Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Ergänzende Tischvorlage Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: FB 61/0901/WP16-2 öffentlich 35032-2011 20.06.2013 FB 61/20 // Dez. III Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße/ Rochusstraße hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 19.06.2013 20.06.2013 B0 PLA Anh./ Empf. Anh./ Empf. Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße / Rochusstraße – gemäß § 4a (3) Satz 4 BauGB zu ändern, durch Ergänzung / Streichung folgender Festsetzungen: - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet“. - Festsetzung einer Baulinie und einer zwingenden Gebäudehöhe (187,0 m ü.NHN bzw. 183,70 m ü.NHN). - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 23 (2) BauNVO wird festgesetzt, dass über die gesamte Länge der Baulinie das letzte Obergeschoss um bis zu 30 cm zurückweichen kann.“ - Streichung der Schriftlichen Festsetzung Nr. 3: „Im Sondergebiet Hotel gilt als Maß der Tiefe der Abstandsfläche 0,5 H zur angrenzenden Fläche für den Gemeinbedarf – Schule –„. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße/Rochusstraße gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0901/WP16-2 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 1/3 Die Anpassung des Flächennutzungsplanes 1980 erfolgt im Rahmen der Berichtigung gem. § 13a (2) Nr. 2 BauGB. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße / Rochusstraße – gemäß § 4a (3) Satz 4 BauGB zu ändern, durch Ergänzung / Streichung folgender Festsetzungen: - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet.“ - Festsetzung einer Baulinie und einer zwingenden Gebäudehöhe (187,0 m ü.NHN bzw. 183,70 m.ü.NHN) - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 23 (2) BauNVO wird festgesetzt, dass über die gesamte Länge der Baulinie das letzte Obergeschoss um bis zu 30 cm zurückweichen kann.“ - Streichung der Schriftlichen Festsetzung Nr. 3: „Im Sondergebiet Hotel gilt als Maß der Tiefe der Abstandsfläche 0,5 H zur angrenzenden Fläche für den Gemeinbedarf – Schule –.„ Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße/Rochusstraße gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0901/WP16-2 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 2/3 Erläuterungen: Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße/Rochusstraße hier: Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung Empfehlung zum Satzungsbeschluss Die ergänzende Tischvorlage ergänzt die Vorlage FB 61/0901/WP16, die zusammen mit dieser Tischvorlage weiterhin Grundlage der Beratung ist. 1. Ergänzung der Vorlage Die Ergänzung der Vorlage ist notwendig, da nach nochmaliger Prüfung der städtebaulichen Situation in Bezug auf die Einhaltung von Abständen zu dem Nachbargrundstück der Schule die Notwendigkeit der Festsetzung einer zwingenden Gebäudestellung in Form einer Baulinie und die gleichzeitige Festsetzung einer zwingenden Gebäudehöhe entstanden ist. Gleichzeitig entfällt die Festsetzung einer Abweichung beim Maß der Abstandsfläche, da sich diese entsprechend erübrigt. Nur so entsteht genau der städtebaulich gewünschte Hotelbaukörper an dieser Stelle, der auch Ergebnis der Ausschreibung der Stadt Aachen für das Grundstück war. Die Nähe des Baukörpers zum Schulgrundstück entstand unter anderem aus dem städtebaulichen Ziel, die Blutbuche auf dem Grundstück zu erhalten. 2. Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen Die Verwaltung schlägt vor, die Festsetzungen wie folgt zu ändern: - Zur David-Hansemann-Schule wird eine Baulinie entlang des geplanten Baukörpers festgesetzt. - Für das Gebäude wird zusätzlich die zwingende Höhe von 187,0 m ü.NHN für den Hauptbaukörper festgesetzt und 183,70 m ü.NHN für die niedrigeren zurückspringenden Baukörper festgesetzt. - Für das Obergeschoss wird eine Abweichung von der Baulinie um bis zu 30 cm zugelassen. - Die schriftliche Festsetzung zum abweichenden Maß der Abstandsflächen entfällt. Die Begründung wird unter Pkt. 4.3.-4.5. geändert. Der geänderte Rechtsplan, die geänderten Schriftlichen Festsetzungen und die geänderte Begründung sollen Grundlage für den Satzungsbeschluss sein. Anlage/n: 1. Rechtsplan (Ausschnitt) 2. Schriftliche Festsetzungen 3. Begründung, Seiten 10-12 Vorlage FB 61/0901/WP16-2 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 3/3 Deckblatt zum Bebauungsplan Nr. 853 (Parkanlage / Spielplatz) 169.25 171.14 Schule 169.50 GH = 183,7 E1 private (Parkanlage / Spielplatz) SO Hotel GRZ 1,0 167.98 GH = 187,0 GH = 169,5 165.50 GH = 183,7 165.30 LH = 169,4 GH = 183,7 (Parkanlage) Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße / Rochusstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Schriftliche Festsetzungen Stand vom 17.06.2013 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NW (BauO NW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Es wird ein Sondergebiet SO “Hotel“ gemäß § 11 Abs. 1 und Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Im Sondergebiet SO ist die Errichtung eines Hotels mit den dazugehörigen Nebeneinrichtungen zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude zu verstehen. Innerhalb der Fläche, die mit einer lichten Höhe (LH) festgesetzt ist, in eine Bebauung erst ab der festgesetzten Höhe zulässig. Überschreitung der festgesetzten Höhen Die zulässigen maximalen und zwingend festgesetzten Gebäudehöhen dürfen ausnahmsweise überschritten werden ausschließlich durch - nutzungsbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen, Lichtkuppeln und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen bis zu einer Höhe von max. 2,50 m, Be- und Entlüftungsanlagen / Kälteanlagen sind von dieser Ausnahmeregelung ausgenommen, - für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser bis zu einer Höhe von max. 2,50 m und - Brüstungen / Absturzsicherungen bis zu einer Höhe von max. 1,50 m, dies gilt auch für Rettungswege und Treppen, die im Zusammenhang mit Brandschutzmaßnahmen und Fluchtwegen benötigt werden, sowie für Einrichtungen zur Pflege und Wartung der Fassade. Diese technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser kann auf den Abstand zur Gebäudekante verzichtet werden, sofern der Aufbau nicht einer öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt ist. Maximale Aushubtiefe von Untergeschossen Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe von 158,55 m über NHN darf nicht unterschritten werden. Ausnahmsweise ist die Unterschreitung zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass keine Beeinträchtigungen des Grund- und Thermalwassers entstehen. 3. Abweichung von der Baulinie An der Baulinie ist ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäuden oder Gebäudeteilen unzulässig, § 23 BauNVO bleibt unberührt. Gemäß § 23 Abs.2 BauNVO wird festgesetzt, dass über die gesamte Länge der Baulinie das letzte Obergeschoss um bis zu 30 cm zurückweichen kann. 4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Innerhalb der Flächen für Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen sind nur Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen zulässig. Wege und Wasserbecken sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der zu erhaltenden Blutbuche innerhalb der privaten Grünfläche nicht gefährdet wird. Seite 2 / 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5. Schriftliche Festsetzungen Stand vom 17.06.2013 Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109*) des Lärmpegelbereichs IV für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten. Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109* Lärmpegelber eich Maßgeblicher Außenlärmpegel Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume dB (A) IV 66-70 Büroräume erf. R’w,res in dB 40 35 Ausnahmen von dieser Festsetzung können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile ausreichend sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. 6. Erhaltung von Bäumen Die Blutbuche im Bereich der Erhaltungsfläche E 1 ist dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Innerhalb der festgesetzten Fläche für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern ist die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Bauliche Anlagen, befestigte Flächen und Mauern sind innerhalb der festgesetzten Fläche E 1 nicht zulässig, Wege sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der zu erhaltenden Blutbuche innerhalb der Grünfläche nicht gefährdet wird. 7. Sonstige Bepflanzungen Gründach Auf den Dachflächen des obersten Geschosses ist auf einer Fläche von mindestens 500 m² ein extensives Gründach herzustellen. Der Substrataufbau (Schichthöhe der Boden- bzw. Vegetationsschicht) muss mindestens 8 cm betragen. Die Dachflächen des Gründaches sind so zu bepflanzen, dass eine geschlossene Vegetationsfläche dauerhaft gewährleistet ist. Diese Vegetationsfläche muss auf Dauer erhalten werden. Baumpflanzungen im Sondergebiet Im westlichen Bereich des Sondergebietes, außerhalb der überbaubaren Flächen, sind in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen mindestens 2 heimische Laubbäume zu pflanzen. Es sind folgende Mindestanforderung einzuhalten: Hochstamm, mindestens 3x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang mindestens 20 25 cm. Seite 3 / 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Schriftliche Festsetzungen Stand vom 17.06.2013 Pflanzliste Baumarten: Fagus sylvatica Rot-Buche Fagus sylv. f. purpurea Blut-Buche Carpinus betulus Hainbuche Carpinus betulus Fastigiata Pyramiden - Hainbuche Quercus ilex Stein-Eiche Quercus palustris Spree-Eiche Quercus robur Stiel-Eiche Castanea sativa Esskastanie Tilia cordata Winter-Linde Tilia platiphyllos Sommer-Linde Platanus Platane Abweichungen von dieser Pflanzliste sind in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen möglich. 8. Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB sind im Geltungsbereich nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Seite 4 / 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Der Zweck der Festsetzung von Obergrenzen in § 17 Abs. 1 BauNVO liegt darin, die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Dieser Zweck kommt im Regelfall bei flächenhaft bebauten Gebieten zum Tragen. Eine Obergrenze für die Grundflächenzahl sichert dort unter anderem eine verträgliche bauliche Dichte, die insbesondere dem sozialverträglichen Miteinander dient. Die vorliegende Planungssituation ist jedoch anders zu betrachten. Dieses Sondergebiet ist für ein einzelnes Gebäude konzipiert. Die Gefahr einer zu dichten Bebauung, der die Obergrenze der Grundflächenzahl in § 17 Abs. 1 BauNVO entgegen wirken soll, besteht daher hier nicht. Die Abstände zu den bestehenden Gebäuden wurden im Vorfeld geprüft. Bei dem vorliegenden Wettbewerbsentwurf würde die Einhaltung der Obergrenze die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes unmöglich machen. Wesentlicher Inhalt des Konzeptes ist die Erhaltung der öffentlichen Grünflächen im Norden und Süden des Plangebiets. Würde in dem Sondergebiet jedoch gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO die Obergrenze einer Grundflächenzahl von 0,8 eingehalten werden, bedeutet dies, dass zur Beibehaltung der derzeit festgesetzten Baugrenzen ein größeres Sondergebiet mit einer zusätzlichen nicht überbaubaren Grundstücksfläche geplant werden muss. Der Anteil der Fläche im Gebiet des Bebauungsplans, auf dem eine öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, würde dadurch geringer ausfallen. Das steht dem grundlegenden städtebaulichen Ziel entgegen. Auch ist gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und den verkehrstechnischen Anforderungen Rechnung getragen wird. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, da die Gefahr einer zu dichten Bebauung im vorliegenden planerischen Konzept ausgeschlossen wird. Gleiches gilt für die Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden gerade durch die Überschreitung der Obergrenze für die Grundflächenzahl vermieden, da das Sondergebiet bei dieser Vorgehensweise auf einer möglichst kleinen Fläche festgesetzt wird und der Anteil der nördlichen öffentlichen Grünfläche auf einer möglichst großen Fläche erhalten werden kann. Sonstige öffentliche Belange gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, die entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. 4.3. Baugrenze / -linie und überbaubare Grundstücksfläche Die maximal bebaubare Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ergibt sich aus der zeichnerischen Festsetzung der Baugrenzen bzw. Baulinie und umfasst eine Fläche von ca. 1.400 m². Innerhalb dieser Fläche soll ein Hotel errichtet werden, das auf Grundlage des Wettbewerbentwurfes weiterentwickelt werden soll. Die weitgehende Umsetzung des Wettbewerbsentwurfes liegt den Festsetzungen von Baugrenzen und der Baulinie sowie der Festsetzung der zwingenden Gebäudehöhen zugrunde. Eine geringfügige Überschreitung der überbaubaren Flächen innerhalb des Sondergebietes aus bautechnischen Gründen ist zulässig. Damit wird ermöglicht, dass sicherheitsrelevante Einrichtungen (z.B. Fluchttreppen) in geringfügigem Ausmaß außerhalb überbaubaren Flächen erstellt werden können. Die östliche Fassade des Bauteils “A“, die zu der Gemeinbedarfsfläche der David - Hansemann - Schule ausgerichtet ist, wird mit einer Baulinie festgesetzt, um die Lage des Baukörpers an dieser Stelle zu fixieren. Die Nähe zur benachbarten Schule ergibt sich aus dem Wettbewerbsentwurf und dort aus dem Erfordernis, die Blutbuche an der Sandkaulstraße zu erhalten. Der Erhalt der Blutbuche erfordert ein Abrücken des Baukörpers von der Sandkaulstraße in Richtung David - Hansemann - Schule. Von der festgesetzten Baulinie aus entwickelt sich der Baukörper in Richtung Sandkaulstraße. Hier wird keine Baulinie sondern eine Baugrenze festgesetzt, um die erforderliche Bewegungsfreiheit in der Ausführungsplanung zu erhalten. Um das Ergebnis des Wettbewerbsentwurfes umzusetzen, wird festgesetzt, dass das letzte Obergeschoss über die gesamte Länge der Baulinie um bis zu 30 cm zurückweichen kann. § 23 Abs. (2) BauNVO sieht diese Seite 10 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Möglichkeit vor; das bedeutet, dass in der Ausführungsplanung von den Festsetzungen geringfügig abgewichen werden kann. 4.4. Gebäudehöhen Das Sondergebiet „Hotel“ gliedert sich in drei Gebäudeteile. Diese sind im Vorhaben- und Erschließungsplan mit Bauteil “A“; “B“ und “C“ gekennzeichnet. Bauteil "A" Für den Hauptbaukörper (Bauteil "A") wird eine Gebäudehöhe von 183,70 m über NHN zwingend festgesetzt, mit Ausnahme des Eingangsbereiches V 1. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 183,70 m festgesetzt. Darüber hinaus wird für das zurückversetzte letzte Obergeschoss eine zwingende Gebäudehöhe von 187,00 m über NHN festgesetzt. Die Vorgaben der damaligen Wettbewerbsausschreibung werden dabei um bis zu 0,50 m überschritten. Diese Überschreitung ist erforderlich, um den aktuellen energetischen Gebäudeanforderungen und der Realisierung eines Gründaches gerecht werden zu können. Die geforderte Abstufung zwischen dem südlichen und dem nördlichen Gebäudeteil wurde mit einem Höhenversprung von Süd nach Nord um ein Geschoss bzw. ca. 3,0 m erreicht. Mit diesen Höhenfestsetzungen wird eine übermäßige Höhenentwicklung insbesondere zu der nördlichen Grünfläche hin verhindert. Des Weiteren wird eine Anpassung an die Umgebungsbebauung erreicht. Die David Hansemann - Schule hat eine Gebäudehöhe von 188,40 m über NHN, die östliche Bebauung hat eine Firsthöhe von durchschnittlich 180 m über NHN. Die westliche Sandkaulstraße beginnt im Süden mit dem Gebäude der Handwerkskammer, welches an einem markanten Standort eine Gebäudehöhe von 187,80 m über NHN aufweist. Das Gebäude an der Ecke Sandkaulstraße / Rochusstraße hat eine Firsthöhe von 188,90 m über NHN und die Gebäude auf der Rochusstraße gegenüber der Grünfläche haben eine durchschnittliche Firsthöhe von 190,00 m über NHN. Damit fügt sich das Hotelgebäude mit seinen maximal 187,00 m über NHN in die Höhenentwicklung der umgebenden Bebauung ein. Die Maßstäblichkeit der umgebenden Bebauung wird berücksichtigt. Darüber hinaus muss der südliche Gebäudeteil (Vorfahrtsfläche V 1), auf Höhe des Erschließungsniveaus, in der Tiefe von mindestens 5 m in einer Höhe von mindestens 4,10 m zurückspringen. Hierdurch soll der erdgeschossige großzügige Freiraum der Eingangs- und Vorfahrtssituation langfristig gesichert werden. Bauteil "B" Die Gesamthöhe des Bauteils "B", welcher sich im Bereich der Ein- bzw. Ausfahrt der Tiefgarage und der Anlieferung befindet, wird auf eine maximale Höhe von 169,50 m über NHN begrenzt. Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, dass der Ver- und Entsorgungsbereich und die Einfahrt in die Tiefgarage baulich bis zu der genannten Höhe errichtet werden kann. Um die Realisierbarkeit notwendiger Brandschutzmaßnahmen wie Fluchtwege zu sichern, sind diese in ihrer Höhenentwicklung und Anordnung auch oberhalb der sonstigen maximalen Höhenfestsetzungen zulässig. Bauteil “C“ Der Bauteil "C" liegt ausschließlich unterirdisch zwischen Hauptbaukörper und Sandkaulstraße. Mit dieser Festsetzung für Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen soll sichergestellt werden, dass ausreichend Raum für die Tiefgarage und für die Technik des Hotels vorgehalten werden kann. Dies begründet sich auch darin, dass auf dem Dach des Hotels nach Möglichkeit keine technischen Installationen erfolgen sollen. Des Weiteren soll die Möglichkeit bestehen, dass entsprechend dem Wettbewerbsentwurf ein Wasserlauf entlang der Seite 11 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Gebäudefassade im Sondergebiet realisiert werden kann, dies jedoch unter Einhaltung von möglichen Auflagen, die den Schutz der Blutbuche gewährleisten. Überschreitung der festgesetzten Höhen Die zugelassene Überschreitung der maximalen und zwingend festgesetzten Gebäudehöhen um maximal 2,50 m wird ermöglicht, damit notwendige technische Aufbauten bzw. Anlagen, die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, auf den Dachflächen des Hotels zulässig sind und errichtet werden können. Ergänzend wird das Abrücken dieser Anlagen festgesetzt, um das optische Erscheinungsbild aus den umliegenden Straßen- und Platzräumen zu vermindern. Die Ausnahme von der Festsetzung über das Abrücken von der Gebäudefassade für die Überfahrten der Aufzüge und Austritte der Treppenhäuser wird zugelassen, um zu gewährleisten, dass die vertikalen Erschließungsachsen des Hotels mit Tageslicht versorgt werden können bzw. eine direkte Verbindung ins Freie möglich ist. Daher wird von einer Abstandsfestsetzung für diese Einrichtungen auf der straßenabgewandten Seite abgesehen. Be- und Entlüftungsanlagen / Kälteanlagen dürfen das Höhenmaß nicht überschreiten, da diese nicht zwingend auf den Dächern untergebracht werden müssen, dies betrifft nicht die notwendigen Ein- und Auslässe dieser Anlagen. Einrichtungen zur Absturzsicherung sind im Besonderen bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig, um ein Höchstmaß an Sicherheit zu gewährleisten und da diese nicht die Wirkung von massiven Gebäudeteilen haben. Maximale Bautiefe Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe von 158,55 m über NHN wurde festgesetzt, um den maximalen Erdaushub entsprechend den Vorgaben des hydrogeologischen Gutachtens zu begrenzen. Bei einer notwendigen Unterschreitung der Ausgrabungstiefe ist dies vorher mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen abzustimmen und die Umweltverträglichkeit gegenüber den hydrogeologischen Anforderungen gutachterlich nachzuweisen. Mit dieser Festsetzung wird eine Gefährdung der Rosenquelle verhindert. Unabhängig davon soll ermöglicht werden, dass bei notwendigen Baumaßnahmen und dem gutachterlichen Nachweis ihrer Unbedenklichkeit diese Tiefe unterschritten werden kann. 4.5. entfällt 4.6. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den privaten Grünflächen werden Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze nicht zugelassen, damit in diesem Bereich das Erscheinungsbild der Grünanlage und die Gestaltung des Hotels nicht beeinträchtigt werden. Wege und Wasserbecken sind in diesen Bereichen nur dann zulässig, wenn der Erhaltungszustand der Blutbuche dadurch nicht beeinträchtigt wird. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. 4.7. Flächen für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB Im östlichen Bereich des Bebauungsplanes liegt ein Teilbereich des Schulhofes der David - Hansemann Schule. Dieser Bereich wird als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt und mit der entsprechenden Zweckbestimmung Schule versehen. Bei dieser Festsetzung handelt es sich um eine Bestandssicherung bzw. um eine Neuordnung zwischen Schulgrundstück und Sondergebiet. Seite 12 / 43