Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Fachbereich Wohnen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 64/0018/WP16 öffentlich 18.12.2012 Herr Körfer Entwicklung der Siedlung Preuswald Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 04.12.2012 16.01.2013 WLA B0 Entscheidung Kenntnisnahme Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung und die im Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss gefassten Beschlüsse zustimmend zur Kenntnis. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 1/10 Erläuterungen: Entwicklung der Siedlung Preuswald Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss (WLA) hat am 04.12.2012 unter Tagesordungspunkt 5 über die ausführliche Vorlage der Verwaltung zum Thema „Entwicklung der Siedlung Preuswald“ beraten und unter anderem beschlossen: Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss übernimmt entsprechend dem Vorschlag der Verwaltung zur Verfahrensvereinfachung und –beschleunigung die zentral federführende Funktion für das Projekt „Entwicklung der Siedlung Preuswald“ unter Beteiligung der Bezirksvertretung Aachen-Mitte. Demzufolge legt die Verwaltung nunmehr der Bezirksvertretung Aachen-Mitte den dem WLA gegebenen Bericht vor: Entwicklung der Siedlung Preuswald In einer Reihe von Gesprächen seit Beginn 2011 zwischen Verwaltung und Mitgliedern der Ratsfraktionen, auch unter Einbeziehung von Vertretern der Deutschen Annington und der (Bürger)Initiative Preuswald, wurden die Entwicklungsperspektiven für die Siedlung Preuswald behandelt. Zur Vorbereitung von politischen Beschlüssen hinsichtlich der möglichen / notwendigen Maßnahmen zur Siedlungsentwicklung erging im August 2011 der Auftrag zur Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie an das Büro Post-Welters. Den im Projekt relevanten Dienststellen und Mitgliedern der Ratsfraktionen hat das Büro Post-Welters die Studie am 28.03.2012 erläutert und diskutiert. Die Diskussionsergebnisse flossen in die Endfassung der Machbarkeitsstudie ein. Am 29.05.2012 fand eine weitere gemeinsame Sitzung von Verwaltungs- und Fraktionsmitgliedern statt. Grundlage war neben der Machbarkeitsstudie ein Bericht der Verwaltung vom 21.05.2012, mit dem eine Bündelung von Maßnahmen vorgeschlagen wurde, die als „Starterprojekte“ mit einer Zeitschiene von ca. 2 Jahren umgesetzt werden können. Hiermit möchte die Verwaltung auch ein Signal zum Aufbruch setzen. Zitat aus der Machbarkeitsstudie: „Die Siedlung Preuswald besitzt aufgrund der attraktiven Lage im Grünen eine hohe Standortqualität insbesondere für Familien mit Kindern. Die Lage zur Innenstadt und die Anbindung des Stadtteiles sprechen ebenfalls für eine künftige Entwicklung und geben dem Stadtteil eine langfristige Perspektive.“ Die Verwaltung hat das Ziel formuliert, eine städtebauliche, wohnungswirtschaftliche und soziale Weiterentwicklung des Siedlungsbereiches anzustreben, um dem Viertel mittel- und langfristig wieder den Charakter eines mittelständischen Quartiers mit hoher Wohnqualität zu geben. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 2/10 Die Verwaltung legt nun diesen Bericht dem Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss auch auf Grundlage der aus den Fraktionen erhaltenen Feedbacks vor. Gleichzeitig werden entscheidende Grundsatzbeschlüsse vorgeschlagen, die als Start in die Umsetzung von konkreten Entwicklungsschritten gedacht sind. 1. Binnen- und Außenentwicklung zur Siedlungserweiterung Binnenentwicklung Der Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen kommt zu dem Ergebnis, dass der bestehende Bebauungsplan 611 für grundsätzlich vorstellbare Wohnungsneubauten auf teils bebauungsfreien, teils mit Stellplätzen/Garagen bebauten Grundstücksflächen kein Baurecht begründet. Zu bedenken ist, dass alle in Betracht kommenden Flächen in Erbpacht der Deutschen Annington zugeordnet sind und das Unternehmen keine entscheidenden Investitionen in Neubaumaßnahmen beabsichtigt. Daher empfiehlt die Verwaltung, zunächst keine globalen Änderungen des Bebauungsplanes 611 vorzusehen. Für das Ladenzentrum, Reimser Straße 76, und die benachbarte städtische Fläche in Richtung Reimser Straße 84 (Altenwohnanlage) ist insbesondere aufgrund der sich mehrenden Leerstände im Ladenzentrum mit der Deutschen Annington über Entwicklungsabsichten und –möglichkeiten zu verhandeln. Hier kann ggf. die Entwicklung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in Betracht kommen. Seit Herbst 2010 betreibt IN VIA den Frischemarkt Preuswald mit einem an die DORV-Läden angelehnten Konzept. Der Stadtteilladen befindet sich in einer schwierigen Situation, da die Umsatzzahlen hinter den Erwartungen zurück bleiben. Es bedarf eines mehrere Komponenten umfassenden Paketes von Rettungsmaßnahmen zur Umsatzsteigerung und Kostensenkung, um eine drohende Schließung zu vermeiden. Die Fachbereiche Soziales sowie Wohnen sind gemeinsam mit IN VIA in entsprechende Planungen eingetreten. Von DORV-Zentrum GmbH in Jülich-Barmen wird eine ehrenamtliche Beratung ergänzend bereit gestellt. Außenentwicklung Für eine Außenentwicklung kommen folgende Flächen in Frage: sog. „Südkurve“ an der Reimser Straße und Fortsetzung in Richtung Lütticher Straße (ca. 30-40 Wohneinheiten) sog. „Kyrillfläche“ unterhalb von Maria im Tann in Richtung Lütticher Straße (ca. 40 Wohneinheiten). Aufgrund der möglichen Anbindung an bereits vorhandene Erschließungen wäre die sog. „Südkurve“ als Startmaßnahme zu favorisieren. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 3/10 Es ist ein umfängliches Änderungsverfahren unter Beteiligung der Oberen Forstbehörde und der Bezirksregierung Köln in Gang zu setzen, damit im Flächennutzungsplan eine Wohnbebauung planungsrechtlich ermöglicht wird. Im Zuge der Änderungsverfahren sollte die realistisch notwendige Zeitschiene über die Priorität entscheiden. Ein erstes Klärungsgespräch bei der Bezirksregierung Köln am 27.09.2012 ergab, dass die angedachten Ergänzungsflächen für den Wohnungsbau: sog. „Südkurve“ und „Kyrillfläche“ zur Konsolidierung der Siedlung Preuswald grundsätzlich von der Bezirksregierung akzeptiert werden. Im Bereich der „Südkurve“ sollen allerdings ausschließlich die vorhandenen Verkehrsflächen zur Erschließung neuer Baulandflächen genutzt werden. Die Planung neuer Erschließungsflächen soll zum Schutz der geschlossenen Waldflächen unterbleiben. Die im Bereich „Maria im Tann“ vorgesehenen Flächen sind aus Sicht der Bezirksregierung unproblematisch zu Wohnbauflächen zu entwickeln. Die Aussagen der Bezirksregierung stehen quasi „unter dem Vorbehalt“ der Beurteilung der Oberen Forstbehörde, die im weiteren Verfahren noch einzuholen ist. Vorab ist die Artenschutzprüfung vorzunehmen und die Stellungnahme des Fachbereiches Umwelt zu den Umweltbelangen zu erstellen. Die Artenschutzprüfung ist in Auftrag gegeben. Als bedeutendes Element der Starterprojekte schlägt die Verwaltung vor, unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus Artenschutz- und Umweltbelangprüfung die planungsrechtlichen Verfahren in Bezug auf die Änderung des Flächennutzungsplanes zur Ausweisung neuer Wohnbauflächen unverzüglich in Gang zu setzen. Eine Einbindung der BewohnerInnen des Preuswaldes in den Planungsprozess wird vorgesehen. 2. Nahversorgung Die Realisierung der Ansiedlung eines Nahversorgers an der Lütticher Straße wird mit positiver Zielsetzung bearbeitet. Eine nutzbare Fläche an der Lütticher Straße südlich von Maria im Tann und Kletterwald wurde definiert. Ein interessierter Discounter ist in der Prüfung der Realisierbarkeit eines Bauvorhabens und des Ankaufes der Fläche. Ein erstes Klärungsgespräch bei der Bezirksregierung Köln am 27.09.2012 ergab, dass der Standort „unter dem Vorbehalt der Beurteilung der Oberen Forstbehörde“ akzeptiert wird mit der Maßgabe, dass die Verkaufsflächen unterhalb von 800 qm bleiben und eine gute fußläufige Anbindung an den Siedlungsbereich erfolgt. Vorab ist die Artenschutzprüfung vorzunehmen und die Stellungnahme des Fachbereiches Umwelt zu den Umweltbelangen zu erstellen. Die Artenschutzprüfung ist in Auftrag gegeben. Eine erste Einschätzung der Umweltbelange ergibt insbesondere eine angemessene Ausgleichsflächenregelung, die mit dem Investor abzustimmen ist. Als weiteres Element der Starterprojekte schlägt die Verwaltung vor, unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus Artenschutz- und Umweltbelangprüfung die planungsrechtlichen Verfahren in Bezug auf die Änderung des Flächennutzungsplanes für die Nahversorgerfläche unverzüglich in Gang zu setzen. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 4/10 3. Energieversorgungskonzept Der Energieliefervertrag zwischen der Deutschen Annington und dem aktuellen Vertragspartner endet zum 31.12.2013. Die Deutsche Annington hat eine Ausschreibung der Leistungen mit vier möglichen Anbietern durchgeführt. Die Einreichung der Angebote war bis zum 09.11.2012 vorgesehen; die Verhandlungen sollen bis zum 31.03.2013 beendet sein. Ziel muss aus Sicht der Verwaltung prioritär sein, die Energiekosten für alle Nutzer/innen zu senken; die Belange der Einzeleigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind zu beachten. Die Verwaltung hatte zwischenzeitlich durch den Fachbereich Recht geklärt, „dass dem Wortlaut der relevanten Passagen in den Erbbaurechtsverträgen nicht entnommen werden kann, dass die Erbbauberechtigten ihre Wärmeversorgung ausschließlich über das Wohnungsunternehmen zu beziehen verpflichtet sind. „ Somit ist in Bezug auf das Heiznetz keine Begründung eines unkündbaren Anschluss-. und Benutzungszwanges gegeben. Demzufolge hat der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss bereits am 04.09.2012 auf Vorschlag der Verwaltung der Befreiung vom Anschlusszwang zugestimmt. Es ist ein wichtiger Baustein der Starterprojekte, ein neues Konzept der effektiveren und preiswerteren Energieversorgung zu entwickeln. Am 14.08.2012 haben die Gespräche zwischen der Stawag, der Projektleitung und Vertretern/innen der Initiative Preuswald zu den weiteren Gestaltungsmöglichkeiten der Energielieferung für die vom Anschlusszwang Befreiten begonnen. Eine intensive Einbindung der BewohnerInnen in den weiteren Entwicklungsprozess findet statt. Im Januar 2013 wird eine Informationsveranstaltung der Stawag mit allen Betroffenen organisiert. Zwischen Stawag und dem Wohnungsunternehmen sind Gespräche aufgenommen worden hinsichtlich der Verlegung einer Gasleitung zur Heizzentrale im Hochhaus, die derzeit auf dem Energieträger Öl basiert. 4. Pflegeplan für die öffentlichen Flächen; Erarbeitung eines in die Zukunft gerichteten ausgewogenen „Gestaltungsplanes/Grünplanes“ Die Projektleitung hat ausgehend von dem Meinungsaustausch zu diesem Themenfeld vom 29.05.2012 mit dem Fachbereich Umwelt und dem Aachener Stadtbetrieb die Themen erörtert. Der Fachbereich Umwelt hat in Abstimmung mit dem Aachener Stadtbetrieb Stellung genommen: „Die Siedlung Preuswald verfügt in ihrem Innern und in besonderer Weise in ihrer unmittelbaren Umgebung über eine sehr gute Versorgung mit Grünstrukturen. Hierbei sind als Hauptkategorien die öffentliche Grünanlage im Zentrum der Siedlung, die halb-privaten und privaten Grünflächen des direkten Wohnumfelds, sowie die ausgedehnten Bereiche des Stadtwalds zu nennen. Zusätzlich spielen noch die Straßenräume als wichtiges Grundgerüst der Siedlung eine Rolle.“ Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 5/10 Ziel einer Grünplanung soll die Verbesserung der Qualitäten des öffentlichen Raumes und der Grünflächen sein, verbunden auch mit Maßnahmen zur Einbindung des Preuswaldes in die Naherholungsfunktionen und zur Aufwertung der Eingangssituation in die Siedlung. Gleichzeitig sollen auch die Beeinflussungen der Wohnqualität z.B. durch Verschattungen durch den Baumbestand sowohl in der Forstfläche als auch in den Grünflächen behandelt werden. Einhergehend sollte ein Pflegeplan für die öffentlichen Flächen, insbesondere auch die Aufenthaltsund Spielflächen, konzipiert werden, der auch kurzfristig umsetzbare Maßnahmen aufzeigt. Die Verwaltung schlägt vor, als weiteres Signal zur positiven Siedlungsentwicklung ein Gesamtkonzept „Grundzüge Grünplanung und Pflegeplan“ mit kurz-, mittel-, langfristigen Handlungsschwerpunkten und Aufzeigen von Finanzierungsmöglichkeiten zu erarbeiten. Eine intensive Einbindung der BewohnerInnen in den Planungsprozess wird vorgesehen. 5. Neubau Kindertagesstätte auf dem Gelände der KGS Bildchen Der Kinder- und Jugendausschuss hat am 07.02.2012 (Vorlage FB 51/0147/WP16) zur Kenntnis genommen, "dass im Rahmen der geplanten Neubauten Reimserstraße und Krefelderstraße weitere U 3 - Plätze und vorhandene U 3 - Plätze in der Kita Reimserstraße mit einer zur Zeit vorläufigen Betriebserlaubnis abgesichert entstehen." Der Unterhaltungszustand für das bestehende Gebäude und die Kapazitäts- / Qualitätsanforderungen der Kita-Planung einschließlich der U 3 – Plätze machen es nach Auffassung der Fachverwaltung notwendig und wirtschaftlicher, eine Neubaumaßnahme kurzfristig durchzuführen. Die bisherige Kindertagesstätte soll parallel weiter betrieben werden. Die Verwaltung hat mit der Planung für den notwendigen Neubau der städtischen Kindertagesstätte begonnen und die erforderlichen Haushaltsmittel für die Umsetzung des Neubaus im Haushalt 2013 vorgesehen. Das durch die Verlagerung der Kindertagesstätte später frei werdende Grundstück kann dann ebenfalls in vertretbarem Zeitfenster einbezogen werden in die Gesamtplanung der Gestaltung einer Quartiersmitte in Verbindung mit dem Gemeindezentrum und dem „Ladenzentrum“. Auch die Querverbindung zum Gelände „Maria im Tann“ könnte beplant werden.. 6. Projektmanagement; Stadtteilkonferenz, Stadtteilbüro und Quartiersmanagement Die Verwaltung will die Entwicklung der Siedlung Preuswald in der Organisation des Projektmanagements fortführen. Zur Verstetigung der bereits entwickelten Strukturen sowie zum Ausbau der erzielten Erfolge der bisherigen Arbeit sollten als integrierter Bestandteil des Gesamtprojektes das Stadtteilbüro und die Stadtteilkonferenz fortgeführt und die Funktion eines „Quartiersmanagements“ im sozial- und stadtentwicklungspolitischen Sinne neu installiert werden. Die Rahmenbedingungen sind nach grundsätzlich positiver Beschlussfassung. weiter auszuarbeiten. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 6/10 7. Bewohnerbeteiligung Im Zuge der bisherigen Aktivitäten, begründet in einer Bürgerversammlung und konkretisiert im Masterplanprozess, in der Machbarkeitsstudie sowie in der Stadtteilkonferenz war / ist die Bewohnerschaft intensiv eingebunden. Eine „Zukunftswerkstatt“ analog der Aufgabenstellung im Frankenberger Viertel erscheint aufgrund der bereits praktizierten Bewohnerbeteiligungen und des bereits erreichten Planungsstandes nicht mehr erforderllich. Vielmehr regt die Verwaltung eine Differenzierung und Spezifizierung der Bewohnerbeteiligung an, die über eine einmalige Werkstatt hinausgeht. In einer Bürgerversammlung würde über die Grundzüge des erreichten Planungsstandes und der getroffenen politischen Entscheidungen umfänglich informiert und die Bildung von themenspezifischen Einzelwerkstätten / Arbeitsgruppen als Beteiligungsprozess angeregt werden. Beispiele sind in der Vorlage genannt, wie z.B: Energieversorgungskonzept, Grünplan, Außenentwicklung. Die Verwaltung schlägt vor, die Bewohnerbeteiligung auf Basis einer aktuellen Bürgerversammlung als Prozess in Arbeitsgruppen / Einzelwerkstätten zu organisieren, um die BewohnerInnen themenbezogen vor politischen Beschlussfassungen über Maßnahmen zur Entwicklung des Stadtteils einzubinden. 8. Angemessene Kosten der Unterkunft für Transferleistungsempfänger/innen (KdU) Wie schon im Verwaltungsbericht zur interfraktionellen Sitzung vom 29.05. dargestellt wurde, ist eine rein „Preuswald“-orientierte Regelung zu den angemessenen Kosten der Unterkunft nach Sozialgesetzgebung und –rechtsprechung nicht umsetzbar. Ebenso ist derzeit eine Verweigerungsmöglichkeit für den Abschluss von Mietverträgen für Wohnungen im Preuswald mit Bezug auf die hohen Kalt- und insbesondere Warm-Nebenkosten rechtlich nicht gegeben. Entscheidend ist ein „schlüssiges Konzept“ für die Ermittlung der KdU. Dieses ist durch den örtlichen Träger der Sozialhilfe zu erstellen. Dies ist nach dem Aachen-Gesetz das Amt für soziale Angelegenheiten in der Verwaltung der StädteRegionAachen. Eine Neuregelung des „schlüssigen Konzeptes“ muss für alle regionszugehörigen Städte in der Methode einheitlich gestaltet und vom Städteregionstag beschlossen sein. Innerhalb der einheitlichen Methodik ergeben sich in den einzelnen Städten unterschiedliche Ergebnisse in den relevanten Mietwerten für die Bemessung der KdU. Die Fachbereiche Soziales und Integration sowie Wohnen haben mit dem Amt für soziale Angelegenheiten der StädteRegions-Verwaltung die Gespräche zur Erarbeitung eines neuen „schlüssigen Konzeptes“ für die Definition der KdU geführt. Es besteht Einvernehmen, dass die bislang für die StädteRegionAachen bestehende Ermittlung einer aus den örtlichen Mietspiegeln abgeleiteten Nettokaltmiete als KdU nicht mehr hinreichend gerichtsfest ist. Der StädteRegionsVerwaltung wurden die Zielsetzungen der Stadt Aachen hinsichtlich einer möglichen Differenzierung der KdU nach Objektzustand und nach Energieverbrauch dargelegt. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 7/10 Derzeit wird die Beauftragung eines Gutachtens zur Grundlagenbestimmung eines neuen schlüssigen Konzeptes in StädteRegions-Verwaltung und Städteregionstag behandelt. Beratung und Beschlussfassung zur Auftragsvergabe sind vorgesehen am 22.11. 2012 im Ausschuss für Soziales, Gesundheit, Senioren und demographischen Wandel sowie am 13.12.2012 im StädteRegionstag. Die Verwaltung setzt sich bei der StädteRegions-Verwaltung weiterhin für ein neues „schlüssiges Konzept“ zur Ermittlung der KdU ein und strebt an, hierbei die Differenzierung nach Objektzustand und nach Energieverbrauch zu ermöglichen. Zwischenzeitlich wurde mit Wirkung vom 01.07.2012 ein Kooperationsabkommen zwischen Jobcenter und Mieterschutzverein unterzeichnet. Zur Überprüfung von Betriebs- und/oder Heizkostenabrechnungen, Mängeln an der Mietsache und Mieterhöhungen finanziert das Jobcenter StädteRegion Aachen im Einzelfall für Empfängern/innen von Leistungen nach dem SGB II die Sondermitgliedschaft im Mieterschutzverein Aachen e.V.. Für Grundsicherungsempfänger/innen wendet der Fachbereich Soziales und Integration der Stadt Aachen das Koop-Abkommen auch ohne städteregionale Grundsatzregelung bereits an. Zwischen den Vertragspartnern und den städtischen Fachbereichen Soziales sowie Wohnen erfolgt enger Informationsaustausch. 9. Ausschussberatungen Zur Verfahrensvereinfachung und –beschleunigung schlägt die Verwaltung vor, dass der Wohnungsund Liegenschaftsausschuss (WLA) zentral federführend für das Projekt „Entwicklung der Siedlung Preuswald“ gilt und die notwendigen Beratungen und Entscheidungen vornimmt. Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte wird beteiligt. Im begründeten Einzelfall, z.B. bei verfahrensrechtlichen Notwendigkeiten, spricht der WLA gegenüber dem nach der Zuständigkeitsordnung relevanten Fachausschuss eine Beschlussempfehlung aus. 10. Klärungen / Vereinbarungen mit der Deutschen Annington Die Verwaltung ist sich bewusst, dass die seitens der Stadt Aachen vorgesehenen und möglichen Maßnahmen alleine nicht ausreichen, die beschriebene Zielsetzung der Siedlungsentwicklung nachhaltig zu erreichen. Unterstützende Aktivitäten der Deutschen Annington durch Investitionen in den Gebäudebestand, Aufwertung des Wohnumfeldes und zukunftsorientiertes Belegungskonzept sind unerlässlich. Daher werden auf Basis der politischen Grundsatzentscheidungen Gespräche mit der Deutschen Annington zu führen sein, um entsprechende Maßnahmen einzufordern. Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 8/10 Zu nennen sind - Beteiligung an den wohnwerterhöhenden Aufwertungsmaßnahmen - Bereitschaft zu eigenen Neubauaktivitäten - Bereitschaft zum Verkauf von Wohnungsbeständen - Verzicht auf ungeordnete Mieterprivatisierung - Modernisierungsplanung im Wohnungsbestand - Bestandsbewirtschaftung und Belegungskonzept - Maßnahmen zur Senkung der Nebenkosten - Maßnahmen zur Verbesserung der Hochhaussituation 11. Information Enquete-Kommission Im Zusammenhang mit der Diskussion über Finanzinvestoren und Problemimmobilien kann hingewiesen werden auf die vom Landtag NRW einberufene Enquete-Kommission, die sich mit der Veränderung der Anbieterstruktur auf dem Wohnungsmarkt in NRW befasst. Die bisherigen Erkenntnisse fassen sich zusammen: Neue Finanzinvestoren agieren nach einem auf eher kurzfristige Verwertungszeiträume ausgerichteten renditeorientierten Geschäftsmodell. „Wohnungen werden zur Handelsware“. Mehrere Beispiele in NRW zeigen, dass am Ende der Verwertungskette verwahrloste und vernachlässigte Problemimmobilien stehen. Betroffen von solchen Entwicklungen sind nicht nur die Mieter/innen sondern auch die Kommunen und die Eigentümer umliegender Immobilien, denn vereinzelte vernachlässigte Immobilien haben Strahlenwirkung ggf. auch auf ganze Quartiere. Handlungsstränge werden insbesondere diskutiert in der Stärkung der Instrumente der Wohnungsaufsicht für die Kommunen wie auch in der Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten, um die Aufwertung und Instandsetzung von besonders relevanten Immobilien zu unterstützen. In der Sitzung am 04.12.2012 hat der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss folgende Beschlüsse einstimmig gefasst: Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beauftragt die Verwaltung, 1. die planungsrechtlichen Verfahren in Bezug auf den Flächennutzungsplan für die Maßnahmen der Außenentwicklung (Wohnbauflächen und Nahversorgerfläche) unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus Artenschutz- und Umweltbelangprüfung unverzüglich in Gang zu setzen. Die Ansiedlung eines Nahversorgers an dem vorgesehenen Standort wird ausdrücklich unterstützt. 1b. die Möglichkeiten der Vermarktung der Grundstücke unter Hinzuziehung der am Aachener Wohnungsmarkt beteiligten Akteure zu überprüfen. 2. ein Gesamtkonzept „Grundzüge Grünplanung und Pflegeplan“ mit kurz-, mittel-, langfristigen Handlungsschwerpunkten und Aufzeigen von Finanzierungsmöglichkeiten zu erarbeiten Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 9/10 3. die Rahmenbedingungen für die Fortführung von Stadtteilbüro und Stadtteilkonferenz in Verbindung mit der Installation eines Quartiersmanagements als integriertem Bestandteil des Gesamtprojektes auszuarbeiten und in die Ausschussberatung zu geben 4.die Bewohnerbeteiligung auf Basis einer aktuellen Bürgerversammlung als Prozess in themenbezogenen Arbeitsgruppen / Einzelwerkstätten vor der Beschlussfassung über Maßnahmen zur Entwicklung des Stadtteils zu organisieren. 5.sich bei der StädteRegions-Verwaltung weiterhin für ein neues „schlüssigen Konzept“ zur Ermittlung der KdU einzusetzen und hierbei die Differenzierung nach Objektzustand und nach Energieverbrauch zu ermöglichen 6.auf Basis der politischen Grundsatzentscheidungen Verhandlungen mit der Deutschen Annington zu führen und verbindliche Klärungen / Vereinbarungen über die konstruktiven und zukunftsorientierten Beiträge des Wohnungsunternehmens zur Siedlungsentwicklung einzufordern. Für das Ladenzentrum, Reimser Straße 76, und die benachbarte städtische Fläche in Richtung Reimser Straße 84 (Altenwohnanlage) ist insbesondere aufgrund der sich mehrenden Leerstände im Ladenzentrum mit der Deutschen Annington über Entwicklungsabsichten und –möglichkeiten zu verhandeln. Darüber hinaus unterstützt der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss → die Planung und kurzfristige Umsetzung einer Neubaumaßnahme für die Kita Reimser Straße. Die zuständigen Fachausschüsse werden entsprechend unterrichtet. → die Maßnahmen zur Optimierung des Energieversorgungskonzeptes → die Fortführung der Entwicklung der Siedlung Preuswald in der Organisation des Projektmanagements Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss übernimmt entsprechend dem Vorschlag der Verwaltung zur Verfahrensvereinfachung und –beschleunigung die zentral federführende Funktion für das Projekt „Entwicklung der Siedlung Preuswald“ unter Beteiligung der Bezirksvertretung AachenMitte. Im begründeten Einzelfall, z.B. bei verfahrensrechtlichen Notwendigkeiten, werden auf Empfehlung des WLA andere Fachausschüsse beteiligt. Anlage/n: Übersicht Bebauungsplan 611 Übersicht Erbpachtfläche Plan Außenentwicklungsflächen Übersicht Flächennutzungsplan Machbarkeitsstudie von Post- Welters (ist im Allris verfügbar) Vorlage FB 64/0018/WP16 der Stadt Aachen Seite: 10/10 Stand: Endfassung vom 6. Juni 2012 Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald in Aachen 2 Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Auftragnehmer Norbert Post • Hartmut Welters Architekten & Stadtplaner GmbH Ansprechpartner: Lutz Meyer zum Alten Borgloh Arndtstraße 37, 44135 Dortmund Tel.: 02 31 - 47 73 48 60 Fax: 02 31 - 55 44 44 E-Mail: info@post-welters.de www.post-welters.de Stadt Aachen Fachbereich Wohnen, Johann Körfer Hackländerstraße 1 52064 Aachen eMail: Johann.Koerfer@mail.aachen.de www.aachen.de Dortmund, 6. Juni 2012 Bildnachweis Sofern nicht gesondert gekennzeichnet: Post • Welters Luftbilder: Stadt Aachen Gestaltung und Satz Lutz Meyer z.A.B., Post • Welters Joachim Sterl, Post • Welters Redaktion Lutz Meyer z.A.B., Post • Welters Joachim Sterl, Post • Welters Prof. Hartmut Welters, Post • Welters Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 2 Planungsaufgabe Beteiligungsverfahren Beteiligungsverfahren Zentrale Akteure Plangebiet Historie Städtebau Sozialstruktur Bisherige Handlungsschwerpunkte Entwicklungsstrategien Akteuerskonstellation Grundsätze Instandhaltung und Vermietungspolitik (Teil-) Abrisse Städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen/Umfeldverbesserungen Maßnahmen zur Verbesserung/Sicherung der Infrastrukturausstattung Konzepte zur künftigen Energieversorgung der Siedlung Preuswald Aktivierung der Innenentwicklungspotenziale Aktivierung der Entwicklungsflächen 5. 5.1 5.2 3 43 Anhang Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 39 39 41 21 21 21 22 25 26 28 30 33 36 05 06 06 08 11 11 12 16 19 Empfehlungen/Fazit Zusammenfassung der Empfehlungen Anstehende Maßnahmen Teil C: Empfehlungen/Fazit 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 Teil B: Entwicklungsstrategien 1. 2. 2.1 2.2 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 Teil A: Einführung und Akteure Inhalt 3 4 Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 4 In der Vergangenheit haben sich in der Siedlung - wie zuletzt auch aus den Sozialentwicklungsplänen der Stadt Aachen ablesbar - soziale Diskrepanzen in der Bevölkerung ergeben. Darüber hinaus sind die Bestände in der Siedlung durch wechselnde Wohnungseigentümer, unterbliebene Pflegemaßnahmen an Teilen der Wohnungen und Freiflächen sowie durch eine divergierende Entwicklung der Bestände geprägt. Die Siedlung Preuswald ist ein idealtypisches Beispiel einer Siedlung der 1970er Jahre, in einem vergleichsweise guten Zustand. Ein großer Teil der Bevölkerung im Preuswald lebt in verdichteter Geschosswohnbebauung. Die Lage zu attraktiven Waldflächen und (noch) vorhandenen Infrastrukturen sind Faktoren, die die Siedlung nach wie vor für Familien mit Kindern interessant macht. Die Machbarkeitsstudie - Entwicklung der Siedlung Preuswald in Aachen hat das Ziel, mögliche Wege der Entwicklung der Siedlung zu bewerten. Dabei sollen wesentliche Maßnahmen zu wohnungswirtschaftlichen, wohnungspolitischen, infrastrukturellen und städtebaulichen Aspekten gegenübergestellt und auf ihre mittel- bis langfristige Wirkung abgeschätzt werden. 1. Planungsaufgabe Die hier behandelten stadtentwicklungspolitisch-strategischen Fragestellungen liegen im Verantwortungsbereich der Stadt sowie letztlich der Kommunalpolitik. Diese Studie soll den politischen Gremien und der Stadtverwaltung dabei helfen, Beschlüsse zu erforderlichen und/oder nicht erforderlichen Maßnahmen für die Zukunft des Preuswaldes vorzubereiten. Um Lösungswege für zentrale Handlungsfelder im Stadtteil zu finden, agiert die Stadt Aachen mit Hilfe eines breiten Ansatzes zur Verbesserung der Gesamtsituation. Die Stadtverwaltung hat insbesondere in den letzten Jahren ihre Bemühungen um den Preuswald intensiviert. Aufgrund der zahlreichen möglichen Handlungsstrategien zur Entwicklung der Siedlung und einer erforderlichen Fokussierung von Mitteln und Personal auf die wesentlichen und Erfolg versprechenden Maßnahmen für die Siedlung, erfolgt in diesem Bericht eine Analyse der Auswirkungen der Maßnahmen. Die Verfolgung einer kommunalen Strategie zum Preuswald ist dabei zentrales Ziel des weiteren Handelns. Die Strategien und Positionen im Stadtteil bewegen sich im Spannungsfeld zwischen alteingesessenen privaten Erbpachtnehmern, neuen Bewohnern der Siedlung und dem Großimmobilieneigentümer Deutsche Annington sowie den Interessen von Mietern. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Darüber hinaus ist es erforderlich eine kommunale Strategie abzustimmen, um gegenüber den vor Ort handelnden Partnern mit einer klaren Zielsetzung aufzutreten. Diese soll dabei helfen, die positiven Bedingungen für die Siedlung künftig optimal zu nutzen und den Bewohnern und der Wohnungswirtschaft Klarheit zur Zukunft des Standortes zu verschaffen. 5 Teil A: Einführung und Akteure 5 6 • • • Ein weiteres Gespräch wurde mit Vertretern der Elternschaft aus der Städtischen Katholischen Grundschule Bildchen und der KiTa Reimser Straße geführt. Dieses Gespräch fand am 27. Februar 2012 statt. Im Rahmen dieses Experteninterviews wurden sieben Personen anhand eines aktualisierten Fra- Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Städtische Katholische Grundschule Bildchen (offene Ganztagsgrundschule), KiTa Reimser Straße und Diakonisches Werk am 20. Oktober 2011, Vertreter der Deutschen Annington Immobilien GmbH am 27. Oktober 2011, Vertreter der Initiative Preuswald am 3. November 2011, Die Auswahl der Gesprächspartner erfolgte durch das Büro Post • Welters in Abstimmung mit dem Auftraggeber. Zu Stärken, Schwächen und Handlungsbedarfen in der Siedlung wurden die folgenden Akteure befragt: die Fachbereiche »Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen« und »Wohnen« am 3, November 2011, der Fachbereich »Umwelt« der Stadt Aachen unter Beteiligung des Dezernates III - »Planung und Umwelt« am 8. November 2011, der Fachbereich »Soziales und Integration« der Stadt Aachen sowie das Stadtteilbüro am 8. November 2011 und das Zentrum für Kinder-, Jugend- & Familienhilfe »Maria im Tann« am 17. November 2011. In den Gesprächen wurden neben den Stärken, Schwächen und Handlungsbedarfen auch Themen, wie das aktuelle Belegungsmanagement, Ideen und Visionen zur Siedlung, Flächen zur Siedlungserweiterung, Perspektiven der Infrastruktureinrichtungen und Zielgruppen für eine mögliche künftige Siedlungserweiterung angesprochen. Den Akteuren wurde die Möglichkeit gegeben, auch eigene Themen in die Gespräche einzubringen. • • • 2.1 Beteiligungsverfahren Expertengespräche Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurden acht Expertengespräche durchgeführt. Diese fanden in kleinen Runden mit jeweils drei bis vier Akteuren im und aus dem Preuswald statt. Die Experten wurden anhand von Leitfragen interviewt, die vorab zur Verfügung gestellt wurden und im Anhang des Berichtes beigefügt sind. Die Gespräche dienten der Erfassung und Beteiligung zentraler Akteure sowie der Aufnahme der verschiedenen Positionen zur Entwicklung der Siedlung. • 2. Beteiligungsverfahren Veranstaltung am 17. November 2011 Beteiligung von Experten, Akteuren und von Bürgerinnen und Bürgern In den vergangenen Jahren deuteten sich an verschiedenen Stellen unterschiedliche Positionen zur Entwicklung der Siedlung an. Diese wurden im Rahmen der Experteninterviews bestätigt. Für die künftige Entwicklung im Stadtteil wurde daher eine Veranstaltung vorbereitet, in der Experten sowie einem offenen Kreis an Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit gegeben werden sollte, für vorab erfasste Stärken und Schwächen der Sied- genkataloges befragt, um erste Ergebnisse aus der Machbarkeitsstudie mit Experten aus dem Wohnungsnachfragesegment »Familien« rückzukoppeln. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Zur geplanten Veranstaltung am 17. November 2011 hatte das Büro Post • Welters mittels Multiplikatoren einen offenen Kreis an Beteiligten Ziel der hier geplanten Veranstaltung war ein ergebnisorientierter Dialog »Vor Ort« mit unmittelbarem Bezug zum Planungssubjekt, bei dem zentrale Ergebnisse unmittelbar mit allen Beteiligten kommuniziert werden sollten. Diese Vorgehensweise ist ein üblicher Ansatz, um frühzeitig mögliche Konfliktfelder zu den verschiedenen Planungsstrategien zu hinterleuchten und mögliche Ideen für einen Konsens zu sammeln. lung, gemeinsame Ideen und Ziele für die Zukunft der Siedlung Preuswald zu formulieren. 6 Gutachterliche Bewertung: Der Kreis der rund 30 Beteiligten aus der Bürgerschaft setzte sich vorwiegend aus Vertretern der Initiative Preuswald zusammen, die überwiegend die Interessen der langjährig etablierten Bewohnerschaft vertreten und zudem vorwiegend Eigenheimbesitzer sind. Im Schnitt entsprachen die Teilnehmerinnen und Teilnehmer dieser Veranstaltung durch ihre institutionelle Funktion, ihr Nach einem einleitenden Vortrag des Büros Post • Welters musste die Veranstaltung aufgrund von Differenzen zur Frage, wer zur Entwicklung der Siedlung beteiligt werden soll, abgebrochen werden. Vorgesehen waren fünf Arbeitsgruppen zu den Themenfeldern »Infrastruktur, Versorgung und Energieversorgung«, »Bestandsentwicklung«, »Siedlungsentwicklung«, »Naherholung und Freiflächen« sowie »Verkehr und Parken«. Rund 45 Teilnehmerinnen und Teilnehmer, davon 15 Akteure aus dem institutionell/politischen Raum, erschienen zur Veranstaltung. aus Politik, Wohnungswirtschaft, Stadtverwaltung, Institutionen (RWTH Aachen, Städteregion Aachen und weitere) und aus dem Stadtteil eingeladen. Insgesamt wurden rund 90 Personen und Institutionen eingeladen und um Werbung im Stadtteil gebeten. Ergänzende Beteiligung der Initiative Preuswald Zum 6. Dezember 2011 wurde das Büro Post • Welters von Seiten der Initiative Preuswald darum gebeten, die Formulierung der Interessen der Akteursgemeinschaft und eines erweiterten Kreises von Bürgerinnen und Bürgern im Rahmen einer weiteren Veranstaltung zu sammeln. Nach Einladung der Initiative beteiligten sich an dieser Veranstaltung rund 45 Teilnehmerinnen und Teilnehmer. Die Stadt Aachen als Auftraggeber der Machbarkeits- Eine gleichberechtigte Äußerung der Interessen verschiedener Gruppen im Preuswald (Etablierte, Neubewohner, Eigenheimbesitzer, Mieter und verschiedene Akteure) konnte unter den gegebenen Umständen (fehlende Gesprächsbereitschaft) nicht stattfinden. Die Veranstaltung war auf einen kooperativen Planungsdialog der Bevölkerung mit Akteuren ausgelegt. Hierzu ist einerseits eine Beteiligung eines repräsentativen Querschnittes der Bevölkerung und andererseits die Gesprächsbereitschaft der verschiedenen Gruppen erforderlich. Alter und/oder ihre Wohnform somit nicht einem repräsentativen Schnitt der Bevölkerung im Stadtteil. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Zudem wurden die wesentlichen Ergebnisse der Veranstaltung bereits in einem Expertengespräch mit zentralen Vertretern der Initiative Preuswald am 3. November 2011 vom Büro Post • Welters erfasst. Diese Veranstaltung ist insofern als zusätzliche Interessensbekundung des Teils der Bürgerinnen und Bürger des Preuswaldes zu interpretieren, der sich ohnehin in Form der Initiative Preuswald institutionalisiert hat. Gutachterliche Bewertung: Im Rahmen dieser Veranstaltung gaben sich lediglich 6 Personen als Mieter zu erkennen, der Altersschnitt lag wiederum deutlich über dem Schnitt der Bevölkerung im Stadtteil. studie oder weitere Akteure wurden von der Initiative Preuswald nicht eingeladen. 7 Teil A: Einführung und Akteure 7 8 Die Vermietung der Wohnungen erfolgt, entgegen der ursprünglich in der Siedlung üblichen Vermietungspraxis, fast vollständig über den freien Wohnungsmarkt. Dabei ist die Vermietung der Bestände im Preuswald heute durch einen Wegfall von Belegungsbindungen (Vermietung ausschließlich an Menschen mit Wohnberechtigungsschein oder an Landesbedienstete) bestimmt. Das Unternehmen vermietet die Wohnungen über ein Marklerbüro, das die Bestände über die Landesgrenzen hinaus bewirbt und im Sinne des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes handelt. Das bedeutet, dass jede/r Mietinteressent/in unabhängig von Hautfarbe, Herkunft, Alter oder Ge- teil gibt an, schrittweise Modernisierungen durchzuführen, wenn dies von den Bewohnern mitgetragen wird. Einige Gebäudefassaden wurden neu gedämmt, die Eingänge zu diesen Gebäuden erneuert. Darüber hinaus lässt sich das Interesse des Wohnungsunternehmens an verschiedenen Aktivitäten in der Siedlung ausmachen: So wurde bereits im April 2008 ein Servicebüro für Mieter und Mietinteressenten eröffnet, der InVia-Verein bei Mieten und Räumlichkeiten für Einrichtungen wie dem Stadteil-Laden, einem Stadtteilbüro und ursprünglich auch einem Bürger-Café unterstützt. Für alle Bewohner der Siedlung stellt sie darüber hinaus Mittel für ein Stadtteilfest, für die Schule und die KiTa zur Verfügung. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Nach eigener Auskunft hat das Unternehmen langfristiges Interesse an der Siedlung. Die Eigentümerin von 625 Wohneinheiten im Stadt- Deutsche Annington Vertreter der Deutschen Annington wurden im Rahmen eines Experteninterviews befragt. Rund 90 Wohneinheiten innerhalb der Siedlung Preuswald (etwa 11%) werden von privaten Einzeleigentümern bewohnt. Hier konnten die Positionen von zwei Gruppen erfasst werden. Die gewerblichen/institutionalisierten Immobilieneigentümer teilen sich die Mehrfamilienhausbestände innerhalb der Siedlung. Dabei entfallen auf die Deutsche Annington rund 77 %, auf weitere Eigentümer rund 12 % der Wohneinheiten im Stadtteil. Lediglich die Deutsche Annington hat sich im Rahmen der Machbarkeitsstudie eingebracht. Im Preuswald vertreten die verschiedenen infrastrukturellen Einrichtungen, die Deutsche Annington und weitere gewerbliche Wohneigentümer sowie die Mieterschaft und private Einfamilienhausbesitzer unterschiedliche Standpunkte zur Entwicklung der Siedlung. Die Stadtverwaltung Aachen tritt aktuell als Vermittler zwischen den Gruppen auf. 2.2 Zentrale Akteure • Wertverluste der Immobilienbestände liegen nicht im Interesse des Unterneh- Wesentliches Ziel des marktwirtschaftlich agierenden Unternehmens ist die Vermietung der Bestände an Mieter/Kunden. Eine Entwicklung der Siedlung wird von der Deutschen Annington nur unterstützt, wenn sich hieraus ein klarer wirtschaftlicher Vorteil/Mehrwert ableiten lässt, die Kosten für Maßnahmen werden dem Nutzen gegenübergestellt. Alle weiteren Positionen des Unternehmens lassen sich aus diesen Handlungsgrundsätzen ableiten: Das Unternehmen verweist zur Interpretation der Mieterstruktur auf demographische Prozesse, die unter anderem zu Veränderungen der Nachfragestrukturen auf dem Wohnungsmarkt führen. schlecht die Möglichkeiten bekommt in die Bestände einzuziehen, wenn sie oder er bereit ist die Miete und die Nebenkosten zu zahlen. Auch für Haushalte, die ihr Einkommen aus Transferleistungen beziehen, gilt entsprechendes. Die Gleichbehandlung entspricht den Unternehmensstatuten und lässt sich in der Entwicklung statistischer Daten zur Bevölkerungsstruktur des Stadtteiles ablesen (Zunahme von Menschen in unterschiedlichem Alter, Zunahme von Menschen mit ausländischem Pass, Zunahme von Bedarfsgemeinschaften SGB II). Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald • • • • • • mens. Substanzielle Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt. Der Bestandserhalt erfolgt vor dem Hintergrund sich differenzierender Wohnungsmärkte: Das Wohnungsunternehmen handelt entsprechend der Nachfrage und verfolgt grundsätzlich das Ziel der Aufwertung von Beständen, wenn hierdurch höhere Erträge erwirtschaftet werden können. Die Deutsche Annington sieht sich nicht in der Pflicht, Beiträge zur soziostrukturellen Entwicklung der Siedlung zu liefern. Zur Wärmeversorgung der Wohneinheiten steht sie mit dem Betreiber, dem kommunalem Energieversorger sowie mit der Stadt (Erbpachtgeber) in Verhandlungen. (Teil-) Verkäufe, Abrisse oder Umbauten an den Beständen stehen zunächst dem Interesse an einer Vermietung entgegen. Einzelne Maßnahmen können diskutiert werden, wenn das Unternehmen daraus (wirtschaftliche) Vorteile ziehen kann. Die Deutsche Annington hat ein Interesse an einem Abriss und Neubau des Ladenzentrums, jedoch nur, wenn hierbei ein Nahversorger integriert wird. Ein geringer Leerstand sowie eine Reduzierung von Mietausfällen stehen im Fokus der Unternehmenspolitik. Bezieher von Transferleistungen bieten hierfür bei gleichzeitig vergleichsweise geringer Investitionstätigkeit die Gewähr. 8 Wesentliche Positionen der Initiative Preuswald sind: • Entwicklung von weiteren Siedlungsflächen zur Ergänzung der Wohnangebote (altengerechte und familiengerechte Wohnformen, neue Mitarbeiter und Studenten der RWTH als Zielgruppe) u.a. zur Sicherung der bestehenden Infrastrukturen, • Klärung der Perspektiven zur Wärmeversorgung/des Wärmenetzes und ggf. Ausstieg aus dem Versorgungsnetz zugunsten anderer Versorgungskonzepte, • Verbesserung der infrastrukturellen Ausstattung (Nahversorgung), von Pflege und Zustand der Grün- und Freianlagen, • »Soziale Schieflage entschärfen«. Darunter fassen die Vertreter der Initiative Preuswald eine Reihe von Maßnahmen zusammen: • Umfassende Sanierung in den Beständen der Deutschen Annington, • zusätzliche sukzessive Modernisierung der Bestände (insbesondere Bäder) und Umbauten im Bestand (etwa Zusammenlegung von Woh- Initiative Preuswald Ein Teil der privaten Einzeleigentümer und einige Mieter haben sich in der Initiative Preuswald organisiert. Die Initiative vertritt ihre Interessen im Sinne eines Akteurs zur Entwicklung der Siedlung. Die Initiative vertritt bei ihren Bemühungen um den Preuswald nur einen kleinen Teil der Bevölkerung im Stadtteil. Darüber hinaus sind bei der politischen Bewertung der Aussagen der Initiative folgende Aspekte zu berücksichtigen: • Die Initiative Preuswald beansprucht für die Siedlung Preuswald eine Deutungshoheit. Neben der Darstellung der Siedlung in der Presse umfasst dies insbesondere die eigene Auswertung statistischer Daten. • Ein Motiv hinter den Bemühungen der Initiative Preuswald liegt nach eigener Aussage gegenüber dem Auftragnehmer in der Eindämmung von Wertverlusten bei privaten Einfamilienhausbeständen. • Auf die Stadt Aachen, die Deutsche Annington sowie den Auftragnehmer wurde mehrfach versucht mittels Pressemitteilungen oder Gegendarstellungen im politischen Raum Druck aufzubauen. • nungen, altengerechter und familiengerechter Ausbau etc.) zur Attraktivierung für Mieter aus gesicherten wirtschaftlichen Verhältnissen, Kommunale Bewirtschaftung von Beständen und/oder Abriss der stark verdichteten Wohnblöcke, wenn sich hierzu Wege finden lassen (etwa Kauf von Beständen durch die städtische Wohnungsgesellschaft). 9 Vertreter infrastruktureller Einrichtungen Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurden die verschiedenen Vertreter von Einrichtungen im Stadtteil befragt. Zusammenfassend verfolgen die Befragten jeweils ein eigenes und ein gemeinsames Interesse an der Den größten Anteil an der Bevölkerung in der Siedlung Preuswald nehmen Mieter ein, die durch zahlreiche eigene Interessen geleitet sind (etwa geringere Nebenkosten, attraktives Wohnumfeld etc.). Von dieser Gruppe fehlen konkrete Aussagen/Wünsche zur Entwicklung der Siedlung – im Rahmen der Machbarkeitsstudie war es nicht möglich, diese Gruppe zu beteiligen. von Alternativen zum Vermieter Deutsche Annington, • Klärung der Perspektiven zur Wärmeversorgung/des Wärmenetzes, • Verbesserung von Pflege und Zustand der Grün- und Freianlagen und Errichtung eines attraktiven Spielplatzes. Der Wunsch der Initiative Preuswald, Einfluss auf die soziale Bevölkerungszusammensetzung zu nehmen, steht nicht im Fokus. Die Unternehmenspolitik der Deutschen Annington wird insbesondere in Bezug auf hohe Mietnebenkosten und ausgebliebene Bestandsinvestitionen kritisiert, jedoch steht ein kommunales Handeln nicht im Vordergrund. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Zentrale Ziele von Familien im Preuswald sind demnach: • Entwicklung von weiteren Siedlungsflächen zur Ergänzung der Wohnangebote (neue altengerechte und familiengerechte Wohnformen, neue Miet- und Eigentumsangebote für Mieter aus dem Stadtteil, neue Einfamilienhausbebauung für zusätzliche Familien, Studenten der RWTH als Zielgruppe) u.a. zur Sicherung der bestehenden Infrastrukturen und zur Schaffung Als wichtige Gruppe für die zukünftige Entwicklung des Stadtteils sind die Familien zu nennen. Das familiengerechte Wohnumfeld wird von den verschiedenen befragten Experten als ein zentrales Motiv für das Wohnen im Preuswald genannt. Zur Beteiligung dieser Gruppe wurde am 27. Februar 2012 ein zusätzliches Experteninterview mit den Vertretern der Schulpflegschaft sowie des Elternrates der KiTa Reimser Straße geführt. Dabei wurden explizit auch die Interessen der Kinder aus dem Stadtteil angesprochen. Weitere Bevölkerungsgruppen im Stadtteil Über die Initiative Preuswald hinaus gibt es zahlreiche weitere Bevölkerungsgruppen im Stadtteil. Diese sind nicht organisiert und untergliedern sich in private Einzeleigentümer, Mieter der Deutschen Annington oder der anderen Vermieter im Stadtteil. 9 10 Die Fachbereiche »Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen« sowie »Umwelt« sind bei möglichen flächenbezogenen Entwicklungen des Stadtteiles gefragt, möglichst verträgliche Lösungen zu finden. Den Aachener Stadtbetrieben obliegen die Maßnahmen zur Pflege der Grünanlagen im Stadtteil, der Fachbereich »Kinder, Jugend und Schule« ist bei allen Maßnahmen zur Entwicklung der kommunalen Infrastrukturen zentraler Ansprechpartner. Die Fachbereiche Wohnen und Soziales sind dem Co-Dezernat zugeordnet. Dieses koordiniert gemeinsame Leitlinien und berücksichtigt dabei auch die Interessen der Wirtschaftsförderung. Bei dem Fachbereich Wirtschaftsförderung liegt die Verantwortung für die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes, das für die Fortentwicklung des Einzelhandelsstandortes Preuswald zentral ist. Ein wichtiger Teil der kommunalen Bemühungen um den Stadtteil fällt dem Fachbereich »Soziales und Integration« zu. Hier wurden zahlreiche Schritte zur Verbesserung der sozialen Lage im Stadtteil eingeleitet. Das Stadtteilbüro sowie die Stadtteilkonferenz koordinieren diese Aktivitäten. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Der Fachbereich »Wohnen« übernimmt für die Entwicklung der Siedlung zentrale Bedeutung: hier werden die künftig erforderlichen Maßnahmen koordiniert, das Projektmanagement für den Preuswald liegt bereits seit 2006 bei der Fachbereichsleitung Wohnen. Durch das Projektmanagement wurde zur Vorbereitung der kommunalpolitischen Beschlüsse diese Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Stadt Aachen Zur Entwicklung des Stadtteiles lassen sich seitens der Stadtverwaltung von verschiedenen Seiten Bemühungen und konkrete Maßnahmen festhalten. Schule, KiTa und das Zentrum für Kinder-, Jugend- und Familienhilfe können sich eine stärkere – auch bauliche – Verflechtung vorstellen, letztere muss dazu jedoch stärker eingebunden werden. Fortentwicklung ihrer jeweiligen Einrichtung. Dabei spielt bei Schule, Kindertagesstätte und Gemeindezentrum der Zustand eine zentrale Rolle. Die Entwicklung von Flächen kann bei der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen zum Umbau/Neubau der Infrastrukturen gegengerechnet werden. Dies sollte jedoch nicht ausschließlich zur Bewertung der einen oder anderen Maßnahme herangezogen werden. Bei der Entscheidung für oder gegen einen Maßnahmen muss berücksichtigt werden, dass einige Akteure weniger an einem konsensorientierten Dialog, als vielmehr an der Durchsetzung ihrer Ziele interessiert sind. Eine positive Gesamtentwicklung des Stadtteils lässt sich jedoch nur durch Kompromisse erreichen. Gutachterliche Bewertung: Im Rahmen der Gespräche und Veranstaltungen mit Bürgerinnen und Bürgern, mit Vertretern der Stadt Aachen oder mit weiteren Experten aus dem Stadtteil wurde deutlich, dass die Interessen im Preuswald nicht entlang klar abgrenzbarer Linien verlaufen. Insbesondere die Bewohnerschaft vertritt inhomogene Interessen, ein großer Teil der Mieter etwa kann oder möchte sich zur Entwicklung der Siedlung nicht äußern. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 10 Die maximale Ausdehnung beträgt von der Lütticher Straße in Richtung Westen etwa 650 m, etwa 50 m westlich vom Siedlungskörper verläuft die Deutsch-Belgische Grenze. Von der südlichen Grenze der Reimser Straße – die zugleich die Siedlungsgrenze darstellt und »Südkurve« genannt wird – erstreckt sich der Preuswald etwa 400 m in Richtung Norden. Nördlich schließt die Anlage von »Maria im Lage, Größe und umliegender Landschaftsraum Die Siedlung Preuswald liegt im Süden der Stadt Aachen, nahe dem Dreiländereck und in unmittelbarer Nähe zur belgischen Grenze und etwa 3 km südlich des Brüsseler Ringes an der Lütticher Straße. Die Innenstadt ist ca. 5 km entfernt. Der Kernbereich der Siedlung erstreckt sich auf einer Fläche von rund 2,5 ha. Die Siedlung liegt an einem süd-östlich abfallenden Hang der Karlshöhe, einem Höhenzug des Aachener Stadtwaldes. Zusammen mit der »Zollsiedlung« und »Im Bildchen« sowie einer dispersen Besiedlung im Landschaftsraum umfasst der Stadtteil Preuswald zum 31. Dezember 2009 (der Sozialentwicklungsplan spricht von »Lebensraum Preuswald«) eine Bevölkerung von 2.062 Einwohnern in 961 Wohnungen. Davon entfallen auf den Untersuchungsraum zusammen rund 810 Wohnungen. 3. Plangebiet Die Siedlung Preuswald wurde nach den städtebaulichen Leitbildern der frühen 1970er Jahre als Mustersiedlung von der Gehag (gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft) konzipiert: Das Gelände wurde gepachtet, der Standort als fortschrittliche, familiengerechte und moderne Siedlung im Grünen in — für damalige Verhältnisse — gehobener Ausstattung errichtet (Badewanne in jeder Wohnung, Wohnungszuschnitte mit viel Licht, für die Lage gehobene infrastrukturelle Ausstattung, wie etwa Schwimmbad, Altenwohnanlage, Friseur, Café, Supermarkt, Kneipe, Postfiliale etc.). Die verkehrliche Anbindung wurde über eine typische autogerechte und organische Ringerschließung gesichert. Heute fallen breite Straßen, überdimensionierte Stellplatzanlagen und zahlreiche Garagenanlagen sowie Parkdecks auf. Auch ursprünglich attraktive und großflächige Grünanlagen mit zahlreichen 3.1 Historie Um die Siedlung herum schließen sich in allen Richtungen Waldflächen an. Der umliegende Landschaftsraum gliedert sich jedoch teilweise durch einige landwirtschaftlich genutzte Bereiche (etwa im Bereich Gut Entenpfuhl oder an der Lütticher Straße). Tann« – einem Zentrum für Kinder, Jugendliche und Familienhilfe – an. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Karte: Abgrenzung des Untersuchungsraumes 11 Teil A: Einführung und Akteure 11 12 Festzuhalten ist, dass vor allem an den Mehrfamilienhausbeständen zwischen der Errichtung der Siedlung und heute wenige Änderungen durchgeführt wurden. Die Kosten für Infrastruktureinrichtungen, Pflege der Grünanlagen oder auch das zentrale Wärmeversorgungsnetz sorgen heute für hohe Mietnebenkosten. Ein Wandel der Vorstellungen von Mietern zu Qualität, Ausstattung oder Größe der Wohnungen hat sich parallel vollzogen und führt dazu, dass die in gehobenen Standard errichtete Siedlung heute veraltet wirkt. Zudem lassen sich Nachfragemuster am Wohnungsmarkt nicht mit einfachen kausalen Beziehungen beschreiben: für stark differenzierte Teilmärkte spielen neben der Lage, den Kosten sowie dem Schnitt der Wohnung auch Faktoren, wie das Image, Beziehungen zu einem Standort, Verfügbarkeit von Infrastrukturen etc. eine wachsende Rolle. Ein Beleg für diese Vermutungen kann heute nicht mehr erbracht werden: Nach verschiedenen Eigentümerwechseln lässt sich heute nicht mehr nachvollziehen, wann welche Investitionen ausgeblieben sein mögen oder wer dafür verantwortlich ist. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Gutachterliche Bewertung: Eine von der Initiative Preuswald vermutete, nachlassende Nachfrage von Mieterschichten in gesicherten wirtschaftlichen Verhältnissen wird von dieser auf ausgebliebene Investitionen in Bestände zurückgeführt. Nach mehreren Eigentümer- und Verwalterwechseln eines Großteiles der Wohnungen im Preuswald (Gifag, Real2, Nawon) erfolgte Ende 2007 der Verkauf der deutschen Unternehmensanteile der Nationaal Woningbezit - Nawon an die Deutsche Annington. Insgesamt 625 der rund 810 Wohneinheiten im Untersuchungsraum und damit rund 77 % der Mietwohnbestände im Stadtteil befindet sich seitdem im Eigentum der Deutschen Annington Immobilien GmbH. Heute steht das Unternehmen in der Verantwortung, Ausstattung und energetischen Zustand der Bestände an die Bedürfnisse des Wohnungsmarktes anzupassen. Die Siedlung wurde für einen breiten Kreis an Nutzern konzipiert - teils mit Fördermitteln des Sozialen Wohnungsbaus, teils freifinanziert. Als eine wesentliche Zielgruppe wurden Landesbedienstete und Mitarbeiter der RWTH Aachen anvisiert. Entsprechend der breiten Nachfrage entstanden unterschiedliche Gebäudetypen. unmittelbar zugänglichen Fußwegeverbindungen sind bis heute vorhanden. Kreuzung Reimser Straße Ringerschließung An der Reimser Straße liegen zentrale infrastrukturelle Einrichtungen und zahlreiche Wohngebäude. Darüber hinaus zweigen von Erschließung Die Siedlung wird von der Lütticher Straße her erschlossen . Die Zufahrtsstraße Reimser Straße fungiert als Haupt- und Erschließungsring eines hierarchisch differenzierten Netzes. Im Eingangsbereich werden ankommende von abfließenden Verkehren mittels einer großzügigen Grün-Insel getrennt. An dem Treffpunkt von Ringerschließung und Zufahrtsbereich liegt ein großzügig dimensionierter Kreuzungsbereich. 3.2 Städtebau Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Innerhalb der Siedlung fallen die großzügig gestalteten Straßenquerschnitte sowie zahlreiche Stellplätze an den Straßen auf. Zusätzlich existieren der Siedlung weitere Garagen, Parkdecks und offene Stellplatzanlagen etwa in den Wendehämmern der Sticherschließungen. Im zentralen infrastrukturellen Bereich um das Ladenzentrum fehlen demgegenüber ein zentraler Parkplatz, bzw. sichere Querungsmöglichkeiten für Kinder und alte Menschen. dem Erschließungsring in östlicher und westlicher Richtung vier Stichstraßen ab. Die Walhorner Straße erschließt den inneren Bereich der Ringerschließung von der Reimser Straße in Richtung Süd-Westen. 12 Ursprünglich befand sich südlich des Ladenzentrums eine Altenwohnanlage. Diese ist, neben verschiedenen Gaststätten und Kneipen, Infrastruktur In der nord-östlichen Schleife der Reimser Straße finden sich fast alle infrastrukturellen Ladenzentrum Einrichtungen der Siedlung: die Katholische Städtische Grundschule, die KiTa Reimser Straße, das interkonfessionelle Gemeindezentrum sowie das Ladenzentrum mit Stadtteilbüro, Zahnarzt, Geschäft, Friseur und einer Sparkassenfiliale. Die Schule verfügt über einen kleinen Sportbereich mit Möglichkeiten für Fußball- und Basketballspiele sowie leichtathletische Sportaktivitäten der Grundschülerinnen und -schüler. Mit einer Schwimmhalle findet sich eine weitere Infrastruktureinrichtung im Erdgeschoss der 15-geschossigen Wohnanlage an der Altenberger Straße. Buslinien führen über die Ringerschließung entgegen des Uhrzeigersinnes durch die Siedlung. Insgesamt sind auch in den Abendstunden gute Busverbindungen in die Kernstadt Aachens festzuhalten. Im Stadtteil wurden sechs Bushaltestellen eingerichtet, hierdurch sind unmittelbar angebunden: Die Grundschule, der nördliche Bereich der Siedlung und das Ladenzentrum, der westliche Teil der Siedlung (Haltestellen an der Kelmiser und der Montzener Straße) und der süd-östliche Teil der Siedlung. Zusätzlich befindet sich eine beidseitige Haltestelle an der Lütticher Straße. Vorplatz Sparkasse 13 Rund die Hälfte der privaten Einfamilienhäuser sowie alle Mehrfamilienhausbestände, die KiTa, das Ladenzentrum und die Grundschule sind an das Nahwärmenetz angeschlossen. Die Wärmeenergie wird durch Verfeuerung von Heizöl im Heizhaus des 15-geschossigen Wohnhochhauses an der Altenberger Straße gewonnen. Das Leitungsnetz liegt auf Grundstücken in Erbpacht und gehört der Deutschen Annington, die wiederum Pachtverträge mit einem Energieversorgungsunternehmen einzuhalten hat. Durch langfristige Verträge und eine Sicherung der Abnahme über die Erbpachtverträge wurde bisher sichergestellt, dass die Kosten von einem breiten Kreis von Nutzern – einschließlich der privaten Ein- und Zweifamilienhäuser – getragen wurden. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Das Zentrum für Kinder-, Jugend- und Familienhilfe »Maria im Tann« sowie ein Klettergarten ergänzen das Infrastrukturangebot zusätzlich und verfügen über eine eigene Sticherschließung von der Lütticher Straße. Innerhalb der Flächen des Wohnheimes sowie an der Lütticher Straße befinden sich weitere Stellplatzanlagen. Letztere wird teilweise von Tagestouristen (für Ausflüge in die Landschaft) und Pendlern genutzt, da sich hier eine günstige Umsteigemöglichkeit zum Busnetz ergibt. heute nicht mehr in Betrieb. Zuletzt wurde ein durch den In-Via e.V. betriebenes Bürgercafé im Ladenzentrum sowie der »Grenzhof« an der Lütticher Straße geschlossen. Teil A: Einführung und Akteure 13 Grünflächen und Spielplätze Die Grünflächen werden im unmittelbaren Wohnumfeld von kleineren Aufenthaltsbereichen sowie einigen Spielplätzen (auf öffentli- Gutachterliche Bewertung: Die Wege in die Wald-Landschaft wachsen zunehmend zu. Durch eine fehlende Akzentuierung und Beleuchtung erscheinen die Zugänge unattraktiv. Wanderer »verirren« sich nach Aussage der Experten in den Sommermonaten in den Preuswald – die Durchlässigkeit zwischen Siedlung und Wald ist gering bzw. lediglich für Einheimische ersichtlich. und teilweise störend wahrgenommen, die Erreichbarkeit wird jedoch sehr geschätzt. 14 Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Übergang zwischen Siedlung und umliegendem Wald Bewertung der Bewohner: Von den Anwohnern werden die Waldflächen als massiv Waldflächen im Umland und Naherholung Die Waldflächen im Umland des Stadtteiles gehören zum Forstareal, das der Siedlung ihren Namen gab: der »Preuswald« erstreckt sich über das Länderdreieck zwischen Deutschland, Belgien und den Niederlanden. Das Umland des Siedlungsbereiches ist mit Wanderwegen, Parkplätzen und Landgaststätten auf Tagesausflüge eingestellt. Die unmittelbar umliegenden Waldflächen sind über zahlreiche Zugänge erschlossen, der weitere Anschluss an das vorhandene Wanderwegenetz fehlt jedoch. Dadurch profitiert die Siedlung kaum von den zahlreichen Naherholungssuchenden. Attraktiv gestaltete Gärten finden sich an den Einfamilien- sowie einigen Mehrfamilienhäusern (hier: Mietergärten an der Montzener Straße). Die weiteren Bestände verfügen über einfach gestaltete, großzügige Vorgartenbereiche sowie stärker bepflanzte rückwärtige Gemeinschaftsgrünanlagen. Ein Teil der Gärten vermittelt aufgrund stark zugewachsener Flächen oder unzureichender Bewirtschaftung einen schlechten Eindruck der Siedlung. Die Nutzbarkeit der Wohn- und Freiräume wird nach Auffassung einiger Experten eingeschränkt (etwa: Verschattung, Feuchtigkeit). Wege aufgrund der Topographie und Überwucherungen unsicher erscheinen. großzügig dimensionierte Grünanlage im Zentrum der Siedlung Gutachterliche Bewertung: Bei der Bewertung der Wege und Grünflächen fällt auf, dass die Siedlung insgesamt »in die Jahre gekommen« ist: Pflege und Zustand der Pflasterung, der Bepflanzungen und der Möblierung scheinen teilweise in unbrauchbarem Zustand. Insbesondere für mobilitätseingeschränkte Menschen können die chem und privatem Grund) ergänzt und überwiegend von Sträuchern und Laubbäumen umsäumt. Die Einsehbarkeit der Flächen – auch von den privaten Wohnbereichen aus – ist stark eingeschränkt. Im öffentlichen Straßenraum finden sich wenige grüne Anpflanzungen, vorhandene Flächen scheinen in ungepflegtem Zustand zu sein. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 14 Bungalow-Reihenhäuser Einfamilienhaus mit Satteldach Im Ein- und Zweifamilienhaussegment finden sich entlang der Lütticher Straße sowie süd- Die Gebäude lassen sich in die folgenden vier verschiedenen Typen kategorisieren. östlich der Reimser Straße individuell errichtete und freistehende Einfamilienhäuser mit Satteldächern. Diese sind über eine Seitenstraße der Lütticher Straße sowie über die Reimser Straße erschlossen. Daneben existieren an der nördlichen und westlichen Seite der »Südkurve«, also dem südlichen Bogen der Reimser Straße, einheitlich gestaltete Bungalows. Diese wurden als Terrassenhäuser für jeweils zwei Familien errichtet. An der westlichen Grenze der Siedlung entlang der Montzener Straße sowie südlich des Ladenzentrums am Hauseter Weg befinden sich weitere Bungalow-Reihenhäuser in privatem Eigentum. Zwischen diesen Beständen lassen sich einige Mehrfamilienhäuser neueren Baudatums ausmachen. Gebäudestruktur Ursprünglich als vielseitige, helle und fortschrittliche Siedlung geplant, macht ein Teil der Gebäudebestände im Preuswald heute einen veralteten, dunklen und monostrukturierten Eindruck. Dabei wurden die Gebäude der Siedlung durchaus für ein breites Nutzerspektrum errichtet. Rund 100 Mehrfamilienhäuser mit etwa 720 Wohneinheiten stehen 85 Ein- und Zweifamilienhäusern mit zusammen rund 90 Wohneinheiten gegenüber. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Mehrfamilienhausbestände der DA 15 In Besitz von weiteren privaten Eigentümern bzw. Eigentümergemeinschaften liegen die übrigen drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhausbestände. Zwei Gebäude stehen im südlichen Teil der Siedlung an der Reimser Straße, zwei weitere nördlich des Ladenzentrums neben dem Gebäude der Kirchengemeinde. Diese Gebäude weisen sehr unterschiedliche Zustände auf. Mit 625 Wohnungen befindet sich der größte Anteil der Wohnungsbestände im Preuswald in den Mehrfamilienhausbeständen der Deutschen Annington. Die Wohnungen verteilen sich auf einen Großteil der Mehrfamilienwohngebäude mit drei bis vier Geschossen, auf drei achtgeschossige Wohngebäude sowie ein 15-geschossiges Wohngebäude mit 91 WE überwiegend im Norden der Sied- Terrassenhaus einer Eigentümergemeinschaft lung. Die Außenfassaden einiger der drei- und viergeschossigen Gebäude entlang der Altenberger- und der Reimser Straße wurden in den vergangenen Jahren neu isoliert, die Eingänge erneuert. Darüber hinaus lassen sich für die Bestände wenig sichtbare Veränderungen an ihrer ursprünglichen Gestaltung ausmachen. Ebenfalls privaten Eigentümern gehören die Zweifamilien-Eigentumswohnungsgebäude südöstlich der Walhorner Straße. Die Eigentümer sind hier in Form einer Eigentümergemeinschaft organisiert, die Gebäude liegen ebenfalls terrassenförmig zum öffentlichen Freiraum hin orientiert. Teil A: Einführung und Akteure 15 16 Zur Bewertung der Zukunftsfähigkeit ist die Frage zentral, wie die Nebenkosten dauerhaft gesenkt werden können. Aufgrund der umfangreichen Sanierungserfordernisse kann mittelfristig lediglich ein Teil der Be- Die Nebenkosten spielen für die Gesamtkosten der Mieter und somit für die Zukunftsfähigkeit der Siedlung eine zentrale Rolle. Bei den Beständen der Deutschen Annington sind die Nebenkosten heute durch überdurchschnittlich hohe Heizkosten bei gleichzeitig unzureichenden energetischen Sanierungsständen der Mietwohnungen bestimmt. Nach Aussage einiger Akteure liegen die Nebenkosten auf dem gleichen Niveau, wie die Kaltmiete. Diese Aussagen scheinen dem Gutachter aufgrund des Zustandes der Siedlung, der zahlreichen Infrastrukturanlagen sowie aufgrund der Wärmeverteilungskosten plausibel. Die Kaltmiete der Bestände im Eigentum der Deutschen Annington beträgt nach eigener Aussage im Schnitt 4,80 bis 5,50 €/qm. Damit liegen die Kaltmieten im einfachen bis mittleren Preissegment für Gebäude der Baujahre 1972 bis 1982 (zwischen 3,90 und 6,50 €). Wesentliche wertsteigernde oder wertmindernde Ausstattungsmerkmale entsprechend dem Mietspiegel der Stadt Aachen, lassen sich für die Bestände im Preuswald nicht feststellen. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Mehrfamilienhaus in Privateigentum Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhausbestände werden mit 250 €/qm ausgewiesen. Damit liegen sie zwischen einer einfachen und mittleren Lage für Bauflächen für Geschosswohngebäude. Die Grundstückspreise für den individuellen Wohnungsbau liegen nach Auffassung des Gutachterausschusses bei 270 €/qm (Preise für ein- und zweigeschossige Gebäude) und damit zwischen einfacher und mittlerer Lage. Gutachterliche Bewertung: Die Ein- und Zweifamilienhausbestände entsprechen den Kriterien einer einfachen bis mittleren Lage des Grundstücksmarktberichtes der Stadt Aachen von 2011. Weitere Wege sind die Einführung einer ortsüblichen Vergleichsmiete nach energetischen Kriterien oder einer KlimabonusRegelung: Hierbei wird für energetisch sanierte Wohnungen ein Aufschlag auf die Kosten der Unterkunft (KdU) gezahlt. In diesen Beständen ist eine Konzentration von benachteiligten Menschen ein mögliches negatives Szenario. Ein (Teil-)Rückbau von Gebäuden kann für einen langfristigen Zeitraum eine mögliche Reaktion zur Stabilisierung der Siedlung darstellen. Langfristig ist auch eine Bestandsanierung an der Altenberger Straße denkbar: Der geringe Spielraum zur Erhöhung der Kaltmiete und hohe Sanierungskosten sprechen jedoch gegen eine mittelfristige Investitionsbereitschaft des Unternehmens. stände energetisch aufgewertet werden. Da die Baukosten für die drei- bis viergeschossigen Gebäude verhältnismäßig gering und diese am freien Wohnungsmarkt besser vermietbar sind, wird sich die Sanierung zunächst auf diese Bestände fokussieren. Für diese werden sich vermutlich auch dann noch Mieter finden, wenn die durchschnittlichen Kaltmieten moderat erhöht werden. Durch die sukzessive Sanierung dieser Bestände ist zunächst von einem positiven Effekt auszugehen. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Die sozialstatistischen Daten für den Preuswald müssen in ihrem Kontext bewertet werden: Bei der Veröffentlichung des Sozialentwicklungsplanes Aachen im Jahr 2009 wurden Daten des gesamten Stadtteiles einschließlich der Siedlungsteile Bildchen und Zollsiedlung aus verschiedenen – teilweise 10 Jahre alten – Statistiken zusammengetragen. Diese Daten weisen ein Gesamtbild aus, das im Rahmen des Sozialentwicklungsplanes interpretiert wurde (Cluster). Darauf aufbauend Ursprünglich unterlag ein großer Teil der Mehrfamilienhäuser einer Belegungsbindung. Diese sind überwiegend ausgelaufen: im »Lebensraum Preuswald« wurden für das Jahr 2009 81 Wohnungen als geförderte Einheiten geführt. Von den 625 Wohnungen im Besitz der Deutschen Annington unterlagen 2011 lediglich 75 einer Belegungsbindung. Auf private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sowie Eigentümergemeinschaften entfallen rund 12 % der Wohneinheiten in der Siedlung. Etwa 11 % der Wohnungen befinden sich im Eigentum von Ein- und Zweifamilienhausbesitzern. Auf die Deutsche Annington entfallen rund 77 % der Wohneinheiten im Untersuchungsraum. Alle Wohngebäude stehen auf Erbpachtgrundstücken der Stadt Aachen. 3.3 Sozialstruktur 16 Aus den statistischen Daten des Sozialentwicklungsplanes Aachen 2011 lässt sich eine Zunahme von Bürgern mit ausländischer Staatsangehörigkeit feststellen. Insgesamt fällt ein überdurchschnittlicher Anteil von Staatsangehörigen aus den ehemaligen »Ostblockstaaten« (zuletzt Abnahme) und aus Daneben lässt sich für den Preuswald eine überdurchschnittlich hohe Anzahl von Arbeitslosen und Sozialhilfeempfängern feststellen. In der statistischen Einheit »Lebensraum Preuswald« lebten 2009 2.062 Einwohner. Insgesamt ist der Lebensraum Preuswald ein verhältnismäßig junger Stadtteil, zuletzt nahm die Zahl junger Menschen im Preuswald zu. Dabei sind insbesondere die 14 bis 17-Jährigen hervorzuheben. Auch in den Altersgruppen 30 bis 49 Jahre und 50 bis 59 Jahre weist der Stadtteil einen im Stadtvergleich erhöhten Anteil auf. Gutachterliche Bewertung: Die vorliegenden Daten des Sozialentwicklungs- Bei den Indikatoren »Anteil an Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II« sowie 17 Der deutlich erhöhte Anteil an Transfergeldbeziehern (SGB II, Wohngeld) steht nach den Daten des Sozialentwicklungsplanes 2011 einer leichten Zunahme der Beschäftigungsquote einerseits und einer ungebrochenen Attraktivität des Stadtteiles auf der anderen Seite gegenüber: Zuletzt lassen sich positive Wanderungssalden Für die Bewertung der verschiedenen Entwicklungsoptionen, die für den Preuswald in Frage stehen, sollten acht der zehn Indikatoren jedoch in den Hintergrund gestellt werden: die Indikatoren A1 - 5 sowie B3 - 5 haben für die Bewertung der flächenbezogenen/städtebaulichen Entwicklungsfähigkeit der Siedlung keine oder nur untergeordnete Bedeutung. Darüber hinausgehend haben die Daten des Sozialentwicklungsplanes 2007 sowie der Aktualisierung von 2011 zentrale Bedeutung für die Entwicklungsfähigkeit der Stadtteile und lösen auch Handlungsnotwendigkeiten aus. planes dienen unter anderem dazu, die Aktivitäten im Fachbereich »Soziales und Integration« zu koordinieren und etwa einen Handlungsbedarf in Bezug auf die Einrichtung von Stadtteilkonferenzen oder eines Stadtteilbüros zielgerichtet zu lenken. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Auf der anderen Seite lässt sich jedoch auch eine leichte Zunahme des Anteils sozialversicherungspflichtig Beschäftigter im Verhältnis zu den Einwohnern im Alter zwischen 15 und 64 Jahren feststellen: Im Zeitraum 2007 bis 2009 nahm diese Quote um 1 %-Punkt auf 36,43 % zu. Bewertung der Bewohner: Von Seiten der Initiative Preuswald wird die Typisierung der Stadtteile Aachens aus dem Sozialentwicklungsplan 2007 als eine Argumentationslinie verwendet, um einen Handlungsbedarf für den Stadtteil abzuleiten. Dieser wird von der Initiative als zentrales Thema der Entwicklung des Stadtteiles aufgefasst. Die Einordnung des Stadtteiles in den Cluster 5 des Sozialentwicklungsplanes Stadt Aachen 2007 und damit die Einordnung als Problemgebiet Aachens fußt auf der Auswertung folgender Daten: Für den engeren Untersuchungsraum existieren keine weiter aufgeschlüsselten Daten. Der Lebensraum Preuswald umfasst so auch das Zentrum für Kinder-, Jugend- & Familienhilfe »Maria im Tann« in dem bis zu 72 Kinder, Jugendliche und junge Erwachsene leben. »Anteil der Haushalte mit Wohngeldbezug« lässt sich im Zeitraum 2007 bis 2009 eine negative Entwicklung nachweisen. Die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II nahm im (relevanten) Zeitraum von 2007 bis 2009 absolut um 24 zu und verbleibt mit einer Quote von 20,29 % auf einem im Stadtvergleich deutlich überdurchschnittlich hohen Niveau. Damit einher geht eine Zunahme des Arbeitslosenanteils an der erwerbsfähigen Bevölkerung von 10,91 % im Jahr 2007 auf 13,98 % im Jahr 2009. A1 Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung, A2 Anteil der über 64-Jährigen an der Gesamtbevölkerung, A3 Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 18-64-Jährigen, A4 Anteil der Inhaber eines Ehrenamtspasses an der Bevölkerung über 20 Jahre, A5 Wahlbeteiligung an der Kommunalwahl 2004. B1 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II an den 15-64Jährigen, B2 Anteil der Haushalte mit Wohngeldbezug an allen Haushalten, B3 Fälle von Hilfe zur Erziehung an den 0-20Jährigen, B4 Anteil der übergewichtigen Kinder an allen untersuchten Kindern, B5 Belastungsintensität Tatverdächtige. afrikanischen Ländern (im Zeitraum 2007 bis 2009 leichte Zunahme) auf. wurden Maßnahmen ergriffen, um die Gesamtsituation in der Siedlung zu verbessern. Teil A: Einführung und Akteure 17 18 Die Auswirkungen einer Entwicklung aller verfügbaren Flächen im Stadtteil, kann auf die zentralen Indikatoren des Sozialentwicklungsplanes Auswirkungen haben, diese sollten jedoch bei einer Bevölkerungszahl von rd. 2.000 Einwohnern im Stadtteil nicht überschätzt werden. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Wird die Entwicklung des Stadtteiles vor dem Hintergrund betrachtet, dass sich einzelne Bevölkerungsgruppen in ihren Lebensstilen und -gewohnheiten voneinander entfernen, ergibt sich im Preuswald ein Handlungsbedarf zur Integration benachteiligter Bevölkerungsgruppen. Der mutmaßliche Bevölkerungswandel vollzieht sich in Aachen jedoch nicht ausschließlich an diesem Standort, sodass seitens der politischen Gremien der Stellenwert der Entwicklung in den gesamtstädtischen Kontext eingebunden werden muss. Demnach ergibt sich - unter Ausklammerung einer Bewertung der Bevölkerungsstruktur - zunächst kein siedlungsstruktureller Handlungsbedarf. Trotz möglicherweise an anderer Stelle zu diskutierender Umbrüche in der Bevölkerungsstruktur der Siedlung, lassen sich darüber hinaus bislang - nach Aussage der Immobilieneigentümerin Deutsche Annington - nur geringe Leerstände feststellen. für die Siedlung festhalten, obwohl im Beobachtungsraum keine/kaum neue Wohngebäude entstanden sind. Die Siedlung nimmt mit ihrem Wanderungssaldo für den Zeitraum 2007 bis 2009 von + 1,84 % den ersten Rang im Stadtvergleich ein. Eigentümer und Infrastruktur Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 18 Neben Investitionen in Gebäudefassaden und Eingänge von drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern der Deutschen Annington wird vom Unternehmen Eigeninitiative bei der Wohnraummodernisierung mit Erlass von Mietkosten gratifiziert. Auf der Kehrseite wurde jedoch nicht der gesamte Gebäudebestand in die Maßnahmen eingeschlossen. Kosten für Modernisierungsmaßnahmen werden – wie im Mietwohnungsrecht vorgesehen – auf die monatlichen Mietkosten umgelegt. 2006 wurde das Projektmanagement zur Entwicklung des Preuswaldes eingesetzt, dass auf verschiedenen Ebenen agiert: Verantwortung übernimmt das Projektmanagement etwa für wohnungswirtschaftliche und siedlungsstrukturelle Maßnahmen. Auch die vertiefte Abstimmung mit der Deutschen Annington erfolgt über den Projektkoordinator/Leiter des Fachbereiches »Wohnen«. Die Situation im Stadtteil wurde bereits im Januar 2007 im Verwaltungsvorstand der Stadt Aachen vorgestellt und diskutiert. Die Siedlung ist zuletzt – entgegen der öffentlichen Wahrnehmung – durch zahlreiche Maßnahmen und Aktivitäten zur Verbesserung der Situation geprägt: 3.4 Bisherige Handlungsschwerpunkte Im Oktober 2010 fand eine Bürgerversammlung mit rund 200 Teilnehmerinnen und Teilnehmern statt. Darüber hinaus wurde durch das Projektmanagement in Kooperation mit der gewoge, der Deutschen Annington und dem Bund Deutscher Baumeister (BDB) im März 2011 ein Ideenwettbewerb für Architektur- und Bauingenieurstudentinnen und –studenten ausgelobt. Ziel des Wettbewerbes war die Konzeption von qualitätsvollem Wohnungsbau um eine freiraumbezogene, neu gestaltete infrastrukturelle Mitte in dem Bereich des heutigen Ladenzentrums. Die Arbeit erfolgte zwischen März und Juni 2011 in interdisziplinären Gruppen, jedoch ohne unmittelbar umsetzbare bzw. richtungsweisende Ergebnisse bzw. ohne eine entsprechende Dokumentation. Eine Reaktion war die Gründung der Stadtteilkonferenz im Juli 2010 durch den Fachbereich »Soziales und Integration«, in deren Rahmen verschiedene Themen zur Unterstützung der Bewohner der Siedlung diskutiert und koordiniert werden. Ein konkretes Ergebnis der Stadtteilkonferenz ist die Eröffnung des Stadtteilbüros am 16. September 2011. Im April 2009 veröffentlichte die Stadt Aachen den Sozialentwicklungsplan Aachen 2009: der gesamte Stadtteil Preuswald wird hier als besonders handlungsbedürftig identifiziert. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Gutachterliche Bewertung: Auf die zahlreichen Ansätze zur Verbesserung der Situation in der Siedlung Preuswald sollten künftig konkretere Maßnahmen folgen und die vorhandenen Ansätze weiterverfolgt werden. Einerseits sind an der einen oder anderen Stelle Maßnahmen zur Verbesserung der Gesamtsituation sinnvoll und vertretbar (wie in den weiteren Kapiteln dargelegt wird). Andererseits kann auch mittels der Umsetzung kleinerer Maßnahmen ein »Startsignal« zur Entwicklung der Siedlung gegeben werden. Im Mai/Juni 2011 fand im Rahmen des Masterplanes Flächennutzungsplanes Aachen*2030 eine weitere Veranstaltung im Stadtteil statt, die sich mit unmittelbar flächenbezogenen Entwicklungen des Stadtteiles im Kontext mit der Gesamtstadt auseinandersetzte. Im August 2011 erfolgte die Beauftragung des Büros Post • Welters zur Erstellung dieser Machbarkeitsstudie. Im Rahmen dieser wurden weitere Gespräche und Lösungswege insbesondere mit Vertretern der Initiative Preuswald gesucht. 19 Teil A: Einführung und Akteure 19 20 Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 20 Welche Flächen sollen entwickelt werden? Welche Bestände sind besonders aufwertungsbedürftig? Wer ist an der Entwicklung der Siedlung zu beteiligen? Im bisherigen Prozess hat sich der Wunsch eines Teils der Bevölkerung nach einer aktiven Einbindung in alle Entscheidungen als wenig zielführend herausgestellt, da bei der erforderlichen und sachdienlichen Einbindung bisher nur einige zentrale Personen aus dem Kreis der Initiative Preuswald im Vordergrund standen. Insgesamt sind die verschiedenen Akteure bei diesen Fragen von den eigenen Interessen geleitet. • • • Die Sichtweise der Akteure unterscheidet sich bei Fragestellungen, wie etwa: Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurden zahlreiche Akteure beteiligt. Der deutlich überwiegende Teil der befragten Experten kann sich eine Entwicklung der Siedlung vorstellen. 4.1 Akteurskonstellation 4. Entwicklungsstrategien Zum Interessenausgleich ist es erforderlich Gespräche zu den künftigen Maßnahmen im Stadtteil ausschließlich mit den erforderlichen Projektbeteiligten zu führen. Eine deutlich intensivere Beteiligung von Mietern ist im Rahmen der Stadtteilkonferenz anzustreben, die Umsetzung kleinteiliger Maßnahmen sollte ausschließlich zusammen mit den unmittelbar betroffenen Nachbarn erfolgen. Gutachterliche Bewertung: Unter den gegebenen Umständen fällt benachteiligten Bevölkerungsgruppen die Formulierung eigener Wünsche schwer. Die Interessen dieser konnten daher im Rahmen der Machbarkeitsstudie nicht erfasst werden. Diese verfolgen eigene Interessen, die nicht im Sinne der gesamten Bevölkerung im Stadtteil Preuswald liegen. Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurde mittels Stellungnahmen in der Presse und Veröffentlichungen in den politischen Raum anderen Auffassungen/Interessen aktiv entgegengewirkt. • • • • • • 21 Realisierbarkeit vor dem vorhandenen Akteurshintergrund, Erforderlichkeit weiterer Projektressourcen (etwa externe Entwickler, Einvernehmen zwischen bestimmten Akteuren etc.), Kosten für die Stadt Aachen sowie für weitere Projektbeteiligte, Mittelfristige Wirkung für den unmittelbaren und weiteren Siedlungsraum, Langfristige Wirkung für den unmittelbaren und weiteren Siedlungsraum, Auswirkungen auf das Image. Die wesentlichen Kriterien zur Bewertung der Maßnahmen im Weiteren sind: 4. Das Image der Siedlung muss verbessert werden, wenn die Maßnahmen Erfolg haben sollen. Dies erfordert ein diszipliniertes und gemeinsames Vorgehen aller Beteiligten, die Änderungen an der bisherigen Situation wünschen. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 1. Kooperationen stehen an erster Stelle: Die vorhandenen Konflikte zum Preuswald stehen einer Entwicklung entgegen. Bemühungen um den Stadtteil sollten sich auf gemeinsame Projekte möglichst vieler Akteure fokussieren. 2. Die Siedlung liegt an einem nicht integrierten Standort im Siedlungsgefüge. Zudem besitzen die umliegenden Waldflächen eine hohe ökologische Wertigkeit. Daher sind Maßnahmen zur Erweiterung des Siedlungskörpers zunächst kritisch zu begleiten. Dies darf auf der anderen Seite jedoch nicht bedeuten, dass jegliche Entwicklung der Siedlung ausgeschlossen ist. 3. Die Potenziale der Siedlung liegen in der Lage des Siedlungskörpers in einem attraktiven Landschaftsraum (zentrales Motiv hier zu Wohnen). Dies ist bei der Konzeption für die Siedlung zu berücksichtigen. Eine Förderung ausschließlich urbaner Lebensstile etwa widerspricht diesem Grundsatz. Dabei gelten folgende Grundsätze: Im Rahmen der Gespräche mit Akteuren wurden zahlreiche Maßnahmen für den Preuswald vorgeschlagen. Im Folgenden werden die wesentlichen Maßnahmenpakete vorgestellt und einer fachlichen Bewertung unterzogen. 4.2 Grundsätze Teil B: Entwicklungsstrategien 21 Blick auf zentrale Bestände der Siedlung in idyllischer Landschaft Zur sukzessiven Sanierung ihrer Bestände ist die Deutsche Annington gezwungen, wenn die Mieten bzw. die Rendite der Siedlung nicht langfristig sinken soll. Das Wohnungsunter- Sanierter 3-Geschosser 22 Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Die Sanierung und Modernisierung von Beständen kann insbesondere für die Gebäude der Deutschen Annington entlang der Altenberger Straße als zentraler Vorschlag gewertet werden. Eine Modernisierung und auch eine Sanierung der Bestände kann aufgrund der Kosten hierfür lediglich Schritt für Schritt erfolgen. 4.3 Instandhaltung und Vermietungspolitik nehmen agiert dabei vor dem Hintergrund eines Nachfrageüberhangs am Wohnungsmarkt und arbeitet mit einer langfristigen Perspektive. Die Vermietungspraxis der Deutschen Annington an Interessenten erfolgt ohne Bevorzugung oder Benachteiligung bestimmter Bevölkerungsgruppen. Dies führt aktuell dazu, dass sich in besonders wenig marktgängigen Immobilienbeständen benachteiligte Bevölkerungsgruppen konzentrieren können (etwa 8- und 15-Geschosser an der Altenberger Straße). Diese Vermietungsstrategie kann nach betriebswirtschaftlichen Aspekten einige Jahre gut laufen. Die Belegungspolitik ist jedoch sowohl für das Unternehmen als auch stadtentwicklungspolitisch nicht auf Langfristigkeit angelegt. Eine Bestandssanierung insbesondere auch in den 8- und 15-geschossigen Gebäuden an der Altenberger Straße hat für die Siedlung mittel- Aufgrund einer geringen Leerstandsquote existiert seitens der privaten Eigentümer sowie des Wohnungsunternehmens Deutsche Annington nur ein geringer akuter Handlungsbedarf, der über das aktuelle Maß hinaus reicht (=sukzessive Bestandssanierung). Für die drei- bis viergeschossigen Wohnungsbestände hat das Unternehmen mit der Fassadensanierung und der Umgestaltung der Eingänge erste Maßnahmen ergriffen, um einen mittleren Standard zu erhalten. Insgesamt wurden dabei nach eigenen Aussagen bis September 2011 3,5 Mio. € aufgewendet. Bei den weiteren – noch nicht energetisch sanierten drei- bis viergeschossigen Beständen – lässt sich festhalten, dass werterhaltende Maßnahmen, wie etwa neue Anstriche oder eine Instandsetzung, durchgeführt werden. Die Mieten für die Wohnungen müssen sich nach dem Mietspiegel der Stadt Aachen richten. Der ehemals gehobene Standard der Siedlung Preuswald muss heute als einfacher bis mittlerer Standard im Sinne des Mietspiegels gewertet werden. Mieter, die demnach zu viel bezahlen, können sich etwa an die Mietervereine wenden. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Ein weiterer Weg zur Förderung der Sanierung der Bestände ist die Einführung einer Klima- Die Sanierung der Bestände kann seitens der Stadt durch die Einführung eines Bonussystems für energetische Standards bei der ortsüblichen Vergleichsmiete gefördert werden. Dabei wird für energetisch sanierte Bestände ein zeitlich befristeter Bonus auf die ortsübliche Vergleichsmiete gewährt. Der Vermieter bekommt für den Zeitraum seiner Investitionen die erhöhte Kaltmiete, die Gesamtmiete ändert sich aufgrund gesunkener Nebenkosten jedoch nur unwesentlich für den Mieter. Ein wesentliches Problem der Wohnbestände in der Siedlung sind die hohen Mietnebenkosten, die durch ausgebliebene Sanierungen der vergangenen Jahrzehnte entstanden sind. Für den freien Markt sind dadurch insbesondere die Bestände an der Altenberger Straße nur noch als »Substandard« zu bezeichnen. bis langfristig äußerst positive Effekte. Die Kosten liegen zunächst ausschließlich bei der Deutschen Annington/den privaten Eigentümern. Diese können jedoch andererseits langfristig jeweils einen wirtschaftlichen Vorteil aus der Sanierung ziehen. So führt die qualitative Aufwertung in der Siedlung zu einer besseren Vermietbarkeit der Bestände und einer deutlich höheren Stabilität in den Mieteinnahmen. 22 Umwandlung von Wohnungen im Bestand Als weitergehende Maßnahme wurde im Rahmen der Expertengespräche die Umwandlung eines Gebäudes der Deutschen Annington vorgeschlagen. Eines der drei achtge- Die interne Handlungsstrategie zum künftigen Mitteleinsatz zur Sanierung hat das Unternehmen der Stadt im Gesprächskreis am 6. September 2011 aufgeführt und in Gesprächen mit der Stadtverwaltung weiter konkretisiert. Die weiteren Eigentümer von Mehrfamilienhäusern im Preuswald sollten, ob des optisch mäßigen Eindrucks der Gebäude, bei den künftigen Gesprächen zur Sanierung beteiligt werden. Gutachterliche Bewertung: Die Stadt Aachen hat keine rechtliche Handhabe zur Abstrafung von Substandards und ist auf eine Kooperation mit dem Unternehmen angewiesen. Die vorgeschlagenen BonusRegelungen können helfen, die Sanierung voran zu treiben. bonus-Regelung für Wohnungen von Transferleistungsempfängern. Mittels eines Aufschlags für energetisch sanierte Wohnungen zu den Kosten der Unterkunft (KdU) kann für Altbestände eine (ebenfalls im Wesentlichen kostenneurale) Erhöhung des Spielraumes für Sanierungsmaßnahmen erreicht werden. Für einen altengerechten Umbau im Bestand ist eine Übernahme eines Gebäudes durch die Stadt oder Dritte nicht sinnvoll. Gutachterliche Bewertung: Grundsätzlich sollte über neue Konzepte innerhalb der Gebäude, insbesondere in den 8- und 15-geschossigen Wohngebäuden, nachgedacht werden. Das Wohnungsunternehmen Deutsche Annington steht in der Verantwortung die Bestände marktgerecht umzubauen. Dies kann alternativ durch einen kommunalen Eingriff umgesetzt werden, ist jedoch mit erheblichen Kosten und Risiken verbunden. Um diese Maßnahme umzusetzen, müssten die Stadt Aachen, die gewoge oder das Studentenwerk Aachen als Zwischen- oder Enderwerber eintreten und die Wohnungen jeweils aufwerten. schossigen Wohngebäude an der Altenberger Straße soll etwa für altengerechtes Wohnen oder für MitarbeiterInnen/Studierende der RWTH-Aachen im Rahmen der Campus-Erweiterung ertüchtigt werden. Durch das Zentrum für Kinder-, Jugend- und Familienhilfe »Maria im Tann« könnten einige Wohnungen umgenutzt werden, um jeweils temporär von der Einrichtung betreute Familien unterzubringen (Schlagwort: Reintegration). 23 Gutachterliche Bewertung: Eine stärkere Unterstützung der Mieter seitens des Unternehmens wäre wünschenswert, zumal diese Maßnahmen zur Wertsteigerung der Die Deutsche Annington hat sich im Rahmen der Abstimmungstermine mit der Stadt dazu bereit erklärt, Modernisierungen in bewohntem Zustand zu unterstützen, wenn sich die Mieter mit Mietzinssteigerungen einverstanden geben. Darüber hinaus existieren Anreize zur eigenverantwortlichen Modernisierung etwa von Bädern. Eine Bewertung des Zustandes der Bäder ist für Außenstehende, wie die Stadt Aachen oder den Gutachter nicht möglich. Hier muss jeder Mieter eigenverantwortlich handeln bzw. ist auf die Unterstützung durch Mietervereine oder externe Gutachten angewiesen. Modernisierung Die Modernisierung der Bestände zur Realisierung eines höheren Standards obliegt den Eigentümern. Dabei handeln die Wohnungsunternehmen vor dem Hintergrund der Nachfrage am Wohnungsmarkt. In welchem Marktsegment sich die Deutsche Annington engagiert, muss dem Eigentümer überlassen bleiben. Wege«). Eine Nachfrageerhöhung am Wohnungsmarkt im Preuswald kann hingegen durch den freien Markt geregelt werden. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Gegen den Umbau eines vier- oder achtgeschossigen Gebäudes zu einem Studentenwohnheim spricht die Lage und die Qualität der Bestände: Auch für das Studentenwerk Aachen als Betreiber der Studentenwohnheime der RWTH sind energetischer Zustand, Kosten für Umbauten der Bestände sowie die Entfernung zur RWTH und zu studentischen Infrastrukturen Kriterien, die gegen einen Ankauf sprechen. Die erhöhte Nachfrage im Rahmen der RWTH-Erweiterung kann an anderen Standorten besser verwirklicht werden (»Stadt der kurzen Der Vorschlag der Nutzung eines Teils eines achtgeschossigen Mehrfamilienhauses durch das Zentrum für Kinder-, Jugend- und Familienhilfe für Familien bzw. Wohngruppen kann über eine Kooperation zwischen Deutsche Annington und dem Zentrum erfolgen - auch hier ist eine Übernahme von Kosten oder der Zwischenerwerb durch die Stadt Aachen nicht zu empfehlen. Die Kosten gegenüber dem Nutzen sind dabei das zentrale Argument: Altengerechte Wohnformen sind im Neubau wesentlich einfacher durch die Privatwirtschaft realisierbar. Zudem bieten entsprechende Wohnangebote in besser integrierten Lagen zusätzliche Vorteile. Teil B: Entwicklungsstrategien 23 24 Rechtliche oder wirtschaftliche Risiken werden nach Aussage der Deutschen Annington vom Wohnungsunternehmen nicht getragen. Als Alternativvorschlag wird die Bewirtschaftung von Beständen durch die Stadt Aachen angeregt. Heute erfolgt die Belegung der Wohnungen über rein marktwirtschaftliche Mechanismen. Vorstellbar sind neue Belegungsrechte in den Altbeständen, wenn hier eine entsprechende Sanierung durchgeführt wird. Bewertung der Bewohner: Nach Auffassung der Initiative Preuswald kommt es durch eine fehlende Belegungspolitik seitens der Deutschen Annington zu Konflikten in der Siedlung und den Hausgemeinschaften. Darüber hinaus wird eine »soziale Schieflage« im Stadtteil auf eine Gutachterliche Bewertung: Eine Belegung zugunsten einer Bevölkerungsgruppe erfolgt immer zulasten anderer Bevölkerungsteile. Konkrete Ansätze zur Steuerung der Belegung etwa in den Hausgemeinschaften bei der Neuvermietung von Wohnungen sind ein Ansatz, der durch die Stadt Aachen nur verwirklicht werden kann, wenn die kommunale Wohnungsgesellschaft der Deutschen Annington Bestände abkauft oder Belegungsrechte vergeben werden. Belegungspolitik Die Steuerung der Belegung von Beständen wurde insbesondere im Rahmen der Gespräche mit der Initiative Preuswald thematisiert. Die Maßnahme soll nach Auffassung der Initiative dazu dienen, jeweils so homogene Hausgemeinschaften zu bilden, dass ein Verdrängungsprozess von Bevölkerungsgruppen (hier Altmieter) unterbunden wird. Es wird dazu vorgeschlagen, eine höhere Sensibilität für die Belange der Altmieter bei der Neuvermietung anzusetzen. Die Vergabe von Belegungsrechten für Bestandswohnungen im Preuswald hätte zur Von einer Zielsetzung, aktiv steuernd in die Bestände im Stadtteil einzugreifen, sollte die Stadt grundsätzlich Abstand nehmen. Die gewünschten Effekte können deutlich negative Auswirkungen für Teile der Bevölkerung im Stadtteil haben, etwa Verdrängungseffekte von einzelnen Bevölkerungsgruppen auf dem Wohnungsmarkt. fehlende Steuerung der Belegung der Bestände zurückgeführt. zu erwarten, die nur unzureichend bewirtschaftet werden können. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Gutachterliche Bewertung: Diese Maßnahme ist nicht sinnvoll, da langfristig eine negative Wirkung für die veräußerten Bestände zu erwarten ist. Der Verkauf von Wohnungen kann nur für Menschen von Interesse sein, die sich Bestände in besserem Zustand nicht leisten können. Aufgrund der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen im Bestand wären zusätzliche Wohngebäude Förderung Wohneigentumsbildung Ergänzungen des Wohnungsangebotes können im Bestand erfolgen. So stellt möglicherweise die Wohneigentumsbildung einen denkbaren Weg zur Aufwertung der Bestände dar. Für die Stadt Aachen ergibt sich der Handlungsbedarf, auch weiterhin Vereinbarungen mit dem Wohnungsunternehmen zu treffen. Immobilien beitragen. Die vorhandenen Bestände auf einen gehobenen Standard zu heben, kann der Deutschen Annington jedoch nicht abverlangt werden: Die langfristige Perspektive der vorhandenen Immobilienbestände steht hier in Konkurrenz zu Neubauten an besser integrierten Standorten, die erforderlichen Mittel zur Aufwertung müssen von den Mietern mitgetragen werden. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Die Attraktivität der Siedlung durch die Lage im Aachener Stadtwald insbesondere für Familien kann als Faktor gegenüber den steigenden Kosten und dem Zustand der Siedlung nur bis zu einem bestimmten Punkt für eine ausreichende Nachfrage sorgen. Grundsätzlich ist zum Themenfeld Bestandsbeibehaltung/Belegungspolitik zu beachten, dass die Nebenkosten perspektivisch steigen werden, sodass langfristig auch die Handlungsnotwendigkeiten größer werden. Die Kaltmiete in den Beständen wird sich auch ohne Aufwertungen erhöhen und steht zunehmend in einer Konkurrenz zu geförderten Neubauwohnungen an anderen (besser integrierten) Standorten. Die Verantwortung zur Steuerung der Belegung innerhalb der Siedlung sollte weiterhin dem Eigentümer obliegen. Hier sollte in Vereinbarungen auf eine höhere Sensibilität bei der Vermietung hingewirkt werden: Eine aktive Belegungspolitik kann aufgrund geringerer Fluktuationen für ein Unternehmen strategische Vorteile bieten. Folge, dass die Wohnungen nur an benachteiligte Bevölkerungsgruppen vergeben werden können. Auch diese Strategie ist für den Stadtteil nicht weiter zu verfolgen. 24 15-Geschosser in schlechtem baulichen Zustand Gesamtabriss Hochhäuser Ein Abriss der Geschosswohngebäude erfordert den Ankauf der Bestände durch die Stadt Aachen bzw. eine städtische Tochtergesellschaft. Darüber hinaus fallen nicht unerhebliche Kosten für den Abriss an. Vorgeschlagen wird der Abriss aller acht- und des 15-geschossigen Gebäudes an der Altenberger Straße. Ein Teilabriss oder –rückbau ist ebenfalls denkbar. An der Altenberger Straße sollten nach der Auffassung einiger Bürgerinnen und Bürger keine neuen Gebäude entstehen, andere Akteure wünschen sich eine Ersatzbebauung in geringerer Dichte. 4.4 (Teil-) Abrisse Siedlungsstrukturell ergibt sich durch die Maßnahme ein leicht negativer Effekt: durch die Abnahme der Dichte innerhalb der Siedlung werden die vorhandenen Infrastrukturen langfristig weiterhin unterausgelastet. Auf der an- Für die vier Geschosswohnbauten müsste zur Deckung der Kosten eine neue Bebauung verwirklicht werden. Diese sollte eine geringere Dichte aufweisen und müsste die Flächen besser ausnutzen. Nach Entwicklung würde sich nach Auffassung des Gutachters auch bei einem geringen Ankaufpreis der Gebäude ein Saldobetrag für den städtischen Haushalt ergeben. Zudem finden sich in den Gebäuden nur geringe Leerstände, Ersatzwohnungen für eine Bauphase existieren nicht. 25 Gutachterliche Bewertung: Auch ein teilweiser Abriss/der Teilrückbau sollte nur erfolgen, wenn sich erhebliche Leerstände in der Siedlung ergeben. Siedlungsstrukturell ergibt sich durch den Teilabriss ein leicht negativer Effekt für den Preuswald. Das Image der Siedlung könnte vor allem durch einen Rückbau des 15-geschossigen Wohngebäudes an der Altenberger Straße profitieren, wenn im Umfeld eine entsprechend Aufwertung stattfinden würde. Für den Abriss lediglich eines Gebäudes, wie für einen Teilrückbau, ist mit hohen Kosten zu rechnen. Zur Deckung des Aufwandes müsste eine neue verdichtete Bebauung geplant werden, für die nur geringe Flächenpotenziale zur Verfügung stehen. Zudem lassen die geringen Leerstände und fehlende Ersatzwohnungen für die Bauzeit diese Maßnahme unrealistisch erscheinen. Teilabriss/-rückbau Geschosswohnbauten Ein Teilabriss oder ein Rückbau eines der Hochhäuser an der Altenberger Straße erfordert ebenfalls den Ankauf durch eine städtische Tochtergesellschaft. Neubau/die Zusammenlegung von sozialen Infrastruktureinrichtungen sind hier exemplarische Maßnahmen. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Ein vollständiger Abriss der »Problembestände« sollte nur erfolgen, wenn sich erhebliche Leerstände im Preuswald ergeben. Die Maßnahme kann nur sinnvoll wirken, wenn ein »Gesamtmaßnahmenpaket Preuswald« umgesetzt wird: die Erweiterungen der Siedlungsflächen, die Errichtung eines Nahversorgers/Erneuerung des Ladenzentrums, die Verbesserung der Pflege von Grün- und Freiflächen und der Der Effekt eines massiven städtebaulichen Eingriffs ist zudem fragwürdig: Einerseits kann eine weitere Verknappung von Wohnangeboten für benachteiligte Bevölkerungsgruppen zu einer Verschlechterung der Gesamtsituation der genannten Gruppen führen (etwa die Konzentration besonders Benachteiligter in anderen Stadtquartieren). Andererseits lässt sich durch eine Ersatzbebauung die Gesamtsituation im Stadtteil nur geringfügig ändern. Gutachterliche Bewertung: Aus der Vermietungspraxis der Deutschen Annington lässt sich derzeit noch kein konkreter städtebaulicher Handlungsbedarf (hier: Abriss von Gebäudebeständen) ableiten. Erste Priorität muss die Bestandssanierung bleiben. deren Seite ergibt sich durch Abriss und Neubau die Chance auf ein neues Siedlungsimage. Teil B: Entwicklungsstrategien 25 26 Insgesamt kann sich ohne einen entsprechenden Eingriff die fehlende Attraktivität der städtebaulichen Gestalt der Siedlung Preuswald künftig auf die Nachfrage im Mietwohngeschäft auswirken. Demnach sollte eine Aufwertung auch im Interesse der Eigentümer liegen. Gutachterliche Bewertung: Zur Aufwertung des Images der Siedlung Preuswald sollte diesem Handlungsfeld künftig eine deutlich höhere Priorität zugestanden werden. Die Siedlung kann durch bewusst gesetzte »Highlights« (architektonisch, freiraumplanerisch und städtebaulich) etwa in der Eingangssituation eine neue öffentliche Wahrnehmung bekommen. An zentralen Stellen fehlt eine Beschilderung; die vorhandenen Schilder wirken wie die Werbung für ein Gewerbegebiet. Auch das Ladenzentrum sowie die kommunalen Infrastrukturen (Schule und KiTa) und das Gemeindezentrum werden durch eine fehlende Berücksichtigung der städtebaulichen Figur in ihrer Bedeutung heute herabgesetzt. Das Ausbleiben von Nutzern im Ladenzentrum kann auch darauf zurückgeführt werden, dass diese zentrale Infrastruktur heute kaum wahrgenommen wird und hinter einen »grünen Wand« verschwindet. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Entgegen der ursprünglich beabsichtigten Offenheit der Siedlung wird der Stadtteil bereits beim Zugang von der Lütticher auf die Reimser Straße durch eine unattraktive Eingangssituation bestimmt. Hier dominieren Verkehrsflächen, private und öffentliche Grünflächen »passen nicht ins Bild«. Das Image des Preuswaldes wird aufgrund der dominanten Formensprache der Bebauung aus den 1970er Jahren bestimmt. Die städtebauliche Gestalt des Siedlungsraumes wirkt sich dabei insgesamt negativ aus. Städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen Städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen umschreiben ein breites Handlungsfeld: hierzu zählen Rückbauten eines Teiles der zahlreichen Stellplatzanlagen, Neubauten zur Schließung von Baulücken oder die Errichtung einer neuen Möblierung im öffentlichen Raum. Im Rahmen der verschiedenen Veranstaltungen und Gespräche im Stadtteil wurden Maßnahmen zur Aufwertung der städtebaulichen Situation nur untergeordnetet diskutiert. Für die Wahrnehmung der Siedlung nimmt die städtebauliche Gestalt jedoch neben der Gestaltung von Grün- und Freiflächen wesentliche Funktion ein für das Image der Siedlung. 4.5 Städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen/Umfeldverbesserung Kosten für die Stadt können eventuell durch eine teilweise Veräußerung von Flä- Gutachterliche Bewertung: Da es sich bei der schwerpunktmäßigen Aufwertung von Frei- und Grünflächen um eine Nachfragewirksame Maßnahme handelt und die Aufwertung mit relativ geringem Aufwand eine positive Wirkung für den Stadtteil entfachen kann, wird diese Maßnahme empfohlen. schiene – Ausgaben für die Pflege der Flächen werden geringer. Die Entwicklung von gemeinsamen Leitlinien zur Grüngestaltung der Siedlung ist sinnvoll, um einen langfristigen Effekt innerhalb der Siedlung zu erreichen. Zudem fehlt ein attraktiver Spielplatz. Ungepflegt wirkende öffentliche und private Freiflächen (hier Mietergärten) Grün- und Freiflächen Bei allen Maßnahmen im Handlungsfeld Grünund Freiflächen ergibt sich kurz- und mittelfristig ein hoher Nutzen für die Wahrnehmung der Siedlung. Dabei sind insbesondere die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sowie die Stadt Aachen gefragt, weniger die privaten Einzeleigentümer. Relativ geringen Kosten für die Entfernung von Bäumen und Sträuchern innerhalb der Siedlung, den teilweise erforderlichen Ausgleich oder die Bereitstellung von Geräten und Pflanzen für Mietgärtner stehen dabei relativ hohe positive Effekte für das Image und die Wahrnehmung der Siedlung gegenüber. Daneben erhöht sich der Wohnwert der Immobilien (hellere Wohnungen) und – wenn auch geringfügig und erst in einer längeren Zeit- Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 26 Die Öffnung der Siedlung Preuswald für Naherholungssuchende ist jedoch nur empfehlenswert, wenn der Zustand der Grünanlagen, der Gebäude und des öffentlichen Raumes Öffnung des Preuswaldes für Naherholung Die Öffnung des Preuswaldes für die Naherholung kann einen hohen Nutzen für die Wahrnehmung/das Image der Siedlung bekommen. Ein Naherholungspotenzial ergibt sich aufgrund des vorhandenen Bezuges zum Aachener Stadtwald/Preuswald im Dreiländereck, der durch zahlreiche Spaziergänger und Radfahrer vor allem für Tagesausflüge genutzt wird. Auch der Klettergarten am nordöstlichen Rand des Plangebietes bietet ein Anknüpfungspotenzial. Anknüpfungspunkt Gut Entenpfuhl, im Hintergrund Gebäudebestände der Siedlung Preuswald Für die Einrichtung von Mietergärten sind ausschließlich die privaten Eigentümer verantwortlich, die Stadt Aachen kann hier mittels Zuschüssen oder der Auslobung eines Wettbewerbes »Schönster Mietergarten im Preuswald« sinnvolle Unterstützungsarbeit bieten. Eine gemeinsame Grünflächenkonzeption von Stadt und Deutsche Annington kann zusätzlich zur Aufwertung der Bestände beitragen und ist daher zu empfehlen. chen an private Nachbareigentümer, eine schlichtere Ausgestaltung mit und den Rückschnitt von Bäumen gedrückt werden. Ansonsten sind nur geringe Zusatzkosten zur üblichen Bewirtschaftung zu erwarten. 27 Strukturen, die Wahrnehmung der Siedlung und das Selbstbewusstsein der Bewohnerschaft gestärkt. Voraussetzungen sind der Umbau/die Attraktivierung des Ladenzentrums, und die Überwindung der ablehnenden Haltung seitens eines kleinen Teils der Bewohnerschaft (Einzelne Mitglieder der Initiative Preuswald äußern sich kritisch zur Öffnung des Stadtteiles) und zumindest die grünpflegerische Aufwertung der Siedlung. Städtebauliche »Highlights« können diese Maßnahme positiv beeinflussen. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Durch eine Einladung von Naherholungssuchenden in die Siedlung werden die Gutachterliche Bewertung: Diese Maßnahme kann in einem mittelfristigen Zeithorizont mit relativ geringem Mitteleinsatz auf Seiten der Stadt große Wirkung entfalten. Kosten liegen in der ohnehin erforderlichen Umgestaltung bzw. einem Abriss und Neubau des Ladenzentrums sowie in der Beschilderung und der Grünpflege der bzw. zentraler Eingänge an üblichen Wanderwegerouten. Die Tagesausflügler sollten sich dabei auf einen zentralen Bereich der Siedlung fokussieren (Zugang zwischen nördlichem Wald und Ladenzentrum). Dies könnte die zahlreichen Stellplatzanlagen einer sinnvollen Nutzung zuführen. Über die Öffnung der Siedlung für Naherholungssuchende können infrastrukturelle Einrichtungen und insbesondere ein Café etwa in einem neu gestalteten Ladenzentrum profitieren und insgesamt die Wirtschaftlichkeit der Anlagen verbessert werden. verbessert wird. Daher ist diese Maßnahme eher in einem mittelfristigen Zeitrahmen anzusetzen, nachdem eine entsprechende Entwicklung im Stadtteil bereits stattgefunden hat. Teil B: Entwicklungsstrategien 27 28 Eine Verlegung bzw. Zusammenlegung der KiTa auf das Gelände der Schule gibt nur ein Bei der Neukonzeption der Standorte kann über eine Kooperation mit »Maria im Tann« nachgedacht werden. Hier existieren Flächen und das Interesse zusammen zu arbeiten. Zudem ergibt sich auf diesen Flächen ein mögliches Entwicklungspotenzial für eine Wohnsiedlungserweiterung die zur Stärkung der Infrastrukturen der Siedlung beitragen kann. Zur Zukunft der Infrastruktureinrichtungen sind zum jetzigen Stand zahlreiche Fragen noch offen. Diese müssen von der entsprechenden Fachverwaltung abschließend geklärt und in den kommunalpolitischen Gremien entsprechende Beschlüsse gefasst werden. Eine Zusammenlegung von Schule und KiTa kommt grundsätzlich in Frage: Frei werdende Flächen können so für eine Wohnbebauung genutzt werden und die Kosten des Verkaufs die Infrastrukturneubauten abfedern. Zudem kann eine multifunktional ausgerichtete Einrichtung Bevölkerungsschwankungen intern und flexibel auffangen oder andere Nutzungen integrieren. rungsentwicklung in den Beständen eine zentrale Rolle. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Die Investitionen in diese Infrastrukturen müssen vor dem Hintergrund bewertet werden, dass die erforderlichen Schüler-, bzw. Kinderzahlen zum Erhalt der Einrichtungen nur knapp überschritten werden. Die Zukunft der Einrichtungen ist somit einerseits von Nutzern aus anderen Stadtteilen und andererseits von der Entwicklungsfähigkeit innerhalb der Siedlung abhängig. Hier spielen jedoch nicht nur Nachverdichtungen oder Siedlungserweiterungen sondern inbesondere die Bevölke- Zusammenlegung/Verlegung kommunaler Infrastruktureinrichtungen Schule und KiTa bedürfen kurz- bis mittelfristig einer Sanierung. Die Kosten für diese Maßnahmen liegen nach Aussagen der Experten etwa in der Höhe von Neubauten. Bei allen Maßnahmen zur Stabilisierung der Infrastrukturausstattung stellt sich die Frage nach der Zukunftsfähigkeit der vorhandenen Wohn- und Infrastrukturbestände sowie der Entwicklung der Siedlung. Die vorhandenen kommunalen Infrastrukturen sind für Familien ein zentrales Argument in den Preuswald zu ziehen. 4.6 Maßnahmen zur Verbesserung/ Sicherung der Infrastrukturausstattung Die Auswirkungen der verschiedenen Konzeptansätze sollten nach Beschluss einer Gesamtstrategie zur Siedlungsentwicklung zunächst eingehender und mit dem städtebaulichen Hintergrund überprüft werden. Dabei können die verschiedene Flächenoptionen berücksichtigt und Dritte mit einbezogen werden (Gemeindezentrum, VHS, »Maria im Tann«). pädagogische Arbeit der Lehrerinnen und Lehrer unter Leitung von Herrn Menne ist als ein zusätzlicher positiver Faktor für eine Umstrukturierung zu werten. Übersichtskarte: Infrastrukturen im Zentrum der Siedlung Gutachterliche Bewertung: Die Zusammenlegung/Erneuerung der kommunalen Infrastrukturen empfiehlt sich insbesondere dann, wenn einige zusätzliche Flächen im Stadtteil für familiäre Wohnformen entwickelt werden. Die offensichtlich gute kleines Grundstück zusätzlich für eine Entwicklung frei. Zudem sind Investitionen in die Infrastrukturen nur vertretbar, wenn auch künftig die Schwelle von 92 Schülerinnen und Schülern erreicht werden kann. Heute liegt die Zahl der Schülerinnen und Schüler knapp unter dieser Grenze. Die letzten Hinweise seitens der Experten aus dem Stadtteil zu Anmeldungen an der Schule zum Schuljahr 2012/2013 lassen jedoch eine positive Entwicklung erwarten. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 28 Für den existierenden Standort sprechen die Nähe zu den Kunden aus dem Preuswald, Die Sicherung der Infrastrukturausstattung bedeutet, dass künftige Bemühungen sich darauf fokussieren müssen, privatwirtschaftlich tragfähige Konzepte zu entwickeln. Die Nutzbarkeit des vorhandenen Standortes unter Idealbedingungen steht dabei in Konkurrenz zu einem Neubau an diesem sowie an einem anderen, kundenorientierteren Standort. Die Zukunft der Siedlung hängt zwar einerseits von der Verfügbarkeit infrastruktureller Angebote ab, der Preuswald ist jedoch ohnehin stark auf die PKW-Nutzung ausgelegt. Die Kosten für die Aufrechterhaltung der Angebote im Ladenzentrum müssen daher ins Verhältnis zum tatsächlichen siedlungsstruturellen Nutzen gesetzt werden. Ladenzentrum und neuer Nahversorgungsstandort Darüber hinaus existiert im Preuswald eine Nahversorgungseinrichtung, die unter freien marktwirtschaftlichen Gegebenheiten nicht tragfähig wäre: das Ladenzentrum. Sowohl für ausschließlich privatwirtschaftliche, als auch für halböffentliche Einrichtungen fehlen Kunden bzw. Nutzer. Die Kosten für das Ladenzentrum wirken sich negativ auf die Rendite der Immobilie aus und verhindern notwendige Investitionen in die Wohnungsbestände. Für einen Standort an der Lütticher Straße südlich der Einfahrsituation östlich der Lütticher Straße sprechen die Interessen der Nahversorger an einer verkehrlich günstigen Lage (Kundenströme). Dagegen sprechen in erster Für einen Neubau am gleichen Standort sprechen insbesondere eine höhere Rendite für die Fläche; zusätzliche attraktive Wohnungen könnten entstehen. Darüber hinaus bietet ein Abriss des Ladenzentrums das Potenzial für eine städtebauliche Neuordnung (Ausbildung einer Mitte) sowie der heute rückwärtigen Grünfläche. Gegen diesen Standort sprechen die eigentlich periphere Lage im Siedlungskörper, das vermutliche Wegfallen der ergänzenden Angebote des heutigen Ladenzentrums und das Interesse von Nahversorgern sich an einer verkehrlich günstigen Lage niederzulassen. die aktuell noch vorhandene Bindung der ergänzenden Betriebe (insbes. Sparkasse, Frisör und Zahnarzt) sowie keine Kosten für die Entwicklung des Standortes. Dagegen stehen steigende Unterhaltungskosten, die unrentierlichen Verkaufsflächengrößen, die fehlende Nähe zu Kundenströmen an der Lütticher Straße, das Potenzial des vorhandenen Standortes zur Ausgestaltung einer neuen Mitte sowie die unattraktive bauliche und grüngestalterische Ausgestaltung des Standortes. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 29 Gutachterliche Bewertung: Für die Deutsche Annington bedeutet dieser Weg die Aufgabe des vorhandenen Nahversorgungsstandortes. Diese Variante trägt somit ein gewisses Risiko für die künftige unmittelbare Versorgung innerhalb der Siedlung, hätte jedoch andererseits dauerhaft positive Wirkung für den Stadtteil (neuer Nahversorgungsstandort und Gelegenheit eine städtebaulich attraktive Mitte zu errichten). Diese Option kann erst zum Tragen kommen, wenn ein Nahversorger für einen Standort gewonnen wurde und hier Planungsrecht geschaffen werden kann. Darüber hinaus ist jedoch unklar, ob die Deutsche Annington bereit wäre, den Standort aufzugeben und wer die Kosten für Abriss und Neubau eines Immobilienprojektes an dem vorhandenen Standort übernehmen würde. Zu klären ist, was mit den ergänzenden Nutzungen (z.B.: Sparkasse, Friseur, Stadtteilbüro etc.) geschieht. Gutachterliche Bewertung: Die Siedlung Preuswald kann nicht in einer erforderlichen Größenordnung ausgebaut werden, um die vorhandenen Infrastrukturen dauerhaft zu sichern. Das Ladengeschäft entspricht nicht den heutigen Anforderungen an einen marktwirtschaftlichen Betrieb und bedarf daher dauerhaften Zuschüssen (seitens der Stadt, kirchlicher Träger oder der Deutschen Annington). Das Angebot wird heute als Dienstleistung für mobilitätseingeschränke Menschen aufrechterhalten. Folgende Szenarien ergeben sich künftig für die Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil Preuswald: Szenario: Neubau eines Nahversorgers, Abriss des Ladenzentrums und Neuerrichtung eines Mehrfamilienhauses mit ergänzenden Geschäftsparzellen Für die Stadt beinhaltet ein Abriss des Ladenzentrums zunächst keine Kosten. Ausschließlich die Auflösung/Verlegung des Stadtteilbüros und die Kosten für erforderliche Bauleitplanverfahren sind von Seiten der Stadt zu tragen. Linie eine geringe Mantelbevölkerung aus dem Preuswald, der ökologische Eingriff an einem neuen Standort und die Konkurrenz zu dem vorhandenen Ladenzentrum. Darüber hinaus sind an dem Standort lediglich Flächen in der Größenordnung von rund 4.500 qm verfügbar. Es muss damit gerechnet werden, dass die Angebote innerhalb des Ladenzentrums nicht mehr aufrecht erhalten werden können, wenn ein neuer Nahversorger errichtet wird. Teil B: Entwicklungsstrategien 29 30 Für das Unternehmen und die Stadt stellt sich die Frage, ob die Endabnehmer durch das Auslaufen des Rahmenvertrages zwischen Energieversorger und Verpächter ein Recht auf Sonderkündigung der Endabnahmever- Die bestehenden und langfristig abgeschlossenen Verträge zwischen Energieversorgungsunternehmen, Pächter des Wärmewerkes sowie der Deutschen Annington als Verpächterin der Anlage laufen Ende 2013 aus. Die langfristige Abnahme der Wärme durch die Endabnehmer ist über Erbpachtverträge geregelt. Die Verantwortung, auch künftig die Wärmeversorgung in der Siedlung sicherzustellen, liegt bei der Deutschen Annington. Die Nebenkosten in den Mehrfamilienhausbeständen sowie für die ans Nahwärmenetz angeschlossenen Ein- und Zweifamilienhäuser liegen auf einem verhältnismäßig hohen Niveau. Die hohen Kosten entstehen insbesondere auch durch eine ausgebliebene energetischer Sanierung und sind in den vergangenen Jahren gestiegen (aufgrund von wachsenden Leitungsverlusten und steigenden Kosten für die Primärenergieträger). Kurz- bis mittelfristig sind Investitionen in das Netz sowie in die Anlagen erforderlich. 4.7 Konzepte zur künftigen Wärmeversorgung der Siedlung Preuswald Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Gutachterliche Bewertung: Für den Stadtteil wäre diese Option am günstigsten. Für die Deutsche Annington bedeutet dieser Weg vermutlich Kosten für Leerstände. Eine Unterstützung beim Umbau oder Teilrückbau des vorhandenen Gebäudes könnte durch die Stadt Aachen erfolgen. Bei einer Beibehaltung des Altstandortes müssten grüngestalterische Aufwertungsmaßnahmen umgesetzt werden. Für die Stadt sind außer den Kosten für ein Bebauungsplanverfahren keine Aufwendungen zu erwarten. Szenario: Ergänzender Neubau eines Nahversorgers, Beibehaltung des Ladenzentrums Diese Option ist ebenfalls darauf angewiesen, dass sich ein Investor für einen Nahversorgungsstandort findet und an einem der möglichen Standorte Planungsrecht geschaffen werden kann. Kurz- bis mittelfristig wird das Angebot innerhalb der Siedlung nicht mehr aufrechterhalten werden können. Die Stadt kann sich zudem an der Erstellung eines Gutachtens zur Klärung der Möglichkeiten von verschiedenen Modellen der künftigen Wärme-/Energieversorgung beteiligen, für neue Gebäude im Preuswald ist ein Versorgungskonzept ohnehin erforderlich. Gutachterliche Bewertung: Für die Stadt ergibt sich eine klima- und eine sozialpolitische Handlungsnotwendigkeit zur Erstellung eines Wärmekonzeptes: Zum Einen kann ein neues Konzept eine Neuprofilierung des Standortes etwa mit der Marke »Niedrig-Energie-Siedlung Preuswald« erreicht werden und somit einen Imagegewinn für die Siedlung bedeuten. Zum Anderen kann mit der Umsetzung eine Reduzierung von Nebenkosten vor allem in den Mietwohnbeständen erreicht werden. Aachen wurde zuletzt 2011 für seine Energie- und Klimaschutzpolitik ausgezeichnet und kann sich auch künftig in diesem Feld besonders profilieren. Die Entwicklung eines Energie- und Wärmekonzeptes für den Preuswald kann dabei einen entsprechenden Baustein darstellen sein. träge wahrnehmen (können?!) und was mit nicht mehr angeschlossenen Haushalten geschieht. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Die Abwägung welche Vor- und Nachteile welches Konzept im Bestand bietet, liegt bei den Eigentümern/Betreibern der Anlagen sowie bei den Endabnehmern. Im Sinne der Marke »Niedrig-Energie-Siedlung-Preuswald« sind Ideen, wie die Errichtung von Solaranlagen auf den Dächern der drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäuser weiter zu verfolgen (2010 im Rahmen der Fassadensanierung bereits angedacht – aber aufgrund umfangreicher Sanierungskosten an den Dächern zunächst verworfen). Grundsätzlich eignen sich die Dächer hierfür. Treten akute Handlungsbedarfe zur Sanierung auf, sollte unmittelbar darauf hingewirkt werden, entsprechende Vorbereitungen durchzusetzen. Dies ist seit der BauGB KlimaschutzNovelle auch bauleitplanerisch steuerbar. Unabhängig von einem möglichen Ausstieg eines Teils der Einfamilienhausbesitzer aus der gemeinschaftlichzen Versorgung können im Gespräch mit dem kommunalen Energieversorger und der Deutsche Annington die verschiedenen Optionen zur künftigen Wärmeversorgung diskutiert werden. Dabei kann zusätzlich versucht werden, dezentrale Ergänzungen oder eine Kraft-Wärme-Kopplung in die Diskussion einzubringen. 30 Mehrfamilienhaus in unsaniertem Zustand Die Initiative Preuswald tritt mit hohen Forderungen gegenüber der Stadt auf, etwa: Befliegung des Gebietes mit Wärmebildkameras, Erstellung von Studien zur heutigen und künftigen Energieversorgung, grundsätzlicher Ausstieg (einzelner oder aller Eigentümer) aus dem Wärmeversorgungsnetz. Der wesentliche Handlungsspielraum der Stadt liegt somit in der Vermittlung zwischen den beteiligten Parteien. Dabei sind die Interessen des kommunalen Energieversorgers/Betreibers, der Deutschen Annington als Verpächterin der Anlagen, der Einfamilienhausbesitzer und auch der Mieter im Stadtteil zu berücksichtigen. Insbesondere die Interessen der Mieter sollten daher von Seiten der Stadt bei der Entwicklung einer lokalen energiepolitischen Strategie geschützt werden. Verschiedene Varianten stehen zur weiteren Prüfung an, folgende Modelle werden aktuell diskutiert: Insbesondere der letzte Punkt liegt nicht im Interesse der Mieter des Stadtteiles Preuswald, da die ohnehin hohen Mietnebenkosten vor allem durch hohe Verluste im Nahwärmenetz und bei der Wärmeenergieproduktion entstehen. Diese Kosten werden durch das gemeinsame Wärmeversorgungskonzept im Stadtteil auf alle Bewohner verteilt. 31 Zur Akzeptanz der Maßnahmen ist jedoch wichtig, dass die Sanierung von Anlagen, Gebäuden und Leitungen vorangetrieben wird und so dauerhaft die Wohnnebenkosten bei Einfamilienhausbesitzern und Mietern gesenkt werden können. Gutachterliche Bewertung: Das Modell »Neuregelung der gemeinschaftlichen Versorgung« stellt für die Deutsche Annington, die Stadt Aachen und die Mieter eine optimale Lösungsstrategie dar. Wenn ergänzende Anlagen in den privaten Einfamilienhausbeständen ermöglicht werden, bietet das Modell auch für Einfamilienhausbesitzer im Stadtteil ausreichend Spielraum für eine individuelle Wärmeversorgung (auf eigene Rechnung). Das Wohnungsunternehmen Deutsche Annington hat darüber hinaus bereits erste Investitionen zur Verbesserung der energetischen Effizienz der Mietwohnbestände getätigt. Leitungen und der Anlagen sowie der Dämmung von Wohngebäuden. Die Investitionen sind planbar und mittel- bis langfristig rekapitalisierbar. Die Auswirkungen auf die Mietnebenkosten sind überschaubar, über eine Klimabonus-Regelung oder eine Vergleichmiete mit energetischen Kriterien kann dieses Modell unterstützt werden. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Die Kosten für dieses Modell erstrecken sich auf den Aufwand für die Sanierung/Umbau der Die privaten Einfamilienhausbesitzer können unabhängig vom Gesamtsystem eigene Anlagen (etwa Holzpellet-Heizungen, SolarPanels, Geothermie-Anlagen, Kaminheizungen etc.) einrichten und dadurch ihre individuellen Heizkosten senken. Bei gleichzeitigem Einsatz von energetischen Sanierungsmaßnahmen an den privaten Beständen und den Beständen der Deutschen Annington kann das System auf einen annehmbaren Stand gebracht werden, bei einer Sanierung des Netzes zusätzlich positive Wirkung entfachen. Auch eine Teilsanierung kann eine positive Wirkung entfachen. Modell: Neuregelung der gemeinschaftlichen Versorgung Diese Modell sieht auch künftig die gemeinsame Versorgung der angeschlossenen Haushalte vor. Eine neue, effizientere Anlage kann hierbei zum Tragen kommen, eine Kopplung von Energie- und Wärmeproduktion den Effizienzgrad des Primärenergieeinsatzes deutlich erhöhen. Die Deutsche Annington hat hierzu bereits erste Ideen zusammengestellt und steht in Verhandlungen mit verschiedenen Akteuren. Für die gesamte Siedlung überwiegen die Vorteile dieses Modells: Teil B: Entwicklungsstrategien 31 32 Bei diesem Modell können mehrere Blockheizwerke in den Gebäuden der Deutschen Annington, neben zusätzlich ans Gasnetz angeschlossenen Wohnungen oder auch privaten Blockheizwerken, genutzt werden. Des Wei- Modell: Ausstieg aus der gemeinschaftlichen Versorgung und Einrichtung eines dezentralen Systems Das Modell »Einrichtung einer dezentralen Wärmeversorgung« dient als Kompromissvorschlag zu den beiden vorgestellten Modellen. Es ist vorstellbar, dass nur ein Teil der privaten Einfamilienhausbesitzer aus der gemeinsamen Wärmeversorgung aussteigt und die restlichen Nutzer neue gemeinsame und dezentrale Wärmeversorgungsinseln aufbauen. Gutachterliche Bewertung: Die hohen Erwartungen der Einfamilienhausbesitzer zu einem Ausstieg aus der gemeinschaftlichen Versorgung kann vor dem Hintergrund zu erwartender Kosten nicht nachvollzogen werden. Ein negativer Faktor des Ausstiegs dieses Modells ist, dass die Heizwärmekosten für die Mieter zunächst deutlich steigen würden. Die soziale Situation von benachteiligten Mietern wird sich bei diesem Modell verschlechtern. des Systems bei einer individuellen Versorgung übernimmt, ist unklar. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Der Betrieb des weiterhin bestehenden Wärmeumlaufsystems müsste sichergestellt werden: wer die Folgekosten für den Umbau Die individuelle Versorgung etwa mit Solarkollektoren, Holzpelletheizungen, Kaminen, Geothermiewärmepumpen, elektrischen Heizungen etc. sowie ggf. erforderliche energetische Sanierungen der privaten Häuser sind eine Alternative, die private Investitionen erfordern. Ein Anschluss an eine bestehende Gasleitung zur Versorgung der Haushalte entlang der Lütticher Straße ist vorstellbar, jedoch mit erheblichen Erschließungskosten (Erschließungsbeiträge?) verbunden. Die vorhandene Leitung besitzt zudem nur eine beschränkte Kapazität. Modell: Vollständiger Ausstieg aus der gemeinschaftlichen Versorgung Als Alternative zur Neuregelung der gemeinschaftlichen Versorgung wird insbesondere seitens der Initiative Preuswald der vollständige Ausstieg aus der gemeinschaftlichen Versorgung vorgeschlagen. Die Kosten für die Mieter würden aufgrund zusätzlicher Effizienzeinbußen im Netz deutlich steigen - Sanierungen könnten unterbleiben. Zudem müssten die privaten Eigentümer auf eigene Rechnung neue Anlagen errichten. Gutachterliche Bewertung: Dieses Modell würde zu erhöhten Kosten bei allen unmittelbar beteiligten Akteurern führen: Bei den privaten Eigenheimbesitzern aufgrund erforderlicher Investition, bei verbliebenen Nutzern aufgrund Unteilbarkeiten und steigenden Kosten insgesamt, für Betreiber/ Eigentümer durch erhebliche Umbauten im bestehenden System. Für die Stadt ergibt sich ein erhöhter Abstimmungsbedarf, Privateigentümer könnten mittels Investitionen zu Energieversorgern in der Nachbarschaft werden. Für die vorhandenen Netze und den Umbau sind zusätzliche Investitionen von den privaten Eigentümern erforderlich, die Stilllegung des Netzes für diese Haushalte ist mit erheblichen Kosten verbunden. Andererseits kann die Vergütung der Wärmebereitstellung die Investitionen amortisieren. Der Umbau des Systems und die Kosten für periphere Netzteile müssen bei dieser Variante vorab geklärt werden. Auch eine Übernahme von Teilen des vorhandenen Netzes durch private Investoren ist bei dieser Variante vorstellbar, jedoch unwahrscheinlich. teren ist eine Ergänzung individueller Versorgungsmodelle (auf Basis von konventionellen oder regenerativen Energieträgern) denkbar. Bedingung ist, dass die Erbpachtverträge neu geregelt werden. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Die Klärung, welche Möglichkeiten das Modell bietet, könnte die Fragestellungen eines vertiefenden Gutachtens sein. das Modell kann je nach Ausgestaltung und Investitionsbereitschaft der Beteiligten langfristig den geringsten Wert für den Preuswald bekommen oder auch eine »Niedrig-Energie-Siedlung Preuswald« ermöglichen. 32 1 Übersichtskarte Binnenentwicklungspotenziale 1 2b 2a 3 3 1 4 Parkdecks an der Altenberger Straße 33 Darüber hinaus existieren innerhalb der Siedlung kleinteiligere Flächen, die diskutiert werden sollten: An der Kreuzung der Kelmiser Straße mit der Reimser Straße sowie mit der Montzener Straße liegen zwei Garagenhöfe, die für eine Nachverdichtung genutzt werden könnten. Ein weiteres Nachverdichtungspotenzial innerhalb der Siedlung Preuswald bieten Gebäuden in der Altenberger Straße erfolgen, wenn die baufälligen Stellplatzanlagen abgerissen werden. Auch öffentliche Verkehrsflächen, wie etwa ein Teil des großzügigen Wendehammers an der Altenberger Straße in Verbindung mit den privaten Stellplatzanlagen dahinter, kommen grundsätzlich für eine Nachverdichtung in Frage. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Walhorner Straße: Teile dieser Bestände müssten zur Entwicklung abgerissen werden Die Bebauung von innen liegenden Flächen kann etwa auf den Parkpaletten zwischen den Eine Nachverdichtung im Preuswald ist in verschiedenen Formen vorstellbar. Grundsätzlich sind Maßnahmen der Innenentwicklung zu befürworten, da hierfür keine neuen Siedlungsflächen in Anspruch genommen werden müssen, untergenutzte Flächen in eine Entwicklung gebracht und/oder auch städtebaulich unbefriedigende Situationen gelöst werden können. Insbesondere der letzte Aspekt trägt wesentlich dazu bei, dass die Wahrnehmung der Siedlung verbessert wird. 4.8 Aktivierung der Innenentwicklungspotenziale Teil B: Entwicklungsstrategien 33 34 Fläche südlich des Ladenzentrums : Entwicklung nur im Zusammenhang mit dem Ladenzentrum In erster Linie sollte bei der Nachverdichtung auf die Flächen an der Kelmiser und der Montzener Straße ( 1 ) zurückgegriffen werden. Auf diesen Flächen existieren heute Garagenhöfe. Die Straßen weisen einen deutlich zu breiten Querschnitt auf und könnten teilweise für die Bebauung der Fläche mit jeweils 2 bis 4 Wohneinheiten genutzt werden. Ebenfalls positiv sollte die Entwicklung der Fläche Zunächst stellt sich jedoch die Frage, für welche Flächen sich eine Entwicklung anbietet: rentieren. Grundsätzlich ist eine weitere Diversifizierung der Wohnbestände sinnvoll und ratsam, mit Widerständen aus der Bevölkerung ist zu rechnen. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Fläche an der Kreuzung Reimser und Walhorner Straße: 4-6 neue Wohnungen? Für Maßnahmen zur Nachverdichtung innerhalb der Siedlung sollten die Grundstückspächter und möglichst auch Nachbarn mit der Nachverdichtung einverstanden sein. Für den Investor muss sich die Nachverdichtung die zahlreichen Grün- und Freiflächen. Zwischen der ehemaligen Altenwohnanlage und dem Ladenzentrum liegt eine entsprechende Fläche. Eine weitere liegt westlich des Ladenzentrums auf der gegenüberliegenden Seite der Kelmiser Straße. Von der Deutschen Annington wird die Nachverdichtung einer Fläche zwischen Wendehammer an der Walhorner Straße und der »Südkurve« vorgeschlagen. Hierzu müsste mindestens ein Bestandsgebäude abgerissen werden. Grundsätzlich scheint eine weitere Diversifizierung der Wohnangebote in möglichst hochwertiger Ausführung sinnvoll, um einen dauerhaft positiven Effekt auszuüben. Insgesamt können jedoch auf den vorgeschlagenen Des Weiteren stellt sich die Frage, für welche Zielgruppen die Flächen entwickelt werden sollen: Die Fläche südlich des Ladenzentrums ( 4 ) sollte aus strategischen Gründen nur im Zusammenhang mit dem Ladenzentrum sowie den südwestlich des Gebäudes liegenden Flächen entwickelt werden. Grundsätzlich eignet sich die Fläche hervorragend zur Nachverdichtung, die Zukunft des Ladenzentrums muss jedoch zuvor geklärt sein. Die künftige Nutzungsmischung der Gebäude auf dem gesamten Areal bestimmt dabei die Anzahl möglicher neuer Wohneinheiten. Auch für die Bäume auf dieser Fläche ist ein Ausgleich erforderlich. Die Entwicklung der Flächen südlich des Wendehammers an der Walhorner Straße ( 2a) erfordert den Abriss von einem bzw. zwei Gebäuden in Eigentum der Deutschen Annington. Diese Fläche bietet sich jedoch ansonsten für eine Nachverdichtung an (Ausgleich ggf. erforderlich). Auf der Fläche sollten 8 bis 12 neue Wohneinheiten entstehen können, zugleich aber 8 Wohneinheiten wegfallen. Die Bestände an der Alten3) berger Straße ( 2b und weisen bereits eine sehr hohe Verdichtung auf. Auf den Flächen zwischen den achtgeschossigen-Gebäuden ( 3 ) kann eine Bebauung aufgrund der Einsehbarkeit und dem nur geringen Abstand zum Buchen-Mischwald (Abrücken der Bebauung vom Bestand in Richtung Norden) nicht empfohlen werden. Darüber hinaus wären hier Parkpaletten abzureißen (erhöhte Kosten für die Herrichtung des Baugrundes) und eine mögliche Verschattung der Gebäude zu beachten. Für die Fläche zwischen 8- und 15-geschossigem Gebäude ist eine Nachverdichtung vorstellbar, wenn ein Rückbau der Garagen und des Stellplatzes erfolgt. Daneben ist zu klären, ob an diesem Standort heute und künftig der Erdöltank für das Heizwerk der Siedlung liegt bzw. liegen wird. Im vorderen Grundstücksbereich verlaufen Wärmeleitungen des Heizwerkes. gegenüber der Reimser Straße 68 bis 74 an der Kreuzung von Reimser mit der Walhorner Straße begleitet werden. Hier verläuft auf dem Grundstück jedoch einerseits eine Nahwärmeleitung parallel zur Straße, das Gelände liegt an einem Hang und es befinden sich hier einige Bäume, für die ein Ausgleich zu leisten wäre. 4 bis 6 zusätzliche Wohneinheiten sind für die Fläche vorstellbar. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 34 Gutachterliche Bewertung : Zur Aktivierung der möglichen Entwicklungsflächen sollten nach Verhandlungen mit der Deutschen Annington/den privaten Eigentümern externe Projektentwickler angesprochen werden. Änderungen der Bebauungspläne sind erforderlich. Die Entwicklung der Flächen wird für einen mittelfristigen Zeithorizont empfohlen. Siedlungsstrukturell dürfe die Nachverdichtung einen relativ geringen Effekt haben. Lediglich ein hoher Standard kann eine positive Wirkung für die gesamte Siedlung entfachen. Flächen nur relativ wenige zusätzliche Wohneinheiten entstehen (Abstandsflächen und Restriktionen auf den Grundstücken). Ohne die Entwicklung des Ladenzentrums sind auf den Binnenentwicklungsflächen 12 bis 16 neue Wohneinheiten in einer kompakten Bauweise vorstellbar. Zentrale Zielgruppe hierfür sollten Familien sein, die zur Stützung des Infrastrukturbestandes beitragen können und die Vorteile der Lage der Siedlung im Wald nutzen wollen. Studentisches Wohnen scheint für diese Standorte unrealistisch, ein altengerechter Standard ist wünschenswert. Auf der Fläche an der Montzener Straße ist eine Doppelhauseinheit vorstellbar, insgesamt können die Angebote auf vorhandene Mieter in den Mietwohnbeständen ausgerichtet werden. Übersichtskarte Siedlungserweiterung Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 35 Teil B: Entwicklungsstrategien 35 36 Zwischen »Südkurve« und Lütticher Straße Die südliche Kante der »Südkurve« Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Diese Zahl kann auch unter Berücksichtigung aller Flächenpotenziale im Stadtteil und bei einer Bebauung mit sehr dichten Wohnformen nicht erreicht werden, es sei denn, die Siedlungsflächen werden erheblich erweitert. Gegen eine großflächige Bebauung von Flächen des Stadtteiles sprechen: Zur Aufrechterhaltung oder gar Erweiterung der vorhandenen Nahversorgung müssten erhebliche Siedlungsflächen entwickelt werden. Eine minimale Mantelbevölkerung für einen neuen Nahversorgungsbetrieb erfordert nach Aussage der Stadtplanung der Stadt Aachen unter gewöhnlichen Umständen mehr als eine Verdoppelung der Einwohnerzahl im Stadtteil. Die Siedlungserweiterung des Preuswaldes ist an verschiedenen Stellen vorstellbar. Gefordert wird die Erweiterung insbesondere von der Initiative Preuswald, die damit die Hoffnung verbindet, dass sich die infrastrukturellen Einrichtungen im Stadtteil vor allem durch den Zuzug von Familien stabilisieren oder gar ausgebaut werden können. Auch die Vertreter infrastruktureller Einrichtungen, wie der Schule oder der KiTa sowie die gewerblichen Mieter des Ladenzentrums, sind an einer Erweiterung der Siedlungsflächen grundsätzlich interessiert. 4.9 Aktivierung von Entwicklungsflächen Die neue Inanspruchnahme von Flächen geht insbesondere im Preuswald zulasten von Flächen, die eine teilweise hohe ökologische Qualität besitzen oder gar artenschutzrechtliche Belange betreffen. In der Stadt Aachen bieten sich deutlich besser integrierte Potenzialflächen für eine Inanspruchnahme an. Zudem sind diese Flächen mit geringeren Konflikten (Ökologischer Wert, Image etc.) verbunden. Die Bezirksregierung Köln als Genehmigungsbehörde wird bei den untersuchten Flächen voraussichtlich nicht jede Siedlungserweiterung mittragen. Um das Ziel der Stabilisierung von Infrastrukturen zu erreichen, müssen neue Bestände auf Familien ausgerichtet werden: Feuchtbiotop südlich der »Südkurve« • • • • Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Ziel für die Entwicklungsflächen sollte es sein, alternative Angebote für Mieter in den verschiedenen Segmenten aus dem Preuswald anzubieten. Die Kleinteiligkeit spielt für den Preuswald mit seinen verhältnismäßig großräumigen Strukturen eine besondere Rolle. Es sollten hier also sowohl hochwertige Mietwohnangebote für Familien und junge Ruheständler aus dem übrigen Stadtgebiet, aber andererseits auch kleinteilige und einfachere Alternativangebote für heutige Bewohner des Preuswaldes entwickelt werden. Diese können durch Mittel des sozialen Wohnungsbaus unterstützt und im Mietpreis auf das erforderliche Konkurrenzniveau gebracht werden. Bei Bau der neuen Bestände sollten verschiedene Projektentwickler und –träger, wie etwa die gewoge oder auch freie Anbieter, zum Tragen kommen. Eine Teil der Nachfrage kann sich aus dem Preuswald heraus entwickeln. Familiengerechte Wohnformen können für den Preuswald Einfamilienhäuser, aber ebenso familiengerechte Mietwohnungen darstellen. Dabei steht die erforderliche Anzahl der neuen Wohneinheiten bzw. die Wohndichte zur effektiven Stützung der Infrastrukturen, dem zusätzlichen Flächenverbrauch entgegen. Im gesamtstädtischen Siedlungskontext kann die Entwicklung von zu massiven Siedlungserweiterungen daher nicht empfohlen werden. 36 Entwicklungsflächen für die Erweiterung der Siedlung in Richtung Norden Mischwald zw. Altenberger und Kelmiser Straße 37 Zweite Variante (Konzept Stadtplanungsamt) Eine Arrondierung der Siedlung zwischen dem 15-geschossigen Wohngebäude an der Altenberger Straße und der Einfamilienhausbebauung an der Kelmiser Straße erfordert einen nicht unerheblichen Eingriff in einen Mischwaldbestand. Eine Inanspruchnahme von Flächen an diesem Standort ist vertretbar, wenn dafür keine neue Straße errichtet werden muss und der vorhandene Garagenhof für die Maßnahme verwendet werden kann. Bei einer Bebauung der Fläche mit verdichteten Reihenhäusern in zweigeschossiger Bauweise und schmalen Erschließungswegen sind maximal 10 neue Wohneinheiten zu erwarten. Für eine Mehrfamilienhausbebauung bietet die Fläche ein Potenzial für maximal 16 neue Wohneinheiten. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Die südliche Erweiterung einer Bebauung der »Südkurve« erfordert zum Einen eine zusätzliche Erschließung und würde darüber hinaus eine Überbebauung eines ökologisch hochwertigen Feuchtbiotops bedeuten. Die Entwicklung dieser Fläche ist daher nicht zu befürworten, zumal ein hoher Erschließungsaufwand einer nur geringen Zahl von zusätzlichen Wohneinheiten gegenübersteht. mit Laubbäumen bepflanzte Ausgleichsfläche (noch) eine geringe ökologische Wertigkeit besitzt. Auf der Fläche kann eine gemischte Struktur aus einfachen Einfamilien- und Doppelhäusern und hochwertigen Mehrfamilienhäusern zu einer Siedlungserweiterung von rund 20 bis 30 Wohneinheiten führen. Die Bewertung, welche Flächen für eine Erweiterung der Siedlung tatsächlich in Frage kommen, hängt von der Bewertung des Einzelfalles ab: Eine Entwicklung der südlichen Kante der »Südkurve« ist aus siedlungsstruktureller Sicht sehr zu befürworten. Die Straße ist an dieser Stelle heute einseitig erschlossen, die möglichen Entwicklungsflächen umfassen heute einen forstwirtschaftlich genutzten Nadelwaldbestand. In Richtung Süden ist die Fläche stark abschüssig, hier können hochwertige Mehrfamilienhäuser mit rund 16 Wohneinheiten und in terrassenbauweise entstehen. Für den Eingriff ist ein Ausgleich zu leisten. Eine Entwicklung zwischen »Südkurve« und Lütticher Straße erfordert eine Erschließung, die von der Reimser Straße in Richtung Süden erfolgen muss. Die Entwicklung dieser leicht abschüssigen Fläche ist zu befürworten, da die Eine Trennung der Siedlungsflächen in einen »gut-situierten« südlichen Siedlungsteil und einen »armen« Norden dürfte letztlich die Konflikte zwischen den Bevölkerungsgruppen verschärfen – daher sollten auch im Süden Mietwohnbestände und im Norden auch Einfamilienhausbestände errichtet werden. Dieser Bruch mit der ursprünglichen Struktur könnte dazu beitragen eine Art dörflichen Charakter im Preuswald zu erreichen, wie er im ursprünglichen Siedlungskonzept der 1970er Jahre vorgesehen war. Teil B: Entwicklungsstrategien 37 38 Für beide Varianten ist ein Ausgleich der ökologischen Eingriffe in nicht unerheblichem Die Erweiterung der Siedlung nördlich der Mehrfamilienhausbebauung an der Altenberger Straße kann aufgrund der sehr hohen Wertigkeit der Misch- und Laubwaldbestände, der bestehenden Freizeitnutzung der Flächen (Wanderwegesystem) und erforderlicher Abgrabungen und Aufschüttungen nicht befürwortet werden. Die zweite Variante sieht eine Erschließung der Flächen von der Lütticher Straße vor. Diese dient heute bereits der Erschließung des Kinder- und Jugendheimes und des Klettergartens. Dieses Variante wurde von der Stadtplanung der Stadt Aachen bereits in einer Konzeptskizze untersucht. Demnach sind hier 35 Wohneinheiten in geringer Dichte (größtenteils Einfamilienhäuser) vorstellbar. Bei einer dichteren Bebauung sind max. 10 zusätzliche Wohneinheiten vorstellbar. Die heute infrastrukturell genutzten Flächen werden in dieser Variante nicht berücksichtigt. Die sportlich genutzte Fläche des Kinder- und Jugendheimes hingegen schon. Für diese Fläche ist wiederum ein Ausgleich an anderer Stelle vorzusehen. Auch eine Teilentwicklung von Flächen ist vorstellbar, würde jedoch zu einer Zersplitterung des Siedlungskörpers führen. Auch eine Entwicklung von Wohnbauflächen süd-östlich der Lütticher Straße gegenüber der Eingangsituation zu Siedlung kann, wegen des erforderlichen Eingriffs an dieser Stelle sowie erheblichen Erfordernissen zur Abgrabung und Aufschüttung, nicht befürwortet werden. Zudem existiert hier ein erheblicher Lärmkonflikt (Lütticher Straße und Bahntrasse) und die Flächen sind nicht in den Siedlungskörper integriert. Südlich der Eingangssituation ist eine Wohnbebauung kaum vorstellbar: hier wäre neben der Lärmbelastung auch eine zusätzliche Erschließung erforderlich. Maße erforderlich. Die Entwicklung der Flächen wird ob der erforderlichen Investitionen in eine neue Verkehrserschließung sowie aufgrund der ökologischen Unverträglichkeit der Maßnahmen nur für einen mittel- bis langfristigen Zeithorizont empfohlen. Zunächst sollten die anderen Flächenpotenziale entwickelt und die Veränderungen der Infrastrukturen abgewartet werden. Aktivierung der Flächen – zu bevorzugen, da die neuen Flächen besser an die vorhandenen Infrastrukturen angebunden wären. Für heute sportlich genutzte Flächen des Kinder- und Jugendheimes sowie der Schule müsste ein Ausgleich (z.B. auf Flächen jenseits der Lütticher Straße) geschaffen werden. In dieser Variante lassen sich rund 40 bis 50 neue Wohneinheiten (je nach Dichte) realisieren. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Erweiterungspotenzial an der Lütticher Straße Die Erweiterung der Siedlung in Richtung Norden ist in zwei Varianten vorstellbar: Einerseits kann eine Erschließung von der Reimser Straße aus erfolgen, wenn hier die kommunalen Infrastrukturen auf den Flächen von KiTa, Kinderheim und nördlichem Schulgelände zusammengefasst werden. Die Erschließung kann dann über den heutigen Schulhof und die Sportflächen und über die Einfahrt des Hauseter Weges erfolgen. Alternativ ist auch eine Erschließungsvariante nördlich des Schulgebäudes vorstellbar – hier jedoch mit höheren Kosten verbunden (Aufschüttungen/ Abgrabungen erforderlich). Da sich für die bestehenden sozialen Einrichtungen ohnehin erhebliche Handlungsbedarfe zur Sanierung ergeben, ist diese Variante – bei gewünschter Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Bei der Entwicklung der Flächen unterhalb von »Maria im Tann« können zusätzliche 35 bis 40 Wohneinheiten entstehen. Der Aufwand zur Erschließung der »Maria im Tann« Flächen sowie die Unklarheiten in Bezug auf die Infrastrukturen sprechen jedoch nicht zwingend für die Entwicklung dieser Fläche. Bei vollständiger Bebauung der Flächen an der »Südkurve« sowie an der Kelmiser Straße mit einer hochwertigen Mehrfamilienhausbebauung sind maximal 50 zusätzliche Wohneinheiten vorstellbar. Gutachterliche Empfehlungen: Kleinteilige Arrondierungen sowie die Nutzung der bereits voll erschlossenen Flächen können grundsätzlich befürwortet werden. 38 Empfehlungen/Fazit Bei der Entwicklung einer Konzeption empfiehlt Zentral für die künftige Entwicklung ist, dass das Image und die Wahrnehmung der Siedlung wieder so weit hergestellt werden kann, dass - trotz der negativen Schlagzeilen in der Vergangenheit - auch innerhalb der Siedlung die Perspektive erkannt wird. Die Siedlung Preuswald besitzt aufgrund der attraktiven Lage im »Grünen« eine hohe Standortqualität insbesondere für Familien mit Kindern. Die Lage zur Innenstadt und die Anbindung des Stadtteiles sprechen ebenfalls für eine künftige Entwicklung und geben dem Stadtteil eine langfristige Perspektive. 5.1 Zusammenfassung der Empfehlungen Derzeit befindet sich die Entwicklungsperspektive Preuswald in einer Phase der entscheidenden Weichenstellung. Bei einem Verzicht aktiven Handelns seitens der Stadt Aachen und gleichzeitiger Fortführung der Wohnbestandspolitik der Deutschen Annington ist eine rapide Negativentwicklung zu erwarten. Ein aktives Handeln der Stadt Aachen zum jetzigen Zeitpunkt ist die einzige Option, mittelfristig die Siedlung zu halten. 5. Seitens der Stadt Aachen sind hier weiter Ver- Maßnahmen in Verantwortung der Deutschen Annington Die Bedingungen für die künftige Entwicklung der Siedlung stellen sich heute als zukunftsweisend und positiv dar. Die Deutsche Annington trägt als zentraler Projektpartner für die Sanierung, für Investitionen in die Bestände und die Reduzierung der Nebenkosten die Verantwortung. Darüber hinaus ist das Wohnungsunternehmen bei der Gestaltung der eigenen Grün- und Freiflächen, bei der Ausgestaltung des Energiekonzeptes für die Siedlung und insbesondere für die bauliche und soziale Situation in den Gebäuden an der Altenberger Straße in der Pflicht, zu handeln. sich eine Bündelung von Maßnahmen. Dabei kann eine Reihe von einzelnen »Bausteinen« als Signal zum Aufbruch verstanden werden: Als positiven Anreiz bzw. als »Starterprojekt« sollte in einem kurz- bis mittelfristigen Zeitraum die Umsetzung eines Maßnahmenpaketes aus konzertierter Grünpflege, der Bebauung bereits erschlossenen Flächen, Nachverdichtung, eines innovativen Energiekonzeptes, der Regelung der Einzelhandelsversorgung sowie dem Neubau/der Sanierung der kommunalen Infrastrukturen begonnen werden (siehe Zusammenstellung der Empfehlungen in Kapitel 5.2). 39 Unter Berücksichtigung des gesamtstädti- Die kleinteilige Erweiterung des Stadtteiles um zusätzlichen Siedlungsflächen, kann dabei helfen, die vorhandenen Infrastrukturen zu stützen und somit einen Beitrag zur Zukunft der Siedlung leisten. Daher wird eine Entwicklung der erschlossenen Flächen insbesondere an der Kelmiser Straße sowie in der »Südkurve« der Reimser Straße und ebenso die Entwicklung der Fläche zwischen »Südkurve« und Lütticher Straße empfohlen. Im Einzelfall muss die ökologische Wertigkeit der Flächen überprüft und ein entsprechender Ausgleich getätigt werden. Binnen- und Außenentwicklung Uneingeschränkt kann die Binnenentwicklung der Flächen mit der Priorität 1 und 2 empfohlen werden. Zur Neubebauung des Ladenzentrums muss zunächst eine Lösung der Nahversorgung im Stadtteil herbeigeführt werden. die Zukunft der kommunalen Infrastrukturen die wiederum für die Perspektive der Siedlung zentrale Bedeutung haben. Die Zusammenlegung von KiTa, Schule und Dritten ist daher zu empfehlen. Ein zentrales Argument für den Erhalt der Standorte ist, dass heute zahlreiche Kinder von außerhalb sowie aus dem Zentrum für Kinder-, Jugend- und Familienhilfe »Maria im Tann« das Angebot nutzen. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen Die Anmeldungen an die Schule sprechen für Infrastrukturen Die Sicherung der Nahversorgung liegt aktuell in der Hand der Stadt Aachen. Hier sollte möglichst zügig eine bauleitplanerische Lösung für einen Nahversorgungsstandort an der Lütticher Straße gesucht werden. Die Einbindung ergänzende Nutzungen ist bei dem Konzept nicht zu vernachlässigen. Maßnahmen in Verantwortung der Stadt Aachen Die heutige Bestandssituation in den Mietwohnungen ist als »nicht optimal« zu bewerten. Die Handlungsspielräume in diesem Feld sowie bei der Belegung der Wohnungen sind jedoch auf der Seite der Stadt eingegrenzt. Alle denkbaren Handlungsoptionen, wie etwa die Förderung der Sanierung mittels eines Energiezuschusses zu den KdU-Mitteln, sollten seitens der öffentlichen Hand ergriffen werden. Hierbei ist insbesondere auch die Kooperation mit den Beteiligten in der Städteregion Aachen bzw. der ARGE zu suchen: Nur mit einer gemeinsamen Strategie können Maßnahmen gegenüber der Deutschen Annington umgesetzt werden. einbarungen mit den Beteiligten zu suchen und wo es erforderlich und möglich ist, auch Druck auf das Unternehmen aufzubauen. Teil C: Empfehlungen/Fazit 39 40 die Zukunft der Siedlung Preuswald ist es erforderlich alte Konflikte ruhen zu lassen und einen gemeinsamen positiven Weg einzuschlagen. Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 Auch künftig wird es nicht vermeidbar sein, dass sich Konflikte etwa zwischen alteingessenen und neuen Bewohnern ergeben. Für Kommunikation Alle Akteure im Stadtteil, insbesondere die Deutsche Annington, die Stadt Aachen und die Einwohner, sind für die Zukunft der Siedlung verantwortlich. Derzeit wird eine Entwicklung der Siedlung durch Konflikte, negative Pressemitteilungen oder auch Uneinigkeiten zur Strategie gestört. Es sollte jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass allein durch Erweiterung der Siedlung eine Wende zur permanenten Vollauslastung dieser Infrastrukturen bewirkt werden kann. Eine Entwicklung der Fläche unterhalb von »Maria im Tann« kann in einem mittel- bis langfristigen Zeithorizont erfolgen, wenn eine politisch vertretbare Lösung gefunden werden kann und die Bebauung/Veräußerung der weiteren Flächen erfolgreich angelaufen ist. schen Kontextes kann die Außenentwicklung jedoch nicht für alle Flächenpotenziale im Preuswald empfohlen werden. Die ökologisch hochwertigen Flächen südlich der erschlossenen »Südkurve« sowie östlich der Lütticher Straße sollten in keinem Fall bebaut werden. Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 40 Anschub der Bestandssanierung durch energetische Vergleichsmiete Anschub der Bestandssanierung durch Bonussystem KdU Bestandsumwandlung und Modernisierung Modernisierung Wohneigentumsbildung Ankauf von Beständen zur Steuerung der Belegung Vereinbarungen mit Eigentümer zur Belegung treffen Vergabe von neuen Belegungsrechten Vollständiger Abriss der 8- und 15-Geschosser Abriss eines 8-Geschossers Abriss des 15-Geschossers Teilabriss eines 8-Geschossers Rückbau Stellplatzanlagen Bei Nachverdichtung: Städtebaulich und architektonisch hochwertige Lösungen Errichtung einer neuen Möblierung im öffentlichen Raum Umgestaltung Eingangssituation Bei Neukonzeption Ladenzentrum: Ausgestaltung eines attraktiven Aufenthaltsbereiches (auch für Tagesausflügler) konzertierter Grünrückschnitt sowie Entfernung von Bäumen Einrichtung Mietergärten Neues Grüngestaltungskonzept Errichtung/Aufwertung eines Spielplatzes Öffnung des Preuswaldes für Naherholungssuchende: Schaffung einer Beschilderung und Ausbau von Wegen in die Landschaft/zum Dreiländer-Eck 5.2 Anstehende Maßnahmen Maßnahme Instandhaltung und Vermietungspolitik Abriss Städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen/Umfeldverbesserungen X X III II II I I II I II I II II I II-III Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen X X X X X X 41 Teil des Maßnahmenpaketes I I - III I - III II I - III Priorität/ Zeitraum Weiter verfolgen Weiter verfolgen Durch den Eigentümer Durch den Eigentümer Nicht weiter verfolgen Nicht weiter verfolgen Weiter verfolgen Nicht weiter verfolgen Nicht weiter verfolgen Weiter prüfen/in Verbindung Maßnahmenpaket umsetzen Weiter prüfen/in Verbindung Maßnahmenpaket umsetzen Weiter prüfen/in Verbindung Maßnahmenpaket umsetzen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Empfehlung Teil C: Empfehlungen/Fazit 41 Empfehlung Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen - Gesamtkonzept erforderlich Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen - Gesamtkonzept erforderlich Weiter verfolgen - Gesamtkonzept erforderlich Weiter verfolgen Weiter verfolgen Nicht weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen - Gesamtkonzept erforderlich Weiter verfolgen Nicht weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen - Konflikte lösen Weiter prüfen Weiter verfolgen - Gesamtkonzept erforderlich Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter verfolgen Weiter prüfen Nicht weiter verfolgen Maßnahme Neubau der KiTa Neubau der Schule Zusammenlegung der kommunalen Infrastrukturen Kooperation mit »Maria im Tann« Entwicklung eines Nahversorgers an der Lütticher Straße Einbindung der ergänzenden Nutzungen an dem Standort Lütticher Straße Abriss des Ladenzentrums und Neukonzeption für den Standort Rahmenkonzept Wärmeversorgung zur Senkung der Nebenkosten/Klimaschutz Neuregelung gemeinschaftliche Versorgung Ausstieg gemeinschaftliche Versorgung Dezentrale Wärmeversorgung Energetische Sanierung der Wohnungsbestände Investitionen in Netz und Heizanlage Umsetzung Rahmenkonzept Wärmeversorgung durch Bauleitplanung Neuregelung der Verträge Nachverdichtung Flächen Priorität 1 (10 WE) Nachverdichtung Flächen Priorität 2a (4 neue WE) Nachverdichtung Flächen Priorität 2b Nachverdichtung Flächen Priorität 3 Nachverdichtung Flächen Priorität 4 Bebauung »Südkurve« (15 - 20 neue WE) Bebauung Fläche Lütticher Straße/»Südkurve« (20 - 30 neue WE) Bebauung westlich Kelmiser Straße (10 - 15 neue WE) Bebauung Flächen unterhalb »Maria im Tann« (30 - 35 neue WE) Bebauung Flächen südlich »Südkurve« Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 42 Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Aktivierung von Entwicklungsflächen Innenentwick- Konzepte zur künftigen Maßnahmen zur lungspoten- Wärmeversorgung der Sicherung der InfraSiedlung Preuswald strukturausstattung ziale I I II III II II II II II II I I - II I - II I I - II I - II I - III I I II I I Priorität/ Zeitraum X X X X X X X X X X Teil des Maßnahmenpaketes 42 ANHANG Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 43 ANHANG 43 44 Machbarkeitsstudie – Endfassung vom 6. Juni 2012 6. Welche Konflikte sehen Sie hierbei? 5. Welche Firmenphilosophie verfolgt hat Ihr Unternehmen in Bezug auf ein Belegungs-/Bewohnermanagement und wie kann sich nach Ihrer Auffassung die Bevölkerung der Siedlung in 20 Jahren zusammensetzen? 4. Wer steht dabei Ihrer Auffassung nach in der Pflicht zu handeln? Welche Hürden stellen sich nach Ihrer Auffassung zur Verwirklichung von Ideen/Visionen für die Siedlung? 3. Welche Flächen in der Siedlung Preuswald sollten Ihrer Auffassung nach entwickelt werden? 2. Sehen Sie im lokalen/regionalen Kontext einen konkreten/akuten Handlungsbedarf für die Gebäudebestände in Aachen-Preuswald? 1. Sehen Sie allgemein Handlungsbedarfe in der Siedlung Preuswald? Welche Vorschläge zur künftigen Entwicklung haben Sie? Interviewleitfaden Deutsche Annington Interviewleitfaden Deutsche Annington am 27. Oktober 2011 6. Für welche Zielgruppen sollten Flächen entwickelt werden? 5. Halten Sie Ergänzungen der Siedlungsfläche für sinnvoll? 4. Welche Hürden stellen sich nach Ihrer Auffassung zur Verwirklichung der Ideen/Visionen für die Siedlung? 3. Wie setzt sich nach Ihrer Auffassung die Bevölkerung der Siedlung Preuswald in 20 Jahren zusammen? 2. Wo sehen Sie die größten Handlungsbedarfe in der Siedlung? Welche Visionen haben Sie für den Preuswald? 1. Wo sehen Sie die Stärken der Siedlung Preuswald? Fragenkatalog: Interviewleitfaden Initiative Preuswald, Stadt Aachen und weitere Akteure am 20. Oktober 2011, 3. und 8. November 2011 sowie am 17. November 2011 Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 44 8. Halten Sie Ergänzungen der Siedlungsfläche (innen und außen) für sinnvoll? Und wenn ja: Für welche Zielgruppen sollten neue Flächen entwickelt werden? 7. Wie setzt sich nach Ihrer Auffassung die Bevölkerung der Siedlung Preuswald in 20 Jahren zusammen? 6. Ergeben sich bei den bestehenden Bildungsangeboten aus Sicht der Familien zentrale Handlungsbedarfe (Ausstattung, energetische Sanierungen, Zusammenarbeit mit weiteren Einrichtungen etc.)? 5. Ergeben sich in der Nutzung von Angeboten, im Alltag und in der Freizeit Unterschiede zwischen Mietern und Eigentümern? Wo ergeben sich gemeinsame Interessen? 4. Haben sich aus Ihrer Sicht die Lebensumstände/Bedingungen für Familien im Stadtteil verändert? Und wenn ja: in welchen Bereichen und worauf ist dies zurückzuführen? 3. Fehlt im Stadtteil ein Angebot für Kinder und Jugendliche in einem bestimmten Alter? Welches Angebot wünschen Sie sich in der Siedlung für die Zukunft ihrer Kinder? 2. Welche Angebote nutzen und schätzen Sie als Familien innerhalb des Stadtteils? Und wofür müssen Sie den Stadtteil verlassen? Ergeben sich im Wochenalltag und an Wochenenden (bzw. freien Zeiten) unterschiede? 1. Seit wann, wie und warum leben Sie mit Ihrer Familie in der Siedlung Preuswald? Fragenkatalog: Interviewleitfaden Familienvertretung Schule und KiTa am 27. Februar 2012 Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 45 ANHANG 45 46 8. 7. 6. 5. 4. Machbarkeitsstudie – Entwicklung der Siedlung Preuswald 1. Ansiedlung eines Discounters 2. Entwicklung eines neuen Energieversorgungskonzeptes 3. Aufstellung und sofortige Umsetzung Folgende in der Verantwortung und im Entscheidungsspielraum der Stadt Aachen liegende Maßnahmen als werden in diesem Papier als Starterprojekte mit einer etwaigen Zeitschiene von 2 Jahren vorgestellt: Zur Vorbereitung dieses Termines wurde von der Projektleitung und zur Ergänzung der Machbarkeitsstudie ein Papier zusammengestellt, welches das weitere Vorgehen in Bezug auf den Preuswald strukturiert. Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse des interfraktionellen Arbeitsgespräches zur Entwicklung der Siedlung Preuswald vom 29. Mai 2012, 17.00 Uhr im Haus Löwenstein zusammengetragen. Ergebnisse der interfraktionellen Zusammenkunft vom 29. Mai 2012 im Haus Löwenstein vom 4. Juni 2012, ergänzt am 9. November Addendum eines Pflegeplanes für die öffentlichen Flächen Erarbeitung eines in die Zukunft gerichteten ausgewogenen „Gestaltungsplanes/ Grünplanes“ Kurzfristige Finanzierung / Realisierung des Neubaus für die Kindertagesstätte auf dem Gelände der KGS Bildchen und der notwendigen Maßnahmen zur nachhaltigen Stabilisierung der KGS; Erstellung und Umsetzung eines Imageund Marketingkonzeptes Fortführung des Projektmanagements für die „Entwicklung der Siedlung Preuswald“ Fortführung der Stadtteilkonferenz und des Stadtteilbüros Verbindliche Klärungen / Vereinbarungen mit der Deutschen Annington hinsichtlich: Beteiligung an den wohnwerterhöhenden Aufwertungsmaßnahmen des „Starterprojektes“ Eigene Neubauaktivitäten Regelungen zur Drittnutzung von Erbpachtflächen Bestandsbewirtschaftungs- und Belegungskonzept Verzicht auf ungeordnete Mieterprivatisierung Modernisierungsplanung im Wohnungsbestand Maßnahmen zur Senkung der Nebenkosten Maßnahmen zur Verbesserung der Hochhaussituation. Der Gutachter schlägt vor, bereits ohne Marketingkonzept, eine positive Stimmung in der Presse aktiv zu fördern und ggf. zu einzelnen Themen Stellung zu beziehen bzw. Presse- Eine Imagekampagne wird von Verwaltung und Gutachter vorgeschlagen, da der Stadtteil in den vergangenen Jahren in der Presse negativ dargestellt wurde. Die Kampagne sollte nach Auffassung des Gutachters zu einem Zeitpunkt erfolgen, wenn erste Erfolge im Stadtteil sichtbar sind (etwa nach Umsetzung der Grünpflege und erster baulicher Maßnahmen). Starterprojekte Nach gemeinsamer Übereinkunft des interfraktionellen Arbeitskreises kann mit der Vorbereitung der Starterprojekte, unter Ausnahme von Punkt 6 »Erstellung und Umsetzung eines Image- und Marketingkonzeptes« sowie der Beteiligung der Kathy Beys Stiftung, begonnen werden. Insbesondere die Aufstellung und Umsetzung eines Pflegeplanes für öffentliche Flächen (Punkt 3) sowie die Erarbeitung eines zukunftsgerichteten »Grüngestaltungsplanes« (Punkt 4) sollen verwaltungsintern geprüft und die Umsetzung unmittelbar angestoßen werden. Hierbei ist die Abstimmung mit den Aachener Stadtbetrieben erforderlich. - Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald Angemessene KdU für Transferleistungsempfänger Die Mietnebenkosten wurden im Rahmen der Prüfung der Kosten der Unterkunft in Einzelfällen (Mieterseitige Erfassung) überprüft. Bei den vorliegenden Fällen waren die Neben- Für verschiedene Flächen sollen städtebauliche Konzeptvarianten erstellt werden, die Gebäudetypologien gegenüberstellen. Zu den Flächen existiert noch Abstimmungsbedarf: Für welche Flächen Konzepte entwickelt werden, soll bis zum 13. Juni 2012 innerhalb der Fraktionen geklärt werden. Ein Vorschlag umfasst die sogenannte »Südkurve« sowie die Fläche unterhalb »Maria im Tann«. Flächennutzungsplan/Bebauungsplan Zur Änderung des Flächennutzungsplanes und des rechtskräftigen Bebauungsplanes (Nachverdichtungsflächen) sowie zur Neuaufstellung eines Bebauungsplanes (Flächen in der Südkurve und unterhalb Maria im Tann) braucht die Stadtverwaltung einen politischen Beschluss. Bis zum 13. Juni 2012 soll den Fraktionen die Gelegenheit gegeben werden, sich intern zu beraten. In der Sitzung des WLA am 4. September 2012 soll - soweit möglich - ein Aufstellungsbeschluss gefasst werden. mitteilungen aus dem weiteren Prozess herauszugeben. 46 Die effektivste Form, z.B. im Stile von Werkstätten, wird noch zu definieren sein. Auch eine erweiterte Beteiligung im Rahmen der Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplanes ist denkbar. Das Thema »soziales Miteinander« kann ebenfalls Bestandteil einer vertiefenden werkstattähnlichen Veranstaltung sein. Bewohnerbeteiligung Ziel der Beteiligung der Bewohnerschaft der Siedlung Preuswald soll künftig die Einbindung einer repräsentativen Vertretung zu konkreten Fragestellungen, etwa zur Aufstellung eines Energieversorgungskonzeptes oder zur Aufwertung der Grünflächen, sein. Ein Modell zur Differenzierung der Miete erfordert ein Gesamtkonzept als rechtliche Grundlage. Hiermit ist ein hoher Verwaltungsaufwand verbunden: Ein Gesamtkonzept für Aachen erfordert zumindest die Abstimmung mit der Städteregion. Ein Klimabonus im stadtregionalen Kontext kann andererseits dazu beitragen die Klimaschutzziele in der Stadt Aachen umzusetzen (energetische Differenzierung von Angemessenheitsgrenzen). Ein Austausch mit den Städten Münster und Bielefeld sowie mit der Städteregion ist zu empfehlen. kosten nicht zu beanstanden. Das Problem zu hoher Mietnebenkosten bzw. hoher Mieten insgesamt betrifft nicht nur den Preuswald. Dortmund, 9. November 2012 Vereinbarungen zum weiteren Vorgehen Als federführendes Gremium für die politischen Beschlüsse wird der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss der Stadt Aachen vorgeschlagen. Hierzu wurden die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie den Mitgliedern des Ausschusses vorgestellt. Darüber hinaus wird eine Vorlage zur Entwicklung der Siedlung Preuswald am 4. Dezember 2012 in den Ausschuss eingebracht. Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 47 47 48 Machbarkeitsstudie – Entwicklung der Siedlung Preuswald Machbarkeitsstudie Entwicklung der Siedlung Preuswald 48 Post • Welters GmbH im Auftrag der Stadt Aachen 49 49 Entwicklung Siedlung Preuswald Außenentwicklung Maria im Tann Wohnbebauung NahV Wohnbebauung NahV nein Entwicklung Siedlung Preuswald blau = Erbpacht; rot: = städtisch, weiß = privat Entwicklung Siedlung Preuswald planungsrechtliche Grundlage Bebauungsplan 611