Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0912/WP16 öffentlich 21.06.2013 FB 61/01 // Dez. III Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 942 Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Veltmanplatz, Kreuzherrenstraße und Kirche/Pfarramt/Kindertagesstätte Heilig-Kreuz hier: Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 03.07.2013 Rat Entscheidung Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942 sowie den als Anlage beigefügten Durchführungsvertrag zur Kenntnis. Er beschließt, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan gemäß § 4 a Abs. 3 Satz 4 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:  Verschiebung der Flächenbegrenzung zur Begrenzung der Gebäudehöhe im Bereich des Kindergartens/Pfarrheimes. Außerdem beschließt er, nach Abwägung der privaten und der öffentlichen Belange, die zu sämtlichen Verfahrensschritten vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Der Rat der Stadt beschließt den so geänderten Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz / Kreuzherrenstraße – für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen Veltmanplatz, Kreuzherrenstraße und Kirche/Pfarramt/Kindertagesstätte Heilig-Kreuz in der vorgelegten Fassung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu. Philipp Oberbürgermeister Vorlage FB 61/0912/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 1/3 Erläuterungen: Der Inhalt der Vorlagen FB 61/0755/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden FB 61/0910/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Offenlage einschließlich aller Abwägungsmaterialien ist Gegenstand dieser Ratsvorlage. Die Landmarken Pontviertel GmbH beabsichtigt, im Bereich der ehemaligen RWTH-Institute an der Kreuzherrenstraße eine Wohnanlage für Studenten und Hochschulangehörige zu errichten. Eine Bebauung im Blockinnenbereich und die beabsichtigte Gebäudehöhe (V-VI Geschosse) sind nur mit einem Bebauungsplan zu realisieren. Daher hat der Investor mit Schreiben vom 07.12.2011 einen Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gestellt. Eine andere als studentische Nutzung des Wohnraums ist nicht ausgeschlossen. Mit dem Bebauungsplan soll Planungsrecht für ein Allgemeines Wohngebiet geschaffen werden. Am 19.04.2012 wurde die Planung im Planungsausschuss beraten. Dieser beauftragte in dieser Sitzung die Verwaltung, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu erarbeiten. Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte schloss sich in ihrer Sitzung am 09.05.2012 einstimmig dem Beschluss an. Wenn auch im beschleunigten Verfahren auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann, wurden die Bürgerinnen und Bürger in einem sehr frühen Stadium über die Planung informiert. In der Zeit vom 31.05.2012 bis 15.06.2012 wurde die Planung öffentlich ausgestellt und am 04.06.2012 eine Anhörungsveranstaltung durchgeführt. Die Bürger hatten die Möglichkeit, sich mündlich und schriftlich zur Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich im Internet einsehbar. Gleichzeitig wurden 13 Behörden und Träger öffentlicher Belange an der Planung beteiligt. Der Planungsausschuss hat sich in seiner Sitzung am 08.11.2012 mit dem Ergebnis dieser frühzeitigen Beteiligung befasst. Er nahm den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis und empfahl dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Weiterhin beschloss er gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 942 – Veltmanplatz/ Kreuzherrenstraße – zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB in der vorgelegten Fassung mit dem um das Flurstück 1816 (Kindergarten/ Pfarre Heilig Kreuz) erweiterten Geltungsbereich sowie die Anpassung des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen im Wege der Berichtigung. Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte hatte bereits am 07.11.2012 aus bezirklicher Sicht einen entsprechenden Empfehlungsbeschluss gefasst. Die öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 10.12.2012 bis 14.01.2013. Die Eingaben unterscheiden sich nicht wesentlich von den Eingaben, die bereits zur frühzeitigen Bürgerinformation Vorlage FB 61/0912/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 2/3 eingegangen sind. Es haben sich keine neuen Erkenntnisse ergeben, die zu einer wesentlichen Änderung der Planung führen. Lediglich der Eingabe der Pfarrei wurde dahingehend gefolgt, dass die Flächenbegrenzung der maximalen Gebäudehöhe angrenzend an die Kreuzherrenstraße parallel verschoben wird; diese Festsetzung soll auch für den erweiterten Bereich gelten. Parallel wurden 15 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Die einzige negative Stellungnahme (des Landschaftsverbandes Rheinland) aus Gründen des Denkmalschutzes führte ebenfalls nicht zu einer Änderung der Planung. Notwendige Maßnahmen hierzu werden im Durchführungsvertrag geregelt. Der Planungsausschuss sollte sich in seiner Sitzung am 11.04.2013 mit dem Ergebnis der Offenlage beschäftigen; die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 10.04.2013. Die Vorlage hierzu wurde aber zurückgezogen. Zwischenzeitlich hatte eine Prüfung ergeben, dass die gestalterischen Regelungen besser im Durchführungsvertrag als über eine Gestaltungssatzung zu sichern sind. Daher wurde die Vorlage nochmals überarbeitet; die Begründung wurde entsprechend angepasst. Der Durchführungsvertrag soll neben der Umsetzung der Planung auch die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur fristgerechten Durchführung und Kostentragung bestimmter Maßnahmen sichern und Regelungen zur Finanzierung treffen. Der Planungsausschuss hat sich in seiner Sitzung am 20.06.2013 mit dem Ergebnis der Offenlage beschäftigt und wie folgt beschlossen: „Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan gemäß § 4a Abs.3 Satz 4 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:  Verschiebung der Flächenbegrenzung zur Begrenzung der Gebäudehöhe im Bereich des Kindergartens/Pfarrheimes Außerdem empfiehlt er dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur Offenlage, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Er empfiehlt dem Rat, den so geänderten Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz / Kreuzherrenstraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.“ Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte hatte am 19.06.2013 beraten und aus bezirklicher Sicht einen entsprechenden Empfehlungsbeschluss gefasst. Anlage/n: Entwurf zum Durchführungsvertrag Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Schriftliche Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Vorlage FB 61/0912/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 3/3 Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 1 Durchführungsvertrag Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 942 – Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Zwischen der Stadt Aachen - vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Marcel Philipp und Frau Beigeordnete Gisela Nacken – (nachfolgend) - Stadt und der LANDMARKEN Pontviertel GmbH Karmeliterhöfe, Karmeliterstraße 10, 52064 Aachen (Amtsgericht Aachen, Registernummer: HRB 15487) - vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Jens Kreiterling (nachfolgend) - Vorhabenträgerinüber die Ausarbeitung und Durchführung der städtebaulichen Planung für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Präambel Der Verfahrensbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 942 – Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße– liegt südlich des Veltmanplatzes innerhalb des Alleenrings der Stadt Aachen, also im Übergangsbereich der Innenstadt zum Lousbergviertel. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 3.528m². Der Geltungsbereich bezieht sich auf das Grundstück des Wollforschungs- und Siedlungswasserwirtschaftsinstituts Gemarkung Aachen, Flur 79, Flurstück 1925, das sich im Eigentum der Vorhabenträgerin befindet. Die Begrenzung erfolgt im Norden durch die Straße Veltmanplatz und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Veltmanplatz 4 bis 7 sowie im westlichen Bereich durch das Flurstück 1620. Es schließen sich westlich die Grundstücke mit den Flurstücknummern 1610 und 1869 an. Diese beiden Flurstücke werden überwiegend als Parkplätze genutzt. Im Osten bildet die Kreuzherrenstraße mit der vier- bis fünfgeschossigen Straßenrandbebauung die räumliche Einfassung. Im Süden schließt sich die das Stadtbild prägende Heilig-Kreuz-Kirche mit Kindergarten/Pfarrheim an. Dieses Grundstück umfasst die Flurstücknummern 1612, 1832 und 1816. Das Grundstück wird bis zum Bezug neuer Liegenschaften von Hochschuleinrichtungen genutzt und ist derzeit weitgehend bebaut bzw. versiegelt. Das Eckgebäude Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße als Stammsitz des ehemaligen Wollforschungsinstituts steht bereits leer. Ziel der Planung ist, durch die Neubebauung einen ersten Baustein zur qualitätvollen Neuordnung des derzeit gestalterisch wie funktional defizitären innerstädtischen Baublocks Veltmanplatz, Kreuzherrenstraße, Pontstraße und Saarstraße zu schaffen. Die Stadt verfügt infolge des wachsenden Studentenzustroms schon derzeit nicht mehr über ausreichenden studentischen Wohnraum, so dass hier ein dringendes Erfordernis besteht, entsprechenden Wohnraum zu schaffen. Die Vorhabenträgerin plant, das Grundstück zu einem Standort für insgesamt ca. 175 Appartements Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - und Singlewohnungen mit verschiedenen Hochschulangehörige zu entwickeln. Wohnungsgrößen insbesondere Seite 2 für Studenten und Durch die sich nach Süden hin öffnende Form des Baukörpers entsteht ein begrünter Hof, der als weitgehende Gemeinschaftsfläche allen Bewohnern zur Verfügung steht. Unterhalb des Gebäudes sowie unterhalb des Innenhofs entsteht die Tiefgarage, die über die Kreuzherrenstraße nahezu ebengleich erschlossen werden kann. Auf einer Fläche von 2.500 m² beherbergt sie neben den ca. 80 Stellplätzen mindestens 170 Fahrradstellplätze und mindestens 3 abschließbare Fahrradeinstellboxen und verschiedene Funktionsräume (Waschmaschinenraum, Müllraum etc.) für das Appartementgebäude sowie die Haustechnik und Anschlussräume. Die Vorhabenträgerin hat der Stadt im Interesse der Bebauung und Erschließung des v. g. Grundstückes den Abschluss eines Vertrages über die Aufstellung des Bebauungsplanes zur Durchführung des von ihr geplanten Vorhabens angetragen und gebeten, eine Entscheidung über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens i.S. von § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zu treffen. Die Vorhabenträgerin hat dazu einen entsprechenden Entwurf für einen Bebauungsplan erarbeiten lassen. Die Stadt hat den Planentwurf geprüft und festgestellt, dass dieser mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Sie hat dem Antrag stattgegeben und das Satzungsverfahren gem. § 12 BauGB i.V.m. § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB in der derzeit geltenden Fassung eingeleitet. Die Vertragspartner schließen – dies vorausschickend - gemäß § 12 Abs. 1 BauGB folgenden öffentlichrechtlichen Vertrag (Durchführungsvertrag). §1 Gegenstand des Vertrages (1) Gegenstand des Vertrages ist: a) die Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 942 b) die Erschließung des Bauvorhabens (Gehwegerweiterung) c) die Realisierung des geplanten Vorhabens einschließlich der Fristen d) die Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele und e) die Regelung der Kostentragung (2) Ein Rechtsanspruch auf Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 942 besteht seitens der Vorhabenträgerin nicht und kann auch nicht durch diesen Vertrag begründet werden. §2 Bestandteile des Vertrages Bestandteile dieses Vertrages sind: a) Lageplan mit den Grenzen des Vertragsgebietes (Anlage 1) b) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 942 – Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße – einschließlich des Vorhaben- und Erschießungsplanes, der schriftlichen Festsetzungen und der Begründung (Anlage 2) c) Leitdetails vom Büro Kadawittfeld (Seite 1 – 6) vom 18.07.2012 (Anlage 3) d) Schalltechnische Untersuchung von Szymanski & Partner von August 2012 e) Verschattungsstudie von Peutz-Consult von August 2012 f) Artenschutzrechtliche Vorprüfung nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG vom Büro für Ökologie & Landschaftsplanung von Januar 2012 g) Geotechnischer Bericht von Prof. Dr.-Ing. H.Dieler + Partner GmbH von Dezember 2011 h) Altlastenuntersuchung Gebäude und Grundstück Wollforschungsinstitut von Dipl.-Geol. Steinberg von Januar 2008 Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - i) j) k) l) m) Seite 3 Gutachterliche Stellungnahme zum Verkehrsaufkommen von BSV vom 12.10.2012 Sondierende archäologische Voruntersuchung von Goldschmidt von März 2012 Außenanlagenplan vom 08.01.2013 (Anlage 4) Plan Fahrradstellplätze/Fahrradeinstellboxen – Grundriss Ebene 1 vom 31.01.2013 (Anlage 5) Hochbauplanung (Seite 1- 9) vom 16.10.2012 (Anlage 6) §3 Bauvorhaben Der geplante Neubau „Veltmanplatz“, der auf der Grundlage der Hochbauplanung vom 16.10.2012 (Anlage 6) und der Leitdetails vom 18.07.2013 (Anlage 3) entsteht und mit ca. 175 Appartements und Singlewohnungen Wohnraum in unterschiedlicher Größe insbesondere für Studenten und Hochschulangehörige schafft, soll sich einerseits in den bereits bestehenden innerstädtischen und von Straßenrandbebauung geprägten Baublock, der vom Veltmanplatz, der Kreuzherrenstraße, der Pontstraße und der Saarstraße gebildet wird, einfügen. Andererseits soll der derzeit gestalterisch wie funktional defizitäre Blockinnenbereich städtebaulich und architektonisch eine qualitative Aufwertung erfahren. Das Vorhaben stärkt den Wohnstandort der Innenstadt Aachens und sichert darüber hinaus die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen in ihrem Bestand. Der Baukörper orientiert sich grundsätzlich an der ihn umgebenden geschlossenen Blockrandbebauung. Das Gebäude ist U-förmig und mit unterschiedlicher Geschosszahl geplant. Im Ostflügel entstehen 4 Vollgeschosse, im Westflügel 5 Vollgeschosse und im Mittelteil sechs Vollgeschosse. Es sollen unterschiedliche Wohnungstypen mit identischen Grundelementen entstehen. Ein Großteil der Wohnungen ist als 23 m² große Appartements zur alleinigen Benutzung vorgesehen. Die einzelnen Wohneinheiten können jedoch mit geringem Aufwand zu unterschiedlichen Nutzungsgrößen zusammengeschlossen werden, wodurch eine Nutzung für Paare, Wohngemeinschaften und auch für Familien gegeben ist. Die Fassade soll lebendig und urban gestaltet werden, wodurch das Gebäude ein modernes und nachhaltiges Gepräge erfährt. Erreicht wird dies durch die etagenweise versetzte Anordnung der großzügigen bodentiefen französischen Fenster. Die zur Hofseite gelegenen Wohnungen sollen teilweise Balkone erhalten, für die nach Westen orientierten Appartements sind Terrassen mit vorgelagerter Grüngestaltung geplant. Die im Westen zwischen den Terrassen der Appartements und der Grundstücksgrenze verlaufende Fläche wird mit Landschaftsrasen eingesät. gepflegt und voraussichtlich mit einem Zaun eingefriedet. Auf verschiedenen Dachflächen entstehen private Dachterrassen. Ca. 1.000 m² der gesamten Dachflächen erhalten eine extensive Begrünung. An der dem Veltmanplatz zugewandten Seite öffnet sich der Kubus über zwei Geschosse, wodurch für den Haupteingangsbereich ein großzügiges „urbanes Foyer“ entsteht, über das die fußläufige Erschließung der Neubauten erfolgt. Für den motorisierten Individualverkehr erfolgt die Erschließung des Neubaus über die bereits vorhandenen Bestandsstraßen. Nach Süden hin bildet sich durch die insgesamt U-förmige Bebauung ein Innenhof aus, der allen Bewohnern als weitgehende Gemeinschaftsfläche zur Verfügung stehen wird. Die im Plangebiet entstehenden sonstigen Freiräume werden entsprechend dem Außenanlagenplan vom 08.01.2013 (Anlage 4) ebenfalls begrünt. Unterhalb des Gebäudes sowie unterhalb des Innenhofs entsteht eine Tiefgarage, in der ca. 80 Stellplätze und verschiedene Funktionsräume untergebracht sind. Erschlossen wird die Tiefgarage über die Kreuzherrenstraße. Da davon ausgegangen werden kann, dass bei der angestrebten Zielgruppe die Fahrradmobilität eine große Bedeutung hat, sind im Bereich der Tiefgarage gem. dem Plan Fahrradstellplätze/Fahrradeinstellboxen- Grundriss Ebene 1 vom 31.01.2013 (Anlage 5) insgesamt mindestens 170 überdachte Fahrradstellplätze und mindestens 3 abschließbare Fahrradeinstellboxen sowie im Innhofbereich ca. 40 weitere offene Fahrradstellplätze geplant. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 4 §4 Gestaltung Für die ortsbildprägenden Elemente der Gebäude sowie deren Außenanlagen werden Regelungen getroffen, die ein einheitliches Erscheinungsbild gewährleisten. Die Regelungen betreffen die Gestaltung der Fassaden und Außenanlagen, die sich zum öffentlichen Raum (Veltmanplatz,Kreuzherrenstraße, sowie zum westlich angrenzenden Parkplatz) hin orientieren, sowie die Dachbegrünung. Die konkrete Ausbildung der einzelnen architektonischen Elemente ist in den Leitdetails vom 18.07.2012 (Anlage 3) dargestellt. 1. Wohngebäude 1.1 Fassade Die Fassade der Gebäude ist einheitlich mit mineralischen Materialien zu verkleiden, entweder Faserzementplatten oder Naturstein für die Fassade in Verbindung mit Betonwerkstein für den Sockelbereich. Befestigungen sind unsichtbar oder in einem regelmäßigen Muster vorzusehen. Die Befestigungen sind, soweit sie sichtbar bleiben, farbgleich mit dem Fassadenmaterial zu gestalten. Die Fassadenverkleidung ist grundsätzlich einheitlich auszuführen. Die nachfolgend genannten beiden Ausführungsvarianten sind zulässig. a. Faserzementplatten: Es sind durchgefärbte, 8-12 mm starke Faserzementfassadentafeln in großformatigen Plattenformaten zu verwenden. Diese sind als stehendes Format in den Flächen zwischen den Fensterelementen eines Geschosses in der Höhe an diese anzupassen. In den Fassaden ober- und unterhalb der Fensterelemente sind liegende Formate zu verwenden, deren Breite sich aus den vertikalen Abständen der Fensterelemente ergibt. Als Farben für die Fassadenmaterialien sind nur helle Beige-, Sand- oder Grautöne zulässig. Zusätzliche Ausrüstungen (z.B. Anti-Graffiti-Beschichtungen) sind zulässig, wenn sie farbgleich ausgeführt werden. b. Natursteinplatten: Es sind Kalkstein oder Sandsteinplatten zulässig, Oberfläche geschliffen oder gesandet, Stärke 34 cm. Zwischen den Fensterelementen der Fassade sind die Plattenformate in der größeren Anzahl der Platten stehend zu verwenden und an der Höhe der Fensterelemente zu orientieren, aufgrund der kleineren verfügbaren Plattenformate jedoch jeweils zwei Platten stehend auf eine Fensterhöhe. In den Fassaden ober- und unterhalb der Fensterelemente sind in der größeren Anzahl der Platten liegende Formate zu verwenden, deren Breite sich aus den vertikalen Abständen der Fensterelemente ergibt. Kreuzfugen sind zu vermeiden. Die Ausbildung der Fensteröffnungen wird analog zur der Fassadenbekleidung mit Faserzementplatten ausgeführt. Die Laibungsverkleidung aus anthrazitfarben beschichtetem Aluminiumblech wird bis zum Abschluss der Fensterbank aus der Fassadenebene herausgezogen, so dass die Steinplattenstärke nicht sichtbar ist. Als Farben für die Fassadenmaterialien sind nur helle Beige-, Sand- oder Grautöne zulässig. Es ist ein möglichst homogener Farbton zu wählen. Im Sockelbereich sind farbgleiche Betonwerksteine zulässig. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 5 Spiegelnde oder glänzende Oberflächen der Fassadenbekleidung und ihrer sichtbaren Befestigungen sind unzulässig. 1.2 Fenster und Außentüren Fenster sind grundsätzlich bodentief auszuführen. Die einzelnen Fensterelemente (festverglast, Drehflügel oder Dreh-Kipp-Flügel) sind als stehende Formate auszuführen. Ihre Anordnung in der Fassade ist so zu wählen, dass sie, auch wohnungsübergreifend, zu Gesamtanlagen von Fensterelementen zusammengefasst werden. Sie müssen eine Höhe von mindestens 2,00 m und höchstens 2,50 m aufweisen. Ihre Breite orientiert sich an der Anzahl der stehenden Fensterelemente von mindestens zwei Elementen bis maximal fünf Elementen für die jeweilige Gesamtfensteranlage, zuzüglich der jeweiligen Wohnungstrennwände. Es können Ausnahmen von den Formaten bzw. der Anordnung zugelassen werden, wenn geometrische oder technische Gründe dies erfordern. Die Zulässigkeit von Ausnahmen wird von der Stadt Aachen, Fachbereich Bauaufsicht, in Abstimmung mit den betroffenen Fachbereichen im Rahmen des Genehmigungsverfahrens geprüft und beurteilt. Diese Gesamtfensteranlagen sind geschossweise gegeneinander zu versetzen. Die Außenseite von Fenster- und Türelementen, Laibungen, Fensterbänken und sonstigen sichtbaren Verblendungen der Fenster- und Türnischen sind einheitlich als Blechbekleidungen auszuführen. Diese sind in einem dunklen Grau- oder Anthrazitton zu wählen. 1.3 Geländer, Absturzsicherungen Absturzsicherungen an den bodentiefen Fenstern, Geländer von Terrassen, Balkonen oder Loggien sowie sonstige Geländer im Außenbereich sind im gleichen Farbton wie die außen sichtbaren Elemente der Fensteranlagen zu gestalten. Absturzsicherungen vor Fensteranlagen sind innerhalb der jeweiligen Fensternische zu befestigen und dürfen nicht über die Fassadenebene hinausragen. Geländer von Dachterrassen sind um mindestens 1,00 m von denjenigen Außenfassaden abzurücken, die zu öffentlichen Verkehrsflächen orientiert sind (hier: Kreuzherrenstraße und Veltmanplatz) Alle genannten Geländer sind aus Stahl als Stabgeländer auszubilden. 1.4 Toranlage Tiefgarage Die Zufahrt zur Tiefgarage ist mit einer Toranlage zu sichern. Diese ist in allen außen sichtbaren Elementen im gleichen Farbton zu gestalten wie die außen sichtbaren Elemente der Fenster- und Türanlagen. Zugangstüren im Bereich der Tiefgarageneinfahrt sind bündig an die Toranlage anzupassen und sowohl farblich als auch im Material in gleicher Weise wie diese zu gestalten. 2. Außenanlagen / Dachbegrünung 2.1 Freiflächen Soweit die Grundstücksfläche zwischen der nördlichen Fassade (Eingangsbereich zum Innenhof), der Ostfassade des Gebäudes Veltmanplatz Nr. 7 und der öffentlichen Verkehrsfläche der Straße Veltmanplatz Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 6 befestigt ist, ist diese Befestigung in farbig abgestimmten Asphaltierungen auszuführen. Als Farben sind unterschiedliche Grautöne bis hin zu weiß zulässig. Pflasterungen sind in Form von Randstreifen als Übergang zu anderen Flächen zulässig. Nicht befestigte Flächen in diesem Bereich sind zu begrünen und es ist mindestens ein einheimischer Laubbaum dort zu pflanzen. Baum und Begrünung sind dauerhaft zu erhalten. Die Gestaltung der Außenanlagen ist im Außenanlagenplan vom 08.01.2013 (Anlage 4) konkretisiert und mit dem Fachbereich Umwelt (Frau Roß-Kark, Tel: 432-3622) abzustimmen. Die Gestaltung der Übergangsbereiche von privaten Freiflächen zu öffentlichen Flächen ist mit dem Fachbereich Stadterneuerung, Stadtgestaltung, Stadtsanierung (FB 61/50, Ansprechpartnerin Frau SpringerRanft) abzustimmen. 2.2 Dachbegrünung Die Flachdächer sind unter Beachtung der brandschutztechnischen Bestimmungen mit einer standortgerechten Vegetation extensiv zu begrünen. Von der Dachbegrünung ausgenommen sind verglaste Flächen, technische Aufbauten und begehbare Dachterrassen. §5 Durchführungsverpflichtung (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich aufgrund des von ihr vorgelegten und mit der Stadt abgestimmten Planes zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließung nach den Regelungen dieses Vertrages. (2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, bis spätestens 6 Monate nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 942 – Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - im Sinne der Verordnung über bautechnische Prüfung (BauPrüfVO) vollständige, prüf- und genehmigungsfähige Bauanträge bzw. Bauvorlagen für das in § 3 genannte Vorhaben bei der Stadt - Bauaufsicht - einzureichen. Darüber hinaus darf die Stadt im laufenden Baugenehmigungsverfahren weitere Unterlagen einfordern. Die Vorhabenträgerin wird spätestens 6 Monate nach Bestandskraft der Baugenehmigung mit dem Vorhaben beginnen und es ab Baubeginn innerhalb von 24 Monaten fertig stellen. (3) Die Stadt verpflichtet sich, die im Zusammenhang mit dem Vorhaben durch die Vorhabenträgerin nach Wirksamwerden dieses Vertrages gestellten und im Sinne der Verordnung über bautechnische Prüfung (BauPrüfVO) vollständigen, prüf- und genehmigungsfähigen Bauanträge entgegenzunehmen. Sie ist bestrebt, innerhalb von drei Monaten eine Entscheidung zu treffen. Darüber hinaus darf die Stadt im laufenden Verfahren weitere Unterlagen einfordern. (4) Bei Nichteinhaltung der in Abs. 2 vereinbarten Pflichten wird die Stadt im Sinne des § 12 Abs. 6 BauGB evtl. eine Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes prüfen und ggf. von diesem Recht Gebrauch machen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 7 §6 Errichtung eines hausnahen Kinderspielplatzes (1) Gem. der Satzung der Stadt Aachen über die Größe und Beschaffenheit hausnaher Kinderspielplätze vom 19.04.2002 ist die Vorhabenträgerin bei dem in § 3 genannten Bauvorhaben verpflichtet, auf privatem Grundstück und auf eigene Kosten einen hausnahen Kinderspielplatz zu errichten, wenn mindestens 1 Kind unter 3 Jahren in dem Gebäudekomplex wohnt. Da davon ausgegangen wird, dass zurzeit entweder Studenten oder studentische Wohngemeinschaften einziehen werden, ist der hausnahe Kinderspielplatz vorerst nicht zu realisieren. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf ihrem Grundstück eine Fläche von insgesamt 65 m² zur Errichtung eines hausnahen Kinderspielplatzes vorzuhalten. Sobald die Voraussetzungen zur Errichtung eines hausnahen Kinderspielplatz gem. der Aachener Satzung vorliegen, wird der Abschluss eines entsprechenden Vertrages zwingend erforderlich. Sämtliche weitergehenden Regelungen bleiben dem dann abzuschließenden Vertrag vorbehalten. (2) Die Vorhabenträgerin ist verpflichtet, der Stadt – Bauverwaltung - unverzüglich den Zeitpunkt mitzuteilen, ab wann die Voraussetzungen nach Abs. 1 gegeben sind. (3) Die Stadt entlässt die Vorhabenträgerin erst dann aus den Verpflichtungen nach Abs. 1 und Abs. 2, wenn die Verpflichtungen im Falle eines Verkaufs des Objektes an einen Dritten durch Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung übertragen worden sind. Die Übertragung ist gegenüber der Stadt – Bauverwaltung – entsprechend nachzuweisen. §7 Durchwegung Wittekindstraße (1) Die Durchwegung vom Veltmanplatz zur Wittekindstraße ist im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Die Stadt behält sich die Option vor, zu einem späteren Zeitpunkt eine Durchwegung zur Wittekindstraße zu realisieren. Sollte die Stadt von dieser Option Gebrauch machen, teilt sie dies der Vorhabenträgerin unverzüglich mit. (2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Rahmen dieses Durchführungsvertrages, vom Zugangsbereich des geplanten Gebäudes (Veltmanplatz) entlang der gesamten Fassade und im weiteren Verlauf des Grundstücks nach Westen eine ausreichende Fläche zur Anlegung einer fußläufigen öffentlichen Durchwegung vorzuhalten. (3) Im Falle der Realisierung der Durchwegung ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, diese als fußläufige Durchwegung auf ihre Kosten herzustellen. Bzgl. der Herstellung der Durchwegung ist zu gegebener Zeit der Abschluss eines entsprechenden Vertrages erforderlich. Sämtliche weitergehenden Regelungen bleiben dem dann abzuschließenden Vertrag vorbehalten. §8 Fahrradstellplätze/Fahrradeinstellboxen Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, entsprechend dem Plan Fahrradstellplätze/Fahrradeinstellboxen – Grundriss Ebene 1 – vom 31.01.2013 (Anlage 5) im Bereich der Tiefgarage auf eigene Kosten mindestens 170 überdachte Fahrradstellplätze zur Verfügung zu stellen und mindestens 3 abschließbare Fahrradeinstellboxen aufzustellen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 8 Darüber hinaus wird die Vorhabenträgerin auf ihre Kosten im Innenhofbereich weitere ca. 40 offene Fahrradstellplätze für Besucher zur Verfügung stellen. Sollten sich Änderungsnotwendigkeiten zur vorgenannten Planung ergeben, bedürfen diese der vorherigen Zustimmung durch den Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen. §9 Aufwertung des Veltmanplatzes In der näheren Umgebung des Bauvorhabens steht Kindern ein ausreichendes und gut erreichbares Spektrum an Aufenthalts- und Erlebnisqualität zur Verfügung. Bewohner mittleren und höheren Alters dagegen besuchen eher die an das Bauvorhaben angrenzende Grünanlage „Veltmanplatz“. Vor dem Hintergrund, dass mit dem Bauvorhaben ca. 175 Appartements geschaffen werden, reicht das jetzige Angebot nicht aus. Die Stadt verpflichtet sich, Maßnahmen zur Aufwertung des Veltmanplatzes mindestens bis zur Höhe des durch die Vorhabenträgerin geleisteten Zuschusses durchzuführen. Unter Berücksichtigung der Vorschläge aus der Nachbarschaft ist beabsichtigt, die Beleuchtungsausstattung der Grünanlage „Veltmanplatz“ zu verbessern. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, zur Deckung des der Stadt entstehenden Aufwandes einen Unkostenzuschuss in Höhe von 6.000,00 € zu leisten. Dieser Betrag wird – nach Aufforderung durch die Stadt/ Bauverwaltung - einen Monat nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes fällig. § 10 Gehwegerweiterung Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, den Gehweg entlang der Kreuzherrenstraße in Anpassung an den bereits vorhandenen Gehweg und auf eigene Kosten zu erweitern. Der Ausbau erfolgt in Abstimmung mit dem Aachener Stadtbetrieb. Die Verbreiterung des Gehweges geht zu Lasten des Privatgrundstückes. § 11 Durchführung der Gehwegerweiterung (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Bauleistungen auf Grundlage der VOB ausführen zu lassen. (2) Die Vorhabenträgerin hat durch Planvereinbarung/Koordinierung mit der STAWAG (Herrn Finke,Tel.: 0241/181-2214) und sonstigen Leitungsträgern sicherzustellen, dass die Ver- und Entsorgungseinrichtungen für das Erschließungsgebiet (z.B. Kabel für Telefon und Antennenanschluss, Telekom-, Strom-, Gas- und Wasserleitungen, Hausanschlüsse sowie Leitungen für weitere Lizenznehmer) so rechtzeitig in den künftigen Verkehrsflächen verlegt werden, dass die zügige Fertigstellung der Erschließungsanlagen nicht behindert und ein Aufbruch fertig gestellter Anlagen ausgeschlossen wird. Die Verlegung von Kabeln über Freileitungen ist nicht zugelassen. Notwendig werdende Zustimmungen zur Verlegung von Leitungen sind einzuholen und vorzulegen. (3) Bauleistungen sind nur nach Ausschreibung auf der Grundlage der VOB und des Gesetzes zur Sicherung von Tariftreue und Sozialstandards und Fairer Wettbewerb bei der Vergabe öffentlicher Aufträge und nur mit Zustimmung der Stadt – Bauverwaltung – zu vergeben. Der Zustimmung bedürfen weiterhin die Leistungsverzeichnisse aller auf die öffentlichen Flächen bezogenen Bauleistungen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 9 (4) Die Vorhabenträgerin hat notwendige behördliche sowie sonstige Genehmigungen bzw. Zustimmungen vor Baubeginn einzuholen. (5) Der Baubeginn ist der Stadt – Bauverwaltung - zwei Wochen im Voraus anzuzeigen. Die Stadt oder ein von ihr beauftragter Dritter ist berechtigt, die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen und die unverzügliche Beseitigung festgestellter Mängel zu verlangen. (6) Die Vorhabenträgerin hat im begründeten Einzelfall auf Verlangen der Stadt von den für den Bau der Anlage verwendeten Materialien nach den hierfür geltenden technischen Richtlinien Proben zu entnehmen und diese in einem von beiden Vertragsparteien anerkannten Baustofflaboratorium untersuchen zu lassen sowie die Untersuchungsbefunde der Stadt vorzulegen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich weiter, Stoffe oder Bauteile, die diesem Vertrag nicht entsprechen, innerhalb einer von der Stadt bestimmten Frist zu entfernen. (7) Mutterboden, der bei der Durchführung des Vorhabens ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB). Seine Verbringung und Verwertung außerhalb des Vertragsgebietes bedarf der Zustimmung durch die Stadt. (8) Falls bei Durchführung der Erschließungsmaßnahme Grundwasser angetroffen wird, ist der Stadt – Untere Wasserbehörde – unverzüglich Anzeige zu erstatten (§ 49 Wasserhaushaltsgesetz – WHG) § 12 Schutzmaßnahmen (1) Zur Wahrung der denkmalpflegerischen Belange sind folgende Auflagen zu berücksichtigen: Die auf dem o. g. Plangebiet durchgeführte Sachstandsermittlung (NW 2012/1013) erbrachte bislang unbekannte Baubefunde der Neuzeit. Das Gebiet erfüllt die Kriterien zur Eintragung als Bodendenkmal nach § 3, 4 DSchG NW. Aus diesem Grund müssen anstehende Bodeneingriffe archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Die Beauftragung einer archäologischen Fachfirma zur Durchführung der entsprechenden Arbeiten erfolgt durch den Investor. Der Investor übernimmt sämtliche, für diese Arbeiten entstehenden Kosten. Vor Beginn der archäologischen Arbeiten muss eine Grabungserlaubnis gemäß § 13 DSchG NW bei der Bezirksregierung Köln eingeholt werden. (2) Das Plangebiet liegt im Bereich des ehemaligen Bombenabwurf- / Kampfgebietes. Konkrete Aussagen über das Vorhandensein von Bombenblindgängern /Kampfmitteln im Vertragsgebiet können nicht gemacht werden, da ein Sondieren des Areals wegen sich im Erdreich befindlicher Störfaktoren (Versorgungsleitungen, etc.) nicht möglich ist. Die Erdarbeiten sind deshalb mit der gebotenen Vorsicht auszuführen. Sollten Bombenblindgänger oder Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit umgehend einzustellen und unverzüglich die nächstgelegene Polizeidienststelle, die Stadt – Bauverwaltung B 03/10 - oder der Kampfmittelräumdienst zu benachrichtigen. § 13 Haftung /Verkehrssicherung und Übernahme der öffentlichen Fläche (1) Vom Tage des Beginns der Erschließungsarbeiten an übernimmt die Vorhabenträgerin innerhalb des Vertragsgebietes die Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 10 (2) Die Vorhabenträgerin haftet bis zur Übernahme der Anlage für jeden Schaden, der durch die Verletzung der bis dahin ihr obliegenden allgemeinen Verkehrssicherungspflicht entsteht oder für solche Schäden, die infolge der Erschließungsmaßnahmen an bereits verlegten Leitungen oder sonst wie verursacht werden. Die Vorhabenträgerin stellt die Stadt insoweit von allen Schadensersatzansprüchen frei. Diese Regelung gilt unbeschadet der Eigentumsverhältnisse. Vor Beginn der Baumaßnahmen ist das Bestehen einer ausreichenden Haftpflichtversicherung nachzuweisen. (3) Die Stadt übernimmt die öffentliche Fläche nach Abnahme der Baumaßnahme wieder in ihre Baulast und bestätigt die Übernahme der öffentlichen Fläche und die Übernahme der Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht schriftlich. § 14 Abnahme und Mängelansprüche (1) Die Vorhabenträgerin zeigt der Stadt - Bauverwaltung - die vertragsgemäße Herstellung der Gehwegerweiterung, der Fahrradstellplätze/Fahrradeinstellboxen, der Baumpflanzungen und der Dachbegrünung schriftlich an. Anzeigen von Teilabnahmen für v.g. Abnahmen sind möglich. Die Stadt setzt einen Abnahmetermin für einen Tag innerhalb von zwei Wochen nach Eingang der Anzeige fest. Die Bauleistungen sind von der Stadt und der Vorhabenträgerin bzw. dem von ihr Beauftragten gemeinsam abzunehmen. Ergebnisse sind zu protokollieren und von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. (2) Die Vorhabenträgerin übernimmt die Gewähr, dass ihre Leistung zur Zeit der Abnahme durch die Stadt die vertraglich vereinbarten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck aufheben oder mindern. Die Mängelansprüche der Stadt werden durch baufachliche Genehmigungen und Abnahmen der Vertragsleistungen nicht eingeschränkt. (3) Die Mängelansprüche richten sich nach den Regeln der VOB. Hinsichtlich der Gehwegerweiterung sind zusätzlich die technischen Vorschriften und Richtlinien für den Bau von Verkehrsflächenbefestigungen aus Asphalt (ZTV Asphalt-STB) und zur Herstellung von Pflasterdecken, Plattenbelägen und Einfassungen (ZTV Pflaster-STB) in den jeweils geltenden Fassungen zu beachten. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wird auf vier Jahre festgesetzt. Sie beginnt mit der Abnahme der jeweiligen Maßnahmen durch die Stadt. (4) Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt, so sind diese innerhalb von drei Monaten, vom Tage der gemeinsamen Abnahme an gerechnet, durch die Vorhabenträgerin zu beseitigen. Die Frist von drei Monaten verlängert sich, wenn der Verzug nicht durch die Vorhabenträgerin zu vertreten ist. Im Falle des Verzugs ist die Stadt berechtigt, die Mängel auf Kosten der Vorhabenträgerin beseitigen zu lassen. Wird die Abnahme wegen wesentlicher Mängel abgelehnt, kann für jede weitere Abnahme ein Entgelt von 250,00 € (in Worten: zweihundertfünfzig EURO) angefordert werden. Dies gilt auch, wenn die Vorhabenträgerin oder ein von ihr Beauftragter zum Abnahmetermin nicht erscheint. § 15 Umweltrechtliche Anforderungen (1) Anpflanzungen 1.1 Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Blutbuche auf dem südlichen anschließenden Grundstück (Flurstück 1832) direkt an der Grundstücksgrenze zu erhalten. Zum Schutz dieser Blutbuche ist der Kronentraufbereich von Baumaßnahmen frei zu halten. Dazu gehören der Erhalt der vorhandenen Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 11 Betondecke samt Gründung, die Mauer der Grundstücksbegrenzung und die Aussparung der Tiefgaragenbebauung. Eine Sicherung oder ein Ersatz der genannten Bauteile ist mir der Unteren Landschaftsbehörde abzustimmen. 1.2 Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich weiterhin, den im westlichen Teil des Grundstücks befindlichen Baum zu erhalten. Sowohl dieser Baum als auch die unter 1.1. genannte Blutbuche fallen unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen vom 31.01.2001. Beide Bäume sind einschließlich Kronentraufbereich während der Bauphase vor Beschädigungen durch Baufahrzeuge, Materiallagerungen etc. gemäß DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu schützen. Aufschüttungen und Abgrabungen im Kronentraufbereich sind unzulässig. 1.3 Darüber hinaus verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, auf ihre Kosten und auf der Grundlage des Außenanlagenplans vom 08.01.2013 (Anlage ) die entsprechenden Anpflanzungen innerhalb des Plangebietes durchzuführen und dauerhaft zu erhalten. Die dauerhafte Pflege und Erhaltung der Ausgleichspflanzungen obliegt der Vorhabenträgerin bzw. einem möglichen Rechtsnachfolger. Die Stadt entlässt die Vorhabenträgerin erst dann aus der Verpflichtung zur dauerhaften Pflege und Erhaltung der Ausgleichspflanzung, wenn die Verpflichtung zur dauerhaften und fachgerechten Erledigung nach vorheriger Zustimmung des Fachbereichs Umwelt an einen geeigneten Dritten durch Abschluss einer dem Sinne dieses Vertrages entsprechenden schriftlichen Vereinbarung übertragen worden ist. Die Übertragung ist gegenüber der Stadt –Fachbereich Umwelt – entsprechend nachzuweisen. Bei der Neupflanzung und der Pflege von Pflanzungen und Ansaaten sind die FLLGütevorschriften (Forschungssgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) einzuhalten. Die Qualität der zur Pflanzung vorgesehenen Gehölze und Bodendecker muss den Gütebestimmungen des BdB (Bund Deutscher Baumschulen) entsprechen. 1.4 Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Pflanz- und Pflegearbeiten von einer Fachfirma des Garten- und Landschaftsbaus ausführen zu lassen. 1.5 Der Bereich der nicht bebauten Flächen - nördlich des Gebäudes auf der gesamten west-östlichen Ausdehnung des Grundstückes- wird entsprechend dem Außenanlagenplan vom 08.01.2013 (Anlage 4) mit einer hochwertigen Grün- und Freiraumgestaltung versehen. Die Vorhabenträgerin übernimmt die hierfür entstehenden Kosten und verpflichtet sich, die Grüngestaltung dauerhaft zu erhalten. Die unter 1.3 getroffenen Regelungen zur dauerhaften Pflege und Erhaltung gelten hier entsprechend. 1.6 Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die im westlichen Bereich auf der Tiefgarage befindlichen Freiflächen entsprechend dem Außenanlagenplan vom 08.01.2013 (Anlage 4) durch eine Fachfirma zu begrünen und dauerhaft zu pflegen. Darüber hinaus ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, die an diese Grundstücksbereiche angrenzende Mauer über die gesamte Länge mit geeigneten Pflanzen zu begrünen. 1.7 Zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, für die Flachdächer auf einer Fläche von ca. 1.000 m² eine standortgerechte extensive Dachbegrünung mit entsprechender Vegetationstragschicht vorzunehmen und dauerhaft zu erhalten. Die unter 1.3 getroffenen Regelungen zur dauerhaften Pflege und Erhaltung gelten hier entsprechend. Diese vertragliche Regelung gilt, soweit brandschutzrechtliche Bestimmungen nicht entgegenstehen. (2) Boden und Altlasten Nach dem derzeitigen Planungsstand befand sich auf dem Grundstück Veltmanplatz 3 der Eintrag einer Altlastenverdachtsfläche. Durch Bauaktenrecherchen und Bodenuntersuchungen konnte der Altlastenverdacht ausgeräumt werden. Das Grundstück verbleibt als Altlastenstandort AS 473 im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 12 Altlastenverdachtsflächenkataster nach § 8 Landesbodenschutzgesetz NRW mit „nachrichtlicher“ Kennzeichnung. Punktuelle Restbelastungen können nicht gänzlich ausgeschlossen werden, so dass sich bei zukünftigen Baumaßnahmen mit Erdarbeiten aufgrund der stofflichen Zusammensetzung bestimmte Anforderungen bezüglich des Umgangs mit den Bodenmaterialien ergeben. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Erdarbeiten unter gutachterlicher Begleitung durchgeführt werden müssen. Diese Arbeiten sind durch einen Sachverständigen für Altlasten/Bodenschutz zu überwachen. Es ist sicherzustellen, dass keine Belastungen bzw. Restbelastungen vorhanden sind bzw. dass von ggf. verbleibenden Restbelastungen keine Gefährdung für den Wirkungspfad Boden-Mensch und Boden-Grundwasser ausgeht. Dies ist durch Freimessungen nachzuweisen. Nach Abschluss der Baumaßnahme ist dem Fachbereich Umwelt ein gutachterlicher Abschlussbericht über die Begleitung der gesamten Maßnahme vorzulegen. Sollten bei den Erdarbeiten Hinweise auf bislang nicht bekannte Kontaminationen festgestellt werden, bei denen der Verdacht besteht, dass sie den Boden oder das Grundwasser verunreinigen könnten, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde im städtischen Fachbereich Umwelt zu benachrichtigen. § 16 Sicherheitsleistung Vertragserfüllungsbürgschaft: (1) Die voraussichtlichen Kosten der von der Vorhabenträgerin aufgrund dieses Vertrages durchzuführenden Maßnahmen belaufen sich auf insgesamt ca. 73.000,00 € und gliedern sich wie folgt auf: a) b) c) d) e) f) g (2) Errichtung hausnaher Kinderspielplatz Aufwertung Veltmanplatz Gehwegerweiterung Kreuzherrenstraße Ersatzpflanzung Begrünung der Freiflächen Dachbegrünung Fahrradeinstellboxen 5.200,00 € 6.000,00 € 1.800,00 € 10.900,00 € 11.100,00 € 35.000,00 € 3.000,00 € Die Vorhabenträgerin leistet zur Sicherung der sich aus diesem Vertrag für sie ergebenden Verpflichtungen Sicherheit in Höhe von insgesamt 73.000,00 € (in Worten: dreiundsiebzigtausend) durch Übergabe einer unbefristeten selbstschuldnerischen Bürgschaft einer anerkannten Bank oder Sparkasse. Die Sicherheitsleistung ist bei Erteilung der ersten Baugenehmigung (ggf. nach § 33 BauGB) einschließlich Teilbaugenehmigung der ersten Hochbaumaßnahme einzureichen. Darüber hinaus ist eine Reduzierung der Bürgschaftshöhe nach erfolgten Teilabnahmen nach § 14 in Höhe der erbrachten Leistungen möglich. Die Freigaben erfolgen mit Ausnahme der Bürgschaften zu Abs. 1 Buchstabe a und b jedoch höchstens bis zu 90 % der Bürgschaftssumme bis zum Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfristen. Mängelansprüchebürgschaft: (3) Auf die Vorlage einer Mängelansprüchebürgschaft zugunsten der Stadt wird verzichtet, da sämtliche Maßnahmen aus § 16 Abs. 1 auf privatem Grundstück erfolgen. Die Auszahlung des Restbetrages in Höhe von 10 % der Vertragserfüllungsbürgschaft erfolgt, sobald die Vorhabenträgerin nachweist, dass sie von den bauausführenden Firmen eine Mängelansprüchebürgschaft zu ihren Gunsten erhalten hat. (4) Im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Vorhabenträgerin ist die Stadt berechtigt, noch offen stehende Forderungen Dritter gegen die Vorhabenträgerin für Leistungen aus diesem Vertrag und/oder für die Weiterführung der vertraglichen Leistungen aus den Sicherheiten zu befriedigen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - (5) Seite 13 Erfüllt die Vorhabenträgerin ihre Verpflichtungen nicht, nicht vollständig oder fehlerhaft, so ist die Stadt berechtigt, eine Frist von drei Monaten zur Ausführung der geschuldeten Arbeiten zu setzen. Erfüllt die Vorhabenträgerin bis zum Ablauf dieser Frist die vertraglichen Verpflichtungen nicht, so ist die Stadt berechtigt, die Arbeiten durch Dritte ausführen zu lassen oder in bestehende Werkverträge einzutreten. Die dabei entstehenden Kosten gehen zu Lasten der Vorhabenträgerin. § 17 Kostentragung (1) Die Vorhabenträgerin trägt alle durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 942 entstehenden Kosten einschließlich evtl. Gutachterkosten ausschließlich der Kosten, die durch die Erfüllung von hoheitlichen Aufgaben der Stadt entstehen. (2) Darüber hinaus trägt die Vorhabenträgerin die Kosten der nach diesem Vertrag herzustellenden Anlagen. § 18 Rücktritts- und Kündigungsrecht (1) Sollte der Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht innerhalb von vier Monaten nach Unterzeichnung dieses Vertrages in Kraft getreten sein, kann die Vorhabenträgerin vom Durchführungsvertrag zurücktreten. Dieses Rücktrittsrecht erlischt mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. (2) Die Vorhabenträgerin ist berechtigt, bei Aufhebung der Satzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes den Durchführungsvertrag zu kündigen. (3) Sofern schon eine Teil-/Baugenehmigung vorliegt, besteht weder ein Rücktritts- noch ein Kündigungsrecht. § 19 Haftungsausschluss der Stadt (1) Eine Haftung der Stadt für Entschädigungen sowie für etwaige Aufwendungen der Vorhabenträgerin, die diese im Hinblick auf die Aufstellung und Verwirklichung des Bebauungsplanes getroffen hat, wird durch diese Vereinbarung nicht begründet. (2) Der Vohabenträgerin ist bekannt, dass die Übertragung der Planrealisierung auf einen Dritten gemäß § 12 Abs. 5 BauGB der Zustimmung durch die Stadt bedarf. Einer evtl. Verweigerung bedarf es eines wichtigen Grundes. Aus einer etwaigen sachgerecht begründeten Verweigerung können Ansprüche der Vorhabenträgerin gegen die Stadt nicht geltend gemacht werden. (3) Für den Fall eines gerichtlichen Streitverfahrens bzw. im Falle der Aufhebung der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan können Ansprüche der Vorhabenträgerin gegen die Stadt nicht geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall, dass sich die Nichtigkeit der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Verlauf eines gerichtlichen Streitverfahrens herausstellen sollte. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942- Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Seite 14 (4) Gemäß § 12 Abs. 6 S. 1 BauGB soll die Stadt den Bebauungsplan aufheben, wenn die Vorhabenträgerin den Plan nicht innerhalb der vereinbarten Frist (§ 5) durchführt. Dies gilt auch im Falle eines Rücktritts / einer Kündigung nach § 18. Für den Fall der Aufhebung der Satzung oder der Inanspruchnahme des Rücktritts- bzw. Kündigungsrechts nach § 18 können seitens der Vorhabenträgerin keine Ansprüche gegen die Stadt geltend gemacht werden. § 20 Rechtsnachfolge Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pflichten und Bindungen einem evtl. Rechtsnachfolger in rechtsverbindlicher Form mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen. Zu den Rechtsnachfolgern im Sinne dieser Vorschrift gehören ausdrücklich nicht die Mieter der einzelnen Wohneinheiten. Die Vorhabenträgerin haftet der Gemeinde als Gesamtschuldner für die Erfüllung des Vertrages neben einem etwaigen Rechtsnachfolger, soweit die Stadt sie nicht ausdrücklich aus dieser Haftung entlässt. § 21 Verwaltungsgebühr Mit der Zahlung der Kostenerstattungsbeträge gem. dem städtebaulichen Vertrag zur Übernahme von Planungskosten vom 21.05.2012 sind sämtliche im Zusammenhang mit dem Bauleitverfahren erbrachten Leistungen abgegolten. § 22 Schriftform / Salvatorische Klausel Vertragsänderungen und / oder Ergänzungen sowie das Abweichen von dieser Formvorschrift bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen worden. Sollten sich einzelne Bestimmungen dieses Vertrages als ungültig erweisen, so wird dadurch die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berührt. In einem solchen Fall ist die ungültige Bestimmung möglichst so umzudeuten oder zu ergänzen, dass mit ihr der beabsichtigte rechtliche und wirtschaftliche Zweck erreicht wird. Die Vertragspartner sichern sich insoweit gegenseitig eine loyale Erfüllung dieses Vertrages zu. § 23 Wirksamwerden Der Vertrag wird wirksam mit seiner Unterzeichnung. Aachen, den Die Vorhabenträgerin Aachen, den Stadt Aachen In Vertretung .................................. (Jens Kreiterling) Geschäftsführer ................................. .................................... (Marcel Philipp) (Gisela Nacken) Oberbürgermeister Beigeordnete FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Veltmanplatz, Kreuzherrenstraße und Heilig-Kreuz-Kirche und Wittekindstraße zur Satzung Lage des Plangebietes Seite 1 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes 1.2. Regionalplan 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) 1.4. Bestehendes Planungsrecht 1.5. Verfahren gemäß § 13a BauGB 1.6. Anpassung des Flächennutzungsplanes 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele 3.2. Ziel der Planung 3.3. Erschließung / Verkehr 3.4. Gebäude- und Wohnungskonzept 3.5. Freiraumkonzept 3.6. Soziale Infrastruktur 3.7. Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.8. Klimaschutz 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Art der baulichen Nutzung 4.2. Maß der Nutzung 4.3. Bauweise 4.4. Überbaubare Grundstücksflächen 4.5. Nebenanlagen 4.6. Stellplätze und Tiefgarage 4.7. Ein- und Ausfahrt Tiefgarage 4.8. Lärmschutz 4.9. Grünflächen/Freiflächen 4.10. Grünordnerische Festsetzungen 5. Umweltbelange 5.1. Schutzgut Mensch – Aspekt Lärm 5.2. Schutzgut Mensch – Aspekt Luftschadstoffe 5.3. Schutzgut Mensch – Aspekt Besonnung 5.4. Grün- und Freiflächen 5.5. Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt 5.6. Schutzgut Wasser 5.7. Schutzgut Boden 5.8. Schutzgüter Luft und Klima 5.9. Schutzgut Kultur- und Sachgüter 5.10. Nachrichtliche Kennzeichnungen und Hinweise 6. Auswirkungen der Planung Seite 2 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 7. Kosten 8. Durchführungsvertrag 9. Plandaten Anlage 1 Berichtigung Flächennutzungsplan Seite 3 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt südlich des Veltmanplatzes innerhalb des Alleenrings der Stadt Aachen, zwischen Veltmanplatz, Kreuzherrenstraße und dem Gelände der Pfarre Franziska von Aachen, mit der Kirche Heilig-Kreuz. Im Osten wird das Gebiet von der Kreuzherrenstraße begrenzt, im Norden von den rückwärtigen Grenzen der Grundstücke Veltmanplatz 4 bis 7, sowie dem Flurstück 1620. Im Westen schließen sich die Flurstücke 1593, 1869, 1611, 1610 und 1340 an. Diese werden weitgehend als Parkplatzflächen bzw. Garagenhof genutzt und sind ansonsten weitgehend unbebaut. Im Süden schließt sich die rückwärtige Grenze des Grundstücks Pontstraße 154 an, sowie das Flurstück 1832 das zum Grundstück der Pfarre Franziska von Aachen gehört und mit der Kirche Heilig-Kreuz bebaut ist. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 0,39 ha. Situation innerhalb des Plangebietes Das Plangebiet ist ca. 3.894 m² groß und wird gebildet aus dem Flurstück 1925 und dem Flurstück 1816. Es wird von der Kreuzherrenstraße im Osten und dem Veltmanplatz im Norden erschlossen. Das Grundstück hat eine unregelmäßige Form und erstreckt sich bis an die Straße Veltmanplatz im Norden und mit einem spitz zulaufenden Teil bis fast an die Wittekindstraße im Westen. Das Flurstück 1925 wird bis zum Bezug neuer Liegenschaften teilweise noch von Hochschuleinrichtungen genutzt und ist derzeit weitgehend bebaut bzw. versiegelt. Das Eckgebäude Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße als Stammsitz des ehemaligen Wollforschungsinstitutes steht bereits leer. Das Flurstück 1816 ist komplett bebaut mit dem Pfarrheim und dem Kindergarten der Pfarre Heilig Kreuz. Das Gelände steigt in nördlicher Richtung an. Am nördlichen Plangebietsrand, am Veltmanplatz, liegt die Geländehöhe bei etwa 182,8 m ü.NHN. In Richtung Süden fällt das Grundstück hin bis auf eine Höhe von ca. 179,4 m ü.NHN ab. Somit betragen die Höhendifferenzen innerhalb des Plangebietes ca. drei Meter. Auf dem Gelände befinden sich an der nördlichen Grundstücksgrenze drei Laubbäume und ein Nadelbaum, wovon zwei Bäume (Hemlocktanne, Baumhasel) unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen. Situation außerhalb des Plangebietes Das Grundstück liegt im Übergangsbereich der Innenstadt zum Lousbergviertel. Der Veltmanplatz als wichtige innerstädtische Grünfläche bildet im Norden die Adresse für das Plangebiet. Das Grundstück ist Teil des innerstädtischen Baublocks der vom Veltmanplatz, der Kreuzherrenstraße, der Pontstraße und der Saarstraße gebildet wird. Der von einer Straßenrandbebauung geprägte Block weist einen großen Innenbereich auf, der im Bereich der schmalen und langgestreckten Grundstücke der Pontstraße bebaut bzw. als privater Parkplatz genutzt wird. Im nördlichen Bereich des Baublocks sind begrünte Freibereiche vorzufinden. Eine ehemals geplante Fortführung der Wittekindstraße Richtung Osten ist in der Parzellenstruktur noch erkennbar. Im Norden grenzen die Gärten der Häuser Veltmanplatz 4 bis 7 an das Plangebiet an. Im Osten bildet eine vier- bis fünfgeschossige Straßenrandbebauung die räumliche Einfassung. Im Süden schließt sich die stadtbildprägende Heilig-Kreuz-Kirche an. Unmittelbar an der Plangebietsgrenze befindet sich an der Kreuzherrenstraße der Gemeindesaal und im westlichen Verlauf der Kindergarten der Heilig-Kreuz-Gemeinde. Eine große Buche mit einem Stammumfang von ca. 3,45 m prägt diesen Bereich. Über die Kreuzherrenstraße ist das Grundstück an die Pontstraße und damit an das wichtigste Studentenviertel Aachens angebunden. Der Campus Innenstadt mit den zentralen Einrichtungen der RWTH Aachen befindet sich in fußläufiger Entfernung. Anbindung des Plangebietes Die integrierte Lage des Plangebietes innerhalb des Alleenrings bietet eine hervorragende verkehrliche Erschließung. Dies gilt gleichermaßen für alle Verkehrsmittel. So ist das Zentrum Aachens fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Mit den Haltestellen am Alleenring und in der Pontstraße ist die Erreichbarkeit des ÖPNVs bestens gegeben. Über den Veltmanplatz besteht eine gute Anbindung an den Alleenring und damit zu den gesamten übergeordneten Verkehrssystemen einschließlich der Anbindung an die Autobahn E 314/A 4. Somit ist das Plangebiet sowohl in das örtliche als auch das überörtliche Verkehrsnetz gut eingebunden. Seite 4 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 1.2 Regionalplan Der Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen 2003, Stand 2008, stellt für den Bereich der Bebauungsplanänderung „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dar. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Im geltenden Flächennutzungsplan (FNP) 1980 der Stadt Aachen, Hauptplan, ist das gesamte Plangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. 1.4 Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Bereich des alten Fluchtlinienplanes Nr. 126a aus dem Jahre 1879. Dieser setzt Straßenflächen (z.B. Ludwigsalle, Saarstraße usw.), u.a. auch die „Sachsenstraße“, eine Verbindungsstraße zwischen der Wittekindstraße und dem Veltmanplatz fest. Darüber hinaus trifft der Fluchtlinienplan keine weiteren Festsetzungen. Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen verbindlichen Bauleitplanes. Derzeit erfolgt die Beurteilung von Vorhaben auf Grundlage des § 34 BauGB. 1.5 Verfahren nach § 13a BauGB Mit Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches von 2006 besteht die Möglichkeit, gemäß § 13a BauGB Bebauungspläne der Innentwicklung im sogenannten „beschleunigten” Verfahren durchzuführen. Die hierzu notwendigen Voraussetzungen – Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innentwicklung, Größe der Grundfläche innerhalb des Plangebietes unter 20.000 m², keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, keine Beeinträchtigung von Schutzgebieten nach der FFH-Richtlinie oder Vogelschutzrichtlinie – sind im vorliegenden Fall gegeben. Aufgrund dessen ist der Bebauungsplan Nr. 942 Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße- im beschleunigten Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB aufgestellt worden. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 3.894 m². Damit ist die überbaubare Fläche, die zukünftig durch Hauptgebäude versiegelt werden kann, kleiner als 20.000 m². Somit wird der in § 13a Abs. 1.1 genannte Grenzwert unterschritten, so dass ein Verfahren nach § 13a (2) BauGB zulässig ist. 1.6 Anpassung des Flächennutzungsplanes Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes erfordert eine Anpassung des Flächennutzungsplanes. Die Darstellung im Flächennutzungsplan soll geändert werden in Wohnbaufläche (S. Anlage 1). Im beschleunigten Verfahren kann der Bebauungsplan auch aufgestellt bzw. in diesem Falle geändert werden, bevor die Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplanes erfolgt ist. Der Flächennutzungsplan, dessen entgegenstehende Darstellungen mit Inkrafttreten der Bebauungsplanänderung obsolet werden, ist durch eine Berichtigung anzupassen. 2. Anlass der Planung Das Grundstück an der Kreuzherrenstraße im Übergang zum Veltmanplatz wurde bisher von zwei Instituten der RWTH Aachen genutzt. Da die Gebäude nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen, wurde ein Neubau im Campus Melaten (DWI) bzw. wird in Kürze ein neues Gebäude an der Mies-van der Rohe-Straße (Labor des Instituts für Wasserbau und Wasserwirtschaft) bezogen. Für die alten Gebäude besteht keine sinnvolle Möglichkeit der hochschulbezogenen Nachnutzung. Diesbezüglich wurde das Grundstück vom Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW an den Vorhabenträger verkauft. Aufgrund der zentralen Lage des Grundstücks innerhalb des Alleenrings der Stadt Aachen, der Nähe zu verschiedenen Einrichtungen der RWTH sowie der guten verkehrlichen Anbindung, entstand das Vorhaben, Wohnraum insbesondere für die Zielgruppe Studenten, Promovenden, Forschungsmitarbeiter und sonstige Hochschulangehörige zu schaffen, für die es einen großen Bedarf in den nächsten Jahren aufgrund der erhöhten Studentenzahlen gibt. Es sollen auch Wohnungssuchende angesprochen werden, die für an der Hochschule oder in deren Umfeld für eine begrenzte Zeit beruflich oder studienhalber in Aachen wohnen und dabei Interesse an einer wertigen Wohnsituation haben. Daher wird ein Angebot für Appartement-Wohnen geschaffen. Seite 5 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Um die vor allem durch die geplanten Gebäudehöhen ausgelösten Auswirkungen auf das Denkmal der Heilig Kreuz Kirche steuern zu können, wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes um das mit dem Kindergarten und dem Pfarrheim der Pfarre Heilig Kreuz bebaute Grundstück erweitert. Für diesen Bereich wird aber auf einige, für einen sogen. Qualifizierten Bebauungsplan notwendige Festsetzungen, insbesondere auf das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen, verzichtet. Aus Sicht der städtebaulichen Planung besteht über die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen und dem Baugebiet kein weiterer Regelungsbedarf. Gemäß §30 (3) BauGB ist dieser Bereich als sogenannter einfacher Bebauungsplan zu bewerten, in denen sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach den Regelungen des § 34 BauGB richtet. Zurzeit liegt kein Bebauungsplan für diesen Bereich vor. Dennoch kann ein Bauvorhaben gemäß § 34 BauGB zulässig sein und genehmigt werden, wenn es sich u.a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dieses Baurecht liegt im Wesentlichen für die Flächen vor, die vom Bestandsgebäude des Wollforschungsinstituts entlang der Kreuzherrenstraße und im Bereich Veltmanplatz überbaut sind. Derzeit wird eine Genehmigung einer viergeschossigen Bebauung an der Kreuzherrenstraße/Veltmanplatz nach § 34 BauGB geprüft. Mit dem Planverfahren wird Planungsrecht für ein fünf- bis sechsgeschossiges Gebäude und die rückwärtige Bebauung geschaffen. Der Bebauungsplan ist im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt worden. 3. 3.1 Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Ziel des Bebauungsplanes ist die Bereitstellung von Wohnbauflächen zur Deckung des Bedarfs an Appartements und Singlewohnungen in der Stadt Aachen. Hierzu ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung von Wohngebäuden erforderlich. Die Ausweisung dient damit der Entwicklung in einem zentralen Wohnviertel Aachens und ermöglicht somit eine positive Bevölkerungsentwicklung. Das Vorhaben stärkt so den Wohnstandort der Innenstadt von Aachen und sichert ferner die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen in ihrem Bestand. 3.2 Ziel der Planung Städtebauliches Ziel der Planung ist es, eine städtebaulich geordnete, bauliche Weiterentwicklung zu ermöglichen, die dem Potential der Fläche gerecht wird. Die bauliche Neunutzung ist dabei als erster Baustein für eine städtebauliche Neuordnung des gesamten Blockinnenbereiches zwischen Veltmanplatz, Kreuzherrenstraße, Pontstraße und Saarstraße zu sehen. Diesbezüglich befördert die Bebauung eine städtebauliche Entwicklung zur Wiedernutzbarmachung von untergenutzten Flächen in diesem Bereich und wertet den derzeit gestalterisch wie funktional defizitären Blockinnenbereich städtebaulich und architektonisch auf. Der Entwurf des Masterplans Aachen*2030 formuliert im Handlungsfeld „Wohnen“ für das Oberziel „Wohnungsmarktoffensive“ im Bereich Veltmannplatz die Entwicklungsziele „Wohnraumangebote für Studierende entwickeln / erneuern, Urbanes Wohnen fördern“. sowie für das Oberziel „Gesunde Wohnquartiere“ die „Gestaltung klimagerechter Wohnquartiere“. Das Konzept, hier zum großen Teil Appartements und Singlewohnungen zu entwickeln, zielt insbesondere auf die Nutzergruppe der Studenten, der wissenschaftlichen und sonstigen Mitarbeiter der Hochschule. Damit wird das Angebot für diesen Einwohnerkreis ausgebaut und der Differenzierung der Ansprüche und Nachfrage in diesem Mietersegment Rechnung getragen. Mit der Nutzung regenerativer Energien und der Begrünung von Außen- und Dachflächen werden klimaschützende Maßnahmen umgesetzt. Die CO2-Bilanz wird verbessert, der Aufheizung von Flächen wird entgegengewirkt. Damit folgt dieser Bebauungsplan den Zielen des Masterplanentwurfs in diesem Handlungsfeld. Im Handlungsfeld „Hochschulen“ wird im Bereich Veltmannplatz für das Oberziel „hochschulbezogene Infrastrukturqualifizieren“ das Entwicklungsziel „klassische studentische Wohnraumangebote entwickeln / erneuern“ dargestellt. Auch diesem Ziel wird mit der vorliegenden Planung durch das Angebot von Single- und WG-Wohnen entsprochen. Im Handlungsfeld „Mobilität“ des Masterplanentwurfs der Stadt Aachen wird im Bereich Veltmannplatz für das Oberziel „Vernetzte Nahmobilität“ das Entwicklungsziel „stadt-, und umweltverträgliche Mobilität innerhalb des AlSeite 6 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 leenrings“ dargestellt. Mit dem besonderen Angebot an Fahrradstellplätzen im geplanten Bauvorhaben und der guten Anbindung an den ÖPNV wird diesem Ziel besonders entsprochen. Der Masterplan in Aufstellung stellt im Handlungsfeld „Klimaschutz/Klimaanpassung“ im Bereich Veltmannplatz für das Oberziel „Energieeffiziente Stadt“ das Entwicklungsziel „Fern- und Nahwärme- und -kälteversorgung sichern und ausbauen“ dar. Auch diesem Ziel folgt das geplante Vorhaben mit seinem Energiekonzept zur weitgehenden Nutzung von Geothermie und Solarthermie vor Ort zu Heizzwecken und zur Warmwasserversorgung 3.3 Erschließung/Verkehr Die Erschließung des Plangebietes erfolgt für den motorisierten Individualverkehr über Bestandsstraßen und zwar vom Alleenring aus über den Veltmanplatz in die Kreuzherrenstraße. In der Kreuzherrenstraße wird der KfzVerkehr heute von Norden (Veltmanplatz) nach Süden (Pontdriesch) im Einrichtungsverkehr geführt, der Radverkehr darf auch in die Gegenrichtung fahren. Dementsprechend fährt der Zielverkehr das Plangebiet über den Knotenpunkt Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße an. Die Anwohner verlassen das Plangebiet über die Einmündung der Kreuzherrenstraße nach rechts über den Pontdriesch, der in diesem Teil heute ebenfalls im Einrichtungsverkehr geführt, in die Pontstraße. So wird der Alleenring erreicht, und damit die örtliche und überörtliche verkehrliche Anbindung. Die Anbindung und Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer ist ebenfalls über die Straße Veltmanplatz nach Norden und Osten gegeben. Über die Kreuzherrenstraße ist die Innenstadt, verschiedene Hochschuleinrichtungen und die Pontstraße als studentisches Ausgehviertel leicht zu erreichen. Die Ver- und Entsorgung des Grundstücks mit Elektrizität, Gas-, Wasser-, Abwasser und Telekommunikation ist aus dem Bestand gesichert. 3.4 Gebäude- und Wohnungskonzept Vom Vorhabenträger sind innerhalb des Geltungsbereiches ca. 175 Appartements mit verschiedenen Wohnungsgrößen geplant. Der Baukörper ist ausgehend von der derzeitigen Bestandsbebauung U-förmig geplant; mit vier Vollgeschossen im Bereich des Ostflügels, fünf Vollgeschossen im Bereich des Westflügels und sechs Vollgeschossen im Mittelteil. Unterhalb des Gebäudes sowie unterhalb des Innenhofs befindet sich eine Tiefgarage. Die Kubatur des neu zu errichtenden Studentenwohnheims orientiert sich an der umgebenden geschlossenen Blockrandbebauung. Die geplanten Gebäude übernehmen auf ihrer Ostseite an der Kreuzherrenstraße die Flucht der bisherigen Gebäude. Mit der Fortführung der bestehenden Raumkante des Veltmanplatzes in Richtung Westen entsteht zwischen der bestehenden Bebauung am Veltmanplatz und der U-förmigen Neubebauung ein spannungsreicher Auftakt einer möglichen Wegeverbindung zur Wittekindstraße. Hier bildet der neue Baukörper eine Durchlässigkeit aus, so dass es langfristig möglich wäre, die historisch angelegte Verbindung städtebaulich aufzunehmen. An der dem Veltmanplatz zugewandten Seite öffnet sich der Baukörper über zwei Geschosse und bildet ein großzügiges „urbanes Foyer“ für die Haupterschließung des Appartementhauses: die „Adresse Veltmanplatz“. Der gesamte Baukörper des Appartementhauses bildet durch seine sich nach Süden öffnende Form einen begrünten Hof aus, der als weitgehende Gemeinschaftsfläche allen Bewohnern zur Verfügung steht. Der Hof öffnet sich räumlich zur Heilig-Kreuz-Kirche und hat durch den auf dem benachbarten Grundstück befindlichen großen Laubbaum einen attraktiven räumlichen Abschluss. Die Höhenentwicklung der geplanten Bebauung folgt der Topographie mit einer maximalen Höhe von sechs Geschossen im Norden zum Veltmanplatz. In diesem Bereich betont diese Gebäudehöhe die besondere Situation im Übergang der Straße Veltmanplatz mit der Orientierung auf die Wittekindstraße und der Anknüpfung an die Kreuzherrenstraße und präsentiert sich zum Platz und zur Parkanlage. Entlang der Kreuzherrenstraße und im weiteren Verlauf wird die Höhe im Übergang zur Bestandsbebauung auf vier Geschossen zurückgenommen. In Verlängerung der Bebauung an der Südseite des Veltmanplatzes präsentiert sich das Gebäude mit dem höchsten Gebäudeteil zum öffentlichen Raum mit Straße und Parkanlage Veltmanplatz, bleibt in der Höhe aber unterhalb der Firsthöhe der benachbarten Bebauung. Im weiteren Verlauf der Raumkante in den Innenbereich des Baublocks hinein reagiert der Baukörper auf die Bebauung entlang des Veltmanplatzes mit einem leichten Knick in der Front und einer Abstaffelung der oberen Geschosse. Damit werden die nachbarschützenden Abstandflächen nach Norden eingehalten. Der rückwärtige Gebäudeschenkel der U-Form nach Westen nimmt diese Geschossstaffelung von fünf auf drei Geschosse auf. Dabei werden die jeweils anliegenden Dachflächen als Dachterrassen den hochwertigen Charakter der Anlage unterstreichen. Ebenso werden bis zur westlichen Grundstücksgrenze oberhalb der Tiefgarage die Flächen als den anliegenden Appartements zugeordnete Gartenfläche gestaltet. Seite 7 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Wohnungen Es sollen mehrere Typen von Wohnungen zum Einsatz kommen, die mit identischen Grundelementen, wie Bad, Küche etc., ausgestattet werden. Ein Großteil der Wohnungen ist als ein ca. 23 m² großes Appartement für einen Bewohner vorgesehen. Diese einzelnen Appartements können unaufwändig zu einer Vielzahl an unterschiedlichen Nutzungsszenarien zusammengeschaltet werden. Vom „Paarwohnen“ über „WG-Wohnen“, bis hin zur Familienwohnung über 3 Appartements. Vom zentralen Flur aus gehen die einzelnen Wohnungen ab, die die Tiefe des Baukörpers geschickt nutzen. Es wurde darauf geachtet, dass der erste Blick unverstellt in die Tiefe des Raums und damit durch die großen „Französischen Fenster“ ins Freie schweifen kann. Direkt im Eingangsbereich sind die dienenden Funktionen wie Bad, WC und Garderobe angeordnet. Zusätzlich soll es die Möglichkeit geben, direkt im Eingangsbereich eine verschließbare Pantryküche zu integrieren, die die freie Bespielbarkeit des restlichen Raums ermöglicht. Zur Hofseite hin sind Balkone geplant, auf verschiedenen Dachflächen sollen Terrassen angelegt werden und die nach Westen orientierten Appartements des Erdgeschosses erhalten Terrassen mit vorgelagerter Gartengestaltung. Erschließung Die fußläufige Erschließung des Neubaus erfolgt über das „urbane Foyer“ mit seinem angrenzenden großzügigen Eingangsbereich bzw. über zwei weitere hofseitig zugängliche Erschließungskerne mit Treppen und Aufzugsanlagen. Die Wohnungen werden über einen zentralen Flur erschlossen, der über „Stadtfenster“ an den Enden des Flurs mit möglichst viel natürlichem Tageslicht versorgt wird. Die Tiefgarage kann über die Kreuzherrenstraße nahezu ebengleich erschlossen werden. Mit ca. 2.600 m² BGF beherbergt sie neben den ca. 80 Parkplätzen die Funktionsräume für die Appartementanlage (Waschmaschinenraum, Müllraum, etc.) sowie die Haustechnik und Anschlussräume. In diesem innerstädtischen Bereich und bei der angestrebten Mieterschaft, kann davon ausgegangen werden, dass die Fahrradmobilität eine große Bedeutung haben wird. Dem Rechnung tragend, sind im Bereich der Tiefgarage überdachte Fahrradstellplätze und Fahrradeinstellboxen geplant, sowie im Hofbereich offene Fahrradstellplätze für Besucher. Gestaltung Die äußere Gestaltung des Gebäudes soll modern und dem Standort sowie der angestrebten Nutzung angemessen sein. Die Wohnungen erhalten großzügige bodentiefe Französische Fenster, die einen schönen Außenbezug ermöglichen. Je zwei oder mehr Fenster werden zueinander angeordnet und bilden in der Fassadenwirkung ein Element, welches sich etagenweise versetzt. So entsteht eine lebendige, urbane Fassade, die dem Gebäude ein modernes und nachhaltiges Gepräge gibt. Die Fassadengestaltung wird im Rahmen des Durchführungsvertrages gesichert. Schwellenfreiheit / Barrierefreiheit Durch die vollständige Erschließung des Gebäudes mit mehreren Aufzügen bis in die Tiefgarage hinein ist die Nutzung auch für mobilitätseingeschränkte Menschen möglich und als Wohnlage attraktiv. Die ganzheitlich nachhaltige Planung sieht eine weitestgehende Schwellenfreiheit und teilweise Barrierefreiheit vor - eine wichtige Voraussetzung für ältere Mieter und eine Berücksichtigung der demographischen Entwicklung der Gesellschaft. Energetisches Konzept/Nachhaltigkeit Es ist eine hinterlüftete Fassade geplant, die es ermöglicht, eine hochwertige Außenverkleidung des Gebäudes mit einer leistungsfähigen Dämmung nach modernsten Standards zu kombinieren. Die Außenmaterialien werden als mineralische Werkstoffe schadstofffrei und voll recyclingfähig sein und möglichst ressourcenschonend verarbeitet. Der Heizenergieverbrauch wird gering gehalten und die ökologische Bilanz über die Lebenszeit optimiert. Der gesamte Wohnkomplex ist energetisch so geplant, dass er als Energieträger zur Wärmeversorgung komplett auf Geo- und Solarthermie setzt. Geothermie wird als Hauptenergieträger das Heizungssystem speisen, Solarthermie kommt bei der Warmwasser-Versorgung zum Einsatz. Lediglich in extrem kalten Winterwochen sorgt eine klassische Gasheizung für die Abdeckung der Spitzenlasten. Seite 8 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 3.5 Freiraumkonzept Freiräume Im Zugangsbereich des geplanten Gebäudes vom Veltmanplatz aus ist entlang der gesamten Fassade und im weiteren Verlauf des Grundstücks nach Westen eine hochwertige Gestaltung mit Grünelementen vorgesehen. Dieser Bereich könnte dazu genutzt werden, zukünftig einen Einstieg in eine Fuß- und Radwegeverbindung vom Veltmanplatz zur Wittekindstraße und weiter zum Ponttor herzustellen. Der großzügige Innenhof des Gebäudes wird über ein zweigeschossiges „urbanes Foyer“ vom Veltmanplatz aus erreicht und dient zum einen der Erschließung der einzelnen Gebäuderiegel, die jeweils eigenständig über eigene Hauseingangstüren und Treppenhauskerne mit Aufzügen zugänglich sind. Durch eine attraktive Gestaltung ggf. mit Strauchbepflanzungen und sonstigen Begrünungen und der Aussicht auf die Heilig-Geist-Kirche, das historische Pfarrhaus und die große Blutbuche auf dem Nachbargrundstück wird der Innenhof eine hervorragende Aufenthaltsqualität gewinnen. Durch die Ausrichtung von Balkonen und Terrassen wird er auch ein kommunikatives Zentrum für die Bewohner sein. Auf den Flächen auf der Westseite des Gebäudes, oberhalb der Tiefgarage, die hier bis an die Grundstücksgrenze reicht, wird ebenfalls eine Grüngestaltung umgesetzt, die von den erdgeschossigen Wohnungen über deren Terrassen zugänglich ist. Hier bildet sich dadurch eine grüne Fuge zu einer möglichen zukünftigen Nachbarbebauung aus, so dass eine aufgelockerte Struktur auch bei Weiterentwicklung des gesamten Blockinnenbereiches angelegt ist. 3.6 Soziale Infrastruktur Die soziale Infrastruktur des Plangebietes bzw. dessen Umgebung ist zum großen Teil studentisch und mit Bezug zur RWTH geprägt. In unmittelbarer Nähe befindet sich die beliebte Ausgehmeile „Pontstraße“ mit Cafés, Kneipen, Restaurants, Kinos aber auch Einzelhandel und Dienstleistungen in vielfältiger Form. Durch die Lage innerhalb des Alleenrings sind fast alle Angebote der Innenstadt leicht zu erreichen. In unmittelbarer Nähe befindet sich eine kleine Parkanlage mit Kinderspielplatz, in geringer fußläufiger Entfernung ist der Lousberg als städtischer Naherholungsbereich erreichbar. In der direkten Nachbarschaft befinden sich eine Kindertagesstätte und die Heilig-KreuzKirche mit Pfarramt, nicht weit entfernt liegen eine Grundschule und ein Gymnasium. Weitere soziale Einrichtungen stehen in der Innenstadt zur Verfügung. 3.7 Jugend- und Familienfreundlichkeit Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Die Flächen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes werden als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Wohnen ist damit uneingeschränkt zulässig, was den Zielen der Stadt, innerstädtisches Wohnen zu fördern, entspricht. Das geplante Vorhaben richtet sich in erster Linie an Einzelpersonen, zum kleineren Teil an Paare oder Wohngemeinschaften aus dem Hochschulumfeld. Die größeren Wohneinheiten sind jedoch auch für Familien geeignet, so dass auch diese Zielgruppe in geringerem Umfang hier wohnen kann. Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Plangebiet liegt noch innerhalb des Alleenringes der Stadt Aachen. Das Umfeld ist damit und aufgrund der Nähe zur belebten Pontstraße zum Teil innerstädtisch geprägt. Studenten und jüngere Menschen stellen damit einen größeren Teil des Publikums und der Kundschaft in diesem Bereich dar. Die Nähe zu verschiedenen Hochschuleinrichtungen unterstreicht diese Situation. Die Lage an der eher ruhigen Kreuzherrenstraße und dem Veltmanplatz kennzeichnet bereits den Übergang zum nördlich angrenzenden Lousbergviertel, das ein ausgeprägtes Wohnquartier mit aufgelockerter Struktur darstellt. Die Einwohnerschaft im direkten Umfeld ist dagegen relativ gemischt auch mit einem Anteil von Bewohnerinnen und Bewohnern mittleren und höheren Alters. Die direkt gegenüber dem Plangebiet liegende Parkanlage Veltmanplatz ist ein erster Auftakt zu den hochwertigen Grünbereichen am Lousberg. Diese Naherholungsbereiche sind fußläufig erreichbar. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Direkt angrenzend an das Plangebiet und an die geplante Bebauung liegt die Kindertagesstätte Heilig-Kreuz der Pfarre Franziska von Aachen. Ebenfalls angrenzend befinden sich die Pfarrkirche und das Pfarramt. An der Saarstraße liegt die städtische Grundschule Saarstraße, zwischen Bergstraße und Sandkaulstraße befindet sich die 4. Gesamtschule und am Bergdriesch das Gymnasium St. Ursula. Damit steht ein großes Spektrum an Schulen in fußläufiger Entfernung zur Verfügung. Seite 9 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 In der Parkanlage Veltmanplatz liegt ein gut ausgestatteter Kinderspielplatz. Der zum Teil alte Baumbestand und die integrierte Wasserfläche tragen zur Erlebnisvielfalt bei. Am Bergdriesch liegt eine weitere Spielanlage vor. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Die Parkanlage Veltmanplatz mit den Spieleinrichtungen und Aufenthaltsflächen ist fußläufig direkt erreichbar mit der Querungsnotwendigkeit lediglich für die relativ ruhige Straße Veltmanplatz. Die angrenzende Kita Heilig-Kreuz ist ohne Straßenquerungen zu erreichen. Die oben genannten Schulen und weiteren Spielflächen liegen alle zwischen Alleen- und Grabenring und sind damit weitgehend über Nebenstraßen mit mäßigem Verkehrsaufkommen und geringen Geschwindigkeiten angebunden. Die am Lousberg liegenden Grünbereiche liegen jenseits der Saarstraße und der Ludwigsallee. Die signalisierten Querungen sind für Kinder ab einem bestimmten Alter und Jugendliche sicher zu nutzen. Damit stehen ihnen die genannten Grünbereiche als Erlebnisräume zur Verfügung. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Der in der geplanten Bebauung vorgesehene Innenhof wird durch die Zugänge zu den einzelnen Wohnanlagen und die Ausrichtung von Terrassen und Balkonen zu einem sozialen und kommunikativen Mittelpunkt für die gesamte Anlage und durch seine Gestaltung dazu einladen. Diese Flächen können auch für Kinder Aufenthalts- und Erlebnisqualitäten anbieten. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Wie oben bereits dargestellt, sind viele Einrichtungen für Kinder und Jugendliche über Straßen mit geringen Verkehrsaufkommen und geringen Verkehrsgeschwindigkeiten zu erreichen. Diese sind sowohl zu Fuß als auch per Fahrrad (für kleinere Kinder auf den überall vorhandenen Gehwegen) zu bewältigen. Auch der Lousberg und die angrenzenden Grünräume sind weitgehend gefahrlos für Kinder und Jugendliche mit einem gewissen Maß an verkehrlicher Bildung selbstständig aufzusuchen. Ebenfalls ohne größere Straßen queren zu müssen, können Geschäfte und Gastronomiebetriebe (Eisdiele, Bäckereien) im Umfeld und im Bereich der Pontstraße von Kindern und Jugendlichen genutzt werden. Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) ist über die Bushaltestellen an der Saarstraße bzw. Ludwigsalle, am Pontdriesch und der Pontstraße sehr gut angebunden und ebenfalls leicht erreichbar. 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung Standortwahl der Bebauung Der Standort einer Neuplanung hat erheblichen Einfluss auf den Flächenverbrauch, den Energieverbrauch der Gebäude sowie das zusätzlich erzeugte Verkehrsaufkommen. Im vorliegenden Fall bietet die Nutzung einer mindergenutzten Fläche im Bebauungszusammenhang eine gute Möglichkeit, Ressourcen schonend Wohnraum zu schaffen. Hier wurde der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Fläche der Vorzug vor einer Bebauung auf der grünen Wiese gegeben. Durch die geplante Dachbegrünung und die Begrünung der Freiflächen wird der sommerlichen Aufheizung entgegengewirkt. Je zentraler die Lage des Plangebiets ist, umso geringer sind zudem die notwendigen motorisierten Verkehrsbewegungen der Bewohner. Städtebaulicher Entwurf Der Energiebedarf der Gebäude wird durch eine möglichst dichte, kompakte und Flächen sparende Bebauung minimiert. Die Dachbegrünung und die Grüngestaltung tragen zu einer mikroklimatischen Verbesserung auf dem Grundstück bei. Gebäudekubatur Auch die architektonische Gestaltung hat großen Einfluss auf den Energieverbrauch der Bebauung. Insbesondere gilt dies für das Verhältnis von Hüllfläche zu (beheiztem) Gebäudevolumen (A/V), das möglichst kompakt sein sollte (Würfel ist optimal). Das geplante Gebäude ist mit drei bis sechs Geschossen sowie der U-förmigen Innenhofumbauung kompakt angelegt und ermöglicht dahingehend ein günstiges A/V -Verhältnis. Solare Wärme- und Energiegewinnung Die Errichtung von Anlagen zur Solarenergiegewinnung auf den Dachflächen ist vorgesehen, die Höhenfestsetzungen nehmen derartige technische Anlagen auf den Dachflächen ausdrücklich aus. Seite 10 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Umgang mit Frei- u. Dachflächen Der Innenhof und die Flächen an der Westgrenze auf der der geplanten Tiefgarage werden teilweise gärtnerisch gestaltet. Dies und die geplante umfangreiche Dachbegrünung sowie die weitere Begrünung der nicht unterbauten Flächen vermindern die Aufheizung der Flächen und der Umgebung. Umgang mit Niederschlagswasser Aufgrund der vorhandenen nur sehr gering durchlässigen, wasseraufstauenden Bodenschichten ist eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers von Dach- und Wegeflächen nicht möglich. Daher ist eine Einleitung in die öffentliche Kanalisation erforderlich. Umgang mit der Energieversorgung Gemäß den Anforderungen der ENEV 2009 bzw. ENEV 2013 muss ein fester Anteil der benötigten Wärmeerzeugung durch regenerative Energien sichergestellt werden. Die Wärmeversorgung des geplanten Gebäudes ist energetisch so geplant, dass als Energieträger weitgehend Geo- und Solarthermie zum Einsatz kommen. Geothermie wird als Hauptenergieträger das Heizungssystem speisen, Solarthermie kommt bei der Warmwasser-Versorgung zum Einsatz. Lediglich in extrem kalten Winterwochen sorgt eine klassische Gasheizung für die Abdeckung der Spitzenlasten. Vertragliche Regelungen Die vorgesehene Begrünung der Dächer und der Freianlagen, welche u.a. zur Verbesserung des Kleinklimas beitragen werden, wird im Durchführungsvertrag entsprechend geregelt. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der Struktur des umliegenden Siedlungsbereiches werden die Flächen im Plangebiet gemäß § 4 BauNVO als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt und dienen damit vorwiegend dem Wohnen. Für das festgesetzte allgemeine Wohngebiet (WA) werden die nach § 4 (3) zulässigen Nutzungen „Schank- und Speisewirtschaften“ und „die der Versorgung dienenden Läden“ ausgeschlossen. Dadurch wird eine Ausweitung des umfangreichen Angebotes an Gaststätten und Läden in der Pontstraße bis in diesen Bereich unterbunden und so die umliegende und geplante Wohnnutzung vor den negativen Auswirkungen einer solchen Nutzung, insbesondere der Lärmemissionen und der Verkehrserzeugung, geschützt. Desweiteren werden die ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen als Nutzungen ausgeschlossen. Diese sind - aufgrund ihrer betrieblich notwendigen Ausdehnungen und Flächeninanspruchnahme sowie des durch sie ausgelösten hohen Verkehrsaufkommens durch Angestellte, Kunden und Besucher - an diesem Standort nicht verträglich. Darüber hinaus wären mit einem hohen Verkehrsaufkommen Immissionen verbunden, die an diesem Standort nicht verträglich wären. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan wird, neben der zeichnerischen Festsetzung der überbaubaren Flächen, definiert durch die Festsetzungen der Grundflächenzahl und die Gebäudehöhen über NHN. Grundflächenzahl GRZ In dem allgemeinen Wohngebiet wird durch die Überbauung von Flächen innerhalb der festgesetzten Baugrenzen rechnerisch eine GRZ von 0,51 erreicht. Die Hanglage des Grundstücks ermöglicht hier eine Tiefgarage auf dem heutigen Innenhofniveau. Für die Tiefgaragenanlage sind weitere Flächen im Bebauungsplan festgesetzt worden, einmal im Bereich des geplanten Innenhofes, einmal auf der Westseite der geplanten Bebauung bis an die Grundstücksgrenze heran. Damit muss in der Bauausführung nur geringfügig in die Bodenverhältnisse eingegriffen werden. Durch diese besondere topografische Situation kann erst anhand der tatsächlichen Ausführungsplanung im Detail bestimmt werden, ob die Tiefgarage bauordnungsrechtlich als Vollgeschoss zu werten ist. Eine Prüfung dahingehend hatte ergeben, dass die Tiefgarage noch nicht als Vollgeschoss zu werten ist. Allerdings lag das Ergebnis der Prüfung im Grenzbereich der entsprechenden Beurteilung, so dass schon sehr geringe Abweichungen in der Geländegestaltung oder der Ausführung der Außenbauteile der Tiefgarage zu einem anderen Ergebnis führen könnten. In der Festsetzung der GRZ ist die Tiefgarage unterhalb des Gebäudes mit einer Höhenlage von Seite 11 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 FFB 179,32 m ü.NHN daher vollständig mitgerechnet. Um auch zu versiegelnde Flächen für Zufahrten und Zugänge zu berücksichtigen wird eine GRZ von 0,85 festgesetzt. Mit dieser vorsorglich festgesetzten GRZ wird die Obergrenze des § 17 Abs. 1 der BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung hinsichtlich der festgesetzten GRZ um 0,45 überschritten. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die BauNVO allerdings nicht bindend. Unbenommen der Tatsache, dass ein vorliegender Vorhaben- und Erschließungsplan nicht der BauNVO unterliegt, sind diese Überschreitungen gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO möglich. Im Plangebiet wird die Überschreitung der Obergrenzen ermöglicht, da folgende besonderen städtebaulichen Gründe vorliegen:  Die Reaktivierung innerstädtischer, ihrer bisherigen Nutzung entkleideter Flächen entspricht dem Prinzip „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und trägt dazu bei, neue Inanspruchnahme von Flächen in Stadtrandlage zu reduzieren.  Das Plangebiet besitzt durch seine herausragende Lage innerhalb des Alleenrings der Innenstadt eine besondere Lagegunst. Die gute Erschließung des Gebietes durch den Öffentlichen Personennahverkehr und die Straßenanbindungen bieten gute infrastrukturelle Voraussetzungen.  Das Wohngebiet wird als städtischer Wohnstandort konzipiert, der in seiner Lage am nördlichen Rand der Innenstadt im Sinne des Planungsprinzips „Stadt der kurzen Wege“ urbane Qualitäten aufweist, wie die fußläufige Erreichbarkeit von Infrastruktureinrichtungen oder die Nähe zu hochwertigen Grünbereichen am Lousberg.  Das Konzept richtet sich an eine Zielgruppe von meist Singles oder Paaren, die sich studentisch oder beruflich im Hochschulumfeld einordnen lassen. Für diese Personengruppe wird eine große Nachfrage in der Stadt Aachen erwartet. Es kann angenommen werden, dass diese eine urbane Wohn- und Lebenssituation bevorzugen. Damit wird der Verbesserung des Wohnungsmarktes in diesem Segment in der Stadt Aachen Rechnung getragen. Damit trotz dieser Verdichtung sichergestellt werden kann, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, sind besondere Maßnahmen zur Vermeidung negativer Auswirkungen vorgesehen:  Innerhalb des Plangebietes werden differenzierte private Freiräume geschaffen, welche vielfältig nutzbar sind.  ca. 45% der Freiflächen werden begrünt. Bestimmungen zur Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und der Tiefgaragendecke werden im Durchführungsvertrag geregelt.  ca. 1000m² Dachfläche werden mit extensiver Vegetation begrünt. Bestimmungen zur Dachbegrünungen werden im Durchführungsvertrag geregelt.  Regelungen im Rahmen des Durchführungsvertrages über die Begrünung von Dachflächen sichern eine städtebaulich und ökologisch sinnvolle Begrünung des Baugebietes.  Festsetzungen zur Sicherung der erhaltenswerten großen Blutbuche auf dem angrenzenden Grundstück der Kirchengemeinde Heilig-Kreuz  Der Geltungsbereich befindet sich in fußläufiger Entfernung von ausgedehnten Grünstrukturen. Insbesondere der Veltmanplatz stellt eine wichtige innerstädtische Grünfläche dar. Nur wenig darüber hinaus finden sich die ebenfalls in fußläufiger Entfernung die Grünbereiche des Lousbergs.  In unmittelbarer Nähe oder in fußläufiger Entfernung vom Plangebiet befinden sich alle erforderlichen Infrastruktureinrichtungen und Einrichtung für den kurz- und mittelfristigen Bedarf.  Durch die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen und durch die einzuhaltenden Abstandflächen werden die maßgebenden Faktoren zur Berücksichtigung der Belange der umliegenden Bebauung, wie z. B. Belichtung, Belüftung und Besonnung, weitestmöglich berücksichtigt und somit die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt.  Im Sinne eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden werden im Plangebiet die bauordnungsrechtlich nachzuweisenden Stellplätze in der Tiefgarage angelegt, welche in den nicht überbauten Bereichen zum Teil begrünt wird. Diese Begrünung begünstigt die Wasserspeicherfähigkeit des Bodens und trägt damit zu einem günstigen Kleinklima bei.  Um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt einschätzen zu können, wurden im Rahmen des Verfahrens betroffene Schutzgüter betrachtet und die Ergebnisse in einer Zusammenfassung der Umweltbelange (siehe 5.) zusammengefasst. Seite 12 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße     Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Das Plangebiet ist derzeit bereits durch den ÖPNV, für den Pkw-Individualverkehr sowie für den Fuß- und Radverkehr gut erschlossen. Aufgrund der geringen Verkehrszunahme durch das Vorhaben, sind negative Auswirkungen auf die Verkehrsqualität der angrenzenden Straßen nicht zu erwarten. Darüber hinaus können die bei einer Planung auf der „grünen Wiese“ erforderlichen Verkehrswege und die damit verbundenen Emissionen bei der Nutzung dieses innerstädtischen Grundstückes vermieden werden. Darüber hinaus wird durch die Neunutzung der Flächen weitgehend diejenige Fläche überbaut, die auch bisher überbaut war. Die von aufstehenden Gebäuden überbaute Fläche verringert sich durch die Planung von ca. 2210 m² auf ca. 1790 m². Es findet keine Neuversiegelung statt. Zum Teil werden Flächen von Bebauung befreit und zu Grünflächen umgestaltet. Der bisher unversiegelten Fläche von 376 m² steht eine unversiegelte Pflanzfläche von ca. 650 m² in der Planung gegenüber. Sonstige öffentliche Belange stehen einer Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO nicht entgegen. Die Ver- und Entsorgung ist über Leitungen in und Fahrwege über die angrenzenden Verkehrsflächen sichergestellt. Durch die umliegenden Straßen ist die verkehrliche Erschließung gesichert. Höhe baulicher Anlagen Gebäudehöhen Zur hinreichenden Sicherung der städtebaulich gewünschten Raumbildung und der Proportionen im Hinblick auf die angrenzenden Straßen und Gebäude werden im Bereich des Wohngebietes Gebäudehöhen als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen zu den Höhen erfolgen unter Berücksichtigung der vorhandenen Topographie und gewährleisten die Integration in das städtebauliche Gefüge. Im Übergang der Kreuzherrenstraße zum Veltmanplatz wird planungsrechtlich die Möglichkeit geschaffen, einen sechsgeschossigen Gebäudeteil mit einer maximalen Höhe von 200,55 m ü.NHN zu errichten. Diese Höhe liegt geringfügig unterhalb der Firsthöhe des vorhandenen nördlichen Gebäudes und stellt einen verträglichen Übergang zur Bestandsbebauung dar. Entlang der Kreuzherrenstraße wird mit einer Höhe von 194,62 m ü.NHN im südlichen Bereich ein harmonischer Anschluss an die Nachbarbebauung gesichert. Im weiteren Verlauf des nördlichen Gebäuderiegels von der Kreuzherrenstraße in Richtung Westen springen die oberen Geschosse in Reaktion auf die Bebauung Veltmanplatz Nr. 7 zurück. Der als dreigeschossig geplante Bereich wird mit einer maximalen Gebäudehöhe von 191,75 m ü.NHN und der geplant fünfgeschossige Bereich mit einer Höhe von maximal 197,53 m ü.NHN festgesetzt. Damit nimmt das Gebäude nach der Höhenbetonung im Eckbereich Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße Rücksicht auf die benachbarte Bebauung. Insgesamt bleibt das Gebäude in seiner Höhe geringfügig unterhalb der Firsthöhen der Gebäude am Veltmanplatz. Die Höhenstaffelung ist so angelegt, dass die gesetzlich bestimmten Abstandflächen hier eingehalten werden. Zu den benachbarten Grundstücken im Süden (Flurstücksnummern 1816 und 1832 - Kindertagesstätte HeiligKreuz) im Südwesten (Flurstücksnummer 1612 - Grundstück Pontgarten) und im Westen (Flurstücksnummern 1610 und 1611 - Parkplatzgrundstück) werden die Abstandflächen teilweise unterschritten. Diese Unterschreitung erfolgt im Einvernehmen mit dem jeweils angrenzenden Nachbarn. Aufgrund der bereits vorhandenen grenzständigen Bebauung im Bereich der Kita wird hier das entsprechende Anbaurecht in Anspruch genommen bzw. werden Anbaubaulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen. An den Grenzen zu den genannten Grundstücken im Südwesten und Westen wird die Tiefgarage teilweise oberhalb der Geländeoberkante liegen. Auch hier sind privatrechtliche Vereinbarungen mit Eintragungen im Baulastenverzeichnis wirksam. Probleme hinsichtlich Belichtung und Besonnung ergeben sich durch diese Unterschreitung der vorgeschriebenen Bauabstände nicht. Zum einen liegt die neu geplante Bebauung im Norden des Kita-Grundstücks, zum Anderen erhebt sich die Tiefgarage lediglich um ca. 1,60 m über das Gelände nach Südwesten und Westen. Der rückwärtige Gebäuderiegel, der sich nach Westen orientiert, wird mit seinem geplant dreigeschossigen Teil mit einer maximalen Höhe von 191,75 m ü.NHN festgesetzt, der darüber zurückspringende geplant fünfgeschossige Bereich erhält eine Festsetzung der Gebäudehöhe von höchstens 197,53 m ü.NHN. Durch diese Staffelung wird den nachbarlichen Interessen der Belichtung, Belüftung, Besonnung und der Sozialabstände auch zukünftig Rechnung getragen. Durch den Rücksprung der obersten Geschosse wird hier eine aufgelockerte Bebauungsstruktur zum Innenbereich angelegt, auch wenn die Entwicklung der zurzeit untergenutzten Flächen eines Tages hier fortgesetzt wird. Seite 13 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Durch das abfallende Gelände tritt die Tiefgarage zum Teil an die Oberfläche. Um hier eine ebenfalls verträgliche Höhe zu sichern, ist die Höhe im Innenhof und im westlichen Freibereich bis zur Grundstücksgrenze mit höchstens 182,58 m ü.NHN festgesetzt. Da neben den Erschließungsflächen auf den Tiefgaragendecken eine hochwertige Grüngestaltung angelegt wird, wird die zulässige Gebäudehöhe für die Tiefgarage als Oberkante Rohdecke (OKR) festgesetzt und damit ohne den für die Bepflanzungen notwendigen Substrat- und Drainageaufbau bestimmt. Damit sind für diesen Zweck Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe zulässig und höherwertige Anpflanzungen möglich. Mit den Festsetzungen zu den Gebäudehöhen in Verbindung mit den überbaubaren Grundstücksflächen (s. 4.4) wird eine dem Standort entsprechend angemessene Höhenentwicklung festgeschrieben und negative Auswirkungen für die Umgebung ausgeschlossen. Nachbarschaftliche Belange werden im gesamten Plangebiet umfassend berücksichtigt. Die Fläche des Kindergartens/Pfarrheimes der Pfarre Heilig Kreuz wurde in den Geltungsbereich einbezogen, um hier die Gebäudehöhen der vorhandenen Gebäude planungsrechtlich zu sichern. Die Neugotische, 3-schiffige Werksteinbasilika Heilig Kreuz an der Ecke Kreuzherrenstraße/ Pontstraße wurde von Jos. Buchkrämer in den Jahren 1898-1902 errichtet. Die als Pfarrkirche genutzte Basilika zeichnet sich durch Querhauskonchen und einem seitlichen Westturm aus. Im Inneren sind Teile der barocken Ausstattung des Vorgängerbaues (1683 - 1770) erhalten. Die Basilika wurde am 15.07.1987 in die Denkmalliste der Stadt Aachen eingetragen. In unmittelbarer Nähe des Chores befindet sich das Gebäude des dreigeschossigen Kindergartens. Die Höhe der Bestandsgebäude wird durch die Festsetzung im Bebauungsplan auch für zukünftige Planungen an dieser Stelle gelten. Entsprechend des Erfordernisses, hier mit einer gegenüber dem Denkmal maßvollen Bebauung zu reagieren, unterstützt der Bebauungsplan hinsichtlich der geordneten städtebaulichen Entwicklung, der Ortsbilderhaltung und Ortsbildgestaltung die Belange des Denkmalschutzes. Darüber hinaus ist die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe im Bereich des eingeschossigen Kindergartens erforderlich, um den Kronentraufbereich der Blutbuche an der südlichen Verfahrensgrenze zu schützen. Technische Aufbauten An diesem Standort der Innenstadt ist es städtebaulich angestrebt, die Dachlandschaft der Neubebauung grundsätzlich nicht durch zusätzliche Aufbauten auf den Dächern zu beeinträchtigen. Aufgrund der bewegten Topographie ist eine solche Festlegung aus stadtgestalterischen Gründen gerade an dieser Stelle geboten. Damit Technikaufbauten und alle sonstigen Aufbauten städtebaulich nur in geringem Umfang in Erscheinung treten, dürfen sie eine Höhe von 1,50 m über der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe nicht überschreiten und müssen von der äußeren Fassade des darunterliegenden Geschosses um mindestens das Maß ihrer Höhe zurückversetzt werden. Treppenhäuser und Aufzüge Da die Vertikalerschließungen teilweise Austritte auf die Dachflächen haben und dies aus Entfluchtungsgründen notwendig ist, darf die Gebäudehöhe für Treppenhäuser und Aufzugsüberfahrten ausnahmsweise um 2,50 m überschritten werden. Sofern sie nicht zu den öffentlichen Verkehrsflächen der Kreuzherrenstraße und des Veltmanplatzes orientiert sind dürfen sie weniger als um ihre Höhe von der Fassade des darunter liegenden Geschosses abrücken. Darüber hinaus werden alle Aufbauten in ihrer Flächenausdehnung auf insgesamt maximal 80 m² begrenzt. Ausgenommen von diesen Bestimmungen sind Anlagen für regenerative Energiegewinnung, die je nach Art, größere Flächen in Anspruch nehmen. Mit dieser Begrenzung werden negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Bebauung bei der Ansicht aus der Umgebung heraus vermieden. Desweiteren werden die Dachflächen, die nicht als begehbare Dachterrassen ausgebildet werden, freigehalten und erlauben die Anlage einer extensiven Dachbegrünung. 4.3 Bauweise Geschlossene Bauweise Innerhalb des Geltungsbereiches ist die geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Diese orientiert sich an der in der Umgebung vorhandenen städtebaulichen Struktur, welche durch eine weitgehend durchgängige Blockrandbebauung geprägt ist. Seite 14 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße 4.4 Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Überbaubare Grundstücksfläche Baugrenzen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 23 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt. Die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baugrenzen bestimmen die Stellung und Grundflächen der baulichen Anlagen derart, dass die angestrebte städtebauliche Ordnung nach Vorgabe der konkreten hochbaulichen Planung realisiert werden kann. Da diesem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben zugrunde liegt, bilden die überbaubaren Grundstücksflächen relativ genau die Umgrenzung der geplanten Baukörper ab. Trotzdem ist in Bezug auf die baukonstruktive Ausführung des Vorhabens noch ausreichend Flexibilität gewährleistet. Die Baugrenzen orientieren sich im Westen und im Osten an den Fluchten der Bestandsbebauung und nehmen damit deren Linien auf. An der südlichen Grundstücksgrenze reichen die Baugrenzen bis an die anschließende Bebauung an, so dass hier der gewollten Anbaubarkeit im Sinne einer geschlossenen Bebauung entsprochen werden kann (siehe 4.3). Im Bereich der Blutbuche an der südlichen Grundstücksgrenze wird die Baugrenze zum Schutz des Baumes in einem 1,5m großen Abstand festgesetzt. Im Norden hält die überbaubare Fläche durch die Baugrenze einen angemessenen Abstand von den angrenzenden Grundstücken und hält damit die geforderten Abstandsflächen ein. Überschreitung der Baugrenzen Die festgesetzten Baugrenzen an den von den Grundstücksgrenzen abgewandten Seiten können durch Balkone um bis zu 2,20 m überschritten werden. Dies sichert den dort geplanten Wohnungen einen optimal nach Süden ausgerichteten Freibereich. Um eine Zuordnung der Balkonflächen zu den jeweiligen Wohnungen zu sichern ist die Länge dieser Balkonflächen entlang der Fassade mit jeweils maximal fünf Metern begrenzt. Fläche für Tiefgarage Innerhalb des Plangebietes werden die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze weitgehend unterirdisch angelegt. Dafür sind zum Einen die Untergeschosse der geplanten Bebauung innerhalb der festgesetzten Baugrenzen vorgesehen. Zum Anderen sind die Fläche des Innenhofes und die Fläche von der westlichen Baugrenze bis zur westlichen Grundstücksgrenze dafür zu verwenden. Die Flächen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen, die für die Tiefgarage vorgesehen sind, sind daher in der Planzeichnung als „Fläche für Tiefgarage„ festgesetzt und dadurch planungsrechtlich gesichert. Die Zahl der notwendigen Stellplätze wird auf Ebene der Baugenehmigung für die Hochbaumaßnahmen abgestimmt. 4.5 Nebenanlagen Um die Freiflächen von unattraktiven Nutzungen zu entlasten ist die Unterbringung von Abfallbehältern nur innerhalb der überbaren Flächen zulässig. In der geplanten Bebauung ist sie innerhalb des Tiefgaragengeschosses vorgesehen. Weitere Festsetzungen dahingehend sind nicht notwendig. 4.7 Ein- und Ausfahrt Tiefgarage Die geplante Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage an der Kreuzherrenstraße und ihre genaue Lage werden in der Planzeichnung festgesetzt. Damit ist eine verkehrlich, sinnvolle Lösung unter Ausnutzung der Topographie städtebaulich gesichert. 4.8 Lärmschutz Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen ist eine schalltechnische Untersuchung beauftragt worden. Deren Ergebnisse sind im weiteren Verlauf des Verfahrens berücksichtigt worden. (Szymanski & Partner, September, 2012) Beurteilungsgrundlagen Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes und der gewollten Nachnutzung weitgehend funktionslos gewordener Flächen mit Wohnbebauung, ist mit einer Vorbelastung durch Schallimmissionen aus dem Umfeld zu rechnen. So liegt auf der Westseite eine gewerbliche Nutzung in Form eines Parkplatzes vor, in südwestlicher Richtung liegen gewerbliche Nutzungen in Form von Gastronomie zum Teil mit Außenbereichen vor. Am VeltSeite 15 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 manplatz sind die Immissionen aus dem Verkehr auf der Saarstraße und der Ludwigsallee prägend für das Plangebiet. Im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme wird der genehmigten gewerblichen Nutzung sowie der vorhandenen Verkehrslärm-Vorbelastung im Umfeld durch Anpassung und Festsetzung erhöhter Immissionsrichtwerte Rechnung getragen. Aktive Schallschutzmaßnahmen bzw. größere Abstände zu den Emittenten sind im Innerstädtischen Bereich auf Grund der Lagebeziehungen und der baurechtlichen Rahmenbedingungen in der Regel nicht ausreichend wirksam und städtebaulich unerwünscht. Daher werden als Beurteilungsgrundlage der schalltechnischen Situation und der daraus resultierenden Schutzmaßnahmen für die Bebauung und deren Nutzung gegenüber der gewerblichen Schallemittenden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm und gegenüber der verkehrlichen Lärmbelastung die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV bzw. die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete festgesetzt. Die innerstädtische Lage des Plangebietes rechtfertigte eine Ausweisung im Plangebiet als Mischgebiet, in dem ebenfalls uneingeschränkt Wohnen als Nutzung zulässig ist. Da die sonstigen zulässigen Nutzungen hier städtebaulich nicht erwünscht und als eher unverträglich aufgefasst werden, wird die Nutzung als allgemeines Wohngebiet festgesetzt, die Beurteilung hinsichtlich der Lärmthematik erfolgt aber analog einer lageangemessenen Mischnutzung. Nur so lassen sich erhebliche Einschränkungen für die vorliegende gewerbliche Nutzung durch die heranrückende Wohnbebauung ausschließen und unverhältnismäßig aufwendige Schutzmaßnahmen für das Wohngebiet vermeiden. Auch für das Wohnen in innerstädtischen Mischgebieten mit den dort angewandten Immissionsrichtwerten der TA Lärm, bzw. den Immissionsgrenzwerten und Orientierungswerten der 16. BImschV in Verbindung mit der DIN 18005 gelten gesunde Wohnverhältnisse als gesichert. Um schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen entsprechend den vorgenannten Kriterien in hinreichendem Maße vor den Schallemissionen aus dem Umfeld zu schützen, wird als passive Maßnahme zunächst für alle Fassaden im Plangebiet Lärmpegelbereich IV mit den entsprechenden Schalldämmaßen der Außenbauteile festgesetzt. Damit wird der aktuellen Entwicklung der Rechtsprechung gefolgt, die eine an einzelnen Fassadenabschnitten orientierte Festsetzung der Lärmpegelbereiche als nicht ausreichend bestimmt ansieht. Eine flächenhafte Festsetzung der Lärmpegelbereiche wurde von anderen Gerichten nicht beanstandet. Zentral zur Sicherstellung der präzisen Bewertung der einzelnen notwendigen und hinreichenden passiven Schallschutzmaßnahmen an der jeweiligen Fassade ist damit die Bestimmung, dass im Baugenehmigungsverfahren von einem Sachverständigen nachgewiesen werden kann, wo geringere Maßnahmen gemäß DIN 4109 ausreichen, so dass für die konkrete Bauausführung von den oben genannten Festsetzungen abgewichen werden kann. Dieser Bebauungsplan ist durch seine Vorhabenbezogenheit gekennzeichnet, so dass sichergestellt ist, dass das Vorhaben in der geplanten Form umgesetzt wird. Aufgrund dessen ist die Festsetzung zu den notwendigen Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile entlang der Baugrenzen hinreichend bestimmt. Um die höheren Anforderungen der TA Lärm an den passiven Schallschutz von Aufenthaltsräumen in Wohnungen gerecht zu werden, wird festgesetzt, dass an notwendigen Fenstern zu Aufenthaltsräumen an den Fassaden zum gewerblich genutzten Parkplatz ein zusätzlicher transparenter Schallschirm angebracht wird, der eine Einhaltung der Immissionsrichtwerte vor dem jeweiligen Fenster sicherstellt. Die übrigen nicht-notwendigen Fenster an diesen Fassaden dienen nur der Belichtung und stellen damit keinen Immissionsort im Sinne der TA Lärm dar. Notwendige Fenster zu Aufenthaltsräumen in Wohnungen sind demnach jeweils mindestens ein Fenster zu solchen Aufenthaltsräumen, die kein weiteres Fenster an einer anderen als den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassaden haben. Die notwendigen Nachweise sind im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Gewerbelärm An den Abschnitten der Fassaden, die entsprechend in der Planzeichnung gekennzeichnet sind, sind zusätzliche Maßnahmen zum Schallschutz der Wohnnutzung erforderlich. Aufgrund der benachbarten Gewerbenutzungen (Parkplatz) werden die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm in verschiedenen Bereichen im Nachtzeitraum überschritten. Da es sich bei der Umsetzung der vorliegenden Planung formal um eine „heranrückende Wohnbebauung“ handelt, werden hier zusätzliche bauliche Maßnahmen an definierten Fenstern zur Abschirmung festgesetzt. Daher wird bestimmt, dass jeweils mindestens ein Fenster in Aufenthaltsräumen, die lediglich Fenster in den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenbereichen haben, einen zusätzlichen transparenter Schallschirm erhält. Dieser Schallschirm ist als vorgesetztes Fassadenteil zum aktiven Schallschutz am Fenster zu montieren, so dass gesunde Wohnverhältnisse im Innenraum im Nachtzeitraum gewährleistet sind. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Durch diese Maßnahme können die auf diese Weise ausgerüsteten Fenster auch im Nachtzeitraum zum Lüften in einer Kippstellung geöffnet werden, ohne dass die Bewohner von den Seite 16 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Schallemissionen der genehmigten Parkplatznutzung in gesundheitsschädlicher Weise beeinträchtigt werden. Gutachterlich ist auch eine mechanische Lüftungsanlage zu diesem Zweck als geeignet beschrieben worden. Da viele Menschen jedoch der direkten Lüftung den Vorzug geben und Schlafen bei geschlossenen Fenstern in beiden Fällen möglich ist, wurde hier die Schallschirm-Variante festgesetzt. Aus dem Plangebiet selbst sind aufgrund der vorgesehenen Wohnnutzung keine besonderen Schallemissionen zu erwarten. Lediglich der Zu- und Abfahrtsverkehr zur Tiefgarage und die Lüftung der Tiefgaragenanlage sind daher in diesem Zusammenhang zu betrachten. Die Verkehrszahlen für die Zu- und Ausfahrt aus der Tiefgarage sind aus der Verkehrsuntersuchung in die schalltechnische Untersuchung einbezogen worden. Zu den Lüftungsanlagen der Tiefgarage sind praxisnahe Annahmen getroffen worden, um die Emissionen aus deren Betrieb in Ihrer Wirkung auf das Plangebiet und die Umgebung abzuschätzen. Die planenden bzw. ausführenden Firmen sind auf diesen Sachverhalt aufmerksam zu machen. Änderungen von der in diesem Gutachten pauschal angenommenen Gesamtschallleistung sind durch einen Sachverständigen auf Unbedenklichkeit zu prüfen. Diese Quellen für eine Gewerbelärmemission sind unter den Maßgaben der TA Lärm in ihren Auswirkungen bewertet worden. Die Immissionsberechnungen zeigen, dass an allen Fassaden im Umfeld des Plangebietes die Immissionsrichtwerte der TA Lärm sowohl für den Tages- als auch für den Nachtzeitraum eingehalten werden. Dies gilt ebenso für das Maximalpegelkriterium für kurzzeitige Geräuschspitzen aufgrund der spezifischen Nutzung einer Tiefgaragenanlage. Um Beeinträchtigungen durch den die Tiefgarage anfahrenden Verkehr zu unterbinden, sind Schallschutzmaßnahmen im Bereich der Tiefgarageneinfahrt festgesetzt. Dazu zählt die Auskleidung von Decken- und Wandflächen mit schallabsorbierenden Oberflächen und die Vermeidung bzw. geräuschmindernde Ausführung von querenden Entwässerungsrinnen im Bereich der Tiefgaragenfahrbahn. 4.9 Grünflächen/Freiflächen Die nördlich des Gebäudes auf der gesamten west-östlichen Ausdehnung des Grundstücks gelegene Fläche ist mit einer hochwertigen Grün- und Freiraumgestaltung zu versehen und dauerhaft zu unterhalten. Die genaue Ausführung wird im Durchführungsvertrag geregelt. 4.10 Grünordnerische Festsetzungen Extensive Dachbegrünung Zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse ist für Flachdächer eine Begrünung mit standortgerechter extensiver Vegetation vorgesehen. Hierzu werden Regelungen im Durchführungsvertrag getroffen. Erhalt von Bäumen Zum Schutz der großen Blutbuche auf dem südlich anschließenden Grundstück (Flurstück 1832) direkt an der Grundstücksgrenze wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 (b) BauGB eine Fläche mit Bindung für die Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Auf diese Weise wird der Wurzelbereich von weiteren Baumaßnahmen weitgehend frei gehalten. Dazu gehören der Erhalt der vorliegenden Betondecke samt Gründung, die Mauer der Grundstücksbegrenzung und die Aussparung der Tiefgaragenbebauung. Auf diese Weise werden Bodeneingriffe im direkten Umfeld des Baumes weitgehend vermieden. Innerhalb der festgesetzten Fläche ist die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Die festgesetzten Maßnahmen zur Begrünung, sowie die im Durchführungsvertrag zu vereinbarenden Gestaltungsund Begrünungsmaßnahmen werden zu einer ökologisch wie gestalterisch wirksamen Grünstruktur im Plangebiet führen. Die Differenzierung der Freibereiche wird mit der unterschiedlichen Begrünung zusätzlich hervorgehoben. Darüber hinaus wird damit ein Beitrag zur Ausbildung eines angenehmen Kleinklimas geleistet und gewährleistet, dass die angestrebten städtebaulichen Qualitäten sich im Freiraum widerspiegeln. Seite 17 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 5. Umweltbelange Aufgrund der Durchführung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ist die Erstellung eines Umweltberichtes zum Bebauungsplan gemäß § 2a BauGB nicht erforderlich. Das Verfahren gemäß § 13 BauGB ist nur anwendbar, wenn keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr.7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) bestehen. Davon ist in diesem Fall auszugehen, so dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden kann. Gleichwohl sind die Umweltbelange darzulegen und in den planerischen Abwägungsprozess einzustellen. 5.1 Schutzgut Mensch – Aspekt Lärm Zur Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB wurde im Rahmen des Verfahrens eine schalltechnische Untersuchung (Szymanski & Partner, August 2012) erstellt, welche die in Zusammenhang mit der Wohnanlage geplante Tiefgarage sowie den von der Umgebung ausgehenden Verkehrs- und Gewerbelärm untersucht. Es sind die auf das Plangebiet einwirkenden Schallimmissionen aus dem Straßenverkehr ermittelt und auf Grundlage der DIN 18005 (Schallschutz in Städtebau) beurteilt worden. Darüber hinaus ist eine Bewertung der innerhalb des Plangebietes auftretenden Gewerbelärmimmissionen vorgenommen worden. Beurteilungsgrundlagen Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes und der gewollten Nachnutzung weitgehend funktionslos gewordener Flächen mit Wohnbebauung, ist mit einer Vorbelastung durch Schallimmissionen aus dem Umfeld zu rechnen. So liegt auf der Westseite eine gewerbliche Nutzung in Form eines Parkplatzes vor. Am Veltmanplatz sind die Immissionen aus dem Verkehr auf der Saarstraße und der Ludwigsallee prägend für das Plangebiet. Im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme wird der genehmigten gewerblichen Nutzung sowie der vorhandenen Verkehrslärm-Vorbelastung im Umfeld durch Anpassung und Festsetzung erhöhter Immissionsrichtwerte Rechnung getragen. Aktive Schallschutzmaßnahmen bzw. größere Abstände zu den Emittenten sind im Innerstädtischen Bereich auf Grund der Lagebeziehungen und der baurechtlichen Rahmenbedingungen in der Regel nicht ausreichend wirksam und städtebaulich unerwünscht. Daher werden als Beurteilungsgrundlage der schalltechnischen Situation und der daraus resultierenden Schutzmaßnahmen für die Bebauung und deren Nutzung gegenüber der gewerblichen Schallemittenden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm und gegenüber der verkehrlichen Lärmbelastung die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV bzw. die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete festgesetzt. Die innerstädtische Lage des Plangebietes rechtfertigte eine Ausweisung im Plangebiet als Mischgebiet, in dem ebenfalls uneingeschränkt Wohnen als Nutzung zulässig ist. Da die sonstigen zulässigen Nutzungen hier städtebaulich nicht erwünscht und als eher unverträglich aufgefasst werden, wird die Nutzung als allgemeines Wohngebiet festgesetzt, die Beurteilung hinsichtlich der Lärmthematik erfolgt aber analog einer lageangemessenen Mischnutzung. Nur so lassen sich erhebliche Einschränkungen für die vorliegende gewerbliche Nutzung durch die heranrückende Wohnbebauung ausschließen und unverhältnismäßig aufwendige Schutzmaßnahmen für das Wohngebiet vermeiden. Die Beurteilung der Wohnnutzung auf der Grundlage der Werte für Mischgebiete gewährt dieser damit den gleichen Schutz wie den vorliegenden Wohnnutzungen in der Bebauung im Bereich der Pontstraße. Der mögliche Immissionskonflikt ist dort im Rahmen der Genehmigungen der gewerblichen Nutzungen, meist gastronomischer Art, bereits als gelöst zu betrachten. Die neue Wohnbebauung rückt nicht näher als bereits bestehende Wohnutzungen an die bestehenden Gewerbenutzungen heran, löst also keinen neuerlichen Konflikt aus. Auch für das Wohnen in innerstädtischen Mischgebieten mit den dort angewandten Immissionsrichtwerten der TA Lärm, bzw. den Immissionsgrenzwerten und Orientierungswerten der 16. BImschV in Verbindung mit der DIN 18005 gelten gesunde Wohnverhältnisse als gesichert. Lärm Verkehr Pegel bestimmend sind die Emissionen der Saarstraße und der Ludwigsallee. Alle weiteren Straßenzüge sind bei der Pegelbildung von untergeordneter Bedeutung. Ausweislich der Ergebnisse der Lärmkartierung im Zusammenhang mit der EU-Umgebungslärmrichtlinie ist an der ungünstigsten Stelle der Bebauung im Plangebiet Ecke Veltmanplatz / Kreuzherrenstraße mit Belastungen Lnight = 45 bis <50 dB(A) im Nachtzeitraum zu rechnen. Die Belastungen für den 24h Tag sind mit Lden = 60 bis <65 dB(A) angegeben. Auf Grund der unterschiedlichen Berechnungs- und Beurteilungsmethoden fällt der Beurteilungspegel nach RLS 90 für den Tageszeitraum (16h) geringer aus. Durch Abschirmung der umgebenden Bebauung sowie Eigenabschirmung des Baukörpers im Plangebiet sind Seite 18 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 die Immissionsbelastungen mit Ausnahme der vorgenannten Fassaden nach Abschätzung ca. 10 dB(A) geringer und liegen damit im Bereich der Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes sind aktive Schallschutzmaßnahmen städtebaulich nicht sinnvoll und nicht umsetzbar. Deshalb werden passive Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen wird nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchung an allen Baugrenzen im Plangebiet Lärmpegelbereich IV , und die erforderlichen Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile festgesetzt. Mit diesen Festsetzungen wird die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 an den betroffenen Fassadenabschnitten und somit die Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse gewährleistet. Dies muss bei Neu-, Um- und Anbauten eingehalten werden. Von diesen Festsetzungen können Ausnahmen gestattet werden, wenn ein Sachverständiger den entsprechenden Nachweis erbringt, dass geringere Maßnahmen ausreichen. Lärm Tiefgarage Die der geplanten Wohnanlage zugehörige Tiefgarage wurde anhand der Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Um Beeinträchtigungen durch den die Tiefgarage anfahrenden Verkehr zu unterbinden, sind Schallschutzmaßnahmen im Bereich der Tiefgarageneinfahrt festgesetzt. Dazu zählt die Auskleidung von Decken- und Wandflächen mit schallabsorbierenden Oberflächen und die Vermeidung bzw. geräuschmindernde Ausführung von querenden Entwässerungsrinnen im Bereich der Tiefgaragenfahrbahn. Die Untersuchung zeigt, dass sowohl innerhalb des Tages- als auch innerhalb des Nachtzeitraumes die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Auch unter Berücksichtigung längerer Ruhezeiten mit erhöhter Empfindlichkeit (Sonn- und Feiertags) werden die Beurteilungspegel tags und nachts eingehalten. Aus den Berechnungen zu den kurzzeitigen Geräuschspitzen geht hervor, dass das Maximalpegelkriterium der TA Lärm tags und nachts eingehalten wird. Gewerbelärm - Stellplatzanlagen Um die Vorbelastung der genehmigten gewerblichen Nutzungen nicht einzuschränken, wird die Festsetzung von erhöhten Immissionsrichtwerten (vergleichbar einem Mischgebiet - MI) empfohlen. Auf Basis des verwendeten Emissionsmodells für die Maximalauslastung des Parkplatzes werden im Nachtzeitraum auch die erhöhten Immissionsgrenzwerte der TA Lärm (vergleichbar MI) an der zum Parkplatz gelegenen Fassade um bis zu maximal 10 dB(A) überschritten. Aus sachverständiger Sicht lässt sich dieser Immissionskonflikt nur durch baulichen Schallschutz innerhalb des Plangebiets kompensieren. Im Tageszeitraum sind die Belastungen unbedenklich. Auf der im Westen angrenzenden Parkplatzfläche sind 65 gewerbliche Stellplätze der benachbarten Gastronomie zu berücksichtigen. Es ist geprüft worden, ob das Heranrücken der Wohnbebauung an die genehmigte Stellplatznutzung zu Richtwertüberschreitungen an den geplanten Wohnbebauungen innerhalb des Plangebiets führt. Das verwendete Emissionsmodell reduziert sich auf die maßgeblichen Emissionen und ungünstigste Annahmen. Die getroffenen Vereinfachungen sind mit Sicherheiten behaftet. Zur Erhöhung der Prognosesicherheit wird für die Maximalauslastung im Tageszeitraum von einer Bewegung je Stellplatz und Stunde ausgegangen. Im Nachtzeitraum wird eine 50% Auslastung unterstellt. Die tatsächlichen Belastungen sind auf Basis der Erkenntnisse mehrerer Ortstermine deutlich geringer. Die höchsten Belastungen treten erwartungsgemäß an den Immissionsorten an den westlichen Fassaden mit direkter Ausrichtung zum Parkplatz auf. Das Maß der Überschreitung beträgt an ungünstigster Stelle bis zu 10 dB(A) im Nachtzeitraum. Die erforderlichen Mindestabstände zu Pkw-Stellplätzen, die gewährleisten, dass einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen die jeweils zulässigen Immissionsrichtwerte bei einer Nutzung im Nachtzeitraum nicht überschreiten, können gleichfalls nicht eingehalten werden. Im Tageszeitraum sind die Belastungen insgesamt unbedenklich. In den Obergeschossen steigen die Pegel trotz des erhöhten Abstands durch die Reduzierung der abschirmenden Wirkung des vorgelagerten Baukörpers der Tiefgarage um bis zu 3 dB(A). An diesen Fassaden sind für die schutzSeite 19 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 bedürftigen Räume ohne ein zusätzliches Fenster an einer leisen Seite (z.B. Nordfassade) bauliche Schallschutzmaßnahmen erforderlich. An einzelnen Immissionsorten werden die angestrebten Immissionsrichtwerte auch im Nachtzeitraum um mindestens 1 dB(A) unterschritten. Die Definition des Immissionsortes in der TA Lärm lautet „0,5m vor dem geöffneten Fenster“. Bei geöffnetem Fenster entfällt zwangsläufig jedoch der passive Schallschutz. Hintergrund dieser Definition war das „Lüftungsbedürfnis“ der Bewohner sowie eine Umgehung möglicher akustischer „Störeinflüsse“ bei Messungen durch die Raumakustik. Bei der Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen gegen Verkehrslärm wird das Lüftungsbedürfnis durch zusätzliche schallgedämmte Lüftungseinrichtungen berücksichtigt. Ein Öffnen der Fenster im Nachtzeitraum ist somit nicht mehr erforderlich. Im konkreten Fall ist aus sachverständiger Sicht bei unverändertem Planinhalt und Sicherung der angrenzenden gewerblichen Stellplatznutzung der Immissionskonflikt, ausgelöst durch das Heranrücken, nur durch ein sogenanntes Konzept architektonischer Selbsthilfemaßnahmen in Verbindung mit passivem Schallschutz zu kompensieren. Für Aufenthaltsräume, die nur Fenster besitzen, die zur Lärmquelle gewerblicher Parkplatz orientiert sind, wird vor jeweils einem notwendigen Fenster ein zusätzlicher transparenter „Schallschirm“ montiert. Dieser Schallschirm als vorgesetztes Fassadenteil stellt einen aktiven Schallschutz dar und führt vor dem Fenster zu einer Pegelminderung von ca. 10 dB(A), dem Einhalten der Immissionsrichtwerte und damit bei einem gekippten Fenster zu unbedenklichen Belastungen im Innenraum. Darüber hinaus ist eine Messung nach TA Lärm 0,5 m vor dem geöffneten Fenster faktisch durch den Schallschirm nicht mehr möglich. Alle weiteren Fenster dieser Räume dienen ausschließlich der Belichtung. Ein nach TA Lärm zu berücksichtigender Immissionsort wird an diesen Fenstern im Nachtzeitraum ausgeschlossen. Freizeitanlagen und Gaststätten An der Pontstraße sind umfangreiche gastronomische Nutzungen insbesondere auch Außengastronomie im rückwärtigen Bereich zu berücksichtigen. Es wird unterstellt, dass diese vorhandenen gewerblichen Nutzungen im Rahmen des genehmigten Umfangs an den jeweils angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht überschreiten. Für die Bebauung im Bestand sind aus ungünstiger Sicht mindestens die Immissionsrichtwerte für Mischgebiet (MI) einzuhalten. Auf Grund der umfangreichen Vorbelastung werden für das Plangebiet trotz der Ausweisung allgemeines Wohngebiet (WA) gleichlautende Immissionsrichtwerte festgesetzt. Die zukünftig im Plangebiet zu berücksichtigenden Immissionsorte weisen z.T. deutlich größere Abstände zu den relevanten Quellen im Bestand auf. Auf Grund der sich aus den mittleren Abständen ergebenden Pegelminderung sind damit im Plangebiet geringere Belastungen als im Bestand zu prognostizieren. Die zulässigen Emissionen werden durch die vorhandenen direkt angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen im Bestand dimensioniert. Unverhältnismäßige Einschränkungen der genehmigten gewerblichen Nutzungen sind damit in der vorliegenden Situation auszuschließen. Ein sich verschärfender Immissionskonflikt durch die schutzbedürftigen Nutzungen im Plangebiet ist somit nicht zu besorgen. Eine weitere Detaillierung zur Beurteilung des Immissionskonfliktes ist im Rahmen der Bauleitplanung in der vorliegenden Situation aus sachverständiger Sicht nicht erforderlich. 5.2 5.3 Schutzgut Mensch – Aspekt Luftschadstoffe Durch die zusätzlichen ca. 80 Kfz-Tiefgaragenstellplätze werden etwa 150 tägliche Fahrbewegungen von / zum Veltmanplatz bzw. in der Kreuzherrenstraße erwartet. Zur Bestimmung der möglichen Luftschadstoff-Immissionen bezüglich der unmittelbar benachbarten Wohnnutzung aus dem Betrieb der geplanten Tiefgarage wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein Gutachten zur Lufthygiene erarbeitet, das die Belastungen die für unmittelbare Wohnnachbarschaft beurteilt. Der Nachweis der Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse unter Berücksichtigung der möglichen Luftschadstoff-Immissionen aus dem Betrieb der Tiefgarage ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Schutzgut Mensch – Aspekt Besonnung Die geplante Bebauung im Plangebiet orientiert sich in ihrer Lage an der vorhandenen Bebauung, die aufgrund ihrer Nutzung entbehrlich geworden ist. Die neuen Baukörper werden, insbesondere im westlichen Gebäuderiegel, eine höhere, der geplanten Nutzung und der Lage angemessene Kubatur erhalten. In einer Verschattungsstudie ist Seite 20 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 geprüft worden, inwieweit die Bestandsbebauung insbesondere die Rückseiten der nördlich gelegenen Bebauung am Veltmanplatz von dieser Höhenentwicklung hinsichtlich der Besonnung betroffen werden. Zur Beurteilung der Besonnung bzw. Verschattung von Gebäudefassaden gibt es keine rechtlich verbindlichen Kriterien. Soweit die nach Landesbauordnung erforderlichen Abstandflächen eingehalten werden, wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Belichtung und Besonnung im ausreichenden Maße gewährleistet ist. Zur Beurteilung der Besonnung werden die Empfehlungen der DIN 5034 „Tageslicht in Innenräumen“ herangezogen. Dort werden zwei Maße formuliert, die für mindestens einen Wohnraum pro Wohnung erfüllt sein sollen. Zum einen soll am Stichtag 17. Januar die minimale Besonnungsdauer eine Stunde betragen, zum anderen soll zur Tag-/Nachtgleiche (i.d.R. 21. März und 23. September) die Besonnungsdauer mindestens vier Stunden währen. In einem dreidimensionalen Simulationsmodell wurden für die betreffenden Tage die Sonnenstände und der jeweilige Schattenwurf berechnet und diese aus verschiedenen Perspektiven visualisiert. Darin wurde die Besonnungsdauer jedes Fensters in der Fassade bestimmt. Es wurde die Verschattung durch die vorliegenden Bestandsgebäude dem Schattenwurf der Neubebauung nach Planung gegenüber gestellt. Im Ergebnis der gutachterlichen Berechnungen konnte festgestellt werden, dass keines der Nachbargebäude an der Kreuzherrenstraße wie auch am Veltmanplatz von einer planungsbedingten Beeinträchtigung betroffen ist. Die Bebauung entlang der Kreuzherrenstraße wird in weitgehend demselben Ausmaß verschattet, wie in der Bestandssituation. Dort gibt es keine signifikanten Veränderungen. Für die Rückseiten der Bebauung am Veltmanplatz ergeben sich durch die höhere Neubebauung des westlichen Gebäuderiegels und der Verlängerung des nördlichen Gebäudeteils zusätzliche Schattenbilder, die jedoch weitgehend den Empfehlungen der DIN 5034 entsprechen. Lediglich das Gebäude Veltmanplatz 7 wird in Teilen bis ins zweite Obergeschoss soweit zusätzlich verschattet, dass für eine von acht Wohnungen am Stichtag 17. Januar die Empfehlung der DIN 5034 von einer Stunde Besonnung nicht eingehalten werden kann. Dies betrifft eine Wohneinheit im Hochparterre im nach Süden abgeknickten Gebäudeteil Veltmanplatz Nr. 7. Für die Stichtage der Tag- und Nachtgleiche, an denen für einen Aufenthaltsraum in Wohnungen eine Besonnungsdauer von vier Stunden nach der DIN 5034 empfohlen wird, unterschreitet keine Wohnung dieses Kriterium. Vorsorglich ist die Besonnung auch für den Sommerstichtag 21. Juni bestimmt und mit der Bestandssituation verglichen worden. Für diesen Fall konnten keine von der Bestandsituation abweichende Beeinträchtigungen gefunden werden. Innerhalb dicht bebauter Gebiete insbesondere innerhalb innerstädtischer Bebauung ist die Situation nicht ungewöhnlich, dass die Empfehlungen der DIN 5034 nicht an allen Stellen eingehalten werden können. Gemäß § 1a (2) BauGB ist sparsam und schonend mit Grund und Boden umzugehen. Dahingehend ist die zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen u.a. durch Wiedernutzbarmachung von Flächen zu verringern. Diesem Grundsatz wird hier gefolgt. Es ist Wille der Stadt, untergenutzte Flächen im Innenstadtbereich durch eine geeignete Bebauung mit notwendigen und nachgefragten Nutzungen zu erschließen und der Nachfrage zur Verfügung zu stellen. Diese städtebaulich gewollte Entwicklung kann in Einzelfällen und in geringem Umfang zu Unterschreitungen der Empfehlungen der DIN 5034 an der Nachbarbebauung führen. In diesem Fall wird eine Empfehlung zur Besonnung (eine Stunde Besonnung am 17. Januar) der DIN 5034 an einer Wohnung im Gebäude Veltmanplatz Nr.7 nicht eingehalten. An allen anderen Wohnungen wird diese Empfehlung erfüllt. Die andere Empfehlung der DIN 5034 (vier Stunden Besonnung zur Tag-/Nachtgleiche) wird an allen Wohnungen eingehalten. Um die Besonnung durch Modifikationen am geplanten Baukörper entsprechend der Empfehlungen der DIN 5034 zu erfüllen, müsste ein massiver Eingriff in die Kubatur des westlichen Baukörpers vorgenommen werden, so dass dieser nur unwesentlich in der Höhe über die ein- bis zweigeschossige Bestandsbebauung hinaus ginge. Dies würde dem städtebaulichen Ziel, in diesem Bereich innerstädtisches Wohnen mit einer städtebaulichen sinnvollen Dimensionierung zu fördern und untergenutzte Flächen dafür nutzbar zu machen, entgegenstehen. Eine für diese Nutzung angemessene Bebauung würde damit an diesem Standort ausgeschlossen. Die sehr geringe Beeinträchtigung durch Verschattung ist somit zu tolerieren. Die Verschattung der Gartengrundstücke wurde nicht untersucht, da hierzu keine rechtlichen Grundlagen existieren. Festlegungen für eine notwendige Besonnung sind immer nur für Räume innerhalb von Gebäuden definiert. Dennoch lassen sich Aussagen treffen, in wie weit das Vorhaben Einfluss auf die Gärten nimmt: Seite 21 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 In der Regel ist eine Nutzung der Gartengrundstücke nur im Sommerhalbjahr, also von ca. März bis September, üblich. Für die Wintermonate ist die Nutzung von Natur aus in der Regel eingeschränkt. Durch die meist geschlossene Wolkendecke ist in diesen Monaten eine längerfristige, durchgehende direkte Besonnung der Grundstücke eher selten. In den Wintermonaten wäre bei direkter Besonnung über den gesamten Tag, eine Verschattung aller sechs Gartengrundstücke feststellbar. Diese ist sowohl durch die bereits vorhandene niedrige Innenblock-Bebauung, als auch durch das Vorhaben bedingt. Dennoch kann an den Grundstücken Veltmanplatz 2-5 eine Besonnung der Gärten zwischen 14:00 und 16:00 Uhr festgestellt werden. Auch am Grundstück Veltmanplatz 6 ist im Zeitraum zwischen 15:00 bis 16:00 noch eine Besonnung festzustellen. Zur Tag- und Nachtgleiche ist für die Grundstücke 2-4 kein Einfluss durch die Planung festzustellen. Der Garten des Hauses Nr. 5 wird nur am Südende des Gartens geringfügig für ca. eine Stunde betroffen. Am Grundstück des Gebäudes Veltmanplatz 6 ist ab ca. 12:30 Uhr in Teilbereichen eine Verschattung des Gartens feststellbar. Ab ca. 15:30 Uhr ist nur noch das Gartengrundstück des Gebäudes Veltmanplatz 7 betroffen. Im Sommer, am Stichtag 21. Juni, ist eine vorhabenbedingte Verschattung zwischen 14:00Uhr und 16:00Uhr auf das Gartengrundstück des Gebäudes Veltmanplatz 7 feststellbar. Die Gebäude Veltmanplatz 2-6 sind von keinem Einfluss durch das Vorhaben betroffen. 5.4 Grün- und Freiflächen Das Plangebiet ist durch einen Großteil versiegelter Flächen gekennzeichnet, vereinzelt liegen in den Hinterhöfen Grünbereiche die mit Bäumen und Sträuchern bewachsen sind. Gegenüber der geplanten Wohnbebauung liegt die Grünanlage Veltmanplatz, die stark zur Saarstraße hin ansteigt und durch alten Baum und Strauchbestand, einen Teich, ein Wegesystem und einem kleinen Kinderspielplatz geprägt ist. Der Veltmanplatz verbindet die Innenstadt mit dem Lousbergviertel und dem Erholungsgebiet Lousberg. Auf den nicht über- und unterbauten Freiflächen wird eine attraktive Grüngestaltung angelegt und über den zum Bebauungsplan zugehörigen Durchführungsvertrag gesichert. Sie ist entsprechend den Vereinbarungen dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Für den hausnahen Kinderspielplatz wird im nördlichen Bereich eine ca. 65m² große Fläche, für die Anlage eines Kinderspielplatzes vorgesehen und von Bebauung freigehalten, wenn der Bedarf durch den Zuzug von Familien mit Kindern tatsächlich vorhanden ist. Hierzu erfolgen Regelungen im Durchführungsvertrag. Darüber hinaus sind auf den Flächen, die von Tiefgaragen unterbaut sind, weitgehend Grüngestaltungen anzulegen. Davon ausgenommen sind Flächen, die als begehbare Terrassen vorgesehen sind, sowie diejenigen Flächen des Innenhofes, die zur Erschließung dienen. Um den Nutzungsdruck auf die benachbarte Grünanlage „Veltmanplatz“ zu begrenzen und sinnvoll zu lenken, wird der Vorhabenträger eine Aufwertung und Anreicherung von Flächen in dieser Parkanlage vornehmen. Diese Maßnahmen werden ebenfalls über den Durchführungsvertrag gesichert. 5.5 Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt Grundsätzlich ist die Natur auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen zu schützen und die Artenvielfalt durch Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen zu sichern. Der Flächennutzungsplan weist für diesen Bereich gemischte Baufläche aus. Die Fläche wird nicht vom Landschaftsplan erfasst. Tiere Bei der zu betrachtenden Fläche handelt es sich um durch Gebäude, Straßenführungen und Parkplätze versiegelte Bereiche. In den Hinterhöfen liegen kleinere Grünbereiche, die Baum- und Strauchstrukturen aufweisen. Im Plangebiet wurde eine artenschutzrechtliche Vorprüfung durchgeführt (Büro für Ökologie & Landschaftsplanung, Januar 2012). Es wurden keine planungsrelevanten Arten angetroffen. Das Plangebiet ist weitgehend überbaut und versiegelt. Die Gebäude sind intakt und daher dicht abgeschlossen, so dass sie für Tiere, wie z.B. Fledermäuse nicht zugänglich sind. Auch Keller und Dachräume sind abgeschlossen und weisen aufgrund der verputzten Wandflächen keine Eignung für den Aufenthalt der Tiere auf. Aufgrund der Seite 22 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Versiegelung und des Zustandes der Gebäude ist keine Eignung als Habitat für andere Arten, wie die Haselmaus oder die Geburtshelferkröte gegeben. Das Plangebiet weist für planungsrelevante Vogelarten nur eine sehr begrenzte Eignung auf. Dies gilt z.B. auch für geschützte Gebäudebrüter wie Schleiereulen oder Turmfalken. In begrenzten Umfang liegt eine Eignung für Mehlund Rauchschwalben vor, es konnten aber keinerlei Nist- und Brutaktivitäten aufgefunden werden. Für weitere Artengruppen, wie Schmetterlinge, Libellen, Heuschrecken, Käfer u.a. sind die Lebensraumbedingungen „nicht außergewöhnlich genug“, um seltenere oder gefährdete Arten zu beherbergen. Insofern ist hier nicht mit Standortspezialisten zu rechnen, die in der artenschutzrechtlichen Prüfung besonders zu beachten wären. Bei den durchgeführten Begehungen ergaben sich keine Anhaltspunkte, dass sich planungsrelevante Arten, die ihre Lebensraumbedingungen auf der Fläche vorfinden, dort aufhalten. Diesbezüglich sind jedoch die Fenster und Türen bis zum Zeitpunkt des Baubeginns geschlossen zu halten, damit keine Fledermausarten die Gebäude beziehen können. Um keine sogenannten „Allerwelts-Vogelarten“ während der Brutzeit zu stören, sind durchzuführende Gehölzrückschnitte in den Wintermonaten (1. Oktober bis 28. Februar) durchzuführen. Aufgrund der Prüfung kann das Vorkommen von streng und besonders geschützten Tierarten im Bereich des Geltungsbereiches ausgeschlossen werden. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass durch das Vorhaben keine erheblichen Beeinträchtigen auf die Tierwelt hervorgerufen werden. Pflanzen Gemäß § 13a (2) Nr.4 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren, in den Fällen des (1) Satz 2 Nr.1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Somit ist eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Die Bestandsbäume auf der Nordseite der geplanten Bebauung, von denen zwei unter die Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, können zur Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Die Entfernung der Bäume aufgrund der Abbruch- oder Baumaßnahmen wird im Zuge des notwendigen Baugenehmigungsverfahrens mit dem Sachgebiet Baumschutz abgestimmt. Ein Baum im nordwestlichen Teil des Plangebietes, der ebenfalls unter die Baumschutzsatzung fällt, wird erhalten und in die Grüngestaltung integriert. Da hier die genannte Satzung greift, wird auf eine Festsetzung im Rahmen des Bebauungsplanes verzichtet. Die nicht über- und unterbaute Fläche auf der nördlichen Seite des Baugebietes wird mit einer hochwertigen Grünund Freiraumgestaltung ausgestattet und unterhalten. Näheres regelt der Durchführungsvertrag. Der Innenhof der geplanten Wohnanlage ist größtenteils mit einer Tiefgarage unterbaut, die mit einer ausreichend dicken Aufbauschicht versehen wird, so dass in Teilen Rasen, Strauch- und Heckenpflanzungen möglich sind. 5.6 Schutzgut Wasser Der Erhalt der Gewässer und ihrer Funktionen für den Menschen und den Naturhaushalt sowie die Gefahrenabwehr stehen im Vordergrund. Grundwasser In den Deckschichten herrschen überwiegend Böden mit geringer Wasserdurchlässigkeit (kf = 10-8 bis 10-6 m/s) und schwacher Staunässe vor. Unterhalb der Deckschichten lagern Böden mit überwiegend geringer bis mittlerer Wasserdurchlässigkeit (kf = 10-9 bis10-4 m/s). Der Flurabstand des Grundwassers beträgt gemäß Kartenangabe drei bis fünf Meter, von Süden nach Norden hin ansteigend. Sollten Bauwerke bzw. Aufgrabungen ins Grundwasser hineinreichen, sind hydrogeologischen Gutachten aufzustellen, welche Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers (z.B. eine druckwasserdichte Ausbildung der Tiefgeschosse oder eine Umleitung des Grundwasserstromes um die Tiefgeschosse herum) aufzeigen. Seite 23 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Für die Unterbringung der bauordnungsrechtlich nachzuweisenden Stellplätze ist eine Unterbauung größerer Teile des Grundstücks durch eine Tiefgarage zulässig und geplant. Die Planung sieht vor, dass die Tiefgarage in Ihrer Höhenlage mit geplant OKF von ca. 179,30 m ü.NHN nicht wesentlich tiefer liegt, als die Kellergeschosse der Bestandsbebauung bzw. die bisherige Hoffläche des Bestandes mit ca. 179,50 m ü.NHN. Zur Beurteilung der Grundwassersituation und der Bodenverhältnisse ist ein Geotechnischer Bericht über Baugrund und Gründung zum Plangebiet erstellt worden (Prof. Dr.-Ing. H. Dieler + Partner GmbH, Dezember 2011). Durch vor Ort eingebrachte Rammkernbohrungen wurde ein Flurabstand zu einem zusammenhängenden Grundwasservorkommen von 6,40 m bis 6,60 m festgestellt. Damit liegt die wasserführende auf einer Höhe von ca. 174,00 m bis 175,00 m deutlich unterhalb der geplanten Baukörper. Es ist also nicht vorgesehen, dass Bauwerke bzw. Aufgrabungen ins Grundwasser hineinreichen, besondere Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers und sind nicht zu besorgen. Dahingehend sind auch keine Grundwasserabsenkungen oder –ableitungen nach der Bauphase vorgesehen. Zeitweise wird nach Niederschlägen aufgrund des insgesamt nur halbdurchlässigen, angeschütteten und gewachsenen Baugrundes möglicherweise drückend einwirkendens Stauwasser vor erdberührten Außenwänden bilden. Diese Problematik lässt sich jedoch durch bewährte Maßnahmen wie wasserdruckdichte Abdichtungen bewältigen. Die konkrete Ausgestaltung wird im Baugenehmigungsverfahren zu klären sein. Oberflächengewässer Das anfallende Niederschlagswasser unbebauter Grundstücke ist grundsätzlich, dem § 55 (2) WHG in Verbindung mit § 51 a LWG entsprechend, in ein Gewässer einzuleiten ( oder zu versickern), wenn dies möglich ist und die entsprechenden Flächen nicht bereits kapazitätsmäßig in den vorhandenen Kanalleitungen der Stadt Aachen berücksichtigt wurden. Das B-Plangelände ist vollständig bebaut. Eine Einleitung in ein Gewässer ist nicht möglich. Hochwasserschutz Das Gelände ist zurzeit nahezu vollständig versiegelt. Es gehört zum Einzugsgebiet der Wurm. Aus Hochwasserschutzgründen ist der Niederschlagswasserabfluss aus dem B-Plangebiet grundsätzlich auf den momentanen Abfluss zu begrenzen. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete sind nicht vorhanden. Entwässerung/-konzept Das Plangebiet ist bezüglich des anfallenden Niederschlagswassers und anfallenden Schmutzwassers über die Mischwasserkanäle der angrenzenden Straßen erschlossen. Sollten grundwasserbeeinflussende Maßnahmen während der Bauphase notwendig sein, so werden diese im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mit der unteren Wasserbehörde ebenso abgestimmt wie die dann vorzulegende Entwässerungsplanung. Die Vorschriften der Kanalanschlusssatzung werden berücksichtigt. 5.7 Schutzgut Boden Nach dem derzeitigen Planungsstand befand sich auf dem Grundstück Veltmanplatz 3 der Eintrag einer Altlastenverdachtsfläche. Durch Bauaktenrecherchen und Bodenuntersuchungen konnte der Altlastenverdacht ausgeräumt werden. Das Grundstück verbleibt als Altstandort AS 473 im Altlastenverdachtsflächenkataster nach § 8 Landesbodenschutzgesetz NRW mit „nachrichtlicher“ Kennzeichnung. Punktuelle Restbelastungen können nicht gänzlich ausgeschlossen werden, so dass sich bei zukünftigen Baumaßnahmen mit Erdarbeiten aufgrund dessen stofflicher Zusammensetzung bestimmte Anforderungen bezüglich des Umgangs mit den Bodenmaterialien ergeben. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Rückbau- und/oder Erdarbeiten unter gutachterlicher Begleitung durchgeführt werden. 5.8 Schutzgüter Luft und Klima Lokalklima Der genannte Ortsbereich in der nördlichen Innenstadt wird nach den Bewertungen aus dem Gesamtstädtischen Klimagutachten dem Klimatop Innenstadtklima zugeordnet. D.h. in diesem baulich hoch verdichteten InnenstadtbeSeite 24 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 reich bilden sich witterungsbedingt zeitweise sehr starke Wärmeinseln. Gleichzeitig führt der deutlich reduzierte Luftaustausch nachweislich zu bioklimatischen und lufthygienischen Belastungen. Die neue Flächenausnutzung für die Wohnbebauung einschließlich der Flächen für die Tiefgarage sieht eine GRZ von 0,85 vor. Von den geplanten ca. 1.740 m² Freiflächen (gegenüber ca. 1.320 m² im Bestand) werden etwa 45 % begrünt sein. Zusammen mit der im Durchführungsvertrag festgesetzten extensiven Dachbegrünung von mehr als 1.000 m² auf den verschiedenen Teildächern ist zu erwarten, dass die lokalklimatische Situation gegenüber dem Ist-Zustand verbessert wird. 5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Besondere Kulturgüter finden sich nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Die vorhandene Bebauung als gegebenes Sachgut ist aufgrund seiner geringen Nutzbarkeit entbehrlich. Im Plangebiet ist mit archäologischen Bodenfunden zu rechnen. In einer sondierenden Voruntersuchung (Goldschmidt, Zwischenbericht März 2012) ergab eine Urkundenrecherche, dass auf dem Urkatasterplan von Aachen vom Beginn des 19. Jh. noch keine Bebauung auf dem Untersuchungsgelände erkennbar ist, während der Rappardplan von 1860 an dieser Stelle ein langgestrecktes, größeres Gebäude zeigt. In Sondierungen auf dem Grundstück sind Fundamentreste entdeckt worden, die zu diesem Gebäude gehört haben könnten. Wahrscheinlich handelt es sich um die ehemalige Fabrik des Arnold Deden, dem das Gelände mit dem früheren Kreuzherrenkloster (südlich des Plangebietes) seit 1824 gehörte. Die nach dem Krieg an dieser Stelle abgetragenen Mauern sind flächendeckend etwa in einer Tiefe von 20 bis 30 cm unterhalb der heutigen Geländeoberkanten erhalten. Die dazwischen liegenden Bereiche sind bis zur Baueingriffstiefe in weiten Bereichen mit modernen Bauschuttverfüllungen aufplaniert. Nur an einigen Stellen fanden sich noch ältere Planier- bzw. Verfüllschichten aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg, deren Oberkante entsprach in etwa der erreichten Baueingriffstiefe. Die auf dem Plangebiet durchgeführte Sachstandsermittlung (NW 2012/1013) erbrachte bislang unbekannte Baubefunde der Neuzeit. Das Gebiet ist zur Eintragung als Bodendenkmal nach § 3, 4 DSchG NW vorgesehen. Aus diesem Grund müssen anstehende Bodeneingriffe archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Die Durchführung der entsprechenden Arbeiten können bei der zuständigen Außenstelle des LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland beantragt werden (Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, Tel. 02425 - 9039 0 / Fax: 9039 199). Mit Blick auf die verfügbaren Fachkräfte und die vorhandenen öffentlichen Mittel sowie die konkret anstehenden Aufgaben im Zusammenhang mit dem Schutz, der Pflege und der Erforschung der Bodendenkmäler hat sich die Umsetzung der Maßnahme der Zeitplanung des Amtes anzupassen. Alternativ bleibt es dem Antragsteller unbenommen, freiwillig und auf eigene Kosten eine archäologische Fachfirma zu beauftragen. Vor Beginn der archäologischen Arbeiten muss eine Grabungserlaubnis gemäß § 13 DSchG NW bei der Bezirksregierung Köln eingeholt werden.. Zur Möglichkeit archäologischer Funde und der notwendigen begleitenden Maßnahmen ist ein Hinweis in die schriftlichen Festsetzungen aufgenommen worden. 5.10 Hinweise Im Bebauungsplan sind Hinweise zu archäologischen Bodenfunden, zur Altlastenverdachtsfläche und zu möglichen Kampfmittelfunden aufgenommen. Diese Hinweise dienen dem Schutzbedürfnis der Allgemeinheit und tragen der Informationspflicht gegenüber Grundstückseigentümern und Bauherren im Plangebiet Rechnung. Die erforderlichen gutachterlichen Begleitungen werden im Durchführungsvertrag geregelt. 6. Auswirkungen der Planung Durch die Planung wird ein Grundstück, das durch den Wegzug der dort bisher angesiedelten Hochschulinstitute seiner Nutzung entledigt wird, wieder für eine wichtige innerstädtische Funktion reaktiviert. Dadurch wird dem Prinzip „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ gefolgt und dazu beigetragen, neue Inanspruchnahme von Flächen in Stadtrandlage zu reduzieren. Diesbezüglich können die bei einer Planung auf der „grünen Wiese“ erforderlichen Verkehrswege und die damit verbundenen Emissionen bei der Nutzung dieses innerstädtischen Grundstückes vermieden werden. Ferner erfolgt durch die Ansiedlung der geplanten Wohnnutzung die wirtschaftliche Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur, insbesondere der Verkehrseinrichtungen des ÖPNV. Aufgrund der vorgesehenen Wohnungstypen, die im Wesentlichen auf Einzelpersonen und Paare, in kleinerem Umfang auf Wohngemeinschaften und eventuell auch Familien zugeschnitten sind, wird die Möglichkeit einer urbaSeite 25 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 nen Wohn- und Lebenssituation an diesem Standort geschaffen. Als Zielgruppe werden damit besonders auch Personen aus dem Umfeld der Hochschulen angesprochen, für die ein erhöhter Bedarf in den nächsten Jahren erwartet wird. Dadurch kann zu einer Verbesserung des Wohnungsmarktes in diesem Mietersegment in der Stadt Aachen beigetragen werden. Im Aufstellungsverfahren wurden alle Belange, die von der Umsetzung des beabsichtigten Vorhabens betroffen sind, ermittelt und bewertet. Es wurde ein Verschattungsgutachten erarbeitet, aus dem hervorgeht, dass lediglich ein Gebäude von einer planungsbedingten Beeinträchtigung durch eine Erweiterung des Schattenbildes nach Westen so betroffen ist, dass es im Winter (Stichtag 17. Januar) bei einer von acht Wohneinheiten zu einer Un terschreitung der Empfehlung der DIN 5034 Teil 1 kommt. In einer ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme wurden die Auswirkungen der Bebauung auf die Gärten beschrieben. Es ist davon auszugehen, dass die geplan te Bebauung zu einer unterschiedlich ausgeprägten stärkeren Verschattung der Nachbargärten führen wird. Das geplante Vorhaben hat Auswirkungen auf die Nachbarschaft. Es werden bestehende Sichtbeziehungen eingeschränkt und es kommt zu einer stärkeren Verschattung von Wohnungen und deren Freibereichen. Diesen Belangen steht aber gegenüber, dass mit dem geplanten Vorhaben dringend benötigter Wohnraum in der Innenstadt geschaffen wird, der die hervorragenden Standortvorteile für eine Wohnnutzung, wie Lage im Übergangsbereich Lousberg und Innenstadt, gute verkehrliche Anbindung an den ÖPNV und die direkte Nähe zu den Hochschuleinrichtungen und Infrastruktureinrichtungen, nutzen kann. Außerdem müssen die erforderlichen Abstandsflächen gemäß der Bauordnung NRW im Rahmen der Baugenehmigung nachgewiesen werden, so dass die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt sind. Der Bebauungsplan entspricht der Forderung des schonenden und sparsamen Umgangs mit Grund und Boden durch Wiedernutzbarmachung von Flächen und Nachverdichtung zur Innenentwicklung und damit der Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen, die noch nicht baulich genutzt wurden. 7. Kosten Für die Stadt Aachen entstehen keine benennbaren Kosten. Sämtliche entstehenden Planungskosten, sowie die Aufwertung in Teilen der Parkanlage Veltmanplatz werden nach den gesetzlichen Bestimmungen und nach Maßgabe des Durchführungsvertrages vom Vorhabenträger getragen. 8. Durchführungsvertrag Zur Sicherung der Umsetzung der Planung wird zum Satzungsbeschluss mit dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen. Der Vertrag beinhaltet Regelungen für die Errichtung des hausnahen Kinderspielplatzes, die Option einer Flächenbereitstellung für eine eventuelle künftige Durchwegung Veltmanplatz/ Wittekindstraße, die Kostenbeteiligung an der geplanten Aufwertung Veltmanplatz, die gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten aus Gründen des Bodenschutzes/Altlasten und der archäologischen Begutachtung. Außerdem werden die Pflanzund Begrünungsmaßnahmen vertraglich geregelt. Der Vertrag trifft Regelungen zur architektonischen Gestaltung der Fassaden, die sich zum öffentlichen Raum hin orientieren, mit Leitdetails für Fenster/Außentüren, Geländer, Toranlage usw., sowie der Außenanlagen. Darüber hinaus wird die Verpflichtung des Vorhabenträgers festgehalten, das Vorhaben entsprechend den Bestimmungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und den ergänzenden vertraglichen Abreden zu einem bestimmten Termin fertig zu stellen. Weiterhin wird darin die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur fristgerechten Durchführung und Kostentragung der im Einzelnen zu bestimmenden Erschließungsmaßnahmen vereinbart. Weiterhin werden in dem Durchführungsvertrag Regelungen getroffen zur Finanzierung und fristgerechten Umsetzung von sonstigen Maßnahmen. Seite 26 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße 9. Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Plandaten ca. m2 Allgemeines Wohngebiet 3.894 Gesamtfläche Plangebiet 3.894 Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt in seiner Sitzung am .2013 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - als Satzung beschlossen hat. Aachen, den .2013 (Marcel Philipp) Seite 27 / 28 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Anlage 1 Berichtigung Flächennutzungsplan Seite 28 / 28 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße/ Heilig-Kreuz-Kirche und Wittekindstraße zur Satzung Lage des Plangebietes Seite 1 / 6 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) Gemäß § 1 (6) und § 1 (9) BauNVO sind innerhalb des allgemeinen Wohngebietes die nachfolgenden, gemäß § 4 (2) BauNVO zulässigen Nutzungen, nicht zulässig: - Schank- und Speisewirtschaften - die der Versorgung dienenden Läden Gemäß § 1 (6) und § 1 (9) BauNVO sind innerhalb des allgemeinen Wohngebietes die nachfolgenden, gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, nicht zulässig: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Tankstellen. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Höhe baulicher Anlage gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude, einschließlich Attika und Dachrandabdeckung zu verstehen. In den Bereichen, die für die Anlage der Tiefgarage festgesetzt sind und nicht von den aufstehenden Baukörpern überbaut werden, wird die zulässige maximale Gebäudehöhe durch die Oberkante Rohdecke (OKR) ohne den notwendigen Bodensubstrataufbau sowie ohne die Drainschicht für die Begrünung der Tiefgaragendecken bestimmt. 2.2 Technische Aufbauten Die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen dürfen ausnahmsweise überschritten werden ausschließlich durch - nutzungsbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen, Lichtkuppeln und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen bis zu einer Höhe von max. 1,50 m, - für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser bis zu einer Höhe von max. 2,50 m und - Brüstungen / Absturzsicherungen bis zu einer Höhe von max. 1,50 m. Diese technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser kann auf den Abstand zur Gebäudekante verzichtet werden, sofern der Aufbau nicht einer öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt ist. Seite 2 / 6 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Die Grundfläche der technischen Aufbauten, Treppenhäuser und Aufzüge darf insgesamt 80 m² nicht überschreiten. Ausgenommen von dieser Flächenbegrenzung sind Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie. 3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 3.1 Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO dürfen die Baugrenzen an den nach Süden orientierten Fassaden, die nicht an der Grundstücksgrenze liegen durch Balkone um bis zu 2,20 m überschritten werden. Die Länge dieser Balkone entlang der Fassaden darf jeweils 5,00 m nicht überschreiten. 4. Nebenanlagen 4.1 Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind bauliche Anlagen für die Unterbringung von Müllbehältern nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. 5. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen 5.1 Lärmpegelbereich IV An allen Gebäudefronten innerhalb der überbaubaren Flächen im Plangebiet, werden Mindestanforderungen an den passiven Schallschutz entsprechend Lärmpegelbereich IV gemäß DIN 4109 festgesetzt, die bei Neu-, Umund Anbauten einzuhalten sind. Das erforderliche Schalldämmmaß für die Außenbauteile (erf. R’W,res im Sinne der DIN 4109) von Aufenthaltsräumen von Wohnungen (im Sinne des § 2 Abs. 7 i.V.m. § 48 BauO NRW) ist unter Berücksichtigung der Raumnutzung nach DIN 4109 mit mindestens 40 dB nachzuweisen. Von dieser Festsetzung des Lärmpegelbereiches und dem resultierenden genannten Schalldämmmaß der Außenbauteile kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen Sachverständigen gemäß DIN 4109 nachgewiesen wird, dass geringere Maßnahmen ausreichen, um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Der Nachweis kann auch unter Zuhilfenahme von anerkannten Rechenmodellen erbracht werden. 5.2 Abschirmung gegen Lärmeinwirkung aus gewerblichen Quellen (Schallschirm) Für die Fassaden in den mit A-A-A-A gekennzeichneten Bereichen muss für Aufenthaltsräume von Wohnungen, die lediglich Fenster in diesen Fassadenbereichen haben, vor mindestens einem Fenster ein zusätzlicher transparenter Schallschirm (vorgesetzte Fassadenteile als aktiver Schallschutz) am Fenster montiert werden, so dass gesunde Wohnverhältnisse im Innenraum im Nachtzeitraum gewährleistet sind. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen Sachverständigen nachgewiesen wird, dass andere Maßnahmen geeignet sind, gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Der Nachweis kann auch unter Zuhilfenahme von anerkannten Rechenmodellen erbracht werden. 5.3 Tiefgarage Die Deckenfläche der Tiefgaragenein- und – ausfahrt ist von der Unterseite bis zu einem Abstand von mindestens 10 m zur Öffnung in der Fassade vollständig mit schallabsorbierenden Oberflächen auszukleiden. Gleiches Seite 3 / 6 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 gilt für schallharte Wandoberflächen neben ggf. geplanten Aufstellflächen an einer Schrankenanlage. Der mittlere Schallabsorptionsgrad dieser Oberflächen ist mit α=0,5 herzustellen. In der Tiefgarage bzw. in deren Ein- und Ausfahrtsbereich sind die Fahrbahn querende Entwässerungsrinnen zu vermeiden oder in einer geräuschmindernden Bauweise (z.B. Auflagerung des Gitterrostes auf Hartgummiprofil) auszuführen. Es können Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen zugelassen werden, soweit durch einen Sachverständigen nachgewiesen wird, dass andere geeignete Maßnahmen ausreichen. 6. Erhaltung von Bäumen gem. § 9(1) Nr. 25 (b) BauGB Zum Schutz der großen Blutbuche auf dem südlich gelegenen Grundstück (Flurstück 1832) direkt an der Grundstücksgrenze ist der Kronentraufbereich von Baumaßnahmen frei zu halten. Dazu gehören der Erhalt der vorhandenen Betondecke samt Gründung, die Mauer der Grundstücksbegrenzung und die Aussparung der Tiefgaragenbebauung. Eine Sicherung oder ein Ersatz der genannten Bauteile ist mit der Unteren Landschaftsbehörde abzustimmen. 7. Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB sind im Geltungsbereich nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Seite 4 / 6 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße II. Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Hinweise Beurteilungsgrundlagen Immissionsrichtwerte Zur Beurteilung des Gewerbelärms sind die Immissionsrichtwerte für die Fassaden in den überbaubaren Flächen des Plangebietes abweichend von der TA Lärm mit 60 dB(A) im Tageszeitraum und 45 dB(A) im Nachtzeitraum anzunehmen. Zur Beurteilung des Verkehrslärms sind die Immissionsgrenzwerte für die Fassaden am Veltmanplatz und an der Kreuzherrenstraße abweichend von der 16. BImschV mit 64 dB(A) im Tageszeitraum und abweichend von der Din 18005 sind die Orientierungswerte mit 50 dB(A) im Nachtzeitraum anzunehmen. Altlastenverdachtsfläche Das Plangebiet ist als Altstandort AS 473 im Altlastenverdachtsflächenkataster nach § 8 Landesbodenschutzgesetz NRW gekennzeichnet. Punktuelle Restbelastungen können nicht gänzlich ausgeschlossen werden, so dass sich bei zukünftigen Baumaßnahmen mit Erdarbeiten aufgrund dessen stofflicher Zusammensetzung bestimmte Anforderungen bezüglich des Umgangs mit den Bodenmaterialien ergeben. Rückbau- und/oder Erdarbeiten sind unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen. Archäologie Die auf dem Plangebiet durchgeführte Sachstandsermittlung (NW 2012/1013) erbrachte bislang unbekannte Baubefunde der Neuzeit. Das Gebiet ist zur Eintragung als Bodendenkmal nach § 3, 4 DSchG NW vorgesehen. Aus diesem Grund müssen anstehende Bodeneingriffe archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Die archäologische Begleitung der Erdarbeiten und deren Dokumentation sind im Durchführungsvertrag geregelt. Kampfmittel Die Existenz von Kampfmitteln im Plangebiet kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Erdarbeiten sind mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der KBD oder die nächstgelegene Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Erlaubnisfeld Rheinland Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich innerhalb des bergrechtlichen Erlaubnisfeldes Rheinland der Wintershall Holding GmbH, Erdölwerke. Einschränkungen für eine Bebauung oder für Bauvorhaben ergeben sich hierdurch nicht. Seite 5 / 6 Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 04.06.2013 Diese schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt in seiner Sitzung am .2013 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 942 - Veltmanplatz/Kreuzherrenstraße - als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass die oben genannten schriftlichen Festsetzungen den Ratsbeschlüssen entsprechen und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den .2013 (Marcel Philipp) Oberbürgermeister Seite 6 / 6