Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0862/WP16 öffentlich 35140-2010 14.03.2013 Dez. III / FB 61/20 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord hier: - Bericht über das Ergebnis der Offenlage - Beschluss zur erneuten Offenlage Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 10.04.2013 11.04.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Offenlage zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss als Ergebnis der Offenlage, den Bebauungsplan und die schriftlichen Festsetzungen wie folgt zu ändern bzw. zu ergänzen: - Erweiterung der überbaubaren Flächen, um die bestehenden Hauptgebäude komplett zu sichern Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 83a entsprechend einer Eingabe Festsetzung einer Fläche für Tiefgaragen im Bereich Preusweg 28 Reduzierung der Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auf 300 qm im Bereich Preusweg 51 Reduzierung der Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm auf 800 qm im Bereich Preusweg 81 Reduzierung der Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm auf 500 qm für das Flurstück 374 hinter Preusweg 52 Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auf 800 qm im Bereich Preusweg 53a Änderung der Lärmschutzfestsetzungen Ergänzung der schriftlichen Festsetzung in Bezug auf Tiefgaragen Differenzierung der schriftlichen Festsetzung in Bezug auf Garagen, Carports und Stellplätze entsprechend einer Eingabe Außerdem empfiehlt sie, den so geänderten Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB Nr. 933 – Preusweg Nord – gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats erneut öffentlich auszulegen. Sie empfiehlt dem Rat nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Offenlage zur Kenntnis. Vorlage FB 61/0862/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 23.04.2015 Seite: 1/5 Er beschließt als Ergebnis der Offenlage, den Bebauungsplan und die schriftlichen Festsetzungen wie folgt zu ändern bzw. zu ergänzen: - Erweiterung der überbaubaren Flächen, um die bestehenden Hauptgebäude komplett zu sichern Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 83a entsprechend einer Eingabe Festsetzung einer Fläche für Tiefgaragen im Bereich Preusweg 28 Reduzierung der Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auf 300 qm im Bereich Preusweg 51 Reduzierung der Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm auf 800 qm im Bereich Preusweg 81 Reduzierung der Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm auf 500 qm für das Flurstück 374 hinter Preusweg 52 Erhöhung der Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auf 800 qm im Bereich Preusweg 53a Änderung der Lärmschutzfestsetzungen Ergänzung der schriftlichen Festsetzung in Bezug auf Tiefgaragen Differenzierung der schriftlichen Festsetzung in Bezug auf Garagen, Carports und Stellplätze entsprechend einer Eingabe Außerdem beschließt er, den so geänderten Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB Nr. 933 – Preusweg Nord – gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats erneut öffentlich auszulegen. Er empfiehlt dem Rat nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Vorlage FB 61/0862/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 23.04.2015 Seite: 2/5 Erläuterungen: Der Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - soll als einfacher Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Nachdem die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 18.04.2012 die Empfehlung zum Offenlagebeschluss gefasst hatte, hat der Planungsausschuss in seiner Sitzung am 19.04.2012 die Offenlage beschlossen. Die öffentliche Auslegung hat in der Zeit vom 14.05.2012 bis zum 15.06.2012 stattgefunden. Es wurden 16 Träger öffentlicher Belange angeschrieben, von denen keiner Bedenken gegen die Planung vorgebracht hat. 8 Bürger haben sich während der Offenlage schriftlich zur Planung geäußert. Eine Stellungnahme bezüglich der überbaubaren Fläche auf dem Grundstück Preusweg 91a wurde schriftlich zurückgezogen, da mit der vorgesehenen überbaubaren Fläche zum Zeitpunkt der Offenlage den Belangen der Eigentümer doch ausreichend entsprochen wurde. Die verbleibenden 7 Eingaben der Bürger sowie die dazugehörigen Stellungnahmen der Verwaltung sind der Vorlage als Anlage beigefügt und sind Grundlage der Beratung. Um die Planung zu sichern, wurde am 14.09.2011 der Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Bekannt gemacht wurde diese am 17.11.2011. Da sich durch die erneute Offenlage die Aufstellung des Bebauungsplanes verzögert, wird eine Verlängerung der Veränderungssperre notwendig. Es ist vorgesehen, diese im Juni beschließen zu lassen. Erläuterung der Änderungen Generell sollen da, wo es die städtebaulichen Ziele erlauben, die überbaubaren Flächen des Bebauungsplanes so erweitert werden, dass sie den kompletten Bestand umfahren; das heißt, dass auch Gebäudeteile in die überbaubaren Flächen einbezogen werden sollen. Mit der Änderung können die Eigentumsrechte besser geschützt werden. Entsprechend einer Eingabe soll die überbaubare Fläche, die das Gebäude Preusweg 83a sichert, um einen Meter in südöstliche Richtung erweitert werden, da die städtebauliche Konzeption durch die relativ geringe Erweiterung nicht negativ beeinträchtigt wird. Um Überplanungen zu vermeiden, sollen die zur Offenlage vorgesehenen Festsetzungen zur Mindestgrundstücksgröße für die Grundstücke Preusweg 51 und Preusweg 81, sowie für das Flurstück 374, hinter Preusweg 52, geändert werden. Für das Grundstück Preusweg 51 soll die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auf 300 qm herabgesetzt werden; für das Grundstück Preusweg 81 von 1000 qm auf 800 qm und für das Flurstück 374 von 1000 qm auf 500 qm. Im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße soll ausschließlich der Bestand gesichert werden. Die großzügige Durchgrünung und lockere Bebauung stehen hier im Vorlage FB 61/0862/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 23.04.2015 Seite: 3/5 Fokus der Zielsetzungen. Um das städtebauliche Ziel auch über die Festsetzungen zu verdeutlichen, sollen möglichst hohe Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt werden, die den Bestand nicht überplanen. Für das Grundstück Preusweg 53a soll deshalb die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße von 500 qm auf 800 qm erhöht werden. Eine Eingabe zielt auf die Sicherung der Garagen im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße ab. Mit den vorgesehenen Festsetzungen zur Offenlage wurden die Garagen, Carports und Stellplätze auch in diesen Bereichen begrenzt. Zukünftig soll auf eine Festsetzung in den Bereichen hinter der ersten Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen verzichtet werden, um die Errichtung von Garagen, Carports und Stellplätzen in best möglicher Lage zu gewährleisten. Dabei wird eine Begrenzung durch den §12 Baunutzungsverordnung als ausreichend angesehen. Heute finden sich diese Anlagen in verschiedenen Bereichen der Grundstücke, was eine einheitliche bestandsorientierte Festsetzung nicht sinnvoll erscheinen lässt. Die Festsetzungen, die die Errichtung von Garagen, Carports und Stellplätzen begrenzen, sollen zukünftig nur für die Grundstücke in erster Bebauungsreihe vom Preusweg und von der Lütticher Straße aus gesehen getroffen werden. Zum einen wurde die Begrenzung auf diese Bereiche vorgesehen, um den vorherrschenden Charakter der weitestgehend durchgrünten Vorgärten zu sichern, die den öffentlichen Verkehrsraum prägen. Zum anderen sollen durch die Festsetzung die zumeist großzügigen Gartenbereiche als Ruhe- und Erholungsräume best möglich geschützt werden, da die notwendige verkehrliche Erschließung der Innenbereiche eine unausweichliche Belastung für diese Räume darstellt, die nicht noch erhöht werden sollte. Ergänzt werden sollen die Festsetzungen zum ruhenden Verkehr um eine Festsetzung, die die Errichtung von Tiefgaragen steuert. Diese sollen innerhalb der überbaubaren Flächen und im seitlichen Bauwich zugelassen werden, was vor dem Hintergrund der Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten als ausreichend angesehen wird. Vor dem Hintergrund der Bestandssicherung, sollen zudem im Rechtsplan beide vorhandenen Tiefgaragen über die Festsetzung einer „Fläche für Tiefgaragen“ gesichert werden. Dies führt im Bereich Preusweg 28 zu einer weiteren Festsetzung. Im Laufe des Verfahrens wurde, aufgrund geänderter Rechtssprechung, eine Anpassung der Lärmschutzfestsetzungen erforderlich. Anstatt Schalldämmmaße entlang der Baugrenzen festzusetzen, sollen nun Lärmpegelbereiche festgesetzt werden, innerhalb derer bestimmte Schalldämmmaße für Fassaden einzuhalten sind. Mit der Anpassung kann dem Urteil entsprochen werden. Hinweise Zur erneuten Offenlage soll eine Festsetzung bezogen auf die Anzahl der Wohneinheiten redaktionell geändert werden. Während in der Offenlage eine Festsetzung von 5 Wohneinheiten für das Gebäude Preusweg 52 und eine Festsetzung von 2 Wohneinheiten für das Nachbargebäude Preusweg 54c Vorlage FB 61/0862/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 23.04.2015 Seite: 4/5 vorgesehen war, sollen nun die Festsetzungen für beide Gebäude getauscht werden. Die neuen Festsetzungen würden damit wieder dem Bestand entsprechen und ihn sichern. Um sicher zu stellen, dass der Bebauungsplan im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann, wurde die Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 13a (1) Nr. 2 für den Bebauungsplan – Preusweg Nord – nach der Offenlage nachgeholt. Hierzu wurde eine Prüfung hinsichtlich der Umweltaspekte durch den Fachbereich Umwelt durchgeführt. Diese ergab, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen verursachen wird. Gleichzeitig wurden 5 Träger öffentlicher Belange beteiligt, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können. Da jedoch auch keiner von ihnen Bedenken geäußert hat, kann das Verfahren nach § 13a BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes - Preusweg Nord - angewendet werden. Zusammenfassung Mit den Änderungen der geplanten Festsetzungen wird deutlich gemacht, dass die Sicherung des Bestandes stärker in den Fokus des Bebauungsplanes tritt, ohne die städtebaulichen Ziele aus den Augen zu verlieren. Empfehlung zur erneuten Offenlage Nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander empfiehlt die Verwaltung, die von der Öffentlichkeit vorgetragenen Bedenken zurückzuweisen, soweit sie nicht zu einer oben genannten Änderung geführt haben. Da durch die vorgeschlagenen Änderungen die Grundzüge der Planung berührt werden, ist eine erneute Offenlage erforderlich. Als Ergebnis der Offenlage empfiehlt die Verwaltung, den Bebauungsplan entsprechend dem Vorschlag der Verwaltung zu ändern und zu ergänzen. Da die Vorprüfung nicht vor Verfahrensbeginn, sondern nach der Offenlage durchgeführt wurde, empfiehlt die Verwaltung weiterhin, den Bebauungsplan - Preusweg Nord - für die Dauer eines Monats gem. § 3 Abs. 2 BauGB erneut öffentlich auszulegen. Anlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Übersichtsplan Luftbild Abwägungsvorschlag Öffentlichkeit Entwurf des Rechtsplanes Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen Entwurf der Begründung Vorlage FB 61/0862/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 23.04.2015 Seite: 5/5 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen der Offenlage Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord für den Bereich Preusweg und Lutherweg zwischen Lütticher Straße und Hasselholzer Weg im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 22.03.2013) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Inhaltsverzeichnis Schreiben 1 vom 29.05.2012, Preusweg 7, 52074 Aachen..……………………........S. 03 Stellungnahme der Verwaltung…………………………………………………………………………....S. 04 Schreiben 2.1 vom 04.06.2012, , Preusweg 50, 52074 Aachen………………….………….......S. 05 Schreiben 2.2 vom 04.06.2012, , Preusweg 50, 52074 Aachen...…………………….………....S. 06 Schreiben 2.3 vom 15.08.2012, , Preusweg 50, 52074 Aachen.…………………………………S. 11 Stellungnahme der Verwaltung…………………………………………………………………………….S. 15 Schreiben 3 vom 14.06.2012, Postfach 102365, 50463 Köln, im Auftrag für …………………………………………………………...………….………...S. 16 Stellungnahme der Verwaltung…………………………………………………………………………….S. 21 Schreiben 4.1 vom 12.06.2012, Kupferstraße 13, 52070 Aachen, im Auftrag von Herrn ………………………………………………………………………………....................S. 23 Schreiben 4.2 vom 10.08.2012, Helvetierstraße 37, 52074 Aachen, im Auftrag von Herrn ……………………………………………………………………………………...……...……S. 27 Schreiben 4.3 vom 06.09.2012, Helvetierstraße 37, 52074 Aachen, im Auftrag von Herrn ………………………………………………………………………………………...………...S. 29 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………….……S. 33 Schreiben 5 vom 17.07.2012, Preusweg 68, 52074 Aachen………….............S. 35 Stellungnahme der Verwaltung…………………………………………………………………………….S. 36 Schreiben 6 vom 19.06.2012, Preusweg 2,m 52074 Aachen..……..........S. 37 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………………S. 38 Schreiben 7 vom 07.11.2012, Lutherweg 6, 52074 Aachen......………………….……..S. 39 Stellungnahme der Verwaltung……………………………………………………………………….……S. 40 2 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 1 vom 29.05.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Preusweg 107, 52074 Aachen 3 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Schreiben 1 vom 29.05.2012, Stellungnahme der Verwaltung Die Eingabe gibt keinen Anlass zur Abwägung. 4 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 2.1 vom 04.06.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Preusweg 50, 52074 Aachen 5 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 2.2 vom 04.06.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Preusweg 50, 52074 Aachen 6 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 7 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 8 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 9 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 10 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 2.3 vom 15.08.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Preusweg 50, 52074 Aachen 11 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 12 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 13 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 14 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Schreiben 2.1 bis 2.3 von Stellungnahme der Verwaltung Erschließung der Grundstücke hinter Preusweg 52 Die vorgesehene Bebauung in der 2. und 3. Reihe (hinter Haus 52) entspricht den städtebaulichen Zielsetzungen für diesen Bereich, da hier eine insgesamt etwas intensivere Bebauungsdichte vorliegt. So sind die Nachbargrundstücke ebenfalls in 2. und 3. Reihe bebaut. Es wäre unverhältnismäßig, hier keine weitere Bebauung zuzulassen, vor allem, da die Grundstücke mit 790 qm und 1100 qm eine Größe aufweisen, die den vorherrschenden Grundstücksgrößen in diesem Bereich nicht widerspricht. Die Erschließung der Grundstücke in zweiter bis vierter Reihe soll im Bebauungsplan nicht geregelt werden, sondern soll durch private Erschließungsanlagen erfolgen, die auf privatrechtlicher Grundlage realisiert und durch Baulast gesichert werden können. Ob die Erschließung tatsächlich auf der Rückseite des Grundstückes Preusweg 50 realisiert werden kann, ist im Baugenehmigungsverfahren zu klären. Hier wird gem. § 51 Abs. 7 BauO NW geprüft, ob die Erschließung das Arbeiten und Wohnen, die Ruhe und Erholung in der Umgebung nicht über das zumutbare Maß hinaus stört. Aus städtebaulicher Sicht wäre auch denkbar, die Erschließung über die bestehende Zufahrt zu den Häusern Preusweg 58 und 60 zu führen. Da insgesamt mehrere Möglichkeiten bestehen, ist eine Erschließung der Grundstücke möglich, ohne die Nachbarrechte zu verletzen. Gefährdung der vorhandenen Vegetation durch notwendige Stützmauern Es ist richtig, dass aufgrund der Geländesituation die Errichtung von Stützmauern sehr wahrscheinlich notwendig wird, sollte eine Erschließung der Grundstücke im rückwärtigen Bereich des Grundstückes Preusweg 50 erfolgen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind jedoch einzuhalten. Zum Erhalt festgesetzte Bäume, die das Ortsbild besonders prägen, sind demnach zu schützen. Diesbezügliche Auflagen werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens formuliert werden. Ebenfalls müssen Bäume, die nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden aber der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen unterliegen, im Sinne dieser Satzung geschützt werden. Hierfür wird im Baugenehmigungsverfahren der Fachbereich Umwelt durch die Bauaufsicht beteiligt. Grundlage zur Bewertung des geschützten Baumbestandes ist der im Zuge des Bauantrages zu erstellende Lageplan, in dem der gesamte geschützte Baumbestand darzustellen ist. Ob eine Befreiung von der Baumschutzsatzung erteilt werden kann, ist an dieser Stelle nicht zu beurteilen. Dies ist durch einen entsprechenden Antrag zu klären. Der Baumbestand ist nur teilweise im Bebauungsplan dargestellt Der Baumbestand wurde durch einen öffentlich bestellten Vermesser aufgemessen und durch den Fachbereich Umwelt aus Sicht des Baumschutzes bewertet. Hintergrund der Vermessung und Bewertung ist, dass besonders ortsbildprägende Bäume aus städtebaulichen Gründen zum Erhalt festgesetzt werden sollen, da sie die Charakteristik des Südviertels maßgeblich prägen. Hierfür sind eine gewisse Größe, ein bestimmter Stammdurchmesser und die Gesundheit des Baumes von Bedeutung. Sollte es sich um kleinere Bäume oder Buschwerk handeln, ist es möglich, dass diese nicht aufgemessen worden sind. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass in diesem Bereich weitere ortsbildprägende Bäume vorhanden sind, die nicht aufgemessen wurden, da bei einer Ortsbesichtigung auch mit dem Fachbereich Umwelt keine diesbezügliche Feststellung gemacht worden ist. 15 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 3 vom 14.06.2012, im Auftrag für Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Postfach 102365, 50463 Köln, 16 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 17 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 18 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 19 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 20 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Schreiben 3 vom 14.06.2012, Stellungnahme der Verwaltung Während des Aufstellungsverfahrens wurde zu verschiedenen vor allem im Innenbereich liegenden Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, sondern bedarf der vorherigen Einordnung des Grundstückes in den städtebaulichen Kontext. Insgesamt ist eine Bebauung der Innenbereiche aufgrund der notwendigen Erschließung (Verkehr) und dem zwangsläufigen Rückgang der Grünflächen als Erholungsraum und ortsbildprägendes Element kritisch zu sehen. Da der Bebauungsplan in erster Linie aufgestellt wird, um den Bestand zu sichern, ist die heutige Baustruktur Ausgangspunkt der städtebaulichen Bewertung und des zu erarbeitenden Konzeptes. Als grundsätzliche Ziele wurden formuliert: • Die Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters, • der Erhalt der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken, • die Sicherung der prägenden Durchgrünung, • die maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung. Augenfällig ist, dass der Bereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße (in der Begründung als Nr. 4 bezeichnet) eine relativ klare Baustruktur aufweist: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der in Teilen einreihig bebaut ist. Der Blockinnenbereich umfasst 18 Grundstücke bzw. Grundstücksteile, die den Grundstücken am Preusweg zuzuordnen sind oder über Zufahrten vom Preusweg aus erschlossen werden. Während die Grundstücke im südlichen Blockinnenbereich vollständig bebaut sind, befinden sich im nördlichen Blockinnenbereich zwischen den zumeist freien Grundstücken nur einzelne Bebaute. Insgesamt sind 9 der 18 Grundstücke / Grundstücksteile noch nicht bebaut. Aufgrund der noch nicht bebauten Grundstücksteile, besteht hier die Möglichkeit, den großen Freiflächenanteil zu sichern und die somit großzügige Baustruktur zu erhalten, womit ein sanfter Übergang zwischen Landschaftsund Siedlungsraum geschaffen wird. Zum einen steht die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes im Fokus der Zielsetzung, andererseits kann dem Anspruch an die exklusive Wohnqualität Rechnung getragen werden, die für das Südviertel so prägend ist. Aus diesen Gründen sollen für die Grundstücke im Blockinnenbereich ausschließlich bestandssichernde Festsetzungen getroffen werden; für die noch nicht bebauten Grundstücke soll auf eine Ausweisung überbaubarer Flächen verzichtet werden. Mit der Eingabe wird angeregt, eine überbaubare Fläche im Innenbereich auszuweisen, da diese auch nach § 34 BauGB bebaubar sei. Es ist richtig, dass der Verzicht auf Festsetzung einer überbaubaren Fläche in diesem Bereich dazu führt, dass ein nach § 34 BauGB bestehendes Baurecht aufgrund von Festsetzungen in einem Bebauungsplan nicht mehr besteht. Jedoch existieren hierfür gewichtige städtebauliche Gründe: So würde eine Bebauung des Grundstückes eine weitere Nachverdichtung zur Folge haben. Im Sinne der Gleichbehandlung müssten weitere grundstücksbezogene kleinere Baufelder auf den übrigen noch freien Grundstücksteilen festgesetzt werden, was zu einem Rückgang der prägenden Durchgrünung führen und die 21 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Qualität des Erholungsraumes erheblich mindern würde. Das städtebauliche Ziel einer maßvollen Nachverdichtung könnte somit nicht mehr erreicht werden. Die Durchgrünung würde in einem nicht vertretbaren Maße nach und nach einer weiteren Bebauung weichen, was zudem das Ortsbild nachhaltig negativ verändern würde. Auf eine Festsetzung einer zusätzlichen überbaubaren Fläche im Innenbereich soll aus den genannten Gründen verzichtet werden. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung nicht zu folgen. Die Eingabe bezieht sich auch auf die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm, die in diesem Bereich weitestgehend nicht verwirklicht werden könne und damit nicht erforderlich sei. In der Offenlage wurde ein Bebauungsplanentwurf ausgestellt, der für den Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße bestandsorientierte Mindestgrundstücksgrößen für bereits bebaute Grundstücke von 500 qm bis 1000 qm vorsah. Für ein bebautes Grundstück wurde aufgrund der geringen Größe auf eine diesbezügliche Festsetzung verzichtet. Das Grundstück des Eingebers, liegt vom Preusweg aus gesehen in der ersten Bebauungsreihe und ist damit Teil des Blockrandes. Für diesen Bereich (beidseits des Preusweges) war und ist, sofern die Festsetzung nicht zu Überplanungen führt, eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm vorgesehen; so auch für das Grundstück des Eingebers. Im weiteren Verfahren soll an der Festsetzung festgehalten werden. 22 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4.1 vom 12.06.2012, Auftrag von Herrn Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Kupferstraße 13, 52070 Aachen, im 23 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 24 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 25 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 26 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4.2 vom 10.08.2012, von Herrn Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Helvetierstraße 37, 52074 Aachen, im Auftrag 27 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 28 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4.3 vom 06.09.2012, Rechtsanwalt von Herrn Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 37, 52074 Aachen, im Auftrag 29 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 30 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 31 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 32 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 4.1 bis 4.3 Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 im Auftrag von Herrn Stellungnahme der Verwaltung Ist-Zustand Das Grundstück Preusweg 91 grenzt unmittelbar an den Preusweg. Die Garagen werden über die seitliche Zufahrt zu Haus Nr. 91a angefahren, die nachträglich zur Erschließung des Gebäudes in zweiter Bebauungsreihe herausparzelliert wurde. Die Breite des Grundstückes ist mit ca. 7,20 m relativ schmal. Planung Der Bebauungsplan setzt eine Begrenzung für die Ansiedlung von Garagen, Stellplätzen und Carports für Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe fest. Dies erfolgt zum einen, um den Charakter der weitestgehend durchgrünten Vorgärten zu sichern, ohne den vorherrschenden Parkdruck aus den Augen zu verlieren. Andererseits sollen durch die Festsetzungen die zumeist großzügigen Gartenbereiche als Ruhe- und Erholungsräume best möglich geschützt werden, da die notwendige verkehrliche Erschließung der Innenbereiche eine unausweichliche Belastung für diese Räume darstellt, die nicht noch erhöht werden sollte. Begründung Der gesamte Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 91 ist bislang mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro, Schwimmbad) bebaut. Eine Struktur, die sich im gesamten Plangebiet nur in diesem Bereich wiederfindet und die Qualität der rückwärtigen Gartenbereiche als Erholungsräume erheblich mindert. Um dem planerischen Konzept einer aufgelockerten Bebauung mit starker Durchgrünung Folge zu leisten, soll dieser Bereich insgesamt aktiv auf einen grüneren Zustand zurückgeführt werden, wodurch die Wohnqualität und die Qualität des Außenraumes als Erholungsraum erheblich gesteigert werden kann. Hierfür sollen die untergeordneten Nutzungen auch auf den Nachbargrundstücken über den Bebauungsplan nicht durch entsprechende Festsetzungen gesichert werden. Sie genießen weiterhin Bestandschutz. Konsequenzen Die vorgesehenen Festsetzungen im Bebauungsplan führen dazu, dass die vorhandene Doppelgarage im rückwärtigen Gartenbereich zukünftig lediglich Bestandschutz genießt und die Errichtung einer weiteren Garage in diesem Bereich nicht genehmigt werden kann, was ohne Bebauungsplan gem. einer Beurteilung nach § 34 BauGB zulässig wäre. Da die vorhandene Doppelgarage nicht abgerissen werden muss, sind bereits heute drei Garagen (eine davon seitlich anfahrbar innerhalb des Gebäudes) für das Gebäude vorhanden, was ausreichend wäre, würde man hier drei Wohneinheiten realisieren wollen. Alternativplanungen für einen weiteren Stellplatz 1. Es ist richtig, dass die Breite, mit der das Grundstück an den öffentlichen Straßenraum angrenzt, gemäß den geplanten Festsetzungen nur die Möglichkeit bietet, einen notwendigen Stellplatz im Vorgarten zu errichten. Dadurch würde zwar ein Parkplatz im öffentlichen Raum entfallen, was jedoch akzeptabel wäre. Grundsätzlich kann eine Festsetzung nicht in Frage gestellt werden, weil unrechtmäßiges Verhalten eine bestimmte Nutzung einschränken könnte. Dementsprechend ist das Argument hinfällig, dass der Stellplatz nicht ungestört zu benutzen ist, da die Gefahr der Missachtung des Halteverbots besteht. Zudem wird durch die Festsetzungen ermöglicht, Stellplätze an anderen Stellen auf dem Grundstück zu errichten. So ist es beispielsweise weiterhin möglich, 2. einen Stellplatz im rückwärtigen Bereich des Baufensters unterzubringen. Aufgrund des hängigen Geländes könnte dieser beispielsweise in Form einer Garage (Garagendach als Terrasse), einen Übergang vom Wohnhaus zum Gartenbereich darstellen. Die Beruhigung der hinteren Gartenbereiche würde damit stärker umgesetzt werden können, als mit einer Garage in den noch weiter hinten liegenden Bereichen. 33 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 3. Da der Bebauungsplan auch längerfristige Ziele verfolgt, wäre zukünftig auch vorstellbar, das Gebäude durch ein Neues zu ersetzen. Durch einen entsprechenden Entwurf könnten dann drei notwendige Stellplätze gemäß den vorgesehenen Festsetzungen komplett innerhalb des Baufeldes realisiert werden. Die aufgeführten Varianten werden als ausreichend angesehen, die städtebaulichen Ziele verfolgen und gleichzeitig die notwendigen Stellplätze sinnvoll auf dem Grundstück errichten zu können. Festsetzung gem. § 1 (10) BauNVO Um die Garagen als Bestandsgebäude im Bebauungsplan zu sichern, ohne eine Vorbildwirkung für die Nachbargrundstücke darzustellen, wird eine Festsetzung gemäß Paragraph 1 Absatz 10 Baunutzungsverordnung vom Eingeber vorgeschlagen. Hiervon soll aufgrund des weiter oben beschriebenen Konzeptes abgesehen werden. Zudem setzt eine Anwendung des Paragraphen in Satz 1 voraus (Kommentar Ernst-Zinkahn-Bielenberg), dass bei Festsetzung eines Baugebietes nach den §§ 2 - 9 „in überwiegend bebauten Gebieten“ die Rechtsfolge eintritt, dass dadurch „bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig wären“. Da durch die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes Garagen, Stellplätze und Carports nicht unzulässig werden, kann der Paragraph in diesem Fall nicht angewendet werden. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung nicht zu folgen. 34 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 5 vom 17.07.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Preusweg 68, 52074 Aachen 35 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Schreiben 5 vom 17.07.2012, Stellungnahme der Verwaltung Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche Der Bereich (in der Begründung mit Nr. 2 bezeichnet) ist geprägt durch eine klare Struktur mit einer Randbebauung. Lediglich ein Gebäude ist hier im Innenbereich errichtet worden und stellt somit eine Ausnahme dar. Von einer Fortführung der Bebauung im Innenbereich soll abgesehen werden, um die Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Bereiches zu sichern. Diese Großzügigkeit und intensive Durchgrünung prägen in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmen maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für das Südviertel und sollen erhalten werden. Würde hier eine zusätzliche überbaubare Fläche ausgewiesen, hätte dies aufgrund der Gleichbehandlung eine extreme Nachverdichtung zur Folge, was der städtebaulichen Konzeption widersprechen würde. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung nicht zu folgen. Herausnahme des Grundstückes aus dem Bebauungsplan Das Grundstück Preusweg 68 ist Teil eines im Ortszusammenhang bebauten Gebietes und weist kein Alleinstellungsmerkmal auf, durch das es möglich wäre, das Grundstück isoliert zu betrachten und aus dem Bebauungsplan herauszunehmen. Hier sollen dieselben Ziele wie für die umliegenden Grundstücke verfolgt werden. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung nicht zu folgen. 36 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 6 vom 19.06.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Preusweg 2, 52074 Aachen 37 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Schreiben 6 vom 19.06.2012, Stellungnahme der Verwaltung Wie auch dem Gerichtsurteil zum Normenkontrollverfahren des Vorgängerbebauungsplanes zu entnehmen, unterscheidet sich das weitläufige Klostergelände deutlich von der im Plangebiet vorhandenen Bebauungsstruktur. „Abgesehen von dem großen viereckeigen Klostergebäude mit einem innenliegenden Garten und dem Klosterstift Radermecher, besteht das Gelände im Wesentlichen aus Waldbestand und großzügigen Grünflächen bzw. landwirtschaftlich genutzten Flächen, die die Durchgrünung der im Plangebiet befindlichen Grundstücke bei Weitem übertreffen. Daraus wird deutlich, dass von dem Kloster mit seinem zugehörigen Altenpflegeheim und den Außenanlagen für das Erscheinungsbild der Wohnnutzung in den villenartigen Einfamilienhäusern im Aachener Südviertel keine prägende Wirkung ausgeht.“ Das Gelände soll dementsprechend nicht mit in den Bebauungsplan einbezogen werden. Hiermit wird eine spätere bauliche Nutzung der Grundstücke nicht ausgeschlossen. Für das Gelände der Ordensgemeinschaft kann zu gegebener Zeit geprüft werden, ob und in wie weit es bebaut werden kann. 38 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Schreiben 7 vom 07.11.2012, Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Lutherweg 6, 52074 Aachen 39 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Schreiben 7 vom 07.11.2012, Stellungnahme der Verwaltung Während des Aufstellungsverfahrens wurde zu verschiedenen vor allem im Innenbereich liegenden Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, sondern bedarf der vorherigen Einordnung des Grundstückes in den städtebaulichen Kontext. Insgesamt ist eine Bebauung der Innenbereiche aufgrund der notwendigen Erschließung (Verkehr) und dem zwangsläufigen Rückgang der Grünflächen als Erholungsraum und ortsbildprägendes Element kritisch zu sehen. Da der Bebauungsplan in erster Linie aufgestellt wird, um den Bestand zu sichern, ist die heutige Baustruktur Ausgangspunkt der städtebaulichen Bewertung und des zu erarbeitenden Konzeptes. Als grundsätzliche Ziele wurden formuliert: • Die Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters, • der Erhalt der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken, • die Sicherung der prägenden Durchgrünung, • die maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung. Augenfällig ist, dass der Bereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße (in der Begründung als Nr. 4 bezeichnet) eine relativ klare Baustruktur aufweist: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der in Teilen einreihig bebaut ist. Der Blockinnenbereich umfasst 18 Grundstücke bzw. Grundstücksteile, die den Grundstücken am Preusweg zuzuordnen sind oder über Zufahrten vom Preusweg aus erschlossen werden. Während die Grundstücke im südlichen Blockinnenbereich vollständig bebaut sind, befinden sich im nördlichen Blockinnenbereich zwischen den zumeist freien Grundstücken nur einzelne Bebaute. Insgesamt sind 9 der 18 Grundstücke / Grundstücksteile noch nicht bebaut. Aufgrund der noch nicht bebauten Grundstücksteile, besteht hier die Möglichkeit, den großen Freiflächenanteil zu sichern und die somit großzügige Baustruktur zu erhalten, womit ein sanfter Übergang zwischen Landschaftsund Siedlungsraum geschaffen wird. Zum einen steht die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes im Fokus der Zielsetzung, andererseits kann dem Anspruch an die exklusive Wohnqualität Rechnung getragen werden, die für das Südviertel so prägend ist. Aus diesen Gründen sollen für die Grundstücke im Blockinnenbereich ausschließlich bestandssichernde Festsetzungen getroffen werden; für die noch nicht bebauten Grundstücke soll auf eine Ausweisung überbaubarer Flächen verzichtet werden. Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche Das Grundstück Preusweg 83a liegt im südlichen Blockinnenbereich und ist bereits bebaut. Im Sinne einer maßvollen Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung und dem Erhalt der prägenden Durchgrünung, soll von einer Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche in diesem Bereich abgesehen werden. Die Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche in diesem Bereich würde eine weitere Baureihe eröffnen, was aufgrund einer Gleichbehandlung zu einer extremen Nachverdichtung auch auf den Nachbargrundstücken führen würde. Die städtebaulichen Ziele würden konterkariert. Ein Rückgang der prägenden Durchgrünung, der Qualität als Erholungsraum und eine starke Veränderung des Ortsbildes wären die Folgen. 40 / 41 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung nicht zu folgen. Sicherung der vorhandenen Garage Eine Beschränkung der notwendigen Stellplätze, Carports und Garagen soll nur für die Grundstücke in erster Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen getroffen werden. Zum einen soll die Begrenzung auf diesen Bereich vorgesehen werden, um den vorherrschenden Charakter der weitestgehend durchgrünten Vorgärten zu sichern, die den öffentlichen Verkehrsraum prägen. Zum anderen sollen durch die Festsetzung die zumeist großzügigen Gartenbereiche als Ruhe- und Erholungsräume best möglich geschützt werden. Für die hinter der ersten Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen liegenden Grundstücke, soll auf eine Festsetzung verzichtet werden, um die Errichtung von Stellplätzen, Garagen und Carports in best möglicher Lage zu gewährleisten. Dabei wird eine diesbezügliche Begrenzung durch den §12 Baunutzungsverordnung als ausreichend angesehen. Heute finden sich diese Anlagen in verschiedenen Bereichen der Grundstücke, was eine einheitliche bestandsorientierte Festsetzung nicht sinnvoll erscheinen lässt. Demnach soll die Garage des Eingebers über ihren baulichen Bestand hinaus gesichert werden. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung zu folgen. Erweiterung der überbaubaren Fläche um einen Meter Die Tiefe des Baufensters kann um einen Meter erweitert werden, da hierdurch die städtebauliche Konzeption nicht negativ beeinträchtigt wird. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung zu folgen. 41 / 41 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg zur erneuten Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 4 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeine Wohngebiete Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.-5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Handwerksbetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig 2. Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung 2.1 Beschränkung der Zahl der Wohnungen Festsetzung relativer Werte Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/120 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 120 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0-120 241 - 360 361 - 480 481-600 601-720 721-840 841-960 Wo 2 2 3 4 5 6 7 Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/230 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 230 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0-230 231 - 460 461 - 690 691-920 921-1150 Wo 2 2 3 4 5 Seite 2 / 4 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord 2.2 3. Schriftliche Festsetzungen zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit „G“ bezeichnete Wert (300, 500, 800, 1000) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. Außerhalb des Plangebietes liegende Grundstücksteile werden nicht berücksichtigt. Überschreitung der Baugrenzen Über den § 23 (3) Satz 2 BauNVO hinaus, dürfen die Baugrenzen wie nachfolgend festgesetzt überschritten werden: 3.1 Wintergärten und Terrassenüberdachungen Auf den Grundstücken, die an die öffentlichen Verkehrsflächen Preusweg, Lutherweg und Hasselholzer Weg angrenzen, sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, über die seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Auf den übrigen Grundstücken sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, über die vorderen, seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. 3.2 4. Flächen für den ruhenden Verkehr 4.1 Tiefgaragen Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Flächen, im seitlichen Bauwich und innerhalb der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. 4.2 5. Dämmaßnahmen Zur nachträglichen Durchführung von Dämmmaßnahmen an Bestandsgebäuden ist eine auf das hierzu notwendige Maß beschränkte Überschreitung der Baugrenzen zulässig. Stellplätze, Carports und Garagen Für Grundstücke in der ersten Bebauungsreihe, von der Lütticher Straße und dem Preusweg aus gesehenen, wird festgesetzt: Stellplätze, Carports und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Ausnahmsweise sind in den Vorgärten und im seitlichen Bauwich Stellplätze, Garagen und Carports zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen, Garagen, Carports und Tiefgaragen an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 5.1 Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der mit Lärmpegelbereichen festgesetzten Teilbereiche sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 * zu erfüllen. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche (LPB) ist der Planzeichnung zu entnehmen. Es ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109) für Außenbauteile von Gebäuden wie folgt einzuhalten: Seite 3 / 4 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Dabei gilt für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB. Dabei gilt für Büroräume - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 30 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB. Dabei gilt für Bettenräume in Krankenanstaltern und Sanatorien - innerhalb des Lärmpegelbereichs I ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs II ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 35 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs III ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 40 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs IV ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 45 dB - innerhalb des Lärmpegelbereichs V ein Schalldämmmaß von erf. R´w,res. von mind. 50 dB. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile anzusetzen sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. Seite 4 / 4 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg zur erneuten Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes 1.2 Regionalplan 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) 1.4 Landschaftsplan 1.5 Bestehendes Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne, Veränderungssperre) 1.6 Verfahren nach § 13 a BauGB 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele 3.2 Ziel der Planung 3.3 Erschließung / Verkehr 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen 3.5 Freiraumkonzept 3.6 Soziale Infrastruktur 3.7 Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet 3.7 3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen 3.7 6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf 3.8.3 Kubatur der Gebäude 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung 3.8.5 Umgang mit Niederschlagswasser 3.8.6 Umgang mit der Energieversorgung 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung 4.2 Bauweise 4.3 Höchstanzahl der Wohnungen in Wohngebäuden 4.4 Mindestgrundstücksgröße 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen 4.6 Flächen für den ruhenden Verkehr 4.6.1 Tiefgaragen 4.6.2 Stellplätze, Carports und Garagen 4.7 Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen 4.8 Verkehrsflächen 4.9 Erhalt von Bäumen und Sträuchern 4.10 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Seite 2 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 5. Umweltbelange 5.1 Schutzgut Boden 5.2 Schutzgut Wasser 5.3 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft 5.4 Schutzgüter Luft und Klima 5.5 Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm 5.6 Schutz Kultur- und Sachgüter 5.7 Fazit aus Umweltsicht 6. Auswirkungen der Planung 7. Kosten 8. Plandaten Seite 3 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Abgrenzung Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich westlich der Lütticher Straße beidseits des Preusweg. Im Süden reicht die Plangebietsgrenze bis an die letzten Gebäude an der Lütticher Straße und stößt kurz hinter dem Lutherweg gegenüber der Einmündung der Straße Fichthang wieder auf den Preusweg. Die Grundstücke westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg sind ebenfalls noch Teil des Plangebietes. Die Bebauung im südlichen Abschnitt des Preusweges bis an die Lütticher Straße wird durch den Aufstellungsbeschluss A 130 -Preusweg- abgedeckt. Ziel dieses Aufstellungsbeschlusses ist es, für die Bebauung am Preusweg Planungsrecht in zweiter Reihe zu schaffen, die Bearbeitung ruht derzeit. Das Gebiet des Aufstellungsbeschlusses A130 umfasst auch die Häuser Preusweg 99 sowie Lütticher Straße 276 bis 286. Diese Grundstücke sind von der Neuplanung am Preusweg jedoch nicht betroffen, vielmehr sollten auch für diese Grundstücke Festsetzungen zur Sicherung der städtebaulichen Situation getroffen werden. Aus diesem Grund wurde das Plangebiet des Bebauungsplan -Lütticher Straße, Hasselholzer Weg- auf die Fläche des A 130 ausgedehnt und die genannten Grundstücke werden in den Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord - mit einbezogen. Topographische Situation Vom Außenring bis zur Einmündung der Straße „Fichthang“ steigt der Preusweg von etwa 220 m auf etwa 240 m ü. NN an, während die Lütticher Straße in etwa auf einem Niveau nach Süden führt. Zwischen der Lütticher Straße und dem Preusweg steigt das Gelände vom Außenring bereits bis zum Lutherweg um etwa 18m an. An der nordwestlichen Seite des Preusweg steigt das Gelände zunächst um ca. 10 m relativ steil an, zum Hasselholzer Weg fällt das Gelände wiederum um etwa 15-20 m ab. Diese topographischen Gegebenheiten wirkten sich in der Vergangenheit auf die Erschließung des Gebietes und die Anordnung der Gebäude aus, im Bebauungsplan Nr. 933 schlägt sich dies in den differenzierten Festsetzungen nieder. Im Kapitel 3.4 werden die Baustruktur, die Wohnungsanzahl und die Grundstücksgrößen näher beschrieben. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan (ehemals: Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt Region Aachen) ist das Plangebiet als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) dargestellt. Es ist umgeben von Bereichen zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung. Überlagert wird die Darstellung für den Freiraum von einem regionalen Grünzug. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen (FNP) stellt das gesamte Plangebiet als Wohnbauflächen dar. Die Lütticher Straße ist als Hauptverkehrszug dargestellt. 1.4 Landschaftsplan Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. An das Plangebiet schließt sich nach Nordwesten Landschaftsschutzgebiet an, ebenso südöstlich der Lütticher Straße und südwestlich des Plangebietes. 1.5 Bestehende Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne, Veränderungssperre) Der Bebauungsplan -Preusweg Nord- überlagert den Bebauungsplan Nr. 673 aus dem Jahr 1977, der ausschließlich die Verkehrsfläche des Preusweges, des Lutherweges und der Straße Fichthang sowie die Einmündung in den Außenring planungsrechtlich sichert. Seite 4 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Der Fluchtlinienplan 196 - Hasselholzer Weg - aus dem Jahr 1911 setzt Baufluchtlinien entlang des Hasselholzer Weg fest, im wesentlichen aber geplante Straßen nördlich des Hasselholzer Weg um das Gut Blockhaus und das Gut Hasselholz. Dieser Straßenbau wurde nie realisiert. Der Fluchtlinienplan 189 - Lütticher Straße - setzt Straßen und Bauflächen zwischen der Lütticher Straße, der Schanz und der Vaalser Straße fest, die aber nicht in der damals geplanten Form realisiert wurden. Der Plan wird nur in einem kleinen Teilbereich an der südlichen Ecke durch den Bebauungsplan - Preusweg Nord - überlagert. Die Grünfläche vor dem Kloster am Außenring ist im Fluchtlinienplan als Verkehrsfläche festgesetzt. Dies entspricht auch der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 673. Die Verkehrsfläche führt an dem Haus Preusweg Nr. 1 vorbei zur Lütticher Straße. In den Flurstücksgrenzen sind diese Planungen heute noch erkennbar, sie wurden in den Festsetzungen der Verkehrsfläche im Bebauungsplan Nr. 673 weitgehend wieder aufgenommen. Der Preusweg ist im Fluchtlinienplan 189 mit einer Breite von 12 m festgesetzt, der Abstand zwischen Baufluchtlinie und Straßenfluchtlinie beträgt im ersten Abschnitt des Preusweg 4 m. In diesem Fluchtlinienplan ist der alte Verlauf des Preusweg noch erkennbar: Während heute der Preusweg auf der Höhe der Häuser Nr. 17, 19 und 21 in leichtem Bogen nach Nordwesten verschwenkt, knickte der Preusweg an dieser Stelle ursprünglich zweimal rechtwinklig ab in Richtung Aachener Wald. Zwischen den Grundstücken an der Lütticher Straße und am Preusweg verlief ursprünglich ein Weg, im Fluchtlinienplan Nr. 189 als “Culturweg sgt. Alte Lütticher Straße” bezeichnet. Die durch die Verlagerung des Preusweg entstandenen Flächen sind inzwischen mit Wohngebäuden bebaut. Im Plangebiet wurde eine Veränderungssperre beschlossen. 1.6 Verfahren nach § 13 a BauGB Der Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - ist ein Bebauungsplan zur Innenentwicklung, der nach §13a BauGB erarbeitet werden soll. In diesem sog. beschleunigten Verfahren kann auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden. Um aber die Bürger wie es bislang auch üblich war relativ früh über die Planungen zu informieren, wurden die Pläne für die Dauer von 14 Tagen ausgestellt und den Bürgern die Möglichkeit gegeben, sich dazu zu äußern. Das beschleunigte Verfahren darf allerdings nur angewendet werden, wenn die zulässige Grundfläche bzw. die Fläche, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich versiegelt wird, weniger als 70.000 qm beträgt. Bei der Regelung, wie diese Fläche errechnet wird, ist der Gesetzestext jedoch nicht eindeutig. Wenn eine Grundfläche (GRZ) oder zulässige Grundfläche festgesetzt ist, soll die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) BauNVO der Berechnung zugrunde liegen. Damit gehen nur die Flächen der geplanten Hauptgebäude in die Berechnung ein. Im Bebauungsplan -Preusweg Nord- soll keine Grundfläche festgesetzt werden. Auch für diesen Fall hat der Gesetzgeber eine Regelung getroffen; in §13a (1) BauGB heißt es, dass in diesem Fall die Fläche maßgeblich ist, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich versiegelt wird. Eine Versiegelung erfolgt durch Hauptgebäude, aber zusätzlich durch Nebengebäude, Stellplätze, Garagen sowie durch die Flächen für die Erschließung. Ziel des Bebauungsplan -Preusweg Nord- ist es, den Bestand zu sichern und die Nachverdichtung zu steuern, nicht aber, dass in großem Umfang neue Baumöglichkeiten geschaffen oder neue Baugebiete erschlossen werden. Die Planverfasser gehen davon aus, dass es nicht im Sinne des Gesetzgebers sein kann, dass bei Bebauungsplänen, die der Steuerung der Nachverdichtung, also eindeutig der Innenentwicklung dienen, sämtliche bereits heute versiegelten Flächen (also auch die Erschließungsflächen) in die Berechnung einbezogen werden müssen. Dies würde sonst dazu führen, dass viele der Pläne im Aachener Südviertel nicht nach §13a BauGB erarbeitet werden können, obwohl die Plangebiete bereits überwiegend bebaut sind und nur ein sehr geringer Anteil der überbaubaren Flächen tatsächlich für eine Neubebauung vorgesehen sind. Aus diesem Grund wurde bei der Berechnung der Grundfläche im vorliegenden Bebauungsplanentwurf folgendermaßen vorgegangen: Seite 5 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Ermittelt wurden überschlägig die Grundflächen der vorhandenen Hauptgebäude (Durchschnittliche Grundfläche von ca. 165 qm). Zusätzlich wurde die Summe aller geplanten überbaubaren Fläche ermittelt. Aus der Differenz beider Werte, reduziert um möglicherweise erforderliche Grenzabstände, ergibt sich die Fläche, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich durch Hauptgebäude bebaut werden kann. Im Bebauungsplan Nr. 933 -Preusweg Nord- ergaben sich folgende Werte Summe der geplanten überbaubaren Flächen.......................................................................ca. 43.800 qm erforderliche Grenzabstände .................................................................................................ca. 2.905 qm Grundfläche vorhandener Hauptgebäude......................................................145 X 165 qm: ca. 23.925 qm Differenz ................................................................................................................................ca. 16.740 qm Der Grenzwert von 20.000 qm ist damit zwar unterschritten, allerdings handelt es sich nur um die nördliche Hälfte eines zusammenhängenden Siedlungsbereiches. Für den südlichen Teilbereich wurde der Bebauungsplan Nr. 894S ebenfalls im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt, der derzeit vereinfacht geändert werden soll. Hier wurde eine Fläche von 12.480 qm ermittelt, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich durch Hauptgebäude bebaut werden kann. Insgesamt weist der Bebauungsplan Nr. 894S überbaubare Flächen in einer Größe von 25.500 qm aus. Da eine getrennte Betrachtung beider Teilbereiche im Hinblick auf die versiegelte Fläche nicht zulässig ist, sollen die ermittelten Flächen beider Teilbereiche addiert werden. Somit ergibt sich ein Wert von 16.740 qm + 12.480 qm = 29.220 qm. Die Vorprüfung des Einzelfalles ist gemäß §13a (1) Nr. 2 BauGB erforderlich. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 894 N, der der Vorläufer des nun aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 933 ist, wurde die Vorprüfung des Einzelfalles bereits durchgeführt. Ergebnis der damaligen Vorprüfung war, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach §2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Obwohl sich nach fachlicher Einschätzung an den Randbedingungen gegenüber dem Stand im Jahr 2007 keine Änderungen vollzogen haben, wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 933 eine erneute Vorprüfung des Einzelfalles durchgeführt. Die Vorprüfung ergab, dass das Verfahren nach §13a BauGB für den Bebauungsplan Nr. 933 zulässig ist. 2. Anlass der Planung Das Plangebiet zeichnete sich ursprünglich durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Typisch für die Siedlungsentwicklung des Aachener Südviertels ist in der jüngeren Zeit allerdings die Tendenz zur Grundstücksteilung und Nachverdichtung. Dies erfolgt durch die Grundstücksteilung und Errichtung von Gebäuden in 2. oder 3. Reihe. Die „gute Adresse“ des Aachener Südviertels und hier die Wohnlage “Preusweg” dienen dabei mit als Verkaufsargument. Belegt werden kann dies auch mit Veröffentlichungen aus dem Immobilienmarkt (Capital-Immobilienkompass) „Das Südviertel steht in Aachen gleichlautend für exklusives Wohnen. Allerdings umfasst der Sammelbegriff knapp 25 Prozent der Stadt. Die Kunst besteht darin, aus dem Gebiet die wirklich grünen, ruhigen Lagen herauszupicken. Dabei bleiben am Ende in der Regel Ronheide, Am Hangeweiher und der Preusweg übrig. Dorthin zog in den 80er-Jahren jeder, der in Aachen etwas auf sich hielt. Heute gehören Geduld und Glück dazu, eine der Villen oder Bungalows samt ihren großzügigen Gärten erstehen zu können. Vor allem Häuser mit modernem Standard sind rar. (…) Richtung Zentrum büßte die Lage durch eine überbordende Nachverdichtung an Exklusivität ein, nicht aber an Beliebtheit.“ Auf der Nordseite des Preusweges steigt das Gelände an, wodurch auf den Grundstücken in zweiter und vor allem in dritter Reihe eine besondere Fernsicht möglich ist. In der erhöhten, zurückgesetzten Lage befinden sich bereits zwei Wohnanlagen mit 5 bzw. 6 Wohnungen, die die beginnende Umwandlung des Gebietes signalisieren. Auf der Südseite des Preusweg wurden bereits 9 Gebäude im Innenbereich errichtet. Auch auf diesen Grundstücken ist, aufgrund der Seite 6 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 topographischen Situation eine besondere Aussicht in Richtung Burtscheid vorhanden. Die Genehmigung dieser Vorhaben erfolgte auf der Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit den jeweiligen Fluchtlinienplänen. Dadurch mussten Vorhaben genehmigt werden, die sich zwar entsprechend des Rechtsbegriffs „einfügen”, die aber dazu führen, dass das städtebauliche Bild im Quartier sich sehr nachteilig verändert. Damit wird deutlich, dass die Fluchtlinienpläne in der Zeit ihrer Entstehung zur Steuerung der Bauaktivitäten noch ausreichten, in heutigen Zeiten mit dem Ziel der wirtschaftlichen Grundstücksnutzung bieten diese Instrumente, wie die bauliche Entwicklung im Südviertel zeigt, keine ausreichenden Steuerungsmöglichkeiten mehr. Für das gesamte Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertel berücksichtigt werden sollen: • Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten. • Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten. • Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern. • Die Grünstrukturen sollen erhalten werden. • Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die angestrebte städtebauliche Entwicklung zu regeln. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Der Bebauungsplan -Preusweg Nord- wird mit der Zielsetzung aufgestellt, die vorhandene städtebauliche Situation zu sichern, d.h. da wo noch heute der vorhandene Charakter eines relativ großzügig angelegten EinfamilienhausWohngebietes erhalten ist, und Fehlentwicklungen für die Zukunft zu vermeiden. Städtebauliches Ziel ist es einerseits, eine weitere, unkontrollierte Nachverdichtung des Gebiets zu verhindern und andererseits die städtebaulich geordnete und sehr maßvolle bauliche Weiterentwicklung in diesem Gebiet zu ermöglichen. 3.2 Ziel der Planung Die planerischen Ziele im Einzelnen sind: 1. Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet. 2. Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken. 3. Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung. 4. Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung Der Bebauungsplan soll als so genannter „einfacher” Bebauungsplan nach § 30 (3) BauGB im wesentlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zu den öffentlichen Verkehrsflächen und zu den überbaubaren Flächen treffen. Auf die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung soll verzichtet werden, stattdessen sollen die Mindestgrundstücksgrößen und die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. 3.3 Erschließung / Verkehr Das Plangebiet liegt nordwestlich der Lütticher Straße (B264), eine der Ausfahrtsstraßen aus der Aachener Innenstadt in Richtung Belgien. Die Lütticher Straße ist Teil des Außenrings, der vom Amsterdamer Ring über die Lütticher Straße und den Brüsseler Ring auch als Zubringer zur A4 bzw. als Hauptverbindung in Richtung Vaals dient. Im Kreuzungsbereich der Lütticher Straße und des Amsterdamer Rings zweigt der Preusweg ab und führt annähernd parallel zur Lütticher Straße nach Südwesten bis in den Aachener Wald. Der Preusweg dient ausschließlich der Erschließung des Wohngebietes sowie als Zufahrt zum Wanderparkplatz Adamshäuschen. Seite 7 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Der Lutherweg verbindet, teilweise durch PKW befahrbar, den Hasselholzer Weg mit der Lütticher Straße. Vom Preusweg aus kann der Lutherweg befahren werden, er dient der Erschließung der Häuser Lutherweg 2, 4, 5, 6, 7, 9 südlich des Preusweges sowie der Häuser bis einschließlich Nr. 29 auf der nördlichen Seite des Preusweg. Vor dem Haus Lutherweg 5 befindet sich eine kleine Wendeanlage, die bis an die Garage reicht. Weiter in Richtung Lütticher Straße ist der Lutherweg abgesperrt und nur noch für Fußgänger passierbar, aufgrund der starken Geländeneigung wurde eine Treppe über die gesamte Breite des Lutherweges eingebaut. Nördlich des Preusweg zwischen den Häusern 29 und 14 führt der Weg über Privatgelände als schmaler Fußweg mit Treppenstufen weiter zum Hasselholzer Weg. Der Lutherweg wird bereits heute durch die Stadt Aachen unterhalten und ist öffentlich gewidmet. Er wird als öffentliche Verkehrsfläche, teilweise nur als Fuß- und Radweg festgesetzt, um diese Wegeverbindung langfristig zu sichern. Die Flächen, die sich noch im Privatbesitz befinden, sollen langfristig von der Stadt erworben werden. Vom Preusweg zweigen zahlreiche private Stichwege ab, um weiter zurück liegende Flächen zu erreichen. Am Ende des Preusweg zweigt der Hasselholzer Weg ab, der im Bogen am nordwestlichen Rand des Plangebietes zurück zum Außenring führt. Der Hasselholzer Weg ist allerdings für PKW nur auf einer Länge von etwa 120 m befahrbar, hinter der Einmündung der Straße “Am Adamshäuschen” ist er durch Poller abgesperrt. Als Flurweg führt er weiter zum Amsterdamer Ring. Das Plangebiet ist im Hinblick auf die Verkehrsanbindung sowie auf die Anlagen der Ver- und Entsorgung bereits vollständig erschlossen. Die Erschließung der noch nicht bebauten Grundstücke in zweiter, dritter oder vierter Bebauungsreihe soll privatrechtlich erfolgen. 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen Baustruktur am Preusweg Den Auftakt der Bebauung am Preusweg bildet - noch außerhalb des Plangebietes gelegen - das Kloster der Ordensgemeinschaft der Elisabethinnen am Amsterdamer Ring. An das Klostergebäude, das als Solitär die Ecke Amsterdamer Ring, Lütticher Straße markiert, schließen sich die Außenanlagen des Klosters (Garten und Park) an. Nordöstliche Straßenseite: An der Nordwestseite des Preusweges steigt das unbebaute Gelände zunächst weiter an, erst in einem Abstand von ca. 150 m zum Klostergebäude beginnt die Wohnbebauung, aufgrund des ansteigenden Geländes allerdings etliche Meter oberhalb der Straße und von der vorderen Grundstücksgrenze um etwa 10 m zurückversetzt. Das ansteigende Gelände begünstigte die Errichtung von Garagen die zwischen der Straßenbegrenzung und den Gebäuden in den Hang geschoben wurden. Bei zahlreichen Gebäuden wurde der Höhenunterschied durch Stützmauern abgefangen. An dieser Seite des Preusweges überwiegen die freistehenden Einfamilienhäuser, nur direkt angrenzend an das Klostergrundstück und in zweiter Reihe im mittleren Abschnitt des Preusweges wurden zwei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden errichtet. Hinzu kommt in diesem Abschnitt noch die denkmalgeschützte „Villensiedlung Preusweg“ (1933), bestehend aus 2 Doppelhäusern und 2 Einzelhäusern. Im Laufe der Zeit wurden auch rückwärtige Grundstücksteile bebaut. Die Bebauung in zweiter und dritter Reihe und die vielen zusätzlichen Erschließungswege aber stehen beispielhaft für die Problematik vieler Siedlungsbereiche im Südviertel: Die exklusiven Lagen führen zu hohen Grundstückspreisen, die eine immer stärkere, dem Standort unangemessene Verdichtung der Bebauung bewirken. Deutlichstes Beispiel für diese Entwicklung ist die Reihenhausgruppe im mittleren nordwestlichen Abschnitt in zweiter Reihe: Die Grundstücksgrößen liegen hier unter 200 qm und weichen damit erheblich von dem in diesem Gebiet im Allgemeinen üblichen Grundstücksgrößen über 500 qm ab. Die Tatsache, dass auch diese Grundstücke vermarktbar sind, zeigt die große Bedeutung, die der Adresse „Preusweg“ zukommt. Seite 8 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Die nordwestlich des Preusweges vorhandenen Gebäude in zweiter Reihe wurden ca. 10 m oberhalb des Preusweges auf der Kuppe errichtet und verfügen durch die Aussicht in die Landschaft um die landwirtschaftlichen Anwesen „Neuenhoff“, „Blockhaus“ und „Hasselholz“ über eine besondere Lagegunst. Hier finden sich ausschließlich villenartige Anwesen auf außergewöhnlich großen Grundstücken (über 800 qm bis zu fast 5000 qm). Etwa in der Mitte des Preusweges quert der Lutherweg leicht versetzt den Preusweg und stellt für Fußgänger eine Verbindung vom Hasselholzer Weg zur Lütticher Straße dar. Über den Lutherweg erfolgt, auch durch weitere abzweigende Stichwege, die Erschließung zurückliegender Grundstücke für die durch die erhöhte Lage am Rand des Siedlungsgebietes eine besondere Qualität bedeuten. Auch hier finden sich noch Grundstücke mit mehr als 800 qm. Es überwiegen die freistehenden, villenartigen Gebäude, wobei allerdings auch am Lutherweg in jüngerer Zeit Doppelhäuser auf kleineren Grundstücken errichtet wurden. Dies bestätigt den zunehmende Tendenz zur Verdichtung und den Verlust der städtebaulichen Qualität eines großzügigen Villenviertels. Die Bebauung am Lutherweg ist an der nordwestlichen Seite des Preusweges inzwischen bis auf die Hangseite zum Hasselholzer Weg ausgedehnt, die letzten vier Wohngebäude werden von dort aus erschlossen. Rechnerisch betrachtet sind aber trotz der einsetzenden Nachverdichtung im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Wohngebäuden bebaut, nur 10 % mit Doppelhaushälften und etwa 17 % mit Reihenhäusern. Südöstliche Seite des Preusweges: Die südöstliche Seite des Preusweg ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet, gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser älteren Baujahres in diesem Abschnitt. Zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße sind neun von achtzehn Grundstücken ab ca. 1985 in zweiter Reihe bebaut, zwei Grundstücke mit einem Doppelhaus (ca. 280 bzw. 560 qm), die übrigen mit Einzelhäusern auf Grundstücken von etwa 750 bis über 1500 qm Größe. Zu Beginn des Preusweges sowie gegenüber der Einmündung „Fichthang“ befinden sich zudem insgesamt drei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden. Ins Verhältnis gesetzt bedeutet dies, dass im Bereich südöstlich des Preusweges etwas mehr als die Hälfte der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, 25 % mit Doppelhaushälften und der Rest mit Reihenhäusern. Typisch für das Wohngebiet beidseits des Preusweg ist dennoch die Bebauung mit freistehenden Wohngebäuden. Wenn auch in der Vergangenheit Doppelhäuser und insgesamt 6 Reihenhausgruppen verteilt über das gesamte Plangebiet errichtet wurden, so überwiegen doch mit etwa 60 % der Bebauung beiderseits des Preusweges die freistehenden Gebäude. Wohnungsanzahl in den Gebäuden am Preusweg Zur Bestimmung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Wohngebäuden wurde zu jedem Gebäude in den Bauakten recherchiert, wie viele Wohnungen genehmigt worden sind. Bei der Mehrzahl der Gebäude am Preusweg handelt es sich noch um Einfamilienhäuser, vereinzelt und relativ gleichmäßig über das Wohngebiet am Preusweg verteilt findet man Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen je Wohngebäude, die, ebenso wie die deutlich kleineren Grundstücke, einen Hinweis auf die Tendenz zu einer wirtschaftlicheren Grundstücksnutzung liefern. Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sind sowohl als freistehende Gebäude, als Doppelhaushälften und auch als Reihenhäuser anzutreffen, die typischen, hier inzwischen gleichmäßig Seite 9 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 verteilt im Plangebiet vorzufindenden Mehrfamilienhäuser sind allerdings Komplexe aus der jüngeren Vergangenheit mit 4 bis 6 Wohnungen. Zu Beginn des Preusweges auf seiner südlichen Seite befinden sich eine Reihenhausgruppe, ein Doppelhaus und ein freistehendes Wohngebäude, die mit zu den ältesten Gebäuden im Plangebiet gehören und z. T. unter Denkmalschutz stehen (Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11). Hier wurden im Zuge von Umbauten und Modernisierungen in der Vergangenheit auch mehr als 2 Wohnungen je Wohngebäude genehmigt, in zwei Fällen befinden sich 4 Wohnungen, in einem Fall 6 Wohnungen in einem Gebäude. Ähnlich verhält es sich im Bereich südwestlich der Einmündung des Lutherweges in den Preusweg: Hier befinden sich verschiedene Wohngebäude (Reihenhausgruppe, Doppelhaus und freistehende Gebäude), in denen bei Modernisierungen oder zum Dachausbau z. T. drei bis vier Wohnungen genehmigt worden sind. In dem Wohngebäude nordöstlich der Einmündung des Lutherwegs sind 5 Wohnungen (ehemals für Zollbedienstete) genehmigt. Am Preusweg sind somit zwei Bereiche erkennbar, in denen eine höhere Wohnungsdichte als in den übrigen Abschnitten des Preusweges vorliegt. Baustruktur und Wohneinheiten an der Lütticher Straße Den Auftakt der Bebauung an der Lütticher Straße bilden nach der Einmündung des Amsterdamer Ringes zunächst die Rückseiten bzw. Gärten der Gebäude Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11. Erst das dann anschließende Wohngebäude, bei dem es sich um ein in jüngerer Zeit errichtetes Wohn- und Praxisgebäude mit 6 Wohneinheiten handelt, wird auch von der Lütticher Straße erschlossen. Zwar schließen sich dann überwiegend ältere Ein- bis Zweifamilienhäuser an, gegenüber der Einmündung des Brüsseler Ringes allerdings befindet sich ein Wohn- und Bürohaus mit 13 Wohnungen. Die beiden genannten Gebäudekomplexe mit 6 bzw. 13 Wohnungen prägen das Erscheinungsbild der Lütticher Straße. Fortgesetzt wird die Gebäudereihe durch ältere, repräsentative Einfamilienhäuser aus der Gründerzeit, teilweise denkmalgeschützt, und weitere Mehrfamilienhäuser im südlichen Bereich der Lütticher Straße. Im Abschnitt bis zum Lutherweg befinden sich Einfamilienhäuser, aber auch 3 jüngere Gebäude mit je 6 Wohnungen sowie zwei weitere mit je drei genehmigten Wohnungen. Im Abschnitt südlich der Einmündung des Lutherweges ist eine heterogenen Bebauung, bestehend aus freistehenden Einfamilienhäusern, einem Doppelhaus mit 13 Wohnungen in einer Haushälfte und einem Wohngebäude mit 4 Wohnungen vorhanden. Der „Innenbereich“ zwischen Lutherweg, Lütticher Straße und Preusweg ist mit 5 freistehenden Einfamilienhäusern und einem kleinen, 1951 als technisches Büro genehmigten Gebäude bebaut. Ins Verhältnis gesetzt heißt dies, dass an der Lütticher Straße zwei Drittel der Gebäude freistehende Gebäude sind, ein Drittel der Gebäude sind Doppelhaushälften. Die Baustruktur an der Lütticher Straße wird zwar geprägt durch freistehende Gebäude, allerdings handelt es sich nicht mehr um die klassische Einfamilienhausbebauung wie am Preusweg, sondern aufgrund der Gebäudehöhen und Volumen überwiegt der Eindruck der Mehrfamilienhausbebauung. Dies bestätigt die bereits im Rahmenkonzept für das Aachener Südviertel getroffene Aussage, dass die Bebauung an den Ausfallstraßen, zu denen auch die Lütticher Straße gehört eher durch Mehrfamilienhäuser geprägt ist. Grundstücksgrößen Die Grundstücksgrößen im gesamten Plangebiet liegen im Bereich unter 200 qm bis zu über 4.700 qm. Bei den kleinsten Grundstücken handelt es sich um die für das Plangebiet sehr untypische Reihenhausgruppe im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges und ein Doppelhausgrundstück im Innenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße. Weitere vergleichsweise kleine Grundstücke sind die Reihenhausmittelgrundstücke, die Flächen der denkmalgeschützten Doppelhausgruppe im nordwestlichen Bereich des Preusweges sowie Reihen- und Doppelhausgrundstücke am Lutherweg und eine Doppelhaushälfte am Preusweg. Unter Vernachlässigung dieser Kleinstgrundstücke liegt im Plangebiet eine große Anzahl von Grundstücken mit mehr als 500 qm Fläche vor, eine weitere große Gruppe weist sogar Flächen von mehr als 1000 qm auf. Nachfolgend soll die Verteilung beschrieben werden: Seite 10 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Die Grundstücke am Preusweg sind überwiegend größer als 500 qm, die Flächen im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lutherweg sind im südwestlichen Bereich größer als 800 qm. In diese Größenordnung fallen auch die meisten Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße. Die auf der Kuppe nordwestlich des Preusweges liegenden Grundstücke gehören gemeinsam mit den Grundstücken am Lutherweg/Hasselholzer Weg zu den größten Flächen im Plangebiet; abgesehen von einer in jüngerer Zeit errichteten Gebäudegruppe auf ca. 880 qm großen Grundstücken, liegen die Werte hier zwischen 1100 und über 4700 qm. Zusammenfassende Bewertung Festzustellen ist, dass das Wohngebiet am Preusweg als gehobener Wohnstandort im Aachener Stadtgebiet einzuordnen ist. Dies ist an der Baustruktur, der Größe der Gebäude und auch der Grundstückszuschnitte erkennbar. Deutlich sind aber die Tendenzen zur Verdichtung durch Grundstücksteilungen und Erhöhung der Wohnungszahl. Dies führt zu einem Verlust an städtebaulicher Qualität (großzügige Baustruktur, hoher Freiflächenanteil, alter Baumbestand, Durchblicke und Bezüge zur Landschaft), dem mit dem Bebauungsplan Nr. 933 entgegengewirkt werden soll. 3.5 Freiraumkonzept Die Grundstücke im Plangebiet sind im Wesentlichen geprägt durch hohen Freiflächenanteil. Aufwändig gestaltete Vorund Hausgärten, teilweise parkähnliche Anlagen mit altem Baumbestand kennzeichnen noch das Plangebiet. Prägend sind auch die Blickbeziehungen von den höher liegenden Gebäuden in die freie Landschaft. Diese städtebauliche Situation soll durch den Verzicht auf weitere Bebauung im Innenbereich zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße, durch die Dimensionierung der Baufenster, der Flächen für Stellplätze, Garagen und Carports und darüber hinaus durch die Festsetzung markanter Bäume zum Erhalt gesichert werden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine öffentlichen Grünflächen. Durch die Nähe zur offenen Landschaft werden weitere größere öffentliche Freiflächen im Plangebiet überflüssig. 3.6 Soziale Infrastruktur Kindergärten befinden sich im Bereich Kronenberg, im Bereich des Jahnplatzes und in der Innenstadt. Diese sind insgesamt jedoch nicht fußläufig erreichbar. Ein Waldorf-Kindergarten (hier als Waldkindergarten) befindet sich im VonHalfern-Park. Grund- und weiterführende Schulen befinden sich in angemessener Entfernung zum Plangebiet. Nordwestlich außerhalb des Plangebietes befindet sich ein Sportplatz, weitere Sporteinrichtungen liegen in der Nähe (Hangeweiher, Tennisvereine am Brüsseler Ring und Luxemburger Ring). 3.7 Familienfreundlichkeit 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet ist ein vollständig bebautes Wohngebiet am Rand des zusammenhängenden Siedlungsbereiches, das sich entlang des Preusweges und der Lütticher Straße in die Landschaft ausdehnt. Aufgrund der auch weiter oben beschriebenen Randbedingungen ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen an die Planung. 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Gebiet befindet sich im Übergangsbereich zum Aachener Wald, und ist darüber hinaus von Wiesen und Weiden umgeben, so dass ein ausgeprägtes Naturerlebnis möglich wird. Durch die vergleichsweise großen Grundstücke im Plangebiet kann der Bezug zur Natur bereits im eigenen Garten beginnen. 3.7.3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Die soziale Infrastruktur ist weiter oben bereits beschrieben worden, eine Ergänzung der Einrichtungen ist derzeit nicht erforderlich. Seite 11 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Die Sporteinrichtungen befinden sich in der Nähe des Plangebietes und sind teilweise fußläufig, sonst mit dem Fahrrad gut erreichbar. Der umgebende Landschaftsraum ist über die Wald- und Flurwege gut erreichbar. 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Im Plangebiet sind keine weiteren kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen vorgesehen, da der Bedarf gedeckt ist. Teile des Straßenraums (Gehwege, Wendeanlagen, Fußwege und Treppen) lassen sich sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt nutzen. 3.7.6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die Fußwegeverbindungen sowie die Fortführung der Erschließungsstraßen in Wald- und Flurwege fördern die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen. Das Plangebiet ist durch die Bushaltestelle an der Kreuzung Lütticher Straße/ Außenring gut an den ÖPNV angebunden. Die Lütticher Straße führt direkt zur Schanz, wo auch ein Bahnhaltepunkt eingerichtet wurde. 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung Es handelt sich um eine bestandssichernde Planung, da fast alle Grundstücke im Plangebiet bereits baulich genutzt sind. Die Grundstücksausnutzung erfolgt allerdings mit einer im Mittel vergleichsweise geringen Bebauungsdichte. Wenn es auch nicht vorrangiges Ziel der Planung ist, so wirkt sich der Ausschluss zusätzlicher Bebauung doch positiv auf das Kleinklima sowie auf das Verkehrsaufkommen auf dem Preusweg aus. 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes bietet mehr Möglichkeiten zu Verbindung von Wohnen und Arbeiten, so dass eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens bewirkt werden kann. Durch die Festsetzung der Baugrenzen wird eine weitere Ausdehnung der Bebauung in die Grundstückstiefen verhindert, ausreichend große Grünflächen vermeiden Hitzestaus in den Sommermonaten und bieten eine bessere Abkühlung nachts. 3.8.3 Gebäudekubatur Die vorgesehenen Baufelder ermöglichen die Errichtung kompakter Baukörper bzw. eine Ergänzung der vorhandenen Substanz. 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung Da es sich um ein beinahe vollständig bebautes Gebiet handelt, wird auf Festsetzungen zur Nutzung von Solarenergie verzichtet. 3.8.5 Umgang mit Niederschlagswasser Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandene Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser soweit möglich zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die wenigen noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. 3.8.6 Umgang mit der Energieversorgung Da es sich um ein beinahe vollständig bebautes Gebiet handelt, wird auf Festsetzungen zur Regelung der Energieversorgung verzichtet. Seite 12 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 4. Begründung der Festsetzungen Der überwiegende Teil der Grundstücke im Plangebiet ist bereits bebaut, die Errichtung zusätzlicher Gebäude ist mit den geplanten Festsetzungen nur auf einzelnen Grundstücken im Plangebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan soll als nicht qualifizierter Bebauungsplan aufgestellt werden, da mit den beabsichtigten Festsetzungen der Art der Nutzung, Mindestgrundstücksgröße, Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden, Bauweise sowie der Festsetzungen zu Stellplätzen, Garagen und Carports die städtebaulichen Ziele erreicht werden können. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, soll im beinahe vollständig bebauten Gebiet des Bebauungsplanes -Preusweg Nordder Bestand soweit möglich planungsrechtlich gesichert werden. Für die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße, die Wohnungsanzahl und die Bauweise ergeben sich aufgrund der in der Vergangenheit gemäß § 34 BauGB beurteilten und realisierten Bebauung unterschiedlich abzugrenzende Bereiche. Im Plangebiet befinden sich insgesamt 14 Baudenkmäler, zusammengefasst in drei Gruppen mit drei, vier bzw. sechs Gebäuden sowie ein weiteres einzelnes Gebäude. Für die Baudenkmäler soll die Bauweise so festgesetzt werden, wie sie der Bestand vorgibt, um das Denkmal planungsrechtlich zu sichern. Auf die Festsetzung der Wohnungsanzahl soll bei den Baudenkmälern verzichtet werden, weil diese im Einzelfall bei Umbauplanungen mit der Denkmalbehörde abzustimmen ist. Die Baugrenzen sollen relativ dicht am Bestand entlang geführt werden, um den Erhalt der denkmalwerten Gebäude in ihrer heutigen Kubatur zu sichern. Nur auf den Gebäuderückseiten der Denkmäler Preusweg 68 und Lütticher Straße 240-246 (gerade Hausnummern) wurden die Bauflächen ausgedehnt, um hier noch Erweiterungsmöglichkeiten anzubieten. Diese sind in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde vorzunehmen. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der Nutzung wird in dem Plangebiet entsprechend dem Bestand “Allgemeines Wohngebiet” (WA) festgesetzt. Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe werden ausgeschlossen, um den Gebietscharakter des Wohngebietes nicht zu gefährden und um mögliche Belästigungen sowie ein erhöhtes Verkehrsaufkommen auszuschließen. 4.2 Bauweise Aufbauend auf der weiter oben beschriebenen Baustruktur sollen für die Bereiche, in denen heute noch die Bebauung mit Einzelhäusern vorherrscht, die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen werden. Konkret handelt es sich dabei um den überwiegenden Teil der Flächen nordwestlich des Preusweges, den wesentlichen Teil der Grundstücke am Lutherweg und die wesentlichen Teile der Grundstücke an der Lütticher Straße. Hinzu kommen die Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße, wo ab dem Haus Preusweg 43, sofern die Grundstücke im Innenbereich bebaut sind, nur Einzelhäuser vorhanden sind. Dies dokumentiert, dass hier im Bezug auf die Bauweise ein für das Aachener Südviertel typischer und entsprechend den planerischen Zielen zu sichernder Bereich vorhanden ist. Die Grundstücke, die mit Doppelhaushälften bebaut sind sollen, sofern diese nicht unter Denkmalschutz stehen, im Bebauungsplan die Festsetzung Einzel- und Doppelhäuser erhalten. Damit wird einerseits der Bestand gesichert, andererseits eröffnet die Festsetzung die grundsätzliche Möglichkeit, bei Neuerrichtung eines Gebäudes auf diesen Grundstücken auch ein freistehendes Einzelhaus zu bauen, was eher der planerischen Zielsetzung entspricht. Die südöstliche Seite des Preusweges ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet. Gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser in diesem Abschnitt. Diese machen ein Viertel aller Grundstücke in diesem Straßenabschnitt aus, hinzu kommen 2 Reihenhausgruppen mit je drei Wohngebäuden. Die Reihenhausgruppe am Anfang des Preusweges ist dabei noch nicht berücksichtigt. Da die Doppel- und Reihenhäuser gleichmäßig verteilt an der südöstlichen Seite des Preusweges errichtet Seite 13 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 wurden und hier innerhalb der straßenbegleitenden Bebauung insgesamt eine etwas höhere Dichte als an der nordwestlichen Seite vorliegt, wo fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, soll in diesem gesamten Bereich entlang des Preusweges die Festsetzung Einzel- und Doppelhaus getroffen werden. Dies sichert den Bestand, bietet darüber hinaus aber auch hier noch die grundsätzliche Möglichkeit auf Grundstücken, die mit einem Einzelhaus bebaut sind, bei Vorliegen der entsprechenden Grundstücksgröße ein Doppelhaus zu errichten. Für die im Plangebiet gleichmäßig verteilt entlang des Preusweges sowie an der Lütticher Straße vorhandenen Reihenhausgruppen soll keine Festsetzung zur Bauweise getroffen werden. Damit können auf diesen Flächen sowohl Hausgruppen als auch Doppel- oder Einzelhäuser errichtet werden. 4.3 Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die Aktenrecherche zu den einzelnen Wohngebäuden hat ergeben, dass im überwiegenden Teil des Plangebietes Einfamilienhäuser, teilweise mit Einliegerwohnungen, genehmigt worden sind. Die Festsetzung soll dem Bestand folgen, so dass entlang des Preusweges, am Lutherweg und im südlichen Abschnitt der Lütticher Straße im Wesentlichen die Festsetzung von maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude getroffen werden soll. Nordwestlich des Preusweges wurden insgesamt 4 Mehrfamilienhäuser errichtet, diese verfügen über 4 bis 6 Wohnungen. Auf diesen Grundstücken soll, um den genehmigten Bestand planungsrechtlich zu sichern, die Wohnungsanzahl grundstücksbezogen festgesetzt werden. Zwischen Preusweg und Lütticher Straße überwiegt noch die Bebauung mit Einfamilienhäusern, allerdings lassen sich klar Bereiche mit Mehrfamilienhäusern abgrenzen. So findet man an der südöstlichen Ecke Lutherweg / Preusweg ein Gebäude mit 5 Wohnungen, nach Südwesten schließen sich u. a. ein Doppelhaus und eine Reihenhausgruppe mit zwei und drei Wohnungen sowie ein freistehendes Gebäude mit 4 Wohnungen an. Außerhalb des Plangebietes folgt noch ein Doppelhaus, im Weiteren schließen sich Einfamilienhäuser auf größeren Grundstücken an. Der Abschnitt zwischen den Häusern Preusweg 85 und 103 (letzteres außerhalb des Plangebietes) weist sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes durch die Bauweise und die Wohnungsanzahl eine insgesamt etwas höhere Dichte als die übrigen Abschnitte des Preusweges auf. Daher sollen hier mehr als 2 Wohnungen zulässig sein. Die Festsetzung von drei Wohnungen je Wohngebäude soll für den mittleren Teil getroffen werden; für die Gebäude mit mehr als drei Wohnungen soll die Festsetzung entsprechend dem Bestand erfolgen. Ein weiteres Gebäude mit drei Wohnungen befindet sich noch an der Südseite des Preusweges innerhalb der Fläche, für die zwei Wohnungen festgesetzt werden soll. Hier sollen entsprechend dem Bestand drei Wohnungen zulässig sein. An der Lütticher Straße stellt sich eine andere Situation dar. Geprägt wird diese durch zwei große, relativ neue Wohn-/ Büro- und Praxisgebäude aus der Gründerzeit. Da es sich um ein Wohngebiet an einer Ausfallstraße handelt, soll hier insgesamt eine stärkere bauliche Nutzung zulässig bleiben, allerdings mit abnehmender Tendenz, je weiter stadtauswärts die Grundstücke liegen. Dies soll bei der Bauweise durch die Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern im nördlichen Abschnitt und durch Einzelhausbebauung im südlichen Abschnitt gesichert werden. Der Wechsel der Bauweise vollzieht sich nach einer Hausgruppe im mittleren Straßenabschnitt. Die Festsetzung der Wohnungsanzahl soll ebenfalls die vorhandene höhere Intensität der baulichen Nutzung an der Lütticher Straße wiedergeben. Zum einen führt dies zu einer relativen Festsetzung im nördlichen Abschnitt, die stadtauswärts von 1/120 auf 1/230 reduziert wird, um die Wohnungsanzahl auf ein angemessenes Maß festzulegen. Weiter stadtauswärts sollen bestandsorientiert 6 bzw. 3 Wohnungen je Wohngebäude zulässig sein. Südlich des Lutherweges sollen, aufgrund der zunehmenden Entfernung zum Stadtkern, zwei Wohnungen je Wohngebäude festgesetzt werden. Für die Gebäude, die in diesem Bereich bereits heute mehr als zwei Wohnungen aufweisen, soll eine entsprechende bestandsorientierte Festsetzung erfolgen. Seite 14 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Für die denkmalgeschützten Gebäude wurde die Anzahl der Wohnungen nicht festgesetzt. Sollten hier Änderungen angestrebt werden, würde eine diesbezügliche Regelung im Rahmen eines denkmalpflegerischen Erlaubnisverfahrens getroffen werden. Es ist davon auszugehen, dass die denkmalpflegerischen Belange eine ausreichend einschränkende Wirkung auf die Anzahl der Wohneinheiten entfalten. 4.4 Mindestgrundstücksgröße Die in jüngerer Zeit entstandenen Klein- und Kleinstgrundstücke zeigen die Tendenz zur stärkeren Verdichtung im Plangebiet. Dem soll mit den Festsetzungen der Mindestgrundstücksgröße entgegengewirkt werden. Dabei sollte aber die im Bestand vorhandene Situation berücksichtigt werden. Beidseits des Preusweges und an der Lütticher Straße sollen im Wesentlichen mindestens 500 qm große Grundstücke zulässig sein. Wie auch bei der Wohnungsanzahl, soll an der Lütticher Straße in dem weiter stadtauswärts liegenden Abschnitt, eine geringere bauliche Ausnutzbarkeit zulässig sein, was mit der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 800 qm gesichert werden soll. Die größten Grundstücke im Plangebiet befinden sich in den rückwärtigen Bereichen nordwestlich des Preusweges, am Lutherweg und am Hasselholzer Weg. Im rückwärtigen Bereich am Preusweg und für 3 Grundstücke am Hasselholzer Weg sollen, um die Großzügigkeit dieser exponierten Lage zu sichern, mindestens 1.000 qm Grundstücksgröße festgesetzt werden. Für den bebauten Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße sollen bestandsorientierte Festsetzungen getroffen werden. Dabei soll eine möglichst große Mindestgrundstücksgröße die vorhandene Struktur sichern und weitere Teilungen vermeiden. Die Festsetzung von Mindestgrundstücksgrößen zwischen 500 qm über 800 qm bis 1000 qm ist hier vorgesehen. Für ein Grundstück soll ganz auf eine Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße verzichtet werden, da dies eine Größe von 284 qm aufweist und nicht davon auszugehen ist, dass es weiter geteilt werden kann. Insgesamt sind 9 der 18 Grundstücke / Grundstücksteile in diesem Blockinnenbereich bebaut. Für die anderen 9 unbebauten Grundstücksteile im Blockinnenbereich soll keine separate Mindestgrundstücksgröße festgesetzt werden, da hier auch keine überbaubare Fläche ausgewiesen werden soll. Für die vom Hasselholzer Weg erreichbaren Grundstücke am Lutherweg soll eine Mindestgrundstücksgröße von 800 qm vorgesehen werden. Mit der Festsetzung soll sicher gestellt werden, dass die vorhandenen Grundstücke nicht weiter geteilt werden können, um die bestehende Qualität des Bereiches mit hohem Freiflächenanteil zu sichern. Die in jüngerer Zeit entstandenen Kleinstgrundstücke verdeutlichen die Tendenz der baulichen Verdichtung. Um diese zukünftig zu vermeiden, soll für die kleineren Grundstücke im Plangebiet, die noch in Flächen unter 200 qm geteilt werden könnten, Festsetzung von mindestens 300 qm Grundstücksgröße getroffen werden. Bei den im Wert darunter liegenden Flächen soll auf die Festsetzung verzichtet werden, da weitere Teilungen nicht zu erwarten sind. Die Tatsache, dass auf Grundstücken in dieser Größenordnung eine für das Südviertel untypische Reihenhausbebauung realisiert wurde, zeigt, dass es notwendig ist, den Bestand im Wesentlichen auf das vorhandene Maß festzulegen, um den ursprünglichen Charakter des großzügigen, locker bebauten Wohnquartiers zu sichern. Auch an anderen Stellen im Plangebiet und in weiteren Bereichen des Südviertels wäre es baulich möglich, auf Kleinstgrundstücken die Bebauung in zweiter oder dritter Reihe zu ergänzen und zu verdichten. Das städtebauliche Erscheinungsbild der Wohnquartiere aber würde sich von besonderen, aufgelockerten und durchgrünten Wohnquartieren hin zu intensiv bebauten, hochgradig verdichteten Bereichen entwickeln, was im Widerspruch zur planerischen Zielsetzung für das Aachener Südviertel steht. 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen weitgehend entsprechend dem Bestand festgesetzt werden. Überplanungen sollen bis auf wenige Ausnahmen vermieden werden. Seite 15 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Überplanungen Die als notwendig angesehenen Überplanungen beziehen sich auf die Gebäude Lütticher Straße 278, Lutherweg 14, Preusweg 87 und Preusweg 89. Lütticher Straße 278 Hier soll die überbaubare Fläche zugunsten gleicher Baufluchten in Richtung Lütticher Straße verschoben werden, wodurch eine klar definierte Raumkante entsteht, die die Lütticher Straße räumlich fasst. Gleichzeitig kann hierdurch die Durchgrünung des hinteren, lärmabgewandten Grundstücksbereiches hergestellt werden. Lutherweg 14 Hier soll im Einklang mit den städtebaulichen Zielen die Möglichkeit gegeben werden, das Grundstück zu teilen und mit einer Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm drei Einzelhäuser als Ergänzung einer vorhandenen „dritten Reihe“ zu errichten. Preusweg 87 Hier wurde auf der Gebäuderückseite parallel zum Lutherweg ein eingeschossiges Schwimmbadgebäude mit darüber liegender Terrasse errichtet. Dieses ist von seiner Grundfläche her nicht mehr als Nebenanlage zu bezeichnen. Würde es mit einer Baugrenze umfahren, wäre an dieser Stelle auch die Errichtung eines mehrgeschossigen Anbaus möglich, da über die Gebäudehöhen nach § 34 BauGB entschieden werden soll. Dies würde zu einer Verdichtung der Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich führen, die nicht dem städtebaulichen Ziel der Sicherung einer aufgelockerten Bebauung entspräche. Darüber hinaus würde als Folge einer Baufläche an der südlichen Seite des Lutherwegs im Sinne einer Gleichbehandlung auch auf dem gegenüberliegenden Gartengrundstück Preusweg / Ecke Lutherweg eine überbaubare Fläche ausgewiesen werden müssen. Diese aber steht im Widerspruch zu der städtebaulichen Zielsetzung der maßvollen Nachverdichtung, und soll auch unter Berücksichtigung einer hierzu eingegangenen Stellungnahme nicht weiter verfolgt werden. Durch den Verzicht einer überbaubaren Fläche, genießt der Gebäudeteil passiven Bestandschutz. Preusweg 89 Im Bereich hinter dem Gebäude Preusweg 89 ist in den 1950er Jahren ein eingeschossiges Gebäude als technisches Büro genehmigt worden, das aus bereits oben unter „Preusweg 87“ genannten Gründen nicht mit einer überbaubaren Fläche gesichert werden soll. Das Gebäude und die Nutzung genießen passiven Bestandsschutz. Der Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 91 (ungerade Hausnummern) ist bislang mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro, Schwimmbad) bebaut. Entsprechend dem planerischen Ziel, die vorhandene bauliche Struktur der aufgelockerten Bebauung zu erhalten, sollen auch in diesem Bereich keine weiteren Wohngebäude errichtet werden. Ganz im Gegenteil soll in diesem durch ungeordnete Nutzungen geprägten Bereich, wie er in dem Plangebiet einzigartig ist, die Durchgrünung aktiv auf einen grüneren Zustand zurückgeführt werden. Damit soll dem planerischen Konzept einer aufgelockerten Bebauung mit starker Durchgrünung Folge geleistet werden. Nachfolgend die Begründungen zu den festgesetzten überbaubaren Flächen An der Lütticher Straße befinden sich im nordöstlichen Abschnitt einige Mehrfamilienhäuser mit entsprechend großen Bauvolumen. Entsprechend der bereits in der Rahmenplanung zum Aachener Südviertel dokumentierten städtebaulichen Zielsetzung, an den Ausfallstraßen die vorhandenen Mehrfamilienhäuser planungsrechtlich zu sichern und auch weitere Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen zuzulassen, werden hier Bauflächen mit einer Tiefe von bis zu 23 m festgesetzt. Dies ermöglicht auch eine gute Ausnutzung der Hanglage. An der Südöstlichen Seite des Preusweges, wo eine relativ geschlossene Reihe von Einfamilienhäusern straßenbegleitend errichtet wurde, sollen ebenfalls zusammenhängende überbaubare Flächen, allerdings mit einer Tiefe Seite 16 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 von überwiegend 18 m festgesetzt werden. Dieses Maß sichert die vorhandene Bebauung und ermöglicht in vielen Fällen noch Anbauten im rückwärtigen Bereich unter Ausnutzung des Gefälles. Auch am südlichen Abschnitt des Lutherweges werden entsprechend dem Bestand zusammenhängende Bauflächen festgesetzt, allerdings aufgrund der geringeren Grundstückstiefe auch nur mit einer Tiefe von 15 - 18m. Auf der nordwestlichen Seite des Preusweges und in den Blockinnenbereichen sollen für jedes Gebäude einzelne überbaubare Flächen festgesetzt werden, die jeweils den Bestand umschließen und teilweise Anbauten ermöglichen. Auf verschiedenen Flächen im Plangebiet könnten ohne den Bebauungsplan nach § 34 BauGB weitere Gebäude errichtet werden. Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die angestrebte städtebauliche Entwicklung zu regeln. Mit dem Bebauungsplan wird eine sehr gemäßigte Form der weiteren baulichen Nutzung verfolgt, bei der der Schwerpunkt auf dem Erhalt der Grünstrukturen und der Sicherung des Bestandes liegt. Hierdurch soll die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes besondere Berücksichtigung finden, da das Südviertel, wie bereits oben näher erläutert, eine besondere Charakteristik aufweist, durch die eine besondere Qualität entsteht. Diese viel zitierte Qualität liegt insbesondere in der großzügigen Bebauungsstruktur und der starken Durchgrünung, die einen sanften Übergang zwischen Landschafts- und Siedlungsraum darstellt. Zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten sollen nur sehr begrenzt möglich sein und sich auf das große, straßenbegleitend orientierte Grundstück an der Lütticher Straße, auf die Grundstücke hinter dem Haus Preusweg 52 sowie auf das Grundstück Lutherweg 14 beschränken. Während des Aufstellungsverfahrens wurde zu verschiedenen vor allem in den Blockinnenbereichen liegenden Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, sondern bedarf der vorherigen Einordnung des Grundstückes in den städtebaulichen Kontext. Insgesamt ist eine Bebauung der Blockinnenbereiche aufgrund der notwendigen Erschließung (Verkehr) und dem zwangsläufigen Rückgang der Grünflächen als Erholungsraum und ortsbildprägendes Element kritisch zu sehen. Da der Bebauungsplan in erster Linie aufgestellt wird, um den Bestand zu sichern, ist die heutige Baustruktur Ausgangspunkt der städtebaulichen Bewertung und des zu erarbeitenden Konzeptes. Weiter oben wurden bereits die im Hinblick auf die Grundstücksgrößen, Bauweise und Wohnungsanzahl unterschiedlichen Bereiche erläutert, darüber hinaus lassen sich im Bezug auf die Intensität der Grundstücksnutzung fünf verschiedene Bereiche ausmachen: Seite 17 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 1. Die Flächen zwischen Preusweg, Lutherweg und Fichthang. 2. Die Flächen zwischen Preusweg ab dem Haus Preusweg 56, Hasselholzer Weg und Lutherweg 3. Die Flächen zwischen Preusweg, Klostergelände und Hasselholzer Weg bis zum Haus Preusweg 52 4. Die Fläche zwischen Lütticher Straße, Preusweg und Lutherweg. 5. Die Flächen zwischen Lütticher Straße, Lutherweg, Preusweg und der freien Landschaft Der unter Nr. 1 genannte Teil des Plangebietes ist vollständig bebaut, hier sollen keine zusätzlichen überbaubaren Flächen festgesetzt werden. Die unter Nr. 2 beschriebene Fläche ist an ihren Rändern (entspricht der ersten und dritten Bebauungsreihe) fast vollständig bebaut, nur auf dem in „dritter Reihe“ liegenden Grundstück, Lutherweg 14, ist neben dem Hauptgebäude im Garten noch eine bebaubare Fläche vorhanden. Das Wohngebäude Preusweg 60c wurde im Zuge der Erschließung der auf der Kuppe liegenden Flächen an dem privaten Stichweg errichtet und liegt als einziges in diesem Teil des Plangebietes in der zweiten Reihe. Diese zweite Reihe soll, um die Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Plangebietes zu sichern, nicht weiter in den Blockinnenbereich verlängert werden. Die unter Nr. 3 benannte Fläche bietet ein gegenteiliges Bild: Die erste Reihe, am Preusweg gelegen, ist vollständig bebaut, beinahe ebenso die dritte Reihe, die durch die auf der Kuppe bzw. am Hasselholzer Weg liegenden Gebäude gebildet wird. In der dritten Reihe ist nur ein Grundstück unbebaut, es handelt sich um die Fläche zwischen Preusweg 60 und 48 hinter Haus Nr. 52. Auch die zweite Reihe ist bis auf das weitere hinter Haus Nr. 52 liegende Grundstück vollständig bebaut, hier findet man auch die kleinsten Grundstücke und Gebäude des gesamten Plangebietes. Dieses Gebiet weist eine vergleichsweise intensive Nutzung aufgrund einer starken Nachverdichtung auf. Seite 18 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Es wäre unverhältnismäßig, hier keine weitere Bebauung zuzulassen, vor allem, da die Grundstücke mit 790 qm und 1100 qm eine Größe aufweisen, die den vorherrschenden Grundstücksgrößen in diesem Bereich nicht widerspricht. Augenfällig ist, dass der mit Nr. 4 bezeichnete Bereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße eine relativ klare Baustruktur aufweist: Entlang des Preusweges, des Lutherweges und der Lütticher Straße sind weitestgehend alle Grundstücke bebaut, so dass ein klar begrenzter Blockinnenbereich entsteht, der in Teilen einreihig bebaut ist. Der Blockinnenbereich umfasst 18 Grundstücke bzw. Grundstücksteile, die den Grundstücken am Preusweg zuzuordnen sind oder über Zufahrten vom Preusweg aus erschlossen werden. Während die Grundstücke im südlichen Blockinnenbereich vollständig bebaut sind, befinden sich im nördlichen Blockinnenbereich zwischen den zumeist freien Grundstücken nur einzelne Bebaute. Insgesamt sind 9 der 18 Grundstücke / Grundstücksteile noch nicht bebaut. Aufgrund der noch nicht bebauten Grundstücksteile besteht im Blockinnenbereich die Möglichkeit, den großen Freiflächenanteil zu sichern und die somit großzügige Baustruktur zu erhalten, womit ein sanfter Übergang zwischen Landschafts- und Siedlungsraum geschaffen wird. Zum einen steht die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes im Fokus der Zielsetzung, andererseits kann dem Anspruch an die exklusive Wohnqualität Rechnung getragen werden, die für das Südviertel so prägend ist. Aus diesen Gründen sollen für die Grundstücke im Blockinnenbereich ausschließlich bestandssichernde Festsetzungen getroffen werden; für die noch nicht bebauten Grundstücke soll auf eine Ausweisung überbaubarer Flächen verzichtet werden. Der als Nr. 5 bezeichnete Bereich süd-westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Lütticher Straße ist in seinen Randbereichen wie der Bereich Nr. 4 beinahe vollständig bebaut, im Innenbereich sind trotz einzelner vorhandener Gebäude noch relativ große, unbebaute Teilflächen vorhanden. Hier sollen durch Verzicht auf weitere überbaubare Flächen die lockere Bebauung und der hohe Begrünungsanteil gesichert werden. Die Großzügigkeit im Innenbereich ist heute noch vorhanden, da die 5 Wohngebäude auf relativ großen Grundstücken verstreut errichtet wurden. Die Grundstücke werden teilweise vom Preusweg, teilweise von der Lütticher Straße erschlossen. Drei der Grundstücke sind über 1400 qm groß, eines noch über 1100 und das fünfte noch über 800 qm. Der Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 91 ist bislang mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro, Schwimmbad) bebaut. Eine Struktur, die sich im gesamten Plangebiet nur hier wiederfindet und die Qualität der rückwärtigen Gartenbereiche als Erholungsräume erheblich mindert. Um dem planerischen Konzept einer aufgelockerten Bebauung mit starker Durchgrünung Folge zu leisten, soll dieser Bereich insgesamt aktiv auf einen grüneren Zustand zurückgeführt werden, wodurch die Wohnqualität und die Qualität des Außenraumes als Erholungsraum erheblich gesteigert werden kann. Hierfür soll von einer Sicherung der untergeordneten Nutzungen abgesehen werden. Durch die gewählten Festsetzungen soll einerseits in den Blockinnenbereichen die vorhandene Struktur gesichert werden, andererseits können durch die Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern am Preusweg sowie die gewählten Festsetzungen zur Höchstzahl der Wohnungen an der Lütticher Straße in den Randbereichen noch zusätzliche Wohnungen entstehen, wodurch durch die Nachverdichtung in dem Rahmen ermöglicht wird, wie sie den städtebaulichen Zielen unter Berücksichtigung des zu erhaltenen Orts- und Landschaftsbilds entspricht. Seite 19 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Nachfolgend Erläuterungen zu den Flächen, zu denen Anregungen der Bürger vorgebracht wurden: Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 25 Angeregt wurde, auf einem schmalen, nur mit einer Garage bebauten Grundstücksteil am Preusweg eine überbaubare Fläche für ein Einfamilienhaus vorzusehen. Das Grundstück ist beidseitig erschlossen und am südlichen Ende mit einem Wohngebäude bebaut. Hier wurde davon abgesehen, eine Baufläche festzusetzen, weil damit ein vergleichsweise kleiner Baukörper (Einzelhaus von 5 m Breite, Doppelhaushälfte von 8 m Breite nur realisierbar, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Dies allerdings ist relativ unwahrscheinlich, da dort ein freistehendes Gebäude vorhanden ist.) realisiert werden könnte, der dem städtebaulichen Ziel villenartiger Gebäude auf großzügigen Grundstücken nicht entspricht. Dies wird durch die bereits in der Rahmenplanung getroffenen Aussagen zur Vermeidung zu kleinteiliger Bebauung im Aachener Südviertel untermauert. Damit wird dem Ziel entsprochen, den Bestand planungsrechtlich zu sichern und die weitere Entwicklung hin zu kleinteiliger Bebauung durch Grundstücksteilungen zu unterbinden. Ausweisung von überbaubaren Flächen und Erschließung des Bereiches hinter Preusweg 52 Thematisiert werden auch die Baufelder im Bereich hinter Preusweg Nr. 52. Hier wird einerseits vom Eigentümer des mittleren Grundstückes angeregt, das Baufeld um 90° zu drehen, was zur Offenlage bereits berücksichtigt wurde. Andererseits werden Bedenken gegen eine zusätzliche Bebauung bzw. deren erforderliche Erschließung vorgebracht. Auch in diesem Abschnitt wurden die Festsetzungen auf der Basis getroffen, die großzügige, teilweise villenartige Bebauung auf relativ großen Grundstücken zu sichern und die Nachverdichtung zu steuern. Allerdings liegt in diesem Abschnitt des Preusweges z.B. mit der hier bereits vorhandenen Reihenhausgruppe und den weiteren im Blockinnenbereich errichteten Gebäuden auf kleineren Grundstücken (u.a. denkmalgeschützte Doppelhausgruppe, einzelne Mehrfamilienhäuser) insgesamt eine etwas intensivere Bebauung vor, als in den übrigen Bereichen des Seite 20 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Plangebietes. Entlang der Haupterschließung sind seit langem alle Grundstücke bebaut, durch private Stichwege ist auch die zweite bzw. dritte Reihe erschlossen und überwiegend bebaut worden. Da in diesem Abschnitt des Plangebietes nur noch diese zwei hintereinander liegenden Grundstücke frei sind, erscheint es unverhältnismäßig, hier keine Bebauung zuzulassen. Daher soll auf diesen Grundstücken jeweils eine überbaubare Fläche vorgesehen werden. Die Erschließung der Grundstücke soll im Bebauungsplan nicht geregelt werden, sondern soll durch private Erschließungsanlagen erfolgen, die auf privatrechtlicher Grundlage realisiert und durch Baulast gesichert werden können. Ausweisung einer überbaubaren Fläche im hinteren Bereich Preusweg 55 Mit der Eingabe wird angeregt, eine überbaubare Fläche im Blockinnenbereich auszuweisen, da diese auch nach § 34 BauGB bebaubar sei. Für den Blockinnenbereich (innerhalb des weiter oben mit Nr. 4 bezeichneten Bereiches) sollen ausschließlich bestandssichernde Festsetzungen getroffen werden. Auf eine Festsetzung weiterer Bauflächen soll verzichtet werden, auch wenn dies dazu führt, dass ein nach § 34 BauGB bestehendes Baurecht entzogen wird. Hierfür existieren gewichtige städtebauliche Gründe: Aufgrund der noch nicht bebauten Grundstücksteile, besteht hier die Möglichkeit, den großen Freiflächenanteil zu sichern und die somit großzügige Baustruktur zu erhalten, womit dem Anspruch an die exklusive Wohnqualität Rechnung getragen werden kann, die für das Südviertel so prägend ist. Würde hier eine Bebauung des Grundstückes zugelassen werden, wäre eine weitere Nachverdichtung die Folge. So müssten im Sinne der Gleichbehandlung weitere grundstücksbezogene kleinere Baufelder auf den übrigen noch freien Grundstücksteilen im Blockinnenbereich ausgewiesen werden, was zu einem Rückgang der prägenden Durchgrünung führen und die Qualität des Erholungsraumes erheblich mindern würde. Mit dem Verzicht auf die Festsetzung weiterer überbaubarer Flächen hingegen, können die besondere Wohnqualität und das Ortsbild gesichert werden. Seite 21 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Ausweisung einer überbaubaren Fläche im hinteren Bereich Preusweg 68 Die Eingabe bezieht sich auf die Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche hinter dem Gebäude Preusweg 68. Der Siedlungsbereich (weiter oben als Nr. 2 bezeichnet) ist geprägt durch eine klare Struktur mit einer Randbebauung. Lediglich ein Gebäude ist hier im Blockinnenbereich errichtet worden und stellt somit eine Ausnahme dar. Von einer Fortführung der Bebauung im Innenbereich soll abgesehen werden, um die Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Bereiches mit erhaltenswertem Baumbestand zu sichern. Diese Großzügigkeit und intensive Durchgrünung prägen in besonderem Maße den Innenbereich und bestimmen maßgeblich die Funktion als Erholungsraum. Diese Qualitäten sind charakteristisch für das Südviertel und sollen erhalten werden. Würde hier eine zusätzliche überbaubare Fläche ausgewiesen, hätte dies aufgrund der Gleichbehandlung eine extreme Nachverdichtung zur Folge, was der städtebaulichen Konzeption widersprechen und die Funktion als Erholungsraum schwächen würde. Um die städtebaulichen Zielsetzungen zu umgehen, wird vom Eingeber die Möglichkeit vorgeschlagen, das Grundstück aus dem Bebauungsplan herauszunehmen. Jedoch ist das Grundstück Preusweg 68 Teil eines im Ortszusammenhang bebauten Gebietes und weist kein Alleinstellungsmerkmal auf, durch das es möglich wäre, das Grundstück isoliert zu betrachten und aus dem Bebauungsplan herauszunehmen. Hier sollen dieselben Ziele wie für die umliegenden Grundstücke verfolgt werden. Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche und Erweiterung des vorgesehenen Baufensters um einen Meter im Bereich Preusweg 83a Seite 22 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Die Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche wird auch für das Grundstück Preusweg 83a angeregt. Im Sinne einer maßvollen Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung und dem Erhalt der prägenden Durchgrünung, soll von einer Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche in diesem Bereich abgesehen werden. Diese würde eine weitere Baureihe eröffnen, was aufgrund einer Gleichbehandlung zu einer extremen Nachverdichtung auch auf den Nachbargrundstücken führen würde. Die städtebaulichen Ziele würden konterkariert. Die großzügige Durchgrünung würde nach und nach einer weiteren Verdichtung weichen, so dass die Qualität des Blockinnenbereiches als Erholungsraum vermindert und das Ortsbild stark verändert würde. Weiterhin wird eine Erweiterung des Baufensters um einen Meter angeregt. Da die städtebauliche Konzeption hierdurch nicht negativ beeinträchtigt wird und eine villenartige Bebauung mit dem Bebauungsplan gesichert werden soll, wird eine Erweiterung des Baufensters unkritisch gesehen. Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 91 und Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten Ebenfalls ein weiteres Baufeld in zweiter Reihe sowie die Erhöhung der Anzahl der zulässigen Wohnungen auf drei Wohnungen regt ein Eigentümer für das Grundstück Preusweg 91 an. Diese Anregungen soll nur insoweit Berücksichtigung finden, als dass die Wohnungsanzahl in diesem Abschnitt am Preusweg aufgrund des genehmigten Bestandes auf drei erhöht werden soll. Der Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 91 ist bislang mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro, Schwimmbad) bebaut. Eine Struktur, die sich im gesamten Plangebiet nur in diesem Bereich wiederfindet und die Qualität der rückwärtigen Gartenbereiche als Erholungsräume erheblich mindert. Um dem planerischen Konzept einer aufgelockerten Bebauung mit starker Durchgrünung Folge zu leisten, soll dieser Bereich insgesamt aktiv auf einen grüneren Zustand zurückgeführt werden, wodurch die Wohnqualität und die Qualität des Außenraumes als Erholungsraum erheblich gesteigert werden kann. Hierfür sollen die untergeordneten Nutzungen auch auf den Nachbargrundstücken über den Bebauungsplan nicht gesichert werden. Von einer Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche soll abgesehen werden, da hierdurch die städtebauliche Zielsetzung konterkariert werden würde. Die Festsetzungen wurden bereits zur Offenlage in den Bebauungsplan eingearbeitet. Seite 23 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Erweiterung der überbaubaren Fläche im Bereich Preusweg 91a Die Eingabe bezieht sich auf die Erweiterung der überbaubaren Fläche. Wie dem Bebauungsplanentwurf zur Offenlage bereits zu entnehmen war, wurde das Baufenster um das vorhandene Gebäude so angeordnet, dass an der südwestlichen Seite ein weiterer Raum angebaut werden kann. Der Eingabe soll entsprochen werden, da mit dem Bebauungsplan u.a. eine villenartige Bebauung gesichert werden soll und nicht davon auszugehen ist, dass mit der Erweiterung ein weiteres Gebäude innerhalb des Baufensters errichtet werden kann. Ausweisung weiterer überbaubarer Flächen im Bereich Lutherweg 14 In der rückwärtigen Bebauungsreihe nordwestlich des Preusweges befindet sich ein etwa 5100 qm großes Grundstück, das mit einem villenartigen Einzelgebäude aus den 1950er Jahren und einem zugehörigem Garagengebäude mit Dienstwohnung bebaut ist. Erschlossen wird das Grundstück vom Lutherweg. Es wurde angeregt, durch Baufenster die Ergänzung der Bebauung und ggf. einen Ersatz des bestehenden Gebäudes zu ermöglichen. Die Lage und die Gesamtgröße des Grundstückes eröffnen die Möglichkeit, einzelne Grundstücke mit Größen von ca. 1200 qm bis 1300 qm abzuteilen und separat zu bebauen. Die Nachverdichtung wird aufgrund der Grundstücksgrößen und der geplanten Vervollständigung der dritten Bebauungsreihe als maßvoll und strukturiert angesehen. Entsprechend sollen die überbaubaren Flächen im Bebauungsplan festgesetzt werden. Seite 24 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Ausweisung einer weiteren überbaubaren Fläche im hinteren Bereich Lütticher Straße 282 Eine Eingabestellerin regt an, auf dem rückwärtigen Teil ihres Grundstückes eine Baumöglichkeit vorzusehen. Diese Fläche ist nicht mehr Teil des Bebauungszusammenhanges. Eine Bebauung würde eine zweite Bebauungsreihe eröffnen und damit eine Nachverdichtung darstellen, die hier im Übergang zum Landschaftsschutzgebiet, nicht angemessen wäre. Denkmäler Insgesamt 14 Gebäude im Plangebiet stehen unter Denkmalschutz. Bei diesen Gebäuden sollen die Baugrenzen relativ eng um die Baukörper gelegt werden, um die Fassaden und die Kubatur ergänzend planerisch zu sichern. Für das denkmalgeschützte Wohngebäude Preusweg 68 soll auf der Rückseite die Möglichkeit gegeben werden, das Gebäude zu erweitern; die Tiefe der Baufläche soll in Anlehnung an die in der Umgebung vorhandene Substanz festgelegt werden. Auch wenn es grundsätzlich möglich ist, ein Denkmal baulich zu erweitern, ist jede Erweiterung oder neue Bebauung in direkter Nähe zu Baudenkmälern nur in Abstimmung mit der Denkmalpflege möglich. Eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG ist einzuholen. Überschreitung der Baugrenzen Die Überschreitung der Baugrenzen über den § 23 (3) Satz 2 BauNVO hinaus soll durch Terrassenüberdachungen, Wintergärten und Dämmmaßnahmen teils eingeschränkt möglich sein, um damit die Wohnqualität steigern zu können. Auf eine Erweiterung der vorgesehenen überbaubaren Flächen soll dabei bewusst verzichtet werden. Die Größe der überbaubaren Flächen wird als ausreichend angesehen, Hauptgebäude in angemessener Größe errichten zu können. Die Festsetzung zu Terrassenüberdachungen und Wintergärten wird notwendig, da diese fest mit dem Gebäude verbunden, als Teile des Hauptgebäudes anzusehen sind und dementsprechend ohne diesbezügliche Festsetzung ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden könnten. Der Zusatz zur Beschränkung der Größe in Bezug auf ein Grundstück wird als notwendig angesehen, da die Flächenversiegelung auf dem eigenen Grundstück hierdurch begrenzt werden kann. Auf den Grundstücken, die an die öffentliche Verkehrsflächen Preusweg, Lutherweg und Hasselholzer Weg angrenzen, sollen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, nur über die seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig sein, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Die Unterscheidung zwischen den an öffentlichen Verkehrsflächen gelegenen Grundstücken und den übrigen Grundstücken soll erfolgen, weil es bei den zahlreichen im Innenbereich gelegenen Gebäuden nicht von öffentlichem Interesse ist, ob im Vorgarten eine Terrassenüberdachung bzw. Wintergarten angelegt wird. Die Grundstücke an der Lütticher Straße werden bei dieser Festsetzung wie Grundstücke im Innenbereich behandelt, weil die meisten Gebäude mit rel. großem Abstand Seite 25 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 zur Straße errichtet wurden und die Errichtung von Terrassen oder Wintergärten das städtebauliche Bild nicht beeinträchtigen würden. Durch Wintergärten kann die Wohnqualität an der Seite zur Lütticher Straße verbessert werden. Die Überschreitung der Baugrenzen um ein für Dämmmaßnahmen erforderliches Maß soll vor dem Hintergrund des Klimaschutzes auch da ermöglicht werden, wo Baugrenzen den vorhandenen Baukörper sehr eng umfahren. 4.6 Flächen für den ruhenden Verkehr 4.6.1 Tiefgaragen Um auch die vorhandenen Tiefgaragen zu sichern, die außerhalb der überbaubaren Flächen und außerhalb des seitlichen Bauwichs liegen, sollen eigens dafür vorgesehene Flächen im Bebauungsplan festgesetzt werden. Für die übrigen Bereiche wird es, vor allem vor dem Hintergrund der Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten, als ausreichend angesehen, Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Flächen und im seitlichen Bauwich realisieren zu können. 4.6.2 Stellplätze, Carports und Garagen Bei den Festsetzungen zu Stellplätzen, Carports und Garagen wird unterschieden zwischen Grundstücken in erster Bebauungsreihe von der Lütticher Straße und dem Preusweg ausgesehen und Grundstücken in erster, zweiter, dritter oder vierter Bebauungsreihe. Während für die letzt genannten Grundstücke keine Festsetzungen bezogen auf Stellplätze, Carports und Garagen vorgesehen sind, soll die Ansiedlung für die erst genannten Grundstücke beschränkt werden. Stellplätze, Carports und Garagen sollen hier innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sein. Ausnahmsweise sollen diese Anlagen auch innerhalb des Bauwichs und in den Vorgärten zugelassen werden, wenn die Breite der Anlagen insgesamt 50% der Grundstücksbreite nicht überschreitet. Zum einen wurde die Begrenzung auf diese Bereiche vorgesehen, um den vorherrschenden Charakter der weitestgehend durchgrünten Vorgärten zu sichern, die den öffentlichen Verkehrsraum prägen. Hierbei soll mit einer beschränkten Ausdehnung auf die Vorgartenbereiche in städtebaulich vertretbarem Maße auf den Parkdruck reagiert werden. Zum anderen sollen durch die Festsetzung die zumeist großzügigen Gartenbereiche als Ruhe- und Erholungsräume best möglich geschützt werden, da die notwendige verkehrliche Erschließung der Innenbereiche eine unausweichliche Belastung für diese Räume darstellt, die nicht noch erhöht werden sollte. Zum jetzigen Zeitpunkt ist davon auszugehen, dass der Stellplatznachweis für bereits vorhandene Gebäude erbracht wurde. Auch wenn die planerische Konzeption dazu führen kann, dass vorhandene Garagen, Stellplätze und Carports überplant werden, genießen diese passiven Bestandschutz. Zukünftig soll die Ansiedlung gemäß dem städtebaulichen Konzept zwar beschränkt aber nicht verhindert werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bieten ausreichende Möglichkeiten, die Stellplätze auf dem eigenen Grundstück unterbringen zu können. Da der Bebauungsplan langfristige Ziele beinhalten soll, ist vorstellbar, dass bestehende Gebäude durch Neue ersetzt werden. So könnten spätestens dann die Festsetzungen mit entsprechenden Entwürfen umgesetzt werden. Für die hinter der ersten Bebauungsreihe vom Preusweg und der Lütticher Straße aus gesehen liegenden Grundstücke, soll auf eine Festsetzung verzichtet werden, um die Errichtung von Stellplätzen, Garagen und Carports in best möglicher Lage zu gewährleisten. Dabei wird eine diesbezügliche Begrenzung durch den §12 Baunutzungsverordnung als ausreichend angesehen. Heute finden sich diese Anlagen in verschiedenen Bereichen der Grundstücke, was eine einheitliche bestandsorientierte Festsetzung nicht sinnvoll erscheinen lässt. Seite 26 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 4.7 Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen Passiver Schallschutz Für das gesamte Plangebiet sollen die Isophone aus den Lärmkarten der Stadt Aachen als Grundlage für die Festsetzung von Lärmpegelbereichen herangezogen werden. Die festgesetzten Lärmpegelbereiche dienen im Weiteren zur Festsetzung eines resultierenden Schalldämmmaßes für Fassaden nach der DIN 4109, das dem Schutz vor Lärmemissionen, die hier insbesondere von der Lütticher Straße ausgehen, dienen soll. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass abweichende Schalldämmmaße für Außenbauteile anzusetzen sind. Insbesondere wäre ein solcher Fall denkbar, wenn sich die örtlichen Begebenheiten durch beispielsweise eine Neubebauung ändern würden. 4.8 Verkehrsflächen Der Preusweg wird entsprechend seinem tatsächlichen Ausbau als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Der Lutherweg kann vom Preusweg aus bis zu den Häusern Nr. 5 in südliche Richtung und Nr. 27 in nördlicher Richtung mit PKW befahren werden. Aus diesem Grund wird er in diesen Abschnitten als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die Fläche der Wendemöglichkeit neben dem Haus Nr. 3 befindet sich bereits im Eigentum der Stadt Aachen und wird auch als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die verbleibenden Abschnitte des Lutherweges werden entsprechend ihrer Funktion als öffentliche Verkehrsfläche, Zweckbestimmung Fußweg festgesetzt. Da in beiden Teilabschnitten wegen des starken Gefälles Treppenstufen angelegt sind, scheidet eine offizielle Nutzung als Radwegverbindung aus. Der im Plangebiet liegende Teil des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Aachen. Diese öffentlich gewidmeten und durch die Stadt Aachen unterhaltenen Wegeflächen sollen nach Rechtskraft des Bebauungsplanes durch die Stadt erworben werden. 4.9 Erhalt von Bäumen Das Plangebiet ist gekennzeichnet durch seine Lage im Übergang zum Aachener Wald. Auf vielen Grundstücken befindet sich noch alter Baumbestand, der bei einer Ortsbegehung erfasst wurde. Insgesamt 51 Bäume sollen zum Erhalt festgesetzt werden. Die Festsetzung der Bäume dient dem Erhalt der Durchgrünung des Wohngebietes. Die z. T. sehr großen alten Bäume ergänzen den großzügigen parkähnlichen Charakter des Siedlungsbildes, der durch den Bebauungsplan gesichert wird. 4.10 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Im Nordwesten des Plangebietes soll ein zusammenhängender Grünbereich gesichert werden, da dieser in besonderem Maße prägend ist. 5. Umweltbelange Die Vorprüfung des Einzelfalls hat ergeben, dass keine erheblichen negativen Auswirkungen der Planung auf die Umwelt zu erwarten sind. Gemäß § 13 a Abs. 2 Satz1 Ziff. 1. i. V. m. § 13 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) wird von einer formalen Umweltprüfung abgesehen. Folgende Belange des Umweltschutzes wurden untersucht: 5.1 Schutzgut Boden In dem Bebauungsplangebiet befinden sich keine Eintragungen von Altlastenverdachtsflächen. In geringem Umfang liegen Einträge von Podsolböden vor, die als besonders schutzwürdige Böden eingestuft werden (Geologischer Dienst NRW, 1998). Da es sich um ein sehr geringes Vorkommen handelt und Ziel des Bebauungsplanes die Bestandsicherung ist, sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens keine Schutzmaßnahmen zu treffen. Seite 27 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 5.2 Schutzgut Wasser Das Plangebiet befindet sich nicht in einem nach dem Wasserhaushaltsgesetz definierten Schutzgebiet (Wasserschutzgebiet, Heilquellenschutzgebiet, Überschwemmungsgebiet). Es wird geprägt von den in geringer Tiefe anstehenden Aachener Schichten nordwestlich und den Vaalser Schichten südöstlich des Preusweges, mit jeweils einer mittleren bis hohen Wasserdurchlässigkeit. Im gesamten Gebiet muss örtlich mit schwacher Staunässe gerechnet werden. Aufgrund der relativ geringen Versiegelung und der überwiegend günstigen Versickerungsfähigkeit der Böden trägt das Gebiet nennenswert zur Grundwasserneubildung bei. Durch zusätzliche Versiegelung anfallendes Niederschlagswasser sollte daher möglichst auf den entsprechenden Grundstücken versickert werden. Das Grundwasser steht bei ca. drei bis fünf Metern unter Flur an, so dass möglicherweise vereinzelt Kellergeschosse ins Grundwasser einbinden können. In diesem Fall sind Vorkehrungen zum Schutz des Grundwassers erforderlich. Auf dem Gelände selbst verläuft nur in der äußersten südöstlichen Ecke über einen Bereich von ca. 60 Metern der Vorfluter von Halfernpark, der anschließend in den Kannegießerbach mündet. Dieser passiert im Abstand von ca. 20 Metern parallel zur südöstlichen Bebauungsplangrenze das Gelände. Beide Bäche gehören zum Einzugsgebiet der Wurm. Sie nehmen das Niederschlagswasser aus dem Plangebiet auf. Das auf den neubebauten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser kann über die Regenwasserkanalisation in den Kannegießerbach bzw. in den Vorfluter von Halfernpark eingeleitet werden, wenn es nicht, was wasserwirtschaftlich gesehen wünschenswert wäre, aber rechtlich nicht zwingend erforderlich ist, auf dem Grundstück versickert wird. Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, an deren Unterlauf derzeit noch Hochwassergefahr besteht. Solange dies der Fall ist, muss zusätzliches Niederschlagswasser, das der Wurm direkt oder indirekt (über die ARA) zugeleitet werden soll, grundsätzlich über Rückhaltungen gedrosselt ins Gewässer eingeleitet werden. Da im gesamten Plangebiet keine wesentliche Nachverdichtung und damit auch keine nennenswerte Erhöhung der Versiegelung hervorgerufen wird, wird eine Rückhaltung in diesem Fall nicht erforderlich werden. Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandenen Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser soweit möglich zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die wenigen noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. 5.3 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Es handelt sich um ein Wohnviertel mit überwiegend villenartiger Einfamilienhausbebauung, die aufgrund der großen Einzelgrundstücke eine großzügige Grünausstattung mit teilweise altem Baumbestand aufweist. Diese Grünstrukturen haben aus naturschutzfachlicher Sicht eine hohe Wertigkeit, die es zu erhalten gilt. Daher erfolgte eine Erhebung, welcher Baumbestand sich in grundsätzlich überbaubaren Zonen befindet und bereits heute unter die Vorschriften der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fällt. Danach ist der erhaltenswerte Baumbestand im Bebauungsplan festzusetzen. Bebauung von Freiflächen stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der grundsätzlich auszugleichen ist. Eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung erübrigt sich, soweit dieser Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt ist oder zulässig war. Es wird eine Abschätzung durchgeführt, welche Flächen vor und welche nach der Aufstellung des Bebauungsplanes zusätzlich zum Bestand bebaut werden können. Der § 34 BauGB ermöglicht derzeit Flächen in einer Größenordnung von etwa 4500 qm zu bebauen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das wesentliche Kriterium der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB „Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung“ ein unbestimmter Seite 28 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 Rechtsbegriff ist, der im Einzelfall zu konkretisieren ist. Daraus lässt sich ableiten, dass es sich bei der obigen Größenangabe um einen groben Schätzwert handelt. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes werden durch die Festsetzung von Baugrenzen zukünftig neue Flächen in einer Größenordnung von ca. 2400 qm bebaubar sein. Durch die Rücknahme von bebaubaren Flächen ergibt sich eine positive Bilanz, so dass ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht erforderlich ist. 5.4 Schutzgüter Luft und Klima Die formulierten Ziele des Bebauungsplanes, u. a. die Sicherung der ausgeprägten Grünstruktur mit relativ großen Wohngrundstücken sowie eine nur maßvolle weitere bauliche Entwicklung, stehen im Einklang mit den Planungsempfehlungen aus dem Gesamtstädtischen Klimagutachten Aachen, 2000. Die als „streng formulierten Bebauungsgrenzen“ aus den klimaökologischen Empfehlungen des Gutachtens werden gebietsbezogen eingehalten, so dass keine weiteren Maßnahmen erforderlich werden. 5.5 Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm Der Auszug aus dem Lärmkataster zeigt, dass an einigen Punkten erhebliche Lärmbelastungen vorliegen (entlang der Lütticher Str.). Im Hinblick auf die Rechtsprechung und die EU-Verordnung „Umgebungslärm“ gehen die schriftlichen Festsetzungen auf die bestehenden Lärmbelastungen ein. 5.6 Schutz Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet befinden sich 14 in die Denkmalliste eingetragen Denkmäler. Diese wurden im Plan entsprechend markiert. Einige der Denkmäler sind Doppelvillen, bei Verlust der Denkmaleigenschaft einer Hälfte des Gebäudes (z.B. durch Brandschaden) hat auch ein evt. neu zu errichtendes Gebäude gem, § 9DSchG NW (Umgebungsschutz) die Bauflucht und das Baukörpervolumen des Bestandes aufzugreifen. In dieser Region sind bisher noch keine systematischen Erfassungen der Bodendenkmäler durchgeführt worden. Aus diesem Grund sind noch keine Aussagen zu den Auswirkungen der Planung auf das archäologische Kulturgut möglich. In den schriftlichen Festsetzungen befindet sich ein entsprechender Hinweis. 5.7 Fazit aus Umweltsicht Der Bebauungsplan dient im Wesentlichen dazu den derzeitigen Bestand zu sichern. Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird Nachverdichtung nur im geringen Umfang zugelassen und an anderer Stelle werden Bebauungsmöglichkeiten eingeschränkt. Daher werden keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umwelt erwartet. Durch die aufgezeigten Schutzmaßnahmen können die Auswirkungen der Planung minimiert werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes löst kein naturschutzrechtliches Ausgleichserfordernis aus. Alle erforderlichen Maßnahmen, die aufgrund der Untersuchungen zum Umweltbelang Wasser erforderlich werden, können wegen der fehlenden Ermächtigungsgrundlage im Baugesetzbuch nicht im Bebauungsplan verbindlich geregelt werden. Hierzu werden durch die Untere Wasserbehörde eigenständige Verfahren durchgeführt. 6. Auswirkungen der Planung Mit den geplanten Festsetzungen zur Art der Nutzung, der Bauweise, der Mindestgrundstücksgröße und der Wohnungsanzahl wird der Bestand der Bebauung entsprechend dem planerischen Zielen der Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet, des Erhaltes der villenartigen Bebauung auf Seite 29 / 30 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur erneuten Offenlage Fassung vom 22.03.2013 großzügigen Grundstücken, Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung und der maßvollen Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung planungsrechtliche gesichert. Am Preusweg an der südöstlichen Seite und an der Lütticher Straße besteht die Möglichkeit, über den Bestand hinaus die Bebauung geringfügig zu erhöhen. An der Lütticher Straße könnten etwa 44 Wohnungen verteilt auf insgesamt 34 bereits bebaute Grundstücke zusätzlich errichtet werden, außerdem ca. 6 Wohnungen auf einem noch unbebauten Grundstücksteil. Im Bereich am Preusweg südwestlich des Lutherweges ist ebenfalls eine geringfügige Erhöhung der Wohnungsanzahl möglich. Die Freiraumstruktur wird durch die Beschränkung der Bebauung in den Blockinnenbereichen auf den Bestand sowie die Festsetzung von 51 Bäumen zum Erhalt gesichert. Einzelne nach § 34 BauGB bebaubare Flächen können nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr bebaut werden, die Gründe dazu wurden weiter oben dargelegt. 7. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Aachen voraussichtlich keine weiteren Kosten. 8. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche davon Fußweg: ca. 200 qm Plangebietsgröße ca. 135.000 qm ca. 7.800 qm ca. 142.800 qm (ca. 14,3 ha) Seite 30 / 30