Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0901/WP16-1 öffentlich 21.06.2013 FB 61/01 // Dez. III Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße/ Rochusstraße - für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße hier: Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 03.07.2013 Rat Entscheidung Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/ Rochusstraße – sowie den als Anlage beigefügten Durchführungsvertrag zur Kenntnis. Er beschließt nach Abwägung der privaten und der öffentlichen Belange, den Bebauungsplan sowie die Schriftlichen Festsetzungen gemäß § 4 a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern, durch Ergänzung / Streichung folgender Festsetzungen: - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet.“ - Festsetzung einer Baulinie und einer zwingenden Gebäudehöhe (187,0 m ü.NHN bzw. 183,70 m.ü.NHN) - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 23 (2) BauNVO wird festgesetzt, dass über die gesamte Länge der Baulinie das letzte Obergeschoss um bis zu 30 cm zurückweichen kann.“ - Streichung der Schriftlichen Festsetzung Nr. 3: „Im Sondergebiet Hotel gilt als Maß der Tiefe der Abstandsfläche 0,5 H zur angrenzenden Fläche für den Gemeinbedarf – Schule –.“ Zudem beschließt er nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die zu sämtlichen Verfahrensschritten vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Vorlage FB 61/0901/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 1/5 Der Rat beschließt den so geänderten vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/ Rochusstraße – für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße gemäß §10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu. Die Anpassung des Flächennutzungsplanes 1980 erfolgt im Rahmen der Berichtigung gem. § 13a (2) Nr. 2 BauGB. Philipp Oberbürgermeister Vorlage FB 61/0901/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 2/5 Erläuterungen: Der Inhalt der Vorlagen FB 61/0777/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation FB 61/0801/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation (Ergänzung) FB 61/0901/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Offenlage FB 61/0901/WP16-2 – Bericht über das Ergebnis der Offenlage (Ergänzung) einschließlich aller Abwägungsmaterialien ist Gegenstand dieser Ratsvorlage. Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 19.04.2012 den Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/ Rochusstraße – gefasst, nach vorherigem Empfehlungsbeschluss durch die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 18.04.2013. Ziel ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Hotelstandortes der 3 – 4 Sterne Kategorie in der näheren Umgebung des Eurogress. Gleichzeitig sollen innerstädtische Grünflächen mit Kinderspielplatz gesichert werden. Nach einer europaweiten Ausschreibung im Jahre 2009 hatte die Firma HPG mit der Planung des Architekturbüros Hammers den Zuschlag für das Grundstück erhalten. Wenn auch in diesem Verfahren auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Bürger in einem sehr frühen Stadium über die Planung zu informieren. In der Zeit vom 21.05.2012 bis 04.06.2012 wurde daher die Planung öffentlich ausgestellt. Am 23.05.2012 wurde eine Anhörungsveranstaltung in der Aula der David-Hansemann-Schule durchgeführt. Die Bürger hatten die Möglichkeit, sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich im Internet einsehbar. An der Veranstaltung waren ca. 60 Personen anwesend. Von der Möglichkeit sich schriftlich zu äußern, haben 12 Bürgerinnen und Bürger Gebrauch gemacht. In der Bürgerbeteiligung wurde insbesondere Kritik an der Standortwahl insgesamt geübt und die Folgen der Hotelbebauung für die öffentliche Parkfläche kritisiert. Es wurden 16 Behörden an der Planung beteiligt. Es wurden keine Bedenken gegen die Planung vorgebracht, lediglich einzelne Anregungen und Hinweise gegeben. Der Planungsausschuss hat sich in seiner Sitzung am 06.12.2012 mit dem Ergebnis der Bürgerinformation sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden befasst und dem Rat der Stadt empfohlen, die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Weiterhin beschloss der Planungsausschuss gem. § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 853. Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte hatte in ihrer Sitzung am 05.12.2013 beraten und aus bezirklicher Sicht einen entsprechenden Empfehlungsbeschluss gefasst. Vorlage FB 61/0901/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 3/5 Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 28.01.2013 bis einschließlich 28.02.2013 statt. Während des Zeitraumes wurden 4 Eingaben eingereicht. Diese führten nicht zu einer Änderung der Planung. Parallel wurden 15 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. 9 Behörden haben eine Stellungnahme abgegeben. Bedenken gegen die Planung wurden nicht geäußert. 2 Träger öffentlicher Belange haben Anregungen zur Planung abgegeben, die teilweise in den Durchführungsvertrag mit einfließen. Der Planungsausschuss hat sich am 20.06.2013 mit dem Ergebnis der Offenlage beschäftigt und folgenden Beschluss gefasst: „Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/ Rochusstraße – gemäß § 4a (3) Satz 4 BauGB zu ändern, durch Ergänzung / Streichung folgender Festsetzungen: - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet.“ - Festsetzung einer Baulinie und einer zwingenden Gebäudehöhe (187,0 m ü.NHN bzw. 183,70 m.ü.NHN) - Ergänzung der Schriftlichen Festsetzung: „Gemäß § 23 (2) BauNVO wird festgesetzt, dass über die gesamte Länge der Baulinie das letzte Obergeschoss um bis zu 30 cm zurückweichen kann.“ - Streichung der Schriftlichen Festsetzung Nr. 3: „Im Sondergebiet Hotel gilt als Maß der Tiefe der Abstandsfläche 0,5 H zur angrenzenden Fläche für den Gemeinbedarf – Schule – „. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße/ Rochusstraße gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Die Anpassung des Flächennutzungsplanes 1980 erfolgt im Rahmen der Berichtigung gem. § 13a (2) Nr. 2 BauGB.“ Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte hat in ihrer Sitzung am 19.06.2013 über das Ergebnis der Offenlage beraten und aus bezirklicher Sicht ebenfalls die vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes, die Zurückweisung der nicht berücksichtigten Stellungnahmen von Öffentlichkeit und Behörden sowie den Satzungsbeschluss empfohlen. Vorlage FB 61/0901/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 4/5 Anlage/n: Städtebaulicher Vertrag (Entwurf) Begründung zum Bebauungsplan Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Vorlage FB 61/0901/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 26.06.2013 Seite: 5/5 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße/Rochusstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Inhaltsverzeichnis 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation ............................................................................4 Beschreibung des Plangebietes .........................................................................................................................4 Regionalplan ......................................................................................................................................................4 Flächennutzungsplan (FNP)...............................................................................................................................4 Bestehendes Planungsrecht...............................................................................................................................4 Verfahren nach § 13 a BauGB ...........................................................................................................................5 2. Anlass der Planung................................................................................................................................................5 3. Ziel und Zweck der Planung..................................................................................................................................5 3.1. Allgemeine Ziele.................................................................................................................................................5 3.2. Ziel der Planung .................................................................................................................................................6 3.3. Erschließung / Verkehr.......................................................................................................................................6 3.4. Gebäude- und Wohnungstypologien..................................................................................................................6 3.5. Freiraumkonzept ................................................................................................................................................6 3.6. Soziale Infrastruktur ...........................................................................................................................................7 3.7. Familienfreundlichkeit bzw. Belange der Kinder und Jugendlichen....................................................................7 3.7.1. Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben ........................7 3.7.2. Erlebnisvielfalt im Gebiet..............................................................................................................................7 3.7.3. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen ................................................................................7 3.7.4. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen .......................................8 3.7.5. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen..................................................8 3.7.6. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen.......................................................8 3.8. Klimaschutz und Klimaanpassung......................................................................................................................8 3.8.1. Standortwahl der Bebauung.........................................................................................................................8 3.8.2. Städtebaulicher Entwurf ...............................................................................................................................8 3.8.3. Kubatur der Gebäude...................................................................................................................................8 3.8.4. Solare Wärme- und Energiegewinnung........................................................................................................8 3.8.5. Umgang mit Freiflächen ...............................................................................................................................9 3.8.6. Umgang mit Niederschlagswasser ...............................................................................................................9 3.8.7. Umgang mit der Energieversorgung.............................................................................................................9 3.8.8. Vertragliche Regelungen..............................................................................................................................9 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14. 5. Begründung der Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB)..............................................................9 Art der baulichen Nutzung..................................................................................................................................9 Maß der Nutzung................................................................................................................................................9 Baugrenze / -linie und überbaubare Grundstücksfläche...................................................................................10 Gebäudehöhen.................................................................................................................................................11 entfällt...............................................................................................................................................................12 Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB .......................................................12 Flächen für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB ......................................................................12 Öffentliche Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB.........................................................................13 Öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB.......................13 Öffentliche Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ...............................................................................13 Private Grünfläche / Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen..........................................14 Sonstige Bepflanzungen...................................................................................................................................14 Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse ................................................14 Zulässigkeit von Vorhaben ...............................................................................................................................15 Umweltbelange .....................................................................................................................................................16 5.1. Einleitung..........................................................................................................................................................16 5.1.1. Lage des Plangebietes...............................................................................................................................16 Seite 2 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 5.1.2. Inhalt und Ziele des B-Plans.......................................................................................................................16 5.1.3. Planungsrechtliche Einbindung ..................................................................................................................17 5.1.4. Bedarf an Grund und Boden für die vorhandenen bzw. geplanten Nutzungen / Versiegelungsgrad..........17 5.1.5. Bedarf an Grund und Boden für die geplanten Nutzungen / städtebauliche festgesetzte Werte................19 5.1.6. Ziele des Umweltschutzes..........................................................................................................................19 5.2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .................................................................................19 5.2.1. Schutzgut Mensch......................................................................................................................................19 5.2.1.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................19 5.2.1.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................21 5.2.1.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............23 5.2.2. Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt............................................................................25 5.2.2.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................25 5.2.2.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................26 5.2.2.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............26 5.2.3. Schutzgut Boden ........................................................................................................................................28 5.2.3.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................28 5.2.3.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................30 5.2.3.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............30 5.2.4. Schutzgut Wasser ......................................................................................................................................30 5.2.4.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................30 5.2.4.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................31 5.2.4.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............32 5.2.5. Schutzgüter Luft und Klima / Energie .........................................................................................................33 5.2.5.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................33 5.2.5.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................34 5.2.5.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............35 5.2.6. Schutzgut Landschaft / Ortsbild..................................................................................................................35 5.2.6.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................35 5.2.6.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................35 5.2.6.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............36 5.2.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter................................................................................................................36 5.2.7.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................36 5.2.7.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................37 5.2.7.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............38 5.2.8. Wechselwirkungen der einzelnen Schutzgüter...........................................................................................38 5.2.9. Grundlagen.................................................................................................................................................38 5.3. Monitoring.........................................................................................................................................................39 5.4. Fazit..................................................................................................................................................................39 5.5. Anlagen ............................................................................................................................................................39 6. Auswirkungen der Planung.................................................................................................................................39 7. Kosten ...................................................................................................................................................................40 8. Durchführungsvertrag .........................................................................................................................................40 9. Plandaten ..............................................................................................................................................................41 Seite 3 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 1. 1.1. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich des Stadtkerns von Aachen. Es liegt zwischen der Sandkaulstraße, der Rochusstraße, der Alexanderstraße und dem Schulgrundstück der David-Hansemann-Schule und beinhaltet die Flurstücke 703, 1957, 1958 tlw., 1959 und 1960 tlw., Flur 79, Gemarkung Aachen, in Aachen - Mitte. Der nördliche Teil des Plangebietes wird zurzeit als Grünanlage und Kinderspielplatz genutzt. Die Fläche ist begrünt und mit Gehölzen bzw. Bäumen bepflanzt. Im zentralen Teil des Plangebietes (Flurstück 703) befindet sich unmittelbar an der Sandkaulstraße ein Hochbunker, der nicht genutzt wird. Dieser Hochbunker soll abgerissen werden. Für das vorhandene Wandgemälde an der Seite zur Sandkaulstraße muss zuvor ein Ersatzstandort gefunden werden. Im Osten grenzt, von der Sandkaulstraße um ca. 45 m zurückgesetzt, das Grundstück des Schulgeländes der David - Hansemann - Schule, Sandkaulstraße 12, an. Die Schule wird unter anderem über den Eingang erschlossen, welcher in nordöstlicher Lage zum Bunker liegt. Durch die Grünanlage führen mehrere Fußwege, die als Zuwegung zur Schule genutzt werden. Ein Zaun bzw. eine Mauer trennen Schule und Grünanlage. Eine weitere Erschließung der David -Hansemann - Schule führt über die Heinzenstraße, des Weiteren wird der Lehrerparkplatz und ein weiterer Nebeneingang von der Rochusstraße aus erschlossen. Der südliche Teil des Plangebietes wird teilweise als öffentliche Verkehrsfläche (Flurstück 1957 und 1958 tlw.) bzw. als Frei- und Grünfläche genutzt. In der öffentlichen Verkehrsfläche befinden sich ca. 44 Parkplätze (ca. 8 Parkplätze auf dem Flurstück 1957 und 36 Parkplätze auf dem Flurstück 1958). Ein Teil dieser Parkplätze kann im Rahmen der Aachener Parkplatzbewirtschaftung von 8.00 Uhr bis 19.00 Uhr gebührenpflichtig genutzt werden, der andere Teil dient zudem dem Anwohnerparken der Zone B. 1.2. Regionalplan Der Regionalplan weist für das Plangebiet einen Allgemeinen Siedlungsbereich aus. Auf Regionalplanebene müssen somit keine Änderungen vorgenommen werden. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich des Plangebietes Wohnbauflächen und öffentliche Grünflächen dar. Der Flächennutzungsplan ist entsprechend § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zu berichtigen, ein paralleles Änderungsverfahren ist nicht erforderlich. In dem angepassten Flächennutzungsplan wird die Sondergebietsfläche als gemischte Baufläche dargestellt. Die Grünflächen werden entsprechend dem Bebauungsplan angepasst (siehe Anlage 2). 1.4. Bestehendes Planungsrecht Der nördliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 553 aus dem Jahr 1967. Dieser setzt für den Bereich des Plangebietes eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest. Der südliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 772 aus dem Jahr 1990. Dieser Bebauungsplan setzt für die Bebauung der Sandkaulstraße ein Mischgebiet unter Ausschluss von Spielhallen fest. Beide Teilbereiche werden von dem neu aufzustellenden Bebauungsplan überplant. Die geplante Hotelnutzung entspricht nicht dem vorhandenen Planungsrecht. Zur planungsrechtlichen Umsetzung soll das bestehende Planungsrecht durch die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes angepasst werden. Aufgrund der innerstädtischen Lage und der Größe des Plangebiets von ca. 0,8 ha soll der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB aufgestellt werden Seite 4 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 1.5. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Verfahren nach § 13 a BauGB Mit Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) von 2006 besteht die Möglichkeit, gemäß § 13a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchzuführen. Die hierzu notwendigen Voraussetzungen - Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung, Größe der Grundfläche innerhalb des Plangebietes unter 20.000 m², keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, keine Beeinträchtigung von Schutzgebieten nach der Fauna - Flora - Habitat - Richtlinie (FFH - Richtlinie) oder Vogelschutzrichtlinie – sind im vorliegenden Fall gegeben. Aufgrund dessen soll der Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße / Rochusstraße – im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt werden. In diesem Verfahren kann auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden. Um jedoch die Bürger möglichst früh über die Planung zu informieren, wurde eine Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger an der Planung im Rahmen einer Ausstellung vom 21.05. – 04.06.2012 durchgeführt. Dazu fand am 23.05.2012 eine Bürgerinformationsveranstaltung statt. 2. Anlass der Planung Die Stadt Aachen beabsichtigt, die Entwicklung eines Hotelstandortes, entsprechend der Hotelbedarfsanalyse aus dem Jahr 2007, in der näheren Umgebung des Eurogresses. In der Hotelbedarfsanalyse werden im Kapitel 6.3.1 „Standorte City“ folgende Aussagen zu dem Hotelstandort an der Sandkaulstraße gemacht: „Um den Kongressstandort Aachen weiter zu stärken und den Nachteil der Heterogenität des Hotelangebots auszugleichen, sollte sich ein weiteres großes Hotel in der Nähe des Eurogress ansiedeln.“.....„Wir halten deshalb den bereits diskutierten Standort Sandkaulstraße für einen geeigneten Standort für ein Hotel der 4 Sterne-Kategorie, sofern es gelingt, die oben beschriebenen Größenanforderungen zu erfüllen.“ Im Februar 2013 wurde die Hotelbedarfsanalyse fortgeschrieben. Aus dieser Fortschreibung ist ersichtlich, dass sich das Angebot der Hotelbetten in Aachen zwischen 2007 und 2012 verringert hat, während die Übernachtungszahlen weiter gestiegen sind. Mit der Abnahme der Bettenzahl seit 2007 bei einer deutlichen Steigerung der Übernachtungen werden die Aussagen der Hotelbedarfsanalyse aus dem Jahr 2007 bestätigt. In einem ersten Schritt hat die Stadt Aachen eine europaweite Ausschreibung für die Bebauung eines Grundstückes an der Sandkaulstraße mit einem Hotel durchgeführt. Den Zuschlag für das ausgeschriebene Gelände bekam eine Aachener Projektgesellschaft mit dem Entwurf eines Aacheners Architekturbüros. Der Entwurf sieht die Erstellung eines Hotels der 3 - 4 Sterne - Kategorie vor. Die geplante Umsetzung dieses Neubauvorhabens muss durch einen Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. 3. 3.1. Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Für das Plangebiet werden zurzeit öffentliche Grünflächen festgesetzt bzw. für das Bunkergrundstück im FNP Wohnbaufläche dargestellt. Ziel der Stadt Aachen ist es entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 im Bereich der Sandkaulstraße / Rochusstraße die planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung eines Hotels der gehobenen Kategorie (3 bis 4 - Sterne) zu schaffen. Hierzu ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Da der Investor sich verpflichtet hat, mit dem Kauf des Grundstückes auch den Bau des Hotels zu gewährleisten, wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB aufgestellt mit dem Ziel das Vorhaben innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes umzusetzen. Hierzu wurde ein Vorhaben- und Erschließungsplan erstellt und soll bis zum Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag abgeschlossen werden. Seite 5 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 3.2. Ziel der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt das geplante Hotelgebäude unter Berücksichtigung des vorhandenen, schützenswerten Bewuchses, im Besonderen der Blutbuche, einer innerstädtischen urbanen Nutzung zuzuführen. Dies entspricht einer Aufwertung und Weiterentwicklung dieser Fläche. Dabei soll unter Berücksichtigung der benachbarten David - Hansemann - Schule und der umliegenden Wohn- und Geschäftsbebauung ein Großteil der öffentlichen Grünflächen erhalten werden. Dies entspricht der EU - Ausschreibung und dem vorliegenden Wettbewerbsergebnis. 3.3. Erschließung / Verkehr Das Plangebiet ist durch die bereits vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen innerhalb der angrenzenden Verkehrsflächen erschlossen. Das Niederschlagswasser aus dem Sondergebiet wird in die vorhandene und ausreichend dimensionierte Mischwasserkanalisation geleitet. Für die geplante Hotelnutzung wird ein Anschluss an die vorhandene Kanalisation vorgesehen. Die Planung erfolgt in Abstimmung mit der Stadtwerke Aachen AG (STAWAG). Die Baugrundstücke sollen über die unmittelbar angrenzende Verkehrsfläche der Sandkaulstraße (incl. der Erschließung des öffentlichen Parkplatzes) verkehrstechnisch an das Verkehrsnetz angebunden werden. Die Erschließung der öffentlichen Parkplätze soll über die bestehende Zufahrt an der Sandkaulstraße erfolgen. Diese soll im Rahmen des Bauvorhabens um ca. 30 m nach Süden verlegt werden und weiterhin öffentlich bleiben. Der Eingang der David - Hansemann - Schule soll, wie bisher, fußläufig über die nördliche Grünanlage erfolgen. Über diese Wegebeziehung wird es künftig auch eine Verbindung zur 4. Gesamtschule in der Sandkaulstraße 75 geben, zu der die David-Hansemann-Schule künftig gehören wird. Weitere Zugänge für eine flexible Erschließung der David - Hansemann - Schule sind vorhanden. Die Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) bleibt bestehen, mit der Nähe zum Bushof ist eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV gegeben, Damit ist die Erschließung des Plangebiets und der benachbarten Schule über öffentliche Verkehrsflächen gesichert. Gebäude- und Wohnungstypologien Der geplante Neubau entspricht in seiner baulich kompakten Struktur der charakteristischen Gebäudetypologie eines Hotelgebäudes. Die bauliche Tiefe des langgestreckten Baukörpers ergibt sich aus der Nutzungsstruktur im Innern des Gebäudes. Ein in Längsachse mittig verlaufender Flurtrakt erschließt die nach Westen bzw. nach Osten abgehenden Zimmer. Für jedes Zimmer wird dadurch Tageslichteinfall gewährleistet. Für die unteren Geschosse sind unter anderem Nutzungen wie Erschließung, Lobby, Kongress und Gastronomie vorgesehen. Freiraumkonzept Planungsziel ist die Festsetzung von drei öffentlichen Grünflächen und einer privaten Grünfläche, die sich in Größe, Lage und Funktion unterscheiden. Grundsätzlich sollen sie weiterhin der Öffentlichkeit zur innerstädtischen zentralen Erholungs- und Freiraumnutzung dienen. Bedingt durch den Hotelneubau wird der Bereich der öffentlichen Grünfläche nördlich des Bunkers um ca. 610 m² reduziert. Eine weitere Grünfläche von 220 m² Größe im Bereich der Blutbuche soll jedoch ebenfalls als öffentlich zugängliche Grünfläche erhalten werden. Damit reduziert sich der Verlust an Grünfläche auf ca. 390 m². Weitere Freiflächen zwischen Hotel und Sandkaulstraße sollen sich in das Freiraumkonzept einfügen. Ein Freiraumkonzept, welches den größtmöglichen Erhalt des vorhandenen Vegetationsbestandes berücksichtigt, sieht die Neuanordnung und Aufwertung von Wegen, Freiflächen, Kinderspielbereichen sowie Ruhezonen im Bereich der parkähnlichen Grünanlage vor. Teil des Konzeptes ist es auch, den vorhandenen Kinderspielplatzes neu zu gestalten und damit aufzuwerten. Eine wesentliche Veränderung erfährt auch die Zuwegung zur David-Hansemann-Schule, die durch den Hotelbau in Richtung Schule verschoben werden muss. Diese Zuwegung ist zusätzlich die fußläufige Verbindung zur Gesamtschule in der Sandkaulstraße 75. 3.4. 3.5. Seite 6 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 3.6. 3.7. 3.7.1. 3.7.2. 3.7.3. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Die südlich des Bunkers angrenzende baumbestandene öffentliche Grünfläche (1.130 m²) wird ebenfalls verringert, der Erhalt der verbleibenden Fläche (650 m²) als öffentliche Grünfläche (innerstädtische Grün - und Aufenthaltsfläche) wird durch die zeichnerische Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert. Die aufgestellten städtebaulichen Bilanzierungen beziehen sich ausschließlich auf die planungsrechtlich relevanten Größen der festgesetzten Flächen. Diese Bilanzierungen weichen von denen im Kapitel 5 Umweltbelange Unterpunkt 5.1.4 ab, da an dieser Stelle die tatsächlich mögliche Nutzung der Flächen dargestellt wird. So werden die Bepflanzungen einzelner Flächen innerhalb des Sondergebietes als „Vegetationsflächen“ mit einbezogen und Grünflächen in „Vegetationsflächen, teilversiegelte Flächen und Wege etc.“ differenziert. Soziale Infrastruktur Unmittelbar östlich an das Plangebiet grenzt das Schulgelände der David-Hansemann-Schule an. Die DavidHansemann-Schule wird derzeit von einer Realschule in eine Gesamtschule umstrukturiert. Die Möglichkeit zur öffentlichen Erschließung der Schule über die Sandkaulstraße und Rochusstraße bleibt erhalten, der Zugangsbereich wird baulich neu gestaltet. Der innerhalb der nördlichen öffentlichen Grünfläche gelegene Kinderspielplatz wird ebenfalls funktional erhalten. Er wird im Zuge der Freiraumgestaltung aufgewertet. Schwerpunktmäßig handelt es sich bei dem vorliegenden Bebauungsplan um ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung -Hotel- in innerstädtischer Lage. Es ist zu erwarten, dass die vorhandenen sozialen Infrastruktureinrichtungen im Einzugsbereich weiterhin bedarfsdeckend sind und kein zusätzlicher Bedarf durch die Planung ausgelöst wird. Daher sind die weiteren sozialen Aspekte der Planung im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung eher von untergeordneter Bedeutung. Aus diesem Grund ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen zur Umsetzung von Maßnahmen, die den Belangen der Jugend- und Familienfreundlichkeit dienen. Familienfreundlichkeit bzw. Belange der Kinder und Jugendlichen Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet befindet sich in zentraler Lage des Stadtgebietes. Durch den Rückbau der Bunkeranlage und den Neubau des Hotels erfährt das Plangebiet eine grundlegende strukturelle Veränderung. Dabei sind die bisherigen funktionsfähigen Bezüge, wie die Freiraumnutzung, Aufenthaltsfunktion der öffentlichen Grünflächen, Anbindung an das Fußwegenetz, gebietsübergreifende Anbindungen (zur Schule) etc. grundsätzlich beizubehalten und auszubauen. Erlebnisvielfalt im Gebiet Die geplanten öffentlichen Grünflächen bleiben weiterhin öffentlich zugänglich. Im Zuge der Realisierung des Hotelneubaus wird deren Größe geringfügig reduziert, die Lage der Grünflächen bleibt grundsätzlich erhalten. Die vorliegende Freiraumplanung des Landschaftsplanungsbüros Schöke für die nördliche Grünfläche verfolgt die Beibehaltung des innerstädtischen Parkcharakters. Teile des Baumbestandes fallen weg. Durch die beabsichtigte Erhaltung der identitätsstiftenden Blutbuche wird das spezifische Erscheinungsbild des Standortes beibehalten. Die Grünflächen sollen der Öffentlichkeit vielfältige Möglichkeiten zum Aufenthalt, zur kurzeitigen Erholung und Freiraumnutzung bieten. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um eine innerstädtische Sondergebietsnutzung, die keinen zusätzlichen Bedarf an öffentlicher Kinderspielplatzfläche oder sonstigen kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen auslöst. Aufgrund der Aufwertung der vorhandenen öffentlichen Grünflächen (incl. Kinderspielplatz) besteht keine Notwendigkeit, eine weitere Spielplatzfläche innerhalb des Plangebiets auszuweisen. Im Rahmen der Freiraumplanung der öffentlichen Spielplatzfläche ist eine Beteiligung der Kinder, Jugendliche und Familien des Stadtteils vorgesehen. Seite 7 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 3.7.4. 3.7.5. 3.7.6. 3.8. 3.8.1. 3.8.2. 3.8.3. 3.8.4. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Über das umliegende angrenzende Straßen- und Fußwegenetz sind die Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen des Innenstadtbereiches gut angebunden und sicher, über vorhandene Straßenquerungen zu erreichen. Die öffentlichen Grünflächen liegen in zentraler Lage, sind gut einsehbar und unter der sozialen Kontrolle der umliegenden Bebauung. Die Beibehaltung von Ruhebänken dient der Aufenthaltsqualität und fördert das soziale Zusammenleben. Durch die Schaffung größtmöglicher Übersichtlichkeit innerhalb der Grünflächen als auch im Randbereich zum Hotelneubau sollen Angsträume vermieden werden. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Der vorhandene Kinderspielplatz in der nördlichen Grünfläche wird durch die Umgestaltung aufgewertet. Er dient damit weiterhin der innerstädtischen Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Spielplatzflächen. Die öffentliche Grünfläche kann sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt genutzt werden und somit auch den Zweck eines sozialen Treffpunkts für alle Altersklassen erfüllen. Funktional erfüllt die öffentliche Grünfläche südlich des Hotelneubaus auch den Zweck eines sozialen Treffpunktes. Obschon der Platzbereich verkleinert wird, sollen das vorhandene Material und Bepflanzung weiterhin auf diese öffentliche Nutzung reagieren. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die Umgestaltung der Freiflächen birgt die Möglichkeit, die vorhandenen fußläufigen Beziehungen hinsichtlich der neuen Nutzungsanforderungen zu optimieren. So werden z.B. der Zugangsbereich der David-HansemannSchule von der Sandkaulstraße und der Rochusstraße aus, als auch die fußläufige Anbindung zur neuen Mensa an der oberen Sandkaulstraße in die umliegende Erschließungsstruktur eingebunden. Dadurch wird die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen auch über die Plangebietsgrenzen hinaus gefördert und unterstützt. Ampelschaltungen zur sicheren Querung der Sandkaulstraße sind bereits vorhanden. Der Stadtgarten an der Monheimsallee ist bereits heute für Jugendliche über die vorhandenen Wegeverbindungen in erreichbarer Nähe. Zusätzlich ist das Plangebiet durch die Linienhaltepunkte des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) an der Monheimsallee und durch die räumliche Nähe zum zentralen Bushof an der Peterstraße sehr gut an das städtische ÖPNV Netz angebunden, sodass dezentrale Einrichtungen ebenfalls erreicht werden können. Klimaschutz und Klimaanpassung Standortwahl der Bebauung Der Standort wurde entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 gewählt. Nach Voruntersuchungen durch die Stadt Aachen wurde der Standort als geeignet betrachtet. Der Standort des Plangebietes liegt im Innenstadtbereich der Stadt Aachen in fußläufiger Nähe zum Eurogress. Durch die Optimierung und Aufwertung von innerstädtischen Flächen kann einer Neuinanspruchnahme von Flächen im Außenbereich entgegengewirkt werden. Dadurch werden unter anderen unnötige Mehrverkehre unterbunden. Städtebaulicher Entwurf Der städtebauliche Entwurf zu diesem Bebauungsplan richtet sich nach den Vorgaben der EU - Ausschreibung und dem vorgegebenen Grundstückzuschnitt unter besonderer Berücksichtigung der erhaltenswerten Blutbuche. Des Weiteren wurden bei der Planung des Hotels der maximale Erhalt der nördlichen Grünfläche sowie eine rücksichtsvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu der vorhandenen Wohn- und Geschäftbebauung und der David - Hansemann - Schule umgesetzt (Höhenbeschränkung). Kubatur der Gebäude Die Kubatur des Gebäudes ergibt sich aus den Vorgaben die unter den Punkt 3.8.2. beschrieben wurden unter Berücksichtigung der zukünftigen Wirtschaftsfähigkeit des geplanten Hotels. Solare Wärme- und Energiegewinnung Im Rahmen der EU - Ausschreibung wurde festgelegt, dass das zukünftige Hotel als primäre Wärmeversorgung über einen Fernwärmeanschluss angeschlossen werden muss. Das Gebäude wird nach derzeitigem Seite 8 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 3.8.5. 3.8.6. 3.8.7. 3.8.8. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Kenntnisstand entsprechend der Energieeinsparverordnung (ENEV) 2013 errichtet werden. Welche sekundäre Formen der Energie- und Wärmegewinnung zum Einsatz kommen können, wird im weiteren Bauantragsverfahren entschieden. Umgang mit Freiflächen Die vorhandenen öffentlichen Grünflächen (3110 m²) werden entsprechend dem Wettbewerbsentwurf und den Vorgaben der EU - Ausschreibung um ca. 1090 m² reduziert. Eine Fläche von 220 m² bleibt als private Grünfläche um die Blutbuche erhalten. Die verbleibenden öffentlichen und privaten Grünflächen in einer Größenordnung von ca. 2240 m² dienen somit weiterhin der innerstädtischen Klimaregulierung. Somit tragen sie zur Vermeidung von sommerlichen Überhitzungen von innerstädtischen Freiflächen bei. Umgang mit Niederschlagswasser Das Niederschlagswasser wird der öffentlichen Kanalisation zugeführt, da eine zentrale bzw. dezentrale Versickerung im Plangebiet auf Grund der vorhandenen Bodenstrukturen nicht möglich ist. Die vorhandene Kanalisation ist ausreichend dimensioniert, da ein Großteil des Sondergebietes bereits heute schon vollständig versiegelt ist. Umgang mit der Energieversorgung Das geplante Hotel soll neben einem Gas- und Elektroanschluss entsprechend der EU - Ausschreibung einen Fernwärmeanschluss erhalten. Vertragliche Regelungen Als Ergänzung zu diesem Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB von der Stadt Aachen erarbeitet; die Regelungen dieses Vertrages werden im Kapitel 8 dieser Begründung dargestellt. 4. Begründung der Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) 4.1. Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 und Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein Sondergebiet SO mit der Zweckbestimmung “Hotel“ festgesetzt. Im Sondergebiet ist die Errichtung und der Betrieb eines Hotels zulässig. Diese Zweckbestimmung führt dazu, dass sich das Sondergebiet von den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet. In diesem Sondergebiet sollen ausschließlich hotelspezifische Nutzungen zulässig sein. Diese sollen funktional in einem Gebäude zusammengefasst werden. Der gewollte Festsetzungsinhalt kann mit keinem der in §§ 2 bis 10 BauNVO geregelten Gebietstypen erreicht und gesichert werden. Im Sondergebiet sind alle Nutzungen und Anlagen zulässig, die für den ordnungs- und zeitgemäßen Betriebsablauf eines Hotels notwendig sind. Insbesondere sind in diesem Hotel neben den üblichen Beherbergungszimmern Verwaltungs- und Betriebsräume, Gastronomie- und Seminarräume, Wellness Einrichtungen, Trainings- und Entspannungsräume, Betriebswohnungen und Anlagen, die der Ver- und Entsorgung beziehungsweise der Erschließung dienen, sowie eine Tiefgarage zulässig. 4.2. Maß der Nutzung Für das Sondergebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 festgesetzt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 17 Abs. 1 BauNVO gilt für sonstige Sondergebiete eine Obergrenze der GRZ von 0,8. Diese darf unter den Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise überschritten werden. Die dort genannten besonderen städtebaulichen Gründe sind im städtebaulichen Konzept der Planung begründet. Die vorhandenen Grünflächen sollen im Plangebiet weitestgehend erhalten bleiben. Von der Stadt Aachen wurde schon bei der EU - Ausschreibung Wert darauf gelegt, dass die zu veräußernde Fläche für das zukünftige Hotel so gering wie möglich ausfallen soll. Somit umfasst die Sondergebietsfläche nur die tatsächlich erforderlichen unter- bzw. überbaubare Fläche. Daraus ergibt sich eine Grundflächenzahl von 1,0. Seite 9 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Der Zweck der Festsetzung von Obergrenzen in § 17 Abs. 1 BauNVO liegt darin, die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Dieser Zweck kommt im Regelfall bei flächenhaft bebauten Gebieten zum Tragen. Eine Obergrenze für die Grundflächenzahl sichert dort unter anderem eine verträgliche bauliche Dichte, die insbesondere dem sozialverträglichen Miteinander dient. Die vorliegende Planungssituation ist jedoch anders zu betrachten. Dieses Sondergebiet ist für ein einzelnes Gebäude konzipiert. Die Gefahr einer zu dichten Bebauung, der die Obergrenze der Grundflächenzahl in § 17 Abs. 1 BauNVO entgegen wirken soll, besteht daher hier nicht. Die Abstände zu den bestehenden Gebäuden wurden im Vorfeld geprüft. Bei dem vorliegenden Wettbewerbsentwurf würde die Einhaltung der Obergrenze die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes unmöglich machen. Wesentlicher Inhalt des Konzeptes ist die Erhaltung der öffentlichen Grünflächen im Norden und Süden des Plangebiets. Würde in dem Sondergebiet jedoch gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO die Obergrenze einer Grundflächenzahl von 0,8 eingehalten werden, bedeutet dies, dass zur Beibehaltung der derzeit festgesetzten Baugrenzen ein größeres Sondergebiet mit einer zusätzlichen nicht überbaubaren Grundstücksfläche geplant werden muss. Der Anteil der Fläche im Gebiet des Bebauungsplans, auf dem eine öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, würde dadurch geringer ausfallen. Das steht dem grundlegenden städtebaulichen Ziel entgegen. Auch ist gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und den verkehrstechnischen Anforderungen Rechnung getragen wird. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, da die Gefahr einer zu dichten Bebauung im vorliegenden planerischen Konzept ausgeschlossen wird. Gleiches gilt für die Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden gerade durch die Überschreitung der Obergrenze für die Grundflächenzahl vermieden, da das Sondergebiet bei dieser Vorgehensweise auf einer möglichst kleinen Fläche festgesetzt wird und der Anteil der nördlichen öffentlichen Grünfläche auf einer möglichst großen Fläche erhalten werden kann. Sonstige öffentliche Belange gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, die entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. 4.3. Baugrenze / -linie und überbaubare Grundstücksfläche Die maximal bebaubare Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ergibt sich aus der zeichnerischen Festsetzung der Baugrenzen bzw. Baulinie und umfasst eine Fläche von ca. 1.400 m². Innerhalb dieser Fläche soll ein Hotel errichtet werden, das auf Grundlage des Wettbewerbentwurfes weiterentwickelt werden soll. Die weitgehende Umsetzung des Wettbewerbsentwurfes liegt den Festsetzungen von Baugrenzen und der Baulinie sowie der Festsetzung der zwingenden Gebäudehöhen zugrunde. Eine geringfügige Überschreitung der überbaubaren Flächen innerhalb des Sondergebietes aus bautechnischen Gründen ist zulässig. Damit wird ermöglicht, dass sicherheitsrelevante Einrichtungen (z.B. Fluchttreppen) in geringfügigem Ausmaß außerhalb überbaubaren Flächen erstellt werden können. Die östliche Fassade des Bauteils “A“, die zu der Gemeinbedarfsfläche der David - Hansemann - Schule ausgerichtet ist, wird mit einer Baulinie festgesetzt, um die Lage des Baukörpers an dieser Stelle zu fixieren. Die Nähe zur benachbarten Schule ergibt sich aus dem Wettbewerbsentwurf und dort aus dem Erfordernis, die Blutbuche an der Sandkaulstraße zu erhalten. Der Erhalt der Blutbuche erfordert ein Abrücken des Baukörpers von der Sandkaulstraße in Richtung David - Hansemann - Schule. Von der festgesetzten Baulinie aus entwickelt sich der Baukörper in Richtung Sandkaulstraße. Hier wird keine Baulinie sondern eine Baugrenze festgesetzt, um die erforderliche Bewegungsfreiheit in der Ausführungsplanung zu erhalten. Um das Ergebnis des Wettbewerbsentwurfes umzusetzen, wird festgesetzt, dass das letzte Obergeschoss über die gesamte Länge der Baulinie um bis zu 30 cm zurückweichen kann. Auf § 23 Abs. 2 BauNVO wird Seite 10 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 hingewiesen, das bedeutet, dass in der Ausführungsplanung von den Festsetzungen geringfügig abgewichen werden kann. 4.4. Gebäudehöhen Das Sondergebiet „Hotel“ gliedert sich in drei Gebäudeteile. Diese sind im Vorhaben- und Erschließungsplan mit Bauteil “A“; “B“ und “C“ gekennzeichnet. Bauteil "A" Für den Hauptbaukörper (Bauteil "A") wird eine Gebäudehöhe von 183,70 m über NHN zwingend festgesetzt, mit Ausnahme des Eingangsbereiches V 1. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 183,70 m festgesetzt. Darüber hinaus wird für das zurückversetzte letzte Obergeschoss eine zwingende Gebäudehöhe von 187,00 m über NHN festgesetzt. Die Vorgaben der damaligen Wettbewerbsausschreibung werden dabei um bis zu 0,50 m überschritten. Diese Überschreitung ist erforderlich, um den aktuellen energetischen Gebäudeanforderungen und der Realisierung eines Gründaches gerecht werden zu können. Die geforderte Abstufung zwischen dem südlichen und dem nördlichen Gebäudeteil wurde mit einem Höhenversprung von Süd nach Nord um ein Geschoss bzw. ca. 3,0 m erreicht. Mit diesen Höhenfestsetzungen wird eine übermäßige Höhenentwicklung insbesondere zu der nördlichen Grünfläche hin verhindert. Des Weiteren wird eine Anpassung an die Umgebungsbebauung erreicht. Die David Hansemann - Schule hat eine Gebäudehöhe von 188,40 m über NHN, die östliche Bebauung hat eine Firsthöhe von durchschnittlich 180 m über NHN. Die westliche Sandkaulstraße beginnt im Süden mit dem Gebäude der Handwerkskammer, welches an einem markanten Standort eine Gebäudehöhe von 187,80 m über NHN aufweist. Das Gebäude an der Ecke Sandkaulstraße / Rochusstraße hat eine Firsthöhe von 188,90 m über NHN und die Gebäude auf der Rochusstraße gegenüber der Grünfläche haben eine durchschnittliche Firsthöhe von 190,00 m über NHN. Damit fügt sich das Hotelgebäude mit seinen maximal 187,00 m über NHN in die Höhenentwicklung der umgebenden Bebauung ein. Die Maßstäblichkeit der umgebenden Bebauung wird berücksichtigt. Darüber hinaus muss der südliche Gebäudeteil (Vorfahrtsfläche V 1), auf Höhe des Erschließungsniveaus, in der Tiefe von mindestens 5 m in einer Höhe von mindestens 4,10 m zurückspringen. Hierdurch soll der erdgeschossige großzügige Freiraum der Eingangs- und Vorfahrtssituation langfristig gesichert werden. Bauteil "B" Die Gesamthöhe des Bauteils "B", welcher sich im Bereich der Ein- bzw. Ausfahrt der Tiefgarage und der Anlieferung befindet, wird auf eine maximale Höhe von 169,50 m über NHN begrenzt. Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, dass der Ver- und Entsorgungsbereich und die Einfahrt in die Tiefgarage baulich bis zu der genannten Höhe errichtet werden kann. Um die Realisierbarkeit notwendiger Brandschutzmaßnahmen wie Fluchtwege zu sichern, sind diese in ihrer Höhenentwicklung und Anordnung auch oberhalb der sonstigen maximalen Höhenfestsetzungen zulässig. Bauteil “C“ Der Bauteil "C" liegt ausschließlich unterirdisch zwischen Hauptbaukörper und Sandkaulstraße. Mit dieser Festsetzung für Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen soll sichergestellt werden, dass ausreichend Raum für die Tiefgarage und für die Technik des Hotels vorgehalten werden kann. Dies begründet sich auch darin, dass auf dem Dach des Hotels nach Möglichkeit keine technischen Installationen erfolgen sollen. Des Weiteren soll die Möglichkeit bestehen, dass entsprechend dem Wettbewerbsentwurf ein Wasserlauf entlang der Seite 11 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Gebäudefassade im Sondergebiet realisiert werden kann, dies jedoch unter Einhaltung von möglichen Auflagen, die den Schutz der Blutbuche gewährleisten. Überschreitung der festgesetzten Höhen Die zugelassene Überschreitung der maximalen und zwingend festgesetzten Gebäudehöhen um maximal 2,50 m wird ermöglicht, damit notwendige technische Aufbauten bzw. Anlagen, die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, auf den Dachflächen des Hotels zulässig sind und errichtet werden können. Ergänzend wird das Abrücken dieser Anlagen festgesetzt, um das optische Erscheinungsbild aus den umliegenden Straßen- und Platzräumen zu vermindern. Die Ausnahme von der Festsetzung über das Abrücken von der Gebäudefassade für die Überfahrten der Aufzüge und Austritte der Treppenhäuser wird zugelassen, um zu gewährleisten, dass die vertikalen Erschließungsachsen des Hotels mit Tageslicht versorgt werden können bzw. eine direkte Verbindung ins Freie möglich ist. Daher wird von einer Abstandsfestsetzung für diese Einrichtungen auf der straßenabgewandten Seite abgesehen. Be- und Entlüftungsanlagen / Kälteanlagen dürfen das Höhenmaß nicht überschreiten, da diese nicht zwingend auf den Dächern untergebracht werden müssen, dies betrifft nicht die notwendigen Ein- und Auslässe dieser Anlagen. Einrichtungen zur Absturzsicherung sind im Besonderen bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig, um ein Höchstmaß an Sicherheit zu gewährleisten und da diese nicht die Wirkung von massiven Gebäudeteilen haben. Maximale Bautiefe Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe von 158,55 m über NHN wurde festgesetzt, um den maximalen Erdaushub entsprechend den Vorgaben des hydrogeologischen Gutachtens zu begrenzen. Bei einer notwendigen Unterschreitung der Ausgrabungstiefe ist dies vorher mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen abzustimmen und die Umweltverträglichkeit gegenüber den hydrogeologischen Anforderungen gutachterlich nachzuweisen. Mit dieser Festsetzung wird eine Gefährdung der Rosenquelle verhindert. Unabhängig davon soll ermöglicht werden, dass bei notwendigen Baumaßnahmen und dem gutachterlichen Nachweis ihrer Unbedenklichkeit diese Tiefe unterschritten werden kann. 4.5. entfällt 4.6. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den privaten Grünflächen werden Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze nicht zugelassen, damit in diesem Bereich das Erscheinungsbild der Grünanlage und die Gestaltung des Hotels nicht beeinträchtigt werden. Wege und Wasserbecken sind in diesen Bereichen nur dann zulässig, wenn der Erhaltungszustand der Blutbuche dadurch nicht beeinträchtigt wird. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. 4.7. Flächen für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB Im östlichen Bereich des Bebauungsplanes liegt ein Teilbereich des Schulhofes der David - Hansemann Schule. Dieser Bereich wird als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt und mit der entsprechenden Zweckbestimmung Schule versehen. Bei dieser Festsetzung handelt es sich um eine Bestandssicherung bzw. um eine Neuordnung zwischen Schulgrundstück und Sondergebiet. Seite 12 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 4.8. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Öffentliche Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Die Sandkaulstraße wird dem Bestand entsprechend in der Planzeichnung als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die Erschließung der vorhandenen Bebauung (Sandkaulstraße 2 bis 10) wird durch die Realisierung des Sondergebietes um ca. 30 m nach Süden verlegt. Die Lage der Erschließung wurde in der Planzeichnung ebenfalls als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Bei der Verlegung der Erschließung entfallen ca. 15 öffentliche Parkplätze für PKWs und evtl. ein Halteplatz für Reisebusse. Die verbleibenden öffentlichen Parkplätze werden durch die Festsetzung als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (Siehe 4.9) entsprechend gesichert. Der Ersatz der 15 entfallenden öffentlichen Parkplätze wird im Durchführungsvertrag geregelt. Die Halteplätze für Reisebusse liegen innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche und können als solche nicht festgesetzt werden. 4.9. Öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Flächen für das Parken von Fahrzeugen Im Plangebiet wurde eine Fläche mit ca. 270 m² als Parkplatzfläche im Bestand festgesetzt. Hier erfolgt lediglich eine Anpassung an die Neugestaltung der Verkehrsflächen. Sollte die Notwendigkeit der Errichtung einer Trafostation bestehen, so kann eine Trafostation, die der Versorgung der vorhanden Wohn- und Geschäftsbebauung dienen soll, innerhalb dieser Fläche oder der westlich angrenzenden öffentlichen Grünflächen (siehe unter 4.10) auf einer Fläche von maximal 18 m² errichtet werden. Auf die Festsetzung des Standortes einer Trafostation wurde verzichtet, da zurzeit noch keine konkrete Planung vorliegt. 4.10. Öffentliche Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB Im Plangebiet werden drei öffentliche Grünflächen festgesetzt. Nördliche Grünfläche Die Grünfläche nördlich des Sondergebietes wird aufgrund des geplanten Erhalts der vorhandenen Nutzungen als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage und Spielplatz festgesetzt. Die Grünfläche hat eine Größe von ca. 1.370 m². Durch die Aufwertung des vorhandenen Spielplatzes werden maximal 200 m² in Anspruch genommen. Des Weiteren wird diese Grünfläche durch Fußwege in Nord Südrichtung und Ost - Westrichtung gequert. Bei Neuverlegung dieser Fußwege sollen diese Fußwege bei einer maximalen Breite von 3 m auf einer Fläche von ca. 240 m² befestigt werden. Um der zukünftigen Abstimmung mit den Bürgern bei der Realisierung des Spielplatzes und den notwendigen Abstimmungen bei der Verbindung der beiden Schulbereiche der zukünftigen 4. Gesamtschule die größtmögliche Gestaltungs- und Optimierungsfreiheit unter Berücksichtigung der vorhandenen Bepflanzung zu gewährleisten, wurde auf eine zeichnerische Festsetzung der Spielplatzfläche und Wege verzichtet. Des Weiteren wird für einen Verbindungsweg innerhalb der nördlichen Grünfläche, der entlang der westlichen Hotelfassade geführt wird, eine weitere Fläche in Anspruch genommen. Südliche Grünflächen Die vorhandenen Grünflächen südlich der Sondergebietsfläche werden aufgrund des geplanten Erhalts der Bestandsnutzung ebenfalls als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage festgesetzt. Diese beiden Grünflächen haben eine Größe von ca. 575 m² bzw. ca. 75 m². Mit dem Erhalt und der fachgerechten Pflege der festgesetzten Grünflächen kann zu einer dauerhaften städtebaulichen Aufwertung des Seite 13 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Plangebiets sowie zu dessen unmittelbarem Umfeld beigetragen werden. Des Weiteren soll die Möglichkeit bestehen, innerhalb dieser Fläche eine Trafostation zu errichten (siehe unter 4.9). 4.11. Private Grünfläche / Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB wurde innerhalb des Plangebietes der Teilbereich einer privaten Grünfläche (220 m²) eine Fläche E 1 von ca. 200 m² als zu erhalten festgesetzt. Bauliche Anlagen, befestigte Flächen und Mauern sind innerhalb der gekennzeichneten Flächen E 1 unzulässig. Vorhandene Befestigungen haben bis zur Umgestaltung der Grünfläche Bestandsschutz. Die Anlage eines Weges in der Fläche E 1 ist unter der besonderen Berücksichtigung des Wurzelraumes der Blutbuche zulässig, sofern nachgewiesen wird, dass der Erhalt des Baumes nicht gefährdet wird. Mit einem solchen Weg sollen unkontrollierte Trampelpfade im Bereich des Wurzelraumes der Blutbuche verhindert werden. Die Ausführung des Weges ist mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen abzustimmen. Mit diesen Maßnahmen wird langfristig erreicht, dass der Naturraum um den erwähnten Baumbestand (Blutbuche) gesichert ist. 4.12. Sonstige Bepflanzungen Gründach Durch extensive Gründächer wird der Energie- und Wärmebedarf des Gebäudes einerseits aufgrund des zusätzlichen Dachaufbaus positiv beeinflusst und andererseits wird einer Aufheizung der Dachflächen entgegengewirkt. Einem schnellen Abfluss des Niederschlagswassers wird durch die Speicherfähigkeit der Substratschicht entgegengewirkt, wodurch sich eine höhere Rückhaltungsrate des Niederschlagswassers ergibt. Des Weiteren kann durch die staubbindenden und kaltluftbildenden Eigenschaften der extensiven Dachbegrünung das Mikroklima positiv beeinflusst werden. Gleichzeitig bietet die Dachbegrünung Flora und Fauna einen weiteren Lebensraum in innerstädtischer Lage. Mit der Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB, das Flachdach des obersten Geschosses des Hotels als Gründach mit einem Substrataufbau von mindestens 8 cm (Schichthöhe der Boden- bzw. Vegetationsschicht) auf einer Fläche von mindestens 500 m² herzustellen, werden die Vorteile der Gründachnutzung auf Bebauungsplanebene gesichert. Baumpflanzungen im Sondergebiet Im westlichen Bereich des Sondergebietes, außerhalb der überbaubaren Flächen, sollen in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen mindestens 2 heimische Laubbäume entsprechend der festgesetzten Mindestanforderungen unter Berücksichtigung der Pflanzliste gepflanzt werden. Mit dieser Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB soll ein Teilausgleich für die entfallenden Bäume geschaffen werden und der Straßenraum der Sandkaulstraße gestalterisch aufgewertet werden. Bei der Pflanzung der Bäume ist gegebenenfalls die unterirdische Bebauung zu berücksichtigen, um spätere Schäden an den unterirdischen Gebäudeteilen zu vermeiden. Abweichungen von der Pflanzliste werden zugelassen, um einem abschließenden gestalterischen Konzept für den gesamten Verkehrs- und Grünraum der Sandkaulstraße nicht vorzugreifen. 4.13. Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse Zur Ermittlung der Lärmbelastung für das Sondergebiet wurde eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro Dr.-Ing. Szymanski & Partner durchgeführt. Diese ergab, dass der maßgebliche Außenlärmpegel im Bereich des Hotels bei ca. 70 db (A) liegt. Entsprechend dem Schallschutzgutachten sind Anforderungen des erforderlichen passiven Schallschutzes nach DIN 4109 für die Außenbauteile des Hotels zu erfüllen. Daher Seite 14 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 wurde innerhalb der überbaubaren Sondergebietsflächen für alle Fassadenbereiche das erforderliche Schalldämmmaß des Lärmpegelbereichs IV für Außenbauteile von Gebäuden festgesetzt. Somit wird eine gesunde Aufenthaltsqualität in den zukünftigen Aufenthalts- und Übernachtungsräumen gewährleistet. Von dieser Festsetzung können Ausnahmen zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren für den Einzelfall durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße entsprechend der DIN 4109, in der Fassung von November 1989, für Außenbauteile ausreichend sind. Des Weiteren wurde in diesem Gutachten nachgewiesen, dass die Steigerung der Verkehrslärmbelastung außerhalb des Plangebietes eine unbedenkliche Größenordnung einnimmt. Das Verkehrsaufkommen im Bereich der Sandkaulstraße verursacht laut Lärmkataster der Stadt Aachen bereits heute in einigen Abschnitten der Straße vor den anliegenden Wohngebäuden tagsüber Lärmbelastungen bis 70 dB (A) und nachts bis 61 dB (A). Im Untersuchungsbereich außerhalb des Plangebiets werden an allen untersuchten maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte der Sechzehnte Verordnung zur Durchführung des BundesImmissionsschutzgesetzes (16. BImSchV) bereits heute überschritten. Durch das Planvorhaben entfallen die Mehrfachreflexionen durch parallele Flächen an der Bunkerfassade und der vorhandenen westlichen Bebauung. Der Reflexionsanteil der zu berücksichtigenden zukünftigen Hotelfassade ist durch die Geometrie und durch den deutlich größeren Abstand zur Emissionsachse und zu den maßgebenden Immissionsorten quantitativ unbedenklich. Durch den größeren Abstand zur Hauptachse der Sandkaulstraße werden die Immissionswerte der 16. BImSchV nach Umsetzung der Planung unterschritten. Durch eine bessere Abschirmung des Hotelbaukörpers werden die Belastungen trotz der erheblichen Steigerung der Verkehrsmengen auf der Erschließungsschleife zukünftig geringer. Die durch das Planvorhaben ausgelöste Steigerung der Verkehrsmenge auf der Sandkaulstraße führt zu einer Steigerung der Immissionsbelastung um ca. 0,3 dB (A). Eine Steigerung in dieser Größenordnung ist qualitativ von den Betroffenen nicht wahrnehmbar. Aufgrund der vorliegenden Daten ist eine Lärmsanierung bzw. ein Lärmsanierungsplan im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 853 nicht notwendig. Innerhalb des Plangebietes werden an den für die Beurteilung maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten. 4.14. Zulässigkeit von Vorhaben Die Regelungen gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB für den Geltungsbereich des Vorhabenund Erschließungsplanes wurden aufgenommen, um die Durchführung, zu der sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet hat, zu sichern. Die Inhalte des Durchführungsvertrages müssen sich an die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes halten. Im Durchführungsvertrag werden die Festsetzungen noch weiter spezifiziert. Hierbei werden vorhabenbezogene, nutzungsbezogene und gestalterische Festlegungen vertraglich gesichert. Seite 15 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5. Umweltbelange 5.1. Einleitung Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt. Von einer Vorprüfung des Einzelfalls und der Erstellung eines Landschaftspflegerischen Fachbeitrages kann damit abgesehen werden. Ziel ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Hotelansiedlung zu schaffen und die vorhandene Grünfläche, welche derzeit als Parkanlage und Kinderspielplatz genutzt wird, teilweise zu erhalten und planungsrechtlich zu sichern. Das Plangebiet ist durch einen Hochbunker aus dem zweiten Weltkrieg und durch öffentliche Verkehrsflächen teilweise überbaut. Im südlichen Teil des Gebietes befindet sich noch eine weitere von Verkehrsflächen umrandete Freifläche. Das Plangebiet umfasst mit ca. 8.200 m² weniger als 20.000 Quadratmeter Fläche. Die einzelnen Umweltbelange werden vorsorglich überprüft. 5.1.1. Lage des Plangebietes Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich des Stadtkerns von Aachen. Es liegt zwischen der Sandkaulstraße, der Rochusstraße, der Alexanderstraße und dem Schulgrundstück der David-Hansemann-Schule und besteht aus den Flurstücken 703, 1957, 1958 tlw., 1959 und 1960 tlw., Flur 79, Gemarkung Aachen, in Aachen - Mitte. Der nördliche Teil des Plangebietes wird zurzeit als Grünanlage und Kinderspielplatz genutzt. Die Fläche ist begrünt und mit Gehölzen bzw. Bäumen bepflanzt. Im zentralen Teil des Plangebietes (Flurstück 703) befindet sich direkt an der Sandkaulstraße ein Hochbunker, dessen Nutzung aufgegeben wurde. Dieser Hochbunker soll abgerissen werden. Der südliche Teil des Plangebietes wird teilweise als öffentliche Verkehrsfläche (Flurstück 1957 und 1958 tlw.) bzw. als Frei- und Grünfläche genutzt. In der öffentlichen Verkehrsfläche befinden sich ca. 44 Parkplätze. 5.1.2. Inhalt und Ziele des B-Plans Die Stadt Aachen beabsichtigt, die Entwicklung eines Hotelstandortes, entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007, in der näheren Umgebung des Eurogress. In einem ersten Schritt hat die Stadt Aachen eine europaweite Ausschreibung für die Bebauung eines Grundstückes an der Sandkaulstraße mit einem Hotel durchgeführt. Den Zuschlag für das ausgeschriebene Gelände bekam eine Aachener Projektgesellschaft mit dem Entwurf eines Aacheners Architekturbüros. Der Entwurf sieht die Erstellung eines Hotels der 3 - 4 Sterne Kategorie vor. Die geplante Umsetzung dieses Neubauvorhabens muss durch einen Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. Für das Plangebiet werden zurzeit öffentliche Grünflächen bzw. Mischgebietsflächen nach § 6 BauNVO festgesetzt. Ziel der Stadt Aachen ist es entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 im Bereich der Sandkaulstraße / Rochusstraße die planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung eines Hotels der gehobenen Kategorie (3 bis 4 - Sterne) zu schaffen. Hierzu ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, mit dem geplanten Gebäude einer innerstädtischen urbanen Nutzung und Weiterentwicklung dieser Fläche zu entsprechen. Hierbei soll der vorhandene, schützenwerte Bewuchses, im Besonderen die Blutbuche berücksichtigt werden,. Dabei soll unter Berücksichtigung der benachbarten David - Hansemann - Schule und der umliegenden Wohn- und Geschäftsbebauung, ein Großteil der öffentlichen Grünflächen erhalten werden. Dies entspricht der EU Ausschreibung und dem vorliegenden Wettbewerbsergebnis. Seite 16 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5.1.3. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Planungsrechtliche Einbindung Regionalplan Das Plangebiet ist im Regionalplan des Regierungsbezirks Köln, Teilabschnitt Region Aachen, in der Fassung der 1. Auflage 2003 mit Ergänzungen, Stand April 2008, als allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Aachen stellt für den Bereich des Plangebietes Wohnbauflächen und öffentliche Grünfläche dar. Die geplante Hotelnutzung entspricht nicht den derzeitigen Zielsetzungen des Flächennutzungsplanes hier Wohnbauflächen zu entwickeln. Der Darstellung einer öffentlichen Grünfläche wird teilweise entsprochen. Zur planungsrechtlichen Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung, hier eine Hotelnutzung umzusetzen, soll ein Bebauungsplanverfahren für den Innenstadtbereich nach § 13 a BauGB durchgeführt werden. Gemäß § 13 a Abs.2 Nr. 2 BauGB kann der Bebauungsplan von der Darstellung des Flächennutzungsplanes abweichen, wenn eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes sichergestellt ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Derzeit geltendes Planungsrecht Der nördliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 553 aus dem Jahr 1967. Dieser setzt für den Bereich des Plangebietes eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest. Der südliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 772 aus dem Jahr 1990. Dieser Bebauungsplan setzt für die Bebauung der Sandkaulstraße ein Mischgebiet unter Ausschluss von Spielhallen fest. Beide Teilbereiche werden von dem neu aufzustellenden Bebauungsplan überplant. Landschaftsplan Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes 1988 der Stadt Aachen. 5.1.4. Bedarf an Grund und Boden für die vorhandenen bzw. geplanten Nutzungen / Versiegelungsgrad Die nachfolgende Bilanzierungen weicht von der städtebaulichen Bilanzierungen ab. Bei der nachfolgenden Bilanzierung wurde die tatsächlich mögliche Nutzung der Flächen dargestellt. So werden z.B. die Bepflanzungen einzelner Flächen innerhalb des Sondergebietes und die festgesetzten öffentlichen Grünflächen in „Vegetationsflächen, teilversiegelte Flächen und Wege etc.“ differenziert. Derzeitige Nutzung ca. in m² Grünflächen ca. in m² Geplante Nutzung ca. in m² Grünflächen ca. in m² Art der Nutzung Grünanlage (Nord) öffentliche Grünflächen Vegetationsflächen Wegeflächen innerhalb der Grünanlage Spielplatz innerhalb der Grünanlage private Grünflächen Vegetationsflächen Vegetationsflächen über 1.980 1.980 1.770 1.370 1.390 930 430 max. 240 160 max. 200 400 220 180 Seite 17 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Derzeitige Nutzung ca. in m² Grünflächen ca. in m² Geplante Nutzung ca. in m² Tiefgarage (im SO - Gebiet) davon besonders geschützt (E 1) öffentlich Grünflächen (Süd) Vegetationsflächen Tlw. versiegelt Flächen innerhalb der Grünanlage 180 1.130 650 710 670 420 Bunker 310 Gemeinbedarfsfläche Versiegelt Vegetationsflächen 580 360 290 120 290 Flächeninanspruchnahme durch das Hotel Baukörper Wasserkaskadenn sonstige versiegelte Flächen Vegetationsflächen Straßenfläche Fahrbahn Wege Mischfläche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Grünflächen ca. in m² 240 1.630 1.120 100 310 100 3.790 3.500 2.360 1.430 370 2.050 1.210 240 230 Nach heutiger Nutzung werden von dem ca. 8.160 m² großen Plangebiet ca. 2.390 m² (29,3 %) als Vegetationsfläche und 420 m² (5,2 %) als teilversiegelte Vegetationsfläche genutzt. Nach Neubau des Hotels und Umgestaltung der südlichen Grünflächen verbleiben im Plangebiet ca. 2.340 m² (28,7 %) als Vegetationsflächen. Die Anlage eines mindestens 500 m² großen Gründaches sowie die geplante Trafostation im öffentlichen Raum wurden bei dieser Berechnung nicht mit betrachtet. Seite 18 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5.1.5. Bedarf an Grund und Boden für die geplanten Nutzungen / städtebauliche festgesetzte Werte Sondergebietsnutzung Hotel (SO) Fläche für Gemeinbedarf ca. 1.810 m² ca. 360 m² Öffentliche Verkehrsfläche ca. 3.500 m² Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ca. 250 m² Grünflächen mit Zweckbestimmung ca. 2.240 m² davon Grünfläche Nord - öffentlich ca. 1.370 m² davon Grünfläche Nord - privat ca. 220 m² davon Grünfläche Süd - öffentlich ca. 650 m² insgesamt 5.1.6. Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 ca. 8.160 m² Ziele des Umweltschutzes Ziel des Umweltschutzes ist die Wahrung der Umwelt in Ihrer Gesamtheit sowie der Schutzgüter zur Sicherung der natürlichen Lebensgrundlagen des Menschen, der Fauna und der Flora. Dabei sind die Schutzgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen. Zudem sind die kulturellen Merkmale sowie die Sachgüter im Auswirkungsbereich der Planung zu bewahren. Bei Veränderungen und Eingriffen in die jeweiligen Schutzgüter sind Eingriffsvermeidungsmaßnahmen und deren Minderung sowie mögliche Maßnahmen zum Ausgleich zu prüfen und aufzuzeigen. Zur Bewertung der Auswirkungen der Planung auf die Umweltbelange werden dabei die einschlägigen Gesetze, Rechtsverordnungen, Erlasse, Verwaltungsvorschriften und Technischen Anleitungen herangezogen. Die zu berücksichtigenden Ziele des Umweltschutzes werden den einzelnen Schutzgütern zugeordnet. 5.2. 5.2.1. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Schutzgut Mensch 5.2.1.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Bei der Betrachtung des Schutzgutes Mensch sind Aspekte wie Gesundheitsvorsorge, Wohnqualität, Erholung und Freizeit, Grün- und Freiflächen, Luftschadstoffe, Gerüche, Lichtimmissionen, Lärmimmissionen, elektromagnetische Felder, Erschütterungen sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes ist u. a. das Immissionsschutzrecht zu beachten. Dazu gehören das Bundesimmissionsschutzgesetz und seine Verordnungen. Für die räumliche Planung gilt der Trennungsgrundsatz. Danach sind Flächen für bestimmte Nutzungen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf Wohngebiete und schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Da sich das Plangebiet immissionsschutzrechtlich im Wirkungsbereich emittierender Straßenverkehrsflächen befindet, ist für die Planung die 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV) für die Betrachtung von Schallimmissionen durch Verkehrsgeräusche zu berücksichtigen. Maßgeblich für die städtebauliche Planung ist die DIN 18005/2/ Schallschutz im Städtebau. Verkehrsbelastung Seite 19 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten für die Realisierung einer Hotelanlage in der Sandkaulstraße, Aachen durch das BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinhold Baier GmbH erstellt. Zur Ermittlung der derzeitigen Verkehrsbelastung wurde eine Verkehrserhebung in Form einer Knotenstromzählung an dem vorfahrtsgeregelten Knotenpunkt Sandkaulstraße / Rochusstraße in der nachmittäglichen Spitzenstundengruppe (15 bis 19 Uhr) durchgeführt. Nach Auswertung der Daten liegt die heutige nachmittägliche Spitzenstunde zwischen 16 und 17 Uhr. Die Verkehrsbelastung auf der Sandkaulstraße hat gegenüber der von der Stadt Aachen übernommenen Zählung vom Januar 2008 in den meisten Relationen abgenommen. Eine Zunahme ergibt sich bei den abbiegenden Fahrzeugen von der südlichen Sandkaulstraße (16 Kfz-Fahrten mehr gegenüber 2008) in die Rochusstraße (9 zusätzlich abbiegende Fahrzeuge), wobei die Fahrten insgesamt auf der Rochusstraße um 67 Fahrzeuge abgenommen haben. So wurden in der Verkehrzählung aus dem Jahre 2008 insgesamt 1.934 Fahrten über den Knotenpunkt Sandkaulstraße / Rochusstraße zwischen 16 und 19 Uhr ermittelt, während es im Jahre 2012 im selben Zeitraum 1.769 Fahrten waren. Verkehrsemissionen Die Umgebung des Plangebietes ist grundsätzlich als Mischgebiet einzuordnen und entsprechend zu beurteilen. Lärm Die Sandkaulstraße besitzt nach dem Verkehrsentwicklungsplan (VEP) der Stadt Aachen ein Verkehrsaufkommen von rund 6.000 KFZ / 24 h. Das Verkehrsgutachten der BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinhold Baier GmbH ermittelte am Querschnitt Q3 (Sandkaulstraße) eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 5.489 Kfz und im Bereich der Erschließungsschleife (Q5) 631 Kfz. Gegenüber dem prognostizierten Emissionspegel aus dem Verkehrsmodell der Stadt Aachen ergeben sich keine relevanten Abweichungen. Aus dem Lärmkataster der Stadt Aachen ist ersichtlich, dass das Plangebiet, durch Verkehrslärm vorbelastet ist. Das Verkehrsaufkommen auf der Sandkaulstraße verursacht laut Lärmkataster der Stadt Aachen bereits heute in einigen Abschnitten der Straße vor den anliegenden Wohngebäuden tagsüber Lärmbelastungen bis 70 dB (A) und nachts bis 61 dB (A). Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Dr.-Ing. Szymanski & Partner ein Schallschutzgutachten erstellt, Stand 10.07.2012. In diesem werden Aussagen gemacht zu den Verkehrslärmbelastungen im Bestand und im Planfall. Laut Gutachten wird die Verkehrslärmsituation von der Belastung der Sandkaulstraße dominiert. Im Untersuchungsbereich außerhalb des Plangebiets werden an allen untersuchten maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV bereits überschritten. Das Maß der Überschreitung liegt nach derzeitigem Kenntnisstand nicht im Bereich einer Gesundheitsgefährdung bzw. im Rahmen einer möglichen Lärmsanierung. Die Größenordnung der Belastungen ist als typisch für den innerstädtischen Bereich zu beschreiben. Licht Der Einfahrtsbereich der Tiefgarage sowie die Anfahrt und Vorfahrt des Hotels sollen so gestaltet werden, dass die Wohnbereiche der vorhandenen Bebauung nicht beeinflusst werden. Gewerbelärm Gewerbliche Anlagen innerhalb des Plangebietes bzw. in seiner unmittelbaren Umgebung sind nicht vorhanden. Kinderlärm – Schulgelände David-Hansemann Realschulhof Gemäß Urteil des Oberverwaltungsgerichtes (OVG) Rheinland Pfalz vom 29.Mai 2012 (bekanntgegebenes Urteil, Az.: 8 A 10042 / 12.OVG) stellt Lärm von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen oder ähnlichen Seite 20 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Einrichtungen keine schädliche Umwelteinwirkung dar. Geräusche spielender Kinder seien Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung und daher grundsätzlich zumutbar. Kinderlärm steht damit unter allgemeinem Toleranzgebot der Gesellschaft. Erholung und Freizeit Die im Plangebiet vorhandene Parkanlage wird als solche und als Kinderspielplatz von den umliegenden Anwohnern frequentiert. Sie spielt als Naherholungsfläche für die Bevölkerung eine wesentliche Rolle. Der nicht zugängliche Bunker besitzt keine Erholungsfunktion und hat auch als Freizeitnutzung keine Bedeutung. Dies gilt gleichfalls für die Freiraumfläche im südlichen Teil des Gebietes, da diese umschlossen ist von öffentlichen Verkehrsflächen und daher einen eingeschränkten Erholungs- und Aufenthaltswert besitzt. Erschütterungen, Gefahrenschutz Das Plangebiet befindet sich außerhalb verliehener Bergwerksfelder. Es liegen keine Hinweise auf das Vorhandensein von ehemaligen Bergbauflächen vor. Das Plangebiet befindet sich in einem Gebiet, welches im stärkeren Ausmaß von Erdbeben betroffen ist. Nach DIN 4149 (Bauten in deutschen Erdbebengebieten) ist Aachen der Erdbebenzone 3 zuzuordnen. Hochwasserschutz Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, für die grundsätzlich Hochwasserschutzmaßnahmen erforderlich sind. Überschwemmungsgebiete befinden sich nicht im Plangebiet. Sonstige Emissionen und Immissionen Es befinden sich keine landwirtschaftlichen Betriebe oder imitierenden Industrie- bzw. Gewerbebetriebe im näheren Umfeld des Plangebietes. Der Abriss des vorhandenen Hochbunkers soll nach Möglichkeit in den Ferien erfolgen um die Immissionen, die auf den Schulbetrieb einwirken könnten, so gering wie möglich zu halten. Das Plangebiet wird von dem auf Erdwärme erteilten Erlaubnisfeld „IfM Geo Therm“ (zu wissenschaftlichen Zwecken) überdeckt. Inhaberin der Erlaubnis „IfM Geo Therm“ ist die Rheinisch Westfälische Technische Hochschule (RWTH) Aachen. Die Erlaubnis gewährt das befristete Recht zur Aufsuchung des Bodenschatzes „Erdwärme“ innerhalb der festgelegten Feldgrenzen. 5.2.1.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Verkehrsbelastung Für die geplante Hotelnutzung wurde im Rahmen des Verkehrsgutachtens das zu erwartende Verkehrsaufkommen einschließlich der Verteilung des möglichen Ziel und Quellverkehrs von Hotelgästen, Beschäftigten und des Anlieferverkehrs über den Tag ermittelt. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung von Beschäftigten, Gästen und des Wirtschaftsverkehrs für die geplante Hotelentwicklung täglich zusätzlich 420 Kfz-Fahrten entstehen. Davon sind 210 Kfz-Fahrten dem Zielverkehr und 210 Kfz-Fahrten dem Quellverkehr zuzuordnen. Hierbei werden ca. ein Drittel aller Kfz-Fahrten durch Taxifahrten erzeugt. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich durch die geplante Hotelnutzung keine bemessungsrelevanten verkehrlichen Veränderungen für das Stadtviertel ergeben. Verkehrsemissionen Durch das Planvorhaben entfallen die Reflexionen an der Bunkerfassade. Der Reflexionsanteil der zu berücksichtigen geplanten zukünftigen Hotelfassade ist durch die Geometrie (keine Mehrfachreflexion durch parallele Flächen) und durch den deutlich größeren Abstand zur Emissionsachse und zu den maßgebenden Immissionsorten quantitativ unbedenklich. Seite 21 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Von der im Bebauungsplan festgesetzten Grünanlage gehen schalltechnisch keine nennenswerten Lärmemissionen aus. Die Erschließung des zukünftigen Hotels erfolgt über die Sandkaulstraße. Ein Teilstück der vorhandenen Erschließungsschleife an der Sandkaulstraße wird um ca. 30 m nach Süden verlagert. Durch den größeren Abstand zur Hauptachse der Sandkaulstraße werden die Immissionswerte der 16. BImSchV nach Umsetzung der Planung unterschritten. Durch eine bessere Abschirmung des Hotelbaukörpers werden die Belastungen trotz der erheblichen Steigerung der Verkehrsmengen auf der Erschließungsschleife zukünftig geringer. Die durch diese Verschiebung entfallenden öffentlichen Stellplätze sollen innerhalb der Tiefgarage ersetzt werden. Laut Gutachten handelt es sich bei der durch Ein- und Ausfahrten ausgelösten Immissionsbelastungen im konkreten Fall um Verkehrslärm. Die Lage und Größenordnung dieser Emission erfährt gegenüber der heutigen Situation keine relevante Änderung. Das Verkehrsgutachten prognostiziert im Querschnitt der Erschließungsschleife (Q5) eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 841 Kfz. Für den Querschnitt Q3 (Sandkaulstraße) wird ein DTV-Wert von 5.909 Kfz prognostiziert. Die durch das Planvorhaben ausgelöste Steigerung der Verkehrsmenge auf der Sandkaulstraße um ca. 5 % (dies entspricht vereinfacht einer Steigerung der Immissionsbelastung um ca. 0,3 dB (A)) ist qualitativ von den Betroffenen nicht wahrnehmbar. Die durch das Planvorhaben sowie durch die in diesem Zusammenhang erforderliche Verschiebung der Erschließungsschleife ausgelösten Verkehrslärmbelastungen außerhalb des Plangebietes befinden sich damit insgesamt in einer unbedenklichen Größenordnung. Im Rahmen des Schallschutzgutachtens wurde weiterhin untersucht, zu welchen Maximalpegeln es aus lärmtechnischer Sicht kommen kann. Dabei spielt das Kofferraumschließen bei Pkws eine maßgebliche Rolle bei der Betrachtung der angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen. Bei Einhaltung von Mindestabständen von der im Nachtzeitraum genutzten Flächen zu den angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen können wesentliche Auswirkungen ausgeschlossen werden. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens im Einzelfall zu prüfen. Innerhalb des Plangebietes werden an den für die Beurteilung maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten. Für die Hotelnutzung lassen sich mit verhältnismäßigem Mehraufwand schalltechnische Maßnahmen durchführen, durch die die vorhandenen Verkehrslärmbelastungen reduziert werden können. So bleiben bei hochwertigeren Hotelnutzungen zum Beispiel die Fenster auch im Nachtzeitraum geschlossen, da üblicherweise Klima- und Lüftungstechnik zum Einsatz kommt. Gewerbelärm Darüber hinaus wurden im Schallschutzgutachten die Gewerbelärmbelastungen untersucht, die von der zukünftigen Nutzung Hotel auf die Umgebung wirken. Die möglichen durch die Planung ausgelösten Immissionskonflikte reduzieren sich auf die Außenwirkung, da innerhalb des Geltungsbereiches keine Nutzungen mit einem erhöhten Schutzanspruch vorgesehen sind. Durch das Hotel werden zukünftig insbesondere Lärmimmissionen durch die mit der Nutzung als Hotel verbundenen Verkehrsgeräusche, den Warenumschlag sowie durch die Tiefgaragennutzung ausgelöst. Die detaillierten Planungen (zum Beispiel raumlufttechnische Anlagen, Kühlanlagen usw.) im Zusammenhang mit der geplanten Hotelnutzung sind hinsichtlich ihrer Lärmemissionen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. Im Rahmen des Schallschutzgutachtens wurde für die vorliegende Hotelplanung (Wettbewerbsgewinner) im Vorfeld eine Prüfung der bereits jetzt absehbaren Emissionen durchgeführt, um Seite 22 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 abschätzen zu können, ob mögliche Immissionskonflikte auftreten können. Ein unlösbarer Immissionskonflikt liegt offensichtlich nicht vor. Kinderlärm Bezüglich des von der benachbarten Schule ausgehenden Lärms durch Schüler ergeben sich keine Ein- bzw. Auswirkungen durch die Planung. Aufgrund dessen sind Maßnahmen nicht erforderlich. Erholung und Freizeit Die Parkanlage bleibt größtenteils als solche inklusive einer Spielplatzanlage erhalten. Im Rahmen der Planungen wurde ein Grün- und Freiraumkonzept durch das Büro Schöke Landschaftsarchitekten (siehe Anlage Freiraumkonzept Büro Schöke vom 24.09.2012) erstellt und es erfolgt eine qualitativ hochwertige Umgestaltung des Grünraumes. Ein Teil der vorhandenen schützenswerten Bäume bleibt erhalten (siehe Anlage 1 Baumbilanz ). Die Parkanlage kann weiterhin von der Bevölkerung als solche und als Spielplatz genutzt werden, da diese im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesichert bzw. die Errichtung einer Spielplatzanlage von max. 200 m² im Planverwirklichungsvertrag geregelt wird. Durch den Bau der Hotelanlage und den Wegfall des Bunkers erfährt das Plangebiet eine räumliche wie architektonische Aufwertung, welche die Aufenthaltsqualität im städtebaulichen Raum wesentlich verbessern wird. Eine Fläche von ca. 50 m² die direkt hinter dem nördlichen Gebäudeabschluss des zukünftigen Hotels liegt wird in den Wintermonaten dauerhaft durch das Gebäudes verschattet. In den Sommermonaten kann dieser Bereich durch die untergehende Abendsonne beschienen werden, wenn nicht die vorhandenen Bäume oder die vorhandene Bestandsbebauung zu einer weitergehenden Verschattung führen. In diesem Bereich ist die neu anzupflanzende Bepflanzung entsprechend den zukünftigen Gegebenheiten zu wählen. Aufgrund der Flächeninanspruchnahme des Hotels verringert sich die öffentliche Grünfläche im Süden des Hotelneubaus. Bei der geplanten baulichen Nutzung des Grundstückes sind neben zahlreichen geschützten Bäumen, auch die beiden ortsbildprägenden Platanen nicht zu erhalten. Der weitere Baumbestand in diesem Bereich wird durch die Planung nicht beeinträchtigt. Temporäre Beeinträchtigungen durch den Abriss des Bunkers Während der Abrissarbeiten des Hochbunkers ist mit einer erhöhten temporären Lärm- und Staubbelastung zu rechnen. Vor Abriss des Bunkers sollte an der vorhandenen Umgebungsbebauung eine Bestandsaufnahme erfolgen. Somit können etwaige Schäden die durch die Anlage des Bunkerabrisses und des Hotelneubaus entstehen könnten dokumentiert werden. Hochwasserschutz Durch die Verwirklichung der Bebauung entsteht für die Wurm kein nennenswerter Zuwachs des Abflusses, da derzeit bereits ein Großteil der Fläche versiegelt ist. Sonstige Emissionen und Immissionen Es ergeben sich keine Auswirkungen auf die Planungen im Rahmen des Bebauungsplanes. 5.2.1.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Verkehrsbelastung Maßnahmen sind nicht erforderlich. Verkehrsemissionen Seite 23 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Da sich die durch die zukünftige Hotelnutzung sowie durch die in diesem Zusammenhang erforderliche Verschiebung der Erschließungsschleife ausgelösten Verkehrslärmbelastungen außerhalb des Plangebietes insgesamt in einer unbedenklichen Größenordnung befinden, wird für den erforderlichen passiven Schallschutz im Bebauungsplan ein Lärmpegelbereich IV festgesetzt. Der Lärmpegelbereich IV wird für das gesamte Baufeld für die Fassaden mit Sichtverbindung zu den Verkehrsflächen der Sandkaulstraße festgesetzt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Einhaltung des Mindestabstandes von Flächen, auf denen bei An- und Abreise ein Kofferraumschließen bei Pkws erfolgen kann, von den umgebenden schutzbedürftigen Nutzungen zu überprüfen. Gewerbelärm Gewerbliche Anlagen in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes sind nicht vorhanden. Aufgrund dessen sind Maßnahmen diesbezüglich nicht erforderlich. Da laut Schallschutzgutachten ein unlösbarer Immissionskonflikt hinsichtlich der geplanten Hotelnutzung, insbesondere der durch die Hotelnutzung ausgelösten Verkehre, dem Warenumschlag und der Tiefgaragennutzung offensichtlich nicht vorliegt, sind Festsetzungen im Bebauungsplan zu Lärmschutzbauwerken nicht erforderlich. Eine Prüfung der lärmrelevanten Anlagen (z.B. Kühlanlagen, raumlufttechnische Anlagen usw.) erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. Kinderlärm Bezüglich des von der benachbarten Schule ausgehenden Lärms durch Schüler ergeben sich keine Ein- bzw. Auswirkungen durch die Planung. Aufgrund dessen sind Maßnahmen nicht erforderlich. Erholung und Freizeit Damit die nördliche Parkanlage weiterhin von der Bevölkerung als solche genutzt werden kann, wird diese im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Spielplatz festgesetzt. Die verbleibende nördliche Grünfläche wird in ihrer Gesamtheit (private und öffentliche Flächen) von ca. 1.980 m² auf ca. 1.770 m² um ca. 210 m² durch den Neubau des Hotels verkleinert, bleibt aber gestalterisch aufgewertet und neu strukturiert für die Bürger im Innenstadtbereich als eine Zone der Ruhe und Erholung erhalten. Die Vegetationsfläche wird von ca. 1.390 m² auf 1.330 m² um ca. 60 m² verkleinert. Die südlichen Grünflächen verringern sich durch den Hotelneubau von ca. 1.130 m² auf ca. 670 m² um ca. 460 m². Von der vorhandenen ca. 1.130 m² großen Grünflächen sind zurzeit ca. 420 m² mit Kopfsteinpflaster teilweise versiegelt die verbleibenden 710 m² sind als unversiegelte Grünflächen mit Baumbestand angelegt. Langfristig soll eine Umgestaltung der südlichen Grünfläche erfolgen. Bei der Umgestaltung soll die teilweise versiegelte Fläche weitgehend entsiegelt werden, sodass eine entsiegelte Vegetationsfläche von ca. 670 m² entstehen kann. Die Grünfläche soll so gestaltet werden, dass sie zum zeitweiligen Verweilen einlädt. Es sollen Sitzgelegenheiten aufgestellt werden und die östlich angrenzende Parkplatzfläche soll durch partielle Strauchanpflanzungen abgeschirmt werden. Die Umgestaltung dieser öffentlichen Grünfläche ist keine Maßnahme im Rahmen des Hotelneubaus. Temporäre Beeinträchtigungen durch den Bunkerabriss Vom Abrissunternehmen ist im Rahmen der technischen Möglichkeiten dafür zu sorgen das die Beeinträchtigungen so gering wie möglich ausfallen. Es sind entsprechende Maßnahmen anzuwenden, wie z. B. Berieselung des Abrissmaterials um die Staubentwicklung zu minimieren. Abschließende Auflagen und Maßnahmen müssen im Rahmen der Abrissgenehmigung erteilt werden. Seite 24 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Erschütterungen, Gefahrenschutz und elektromagnetische Felder Mit bergbaulichen Einwirkungen ist nicht zu rechnen. In den Durchführungsvertrag wird ein Hinweis aufgenommen, dass sich das Bebauungsplangebiet gemäß DIN 4149 (Bauten in deutschen Erdbebengebieten) innerhalb der Erdbebenzone 3 befindet. Hochwasserschutz Maßnahmen sind nicht erforderlich. Sonstige Emissionen und Immissionen Maßnahmen sind nicht erforderlich. In den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan wird ein Hinweis aufgenommen, dass sich innerhalb des Bebauungsplangebietes ein auf Erdwärme erteiltes Erlaubnisfeld befindet. 5.2.2. Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt 5.2.2.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB (Baugesetzbuch) die Belange der Landespflege und des Naturschutzes im Hinblick auf das Bundesnaturschutzgesetz und die Landesgesetze zu berücksichtigen. Das Bundesnaturschutzgesetz in § 1 sowie auch das Landschaftsgesetz NRW führen folgende Ziele des Landes- und Naturschutzes auf: Ziel des Natur- und Landschaftsschutzes ist die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt mit ihren Lebensräumen sowie die Vielfalt, Eigenart, Schönheit und den Erholungswert von Natur und Landschaft langfristig zu sichern. Die einzelnen Umweltschutzbelange werden unter den jeweiligen Schutzgütern behandelt. Schutzgut Tiere Im Zuge der Baufeldräumung ist u.a. der Rückbau des vorhandenen Hochbunkers aus dem 2. Weltkrieg erforderlich. Im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Prüfung wurden für das Untersuchungsgebiet drei potentiell vorkommende planungsrelevante Fledermausarten (Breitflügelfledermaus, Zwergfledermaus und Braunes Langohr) festgestellt, die das Gebäude gegebenenfalls als Fortpflanzungs- oder Ruhestätte nutzen könnten. Eine Eignung des Gebäudes als Fledermausquartier wird als äußerst gering eingeschätzt, konkrete Hinweise auf ein Vorkommen liegen nicht vor. Ein Vorkommen der genannten Tierarten kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, da der Dachaufbau sowie die Lüftungsöffnungen des Bunkers nicht einsehbar sind. Alle heimischen Fledermäuse sind nach der Bundesartenschutzverordnung streng geschützt und in Anhang IV der FFH-RL aufgeführt und zählen somit zu den planungsrelevanten Arten. Mit Ausnahme der verbreiteten Zwergfledermaus sind alle Arten gefährdet. Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt Die Flächen des Plangebiets sind durch den vorhandenen Bunker und durch öffentliche Verkehrsfläche bereichsweise überbaut. Der nördliche Teil des Grundstücks 1590 wird zurzeit als Parkanlage und Kinderspielplatz genutzt. Die Flächen sind intensiv begrünt und mit Gehölzen bzw. Bäumen bepflanzt. Im südlichen Teil des Gebietes befindet sich darüber hinaus eine öffentliche Grünfläche. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans werden Eingriffe in die vorhandenen Grünstrukturen bewirkt. Da die Grünflächen des Plangebiets innerhalb der rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 553 und 772 liegt, kommt die Baumschutzsatzung für diesen Bereich zur Anwendung. Seite 25 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 5.2.2.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Schutzgut Tiere Die Beeinträchtigung von artenschutzrechtlichen Belangen ist im Rahmen des Planverfahrens zu beurteilen. Das Bundesnaturschutzgesetz sieht gem. § 19 Abs. 3 eine Berücksichtigung von „streng geschützten Arten“ bei Eingriffen in Natur und Landschaft vor. Zur Bewertung des Artenschutzes wurde eine artenschutzrechtliche Stellungnahme erarbeitet (siehe Raskin, Rückbau des Hochbunkers im Rahmen des B-Planverfahrens Aachen Sandkaulstraße Artenschutzfachliche Stellungnahme vom 23. Juli 2012). Darin werden die Auswirkungen der Planung auf geschützte Arten hin untersucht. Da keine artenschutzrechtlich relevanten Arten festgestellt wurden, ergibt sich auch kein artenschutzrechtlich relevanter Eingriff. Allerdings gehen durch die geplanten Abrissmaßnahmen (Bunker) potentielle Quartiersräume von drei planungsrelevanten Fledermausarten verloren, deren Vorkommen unwahrscheinlich ist, aber nicht ganz ausgeschlossen werden konnte. Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt Durch den Abriss des Bunkers und durch die Realisierung des Hotels werden die nördliche als auch die südliche Grünfläche verkleinert. Im Bereich beider Abschnitte befindet sich zahlreicher gesunder und vitaler Baumbestand. Aufgrund des Vitalitätszustandes der überwiegenden Bäume ist von einer hohen Lebenserwartung auszugehen. Der vorhandene zu schützende Baumbestand innerhalb des Plangebietes wurde in einem Baumschutzgutachten zum Bebauungsplanverfahren Hotel Sandkaulstraße (Stand 12.06.2012) durch das Landschaftsarchitekturbüro Schöke, Aachen ermittelt. Laut der Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens (Stellungnahme vom 10.07.2012, FB 36/40, Umweltamt der Stadt Aachen) sind angesichts der geplanten baulichen Nutzung insgesamt ca. 26 Bäume nicht zu erhalten. Davon unterliegen ca. 9 Bäume aufgrund der Baumart oder aufgrund ihres geringen Stammumfanges nicht den Schutzbestimmungen der Baumschutzsatzung. Für ein Entfernen dieser Bäume bedarf es keiner Ausnahmegenehmigung bzw. Befreiung von den Bestimmungen der Satzung. Im Bereich der öffentlichen Grünflächen, befinden sich in Bunkernähe u.a. zwei markante Platanen sowie eine Blutbuche, welche aufgrund ihres dominanten Erscheinungsbildes das Ortsbild entscheidend mit gestalten und sich von dem übrigen Baumbestand deutlich abheben. Die beiden ortsbildprägenden Platanen können aufgrund der angestrebten Nutzung nicht erhalten werden. Sie zählen zu den insgesamt ca.17 Bäumen, die unter die Schutzbestimmungen der Baumschutzsatzung fallen und bei der Realisierung der Baumaßnahme nicht erhalten werden können. Der weitere Baumbestand kann unter Einhaltung von Schutzmaßnahmen erhalten bleiben. Für die vorhandene markante Blutbuche sind besondere Schutzmaßnahmen notwendig. 5.2.2.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Um eine Gefährdung der Fledermausarten ausschließen zu können, werden im Durchführungsvertrag die Durchführung folgender Maßnahmen geregelt: - Der Efeubewuchs sowie die Plakatwände an der Fassade des Bunkers sind im Zeitraum zwischen November und März zu entfernen, um eine Nutzung als Niststätte bzw. Spaltenquartier zur Fortpflanzungsperiode zu vermeiden. - Durchführung von zwei Einflug- / Schwärmkontrollen in den Monaten Juni und Ende August vor Abriss des Bunkers, um eine Nutzung als Sommer- bzw. Winterquartier vollständig ausschließen zu können. Sollten keine einfliegenden Tiere verzeichnet werden, kann ein Rückbau des Gebäudes zwischen November und März erfolgen. Erfolgt ein Rückbau zwischen April und Oktober muss vorab zeitnah eine morgendliche Einflugkontrolle durchgeführt werden. Eine Sommerquartiersnutzung gilt als unbedenklich, da diese nur Seite 26 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 temporär erfolgt und Ersatzquartiere im Umfeld ausreichend vorhanden sind. Bei dem gleichfalls eher unwahrscheinlichen Hinweis auf eine Nutzung als Winterquartier wären weitere Untersuchungen und Maßnahmen erforderlich in Form zum Beispiel eines Ersatzquartiers. Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt Zur Minimierung des Eingriffs innerhalb des Plangebietes wurde ein Großteil der vorhandenen Parkanlage als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesichert. Dadurch kann bereits ein wesentlicher Bestand an Bäumen durch geeignete Schutzmaßnahmen insbesondere in der Bauphase und bei den Gestaltungsarbeiten zum Park erhalten bleiben. Die markante Buche an der Sandkaulstraße wird als zu erhaltender Baum zuzüglich seines Bodenstandraumes / Wurzelbereiches in den schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan festgesetzt. Für die 19 geschützten Bäume wird im Zuge eines zukünftigen Baugenehmigungsverfahren im Rahmen der Baumschutzsatzung eine Ausnahmegenehmigung zum Fällen in Aussicht gestellt, verbunden mit der Auflage zu einer der Baumschutzsatzung entsprechenden Ersatzpflanzung bzw. Ausgleichszahlung. Grundsätzlich ist gemäß Baumschutzgutachten im Plangebiet die Anpflanzung von ca. 8 Ersatzbäumen möglich. Darüber hinaus werden die gemäß Baumschutzgutachten und gemäß der Anforderungen aus der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen erforderlichen Schutzmaßnahmen für die verbleibenden geschützten Bäume detailliert im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren geregelt. Diese sind im Folgenden u.a.: - Schutzmaßnahmen während der Bauphase Während der Bauphase sind entsprechende, fachgerechte Schutzmaßnahmen für die Bäume gemäß DIN 18920 „Zum Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen für Baumaßnahmen“ zu ergreifen. Die Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil Landschaftsgestaltung, Abschnitt 4 Schutz von Bäumen und Sträuchern im Bereich von Baustellen (RAS-LP4) und die zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen und Richtlinien zur Baumpflege (ZTV Baumpflege) sind zu beachten. Die Bäume sind insbesondere vor mechanischen Beschädigungen durch Baufahrzeuge, Bodenverdichtungen, Materiallagerungen usw. zu schützen. Sie sollten durch einen 1,80 m hohen Zaun im Kronentraufbereich zuzüglich 1,50 m während der Bauphase geschützt werden. - Wurzelvorhang Buche Um die besonders erhaltungswürdige Blutbuche vor allem vor Austrocknung und Frosteinwirkung der Wurzeln zu schützen, ist im Bereich der späteren Baugrube ein Wurzelvorhang nach DIN 18920 eine Vegetationsperiode vor Baubeginn zu errichten. Mit diesen Vorsorgemaßnahmen soll die Blutbuche langfristig erhalten werden. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass es bei der Blutbuche trotz aller Vorsichtsmaßnahmen langfristig zu einer Schädigung dieser sehr empfindlichen Baumart kommt. Diese Schädigungen müssen nicht unbedingt in Zusammenhang mit der Baumaßnahme erfolgen, sondern können auch durch andere Faktoren wie der Buchenkomplexkrankheit oder den vorhandenen Bodenverhältnissen (kein gewachsener Boden) hervorgerufen werden. - Gestaltung der öffentlichen Grünfläche Bei der Umgestaltung der öffentlichen Grünfläche sollte die Vermeidung von zusätzlicher Versiegelung Priorität in Abstimmung mit den Nutzungserfordernissen haben, um die belebte Bodenschicht für die Bäume zu sichern. Zum Schutz und Erhalt des geschützten Baumbestandes, welcher sich unmittelbar angrenzend an den vorhandenen Spielplatz befindet, ist die dort geplante Umgestaltung der Außenanlage außerhalb des Kronentraufbereiches vorzusehen. - Rückschnitt von Astwerk Ein geringfügiger Rückschnitt von Astwerk, welches in Richtung des geplanten Gebäudes ragt, sowie ein Entlastungsschnitt im Bereich des Kronenteils, welcher über den angrenzenden öffentlichen Straßenraum ragt, ist nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt, durch eine in der Baumpflege fachkundige Seite 27 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Firma durchzuführen. Der Entlastungsschnitt ist nach Möglichkeit schrittweise innerhalb von zwei Vegetationsperioden durchzuführen. 5.2.3. Schutzgut Boden 5.2.3.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Böden sind ein bedeutender Bestandteil des Naturhaushaltes. Mit seinen natürlichen Funktionen ist der Boden Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen und übt als zentrales Umweltmedium vielfältige Funktionen im Ökosystem aus. Böden benötigen Jahrtausende, um sich aus dem Gestein durch physikalische, chemische und biologische Verwitterungs- und Umwandlungsprozesse unter dem Einfluss von Klima und Vegetation zu bilden und können in nur wenigen Augenblicken zerstört oder geschädigt werden. Aufgrund der langsamen Bodenentwicklung sind solche Veränderungen praktisch irreversibel, so dass auf lange Sicht die nachhaltige Nutzung und Verfügbarkeit von Böden in Frage steht. Deshalb kommt dem Schutz des Bodens in seiner Funktion als Lebensgrundlage für künftige Generationen eine besondere Bedeutung zu (vorsorgender Bodenschutz). Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die Stadt Aachen verpflichtet, gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7 Baugesetzbuch (BauGB) die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zielt in § 1 darauf ab, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, den Boden von Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte so weit wie möglich vermieden werden. Der Schutz von Böden und Bodenfunktionen (§ 2 Abs. 1 und 2 BBodSchG) wird somit durch das BundesBodenschutzgesetz gesetzlich geregelt. Gem. § 4 Abs. 1 BBodSchG hat jeder, der auf den Boden einwirkt, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Schutzwürdige Böden Der vorsorgende Bodenschutz bildet einen Schwerpunkt des gesetzlichen Schutzauftrages, da der Boden einen besonderen Schutz benötigt, um seine vielfältigen Funktionen erfüllen zu können. Grundsätzlich ist jeder Boden schützenswert. Es gibt jedoch Böden, die in hohem Maß besondere Funktionen im Naturhaushalt erfüllen. Jede flächenbezogene Planung beeinflusst z. T. irreversibel im Ergebnis den Boden, seine Entwicklung, seine Lebensgemeinschaften sowie seine Funktions- und Leistungsfähigkeit. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7a des Baugesetzbuches (BauGB) sind die Belange des Bodens bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. Die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt. In § 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB wird auch auf die zu beachtenden Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a, c und d hingewiesen. Der flächenhafte Bodenschutz ist ein wichtiges Ziel in der Bauleitplanung. Nach § 1a (Bodenschutzklausel) des BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden. Daraus ergeben sich für die Bauleitplanung folgende Ziele: Seite 28 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße - Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Die Inanspruchnahme von Böden ist auf das unerlässliche Maß zu beschränken. Die Inanspruchnahme von Böden ist auf Flächen zu lenken, die vergleichsweise von geringerer Bedeutung für die Bodenfunktionen sind. Beeinträchtigungen von Bodenfunktionen sind soweit wie möglich zu vermeiden Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass im Plangebiet keine schutzwürdigen Böden im Sinne des § 1 Abs. 1 Landesbodenschutzgesetz NRW vorliegen. Die Sandkaulstraße (Ecke Alexanderstraße bis Ecke Rochusstraße) wies Ende des 19. Jahrhunderts bis vermutlich Mitte des 20. Jahrhunderts eine durchgehende Bebauung auf. Es ist davon auszugehen, dass die Böden im Plangebiet durch die vorhergehende und derzeitige Nutzung (Bunkeranlage; Verkehrsflächen) als anthropogen beeinflusst zu bewerten sind. Auch für die Bereiche der Grünanlage bzw. des Freiraumes kann aufgrund der vorhergehenden Nutzung ein weitgehend natürlicher Bodenaufbau ausgeschlossen werden. Unversiegelte Böden zusammen mit einer Bepflanzung haben eine für das Innenstadtklima nützliche Kühlungsfunktion, daher sind alle unversiegelte Böden schützenswert. Der Versiegelungsgrad ist somit so niedrig wir möglich zu halten. Altlastenverdachtsflächen Der Bauleitplan darf keine Nutzung vorsehen, die mit einer vorhandenen oder vermuteten Bodenbelastung auf Dauer unvereinbar und deshalb unzulässig wäre. Verdachtsflächen sind im Sinne des § 2 Abs. 4 BBodSchG Grundstücke, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen besteht. Altlastverdächtige Flächen sind gemäß § 2 Abs. 6 Bundes Bodenschutzgesetz Altablagerungen (z. B. stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen) und Altstandorte (z. B. stillgelegte Gewerbebetriebe), bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit besteht. Sowohl bei Verdachtsflächen als auch bei altlastverdächtigen Flächen handelt es sich um Flächen mit einem Bodenbelastungsverdacht. Im Altlastenkataster der Stadt Aachen waren die Grundstücke entlang der Sandkaulstraße teilweise als Verdachtsfläche eingetragen. Es handelte sich um Altstandorte der Erhebungsklasse II. Bei zusätzlichen Verdachtsmomenten sind diese Flächen als altlastenverdächtige Flächen einzustufen. Aktuell liegen keine Anhaltspunkte für eine altlastenverdächtige Fläche vor, so dass der Bereich nur nachrichtlich im Altlastenverdachtskataster als ehemalige Verdachtsfläche gekennzeichnet ist. Der Schutzbunker (Hochbunker) aus dem 2. Weltkrieg auf dem Flurstück 703 wird im Altlastenverdachtskataster unter der Nummer AS 551 geführt und reicht bis in das Flurstück 1590 (Schulhofgelände der „David-Hansemann-Schule“). Dem Vorsorgeprinzip bei zukünftigen Baumaßnahmen wird mit der nachrichtlichen Kennzeichnung im Altlastenverdachtskataster Rechnung getragen. Aufgrund der vorliegenden Informationen bestehen aus bodenschutzrechtlicher Hinsicht keine Bedenken gegen das Bauvorhaben. Es liegen keine Informationen über den Abbruch der Wohnhäuser vor, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass auf dem zu bebauenden Grundstück Abbruch- und Auffüllungsmaterialien und ggf. noch Fundamentreste der ehemaligen Bebauung vorhanden sind. Im Vorfeld wurde deshalb seitens der Stadt Aachen eine Orientierende Bodenuntersuchung durch die Gesellschaft für Baustoffüberwachung und Geotechnischer Umweltschutz mbH (BGU) beauftragt (Stand 12.01.2009). Inhalt war eine Klassifizierung und abfallrechtliche Einstufung entsprechend der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) für das Auffüllmaterial sowie eine erste orientierende Beurteilung der Baugrundverhältnisse. Die Orientierende Bodenuntersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass im untersuchten Gebiet flächendeckend ein Auffüllungshorizont, überwiegend bestehend aus Bauschutt (Ziegelbruch und Kalk, teilweise auch Schlackenanteile) vorliegt. Vermutlich handelt es sich bei dem Bauschutt um Restmaterial der ehemals vorhandenen Bebauung, welche im 2. Weltkrieg zerstört Seite 29 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 wurde. Die vorhandene Grünanlage besteht im obersten Horizont aus umgelagertem Oberboden mit entsprechenden Humusgehalten und geringen Fremdbestandteilen. Da aber nach den durchgeführten Untersuchungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen ein abweichender Bodenaufbau bzw. eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllmaterials mit erhöhten Anteil an Fremdbestandteilen vorliegt, wird eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten gefordert. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens werden dazu entsprechende Auflagen erteilt. 5.2.3.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Aufgrund der Ergebnisse der Orientierenden Bodenuntersuchung der BGU mbH kann davon ausgegangen werden, dass im Rahmen von Baumaßnahmen anfallende Aushubmaterialien auf einer Bauschutt- bzw. Bodendeponie entsorgt oder der Verwertung zugeführt werden können. 5.2.3.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Da derzeit nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen des Plangebietes ein abweichender Bodenaufbau bzw. eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllmaterials mit erhöhtem Anteil an Fremdbestandteilen vorliegt, ist eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten erforderlich. Dazu erfolgt eine Regelung im Durchführungsvertrag. 5.2.4. Schutzgut Wasser 5.2.4.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB ist Wasser ein Schutzgut, ebenso sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB Abwasser und Trinkwasser Belange, die in der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Das Wasserhaushaltsgesetz regelt als Rahmengesetz neben den Bewirtschaftungsgrundsätzen für Gewässer und dem allgemeinen Besorgnisgrundsatz für die Benutzung von Gewässern insbesondere die Genehmigungstatbestände für bestimmte Gewässerbenutzungen sowie die Rahmenbedingungen für die ordnungsgemäße Abwasserbehandlung. Maßgebend für die Bauleitplanung ist das Landeswassergesetz, das Anforderungen an den Umgang mit Niederschlagswasser formuliert. Nach § 51a Landeswassergesetz NW ist Niederschlagswasser von neu erschlossenen Gebieten zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Oberflächengewässer einzuleiten. Entsprechende Regelungen können als Satzung beschlossen oder durch Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden. Weitergehende Anforderungen an die Niederschlagswasserbeseitigung regelt der Trennerlass (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz - IV-9 031 001 2104 – vom 26.5.2004) des Landes Nordrhein-Westfalen. Grundwasser / Thermalwasser Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde im Hinblick auf die konkrete Absicht hier eine Hotelansiedlung zu entwickeln ein Geotechnischer Bericht durch die Prof. Dr.-Ing. H. Dieler + Partner GmbH beratende Ingenieure für Geotechnik erstellt (Stand 13.06.2012). Der Bericht untersucht die geohydrologischen Gegebenheiten am geplanten Baustandort und die möglichen Auswirkungen der geplanten Baumaßnahme auf die Umgebung. Grundsätzlich besteht der Bodenaufbau im Plangebiet zunächst aus einer oberhalb liegenden Schicht aus Auffüllungshorizont (0,60 -3,60 m unter Geländeoberkante) überwiegend bestehend aus Bauschutt und den darunterliegenden sogenannten Basisschichten der Aachener, auch Hergenrather Schichten genannt (Niveau + 160 m). Darunter befindet sich das Grundgebirge, welches sich im nördlichen Bereich des Plangebietes aus Seite 30 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 „Verwitterungstonen“ (flözleeres Steinkohlengebirge) und südlich neben dem geplanten Hotelneubau anstelle des Steinkohlengebirges aus dem sogenannten Frasne-Schiefer zusammensetzt. Die Basisschichten sind unterschiedlich ausgebildet. Feinsandige, durchlässige Bodenlinsen wechseln sich mit praktisch wasserstauenden Ton- und Schluff-Zwischenlagen ab. Damit ergeben sich kleinräumig große Durchlässigkeitsunterschiede. In längeren Regenperioden (i.d.R. Winter bis Frühjahr) füllen sich die Bodenlinsen mit Stauwasser aus versickerndem Niederschlagswasser, es kommt zu isolierten Wasservorkommen, die in der niederschlagsarmen Zeit (i.d.R. Sommer bis Spätherbst) mangels Wassernachschubs und kapillarer Bodenverdunstung wieder verschwinden. In den tieferen Teilen der Basisschichten sind die Bodenlinsen permanent mit Wasser gefüllt. Eine generelle Grundwasserbewegung ist in den Basisschichten aufgrund des Wechsels von bindigen und nicht bindigen Schichten im horizontalen Verlauf ausgeschlossen. Man kann für die geplante Baumaßnahme innerhalb der Basisschichten von einem höchst anzunehmenden Wasserstand des Stauwassers in Form eines „technischen Bemessungswasserspiegels“ als geländeoberflächenparallele, also hier aufgrund des abfallenden Höhenverlaufs, geneigte, Spiegellinie mit einem Flurabstand von 3,5 m ausgehen. Die unterhalb der Basisschichten gelegenen Schichten der „Verwitterungstone“ besitzen ein kleines Porenvolumen und haben damit praktisch wasserstauende Eigenschaften. Sie sind frei von Bodenwasser. Das Steinkohlengebirge ist durch teilweise harte quarzitisch gebundene Sandsteinbänke neben schräg aufgerichteten Tonschiefern durchsetzt. Die südlich gelegene Frasneschiefer-Schicht führt in ihren Klüften Wasser, dass mit Thermalwasser durchmischt sein kann. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass in dem Bereich der „Verwitterungstone“ und der Tonschiefer des „Steinkohlengebirges“ generell mit keinem Grundwasserandrang (kein bewegliches Grundwasser im Grundgebirge) zu rechnen ist. Kluftführende Tonsteinund Sandsteinbänke können nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Dabei wird erfahrungsgemäß jedoch von einem äußerst geringen Wasseranfall ausgegangen. Aus den vorliegenden Grundwasserdaten kann man einen Ruhewasserspiegel des Grundwassers im Bereich des Frasne-Schiefers zu etwa +158,2 m abschätzen. Gleiches gilt für die langfristig mittleren Grundwasserstände an dieser Stelle. Eine hydraulische Verbindung der Frasne-Schiefer zu dem Bereich des Tonschiefers ist nicht bekannt und unwahrscheinlich. Ein Thermalwasseranteil in den wasserführenden Klüften des „Frasneschiefers“ wurde im Rahmen der Untersuchungen nicht festgestellt. Oberflächengewässer Im Plangebiet selbst befindet sich kein Oberflächengewässer. Südlich, in einem Abstand von ca. 200 Meter verläuft der Johannisbach. Dieser ist im Stadtgebiet von Aachen vollständig kanalisiert. Abwasser Das Plangebiet ist bereits bebaut. Eine Einleitung des Niederschlagswassers in ein Oberflächenwasser bzw. die Versickerung auf dem Grundstück ist nicht erforderlich, aber aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse und mangels eines ortnahen leistungsstarken Gewässers nicht möglich. Der Bereich des Plangebietes gehört zum Einzugsgebiet der ARA - Soers (Abwasserreinigungsanlage Soers), entwässert im Mischsystem und ist damit entwässerungstechnisch erschlossen. 5.2.4.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Grundwasser / Thermalwasser Sollten bei Aushubarbeiten wassergesättigte Bodenlinsen angeschnitten werden, dann fließen diese Sandlinsen aus. Nach ihrer Entleerung endet auch sofort der Grundwasseranfall. In den Basisschichten kann sich deshalb auch neben der Baugrubenausschachtung keine nennenswerte Wasserabsenkung ausbilden. Seite 31 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Die Dauer der bauzeitlichen Grundwasserentnahme wird bestimmt durch die Zeit der Baugrubenherstellung und der anschließenden Rohbauzeit. Die Art der Grundwasserentnahme ist mit der Sicherungsart der Baugrubenwände verknüpft. Das geförderte Grundwasser muss in die städtische Kanalisation eingeleitet werden, da eine Versickerung aufgrund der geringen Bodendurchlässigkeit nicht möglich ist. Grundsätzlich können Setzungen in der Umgebung nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund des großen lichten Abstandes zur umgebenden Bebauung werden diese jedoch als eher unwahrscheinlich angesehen. Ein zusammenhängender Grundwasserfluss in den Basisschichten ist nicht vorhanden. In dem nachfolgenden „Verwitterungston“ ist kein bewegliches Grundwasser vorhanden, gleiches ist für die untergelagerten Tonsteine zu erwarten. Ein Grundwasseraufstau durch den erdeingebundene Teil des Neubaus ist ausgeschlossen. Negative Auswirkungen auf die Umgebung sind nicht zu erwarten. Auswirkungen auf das Thermalwasser sind nicht zu erwarten und unwahrscheinlich. Eine quantitative und qualitative Beeinflussung der Thermalquellen und des Thermalwasservorkommens ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen. Oberflächengewässer Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Abwasser Auf der westlichen Straßenseite der Sandkaulstraße, ab Höhe der Hausnummern 25 / 27 liegt ein Mischwasserkanal, der so dimensioniert ist, dass er die Abwässer des geplanten Hotels ohne Rückhalteeinrichtungen aufnehmen kann. Im Plangebiet liegt ein Mischwasserkanal, der bei Realisierung der Planung teilweise zurückgebaut werden muss. 5.2.4.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Grundwasser / Thermalwasser Im Rahmen der Wasserhaltung für die Baugrube des Hotels ist darauf zu achten, dass Grundwasserabsenkungen vermieden werden. Sollte es dennoch zu Grundwasserabsenkunken kommen, die die vorhandene Vegetation beeinflussen könnten ist der Grundwasserabfall mit entsprechenden Maßnahmen (Berieselung) zu kompensieren. Regelungen im Durchführungsvertrag - Für die bauzeitliche Entnahme des Grundwassers ist bei der Unteren Wasserbehörde eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen. - Die Art der Baugrubenumschließung in Verbindung mit der Art der Grundwasserentnahme ist im Vorfeld der Baumaßnahme von einem Baugrundsachverständigen zu prüfen und zu genehmigen. - Für die Einleitung des geförderten Grundwassers ist bei der STAWAG (Stadtwerke Aachen Aktiengesellschaft) als Netzbetreiber eine Genehmigung zu erwirken. - Um Setzungen in der Umgebung durch die geplante Baumaßnahme möglichst auszuschließen, ist eine nach den Regeln der Bautechnik erstellte und für die angreifenden Erddruckkräfte statisch nachgewiesene Sicherung der Baugrubenwände und eine auf die Art der Sicherung abgestimmte Grundwasserentnahme durchzuführen. - Ein Grundwasseraufstau durch den erdeingebundene Teil des konkret geplanten Neubaus (Wettbewerbsgewinners) ist ausgeschlossen. Diesbezügliche bauliche Vorkehrungen sind nicht erforderlich. Seite 32 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 - Bereits vor der Bauausführung ist in Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde ein Grundwassermonitoring durch eine qualifizierten Gutachter zu beginnen und während der Bauphase weiterzuführen. Oberflächengewässer Maßnahmen sind nicht erforderlich. Abwasser Vor Rückbau des Mischwasserkanals, der bei Realisierung der Planung zurückgebaut werden muss, ist zu klären, welche Einleitungen in diesen Kanal stattfinden. Der Rückbau des Kanals beziehungsweise die Verlegung der Anschlüsse geschieht auf Kosten des Vorhabenträgers. Eine Regelung zur Kostenübernahme erfolgt im Planverwirklichungsvertrag. 5.2.5. Schutzgüter Luft und Klima / Energie 5.2.5.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Um der rechtlichen Vorgabe zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse im Planverfahren Rechnung zu tragen, sind u.a. die Vorgaben des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG), der 39. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (39. BImSchV), die Richtwerte der TA-Luft (Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft) sowie die Zielwerte des LAI (Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz) zu beachten. Das Plangebiet befindet sich gemäß Klimafunktionskarte des Gesamtstädtischen Klimagutachtens Aachen im sogenannten Innenstadtklima. Im hochverdichteten Innenstadtbereich bilden sich starke Wärmeinseln. Ein verringerter Luftaustausch führt zu bioklimatischen und lufthygienischen Belastungen. Die nordöstliche Innenstadt ist klimatisch betrachtet insbesondere durch größere Häuserblocks und relativ hohe Verkehrsemissionen geprägt. Das Plangebiet liegt in der Innenstadt von Aachen in einem Talkessel. Der Aachener Talkessel liegt ca. 100 bis 200 Höhenmeter tiefer als seine Umgebung. Laut Klimagutachten der Stadt Aachen aus dem Jahre 2001 hängt die Luftqualität in dieser nahezu geschlossenen Hohlform - bei als konstant anzunehmender Emissionen insbesondere vom Grad der Luftdurchmischung ab. Diese erfolgt in Abhängigkeit von der jeweiligen Windgeschwindigkeit (horizontale Richtung) und von dem Ausmaß der Temperaturabnahme mit der Höhe (vertikale Richtung). Klimatologisch repräsentative Windmessungen für den Aachener Talkessel und damit auch für die Lage des Plangebietes durch das geografische Institut der RWTH Aachen im Jahre 2008 / 2009 kommen zu dem Ergebnis, dass südwestliche Windrichtungen bei einer mittleren Windgeschwindigkeit von ca. 1,4 m/s (Jahresmittelwert) vorliegen. Die Messstation lag ca. 900 Meter südlich des Plangebietes. Laut Klimagutachten ist die vertikale Luftdurchmischung über der Aachener Innenstadt – im weiteren Sinne über dem gesamten Aachener Talkessel – im Jahresmittel in ausreichendem Maße gewährleistet. Es bestehen daher keine Voraussetzungen für eine nennenswerte Anreicherung der unteren Schichten mit Luftschadstoffen. Ist es am Tour Badouin (Lousberg) wärmer als in Aachen Mitte (diese Situation lag an 95 Tagen innerhalb des Untersuchungszeitraumes zwischen April 1998 und Juni 1999 im Rahmen der Stadtklimaanalyse Aachen vor) ist die vertikale Luftdurchmischung stark eingeschränkt, so dass es zur Anreicherung von Schadstoffen im Talkessel kommt. In solchen Fällen ist wegen der dann herrschenden geringen Windgeschwindigkeit in der Innenstadt auch die horizontale Luftdurchmischung behindert. Darüber hinaus kommt es im Bereich der größeren Hauptverkehrsstraßen (auch Sandkaulstraße gemäß Thermalkarte aus Gesamtstädtisches Klimagutachten Aachen) sowie einzelner Plätze zu einer starken Erwärmung. Größerer Grün- und Parkanlagen heben sich durch ihre niedrigen Temperaturen deutlich von den bebauten und versiegelten Flächen des Seite 33 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Aachener Stadtzentrums ab. Die vorhandene Grünanlage trägt demnach entsprechend einen positiven Beitrag zur klimatischen Situation bei. 5.2.5.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Durch die Planungen kommt es zunächst zu einer Nachverdichtung in diesem Bereich. Die versiegelten Flächen der Bunkeranlage, Teile von vorhandenen Straßen und Wegeflächen entfallen durch Rückbau. Durch den Neubau der Hotelanlage und den dazugehörigen Betriebsflächen, wie Zufahrt, Tiefgarageneinfahrt, Wege etc. kommt es zu einer höheren Versiegelung (siehe Kapitel 5.1.4 und 5.2.1.3 Erholung und Freizeit). Die Grünanlage und die vorhandenen Bäume bleiben teilweise erhalten, aber nicht im gesamten bisherigen Umfang. Durch das Hotel werden zukünftig zusätzliche Verkehre erzeugt. In einer Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan „Sandkaulstraße / Rochusstraße“ in Aachen erstellt durch das Büro Peutz Consult GmbH, Beratende Ingenieure VBI, Stand 18.05.2012 wurden Luftschadstoffausbreitungsberechnungen in Bezug auf die Luftschadstoffemissionen für die relevanten Luftschadstoffe Feinstaub (PM 10 + PM 2,5), Stickstoffdioxid (NO2) und Benzol (C6H6) durchgeführt. Die Untersuchung kommt zu folgenden Ergebnissen: Die jeweiligen Jahresmittelwerte und Kurzzeitkriterien für die Luftschadstoffe Feinstaub und Stickstoffdioxid werden derzeit und auch im Planfall an allen Immissionsorten und im gesamten Untersuchungsgebiet eingehalten. Für Benzol liegt aktuell eine Überschreitung des Jahresmittelwertes von 5 µg/m³ entlang der östlich gelegenen Gebäude Sandkaulstraße Nr. 15 bis 41 um bis zu 1,0 µg/m³ vor. Der geplante Hotelneubau würde im Straßenraum der Sandkaulstraße zu höheren Windgeschwindigkeiten und somit zu einer besseren Durchlüftung führen. Der Jahresmittelwert für Benzol wird im Planfall an den betrachteten Immissionsorten mit maximal 4,2 µg/m³ deutlich eingehalten, gleiches gilt für das gesamten Untersuchungsgebiet . Weiterhin kommt es laut Gutachten zu einem Ansaugeffekt der Luftschadstoffe im Straßenraum hin zum geplanten Hotel und weg von der bestehenden Bebauung. Ursache hierfür ist eine dann auftretende Luftwalze in diesem Bereich der Sandkaulstraße. Insgesamt kommt es trotz der etwas erhöhten Verkehrsmengen durch das Hotel zu einer teilweisen deutlichen Reduktion der Schadstoffimmissionen durch die Errichtung des Hotels und der damit verbundenen höheren Windgeschwindigkeiten. Eine detaillierte Tiefgaragenplanung liegt derzeit nicht vor und ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens noch nicht erforderlich. Aufgrund dessen kann über mögliche Auswirkungen derzeit keine Aussage gemacht werden. Die betroffene, öffentliche Grünfläche wird durch den vorhandenen Bunker in zwei Abschnitte aufgeteilt. Im Bereich beider Abschnitte befindet sich zahlreicher gesunder und vitaler Baumbestand (Baumstrukturen und Einzelbäume), welcher aufgrund des Stammumfanges überwiegend den Bestimmungen der Baumschutzsatzung unterliegt. Der vorhandene Baumbestand trägt wesentlich mit zur Gestaltung, Gliederung und Belebung des Ortsbildes sowie mit zur Verbesserung des Stadtklimas bei, was im stark besiedelten und verdichteten Innenstadtbereich von besonderer Bedeutung ist. Auch von Bedeutung ist, dass die Grünflächen für die Bürger im Innenstadtbereich eine Zone der Ruhe und Erholung bieten. Aufgrund der von den Bäumen für die Allgemeinheit ausgehenden Wohlfahrtswirkung, liegt grundsätzliche eine langfristige Erhaltung des überwiegenden Baumbestandes auch in öffentlichem Interesse. Für nicht zu erhaltenden Baumbestand ist entsprechend den Bestimmungen der Baumschutzsatzung ein Ausgleich zu leisten. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es durch den Hotelneubau zwar einerseits zu Nachverdichtung und Wegfall von Grünfläche einhergehend mit der Beseitigung von vorhandenem Baumbestand kommt. Dies ist erforderlich, um die Funktionalität des Hotels zu gewährleisten. Andererseits wurde der Wegfall von Teilen der Grünfläche und von Baumbeständen auf das notwendigste Maß minimiert und der Erhalt der Grünfläche mit Seite 34 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 einem Großteil seines Baumbestandes im Bebauungsplan festgesetzt. Darüber hinaus wird durch Lage des Baufensters und Gebäudehöhenentwicklung sowohl in der Hotelplanung als auch im Bebauungsplan eine klimatisch günstigere räumliche Situation geschaffen. 5.2.5.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Im Bebauungsplan werden zum Schutz des Klimas öffentliche Grünflächen im Norden und Süden sowie eine private Grünfläche mit dem besonderen Schutz einer vorhandenen Blutbuche als Einzelbaum festgesetzt. Weitergehend wird empfohlen um der höheren Versiegelung entgegenzuwirken teilversiegelte Flächen vollständig zu entsiegeln (siehe Kapitel 1.1.4 und 1.2.1.3 Erholung und Freizeit) und die Dachflächen des Hotels als Gründächer anzulegen. Darüber hinaus werden Festsetzungen zu Gebäudehöhe der geplanten Hotelanlage getroffen, um die Windgeschwindigkeiten in diesem Raum zu erhöhen, welche den Luftaustausch positiv beeinflussen. Des Weiteren muss im Bauantragsverfahren nachgewiesen werden, dass im Bereich der Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt keine erhöhte Benzolwerte auftreten bzw. wenn erhöhte Benzolwerte auftreten sollten, wie diese (z.B. durch Lüftungsanlagen) kompensiert werden können 5.2.6. Schutzgut Landschaft / Ortsbild 5.2.6.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Das Plangebiet ist geprägt durch die Grünfläche im Norden, welche als Parkanlage und Kinderspielplatz genutzt wird, den dreigeschossigen Bunker aus dem Zweiten Weltkrieg, der die Grünfläche in zwei Abschnitte teilt und einer Straßenverkehrsfläche, die wiederum eine Freiraumfläche im Süden umschließt. Auf der straßenseitigen Fassade des Bunkers befindet sich ein Wandgemälde der Künstlerinnen Xolile Mtakatya (Kapstadt), Brele Scholz (Aachen) und Uta Göbel-Groß (Aachen), welches am 15. Oktober 2000 im Rahmen eines Festaktes offiziell an die Stadt Aachen übergeben wurde. Der vorhandene Baumbestand im Bereich der Grünfläche, welcher sich in beiden Abschnitten befindet trägt mit zur Gestaltung, Gliederung und Belebung des Ortsbildes bei. Insbesondere durch die Bunkeranlage und die derzeit stark vernachlässigte Parkanlage erhält der Ort eine Insellage im innerstädtischen Bereich, der einerseits im stark besiedelten und verdichteten Innenstadtbereich als Naherholungsraum von besonderer Bedeutung für die Bürger ist, andererseits qualitativ den städtebaulichen Ansprüchen an eine Innenstadtlage nicht gerecht wird. 5.2.6.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Im Rahmen eines öffentlich ausgeschriebenen Wettbewerbs wurde der Entwurf eines Aacheners Architekturbüros zu einem von der Stadt gewünschten Hotelbaus als Wettbewerbsgewinner ausgelobt. Dieser Entwurf ist Grundlage für die Festsetzungen im Bebauungsplan. Die Festsetzungen wurden so gewählt, dass die konkreten Planungsinhalte nicht an das Vorhaben gebunden sind. Die Planungsabsicht der Stadt durch eine Aufweitung des Straßenraumes sowohl die fußläufige Verbindung zwischen Innenstadt und Quellenhof, bzw. zwischen Eurogress und Kurpark großzügig herzustellen, wird durch den Entwurf des Architekturbüros umgesetzt und in den schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan verankert. Der vorliegende architektonische Entwurf respektiert darüber hinaus die markante erhaltenswerte Blutbuche, welche als Merkpunkt von der Hotmannspief aus sichtbar bleibt. Die Blutbuche wird gleichfalls im Bebauungsplan als „erhaltenswert“ festgesetzt. Durch die getroffenen Höhenfestsetzungen für das geplante Gebäude, kann einerseits die Zielsetzung des Entwurfes, hier einen Dreiklang mit den Eckgebäuden „Sporthaus“ und dem „Haus des Handwerks“ herzustellen und andererseits eine platzbildende Raumkante für den südlichen Bereich der Sandkaulstraße geschaffen werden. Darüber hinaus wird durch die Einschränkungen der Höhenentwicklung grundsätzlich erreicht, dass sich das zukünftige Gebäude in die vorhandene Bebauung städtebaulich einfügen. Der vorhandene Bunker wird rückgebaut und das Wandbild an der Fassade verlagert. Damit verändert sich das Seite 35 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 bisherige Stadtbild. Der bisherige Eindruck eines Grundstückes in „Insellage“ mit einer eher sich selbst überlassenen Entwicklung, weicht einem städtebaulich geordneten qualitativ hochwertig gestalteten Stadtraum. Grundsätzlich kann von der Realisierung des „Wettbewerbsgewinners“ ausgegangen werden. In diesem Zusammenhang erfolgt auch eine gestalterische Aufwertung der als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesicherten Parkanlage. Damit wird dieser innerstädtische Bereich zukünftig sowohl städtebaulich wie architektonisch eine hochwertige Qualität erhalten. 5.2.6.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wird die gewünschte Entwicklung eines städtebaulich hochwertigen Stadtraumes planungsrechtlich gesichert. Der größtmögliche Erhalt des vorhandenen Baumbestandes und die Festsetzung der Parkanlage als öffentliche Grünfläche dienen dazu, dass diese weiterhin als Gestaltung, Gliederung und Belebung des Ortsbildes beitragen. 5.2.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter 5.2.7.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Gemäß Denkmalschutzgesetz Nordrhein Westfalen sind Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen. Bei öffentlichen Planungen und Maßnahmen sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu berücksichtigen. Ziel des Denkmalschutzes ist die Erhaltung und Nutzung der Denkmäler und Denkmalbereiche sowie eine angemessene Gestaltung ihrer Umgebung. Denkmalschutz und Denkmalpflege wirken darauf hin, dass die Denkmäler in die Raumordnung und Landesplanung, die städtebauliche Entwicklung und die Landespflege einbezogen und einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden. Die Gemeinden, Kreise und Flurbereinigungsbehörden haben die Sicherung der Bodendenkmäler bei der Bauleitplanung, der Landschaftsplanung und Aufstellung von Flurbereinigungsplänen zu gewährleisten. Wer in oder auf einem Grundstück ein Bodendenkmal entdeckt, hat dies der Gemeinde oder dem Landschaftsverband unverzüglich anzuzeigen. Innerhalb des Plangebiets sind keine Bau- und Bodendenkmäler bekannt. Aufgrund der gegenwärtigen Nutzungen werden hierzu keine Untersuchungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens vorgenommen. Die Bereiche des zukünftigen Hotelstandortes sind durch den Hochbunker und die Straßenverkehrsfläche der Sandkaulstraße zurzeit nicht zugänglich. Dom und Rathaus mit dem historischen Altstadtbereich befinden sich südwestlich des Plangebietes in einer Entfernung von ca. 500 m zum Plangebiet. Das Vorhaben selbst befindet sich im Bereich einer ehemaligen Torstraße des mittelalterlichen Aachens und liegt teilweise innerhalb der Denkmalbereichssatzung Innenstadt der Stadt Aachen. In unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens stand bis zu Beginn des 18. Jahrhunderts ein Kloster der Regulierherren. Hierzu beschreibt Herr Christian Quix in seinem Buch von 1829, „Historischtopographische Beschreibung der Stadt Aachen und ihrer Umgebungen“, die bauliche Situation im Bereich des Plangebietes wie folgt: „Das ehemalige Regulierherren-Kloster mit der Kirche. Der Eingang zur Kirche war in der Sandkaulstraße, wo jetzt zwei prächtige Häuser stehen, und der des Klosters in der Alexanderstraße. Abgelegen vom Geräusche der Stadt, war das mit großen Gärten und einer Wiese, die bis an den Stadtwall sich ausdehnte, versehene und von Quadersteinen aufgeführte Kloster dem beschaulichen Leben ganz geeignet. Kirche und Kloster wurden abgetragen, um auf dem Platze derselben und der an der gedachten Straße und der Hinzengasse gelegenen, dem Kloster zugehörigen Häuser, ein prächtiges Präfectur-Gebäude aufzuführen. Die Grundsteine dazu waren schon den 15. August 1813 feierlich gelegt; doch ehe man mit dem Baue anfing, kamen die Hohen Alliierten, und Seite 36 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 er unterblieb. Der Raum wurde i. J. 1824 verkauft, und ist jetzt mit mehreren geräumigen und schönen Häusern bebaut.“ Des Weiteren wurde die bauliche Entwicklung des Plangebietes anhand von Katastervermessungen von 1800 bis heute (siehe Abbildungen 1 bis 4) verglichen. Aus denen ist ersichtlich, dass die Anfangs lockere Bebauung im Laufe der Jahre immer raumgreifender wurde. Hierbei ist davon auszugehen, dass die vorangegangene Bebauung jeweils ganz oder teilweise zurückgebaut wurde. Zuletzt wurde hier um 1940 der Hochbunker in die noch vorhandene Bebauung der Sandkaulstraße integriert. Während des Krieges wurde die vorhandene Wohnund Geschäftsbebauung im Bereich des heutigen Plangebietes so stark beschädigt, dass man sich entschloss, diese vollständig zurückzubauen und mit einer Humusschicht zu überziehen, um den Raum als öffentliche Grünfläche zu nutzen. Abbildung 1 bis 4 (Quelle :Tim Online bei Abbildung 1 bis 3 und bei Abbildung 4 Stadt Aachen) Auf der Fassade des Bunkers befindet sich ein Wandgemälde der KünstlerInnen Xolile Mtakatya (Kapstadt), Brele Scholz (Aachen) und Uta Göbel-Groß (Aachen), welches am 15. Oktober 2000 im Rahmen eines Festaktes offiziell an die Stadt Aachen übergeben wurde. 5.2.7.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Untersuchung der Sichtbezüge insbesondere zu den historisch bedeutenden Gebäuden wie Rathaus und Dom, u.a. die Blickachse Haarener Kreuz Richtung Dom und Rathaus durch ein Ingenieurbüro durchgeführt. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die geplanten Gebäudekörper des Hotels durch seine Lage und Art die bestehenden Sichtbeziehungen zu Dom und Rathaus nicht stört. Die derzeit vorhandene Bebauung lässt heute bereits keine Sichtverbindungen zu. Darüber hinaus wurde der Silhouettenschutz vom Haarener Kreuz aus mit dem Ergebnis überprüft, dass der geplante Baukörper nicht im direkten Sichtbeziehungsbereich des Silhouettenschutzes liegt und vom Haarener Kreuz aus nicht sichtbar sein wird. Im Plangebiet sind keine Bau- und Bodendenkmäler bekannt. Innerhalb der Stadtverwaltung Aachen wurde das vorliegende Abwägungsmaterial ermittelt und bewertet. Die Sachstandsermittlung, die in Zusammenarbeit mit der Unteren Denkmalbehörde durchgeführt wurden, ist für dieses Bebauungsplanverfahren ausreichend. Bei den vorgenommenen Bodenuntersuchungen (Kernbohrungen zur Bodenbestimmung vom Büro Prof. Dieler und Partner 2002 und 2012 sowie der BGU mbH 2009) wurden keine Hinweise auf erhaltenswerte Bodendenkmäler vorgefunden. Im Geotechnischen Bericht vom Büro Prof. Dieler und Partner aus dem Jahr 2012 wird für den Bereich des Hotelneubaus von einem Aufschüttungshorizont (Bauschutt und Fremdböden) von über 2,0 m ausgegangen. Auf eine Voruntersuchung auf archäologische Funde durch Suchschachtungen, die bis in eine Tiefe von ca. 1,50 m reichen würden, wurde daher verzichtet. Eine endgültige Feststellung, ob sich im Seite 37 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Plangebiet erhaltenswerte archäologische Funde befinden und ob diese Vorort erhalten werden müssen, kann daher abschließend erst nach Entfernung des Aufschüttungshorizontes erfolgen. Im Zuge des Abrisses der Bunkeranlage entfällt das im Jahre 2000 an die Stadt übergebende Wandbild an der Fassade des Bunkers. Da es sich um eine Holzkonstruktion handelt, wird diese abgebaut und an eine andere, von der Verwaltung zu nennenden, geeigneten Stelle verlagert. 5.2.7.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen In den Hinweisen zu den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans wird unter dem Punkt Bodendenkmäler darauf hingewiesen, dass im Falle von Funden oder Hinweisen auf Bodendenkmäler während der Bautätigkeiten im gesamten Plangebiet die zuständige Behörde gem. §§ 15, 16 DSchG (Denkmalschutzgesetz) einzuschalten ist. Darüber hinaus werden während des Tiefenabrisses des Bunkers und des Aushubs der Baugrube diese Arbeiten archäologisch begleitet. In welchem Umfang diese Begleitarbeiten ausgeführt werden, wird als Auflage in der Baugenehmigung festgelegt. Bezüglich des Schutzes vorhandener Sichtbeziehungen sind keine Maßnahmen erforderlich. 5.2.8. Wechselwirkungen der einzelnen Schutzgüter Zwischen den einzelnen Schutzgütern bestehen vielseitige Wechselwirkungen. Die besondere Auseinandersetzung von Wechselwirkungen ist nur dann erforderlich, wenn Sie bei Betrachtung der einzelnen Schutzgüter und Umweltaspekte von entsprechender Bedeutung ist. Die in den Umweltbelangen behandelte schutzgutbezogene Betrachtung der einzelnen Umweltaspekte berücksichtigt bereits die möglichen Wechselwirkungen und die sich daraus ergebenden Umweltauswirkungen. Von einer weitergehenden Betrachtung kann daher Abstand genommen werden. 5.2.9. Grundlagen Als Grundlage der Beschreibung der Umweltbelange dienen die gesetzlichen Vorgaben der §§ 2 und 2a BauGB (Baugesetzbuch). Die Beschreibung der Umweltbelange wird vorsorglich in die Begründung zum Bebauungsplan eingearbeitet. Zudem wurden die Angaben aus dem vom Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen im Vorfeld zusammengestellten Anforderungsprofile mit berücksichtigt. Bei der Bearbeitung wurde zudem das Gesamtstädtische Klimagutachten Aachen mit herangezogen. Im Rahmen der Bearbeitung wurden außerdem folgende Fachgutachten erstellt, deren Ergebnisse im Bericht zu den Umweltbelangen mit berücksichtigt wurden: - Gutachten 2012 1360 zu den Auswirkungen von Emissionen verbunden mit den zukünftig zu erwartenden Verkehrsgenerierungen und gewerblichen Aktivitäten im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 853 „Sandkaulstraße / Rochusstraße“ in Aachen, Dr. Szymanski & Partner, Stand 10.07.2012. - Verkehrsgutachten zum Bebauungsplanverfahren für die Realisierung einer Hotelanlage in der Sandkaulstraße, Aachen, BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.- Ing. Reinhold Baier GmbH, Stand Juni 2012 - Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan „Sandkaulstraße / Rochusstraße“ in Aachen, Peutz Consult GmbH Beratende Ingenieure VBI, Stand 18.05.2012 - Geotechnischer Bericht, Prof. Dr.- Ing. H. Dieler + Partner GmbH Beratende Ingenieure für Geotechnik, Stand 13.06.2012 - Baumgutachten Bebauungsplanverfahren Hotel Sandkaulstraße, Stadt Aachen Juni 2012; Schöke Landschaftsarchitekten, Stand 12.06.2012 - Artenschutzfachliche Stellungnahme Rückbau des Hochbunkers im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Aachen Sandkaulstraße, Raskin Umweltplanung und Umweltberatung GbR, Stand 18.04.2012. Seite 38 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 - Orientierende Bodenuntersuchung Aachen, Sandkaulstrasse, Gesellschaft f. Baustoffüberwachung u. Geotechnischen Umweltschutz mbH, Stand 12.01.2009 - Hotel Sandkaulstraße, Prüfung der Sichtbeziehungen im Denkmalbereich Innenstadt, Beratungsgesellschaft für kommunale Infrastruktur mbH, Stand 18.11.2011 - Grünordnungsplan GOP 204 E 01 LC, Beratungsgesellschaft für kommunale Infrastruktur mbH, Stand 15.10.2012 5.3. Monitoring Nachteilige erhebliche Umweltauswirkungen, die unvorhergesehen erst nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes bekannt werden und die deshalb nicht Gegenstand der Umweltprüfung und der Abwägung sein konnten, können, da die Stadt Aachen derzeit kein umfassendes Umweltüberwachungs- und Beobachtungssystem betreibt, nicht permanent überwacht und erfasst werden. Die Stadt Aachen ist in diesem Zusammenhang auf Informationen der Fachbehörden bzw. der Bürger über nachteilige Umweltauswirkungen angewiesen. Die erheblichen Umweltauswirkungen auf die Umwelt durch die Durchführung der Planung werden daher im Rahmen der allgemeinen Umweltüberwachung unter Einbeziehung von Fachbehörden überprüft. Hierbei ist der Austausch von relevanten Informationen zwischen den Fachbehörden und der Gemeinde gewährleistet. Sollten unerwartete Umweltauswirkungen auftreten, werden diese frühzeitig ermittelt und ihnen wird mit geeigneten Maßnahmen entgegengewirkt. 5.4. Fazit Der Realisierung der im Bebauungsplan festgesetzten Vorhaben steht aus Sicht des Fachbereichs Umwelt unter der Einhaltung der aufgeführten Vorgaben, Auflagen und Empfehlungen nach jetzigem Planstand nichts entgegen. Die durch die Umsetzung der Planung entfallenden Bäume, die nicht innerhalb des Plangebietes neu angepflanzt werden können, werden mittels einer Ausgleichszahlung ausgeglichen. 5.5. Anlagen Anlage 1 6. Baumbilanz vom 13.09.2012 Auswirkungen der Planung Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 853 - Sandkaulstraße / Rochusstraße - wird der erhebliche Bedarf an Hotelzimmern entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 teilweise kompensiert. Es entsteht ein neues 3-4 Sterne-Hotel mit ca. 140 Zimmern an attraktiver Stelle in der Innenstadt in der Nähe des Eurogresses. Der nicht genutzte und stadtgestalterisch unattraktive Hochbunker aus dem 2. Weltkrieg verschwindet. Mit der vorgesehenen baulichen Arrondierung wird die umliegende Bestandsbebauung respektiert. Die städtebaulichen Raumkanten des Plangebietes werden durch den Baukörper des Hotels, welcher sich zu der vorhandenen Blutbuche öffnet auf positive Weise neu gegliedert. Durch diese Neugliederung wird die städtebauliche Situation aufgewertet. Von der nördlichen öffentlichen Parkanlage (1980 m²) werden durch den Bau des Hotels voraussichtlich ca. 610 m² Fläche in Anspruch genommen und 11 Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen, gefällt, sodass eine öffentliche Grünfläche von ca. 1370 m² verbleibt . Hinzu kommt jedoch noch eine Grünfläche von ca. 220 m², in der die Blutbuche steht, die zwar zum Hotelgrundstück gehört, aber öffentlich zugänglich bleiben soll. Die Seite 39 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Grünfläche als Aufenthaltsfläche für die Anwohner wird kleiner, jedoch soll als Kompensation der Spielplatz aufgewertet werden. Die Bäume werden teilweise (ca. 6 Bäume) im Plangebiet ersetzt. Die Bäume, die im Plangebiet nicht ersetzt werden können, werden im Rahmen der Baumschutzsatzung durch Ausgleichszahlung kompensiert. Die Blutbuche an der Sandkaulstraße soll aufgrund ihres besonderen ökologischen und stadtgestalterischen Wertes erhalten werden und ist durch ausreichenden Abstand der Bebauung und durch Maßnahmen während der Bauphase besonders zu schützen. Im südlichen Bereich des Plangebietes werden durch die Planung des Hotels und durch die Verlegung der Erschließungsschleife der Sandkaulstraße von 1130 m² Grünfläche ca. 480 m² in Anspruch genommen. Es müssen voraussichtlich 6 Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen, gefällt werden. Diese Bäume werden ebenfalls durch Ausgleichszahlung kompensiert, sodass an anderer Stelle im Stadtgebiet neue Bäume gepflanzt werden. Auf dem Baugrundstück werden als Kompensation mind. 2 zu pflanzende Bäume festgesetzt. Die vorhandene Zuwegung der Schule wird im Rahmen des Hotelneubaus um ca. 3 m in östlicher Richtung verlegt und somit neu hergestellt. Die Lage der Toranlage wird hierbei neu definiert und der Eingangsbereich somit an die neue Situation angepasst. Die Kosten, die durch die Verlegung der Toranlage entstehen, werden seitens der Investoren des Hotelneubaus getragen. Im Bereich des Plangebietes werden 15 öffentlichen Parkplätze durch den Neubau des Hotels überplant. Die Erschließungsschleife der Sandkaulstraße wird verkleinert. Als Ausgleich für die wegfallenden öffentlichen Parkplätze werden Stellplätze in der Tiefgarage des Hotels vorgehalten. Das geplante Hotel verursacht eine gewisse Verschattung der Schule, liegt jedoch deutlich im Bereich der zulässigen Verschattung entsprechend der DIN 5034, die die Mindestanforderungen für den direkten Sonnenlichteinfall für Wohnräume sichergestellt. Die Prüfung aller Umweltbelange hat ergeben, dass erhebliche negative Auswirkungen für die Umwelt durch die derzeitige Planung nicht zu erwarten sind. 7. Kosten Sämtliche entstehenden Planungskosten, die Kosten für die Entfernung des Bunkers, die Verlagerung des Gemäldes, die Verlegung des Weges zur David-Hansemann-Schule, die Aufwertung des Spielplatzes, der Neubau der Verkehrsflächen südlich des Sondergebietes werden nach Maßgabe des Kaufvertrages bzw. des Durchführungsvertrages vom Vorhabenträger getragen. 8. Durchführungsvertrag Zur Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird mit dem Investor ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB geschlossen, der die Inhalte des Projektes, die Verpflichtungen der Vertragsparteien und die Fristen zur Umsetzung des Vorhabens festlegen. Im Durchführungsvertrag werden unter § 1 (Gegenstand des Vertrages folgende Inhalte genannt: a) die Ausarbeitung und Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 - Sandkaulstraße/Rochusstraße -, b) die Realisierung des geplanten Hotels der gehobenen Kategorie mit 3 bis 4 Sternen (Vorhaben), c) die verkehrliche Erschließung des Hotels und der Häuser Sandkaulstraße 2 bis 10, d) die Umgestaltung und Aufwertung der nördlichen öffentlichen Grünfläche einschl. Verlegung der Fußwege, Seite 40 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 e) der Abriss des Hochbunkers Sandkaulstraße und die Demontage sowie der Abtransport des Wandgemäldes, f) die Fristenregelung, g) die Stellung von Sicherheiten, h) die Umsetzung weiterer mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, i) die Regelung der Kostentragung und j) die Eintragung von Baulasten und Grunddienstbarkeiten. 9. Plandaten Geplante Nutzung ca. in m² Art der Nutzung Teilflächen ca. in m² Plangebiet 8.160 Fläche für den Gemeinbedarf 360 Sondergebiet 1.810 Straßenverkehrsfläche 3.500 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Parken 250 private Grünflächen (Nord) 220 davon besonders geschützt öffentliche Grünflächen (Gesamt) 185 2.020 öffentliche Grünflächen (Süd) 650 öffentliche Grünflächen (Nord) 1.370 Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am 03.07.2013 den Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 – Sandkaulstraße / Rochusstraße beschlossen hat. Aachen, den 04.07.2013 (Marcel Philipp) Seite 41 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Seite 42 / 43 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zum Satzungsbeschluss Stand 17.06.2013 Anlage 2 Seite 43 / 43 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße / Rochusstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Schriftliche Festsetzungen Stand vom 17.06.2013 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NW (BauO NW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Es wird ein Sondergebiet SO “Hotel“ gemäß § 11 Abs. 1 und Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Im Sondergebiet SO ist die Errichtung eines Hotels mit den dazugehörigen Nebeneinrichtungen zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude zu verstehen. Innerhalb der Fläche, die mit einer lichten Höhe (LH) festgesetzt ist, in eine Bebauung erst ab der festgesetzten Höhe zulässig. Überschreitung der festgesetzten Höhen Die zulässigen maximalen und zwingend festgesetzten Gebäudehöhen dürfen ausnahmsweise überschritten werden ausschließlich durch - nutzungsbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen, Lichtkuppeln und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen bis zu einer Höhe von max. 2,50 m, Be- und Entlüftungsanlagen / Kälteanlagen sind von dieser Ausnahmeregelung ausgenommen, - für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser bis zu einer Höhe von max. 2,50 m und - Brüstungen / Absturzsicherungen bis zu einer Höhe von max. 1,50 m, dies gilt auch für Rettungswege und Treppen, die im Zusammenhang mit Brandschutzmaßnahmen und Fluchtwegen benötigt werden, sowie für Einrichtungen zur Pflege und Wartung der Fassade. Diese technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser kann auf den Abstand zur Gebäudekante verzichtet werden, sofern der Aufbau nicht einer öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt ist. Maximale Aushubtiefe von Untergeschossen Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe von 158,55 m über NHN darf nicht unterschritten werden. Ausnahmsweise ist die Unterschreitung zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass keine Beeinträchtigungen des Grund- und Thermalwassers entstehen. 3. Abweichung von der Baulinie An der Baulinie ist ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäuden oder Gebäudeteilen unzulässig, § 23 BauNVO bleibt unberührt. Gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO wird festgesetzt, dass über die gesamte Länge der Baulinie das letzte Obergeschoss um bis zu 30 cm zurückweichen kann. 4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Innerhalb der Flächen für Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen sind nur Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen zulässig. Wege und Wasserbecken sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der zu erhaltenden Blutbuche innerhalb der privaten Grünfläche nicht gefährdet wird. Seite 2 / 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5. Schriftliche Festsetzungen Stand vom 17.06.2013 Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109*) des Lärmpegelbereichs IV für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten. Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109* Lärmpegelber eich Maßgeblicher Außenlärmpegel Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume dB (A) IV 66-70 Büroräume erf. R’w,res in dB 40 35 Ausnahmen von dieser Festsetzung können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile ausreichend sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. 6. Erhaltung von Bäumen Die Blutbuche im Bereich der Erhaltungsfläche E 1 ist dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Innerhalb der festgesetzten Fläche für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern ist die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Bauliche Anlagen, befestigte Flächen und Mauern sind innerhalb der festgesetzten Fläche E 1 nicht zulässig, Wege sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der zu erhaltenden Blutbuche innerhalb der Grünfläche nicht gefährdet wird. 7. Sonstige Bepflanzungen Gründach Auf den Dachflächen des obersten Geschosses ist auf einer Fläche von mindestens 500 m² ein extensives Gründach herzustellen. Der Substrataufbau (Schichthöhe der Boden- bzw. Vegetationsschicht) muss mindestens 8 cm betragen. Die Dachflächen des Gründaches sind so zu bepflanzen, dass eine geschlossene Vegetationsfläche dauerhaft gewährleistet ist. Diese Vegetationsfläche muss auf Dauer erhalten werden. Baumpflanzungen im Sondergebiet Im westlichen Bereich des Sondergebietes, außerhalb der überbaubaren Flächen, sind in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen mindestens 2 heimische Laubbäume zu pflanzen. Es sind folgende Mindestanforderung einzuhalten: Hochstamm, mindestens 3x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang mindestens 20 25 cm. Seite 3 / 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Schriftliche Festsetzungen Stand vom 17.06.2013 Pflanzliste Baumarten: Fagus sylvatica Rot-Buche Fagus sylv. f. purpurea Blut-Buche Carpinus betulus Hainbuche Carpinus betulus Fastigiata Pyramiden - Hainbuche Quercus ilex Stein-Eiche Quercus palustris Spree-Eiche Quercus robur Stiel-Eiche Castanea sativa Esskastanie Tilia cordata Winter-Linde Tilia platiphyllos Sommer-Linde Platanus Platane Abweichungen von dieser Pflanzliste sind in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen möglich. 8. Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB sind im Geltungsbereich nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Seite 4 / 4 Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 1 von 18 Entwurf zur Abstimmung; Stand 20.06.2013 Durchführungsvertrag Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße – zwischen der Stadt Aachen - vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Marcel Philipp und Frau Beigeordnete Gisela Nacken – (nachfolgend) - Stadt - und der HPG Hotel Aachen GmbH & Co. KG (Handelsregister Aachen, HRA 7803) - vertreten durch die HPG Verwaltungsgesellschaft mbH, Theaterstraße 1-3, 52062 Aachen (Handelsregister Aachen, HRB 14620) - vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Herbert Pontzen ………….. (nachfolgend) - Vorhabenträgerin - über die Ausarbeitung und Durchführung der städtebaulichen Planung für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße – Präambel Der Verfahrensbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 liegt im Stadtbezirk AachenMitte zwischen der Sandkaulstraße, der Rochusstraße, der Alexanderstraße und dem Grundstück der David-Hansemann-Schule. Es umfasst die Grundstücke der Gemarkung Aachen, Flur 79, Flurstücke 703, 1957, T. a. 1958, 1959 und T. a. 1960. Der nördliche Teil des Plangebietes wird als Grünanlage und Kinderspielplatz genutzt. Durch diese Grünanlage führen mehrere Fußwege, die auch als Zugang zur David-Hansemann-Schule genutzt werden. Auf dem Flurstück 703 steht unmittelbar an der Sandkaulstraße ein ungenutzter Hochbunker. Der südliche Teil des Plangebietes ist z. T. öffentliche Verkehrsfläche (Erschließungsschleife für die Häuser Sandkaulstraße 2 bis 10 und Parkplatz) sowie öffentliche Grünfläche. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, im Plangebiet ein Hotel der gehobenen Kategorie (3 bis 4 Sterne) mit ca. 150 Zimmern und einer Tiefgarage zu errichten. Sie hat mit notariellem Kaufvertrag vom 27.12.2010 in der Fassung der 3. Änderungsvereinbarung vom 05.06.2013 den hierfür erforderlichen Grundbesitz von Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 2 von 18 der Stadt – Fachbereich Immobilienmanagement – erworben. Die Umschreibung im Grundbuch ist noch nicht erfolgt. Der Antrag auf Auflassungsvormerkung ist eingereicht. Die Vorhabenträgerin hat der Stadt mit Schreiben vom 20.06.2012 den Abschluss eines Vertrages über die Aufstellung des Bebauungsplanes zur Durchführung des von ihr geplanten Vorhabens angetragen und gebeten, eine Entscheidung über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens i. S. von § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zu treffen. Die Vorhabenträgerin hat dazu einen entsprechenden Entwurf für einen Bebauungsplan erarbeiten lassen. Die Stadt hat den Planentwurf geprüft und festgestellt, dass dieser mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Sie hat dem Antrag stattgegeben und das Satzungsverfahren gem. § 12 BauGB in der derzeit geltenden Fassung eingeleitet. Dies vorausschickend schließen die Vertragsparteien gemäß § 12 Abs.1 BauGB folgenden Durchführungsvertrag: §1 Gegenstand des Vertrages (1) Gegenstand des Vertrages ist a) die Ausarbeitung und Aufstellung des vorhabenbezogeenen Bebauungsplanes Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße -, b) die Realisierung des geplanten Hotels der gehobenen Kategorie mit 3 bis 4 Sternen (Vorhaben), c) die verkehrliche Erschließung des Hotels und der Häuser Sandkaulstraße 2 bis 10, d) die Umgestaltung und Aufwertung der nördlichen öffentlichen Grünfläche einschl. Verlegung der Fußwege, e) Abriss des Hochbunkers Sandkaulstraße und Dokumentation über das Wandgemälde, f) Fristenregelung, g) die Stellung von Sicherheiten, h) die Umsetzung weiterer mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, i) die Regelung der Kostentragung, j) die Vereinbarung von Vertragsstrafen k) vertragliche Vereinbarung über die Eintragung von Baulasten und Grunddienstbarkeiten vom xxxxxxxxx (2) Ein Rechtsanspruch auf Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 seitens der Vorhabenträgerin besteht nicht und kann auch nicht durch diesen Vertrag begründet werden. §2 Bestandteile des Vertrages Bestandteile des Vertrages sind a) Lageplan mit den Grenzen des Vertragsgebietes (Anlage 1), b) vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße – einschließlich des Vorhaben- und Erschließungsplanes, der schriftlichen Festsetzungen und der Begründung (Anlagen 2a-d), c) Vorhaben Leitdetails - Pläne und Ansichten incl. der schriftlichen Ausgestaltung vom 29.04.2013 (Anlage 3), d) Ausführungsplanung der Beratungsgesellschaft für kommunale Infrastruktur mbH, Aachen, Projektlageplan vom 17.05.2013 Plan-Nr. 302 VP 01, Ausbauquerschnitte vom 17.05.2013, Plan-Nr. 301 ‚VP 01 und Detailplan vom 17.05.2013, Plan-Nr. 310 VP 01(gilt nur für: Gehweg, Tiefgarage, Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - e) f) g) h) i) j) k) l) Seite 3 von 18 Zufahrt und Einfahrt), Alternativdetailplan vom 17.05.2013 mit der Plannummer 310 VP 03 (gilt nur für die Kurvenausbildung) (Anlagen 4a – 4d) Grünordnungsplan und Legende vom 15.10.2012 (Anlage 5) Gutachten 2012 1360 zu den Auswirkungen von Emissionen verbunden mit den zukünftig zu erwartenden Verkehrsgenerierungen und gewerblichen Aktivitäten im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 853 „Sandkaulstraße/Rochusstraße“ in Aachen, Dr. Szymanski & Partner, Stand 10.07.2012 (Anlage 6), Verkehrsgutachten zum Bebauungsplanverfahren für die Realisierung einer Hotelanlage in der Sandkaulstraße, Aachen, BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinhold Baier GmbH, Stand Juni 2012 (Anlage 7), Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan „Sandkaulstraße/Rochusstraße“ in Aachen, Peutz Consult GmbH Beratende Ingenieure VBI, Stand 18.05.2012 (Anlage 8), Geotechnischer Bericht, Prof. Dr.-Ing. H. Dieler + Partner GmbH Beratende Ingenieure für Geotechnik, Stand 31.05.2012 (Anlage 9), Baumgutachten Bebauungsplanverfahren Hotel Sandkaulstraße, Stadt Aachen Juni 2012, Schöke Landschaftsarchitekten, Stand 12.06.2012 (Anlage 10), Artenschutzfachliche Stellungnahme Rückbau des Hochbunkers im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Aachen Sandkaulstraße, Raskin Umweltplanung und Umweltberatung GbR, Stand 18.04.2012 (Anlage 11), Orientierende Bodenuntersuchung durch die Gesellschaft für Baustoffüberwachung und Geotechnischer Umweltschutz mbH (BGU), Stand 12.01.2009 (Anlage 12). Teil A – Vorhaben §3 Bauvorhaben Das Vorhaben ist die Errichtung eines Hotels der gehobenen Kategorie (3 bis 4 Sterne) mit ca. 150 Zimmern und einer Tiefgarage entsprechend der Leitdetails – Pläne und Ansichten incl. der schriftlichen Ausgestaltung - vom 29.04.2013 (Anlage 3). Der Neubau entspricht in seiner baulich kompakten Struktur der charakteristischen Gebäudetypologie eines Hotelgebäudes. Die bauliche Tiefe des langgestreckten leicht geschwungenen Baukörpers ergibt sich aus der Nutzungsstruktur im Innern des Gebäudes. Ein in Längsachse mittig verlaufender Flurtrakt erschließt die nach Westen bzw. Osten abgehenden Zimmer. Für das Erdgeschoss sind unter anderem Nutzungen wie Lobby, Lager, Technik und Sauna vorgesehen. Der Hauptkörper (Bauteil A) ist mit einer Gesamthöhe von 184,00 m über NHN festgesetzt. Darüber hinaus wird für das zurückversetzte letzte Obergeschoss eine maximale Gesamthöhe von 187,00 m über NHN festgesetzt. Durch einen Höhenversprung zwischen dem südlichen und dem nördlichen Gebäudeteil um ein Geschoss bzw. 3,00 m wird eine übermäßige Höhenentwicklung insbesondere zur nördlichen öffentlichen Grünfläche verhindert. Der südliche Gebäudeteil (Vorfahrtsfläche V 1) springt auf Höhe des Erschließungsniveaus in der Tiefe von mindestens 5 m in einer Höhe von mindestens 4,10 m zurück, um langfristig einen erdgeschossigen großzügigen Freiraum für die Eingangs- und Vorfahrtsituation zu sichern. Die Gesamthöhe des Bauteil B, welcher sich im Bereich der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage und der Anlieferung befindet, wird auf eine maximale Höhe von 169,50 m über NHN begrenzt. Um die Realisierbarkeit notwendiger Brandschutzmaßnahmen wie Fluchtwege zu sichern, sind diese in ihrer Höhenentwicklung und Anordnung auch oberhalb der sonstigen maximalen Höhenfestsetzungen zulässig. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 4 von 18 Der Bauteil C liegt ausschließlich unterirdisch zwischen dem Hauptbaukörper und der Sandkaulstraße und umfasst die Tiefgarage und unterirdische Nebenanlagen des Hotels. Dieser Bauteil liegt in einem Umfang von ca. 10 m² unterhalb des öffentlichen Straßenraumes. Die Stadt wird mit der Vorhabenträgerin einen diesbezüglich notwendigen Gestattungsvertrag abschließen. Die vordere Außenanlage des Hotels im Bereich der Sandkaulstraße wird insbesondere durch die dauerhaft zu erhaltende Blutbuche und ein Wasserbecken geprägt. §4 Durchführungsverpflichtung (1) Die Vorhabenträgerin ist Verfügungsberechtigte der in der Anlage 1 (Lageplan) zu diesem Vertrag dargestellten Baugrundstücksflächen. Sie verpflichtet sich aufgrund des von ihr vorgelegten und mit der Stadt abgestimmten Planes zur Durchführung des in § 3 genannten Vorhabens nach den Regelungen dieses Vertrages. (2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Durchführungsvertrags im Sinne der Verordnung über bautechnische Prüfung (BauPrüfVO)einen vollständigen, prüf- und genehmigungsfähigen Bauantrag für das in § 3 benannte Vorhaben einzureichen. Die Bauvorlagen müssen den Anforderungen der Verordnung über bautechnische Prüfung (BauPrüfVO) entsprechen. Die Stadt Aachen verpflichtet sich, die eingereichten Unterlagen unverzüglich auf Vollständigkeit zu prüfen und ggf. fehlende Unterlagen nachzufordern. Etwaige nachgeforderte Unterlagen sind gleichfalls innerhalb der in Satz 1 geregelten Frist vorzulegen. Stellt die Stadt im weiteren Verlauf des Prüfungsverfahrens fest, dass für die abschließende Entscheidung über den Bauantrag noch weitere Unterlagen rechtlich erforderlich sind, fordert sie diese nach. Die Vorhabenträgerin hat diese nachgeforderten Unterlagen sodann –ohne Bindung an die in Satz 1 genannte Frist – innerhalb von drei Wochen einzureichen (3) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, innerhalb von 6 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung für das in § 3 bezeichnete Vorhaben mit dem Vorhaben zu beginnen und es innerhalb von weiteren 24 Monaten fertig zu stellen (4) Werden die jeweiligen Fristen nach Abs. 2 und 3 nicht eingehalten, wird die Stadt im Sinne des § 12 Abs. 6 BauGB eine evtl. Aufhebung des Bebauungsplanes prüfen und ggf. von diesem Recht Gebrauch machen. (5) Die Stadt verpflichtet sich, den im Zusammenhang mit dem Vorhaben durch die Vorhabenträgerin nach Wirksamwerden dieses Vertrages gestellten Bauantrag entgegenzunehmen und zu prüfen. Sie verpflichtet sich, die Baugenehmigung innerhalb von 6 Monaten nach dem Vorliegen des vollständigen, prüf- und genehmigungsfähigen Antrags einschließlich sämtlicher erforderlicher Unterlagen inklusive etwaiger seitens der Stadt berechtigterweise nachgeforderter Unterlagen zu erteilen. Die Beteiligten sind darüber einig, dass die Frist erst mit Vorlage sämtlicher Unterlagen einschließlich von der Behörde berechtigterweise nachgeforderter Unterlagen zu laufen beginnt. Die Frist wird gehemmt, wenn höhere Gewalt oder sonstige unvorhersehbare bzw. von der Stadt nicht zu vertretende Umstände vorliegen, soweit die Verzögerungen einen zusammenhängenden Zeitraum von zwei Wochen überschreiten. (6) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, das Bauvorhaben entsprechend der Energiesparverordnung (ENEV) 2013 zu errichten. (7) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, als Wärmeversorgung des Hotels entsprechend der Regelungen im Kaufvertrag vom 27.12.2010 in der Fassung der 3. Änderungsvereinbarung vom 05.06.2013 über einen Zeitraum von 20 Jahren grundsätzlich die Fernwärme des in der Rochusstraße verlegten Fernwärmenetzes zu nutzen. Auf die zur Sicherung dieser Verpflichtung bereits beantragte und bewilligte Eintragung einer entsprechenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu lasten des Grundbesitzes und zugunsten der Stadt wird verwiesen. Unbeschadet dieser Verpflichtung ist die Vorhabenträgerin jedoch berechtigt, den Energiebedarf in Teilbereichen – in einem maximalen Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 5 von 18 Umfang von 20 % der Gesamtenergie - durch ökologisch attraktive Alternativen wie z.B. Solarenergie (diese ausschließlich auf den Dachflächen)sicher zu stellen. Sollte die Fernwärmeversorgung vor Ablauf von 20 Jahren aus von der Vorhabenträgerin nicht zu vertretenden Gründen dauerhaft entfallen, ist die Vorhabenträgerin berechtigt, eine andere Form der Versorgung mit Heizenergie zu realisieren. Diese soll unter Beachtung wirtschaftlicher Zumutbarkeit – entsprechend den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Möglichkeiten – ökologisch hochwertig und dem dann geltenden Stand der Technik entsprechend sein. Gleiches gilt für die Form der Versorgung mit Heizenergie nach Ablauf von 20 Jahren. Die vorstehend benannte Frist von 20 Jahren beginnt mit bezugsfertiger Fertigstellung des Vorhabens nach § 3. (8) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, als Ersatz für die durch die Verlegung der sog. Erschließungsschleife wegfallenden öffentlichen Parkplätze 15 öffentliche Stellplätze in der Tiefgarage des Hotels dauerhaft zur Verfügung zu stellen und diese durch Eintragung einer öffentlichrechtlichen Baulast sowie einer Grunddienstbarkeit zu sichern. Die 15 öffentlichen Stellplätze sind entsprechend zu kennzeichnen. §5 Abriss des Bunkers und umweltrechtliche Anforderungen (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich gemäß Kaufvertrag vom 27.12.2010 in der Fassung der 3. Änderungsvereinbarung vom 05.06.2013 innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 853 mit dem Abriss des Hochbunkers zu beginnen. Unabhängig davon verpflichtet sich die Vorhabenträgerin weiterhin, innerhalb von 6 Monaten – wünschenswert in den Schulferien – nach Vorliegen der Abbruch- und Fällgenehmigung mit dem Abriss des Bunkers zu beginnen. Die Beginn der Abbrucharbeiten ist mit der Schulleitung der David-Hansemann-Schule (Herrn Bennemann, Tel: 0241/4132400) und dem Gebäudemanagement (Herrn Vreydal, Tel: 0241/432 2686) zwei Wochen vorher abzustimmen. (2) An der Bunkerwand befindet sich ein im Eigentum der Verkäuferin stehendes, von zwei Künstlerinnen gefertigtes, Wandgemälde. Die Verkäuferin gibt ihr Eigentum an diesem Wandbild auf und erklärt sich mit dem Abriss dieses Wandgemäldes einverstanden unter der Voraussetzung, dass die Vorhabenträgerin eine mit den beiden Künstlerinnen zu schließende schriftliche Vereinbarung vorlegt, durch die die Künstlerinnen sich gegen einen von der Vorhabenträgerin zu zahlenden einmaligen Pauschalbetrag in Höhe von 3.000,00 € verpflichten, Fotos von diesem Wandgemälde zu fertigen und eine Dokumentation über dieses Wandgemälde zu erstellen. Die Zahlungsmodalitäten bleiben der abzuschließenden Vereinbarung vorbehalten. (3) Zur Minimierung von Emissionen und Immissionen sowie anderen schädlichen Einflüssen auf die Menschen und den Naturhaushalt verpflichtet sich die Vorhabenträgerin im Zusammenhang mit dem Abriss des Hochbunkers zur Einhaltung bzw. Durchführung der folgenden Maßnahmen: a) Vor Abriss des Bunkers ist an der vorhandenen Umgebungsbebauung eine Bestandsaufnahme durchzuführen, um ggf. etwaige Schäden durch den Abriss dokumentieren zu können. b) Um eine Gefährdung von Fledermäusen ausschließen zu können sind der Efeubewuchs sowie die Plakatwände an der Fassade des Bunkers im Zeitraum zwischen November und März zu entfernen, um eine Nutzung als Niststätte bzw. Spaltenquartier zur Fortpflanzungsperiode zu vermeiden. c) Ebenfalls zum Schutz von Fledermäusen ist vor Abriss des Bunkers jeweils im Juni und Ende August eine Einflug-/Schwärmkontrolle durchzuführen, um eine Nutzung als Sommer- bzw. Winterquartier vollständig ausschließen zu können. Sollten keine einfliegenden Tiere verzeichnet werden, kann der Abriss zwischen November und März erfolgen. Erfolgt dagegen der Abriss Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - d) e) Seite 6 von 18 zwischen April und Oktober, muss vorab zeitnah eine morgendliche Einflugkontrolle durchgeführt werden. Eine Nutzung des Bunkers als Sommerquartier gilt als unbedenklich, da diese nur temporär erfolgt und Ersatzquartiere im Umfeld ausreichend vorhanden sind. Sollte sich dagegen ein Hinweis auf eine Nutzung als Winterquartier ergeben, sind weitere Untersuchungen erforderlich. Diese sind in Abstimmung mit der Stadt – Fachbereich Umwelt – durchzuführen. Darüber hinaus verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Umsetzung aller sich aus diesen Untersuchungen ergebenden weiteren Schutzmaßnahmen (z. B. Schaffung eines Ersatzquartiers). Beim Abriss ist im Rahmen der technischen Möglichkeiten dafür Sorge zu tragen, dass die Beeinträchtigungen so gering wie möglich ausfallen. Abschließende Auflagen und Maßnahmen wie z. B. die Berieselung des Abrissmaterials zur Minimierung der Staubentwicklung werden im Rahmen der Abrissgenehmigung festgelegt. Während des Tiefenabrisses des Bunkers ist eine archäologische Begleitung der Arbeiten erforderlich. § 7 Abs. 8 dieses Vertrages gilt entsprechend. §6 Private Grünfläche (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die im Bebauungsplan festgesetzte private Grünfläche E 1 dauerhaft für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen, sofern der erforderliche Schutz der Blutbuche dies zulässt. Ggf. erforderliche Maßnahmen sind mit dem Fachbereich Umwelt abzustimmen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die vorgenannte Zugänglichkeit durch Eintragung einer entsprechenden öffentlich-rechtlichen Baulast sowie einer Grunddienstbarkeit zu sichern. §7 Landschaft/Naturhaushalt/Baumschutz/Wasserwirtschaft (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die in den Ziffern 6 und 7 der schriftlichen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 festgesetzten Maßnahmen nach folgenden Maßgaben durchzuführen: a) Innerhalb der festgesetzten Fläche für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern ist die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Während der Bauphase sind entsprechende fachgerechte Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Die Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil Landschaftsgestaltung, Abschnitt 4 Schutz von Bäumen und Sträuchern im Bereich von Baustellen (RAS-LP4) und die zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen und Richtlinien zur Baumpflege (ZTV Baumpflege) sind zu beachten. Die Bäume sind insbesondere vor mechanischen Beschädigungen durch Baufahrzeuge, Bodenverdichtungen, Materiallagerungen usw. zu schützen. Sie sind während der Bauphase durch einen 1,80 m hohen Zaun im Kronentraufbereich zuzüglich 1,50 m zu schützen. b) Bauliche Anlagen, befestigte Flächen und Mauern sind innerhalb der festgesetzten Fläche E 1 nicht zulässig. Wege sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der Blutbuche innerhalb der Grünfläche nicht gefährdet wird. Die Anlegung von Wegen und ihre Ausführung sind mit der Stadt – Fachbereich Umwelt – abzustimmen. c) Die Blutbuche im Bereich der Erhaltungsfläche 1 ist dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 7 von 18 d) Um die Blutbuche vor allem vor Austrocknung und Frosteinwirkung der Wurzeln zu schützen, ist eine Vegetationsperiode vor Baubeginn im Bereich der späteren Baugrube ein Wurzelvorhang nach DIN 18920 zu errichten. e) Zum Schutz und Erhalt des geschützten Baumbestandes ist auf der öffentlichen Grünfläche „Nord“ und auf der öffentlichen Grünfläche „Mitte“ die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Während der Bauphase sind entsprechende fachgerechte Schutzmaßnahmen zu ergreifen. (f) Ein geringfügiger Rückschnitt von Astwerk, welches in Richtung des geplanten Hotels ragt sowie ein Entlastungsschnitt im Bereich des Kronenteils, welcher über den angrenzenden öffentlichen Straßenraum ragt, ist nur nach vorheriger Abstimmung mit der Stadt - Fachbereich Umwelt – zulässig und muss durch eine der Baumpflege fachkundige Firma ausgeführt werden. Der Entlastungsschnitt ist nach Möglichkeit schrittweise innerhalb von zwei Vegetationsperioden durchzuführen. (g) Auf den Dachflächen des obersten Geschosses des Hotels ist auf einer Fläche von mindestens 500 m² ein extensives Gründach herzustellen. Der Substrataufbau (Schichthöhe der Bodenbzw. Vegetationsschicht muss mindestens 8 cm betragen. Das Gründach ist so zu bepflanzen, dass eine geschlossene Vegetationsfläche dauerhaft gewährleistet ist. Diese muss auf Dauer erhalten werden. (h) Im westlichen Bereich des Sondergebietes sind als Teilausgleich für die entfallenden Bäume außerhalb der überbaubaren Flächen in Abstimmung mit der Stadt – Fachbereich Umwelt – mindestens zwei heimische Laubbäume der Pflanzliste der schriftlichen Festsetzungen zu pflanzen. Es sind folgende Mindestanforderungen einzuhalten: Hochstamm, mindestens 3mal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang mindestens 20-25 cm. Abweichungen von der Pflanzliste sind in Abstimmung mit der Stadt – Fachbereich Umwelt – möglich. Bei der Pflanzung der Bäume ist die unterirdische Bebauung zu berücksichtigen, um spätere Schäden an den unterirdischen Gebäudeteilen zu vermeiden. (i) Die Vorhabenträgerin wird für die zu fällenden geschützten siebzehn Bäume zeitnah und ggf. auch vor Abschluss dieses Durchführungsvertrages zwei Fällgenehmigungen beantragen. Die Stadt erklärt sich bereit, die im Rahmen des Bunkerabrisses erforderliche Fällgenehmigung unverzüglich jedoch unter dem Vorbehalt der Erteilung der Bunkerabrissgenehmigung zu erteilen. Weiterhin erklärt sich die Stadt bereit, die im Rahmen des Bauvorhabens nach § 3 erforderliche Fällgenehmigung unverzüglich und ebenfalls unter dem Vorbehalt der Erteilung der Baugenehmigung für das Bauvorhaben zu erteilen. Die allgemeingültigen Regelungen bezüglich der erlaubten Fällzeiten sind zu beachten. (j) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, in Abstimmung mit der Stadt – Fachbereich Umwelt – die nicht versiegelten Flächen zwischen dem Hotel und der Gemeindebedarfsfläche (Schule) mit Hecken und Sträucher zu bepflanzen. (2) Schutzgut Boden Im Plangebiet liegen flächendeckend Auffüllungsmaterialien vor, die sich überwiegend aus Bauschutt, Ziegelbruch, Kalk, teilweise auch Schlacken zusammensetzen. Die Sandkaulstraße (Ecke Alexanderstraße bis Ecke Rochusstraße) wies Ende des 19. Jahrhunderts bis vermutlich Mitte des 20. Jahrhunderts eine durchgehende Bebauung auf. Vermutlich handelt es sich bei dem Bauschutt um das Restmaterial dieser ehemaligen Bebauung, welche im 2. Weltkrieg zerstört wurde. Im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen waren die ehemals bebauten Grundstücke entlang der Sandkaulstraße teilweise als Verdachtsflächen eingetragen. Es liegen anhand der durchgeführten Bodenuntersuchungen derzeit keine Anhaltspunkte für altlastenverdächtige Flächen vor, so dass die Grundstücke nur nachrichtlich im Altlastenverdachtsflächenkataster als ehemalige Verdachtsfläche gekennzeichnet sind. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 8 von 18 Aufgrund der Ergebnisse der Orientierenden Bodenuntersuchung der Gesellschaft für Baustoffüberwachung und Geotechnischer Umweltschutz mbh (BGU) kann davon ausgegangen werden, dass im Rahmen der Baumaßnahme anfallende Aushubmaterialien auf einer Bauschutt- bzw. Bodendeponie einer Verwertung zugeführt werden können oder entsorgt werden müssen. Da nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen des Plangebietes ein abweichender Bodenaufbau bzw. eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllungsmaterials mit erhöhtem Anteil an Fremdbestandteilen vorliegt, ist eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten erforderlich: a) Der Beginn der Erdarbeiten ist dem Fachbereich Umwelt – Untere Bodenschutzbehörde (Tel. 0241/432-3657) – mindestens fünf Arbeitstage im Voraus mitzuteilen. b) Ggf. anfallende Aushubmaterialien sind in Abstimmung mit der Entsorgungsanlage/dem Abfallentsorger zur Festlegung der in Betracht kommenden Entsorgung repräsentativ zu beproben und durch ein anerkanntes Untersuchungsinstitut zu analysieren (Deklarationsanalytik). Die Anzahl der Proben hängt von der jeweiligen Abfallmenge ab. c) Die bei der Baumaßnahme ggf. anfallenden Abfallstoffe sind gemäß dem Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) vom 24.02.2012 (BGBl.IS.2298) der geordneten Entsorgung zuzuführen. Der Abfallverwertung ist dabei Vorrang vor der sonstigen Entsorgung einzuräumen. d) Eine Entsorgung der Aushubmaterialien ist erst nach erfolgter Deklarationsanalytik und Zustimmung/Annahmeerklärung des Entsorgers/der Entsorgungsanlage zulässig. e) Dem Fachbereich Umwelt sind Nachweise über die Entsorgung kontaminierter Aushub- und Abbruchmaterialien vorzulegen (Entsorgungsnachweise, Abfallbegleitscheine, Übernahmescheine, Wiegescheine). Die Nachweisführung beinhaltet auch die Vorlage sämtlicher Ergebnisse der Entsorgungsanalytik. Einzelheiten über Art und Weise der Nachweisführung können der Verordnung über die Nachweisführung bei der Entsorgung von Abfällen (Nachweisverordnung) vom 20.10.2006 (BGBl. I. S. 2298) entnommen werden. f) Sollten bei den Bauarbeiten Hinweise auf bislang nicht bekannte Kontaminationen festgestellt werden, bei denen der Verdacht besteht, dass sie den Boden oder das Grundwasser verunreinigen können, ist unverzüglich der Fachbereich Umwelt (Tel. 0241/432-3657) zu benachrichtigen. Weitere in diesem Zusammenhang ggf. erforderliche Untersuchungs- oder Sanierungsmaßnahmen bleiben vorbehalten. (3) Schutzgut Grundwasser/Thermalwasser Zur Minimierung der Eingriffe in das Schutzgut Grundwasser/Thermalwasser verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Einhaltung bzw. Durchführung der folgenden Maßnahmen: a) Für die bauzeitliche Entnahme des Grundwassers ist bei der Stadt – Untere Wasserbehörde – eine wasserrechtliche Erlaubnis gemäß den Ausführungen des geotechnischen Berichtes (Prof. Dr.-Ing. H. Dieler + Partner GmbH Beratende Ingenieure für Geotechnik) vom 31.05.2012 zu beantragen. b) Die Art der Grundwasserentnahme ist durch einen Gutachter auf die Art der Baugrubenumschließung anzupassen. Die Baugrubenumschließung ist durch einen Bausachverständigen zu prüfen und zu genehmigen. c) Tiefenfestsetzung: Die Oberkante Fußboden (OKF) des untersten Tiefgeschosses darf nicht tiefer als 159,55 m NHN liegen. Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe darf 158,55 m NHN nicht unterschreiten. d) Für die bauzeitliche Einleitung des geförderten Grundwassers in den öffentlichen Kanal ist bei der STAWAG als Netzbetreiber eine Genehmigung zu erwirken. e) Die Durchführung des hydrologischen Überwachungsprogramms (Monitoring) gemäß geotechnischem Bericht (Prof. Dr.-Ing. H. Dieler + Partner GmbH Beratende Ingenieure für Geotechnik) vom 31.05.2012 zur Kontrolle und als Mittel zur Beweissicherung sowie eine gutachterliche Begleitung der Baumaßnahme sind zwingend erforderlich. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - f) (4) (5) (6) (7) (8) Seite 9 von 18 Das Überwachungsprogramm ist in Umfang und Dauer mit der Stadt - Untere Wasserbehörde abzustimmen. Mit der Überwachung der vorhandenen und noch zu errichtenden Grundwassermessstellen ist jedoch mindestens einen Monat vor Baubeginn als Referenzmessung zu beginnen. Das Messintervall beträgt ab Baubeginn bis Beendigung der Grundwasserentnahme mindestens eine Beprobung pro Woche. Danach ist für drei Monate mindestens eine Beprobung monatlich durchzuführen. Sollten danach keine Schäden oder Unregelmäßigkeiten aufgetreten sein, sind alle Ereignisse zu dokumentieren, in einem Abschlussbericht durch einen Gutachter zu beurteilen und der Stadt – Untere Wasserbehörde - vorzulegen. Sollten im Rahmen des Überwachungsprogramms Schäden oder Unregelmäßigkeiten festgestellt werden, ist unverzüglich die Untere Wasserbehörde zu informieren Schutzgut Luft und Klima Zum Schutz des Schutzgutes Luft und Klima ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen, dass im Bereich der Tiefgaragenein- und –ausfahrt entweder keine erhöhten Benzolwerte auftreten oder wie auftretende erhöhte Benzolwerte kompensiert werden können (z. B. durch Lüftungsanlagen). Vor dem erforderlichen Rückbau des Mischwasserkanals ……………… ist zu klären, welche Einleitungen in diesen stattfinden. Der Rückbau des Kanals sowie die ggf. erforderliche Verlegung von Anschlüssen und Versorgungsleitungen gehen zu Lasten der Vorhabenträgerin. Klären: Wer führt aus – Vorhabenträgerin oder STAWAG ggf. Genehmigungen ggf. unter „Erschließung“ führen Das Plangebiet liegt innerhalb der jüngeren Aachener Stadtumwehrung des 13./14. Jahrhunderts. Aus dem direkten Umfeld sind zahlreiche römische, mittelalterliche und neuzeitliche Fundstellen bekannt. Das Gebiet erfüllt demnach die Kriterien zur Eintragung als Bodendenkmal nach den §§ 3, 4 DSchG NW. Aus diesem Grund müssen anstehende Bodeneingriffe archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Die Beauftragung einer archäologischen Fachfirma zur Durchführung der entsprechenden Arbeiten erfolgt durch die Vorhabenträgerin. Die Vorhabenträgerin übernimmt sämtliche für diese Arbeiten entstehenden Kosten. Vor Beginn der archäologischen Arbeiten muss eine Grabungserlaubnis gemäß § 13 DSchG NW bei der Bezirksregierung Köln eingeholt werden. Bodendenkmäler in der betroffenen Umgebung sind durch das Bauvorhaben aus § 3 nicht zu schädigen. Der Vorhabenträgerin ist freigestellt, im Vorfeld der Abbrucharbeiten und auf eigene Kosten ein Beweissicherungsverfahren durchzuführen. Der Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW-Rheinland (KBD), Bezirksregierung Düsseldorf, hat zur Belastung des Plangebietes mit Kampfmitteln am 12.06.2012 wie folgt Stellung genommen: „Die Testsondierung ergab keine konkreten Hinweise auf die Existenz von Bombenblindgängern bzw. Kampfmitteln. Es wurden keine Kampfmittel geborgen. Mit den Bauarbeiten kann aus Sicht des Kampfmittelbeseitigungsdienstes Rheinland (KBD) begonnen werden. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im Boden vorhanden sind. Daher kann diese Mitteilung nicht las Garantie der Freiheit von Bombenblindgängern/Kampfmitteln gewertet werden.“ Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Erdarbeiten mit entsprechender Vorsicht auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Sollten Kampfmittel gefunden werden, verpflichtet sie sich, aus Sicherheitsgründen die Arbeit sofort einzustellen bzw. einstellen zu lassen und unverzüglich die Stadt – Bauverwaltung – oder die nächstgelegene Polizeidienststelle zu verständigen bzw. verständigen zu lassen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc., verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, entsprechend der Empfehlung des KBD eine Sicherheitsdetektion unter Beachtung des Merkblattes für das Einbringen von „Sondierbohrungen“ im Regierungsbezirk Köln durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 10 von 18 Teil B – Erschließung – §8 Öffentliche Verkehrsfläche (1) Die Stadt überträgt der Vorhabenträgerin nach § 124 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die im Zusammenhang mit der Errichtung und Erschließung des Hotels sowie der durch die Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen neuen Erschließung der Häuser Sandkaulstraße 2 bis 10 im öffentlichen Straßenraum erforderlichen Ausbaumaßnahmen (Verlegung der Erschließungsschleife einschl. Kanal, Beleuchtung, öffentlichem Parkplatz und erforderliche Anpassungsarbeiten sowie die Umgestaltung und Aufwertung der nördlichen öffentlichen Grünfläche). Auf die Ausführungsplanung der öffentlichen Verkehrsfläche vom 17.05.2013 (Anlagen 4a – 4d) wird verwiesen. (2) Maßgebend für die Art, den Umfang und die Ausführung der Erschließungsanlage ist die mit den zuständigen Fachbereichen der Stadt oder anderen Dienststellen und den Versorgungsträgern abgestimmte Ausführungsplanung vom 17.05.2013. (3) Die Belange behinderter Menschen sind bei Baumaßnahmen im innerstädtischen öffentlichen Raum zu berücksichtigen. Die Erschließungsmaßnahmen sind daher von der Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der Stadt – Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen / FB 61/72 – behindertengerecht auszuführen. §9 Öffentliche Grünfläche (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Umplanung sowie Herstellung der öffentlichen Grünanlage im GOP – „Grünfläche Nord“ (1) einschließlich der Aufwertung des öffentlichen Spielplatzes sowie den erforderlichen Wegeführungen (W1 und W2) und der Gehölzpflanzung. (2) Herstellung der öffentlichen Grünanlage, Gehölzpflanzung und Aufwertung des öffentlichen Spielplatzes: 2.1 Die Stadt (Fachbereich Umwelt -FB 36/20 - sowie Fachbereich Kinder, Jugend und Schule FB 45) verpflichtet sich unter Einbeziehung der Vorhabenträgerin eine Bürgerbeteiligung zur Umgestaltung der nördlichen Grünfläche, der Gehölzpflanzung und der Aufwertung des öffentlichen Spielplatzes durchzuführen. Die Aufwertung des Spielplatzes ist auf eine Investitionssumme von 12.000,- € begrenzt. 2.2 Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf ihre Kosten und auf Grundlage der Ergebnisse der zuvor durchgeführten Bürgerbeteiligung die entsprechenden Baumaßnahmen sowie Anpflanzungen zur Herstellung der öffentlichen Grünfläche incl. Spielplatz durchzuführen. 2.3 Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf ihre Kosten eine Entwurfsplanung zu erstellen. Die Entwurfsplanung der nördlichen Grünfläche einschließlich der Fläche des öffentlichen Spielplatzes sowie die Auswahl und die Qualität der Gehölze sind entsprechend dem Grünordnungsplan auszuwählen und mit dem Fachbereich Umwelt abzustimmen. Vor Ausschreibung der erforderlichen Arbeiten stellt die Vorhabenträgerin zwecks Abstimmung mit der Stadt Aachen (Fachbereich Umwelt – FB 36/20) ein entsprechendes Leistungsverzeichnis (LV) zur Verfügung. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 11 von 18 (3) 2.4 Bei der Neupflanzung und der Pflege von Pflanzungen und Ansaaten sind die FLLGütevorschriften (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) einzuhalten. Die Qualität der zur Pflanzung vorgesehenen Gehölze und Bodendecker müssen den Gütebestimmungen des BdB(Bund Deutscher Baumschulen) entsprechen. 2.5 Der Beginn der Arbeiten ist dem Fachbereich Umwelt rechtzeitig (spätestens 2 Wochen vor Beginn) anzuzeigen. 2.6 Die Vorhabenträgerin zeigt der Stadt -Fachbereich Umwelt- die vertragsgemäße Fertigstellung der Grün- und Spielanlage schriftlich an. Die Stadt setzt einen Abnahmetermin innerhalb einer Woche nach Eingang der Anzeige fest. Die Bauleistungen sind von der Stadt und der Vorhabenträgerin bzw. einem von ihr Beauftragten gemeinsam abzunehmen. Das Ergebnis ist zu protokollieren und von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. 2.7 Die Herstellung der Anlagen ist bis zur Fertigstellung des Hotelbaus oder spätestens in der darauf folgenden Pflanzperiode vorzunehmen. 2.8 Die Vorhabenträgerin übernimmt die einjährige Fertigstellungspflege und die zweijährige Entwicklungspflege für die Pflanzmaßnahmen auf der „Grünfläche Nord“. Die Vorhabenträgerin haftet nicht für Schäden, die nachweislich durch Vandalismus entstanden sind. Wegeführung: Die anzulegenden Wegeführungen müssen in einer Breite von 3 Metern angelegt werden. Der Schulzuweg muss aus einer 7 Tonnen befahrbaren Pflasterfläche bestehen. Die Wegeführung durch die öffentliche Grünanlage muss aus einer mindestens wassergebundenen Wegedecke bestehen. Der Beginn der jeweiligen Arbeiten ist mit der Schulleitung der David-Hansemann-Schule (Herrn Bennemann, Tel: 4132400) und dem Gebäudemanagement (Herrn Vreydal, Tel: 432-2686) zwei Wochen vorher abzustimmen. § 10 Ausschreibung, Vergabe, Bauleitung für Arbeiten im öffentlichen Raum (1) Mit der Ausführungsplanung und der Bauleitung der Ausbaumaßnahme und der Anpassungsarbeiten ist von der Vorhabenträgerin und auf deren Kosten ein anerkanntes Ingenieurbüro zu beauftragen. Der abzuschließende Ingenieurvertrag bedarf der Zustimmung der Stadt – Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen -. Eine dem Projekt entsprechende Haftpflichtversicherung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ist durch das beauftragte Ingenieurbüro nachzuweisen. (2) Die erforderlichen Vermessungsarbeiten sind einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur mit der Maßgabe in Auftrag zu geben, diese mit der Stadt - Fachbereich Geoinformation und Bodenordnung – abzustimmen. (3) Die Durchführung der Arbeiten im öffentlichen Raum kann die Vorhabenträgerin bei Einsatz eines Generalunternehmens auch diesem unter Verzicht auf die Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung übertragen. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 12 von 18 § 11 Durchführung der Ausbaumaßnahmen (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Bauleistungen auf Grundlage der VOB 2009 (B und C) ausführen zu lassen. (2) Die Vorhabenträgerin hat notwendige behördliche sowie sonstige Genehmigungen bzw. Zustimmungen vor Baubeginn einzuholen. (3) Die Erschließungsträgerin hat durch Planvereinbarung/Koordinierung mit Versorgungsträgern (STAWAG, Herrn Warmbrunn, Tel.: 0241 / 41368 2944) und sonstigen Leitungsträgern sicherzustellen, dass die Ver- und Entsorgungseinrichtungen für das Vertragsgebiet (z.B. Kabel für Telefon und Antennenanschluss, Telekom-, Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Leitungen für weitere Lizenznehmer) so rechtzeitig in der künftigen Verkehrsflächen verlegt werden, dass die zügige Fertigstellung der Erschließungsanlagen nicht behindert und ein Aufbruch fertig gestellter Anlagen ausgeschlossen wird. Die Verlegung von Kabeln über Freileitungen ist nicht zugelassen. Notwendig werdende Zustimmungen zur Verlegung von Leitungen sind einzuholen und vorzulegen. (4) Die Anpassung bzw. Erneuerung der Straßenbeleuchtung hat die Vorhabenträgerin im Einvernehmen mit der Stadt – Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen – und in Abstimmung mit der STAWAG (Herren Klöfkorn und Breuer, Tel.: 0241 / 181 2439 und 2420) zu veranlassen. (5) Die technische Ausführung der nach diesem Vertrag herzustellenden Kanalisation ist mit der Stadt Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen (Herren Etheber und Schmidt, Tel.: 0241 / 432 6685 / 6641) – und der STAWAG (Herrn Gola, Tel.: 0241 / 181 2680) abzustimmen. Das Gleiche gilt für die Herstellung der Hausanschlüsse für die Grundstücksentwässerung innerhalb der Verkehrsfläche in die öffentliche Abwasseranlage. (6) Der Baubeginn ist der Stadt - Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen -zwei Wochen vorher anzuzeigen. Die Stadt oder ein von ihr beauftragter Dritter ist berechtigt, die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen und die unverzügliche Beseitigung festgestellter Mängel zu verlangen. (7) Der Bauablauf ist mit der Stadt – Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen (Tel. 0241 / 432 6170) - abzustimmen. Die Zugänglichkeit sowie die Erreichbarkeit der anliegenden Grundstücke sind zu gewährleisten, soweit die Bautätigkeiten dies zulassen. (8) Die Erschließungsanlage muss bis zur Bezugsfertigstellung des Bauvorhabens fertig gestellt sein. (9) Die Vorhabenträgerin hat im begründeten Verdacht auf eine mangelhafte Qualität der für den Bau der Anlagen verwendeten Materialien auf Verlangen der Stadt von den für den Bau der Anlage verwendeten Materialien nach den hierfür geltenden technischen Richtlinien Proben zu entnehmen und diese in einem von beiden Vertragsparteien anerkannten Baustofflaboratorium untersuchen zu lassen sowie die Untersuchungsbefunde der Stadt vorzulegen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich weiter, Stoffe oder Bauteile, die diesem Vertrag nicht entsprechen, innerhalb einer von der Stadt bestimmten angemessenen Frist zu entfernen. (10) Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung von baulichen Anlagen und Erschließungsanlagen im Vertragsgebiet ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB). Seine Verbringung und Verwertung außerhalb des Erschließungsgebietes bedarf der Zustimmung der Stadt. (11) Falls bei Durchführung der Erschließungsmaßnahme Grundwasser angetroffen wird, ist der Stadt Untere Wasserbehörde - unverzüglich Anzeige zu erstatten (§ 49 Wasserhaushaltsgesetz - WHG). Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 13 von 18 § 12 Haftung und Verkehrssicherung (1) Vom Tage des Beginns der Ausbauarbeiten an übernimmt die Vorhabenträgerin innerhalb des Vertragsgebietes die Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht. (2) Die Vorhabenträgerin haftet bis zur Übernahme der Anlagen für jeden Schaden, der durch die Verletzung der bis dahin ihr obliegenden allgemeinen Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht entsteht oder für solche Schäden, die infolge der Ausbaumaßnahmen an bereits verlegten Leitungen oder sonst wie verursacht werden. Die Vorhabenträgerin stellt die Stadt insoweit von allen Schadensersatzansprüchen frei. Diese Regelung gilt unbeschadet der Eigentumsverhältnisse. § 13 Abnahme und Mängelansprüche (1) Die Vorhabenträgerin zeigt der Stadt – Bauverwaltung – die vertragsgemäße Herstellung der Erschließungsanlagen schriftlich an. Nach Eingang der Anzeige setzt die Stadt innerhalb von zwei Wochen einen Abnahmetermin fest. Die Bauleistungen incl. der Kanalarbeiten sind von der Stadt und der Vorhabenträgerin bzw. einem von ihr Beauftragten gemeinsam abzunehmen. Die Ergebnisse sind zu protokollieren und von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. (2) Im Anschluss an die Abnahme der nach diesem Vertrag durchzuführenden Baumpflanzungen (bei Frühjahrspflanzungen zum 15. November – bei Herbstpflanzungen zum 15. November des auf die Pflanzungen folgenden Jahres) ist eine zweijährige Entwicklungspflege durchzuführen, die mit einer weiteren Abnahme der Pflegemaßnahmen endet. (3) Die Vorhabenträgerin übernimmt die Gewähr dafür, dass ihre Leistungen zur Zeit der Abnahme durch die Stadt die vertraglich vereinbarten Eigenschaften haben, den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechen und nicht mit Fehlern behaftet sind, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck aufheben oder mindern. Die Mängelansprüche der Stadt werden durch baufachliche Genehmigungen und Abnahmen der Vertragsleistungen nicht eingeschränkt. (4) Die Mängelansprüche richten sich nach den Regeln der VOB sowie nach den zusätzlichen technischen Vorschriften und Richtlinien für den Bau von Verkehrsflächenbefestigungen aus Asphalt (ZTV Asphalt-STB) und zur Herstellung von Pflasterdecken, Plattenbeläge und Einfassungen (ZTV Pflaster-STB) in den jeweils geltenden Fassungen. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wird auf vier Jahre festgesetzt. Sie beginnt mit der Abnahme der Erschließungsanlagen durch die Stadt. (5) Werden Mängel bei der Abnahme festgestellt, so sind diese innerhalb einer angemessenen Frist, vom Tage der gemeinsamen Abnahme an gerechnet, durch die Vorhabenträgerin zu beseitigen. Im Falle des Verzuges ist die Stadt berechtigt, die Mängel auf Kosten der Vorhabenträgerin beseitigen zu lassen. Wird die Abnahme wegen wesentlicher Mängel abgelehnt, kann für jede weitere Abnahme ein Entgelt von 250,00 € (in Worten: zweihundertfünfzig EURO) erhoben werden. Dies gilt auch, wenn die Vorhabenträgerin bzw. ein von ihr Beauftragter zum Abnahmetermin nicht erscheint. § 14 Übernahme der Erschließungsanlagen (1) Im Anschluss an die Abnahme und die gegebenenfalls erforderlichen Mängelbeseitigungen übernimmt die Stadt die Erschließungsanlage (wieder) in ihre Baulast. (2) Vor der Übernahme der ausgebauten Anlagen sind die von der Vorhabenträgerin und durch den/die von ihr beauftragten Tiefbauingenieur/Tiefbaufirma gefertigten und beschafften Unterlagen über die Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 14 von 18 nach diesem Vertrag herzustellenden Anlagen der Stadt – Bauverwaltung / B 03 – kostenfrei auszuhändigen und als pdf-Datei digital zu übertragen. (3) Zu den Unterlagen gem. Abs. 2 gehören: a) die geprüften Schlussrechnungen mit den dazugehörigen Aufmaßen, Abrechnungszeichnungen und Massenberechnungen einschl. der Bestandspläne, b) die Schlussvermessung und die Bescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs über die Einhaltung der Grenzen, aus der sich ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind, c) ein Bestandsplan über die Vermessung der Entwässerungsleitungen einschließlich der Kanalschächte. Die Fließsohlen und die Schachtabdeckungen der Kanalschächte sind nach Lage und Höhe (Höhensystem DHHN 92, Lage nach Gauß-Krüger: Rechtswert / Hochwert) unmittelbar nach Fertigstellung der Erschließungsanlage einzumessen. d) der Nachweis über die Schadensfreiheit der erstellten Entwässerungsleitungen, Kanalschächte sowie Straßenabläufe und Hausanschlüsse durch ein/einen von beiden Vertragsparteien anerkanntes/anerkannten Unternehmen/ Sachverständigen. Bestandteil des Nachweises sind auch die Ergebnisse einer Kanaluntersuchung mittels TV-Kamera. Das Datenformat ist mit der STAWAG abzustimmen. (4) Die vorgelegten Unterlagen und Pläne gehen in das Eigentum der Stadt bzw. der STAWAG über. Ein Zurückbehaltungsrecht der Vorhabenträgerin ist ausgeschlossen. (5) Die Stadt bestätigt die Übernahme der ausgebauten Anlagen in ihre Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht schriftlich. § 15 Sicherheitsleistung (1) Vertragserfüllungsbürgschaft a) Die Vorhabenträgerin leistet zur Sicherheit der Erfüllung der von ihr übernommenen und nachfolgend aufgelisteten Verpflichtungen eine Sicherheit in Höhe von insgesamt 660.000 € (in Worten: sechshundertsechzigtausend EURO) durch Übergabe einer oder mehrerer unbefristeten selbstschuldnerischen Bürgschaften einer anerkannten Bank oder Sparkasse. b) Dieser Bürgschaft liegt folgende Kostenkalkulation zugrunde: ba) Bürgschaft aus dem Kaufvertrag vom 27.12.2010 in der Fassung der 3. Änderungsvereinbarung vom 05.06.2013: - Aufwertung des Spielplatzes 12.000 € - Ausgleichspflanzung bzw. Ausgleichszahlung für den entfallenden Baumbestand 25.000 € - Dokumentation über das Wandgemälde 3.000 € - Erhalt bzw. Erstellung der Toranlage zur David-Hansemann-Realschule 5.000 € Gesamtsumme ba) bb) Bürgschaft aus dem Durchführungsvertrag - Herstellung der verkehrlichen Erschließung des Hotels und der Häuser Sandkaulstraße 2 – 10 einschl. Beleuchtung - Umgestaltung und Aufwertung der nördlichen Grünfläche einschl. der Verlegung der Fußwege (ohne Spielplatzaufwertung und incl. der erforderl. Baum- und Gehölzpflanzungen) - Abriss des Hochbunkers Sandkaulstraße 45.000 € 79.000 € 48.000 € 197.500 € Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 15 von 18 c) d) e) (2) - extensive Dachbegrünung - Sicherung der Stellplätze - Werklohn der STAWAG für Kanalverlegung - Wegeführung entlang des Wasserbeckens - Wasserbecken - Vertragsstrafe 25.000 € 150.000 € 10.500 € 8.000 € 72.000 € 25.000 € Gesamtsumme bb) 615.000 € Die Bürgschaften zu ba) und aus bb) - Abriss des Hochbunkers Sandkaulstraße – sind ohne besondere Aufforderung innerhalb von einer Woche nach Erteilung der Abrissgenehmigung und vor Beginn der Abrissarbeiten bei der Stadt Aachen - Bauverwaltung - einzureichen. Die übrigen Bürgschaften aus bb) sind ohne besondere Aufforderung innerhalb von einer Woche nach Erteilung der Baugenehmigung bei der Stadt Aachen – Bauverwaltung – einzureichen. Die Bürgschaften werden durch die Stadt – Bauverwaltung – nach erfolgter mängelfreier Abnahme der Anlagen und soweit nachfolgend vereinbart Zug um Zug gegen Vorlage der jeweiligen Mängelansprüchebürgschaft in Höhe von jeweils 3 % der jeweiligen Auftragssumme unverzüglich an die Vorhabenträgerin zurückgegeben. Für den Fall, dass die Vorhabenträgerin ihren Verpflichtungen aus diesem Vertrag auch nach Inverzugsetzung nicht oder nicht vollständig nachkommt oder wenn über das Vermögen der Vorhabenträgerin das Insolvenzverfahren eröffnet oder ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgewiesen wurde oder die Vorhabenträgerin aus sonstigen Gründen zahlungsunfähig ist, ist die Stadt berechtigt, noch offen stehende Forderungen Dritter gegen die Vorhabenträgerin für Leistungen aus diesem Vertrag und/oder für die Weiterführung der vertraglichen Leistungen aus der Sicherheit zu befriedigen. Darüber hinaus kann die entsprechende Bürgschaft in Anspruch genommen werden, wenn die Stadt, aus welchen Gründen auch immer, verpflichtet wird, die für das Bauvorhaben bzw. die Häuser Sandkaulstraße 2 bis 10 erforderlichen Erschließungsmaßnahmen selbst durchzuführen bzw. fertig zu stellen. Mängelansprüchebürgschaft Als Sicherheit für die ordnungsgemäße Herstellung der vorstehend unter Abs. 1 Buchstabe b) genannten Maßnahmen (Aufwertung des Spielplatzes, Toranlage zur David-Hansemann-Schule, verkehrliche Erschließung des Hotels und der Häuser Sandkaulstraße 2 – 10 einschließlich Beleuchtung , Umgestaltung und Aufwertung der nördlichen Grünfläche einschließlich der Verlegung der Fußwege) hat die Vorhabenträgerin Zug um Zug gegen Rückgabe der jeweiligen Vertragserfüllungsbürgschaft jeweils eine unbefristete, selbstschuldnerische Mängelansprüchebürgschaft einer anerkannten Bank oder Sparkasse in Höhe von 3 % der jeweiligen Auftragssumme bis zum Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach VOB bei der Stadt Aachen – Bauverwaltung – einzureichen. b) Die Stadt ist berechtigt, die jeweilige Bürgschaft in Anspruch zu nehmen, sofern die Vorhabenträgerin sich mit der ihr obliegenden Beseitigung etwaiger Mängel in Verzug befindet. c) Nach Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach VOB gibt die Stadt die jeweilige Mängelansprüchebürgschaft unverzüglich an die Vorhabenträgerin zurück. d) Weitere Regelungen ergeben sich aus § 13 Abs. 5 dieses Vertrages. a) Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 16 von 18 § 16 Vertragsstrafen Erfüllt die Vorhabenträgerin die von ihr übernommenen und in § 15 Abs. 1 Buchstabe b) verbürgten Verpflichtungen trotz Inverzugsetzung und Ablauf einer der Vorhabenträgerin gesetzten angemessenen Nachfrist nicht, ist von der Vorhabenträgerin eine zusätzliche Vertragsstrafe in Höhe von insgesamt 25.000,- € zu zahlen. Erfüllt die Vorhabenträgerin nur einzelne dieser übernommenen Verpflichtungen nicht, bemisst sich die Höhe der tatsächlich zu zahlenden anteiligen Vertragsstrafe nach dem prozentualen Verhältnis der in § 15 Abs. 1 Buchstabe b) vereinbarten jeweiligen Vertragserfüllungsbürgschaft zur Gesamtsumme der dort vereinbarten Vertragserfüllungsbürgschaften; hier rechnet die in § 15 Abs. 1 genannte Vertragsstrafenbürgschaft nicht mit. Sobald die Vorhabenträgerin alle verbürgten Pflichten mängelfrei erfüllt hat, erfolgt die unverzügliche Rückgabe der Vertragsstrafenbürgschaft. Erfüllt die Vorhabenträgerin nur einzelne der verbürgten Pflichten mängelfrei, erfolgt die Rückgabe der Vertragsstrafenbürgschaft nach dem prozentualen Verhältnis der in § 15 Abs. 1 Buchstabe b) vereinbarten jeweiligen Vertragserfüllungsbürgschaft zur Gesamtsumme der dort vereinbarten Vertragserfüllungsbürgschaften. Teil C – Sonstiges § 17 Kostentragung (1) Die Vorhabenträgerin trägt alle durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 entstehenden bzw. entstandenen Kosten mit Ausnahme Kosten, die der Stadt durch die Erfüllung von hoheitlichen Aufgaben entstehen. (2) Darüber hinaus trägt die Vorhabenträgerin die Kosten der nach diesem Vertrag herzustellenden Anlagen. (3) Ein Erstattungsanspruch gegenüber der Stadt besteht nicht. § 18 Haftungsausschluss der Stadt Eine Haftung der Stadt für Entschädigungen sowie etwaige Aufwendungen der Vorhabenträgerin, die diese im Hinblick auf die Aufstellung des Bebauungsplanes und den Abschluss dieses Durchführungsvertrages getätigt hat, wird durch diese Vereinbarung nicht begründet. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz. § 19 Abtretung von Forderungen Forderungen der Vorhabenträgerin gegen die Stadt aus diesem Vertrag können an Dritte nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Stadt - Bauverwaltung - abgetreten werden. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 17 von 18 § 20 Rechtsnachfolge Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pflichten und Bindungen an eine/n evtl. Rechtsnachfolger/in in rechtsverbindlicher Form mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen. Die Vorhabenträgerin haftet der Gemeinde als Gesamtschuldnerin für die Erfüllung des Vertrages neben einem/r etwaigen Rechtsnachfolger/in, soweit die Stadt sie nicht ausdrücklich aus dieser Haftung entlässt. § 21 Rücktrittsrecht (1) Die Parteien sind berechtigt, von diesem Vertrag zurück zu treten, wenn a) einer der Vertragspartner so schwer gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt, dass ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist, b) eine der Vertragsparteien berechtigt von ihrem Rücktrittsrecht aus dem Kaufvertrag vom 27.12.2010 in der Fassung der 3. Änderungsvereinbarung vom 05.06.2013 Gebrauch gemacht hat. (2) Die sich aus den gesetzlichen Bestimmungen ergebenden Rücktrittsrechte bleiben unberührt. (3) Die beabsichtigte Ausübung des Rücktrittsrechts ist von der jeweiligen Vertragspartei mit einer Frist von mindestens 4 Wochen anzukündigen, damit für beide Vertragsparteien Gelegenheit zur Prüfung besteht, ob die Ausübung des Rücktrittsrechts vermieden werden kann. § 22 Verwaltungsgebühr Die Stadt erhebt für den Abschluss dieses Vertrages von der Vorhabenträgerin eine Gebühr in Höhe von 1.500,00 € (in Worten: eintausendfünfhundert EURO). Der Betrag ist mit Abschluss dieser Vereinbarung fällig und zahlbar. Mit der Vertragsübersendung ergeht eine gesonderte Zahlungsaufforderung. § 23 Salvatorische Klausel Vertragsänderungen und / oder Ergänzungen sowie das Abweichen von dieser Formvorschrift bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen worden. Sollten sich einzelne Bestimmungen dieses Vertrages als ungültig erweisen, so wird dadurch die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berührt. In einem solchen Fall ist die ungültige Bestimmung möglichst so umzudeuten oder zu ergänzen, dass mit ihr der beabsichtigte rechtliche und wirtschaftliche Zweck erreicht wird. Die Vertragspartner sichern sich insoweit gegenseitig eine loyale Erfüllung dieses Vertrages zu. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße/Rochusstraße - Seite 18 von 18 § 24 Wirksamwerden Der Vertrag wird mit rechtsverbindlicher Unterzeichnung durch die Vertragsparteien wirksam. Aachen, den Vorhabenträgerin Aachen, den Stadt Aachen In Vertretung .............................. (Herbert Pontzen) Geschäftsführer .......................... (Marcel Philipp) Oberbürgermeister ............................ (Gisela Nacken) Beigeordnete