Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0925/WP16 öffentlich 35002-2013 20.06.2013 Dez. III / FB 61/20 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße hier: - Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung - Erneuter Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 17.07.2013 18.07.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 und der Behörden gemäß § 4 Abs.2 BauGB zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 4a Abs. 3 BauGB die erneute öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 Beverstraße in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 und der Behörden gemäß § 4 Abs.2 BauGB zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 4a Abs. 3 BauGB die erneute öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 Beverstraße in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0925/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 1/5 finanzielle Auswirkungen investive Ansatz fortgeschriebener Ansatz fortgeschriebener Gesamt- Gesamt- Auswirkungen 20xx Ansatz 20xx 20xx ff. Ansatz 20xx ff. bedarf (alt) bedarf (neu) Einzahlungen 0 0 0 0 0 0 Auszahlungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 + Verbesserung / 0 0 Deckung ist gegeben / keine Deckung ist gegeben / keine ausreichende Deckung vorhanden ausreichende Deckung vorhanden -Verschlechterung konsumtive Ansatz fortgeschriebener Ansatz fortgeschriebener Folgekosten Folgekosten Auswirkungen 20xx Ansatz 20xx 20xx ff. Ansatz 20xx ff. (alt) (neu) Ertrag 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Abschreibungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 Personal/Sachaufwand + Verbesserung / -Verschlechterung 0 0 Deckung ist gegeben / keine Deckung ist gegeben / keine ausreichende Deckung vorhanden ausreichende Deckung vorhanden Vorlage FB 61/0925/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 2/5 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens /Beschlusslage Nach der Entscheidung, das Finanzamts-Gebäude Beverstraße abzureißen und die Landesbehörden in das Finanzamtszentrum an der Krefelder Straße aufzunehmen, entstand die Möglichkeit, das Grundstück stadträumlich und in Bezug auf die Nutzung besser in das angrenzende Frankenberger Viertel zu integrieren. Ein Wettbewerb führte 2005 zu dem städtebaulichen Konzept eines Wohnquartiers mit kleinem Hotel, kleinen Läden und Büros. Die Bebauung gestaltete sich als fünfgeschossige Straßenrandbebauung und eine aufgelockerte drei- bis viergeschossige Baustruktur im Inneren, die insgesamt auf der bestehenden Tiefgarage aufbaute. In Nord-Süd und in Ost-West Richtung wurden Fußwege geführt, wobei die Ost-WestVerbindung in die vorhandene öffentliche Grünfläche führte. Dieses städtebauliche Konzept war dann Inhalt der Programmberatung am 09.02.2006 im Planungsausschuss und am 15.02.2006 in der Bezirksvertretung Mitte. Nachfolgend wurde für das Grundstück des ehemaligen Finanzamtes die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden im April 2006 durchgeführt. Nach Aufstellungs- und Offenlagebeschluss in der Bezirksvertretung Mitte am 07.03.2007 und im Planungsausschuss am 08.03.2007 wurde in der Zeit vom 16.04. bis zum 18.05.2007 die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 – Beverstraße – durchgeführt. Vorhabenträger war seinerzeit der Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen (BLB). Da der Vorhabenträger jedoch nicht in der Lage war, die Umsetzung des Vorhabens tatsächlich zu gewährleisten, konnte kein Durchführungsvertrag abgeschlossen werden und damit auch kein Satzungsbeschluss erfolgen. 2. Bericht über das Ergebnis der Öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2)BauGB Die Öffentliche Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes hat in der Zeit vom 16.04. bis einschließlich 18.05.2007 stattgefunden. Während dieser Zeit sind weder von Bürgern noch von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Eingaben eingereicht worden. 3. Änderung des Bebauungsplanes nach der öffentlichen Auslegung Anfang 2013 wurde das ehemalige Finanzamts-Grundstück an der Beverstraße an die Kronprinzenquartier GmbH veräußert. Diese hat mit dem Büro kadawittfeldarchitektur ein neues Bebauungskonzept mit ca. 185 Wohnungen vorgelegt, welches jedoch in großen Teilen auf dem ursprünglichen Bebauungskonzept des Bau-und Liegenschaftsbetriebs NRW von 2007 aufbaut. Es bleibt die fünfgeschossige Blockrandbebauung entlang der Beverstraße und der Kronprinzenstraße. Im Inneren des Grundstücks soll statt der Zeilenstruktur eine Blockstruktur entwickelt werden, mit einer zusätzlichen Erschließungsstraße, die als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut werden soll. Die innere Bebauung ist jetzt durchgängig viergeschossig geplant, während die ursprünglich geplante Bebauung teilweise auch dreigeschossig war. Das Besondere des Konzeptes ist, dass die kleinteilige Bebauungsstruktur des Frankenberger Viertels aufgenommen werden soll, indem unterschiedliche Haustypen mit unterschiedlichen Vorlage FB 61/0925/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 3/5 Hausbreiten, Traufhöhen und Fassaden in einer Straßenrandbebauung aneinandergereiht werden. Die neue (private) Erschließungsstraße erhält eine neue fußläufige Anbindung an die Goerdelerstraße, da die vorhandene Zuwegung durch das Haus Goerdelerstr. 4 sehr eng und uneinsehbar und damit unzureichend ist. Die neue Fußwegeverbindung läuft zwischen Haus Nr. 6 und der KITA über die jetzigen Außenflächen der KITA. Die Fußwegeverbindung wurde auf ein Mindestmaß beschränkt, um die Außenfläche so wenig wie möglich zu reduzieren. Nach wie vor findet ein Flächentausch zur Verlagerung der KITA-Außenfläche aus dem Bereich der Öffentlichen Grünfläche in Richtung Osten im Anschluss an die Gärten des Mehrfamilienhauses an der Goerdelerstraße statt. Die Fläche von derzeit ca. 1800 m² wird nach Tausch der Fläche und Verkleinerung noch ca. 1500 m² betragen. Dies entspricht flächenmäßig den Anforderungen an KITA-Außenflächen für ca. 100 Kinder (10-12m²/Kind). In diesen 1500 m² ist eine Fläche von ca. 200 m² enthalten, die als neue Fläche nördlich in Richtung Goerdelerstraße angeboten wird. 4. Finanzielle Auswirkungen Da es sich hier um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, entstehen der Stadt Aachen keine Kosten durch die Aufstellung des Bebauungsplanes. Die Herstellung des Weges in Richtung Goerdelerstraße und die Anpassungsmaßnahmen der KITA werden ebenfalls vom Vorhabenträger übernommen. 5. Erneuter Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Durch den vorhabenenbezogenen Bebauungsplan Nr. 879 - Beverstraße - soll für ein Wohnquartier von ca. 185 Wohnungen mit Tiefgarage Planungsrecht geschaffen werden. Die Planung wurde unter Pkt. 3 beschrieben. Durch die Einbeziehung der neuen fußläufigen Anbindung in Richtung Goerdelerstraße in den vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 Abs. 4 BauGB muss der Geltungsbereich um diese Fläche erweitert werden. Daher ist die Erneuerung des Aufstellungsbeschlusses vom 08.03.2007 erforderlich. Das Vorhaben wurde am 20.06.2013 dem Architektenbeirat und am gleichen Tag dem Planungsausschuss im nicht öffentlichen Teil vorgestellt (s. hierzu auch Vorlage FB61/0900/WP16). Es wurden auf dieser Grundlage der Bebauungsplanentwurf und die Schriftlichen Festsetzungen erarbeitet. Darüber hinaus wurde der Begründungsentwurf einschließlich Umweltbericht vorgelegt. Im Rahmen der Prüfung der Umweltauswirkungen wurden folgende Untersuchungen neu vorgelegt bzw. überarbeitet: - Verkehrsgutachten - Immissionsgutachten - Eingriffsbilanzierung Vorlage FB 61/0925/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 4/5 - Geohydrologisches Gutachten - Verschattungsstudie - CFD-Kaltluftstudie Der Umweltbericht kommt zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Lediglich zum Schutzgut Klima spricht der Fachbereich Umwelt folgende Empfehlung aus: „Die vorgeschlagenen Durchlässe von 3m im umbauten Innenblock im südöstlichen Bereich des Plangebietes werden seitens des FB Umwelt für nicht ausreichend angesehen. Aufgrund der langjährigen Erfahrung in der Stadtklimatologie empfiehlt der Fachbereich Umwelt hier auf der Nord- und Südseite dieses Baublocks Durchlässe (als Sichtachse) in voller Geschosshöhe von 6-8 m Breite vorzusehen. Diese Maßnahme dient der besseren Durchlüftung mit Kaltluft während der austauscharmen Wetterlagen zu Abend- und Nachzeiten sowie der Reduzierung sommerlicher Wärme- und Hitzebelastungen. Außerdem wird empfohlen, die Dachbegrünung von 1000 m² umzusetzen, um hier eine klimatisch-lufthygienische Situation zu ermöglichen, die besonders belastende Wärmesituation abmildert.“ Dieser Empfehlung wird im Rahmen der Abwägung nicht gefolgt, da die Durchlässe dem städtebaulichen Ziel einer Blockrandbebauung widersprechen würden. Im Übrigen hält das vorliegende Gutachten die Durchlässe von 3m Breite und 3m Höhe in Süd-Ost-Ausrichtung für ausreichend. Der Empfehlung, die Dachbegrünung auf 1000 m² zu vergrößern, wird gefolgt und diese Maßnahme im Durchführungsvertrag abgesichert. Zur Umsetzung der Planung wird mit dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen, der die Umsetzung und alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufbereitung, Erschließung und Bebauung des Grundstückes zum Inhalt hat. Hierzu gehört auch die Umsetzung der Fußwegeerschließung in Richtung Goerdelerstraße und die Anpassungsmaßnahmen an den KITA-Außenflächen. Die Verwaltung empfiehlt, für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 879 - Beverstraße - den erneuten Aufstellungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form erneut öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplanes 5. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 6. Entwurf der Begründung 6a. Baumbilanzplan 7. Gestaltungspläne Vorlage FB 61/0925/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 29.06.2015 Seite: 5/5 Bebauungsplan Nr. 879 - Beverstraße Lage des Plangebietes str a ße  straße r e l e d r Goe Ad alb e rts ße Bis m arc k- t ra inzens Kronpr Dr im e Schenk bo rn aß e ndorfstr Tu str a ße tra s in rp ße Ro ber t-K och -St raß e traße s r e v e B tei nw eg Bebauungsplan Nr. 879 - Beverstraße Lage des Plangebietes ße Bis m straße r e l e d r Goe t ra inzens Kronpr arc k- str a ße  traße s r e v e B Ad alb e rts tei nw eg 3656 3655 3648 17 7 3659 2962 13 2622 11 8 3654 17 3645 3647 3666 9 28 26 U=1,3 K=9,0 5 3643 30 1739 7 3 2681 Parkstreifen 1 U=1,3 K=10,0 173 Pfl Pfl reifen Parkst Be 171 2623 U=1,2 K=8,0 Pfl reifen Parkst 169 1751 Pl 1 Be Be Pl 165 reifen Pl Treppe Be 20a Treppe t Zufahr Pfl 20 rage 1a Tiefga 16a Pl 3087 18 Pl 16 HGH=1 Pl 12 0,35 First=19 10 Pl OK Dach=189,56 4 3087 U=1,4 K=9,0 14 3 WA 2 172,15 6 88,34 Parken TGa pe ep Tr TGa 843 22 Be Be Pl 3086 24 Be 2065 U=0,8 K=5,0 24a Pfl Parkst 8 2 171,80 1,62 First=19 1,74 First=19 841 6 I. Festsetzungen 17 Pfl 5 ke Schran 89,70 HGH=1 U=0,6 K=7,0 U=1,0 K=7,0 OK Dach=177,82 U=0,9 K=5,0 17 a 2xU=1,1 K=8,0 TM Allgemeines Wohngebiet 138 Pl Mischgebiet WA 2 Einfahrtbereich Gewerbegebiet Bereich ohne Ein- und Ausfahrt WA 2 U=1,0 K=8,0 17 2 a 2709 U=0,8 K=6,0 U=1,3 K=6,0 U=1,0 K=9,0 U=0,9 K=6,0 17 0 HGH=177.73 First=182.09 2953 8,0 c a 7,0 c GH 18 1701 Tor 9 U=1,2 K=8,0 ,0 16 2 3076 U=1,2 K=10,0 GH 18 Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit im EG 171,07 9,5 0,5 GH 19 U=1,8 K=10,0 0 16 0 L ,0 H 192 im EG Beton U=3,3 K=12,0 U=1,2 K=5,0 4xU=1,3 K=12,0 U=0,9 K=5,0 U=1,0 K=5,0 U=0,9 K=7,0 U=0,8 K=5,0 2554 4,0 4,5 GH 19 a 3,0 U=0,9 K=7,0 3xU=1,7 K=25,0 2203 1,5 GH 19 0,0 2668 0,5 46 GH 19 1082 GH 19 GH 19 GH 19 U=0,5 K=5,0 1494 620 5xU=1,6 K=14,0 4xU=1,2 K=8,0 5xU=1,2 K=12,0 U=0,9 K=7,0 -g- U=1,0 K=8,0 U=1,4 K=6,0 im EG 189,5 7,5 GH 18 7,0 GH 18 U=0,9 K=5,0 Pfl Pfl U=0,8 K=7,0 U=1,2 K=4,0 2815 LH m WA 1 im EG 1953 im EG GH Pl 0 ind.3, 4,0 U=0,9 K=2,0 U=1,5 K=10,0 618 im EG GH 18 U=1,4 K=8,0 U=0,7 K=6,0 LH mi U=0,9 K=7,0 U=0,9 K=9,0 U=0,8 K=5,0 Naturdenkmal im EG a ifen (Spielplatz) 1941 Beton TG Parkstre 9,5 GH 18 U=0,8 K=7,0 U=1,0 K=7,0 n 3061 b 1,0 ife Parkstre Baugrenze 0 nd. 3, im EG 3xU=1,2 K=14,0 U=0,9 K=8,0 GH 18 EFH TG=169,04 UK Decke=171,97 UK Unterzug=171,54 Beton 2952 Baulinie 1766 13 0,5 GH 19 c U=0,6 K=6,0 3062 GH 5xU=1,3 K=14,0 189,5 TG U=2,3 K=10,0 ND Nutzungsgrenze U=1,1 K=9,0 U=1,5 K=8,0 Pfl 7,5 GH 18 OK Dach=172,38 U=2,7 K=18,0 Pfl G 2xU=1,7 K=14,0 620 170,78 Pl U=1,0 K=6,0 GH 18 d. 4, H min Bundes - Immissionsschutzgesetzes U=1,8 K=15,0 8,0 Gehrecht zugunsten der Allgemenheit Flachdach 0,5 GH 19 11 HGH1=174.93 HGH2=177.61 First=180.09 1,0 GH 19 ifen Parkstre 0 GH 19 mind. LH Pfl b 2950 ND TM 1581 TGa Dachneigung U=1,0 K=7,0 GH 18 6,5 GH 18 a GR c U=1,1 K=12,0 1580 Garagen b Pfl 7,5 zu erhaltende Hecke z.B 1,0 GH 19 Beton GH 18 zu erhaltender Baum Geplanter Baum GH 181,0 GH 189,0 GH 19 U=1,0 K=5,0 170,48 Pl 0,5 0,0 GH 19 U=1,3 K=9,0 geschlossene Bauweise besondere Bauweise z.B GH 19 ifen c U=1,1 K=8,0 3077 U=1,2 K=11,0 0,5 U=1,5 K=6,0 U=1,5 K=8,0 Tor U=1,3 K=7,0 U=1,1 K=6,0 Parkstre U=0,8 K=9,0 U=1,4 K=6,0 2652 1796 7 U=0,6 K=9,0 U=1,1 K=8,0 offene Bauweise a Pfl c U=0,8 K=4,0 Pl 3055 377 Zahl der Vollgeschosse, zwingend U=1,2 K=10,0 Pfl 378 2706 -g- c ifen Parkstre WA TG 4 Besonderes Wohngebiet 2202 44 Pl 1081 1988 ,0 2543 189 c GH 1699 TM Tor Pfl 13 613 age iefgar T Pl 11 Pfl ifen Parkstre 9 2201 7 4 20 U=0,8 K=6,0 TM U=0,6 K=5,0 2733 32 2542 3145 reifen Parkst Treppe 24 20a Treppe 843 22 20 1a 16a 18 ep Tr pe 2065 16 88,34 HGH=1 Bebauungsplan Nr. 879 12 0,35 First=19 3087 14 3 172,15 6 10 OK Dach=189,56 4 8 2 171,80 ahe ungsn 1,62 First=19 1,74 Wohn 841 17 6 First=19 5 ke Schran ,70 89 HGH=1 17 4 OK Dach=177,82 ifen Parkstre 17 2 1796 2709 3055 7 2706 n Legende ife Parkstre Tor Beton 3077 St 17 0 170,48 St HGH=177.73 First=182.09 2953 II III St Tor 1580 St IV St V 1581 St VI 3076 ifen Parkstre Dachausstiege St 2950 Dachterrassen HGH1=174.93 HGH2=177.61 First=180.09 171,07 Terrassen 620 St St OK Dach=172,38 Beton 170,78 Beton Parkstre Hecken ifen ragenTiefga ng ausga Beton 2952 ifen Parkstre 1941 St St 2668 2815 St 1494 St 2202 1082 44 1081 1988 2543 1699 Tor 13 4 20 rt Einfah ge ra Tiefga 11 2542 NHN. Die textlichen Festsetzungen des B-Planes sind zu beachten. n rkstreife Pa 9 2201 7 2733 32 den Bebauungsplan Nr. 879 als Satzung beschlossen hat. Verfahrensvorschriften beim Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den von unterirdischen Leitungen und Bauwerken ist. Sofern der Plan nicht innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung verwendet FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 - Beverstraßeim Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Beverstraße, Kronprinzenstraße und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung entlang der Goerdelerstraße und Bismarckstraße zur erneuten Offenlage Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplanes Nr. 879 - Beverstraße gemäß Schriftliche Festsetzungen Fassung 27.06.2013 § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 ersetzen die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 580 und III. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 580. 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA 1) Gemäß § 1 (5) und § 1 (9) BauNVO sind innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1) die folgenden allgemein zulässigen Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig: die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Gemäß § 1 (6) und § 1 (9) BauNVO sind innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1) die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht zulässig: Betriebe des Beherbergungsgewerbes Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe Gartenbaubetriebe Anlagen für Verwaltungen Tankstellen 2. Maß der baulichen Nutzung Gebäudehöhe (GH) Die festgesetzten Höhen werden gemessen über Normalhöhennull (NHN). Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude einschließlich Attika, Dachrandabdeckungen, Brüstung oder ähnlicher Bauteile zu verstehen. Die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (GH) dürfen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen und Anlagen der solaren Energiegewinnung, Wärmepumpen) die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen bis zu einer Höhe von max. 2,0 m überschritten werden. Die technischen Aufbauten dürfen eine Grundfläche von je 20 qm nicht überschreiten. Die technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken (gemessen ab Oberkante Gebäude). Die zwingend festgesetzte Gebäudehöhe (GH) von 189,0 m ü. NHN darf um bis zu 0,5 m unterschritten werden. Grundfläche (GR) Die maximal zulässige Grundfläche (GR) im Allgemeinen Wohngebiet (WA 1) beträgt 7.500 qm. Die maximal zulässige Grundfläche (GR) im Allgemeinen Wohngebiet (WA 1) darf durch: Stellplätze mit Ihren Zufahren, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird bis zu einer Grundfläche (GR) von 11.500 qm überschritten werden. Seite 2 / 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplanes Nr. 879 - Beverstraße 3. Schriftliche Festsetzungen Fassung 27.06.2013 Überbaubare Grundstücksfläche Erkerähnliche Gebäudeteile und Balkone dürfen die straßenseitigen Baugrenzen, gegenüber von Erschließungsflächen, um bis zu 1,5 m überschreiten. Die erkerähnlichen Gebäudeteile sind bis maximal 1/3 der Breite der Straßenfassade des Gebäudes zulässig. Balkone dürfen die rückwärtigen, gartenseitigen Baugrenzen und Baulinien um bis zu 2,7 m überschreiten. Gebäude und bauliche Anlagen dürfen um bis zu maximal 0,5 m von der festgesetzten Baulinie zurücktreten. Gebäude und bauliche Anlagen dürfen zum Zweck der Anlage einer Dachterrasse im obersten Geschoss um bis zu maximal 4,0 m von der Baulinie zurücktreten. 4. Tiefgaragen Tiefgaragen sind nur innerhalb der zu diesem Zweck festgesetzten Flächen zulässig. Innerhalb der Fläche für Tiefgaragen sind Keller und Abstellräume zulässig. 5. Verkehrsflächen / Ein- und Ausfahrten Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen und der inneren Erschließung (Geh,- Fahr- und Leitungsrecht) sind nur an den entsprechend gekennzeichneten Bereichen zulässig. 6. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden Im Bereich der öffentlichen Grünfläche sowie der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 (Außenanlage Kindergarten) sind offene Bodenflächen durch Herstellung und Erhaltung einer geschlossenen Vegetationsdecke (Raseneinsaat) zu vermeiden. Alternativ ist eine Mindestabdeckung in einer Mächtigkeit von 30 cm mit unbelastetem Bodenmaterial durchzuführen. 7. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen 7.1 Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Lärmpegelbereich Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 * zu erfüllen. Für das gesamte Plangebiet wird der Lärmpegelbereich (LPB) IV festgesetzt. Es ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. Rw,res., nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten: Für Aufenthaltsräume in Wohnungen: - Innerhalb des Lärmpegelbereiches IV ein Schalldämmmaß (erf. R`w,res.) von mind. 40 dB Für Büroräume: - Innerhalb des Lärmpegelbereiches IV ein Schalldämmmaß (erf. R`w,res.) von mind. 35 dB Im Einzelfall sind im Baugenehmigungsverfahren die Korrekturwerte für das Schalldämmmaß gemäß 5.2 der DIN 4109 in Verbindung mit der Tabelle 9 anzuwenden. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile gemäß DIN 4109 sind. Seite 3 / 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplanes Nr. 879 - Beverstraße - Schriftliche Festsetzungen Fassung 27.06.2013 Lüftungseinrichtungen An der Beverstraße und Kronprinzenstraße sind Räume mit Schlaffunktion, die in den nachfolgend aufgeführten Bereichen liegen, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten: Beverstraße: zwischen A und B: 4. Obergeschoss zwischen B und C: Erdgeschoss bis 5. Obergeschoss Kronprinzenstraße: zwischen C und D: 3. Bis 5. Obergeschoss zwischen D und E: 4. Obergeschoss Alternative Nachweise nach dem Stand der Technik sind zulässig Auszug: Anlage 8.22 aus „Gutachten 2013 1381 zu den Auswirkungen eines möglichen Immissionskonfliktes ausgelöst durch den Neubau einer Wohnnutzung mit Tiefgarage im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 „Beverstraße“ in Aachen“ *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. Tiefgarage In der Tiefgarage bzw. in deren Ein- und Ausfahrtbereich sind die Fahrbahn querende Regenrinnen zu vermeiden oder in einer geräuschmindernden Bauweise (z.B. Auflagerung des Gitterrostes auf Hartgummiprofil) auszuführen. Die Decken- und Wandflächen der Tiefgaragenein- und -ausfahrt sind von der Unterseite bis zu einem Abstand von mindestens 10 m zur Öffnung in der Fassade vollständig mit akustisch wirksamen Seite 4 / 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplanes Nr. 879 - Beverstraße - Schriftliche Festsetzungen Fassung 27.06.2013 Oberflächen auszukleiden. Der mittlere Schallabsorptionsgrad dieser Oberflächen ist mit a=0,5 herzustellen. Die akustisch wirksamen Öffnungsflächen der Tiefgarage dürfen einen Schalleistungspegel von Lw,n = 67 dB(A) nachts und Lw,n = 77 dB(A) tags nicht überschreiten. Es können Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen zugelassen werden, soweit durch einen Sachverständigen nachgewiesen wird, dass andere geeignete Maßnahmen ausreichen. 7.2 Die Tiefgarage ist mit einer mechanischen Be- und Entlüftung mit einer Abluftüberdachführung auszustatten. Der Nachweis der Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse hinsichtlich der möglichen Luftschadstoff-Immissionen aus dem Betrieb der Tiefgarage ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Alternative Technische Lösungen der Be- und Entlüftung können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass die Grenzwerte nach der 39.BImSchV eingehalten werden und eine geruchliche Belästigung der Anwohner auf ein zuträgliches Maß herabgesetzt werden kann. Gegebenenfalls sind die Anforderungen nach der Geruchs-Immissionsrichtlinie anzulegen bzw. einzuhalten. 8. Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 12 (3a) i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. 9. Örtliche Bauvorschriften 9.1 Dachform Im Plangebiet sind nur Flachdächer und flach geneigte Dächer (mit max. 10 % Dachneigung) zulässig. 9.2 Einfriedungen Einfriedungen sind nur als lebende Hecken zulässig. In Verbindung mit lebenden Hecken sind auch durchsichtige Zäune zulässig. Abweichend davon sind Sichtschutzwände in Verlängerung der Haustrenn- und abschlusswände und an den seitlichen Grundstücksgrenzen bis zu einer Höhe von 2,2 m und einer Tiefe von 4,0 m (von der Gebäudeaußenfassade aus gemessen) zulässig. Sie sind aus dem Material des angrenzenden Gebäudes oder aus Holz zulässig. Diese Schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss in seiner Sitzung am ……...2013 die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 879 –Beverstraße– beschlossen hat. Aachen, den ……. 2013 (Marcel Philipp) Seite 5 / 5 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Beverstraße, Kronprinzenstraße und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung entlang der Goerdelerstraße und Bismarckstraße zur erneuten öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Inhaltsverzeichnis 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation.................................................................... 5 Beschreibung des Plangebietes ...................................................................................................................... 5 Regionalplan.................................................................................................................................................... 5 Flächennutzungsplan ...................................................................................................................................... 6 Landschaftsplan .............................................................................................................................................. 6 Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................ 6 2. Anlass der Planung ....................................................................................................................................... 6 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.7.1. 3.7.2. 3.7.3. 3.7.4. 3.7.5. 3.7.6. 3.8. 3.8.1. 3.8.2. 3.8.3. 3.8.4. 3.8.5. 3.8.6. 3.8.7. Ziel und Zweck der Planung ......................................................................................................................... 7 Allgemeine Ziele.............................................................................................................................................. 7 Ziel der Planung .............................................................................................................................................. 7 Erschließung.................................................................................................................................................... 8 Gebäude- und Wohnungstypologien ............................................................................................................... 9 Freiraumkonzept............................................................................................................................................ 10 Soziale Infrastruktur....................................................................................................................................... 10 Jugend- und Familienfreundlichkeit............................................................................................................... 11 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben ......................... 11 Erlebnisvielfalt im Gebiet ............................................................................................................................... 11 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen.................................................................................. 11 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen ........................................ 12 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen................................................... 12 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen........................................................ 12 Klimaschutz und Klimaanpassung................................................................................................................. 12 Standortwahl der Bebauung .......................................................................................................................... 12 Städtebaulicher Entwurf / Gebäudekubatur................................................................................................... 13 Solare Wärme- und Energiegewinnung......................................................................................................... 13 Umgang mit Freiflächen ................................................................................................................................ 13 Umgang mit Niederschlagswasser ................................................................................................................ 13 Umgang mit der Energieversorgung.............................................................................................................. 13 Vertragliche Regelungen ............................................................................................................................... 14 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. Begründung der Festsetzungen................................................................................................................. 14 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................................................. 14 Maß der baulichen Nutzung .......................................................................................................................... 14 Bauweise....................................................................................................................................................... 17 Überbaubare Grundstücksflächen................................................................................................................. 17 Tiefgarage ..................................................................................................................................................... 18 Verkehrsflächen, Ein- und Ausfahrten........................................................................................................... 18 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte..................................................................................................................... 18 Öffentliche Grünfläche................................................................................................................................... 18 Lärmschutz.................................................................................................................................................... 19 Sonstiger Immissionsschutz .......................................................................................................................... 19 Bodenschutz.................................................................................................................................................. 20 Sonstige Maßnahmen ................................................................................................................................... 20 Seite 2 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 4.12.1. 4.12.2. 4.12.3. 4.13. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern...................................................................................................... 20 Ausgleichsmaßnahmen ................................................................................................................................. 20 Artenschutz.................................................................................................................................................... 20 Gestalterische Festsetzungen ....................................................................................................................... 20 5. 5.1. 5.1.1. 5.1.2. 5.1.3. 5.1.4. 5.1.5. 5.1.6. 5.2. 5.2.1. 5.2.1.1 5.2.1.2 5.2.1.3 5.2.2. 5.2.2.1 5.2.2.2 5.2.2.3 5.2.3. 5.2.3.1 5.2.3.2 5.2.3.3 5.2.4. 5.2.4.1 5.2.4.2 5.2.4.3 5.2.5. 5.2.5.1 5.2.5.2 5.2.5.3 5.2.6. 5.2.6.1 5.2.6.2 5.2.6.3 5.2.7. 5.2.7.1 5.2.7.2 5.2.7.3 5.2.8. 5.3. 5.3.1. 5.3.2. Umweltbericht.............................................................................................................................................. 21 Einleitung....................................................................................................................................................... 21 Vorgehensweise bei der Erstellung des Umweltberichtes............................................................................. 21 Lage des Plangebietes .................................................................................................................................. 21 Inhalt und Ziele des Bebauungsplans............................................................................................................ 21 Planungsrechtliche Einbindung ..................................................................................................................... 22 Bedarf an Grund und Boden für die geplanten Nutzungen/Versiegelungsgrad............................................. 22 Ziele des Umweltschutzes............................................................................................................................. 22 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .............................................................................. 23 Schutzgut Mensch......................................................................................................................................... 23 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 23 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 24 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 28 Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt............................................................................... 29 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 29 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 30 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 33 Schutzgut Boden ........................................................................................................................................... 33 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 33 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 34 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 35 Schutzgut Wasser ......................................................................................................................................... 35 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 35 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 36 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 37 Schutzgüter Luft und Klima/Energie .............................................................................................................. 38 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 38 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 39 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 41 Schutzgut Landschaft / Stadtbild ................................................................................................................... 41 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 41 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 41 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 41 Schutzgut Kultur- und Sachgüter................................................................................................................... 41 Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................... 41 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben ........................................................................ 42 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................ 42 Wechselwirkungen der einzelnen Schutzgüter.............................................................................................. 42 Entwicklungsprognose des Umweltzustandes............................................................................................... 42 Entwicklungsprognose bei Durchführung der Planung.................................................................................. 42 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante)......................................................................... 43 Seite 3 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 5.3.3. 5.4. 5.4.1. 5.4.2. 5.5. 5.6. Anderweitige Planungsmöglichkeiten............................................................................................................ 43 Grundlagen.................................................................................................................................................... 44 Verwendete Technische Verfahren zur Umweltprüfung ................................................................................ 44 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben ....................................................... 45 Monitoring...................................................................................................................................................... 45 Zusammenfassung ........................................................................................................................................ 45 6. Auswirkungen der Planung ........................................................................................................................ 48 7. Kosten .......................................................................................................................................................... 49 8. Durchführungsvertrag ................................................................................................................................ 49 9. Plandaten ..................................................................................................................................................... 50 Seite 4 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße 1. 1.1. Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation Beschreibung des Plangebietes Das ca. 1,56 ha große Plangebiet liegt zwischen der Beverstraße, der Kronprinzenstraße, der Wohnbebauung an der Goerdelerstraße und dem Blockinnenbereich an der Bismarckstraße und beinhaltet die Flurstücke 1941, 2815, 2950, 2952, 2953 und tlw. 3055 der Flur 14, Gemarkung Forst in Aachen - Mitte. Im Osten wird das Grundstück von der Kronprinzenstraße und im Süden von der Beverstraße sowie den rückwärtigen Grenzen der Grundstücke Beverstraße 5-13 begrenzt. Nordwestlich begrenzen die rückwärtigen Grenzen der Grundstücke Bismarckstraße 158-176 und die rückwärtigen und östlichen Grenzen der Goerdelerstraße 2-6 das Plangebiet. Im Norden wird das Plangebiet durch die Verkehrsfläche der Goerdelerstraße und die westlichen sowie rückwärtigen Grenzen des Grundstückes Goedelerstraße 824 begrenzt. In dem Gebäudekomplex sind Wohnungen und eine Kindertagesstätte untergebracht. Situation innerhalb des Plangebietes Bei dem Plangebiet handelt es sich überwiegend um eine brach liegende, ehemals mit dem Finanzamt bebaute Fläche. Das Gebäude der Finanzverwaltung wurde inzwischen abgerissen. Derzeit ist im Plangebiet als bauliche Anlage lediglich die leerstehende Tiefgarage der ehemaligen Finanzverwaltung vorhanden. Außerdem befindet sich im Plangebiet eine an die Goerdelerstraße anschließende größtenteils befestigte Erschließungsfläche. Von hier aus werden die beiden Wohngebäude an der Goerdelerstraße und die Kindertagesstätte erschlossen. Südlich anschließend befindet sich ein Teil der Außenanlage der Kindertagesstätte im Plangebiet. Im westlichen Teil des Plangebietes liegt eine öffentliche Grünfläche mit einem Kinderspielplatz. Zu Lasten der öffentlichen Grünfläche ist deren östlicher Teil als Außenanlage der Kindertagesstätte zugeordnet und wird nur über eine schmale Verbindung an die unmittelbar an die Kindertagesstätte angegliederten Außenbereiche angebunden. Die früher gradlinig von der Beverstraße zur Goerdelerstraße verlaufende Fußwegeverbindung verliert dadurch stark an Attraktivität. Gleiches gilt für den verbliebenen Teil der öffentlichen Grünfläche, die sich aufgrund ihrer Randlage, durch zu schmale und unübersichtliche Zugänge sowie Vandalismus Schäden, in einem unbefriedigenden Zustand befindet. Zumindest zeitweise sind die Zugänge verschlossen, so dass eine uneingeschränkte Nutzung der Grünfläche nicht sichergestellt werden kann. Situation außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet liegt in einem Übergangsbereich zwischen Ostviertel und Frankenberger Viertel. Aufgrund der ehemaligen Nutzung bildet der Bereich eine Zäsur zwischen beiden Vierteln. Bei der das Plangebiet umgebenden Bebauung handelt es sich vorwiegend um IV- bis V-geschossige Wohngebäude aus der Nachkriegszeit. Die Südseite der Beverstraße weist eine größere Anzahl von IIIgeschossigen Stadthäusern aus der Gründerzeit auf. Der Norden des Grundstücks wird von einem VI-geschossigen Gebäude aus den frühen 90er-Jahren begrenzt. Da dieser Baukörper aus der Bauflucht der Blockrandbebauung zurückspringt, weicht er vom restlichen Bestand ab. In diesem Gebäude befindet sich eine Kindertagesstätte, dessen Außengelände derzeit ungünstig zugeschnitten ist. 1.2. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen aus dem Jahr 2003 mit Ergänzungen (Stand April 2008) ist der Planbereich als ”Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt. Eine Änderung auf Regionalplanebene ist somit nicht erforderlich. Seite 5 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 1.3. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Aachen aus dem Jahr 1980 stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 879 wird überwiegend Allgemeine Wohngebiete (WA) darstellen. Lediglich im westlichen Bereich des Plangebietes wird eine ca. 2.500 qm große Fläche als öffentliche Grünfläche und im Nordwesten eine ca. 500 qm große Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Eine Flächennutzungsplanänderung ist daher nicht erforderlich. 1.4. Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Aachen. Es ist nicht in der Biotopkartierung der Landesanstalt für Ökologie Boden und Forsten (LÖBF) erfasst. Ein Naturdenkmal (Linde) befindet sich in der öffentlichen Grünfläche. 1.5. Bestehendes Planungsrecht Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 580, der hier ein „Kerngebiet“ mit der Zweckbestimmung „Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Behördenzentrum)“ festsetzt. Für die in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogenen Grundstücke gilt die rechtskräftige III. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 580 – Goerdelerstraße -. Für einen Teilbereich (eine schmale Fläche südlich des Grundstückes an der Goerdelerstraße) ist dort eine „MK-Fläche (Behördenzentrum)“ mit der Zweckbestimmung „Anlieferung, Feuerwehrzufahrt und Stellplätze“ festgesetzt. Der zweite Teilbereich (die am westlichen Rand des Plangebietes liegende, Baum bestandene Freifläche) ist als „Öffentliche Grünfläche (Spielplatz)“ sowie als „Allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen. Diese Flächen sind überwiegend mit der Zweckbestimmung „Außenanlage für den Kindergarten“ und im nördlichen Bereich an der Goerdelerstraße mit einem „Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit“ und als Verkehrsfläche ausgewiesen. Darüber hinaus wird die im Rahmen der Errichtung des Gebäudes Goerdelerstraße 8-24 bereits gebaute Tiefgarage über eine entsprechende Festsetzung gesichert. 2. Anlass der Planung Mit der Realisierung des Finanzamtszentrums an der Krefelder Straße im Jahr 2006 konnte das sanierungsbedürftige Gebäude Beverstraße, in dem sich vier Finanzämter befanden, abgerissen werden. Damit bestand die Möglichkeit das ca. 12.000 qm große Grundstück an der Beverstraße stadträumlich und in Bezug auf die Nutzung besser in das angrenzende Frankenberger Viertel zu integrieren. Mit einem Wettbewerb wurde ein Wahlspektrum an städtebaulichen Konzepten und alternativen architektonischen Lösungsvorschlägen für modular entwickelte innovative Wohnkonzepte und ein kleines Hotel erarbeitet. Der mit dem 1. Preis ausgezeichnete Entwurf sollte über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan realisiert werden. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde mit allen Verfahrensschritten bis unmittelbar vor Satzungsbeschluss durchgeführt. Ein Satzungsbeschluss wurde jedoch nicht gefasst, da der damalige Investor das Verfahren nicht weiterverfolgt hat. Mittlerweile hat ein neuer Investor, die für dieses Vorhaben gegründete Kronprinzenquartier GmbH, das Grundstück des ehemaligen Finanzamtes vom BLB erworben. Dieser möchte auf dem Grundstück kurzfristig eine Wohnbebauung realisieren. Da sich die Bebauung in ihrer Art, die nunmehr keine ergänzende Hotelnutzung mehr vorsieht und in ihrer städtebaulichen Struktur (Blockbebauung anstatt Zeilenbebauung im inneren Seite 6 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Plangebiet, um ein Geschoss höhere Bebauung im rückwärtigen Bereich und im Einmündungsbereich der Kronprinzenstraße in die Beverstraße) von der bisher vorgesehenen Bebauung unterscheidet, soll das bisherige Verfahren mit einer erneuten Offenlage fortgeführt werden. 3. 3.1. Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohngebäuden auf einer derzeit brachliegenden Fläche im Sinne einer ressourcenschonenden Innenentwicklung und Stärkung des innerstädtischen Wohnstandortes von Aachen. Die Wohnbauflächen dienen der Deckung des kurz- und mittelfristigen Bedarfs an Wohnraum für unterschiedliche Nutzergruppen. Das innerstädtische Gebiet mit einer unmittelbar angrenzenden Grünfläche, fußläufig erreichbaren Nahversorgungsangeboten und einer sehr guten verkehrlichen Anbindung, eignet sich in besonderer Weise für den vorgesehenen Wohnungsmix für familiengerechtes, altengerechtes und junges studentisches Wohnen. 3.2. Ziel der Planung Städtebauliches Ziel ist die gestalterische und strukturelle Aufwertung und Einbindung der bisher als Zäsur wirkenden Fläche in die umgebenden Baustrukturen, durch die Fortführung der im Frankenberger Viertel charakteristischen Blockstruktur. Dazu gehört auch die gemäß der Rahmenplanung „Frankenberger Viertel“ für Fußgänger und Radfahrer geforderte Schaffung einer attraktiven Nord-Süd-Verbindung zwischen der Beverstraße und der Goerdelerstraße sowie die Integration der derzeit isolierten und in einem unbefriedigenden Zustand befindliche öffentlichen Grünfläche in ein Gesamtkonzept. Darüber hinaus sollen die Außenflächen der unmittelbar nördlich an das Plangebiet anschließenden Kindertagesstätte neu geordnet werden. Um die letztgenannten Ziele umsetzen zu können, werden die öffentliche Grünfläche, die geplante Außenbereichsfläche für die Kindertagesstätte sowie der für die fußläufige Anbindung an die Goerdelerstraße vorgesehene Fläche in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einbezogen. Im Masterplan Aachen*2030 werden „Perspektiven und Impulse für die räumliche Entwicklung der Stadt Aachen benannte“. Für das Plangebiet werden im Handlungsfeld „Wohnen“ u.a. die folgenden konkreten Ziele, die unter dem Oberziel „Wohnungsmarktoffensive“ zusammengefasst sind, formuliert: „derzeitige Baulandentwicklung forcieren“, „Stärkung und Steuerung des Wohnungsangebotes durch öffentlich geförderten Wohnungsbau…“, Vergrößerung und Differenzierung des Wohnungsangebots für Studierende und ältere Menschen“, „identitätsschaffende, baustrukturell anspruchsvolle Wohnquartiere“ und „neue Wohnstandorte in integrierten Lagen mit gemischten sozialen Strukturen entwickeln“. Diese Ziele werden durch Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, durch den geplanten Wohnungsmix (mit Singlewohnungen, WG-taugliche Wohnungen und großen familiengerechten Wohnungen), dem geplanten Anteil von 20% Sozialwohnungen sowie durch die Fortführung und Neuinterpretation der gründerzeitlichen Baustruktur des Frankenberger-Viertels im besonderen Maße Rechnung getragen. Die geplante Baustruktur und deren Gestaltung entsprechen daher auch dem unter dem Handlungsfeld „Stadt-Bau-Kultur“ genannten Ziel der „Förderung der Baukultur und Bauqualität unter Beachtung der Stadtmorphologie“. Durch die Nähe des Plangebietes zu dem ÖPNV- Verknüpfungspunkt „Bahnhof Rothe Erde“ und den auf der Goedelerstraße / Oppenhoffallee zu erreichenden Bushaltestellen, wird das unter dem Oberziel „Gesunde Wohnquartiere“ genanntem Ziel „Wohngebiete an ÖV-Haltepunkten“ ebenfalls in besonderer Weise umgesetzt. Im Masterplan wird das Plangebiet im Handlungsfeld „Lebensumfeld“ unter dem Oberziel „Sozial Seite 7 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 gerechte Stadt“ als Lebensraum mit vorrangigem Handlungsbedarf“ dargestellt, u.a. mit dem Ziel eine „Verbesserung der Lebensqualität aller Menschen“ zu erreichen. Hierzu trägt die mit einer hohen Aufenthaltsqualität geplante Quartierstraße, die Aufwertung der öffentlichen Grünfläche und die Schaffung einer attraktiven öffentlichen Durchwegbarkeit des Gebietes bei. Darüber hinaus wird durch die geplante fast ausschließliche Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage, die geplante hohe Anzahl von Fahrradabstellanlagen in der Wohn- und Spielstraße sowie die Bereitstellung von Fahrradräumen in jedem Wohngebäude das unter dem Handlungsfeld „Mobilität“ genannte Ziel „innovative Konzepte für den Ruhenden Verkehr in verdichteten Gebieten (z.B. Quartiersgaragen, autofreie Siedlung, Fahrradabstellanlagen)“ umgesetzt. Letztendlich wird durch den Erhalt der öffentlichen Grünfläche in Verbindung mit der Anbindung an die neu geschaffene Wegeverbindung von der Beverstraße zur Goerdelerstraße das unter dem Handlungsfeld „Freiraum“ genannte Ziel „innerstädtische Grünverbindungen mit attraktivem Wegenetz stärken“ aufgegriffen. 3.3. Erschließung Das Plangebiet ist verkehrstechnisch von der Beverstraße und der Kronprinzenstraße aus erschlossen, die unmittelbar nördlich und westlich über die Goerdelerstraße und den Adalbertsteinweg an das Hauptverkehrsnetz angebunden sind. Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine private Straße, die in L-Form und im Einrichtungsverkehr von der Kronprinzenstraße zur Beverstraße geführt werden soll. Diese private Erschließung soll, neben der Nutzung durch Ver- und Entsorgungsfahrzeuge, als Fahrstraße für die neuen Bewohner und Besucher der Gebäude innerhalb des Plangebietes zur Anlieferung von Einkäufen o.ä. dienen. Daher werden in der privaten Straße nur ca. 12 überwiegend als Kurzzeitstellplätze für Be- und Endladevorgänge etc. gedachte Parkmöglichkeiten angeboten. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze für die geplanten ca. 200 Wohneinheiten werden in einer neu zu errichtenden Tiefgarage mit ca. 200 Stellplätzen nachgewiesen. Die Zufahrt erfolgt im Bereich der bisherigen Zufahrt zu der alten Tiefgarage des ehemaligen Finanzamtes von der Beverstraße aus. Die nun vorgenommenen Berechnungen zeigen, dass unter Berücksichtigung der Kenngrößen zur Verkehrsmittelwahl in der Stadt Aachen („Mobilitätserhebung Aachen 2011“) aus dem Bewohner- und Besucherverkehr ein Gesamtverkehrsaufkommen von 672 Kfz-Fahrten/Werktag zu erwarten ist. Demnach ist davon auszugehen, dass nach Umsetzung des Gesamtvorhabens mit einem, gegenüber der ehemaligen Finanzamtsnutzung, ca. 27,5 % geringerem Verkehrsaufkommen am Werktag zu rechnen ist. Aufgrund der zu erwartenden Reduzierung des Verkehrsaufkommens im Vergleich zur Vorgängernutzung, sind Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit und Verkehrsqualität der umliegenden Straßen und Knotenpunkte nicht zu erwarten. Die Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) wird durch die auf der Goerdelerstraße verkehrenden Buslinien mit der Bushaltestelle „Goerdelerstraße“ und den auf dem Adalbertsteinweg verkehrenden Buslinien mit den Bushaltestellen „Elsassstraße“ und „Bahnhof Rothe Erde“ in besonders guter Qualität sichergestellt. Darüber hinaus bestehen über den nur ca. 200 m entfernt liegenden „Bahnhof Rothe Erde“ gute Anschlüsse an den regionalen und überregionalen Schienenverkehr. Die Anbindung und Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer ist ebenfalls über die angrenzenden Verkehrsflächen der Beverstraße und der Kronprinzenstraße gegeben. Darüber hinaus wird eine direkte Verbindung zwischen der Beverstraße und der Goerdelerstraße geschaffen. In westlicher Richtung über die Gehwege entlang der Beverstraße und im weiteren Verlauf über die Gehwege entlang der Bismarckstraße, ist das Zentrum des Frankenberger Viertels zu erreichen. Seite 8 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Die Umsetzung der privaten Erschließungsflächen wird zusammen mit den erforderlichen Maßnahmen zur Anbindung an die öffentlichen Verkehrsflächen über entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag sichergestellt. Die Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität, Gas, Wasser und Telekomunikation wird über die in den angrenzenden Verkehrsflächen verlaufenden Leitungstrassen sichergestellt. Gemäß Generalentwässerungsplan ist die Einleitung des anfallenden Niederschlagswassers bis zu einem Abflussbeiwert von 0,5 grundsätzlich in das öffentliche Kanalnetz oder direkt in den Beverbach, der über einen Regenwasserkanal von der Beverstraße über die Turpinstraße erreicht werden kann, möglich und zulässig. Gegebenenfalls sind zur Einhaltung des vorgegebenen Abflussbeiwertes Regenrückhaltemaßnahmen innerhalb des Plangebietes erforderlich. Hierzu wird vor Satzungsbeschluss ein Entwässerungskonzept in Abstimmung mit der UWB, dem FB 61/73 und der WVER erstellt. Im Plangebiet wird durch die geplante Errichtung von ca. 200 Wohneinheiten (WE), im Vergleich zu der Vorgängernutzung, keine signifikant höhere Schmutzwassermenge anfallen. Das anfallende Schmutzwasser soll über eine Mischwasserkanalisation in die vorhandenen Straßenkanäle der angrenzenden Verkehrsflächen eingeleitet werden. 3.4. Gebäude- und Wohnungstypologien Die herausragende Qualität des Wohnstandortes Frankenberger Viertel entsteht nicht zuletzt durch den Charme der historischen Gründerzeitbebauung und die weitgehend homogene städtebauliche Struktur des Viertels, die besonders von den zentralen Achsen Oppenhoffallee, Viktoriaallee und Bismarckstraße geprägt wird. Die Quartierszentren Neumarkt und Frankenberger Park, sowie das abwechslungsreiche Geschäftsleben des Viertels bieten ein attraktives Umfeld für ein modernes, städtisches Wohn- und Lebensgefühl. Ziel des städtebaulichen Entwurfes ist es daher, die besonderen Qualitäten, den Charme und die Attraktivität des Frankenberger Viertels mit der neuen Bebauung fortzuführen. Der Entwurf schlägt dementsprechend die Weiterführung der im Frankenberger Viertel vorherrschenden und funktionstüchtigen Typologie der Blockrandbebauung vor. Neben einem komplett geschlossenen rechtwinkligen Block an der Ecke Beverstraße/Kronprinzenstraße schließt die straßenbegleitende Bebauung auch die bestehende Bebauung der Bismarckstraße und Goerdelerstraße rückseitig zu einer geschlossenen städtischen Struktur mit definierten Vorder- und Rückseiten zusammen. Auf diese Weise wird eine vor dem Hintergrund von Identifikation und Sicherheitsaspekten als kritisch einzuordnende Innenfeldlage der Bebauung umgangen und eine optimale Erschließung aller Häuser gewährleistet. Der funktionierende öffentliche Raum des Frankenberger Viertels wird so in das neue Wohnquartier hineingeführt. Die Bebauung entlang der Beverstraße und der Kronprinzenstraße soll mit einer Fünfgeschossigkeit und einer sechsgeschossigen Betonung an dem Einmündungsbereich der Kronprinzenstraße in die Beverstraße errichtet werden. Die Bebauung entlang der neuen Quartiersstraße soll vier Geschosse erhalten. Um die Qualitäten des Frankenberger Viertels adäquat fortzusetzen, wird die Bebauung jedoch nicht als städtebauliche Großform vorgeschlagen, sondern orientiert sich an den klassischen Baugrößen der beliebten 3- und 4-Fensterhäuser Aachens. Die einzelnen Häuser sollen hierbei differenziert herausgearbeitet werden und erkennbar eigenständige Adressen bilden. Die Fassadengestaltung interpretiert hierbei die Qualitäten der klassischen Vorbilder auf zeitgemäße Weise. Das Quartier soll, bei aller Differenziertheit im Detail, als homogenes und hochwertiges Gesamtensemble wirken, das wie das historische Vorbild ein qualitätsvolles Ambiente vermittelt. Seite 9 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Der Typologie des Frankenberger Wohnblocks folgend, wird das Blockinnere zum privaten Rückzugsraum. Hier erhalten die Erdgeschosswohnungen private Gärten, die Geschosswohnungen erhalten Loggien, Balkone und Terrassen. Es ist darüber hinaus geplant, die Häuser weitgehend mit nutzbaren Dachterrassen auszustatten. Entsprechend der gewünschten sozialen und demografischen Durchmischung des Neuen Quartiers wird ein breit gefächerter Wohnungsmix mit Wohnungsgrößen von ca. 40 qm bis zu ca. 200 qm angestrebt. Da alle Wohnungen über Aufzüge erschlossen werden sollen und damit barrierefrei und Behinderten gerecht erreichbar sind, können die größeren Wohnungen auch für Wohngemeinschaften älterer Menschen angeboten werden. Auf Grund der innenstadtnahen Lage und der angestrebten durchmischten Bewohnerstruktur, ist davon auszugehen, dass die Nutzung eines Fahrrades eine große Bedeutung haben wird. Daher sind auf Ebene der Tiefgarage in den von hieraus unmittelbar zu erreichenden Kellerräumen der einzelnen Wohngebäude abschließbare Fahrradräume vorgesehen. Insgesamt sollen Geschoßwohnungsbauten mit ca. 200 Wohneinheiten (WE) errichtet werden. 3.5. Freiraumkonzept Um der Zielsetzung eines familienfreundlichen und kindgerechten Wohnumfeldes nachzukommen, wird die Quartierstraße als Wohn- und Spielstraße entwickelt (Verkehrsberuhigter Bereich) und zu diesem Zweck hochwertig mit Grünelementen ausgestattet. Dominierende Elemente sind die höhergelegten privaten Gartenbereiche, die mit Hecken abgegrenzt werden und teilweise zum öffentlichen Raum mit Bänken ausgestattet werden. Fahrradstellplätze und wenige Kfz-Stellplätze werden in diese Struktur integriert. Über eine direkte Verbindung von der Goerdelerstraße zu der neuen Quartiersstraße wird eine attraktive Nord-Süd-Querverbindung zwischen Goerdelerstraße und Beverstraße geschaffen. Diese neue Durchwegungssituation kann im Bereich der Bebauungsfuge im unmittelbaren Kita-Vorbereich als offener und übersichtlicher begrünter Erschließungsraum (Sicherheitsempfinden) mit Aufenthaltsgelegenheiten und Spielbereichen ausgestaltet werden. Die öffentliche Grünfläche wird durch das städtebauliche Konzept in ein Gesamtkonzept eingebettet, das ihre derzeit isolierte Lage aufhebt. Durch die kürzeren, direkteren und breiteren Zuwegungen sowie durch die Orientierung wohnungsnaher Freiflächen (Privatgärten) zu der öffentlichen Grünfläche ist eine deutliche Aufwertung der Fläche zu erwarten. Darüber hinaus unterliegt sie damit einer besseren sozialen Kontrolle. Die Außenflächen der Kindertagesstätte werden neu geordnet. Die bisher im Bereich der öffentlichen Grünfläche liegende und nur über einen schmalen Verbindungsweg zu erreichende Fläche wird unmittelbar östlich an die vorhandenen baulichen Anlagen der Kindertagesstätte verlegt. Die westlich der Kindertagesstätte gelegene Freifläche wird zugunsten der städtebaulich wichtigen fußläufigen NordSüdverbindung von der Beverstraße zur Goerdelerstraße, verkleinert. Insgesamt verbleibt der Kindertagesstätte jedoch eine ausreichend große Freifläche, die gegebenenfalls auch Richtung Goerdelerstraße erweitert werden kann. Diese Entwicklungsmöglichkeit wird in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen planungsrechtlich vorbereitet. 3.6. Soziale Infrastruktur Die Umgebung des Plangebietes ist geprägt von einer hohen Nutzungsvielfalt. Innerhalb des Frankenberger Viertels, dem Adalbertsteinweg und östlich davon besteht ein großes und vielfältiges Angebot an Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie. In ca. 300 m Entfernung befinden sich darüber hinaus die Aachen – Arkaden mit einem großen Angebot an Läden zur Deckung des täglichen und periodischen Bedarfs. Viele öffentliche und private kulturelle Einrichtungen unterschiedlicher Größe und Ausrichtung sind in fußläufiger Umgebung beheimatet, u.a. die Frankenberger Burg und der Musikbunker. Seite 10 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 In einem Umkreis von ca. 600 m befinden sich mit der Herz-Jesu-Kirche im Westen, der St. BonifatiusKirche im Osten und der Kirche St. Fronleichnam im Nordosten kirchliche Einrichtungen. 3.7. 3.7.1. Jugend- und Familienfreundlichkeit Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Die Bauflächen innerhalb des Plangebietes sollen als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Damit wird dem Ziel, der Förderung des innerstädtischen Wohnens, Rechnung getragen. Es ist ein breit gefächerter Wohnungsmix geplant, der auch auf den Zuzug von Familien ausgerichtet ist. Die unmittelbare Nachbarschaft der Kindertagesstätte und des öffentlichen Kinderspielplatzes sowie die geplante Errichtung der Quartierstraße als Wohn- und Spielstraße kann im besonderen Maße mit zu einem familiengerechten Umfeld beitragen. 3.7.2. Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen Frankenberger Viertel und Ostviertel. In der Umgebung ist daher eine vielfältige Einwohnerstruktur vorhanden, die von unterschiedlichen Nationalitäten und sozialen Stand geprägt ist. Während sich das Frankenberger Viertel durch einen hohen Anteil an Akademikern auszeichnet, ist das Ostviertel eher durch einen hohen Anteil ausländischer Mitbürger und Einwohnern aus sozial schwächeren Schichten geprägt. „Die Unterschiede drücken sich momentan deutlich durch die Herausbildung von räumlich begrenzten sozialen Milieus und deren Folgeerscheinungen aus“ (aus: Rahmenplan Frankenberger Viertel). Trotz der innerstädtischen Lage besteht durch die im Plangebiet liegende öffentliche Grünfläche und die geplante Quartierstraße mit hoher Aufenthaltsqualität ein gutes Angebot an Freiflächen. Darüber hinaus ist mit der über die Rampe gegenüber dem Knotenpunkt Kronprinzenstraße/Beverstraße zu erreichende bahnparallele Fuß- und Radwegeverbindung, eine unmittelbare Verbindung zu den südlich und südwestlich gelegenen Naherholungsräumen rund um die Maria-Montessori-Gesamtschule, dem Gillesbachtal und dem Beverbachtal vorhanden. 3.7.3. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Aufgrund des Ratsbeschlusses vom 25.06.2003 „Kriterien für Kinder- und Familienfreundlichkeit im Städtebau“ löst das Wohnungsbauprojekt die Herstellung eines öffentlichen Spielplatzes aus. Die zu fordernde Spielplatzgröße kann aufgrund des im westlichen Teil des Plangebietes bereits vorhandenen Spielplatzes um 50 % reduziert werden. Durch die Verlagerung der im östlichen Teil der öffentlichen Grünfläche gelegenen Außenspielfläche der Kindertagesstätte in das nördliche Plangebiet, kann die öffentliche Grünfläche, trotz der heranrückenden privaten Hausgärten, um ca. 500 qm vergrößert werden. Die Vergrößerung des Kinderspielplatzes gleicht aber noch nicht die, bei geplanten ca. 200 Wohneinheiten erforderliche Spielplatzfläche aus. Da eine weitere neue Spielplatzfläche im näheren Umfeld nicht angelegt werden kann, ist für die restliche zu fordernde Spielplatzfläche eine Ausgleichzahlung zu entrichten, die für die Aufwertung des öffentlichen Spielplatzes verwendet werden sollen. Neben der öffentlichen Spielplatzfläche dient auch die neue interne Erschließungsfläche als zusätzliche Spielfläche für Kinder. Weitere Spiel- und Sportflächen sind in dem ca. 500 m östlich gelegenen Kennedypark u.a. mit dem dort etablierten Spielhaus sowie westlich rund um die Maria-Montessori-Gesamtschule und den Musikbunker mit einem reichhaltigen Angebot an Kleinspielfeldern (Fußball, Basketball etc.) vorhanden. Die Schwimmhalle Ost ist in ca. 600 m nördlich des Plangebietes zu erreichen. Direkt nördlich an das Plangebiet angrenzend liegt die Kindertagesstätte „MITTENDRIN“, die durch die AWO betrieben wird. In einem Umkreis von 600 bis 800 m befinden sich die drei katholischen Grundschulen an der Matarèstraße, Luisenstraße und Düppelstraße. Westlich des Plangebietes in ca. 900 m Entfernung Seite 11 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 ist die Maria-Montessori-Gesamtschule und östlich in ebenfalls ca. 900 m Entfernung das GeschwisterScholl-Gymnasium zu erreichen. In deren Nachbarschaft ist auch die Förderschule an der Elsaßstraße ansässig. Die Luise-Hensel-Realschule befindet sich in ca. 1.000 m jenseits der Bahnlinie am westlichen Rand des Gillesbachtals. 3.7.4. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Die Spielfläche innerhalb des Plangebietes sowie die Kindertagesstätte sind von allen Wohngebäuden aus sicher zu Fuß erreichbar. Die Nutzung der als Wohn- und Spielstraße konzipierten Quartierstraße ist aufgrund der geringen Verkehrsbelastung gefahrlos möglich. Dies gilt auch für die Spiel- und Sportflächen sowie Schulen südwestlich des Plangebietes, die über den bahnparallelen Fuß- und Radweg, vom motorisierten Fahrverkehr unabhängig, zu erreichen sind. Zum Erreichen der östlich gelegenen Freiflächen und der Grundschulen sind jedoch die stark befahrenen Hauptverkehrsachsen Adalbertsteinweg bzw. Oppenhoffallee zu queren. Die dort vorhandenen signalisierten Querungshilfen können jedoch von Kindern und Jugendliche sicher genutzt werden. Die innerhalb des Plangebietes liegende öffentliche Grünfläche wird im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens umgestaltet und gestalterisch aufgewertet. Durch die angrenzenden Hausgärten besteht eine gute soziale Kontrolle der Fläche. Die westlich gelegenen Außenflächen der angrenzenden Kindertagesstätte sowie die baulichen Anlagen der Kindertagesstätte selbst erfüllen die Anforderungen an eine ausreichende Besonnung. Der östlich gelegen Teil der Außenanlage erfüllt diese Anforderungen im Winterhalbjahr nicht. Durch die Verlagerung der bisher im Bereich der öffentlichen Grünfläche gelegenen Kindergartenaußenfläche unmittelbar an die Kindertagesstätte heran wird aber die soziale Kontrolle und Nutzbarkeit der Flächen verbessert. 3.7.5. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Durch den geplanten Ausbau der Quartierstraße zu einer Wohn- und Spielstraße und die Einbindung der gestalterisch aufzuwertenden öffentlichen Grünfläche sowie der Blockinnenbereichsfläche in ein internes Wegenetz, entsteht eine hohe Nutzungsqualität für die Bewohner allgemein und für Kinder im Besonderen. Hierzu tragen auch die in dieses System integrierten wohnungsnahen Spielplätze bei. 3.7.6. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Wie oben bereits beschrieben, sind die im Plangebiet liegenden Einrichtungen für Kinder unmittelbar fußläufig zu erreichen. Mit dem bahnparallelen Fuß- und Radweg besteht eine straßenunabhängige WestOst-Verbindung, die eine gute Erreichbarkeit der westlich liegenden Einrichtungen und Freibereiche sicherstellt und in östlicher Richtung den Anfang des Vennbahnweges darstellt. Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) kann über die Bushaltestelle „Goerdelerstraße“ vom Straßenverkehr unabhängig erreicht werden. Von hier aus besteht eine sehr gute Verbindung in die Aachener Innenstadt und die östlich gelegenen Stadtteile. Der „Bahnhof Rothe Erde“ ist über die mäßig befahrene Beverstraße gut zu erreichen. Durch die Anbindung an den regionalen und überregionalen Verkehr ist der „Bahnhof Rothe Erde“ besonders für Jugendliche als Ausgangspunkt für Aktivitäten außerhalb Aachens interessant. 3.8. 3.8.1. Klimaschutz und Klimaanpassung Standortwahl der Bebauung Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan bereits als Wohnbaufläche dargestellt und dient der Innentwicklung. Mit der Realisierung des Vorhabens wird eine weitgehend brach liegende innerstädtische Fläche reaktiviert. Dies greift das Prinzip des sparsamen Umgangs mit Neuversiegelung von Boden gemäß Seite 12 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 § 1a Abs. 2 BauGB auf. Durch die Nutzung von Flächen inmitten vorhandener Bebauung und Infrastruktur, insbesondere der Verkehrseinrichtungen des ÖPNV, werden ökologisch wertvollere Flächen am Ortsrand auf bisher nicht versiegelten Flächen geschützt. Durch die Nähe der Wohnbebauung zu Läden, Dienstleistungen und Arbeitsstätten werden darüber hinaus die Verkehrsbewegungen reduziert. 3.8.2. Städtebaulicher Entwurf / Gebäudekubatur Die dichte und kompakte vier- bis fünfgeschossige Blockrandbebauung trägt nicht nur zur Minimierung des Flächenverbrauchs bei, sondern auch zur Minimierung des Heizwärmebedarfs. Die kompakte Baustruktur führt zu einer Reduzierung der wärmeabgebenden Hülle (A/V). 3.8.3. Solare Wärme- und Energiegewinnung Die Errichtung von Anlagen zur Solarenergiegewinnung auf den Dachflächen ist optional möglich. Die Höhenfestsetzungen berücksichtigen die Errichtung über eine entsprechende Ausnahmeregelung zur Überschreitung der Gebäudehöhen zu diesem Zweck. 3.8.4. Umgang mit Freiflächen Die vorgesehene Dachbegrünung und die Begrünung der Quartiersstraße sowie die Anlage von Privatgärten und der neuen Außenfläche der Kindertagesstätte dienen der Verbesserung des Kleinklimas und vermindern das Aufheizen der Flächen in den Sommermonaten. 3.8.5. Umgang mit Niederschlagswasser Aufgrund der ungünstigen Wasserdurchlässigkeitswerte des anstehenden Bodens scheidet eine Versickerung von Niederschlagswasser vor Ort aus. Eine Beurteilung nach § 51 Landeswassergesetz ist nicht erforderlich, da das Grundstück bereits vor 1992 bebaut war. Daher ist eine Ableitung der Niederschlagswässer zusammen mit den Schmutzwässern in die Mischwasserkanäle der angrenzenden Straßen vorgesehen. Gegebenenfalls sind zur Einhaltung des im Generalentwässerungsplanes vorgegebenen Abflussbeiwertes von 0,5 Regenrückhaltemaßnahmen innerhalb des Plangebietes erforderlich. 3.8.6. Umgang mit der Energieversorgung Ursprünglich war für das Plangebiet eine Fernwärmeversorgung vorgesehen. Die dafür erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen außerhalb des Plangebietes können jedoch durch den Versorgungsträger aufgrund des geringen Energiebedarfs der geplanten Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht umgesetzt werden. Es ist vorgesehen, den Primärenergieverbrauch der geplanten Gebäude, gegenüber einem entsprechenden Standard-Neubauvorhaben (gemäß derzeit gültiger ENEV) um mindestens 30% zu verringern (KfW 70 – Standard) Hierzu ist eine Heizenergieversorgung pro Gebäudeteil (ca. 10-12 Wohneinheiten) durch eine bzw. zwei auf dem Dach stehenden Gas-Absorptions-Wärmepumpen vorgesehen. Hierbei wird die Umgebungsluft als regenerative Energiequelle genutzt. Die Wärmeübergabe an die Räume erfolgt über Fußbodenheizungen. Für die Be- und Entlüftung der Wohnungen existieren zwei Varianten: Ein Teil der Wohnungen werden an eine zentrale Abluftanlage mit dachstehenden Lüftungsanlagen angeschlossen. Das erforderliche Nachströmen der Frischluft erfolgt in dieser Variante über Nachströmöffnungen an den Fenstern. Von hier aus strömt die Luft in die Bäder und Küchen, von wo aus die verbrauchte Luft abgesaugt wird. In einzelnen Wohnungen erfolgt die Be- und Entlüftung über eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit hocheffizienter Wärmerückgewinnung. Seite 13 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Alternativ zu der vorgenannten Heizenergieversorgung wird derzeit geprüft, ob die Versorgung durch ein im Plangebiet zu errichtendes zentrales Blockheizkraftwerk erfolgen kann. 3.8.7. Vertragliche Regelungen Die Umsetzung der vorgesehenen Dachbegrünung, der Anlage der Privatgärten und der übrigen Bepflanzungen sowie die Sicherstellung der Heizenergieversorgung über Gas-Absorptions-Wärmepumpen oder über ein Blockheizkraftwerk werden über entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag sichergestellt. 4. 4.1. Begründung der Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Planungszielen und der umgebenden Nutzungsstruktur werden innerhalb des Plangebietes gemäß § 4 BauNVO Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. In dem mit WA 1 bezeichneten Allgemeinen Wohngebiet sind die allgemein zulässigen Nutzungen die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zulässig. Damit wird sichergestellt, dass bei einer gegebenenfalls später geplanten Nutzungsänderung einzelner Wohneinheiten eine gebietsverträgliche Nachnutzung gewährleistet ist. Da die vorgenannten Nutzungen nur ausnahmsweise im Genehmigungsverfahren zugelassen werden können ist eine Gebietsverträglichkeit (z.B. Verhinderung zu großer gewerblicher Einheiten im Hinblick auf Lärmbelastungen etc.) sichergestellt. Alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sind nicht zulässig. Diese Nutzungen entsprechen insbesondere in ihren Flächenansprüchen aber auch aufgrund ihrer Kundenfrequenzen und der damit verbundenen Verkehrserzeugung nicht dem städtebaulich erwünschten Charakter des neuen weitgehend autofreien Wohnquartiers. Letztendlich könnten die Nutzungen in dem durch Wohnbebauung geprägten Umfeld und innerhalb des Plangebietes zu einer weiteren unverträglichen Lärmbelastung führen. In den mit WA 2 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten (WA) werden ausschließlich nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt. Die Flächen sollen überwiegend als Außenanlage des Kindergartens dienen. Über die westlich gelegene Teilfläche soll darüber hinaus die neue Fuß- und Radwegeverbindung von Goerdelerstraße zur Beverstraße geführt werden. Weitergehende Festsetzungen zur Art der Nutzung sind nicht erforderlich. 4.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird gemäß §§ 16 BauNVO ff. durch die Grundfläche (GR) bzw. Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Höhe der bauliche Anlagen [Gebäudehöhe (GH)], die über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt wird, definiert. Für das Allgemeine Wohngebiet (WA 2) werden keine Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen, da hier keine baulichen Anlagen geplant sind, sondern ausschließlich die Außenfläche der Kindertagesstätte angelegt werden soll. Grundfläche (GR) Seite 14 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Dier maximale GR wird im Allgemeinen Wohngebiet (WA 1) mit 7.500 qm festgesetzt. Dies entspricht einer GRZ von ca. 0,63. Damit wird eine Überschreitung der in einem WA zulässigen GRZ von 0,4 um 0,23 ermöglicht. Gemäß § 19 (4) Satz 3 BauNVO soll eine Überschreitung der festgesetzten GR von 7.500 qm für die Tiefgaragen und Stellplätzen mit Ihren Zufahrten bis zu einer GR von 11.500 qm (entspricht einer GRZ von ca. 0,96) zugelassen werden. Damit wird eine fast vollständige Überschreitung ermöglicht, die über der sogenannten „Kappungsgrenze“ der GRZ von 0,8 liegt. Dies dient in erster Linie dazu, die städtebaulich erwünschte Unterbringung des überwiegenden Teils des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage zu ermöglichen. Die geforderten Voraussetzungen gemäß § 17 (2) BauNVO zur Überschreitung der Obergrenzen der GR werden wie folgt kumulativ berücksichtigt: Erfordernis durch besondere städtebauliche Gründe: Gemäß den §§ 1 (5) und 1a (2) BauGB besteht eine planerische Verpflichtung, mit Grund und Boden nachhaltig und damit sparsam umzugehen. Eine Möglichkeit dazu ist die Planung auf untergenutzten oder brach liegenden Flächen im Innenbereich, anstatt neue Flächen in den Außenbereichen zu erschließen. Hierzu gehört auch die Bereitstellung von Flächen zum Wohnen. Durch die Nutzung der Infrastruktur des Innenstadtbereiches wird einerseits eine bessere Auslastung des Infrastrukturangebotes erreicht und andererseits werden Ressourcen, die ansonsten zur Neuschaffung der Infrastruktur herangezogen werden müssten, geschont. Die, auch unter dem Aspekt der wirtschaftlichen Bauweise, geplante verdichtete Wohnbebauung bietet Innenstadt nah die Möglichkeit flächensparendes und ökologisches Bauen in Form von Geschosswohnungsbau umzusetzen. Damit kann einerseits eine Alternative für junge Familien zu den suburbanen Einfamilienhaussiedlungen, mit ihren negativen Auswirkungen auf den zusätzlichen Landschaftsverbrauch, geschaffen werden. Zum anderen bieten die geplanten Baustrukturen auch die Grundlage für integrative Wohnkonzepte (altengerechtes Wohnen). Sicherstellung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse: Bei der für das Plangebiet vorgesehenen baulichen Nutzung mit modernem Wohnungsbau sowie hoher architektonischer Qualität werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse eingehalten. Die dabei maßgebenden Faktoren wie z.B. Belichtung, Belüftung oder die Zugänglichkeit der Grundstücke werden unter Berücksichtigung des typischen innerstädtischen Verschattungsbildes, durch die zugrunde liegenden Bauformen weitgehend berücksichtigt. Darüber hinaus wird durch die Baukörperstellung die Schaffung eines ruhigen, zum Aufenthalt einladenden Innenbereiches sichergestellt. Die geplante Bebauung entlang der Beverstraße und Kronprinzenstraße trägt darüber hinaus zu einer Verringerung der Lärmbelastung in dem rückwärtig gelegenen Flächen des Plangebietes bei. Ausgleichende Umstände und Maßnahmen: Wie bereits beschrieben, sind als ausgleichende Umstände im Zusammenhang mit der Überschreitung der GR - Werte die bevorzugte innerstädtische Lage des Standortes, die günstige Zuordnung des Wohnstandortes zu Arbeitsstätten, die leistungsfähige Verkehrsbedienung durch den ÖPNV, die immissionsgünstige Unterbringung der Stellplätze in einer Tiefgarage, den als Aufenthalts- und Spielbereich geplanten Innenbereich des Plangebietes sowie die unmittelbare Nähe zu den umgebenden Frei- und Grünflächen zu sehen. Als ausgleichende Maßnahmen werden die teilweise Begrünung der Tiefgarage, Dachbegrünungen und die Anpflanzung von Hecken und Bäumen vorgesehen. Durch die Zusammenlegung von übereinanderliegenden Wohneinheiten zu Maisonettewohnungen könnte eine bessere Besonnung erreicht Seite 15 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 werden. Darüber hinaus tragen die geplanten großzügig bemessene Fensterflächen in den Wohnräumen zur Verbesserung des diffusen Lichteinfalls bei. Ebenso sollte, soweit möglich, in den schlecht besonnten Wohnungen mindestens eine zweiseitige diffuse Belichtung der Wohneinheit erfolgen. Weitere Maßnahmen sind aufgrund der relativ geringen Größe des Plangebietes nicht vorgesehen. Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt: Da die Flächen innerhalb des WA 1 auf Grund ihrer Vornutzung durch die Tiefgarage des ehemaligen Finanzamtes fast vollständig versiegelt sind, sind keine relevanten negativen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens zu erwarten. Die Lage des Plangebietes zeichnet sich weiterhin durch eine günstige Zuordnung der entstehenden Wohnnutzung zu der Innenstadt von Aachen und der im Umfeld vorhandenen Arbeitsstätten und sozialen Einrichtungen aus. Dies kann potentiell, im Vergleich zur Lage eines Plangebietes außerhalb des Stadtraumes, zu einer Verringerung der erforderlichen Verkehrsabläufe und damit zu einer geringeren Belastung der Umwelt führen. Darüber hinaus werden durch die vorgesehene Bündelung der Stellplätze in einer Tiefgarage und der damit verbundenen weitgehenden Freihaltung des Innenbereiches von Verkehr weitere nachteilige Auswirkungen vermieden. Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs: Das Plangebiet ist sehr gut an das örtliche und regionale Verkehrsnetz angeschlossen. Darüber hinaus besteht eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Der Forderung nach einer flächensparenden Verkehrsbedienung [(im Sinne eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden nach § 1 a (2) BauGB)] wird durch die vorgesehene Anlage einer Tiefgarage mit einer kurzen Zufahrt von der öffentlichen Verkehrsfläche und einem weitgehend autofreien Innenbereich entsprochen. Höhe baulicher Anlagen Zur Festlegung der Höhenentwicklung werden innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes überwiegend maximale Gebäudehöhen (GH) festgesetzt. Diese orientieren sich, unter Berücksichtigung des leicht nach Südosten abfallenden Geländes, weitgehend an den Höhen der umgebenden Bebauung, deren Gebäude- bzw. Firsthöhen überwiegend zwischen 187 und 192 m ü. NHN liegen. Lediglich im Einmündungsbereich der Kronprinzenstraße in die Beverstraße soll zur Betonung der Ecksituation eine maximal 6-geschossige Bebauung errichtet werden, für die eine maximale GH von 194,5 m ü. NHN festgesetzt wird. Dieses oberste Geschoss soll jedoch als Staffelgeschoss ausgebildet werden, so dass zu den Straßenräumen die geplante Blockrandbebauung der Kronprinzenstraße und der Beverstraße weitgehend als 5-geschossige Bebauung in Erscheinung tritt. Entlang der Kronprinzenstraße werden daher maximale GH von 191,0 bis 192,0 m ü. NHN und entlang der Beverstraße von 189,0 bis 191,5 m ü. NHN festgesetzt. Für die inneren Bauflächen des Plangebietes, flankierend zu der neuen Quartierstraße, soll eine 4geschossige Bebauung entstehen. Diese wird mit maximalen GH zwischen 186,5 und 188,0 m ü. NHN festgesetzt. Im Zusammenhang mit der Festsetzung einer Baulinie an dem Zugang zur öffentlichen Grünfläche von der Beverstraße aus, wird dort eine zwingende Gebäudehöhe von 189,0 m ü. NHN festgesetzt. Innerhalb des im südöstlichen Plangebiet entstehenden Innenblockes sind 2 bzw. 3-geschossige Anbauten geplant, die mit maximalen GH von 181,0 bzw. 184,0 m ü. NHN festgesetzt werden. Seite 16 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Auf den Flachdächern ist die Anlage von Dachterrassen geplant. Zur Sicherstellung der Zugänglichkeit der Dachterrassen durch überdachte Treppenhäuser und der Verbesserung der Wohnqualität durch angegliederte kleine Aufenthaltsräume, ist an den vorgesehenen Stellen die Festsetzung separater überbaubarer Flächen mit einer eigenen GH erforderlich. Die GH liegen bis zu ca. 3 m über den Höhen der darunter liegenden maximal festgesetzten GH. Technische Aufbauten Abweichungen von den Höhenfestsetzungen sollen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen und Anlagen der solaren Energiegewinnung, Wärmepumpen) zulässig sein. Diese Anlagen dürfen um bis zu 2,0 m die festgesetzten GH überschreiten. Die Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken und dürfen eine Grundfläche von je 20 qm nicht überschreiten. Durch die vorgenannten eingeschränkten Überschreitungen der baulichen Höhen sind negative Auswirkungen auf die Umgebung nicht zu erwarten. Lichte Höhe Die Festsetzung einer lichten Höhe (LH) von mindestens 4,0 m, im Bereich des westlich an die öffentliche Grünfläche anschließenden Baufeldes, sichert, zusammen mit den dort für das Erdgeschoss festgesetzten Baugrenzen, die Umsetzung einer großzügigen und hellen Durchwegung vom Baugebiet zum öffentlichen Kinderspielplatz. Im Bereich des allseitig umschlossenen Baufeldes im südöstlichen Teil des Plangebietes werden zwei Bereiche mit einer LH von mindestens 3,0 m festgesetzt. Zusammen mit den dort für das Erdgeschoss festgesetzten Baugrenzen, wird die Errichtung von jeweils mindestens 3x3m breiten Durchgängen sichergestellt. Diese Durchgänge sollen für eine ausreichende Belüftung des Innenblocks sorgen. 4.3. Bauweise Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 (3) BauNVO wird die gewünschte Blockrandbebauung entsprechend der umgebenden städtebaulichen Struktur sichergestellt. 4.4. Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden überwiegend gemäß § 23 (3) BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt. Für die einzelnen Baublöcke werden jeweils relativ eng umgrenzte zusammenhängende Baufelder entsprechend des vorliegenden Hochbauentwurfs festgesetzt. Die Baufelder berücksichtigen jedoch noch einen aus baukonstruktiven Gründen erforderlichen Gestaltungsspielraum bei der späteren Errichtung der einzelnen Baukörper. Für die geplanten Dachausstiege mit Aufenthaltsräumen werden separate überbaubare Flächen ausgewiesen. Deren jeweilige Größe, mit weitgehend unter 40 qm, ist im Gesamtkontext als untergeordnet zu bezeichnen. Die straßenseitigen Baugrenzen dürfen um bis zu 1,5 m durch erkerähnliche Gebäudeteile und Balkone überschritten werden. Dabei dürfen erkerähnliche Gebäudeteile maximal 1/3 der Breite der Straßenfassade des jeweiligen Gebäudes einnehmen. Balkone dürfen die rückwärtigen, gartenseitigen Baugrenzen um bis zu 2,7 m überschreiten. Die vorgenannten Festsetzungen erhöhen die Flexibilität der architektonischen Ausformung der einzelnen Baukörper hinsichtlich untergeordneter Bauteile. Auf eine alternativ mögliche Ausweisung tieferer überbaubarer Flächen wird verzichtet, da diese städtebaulich nicht erwünschten großvolumigere Hauptbaukörper ermöglichen würden. Seite 17 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Um einerseits den Zugang von der Beverstraße zur öffentlichen Grünfläche durch eine gebäudehohe Öffnung weiterhin sicherzustellen und andererseits durch Heranrücken der geplanten Bebauung an die Bestandsbebauung den Charakter der geschlossenen Blockrandbebauung realisieren zu können, wird hier die östlich angrenzende überbaubare Fläche durch eine Baulinie gemäß § 23 (2) BauNVO festgesetzt, an der ohne Abstand gebaut werden muss. Ein gegebenenfalls z.B. aus konstruktiven Gründen erforderliches geringfügiges (bis zu 0,5m) Zurücktreten des Gebäudes wird durch eine entsprechende Festsetzung ermöglicht. Im obersten Geschoss darf zum Zweck der Anlage einer Dachterrasse um bis zu 4,0 m von der Baulinie zurückgetreten werden. Da eine ausreichende Belichtung und Belüftung sichergestellt ist, werden die gesunden Wohnverhältnisse nicht beeinträchtigt. 4.5. Tiefgarage Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs soll überwiegend in einer Tiefgarage erfolgen. Zu diesem Nutzungszweck wird eine entsprechende Fläche festgesetzt. Dadurch kann die Realisierung der geplanten hochwertigen und ruhigen Aufenthaltsbereiche umgesetzt werden. Zur Erhaltung der Flexibilität bei der Gestaltung des Untergeschossgrundrisses sind innerhalb der Tiefgarage auch Keller und Abstellräume zulässig. Die Festsetzung zu der bereits errichteten Tiefgarage unter der Verkehrsfläche und dem WA 2 wird aus der III. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 580 übernommen. 4.6. Verkehrsflächen, Ein- und Ausfahrten Der mit in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogene Teil der Goerdelerstraße wird als Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. Die geplante Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage an der Beverstraße und die Ein- und Ausfahrten der geplanten inneren privaten Erschließungsstraße sind nur an den zeichnerisch festgesetzten Standorten zulässig. Damit wird verhindert, dass weitere Zufahrten zum Plangebiet errichtet werden, die einerseits die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf den angrenzenden Straßen behindern könnten und andererseits den gewollten Charakter der geschlossenen Blockrandbebauung unterbrechen könnten. 4.7. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Zur Erschließung des inneren Plangebietes wird eine private Quartierstraße in das Plangebiet hereingeführt. Damit eine verkehrstechnische Erschließung der Wohngebäude sichergestellt werden kann und die Bewohner zum Be- und Entladen die innere Erschließung befahren dürfen, wird für diese Fläche ein Fahrrecht zugunsten der Anlieger und Ver- und Entsorgungsträger festgesetzt. Die erforderliche öffentliche Durchwegung des Plangebietes, die Sicherung des fußläufigen Anschlusses der öffentlichen Grünfläche an die innere Erschließung sowie die geplante, das Plangebiet von Nord nach Süd querende Fuß- und Radwegeverbindung werden über ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit auf allen dafür vorgesehenen Erschließungsflächen sichergestellt. Zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Ver- und Entsorgung wird für die geplanten Ver- und Entsorgungstrassen ein Leitungsrecht von der Kronprinzenstraße aus, entlang der nördlichen und westlichen Grenze des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1) bis zur Beverstraße festgesetzt. 4.8. Öffentliche Grünfläche Die bereits vorhandene Grünfläche im westlichen Teil des Plangebietes wird als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz planungsrechtlich gesichert. Dabei wird die, aufgrund des neuen städtebaulichen Entwurfs, angepasste lagemäßige Ausdehnung der Fläche berücksichtigt. Im westlichen Teil der Grünfläche befindet sich noch ein, durch eine Mauer abgegrenztes Grundstück im Privatbesitz. Seite 18 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Dadurch ist ein Teil der öffentlichen Grünfläche nur unzureichend an die übrigen Freiflächen angebunden und kaum nutzbar. Daher soll diese Fläche zur Arrondierung mit in die öffentliche Grünfläche einbezogen werden. Zur Umsetzung ist der Erwerb der Fläche erforderlich. Das innerhalb der öffentlichen Grünfläche befindliche Naturdenkmal wird nachrichtlich in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Zur Sicherstellung der Aufwertung der öffentlichen Grünfläche und zum Schutz der Bäume und der Freiflächen innerhalb der öffentlichen Grünfläche werden entsprechende Regelungen in den Durchführungsvertrag aufgenommen. 4.9. Lärmschutz Aufgrund der Lärmvorbelastung durch den Straßen- und Schienenverkehrslärm wurde durch das Büro Dr. Ing. Symanski & Partner eine Gutachterliche Stellungnahme zu den Auswirkungen des Verkehrslärms erstellt. Danach sind insbesondere wegen des Schienenverkehrslärms, der südlich des Plangebietes in Hochlage verlaufenden Bahntrasse, Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind aus städtebaulichen Gründen nicht umsetzbar und wären zudem nur unmittelbar an der Bahntrasse ausreichend wirksam. Als passiver Schallschutz ist daher die Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen in Form des Lärmpegelbereiches IV für das gesamte Plangebiet erforderlich. Von dieser Maximalforderung kann abgewichen werden, sofern im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile [z.B. durch Eigenabschirmung und sonstige Pegelminderungen (z.B. der sich daraus ergebenden vertikalen Varianzen)] anzusetzen sind. Liegen Räume mit Schlaffunktion in einem Bereich mit einer Immissionsbelastung über 50 dB(A) nachts bzw. 60 dB(A) tags, so sind diese mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten. Dies betrifft die Fassaden der Beverstraße und der Kronprinzenstraße, die der Bahnstrecke mit direkter Sichtverbindung zugewandt sind. Dort werden diese passiven Schallschutzmaßnahmen mit Differenzierung der betroffenen Geschosse in den unterschiedlichen Abschnitten festgesetzt. Damit ist gewährleistet, dass hier Schlafräume nachts bei geschlossenem Fenster eine ausreichende Belüftung erhalten. Zur Einhaltung der maßgeblichen Immissionsgrenzwerte an den nächstgelegenen Beurteilungspunkten sind bei der Errichtung des Zufahrtbereiches der Tiefgarage bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen erforderlich. Dies sind, die geräuschmindernde Ausführung querender Entwässerungsrinnen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt und die Ausführung der Decken- und Wandflächen mit schallabsorbierenden Oberflächen. Hierzu wird eine entsprechende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen. Durch die vorgenannten Maßnahmen kann ein gesundes Arbeiten und Wohnen sichergestellt werden. 4.10. Sonstiger Immissionsschutz Aufgrund der Größe der geplanten Tiefgarage mit ca. 200 Stellplätzen und den damit zu erwartenden relativ hohen Verkehrsaufkommen an der Zufahrt ist sicherzustellen, dass keine unverträglichen lufthygienischen Belastungen auftreten. Daher wird festgesetzt, dass die Be- und Entlüftung der Tiefgarage mit einer Abluftüberdachführung auszustatten ist und im Baugenehmigungsverfahren ein Gutachten zu erstellen ist, dass den Nachweis führt, dass hinsichtlich der Luftschadstoff-Immissionen aus dem Betrieb der Tiefgarage gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden können. Alternativ zu der Be- und Entlüftung über Dach sind auch andere technischen Lösungen zulässig, solange diese die maßgeblichen Grenzwerte einhalten und dies durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird. Seite 19 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 4.11. Bodenschutz Die Maßnahmen zur Herstellung und Erhaltung einer geschlossenen Vegetationsdecke im Bereich der öffentlichen Grünfläche und der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 (Außenanlage Kindergarten) dient dazu, einen unmittelbaren Zugang zu dem im Boden befindlichen Auffüllmaterial zu vermeiden. 4.12. 4.12.1. Sonstige Maßnahmen Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Aus gestalterischen Gründen und zur Minimierung des Eingriffs in Natur und Landschaft sind Heckenpflanzungen, Rabatten und Baumpflanzungen entlang der neuen Erschließungsstraße und in den Privatgärten vorgesehen. Aus diesem Grund sind auch auf der neuen Außenspielfläche des Kindergartens (WA 2) und der neuen Fußwegeverbindung zur Goerdelerstraße Baumpflanzungen vorgesehen. Mindestens 1.000 qm der Dachflächen sollen begrünt werden. Zusammen mit der Anlage von über 1.900 qm Gärten im Bereich der ehemaligen Tiefgarage dient die Dachbegrünung der Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse. Die Umsetzung der vorgenannten Maßnahmen wird durch entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag sichergestellt. 4.12.2. Ausgleichsmaßnahmen Durch die Baumaßnahme gehen einige unter die Baumschutzsatzung fallende Bäume verloren. Des Weiteren wird eine bisher als Kindergartenaußenfläche genutzte unversiegelte Fläche teilweise versiegelt. Die Eingriffsbilanzierung ergibt, dass der Eingriff in die vorhandenen Biotopstrukturen und die abiotischen Strukturen durch die Entsiegelung der bisher versiegelte Fläche im WA 2 (neue Kindergartenaußenfläche), die Anlage von Privatgärten auf der Tiefgarage und eine Dachbegrünung innerhalb des Plangebietes nicht vollständig kompensiert werden kann. Es verbleibt ein Kompensationsdefizit von 1.093,5 Wertpunkten. Das noch verbleibende Defizit soll durch die Zahlung eines Ersatzgeldes ausgeglichen werden. 4.12.3. Artenschutz Im Rahmen der 2007 durchgeführten Artenschutzrechtlichen Prüfung wurden keine planungsrelevanten oder streng geschützten Vogelarten innerhalb des Plangebietes ermittelt. Die 14 vorgefundenen Mauerseglerbrutpaare (Apus apus), die an der Außenfassade der Gebäude des ehemaligen Finanzamtes nisteten, gehören als europäische Vogelarten zu den besonders geschützten Arten. Durch den Abriss wurden die Niststätten der 14 vorgefundenen Brutpaare des Mauerseglers (Apus apus) zerstört. Im Rahmen des Abrissverfahrens wurde von der Stadt Aachen, FB 36 / 42 eine Befreiung gemäß § 62 Abs. 1 Nr. 1a BNatSchG zur Vermeidung einer nicht beabsichtigten Härte mit Auflagen erteilt. Da aufgrund der verschlossenen Eingänge, die Nutzung der nicht mehr genutzten Bestandstiefgarage als Winterquartier für Fledermäuse ausgeschlossen werden kann, stehen dem Vorhaben unter Voraussetzung der erforderlichen Kompensation der zerstörten Nistplätze von Mauerseglern durch neue Mauerseglerkästen keine artenschutzrechtlichen Belange entgegen. Für die Fledermäuse können unauffällige, bauliche Anlagen in den höheren Geschossen der zukünftigen Gebäude als neue Quartiersangebote geschaffen werden. Die Umsetzung der vorgenannten Maßnahmen wird über entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag sichergestellt. 4.13. Gestalterische Festsetzungen Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB werden Bauvorschriften gemäß § 86 Abs. 4 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Mit der Aufnahme der Gestaltungsvorschriften zur Dachform und Einfriedungen verfolgt die Stadt Aachen das Ziel, Seite 20 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 die hohen gestalterischen Anforderungen an die städtebauliche Konzeption der Planung umzusetzen und gestalterische Fehlentwicklungen zu vermeiden. Dementsprechend wird festgesetzt, dass die Dächer nur als Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von maximal 10% zulässig sind. Zur Sicherstellung eines homogenes Erscheinungsbildes sind Einfriedungen nur als Hecken zulässig. In Verbindung mit den Hecken sind auch durchsichtige Zäune zulässig. Abweichend davon sind als Sichtschutz Wände in Verlängerung der Haustrennwände und an den Grundstücksgrenzen bis zu einer Höhe von 2,2 m und einer Tiefe von 4,0 m (von der Gebäudeaußenfassade aus gemessen) zulässig. Sie sind aus dem Material des angrenzenden Gebäudes oder aus Holz zulässig. 5. 5.1. 5.1.1. Umweltbericht Einleitung Vorgehensweise bei der Erstellung des Umweltberichtes Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 879 – Beverstraße – wurde zur Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt wurden. Diese Auswirkungen werden in dem vorliegenden Umweltbericht beschrieben und bewertet. Dieser Umweltbericht baut auf den Umweltbericht des Büros Förder Demmer Landschaftsarchitekten aus dem vorangegangenen Verfahren (2006) auf. Daher wurden teilweise noch gültige Bestandteile des vorherigen, bereits abgestimmten Umweltberichtes übernommen und die Inhalte entsprechend dem jeweiligen Kenntnis- und Verfahrensstand angepasst. Der Umweltbericht ist Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan. 5.1.2. Lage des Plangebietes Das ca. 1,56 ha große Plangebiet liegt zwischen der Beverstraße, der Kronprinzenstraße, der Wohnbebauung an der Goerdelerstraße und dem Blockinnenbereich an der Bismarckstraße. Es befindet sich in einem Übergangsbereich zwischen Ostviertel und Frankenberger Viertel. Aufgrund der ehemaligen Nutzung bildet der Bereich eine Zäsur zwischen beiden Vierteln. Bei dem Plangebiet handelt es sich überwiegend um eine brach liegende, ehemals mit dem Finanzamt bebaute Fläche. Das Gebäude der Finanzverwaltung wurde inzwischen abgerissen. Derzeit befindet sich im Plangebiet lediglich die leerstehende Tiefgarage der Finanzverwaltung. Außerdem befindet sich im Plangebiet eine öffentliche Grünfläche mit einem Kinderspielplatz, sowie Teile der Außenfläche der nördlich an das Plangebiet anschließenden Kindertagesstätte sowie eine an die Goerdelerstraße anschließende größtenteils befestigte Erschließungsfläche. Von hier aus werden die beiden Wohngebäude an der Goerdelerstraße und die Kindertagesstätte erschlossen. 5.1.3. Inhalt und Ziele des Bebauungsplans Es ist beabsichtigt auf der Fläche des ehemaligen Finanzamtes eine Neubebauung mit ca. 200 Wohneinheiten (WE) anzusiedeln. Der ruhende Verkehr wird in einer neuen Tiefgarage untergebracht, die an der Stelle der mittlerweile baufälligen Tiefgarage errichtet wird. Das neue Baugebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA 1) ausgewiesen. Die im Westen des Plangebietes befindliche öffentliche Grünfläche bleibt mit Spieleinrichtungen erhalten und wird als Verbindung zwischen alter und neuer Bebauung ausgebildet. Für die Fläche des ausgelagerten Spielbereiches der Kindertagesstätte wird als Ersatz eine neue Spielfläche auf der ehemals als Behördenstellplatz genutzten Fläche zwischen den Mietergärten, der Bebauung an der Goerdelerstraße und der geplanten Wohnbebauung im Plangebiet ausgebildet. Diese wird als Allgemeines Wohngebiet (WA 2) ausgewiesen. Darüber hinaus wird eine attraktive fußläufige Nord- Süd Seite 21 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Verbindung zwischen der Goerdelerstraße und der Beverstraße geschaffen, die im Einklang mit der Zielsetzung des, unter Mitarbeit der BürgerInnen entstandenen Rahmenplans für das Frankenberger Viertels steht. Ziel der Bauleitplanung ist die Schaffung der baurechtlichen Voraussetzung für die Realisierung dieser Vorhaben. 5.1.4. Planungsrechtliche Einbindung Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen aus dem Jahr 2003 mit Ergänzungen (Stand April 2008) ist der Planbereich als ”Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt. Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Aachen aus dem Jahr 1980 stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. 5.1.5. Bedarf an Grund und Boden für die geplanten Nutzungen/Versiegelungsgrad Das gesamte Plangebiet umfasst eine Größe von ca. 1,56 ha, die sich wie folgt zusammensetzt: - Allgemeines Wohngebiet (WA 1) ca.: 11.930 qm - Allgemeines Wohngebiet (WA 2) Außenfläche Kindertagesstätte ca.: 1.190 qm - Verkehrsfläche ca.: 40 qm - Öffentliche Grünfläche ca.: 2.480 qm 5.1.6. Ziele des Umweltschutzes Innerhalb der Fachgesetze sind für die Schutzgüter allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die im Rahmen der nachfolgenden Prüfung der relevanten Umweltschutzgüter Berücksichtigung finden sollen. Folgende Stellungnahmen, Fachgesetze und Fachplanungen in der jeweils gültigen Fassung sind hinsichtlich der Ziele des Umweltschutzes im Bebauungsplan Beverstraße von Bedeutung: - Baugesetzbuch (BauGB) - Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege – Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) - Gesetz zur Sicherung des Naturhaushaltes und zur Entwicklung der Landschaft – Landschaftsgesetz (LG NW) - Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes – Wasserhaushaltsgesetz (WHG) - Wassergesetz für das Land Nordrhein-Westfalen – Landeswassergesetz (LWG NW) - Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge – Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) - Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft – TA Luft - Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm - EU- Verordnung Umgebungslärm - DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ - DIN 5034, Teil 1 „Tageslicht in Innenräumen“ - VDI 3787-5 „Umweltmeteorologie, Lokale Kaltluft“ - Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten – BundesBodenschutzgesetz (BBodenSchG) - Bundes-Bodenschutz und Altlastenverordnung - Gesetz zum Schutz und zur Pflege von Denkmälern im Lande Nordrhein-Westfalen – Denkmalschutzgesetz (DSchG) - Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Aachen 1980 Seite 22 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 - Diverse Stellungnahmen 5.2. 5.2.1. 5.2.1.1 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Schutzgut Mensch Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Die umweltbezogenen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit werden hier dargestellt. Für den Menschen sind im Zusammenhang mit der Planung Auswirkungen auf das Wohnumfeld und im Plangebiet (Verkehr, Lärm, Besonnung bzw. Verschattung) und auf die Naherholungsfunktion zu berücksichtigen. Grundsätzlich sind die Anforderungen an gesundes Wohnen und Arbeiten entsprechend dem BauGB zu erfüllen. Für die Beurteilung der Lärmsituation sind die TA Lärm, die Immissionsgrenzwerte der 16.BImSchV bzw. die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ maßgebend. Für die vorgesehene Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten (WA) sind die Orientierungswerte 55/45 dB(A) Tag/Nacht anzustreben. Für die minimal erforderliche potentielle Besonnung von Wohnräumen gibt es keine rechtsverbindlichen Beurteilungskriterien. Grundsätzlich sind die Vorgaben der Landesbauordnung hinsichtlich der Einhaltung von Abstandsflächen einzuhalten. Die DIN 5034, Teil 1 „Tageslicht in Innenräumen“ (DIN Deutsches Institut für Normung, Juli 2011) kann jedoch als aktuellste Richtwertquelle für die Beurteilung gesunder Wohnverhältnisse hilfsweise herangezogen werden. In der DIN wird für Wohngebäude eine minimale Besonnungsdauer der Fassaden am Stichtag 17. Januar von 1 Stunde bzw. zur Tag- und Nachtgleichen (21. März und 22. September) von 4 Stunden in der Fensterebene empfohlen. Ferner gilt ein Raum als besonnt, wenn die Sonnenstrahlen bei einer Sonnenhöhe von mind. 6 Grad in den Raum einfallen können. Diese Kriterien sollten für mindestens ein Fenster eines Wohnraums je Wohnung erfüllt sein. Für Büroräume und Freiflächen werden keine Anforderungen definiert. Verkehr und Lärm Für die bisherige Nutzung des Plangebietes liegen aus einem ehemaligen Verkehrsgutachten, welches im Zuge des Neubaus des Finanzamtes Aachen erstellt wurde, Daten vor. Das werktägliche Verkehrsaufkommen für die ehemalige Nutzung des Geländes als Finanzamt mit Besucherverkehr wurde mit einem Wert von 928 motorisierten Individualverkehr-Wegen/Tag (MIV/Werktag) ermittelt. Nachts trat, Nutzungsbedingt, kein Verkehrsaufkommen auf. Bereits auf Grundlage des vorherigen städtebaulichen Entwurfs mit 130 Wohneinheiten, einem Hotel, Läden und Büronutzung sind im Jahr 2006 die zu erwartenden Veränderungen im Verkehrsaufkommen und die daraus resultierenden Auswirkungen auf das Straßennetz der Umgebung durch das Büro BSV aufgezeigt worden. Es wurde davon ausgegangen, dass aufgrund der zu erwartenden relativ geringfügigen Veränderungen des Verkehrsaufkommens im Vergleich zur Vorgängernutzung, Untersuchungen zur Leistungsfähigkeit und Verkehrsqualität der umliegenden Knotenpunkte nicht erforderlich sind. Durch die zum Teil hohen Verkehrsmengen auf den angrenzenden Straßenverkehrsachsen (Adalbertsteinweg 35.000 Kfz/24h, Goerdelerstraße 9.500 Kfz/24h, Bismarckstraße 5.800 Kfz/24h, Kronprinzenstraße 2.000 Kfz/24h, Beverstraße 1.500 Kfz/24h) und den Zugverkehr auf der südlich in Hochlage gelegenen Bahnstrecke Köln – Aachen ist das Plangebiet mit Lärm vorbelastet. Auf Grundlage der vom Umweltamt der Stadt Aachen erstellten Gesamtlärmbelastung, durch Straßen- und Schienenverkehr, sind im Plangebiet Lärmpegel von bis zu ca. 65 dB(A) zu erwarten. Besonnung bzw. Verschattung Seite 23 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Bis zu dem erfolgtem Abriss des Finanzamtes stand auf dem Gelände ein 11-stöckiges (mit Dachgeschoss), in Nord-Süd-Richtung ausgerichtetes Hauptgebäude, dem in West-Ost-Richtung 6-stöckige Gebäude angegliedert waren. Der westlichste Gebäudeteil bestand aus einem Erdgeschoss und zwei weiteren Etagen. Auf Grundlage des derzeit rechtkräftigen Bebauungsplanes Nr. 580 ist eine noch stärkere Verdichtung mit in Teilbereichen höheren Gebäuden zulässig. Insbesondere kann demnach entlang der Kronprinzenstraße auf gesamter Länge, eine im nördlichen Verlauf 4-geschossige und im südlichen Teil bis zu 7-geschossige Bebauung entstehen. Auch ist ein deutlich breiterer 11-geschossiger Nord-Süd gerichteter Baukörper mit einer Breite von ca. 27 m zulässig. Dies gilt auch für den westlich anschließenden Grundstücksteil, in dem ein ca. 40x40 m großer 6-geschossiger Baukörper gebaut werden kann. Darüber hinaus ist, unmittelbar parallel zur öffentlichen Grünfläche in einem ca. 15 m breiten Streifen, die Errichtung einer eingeschossigen Nord-Süd gerichteten Bebauung zulässig. Durch das Büro I.F.I., Institut für Industrieaerodynamik GmbH, wurde im Juni 2013 eine Verschattungsstudie („Verschattungsstudie, Vergleich bisher zulässige Planung“) erstellt, die darstellt mit welchen Auswirkungen (hinsichtlich der Verschattung) auf die nördlich an das Plangebiet angrenzende Bebauung an der Goerdelerstraße zu rechnen ist, wenn eine Bebauung des Plangebietes auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580 erfolgt. Danach werden die Mindestkriterien für eine minimale Besonnungsdauer insgesamt bei 4 Ein-Zimmer-Appartements nicht eingehalten. Im Einzelnen sind am 17. Januar 2 Erdgeschossappartements und zur Tag- und Nachtgleiche (21.März/22.September) 3 Erdgeschossappartements betroffen. Naherholung Im Westen des Plangebietes liegt eine öffentliche Grünfläche, die für die Naherholung, für das wohnungsnahe Spielen sowie als Außenfläche der angrenzenden Kindertagesstätte genutzt wird. Die öffentliche Spielfläche befindet sich derzeit aufgrund ihrer Randlage, den zu schmalen und unübersichtlichen Zugängen sowie Vandalismus Schäden in einem unbefriedigenden Zustand. Zumindest zeitweise sind die Zugänge verschlossen, so dass eine uneingeschränkte Nutzung der Grünfläche nicht sichergestellt werden kann. 5.2.1.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Zur Beurteilung des Schutzgutes Mensch wurden durch das Büro BSV, Büro für Stadt- und Verkehrsplanung, Aachen, Mai 2013, eine Verkehrsuntersuchung und durch das Büro Dr. Ing. Symanski & Partner, Aachen, Mai 2013 eine Gutachterliche Stellungnahme zu den Auswirkungen des Verkehrslärms erstellt. Darüber hinaus wurde durch das Büro I.F.I., Institut für Industrieaerodynamik GmbH, Mai 2013 und Juni 2013 zwei Verschattungsstudien erstellt. Verkehr Die Berechnungen, die im Rahmen der Untersuchungen zum städtebaulichen Entwurf 2006 vorgenommen wurden, kamen zu dem Ergebnis, dass mit insgesamt 886 MIV-Wegen bzw. Kfz-Fahrten/Werktag im Vergleich zur Vorgängernutzung mit einem etwas geringerem Verkehrsaufkommen zu rechnen sei. Die nun vorgenommenen Berechnungen zu dem aktuellen städtebaulichen Entwurf mit ca. 200 Wohneinheiten zeigen, dass unter Berücksichtigung der Kenngrößen zur Verkehrsmittelwahl in der Stadt Aachen („Mobilitätserhebung Aachen 2011“) aus dem Bewohner- und Besucherverkehr ein Gesamtverkehrsaufkommen von 672 Kfz-Fahrten/Werktag zu erwarten ist. Demnach ist davon auszugehen, Seite 24 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 dass nach Umsetzung des Gesamtvorhabens mit einem, gegenüber der ehemaligen Finanzamtsnutzung, ca. 27,5 % geringerem Verkehrsaufkommen am Werktag zu rechnen ist. In der Nachtzeit ist mit einem Neuverkehr von insgesamt 21 Kfz-Fahrten zu rechnen. Dies entspricht ca. 3% des Gesamtverkehrsaufkommens. In der nächtlichen Spitzenstunde werden 8 Kfz-Fahrten prognostiziert. Im Vergleich zu dem im Jahr 2006 berechneten Verkehrsaufkommen, in dem in der nächtlichen Spitzenstunde 20 Kfz-Fahrten prognostiziert wurden, reduziert sich der Verkehr um über 100 %. Zur Beurteilung der zukünftigen Lärmbelastung wurden auf Grundlage einer Kurzzeitzählung (Kfz/4Std.) die gesamtquerschnittsbezogenen durchschnittlichen Verkehrsstärken am Tag (DTV) im Bestand ermittelt und für das Vorhaben prognostiziert. Demnach wurde für die Kronprinzenstraße eine Zunahme von 1.790 auf 1.960 Kfz/Tag, für den westlichen Teil der Beverstraße von 1.500 auf 1.850 Kfz/Tag, für den östlichen Teil der Beverstraße von 2.380 auf 2.580 Kfz/Tag, den westlichen Teil der Goerdelerstraße von 8.550 auf 8.590 Kfz/Tag und den östlichen Teil der Goerdelerstraße von 9.280 auf 9.410 Kfz/Tag prognostiziert. Im Bereich der Kronprinzenstraße ist mit einer Zunahme des Verkehrs um ca. 9,5% und im Bereich der westlichen Beverstraße um ca. 23 % zu rechnen. Auf der Goerdelerstraße ist die Zunahme des Verkehrs um ca. 1,5% sehr gering. Lärm Verkehr Die Verkehrslärmsituation wird im Tageszeitraum vom Straßenverkehr und im Nachtzeitraum vom Schienenverkehr dominiert. Für den Straßenverkehrslärm sind die unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Emissionen der Kronprinzenstraße und der Beverstraße maßgebend. Alle übrigen umgebenden Verkehrsstraßen sind aufgrund der Abstände und der Abschirmungen von untergeordneter Bedeutung. Für die Berechnung des Straßenverkehrslärms wurden die o.g. Daten des Verkehrsgutachtens zugrunde gelegt. Für den Schienenverkehr liegen keine aktuellen Belastungszahlen vor. Zur Abschätzung der Immissionsbelastung im Plangebiet werden daher Daten aus dem Jahr 2003 herangezogen. Die Beurteilungspegel an den maßgeblichen Immissionspunkten innerhalb des Plangebietes betragen Tags zwischen 44 und 61 dB(A) und im Nachtzeitraum zwischen 42 und 57 dB(A). Dabei werden die maßgeblichen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete (WA) von 55/45 dB(A) Tag/Nacht nur an den straßenseitigen Fassaden an der Beverstraße und Kronprinzenstraße überschritten. An den rückwärtigen Fassaden der Gebäude an der Beverstraße und Kronprinzenstraße sowie an den übrigen Baukörpern im Plangebiet werden die Orientierungswerte der DIN 18005 Tags und im Nachtzeitraum eingehalten. Die straßenseitig ermittelte Überschreitung der maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005 um max. 6 dB(A) und der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV um bis zu 2 dB(A) tagsüber durch den Straßenverkehr, ist typisch für den innerstädtischen Bereich. Das Maß der Überschreitung gewährleistet aber noch gesunde Wohnverhältnisse. Dies unterstreicht auch die Tatsache, dass die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Mischgebiete überall unterschritten werden. Zur Kompensation wäre bei ausschließlicher Berücksichtigung im Tageszeitraum als passive Schallschutzmaßnahme die Festsetzung des Lärmpegelbereiches III nach der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ erforderlich. Hierbei handelt es sich, auch unter Berücksichtigung der heutigen gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz, um übliche Mindestanforderungen. Im Nachtzeitraum ergeben sich die höchsten Belastungen in den jeweils höchsten Geschossen durch den Schienenverkehr. An allen straßenseitigen Immissionsorten werden die Orientierungswerte der DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte der 16.BImSchV für Allgemeine Wohngebiete (WA) deutlich überschritten. An der ungünstigsten Stelle (Oberstes Geschoss an der Ecke Beverstraße/Kronprinzenstraße) wird der Seite 25 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Immissionsgrenzwert für Mischgebiete (MI) um bis zu 3 dB(A) überschritten. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind aus städtebaulichen Gründen nicht umsetzbar und wären zudem nur unmittelbar an der Bahntrasse ausreichend wirksam. Als passiver Schallschutz ist daher die Festsetzung des Lärmpegelbereiches IV erforderlich. Aufgrund der Überschreitungen im Nachtzeitraum sind in Teilbereichen auch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für Räume mit Schlaffunktion erforderlich, die eine ungestörte Nachtruhe bei ausreichendem Luftaustausch trotz geschlossener Fenster sicherstellen. Da von den erhöhten Schallschutzanforderungen (Lärmpegelbereich IV und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen) aufgrund von Eigenabschirmung und sonstigen Pegelminderungen (z.B. der sich daraus ergebenden vertikalen Varianzen) ggf. abgewichen werden kann, sind Ausnahmen von den vorgenannten Festsetzungen zu ermöglichen, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile anzusetzen sind. Im Tageszeitraum ist ein Öffnen der Fenster zu allen Zwecken aufgrund der geringeren Immissionsbelastung uneingeschränkt möglich. Aus Sicht des Sachverständigen sind sowohl im Tageszeitraum als auch im Nachtzeitraum für die Nutzung der Außenwohnbereiche gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt. Hiervon ausgenommen sind die geplanten (Vor)gärten am Einmündungsbereich der Kronprinzenstraße in die Beverstraße. Mit Ausnahme einer Wohnung besitzen jedoch alle übrigen betroffenen Wohnungen auch einen Außenwohnbereich an einer Lärmabgewandten Seite. Lärm Tiefgarage Die im Rahmen der Umsetzung des Verfahrens geplante Tiefgarage wurde anhand der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Die Berechnungen ergeben, dass der maßgebliche Immissionsrichtwert von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) im Nachtzeitraum an dem nächstgelegenen Immissionsort im Tageszeitraum um 9 dB(A) und in der lautesten Nachtstunde um mindestens 1 dB(A) unterschritten wird. Hierbei wird zugrunde gelegt, dass Schallschutzmaßnahmen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt festgelegt werden. Dazu zählt die Auskleidung von Decken- und Wandflächen mit schallabsorbierenden Materialien, die geräuschmindernde Ausführung von querenden Entwässerungsrinnen im Bereich der Tiefgaragenfahrbahn, eine dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechende Toranlage und die Einhaltung von benannten Schallleistungspegeln an der akustisch wirksamen Öffnungsfläche der Tiefgarage. Nach Punkt 7.4 der TA Lärm sind die Geräusche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen bis zu einem Abstand von 500 m vom Grundstück mit zu berücksichtigen, soweit - sie den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche für den Tag oder die Nacht rechnerisch um mindestens 3 dB(A) erhöhen, - keine Vermischung mit dem übrigen Verkehr erfolgt ist und - die Immissionsgrenzwerte der 16.BImSchV erstmals oder weitergehend überschritten werden. Werden alle drei Kriterien erfüllt, sind durch organisatorische Maßnahmen die Geräuschimmissionen des anlagenbezogenen Verkehrs soweit möglich zu verhindern. Aufgrund der Belastungszahlen aus der Verkehrsuntersuchung ist mit einer Steigerung der Immissionsbelastung, unabhängig von der tatsächlichen Verkehrsbelastung, von 0,9 dB(A) zu rechnen. Damit ist ausgeschlossen, dass sich der Beurteilungspegel um mehr als 3 dB(A) erhöhen wird. Zusätzliche organisatorische Maßnahmen sind daher nicht erforderlich. Besonnung bzw. Verschattung Seite 26 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Insgesamt stellt sich durch die geschlossene Bebauung, ein innerstädtisch typisches Verschattungsbild dar. Im Plangebiet ist im ungünstigsten anzunehmenden Fall bei insgesamt 44 geplanten Wohnungen eine Mindestbesonnung in der Mitte des Winterquartals nicht gewährleistet. Zur Tag- und Nachtgleiche reduziert sich die Anzahl der Wohnungen, bei denen das Mindestkriterium von 4 Stunden Besonnung am Tag nicht erreicht wird auf 37 Wohnungen. Jedoch wird zu dieser Zeit jede Wohnung zu mindestens 2 Std. besonnt. Eine deutliche Verbesserung der Besonnungszeiten einzelner Wohnungen könnte durch den Zusammenschluss von übereinanderliegenden Wohneinheiten zu Maissonettwohnungen erreicht werden. Ein solcher Zusammenschluss ist aufgrund des vorgesehenen modularen Bausystems möglich. Darüber hinaus sollten großzügig bemessene Fensterflächen in den Wohnräumen vorgesehen werden, die zur Verbesserung des diffusen Lichteinfalls bis an die Etagendecken herangeführt werden sollten. Ebenso sollte, soweit möglich, in den schlecht besonnten Wohnungen mindestens eine zweiseitige diffuse Belichtung der Wohneinheit erfolgen. Auch wenn die beiden zuletzt genannten Maßnahmen nicht zu einer Einhaltung der Mindestkriterien nach DIN 5034-1 führen können, so stellen sie aber doch einen Beitrag der Verbesserung der Belichtungsverhältnisse dar. An dem nördlich des Plangebietes bestehenden Gebäuderiegel an der Goerdelerstraße, werden die Mindestkriterien hinsichtlich der Besonnung weitgehend eingehalten. Dies gilt insbesondere für das Gebäude der Kindertagesstätte und für Teile des unmittelbar westlich an die Kindertagesstätte angrenzenden Freibereiches. Für 4 Ein-Zimmer-Appartements im Erdgeschoss können die Mindestkriterien zum 17. Januar nicht erfüllt werden. Zur Tag- und Nachtgleiche sind noch 2 der 4 Ein-Zimmer-Appartements im Erdgeschoss betroffen. Bei den übrigen Wohnungen im Erdgeschoss handelt es sich um Maissonettwohnungen, bei denen das Mindestkriterium durch Fenster in Aufenthaltsräumen (gemäß DIN 5034-1) im 1. Obergeschoss erfüllt wird. Wenn die 4 betroffenen Ein-Zimmer-Erdgeschosswohnungen mit den jeweils darüber liegenden Wohnungen zusammengelegt werden, ist eine Einhaltung der Mindestkriterien zur Besonnung gewährleistet. Die Umsetzung dieser Maßnahme sollte bei Realisierung der Planung geprüft werden. Auch wenn die DIN 5034-1 für Freibereiche keine Anforderungen definiert, sei darauf hingewiesen, dass eine Besonnung des neu entstehenden Innenhofes (Innenbereich des südwestlich gelegenen Blockes) und der geplanten Außenanlage der Kindertagesstätte (WA 2) zur Mitte des Winters am 17. Januar nicht gewährleistet ist. Zur Tag- und Nachtgleiche ist etwa die Hälfte der neuen Innenhoffläche und die gesamte westlich der Kindertagesstätte liegende Außenfläche über 4 Stunden besonnt. Mitte des Jahres trifft dies für über 90 % der Blockinnenfläche und die gesamte Außenanlage des Kindergartens zu. Unter Berücksichtigung der Lage des Plangebietes und seines Umfeldes in einem innerstädtischen Umfeld, mit der dort typischerweise vorhandenen Verschattungssituation aufgrund der geschlossenen Bauweise und der typischen engen Straßenräumen, kann die zeitweise auftretende Nichteinhaltung der Mindestanforderungen der DIN noch toleriert werden. Insbesondere, wenn die oben beschriebenen Maßnahmen zur Zusammenlegung von Wohnungen, zumindest für einige Wohnungen, umgesetzt werden. Eine erhebliche Verschlechterung der Belichtung der bestehender schutzwürdigen Wohnnutzungen im Gebäude an der Goerdelerstraße ist gegenüber der, auf Grundlage des derzeit rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580, potentiellen Bebauung, nicht zu erwarten. Vielmehr tritt, im Vergleich mit der auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580 möglichen Bebauung, eine Minimierung der Beeinträchtigungen für die in den oberen Etagen liegenden Wohnungen ein. Naherholung Die öffentliche Grünfläche, die durch ihre Lage im Blockinneren isoliert ist und deren Zugänge zumindest zeitweise abgesperrt sind, kann durch das städtebauliche Konzept der Neubebauung in ein Gesamtkonzept Seite 27 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 eingebettet werden. Durch die kürzeren, direkteren und breiteren Zuwegungen sowie durch die Orientierung wohnungsnaher Freiflächen (Privatgärten) zu der öffentlichen Grünfläche ist eine deutliche Aufwertung der Fläche zu erwarten. Darüber hinaus unterliegt sie damit einer besseren sozialen Kontrolle. Die innere Erschließung soll nur im Einrichtungsverkehr befahren werden und mit wenigen Stellplätzen ausgestattet werden. Die vorgesehenen Sitzgelegenheiten sowie die geplanten leicht erhöhten Vorgärten stellen eine hohe Aufenthaltsqualität sicher. Aufgrund des Ratsbeschlusses vom 25.06.2003 „Kriterien für Kinder- und Familienfreundlichkeit im Städtebau“ löst das Wohnungsbauprojekt die Herstellung eines öffentlichen Spielplatzes aus. Pro Kind sind 10 qm öffentliche Spielplatzfläche anzusetzen. Pro Wohneinheit ist grundsätzlich von zwei Kindern auszugehen. Die zu fordernde Spielplatzgröße kann aufgrund des im westlichen Teil des Plangebietes bereits vorhandenen Spielplatzes um 50 % reduziert werden. Durch die Verlagerung der im östlichen Teil der öffentlichen Grünfläche gelegenen Außenspielfläche der Kindertagesstätte in das nördliche Plangebiet, kann die öffentliche Grünfläche, trotz der heranrückenden privaten Hausgärten, um ca. 500 qm vergrößert werden. Dies gleicht aber noch nicht die, bei geplanten ca. 200 Wohneinheiten erforderliche Spielplatzfläche aus. Da eine weitere neue Spielplatzfläche im näheren Umfeld nicht angelegt werden kann, ist für die restliche zu fordernde Spielplatzfläche eine Ausgleichzahlung in Höhe von 80 € / qm zu entrichten. Hiervon unabhängig sind für den geplanten Geschoßwohnungsbau die bauordnungsrechtlich erforderlichen hausnahen Kinderspielflächen anzulegen. Neben der öffentlichen Spielplatzfläche wird die nur wenig befahrene (Besucherverkehr) errichtete neue interne Erschließungsfläche als zusätzliche Spielfläche für Kinder geeignet sein. 5.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen - Festsetzungen von baulichen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen in Form des Lärmpegelbereiches IV, von dem abgewichen werden kann, sofern im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile [z.B. durch Eigenabschirmung und sonstige Pegelminderungen (z.B. der sich daraus ergebenden vertikalen Varianzen)] anzusetzen sind - Liegen Räume mit Schlaffunktion in einem Bereich mit einer Immissionsbelastung über 50 dB(A) nachts bzw. 60 dB(A) tags, so sind diese mit schallgedämpften Lüftungseinrichtungen auszustatten - Festsetzungen von baulichen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Rahmen der Errichtung der Tiefgarage: Geräuschmindernde Ausführung querender Entwässerungsrinnen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt, Ausführung der Decken- und Wandflächen mit schallabsorbierenden Oberflächen - In den zur Mitte des Winterquartals nicht ausreichend besonnten Wohnungen sollte, soweit möglich, sichergestellt werden, dass mindestens eine zweiseitige diffuse Belichtung jeder Wohneinheit erfolgt - Fenster in den Wohn- und Aufenthaltsräumen sollten bis an die Geschoßdeckenunterkante des darüber liegenden Geschosses herangeführt werden - Damit die Mindestkriterien bei weiteren Wohnungen, sowohl im Bestand als auch bei den geplanten Wohnungen eingehalten werden können, sollte geprüft werden ob übereinanderliegende Wohneinheiten zu Maissonettwohnungen zusammengelegt werden können - Sicherung der öffentlichen Grünfläche als Kinderspielplatz - Festsetzung einer großzügigen 8 m breiten und mind. 3 m hohen Zuwegung unmittelbar von der neuen inneren Erschließungsstraße zu der öffentlichen Grünfläche - Sicherung der Aufenthaltsqualität der neuen Erschließungsstraße über Regelungen im Vorhaben- und Erschließungsplan und im Durchführungsvertrag Seite 28 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße 5.2.2. 5.2.2.1 Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Auf Grundlage der Ziele und Grundsätze des BNatSchG sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Ihre Lebensräume sowie sonstige Lebensbedingungen sind zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und ggf. wiederherzustellen. Die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft soll auf Dauer gesichert werden. Zur Beurteilung der Schutzgüter Tiere und Pflanzen und der biologischen Vielfalt wurde von dem Büro Raskin, Büro für Landschaftsplanung und angewandte Ökologie, Aachen, 19.Juni 2006 eine Artenschutzrechtliche Grundlagenermittlung vorgenommen und durch das Büro Greenbox, Köln, im Juni 2013, eine Eingriffsbilanzierung erstellt, die auf die Naturschutzrechtliche Eingriffsbilanzierung des Büros Förder Demmer Landschaftsarchitekten, Essen, 02.Februar 2007 aufbaut, die für das städtebauliche Konzept aus dem Jahr 2006 erstellt wurde. Tiere Von den streng geschützten Arten wurden drei Zwergfledermäuse (Pipistrellus pipistrellus) gefunden. Die Hauptjagdroute der Tiere befand sich nördlich der Innenhöfe, über der Grünanlage, über dem Parkplatz auf der Ostseite sowie entlang der Fassaden. Weiter wurde eine Breitflügelfledermaus (Eptesicus serotinus) gesichtet. In den vor Abriss der Hochbauten untersuchten Gebäudeteilen konnten keine weiteren Exemplare gefunden werden. Die Außenverkleidung der ehemaligen Gebäude eignete sich als Sommer- und Winterquartier. Hinweise für ein Vorkommen in den Gebäuden oder an der Außenfassade konnten jedoch nicht festgestellt werden. Die Nutzung der Tiefgarage als Winterquartier kann ausgeschlossen werden, da die Eingänge und sonstigen Öffnungen dauerhaft verschlossen sind. Im Rahmen der 2007 durchgeführten Begehung wurden keine planungsrelevanten oder streng geschützten Vogelarten innerhalb des Plangebietes ermittelt. Die 14 vorgefundenen Mauerseglerbrutpaare (Apus apus), die an der Außenfassade der Gebäude nisteten, gehören als europäische Vogelarten zu den besonders geschützten Arten. Durch den Abriss wurden die Niststätten der 14 vorgefundenen Brutpaare des Mauerseglers (Apus apus) zerstört. Der Mauersegler ist als in Europa heimische Vogelart gemäß Artikel 1 der Richtlinie 79/409/EWG (EG-Vogelschutz-Richtlinie – EG VSR) in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Nr. 10 b) des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) besonders geschützt. Gemäß § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG ist u. a. die Zerstörung von Nist-, Brut-, oder Zufluchtsstätten wild lebender Tiere der besonders geschützten Arten verboten. Im Rahmen des Abrissverfahrens wurde von der Stadt Aachen, FB 36 / 42 eine Befreiung gemäß § 62 Abs. 1 Nr. 1a BNatSchG zur Vermeidung einer nicht beabsichtigten Härte mit Auflagen erteilt. Pflanzen Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Aachen. Es ist nicht in der Biotopkartierung der Landesanstalt für Ökologie Boden und Forsten (LÖBF) erfasst. Ein Naturdenkmal (Linde) befindet sich in der öffentlichen Grünfläche. Der Planungsraum lässt sich gemäß der Biotoptypenliste der Stadt Aachen (Stand 11.08.2005) grob in drei Biotopklassen einteilen, die größtenteils zur Kategorie der „Technischen Biotoptypen und Biotoptypen des Siedlungsbereiches“ gehören: Seite 29 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 - Bauwerke (übererdete Tiefgarage Finanzamt) - Unbefestigte Freiflächen im Siedlungsbereich (wie Freiflächen mit Spontanvegetation; Anpflanzungen und Rabatten) - Verkehrsanlagen und Plätze (versiegelte Straßen, Wege, und Plätze; gepflasterte oder geschotterte Straßen, Wege und Plätze; unbefestigte Straßen und Wege). Der Planbereich ist zu ca. 2/3 der Gesamtfläche befestigt. Die überbaute Tiefgarage und die Behördenstellplätze nehmen dabei den Hauptanteil ein. In diesen Bereichen hat sich mittlerweile eine Spontanvegetation eingestellt, deren Gehölzanteile überwiegend aus jungen Birken und Weiden bestehen. Bei dem vorhandenen Baumbestand handelt es sich um überwiegend gesunde vitale Bäume, welche aufgrund ihres Standortes wesentlich zur Gestaltung und Belebung des Straßenbildes sowie des Wohnumfeldes beitragen. Weiter leisten die Bäume einen positiven Einfluss auf die lokalen lufthygienischen Verhältnisse. Die langfristige Erhaltung des geschützten Baumbestandes ist aufgrund der o.g. Wohlfahrtswirkung von öffentlichem Interesse. 5.2.2.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Tiere Da aufgrund der verschlossenen Eingänge, die Nutzung der Tiefgarage als Winterquartier für Fledermäuse ausgeschlossen werden kann, stehen dem Vorhaben unter Voraussetzung der erforderlichen Kompensation der zerstörten Nistplätze von Mauerseglern durch neue Mauerseglerkästen in 6 m Höhe an den zukünftigen Gebäuden, keine artenschutzrechtlicher Belange entgegen. Für die Fledermäuse könnten unauffällige, bauliche Anlagen in den höheren Geschossen der zukünftigen Gebäude als neue Quartiersangebote geschaffen werden. Pflanzen Das geplante Vorhaben betrifft einen überwiegend bebauten, anthropogen beeinflussten und veränderten Raum in einer innerstädtischen Lage. Durch die Realisierung des Vorhabens kommt es zum Verlust der sich auf der Tiefgarage ausgebreiteten Spontanvegetation. Zusätzlich erfolgt ein Eingriff in den östlich gelegenen Teil der öffentlichen Grünfläche, da dort ein ca. 10 m breiter Streifen in Hausgärten umgewandelt wird. In diesem Zusammenhang werden auch 6 unter die Baumschutzsatzung fallende Bäume verloren gehen. Die Erhaltung der innerhalb des Plangebietes parallel zur Kronprinzenstraße vorhandenen älteren, das Stadtbild prägende Bäume sowie eines Baumes im Einmündungsbereich der neuen Erschließungsstraße in die Kronprinzenstraße außerhalb des Plangebietes, ist nicht möglich. In diesem Bereich sind insgesamt 12 unter die Baumschutzsatzung fallende Bäume betroffen. An der nördlichen Grenze des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1) werden weitere 5 unter die Baumschutzsatzung fallende Bäume im Rahmen des Abrisses der Tiefgarage bzw. bei Bau der neuen Tiefgarage nicht erhalten werden können. Des Weiteren wird durch die geplante Zuwegung zur Goerdelerstraße eine bisher als Kindergartenaußenfläche genutzte unversiegelte Fläche versiegelt. Die beiden dort befindlichen Bäume müssen im Rahmen der Erschließungsmaßnahme gefällt werden. Diese Fällung wird jedoch durch die Anpflanzung von 2 neuen Bäumen kompensiert. Die bisher versiegelte Fläche im Allgemeinen Wohngebiet (WA 2) wird dem Kindergarten als Außenbereich zugeordnet und im Rahmen dessen neu gestaltet. Hier ist eine Entsiegelung des Großteils der Fläche in Form des Auftrags von mind. 30 cm starken unbelasteten Bodenmaterial und die Anpflanzung von 3 Seite 30 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Bäumen vorgesehen. Die Anlage von Privatgärten auf der Tiefgarage und eine Dachbegrünung auf einer Fläche von 1.000 qm tragen zur gestalterischen und lokalklimatischen Verbesserung bei. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1) werden insgesamt 14 neue Bäume gepflanzt. Darüber hinaus werden an den Grenzen der Privatgärten und innerhalb der neuen Erschließungsstraße Heckenpflanzungen vorgesehen. Eingriffsbilanzierung Die Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung wird, wie in den vorangegangenen Verfahrensschritten, innerhalb der Umweltprüfung abgearbeitet. In Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde wird bei der Bestandsbewertung des Plangebietes auf die durch das Büro Förder Demmer Landschaftsarchitekten im Jahr 2007 erhobenen Daten zurückgegriffen. Dabei wurde die Wertigkeit der überbaubaren Tiefgaragenfläche separat aufgeführt. Aufgrund des um die Zuwegung zur Goerdelerstraße erweiterten Plangebietes wurden jedoch Flächenkorrekturen durchgeführt und die Anzahl der Bäume angepasst. Wie den beiden voranstehenden Tabellen zu entnehmen ist, beträgt die Wertigkeit des Bestandes 4.666,2 Wertpunkte. Seite 31 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Analog zur Bestandermittlung wurde bei der Ermittlung der Wertigkeit der Planung getrennt zwischen den Bereichen mit der Tiefgarage und den unterkellerten Flächen einerseits und den übrigen Flächen des Untersuchungsraumes andererseits unterschieden. Die geplanten Hecken und Rabatten, die innerhalb der privaten Hausgärten und der privaten Erschließungsfläche angepflanzt werden sollen, werden in Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde nicht in der Bilanzierung berücksichtigt, da diese sich nicht im öffentlichen Raum befinden. Wie den vorangestellten Tabellen zu entnehmen ist, beträgt die Wertigkeit nach Realisierung des Vorhabens 3.572,7 Wertpunkte. Die Eingriffsbilanzierung ergibt, dass der Eingriff in die vorhandenen Biotopstrukturen und die abiotischen Strukturen durch die neu geplante Nutzung des Plangebietes nicht vollständig kompensiert werden kann. Es verbleibt ein Kompensationsdefizit von 1.093,5 Wertpunkten. Es wird empfohlen, den fehlenden Kompensationsumfang ebenfalls durch Maßnahmen im innerstädtischen Raum wie Baumpflanzungen, Anlage von Pflanzflächen, Entsiegelung etc. zu realisieren. Dadurch könnte Seite 32 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 der landschaftliche Zusammenhang gewahrt bleiben. Alternativ ist das verbleibende Defizit durch ein Ersatzgeld auszugleichen. 5.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen - Aus gestalterischen Gründen sind Heckenpflanzungen, Rabatten und Baumpflanzungen entlang der neuen Erschließungsstraße und in den Privatgärten anzupflanzen - Anpflanzungen von Baumpflanzungen auf der neuen Außenspielfläche des Kindergartens (WA 2) und der neuen Fußwegeverbindung zur Goerdelerstraße - Durch die vorgesehene 1.000 qm Dachbegrünung, der Anlage von über 1.900 qm Gärten im Bereich der ehemaligen Tiefgarage und der Entsiegelung im Bereich der neuen Außenspielfläche des Kindergartens (WA 2) wird ein Teil der Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft kompensiert - Weitgehender Erhalt der öffentlichen Grünfläche - Regelungen zum Baumschutz und zum Schutz der öffentlichen Grünfläche während der Baumaßnahmen - Regelungen zu externen Ausgleichsmaßnahmen bzw. zur Zahlung des Ersatzgeldes zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Aachen - An den künftigen Gebäuden sind mindestens 5 Mauerseglerkästen einzuplanen - An den künftigen Gebäuden sollten Ersatzquartiere für Fledermäuse geschaffen werden - Vor den Abrissarbeiten sind die Arbeiter hinsichtlich der Einhaltung von Schutzmaßnahmen beim Fund von streng geschützten Tierarten zu unterweisen Die Umsetzung der vorgenannten Maßnahmen ist durch entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag (mit Bürgschaften) sicherzustellen. 5.2.3. 5.2.3.1 Schutzgut Boden Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7 die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, die Sicherheit der Wohnbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Es ist zu prüfen, ob gesunde Wohnverhältnisse auf Dauer im Plangebiet gewährleistet werden können. Zusätzlich ist gemäß § 1a Abs. 2 BauGB mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Die vorhandenen Böden sind gemäß § 1 Abs. 1 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) besonders zu schützen. Das Plangebiet liegt über dem Grundgebirge der „Famenne“-Schichten (durch tektonische Faltung schräg gegen die horizontale aufgerichtete Wechsellagerungen aus überwiegend Schluff- und Tonsteinbänken mit vereinzelt zwischengeschalteten, quarzitisch gebundenen Sandsteinbänken), das an der Oberseite, infolge der von der Geländeoberfläche ausgehenden Verwitterung, zu einem mehrere Meter dicken „Lehm“ („Verwitterungslehm“) zersetzt ist. Schutzwürdige Böden sind im Plangebiet aufgrund der Vornutzung nicht vorhanden. Die Baugrundoberfläche besteht aus einer 2,0 bis 4,7 m dicken, heterogenen Aufschuttschicht. Sie setzt sich aus reinen Bauschuttlagen (Ziegel-, Beton- und Mörtelbruch) sowie aus „Lehm“-Bauschuttgemische zusammen. Teilweise wurden auch reine „Lehme“ sowie Sand und Kies vorgefunden. Nach dem derzeitigen Planungsstand liegen im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen die Eintragungen von drei Altlastenverdachtsflächen vor, wobei sich der Altstandort AS 2809 über das gesamte Plangebiet erstreckt: Altstandort AS 2809 - Kaserne (1893-1944) Altstandort 2122 – Beverstraße 17 - Dippel, W (1941) – Seifengroßhandlungen Seite 33 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 - Coutura & Mayer KG (1951-1959) – Tuchherstellung - Schmitz, H. (1959) – Webereien Altstandort 2508 – Goerdelerstraße 6-8 - Kfz-Werkstatt und Tankstelle aus den 30-60er Jahren des vorigen Jahrhunderts Dieser Bereich wurde im Rahmen der Neubaumaßnahmen 1992 weitgehend saniert, kleinräumige Restbelastungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen im Untergrund können aber nicht vollständig ausgeschlossen werden. 5.2.3.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Folgende Gutachten liegen im Fachbereich Umwelt zur Beurteilung der Altlastensituation und der zu erwartenden Ein- und Auswirkungen des Vorhabens vor: - Neubau einer Wohnbebauung mit Kindergarten an der Goerdelerstraße in 5100 Aachen (Baugrundgutachten) (Prof. Dieler + Partner, 1992) - Geotechnischer Bericht über die örtlichen geohydrologischen Verhältnisse mit bautechnischen Rückschlüssen auf die geplante Neubebauung sowie orientierende Gefährdungsabschätzung (Prof. Dieler & Partner, 9.6.2006) - Rückbau Finanzamt Aachen Kreis und Außenstadt Beverstraße 17, 52066 Aachen: Voruntersuchungen im Bereich Heizölbehälter (Geotaix Umwelttechnologie, März 2006) - Rückbau Finanzamt Aachen Kreis und Außenstadt Beverstraße 17, 52066 Aachen: Abschlussbericht (Geotaix Umwelttechnologie, Dezember 2007) Unter der gesamten Fläche des ehemaligen Finanzamtes befindet sich eine Tiefgarage, so dass nur in den Randbereichen des Finanzamtes Bodenuntersuchungen durchgeführt wurden. Außerhalb der unterkellerten Altbebauung wurden zwischen 2,0 und 4,7 m mächtige, heterogene Auffüllungen (Bauschuttlagen und Bauschutt-Lehmgemische) angetroffen. Abfallrechtlich kann das Material gem. LAGA dem Zuordnungswert Z 1.2 zugeordnet werden. Es ist davon auszugehen, dass die neue Tiefgarage in den unbelasteten gewachsenen Boden einbindet und hier keine Bodenverunreinigungen vorliegen. Auf dem Teilbereich des Grundstückes Goerdelerstraße (Gutachten 1992) wurden im Rahmen einer Baugrunduntersuchung ähnliche Bodenverhältnisse wie im Umfeld des ehemaligen Finanzamtes angetroffen. Chemische Untersuchungen wurden damals nicht durchgeführt. Auf den bisher unbebauten Bereichen, insbesondere dem Spielplatzbereich, wurden ebenfalls keine Untersuchungen durchgeführt. Da derzeit kein unmittelbarer Zugang zum ggf. vorhandenen Auffüllungsmaterial durch den vorhandenen Auftrag von kulturfähigem Boden gegeben ist, kann eine Gefährdung ausgeschlossen werden. Aus den Bodenuntersuchungen (Dieler & Partner, 2006) ist ersichtlich, dass zwei Bodenproben – allerdings aus den für den Wirkungspfad Boden-Mensch nicht bewertungsrelevanten Tiefen - leicht erhöhte Bleigehalte aufweisen, die den Prüfwert für Kinderspielflächen überschreiten. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass oberflächennah punktuelle Prüfwertüberschreitungen vorliegen, ist dafür Sorge zu tragen, dass zukünftig offene Bodenflächen durch Herstellung und Erhaltung einer geschlossenen Vegetationsdecke (Raseneinsaat) zu vermeiden sind. Alternativ ist eine Mindestabdeckung in einer Mächtigkeit von 30 cm mit unbelastetem Bodenmaterial durchzuführen. Auf dem Gelände des ehemaligen Finanzamtes wurden im Bereich des ehemaligen Heizöltankfeldes Boden- und Grundwasseruntersuchungen durchgeführt. Die Ergebnisse der Feststoffgehalte zeigen weitgehend unauffällige Mineralkohlenwasserstoffgehalte auf, während eine Grundwasserprobe Seite 34 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 (Schichtenwasser) eine erhebliche Überschreitung des Prüfwertes der BBodSchV aufweist. Hier lag nach Aussage des Gutachters (Geotaix, 2006) ein kleinräumiger Schaden vor. Der Schaden wurde im Rahmen des Rückbaus des Heizungstanks vollständig saniert (Geotaix, 2007). Unter der Voraussetzung, dass die unten aufgeführten Maßnahmen im Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden, kann auf eine Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB im Bebauungsplan verzichtet werden. 5.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen - Im Bereich der vorhandenen und geplanten Grün– und Spielplatzflächen sind zukünftig offene Bodenflächen durch Herstellung und Erhaltung einer geschlossenen Vegetationsdecke (Raseneinsaat) zu vermeiden oder es ist eine Mindestabdeckung in einer Mächtigkeit von 30 cm mit unbelastetem Bodenmaterial durchzuführen Bei Aufbringen und Einbringen von Materialien auf oder in den Boden sind die Anforderungen gem. § 12 BBodSchV zu beachten. Die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der BBodSchV sind hierbei einzuhalten. Dies muss durch den Lieferanten nachgewiesen werden - Das Auffüllungsmaterial kann als nicht überwachungsbedürftiger Abfall eingestuft werden. Das Auffüllungsmaterial ist, soweit es durch den baubedingten Aushub im Bereich der zukünftigen Bebauung anfällt, der ordnungsgemäßen Entsorgung zuzuführen. Da aber selbst nach den erfolgten Untersuchungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen ein abweichender Bodenaufbau bzw. eine abweichende Zusammensetzung des Bodenmaterials mit erhöhtem Anteil an Fremdbestandteilen vorliegt, werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens entsprechende Auflagen, u.a. eine gutachterliche Begleitung, erteilt 5.2.4. 5.2.4.1 Schutzgut Wasser Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Im Vordergrund der Umweltprüfung bezüglich des Schutzgutes Wasser stehen der Schutz der Gewässer und deren Funktion für den Menschen und den Naturhaushalt. Zu prüfen ist u.a. der Umgang mit dem Grundwasser, den Oberflächengewässern und der Entwässerung der bebaubaren Flächen. Grundwasserschutz Der Boden des Plangebietes wird von den in geringer Tiefe anstehenden „Famenne“-Schichten geprägt, die von der Oberfläche ausgehend, zu mehreren Meter dicken Lehmschichten verwittert sind, dem so genannten Verwitterungslehm. Dieser besitzt eine geringe bis sehr geringe Wasserdurchlässigkeit. Der natürliche, im Jahresverlauf höchst mögliche Grundwasserflurabstand im Plangebiet liegt zwischen ca. 1,7 und 3,7 m unter Flur. Diese Grundwasserständestände werden überlagert durch lokale Stauwasserhorizonte in den künstlichen Aufschüttungen, mit denen die natürliche Baugrundoberseite aus Verwitterungslehm mit Schichtdicken von 2,6 bis 5,6 m überdeckt ist. Das Stauwasser entsteht aus örtlich versickernden Niederschlägen, bedingt durch den bestehenden Durchlässigkeitsunterschied der Böden. Begünstigt durch den Schichtenaufbau der Böden liegt im oberflächennahen Baugrund eine echte Fließbewegung nicht vor. Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten. Schutz der Oberflächengewässer Auf dem Plangelände selbst sind keine Gewässer vorhanden. Der verrohrte Beverbach passiert jedoch im westlichen Bereich das Plangebiet in einer Entfernung von ca. 60 Metern. Das Plangebiet gehört zum Seite 35 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Einzugsgebiet der Wurm. Die Hochwassersituation im Unterlauf der Wurm erfordert es, dass bei einer Einleitung von Niederschlagswasser über die Kanalisation oder direkt ins Gewässer keine Überschreitung der zulässigen, im Generalentwässerungsplan (GEP) verankerten Einleitmengen erfolgt. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete sind im Bebauungsplangebiet selbst nicht vorhanden. Entwässerung Das Plangebiet liegt an Beverstraße und Kronprinzenstraße, die beide abwassertechnisch erschlossen sind und im Mischsystem zur Abwasserreinigungsanlage Soers entwässern. Zusätzlich führt ein Regenwasserkanal von der Beverstraße über die Turpinstraße in den verrohrten Beverbachkanal in der Drimbornstraße. Das anfallende Niederschlagswasser unbebauter Grundstücke ist grundsätzlich, dem § 55 (2) WHG in Verbindung mit § 51 a LWG entsprechend, in ein Gewässer einzuleiten oder zu versickern, wenn dies möglich ist und die entsprechenden Flächen nicht bereits kapazitätsmäßig in den vorhandenen Kanalleitungen der Stadt Aachen berücksichtigt wurden. Das Plangelände war bereits bebaut. Ob eine Einleitung des anfallenden Niederschlagswassers über die Regenwasserleitung in den Beverbach erfolgte (zumindest teilweise), ist nicht bekannt. Gemäß Generalentwässerungsplan ist eine Einleitung von Niederschlagswasser bis zu einem Abflussbeiwert von 0.5 grundsätzlich in das öffentliche Kanalnetz oder auch direkt in das Gewässer zulässig. 5.2.4.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Grundwasserschutz Bedingt durch die Beschaffenheit der anstehenden Böden und der vorliegenden Schichtenfolge ist die vorhandene horizontale Fließgeschwindigkeit des Grundwassers äußerst gering, sodass bei Ausschachtungsarbeiten der Wasserandrang in der Baugrube ebenso gering ist. Damit sind Setzungen im Bereich der Nachbarbebauung, wenn überhaupt, gemäß Aussage des Gutachters Geohydrologisches Gutachten, Prof. Dieler + Partner, Aachen, 09. 05. 2013 unwahrscheinlich. Ein Abpumpen des in der Baugrube anfallenden Wassers ist somit voraussichtlich im Umfeld ohne Auswirkungen. Präventiv muss jedoch vor Beginn der Baumaßnahme ein Beweissicherungsverfahren für die Nachbarbebauung durch einen Gutachter durchgeführt werden. Aufgrund der geringen horizontalen Fließgeschwindigkeit wird es bei einer Verwirklichung der Baumaßnahme ferner nicht zu Beeinträchtigungen des Grundwasserstromes wie Aufstau, Absenkung und Umlenkung kommen, wenn vorsorglich unter der erdberührten Bodenplatte des Baukörpers längs und quer zwischen den Fundamenten gefällelose Drainrohre für einen erforderlichen Druckausgleich verlegt werden. In einem gutachterlich begleitenden Grundwassermonitoring vor, während und nach der Bauzeit ist eine Überwachung des Grundwasserstromes sicherzustellen. Wegen des Einbindens in Grundwasser und Stauwasser sind erdberührte Bauteile drückendem Wasser ausgesetzt und deswegen druckwasserdicht auszubilden. Schutz der Oberflächengewässer Durch eine Verwirklichung der Baumaßnahme sind Gewässer nur durch eine Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers betroffen. Der zulässige Abflussbeiwert von 0,5 ist einzuhalten. Sollte der zulässige Abflussbeiwert jedoch überschritten werden, ist zwingend ein Ausgleich, zum Beispiel durch den Bau von Rückhalteräumen zu schaffen. Seite 36 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Alternativ kann ein höherer Abflussbeiwert akzeptiert werden, wenn der WVER in einer entsprechenden Untersuchung nachweisen kann, dass dadurch die Hochwassergefahr an der Wurm nicht erhöht wird. Die Erforderliche Untersuchung muss durch den Bauherren beauftragt und finanziert werden. Entwässerung Derzeit ist noch nicht nachgewiesen, dass bei einer Verwirklichung des Bebauungsplanes der geplante Abflussbeiwert den zulässigen, gemäß GEP zulässigen Abflussbeiwert, nicht überschreitet. Sollte dieser Abflussbeiwert nicht eingehalten werden oder bei Überschreitung keine Ausgleichsmaßnahmen (zum Beispiel Rückhaltungen oder Nachweis des WVER, dass höherer Abflussbeiwert unschädlich ist) geschaffen werden können, ist die Entwässerung des Plangeländes nicht sichergestellt und die Untere Wasserbehörde (UWB) kann einer Verwirklichung des Bebauungsplanes nicht zustimmen. In welchem Umfang und in welche Kanalleitungen (Mischwasser bzw. Regenwasser) das anfallende Niederschlagswasser einzuleiten ist und wie eine eventuell erforderliche Rückhaltung auf dem Gelände auszusehen hat, ist zwingend mit dem Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen, Abteilung Koordinierungsstelle Abwasser (FB 61/73) und dem Wasserverband Eifel Rur (WVER) abzustimmen. Es ist zu beachten, dass der vorhandene Abflussbeiwert den gemäß GEP maximal zulässigen Abflussbeiwert nicht überschreitet. 5.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Grundwasserschutz - Erdberührte Bauteile sind zwingend druckwasserdicht laut DIN 18195-6 auszubilden. - Vor Beginn der Ausschachtungsarbeiten ist ein Beweissicherungsverfahren an benachbarten Gebäuden nach Angabe des Gutachters durchzuführen. - Es dürfen keine über die Bauphase hinaus dauernde Grundwasserabsenkungen bzw. -ableitungen vorgenommen werden. - Für eine bauzeitliche Grundwasserabsenkungen bzw. -ableitungen muss frühzeitig vor Beginn des Baugenehmigungsverfahrens eine wasserrechtliche Genehmigung bei der UWB beantragt werden. Vorbereitende Maßnahmen (z.B. Erstellen von erforderlichen Grundwassermessstellen und Bearbeitungszeiten bei der Wasserbehörde) sind bei der Zeitplanung zu berücksichtigen. (Hinweis: Grundwassermessstellen sind in DN 75 mm /3 Zoll einzubauen – keine Rammpegel) - Ferner ist für die temporäre Einleitung von Drainagewasser in das städtische Kanalnetz eine Einleitgenehmigung zu beantragen. - Die Erdarbeiten der Baumaßnahme sind gutachterlich zu begleiten. Das laut Aussage des Gutachters noch ausstehende Baugrundgutachten ist aufzustellen, der UWB vor Beantragung der Grundwasserabsenkung vorzulegen und inhaltlich bei der Baumaßnahme zu berücksichtigen. - Mindestens einen Monat vor Beginn der Ausschachtungsarbeiten ist ein Grundwassermonitoring zu beginnen und mindestens zwei Monate über die Bauphase hinaus in Abstimmung mit einem Gutachter und der Unteren Wasserbehörde durchzuführen. - Unter der Bodenplatte sind längs und quer gefällelose Drainrohre nach Anordnung des Gutachters zu verlegen. - Der Einbau von Recyclingmaterial im Grundwasserschwankungsbereich ist verboten. - Der dauerhafte Anschluss von Drainagen an das öffentliche Kanalnetz (auch Gewässer) ist verboten. Entwässerung Seite 37 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 - Es ist zwingend frühzeitig ein Entwässerungskonzept durch ein Ingenieurbüro, in Abstimmung mit dem FB 61/73, aufzustellen und mit dem (WVER) bezüglich der Hochwassersicherheit abzustimmen. Gegebenenfalls ist der WVER durch den Bauherren zu beauftragen. Vor Satzungsbeschluss ist das Entwässerungskonzept der UWB zusammen mit Stellungnahmen des FB 61/73 und des WVER vorzulegen. Dem Entwässerungskonzept ist ein Flächenbilanzplan beizufügen, der Auskunft über den laut Bebauungsplan (zulässige Grundfläche) maximal möglichen Abflussbeiwert für jede Teilfläche und die dazugehörende Flächenangabe beinhaltet. - Es ist zwingend frühzeitig eine detaillierte Entwässerungsplanung in Abstimmung mit dem FB 61/73 aufzustellen und umzusetzen. - Großflächige Metalleindeckungen (auch Fassaden), wie z.B. Kupfer, Zink und Blei sind als äußere Dachhaut grundsätzlich unzulässig, wenn nicht sichergestellt ist, dass die ausgespülten Schwermetallpartikel durch Vorklärung des Niederschlagswassers zurückgehalten und entsorgt werden. Aluminiumverkleidungen sind zulässig (Kanalanschlusssatzung). Die Umsetzung aller „Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen“ ist zwingend erforderlich. Um dies zu ermöglichen, ist die Aufnahme der Formulierungen dieser Maßnahmen im Durchführungsvertrag erforderlich. 5.2.5. 5.2.5.1 Schutzgüter Luft und Klima/Energie Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Im klimatischen Sinne soll eine umweltverträgliche Stadtentwicklung darauf ausgerichtet sein, einem für den Menschen „idealen Stadtklima“ möglichst nahe zu kommen. Im Falle einer Bebauung von Stadträumen sind die Umwelteinwirkungen aus ansteigenden verkehrlichen Belastungen und durch eine allgemeine Erwärmung aufgrund von Überbauung und abnehmender Luftzirkulation zu erwarten. Klima Das Plangebiet liegt im östlichen Bereich des Frankenberger Viertels, in dem eine relativ einheitliche hohe Blockbebauung mit vorwiegender Wohnnutzung überwiegt. Der Versieglungsgrad in den Blockinnenbereichen liegt etwa zwischen 70 – 85%. Gemäß dem „Aachener Gesamtstädtischen Klimagutachten 2001“ ist das Plangebiet dem Klimatop „Stadtklima“ zuzuordnen. In diesem Klimatop verursacht „die dichte städtische Bebauung…ausgeprägte Wärmeinseln mit eingeschränkten Luftaustauschbedingungen, z.T. ungünstigen Bioklimaten und erhöhter Luftbelastung.“ Der Bereich des Plangebietes wird im Klimagutachten dem „Lastraum der verdichteten Stadtbereiche“ zugerechnet. Für diesen Bereich werden Verbesserungen der Situation angestrebt. Im Einzelnen wird hierzu ausgeführt: „..Erhöhung des Vegetationsanteils (Baumpflanzungen, Dach- und Fassadenbegrünungen), die durch Maßnahmen der Blockinnenhofentkernung,- entsiegelung und –begrünung in Verbindung mit einer Öffnung der Blockinnenhöfe begleitet werden sollte. Eine Reduktion der Emissionen ist vorzusehen.“ Ebenfalls sollen die Auswirkungen der Bebauung auf Kaltluftströme minimiert werden. Hierzu führt das Klimagutachten aus: “Optimieren der Reichweite von Kaltluftströmen innerhalb der Bebauung: – Verhinderung vorzeitiger thermischer Auflösung durch Sicherung, Ausbau, Vernetzung und Schaffung von Grün- und Freiräumen; -bei neuen Gehölzanpflanzungen sollen Strömungshindernisse vermieden werden; Emissionsmindernde Maßnahmen auf diese Bereiche konzentrieren; - neue bauliche Hindernisse nur in Ausnahmefällen zulassen (insbesondere als Kaltluftbahnen wirksame Baulücken nicht schließen). Luft Seite 38 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Es ist von einem mäßigen Schadstoffemissionsniveau auszugehen, wobei die Durchlüftungssituation im Verhältnis zu den Emissionen wegen der positiven Einflüsse des Beverbach- und Gillesbachtales zumindest im südlichen Frankenberger Viertel recht günstig zu bewerten ist. Während die lufthygienische Situation sich in den letzten Jahren durch den Rückgang von Hausbrandemissionen deutlich verbessert hat, haben die verkehrlichen Emissionen stark zugenommen. Die Immissionsbelastungen an den umgebenden Hauptverkehrsstraßen liegen nach Einschätzung des Umweltamtes aufgrund der geschlossenen Blockrandbebauung nicht weit unter den Grenzwerten der 39. BImSchV. 5.2.5.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Klima Zur Berechnung der Kaltluftströmungen wurde vom Büro I.F.I., Institut für Industrieaerodynamik GmbH, bereits für den früheren städtebaulichen Entwurf im Jahr 2006 eine Kaltluftabfluss- Simulation und eine zugehörige Bewertung erstellt. Für den aktuellen städtebaulichen Entwurf wurde auf die bereits vorhandenen gutachterlichen Stellungnahmen aufbauend eine weitere CFD-Kaltluftstudie erstellt. Das Plangebiet liegt im durch Blockrandbebauung geprägten Frankenberger Viertel am östlichen Rand des Einflussgebietes der Kaltluftströme aus dem Beverbachtal. Die stadtklimatische Bedeutung ist daher von lokaler Natur – wie auch die Veränderungen der Kaltluftabflüsse zeigen – bezüglich der Vermeidung von Kaltluftstau und der damit verbundenen überproportionalen Erwärmung des Luftstroms. Die Entstehung von Kaltluft und ihr Abfluss aus dem Entstehungsgebiet ist gemäß der VDI 3787-5 im Plangebiet nicht zu erwarten. In der Studie wurde untersucht in wieweit die Weiterleitung des Kaltluftabflusses durch das Vorhaben gestört wird und inwieweit die Vermeidung größerer Erwärmung sowie Stau oder Stagnation der Luft gewährleistet werden kann. Die Untersuchung erfolgte in einem Vergleich des Zustandes bei Umsetzung der Planung und des früheren, jetzt noch planungsrechtlich zulässigen Zustandes mit den Baukörpern des ehemaligen Finanzamtes. Gemäß dem Grundsatz, nach Möglichkeit eine Verbesserung der Bestandssituation bzw. der planungsrechtliche zulässigen Situation herbeizuführen, konnte durch die Strömungssimulation gezeigt werden, dass durch die Neuplanung die oberen Schichten der Kaltluftströmung im Vergleich zum ehemaligen Bestand (Finanzamt) positiv beeinflusst werden. Eine genaue Betrachtung der sich einstellenden Strömungsgeschwindigkeiten zeigt, dass sich für die Planung im Vergleich zum ehemaligen Bestand keine erheblichen Änderungen ergeben. Die Durchströmung der Kronprinzenstraße und der neuen Durchwegung von der Beverstraße zur Goerdelerstraße ist noch so stark, dass eher von einem Kaltluftabfluss denn von Kaltluftakkumulation gesprochen werden kann. Für die Anwohner sind die vorgenannten Unterschiede jedoch kaum wahrnehmbar. Die geplante Bebauung schließt die vorhandene Blockbebauung entlang der Beverstraße und Kronprinzenstraße ab, sodass sowohl übergeordnete Windbewegungen als auch Kaltluftströme im Wesentlichen über das bestehende Straßennetz um diesen städtischen Block herumgeleitet werden. Die Simulationen zeigen, dass der Rücksprung des geplanten Gebäudes an der Ecke Beverstraße / Kronprinzenstraße dazu beiträgt, die Kaltluft ohne Widerstände und Verwirbelungen um den Block zu leiten. Die Wirkung der vorgesehenen Bebauung wurde in der Studie, im Vergleich der nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 580 zulässigen Bebauung, über die Bilanzierung der Kaltluftabflüsse stromab (Richtung Norden) erfasst. Bereits auf Höhe der Goerdelerstraße ist in der Volumenstrombilanz eine leichte Zunahme festzustellen. Im Bereich der Kronprinzenstraße beträgt diese Zunahme 3,5% und entlang des Erschließungsweges von der Beverstraße zur Goerdelerstraße 1,8%. Eine darüber hinausgehende Wirkung dieser positiven Veränderungen auf den anschließenden stromab liegenden Bereich bis zum Adalbertsteinweg kann wegen der begrenzten Fläche des Plangebietes und aufgrund der quantitativ Seite 39 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 ermittelten Kaltluftströme ausgeschlossen werden. Hier hat die quer zur Kaltluftflussrichtung vorhandene Bebauung entlang der Goerdelerstraße und Oppenhoffallee eine größere Bedeutung als die in Flussrichtung offene Bebauung im Plangebiet. Von der Beverstraße zur Goerdelerstraße ist eine durchgängige ca. 15 m breite Durchwegung geplant. Diese liegt vorteilhaft in der oben genannten Nord-Süd-Achse eines potentiell abgelenkten Kaltluftstroms und kann daher als Druckentlastung und Nebenweg für die Strömung dienen. Sie ersetzt dadurch die früher vorhandene Öffnung im Erdgeschoss des ehemaligen Finanzamtes. Die daneben westlich des Plangebietes zum Bestand anschließende freie Schneise (rund um die öffentliche Grünfläche) ist für die Kaltluftströme ohne Wirkung, da an dieser Stelle durch die gegenüberliegende geschlossene Blockrandbebauung keine weitere Kaltluft in der Achse der Durchwegung ankommen kann. Der geplante Innenbereich des vollkommen umschlossenen Blockes im südöstlichen Teil des Plangebietes bleibt von den zwischen den Häuserzeilen verlaufenden Strömungen fast unberührt. Es findet nur ein geringer Luftmassenaustausch statt, so dass eine zufriedenstellende Belüftung des Innenhofes unter Berücksichtigung der ursprünglich vorgesehenen zwei Zugänge mit einer Querschnittsfläche von je 1,5x3 m nicht sichergestellt werden kann. Durch Verdoppelung der Querschnittsfläche auf je 3x3 m ergibt sich auch eine Verdoppelung des Luftaustauschs im Innenhof, so dass nach Aussage des Gutachters insgesamt tolerable Werte erreicht werden können. Auf weitergehende planerische Änderungen, wie z.B. die Schaffung von gebäudehohen, im Hinblick auf die Sicherstellung des Windkomforts, mindestens 8 m breiten Durchlässen, wurde daher seitens der Planer verzichtet. Um die negative Versiegelungsbilanz mit Wirkung auf das Lokalklima zu verbessern, wurde die ursprünglich mit ca. 520 qm vorgesehene Dachflächenbegrünung, entsprechend den Empfehlungen des städtischen Klimagutachtens, deutlich auf 1.000 qm erhöht. Luft Das Verkehrsgutachten vom Büro BSV hat ergeben, dass die Anzahl der verkehrlichen Aktivitäten, im Vergleich zur ehemaligen Finanzamtsnutzung nicht zunehmen, sondern voraussichtlich um über 25 % zurückgehen werden. Die Simulation der Kaltluftströmungen zeigt nach Umsetzung der Planung eine leicht bessere Durchströmung der Kronprinzenstraße und des von der Beverstraße zur Goerdelerstraße geplanten Erschließungsweges, welche sich, zusammen mit dem geringeren Verkehrsaufkommen, im Sinne des Verbesserungsgebotes positiv auf die Luftschadstoffsituation auswirken kann. Durch die neue Tiefgarage mit max. 200 Stellplätzen werden 640 Fahrten unmittelbar an der Tiefgaragenzufahrt erwartet. Die Be- und Entlüftung der Tiefgarage ist mit einer Abluftüberdachführung vorgesehen. Im Baugenehmigungsverfahren sind zur Bestimmung möglicher Luftschadstoff-Immissionen aus dem Betrieb der Tiefgarage ein Gutachten zur Lufthygiene zu erstellen, das die kritischen lufthygienischen Belastungen auf der Erdgeschossebene (Wohnfenster, Terrassen, Balkone, Kinderspielplatz, Wohnaufenthaltsbereiche) beurteilt. Alternativ zu der Be- und Entlüftung über Dach sind auch andere technischen Lösungen zulässig, solange diese die maßgeblichen Grenzwerte einhalten und dies durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird. Insgesamt ist unter Berücksichtigung der oben genannten Maßnahmen von keiner wesentlichen Verschlechterung der lufthygienischen Verhältnisse auszugehen. Seite 40 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 5.2.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen - Zur Reduzierung der Luftschadstoffemissionen trägt die Aachener Festbrennstoffverordnung (2010) bei - Im Plangebiet geplante Tiefgaragen sind mit einer mechanischen Be- und Entlüftung mit einer Abluftüberdachführung auszustatten. Hierzu ist im Baugenehmigungsverfahren ein lufthygienisches Gutachten zu erstellen. Alternative technische Lösungen zur Be- und Entlüftung können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass die Grenzwerte der 39.BImSchV eingehalten werden - Sicherstellung eines ausreichenden Querschnittes (mindestens 3x3m) der Zuwegungen in den geplanten Blockinnenbereich - Folgende Maßnahmen zur Verbesserung der lokalen Situation gemäß dem städtischen Klimagutachten sind vorgesehen: Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 wird ein hoher Vegetationsanteil durch die Festsetzung von begrünten Dächern und großer Teile der Tiefgarage sichergestellt. Die versiegelten Flächen werden auf ein Mindestmaß beschränkt Der Behördenstellplatz an der Wohnbebauung Goerdeler Straße wird entsiegelt und als Freifläche (Außenanlage Kindergarten) ausgebildet 5.2.6. 5.2.6.1 Schutzgut Landschaft / Stadtbild Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Das Plangebiet liegt im bebauten Raum und ist nicht als Landschaftsraum wahrnehmbar. Besonders markant und stadtbildprägend sind jedoch die Bäume entlang der Kronprinzenstraße und der Gehölzbestand auf der östlich gelegenen öffentlichen Grünfläche. Dort befindet sich auch ein Naturdenkmal (Linde). 5.2.6.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Aufgrund der städtebaulich wünschenswerten straßenbegleitenden Blockrandbebauung ist die Erhaltung der innerhalb des Plangebietes, parallel zur Kronprinzenstraße vorhandenen älteren, das Stadtbild prägende Bäume nicht möglich. Der Verlust dieser Strukturen wirkt sich negativ auf das Stadtbild aus. Anstatt der Grünkulisse entsteht ein innenstadttypisches Stadtbild. Die Bäume in der öffentlichen Grünfläche werden, mit Ausnahme von ca. 6 Bäumen unmittelbar am westlich anschließenden neuen Baufeld, erhalten. Durch großzügigere fußläufige Zuwegungen kann eine bessere Integration der Grünfläche in die umgebenden Strukturen sichergestellt werden. Die neue private Erschließungsfläche wird als Spiel- und Aufenthaltsfläche mit leicht erhöhten und mit Hecken umgrenzten Vorgärten errichtet. Im Zusammenwirken mit den geplanten, im Frankenberger Viertel typischen gründerzeitlichen Hausfassaden und einzelnen Baumpflanzungen, erhält der Straßenraum ein ansprechendes Stadtbild. 5.2.6.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen - Erhalt der öffentlichen Grünfläche - Anpflanzen von Hecken und Bäume 5.2.7. 5.2.7.1 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Unter Kultur- und sonstigen Sachgütern sind Güter zu verstehen, die Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze darstellen und deren Nutzbarkeit durch das Vorhaben eingeschränkt werden könnte. Seite 41 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Im Plangebiet befinden sich keine Bau- oder Bodendenkmäler. Nach bereits erfolgtem Abbruch der Hochbauten des Finanzamtes ist derzeit nur noch die Tiefgarage als Sachgut erhalten. Aufgrund des langjährigen Leerstandes ist diese jedoch in einem sanierungsbedürftigen Zustand. 5.2.7.2 Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Durch den geplanten Abriss der Tiefgarage wird ein Sachgut zerstört. Da eine Sanierung und der Bau einer beim Verzicht eines Abrisses erforderliche lastenverteilende Druckplatte, einen unverhältnismäßigen großen wirtschaftlichen Aufwand darstellen würde, ist der Abbruch der Tiefgarage erforderlich. Es entstehen keine erheblichen Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter. Auf die Meldepflicht und das damit verbundene Veränderungsgebot bei der Entdeckung von Bodendenkmälern im Rahmen der Bauausführung wird hingewiesen. 5.2.7.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Mit Ausnahme der Aufnahme des Hinweises zur Meldepflicht bei der Entdeckung von Bodendenkmälern sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Wechselwirkungen der einzelnen Schutzgüter Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Die aus methodischen Gründen schutzgutbezogene Vorgehensweise der Untersuchung betrifft ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge. Wechselwirkungen, die über die bereits bei den einzelnen Schutzgütern berücksichtigten Funktionszusammenhänge hinausgehen, ergeben sich nicht. Die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen wurden im Rahmen der einzelnen Schutzgüter beschrieben. Eine Verstärkung der Auswirkungen durch sich gegenseitig in negativer Weise beeinflussende Wirkungen ist nicht zu erwarten. 5.2.8. 5.3. 5.3.1. Entwicklungsprognose des Umweltzustandes Entwicklungsprognose bei Durchführung der Planung Die Neubebauung bietet die Chance, den Bereich des ehemaligen Finanzamtes besser in die Umgebung einzubinden. Durch eine Aufwertung des Baublocks und die Schaffung neuer gemischter Wohnangebote soll dieser innerstädtische Bereich zur Durchmischung der Bevölkerungsstruktur beitragen, sich stärker strukturell dem Frankenberger Viertel annähern und eine urbane Wohn- und Lebenssituation geschaffen werden. Die bisher isolierte Grünfläche wird in die alte und neue Bebauung integriert und angebunden. Darüber hinaus wird die städtebaulich gewünschte und in der Rahmenplanung für das Frankenberger Viertel bereits geforderte fußläufige Nord-Südverbindung planungsrechtlich vorbereitet. Mit der Realisierung des Vorhabens sind die unter den einzelnen Schutzgütern genannten Umweltauswirkungen verbunden. Durch die beschriebenen Kompensationsmaßnahmen können die negativen Umweltauswirkungen minimiert werden, so dass keine wesentlichen Veränderungen und Risiken für die Schutzgüter zu erwarten sind. Unter Berücksichtigung und Realisierung der genannten Maßnahmen entstehen nach derzeitigem Kenntnisstand keine erheblichen Umweltauswirkungen. Hiervon ausgenommen sind die für das Schutzgut Mensch hinsichtlich der Besonnung zu erwartenden Auswirkungen. Demnach ist mit der teilweisen Verschattung von 4 Ein-Zimmer-Appartements in dem Gebäuderiegel an der Goerdelerstraße und einer eingeschränkten Besonnung von maximal 44 Wohnungen und Freiflächen im Plangebiet zu rechnen. Wie bereits dargestellt kann jedoch unter Berücksichtigung der Lage in einem innerstädtischen Umfeld, mit der dort typischerweise vorhandenen Verschattungssituation, Seite 42 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 die zeitweise auftretende Nichteinhaltung der Mindestanforderungen der DIN 5034, Teil 1 weitgehend toleriert werden. Insbesondere, wenn die beschriebenen Maßnahmen zur Zusammenlegung von Wohnungen, zumindest für einige Wohnungen, umgesetzt werden. Eine erhebliche Verschlechterung der Belichtung der bestehender schutzwürdigen Wohnnutzungen im Gebäude an der Goerdelerstraße ist gegenüber der, auf Grundlage des derzeit rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580, potentiellen Bebauung, nicht zu erwarten. Vielmehr tritt, im Vergleich mit der auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580, eine Minimierung der Beeinträchtigungen für die in den oberen Etagen liegenden Wohnungen ein. Mit der Realisierung des Vorhabens entsteht die Chance eines innerstädtischen Flächenrecyclings, welches das Prinzip des sparsamen Umgangs mit der Neuversiegelung von Boden nach § 1a Abs. 2 BauGB aufgreift. Durch die Nutzung von Flächen inmitten vorhandener Bebauung und Infrastruktur, insbesondere der Verkehrseinrichtungen des ÖPNV, werden ökologisch wertvollere Flächen am Ortsrand auf bisher nicht versiegelten Flächen geschützt. 5.3.2. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 soll im innerstädtischen Bereich eine brach liegende innerstädtische Fläche im Sinne einer geordneten, nachhaltigen Entwicklung durch Wohnungsbau wiedergenutzt werden. Dies entspricht auch der in der Umgebung dominierenden Wohnnutzung. Ohne das Planverfahren würde das Gelände des ehemaligen Finanzamtes in diesem Viertel untergenutzt, brach liegen bleiben und damit eine städtebaulich unbefriedigende Situation mittelfristig erhalten bleiben. Auf Grundlage des derzeit noch rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580 wäre bei Nichtdurchführung der Planung ein Behördenzentrum mit einer ähnlichen Gebäudekonfiguration wie die des ehemaligen Finanzamtes möglich. In Teilbereichen ist sogar eine noch stärkere Verdichtung mit höheren Gebäuden zulässig. Damit sind durch potentielle Vorhaben insbesondere Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch aufgrund eines voraussichtlich höheren Verkehrsaufkommens und daraus resultierender höherer Lärmbelastung möglich. Hinsichtlich der Verschattung ist mit ähnlichen Auswirkungen auf die umgebenden Nutzungen zu rechnen, wie bei Durchführung der Planung. Bei Nichtrealisierung des Vorhabens würde aufgrund der hohen Nachfrage nach innerstädtischen Wohnformen, sowohl für Familien als auch älteren Menschen, Singles und Studenten der bereits angespannte Wohnungsmarkt im Stadtgebiet von Aachen nicht entlastet. Voraussichtlich würden andere Grundstücke in Anspruch genommen, die u.U. ungünstigere Lagebedingungen aufweisen und durch die es ggf. zu einer Neuversiegelung von wertvolleren Flächen in der Innenstadt oder Ortsrandlagen kommen würde. 5.3.3. Anderweitige Planungsmöglichkeiten Der erste Entwurf für das vorgesehene Nutzungs- und Bebauungskonzept war aus einem begrenzt offenen Wettbewerb, der den „Regeln für Architektenwettbewerbe RAW 2004“ entsprach, im September 2005 entstanden. Der Wettbewerb wurde ausgelobt, um für den Standort das bestmögliche Bebauungskonzept zu finden. Das damalige Konzept wurde von einem fachkundigen Preisgericht zur Weiterverfolgung empfohlen. Anderweitige, sich grundsätzlich von dem ausgewählten städtebaulichen Konzept unterscheidende Planvarianten wurden damals daher nicht weiter untersucht. Nachdem der damalige Investor den ausgewählten städtebaulichen Entwurf nicht umsetzen konnte, hat mittlerweile ein neuer Investor, das Grundstück ebenfalls mit dem Ziel erworben, an dieser innerstädtischen Seite 43 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Stelle eine Wohnbebauung zu realisieren. Die nun vorgesehene Wohnbebauung unterscheidet sich neben der unterschiedlichen Baustruktur im inneren des Plangebietes, insbesondere dadurch von dem ehemaligen Konzept, dass nun ausschließlich Geschoßwohnungsbauten vorgesehen sind. Hotel, Läden und Büros bzw. Praxen sind nicht mehr geplant. Die starke Nachfrage nach innerstädtischen Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes Aachen rechtfertigt die umgebungstypische Ausweisung eines Wohngebietes, das im Übrigen bereits im Flächennutzungsplan der Stadt Aachen 1980 mit der Darstellung von Wohnbauflächen planungsrechtlich vorbereitet wird. 5.4. 5.4.1. Grundlagen Verwendete Technische Verfahren zur Umweltprüfung Zur Beurteilung der Auswirkungen des Planverfahrens erfolgte eine Einschätzung aufgrund folgender Gutachten und Stellungnahmen: - Verkehrsgutachten für die Neubebauung Beverstraße in Aachen, BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinold Baier GmbH, Aachen, 22.03.2006 - Verkehrsgutachten für das „Kronpinzenquartier“ an der Beverstraße in Aachen (B-Plan 879), , BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinold Baier GmbH, Aachen, im Mai 2013 - Gutachten 2013 1381 zu den Auswirkungen eines möglichen Immissionskonfliktes ausgelöst durch den Neubau einer Wohnnutzung mit Tiefgarage im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 „Beverstraße“ in Aachen, Dr.Ing.Symanski & Partner, Aachen, 03.06.2013 - Umweltbericht zum B-Plan Beverstraße Aachen (inkl. Naturschutzrechtliche Eingriffsbilanzierung), Stadt Aachen, Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW, BLB, Förder Demmer Landschaftsarchitekten, 02.02.2007 - B-Planverfahren „Beverstraße“ in Aachen (ehemaliges Finanzamt) Artenschutzrechtliche Grundlagenuntersuchung, Raskin Büro für Landschaftsplanung und angewandte Ökologie, Aachen, 18. 07.2006 - Eingriffsbilanzierung zum Bebauungsplanentwurf für den Bebauungsplan Nr. 879 Kronprinzenquartier in Aachen, greenbox Landschaftsarchitekten, Köln, im Juni 2013 - Neubau einer Wohnbebauung mit Kindergarten an der Goerdelerstraße in 5100 Aachen (Baugrundgutachten), Prof. Dieler + Partner, Aachen, 1992 - Geotechnischer Bericht über die örtlichen geohydrologischen Verhältnisse mit bautechnischen Rückschlüssen auf die geplante Neubebauung sowie orientierende Gefährdungsabschätzung, Prof. Dieler & Partner, Aachen, 09.06.2006 - Rückbau Finanzamt Aachen Kreis und Außenstadt Beverstraße 17, 52066 Aachen: Voruntersuchungen im Bereich Heizölbehälter, Geotaix Umwelttechnologie, Würselen, März 2006 - Rückbau Finanzamt Aachen Kreis und Außenstadt Beverstraße 17, 52066 Aachen, Abschlussbericht Geotaix Umwelttechnologie, Würselen, Dezember 2007 - Geohydrologisches Gutachten, Prof. Dieler + Partner, Aachen, 09. 05. 2013 - Bebauungsplan Beverstraße-Kronprinzenquartier Aachen, Verschattungsstudie, I.F.I. Institut für Industrieaerodynamik GmbH, Aachen, 15.05.2013 ergänzt 29.05.2013 - Bebauungsplan Beverstraße-Kronprinzenquartier Aachen, Verschattungsstudie – Vergleich bisher zulässige Planung, I.F.I. Institut für Industrieaerodynamik GmbH, Aachen, 11.06.2013 ergänzt am 13.06.2013 - Bebauungsplan Beverstraße – Klimaökologische Beurteilung, I.F.I. Institut für Industrieaerodynamik GmbH, Bericht-Nr. GAT05-BSA-6-2006, Aachen, 18.09.2006 - Bebauungsplan Beverstraße – Klimaökologische Simulation, I.F.I. Institut für Industrieaerodynamik GmbH, Bericht-Nr. GAT05-BSA-8-2006, Aachen, 08.12.2006 Seite 44 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 - Bebauungsplan Beverstraße-Kronprinzenquartier Aachen, CFD-Kaltluftstudie, I.F.I. Institut für Industrieaerodynamik GmbH, Aachen, 15.05.2013 ergänzt am 29.05.2013 und 13.06.2013 5.4.2. Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Besondere Schwierigkeiten bei der Erhebung und Bewertung der Grundlagen haben sich bisher nicht ergeben. 5.5. Monitoring Für das Monitoring ist die Stadt Aachen zuständig. Die erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt durch die Durchführung der Planung sollten im Rahmen der allgemeinen Umweltüberwachung überprüft werden. Der Austausch von Informationen zwischen den Behörden ist zu gewährleisten. Erfolgen kann er durch einen regelmäßigen Informationsaustausch über die Entwicklung der jeweiligen Umweltmedien. Die Umsetzung der genannten Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und Kompensation von Eingriffen, werden über entsprechende Regelungen in dem Durchführungsvertrag, der mit dem Vorhabenträger vor Satzungsbeschluss abgeschlossen wird, gesichert. Darüber hinaus werden folgende Monitoring Maßnahmen empfohlen: - Vor Beginn der Ausschachtungsarbeiten ist ein Beweissicherungsverfahren an benachbarten Gebäuden nach Angabe des Gutachters durchzuführen. - Mindestens einen Monat vor Beginn der Ausschachtungsarbeiten ist ein Grundwassermonitoring zu beginnen und mindestens zwei Monate über die Bauphase hinaus in Abstimmung mit einem Gutachter und der Unteren Wasserbehörde durchzuführen. 5.6. Zusammenfassung Das Bebauungsplanverfahren dient der Entwicklung der brach liegenden Fläche des ehemaligen Finanzamtes für eine Neubebauung mit ca. 200 Wohneinheiten (WE). Der ruhende Verkehr wird in einer neuen Tiefgarage untergebracht, die an der Stelle der mittlerweile baufälligen Tiefgarage errichtet wird. Die im Westen des Plangebietes befindliche öffentliche Grünfläche bleibt erhalten. Für die Fläche des ausgelagerten Spielbereiches der Kindertagesstätte wird als Ersatz eine neue Spielfläche auf der ehemals als Behördenstellplatz genutzten Fläche zwischen den Mietergärten der Bebauung an der Goerdelerstraße und der geplanten Wohnbebauung ausgebildet. Darüber hinaus wird eine bereits im Rahmenplan für das Frankenberger Viertel geforderte attraktive fußläufige Nord- Süd Verbindung zwischen der Goerdelerstraße und der Beverstraße geschaffen. Schutzgut Mensch An den Fassaden der geplanten Gebäude sind Schallschutzmaßnahmen in Form der Festsetzung eines Lärmpegelbereiches gegen den Verkehrslärm und an der Tiefgaragenzufahrt baulichen Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der angrenzenden bestehenden Wohngebäude erforderlich. Unter Berücksichtigung dieser Maßnahmen ist ein gesundes Wohnen sichergestellt. Insgesamt stellt sich durch die geschlossene Bebauung, ein innerstädtisch typisches Verschattungsbild dar. Im Plangebiet ist im ungünstigsten anzunehmenden Fall bei insgesamt 44 geplanten Wohnungen eine Mindestbesonnung in der Mitte des Winterquartals nicht gewährleistet. Eine deutliche Verbesserung der Besonnungszeiten einzelner Wohnungen könnte durch den Zusammenschluss von übereinanderliegenden Wohneinheiten zu Maissonettwohnungen erreicht werden. Ein solcher Zusammenschluss ist aufgrund des vorgesehenen modularen Bausystems möglich ist. Darüber hinaus sollten großzügig bemessene Seite 45 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Fensterflächen in den Wohnräumen vorgesehen werden, die zur Verbesserung des diffusen Lichteinfalls bis an die Etagendecken herangeführt werden sollten. Ebenso sollte, soweit möglich, in den schlecht besonnten Wohnungen mindestens eine zweiseitige diffuse Belichtung der Wohneinheit erfolgen. An dem nördlich des Plangebietes bestehenden Gebäuderiegel an der Goerdelerstraße, werden die Mindestkriterien hinsichtlich der Besonnung weitgehend eingehalten. Dies gilt insbesondere für das Gebäude des Kindergartens und für Teile des unmittelbar westlich an dem Kindergarten angrenzenden Freibereiches. Für 4 Ein-Zimmer-Appartements im Erdgeschoss können die Mindestkriterien zum 17. Januar nicht erfüllt werden. Wenn die 4 betroffenen Ein-Zimmer-Erdgeschosswohnungen mit den jeweils darüber liegenden Wohnungen zusammengelegt werden, ist eine Einhaltung der Mindestkriterien zur Besonnung gewährleistet. Die Umsetzung dieser Maßnahmen sollte bei Realisierung der Planung geprüft werden. Auch wenn die DIN 5034-1 für Freibereiche keine Anforderungen definiert, sei darauf hingewiesen, dass eine Besonnung des neu entstehenden Innenhofes (Innenbereich des südwestlich gelegenen Blockes) und der geplanten Außenanlage des Kindergartens (WA 2) zur Mitte des Winters am 17. Januar nicht gewährleistet ist. Zur Tag- und Nachtgleiche ist etwa die Hälfte der neuen Innenhoffläche und die gesamte westlich des Kindergartens liegende Kindergartenaußenfläche über 4 Stunden besonnt. Mitte des Jahres trifft dies für über 90 % der Blockinnenfläche und die gesamte Außenanlage des Kindergartens zu. Unter Berücksichtigung der Lage des Plangebietes und seines Umfeldes in einem innerstädtischen Umfeld, mit der dort typischerweise vorhandenen Verschattungssituation aufgrund der geschlossenen Bauweise und der typischen engen Straßenräumen, kann die zeitweise auftretende Nichteinhaltung der Mindestanforderungen der DIN noch toleriert werden. Insbesondere, wenn die oben beschriebenen Maßnahmen zur Zusammenlegung von Wohnungen, zumindest für einige Wohnungen, umgesetzt werden. Eine erhebliche Verschlechterung der Belichtung der bestehender schutzwürdigen Wohnnutzungen im Gebäude an der Goerdelerstraße ist gegenüber der, auf Grundlage des derzeit rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 580, potentiellen Bebauung, nicht zu erwarten. Durch die kürzeren, direkteren und breiteren Zuwegungen sowie durch die Orientierung der Privatgärten zu dem öffentlichen Spielplatz ist eine deutliche Nutzungsaufwertung dieser Grünfläche zu erwarten. Darüber hinaus wird die nur wenig befahrene neue Erschließungsfläche als Spielfläche für Kinder geeignet sein. Durch die Verlagerung der im östlichen Teil der öffentlichen Grünfläche gelegenen Außenspielfläche der Kindertagesstätte in das nördliche Plangebiet, kann der öffentliche Spielplatz um ca. 500 qm vergrößert werden. Dies gleicht aber noch nicht die, bei geplanten ca. 200 Wohneinheiten erforderliche Spielplatzfläche aus. Für die restliche zu fordernde Spielplatzfläche ist eine Ausgleichzahlung zu entrichten. Unter Berücksichtigung der vorgennannten Maßnahmen sind keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten. Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Unter Berücksichtigung der vorgesehenen Errichtung von Ersatznistplätzen für die Mauersegler und Ersatzquartiere für Fledermäuse sind keine erheblichen negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere zu erwarten. Durch die Baumaßnahme gehen einige unter die Baumschutzsatzung fallende Bäume verloren. Des Weiteren wird eine bisher als Kindergartenaußenfläche genutzte unversiegelte Fläche versiegelt. Durch die Entsiegelung der bisher versiegelte Fläche im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 (neue Kindergartenaußenfläche), die Anlage von Privatgärten auf der Tiefgarage und eine Dachbegrünung sowie die innerhalb des Plangebietes geplanten Baumpflanzungen kann der Eingriff in Natur und Landschaft zum Teil ausgeglichen werden. Die geplanten Heckenpflanzungen tragen zu einer weiteren gestalterischen Seite 46 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Aufwertung bei. Das noch verbleibende Defizit ist durch externe Ausgleichsmaßnahmen oder die Zahlung eines Ersatzgeldes auszugleichen. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Maßnahmen sind keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen zu erwarten. Schutzgut Boden Unter Berücksichtigung, dass im Bereich der vorhandenen und geplanten Grün– und Spielplatzflächen zukünftig offene Bodenflächen durch Herstellung und Erhaltung einer geschlossenen Vegetationsdecke (Raseneinsaat) zu vermeiden sind oder eine Mindestabdeckung in einer Mächtigkeit von 30 cm mit unbelastetem Bodenmaterial erfolgt, sind erhebliche negative Auswirkungen auf das Schutzgut Boden nicht zu erwarten. Das Auffüllungsmaterial ist ordnungsgemäß zu entsorgen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind entsprechende Auflagen, u.a. eine gutachterliche Begleitung, zu erteilen. Schutzgut Wasser Aufgrund der ungünstigen Wasserdurchlässigkeitswerte des anstehenden Bodens scheidet eine Versickerung von Niederschlagswasser vor Ort aus. Eine Beurteilung nach § 51 Landeswassergesetz ist nicht erforderlich, da das Grundstück bereits vor 1992 bebaut war. Daher ist eine Ableitung der Niederschlagswässer zusammen mit den Schmutzwässern in die Mischwasserkanäle der angrenzenden Straßen vorgesehen. Momentan bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht erhebliche Bedenken gegen die Verwirklichung des Bebauungsplanes. Diese können jedoch ausgeräumt werden, wenn die Einleitung von auf dem Plangelände anfallendem Niederschlagswasser ins öffentliche Kanalnetz oder ins Gewässer auf einen Abflussbeiwert von 0,5 reduziert wird (Beispielsweise durch Rückhaltungen auf dem Grundstück oder im städtischen Kanalnetz). Alternativ kann ein höherer Abflussbeiwert akzeptiert werden, wenn der WVER in einer entsprechenden Untersuchung nachweisen kann, dass dadurch die Hochwassergefahr an der Wurm nicht erhöht wird. Die Erforderliche Untersuchung muss durch den Bauherren beauftragt und finanziert werden. Erdberührte Bauteile sind mit einer wasserdruckdichten Stahlbetonkonstruktion („Weiße Wanne“) oder mit einer Abdichtung gegen drückendes Wasser zu errichten. Es kann jedoch ausgeschlossen werden, dass durch die geplante Tiefgarage/Keller ein künstlicher Grundwasseraufstau erzeugt wird. Es wird jedoch empfohlen, unter den erdberührten Fußbodenplatten längs und quer zwischen den Fundamenten einige gefälllose Dränrohre für einen möglichen Druckausgleich zu verlegen. Unter Berücksichtigung der unter Punkt 2.4.3 aufgeführten „Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen“ sowie der zwingend erforderlichen Einhaltung des zulässigen Abflussbeiwertes von 0,5 (unter Berücksichtigung der oben beschriebenen alternativen Nachweise) sind erhebliche negative Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser nicht zu erwarten. Schutzgüter Luft und Klima/Energie Innerhalb des Plangebietes und dessen Umgebung ist unter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Maßnahmen (mechanischen Be- und Entlüftung mit einer Abluftüberdachführung, Sicherstellung eines ausreichenden Querschnittes der Zuwegungen in dem geplanten Blockinnenbereich, Erhöhung des Vegetationsanteiles durch Flächenentsiegelung und Dachbegrünung), im Vergleich zu der nach derzeit gültigen Planungsrecht möglichen Bebauung, mit keinen nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima/Energie zu rechnen. Schutzgut Landschaftsbild/Stadtbild Seite 47 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Die Erhaltung, der innerhalb des Plangebietes parallel zur Kronprinzenstraße vorhandenen älteren, das Stadtbild prägende Bäume ist nicht möglich. Der Verlust dieser Strukturen wirkt sich negativ auf das Stadtbild aus. Anstatt der Grünkulisse entsteht ein innenstadttypisches Stadtbild. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet befinden sich keine Bau- oder Bodendenkmäler sowie erhaltenswerte Sachgüter. Es entstehen daher keine erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Kultur- und sonstige Sachgüter. Auf die Meldepflicht und das damit verbundene Veränderungsgebot bei der Entdeckung von Bodendenkmälern im Rahmen der Bauausführung wird hingewiesen. 6. Auswirkungen der Planung Durch die Nutzung der Infrastruktur des Innenstadtbereiches wird durch die Planung einerseits eine bessere Auslastung des Infrastrukturangebotes erreicht und andererseits werden Ressourcen, die ansonsten zur Neuschaffung der Infrastruktur herangezogen werden müssten, geschont. Die, auch unter dem Aspekt der wirtschaftlichen Bauweise, geplante verdichtete Wohnbebauung bietet innenstadtnah die Möglichkeit flächensparendes und ökologisches Bauen in Form von Geschosswohnungsbau umzusetzen. Damit kann eine Alternative zu den suburbanen Einfamilienhaussiedlungen, mit ihren negativen Auswirkungen auf den zusätzlichen Landschaftsverbrauch, geschaffen werden. Durch die Nähe der Wohnbebauung zu Läden, Dienstleistungen und Arbeitsstätten werden darüber hinaus die Verkehrsbewegungen reduziert. Durch die Bereitstellung von ca. 200 Wohneinheiten wird ein Beitrag zur Verbesserung des angespannten Wohnungsmarktes in Aachen geleistet. Von der Planung gehen, unter Voraussetzung der Berücksichtigung der im Umweltbericht genannten Maßnahmen, keine erheblichen Umweltauswirkungen aus. Die Nachbarbebauung wird teilweise verschattet, jedoch werden die Anforderungen der DIN 5034 überwiegend eingehalten. Die zeitweise auftretende Nichteinhaltung der Mindestanforderungen der DIN 5034 an die Besonnung von Wohnungen kann toleriert werden, insbesondere, da nur vergleichsweise wenige Bestandswohnungen (4 WE) hiervon betroffen sind und im überwiegenden Teil des Jahres für die betroffenen Wohnungen ausreichende Besonnungszeiten sichergestellt werden können. Eine erhebliche Verschlechterung der Belichtung vorhandener schutzwürdiger Wohnnutzungen ist nicht zu erwarten, wenn die betroffenen Erdgeschosswohnungen mit den darüber liegenden Wohnungen zusammengeschlossen werden. Der geplante Innenbereich des vollkommen umschlossenen Blockes im südöstlichen Teil des Plangebietes bleibt von den zwischen den Häuserzeilen verlaufenden Strömungen fast unberührt. Es findet nur ein geringer Luftmassenaustausch statt. Durch Vergrößerung der Querschnittsfläche der vorgesehenen zwei Zugänge in den Innenhof auf je 3x3 m ergibt sich auch eine Verbesserung des Luftaustauschs, so dass nach Aussage des Gutachters insgesamt tolerable Werte erreicht werden können. Auf weitergehende planerische Änderungen, die zu einer weiteren Verbesserung des Luftaustausches führen würden (wie z.B. die Schaffung von gebäudehohen bis zu 8 m breiten Durchlässen) wurde verzichtet, da die stadträumlich wichtige geschlossene Blockrandbebauung nicht unterbrochen werden soll. Um die negative Versiegelungsbilanz mit Wirkung auf das Lokalklima zu verbessern, wurde die ursprünglich mit ca. 520 qm vorgesehene Dachflächenbegrünung, auf 1.000 qm erhöht. Aufgrund der Nähe zur Bahntrasse ergeben sich Lärmschutzauflagen insbesondere für die Ausgestaltung der Fassaden der Wohnbebauung entlang der Beverstraße und der Kronprinzenstraße, die im Bebauungsplan festgesetzt werden. Weitere Lärmschutzmaßnahmen entstehen bei der Ausgestaltung der Tiefgarage, um insbesondere Lärm an der Ein- und Ausfahrt zu vermeiden. Seite 48 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Insgesamt 25 schützenswerte Bäume können nicht erhalten werden. Anstatt der durch den Wegfall der älteren Bäume parallel zur Kronprinzenstraße verloren gehenden Grünkulisse entsteht ein innenstadttypisches Stadtbild. Innerhalb des Plangebietes werden 19 neue Bäume gepflanzt. Durch die Schaffung einer neuen attraktiven Fuß- und Radwegeführung zwischen dem Haus Goerdelerstraße 6 und der KITA werden Außenflächen der KITA in Anspruch genommen. Durch den erheblichen Nutzen dieser Wegeverbindung und städtebaulichen Vorteil für die Durchwegung des Quartiers und die Erreichbarkeit des Kinderspielplatzes wird dieser Nachteil in Kauf genommen, wobei neue Außenflächen hinzukommen, die die Gesamtqualität der Außenflächen zumindest teilweise wieder ausgleichen sollen. Eine städtebauliche Aufwertung des Umfeldes ist durch die kürzeren, direkteren und breiteren Zuwegungen sowie durch die Orientierung der Privatgärten zu dem öffentlichen Spielplatz und der damit verbundenen deutlichen Nutzungsaufwertung dieser Grünfläche gegeben. Zur Verwirklichung der Planung sind bodenordnende Maßnahmen erforderlich in Form der Verlegung der Außenfläche der KITA, die durch einen flächengleichen Grundstückstausch zwischen Stadt und Vorhabenträger vollzogen wird. Hinzu kommt der Erwerb des Flurstücks 1941 zur Arrondierung der öffentlichen Grünfläche. 7. Kosten Für die Erarbeitung der städtebaulichen Pläne und der Fachgutachten zum vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan entstehen der Stadt Aachen keine Kosten, da diese von dem Vorhabenträger übernommen werden. Durch die unmittelbaren Baumaßnahmen auf den Bauflächen innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1) werden der Stadt Aachen ebenfalls keine Kosten entstehen, da diese ebenfalls durch den Vorhabenträger ausgeführt werden. Die privaten Erschließungsflächen, die über Flächen für Geh-, Fahr und Leitungsrechte auch für die Allgemeinheit nutzbar sind, werden durch den Vorhabenträger hergestellt und Instand gehalten. Die Fußund Radwegverbindung zur Goerdelerstraße wird ebenfalls vom Vorhabenträger hergestellt. Das Gleiche gilt für die Anpassungsmaßnahmen für die Außenfläche des Kindergartens. Die Hecken und Bäume innerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes werden durch den Vorhabenträger gepflanzt und gepflegt. Die Aufwertung der öffentlichen Grünfläche soll durch die Ablösesumme finanziert werden, die im Rahmen der Einhaltung der „Kriterien für Kinder- und Familienfreundlichkeit im Städtebau“ ermittelt wurde. 8. Durchführungsvertrag Zur Sicherung der Umsetzung der Planung wird vor Satzungsbeschluss mit dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen. Darin verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Umsetzung des Vorhabens in einer bestimmten Frist entsprechend der Vorgaben aus dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan inkl. des Vorhaben- und Erschließungsplans. Neben der Umsetzung der Hochbaumaßnahmen beinhaltet dies auch die fristgerechte Durchführung und Kostentragung der Erschließungsmaßnahmen und sonstigen im Durchführungsvertrag im Einzelnen geregelten Maßnahmen. Hierzu gehören u.a. Regelungen zur Umsetzung von: Grünordnerischen Maßnahmen, Zahlung von Ersatzgeld zum Ausgleich des ökologischen Defizites, Umsetzung von Maßnahmen zum Artenschutz, Seite 49 / 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 879 Beverstraße - 9. Begründung zur erneuten öffentlichen Auslegung Fassung vom 01.07.2013 Ausgleichszahlung für Kinderspielplätze, Energetische Maßnahmen. Plandaten Plangebiet Allgemeine Wohngebiete (WA 1) (WA 2) Öffentliche Grünfläche Verkehrsfläche Es werden ca. 200 Wohneinheiten (WE) errichtet. ca. 15.640 qm ca. 11.930 qm ca. 1.190 qm ca. 2.480 qm ca. 40 qm Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss in seiner Sitzung am xx.xx.2013 die erneute öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 879 – Beverstraße – beschlossen hat. Aachen, den xx.xx.2013 (Marcel Philipp) Anlage: Baumbilanzplan Seite 50 / 50 2065 2681 2066 136 16a 18 16 20a 20 22 24 24a Legende X Weide 376 Bäume, die erhalten bleiben 69 Bäume mit besonderem Schutz (ND Linde) Wegfall: Baumbestand der aufgrund der geplanten baulichen Nutzung nicht erhalten werden kann: Bergahorn Weide Bergahorn Birke X X X Bergahorn X Kirsche X Hainbuche X X Bergahorn X X X Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen ( 25 Stk.) Neupflanzung: Mögliche Standorte für Neuanpflanzungen siehe: Grünordnungsplan (13-04_GOP_L_GOP Fachplan_01_v) vom 03.06.2013 Fachplan zum Bebauungsplan Nr. 879 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung fallen, liegen zu fast 100 % in der öffentlichen Fläche und sind nicht von der Bautätigkeit betroffen. Ahorn Ahorn X 04 03 Bergahorn X Walnuß X 02 X Salweide 01 Kastanie X Hainbuche Hainbuche Kastanie Salweide X X X Änderungen/Ergänzungen Datum TGA X Salweide Statik Silberweide Architekt X Hainbuche Bauherr ND Linde Index Pappel Kronprinzenstraße Verteiler Bauvorhaben Kronprinzenquartier Kastanie Bauherr/Auftraggeber X Feldahorn X X greenbox Landschaftsarchitekten Köln / Düsseldorf Hubertus Schäfer / Rudolf Tuczek Kronprinzenquartier GmbH Schumanstraße 18 52146 Würselen Feldahorn Eßkastanie Unterschrift Bauherr/Auftraggeber Hainbuche Silberahorn X X Silberahorn Stand Architektur Plannr. Architektur 24.05.2013 KPQ_ARC_E_LA_DA_750-1_1 Planungsstufe Inhalt Grünordnungsplan Planung Baumbilanz - Erhalt und Wegfall - zum B-Plan 879 Büro Köln: Graeffstr. 35 50823 Köln Tel.: 0221/949977-10 Fax: 0221/949977-11 www.greenbox.la info@greenbox.la Büro Düsseldorf: Breisacher Str. 14 40468 Düsseldorf Tel.: 0211/34 40 61 Planbezeichnung 13-04_GOP_L_Baumbilanz_--_v Beverstraße 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 Bearbeiter Blattgröße Tu, Mö 650 x 350 mm Datum Maßstab 03.06.2013 1:500 NORD EN 1 Erhalt: Baumbestand der erhalten werden soll: Unterschrift / Stempel greenbox 2) (1076m ereich e-Vorb GeWoG eiterung enerw -Fläch le KiTa (optiona 2) 0m um 21 12 12 0,35 First=19 188,34 HGH= 172,15 10 16 3087 14 3 6 Pl OK Dach=189,56 4 8 2 171,80 1,62 First=19 1,74 First=19 841 6 OK Brüstung=178,11 17 Pfl 5 Schrank Müll e ngsnah Wohnu hen äc Spielfl 2) U=0,9 (80,3m 189,70 e HGH= stand OK Dach=177,82 Ge GeWo 2) 5m rten (71 Ge Gä GeWo 5m2) GeWo 2xU=1,1 K=8,0 Pl ung ge m. U=1,0 K=8,0 2709 che I Teilflä (KiTA- 745m2) U=1,4 K=6,0 Tor U=1,1 K=6,0 U=1,2 K=11,0 U=1,5 K=6,0 U=1,5 K=8,0 Pl Beton Pfl U=0,9 K=6,0 U=1,1 K=12,0 U=1,0 K=5,0 0 17 U=1,0 K=7,0 TM 2953 1701 57,6 m 2) e ngsnah Wohnu he äc Spielfl Tor Privatgä 9 U=1,2 K=8,0 ngszug 3076 U=1,8 K=15,0 Wohnu U=1,8 K=10,0 gang Durch Pfl U=1,0 K=6,0 U=1,1 K=9,0 U=1,5 K=8,0 105m2 2xU=1,7 ng ga K=14,0 Durch Pl 11 171,07 fen U=1,2 K=10,0 HGH1=174.93 HGH2=177.61 First=180.09 Parkstrei eord. 16 2 1581 Pfl e) elstrass e (Spi nstrass 25m2) Einbah ca. 21 e ges. (Fläch rten (2 1580 2652 U=1,3 K=7,0 Gehölz 170,48 HGH=177.73 First=182.09 Pfl 1796 U=0,8 K=4,0 U=1,3 K=6,0 U=1,2 K=10,0 Pfl fen Parkstrei 3077 Pl 3055 U=1,1 K=8,0 ei KiTA-T (6 h) ntausc Fläche 7 2706 377 äche II lfl chweg he Dur 0m2 baulic Städte planung: 50 en Rahm 17 2 378 aus 32 m2 ifen eord. ngszug 2) Wohnu rten (47,3m Privatgä TM äche (30 GE-Fl 138 U=1,0 K=7,0 K=5,0 17 4 TG-Be Parkstre 620 1766 Pfl OK Dach=172,38 U=1,0 K=7,0 U=2,3 K=10,0 170,78 2) (374m Pfl U=0,9 K=7,0 gang ngszug Durch U=0,8 K=7,0 1953 Pfl Wohnu 3061 U=0,9 K=8,0 Pl fen Parkstrei st.: h. in Ab tz-Fläche: umsver lpla Eigent ff.Spie liche Ö zusätz 273m2 3xU=1,2 K=14,0 gärten Privat 2952 liche Öffent tzfläche: la Spielp 2 2212m gang Durch Beton eord. U=0,6 K=6,0 3062 Beton 5xU=1,3 K=14,0 13 U=2,7 K=18,0 fen Parkstrei ng oder Weitergabe an dritte Personen ist ohne unser Einverständnis untersagt. 13 2.5.20 .6m vom 2 n >= 3 ermin mungst ite im Lichte im st b re A gem. urchgangsb g n u Anpass gung mit D we Durch 1941 5xU=1,6 K=14,0 U=0,9 K=7,0 U=3,3 K=12,0 4xU=1,3 K=12,0 U=0,9 K=7,0 U=1,0 K=5,0 U=0,8 K=5,0 U=1,0 K=8,0 4xU=1,2 K=8,0 1494 5xU=1,2 K=12,0 2554 he Grünfläc U=0,5 K=5,0 46 2202 1082 1081 1988 2203 2668 2815 U=0,9 K=7,0 3xU=1,7 K=25,0 U=0,8 K=7,0 U=1,4 K=8,0 44 Pl 2543 1699 Pfl 13 Pl 11 Pfl Konzept | Lageplan, Wohnfläche ca.18.900m² 9 7 kstreifen Par 2201 TM 3145 TM Tor rt Einfah ge ra Tiefga 4 20 U=0,8 K=6,0 2542 NHN. U=0,6 K=5,0 2733 32 54 2066 136 16a 16 20 18 20a 22 24 24a 376 Spielfläche mit Kunststoffbelag 70 m² Tauschfläche KiTa TG Außenkante X X X Hecke Rasen Privatgarten Hecke Rasen X X Privatgarten Privatgarten X CR PR X Privatgarten Privatgarten Privatgarten Legende Privatgarten X B X Privatgarten Privatgarten CR AC X Spielfläche mit Kunststoffbelag 55 m² Privatgarten AL Hecke PR Privatgarten X PR Privatgarten Privatgarten Privatgarten CR Betonsteinpflaster Hecke Spielbank X H L H Spielbank Mauer Spielbank 6,00 172,80 Spielstraße 171,50 TG Außenkante TG Außenkante Heckenblock Fahrradstellplätze Stellplatz Heckenblock Stellplatz Heckenblock Betonsteinpflaster Fahrradstellplätze Stellplätze Hydrant Mauer CR CR X PR X Privatgarten Privatgarten WBF Heckenblock Privatgarten Holzterrasse Spielstraße Privatgarten X Holzterrasse Mauer PR Fahrradstellplätze Privatgarten Spielbank X Naturdenkmal Baum Stellplatz Rasen PR Betonsteinpflaster Hecke Gartentor Zugang Innenhof Rasen Spielbank Privatgarten Wassergebundene Decke AC AC Privatgarten Sandspielfläche 100 m² AC Hecke X Sandwerk Stellplatz Privatgarten PR Hecke Privatgarten Hecke AC Rasen AC Gartentor Gartentor Wassergebundene Decke Heckenblock 2 Behinderten -Stellplätze Holzterrasse Holzterrasse Kron Bauhe Fahrradstellplätze Kron Schu 5214 Betonsteinpflaster Privatgarten X Fahrradstellplätze Stand 23.0 Planu Stellplatz Rasen 170,55 TG Außenkante Bauvo Hecke Rasen CR Konzept | Grundriss Änder Hecke Privatgarten Kollektoren im Erdreich X WBF Zugang Innenhof CR 1. X X Holzterrasse Rasen CR X P P H H E C H Privatgarten Privatgarten CR CR Hecke Kollektoren im Erdreich Privatgarten Privatgarten Privatgarten CR P A H A H Kronprinzenstraße Privatgarten P C H Entw Planb X 13-0 Bearb Tu, P Datum WBF Beverstraße Geschoss (5) 27.0 Wohnberei 58 Konzept | Schnitte Stand Vorentwurf 09.04.2013 59 Lage, Dimensionierung, Umfang von TGA-Dachaufbauten in Abstimmung seitens Fachplanung KRONENPRINZENQUARTIER KPQ_ARC_V_AN_XX_Ansicht1-2-5_1 Dateiname Bauvorhaben Vorentwurf Bauabschnitt Phase Ansichten 1-2-5 09.04.2013 erstellt am Planinhalt Diese Zeichnung ist geistiges Eigentum von kadawittfeldarchitektur. Jede Vervielfältigung, Verwertung oder Weitergabe an dritte Personen ist ohne unser Einverständnis untersagt. Ansicht_1 Ansicht Beverstraße 194.02 193.51 192.83 189.40 189.07 189.56 189.00 190.06 189.08 189.73 189.23 188.67 188.36 0 AN EG Planer Phase Plantyp Geschoss Plannr. von 1/250 841x1189 Index Maßstab Format erstellt am Referenz ARC - von 193.69 192.42 191.83 188.69 ARC 189.30 188.75 191.04 190.80** 190.71 189.63 190.59 190.26 Höhenkote 190.26 ÄNDERUNGEN / ERGÄNZUNGEN INDEX DATUM GEZ. INHALT FREIGABE FREIGABE Ansicht_5 170.36 170.90 170.65 170.55 170.36 171.50 171.34 171.18 171.05 171.96 171.82 171.66 OK Bürgersteig 172.05 Kronprinzenstrasse FREIGABE 1 FREIGABE 3 FREIGABE 2 FREIGABE 4 +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 Gefälle ca. 1.4% +166,28 OK Tiefgarage 190.08 189.61 189.07 188.94 187.17 186.18 185.85 187.31 186.84 186.98 186..48 186.81 186.47 189.40 hxb = 841x1189mm OK Bürgersteig +171.50m 171.33 OK Bürgersteig +171.50m 171.08 170.89 BAUHERR ENTWURFSVERFASSER / ARCHITEKT PROJEKTSTEUERUNG PLANVERFASSER / FACHPLANER 186.14 170.65 170.42 LOGO OK Bürgersteig KPQ +170.30m Sockelhöhe in Abstimmung (Abhängigkeit TG Durchfahrt) +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 Ansicht_2Kronprinzenstraße Ansicht 193.69 194.02 190.59 193.89 194.22 191.30 190.89** 190.26 191.60 190.97 191.40 191.27 191.07 190.36 190.26 189.96 190.29 172.84 172.75 172.66 172.58 172.49 172.39 190.69 +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 Hinweis: Die Ansichten geben schematisch die Systematik der Fenstergliederung wieder. Die Ausarbeitung der Einzelfassaden erfolgt abstimmungsgemäß im Rahmen der Entwurfsplanung OK Tiefgarage Hinweis: Lage, Dimensionierung, Umfang von TGA-Dachaufbauten in Abstimmung seitens Fachplanung KRONENPRINZENQUARTIER Bauvorhaben Vorentwurf Ansichten 1-2-5 09.04.2013 erstellt am Planinhalt 188.69 Konzept | Ansichten 189.40 188.36 189.07 189.00 189.56 188.67 190.06 189.23 189.73 ARC 0 AN EG Planer Phase Plantyp Geschoss Plannr. von - 1/250 841x1189 Index Maßstab Format erstellt am Referenz ARC von 193.69 192.42 191.83 r. Jede Vervielfältigung, verständnis untersagt. 194.02 193.51 192.83 Dateiname Bauabschnitt Phase Ansicht_1 KPQ_ARC_V_AN_XX_Ansicht1-2-5_1 189.08 188.75 189.30 189.63 191.04 190.71 190.80** 190.26 190.59 Höhenkote 190.26 ÄNDERUNGEN / ERGÄNZUNGEN INDEX DATUM GEZ. INHALT 60 OK Bürgersteig = 171.50 OK Strasse 171.52 171.65 171.79 186.18 185.98 186.29 OK Bürgersteig 172.80 Kronprinzenstrasse 172.70 172.55 172.45 172.34 172.23 172.10 171.94 +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 Ansicht_3 Ansicht Süd Quartiersstraße 185.93 186.27 Ansicht_6 185.85 OK Bürgersteig = 185.65 187.02 190.69 189.62 187.35 186.82 187.15 187.54 187.87 187.37 187.23 187.04 187.56 OK Bürgersteig 172.80 Kronprinzenstrasse 172.70 172.55 172.45 172.34 172.23 172.10 171.94 171.79 171.65 171.52 171.50 OK Strasse 185.96 186.79 190.36 190.34 190.18 189.56 186.46 +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 191.07 191.40 190.51 190.34 190.21 189.60 187.40 187.57 187.24 187.07 OK Bürgersteig Kronprinzenstrasse +172.80m OK Bürgersteig = OK Strasse +172.80m 172.65 172.46 189.04 187.75 187.42 172.30 187.45 186.84 187.12 172.15 186.51 186.01 186.34 171.99 186.67 171.86 187.17 186.34 171.75 186.27 186.84 185.94 OK Bürgersteig = OK Strasse +171.50m 171.60 Hinweis: Die Ansichten geben schematisch die Systematik der Fenstergliederung wieder. Die Ausarbeitung der Einzelfassaden erfolgt abstimmungsgemäß im Rahmen der Entwurfsplan +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 Ansicht_6 Hinweis: Lage, Dimensionierung, Umfang von TGA-Dachaufbauten in Abstimmung seitens Fachplan 191.07 191.40 190.51 190.34 KRONENPRINZENQUARTIER 190.21 187.57 187.24 187.07 KPQ_ARC_V_AN_XX_Ansicht 3-4-6_1 Dateiname Bauvorhaben 189.60 187.40 189.04 187.75 187.42 187.45 186.84 187.12 186.51 186.01 186.34 186.67 187.17 186.34 186.27 186.84 Vorentwurf Bauabschnitt Phase 185.94 Ansichten 3-4-6 09.04.2013 erstellt am Planinhalt Ansicht_4 Ansicht Ost Quartiersstraße ichnung ist geistiges Eigentum von kadawittfeldarchitektur. Jede Vervielfältigung, Diese Zeichnung ist geistiges Eigentum von kadawittfeldarchitektur. Jede Vervielfältigung, ng oder Weitergabe an dritte Personen ist ohne unser Einverständnis untersagt. Verwertung oder Weitergabe an dritte Personen ist ohne unser Einverständnis untersagt. OK Bürgersteig Kronprinzenstrasse +172.80m ARC V AN XX Planer Phase Plantyp Geschoss Plannr. 172.65 188.69 188.36 172.46 172.30 186.16 185.66 172.15 189.26 189.13 186.67 186.03 186.33 186.37 189.64 171.99 186.87 189.04 171.86 186.27 186.54 186.04 171.75 185.94 185.34 171.60 185.77 von 1/2250 841x118 Index Maßstab Format erstellt am Referenz OK Bürgersteig = OK Strasse +172.80m ARC 1 von OK Bürgersteig = OK Strasse +171.50m Höhenkote 185.44 Hinweis: ÄNDERUNGEN / ERGÄNZUNGEN Die Ansichten geben schematisch die Systematik der Fenstergliederung wieder. Die INDEX DATUM INHALT GEZ. Ausarbeitung der Einzelfassaden erfolgt abstimmungsgemäß im Rahmen der Entwurfsplan +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 Hinweis: Lage, Dimensionierung, Umfang von TGA-Dachaufbauten in Abstimmung seitens Fachpla für hng. ll W gang Entfa Durch opt. sch. 2-ge FREIGABE FREIGABE KRONENPRINZENQUARTIER Durchgang zu öff. Spielplatz 170.76 170.47 OK Bürgersteig KPQ +170.30m 171.00 171.20 171.50 171.37 171.50 171.50 KPQ_ARC_V_AN_XX_Ansicht 3-4-6_1 Dateiname Bauvorhaben OK Bürgersteig +171.50m Vorentwurf FREIGABE 1 +169.04 = OK Bestand Tiefgarage FREIGABE 3 Bauabschnitt Phase +168.00 Ansichten 3-4-6 FREIGABE 2 FREIGABE 4 Ansicht_4 Konzept | Ansichten ARC V AN XX Planer Phase Plantyp Geschoss BAUHERR Plannr. von 1/2250 841x11 Index Maßstab Format erstellt am von 189.64 189.26 189.13 ARC 1 ENTWURFSVERFASSER / ARCHITEKT Referenz 188.69 09.04.2013 erstellt am Planinhalt 189.04 188.36 185.66 186.16 186.67 186.03 186.33 186.37 186.87 186.54 186.04 186.27 Höhenkote 185.94 185.34 185.77 hxb = 841x1189mm 185.44 ÄNDERUNGEN / ERGÄNZUNGEN PROJEKTSTEUERUNG INDEX PLANVERFASSER / FACHPLANER DATUM GEZ. LOGO INHALT für hng. ll W gang Entfa Durch opt. sch. 2-ge FREIGABE FREIGABE Durchgang zu öff. Spielplatz 170.47 OK Bürgersteig KPQ +170.30m 170.76 171.00 171.20 171.37 171.50 171.50 171.50 OK Bürgersteig +171.50m FREIGABE 1 FREIGABE 3 FREIGABE 2 FREIGABE 4 +169.04 = OK Bestand Tiefgarage +168.00 BAUHERR ENTWURFSVERFASSER / ARCHITEKT 61 Perspektive von Norden - Abb. ähnlich - c KWA Konzept | Perspektive von Norden 62 Perspektive von Süden - Abb. ähnlich - c KWA Konzept | Perspektive von Süden 63