Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0899/WP16 öffentlich 23.05.2013 FB 61/20 Dez. III Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 938 - Ludwigsallee hier: - Bericht über das Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung - Beschluss zur 2. erneuten öffentlichen Auslegung Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 19.06.2013 20.06.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss, den Bebauungsplanentwurf wie folgt zu ändern:  Die Festsetzung „geschlossene Bauweise“ (g) in den Gebieten WA1 und WA2 entfällt.  Die Baugrenze auf den Grundstücken Kupferstraße 2 und 4-6 sowie Ludwigsallee 59 und 61 wird zu Gunsten zusätzlicher Baumöglichkeiten geändert.  Die schriftliche Festsetzung 1.4 zur Zulässigkeit von nachträglichen Dämmmaßnahmen an Bestandsgebäuden entfällt. Darüber hinaus empfiehlt sie dem Planungsausschuss, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur erneuten öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erneut öffentlich auszulegen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er beschließt, den Bebauungsplan wie folgt zu ändern:  Die Festsetzung „geschlossene Bauweise“ (g) in den Gebieten WA1 und WA2 entfällt.  Die Baugrenze auf den Grundstücken Kupferstraße 2 und 4-6 sowie Ludwigsallee 59 und 61 wird zu Gunsten zusätzlicher Baumöglichkeiten geändert.  Die schriftliche Festsetzung 1.4 zur Zulässigkeit von nachträglichen Dämmmaßnahmen an Bestandsgebäuden entfällt. Darüber hinaus beschließt er, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erneut öffentlich auszulegen. Vorlage FB 61/0899/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 1/4 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens Der Bebauungsplan wird als einfacher Bebauungsplan der Innenentwicklung im vereinfachten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde am 04.11.2010 durch den Planungsausschuss gefasst. Die (freiwillige) frühzeitige Bürgerinformation fand statt in der Zeit vom 25.07.2011 bis 19.08.2011. Am 15.03.2012 hat der Planungsausschuss die öffentliche Auslegung der Planung beschlossen. Diese fand statt in der Zeit vom 16.04.2012 bis 18.05.2012. Nach Empfehlung zum Beschluss der erneuten öffentlichen Auslegung durch die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 27.02.2013 hat der Planungsausschuss am 28.02.2013 die erneute öffentliche Auslegung beschlossen. Sie fand statt in der Zeit vom 25.03.2013 bis 12.04.2013. 2. Veränderungssperre für das Grundstück Ludwigsallee 69/77 Für das Grundstück Ludwigsallee 69/77 („Villa Groyen“) ging am 09.09.2010 in der Verwaltung ein Bauantrag unter anderem zur Errichtung von zwei Wohnhäusern im rückwärtigen Grundstücksbereich ein. Die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens wurde daraufhin bis zum 31.10.2011 zurückgestellt. Da das beantragte Vorhaben die Erreichung der städtebaulichen Ziele des Bebauungsplans Nr. 938 – Ludwigsallee – wesentlich erschweren oder unmöglich machen würde, hat der Rat der Stadt am 12.10.2011 eine Veränderungssperre für das betroffene Grundstück erlassen. Die Veränderungssperre trat am Tag nach Ihrer Bekanntmachung am 21.10.2011 in Kraft. 3. Bericht über das Ergebnis der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4 a (3) BauGB Die erneute öffentliche Auslegung fand statt in der Zeit vom 25.03.2013 bis 12.04.2013. Es haben sich vier Eingabesteller schriftlich zur Planung geäußert. Einer der Eingabesteller (ein Ehepaar) wünscht primär die Rücknahme einer überbaubaren Fläche auf dem Grundstück des Nachbarn, da eine dortige bauliche Erweiterung die Wohnqualität im eigenen Haus erheblich verschlechtere. Des Weiteren fordern sie die Vorlage FB 61/0899/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 2/4 planungsrechtliche Ermöglichung von rückwärtigen Anbauten wie Terrassenüberdachungen oder Wintergärten für ihr Grundstück Kupferstraße 2. Die Verwaltung schlägt vor, letzterer Forderung mit der rückwärtigen Erweiterung der überbaubaren Fläche im Eckbereich Ludwigsallee / Kupferstraße zu folgen, um eine Gleichbehandlung der Grundstückseigentümer zu gewährleisten. Eine weitere Eingabestellerin regt an, die Festsetzung „geschlossene Bauweise“ in den Gebieten WA1 und WA 2 zu überdenken, da dies bewirken würde, dass künftig auch im Bereich der Hinterhäuser beidseitig grenzständig gebaut werden müsste. Da dies städtebaulich nicht gewünscht ist, und nicht den Zielen des Bebauungsplans entspricht, schlägt die Verwaltung vor, die entsprechende Festsetzung aufzugeben. Die Verwaltung empfiehlt, den übrigen Anregungen nicht zu folgen. Die Abwägungsvorschläge sind gemeinsam mit den Eingaben als Anlage beigefügt. 4. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Da von den Änderungen zur erneuten öffentlichen Auslegung der Planung keine Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange betroffen sind, war eine Beteiligung im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung nicht notwendig. 5. Entfall der schriftlichen Festsetzung zur Überschreitung der Baugrenzen für Dämmaßnahmen Der bisherige Entwurf der schriftlichen Festsetzungen sah einen Passus vor, der das geringfügige Überschreiten der Baugrenzen zum Zweck nachträglicher Anbringung von Gebäudedämmung an Bestandsgebäude erlaubte. Diese Festsetzung erübrigt sich aufgrund des neuen § 248 BauGB, der ein entsprechendes Überschreiten der überbaubaren Grundstücksfläche grundsätzlich erlaubt. 6. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Der Bebauungsplan soll die derzeitige Bebauungsstruktur sowie die vorhandenen Grünstrukturen im Plangebiet sichern. Insbesondere sollen die bestehenden Freibereiche auf den großen rückwärtigen Grundstücken und Grundstücksteilen von weiterer Bebauung freigehalten werden. Die vorgeschlagenen Änderungen der Festsetzungen machen eine erneute öffentliche Auslegung erforderlich. Als Ergebnis der ernuten öffentlichen Auslegung empfiehlt die Vorlage FB 61/0899/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 3/4 Verwaltung daher, den Bebauungsplan wie beschrieben zu ändern und (zum zweiten Mal) erneut öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung 6. Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Vorlage FB 61/0899/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 4/4 Bebauungsplan - Ludwigsallee Lage des Planbereiches Salva t or-  Ku pfe rst ra ße berg Sal tra ors vat Saarstraße Ludwigsallee ße Ehrenmal Bebauungsplan - Ludwigsallee Lage des Planbereiches Salva t or-  Ku pfe rst ra ße berg Sal tra ors vat Saarstraße Ludwigsallee ße Ehrenmal FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – im Bereich zwischen Ludwigsallee, Kupferstraße, Salvatorstraße und der Parkanlage Salvatorberg im Stadtbezirk Aachen-Mitte Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Entwurf der schriftlichen Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 gemäß ' 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1 Überschreitung der Baugrenzen 1.1 In dem mit WA1 gekennzeichneten Gebiet ist eine Überschreitung der straßenseitigen Baulinie durch erkerähnliche Gebäudeteile zulässig - in einer Tiefe von bis zu 1,70 m - in einer Breite bis zu 40 Prozent der Breite der Straßenfassade des Gebäudes. 1.2 In dem mit WA2 gekennzeichneten Gebiet ist eine Überschreitung der straßenseitigen Baulinie durch erkerähnliche Gebäudeteile zulässig - in einer Tiefe von bis zu 1,50 m - in einer Breite bis zu 40 Prozent der Breite der Straßenfassade des Gebäudes. 1.3 In dem mit WA3 gekennzeichneten Gebiet ist eine Überschreitung der straßenseitigen Baulinie der an die benachbarte Bebauung angrenzenden überbaubaren Flächen durch erkerähnliche Gebäudeteile zulässig - in einer Tiefe von bis zu 1,70 m - in einer Breite bis zu 40 Prozent der Breite der Straßenfassade des Gebäudes. 2 Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 * zu erfüllen. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche (LPB) ist der Planzeichnung zu entnehmen. Es ist für alle Fassaden der nachfolgenden Räume ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden wie folgt einzuhalten: Für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume: - innerhalb der Lärmpegelbereiche I und II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB Für Büroräume: - innerhalb des Lärmpegelbereichs I, II und III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB Im Einzelfall sind im Baugenehmigungsverfahren die Korrekturwerte für das erforderliche Schalldämm-Maß gemäß 5.2 der DIN 4109 in Verbindung mit der Tabelle 9 anzuwenden. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämm-Maße für Außenbauteile anzusetzen sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. Seite 2 / 3 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Entwurf der schriftlichen Festsetzungen zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 Diese schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss der Stadt in seiner Sitzung am ………………. die zweite erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 938 - Ludwigsallee beschlossen hat. Aachen, den ……………….. (Marcel Philipp) Oberbürgermeister Hinweise 1. Kampfmittel Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt im ehemaligen Bombenabwurf- und Kampfgebiet. Es ist nicht auszuschließen, dass Kampfmittel im Boden vorhanden sind. Daher sind eventuelle Erdarbeiten mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die Bauverwaltung der Stadt Aachen oder die nächstgelegene Polizeidienststelle zu benachrichtigen. Bei Bodeneingriffen erfolgt eine Beteiligung der Bauverwaltung im Rahmen des Bauantragsverfahrens. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder der Landschaftsverband Rheinland unverzüglich zu informieren: Landschaftsverband Rheinland Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland Endericher Straße 133 53115 Bonn Tel.: +49 228 98340 Fax: +49 228 9834119 E-Mail: bodendenkmalpflege@lvr.de. 3. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen Maßnahmen auch sicherheitstechnischen Maßnahmen an den Häusern berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. 4. Bergbau Das Plangebiet liegt innerhalb des bergrechtlichen Erlaubnisfeldes „Rheinland“ der Wintershall Holding GmbH, Erdölwerke. Hierbei handelt es sich um eine Berechtigung zur Aufsuchung und Gewinnung von Kohlenwasserstoffen. Einschränkungen für eine Bebauung ergeben sich hierdurch nicht. Bergbauliche Tätigkeiten sind in der Vergangenheit nicht erfolgt. Seite 3 / 3 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – im Bereich zwischen Ludwigsallee, Kupferstraße, Salvatorberg und der Parkanlage Salvatorstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes 1.2. Regionalplan 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) 1.4. Landschaftsplan 1.5. Bestehendes Planungsrecht 1.6. Veränderungssperre 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Ziel der Planung 3.2. Erschließung / Verkehr 3.3. Jugend- und Familienfreundlichkeit 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Art der baulichen Nutzung 4.2. Überbaubare Grundstücksfläche 4.3. Bauweise 4.4. Lärmschutz 4.5. Denkmalschutz 4.6. Erhalt von Bäumen 5. Umweltauswirkungen 6. Auswirkungen der Planung 7. Kosten 8. Plandaten Seite 2 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im Norden der Aachener Innenstadt unmittelbar am Alleenring im Kurgebiet Monheimsallee. Es handelt sich um ein hochwertiges Wohngebiet im Übergangsbereich des dicht bebauten Stadtzentrums zum Wald- und Erholungsgebiet am Salvatorberg und am Lousberg. Es ist stark durchgrünt und weist teilweise alten Baumbestand auf. Im Süden wird das Gebiet begrenzt durch die Ludwigsallee, im Westen durch die Kupferstraße, im Norden durch die Straße Salvatorberg und im Osten durch die Parkanlage zwischen dem Salvatorberg und der Ludwigsallee. Der Verfahrensbereich des ursprünglichen Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan umfasste auch die östlich angrenzende Parkanlage. Da diese sich in städtischem Besitz befindet und hier kein planungsrechtlicher Regelungsbedarf besteht, wurde sie aus dem Plangebiet herausgenommen und der Verfahrensbereich mit dem Beschluss zur öffentlichen Auslegung entsprechend verkleinert. Das Gelände im Plangebiet fällt vom Salvatorberg zur Ludwigsallee stark ab. Zwischen dem höchsten Punkt im Norden und dem tiefsten Punkt im Südosten besteht ein Höhenunterschied von ca. 28 Metern. Bei der Bebauung entlang der Ludwigsallee sowie der Kupferstraße handelt es sich um Wohnhäuser aus der Gründerzeit in geschlossener Bauweise. Lediglich die so genannte „Villa Groyen“ an der Ludwigsallee steht frei und springt aus der einheitlichen Bauflucht zurück. Bei den Gebäuden handelt es sich um Mehrfamilien-Reihenhäuser mit jeweils zwischen drei und zwölf Wohnungen. Von den 27 Häusern stehen 16 unter Denkmalschutz (Stand Mai 2011). Im nordöstlichen Bereich des Plangebiets befinden sich vier freistehende Ein- und Mehrfamilienhäuser mit einer, zwei, fünf bzw. elf Wohnungen. Die Häuser stehen auf großen Grundstücken mit weitläufigen Gartenanlagen und umfangreichem wertvollen Baumbestand. 1.2. Regionalplan Der Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen 2003, Stand 2010, stellt für das Plangebiet „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dar. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt für das gesamte Plangebiet „Wohnbauflächen“ dar. Eine Änderung bzw. Anpassung des Flächennutzungsplans ist nicht erforderlich. 1.4. Landschaftsplan Der Planbereich liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplans der Stadt Aachen. 1.5. Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Bereich des Aufstellungsbeschlusses A 235. Es liegt teilweise im Bereich des rechtskräftigen Fluchtlinienplans Nr. 154. Dieser setzt lediglich die Straßen- und Baufluchtlinien fest, die durch die bestehende Bebauung bereits umgesetzt sind. Die innerhalb des Plangebiets des Bebauungsplans Nr. 938 – Ludwigsallee – gültigen Festsetzungen verlieren durch die Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 938 ihre Gültigkeit. Für die Bereiche Ludwigsallee und Kupferstraße existiert eine Satzung über die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten („Vorgartensatzung“). Seite 3 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 Das gesamte Plangebiet liegt innerhalb des Kurgebiets Monheimsallee sowie im Bereich einer Stellplatzsatzung. 1.6. Veränderungssperre Im Plangebiet wurde für das Grundstück Ludwigsallee 69/77 eine Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen und am 20.10.2011 gemäß § 16 Abs. 2 öffentlich bekannt gemacht. Grund für den Beschluss der Veränderungssperre war ein Baugesuch, das den Zielen des Bebauungsplans widerspricht. 2. Anlass der Planung Ähnlich wie das Aachener Südviertel sind auch die exklusiven Wohngebiete am Fuß des Lousbergs aufgrund der attraktiven Lage von einer Tendenz zur Nachverdichtung betroffen, die dazu führen kann, dass sich der Charakter des Gebiets nachhaltig verändert. Aufgrund der zunehmenden baulichen Verdichtung des Gebiets hat die SPD-Fraktion die Verwaltung im Dezember 2009 beauftragt, die städtebauliche Entwicklung in dem Gebiet um den Lousberg durch die Erarbeitung von Bebauungsplänen zu steuern. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist ein bei der Stadt Aachen vorliegender Antrag auf Vorbescheid für ein Bauvorhaben auf dem Grundstück Ludwigsallee 69/77. Auf diesem Grundstück, das tief in den rückwärtigen Bereich hineinragt, befindet sich im vorderen Bereich die „Villa Groyen“. Das Bauvorhaben sieht unter anderem die Errichtung zweier Wohnhäuser im rückwärtigen Gartenbereich des Grundstücks vor. Die Realisierung des Vorhabens würde zur weiteren Verdichtung des Gebiets beitragen und bewirken, dass ähnliche Vorhaben zu späteren Zeitpunkten ebenfalls genehmigt werden müssten. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Ziel der Planung Das Ziel des Bebauungsplans besteht darin, die Bebauungsstruktur sowie die vorhandenen Grünstrukturen zu sichern. Insbesondere sollen die bestehenden Freibereiche auf den rückwärtigen Grundstücken und Grundstücksteilen von weiterer Bebauung freigehalten werden, um die zusammenhängenden Grün- und Parkflächen innerhalb der waldartigen Kulturlandschaft zu erhalten. Entsprechend der Lage des Plangebiets im Übergangsbereich von der dicht bebauten Innenstadt zum Erholungsgebiet am Salvatorberg und Lousberg sollen die vorhandene starke Durchgrünung und deren ökologische Funktionen gesichert werden. Der Bebauungsplan soll als so genannter „einfacher Bebauungsplan“ nach § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt werden. Es sollen nur Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche sowie – in geringem Maße – zur Bauweise getroffen werden. Diese planungsrechtlichen Instrumente sind ausreichend, um die Ziele der Planung zu erreichen. Über die Festsetzungen des Bebauungsplans hinaus gelten bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet die Vorschriften des § 34 BauGB. 3.2. Erschließung / Verkehr Die Erschließung der meisten Wohngebäude erfolgt über die angrenzenden Straßen Kupferstraße, Ludwigsallee und Salvatorberg. Die Gebäude Ludwigsallee 87 und 89 / 89a werden über eine private Zufahrt erschlossen, die über Baulasten gesichert ist. Die Errichtung neuer Verkehrsanlagen ist nicht erforderlich. Seite 4 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 3.3 Jugend- und Familienfreundlichkeit Da es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – um einen Bebauungsplan zur Bestandssicherung handelt, werden keine neuen kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen oder Anlagen geschaffen. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung soll im gesamten Plangebiet „Allgemeines Wohngebiet (WA)“ festgesetzt werden. Die Gebäude dienen bereits heute nicht ausschließlich Wohnzwecken, sondern beinhalten zum Teil beispielsweise auch Büronutzungen. Auch in Zukunft soll ein dem allgemeinen Wohngebiet entsprechendes Nutzungsspektrum nicht ausgeschlossen werden. 4.2. Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen die Nachverdichtung auf die städtebaulich verträglichen Bereiche beschränken. Gleichzeitig sollen dort, wo dies städtebaulich und ökologisch verträglich ist, moderate bauliche Erweiterungen der bestehenden Gebäude ermöglicht werden. Alle vorhandenen Hauptgebäude befinden sich vollständig innerhalb der überbaubaren Flächen. Für die Grundstücke entlang der Kupferstraße und der Ludwigsallee soll die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen nur geringe bauliche Erweiterungen der Gebäude ermöglichen, da die Grundstücke bereits zu einem großen Anteil überbaut sind. Die straßenseitigen Baufluchten sind von besonderer städtebaulicher Bedeutung und sollen daher als Baulinien festgesetzt werden. Eine geringfügige Überschreitung der Vorderkanten der Hauptbaukörper durch erkerähnliche Gebäudeteile ist typisch für die gründerzeitliche Bebauung und soll auch in Zukunft möglich sein. Die in den schriftlichen Festsetzungen genannten Höchstwerte orientieren sich an den Abmessungen der derzeit vorhandenen Erker und erkerähnlichen Anbauten. Die rückwärtigen Baugrenzen greifen die bestehenden Gebäudetiefen auf. Im Vorgartenbereich des Grundstücks Ludwigsallee 69/77 („Villa Groyen“) soll in Verlängerung der bestehenden geschlossenen Bebauung die Errichtung von zwei Wohngebäuden ermöglicht werden, um hier einen ansprechenden städtebaulichen Abschluss zu erhalten, der auch die prägnante denkmalgeschützte Villa Groyen aufwerten soll. Da der Vorgarten der Villa Groyen Bestandteil des Baudenkmals ist, sind Neubauten in diesem Bereich in Höhe, Kubatur und Gestaltung eng mit der Unteren Denkmalbehörde abzustimmen. Im nordöstlichen Planbereich soll den Zielen des Bebauungsplans entsprechend keine Errichtung weiterer Gebäude ermöglicht werden. Die Größe der überbaubaren Flächen soll jedoch eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Gebäude ermöglichen. 4.3. Bauweise Im Bereich der freistehenden Einzelhäuser im nordöstlichen Planbereich sollen nur Einzelhäuser zulässig sein, um die bestehende Bauweise und die geringe Wohnungsdichte zu erhalten. 4.4. Lärmschutz (siehe auch Kap. 5.) Das Lärmkataster der Stadt Aachen weist für die Straßen im Planbereich folgende Verkehrsaufkommen aus: Ludwigsallee: 19.500 Kfz/24h Saarstraße: 15.400 Kfz/24h Kupferstraße: 2.450 Kfz/24h Seite 5 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 Das Plangebiet ist somit entlang der Ludwigsallee und der Kupferstraße erheblichen Lärmimmissionen ausgesetzt. Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit 55/45 dB(A) Tag/Nacht für allgemeine Wohngebiete werden deutlich überschritten. Um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten, ist es daher bei Neu- und Umbauten erforderlich, Bauteile mit ausreichend hohem Schalldämmmaß zu verwenden. Zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse ist bei der Aufstellung des Bebauungsplans die Lärmsituation im Plangebiet unter den Aspekten der aktuellen Gesetzgebung und Rechtsprechung ausreichend zu würdigen. Es wird daher im Bebauungsplan die aktuelle Lärmsituation in Form von Lärmpegelbereichen (LPB) festgesetzt. Auf Grundlage der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ werden in den Schriftlichen Festsetzungen für die unterschiedlichen LPB die erforderlichen Schalldämmmaße für Außenbauteile von Gebäuden festgesetzt. Erforderliche passive Schallschutzmaßnahmen sind so für jede Fassade und jeden Raum einzeln bestimmbar. Aufenthaltsflächen (Terrassen o.ä.) oder Erholungsflächen sollten nicht in unmittelbarer Nähe der Lärmquelle (Ludwigsallee) eingerichtet werden oder sind durch geeignete Maßnahmen vor Lärmeinwirkungen zu schützen. 4.5. Denkmalschutz Die Wohngebäude auf den Grundstücken Kupferstraße 2, 8, 10, 14, 18, 20, 26, 28 und Ludwigsallee 59, 61, 63, 65, 67, 69/77, 99 und 101 sind als Denkmal geschützt ist und in der Denkmalliste der Stadt Aachen eingetragen. Sie sollen im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden. 4.6. Erhalt von Bäumen Auf den großzügigen Grundstücken im rückwärtigen Bereich des Plangebiets befinden sich zahlreiche große und alte Bäume, die den Charakter des Gebiets prägen. Bei einer Ortsbegehung durch einen Fachgutachter im Herbst 2011 wurden zehn Bäume als ortsbildprägend und besonders erhaltenswert bewertet. Diese Bäume sollen im Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt werden. Die Festsetzung dient dem Ziel, die bestehenden Grünstrukturen und den Siedlungscharakter zu erhalten. 5. Umweltauswirkungen Da der Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – im vereinfachten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wird, ist keine formale Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich. Da die Planung in erster Linie der Bestandssicherung dient, ist nicht mit erheblichen Umweltauswirkungen zu rechnen. Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Aspekt Lärm Zur Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die maßgeblichen Lärmschutzwerte einzuhalten. Außerdem fordert das Umsetzungsgesetz der Umgebungslärmrichtlinie (§ 47a-f BImSchG) zur Reduzierung des Lärms eine Lärmaktionsplanung. Maßnahmen sollten bevorzugt dort eingesetzt werden, wo Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden oder Bauvorhaben entstehen. Aufgrund des Verursacherprinzips hat der Veranlasser festzustellen, ob eine Belastung vorliegt und diese entsprechend zu berücksichtigen. Weiterhin ist es im Rahmen von Planungsmaßnahmen verpflichtend, zukünftige Konflikte zu verhindern und der weiteren Verlärmung grundsätzlich entgegenzuwirken. Im Lärmkataster wurden folgende Verkehrsaufkommen verwendet: Belastungswerte Kfz/24h Lärmkataster (2007): Seite 6 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee Ludwigsallee Saarstraße Kupferstraße Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 19.500 Kfz/24h 15.400 Kfz/24h 2.450 Kfz/24h Das Plangebiet wird im Straßenrandbereich der Ludwigsallee erheblich mit Lärm beaufschlagt. Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit 55/45 dB(A) Tag/Nacht 1 für WA-Gebiete werden deutlich überschritten. Punktuelle Lärmbelastung vor den Gebäuden in der Straße: Ludwigsallee 71,1/60,3 dB(A) Lden 2 / Lnight 3 Kupferstraße 60/50 dB(A) Lden / Lnight Bei diesen Beurteilungskriterien handelt es sich um die nationalen Regelwerke (RLS 90 in Verbindung mit der 16. Bundesimmissionsschutz-Verordnung, DIN 18005, TA-Lärm). Diese sind als Beurteilungsgrundlage z. B. für straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen zum Schutz der Bevölkerung vor Lärm anzuwenden. Im direkten Vergleich zu den Berechnungen der EU-Verordnung (Lärmkataster der Stadt Aachen) können kleine Unterschiede auftreten, weil die Berechnungsverfahren divergieren. 1 Zur Kennzeichnung verwendet werden der Lden und der Lnight, beide in dB(A) angegeben ( BImSchG § 47 a-g, Lärmkataster nach der EU-Verordnung) Der Lden ist ein mittlerer Pegel über das ganze Jahr, wobei der Lärm in den Abendstunden mit 5 dB Zuschlag und in den Nachtstunden mit 10 dB Zuschlag gewichtet wird. Der Lnight wird als mittlerer Pegel über alle Nachtstunden (22.00 bis 6.00 Uhr) des Jahres gebildet 2+3 Maßnahmen Zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse ist die Verwendung von Schallschutzbauteilen im Neubau erforderlich. Im Bebauungsplan wird daher die Intensität der Lärmimmissionen in Form von Lärmpegelbereichen (LPB) festgesetzt. Auf Grundlage der DIN 4109 können Bauherren die erforderlichen Schalldämmmaße für Außenbauteile für die unterschiedlichen LPB ermitteln. Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biol. Vielfalt Grundsätzlich ist die Natur auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen zu schützen und die Artenvielfalt durch Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen zu sichern. Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplanes, grenzt allerdings im Norden an die als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesenen Flächen des Lousberg. Die Fläche wird nicht vom Biotopkataster der L.Ö.B.F. erfasst. Das Plangebiet weist ausgeprägte Baumstrukturen und Einzelbäume auf, die unter die Baumschutzsatzung fallen. Maßnahmen zum Baumschutz sind in Kap. 4.6 beschrieben. Schutzgüter Luft und Klima / Energie Die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Bebauungsmöglichkeiten im Vorgartenbereich des Grundstücks Ludwigsallee 69/77 („Villa Groyen“) schränken den Frischluftabfluss vom Salvatorberg in Richtung Süden ein. Trotzdem soll eine Bebauung am Anschluss an die bestehende Bebauung ermöglicht werden, um in diesem Bereich eine städtebauliche Verbesserung der derzeit ungestalteten Brandwände zu erreichen. Hinzu kommt die Tatsache, dass ein baurechtlicher Vorbescheid für ein entsprechendes Bauvorhaben bereits vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens erteilt wurde. Da die vorgesehenen Neubauten so dimensioniert sind, dass der Blick auf die Villa Groyen nicht eingeschränkt wird, bestehen auch aus denkmalpflegerischer Sicht keine Bedenken. Schutzgut Landschaft/Grün Entsprechend der Lage des Plangebiets im Übergangsbereich von der dicht bebauten Innenstadt zum Erholungsgebiet am Salvatorberg und Lousberg ist es begrüßenswert, auch die vorhandene starke Durchgrünung durch die Aufstellung des B-Planes zu sichern. Seite 7 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 Schutzgut Kulturgüter Der vom Bebauungsplan betroffene Bereich ist geprägt durch vorwiegend gründerzeitliche Bebauung. Das erste Gebäude, welches außerhalb des ehemaligen Stadtmauerringes gebaut wurde ist die Villa Groyen an der Ludwigsallee 69 -73, welche in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts im spätklassizistischen Stil errichte wurde. Diese Villa war ehemals von großzügigen Grünflächen umgeben und lag daher frei in der Landschaft. Die übrige Bebauung wurde als typische Blockrandbebauung mit hinteren Anbauten („Back to Back“) konzipiert. Die Blockrandbebauung der Gründerzeit wuchs bis nahe an die Villa Groyen heran. Der vor der Villa liegende Vorgarten und das Verspringen der Bauflucht an dieser Stelle sind daher wichtige Zeugnisse der städtebaulichen Entwicklung. Eine Besonderheit innerhalb des Gebietes ist die Klosteranlage auf dem Salvatorberg. Das Kloster wurde 997 gestiftet, der Bau des 11. Jahrhunderts ist in den Grundmauern bzw. im Turm um 1200 erhalten. Der Neubau stammt von Laurent und wurde 1883-1885 errichtet. Nach dem 2. Weltkrieg wurde das Kloster wiederaufgebaut. Der Salvatorberg ist durch Kreuzwegstationen und Parkanlage geprägt. Da der Bebauungsplan vorrangig die Sicherung des baulichen Bestands zum Ziel hat, sind durch die Aufstellung keine Auswirkungen auf die bestehenden Baudenkmäler im Plangebiet zu erwarten. Bei der Umsetzung der Immissionsschutzanforderungen, beispielsweise durch den Einsatz von Lärmschutzverglasungen, ist bei den Baudenkmälern der historische Bestand zu berücksichtigen und eine enge Abstimmung mit der Denkmalbehörde der Stadt Aachen erforderlich. 6. Auswirkungen der Planung Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet wird bisher nach § 34 Baugesetzbuch beurteilt. Diese gesetzliche Grundlage reicht nicht aus, um die vorhandenen Grünstrukturen und den wertvollen Baumbestand im Plangebiet zu erhalten. Der Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – soll eine verlässliche und rechtssichere Grundlage bieten, um die künftige bauliche Entwicklung im Plangebiet nachhaltig sozial- und umweltverträglich zu steuern. Da es sich bei dem Bebauungsplan um eine Planung handelt, die nur in sehr geringem Umfang neue Bebauungsmöglichkeiten schafft, sind keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt oder die Nachbarschaft zu erwarten. Auch eine nennenswerte Erhöhung des Verkehrsaufkommens ist nicht zu erwarten. 7. Kosten Durch die Aufstellung und Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 938 – Ludwigsallee – entstehen keine Kosten. 8. Plandaten Wohnbaufläche: 2,30 ha Plangebietsgröße: 2,30 ha Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss am ………….. für den Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – die zweite erneute öffentliche Auslegung beschlossen hat. Aachen, den …………… (Marcel Philipp) Oberbürgermeister Seite 8 / 9 Bebauungsplan Nr. 938 - Ludwigsallee - Begründungsentwurf zur zweiten erneuten Offenlage Stand 28.05.2013 Seite 9 / 9 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee – im Bereich zwischen Ludwigsallee, Kupferstraße, Salvatorberg und der Parkanlage Salvatorstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Inhaltsverzeichnis Eingaben gem. § 4 a Abs. 3 Baugesetzbuch zum Bebauungsplan mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung 1. Kupferstraße 2, 52070 Aachen, Schreiben vom 12.04.2013……………...S. 3 2. Kupferstraße 26, 52070 Aachen, Schreiben vom 12.04.2013………………………………………S. 21 3. Ludwigsallee 67, 52062 Aachen, Schreiben vom 11.04.2013…………………………………..S. 30 4. Ludwigsallee 62, 52062 Aachen, Schreiben vom 12.04.2013……………………………………….…….S. 34 2 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee 1. Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Kupferstraße 2, 52070 Aachen, Schreiben vom 12.04.2013 3 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 4 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 5 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 6 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 7 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 8 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 9 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 10 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 11 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 12 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 13 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 14 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 15 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 16 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 17 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Stellungnahme der Verwaltung: Zu I. Überbaubare Fläche Ludwigsallee 63 Jegliche Bebauung hat eine Verseigelung des Bodens und damit ein Zurückdrängen der Natur und die Vernichtung von Lebensraum und Nahrungsquellen für Tiere zur Folge. Der Bebauungsplan hat jedoch vorrangig das Ziel, die weitläufigen ökologisch wertvollen unbebauten Freibereiche insbesondere auf den großen Grundstücken im Plangebiet zu erhalten. Die Zielsetzung des Bebauungsplans erlaubt ausdrücklich eine begrenzte bauliche Entwicklung auf den Grundstücken soweit dies ökologisch und städtebaulich verträglich ist. Ein gänzliches „Einfrieren“ der gesamten bestehenden Bebauung auf dem derzeitigen Stand ohne jegliche Entwicklungsmöglichkeit ist politisch nicht gewollt und würde einen gravierenden Eingriff in die bauliche Nutzbarkeit der Grundstücke und damit in das Eigentumsrecht der Grundstücksbesitzer bedeuten. Aus diesem Grund sollen im Bereich der Eckbebauung Ludwigsallee / Kupferstraße die überbaubaren Flächen so geändert werden, dass rückwärtige Erweiterungsmöglichkeiten auch hier planungsrechtlich nicht ausgeschlossen werden (s.u.). Bei der überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Ludwigsallee 63 handelt es sich nicht um einen schützenswerten begrünten Gartenbereich, sondern um eine bereits versiegelte und größtenteils bebaute Fläche. Die im Bebauungsplanentwurf zur erneuten öffentlichen Auslegung für dieses Grundstück vorgesehene Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche widerspricht somit nicht den Zielen des Bebauungsplans. Verglichen mit dem Neubau freistehender (Mehrfamilien)Wohnhäuser auf den großen Grundstücken im Plangebiet, der ohne den Bebauungsplan rechtlich möglich wäre, handelt es sich bei der Errichtung eines rückwärtigen Anbaus an das Gebäude Ludwigsallee 63 um eine moderate Nachverdichtung. Ein rückwärtiger Anbau an das Wohnhaus Ludwigsallee 63, der die Höhe der bestehenden Brandschutzwand auf der Grundstücksgrenze Ludwigsallee 61/63 nicht überschreitet, ist bauordnungsrechtlich zulässig. Da ein solcher Anbau auch die geltenden Regelungen zu Abstandflächen (§ 6 Bauordnung NRW) einhält, werden auch die nachbarschaftlichen Belange (Schutz der Privatsphäre und des Persönlichkeitsrechts) entsprechend der gesetzlichen Anforderungen gewahrt. Die Errichtung von Fensteröffnungen in der bestehenden Brandschutzwand auf der westlichen Grundstücksgrenze ist nicht zulässig, da die brandabwehrende Funktion der Wand nach § 31 Bauordnung NRW damit verloren ginge. Aufgrund der bereits bestehenden ca. acht Meter hohen Brandschutzwand wird die Belichtungs- bzw. Verschattungssituation für die westlich des Grundstücks Ludwigsallee 63 liegenden Gebäude (Ludwigsallee 59, 61, Kupferstraße 2) durch einen Anbau nicht nennenswert verändert. Auch eine Beschränkung der Blickachse aus dem Gebäude Kupferstraße 2 in Richtung Osten erfolgt nur in einem sehr geringen Maße, welches nicht als eine erhebliche Einschränkung der Wohnqualität zu werten ist. Gleiches gilt für die Belüftungssituation. Auch hier erfolgt keine erhebliche Veränderung durch einen möglichen rückwärtigen Anbau an das Gebäude Ludwigsallee 63. Ein solcher Anbau würde daher auch nicht zu einem erheblichen Wertverlust der Immobilie Kupferstraße 2 führen. Das Recht des Eigentümers der Immobilie Ludwigsallee 63 auf eine Bebauungsmöglichkeit ist daher höher zu werten, als das Bedürfnis der Eingabesteller nach Uneinsehbarkeit ihres Grundstücks. Auch ohne eine planungsrechtliche Höhenbegrenzung im Bebauungsplan könnte ein eventueller rückwärtiger Anbau an das Gebäude Ludwigsallee 63 nicht höher errichtet werden als die bestehende Brandschutzmauer, da ansonsten die Anforderungen an die Abstandflächenregelung (§ 6 Bauordnung NRW) nicht erfüllt wären. Ein solcher Anbau führt zu keiner erheblichen Vergrößerung der Verschattung auf die westlich von diesem gelegenen Wohnhäuser. Grundsätzlich gilt, dass der Bebauungsplan lediglich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von rückwärtigen Gebäudeerweiterungen schafft. Ob und in welcher Art ein Vorhaben tatsächlich errichtet werden kann, ist von der umfassenden bauordnungsrechtlichen Prüfung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abhängig und kann an dieser Stelle nicht abschließend geklärt werden. Zu II. Überbaubare Flächen Grundstücke Ludwigsallee 65 und 67 Auch hier gilt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans Gebäudeerweiterungen in die rückwärtigen Grundstücksbereiche hinein nicht übermäßig beschränken sollen und dürfen. Die im Festsetzungsentwurf vorgeschlagenen Größen der überbaubaren Grundstücksflächen sind im Verhältnis zur gesamten Grundstücksgröße angemessen. Auch ohne Bebauungsplan 18 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 wären auf den in Rede stehenden Grundstücken rückwärtige Erweiterungen möglich. Dies sogar in einer größeren Tiefe als unter Maßgabe der Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs. Eine Begrenzung der Höhe soll auch hier nicht erfolgen, da dies zur Erreichung der Planungsziele (insb. Begrenzung der baulichen Inanspruchnahme der unbebauten Gartenbereiche) nicht notwendig ist. Zu III. Rückwärtige Erweiterungsmöglichkeiten „Villa Groyen“ Die beidseitigen Flügelbauten an der Rückseite der sog. „Villa Groyen“ entsprechen dem historischen Bestand. Die zulässige Höhe der Anbauten richtet sich nach den Einfügungskriterien des § 34 Baugesetzbuch sowie nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten. Auch ohne den Bebauungsplan wäre hier nach § 34 Baugesetzbuch die Errichtung von Anbauten bauplanungsrechtlich zulässig. Die hiermit einhergehende Beeinträchtigung der Sicht in die Landschaft z.B. von dem Gebäude Kupferstraße 2 aus stellt keine erhebliche Verschlechterung der Wohnqualität für die Bewohner dar. Der Frischluftabfluss vom Salvatorberg in Richtung der Eckbebauung Ludwigsallee / Kupferstraße würde durch einen möglichen westlichen Anbau zwar beeinträchtigt, jedoch nicht gänzlich blockiert. Angesichts der Tatsache, dass es sich bei dem möglichen Anbau um die Rekonstruktion des Gebäudeteils handelt, der ehemals bereits an dieser Stelle vorhandenen war, erscheint die genannte Beeinträchtigung hinnehmbar. Sie tritt zurück hinter dem Recht des Grundstückeigentümers auf eine bauliche Erweiterungsmöglichkeit sowie hinter dem denkmalpflegerischen Interesse an Realisierung dieser Erweiterung in Form einer Rekonstruktion des historischen Bestands. Bei den Anbauten handelt es sich nicht um erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes bzw. des derzeitig vorhandenen Charakters der Kulturlandschaft, da diese nur etwa 16 bis 18 m in die unbebaute Landschaft hineinragen. Der überwiegende Teil des Grundstücks bleibt unbebaut. In Anbetracht der erheblichen Größe des Grundstücks ist die planungsrechtliche Ermöglichung von weiterer Bebauung in angemessener Größe erforderlich. Auch hier gilt, dass der Bebauungsplan lediglich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen entsprechenden rückwärtigen Anbau schafft. Die Entscheidung, in welchem Maß und in welcher Art diese bauliche Erweiterungsmöglichkeit umgesetzt werden kann, obliegt der erforderlichen bauordnungsrechtlichen Prüfung. Zu IV. Terrassenüberdachungen und Wintergärten Der Entwurf des Bebauungsplans zur erneuten öffentlichen Auslegung sah im Bereich der Eckbebauung Ludwigsallee / Kupferstraße aufgrund der dortigen mangelhaften Belichtungs- und Belüftungssituation keine baulichen Erweiterungsmöglichkeiten vor. Es gehört jedoch nicht zu den Zielen des Bebauungsplans, die bauliche Situation in diesem Bereich zu regeln. Vielmehr ist dies eine Thematik, die mit bauordnungsrechtlichen Mitteln gesteuert werden muss. Der Bebauungsplan soll sich daher in diesem Bereich hinsichtlich der Einschränkung des Baurechts stärker zurückhalten und auch hier rückwärtige Erweiterungsmöglichkeiten planungsrechtlich nicht ausschließen. Sofern dies bauordnungsrechtlich zulässig ist, ist somit auch die Errichtung von Terrassenüberdachungen oder Wintergärten an der rückwärtigen Seite des Gebäudes Kupferstraße 2 möglich. Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung teilweise zu folgen. 19 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee 2. Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Kupferstraße 26, 52070 Aachen, Schreiben vom 12.04.2013 20 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 21 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 22 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 23 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 24 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 25 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 26 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 27 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Stellungnahme der Verwaltung: Der Bebauungsplan hat vorrangig das Ziel, die bauliche Entwicklung so zu steuern, dass die ökologisch wertvollen gebietsprägenden großen Grünstrukturen im Plangebiet erhalten bleiben. Gemäß dem Gebot der planerischen Zurückhaltung bei der Bauleitplanung im bebauten Bestand sollen Festsetzungen nur in einem solchen Maß erfolgen, wie dies zur Erreichung der Bebauungsplanziele unbedingt erforderlich ist. Eine Festsetzung der Gebäudehöhen ist zur Erreichung der Planungsziele nicht erforderlich und würde ein zusätzliches Konfliktpotenzial bergen. Grundsätzlich ist auch ohne Höhenfestsetzungen im Bebauungsplan durch die Anwendung des Einfügungsgebots nach § 34 Baugesetzbuch sichergestellt, dass Neubauten oder Gebäudeerweiterungen den durch die nähere Umgebung vorgegebenen Höhenmaßstab einhalten. Dies gilt insbesondere für die Bebauung entlang der Ludwigsallee und der Kupferstraße, da hier eine sehr einheitliche Gebäudehöhe der Bestandsbebauung vorhanden ist. Es ist somit nicht zu befürchten, dass ohne eine entsprechende Höhenfestsetzung im Bebauungsplan ein Neubau oder eine Gebäudeaufstockung errichtet werden kann, die über die derzeitige durchschnittliche Höhe der Gebäude in diesem Bereich hinausragt. Zu den vom Eingabesteller angeführten Beispielen: 1) Neubau am Synagogenplatz Das vom Eingabesteller fotografierte Gebäude am Synagogenplatz fügt sich in seiner Höhe in die umgebende Bebauung ein. Es ragt zwar über die benachbarte Synagoge hinaus, diese ist jedoch als Sonderbau nicht maßgeblich für die zulässige Höhe der umgebenden Benbauung. Die Synagoge ist etwa um ein Geschoss niedriger als die angrenzende Wohnbebauung. Diese ist im Schnitt viergeschossig plus Dachgeschoss. Im nördlichen Bereich der Schumacherstraße befinden sich jedoch höhere Gebäude. Auch diese müssen in die Beurteilung der zulässigen Höhe des fotografierten Gebäudes einbezogen werden. 2) Neubau in der Nizzaallee Da zu dem fotografierten Gebäude keine Hausnummer bzw. Katasterbezeichnung angegeben wurde, kann nicht nachvollzogen werden, um welches Gebäude es sich handelt. Möglicherweise ist der die umliegenden Gebäude überragende Gebäudeteil genehmigt worden, da er eine nur sehr geringe Grundfläche besitzt. 3) Neubau in der Ungarnstraße Auch das skizzierte Gebäude fügt sich in seiner Höhe in die umgebende Bebauung ein. Die Einfügungskriterien nach § 34 Baugesetzbuch sind erfüllt. Angrenzend an den Ungarnplatz befinden sich hohe, IV- bis V-geschossige Altbauten. Aufgrund der großen Geschosshöhen entspricht die Höhe der Gebäude einer V- bis VI-geschossigen Bebauung mit heute üblicher Geschosshöhe. Der Neubau greift an seiner südwestlichen Seite die Gebäudehöhe der angrenzenden Altbauten auf, treppt sich nach Nordosten ab und hat an seinem nordöstlichen Ende etwa die Höhe der angrenzenden II-geschossigen Nachbarbebauung. Die Errichtung von zwei Wohngebäuden auf dem Grundstück der Villa Groyen in Verlängerung der beidseitigen Reihenhausbebauungen soll planungsrechtlich nicht ausgeschlossen werden, um anstelle der derzeit dort vorhandenen Brandwände einen ansprechenden städtebaulichen Abschluss zu erhalten. Das leichte straßenseitige Abknicken aus der Bauflucht soll die besondere städtebauliche Situation der Villa betonen. Die zulässigen Abmessungen von Erkern und erkerähnlichen Anbauten in den schriftlichen Festsetzungen orientieren sich an den Abmessungen der derzeit vorhandenen Erker und erkerähnlichen Anbauten. Eine Reduzierung der zulässigen Breite von 40 Prozent der Breite der Straßenfassade des Gebäudes auf ein Drittel der Breite ist nicht sinnvoll, um den architektonischen Gestaltungsspielraum für künftige Bauvorhaben nicht weiter einzuschränken. Es ist nicht zu erwarten, dass die derzeit im Festsetzungsentwurf vorgesehene Breite von 40 Prozent zu gestalterisch unerwünscht dimensionierten oder proportionierten Erkern bzw. Anbauten führt. Die Festsetzung hat das Ziel, bei zukünftigen Bauvorhaben die Errichtung eines Erkers bzw. entsprechenden Anbaus planungsrechtlich nicht auszuschließen, der sich in seinen Proportionen und Abmessungen an den für das Plangebiet typischen Erkern orientiert. Diese haben etwa die in den schriftlichen Festsetzungen genannten Maße. Natürlich erlauben die 28 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Festsetzungen auch die Errichtung eines kleineren Erkers. Ein vom Eingabesteller angeregter breiter und flacher Erker ist jedoch nicht ortstypisch und soll daher nicht zulässig sein. Die Festsetzung von Fenstern in den seitlichen Flächen der Erker und Regelungen zu erforderlichen Abständen der Erker zu den Nachbargebäuden würden sehr tief in die Ebene der architektonischen Gestaltung vorstoßen. Eine solche Regelung wäre nicht von den Zielen des Bebauungsplans gedeckt. Gemäß dem Gebot der planerischen Zurückhaltung und dem Bestreben, das Konfliktpotenzial zu minimieren, sollen sich die Festsetzungen des Bebauungsplans ausschließlich auf städtebauliche Aspekte beschränken. Die festgesetzten Baugrenzen im Bebauungsplanentwurf definieren nur die mögliche Tiefe der Bebauung. Die tatsächlich mögliche bauliche Ausnutzbarkeit der überbaubaren Fläche richtet sich auch nach Rechtskraft des Bebauungsplans nach den Einfügungskriterien des § 34 Baugesetzbuch sowie nach den Abstandflächenregelungen gemäß § 6 Bauordnung NRW. Verglichen mit dem Neubau freistehender (Mehrfamilien-)Wohnhäuser auf den großen Grundstücken im Plangebiet, der ohne den Bebauungsplan rechtlich möglich wäre, handelt es sich bei der Errichtung von rückwärtigen Anbauten an die bestehenden Reihenhäuser entlang der Ludwigsallee und der Kupferstraße um eher moderate Nachverdichtungen. Ziel des Bebauungsplans ist primär der Erhalt der unbebauten Teile der großen Grundstücke im Plangebiet, die ohne den Bebauungsplan planungsrechtlich bebaubar wären. Darüber hinaus soll der Bebauungsplan die Baumöglichkeiten der Grundstückseigentümer im Plangebiet nicht mehr als notwendig einschränken. Die planungsrechtliche Möglichkeit rückwärtiger Anbaumöglichkeiten für die Blockrandbebauung entlang der Ludwigsallee und der Kupferstraße soll daher erhalten bleiben. Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung nicht zu folgen. 29 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee 3. Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Ludwigsallee 67, 52062 Aachen, Schreiben vom 11.04.2013 30 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 31 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 32 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 33 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Stellungnahme der Verwaltung: Der Bebauungsplan hat vorrangig das Ziel, die weitläufigen ökologisch wertvollen unbebauten Freibereiche insbesondere auf den großen Grundstücken im Plangebiet zu erhalten. Eine geringfügige Erweiterungsmöglichkeit auf dem Grundstück Ludwigsallee 65 widerspricht diesem Ziel nicht. Die Festsetzung der Baugrenzen soll daher auch auf diesem Grundstück einen rückwärtigen Anbau planungsrechtlich zulassen. Die Berücksichtigung nachbarschaftlicher Belange (Belichtung, mögliche Einsichtnahme in Nachbargebäude) wird durch die Einhaltung der Abstandflächenregelungen nach § 6 Bauordnung NRW im Rahmen der bauordnungsrechtlichen Prüfung sichergestellt. Mit der Bezeichnung „Bereich der Eckbebauung Ludwigsallee / Kupferstraße“ ist lediglich der unmittelbare Eckbereich gemeint. Die Grundstücke Ludwigsallee 65 und 67 zählen nicht mehr zu diesem Bereich und zeichnen sich nicht durch so schwierige Belichtungsverhältnisse aus. Um eine Gleichbehandlung der Grundstückseigentümer zu gewährleisten, sollen im Eckbereich die Baugrenzen so verändert werden, dass auch hier für alle Grundstücke eine bauliche Erweiterungsmöglichkeit planungsrechtlich nicht ausgeschlossen wird. Das leichte straßenseitige Abknicken der möglichen Neubauten auf dem Grundstück Ludwigsallee 69/77 („Villa Groyen“) aus der Bauflucht soll die besondere städtebauliche Situation der Villa betonen. Diese städtebauliche Betonung wird als gewichtiger gewertet als denkmalpflegerische Belange einer möglichst geradlinigen Bauflucht. Die beidseitigen Flügelbauten an der Rückseite der sog. „Villa Groyen“ entsprechen dem historischen Bestand. Auch ohne den Bebauungsplan wäre hier nach § 34 Baugesetzbuch die Errichtung von Anbauten bauplanungsrechtlich zulässig. Die mit dem westlichen Anbau einhergehende Beeinträchtigung des Grünbestands tritt zurück hinter dem Recht des Grundstückeigentümers auf eine bauliche Erweiterungsmöglichkeit sowie hinter dem denkmalpflegerischen Interesse an Realisierung dieser Erweiterung in Form einer Rekonstruktion des historischen Bestands. Bei den Anbauten handelt es sich nicht um erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes bzw. des derzeitig vorhandenen Charakters der Kulturlandschaft, da diese nur etwa 16 bis 18 m in die unbebaute Landschaft hineinragen. Der überwiegende Teil des Grundstücks bleibt unbebaut. In Anbetracht der erheblichen Größe des Grundstücks ist die planungsrechtliche Ermöglichung von weiterer Bebauung in angemessener Größe erforderlich. Der Bebauungsplan schafft lediglich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen entsprechenden rückwärtigen Anbau. Die Entscheidung, ob und wie diese bauliche Erweiterungsmöglichkeit umgesetzt werden kann, obliegt der erforderlichen bauordnungsrechtlichen Prüfung. Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung teilweise zu folgen. 34 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee 4. Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Ludwigsallee 62, 52062 Aachen, Schreiben vom 12.04.2013 35 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 36 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 37 Bebauungsplan Nr. 938 – Ludwigsallee Abwägungsvorschlag erneute Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 28.05.2013 Stellungnahme der Verwaltung: Laut Bauakte des Grundstücks Ludwigsallee 67 hat der rückseitige Balkon eine Breite von 1,70 m und eine Tiefe von 1,00 m. Es handelt sich somit um ein untergeordnetes Bauteil, welches nicht Bestandteil des Hauptgebäudes ist. Der Balkon kann auch nach einem etwaigen Entfall in gleicher Art und Größe wiedererrichtet werden, auch wenn er sich außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche befindet. Eine Anpassung der vorgesehenen Baugrenze ist daher nicht erforderlich. Zu der überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Ludwigsallee 65 wird auf die ersten beiden Absätze der Stellungnahme der Verwaltung zu Eingabe 3) verwiesen. Die Tiefe der vorgesehenen überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Ludwigsallee 63 orientiert sich an der Länge der bestehenden Brandschutzwand, die durch einen eventuellen Anbau nicht überschritten werden soll. Eine Einschränkung der Breite der rückwärtigen Erweiterungsmöglichkeit ist nicht notwendig und würde bei der geringen Grundstücksbreite zu sehr kleinteiligen Festsetzungen führen. Die Ausnutzung der gesamten Grundstücksbreite für einen rückwärtigen Anbau widerspricht nicht den Zielen des Bebauungsplans und soll daher planungsrechtlich nicht ausgeschlossen werden. Die Klärung der tatsächlich zulässigen Größe eines Anbaus obliegt der bauordnungsrechtlichen Prüfung. Wie die Eingabestellerin richtig bemerkt, müsste nach bisheriger Festsetzung auch im Bereich der Hinterhäuser beidseitig grenzständig gebaut werden. Da dies nicht dem Bestand der Bauten entspricht – die rückwärtigen Anbauten sind nur einseitig grenzständig errichtet – soll die Festsetzung der geschlossenen Bauweise für die Gebiete WA1 und WA2 aufgegeben werden. Die Festsetzung ist zur Erreichung der Ziele des Bebauungsplans nicht zwingend erforderlich. Ohne die Festsetzung richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach dem Bestand; d.h. Gebäude im Bereich der Haupthäuser müssen in geschlossener Bauweise errichtet werden, Gebäude im Bereich der Anbauten (Hinterhäuser) in offener Bauweise. Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung teilweise zu folgen. 38