Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0944/WP16 öffentlich 35083-2010 30.07.2013 FB 61/01 // Dez. III I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 – Roder Weg – für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Richterich im Bereich zwischen Roermonder Straße, Bahnlinie Aachen-Düsseldorf und Amstelbach hier: Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 18.09.2013 Rat Entscheidung Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zur I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 – Roder Weg – zur Kenntnis. Er beschließt nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die zu sämtlichen Verfahrensschritten vorgebrachten Eingaben der Öffentlichkeit, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Der Rat der Stadt beschließt die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Richterich im Bereich zwischen Roermonder Straße, Bahnlinie AachenDüsseldorf und Amstelbach in der vorgelegten Fassung gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu. Vorlage FB 61/0944/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.08.2013 Seite: 1/3 Erläuterungen: Der Inhalt der Vorlagen FB61/0218/WP16 – Aufstellungs- und Offenlagebeschluss FB61/0529/WP16 – Ergebnis der Offenlage und Beschluss zur erneuten Offenlage FB61/0845/WP16 – Ergebnis der erneuten (2.) Offenlage und Beschluss zur erneuten (3.) Offenlage einschließlich aller Abwägungsmaterialien ist Gegenstand dieser Ratsvorlage. Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 02.09.2010 auf Empfehlung der Bezirksvertretung Aachen-Richterich beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 913 – Roder Weg – zu ändern und diese I. Änderung öffentlich auszulegen. Die Offenlage fand in der Zeit vom 27.09.2010 bis 27.10.2010 statt. Zu dieser Offenlage wurde eine Eingabe eines Grundstückeigentümers eingereicht, die zu einer Änderung der Einzelhandelsfestsetzung führte. Am 13.10.2011 hat sich der Planungsausschuss mit dem Ergebnis dieser Offenlage beschäftigt und den Beschluss gefasst, die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 in geänderter Form erneut öffentlich auszulegen. Darüber hinaus empfahl der Ausschuss dem Rat der Stadt, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit, die nicht berücksichtigt werden konnten, nach Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange zurückzuweisen. Die Bezirksvertretung Aachen-Richterich hatte in ihrer Sitzung am 21.09.2011 aus bezirklicher Sicht einen entsprechenden Empfehlungsbeschluss gefasst. Die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 wurde vom 07.11.2011 bis 12.12.2011 erneut öffentlich ausgelegt. Auch zu dieser Offenlage wurden Stellungnahmen von Grundstückseigentümern im Planbereich abgegeben, die zu einer weiteren Anpassung der Einzelhandelsfestsetzung führten. Der Planungsausschuss beschloss daher am 11.04.2013, wiederum auf Empfehlung der Bezirksvertretung Aachen-Richterich, die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 in der nochmals geänderten Form erneut öffentlich auszulegen. Auch zu diesem Verfahrensschritt empfahlen Ausschuss und Bezirksvertretung dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit, die nicht berücksichtigt werden konnten, nach Abwägung der privaten und der öffentlichen Belange zurückzuweisen. Die erneute (3.) Offenlage erfolgte vom 21.05.2013 bis 21.06.2013. Vorlage FB 61/0944/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.08.2013 Seite: 2/3 Während dieser Zeit sind keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen der Öffentlichkeit eingegangen, so dass eine nochmalige Beratung der Bezirksvertretung Aachen-Richterich und des Planungsausschusses nicht erforderlich ist. Zu allen Verfahrensschritten wurden ebenfalls die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt. Es wurden zu keinem Verfahrensschritt Bedenken oder Anregungen zur Planung geäußert. Die Verwaltung empfiehlt daher, die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 in der vorgelegten Fassung als Satzung zu beschließen. Anlage/n: Begründung zur Bebauungsplanänderung Schriftliche Festsetzungen zur Bebauungsplanänderung Vorlage FB 61/0944/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.08.2013 Seite: 3/3 Fachbereich 61 Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Wegim Stadtbezirk Aachen-Richterich für den Bereich zwischen Roermonder Straße, Bahnlinie Aachen-Düsseldorf und Amstelbach (Stand 02.07.2013) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Weg - Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 02.07.2013 Bestehendes Planungsrecht Der Rat der Stadt Aachen hat in seiner Sitzung am 06.05.2009 den Bebauungsplan Nr. 913 -Roder Weg- als Satzung beschlossen. Mit dem Tage der Veröffentlichung am 12.05.2009 trat der Bebauungsplan in Kraft. Der Bebauungsplan Nr. 668, der bislang die Grundlage für die planungsrechtliche Beurteilung von Baugesuchen bildete, trat am Tage der Veröffentlichung am 11.05.2009 außer Kraft. Anlass der Planänderung Anlass der Planänderung ist das auf eine Klage eines Anliegers ergangene Urteil des Verwaltungsgerichtes Aachen vom 30.11.2009. In diesem Urteil wird festgestellt, dass bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 913 ein Anspruch auf Erteilung eines Vorbescheides für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf den Grundstücken Gemarkung Richterich, Flur 5, Flurstücke 1474 u. 1489 (Roder Weg 9-11) bestand. Die Stadt Aachen hat in der Beurteilung der Sachlage verkannt, dass die Zurückstellung eines Bauvorhabens aus dem Jahre 2005 grundstücksbezogen auf die Geltungsdauer der erlassenen Veränderungssperren anzurechnen war und so ein Genehmigungsanspruch für einen zweiten Bauantrag aus 2008 bestand. Gegen den Beschluss des Bebauungsplans Nr. 913 –Roder Weg- und gegen die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 668 wurden Normenkontrollverfahren eingeleitet. Mit der Aussicht einer außergerichtlichen Einigung der Parteien wurden die Normenkontrollverfahren und der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil, in dem der Fortsetzungsfeststellungsklage von der Grundstückseigentümerin stattgegeben wurde, zum Ruhen gebracht. Die verfahren können jederzeit auf Antrag eines Beteiligten wieder aufgenommen werden. Auf der Basis des Bebauungsplans Nr. 913 wurden zwei Versagungsbescheide für die Nutzungen Schuhfachmarkt und Drogeriefachmarkt auf dem Grundstück Gemarkung Richterich, Flur 5, Flurstück 1423 (Roder Weg 8) erteilt. Gegen die Versagung der Genehmigungen wurde Klage beim Verwaltungsgericht Aachen eingereicht. Die Verfahren wurden nach Klagerücknahme mit Beschluss des Gerichtes vom 29.01. 2013 eingestellt. Die Schaffung der Zulässigkeitsvoraussetzung für den Lebensmitteldiscounter auf dem Grundstück Roder Weg Nr. 9 – 11(*4) entspricht den Festsetzungsprinzipien des Bebauungsplanes Nr. 913, nur jene Nutzungen festzusetzen, die entweder als Bestand vorhanden oder baurechtlich genehmigt sind. Gemäß der Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Aachen hat vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 913 ein Rechtsanspruch auf Zulassung der Bauvoranfrage für den Lebensmitteldiscounter bestanden. Sowohl zur Vermeidung von Schadensersatz- und Entschädigungsansprüchen als auch zur Berichtigung der unbeabsichtigten Vernichtung des bestehenden Genehmigungsanspruchs für das Grundstück Roder Weg 9-11 soll der Bebauungsplan Nr. 913 –Roder Weg – geändert werden. Hier sind als Anlass der Planung die Korrektur dahingehend, dass alle ausgeübten oder genehmigten Bestandsnutzungen aufgenommen werden sollten und nun auch aufgenommen werden und die Vermeidung von Regressansprüchen benannt. Der inzidente Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Lebensmittelmarkt auf den Grundstücken Roder Weg 9-11 kann in der Folge zu erheblichen Schadensersatzansprüchen für die nicht ausgeübte Einzelhandelsnutzung führen. Zur Vermeidung nicht beabsichtigter Härtefälle und von Schadensersatz- und Entschädigungsansprüchen soll der Bebauungsplan 913 –Roder Weg – geändert werden. Ziel des Bebauungsplans Grundsätzliches Ziel des Bebauungsplans ist die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde. Insbesondere zielt der Bebauungsplan -Roder Weg – auf den Erhalt und die Entwicklung des Nahversorgungszentrums Roermonder Straße/Rathausplatz als übergeordneten öffentlichen Belang. Außerdem sollen die privaten Belange in Form einer Festschreibung bestehender oder baurechtlich genehmigter Einzelhandelsnutzungen Berücksichtigung finden. Seite 2 von 4 Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Weg - Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 02.07.2013 Wie beschrieben wurde zu Beginn des Verfahrens aufgrund einer Fehleinschätzung der Bauantrag für einen Lebensmitteldiscounter (Roder Weg 9-11) negativ beschieden und in der Folge im Bebauungsplan nicht zu den bestehenden oder baurechtlich genehmigten Betrieben im Plangebiet zugerechnet, obwohl die Zulässigkeitsvoraussetzungen gegeben waren. Durch diesen Umstand ist eine Situation entstanden, in deren Folge der Bebauungsplan Nr. 913 -Roder Weg – bei der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht Aachen zwar bestätigt, die Versagung der Baugenehmigung jedoch als rechtsfehlerhaft eingestuft wurde. Als Konsequenz ist mit Schadensersatzforderungen in erheblichem Umfang zu rechnen. Um Schaden von der Stadt Aachen abzuwehren, wurde ein städtebaulich verträglicher Lösungsansatz zwischen der Stadt Aachen und der betroffenen Grundstückseigentümerin gefunden. Für den Fall der Rechtskraft des Bebauungsplans mit der Festsetzung eines Lebensmitteldiscounters mit 800 m² und eines Drogeriefachmarktes mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche auf dem Grundstück Roder Weg 8 soll auf etwaige Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche verzichtet werden. Im Bauleitplanverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 913 und zur I. Änderung haben sich die Eigentümer der Grundstücke Roder Weg 9-11 und Roder Weg 8 intensiv mit den Auswirkungen der Planung auf ihre Grundstücke befasst und erhebliche Bedenken gegen die planungsrechtlichen Einschränkungen vorgetragen. Durch den Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung, soll ein sachlicher Ausgleich zwischen den privaten Belangen (Eingriffe in das Eigentum) und öffentlichen Belangen (Schutz der zentralen Versorgungseinrichtungen) gefunden und planungsrechtlich gesichert werden. Dies ist ebenfalls Ziel der Bauleitplanung. Begründung der Festsetzungen Roder Weg 8 Die ursprünglich im Bebauungsplan Nr. 913 –Roder Weg- festgesetzten und baurechtlich genehmigten Einzelhandelsnutzungen Bekleidung (800 m² Verkaufsfläche) und nahversorgungsrelevante Sortimente (800 m² Verkaufsfläche) sollen als Bestandsnutzungen im Bebauungsplan I. Änderung unverändert übernommen werden. Mit dieser bestandssichernden Maßnahme sollen die Nutzungsrechte auf dem Grundstück für die Zukunft gesichert und die Eigentumsrechte ausreichend berücksichtigt werden. Zusätzlich werden die Zulässigkeitsvoraussetzungen für einen Drogeriefachmarkt (800 m² Verkaufsfläche) aufgenommen. Diese Festsetzung folgt der zwischenzeitlich erteilten Baugenehmigung für einen Multisparmarkt, dessen Warengruppen weitgehend den Sortimenten eines zeitgemäßen Drogeriefachmarktes entsprechen. Die Erteilung der Baugenehmigung für den Multisparmarkt war Teil eines grundstücksübergreifenden Lösungsansatzes in der Phase der II. Offenlage (07.11.-12.12.2011) des Bebauungsplans. Die Einzelhandels-nutzung konnte durch die Eigentümergemeinschaft nicht realisiert werden. Dennoch soll auch weiterhin die Nutzungsoption durch den Bebauungsplan I. Änderung offengehalten werden, da durch die Erteilung der Baugenehmigung - nach der Zieldefinition des Bebauungsplans – die Einzelhandelsnutzung als Bestand zu werten ist. Die Immobilie wurde im Jahr 2012 veräußert. Die Grundstückseigentümerin beabsichtigt an den bestehenden, grundstücksbezogenen Baugenehmigungen, festzuhalten. Roder Weg 9-11 Der inzidente Genehmigungsanspruch auf dem Grundstück Roder Weg 9-11 soll berücksichtigt werden. Durch Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Einzelhandelsnutzung im I. Änderungsverfahren kann das ursprünglich beantragte Vorhaben umgesetzt werden. Hierzu soll für das Grundstück Roder Weg 9-11 eine Verkaufsfläche nahversorgungsrelevanter Sortimente von 800 m² vorgesehen werden. Der Anteil zentrenrelevanter Verkaufsflächen für Kunstgegenstände und Bilder wird aufgehoben. Durch die zusätzliche Festsetzung eines Drogeriefachmarktes soll dem Wunsch der Grundstückseigentümerin nach einem breiteren Nutzungsspektrum nachgekommen werden. Im Interesse der Grundstückseigentümer soll die vorhandene Nutzung und damit das private Eigentum in der Bauleitplanung verstärkt berücksichtigt werden. Mit diesem Ansatz soll eine städtebaulich vertretbare Lösung Seite 3 von 4 Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Weg - Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 02.07.2013 planungsrechtlich gesichert werden. Die Stadt Aachen erwartet dadurch eine Beruhigung innerhalb des Gebietes durch Zugewinn an Planungssicherheit und mittelfristig eine Aufwertung des vorhandenen Gebäudebestandes. Die Berücksichtigung des Eigentums führt in der Folge neben der Korrektur des durch den Bebauungsplan 913 unbeabsichtigt vernichteten Genehmigungsanspruchs auch zur Vermeidung von Konflikten mit erheblichen Schadensersatz- und Entschädigungsansprüchen gegen die Stadt Aachen. Änderung der schriftlichen Festsetzungen Die Schriftlichen Festsetzungen sollen folgendermaßen angepasst werden: * 3 - (Roder Weg 8): - Bekleidung (VK bis zu 800 m²) - nahversorgungsrelevante Sortimente (VK bis zu 800 m²) - Drogeriefachmarkt mit dazugehörigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten (VK bis zu VK 800 m²) * 4 - (Roder Weg 9-11): - nahversorgungsrelevante Sortimente (VK bis zu 800 m²) - Drogeriefachmarkt mit dazugehörigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten (VK bis zu VK 800 m²) Auf die Festsetzung bestimmter Warengruppen gem. der Klassifikation der Wirtschaftszweige wird zugunsten einer pauschalen Festsetzung als Drogeriefachmarkt mit den dazugehörigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten verzichtet. Die üblichen Drogeriemärkte weisen sich durch ein sehr breit gefächertes Sortimentangebot aus unterschiedlichen Warengruppen aus. Je nach Warenkette werden sehr unterschiedliche Sortimente auf unterschiedlichen Verkaufsflächenanteilen angeboten. Eine Zuordnung zu konkreten Warengruppen des Warenverzeichnisses sowie bestimmten Verkaufsflächenanteilen ist nicht möglich, so dass die pauschale Festsetzung eines Drogeriefachmarktes mit den zugehörigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten gewählt werden soll. Durch die Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 913 verschiebt sich die Einzelhandelsbilanz in der Summe der nah- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen gegenüber dem Bebauungsplan Nr. 913 um die zusätzlichen Verkaufsflächen zweier Drogeriefachmärkte und eines Lebensmitteldiscounters. Erfahrungsgemäß ist aufgrund der Lage des Plangebietes und der vorhandenen Kaufkraft nicht mit zwei Drogeriefachmärkten und zwei zusätzlichen Lebensmitteldiscountern zu rechnen. Vielmehr ist die Festsetzung als Nutzungsoption auf den einzelnen Grundstücken zu werten. Welche Nutzung an welcher Stelle realisiert werden kann ist dem freien Markt überlassen. Zur Zielerreichung ist die Änderung der Schriftlichen Festsetzungen notwendig. Die Plandarstellung und die Begründung des Bebauungsplans sollen fortbestehen. Aus diesem Grund bezieht sich die vorliegende Begründung ausschließlich auf die Änderung der Schriftlichen Festsetzungen. Gemäß § 13 Abs. 1 BauGB wird die Änderung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren durchgeführt, da die Änderung lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB enthält. Der Rat der Stadt Aachen hat in seiner Sitzung am 08.06.2011 das aktualisierte Zentren – und Nahversorgungskonzept inklusive der Aachener Sortimentsliste 2011 beschlossen. Die I. Änderung des Bebauungsplans Nr. 913 – Roder Weg – wird auf das aktuelle Zentren- und Nahversorgungskonzept 2011 umgestellt. Die Umstellung beinhaltet lediglich formale Anpassungen inhaltlich bleiben die Kernaussagen und die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums in Richterich erhalten. Durch die Änderung des Bebauungsplans werden weder umweltrelevante Belange, noch gravierende sonstige städtebauliche Belange tangiert. Seite 4 von 4 Fachbereich 61 Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Wegim Stadtbezirk Aachen-Richterich für den Bereich zwischen Roermonder Straße, Bahnlinie Aachen-Düsseldorf und Amstelbach (Stand 02.07.2013) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Weg - Schriftliche Festsetzung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 02.07.2013 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe sowie Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher mit nah- und zentrenrelevanten Sortimenten nach der Aachener Sortimentsliste (März 2011) nicht zulässig. 2. Gemäß § 9 (2a) BauGB werden für die mit *(Ziffer) markierten und durch Lagebezeichnung definierten Teile (Grundstücke) des räumlichen Geltungsbereiches abweichende Festsetzungen getroffen. Einzelhandelsbetriebe mit den nachfolgend aufgeführten Sortimenten und den jeweils zugeordneten maximalen Verkaufsflächen sind zulässig: Nr. *1 Gemarkun g Richterich Flur Flurstück Verkaufsfläche (maximal) zulässige Sortimente 5 1508 bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) 400,00 m² nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von maximal 20% (WZ-Nr. 47.11) untergeordnet in der Shopzone *2 Richterich 5 1421, 1509 bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) *3 Richterich 5 1423 bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) bis zur Regelvermutungsgrenze (800 m²) *4 Richterich 5 1474, 1489 Bekleidung (WZ-Nr. 47.71) Blumen (WZ-Nr. 47.76.1) Zeitschriften/Tabakwaren (WZ-Nr. 47.62 u. 47.26) Backwaren (WZ-Nr. 47.24) nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von maximal 20% (WZ-Nr. 47.11) Bekleidung (WZ-Nr. 47.71) Drogeriefachmarkt, mit den dazugehörigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von maximal 20% (WZ-Nr. 47.11) nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von maximal 20% (WZ-Nr. 47.11) Drogeriefachmarkt, mit den dazugehörigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten Die Liste der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Aachen (2011) und die Klassifikation der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008) sind in der Anlage beigefügt. Seite 2 von 3 Bebauungsplan Nr. 913, I. Änderung - Roder Weg - Schriftliche Festsetzung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 02.07.2013 3. Im Plangebiet können gem. § 1 (9) BauNVO Gewerbe- und Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen ausnahmsweise zulässig sein, wenn die Art der Waren bzw. Sortimente in einem betrieblichen Zusammenhang mit der Produktion, der Verund Bearbeitung der Produkte oder von Reparatur- und Serviceleistungen stehen und die Lage im räumlichen Zusammenhang mit einem im Plangebiet ansässigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieb steht und der Umfang der Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der gesamten Nutzfläche der entsprechenden Betriebsart ist und 200 m² nicht überschreitet. Hinweis: Innerhalb des Plangebietes befinden sich auf folgenden Grundstücken Altlastenverdachtsflächen. - Roermonder Straße Nr. 609 u. 616 - Roder Weg Nr. 2, 6, 9 u. 10 Bei baulichen Veränderungen sind im Rahmen des Bauantragsverfahrens entsprechende Untersuchungen vorzunehmen. Seite 3 von 3