Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0898/WP16 öffentlich 23.05.2013 FB 61/20 Dez. III Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße – hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 19.06.2013 20.06.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 946 – Krugenofen / Hauptstraße - gemäß § 4a Abs. 3 BauGB zu ändern, durch Ergänzung folgender schriftlicher Festsetzung:  Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 946 – Krugenofen / Hauptstraße gemäß § 4a Abs. 3 BauGB zu ändern, durch Ergänzung folgender schriftlicher Festsetzung:  Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Vorlage FB 61/0898/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 1/5 Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0898/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 2/5 Erläuterungen: hier: Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung Empfehlung zum Satzungsbeschluss 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens (/Beschlusslage) Im Bereich Krugenofen / Hauptstraße plant ein Investor die Errichtung von 46 Wohneinheiten auf dem ehemaligen Gelände der Fa. Heusch im Blockinnenbereich. Zudem ist vorgesehen, die Baulücke am Krugenofen durch ein Wohn- und Geschäftshaus zu schließen. Nach vorheriger Empfehlung durch die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 05.12.2012 hatte der Planungsausschuss am 06.12.2012 (s. Vorlage FB 61/0778/WP16) den Aufstellungs- und Offenlagebeschluss für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 946 – Krugenofen / Hauptstraße – gefasst, mit folgender Ergänzung:  Der Spielplatz an der Hauptstraße soll umgestaltet werden, auf eine Einzäunung soll dabei verzichtet werden, soweit sie nicht aus Sicherheitsgründen notwendig ist.  Für den gesamten Bereich soll eine Grünplanung vorgelegt werden, die Bestandteil des Durchführungsvertrags werden soll. Mit dem Investor sollte darüber hinaus geklärt werden, ob die Parkmöglichkeiten für Fahrräder in der Tiefgarage verbessert werden können und ob eine fußläufige Verbindung zwischen dem bestehenden Spielplatz an der Hauptstraße und dem Plangebiet realisiert werden kann. 2. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 946 einschließlich Begründung und schriftlichen Festsetzungen sowie die wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen (Artenschutzvorprüfung, Verkehrsgutachten, Bodengutachten, Schallgutachten, Verschattungsstudie) lagen ab 04.02.2013 bis einschließlich 11.03.2013 öffentlich aus. Während dieses Zeitraumes wurden 8 Eingaben eingereicht. Wie schon zur frühzeitigen Bürgerinformation wurden seitens der Anwohner insbesondere Bedenken geäußert hinsichtlich der geplanten Gebäudehöhe, des Heranrückens der Wohnbebauung an den vorhandenen Gewerbebetrieb sowie der Tiefgaragenzufahrt von der Hauptstraße aus und der damit verbundenen Lärmimmissionen. Die Eingaben und die Stellungnahmen der Verwaltung sind in der Anlage beigefügt. Die Anregungen führten nicht zu einer Änderung der Planung. 3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB Parallel wurden 14 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Bedenken gegen die Planung wurden nicht geäußert. 4. Empfehlung zum Satzungsbeschluss In Bezug auf die Beschlussergänzungen vom 06.12.2012 ist zum Kinderspielplatz an der Hauptstraße in Abstimmung mit dem Fachbereich Kinder, Jugend Schule vereinbart worden, Vorlage FB 61/0898/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 3/5 dass der Investor einen Betrag von 15.000 € zur Ertüchtigung des Spielplatzes zur Verfügung stellen wird. In Absprache mit dem Fachbereich Umwelt wird dieser Betrag nach Ende der Baumaßnahme für die Aufwertung des Spielplatzes eingesetzt. Dies wird im Durchführungsvertrag gesichert. Der Investor hat weiterhin einen Gestaltungsplan für die Außenanlagen erarbeitet, der ebenfalls Anlage des Vertrages ist. In Bezug auf die Fahrradabstellplätze wird es in der Tiefgarage einen abgeschlossenen Fahrradraum in einer Größe von ca. 30 m² geben. Im Außenbereich sind ca. 30 Fahrradstellplätze in Reihenständern geplant. Die Verbindung zum Spielplatz an der Hauptstraße ist – außer über den Krugenofen - nur über die Tiefgaragen-Zufahrt möglich. Von den Außenanlagen aus führen Treppenstufen in den Bereich der Tiefgaragenrampe. Aufgrund der beengten Verhältnisse steht nur ein 80 cm breiter Gehweg parallel zur Rampe zur Verfügung. Parallel zur Offenlage war zur Untersuchung der Geruchsimmissionen des angrenzenden Betriebes „Gläser Schmitz“ eine gutachterliche Stellungnahme des TÜV Nord (Essen, 28.02.2013) erarbeitet worden. Das Ergebnis zeigt, dass im Bereich der geplanten Wohnbebauung der Immissionswert gemäß den zugrundeliegenden Richtlinien für alle betrachteten Fälle eingehalten wird. Die vorliegenden Gutachten, die Bestandteil des Durchführungsvertrages sind, weisen die Verträglichkeit des Vorhabens nach. Voraussetzung für Einhaltung des Lärmschutzes sind allerdings Maßnahmen beim benachbarten Betrieb „Gläser Schmitz“. Die Kostenübernahme für den erforderlichen Einbau eines lärmgeschützten Lüfters wird vertraglich gesichert. Im Anschluss an die Offenlage wurden nochmals die schriftlichen Festsetzungen ergänzt. Unter Nr. 8 ist festgelegt, dass nur das Vorhaben zulässig ist, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet hat. Dadurch wird gesichert, dass nachträglich keine Änderungen an der Planung (Anlage des Durchführungsvertrages) vorgenommen werden können – zumindest nicht, ohne den Vertrag zu ändern. Von der Änderung sind weder die Öffentlichkeit noch die beteiligten Behörden betroffen. Zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde ein Durchführungsvertrag erarbeitet. In diesem wird festgelegt, dass das Vorhaben entsprechend der beigefügten Unterlagen in einer bestimmten Frist zu realisieren ist. In den Planungsunterlagen sind Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Materialangaben enthalten. Weiterhin ist in einem Außenanlagenplan die Gestaltung bzw. Bepflanzung der Freiflächen vorgegeben. Weitere vertragliche Verpflichtungen sind:  Die Realisierung von 20 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau  Finanzieller Beitrag für Aufwertungsmaßnahmen am öffentlichen Spielplatz (Hauptstraße)  Die Realisierung des hausnahen Spielplatzes (240 m²) entsprechend den Richtlinien des Rates Vorlage FB 61/0898/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 4/5  Die Aufweitung des Wendehammers und Bau von 4 zusätzlichen Parkplätzen auf Grundlage einer durch die Verwaltung genehmigten Planung sowie die finanzielle Sicherung dieser Maßnahme  Die Einhausung der Tiefgaragenzufahrt und Entlüftung der Tiefgarage über Dach  Begrünung der Tiefgarage  Entsorgung des belasteten Bodenaushubs  Einbau eines lärmgeschützten Lüfters beim benachbarten Betrieb „Gläser Schmitz“ (Voraussetzung hierfür ist ein Vertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Betrieb, der bis Satzungsbeschluss vorliegen muss.) Weiterhin ist die Vorhabenträgerin bereit, zur Erinnerung an die Firma Heusch auf freiwilliger Basis und in Abstimmung mit der Firma Heusch, in der linken Giebelwand der Durchfahrt vom Krugenofen auf das Gelände der Wohnanlage eine Tafel mit dem Hinweis auf die historische Nutzung des Geländes als Schermesserfabrik zu installieren. (Der Vertragsentwurf wird den Fraktionen gesondert zugesandt.) Die Verwaltung empfiehlt die Anregungen sowohl aus der frühzeitigen Beteiligung (s. Vorlage FB 61/0778/WP16) als auch aus der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung zur Offenlage soweit sie nicht in die Planung eingeflossen sind - zurückzuweisen und den vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.946 – Krugenofen / Hauptstraße -wie oben beschrieben zu ändern und als Satzung zu beschließen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan (wird verschickt) 4. Vorhaben- und Erschließungsplan (wird verschickt) 5. Schriftliche Festsetzungen 6. Begründung 7. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung Vorlage FB 61/0898/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 04.05.2015 Seite: 5/5 Bu e ch rts S er id ße tra ra ße Kru gen of en Ha up ts t rstraße Klausene Geltungsbereich VEP - Krugenofen / Hauptstraße - M 1 : 2500 r Bu e ch ts e id rS ße tra up ts tra ße Kru gen of en Ha rstraße Klausene Luftbild VEP - Krugenofen / Hauptstraße - M 1 : 2500 STADT AACHEN Bebauungsplan Nr. 946 SP Ha IE LP up Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach §12 BauGB tst LA TZ Krugenofen / Hauptstraße ra ße ST P Kruge nofen ZU FA HR TT G Vorhaben- und Erschließungsplan ST AH LG ITT ER ZA H. 1,8 0m TG UN H. TR RT ZA AH ER 1,8 INF ITT 0m EP LN E LG PE PE AH EIN HA GA HA US GNG Z UP EB UM TS ÄU RA D ßE E N VO RG ÄR TE ST LIC H .00 17 +2 DG +2 DA CH IV+ Ka BE ET E min M IT 18 .50 RA NK GI TT ER Glä ser Sc hm itz +2 18 SP WI IELES E .50 TK UP TO R BE ET E MI T RU TS CH E SC HA UK S AU EL PIE FS TE LH LL F AU BO LÄCHE S FE UL EB UERWE HR AH N RA NK GI TT ER UN T ITT LG AH 18 1,2 0m .60 13 +2 .10 RZ UF AH RT +2 10 .70 SE 0m H. 1,2 RA ER UN AU (R FS AS TE EN LL GI FLÄ TT C UN ER HE H. ST 1,2 EI NE 0m ZA ITT ZA ER LG ITT AH LG ST e EH raß RW rst UE N FE IV H. 14 UN +2 ZA N ER SE ITT RA LG IV IV+ DG +2 +2 9 SIC PF KER LA ST FÄH ER IGE S 17 .50 .00 SIC PF KER LA ST FÄH ER IGE 0 AH 1,2 H. ER ZA UN BE ST +2 1 4 + 219.9 ST 0m UN ÜN GR +2 18 13 .60 SIC PF KER LA ST FÄH ER IGE 3 S 0 + 223.2 0 T + 217.8 HR 0 S HFA + 219.9 + 217.8 0 0 + 219.9 +2 HR FA RC DG .50 ER D RÄ IV+ U FE DU GA .00 17 EH W ER UF TG HR FA U RZ Be n ed ikt e Neustraß ine ST AH ) BAUM/STRAUCH NEU BAUM BESTAND HECKE GRÜNFLÄCHE DACHFLÄCHE aße r t s r e n e s Klau DACHFLÄCHE STAFFELGESCHOSS VERSIEGELTE FLÄCHEN/WEGE GEBÄUDE BESTAND PLANGEBIET 1 : 500 GEMARKUNG BURTSCHEID FLUR 2 Dieser "Vorhaben- und Erschließungsplan" ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen am den Bebauungsplan Nr. 946 als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass der oben genannte "Vorhaben- und Erschließungsplan" den Ratsbeschlüssen entspricht und dass alle Verfahrensvorschriften beim Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den Oberbürgermeister VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 946 Krugenofen / Hauptstraße Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Schriftliche Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße – Für den Bereich zwischen Krugenofen, Hauptstraße und Klausenerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 02.05.2013) Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Schriftliche Festsetzungen Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauONW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) Gemäß § 1 (6) und § 1 (9) BauNVO sind innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes die gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht zulässig. 1.2 Mischgebiet (MI) Gemäß § 1 (5) BauNVO sind innerhalb des Mischgebietes die nachfolgenden allgemein zulässigen Nutzungen nicht zulässig: - Gartenbaubetriebe - Tankstellen - Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO Gemäß § 1 (6) BauNVO ist innerhalb des Mischgebietes die gemäß § 6 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung nicht zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Die Höhenlage der baulichen Anlagen wird durch Festsetzung der maximalen Gebäudehöhen oder der Trauf- und Firsthöhen bestimmt. 2.2 Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss des Gebäudes einschließlich Attika, Dachrandabdeckung, Brüstung oder ähnlicher Bauteile zu verstehen. 2.3 Unter Traufhöhe (TH) ist die Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut zu verstehen. Die Firsthöhe (FH) ergibt sich bei geneigten Dachflächen aus der Oberkante der Schnittlinie der Dachflächen. 2.4 Die Gebäudehöhe GH1 wird außerhalb der überbaubaren Flächen für die maximale Höhe der Tiefgarage festgesetzt. 2.5 Gemäß § 16 (6) BauNVO darf die festgesetzte Gebäudehöhe GH2 ausnahmsweise durch Fahrstuhlaufbauten und Lüftungsanlagen mit maximal 10 m² Grundfläche, die festgesetzte Gebäudehöhe GH3 ausnahmsweise mit maximal 35 m² Grundfläche jeweils um maximal 2 m überschritten werden. Die Standorte der Fahrstuhlaufbauten sind dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu entnehmen. Ausgenommen von dieser Flächenbegrenzung sind Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung. 2.6 Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. 2/4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - 3. Schriftliche Festsetzungen Flächen für förderfähige Wohngebäude Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes dürfen nur Wohngebäude errichtet werden, in denen auf mindestens 20 % der Gesamtwohnfläche Wohnungen erstellt werden, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. 4. Bauweise Die Tiefgarage kann in den mit ‚AB‘ und ‚CD’ gekennzeichneten Grenzbereichen bis zu einer maximalen Gebäudehöhe von 202 m ü. NHN unmittelbar an den Grundstücksgrenzen ohne eigene Abstandsflächen errichtet werden. 5. Flächen für den ruhenden Verkehr Gemäß § 12 (6) BauNVO sind Stellplätze und Tiefgarage nur in den dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. 6. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Die Tiefgarage ist außerhalb der überbaubaren Flächen in mindestens 50 cm Höhe mit Erdreich zu überdecken und bis auf Zuwege und Terrassen zu begrünen. 7. Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 7.1 In den mit ‚AAAA’‚ ‚BBBB’ und ‚CCCC‘ gekennzeichneten Fassadenabschnitten sind schutzbedürftige Räume zu den zur maßgebenden Schallquelle abgewandten Hausseiten vorzusehen. Alternativ sind die Fenster mit mechanischen Lüftungen auszustatten. 7.2 Für die Fassade in dem mit ‚AAAA’ gekennzeichneten Bereich muss im Erdgeschoss und im I. und II. Obergeschoss für Aufenthaltsräume von Wohnungen das erforderliche Schalldämmmaß von mindestens 50 dB, für Büroräume ein Schalldämmmaß von 45 dB nachgewiesen werden. Im III. Obergeschoss ist für Aufenthaltsräume von Wohnungen das erforderliche Schalldämmmaß von mindestens 45 dB, für Büroräume ein Schalldämmmaß von 40 dB nachzuweisen. 7.3 Für die Fassade in dem mit ‚BBBB‘ gekennzeichneten Bereich des zurückspringenden Geschosses muss für Aufenthaltsräume von Wohnungen ein Schalldämmmaß von mindestens 40 dB nachgewiesen werden. Für Büroräume ist ein Schalldämmmaß von mindestens 35 dB notwendig. Die zum Krugenofen notwendige Brüstung muss eine Höhe von 1,10 m und eine Schalldämmung von R’w = 25 dB aufweisen. 7.4 Im Bereich der mit ‚CCCC’ gekennzeichneten Fassade sind Fenster bei schutzbedürftigen Räumen wie Schlaf- und Kinderzimmer unzulässig. 7.5 Im Bereich der mit ‚DDDD’ gekennzeichneten Fassade sind zu öffnende Fenster bei schutzbedürftigen Räumen wie Schlaf- und Kinderzimmer unzulässig. 7.6 Die Bauausführung der Tiefgarage und deren Zufahrt ist derart herzustellen, dass schädliche Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft ausgeschlossen sind. Die Tiefgaragenzufahrt ist komplett einzuhausen. Die Bauteile müssen in eingebautem Zustand mindestens eine Schalldämmung von R’w = 25 dB aufweisen. 3/4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Schriftliche Festsetzungen 7.7 Die Tiefgarage ist mechanisch zu entlüften. Das Entlüftungsrohr ist über Dach zu führen. Die ausreichende Funktionstüchtigkeit ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. 8. Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 12 (3a) BauGB i.V.m. § 9 (2) BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. 4/4 Der Oberbürgermeister Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße – für den Bereich zwischen Krugenofen, Hauptstraße und Klausenerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand 02.04.2013) Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation..................................................................................... 3 1.1 Beschreibung des Plangebietes....................................................................................................... 3 1.2 Regionalplan ................................................................................................................................. 4 1.3 Flächennutzungsplan ..................................................................................................................... 4 1.4 Bestehende Bebauungspläne .......................................................................................................... 4 1.5 Planverfahren ................................................................................................................................ 4 Anlass der Planung.............................................................................................................................. 4 Ziel und Zweck der Planung .................................................................................................................. 5 3.1 Allgemeine Ziele ............................................................................................................................ 5 3.2 Städtebauliche Konzeption.............................................................................................................. 5 3.3 Erschließung ................................................................................................................................. 6 3.4 Entwässerung ............................................................................................................................... 7 3.5 Belange der Kinder und Jugendlichen .............................................................................................. 7 Begründung einzelner Festsetzungen und sonstiger Planinhalte ............................................................... 7 4.1 Art der baulichen Nutzung............................................................................................................... 7 4.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................................. 8 4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen ............................................................................... 9 4.4 Förderfähige Wohngebäude .......................................................................................................... 10 4.5 Flächen für den ruhenden Verkehr ................................................................................................. 10 4.6 Zulässigkeit von Vorhaben ............................................................................................................ 11 4.7 Umweltschützende Belange .......................................................................................................... 11 4.7.1 Wasserschutz ..................................................................................................................... 11 4.7.2 Bodenschutz ...................................................................................................................... 12 4.7.3 Lärmschutz ........................................................................................................................ 13 4.7.4 Artenschutz ........................................................................................................................ 15 4.7.5 Schutz vor Schadstoffimmissionen........................................................................................ 15 4.7.6 Klimaschutz........................................................................................................................ 16 4.7.7 Schutz der Kulturgüter ......................................................................................................... 17 Auswirkungen der Planung ................................................................................................................. 17 Kosten ............................................................................................................................................. 17 Durchführungsvertrag ........................................................................................................................ 17 Plandaten ......................................................................................................................................... 18 2 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Mitte in der Gemarkung Burtscheid, Flur 2. Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 943, 1463, 1903 und 2282. Das überplante Gebiet befindet sich innerhalb des Blockinnenbereiches zwischen den Straßen Krugenofen, Hauptstraße, Benediktinerstraße, Klausenerstraße und Neustraße und ist über zwei schmale Parzellen mit dem umliegenden Straßennetz verknüpft. Das Grundstück wurde bisher von der Heusch-Fabrik genutzt. Im Nordwesten und Nordosten wird das Plangebiet von den Grundstücken der am Krugenofen und an der Hauptstraße gelegenen Bebauung begrenzt. Im Südwesten und Südosten grenzt das Plangebiet an das Grundstück einer großen zusammenhängenden Wohnanlage, die den Bereich bis zur Neustraße, Klausenerstraße und Benediktinerstraße einnimmt. Im Südosten wird das Plangebiet nahezu entlang des gesamten Grenzverlaufs von der zweigeschossigen Großgarage dieser Wohnanlage tangiert. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 0,44 ha. Die Zufahrt zur ehemaligen Heusch-Fabrik erfolgte über ein unbebautes Grundstück am Krugenofen unmittelbar nördlich des Einmündungsbereiches der Neustraße in den Krugenofen. Eine weitere Zufahrt befand sich vormals im Norden des Grundstücks zur Hauptstraße. Diese Zufahrt wurde später aufgegeben und überbaut. Im rückwärtigen Bereich der heutigen Zufahrt steht heute als Grenzbebauung ein dreigeschossiges Verwaltungsgebäude. Die eingeschossigen Betriebsgebäude wurden am Nordwestrand und am Südostrand des Betriebsgrundstücks als Grenzbebauung errichtet, so dass in der Länge des Grundstückes eine unterschiedlich breite Fahrgasse und Feuerwehrzufahrt unbebaut blieb. Das Grundstück wurde zu über 75 % überbaut. Durch die Erschließung erfolgte eine komplette Versiegelung des Grundstückes. Im Plangebiet liegt die Altlastenverdachtsfläche des Altstandortes Nr. 1979. Die Betriebsbauten und das Verwaltungsgebäude stehen nicht unter Denkmalschutz und werden auch nicht als denkmalwert angesehen. Die umgebende Randbebauung entlang des Krugenofens, der Hauptstraße und der Neustraße zeichnet sich durch eine geschlossene traufständige Bebauung aus. Diese weist im Bereich des Krugenofens und der Neustraße vorrangig fünf Geschosse, im Bereich der Hauptstraße drei bis vier Geschosse auf. Die Hauptstraße weitet sich im oberen Straßenabschnitt vor Einmündung in den Krugenofen zu einem nahezu quadratischen Platz auf, in dem ein ca. 510 m² großer Kinderspielplatz liegt. Entlang der Benediktinerstraße löst sich die strenge Randbebauung auf und geht im Eckbereich Klausener Straße / Benediktinerstraße in eine offene Bauweise über. Diese Bebauung weist bis zu sechs Geschosse auf. Im Bereich Krugenofen im Abschnitt zwischen Neustraße und Hauptstraße befinden sich Wohn- und Geschäftshäuser, in denen sich in den unteren Geschosslagen kleinere, größtenteils nicht störende Gewerbebetriebe angesiedelt haben. So existiert im Haus Krugenofen 13 eine Imbissgaststätte und in den Häusern 17 - 27 weitere kleine Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe. Im Haus 21 - 23 ist im rückwärtigen Innenhof eine Firma zur Glasveredelung tätig. Entlang der südöstlichen Grenze des Heuschgrundstückes wurde eine zweigeschossige Großgarage realisiert, deren Oberdeck teils begrünt, teils als Parkfläche genutzt wird. Die Anbindung dieser Großgarage erfolgt über eine zweispurige Zufahrt von der Klausenerstraße aus. 3 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung Der gesamte Blockinnenbereich zwischen Krugenofen, Hauptstraße, Benediktinerstraße und Neustraße zeichnet sich insgesamt durch ein starkes Gefälle Richtung Südosten aus. So liegt die Einmündung der Neustraße in den Krugenofen bei einer Höhe von ca. 202 m ü. NHN, die Kreuzung Hauptstraße / Benediktinerstraße bei einer Höhe von ca. 183 m ü. NHN. Das Gefälle wird vorrangig an den Grundstücksgrenzen terrassenartig abgefangen. Im Bereich des Platzes an der Hauptstraße und insbesondere im Einmündungsbereich der Neustraße in den Krugenofen steht heute innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche großkroniger erhaltenswerter Baumbestand. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, bekanntgemacht am 27. Mai 2003, ist der Bereich des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. 1.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als gemischte Baufläche dar. Diese Darstellung setzt sich entlang des Krugenofens über die Einmündung der Neustraße hinaus fort. Der nordwestlich und nordöstlich angrenzende Bereich einschließlich der Platzaufweitung an der Hauptstraße wird ebenfalls als gemischte Baufläche dargestellt. Die südwestlich und südöstlich an den Geltungsbereich angrenzenden Bereiche werden als Wohnbauflächen ausgewiesen. 1.4 Bestehende Bebauungspläne Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 590, für den am 04.11.1971 der Aufstellungsbeschluss gefasst wurde. Ein rechtskräftiger Bebauungsplanstand liegt nicht vor. Südlich und östlich schließt sich der Bebauungsplan Nr. 657 an, der seit dem 30.06.1974 rechtskräftig ist. Dieser Bebauungsplan sieht eine bis zu sechsgeschossige Wohnbebauung als Blockrandbebauung vor. Als Art der Nutzung wurde ein Allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,4 festgesetzt. 1.5 Planverfahren Das Bebauungsplanverfahren wurde aufgrund seiner innerstädtischen Lage im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt, weil die maximal zulässige Grundfläche aufgrund der geringen Größe des Bebauungsplangebietes deutlich unterhalb der Obergrenze gemäß § 13a BauGB von maximal 20.000 m² liegt. Damit entfallen eine formale Umweltprüfung und der Umweltbericht. Anhaltspunkte für eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG liegen nicht vor. 2. Anlass der Planung Aufgrund der Aufgabe der Schermesserfabrik Severin Heusch besteht die Möglichkeit, die ehemals gewerblichen Flächen umzunutzen und einer standortgerechten und hochwertigen Nutzung zuzuführen. Entsprechend den Zielen des Baugesetzbuches bezüglich des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden besteht innerhalb der Stadt Aachen das Bestreben, vorrangig Flächen innerhalb des bebauten Zusam- 4 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung menhanges als Wohngebiet zu entwickeln. Damit wird auch mittelfristig die Auslastung der bereits vorhandenen Infrastruktur sichergestellt. Der Bereich des Plangebietes drängt sich als Standort eines neuen Wohngebietes geradezu auf, weil es sich um eine Fläche handelt, die vom Stadtzentrum, vom Zentrum Burtscheids und vom Bahnhof aus fußläufig erreichbar ist. Unmittelbarer Anlass der Planung ist die Absicht eines Projektentwicklers, die bisher gewerblich genutzten Flächen durch eine Wohnbebauung umzunutzen. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Durch die Überplanung der ehemals gewerblich genutzten Flächen wird ein städtebaulicher Missstand, der durch die ungenutzten Flächen verursacht wird, beseitigt. Durch das Vorhaben wird die hohe Nachfrage nach zentrums- und universitätsnahen Wohnflächen in Aachen sowohl für Einzelpersonen als auch für Familien mit Kindern befriedigt. Planungsziel ist die Entwicklung einer innerörtlichen Wohnbebauung mit einem hohen städtebaulichen Qualitätsstandard, einer hohen Wohnqualität und einer eigenen unverwechselbaren Identität. Es wird eine Wohnbebauung geschaffen, die ihrer Lage im städtebaulichen Zusammenhang gerecht wird und dabei unterschiedliche Wohnbedürfnisse befriedigt. Insgesamt sind 46 Wohneinheiten in unterschiedlichen Größen vorgesehen. 3.2 Städtebauliche Konzeption Die Bestandsbebauung der ehemaligen Heuschfabrik wird aufgegeben und abgerissen. Zur Gewährleistung einer guten Belichtung der Wohnungen, der Abstände gemäß Landesbauordnung und der notwendigen Zufahrt und der Aufstellflächen für Feuerwehrfahrzeuge wird die zukünftige Bebauung nicht wie bisher als Grenzbebauung sondern als zwei Gebäude geplant, die L-förmig zueinanderstehen. Durch seine Lage und seine Struktur werden die zukünftigen Baukörper zwischen der strengen Blockrandbebauung im Bereich Krugenofen und der aufgelockerten Randbebauung im Bereich Benediktinerstraße vermitteln, die hier in Form einer fünfgeschossigen giebelständigen Bebauung in die Blockmitte gezogen wird. Durch die zukünftige Bebauung wird der gesamte Blockinnenbereich zwischen Krugenofen, Hauptstraße, Benediktinerstraße und Neustraße in drei miteinander verbundene Bereiche gegliedert. Die geplante Bebauung wird durch Loggien und vorgehängte Balkone Richtung Südosten und Südwesten strukturiert und zusätzlich durch die partielle Ausbildung eines Dachgeschosses, das nahezu allseitig zurückspringt, gegliedert. Das südlich gelegene Gebäude wird Richtung Südosten entsprechend der Topographie um ein Geschoss abgestuft. Die Lage der zukünftigen Bebauung gewährleistet eine gute Ausrichtung der Wohnungen zur Sonne. Aufgrund der Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage ist abseits des Verkehrslärms auf dem stark befahrenen Krugenofen eine hohe Wohnqualität gesichert. Die viergeschossige Bebauung zuzüglich Dachgeschoss besteht aus vier Zweispännern und einem Dreispänner im Verknüpfungsbereich der beiden Gebäude. Insgesamt sind 46 Wohnungen konzipiert. Zur Schaffung einer gemischten Bewohnerstruktur und zur Befriedigung unterschiedlicher Wohnbedürfnisse 5 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung werden unterschiedliche Wohnungsgrößen angeboten, wobei die großen Wohnungen innerhalb des Dachgeschosses und innerhalb des südöstlich abgestuften Zweispänners vorgesehen sind. Die heutige Baulücke im Bereich Krugenofen wird durch eine fünfgeschossige Bebauung geschlossen. Die Geschossigkeit entspricht der Höhe der südlich angrenzenden Bebauung. Dabei wird eine Feuerwehrzufahrt zur rückwärtigen Neubebauung in notwendiger Höhe freigehalten. Die Bebauung wird entsprechend der angrenzenden Nutzung als Mischgebiet festgesetzt. 3.3 Erschließung Der ruhende Verkehr ist in einer Tiefgarage untergebracht, die unmittelbar an die bestehende Tiefgarage auf dem Flurstück 2229 mit einem Höhenversatz von ca. 2,00 m angebaut wird. Die potentiellen Zufahrtsmöglichkeiten von der Hauptstraße oder dem Krugenofen aus wurden innerhalb einer verkehrstechnischen Beurteilung durch die Ingenieurgruppe IVV, Aachen, 27.01.2012 und innerhalb einer schalltechnischen Einschätzung durch das Büro Kadansky-Sommer, Alsdorf, Februar 2012 untersucht und beurteilt. Beide Stellungnahmen plädieren aufgrund der geringeren Problematik für eine Zufahrt von der Hauptstraße aus. Durch die Anbindung an die Hauptstraße wird der gesamte Ziel- und Quellverkehr des Bauvorhabens bis auf den Verkehr aus Richtung Burtscheider Zentrum über den signalisierten Knotenpunkt Krugenofen / Hauptstraße / Burtscheider Straße geführt. Die zu erwartenden Verkehrsmengen sind aufgrund der geringen KfZ-Zahl und der ausreichenden Straßenraumbreite der Hauptstraße problemlos abzuwickeln. Die Variante der Zufahrt über die Hauptstraße ist der Variante über den Krugenofen vorzuziehen, weil hier der Quellverkehr unsignalisiert in die hoch belastete Straße Krugenofen im unübersichtlichen Knotenpunktbereich mit der Neustraße einfahren müsste. Die aus Richtung Innenstadt kommenden Fahrzeuge mit Ziel Bauvorhaben müssten nach links in die Zufahrt einbiegen, was aufgrund der einstreifigen Verkehrsführung zu Beeinträchtigungen des stadtauswärts führenden Verkehrsstromes führen würde. Aus den vorgenannten Gründen wird die Zufahrt der Tiefgarage von der L-förmigen Stichstraße im Bereich der Platzaufweitung an der Hauptstraße erfolgen. Dafür wird an der Stelle der ehemaligen Zweitzufahrt zum Heuschgrundstück zwischen den Häusern Hauptstraße 61 und 63 im Erdgeschoss eine Durchfahrt vorgesehen. Durch das Gefälle der Hauptstraße Richtung Burtscheider Zentrum könnte nahezu ebenerdig in die Tiefgarage eingefahren werden. Die L-förmige Stichstraße wird durch kleine, aber effiziente Maßnahmen ertüchtigt. Im Bereich der Wendeanlage werden vier neue zusätzliche Senkrechtparkplätze geschaffen. Dadurch wird das heute verkehrswidrige Parken im Bereich der Wendeanlage vermieden, durch den der Zufahrtsverkehr zur Tiefgarage beeinträchtigt werden könnte. Die L-förmige Stichstraße wird zwischen Wendeanlage und bestehender und zu erhaltender Platane aufgeweitet, um im Bereich vor der Tiefgaragenzufahrt den unbehinderten Begegnungsfall ermöglichen zu können. Die Tiefgarage wird als Mittelgarage mit einer einspurigen Zu- und Abfahrt ausgebildet. Dadurch wird eine Zufahrtskontrolle mit Signalisierung notwendig. Die Zufahrt wird innerhalb des kurzen Abschnittes zwischen Vorderhaus an der Hauptstraße und Tiefgarageneinfahrt überdeckelt werden, um Lärmimmissionen im Bereich der Wohnbebauung an der Hauptstraße zu reduzieren. Die zukünftige Durchfahrt kann gleichzeitig als fußläufige Verbindung zur Hauptstraße dienen. Die Tiefgarage wird mechanisch entlüftet. Das dafür notwendige Entlüftungsrohr wird über Dach geführt. Die notwendige Feuerwehrzufahrt wird im Bereich der heutigen Zufahrt zum Krugenofen ermöglicht. Des Weiteren können über diese Zufahrt insgesamt 9 Stellplätze für Beschäftigte, die innerhalb der geplanten 6 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung Baulückenschließung am Krugenofen tätig sind, angefahren werden. Die fußläufige Anbindung des gesamten Bauvorhabens erfolgt sowohl über den Krugenofen als auch über die Hauptstraße. 3.4 Entwässerung Gemäß § 51a LWG besteht die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten. Da das Grundstück bereits bebaut ist, wurden die entsprechenden Flächen kapazitätsmäßig in den vorhandenen Kanalleitungen der Stadt Aachen berücksichtigt. Eine gezielte Versickerung oder eine Zuleitung in ein Gewässer ist somit nicht erforderlich. Dies wäre aufgrund der anstehenden Böden auch nicht wirtschaftlich durchführbar und aufgrund der Nähe zum Burtscheider Thermalquellenzug auch nicht zulässig. Somit kann das Niederschlagswasser wie das Schmutzwasser in den vorhandenen Mischwasserkanal in der Hauptstraße eingeleitet werden, der eine ausreichende Dimensionierung aufweist. 3.5 Belange der Kinder und Jugendlichen Gemäß der Satzung über die Beschaffenheit und Größe von Spielflächen für Kleinkinder (Stand 19.04.2002) im Bereich von Gebäuden mit mehr als einer Wohnung sind für 46 Wohnungen, die alle für die ständige Anwesenheit von Kindern geeignet sind, insgesamt 240 m² Spielfläche für Kleinkinder zu realisieren. Diese Bereitstellung wäre nicht erforderlich, wenn in Ruf- und Sichtnähe ein Spielplatz vorhanden wäre. Da der Spielplatz an der platzartigen Aufweitung der Hauptstraße außerhalb der Sichtweite liegt, wird die Fläche von 240 m² nordwestlich des Bauvorhabens innerhalb des Plangebietes angeboten. Die Fläche soll insgesamt als Aufenthalts- und Kommunikationsfläche sowohl für Kinder als auch für Erwachsene mit entsprechenden Sitzmöglichkeiten ausgebildet werden und damit der Nachbarschaftsbildung dienen. Bezüglich der notwendigen öffentlichen Spielplatzflächen wurde im Rahmen der internen Abstimmung mit dem Jugendamt vereinbart, den vorhandenen Spielplatz an der Hauptstraße im Rahmen der Möglichkeiten zu vergrößern und entlang der L-förmigen Stichstraße den Zaun südöstlich der Findlinge zu ergänzen. Zusätzlich soll der Spielplatz durch punktuelle Verbesserungen aufgewertet werden. Die Kostenübernahme für die entsprechenden Maßnahmen wird innerhalb des Durchführungsvertrages gesichert. Die Anbindung sowohl an den Krugenofen als auch an die Hauptstraße schafft mögliche Fußwegeverbindungen Richtung Stadtzentrum und Burtscheider Markt, der in einer Entfernung von 400 m liegt. Die Entfernung zum Hauptbahnhof beträgt ca. 750 m. Die zur zukünftigen Wohnbebauung nächstgelegene Bushaltestelle ‚Burtscheider Hauptstraße‘ an der Ecke Kasinostraße / Hauptstraße liegt ca. 200 m entfernt. Hier verkehren insgesamt 5 Buslinien während der Tageszeit im 15-Minuten-Takt. 4. Begründung einzelner Festsetzungen und sonstiger Planinhalte 4.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen werden wie die südlich und östlich angrenzende Wohnanlage als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Diese Festsetzung dient dem Ziel, die angrenzend vorhandenen Nutzungen auch 7 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung innerhalb des Plangebietes vorzusehen und hier ein qualitativ hochwertiges Wohngebiet mit einem differenzierten Wohnungsgemenge zu schaffen. Die ausnahmsweise in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Betriebe des Beherbergungswesens, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden gemäß schriftlicher Festsetzungen ausgeschlossen werden, weil sie sich gestalterisch und funktional nicht in das geplante Wohngebiet integrieren lassen und dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen. Die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes gilt trotz der Darstellung im Flächennutzungsplan als Gemischte Baufläche als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, weil innerhalb der Gesamtfläche der im FNP dargestellten ‚Gemischten Baufläche‘ die für die Gebietskategorie typische Mischung gewährleistet ist. Somit bedarf es keiner der im beschleunigten Verfahren möglichen Anpassung des Flächennutzungsplanes. Wohl aber soll im Rahmen der Neuaufstellung des FNP die heutige Darstellung entsprechend der Festsetzung im Bebauungsplan geändert werden. Der unmittelbar an den Krugenofen angrenzende Teilbereich des Plangebietes wird entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan als Mischgebiet festgesetzt. Diese Festsetzung folgt damit der vorherrschenden Nutzung im Bereich des Krugenofens. Die innerhalb eines Mischgebietes allgemein zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen ausgeschlossen werden, weil sie aufgrund der geringen Größe des Mischgebietes nicht realisierbar sind. Allgemein und ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten werden ebenfalls ausgeschlossen, weil sie sich funktional nicht in das Plangebiet einfügen würden. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Die dichtebestimmende Grundflächenzahl für das Allgemeine Wohngebiet wird mit 0,4 festgesetzt und orientiert sich an den Festsetzungen des südlich und östlich angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 657, der für die hier realisierte Wohnanlage eine entsprechende GRZ festsetzt. Dieser Wert darf generell gemäß § 19 (4) BauNVO bis zu 50 % durch Stellplätze, Zuwegungen, Nebenanlagen u.ä. überschritten werden, somit bis zu einer GRZ von 0,6. Für das Mischgebiet unmittelbar am Krugenofen wird in Anlehnung an die nördlich angrenzende Bestandsbebauung einer GRZ von 0,6 festgesetzt. Auch hier gilt, dass eine 50%ige Überschreitung durch oben genannte Anlagen nicht ausgeschlossen ist. Somit hat hier der gemäß § 19 (4) BauNVO maximale Wert von 0,8 Gültigkeit. Die maximal zulässige Geschossfläche innerhalb des Mischgebietes wird mit 850 m² festgesetzt und liegt damit oberhalb der Grenze gemäß § 17 (1) BauNVO, die sich bei einer maximalen GFZ von 1,2 und der zugrundeliegenden Grundstücksgröße ergibt. Die Überschreitung resultiert u.a. aus dem Ziel, dass im Bereich des Mischgebietes durch die Gebäuderealisierung ein erheblicher Beitrag zum Schallschutz innerhalb des Blockinnenbereiches geleistet werden soll. Zudem orientiert sich die festgesetzte Geschossfläche an der angrenzenden Bestandsbebauung. Die Lage der überbaubaren Fläche und die Festsetzungen zur Höhenentwicklung ermöglichen die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf den angrenzenden Grundstücken und im Plangebiet selbst. Die zulässige Geschossfläche innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes wird mit maximal 6.160 m² festgesetzt und ermöglicht neben der Blockrandbebauung an der Hauptstraße einen viergeschossigen Neubau zuzüglich Dachgeschoss 8 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Der Vergleich mit angrenzenden Blockstrukturen nördlich und südlich des Plangebietes verdeutlicht, dass der heutige Blockinnenbereich zwischen Krugenofen, Hauptstraße, Benediktinerstraße, Klausenerstraße und Neustraße äußerst großzügig dimensioniert ist und bisher von der großflächigen und geringgeschossigen Gewerbebebauung profitiert hat. Durch das geplante Bauvorhaben soll der Blockinnenbereich nunmehr in drei Teilbereiche gegliedert werden, die jedoch auch zukünftig nicht die Kleinteiligkeit und Dichte benachbarter Innenbereiche aufweisen. Die gemäß Landesbauordnung NRW einzuhaltenden Abstände, die neben der Sicherheit, der Belichtung und dem sozialen Frieden dienen, werden sowohl innerhalb des Mischgebietes wie auch innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes deutlich eingehalten. So ist gewährleistet, dass die zukünftige Bebauung zu keiner erheblichen Reduzierung der Belichtung der Bestandsbebauung führt. Die Gebäudehöhen werden entsprechend der konkreten Hochbauplanung differenziert festgesetzt. So wird für die Oberkante des vierten Vollgeschosses die maximale Gebäudehöhe GH2 mit 214,0 m normiert. Für die Oberkante des Dachgeschosses, das nahezu allseitig zurückspringt, wird dieser Wert um 3,00 m erhöht (GH3). Da sich der südliche Gebäudeabschnitt Richtung Südosten abgestuft, wird hier eine zusätzliche maximale Gebäudehöhe GH für die Oberkante des dritten Vollgeschosses festgesetzt. Aufgrund variierender Gebäudehöhen, die durch den Tiefgaragenbau egalisiert werden, wird die Oberkante der Tiefgarage mit der maximalen Gebäudehöhe GH1 202,0 m einheitlich vorgegeben. Der Wert der Gebäudehöhen bezieht sich jeweils auf den obersten Abschluss der Oberkante der Gebäude oder der Gebäudeabschnitte einschließlich Attika, Dachrandabdeckung, Brüstungen oder ähnlicher Bauteile. Um die Möglichkeit zu eröffnen, Gebäudeentlüftungen über Dach zu führen und um Fahrstuhlaufbauten ermöglichen zu können, werden Ausnahmen in den Höhenfestsetzungen formuliert. Durch die Vorgabe der Fahrstuhlaufbauten gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan ist gewährleistet, dass diese nicht abstandswirksam werden. Für die Baufenster, die unmittelbar an der Hauptstraße und am Krugenofen liegen, sind maximale Traufund Firsthöhen festgesetzt, weil hier das Satteldach vorgegeben ist. Die Trauf- und Firsthöhen werden innerhalb der schriftlichen Festsetzungen definiert. Für die Bebauung am Krugenofen wird straßenseits eine zusätzliche Gebäudehöhe GH normiert, um für die Verortung der hier notwendigen Schallschutzmaßnahmen eine eindeutige Lage des zurückspringenden obersten Geschosses zu definieren. Sämtliche Höhenfestsetzungen beziehen sich auf Normalhöhennull (NHN). 4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Für die an der Hauptstraße und am Krugenofen gelegenen Baufenster wird jeweils geschlossene Bauweise festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht im Bereich der Hauptstraße dem Bestand und im Bereich des Krugenofens ebenfalls der angrenzenden Bestandsbebauung und der planerischen Absicht, den Blockrand zum Krugenofen hin baulich zu schließen. Innerhalb der geschlossenen Bauweise werden für die an die Bestandsbebauung angrenzenden überbaubaren Flächen jeweils zur angrenzenden Verkehrsfläche hin Baulinien festgesetzt. Im Erdgeschoss werden in beiden vorgenannten Baufenstern Durchfahrten ermöglicht. Für den Bau der Tiefgarage, die teilweise die heutige Geländeoberkante überragt, wird für zwei Streckenabschnitte festgesetzt, dass die Tiefgarage ohne eigene Abstandsflächen bis zu einer festgesetzten ma- 9 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung ximalen Höhe entlang der Grundstücksgrenzen errichtet werden darf. Damit kann die Tiefgarage entlang des Streckenabschnittes AB unmittelbar an die benachbarte Tiefgarage angebaut werden. Die Hochbauplanung wird zur Normierung des Baufensters eng mit Baugrenzen umfahren und für den nördlichen Teilbereich mit einer maximalen Bautiefe von 17,0 m, für den südlichen Teilbereich mit einer maximalen Bautiefe von 15,0 m festgesetzt. Durch das L-förmige Baufenster wird in alle Richtungen eine klare Raumkante geschaffen und der gesamte Blockinnenbereich sinnvoll gegliedert. Die Fläche des möglichen Dachgeschosses wird im nördlichen Teilbereich im Nordwesten um 1,00 m, im Südosten um ca. 4,00 m zurückgesetzt. Im südlichen Teilbereich wird das Dachgeschoss auf maximal 40 % des Regelgeschosses beschränkt und springt im Nordosten um ca. 2,30 m, im Südwesten im Schnitt ebenfalls um 2,30 m und im Südosten um ca. 10,00 m gegenüber dem Regelgeschoss zurück. Durch die festgesetzte Lage der überbaubaren Flächen werden in Kombination mit den Höhenfestsetzungen die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf den angrenzenden Grundstücken und innerhalb des Plangebietes gewährleistet. 4.4 Förderfähige Wohngebäude Zur Sicherstellung der Förderfähigkeit mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus wird festgesetzt, dass innerhalb des Plangebietes nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, in denen auf mindestens 20 % der Gesamtwohnflächen Wohnungen erstellt werden, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. Damit ist sichergestellt, dass dem Standort entsprechend ein Wohnungsgemenge angeboten wird, das unterschiedliche Nutzergruppen anspricht. Der festgesetzte flächenmäßige Anteil der Wohngebäude muss hinsichtlich Art, Größe und Ausstattung der Wohnungen die Voraussetzungen für eine öffentliche Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus erfüllen. Ob eine Förderung mit solchen Mitteln erfolgt, ist für die Frage der Zulässigkeit der Wohngebäude ohne Belang. Es können somit auch Wohngebäude errichtet werden, die frei finanziert sind, wenn sie die Vorgaben, die für den sozialen Wohnungsbau aktuell gelten, erfüllen. Eine entsprechende Sicherung erfolgt über den Durchführungsvertrag. 4.5 Flächen für den ruhenden Verkehr Der ruhende Verkehr wird innerhalb der für Stellplätze und für eine Tiefgarage festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Flächen untergebracht. Die für die Wohnanlage notwendigen Stellplätze sind komplett innerhalb einer Tiefgarage angeordnet. Die Zufahrt wird entsprechend den Vorgaben eines Verkehrs- und eines Lärmgutachtens nahezu ebenerdig von der Hauptstraße aus vorgenommen. Die Zufahrt und die Tiefgarage selbst werden baulich derart ausgeführt werden, dass schädliche Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft und für die zukünftigen Bewohner ausgeschlossen sind. So wird die Zufahrt der Tiefgarage komplett überdeckelt, die Tiefgarage mechanisch entlüftet. Durch die Anlage der Tiefgarage wird erzielt, dass der Blockinnenbereich nahezu verkehrsfrei bleibt. Lediglich unmittelbar östlich der Durchfahrt zum Krugenofen werden insgesamt 9 nicht überdachte Stellplätze zugelassen, die dem notwendigen Nachweis für eventuelle Dienstleistungsbetriebe innerhalb des Vorderhauses am Krugenofen dienen. Diese Stellplätze werden voraussichtlich nur während der Dienst- bzw. Besucherzeiten genutzt. 10 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - 4.6 Begründung Zulässigkeit von Vorhaben Die Zulässigkeit von Vorhaben, die der festgesetzten Art der Nutzung entsprechen, wird durch eine textliche Festsetzung dahingehend eingeschränkt, dass nur solche Vorhaben möglich sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag verpflichtet hat 4.7 Umweltschützende Belange 4.7.1 Wasserschutz Da das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 946 bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes bebaut wurde, ist § 51a LWG bezüglich der Verpflichtung zur Versickerung oder zur Einleitung in ein ortsnahes Gewässer nicht anzuwenden. Innerhalb des Plangebietes herrschen entsprechend der Bodenkarte überwiegend Böden mit einer sehr geringen bis geringen Wasserdurchlässigkeit vor. Insofern wäre eine gezielte Versickerung innerhalb des Plangebiets auch nicht wirtschaftlich durchführbar. Der südliche Teilbereich des Plangebietes reicht in den Schutzbereich des Burtscheider Thermalquellenzuges und schließt damit zusätzlich eine Versickerung aus. Der Flurabstand des Grundwassers liegt aufgrund des Höhenzuges des Krugenofens gemäß der Kartenwerte zwischen 7 m und 10 m unter Geländeoberkante. Die ‚Risikopotentialkarte‘ für mögliche Stoffeinträge in das Grundwasser weist für den gesamten Bereich des Plangebietes Stufe 2 aus. Entsprechend kann bezüglich der Verweildauer von Sickerwasser in der Grundwasserüberdeckung von wenigen Monaten bis zu 3 Jahren ausgegangen werden. Daraus können während der Baumaßnahme notwendige Sicherungsmaßnahmen zum Schutz des Grundwassers resultieren. Aufgrund der lediglich eingeschossigen Tiefgarage, die nicht komplett unterhalb der heutigen Geländeoberkante liegt und des hohen Flurabstandes des Grundwassers ist gemäß bisher vorliegender Unterlagen nicht davon auszugehen, dass das zukünftige Gebäude in das Grundwasser einbindet. Sollte dies wider Erwarten dennoch der Fall sein, sind eventuell Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers wie die Ausbildung druckwasserdichter Tiefgeschosse oder die Ableitung des Grundwasserstromes vorzunehmen. Die entsprechenden Maßnahmen sind dann durch ein hydrogeologisches Gutachten nachzuweisen und mit der Unteren Wasserbehörde abzustimmen. Zur Reduzierung der Oberflächenversiegelung ist vorgesehen, dass die Feuerwehrzufahrt, die für die Feuerwehrfahrzeuge notwendigen Aufstellflächen und sonstige Zufahrten und Zuwegungen in wasserdurchlässigen Materialien auszuführen sind. Voraussetzung ist, dass diese Flächen nicht oberhalb der Tiefgarage liegen. Alle vorgenannten Maßnahmen sollen innerhalb des Durchführungsvertrages vertraglich vereinbart werden. Der südliche Teilbereich des Plangebietes reicht in den Schutzbereich des Burtscheider Thermalquellenzuges hinein. Da jedoch keine dem Thermalquellenschutz entgegenstehende Nutzung beabsichtigt ist, werden entsprechende Schutzmaßnahmen nicht notwendig. 11 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung 4.7.2 Bodenschutz Der Schutz von Böden und Bodenfunktionen (§ 2 Abs. 1 und 2 BBodSchG) wird durch das BBodSchG gesetzlich geregelt. Schädliche Bodenveränderungen (§ 2 Abs. 3 BBodSchG) sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen. Gem. § 4 Abs. 1 BBodSchG hat jeder, der auf den Boden einwirkt, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zielt in § 1 darauf ab, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte so weit wie möglich vermieden werden. Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die Stadt Aachen verpflichtet, gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7 Baugesetzbuch (BauGB) die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Aus Sicht des vorsorgenden Bodenschutzes bestehen keine Bedenken, da aufgrund der gewerblichen Vornutzung und derzeit vorhandenen 100 %igen Versiegelung keine natürlichen und damit schutzwürdigen Böden mehr vorhanden sind. Innerhalb des B-Plangebietes befindet sich ein Altstandort, der unter der Nummer AS 1979 geführt wird. Der Altlastenverdacht beruht auf der Eintragung der Firma Heusch GmbH & Co KG als Tuchscheermesserfabrik, die auf diesem Standort mehrere Jahrzehnte tätig war. Im unmittelbaren Umfeld des Plangebietes befinden sich Eintragungen von fünf weiteren Altstandorten (u.a. Tuch- und Buckskinfabrik, Glasherstellung, Chemische Reinigung, Nadelfabrik). Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass durch eventuelle Schadstoffverlagerungen von den benachbarten Altstandorten auch das Plangebiet betroffen sein könnte, wurden diese ehemaligen Nutzungen und ihr Schadstoffpotential in die Bewertung miteinbezogen. Folgende Gutachten liegen vor: - Orientierende Gefährdungsabschätzung Grundstück Krugenofen 29-33 (Prof. Dieler & Partner, 1.3.2007) - Ergänzungsuntersuchungen zur Orientierenden Gefährdungsabschätzung Grundstück Krugenofen 2933 (Prof. Dieler & Partner, 5.8.2011) - 2. Ergänzung der Orientierenden Gefährdungsabschätzung Grundstück Krugenofen 29-33 (Prof. Dieler & Partner, 5.6.2012) Die Ergebnisse aus den Bodenuntersuchungen zeigen auf, dass im Bereich der ehemaligen Alten Härterei erhöhte Mineralölkohlenwasserstoffgehalte (bis 2.700 mg/kg) bis in 3 m Tiefe und im Bereich des Spänebunkers ein leicht erhöhter Mineralölkohlenwasserstoffgehalt (bis 670 mg/kg) angetroffen wurde. 12 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung Damit wurden Mineralölkohlenwasserstoffgehalte nachgewiesen, die im Bereich des Prüfwertes (300-1.000 mg/kg) bzw. des Maßnahmenschwellenwertes (1.000-5.000 mg/kg) der Länderarbeitsgemeinschaft Wasser LAWA liegen. Zur Beurteilung von Schadstoffbelastungen im Rahmen der Betrachtung des Wirkungspfades Boden-Grundwasser existieren für den Boden-Feststoff keine gesetzlich festgelegten Prüf- und Maßnahmenwerte. Es kann jedoch hilfsweise auf die Empfehlungen der Länderarbeitsgemeinschaft Wasser (LAWA) für die Erkundung, Bewertung und Behandlung von Grundwasserschäden vom Januar 1994 zurückgegriffen werden. Mit Ausnahme dieser beiden kleinräumigen Belastungen wurden keine weiteren branchentypischen Schadstoffbelastungen angetroffen, die die Prüfwerte für den Wirkungspfad BodenMensch der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) für Wohngebiete überschreiten. Mit Ausnahme der Mineralölkohlenwasserstoffbelastungen kann somit auch eine Gefährdung für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser ausgeschlossen werden. Die fünf Altlastenverdachtsflächen in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes weisen unterschiedliche Gefährdungspotentiale auf. So wird für zwei Altlastenverdachtsflächen ein geringes Gefährdungspotential und für drei Standorte ein hohes Gefährdungspotential gesehen. Aufgrund des topographischen Höhenunterschiedes und der unmittelbar angrenzenden Tiefgarage kann eine Gefährdung durch das ehemalige Schumag-Gelände ausgeschlossen werden. Aufgrund der teilweise 100 %igen Überbauung der fünf Grundstücke ist eine Bodenuntersuchung auf den anderen Grundstücken selbst nicht durchführbar. Durch Bodenuntersuchungen in den Randbereichen im Plangebiet konnten keine Schadstoffgehalte nachgewiesen werden, so dass von diesen Altstandorten eine Gefährdung für die zukünftige Wohnnutzung im Plangebiet ausgeschlossen werden konnte. Da nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen eine abweichende Zusammensetzung des Bodenmaterials mit höheren Schadstoffbelastungen und Fremdbestandteilen vorliegt, sind sämtliche Erdarbeiten durch einen Sachverständigen für Altlasten/Bodenschutz zu überwachen. Die Mineralölkohlenwasserstoffschäden sind zu sanieren und als Sanierungszielwert wird der Prüfwert der LAWA (Länderarbeitsgemeinschaft Wasser) für die Aushubsohle und die Wände von <300 mg/kg vorgegeben. Das belastete Bodenmaterial ist ordnungsgemäß zu entsorgen. Es ist sicherzustellen, dass von den auf dem Baugrundstück verbleibenden Bodenmaterialien keine Gefährdung für Mensch und Umwelt ausgeht. Dazu ist in einem abschließenden Bericht Stellung zu nehmen. Die vorgenannten Maßnahmen sollen im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger vertraglich geregelt werden. 4.7.3 Lärmschutz Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind die in der Bauleitplanung für bestimmte Nutzungen vorgesehenen Flächen so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen untereinander vermieden werden. Gemäß § 1 (6) BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesundes Wohnen und Arbeiten zu berücksichtigen. Aufgrund der verdichteten Gemengelage sind insbesondere die Aspekte des Lärms detailliert zu betrachten. Bereits im Vorfeld der Planung wurde eine schallimmissionstechnische Voreinschätzung erstellt, um eine sachgerechte Entscheidung bezüglich des Standortes der Tiefgaragenzufahrt treffen zu können. Dabei wurde die Erschließung der Tiefgarage über die Zufahrt Hauptstraße gegenüber einer Zufahrt über den 13 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung Krugenofen favorisiert, weil von der Hauptstraße nahezu ebenerdig in die Tiefgarage eingefahren und die Zufahrt eingehaust werden kann. Für die Zufahrt vom Krugenofen hingegen wäre eine kurze und steile Rampe notwendig, die zu höheren Drehzahlen der PkW und damit zu höheren Immissionen an den rückwärtigen Gebäudeseiten im Umfeld führen würde. Um eine der Empfehlung entsprechende Tiefgarage zu realisieren, soll planungsrechtlich als besondere Vorkehrung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen festgesetzt werden, dass die Bauausführung der Tiefgarage und deren Zufahrt derart herzustellen ist, dass schädliche Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft ausgeschlossen werden. Die Tiefgaragenzufahrt soll dabei komplett eingehaust werden. Aufgrund des Heranrückens des geplanten Bauvorhabens an das bestehende Parkdeck der Wohnanlage Klausener Straße / Benediktiner Straße wurde in einer weiteren schallimmissionstechnischen Untersuchung die daraus resultierenden möglichen Konflikte untersucht. Als Fazit der Untersuchung wurde festgestellt, dass gemäß den Vorgaben nach TA-Lärm ausreichende Schutzabstände eingehalten werden. Die Einhaltung der zulässigen Richtwerte von 55 dB (A) tags bzw. 40 dB (A) nachts konnte trotz hoch angesetzter Berechnungsansätze nachgewiesen werden. Dabei werden kurzzeitige Geräuschspitzen wie z.B. das Zuschlagen von Türen oder Kofferraumdeckeln nicht als Immissionen im gewerblichen Sinne der TA-Lärm bewertet. Bei Berücksichtigung dieser Einzelereignisse wird der entsprechende Richtwert für die Tageszeit deutlich unterschritten, für die Nachtzeit überschritten. Deswegen wird empfohlen, in der Südostfassade des geplanten Wohnkomplexes keine zu öffnenden Fenster zu in der Nachtzeit schutzbedürftigen Räumen zuzulassen. Fenster zu Wohn- und Aufenthaltsräumen, Küchen oder sonstigen Nebenräumen sind möglich. Gemäß Lärmkataster der Stadt Aachen ist ersichtlich, dass insbesondere der Krugenofen erheblich mit Verkehrslärm belastet ist. Hier wird von einem Verkehrsaufkommen von rund 18.000 Kfz / 24 h ausgegangen. Das innere Plangebiet wird nicht von den angrenzenden Straßen beaufschlagt, weil der Bereich nahezu in einem abgeschlossenen Innenbereich liegt. Für die Baulückenschließung am Krugenofen wird entsprechend der planungsrechtlichen Festsetzungen von einem Mischgebiet ausgegangen. Somit sind hier die der DIN 18005 ‚Schallschutz im Städtebau‘ entsprechenden Orientierungswerte von 60 dB (A) zur Tagzeit und 50 dB (A) zur Nachtzeit anzusetzen. Aufgrund der zugrunde gelegten Ausgangsdaten zur Verkehrsbelastung, den Annahmen zur Verkehrsverteilung und der berücksichtigten Korrekturfaktoren ergeben sich Emissionspegel, die die Orientierungswerte deutlich übersteigen. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen sollen nach Maßgabe der schallimmissionstechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Dipl. Ing. S. Kadansky-Sommer, Alsdorf, 05.09.2012 an der Baulinie bzw. Baugrenze im Bereich des Krugenofens im Bebauungsplan die notwendigen Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile festgesetzt werden. Mit diesen Festsetzungen wird dem Schutzbedürfnis der geplanten Wohnnutzung innerhalb des Plangebietes Rechnung getragen. Ziel ist die Sicherstellung der Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 an den betroffenen Fassadenabschnitten und somit die Schaffung gesunder Wohnverhältnisse. Die Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile bis zum Lärmpegelbereich III werden in der Regel mit der üblichen Massivbauweise und dem Einbau von Isolierglasfenstern als Wärmeschutz nach dem heutigen Stand der Technik bereits eingehalten. Daher werden diese Anforderungen entsprechend Lärmpegelbereich III als Mindestanforderung im Bereich des gesamten Bebauungsplanes festgesetzt. Dieser Bebauungsplan ist durch seine Vorhabenbezogenheit gekennzeichnet, so dass sichergestellt ist, dass das Vorhaben in der 14 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung geplanten Form umgesetzt wird. Aufgrund dessen ist die Festsetzung zu den notwendigen Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile entlang der Baulinie bzw. Baugrenze hinreichend bestimmt. Für den Gebäudekörper sollen geschossweise Anforderungen an die Außenbauteile gestellt und den Lärmpegelbereichen zugeordnet werden. Aufgrund der vorliegenden Belastung empfiehlt es sich, Wohnungen nur innerhalb des Dachgeschosses vorzusehen. Dieses Geschoss springt gegenüber der Hauptfassade zurück, so dass hier bei entsprechender Ausbildung der Brüstung ein geringerer Lärmpegelbereich als in den unteren Geschossen angesetzt werden kann. Zur Prüfung der Lärmbelastung aus dem Umfeld Krugenofen wurde eine schallimmissionstechnische Bestandsaufnahme der dort ansässigen Gewerbebetriebe vorgenommen. Zur Feststellung und der angemessenen Berücksichtigung der relevanten Schallquellen der einzelnen Betriebe fanden Betriebsbesichtigungen und -befragungen über relevante Betriebsmerkmale statt. Unter Berücksichtigung der Einwirkzeiten, der Zuschläge für die Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit u.ä. wurden die Beurteilungspegel gebildet und den Richtwerten der TA-Lärm gegenübergestellt. Daraus ergab sich, dass die vorhandenen Gewerbeeinrichtungen bis auf den Betrieb Gläser Schmitz, Krugenofen 21 - 23 für das weitere Planverfahren nicht beurteilungsrelevant sind und in ihrer weiteren Entwicklung nicht eingeschränkt werden. Gemäß Untersuchung sind zur Tagzeit an einigen Fassadenabschnitten der geplanten Wohngebäude Immissionen oberhalb des Richtwertes von 55 dB (A) aus dem Betriebsgelände der Glasveredelung Schmitz zu erwarten. Im Hinblick auf den Bestandsschutz des Betriebes ist somit das Heranrücken der Wohnbebauung ohne weitere Maßnahmen nicht möglich. Zur Konfliktbereinigung werden deswegen durch den Vorhabenträger schalltechnische Verbesserungsmaßnahmen insbesondere der Schallquelle der Lüftungsanlagen finanziert. Die zu finanzierenden Maßnahmen werden innerhalb des Durchführungsvertrages zwischen Vorhabenträger und Stadt vertraglich geregelt werden. Der Vorhabenträger regelt die Umsetzung wiederum vertraglich mit dem betreffenden Gewerbebetrieb. 4.7.4 Artenschutz Die artenschutzrechtlichen Vorschriften des § 44 (1) BNatSchG betreffen sowohl den physischen Schutz von Tieren als auch den Schutz ihrer Lebensstätten. Da insbesondere ältere und brachliegende Bausubstanz potentiellen Lebensraum für Fledermäuse und Vögel darstellt, sind die Artenschutzbelange entsprechend zu berücksichtigen. Im Vorgriff auf die vorzunehmende Abrissgenehmigung wurde eine artenschutzrechtliche Vorprüfung vorgenommen. Gemäß gutachterlicher Stellungnahme werden durch den Abriss des Gebäudes keine relevanten Tierarten beeinträchtigt. Nicht abschließend zu beurteilen war das Vorkommen von Mauerseglern, da diese keine auffälligen Spuren hinterlassen. Bei Mauerseglern handelt es sich um häufige und flächendeckend verbreitete Brutvögel. Insofern erscheint es weder erforderlich, nähere Untersuchungen zum tatsächlichen örtlichen Vorkommen während der Brutzeit durchzuführen noch gezielte Ersatzmaßnahmen für Nistplätze an den Neubauten zu fordern. 4.7.5 Schutz vor Schadstoffimmissionen Negative Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen aufgrund von Festsetzungen eines Bebauungsplanes sind zu vermeiden. Des Weiteren sind die Allgemeinheit und die Nachbarschaft vor Geruchsund Schadstoffimmissionen zu schützen. Generell ist Vorsorge zur Erzielung eines hohen Schutzniveaus zu treffen. Deshalb wird planungsrechtlich als besondere Vorkehrung zum Schutz vor schädlichen Um15 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung welteinwirkungen festgesetzt, dass die Tiefgarage mechanisch zu entlüften ist. Das dafür notwendige Entlüftungsrohr wird dabei über Dach geführt. Von der Firma Glasveredelung Schmitz GmbH werden Verbrennungsprodukte über ein ca. 15,5 m hohes Abluftrohr abgeleitet. Dieses Abluftrohr wurde 1992 in Abstimmung mit der Landesanstalt für Immissionsschutz NRW und dem damaligen staatlichen Gewerbeaufsichtsamt erhöht, nachdem von Anwohnern Beschwerden über Geruchswahrnehmungen geäußert wurden. Nach entsprechender Erhöhung des Schornsteins sind keine weiteren Bedenken geäußert worden. Die Erhöhung orientiert sich insbesondere an dem westlich gelegenen Wohnhaus Krugenofen Nr. 23, das eine Traufhöhe von ca. 12 m und eine Firsthöhe von ca. 18 m aufweist. Die so entstandene Verbesserung wurde von den oben genannten Behörden seinerzeit unterstützt. Der geplante Neubau soll bis auf 16 m an den Schornstein heranrücken, weist aber mit maximal 13,70 m bezogen auf die gleiche Höhe wie das Haus Krugenofen 23 eine geringere Höhe als die Wohnbebauung am Krugenofen auf. Gemäß ‚gutachterlicher Stellungnahme zu den Geruchsimmissionen im Bereich des Bebauungsplangebietes Nr. 946 Krugenofen / Hauptstraße‘ durch den TÜV Nord Systems GmbH & Co. KG, Herrn Dipl.-Met. W. Medrow, Essen, 28.02.2013 werden die Immissionswerte der Geruchimmissionsrichtlinie auch nach Realisierung des Bauvorhabens hinreichend eingehalten. Bei diesen Immissionswerten handelt es sich um relative Häufigkeiten der Geruchsstunden, wobei eine Geruchsstunde dann als solche gewertet wird, wenn die Summe der Zeitanteile mit Geruchswahrnehmungen in dieser Stunde mehr als 6 Minuten beträgt. Gemäß Geruchsimmissionsrichtlinie gelten für Wohn- und Mischgebiete 10% der Jahresstunden als Grenzwert. Auch bei Überschreitung dieses Grenzwertes ist das Vorhaben dann genehmigungsfähig, wenn der zu beurteilende Immissionsbeitrag als Zusatzbelastung auf keiner Beurteilungsfläche größer als 2% ist. Da dieser Wert eingehalten wird, ist von einer Irrelevanz der zu erwartenden Zusatzbelastung auszugehen. Somit ist fachlich abgesichert, dass durch die zukünftige Neubebauung innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 946 keine Einschränkung des ansässigen Betriebes resultiert. Eine Erhöhung des Kamins ist nicht erforderlich. 4.7.6 Klimaschutz Die zukünftige Bebauung soll als Solitär auf dem Grundstück errichtet werden und nicht in geschlossener Bauweise an den Bestand anschließen. Somit ist davon auszugehen, dass die Belüftung und die Frischluftzufuhr nach wie vor gewährleistet sind und keine Bereiche durch eine geschlossene Bauweise geschaffen werden, in denen die Luftzirkulation stagniert. Dieser Annahme entspricht auch die Tatsache, dass der Neubau entsprechend der Hauptwindrichtung platziert und die Windzufuhr aus der Hauptwindrichtung damit nicht blockiert wird. Die heutige 100 %ige Versiegelung soll teilentsiegelt werden. Des Weiteren wird textlich festgesetzt, dass die Tiefgarage außerhalb der überbaubaren Flächen zu begrünen ist. Die Energie- und Wärmeversorgung des Objektes ist noch nicht abschließend geplant. Derzeit werden die Varianten Fernwärme, Wärmpumpe mit einer Unterstützung in Gas-Brennwerttechnik oder Gas-Brennwerttechnik mit Solaranlage zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung geprüft. 16 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung 4.7.7 Schutz der Kulturgüter Auf der Basis der derzeit für das Plangebiet verfügbaren Unterlagen ist nicht abschließend zu klären, ob innerhalb des Plangebietes archäologische Bodenfunde zu erwarten sind. Sollten diese bei anstehenden Ausschachtungsarbeiten gefunden werden, ist unverzüglich die Stadt als Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege zu verständigen. Der Ursprung der heutigen Werksanlage der Firma Severin Heusch resultiert aus dem Jahr 1898. Aufgrund erheblicher Zerstörungen im 2. Weltkrieg werden die heutigen Gebäude nicht als Baudenkmal eingestuft. Details der Backsteinarchitektur und der Shedhallen mit ursprünglich gußeisernen Stützen sind nur noch rudimentär vorhanden. In der Großform ist die Werksanlage noch nachvollziehbar. Angesichts der hohen Bedeutung der Textilindustrie für Aachen wird deswegen vom Amt für Denkmalpflege im Rheinland angeregt, die heutigen Gebäude als erhaltenswerte Bausubstanz in die Neubauplanung einzubeziehen. Da die Gebäudesubstanz an sich nicht als denkmalwert gilt, besteht seitens der Stadt Aachen keine Handhabung den Erhalt zu fordern. Der Umbau oder ein teilweises Integrieren in die Neuplanung würde zudem eine wirtschaftlich tragfähige Umnutzung ausschließen. Die Schaffung von zentral gelegenem Wohnraum an diesem Standort wird höher gewichtet als der Erhalt des Gebäudeensembles, das an die Bedeutung der Textilindustrie erinnern soll. 5. Auswirkungen der Planung Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird die Möglichkeit eröffnet, einen städtebaulichen Missstand, der durch die heute ungenutzten Flächen verursacht wird, zu beseitigen. Durch die Planung wird dringend benötigter Wohnraum in innenstadtnaher Lage geschaffen. Gleichzeitig soll durch die Inanspruchnahme von heute bereits bebauten Flächen ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden sichergestellt werden. Die bereits vorhandene Infrastruktur wird zusätzlich ausgelastet und das tägliche Verkehrsaufkommen zwischen Wohnort und Arbeitsplatz aufgrund der Zentralität des zukünftigen Wohngebietes reduziert. Durch die Umsetzung des Bebauungsplanes werden keine negativen Auswirkungen für die Umwelt erwartet. Im Bereich der Hauptstraße wird ein höheres Verkehrsaufkommen in Kauf genommen, weil der Verkehr hier problemlos abgewickelt und ebenerdig der geplanten Tiefgarage zugeführt werden kann. Die von Anwohnern am Krugenofen bemängelte Reduzierung des Ausblicks Richtung Burtscheid wird geringer gewichtet als der Belang, in innenstadtnaher Lage Wohnraum zu schaffen. 6. Kosten Die Kosten der Planaufstellung und der Realisierung übernimmt der Vorhabenträger. Entschädigungskosten gemäß § 39 ff. BauGB sind nicht zu erwarten, da keine Maßnahmen getroffen werden, die sich nachteilig auf persönliche Lebensumstände auswirken könnten. 7. Durchführungsvertrag Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehört ein Durchführungsvertrag, der zwischen der Stadt Aachen und dem Vorhabenträger abgeschlossen werden soll. Dieser Vertrag stellt alle Voraussetzungen und 17 / 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 946 - Krugenofen / Hauptstraße - Begründung Bedingungen für die Realisierung der Maßnahme sicher. In dem Durchführungsvertrag werden die Gestaltungsvorgaben für das Vorhaben aufgenommen. Damit wird dem Willen der Stadt Aachen, das Vorhaben entsprechend dem abgestimmten Entwurfskonzept umzusetzen, Rechnung getragen. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die der festgesetzten Art der Nutzung entsprechen, wird durch eine zusätzliche textliche Festsetzung dahingehend eingeschränkt, dass nur solche Vorhaben möglich sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag verpflichtet hat 8. Plandaten Plangebiet Mischgebiet Allgemeines Wohngebiet Überbaubare Flächen Mischgebiet Überbaubare Flächen Allgemeines Wohngebiet 4.455 m² 440 m² 4.015 m² 180 m² 1.670 m² 18 / 18