projektiert, wobei es sich durchaus um übliche Geschosshöhen im Segment hochwertiger Büro- bzw. Gewerbeimmobilien handelt. Laut den bisherigen Bebauungsplanfestsetzungen beträgt die Höhe bei vier Geschossen lediglich ca. 3,45 m brutto pro Geschoss. Die Geschosshöhen ergeben sich zum einen aus den hohen technischen Anforderungen (v.a. in den Bereichen Büroraumlüftung, Raumakustik und Daten- und Elektroinstallation), die eine entsprechende Vorhaltung von Installationshöhe notwendig machen (Deckenpaket ca.80-90 cm). Zum anderen werden hohe Ansprüche an Flexibilität und Arbeitsplatzqualität gestellt. Zur Umsetzung von Großraumzusammenhängen wird eine qualitätsvolle Raumhöhe erwartet, die über die nach Arbeitsstättenschutz erforderliche Minimalhöhe von 2,75 m hinausgeht. Aktuell sieht die Planung eine Raumhöhe von ca. 2,90 m - 3,00 m vor. Die größere Erdgeschosshöhe wird nicht nur aus repräsentativen Gründen erzeugt, auch die große Fläche des Foyers mit den eingestellten Besprechungsräumen und dem Kantinenbereich spielt hier eine Rolle. Darüber hinaus wird diese Höhe auch im Außenbereich notwendig, um hier eine Vorfahrt realisieren zu können. Das Wohngebäude, das direkt im Anschluss an den Park geplant ist, soll dreigeschossig plus Staffelgeschoss ausgeführt werden. Die Festsetzungen zu den Vollgeschossen (II bis III) mussten dazu nicht geändert werden, es ist aber auch eine größere Gebäudehöhe (plus 3,20 m) notwendig. Diese liegt 0,80 m über der Höhe des angrenzenden Bauteils des Vollsortimenters, stellt sich also aufgrund des Gefälles der Krefelder Straße als stimmig dar. Darüber hinaus ist der Abstand zur gegenüberliegenden Reihenhausbebauung an dieser breiten Stelle des Parks so groß (zwischen 52 und 60 m), dass die Erhöhung keine negativen Auswirkungen auf die Einfamilienhäuser hat. 4.1.3 Mischgebiet / südlicher Teil (Hotel und Wohnnutzung) Im Zuge dieses Änderungsverfahrens wurde auch die Höhenfestsetzungen für das geplante Hotel angepasst auf dasselbe Maß wie im nördlichen Teil des Mischgebietes, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu erreichen. Anderenfalls wäre das Eckgebäude mindestens 1,60 m niedriger als der benachbarte Neubau. Vielmehr ist es planerisches Ziel, die Ecke Krefelder Straße / Merowingerstraße zu betonen und insbesondere zu den beiden gegenüber befindlichen Tankstellen eine Raumkante mit größerer Höhe auszubilden. Daher wurde darüber hinaus im engeren Eckbereich eine maximale Fünfgeschossigkeit mit entsprechend größerer Höhe festgesetzt. Entlang der Merowingerstraße wurde die zulässige Höhe nur um 50 cm vergrößert. Diese Anpassung dient lediglich dazu, beidseitig der fünfgeschossigen Ecke die gleiche Gebäudehöhe zu erreichen. Die Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse entlang der Merowingerstraße wurde nicht verändert, sie bleibt bei mindestens zwei, maximal drei Vollgeschossen. Dadurch kann die etwas größere Gebäudehöhe nur durch ein Staffelgeschoss erreicht werden, der Gebäudeteil mit der größeren Höhe muss also von der Gebäudekante zurückversetzt werden. Daher wird die Erhöhung um 50 cm für vertretbar gehalten. Auch die deutlichere Erhöhung entlang der Krefelder Straße wird als verträglich eingestuft, da die Straße sehr breit ist. Der Abstand zu den gegenüberliegenden Gebäuden beträgt an der schmalsten Stelle 34 m. Darüber hinaus befindet sich ein Baum bestandener Mittelstreifen in der Straße. 6 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 4.1.4 Terrassenhäuser im Würselener Wall Der Würselener Wall wurde erhalten, in diesem Bereich sind vier Baufelder zur Errichtung von Terrassenhäusern festgesetzt. Im Rahmen der derzeit erstellten Planungen für die einzelnen Gebäude ergaben sich Änderungswünsche der Architekten, denen teilweise gefolgt wurde. Es handelt sich hier um eine sehr spezielle Bauform, die deutlich abweicht vom „normalen“ Einfamilienhaus, so dass die planerische Ausarbeitung Erkenntnisse gebracht hat, die bei Aufstellung des Bebauungsplanes ohne Vorliegen konkreter Entwürfe noch nicht vorlagen. Die zulässigen maximalen Gebäudehöhen für die drei Ebenen wurden aus konstruktiven Gründen erhöht. Dabei geht es zum einen um den barrierefreien Zugang zu den jeweils vor gelagerten Dachterrassen sowie um deren Brüstungen, zum anderen sollen die Gebäude mit etwas größeren Raumhöhen ausgeführt werden als den im Wohnungsbau allgemein üblichen 2,50 m, um sie in einer der besonderen Bauform angemessenen Großzügigkeit erstellen zu können. Die Änderungswünsche wurden anhand der vorliegenden Schnitte und des bereits vorhandenen Massenmodells geprüft und als vertretbar beurteilt. Sowohl im Bezug zur gegenüberliegenden (geplanten) Bebauung, als auch in Bezug zum städtebaulichen Gesamtkonzept fügt sich die größere Höhe ein. Wesentlich ist dabei, dass die Gebäudeoberkante auch nach der Anpassung knapp einen Meter unter der der gegenüberliegenden Häuser liegt. Ebenfalls wichtig war der Verwaltung eine Abstimmung der Höhenplanung der einzelnen Architekten, die zunächst unterschiedliche Wünsche für die neuen Höhen geäußert hatten. In einem Punkt wurde der Anfrage nicht gefolgt. Es wurde die Bitte geäußert, auch auf der obersten Ebene eine Dachterrasse und die zum Erreichen erforderliche Aufzugüberfahrt bzw. Verlängerung des Treppenhauses zuzulassen. Diese Erhöhung findet die Verwaltung jedoch nicht vertretbar, zumal einige Grundstücke in der Nähe der Terrassenhäuser bereits kurz vor dem Verkauf stehen, die Kaufentscheidung also unter anderen Voraussetzungen getroffen wurde. Zum einen würde die Höhenrelation gegenüber den Nachbarn bei dieser zusätzlichen Erhöhung nicht mehr stimmen. Von der hohen Dachterrasse hätte man sicherlich eine schöne Aussicht, könnte aber auch allen Nachbarn in den Garten schauen. Zum anderen kann später kaum verhindert werden, dass die Gebäude durch Sonnenschirme, Pavillons oder gar feste Sitzplatzüberdachungen weiter optisch erhöht werden. Zuletzt ginge damit auch das beabsichtigte Mindestmaß an Einheitlichkeit verloren, da nicht alle Planer eine Dachterrasse auf der obersten Ebene wünschen. Entsprechend wurden im Bebauungsplan Dachterrassen auf der obersten Ebene ausgeschlossen. 4.1.5. Reihenhäuser / südliche Zeile Das Ansteigen der Baugebietszufahrt in Richtung Merowingerstraße (siehe auch Kap. 4.5.1.) beginnt nicht am neuen Straßenknoten, sondern bereits etwas weiter nördlich. Daher war eine leichte Erhöhung der maximal zulässigen maximalen Gebäudehöhen für die südliche Reihenhauszeile erforderlich, da ansonsten nicht die gewünschte Einheitlichkeit der gesamten Zeile bezüglich Höhe etc. möglich wäre. Die Höhe wurde auf das Maß der westlich angrenzenden Fläche hochgesetzt. 4.2 Überbaubare Flächen 4.2.1 Zurücktreten von der Baulinie Die Baulinie entlang der Krefelder Straße wurde festgesetzt, um eine durchgehende Bauflucht aller Gebäude in diesem Bereich zu erhalten. Das ist ein Grundzug des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzeptes. Damit diese Festsetzung nicht zu starr ist, werden geringfügige Abweichungen von der festgesetzten Baulinie zugelassen. Es kann zum Beispiel ein Eingangsbereich oder ein anderes untergeordnetes Bauteil durch einen Rücksprung betont werden. 7 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 Die Planung für das Bürogebäude, dessen Abweichungen vom Bebauungsplan Anlass der Planung sind, sieht vor, dass die Fassade im Erdgeschoss in Form eines langgestreckten Dreiecks zurücktritt, an der tiefsten Stelle um bis zu 10 m. In dieser Größenordnung wird das nicht über die zuvor erläuterte allgemeine Festsetzung zum Abweichen von der Baulinie abgedeckt, so dass eine speziell auf den Entwurf abgestimmte Schriftliche Festsetzung aufgenommen wurde. Die Sonderregelung beschränkt sich jedoch auf dieses eine Gebäude, da ein durchgängiges starkes Zurücktreten des Erdgeschosses nicht gewünscht ist, insbesondere im Eckbereich zur Merowingerstraße nicht. Dort würde ein stark zurückspringendes Erdgeschoss auf ganzer Länge der gewünschten Eckbetonung zuwider laufen. Im Rechtsplan ist der betroffene Bereich mit – a – gekennzeichnet. 4.2.2 Änderung des Zuschnitts der überbaubaren Flächen im Mischgebiet Der geplante Neubau eines Verwaltungsgebäudes an der Krefelder Straße wird nur ca. zwei Drittel des Grundstückes einnehmen. Es wird also eine Lücke zu dem angrenzend geplanten, kleineren Bürogebäude entstehen. Weiterhin wird das Gebäude eine wesentlich geringere Tiefe haben als nach jetzigen Festsetzungen möglich. Gleichzeitig wird es keinen Innenhof geben, sondern es ist eine großflächige Erdgeschosszone vorgesehen, auf Höhe des dritten Obergeschosses sollen die beiden Seitentrakte des Gebäudes mit einem so genannten Sky Walk, einem verglasten Verbindungsgang, verbunden werden. Dieser muss aus statischen Gründen aufgeständert werden. Der Freibereich wird also nicht, wie bisher festgesetzt, von Gebäuden umschlossen, sondern er wird sich zur Rückseite, direkt an den geplanten zentralen Park des Baugebietes anschließen. Damit rückt das Gebäude von der gegenüberliegenden Reihenhauszeile ab, der Park erfährt eine optische Vergrößerung. Die Festsetzung der überbaubaren Flächen wurde an dieses geänderte Konzept angepasst, lässt allerdings Spielräume, da sich erfahrungsgemäß durch die Ausführungsplanung in geringem Umfang Änderungen ergeben können. Daher ist auch nicht die geplante Höhenstaffelung zum Park mit teilweise drei und teilweise einem Geschoss sowie dem „Sky Walk“ festgesetzt, sondern lediglich ein Bereich, in dem bis zu drei Geschosse zulässig sind und in dem die maximale Gebäudehöhe niedriger festgesetzt ist als entlang der Krefelder Straße. Die Festsetzung bildet also den „Worst case“ ab. Da die genaue Form und Lage der beiden weiteren Baukörper (weiteres Bürogebäude an der Krefelder Straße, Wohngebäude zum Park hin) noch nicht feststeht, bleibt die Festsetzung in diesem Bereich etwas offener, um mehrere Möglichkeiten zu eröffnen. Wesentlichste Änderung gegenüber dem heutigen Bebauungsplan ist die ca. 10 bis 12 m breite Lücke in der Zeile entlang der Krefelder Straße. Städtebauliche Auswirkungen hat dies nicht, da eine durchgehende Raumkante aufgrund der verbleibenden Länge der Baukörper erhalten bleibt. Es wurde geprüft, ob die Lücke negative Umweltauswirkungen hat, insbesondere ob dadurch eine höhere Schallbelastung an der dahinter liegenden Wohnbebauung auftritt. Dies ist nicht der Fall. 4.3 Abstandflächen 4.3.1 Mischgebiet und Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ Mit den bestehenden Festsetzungen zur Tiefe der Abstandflächen zwischen Mischgebiet und Sondergebiet soll sichergestellt werden, dass die Öffnungen zum dahinter liegenden Wohngebiet in ihrer Breite begrenzt werden. Da nun innerhalb des Mischgebietes, wie zuvor erläutert, eine weitere Öffnung entstehen wird, soll durch die Ausdehnung der Festsetzung zur geringeren Abstandflächentiefe dafür Sorge getragen werden, dass auch diese in einer möglichst geringen Breite ausgeführt wird. Zum einen soll weiterhin das Ziel einer durchgehenden Raumkante entlang der Krefelder Straße gesichert werden, zum anderen sollen die Gebäude möglichst weitgehend den Lärm der stark befahrenen Straße abschirmen. Dies ist aus Umweltgründen nicht erforderlich, die Schallgrenzwerte im Allgemeinen Wohngebiet werden auch ohne Bebauung im Mischgebiet eingehalten. Die im Be8 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 bauungsplan festgesetzten Lärmpegelbereiche gehen von einer freien Schallausbreitung aus. Demnach befindet sich das gesamte Wohngebiet im Lärmpegelbereich III (oder dem noch günstigeren Bereich II), in dem keine baulichen Lärmschutzvorkehrungen an den Gebäuden erforderlich sind. Die Abschirmung wird aber dennoch zu einer Steigerung der Wohnqualität sowie auch der Aufenthaltsqualität im Park beitragen. 4.3.2 Allgemeines Wohngebiet Im Wohngebiet gibt es an mehreren Stellen das Problem, dass die Bauherren von Doppelhaushälften ihre Planung in unterschiedlichen Zeitachsen durchführen. Aufgrund der Vorgabe der Gestaltungssatzung „Alter Tivoli“ sowie auch der aktuellen Rechtsprechung zu Doppelhäusern ist ein Mindestmaß an Einheitlichkeit für die beiden Hälften vorgegeben. Derjenige, der zuerst plant und die Baugenehmigung erhält, hat entsprechend mehr Wahlmöglichkeiten als der zweite. Insbesondere an Straßenecken kann das aufgrund der Regelungen der Bauordnung NRW zur Tiefe der Abstandflächen dazu führen, dass der erste die Bebauungsplanfestsetzungen wesentlich stärker ausschöpfen kann. Der zweite muss gleich hoch bauen, müsste deshalb aber das Gebäude schmäler ausführen. Dies führt nicht nur zu Ungerechtigkeit, sondern auch zu einer nicht gewünschten Asymmetrie der Haushälften. Daher wurde die Tiefe einheitlich auf 3 m festgesetzt. Dies entspricht dem Mindestmaß für die Tiefe der Abstandflächen, bauordnungsrechtliche Belange stehen dieser Festsetzung nach § 9 (1) Nr. 2a nicht entgegen. 4.4 Stellplätze und Garagen 4.4.1 Zufahrten Im Bebauungsplan wurde die Anzahl der Zufahrten pro Grundstück und deren maximale Breite geregelt, da bereits Anfragen vorliegen, die nicht den planerischen Zielen entsprechen. Abhängig vom Abstand des Gebäudes von der Straße könnten ansonsten mehrere Stellplätze nebeneinander angelegt werden. Dies ist weder gestalterisch gewünscht, noch ist es verkehrlich sinnvoll. Es könnten Bereiche entstehen, in denen entlang der Straße eine längere Front aus Senkrechtparkern entsteht. Zum einen würde dies dazu führen, dass nicht ausreichend Besucherparkplätze in den Straßen angelegt werden können, zum anderen ist es aus Verkehrssicherheitsgründen grundsätzlich nicht wünschenswert, wenn es entlang von Straßen eine Vielzahl von Zufahrten gibt. Stattdessen sollen diese gebündelt werden. Im Baugebiet Alter Tivoli können trotzdem zwei Stellplätze pro Baugrundstück angelegt werden. Dies wird als ausreichend eingestuft. 4.4.2 Tiefgaragen im Allgemeinen Wohngebiet Bisher gab es für das Wohngebiet keine Festsetzungen zu Tiefgaragen, da nicht davon ausgegangen worden war, dass diese hier überhaupt geplant sind. Da nun der Bedarf in einigen Fällen (Gruppenwohnen, Geschosswohnungsbau an der Merowingerstraße, Mehrfamilienhaus an der Emmastraße) entstanden ist, wurde festgesetzt, dass die Baugrenzen durch Tiefgaragen überschritten werden dürfen. Weil auch unterirdische Garagen auf die Grundflächenzahl angerechnet werden, ist die Dimension der zulässigen Überschreitung dadurch begrenzt. 4.4.3. Tiefe der Flächen für Stellplätze an den Terrassenhäusern Wie auch an anderen Stellen in der Begründung bereits erläutert, liegen inzwischen erste Planungen für die Terrassenhäuser vor. Dabei hat sich der Bedarf ergeben, eine seitliche Belichtung des Erdgeschosses zu ermöglichen (siehe Kap. 4.5.2.). Im gleichen Maße wie die für diese Belichtung erforderliche Abgrabung zugelassen werden soll, wurde auch die Tiefe der neben den Gebäuden befindlichen Fläche für Stellplätze vergrößert. Dadurch kann die Abgrabung des Walles für beide Zwecke – bessere Belichtung Erdgeschoss und größere Flexibilität bei der Anlage der Stellplätze – genutzt werden. Die jeweilige Tiefe der Abgrabung ist einheitlich. Zulässig sind offene oder überdachte Stellplätze, keine Garagen, da diese dem Ziel der besseren Belichtung entgegenstehen. 9 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 4.4.4 Sonstige Regelungen zu Stellplätzen und Garagen im Allgemeinen Wohngebiet Die bisherigen Regelungen zu Stellplätzen und Garagen wurden darüber hinaus etwas vereinheitlicht und eindeutiger formuliert, da es im Rahmen von Abstimmungsgesprächen Fragen dazu gab. 4.5 Örtliche Bauvorschriften 4.5.1 Höhenunterschiede zwischen Grundstücksflächen und Öffentlichen Verkehrsflächen Die beiden neuen, von der Merowingerstraße ins Baugebiet führenden Straßen sind relativ stark geneigt (knapp unter 5 % bzw. sogar über 5 %). Die in diesem Bereich planenden Architekten haben überprüft, ob sie trotzdem die bestehenden Festsetzungen zu den Geländehöhen, insbesondere den Höhenbezügen zwischen Straßen und Grundstücken sowie den zulässigen Maximalhöhen für Stützmauern einhalten können. Dies ist im Wesentlichen möglich, bis auf eine Ausnahme: die Straßen steigen neben den Grundstücken so stark an, dass trotz der vorgesehenen Geländemodellierung ein größerer Höhenunterschied zwischen Straße und Grundstück besteht als die maximal zulässigen 30 cm. Daher erfolgte, allerdings nur speziell für diesen Bereich (im Rechtsplan mit - b gekennzeichnet), eine Erhöhung auf 60 cm. Da dies der zulässigen Höhe von Stützmauern entspricht, kann jeder Bauherr entscheiden, ob er den Höhenunterschied durch eine Mauer oder durch Modellierung anpasst. Trotzdem ist aufgrund der Einheitlichkeit der Höhen die beabsichtigte gestalterische Einheitlichkeit weiterhin sichergestellt. 4.5.2 Abtragen des Würselener Walls / Höhe von Stützmauern Wie unter 4.4.3. bereits erläutert, wurde neben den Terrassenhäusern ermöglicht, den Würselener Wall abzutragen, um das Erdgeschoss besser belichten zu können. Aufgrund der großen Tiefe des Erdgeschosses wäre es wünschenswert, die Möglichkeiten zur seitlichen Belichtung zu verbessern, indem ein Abtragen des Walls in einer Tiefe von bis zu 8,50 m ab der vorderen Kante des Baufeldes zugelassen wird. Anderenfalls wäre eine seitliche Belichtung aufgrund des vorhandenen Geländeverlaufs lediglich im vorderen Bereich möglich gewesen. Das Abtragen des Walls löst den Bedarf zum Bau von Stützmauern aus. Wenn das zuvor beschriebene Prinzip in allen vier Terrassenhäusern Anwendung findet, würde eine Art „steinerner Sockelbereich“ entstehen, der gestalterisch nicht wünschenswert ist. Der Teil des Würselener Walls, der als Öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, soll als Park gestaltet werden. Entsprechend sollten auch die Bereiche zwischen den Häusern nicht ausschließlich baulich gestaltet werden, sondern einen Mindestanteil an Grün aufweisen. Daher wird die Höhe der Stützmauern auf maximal 3,00 m begrenzt. Mauern mit einer Höhe von über 1,50 m sind zusätzlich zu begrünen. 4.6 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Anpflanzungen Wie erläutert wurde der Bebauungsplan im nördlichen Teil des Mischgebietes entsprechend der inzwischen vorliegenden Hochbauplanung für diesen Bereich angepasst. Dadurch wird hier zukünftig kein Blockinnenbereich mehr entstehen, wie in der bisherigen Bebauungsplanfassung vorgesehen. Daher wurden die Festsetzungen zu Anpflanzungen in den Schriftlichen Festsetzungen umformuliert, die Formulierung lautet nun Freiflächen. Inhaltlich sind die Vorgaben gleich geblieben: pro Baugrundstück sind mindestens zwei Bäume zu pflanzen, mindestens 50 % der Freiflächen eines Baugrundstückes sind mit Rasen einzusäen. Der Rechtsplan enthält keine Festsetzung mehr, da die Schriftlichen Festsetzungen als ausreichend bestimmt eingestuft werden. 4.7 Private Verkehrsflächen An der Ecke Merowingerstraße / Emmastraße ist ein großes Baufeld für die Realisierung einer Gruppenwohnmaßnahme festgesetzt. Der Komplex soll eine Zufahrt von der angrenzenden neuen Straße erhalten. Grundsätzlich wäre laut Bebauungsplan auch eine Zufahrt direkt von der Merowingerstraße möglich gewesen. Nicht gewünscht ist jedoch eine Anbindung an die Emmastraße. Im Rahmen der Planung wurde der Wunsch geäußert, dort einen kleinen Fußweg anzulegen. Diesem Wunsch soll gefolgt werden, zumal an dieser Stelle kein Baumbestand vorhanden ist. Die geplante Änderung wird daher für vertretbar gehalten. Um zu verhindern, dass an dieser Stelle doch eine Zufahrt entsteht, soll die Fläche zum einen explizit als Private Verkehrsfläche mit der Zweckbe10 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 stimmung Fußweg festgesetzt werden. Zum anderen sollen im Rahmen des Straßenendausbaus, der auch Anpassungen der bestehenden Verkehrsanlagen in der Emmastraße umfasst, entsprechende Vorkehrungen getroffen werden. 4.8 Bauweise 4.8.1 Baufeld „Gruppenwohnen“ an der Ecke Merowingerstraße / Emmastraße Beim Gruppenwohnen handelt es sich um eine besondere Bauform, was dazu führt, dass die bisherige Festsetzung einer offenen Bauweise nur sehr schwer einzuhalten ist. Hauptgrund ist die Überlegung, eine Tiefgarage zu errichten, um im Blockinneren eine möglichst große gemeinschaftlich nutzbare Freifläche zu erhalten. Daher wird auf die Festsetzung einer Bauweise verzichtet. Die verbleibenden Festsetzungen zur Gebäudehöhe, GRZ und Anzahl der Vollgeschosse sind ausreichend, um das gewünschte Einfügen der Bebauung dieses Bereiches in die Umgebung zu gewährleisten. 4.8.2 Mischgebiet Wie im Kap. 4.2.2. erläutert, soll die Festsetzung der überbaubaren Flächen im nördlichen Teil des Mischgebietes an die vorliegende Planung für zwei Büro- und ein Wohngebäude angepasst werden. In diesem Zuge wurde auf die bisherige Festsetzung einer geschlossenen Bauweise an der Krefelder Straße und einer offenen Bauweise zum Park verzichtet. Da eine Planung vorliegt, die dem Planungsziel – Raumkante an der Krefelder Straße, offenere Bebauungsform zum Park hin – entspricht, ist eine explizite Festsetzung der Bauweise nicht mehr erforderlich. Im südlichen Teil des Mischgebietes wurden die Festsetzungen zur Bauweise jedoch beibehalten, da noch keine konkrete Planung für diese Flächen vorliegt. Weil diese Fläche unmittelbar an das Wohngebiet angrenzt, ist es hier von besonderer Bedeutung sicherzustellen, dass die Bebauungsdichte im Übergang dazu abnimmt. 5. Umweltaspekte Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden keine Umweltbelange berührt. Es wurde geprüft, ob die Ausbildung einer weiteren Lücke in der Baureihe entlang der Krefelder Straße negative Auswirkungen auf die angrenzende Wohnbebauung hat. Dies ist nicht der Fall. Ebenfalls wurde geprüft, ob die Erhöhung der Terrassenhäuser über die Oberkante des Würselener Walls hinaus in Anbetracht der Schallemissionen der benachbarten Sportanlagen (Trainingsplatz, Fußballstadion) möglich ist. Laut den vorliegenden Berechnungen, die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung erstellt wurden, wird der Richtwert für Allgemeine Wohngebiete in den Ruhezeiten (50 dB (A)) eingehalten. Es wird lediglich empfohlen, die Gebäuderückseite gegen den Sportlärm abzuschirmen. Die Prüfung zum Erfordernis von Schutzmaßnahmen ist Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. 6. Familienfreundlichkeit Die Planung für das Gebiet erfüllt die Anforderungen an familienfreundliche Stadtplanung. Ein großer Teil der Bebauung soll für die Zielgruppe Familien mit Kindern vermarktet werden, so dass innenstadtnah neue Wohnbauflächen für Familien erschlossen werden. Neben der Nähe zur Aachener Innenstadt ist auch die gute fußläufige Erreichbarkeit des Naherholungsgebietes Soers sowie des Stadtparks prägend für den Standort. Im Baugebiet werden in großem Umfang Grün- und Freiflächen gestaltet bzw. neu angelegt, die vielfältige Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten bieten werden. Durch den geplanten Vollsortimenter an der Krefelder Straße wird der täg11 / 12 II: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 03.09.2013 liche Bedarf der Bewohner optimal abgedeckt. Sowohl der Einzelhandelsstandort, als auch Einrichtungen der sozialen Infrastruktur in der Umgebung sind auf kurzen Wegen zu Fuß erreichbar. Im Nahversorgungszentrum entsteht darüber hinaus eine Kindertagesstätte. 7. Auswirkungen der Planung Durch die geplanten Änderungen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Die Planänderung hat keine Umwelt- sowie auch keine verkehrlichen Auswirkungen. Die Umsetzung der Planung wird aufgrund der Vergrößerung der zulässigen Gebäudehöhen im Bereich des festgesetzten Mischgebietes geringfügige städtebauliche Auswirkungen haben. Dies betrifft die Bebauung entlang der Krefelder Straße, den nordwestlichen Teil des Mischgebietes (geplantes Wohnhaus am Park) sowie in geringerem Maße den südlichen Teil des Mischgebietes an der Merowingerstraße. Bedingt durch den großen Abstand zur benachbarten vorhandenen (Krefelder Straße / 34 m) bzw. geplanten Bebauung (Reihenhäuser westlich des Parks / 52 bis 60 m) wird die vorgesehene Erhöhung für städtebaulich vertretbar gehalten. An der Merowingerstraße ist nur eine Erhöhung um 0,50 m geplant, die sich lediglich in einem von der Straße zurückversetzten Staffelgeschoss realisieren lässt. Auch dies wird als verträglich eingestuft. 8. Kosten Durch die Änderung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 9. Plandaten Die Größe des Plangebietes beträgt 54.890 m². Durch die Änderung ergibt sich folgende Flächenaufteilung: Sondergebiet: 10.065 m² Mischgebiet: 11.530 m² Wohngebiet: 19.100 m² Öffentliche Grünflächen: 7.743 m² Öffentliche Verkehrsflächen: 6.285 m² Private Verkehrsflächen: 92 m² Versorgungsflächen 75 m² Gegenüber der bisherigen Flächbilanz ergibt sich lediglich eine Verschiebung von 12 m² von den Öffentlichen Grünflächen (Grünstreifen entlang der Emmastraße) zu den Privaten Verkehrsflächen (neuer Fußweg). Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am ………….2013 die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße – als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass die oben genannte Begründung den Ratsbeschlüssen entspricht und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den ………… (Marcel Philipp) 12 / 12 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen der öffentlichen Auslegung II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 03.09.2013) Lage des Plangebietes II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung öffentliche Auslegung Fassung vom 03.09.2013 Mail vom 26.08.2013 Stellungnahme der Verwaltung Die Eingabe bezieht sich auf zwei Bauvorhaben an der Emmastraße: ein freistehendes Einfamilienhaus und ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, die vom Eingeber als Architekt geplant werden. Berücksichtigung des Baumschutzes Auf Wunsch der Anwohner und Forderungen aus der Politik wurde zum Einen der Grünstreifen an der Emmastraße als öffentliche Grünfläche festgesetzt, zum Anderen wurden in der Grünfläche Bäume zum Erhalt festge2/3 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung öffentliche Auslegung Fassung vom 03.09.2013 setzt mit dem Ziel, die vorhandene Baumkulisse an der Emmastraße zu erhalten. Daher sind alle erforderlichen Maßnahmen gemäß DIN 18920 "Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen" zum Erhalt der festgesetzten Bäume, wie z.B. Schutz der Wurzelbereiche durch Spundwände während der Bauzeit bei Erstellung der Baugruben, zu ergreifen. Anlage einer Tiefgarage Der Bebauungsplan sieht entlang der Emmastraße Einzel- und Doppelhäuser vor. Im Rahmen der Vermarktung wurde festgelegt, dass im Übergang zur bestehenden, eher aufgelockerten Bestandsbebauung freistehende Einfamilienhäuser errichtet werden sollen. Entsprechend wurde die Parzellierung vorgenommen. Weder der Haustyp des freistehenden Einzelhauses, noch der des Doppelhauses erfordert die Anlage einer Tiefgarage. Entsprechend wurden die Festsetzungen nicht darauf ausgelegt. Sie lassen den Bau von Tiefgaragen jedoch grundsätzlich zu, zumal aufgrund der Planungen an anderen Stellen im Plangebiet (z.B. geförderter Wohnungsbau an der Merowingerstraße, Gruppenwohnen an der Ecke zur Emmastraße) im Rahmen des Änderungsverfahrens eine Festsetzung zur Zulässigkeit der Überschreitung der Baugrenzen durch Tiefgaragen aufgenommen wurde. Darüber hinaus ist es Sache des planenden Architekten, frühzeitig die Eignung eines Baugrundstückes für die Anforderungen seines Bauherren zu überprüfen. Gegebenenfalls ist das Grundstück an der Emmastraße aufgrund der bestehenden Rahmenbedingungen nicht für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage geeignet. Verschiebung der überbaubaren Flächen Eine Verschiebung der überbaubaren Flächen um 2 m kommt aus Sicht der Planungsverwaltung aus mehreren Gründen nicht in Betracht. Das städtebauliche Konzept für das Baugebiet sieht eine lineare Bebauung entlang der Straßen vor. Da bereits ein Gebäude in der Reihe an der Emmastraße im Rohbau fertig gestellt ist und für fast alle weiteren Grundstücke Bauanträge bzw. Anträge auf Freistellung eingereicht wurden, würde durch eine Verschiebung der Bauflächen zum jetzigen Zeitpunkt das städtebauliche Gestaltungsprinzip der Raumkante verlassen, weil nicht mehr alle Gebäude gleichermaßen verschoben werden könnten. Da alle Bauherren entlang der Emmastraße mit der Thematik Baumschutz umgehen müssen, würde es auch gegenüber denjenigen, die das Problem bereits gelöst haben und dadurch ggfls. einen höheren Aufwand hatten, zu einer Ungerechtigkeit führen. Durch die Verschiebung der Baufläche um die vorgeschlagenen 2 m würde sich die Tiefe der Gärten auf 6 m reduzieren, was die Nutzbarkeit der Flächen deutlich beeinträchtigen würde. Darüber hinaus würde das Mehrfamilienhaus, das ein deutlich größeres Volumen hat als die weiteren, an der Emmastraße geplanten Gebäude, näher an die Häuser an der parallel verlaufenden Straße An der Haupttribüne heranrücken. Dies wird nicht für nicht vertretbar gehalten, zumal die Häuser an der Emmastraße aufgrund des Geländeverlaufs auch höher liegen. Rückwärtig an das Mehrfamilienhaus angrenzend ist ein Doppelhaus geplant. Beide Grundstücke sind bereits verkauft. Die Eigentümer genießen, genau wie alle anderen, die bereits Grundstücke erworben und Bauanträge gestellt haben, einen Vertrauensschutz, da sie auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts (sowie in Kenntnis der Inhalte des Änderungsverfahrens) ihre Kaufentscheidung getroffen haben. „Dörflicher Charakter“ Die Verwaltung ist nicht der Meinung, dass Häuser mit Satteldächern einen „dörflichen Charakter haben. Im Plangebiet sind sowohl Bereiche mit Satteldächern, als auch Bereiche mit Pultdächern vorgesehen, so dass jeder Bauherr seiner Vorliebe entsprechend wählen kann. Zusätzlich sind auch einzelne Gebäude mit Flachdach vorgesehen. Auch diesbezüglich soll nicht vom Prinzip der städtebaulichen Planung abgewichen werden, das eine Zuordnung der Dachformen nach Straßen vorsieht. Die Qualität der Architektur hängt nicht von der Dachform ab, wie die bisher bereits vorliegenden Entwürfe für die einzelnen Gebäude im Baugebiet belegen. 3/3 Zusammenfassende Erklärung zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 03.09.2013) Lage des Plangebietes II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Zusammenfassende Erklärung Fassung vom 03.09.2013 1. Verfahrensablauf Am 26.01.2011 wurde der Bebauungsplan Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – vom Rat der Stadt Aachen als Satzung beschlossen. Im Jahr 2012 wurde ein Änderungsverfahren eingeleitet, da es sich im Rahmen der Ausführungsplanung für den Straßenbau als günstiger herausstellte, die geplanten Straßen um ca. einen halben Meter höher anzulegen als geplant. Die I. Änderung erlangte am 07.02.2013 Rechtskraft. Nach vorheriger Empfehlung durch die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 17.07. fasste der Planungsausschuss in seiner Sitzung am 18.07. den Beschluss zur öffentlichen Auslegung der II. Änderung des Bebauungsplans. Diese fand in der Zeit vom 31.07. bis 02.09.2013 statt 2. Ziel der Bebauungsplanaufstellung Durch die Änderung des Bebauungsplanes wurde der Bebauungsplan so angepasst, dass der geplante Neubau eines Bürogebäudes an der Krefelder Straße ermöglicht wird. Die vorliegenden Planungen stimmten nicht in allen Punkten mit den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes überein. Sie entsprechen jedoch dem städtebaulichen Konzept, das dem Bebauungsplan zugrunde liegt. Dieses sieht entlang der Krefelder Straße Bürogebäude sowie verschiedene Sondernutzungen (u.a. Hotel) vor, die eine durchgehende Raumkante bilden. Im Änderungsverfahren sind darüber hinaus Anpassungen insbesondere der Schriftlichen Festsetzungen für den Bereich des Allgemeinen Wohngebietes erfolgt. Für mehrere Bauvorhaben liegen Entwürfe vor, teilweise laufen auch schon die Baugenehmigungsverfahren. Dabei hat sich herausgestellt, dass die bisherigen Festsetzungen in einigen Fällen zu unbeabsichtigten Einschränkungen führen, so dass für die betroffenen Bereiche Sonderregelungen getroffen wurden (z.B. entlang der stark abfallenden, neuen Zufahrten ins Baugebiet). In anderen Fällen wurden Wünsche seitens der Bauherren bzw. deren Architekten geäußert, die geprüft wurden. Bis auf wenige Ausnahmen wurden die Änderungswünsche als vertretbar eingestuft und fanden daher Berücksichtigung. Die Grundzüge der Planung wurden dadurch nicht berührt. Das Änderungsverfahren wurde daher unter Anwendung des § 13 Baugesetzbuch im vereinfachten Verfahren durchgeführt. 3. Berücksichtigung der Umweltbelange Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden keine Umweltbelange berührt. Es wurde geprüft, ob die Ausbildung einer weiteren Lücke in der Baureihe entlang der Krefelder Straße negative Auswirkungen auf die angrenzende Wohnbebauung hat. Dies ist nicht der Fall. Ebenfalls wurde geprüft, ob die Erhöhung der Terrassenhäuser über die Oberkante des Würselener Walls hinaus in Anbetracht der Schallemissionen der benachbarten Sportanlagen (Trainingsplatz, Fußballstadion) möglich ist. Laut den vorliegenden Berechnungen, die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung erstellt wurden, wird der Richtwert für Allgemeine Wohngebiete in den Ruhezeiten (50 dB (A)) eingehalten. Es wird lediglich empfohlen, die Gebäuderückseite gegen den Sportlärm abzuschirmen. Die Prüfung zum Erfordernis von Schutzmaßnahmen ist Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. 4. Berücksichtigung der Öffentlichkeitsbeteiligung Während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans wurde lediglich eine Stellungnahme eines Bürgers eingereicht. Diese bezieht sich auf die Nähe der entlang der Emmastraße festgesetzten überbaubaren Flächen zum Baumbestand und den daraus resultierenden Problemen beim Bauen. Zum einen resultieren die Probleme auch daraus, dass in einem Fall eine Tiefgarage errichtet wird und dass das geplante Gebäude durch die Zusammenlegung von zwei Grundstücken wesentlich größer ist als die restlichen Häuser in dieser Reihe. Insofern besteht die Problematik nicht bei allen Grundstücken. Darüber hinaus steht in der Reihe bereits ein Haus, weitere sind genehmigt. Daher würde eine Verschiebung einzelner Baufelder die gewünschte städtebauliche Einheitlichkeit im Plangebiet beeinträchtigen. 2 II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Zusammenfassende Erklärung Fassung vom 03.09.2013 5. Berücksichtigung der Behördenbeteiligung Die Durchführung einer Behördenbeteiligung war nicht erforderlich. 6. Ergebnis der Abwägung Dem Wunsch zur Verschiebung einzelner Baufelder soll nicht gefolgt werden, da dies zu einer Abweichung von der im Plangebiet beabsichtigten städtebaulichen Einheitlichkeit führen würde. 3