Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0815/WP16 öffentlich 35041-2012 17.12.2012 Dez. III / FB 61/20 I. Änd. Bebauungsplan Nr. 894 S - Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 16.01.2013 17.01.2013 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) - in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) - in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0815/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 08.04.2013 Seite: 1/3 Erläuterungen: 1. Anlass der Änderung Der Bebauungsplan Nr. 894 S – Lütticher Straße, Hasselholzer Weg, (Teil Süd) - ist seit dem 20.05.2009 rechtskräftig. Der Plan wurde auf der Basis des Rahmenkonzeptes zum Aachener Südviertel aus dem Jahr 2005 erarbeitet. Im Plangebiet befindet sich ein etwa 2500 qm großes Grundstück, für das der Eigentümer eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines eingeschossigen Wohnhauses mit Satteldach auf dem vorderen Teil des Flurstücks außerhalb der überbaubaren Fläche gestellt hat. Gegen den Ablehnungsbescheid hat er Widerspruch eingelegt, der derzeit vor dem Verwaltungsgericht Aachen geprüft wird. Im Rahmen dieses Verfahrens wird voraussichtlich auch der der Entscheidung zu Grunde liegend Bebauungsplan auf seine Rechtmäßigkeit geprüft. Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106, 106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus errichten zu können. Um sicher zu gehen, dass nicht durch eine Inzidentkontrolle der BP 894 S für unwirksam erklärt wird, soll dieser Plan im vereinfachten Verfahren nach §13 BauGB so geändert werden, dass keine Doppelhäuser überplant werden. Auf einzelnen Grundstücken, bei denen in den Festsetzungen der tatsächliche Wert der Grundstücksgrößen geringfügig überschritten wird, soll die Festsetzung an den Bestand angepasst werden. Auf einem Grundstück soll die Anzahl der Wohneinheiten nach oben korrigiert werden, weil der tatsächliche Bestand nicht korrekt berücksichtigt worden war. 2. Erläuterung der einzelnen Änderungen Preusweg 104: Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ wird ersetzt durch „G 500“. Preusweg 106b, 108, 108a, 108b, 110, 110a, 110b, 110c: Die Festsetzung „Einzelhaus“ wird ersetzt durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ wird ersetzt durch „G 400“. Preusweg 104a und 106 Die Festsetzung „Einzelhaus“ wird ersetzt durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ wird ersetzt durch „G 1000“. Vorlage FB 61/0815/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 08.04.2013 Seite: 2/3 Hasselholzerweg 200a, 202, 204 Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ wird ersetzt durch „G 900“. Am Adamshäuschen 15f und 15g: Die Festsetzung „Einzelhaus“ wird ersetzt durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ wird ersetzt durch „G 400“. Am Adamshäuschen 2 und 4: Die Festsetzung „Einzelhaus“ wird ersetzt durch „Einzel- und Doppelhaus“. Am Adamshäuschen 13a und 15: Die Festsetzung „Einzelhaus“ wird ersetzt durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „max. 2 Wohneinheiten je Wohngebäude“ wird ersetzt durch „max. 6 Wohneinheiten je Wohngebäude“. 3. Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Die Verwaltung empfiehlt, den Bebauungsplan 894 S - Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) – wie beschrieben vereinfacht zu ändern und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung Vorlage FB 61/0815/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 08.04.2013 Seite: 3/3 I. Änderung Bebauungsplan 894 S - Lütticher Straße/ Hasselholzer Weg Lage des Plangebietes Am Ada m shä u sch en Ha ss elh olz er We g  g we s eu Pr I. Änderung Bebauungsplan 894 S - Lütticher Straße/ Hasselholzer Weg Lage des Plangebietes Am Ada m shä u sch en Ha ss elh olz er We g  g we s eu Pr FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Seite 1 / 2 Bebauungsplan Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Schriftliche Festsetzungen zum Offenlagebeschluss Fassung vom 28.12.2012 gemäß ' 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.-5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit “G” bezeichnete Wert (400, 500, 900 und 1000) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. 3. Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr / Geh-, Fahr und Leitungsrechte Stellplätze, Garagen und Carports sind außerhalb der überbaubaren Flächen nicht zulässig. Ausnahmsweise sind in den Vorgärten Stellplätze zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen maximal 50% der Grundstücksbreite ausmacht. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen, Garagen und Carports an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. Ausnahmsweise sind zwischen der gedachten Verlängerung der hinteren und vorderen Baugrenzen bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen Stellplätze, Garagen und Carports zulässig. Seite 2 / 2 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Entwurf der Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Hasselholzer Weg, Am Adamshäuschen, Preusweg und Lutherweg zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 28.12.2012 Seite 2 / 6 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 28.12.2012 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation.................................................................................4 1.1. Beschreibung des Plangebietes .........................................................................................................................4 1.2. Regionalplan ......................................................................................................................................................4 1.3. Flächennutzungsplan (FNP)...............................................................................................................................4 1.4. Landschaftsplan .................................................................................................................................................4 1.5. Bestehendes Planungsrecht...............................................................................................................................4 2. Anlass der Planung ....................................................................................................................................................4 3. Ziel und Zweck der Planung ......................................................................................................................................5 3.1. Allgemeine Ziele.................................................................................................................................................5 4. Begründung der Festsetzungen................................................................................................................................5 4.1. Bauweise, Maß der Nutzung ..............................................................................................................................5 5. Auswirkungen der Planung .......................................................................................................................................6 6. Kosten..........................................................................................................................................................................6 7. Plandaten.....................................................................................................................................................................6 Seite 3 / 6 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 28.12.2012 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich südwestlich der Lütticher Straße zwischen der Bebauung am Fichthang/Haus Ficht, dem südwestlichen Abschnitt des Preusweges, dem Parkplatz Adamshäuschen und dem Hasselholzer Weg. Das Plangebiet zeichnet sich vor allem in den Bereichen „Am Adamshäuschen“, am „Hasselholzer Weg“ und an der Straße „Fichthang“ noch durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Durch die Teilung von Grundstücken und Bebauung mit Doppelhäusern hat am Ende der Straße „Am Adamshäuschen“ und in zweiter und dritter Reihe am Preusweg in abgegrenzten Bereichen die Nachverdichtung eingesetzt. Ebenso wurden bereits einzelne Häuser mit drei bis sechs Wohneinheiten errichtet. Dennoch zeichnet sich das Plangebiet, insbesondere weil es am Ende des Preusweges angesiedelt ist, durch die hohe Wohnqualität, großzügige Durchgrünung und parkartige Grundstücksgestaltung im Übergang zum Aachener Wald aus. 1.2. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, ist dieser Bereich unter 1. Siedlungsraum als „Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB)“ dargestellt. Der südwestliche Bereich gegenüber dem Parkplatz „Adamshäuschen“ ist im Regionalplan unter 2. Freiraum als „Waldbereiche“ überlagert mit „Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“ sowie „Regionale Grünzüge“ dargestellt. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt den überwiegenden Teil des Plangebietes als Wohnbauflächen dar. Das Grundstück gegenüber dem Parkplatz Adamshäuschen ist zur Hälfte als Grünfläche dargestellt, während die dahinter liegenden Bereiche als Wohnbaufläche dargestellt sind. Am nordwestlichen Rand des Plangebietes ist eine kleine Waldfläche dargestellt (hinter den Häusern „Am Adamshäuschen“ 11-15) Auf zwei Grundstücken an der Straße „Am Adamshäuschen“ sind kleine Flächen für die Wasserwirtschaft dargestellt. Die Planungsziele, die im Flächennutzungsplan in generalisierter Form dargestellt sind, werden im Bebauungsplan konkretisiert. Daher ist die I. Änderung des Bebauungsplanes als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt zu betrachten. 1.4. Landschaftsplan Der Landschaftsplan 1988 der Stadt Aachen besteht aus der Entwicklungskarte (M 1:15.000), der Festsetzungskarte (M 1: 5.000) und den Textlichen Darstellungen und textlichen Festsetzungen mit Erläuterungsbericht. Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft in etwa entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. Am Hasselholzer Weg liegt ein Teil des Plangebietes im Bereich des Landschaftsplanes, ebenso am Ende der Straße “Am Adamshäuschen”. Ein eigenständiges Änderungsverfahren zum Landschaftsplan war bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 894 S nicht erforderlich, da mit der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes für den o.g. Bereich die bestehenden Darstellungen und Festsetzungen des Landschaftsplanes, die den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes widersprechen, gemäß § 29 Abs. 4 Landschaftsgesetz (LG NRW) außer Kraft getreten sind. 1.5. Bestehendes Planungsrecht Der für das Plangebiet aufgestellte Bebauungsplan Nr. 894 S (rechtskräftig seit dem 20.05.2009) setzt Allgemeines Wohngebiet (WA) fest, in einem Teilbereich eine private Grünfläche sowie eine Fläche als Wald. Die Straßenflächen des Preusweges, des Fichthanges, der Teilabschnitt des Hasselholzer Weges im Plangebiet sowie der öffentliche Teil der Straße „Am Adamshäuschen“ sind als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Darüber hinaus werden Festsetzungen getroffen zu Bauweise, Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden sowie zur Mindestgrundstücksgröße. Bedeutsame Bäume werden zum Erhalt festgesetzt. Ebenfalls geregelt wird die Errichtung von Stellplätzen und Garagen. 2. Anlass der Planung Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden Seite 4 / 6 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 28.12.2012 könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106,106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus zu errichten. Eine derartige Überplanung des Bestandes war im Bebauungsplan Nr. 894 S nicht beabsichtigt. Um die Belange der Eigentümer stärker zu berücksichtigen, soll dieser Plan so geändert werden, dass keine Doppelhäuser überplant werden. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele Allgemeines Ziel ist es, den Bebauungsplan so zu ändern, dass der Bestand weiterhin vollständig gesichert ist, die Grundstücksgröße, Bauweise und Wohnungsanzahl aber entsprechend dem städtebaulichen Ziel des Erhaltes der großzügigen Baustruktur weitestmöglich gesichert werden. 3.2. Ziel der Planung Im Plangebiet wurden einzelne Doppelhäuser mit der Festsetzung von Einzelhäusern überplant. In den meisten Fällen sind die Grundstücke und Bauflächen zwar so dimensioniert, dass auch zwei Einzelhäuser errichtet werden könnten, nur bei den Häusern Preusweg 110b, 106,106b sowie Am Adamshäuschen 15f und 15g sind die Grundstücksbreiten zu gering, um nach Abgang der derzeitigen Bebauung ein Einzelhaus zu errichten. Um weiterhin die Möglichkeit zu sichern, dass dort, wo heute ein Doppelhaus steht, auch in Zukunft, nach einem potentiellen Abgang eines Gebäudes wieder ein Doppelhaus zu errichten, soll der Bebauungsplan in diesen Teilen geändert werden. Auf einzelnen Grundstücken, bei denen in den Festsetzungen der tatsächliche Wert der Grundstücksgrößen geringfügig überschritten wird, soll die Festsetzung an den Bestand angepasst werden. In einem Fall soll die Wohnungsanzahl nach oben korrigiert werden, um die Festsetzung an den Bestand anzupassen. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Bauweise, Maß der Nutzung Um die Festsetzungen entsprechend dem Bestand zu treffen und die bisherigen Überplanungen zu korrigieren, sollen folgende Änderungen vorgenommen werden: Preusweg 106b, 108, 108a, 108b, 110, 110a, 110b, 110c: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ soll ersetzt werden durch „G 400“. Preusweg 104a und 106 Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Preusweg 104: Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ soll ersetzt werden durch „G 500“. Hasselholzerweg 200, 200a, 20, 204 Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 1000“ soll ersetzt werden durch „G 900“. Am Adamshäuschen 15f und 15g: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „Mindestgrundstücksgröße G 500“ soll ersetzt werden durch „G 400“. Am Adamshäuschen 2 und 4: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Am Adamshäuschen 13a und 15: Die Festsetzung „Einzelhaus“ soll ersetzt werden durch „Einzel- und Doppelhaus“. Die Festsetzung „max. 2 Wohneinheiten je Wohngebäude“ soll ersetzt werden durch „max. 6 Wohneinheiten je Wohngebäude“. Seite 5 / 6 Bebauungsplan Nr. 894 S I. Änd. Lütticher Straße/Hasselholzer Weg (Teil Süd) Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 28.12.2012 5. Auswirkungen der Planung Die Änderung der Planung sichert die Möglichkeit, dass dort, wo heute ein Doppelhaus steht, auch in Zukunft, nach einem potentiellen Abgang eines Gebäudes wieder ein Doppelhaus zu errichten werden kann. Da gleich gilt für die Bereiche, in denen die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße oder der Wohnungsanzahl nicht dem Bestand entsprachen. Auf dem Grundstück Am Adamshäuschen 11/11a befinden sich zwei Einzelhäuser, die nur mit einem Meter Abstand zueinander errichtet wurden. Für dieses Grundstück wurde bereits in dem Ursprungsplan die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen. Das Baufeld weist eine Breite von 23-25 m auf, so dass auch nach Abgang beider Gebäude zwei Einzelhäuser mit der erforderlichen Abstandsfläche von mindestens je 3 m errichtet werden können. Hier soll keine Änderung der Planung vorgenommen werden. 6. Kosten Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 894 S entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 7. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche Private Grünfläche Wald Plangebietsgröße ca. 88.500 qm ca. 10.000 qm ca. 7.7 00 qm ca. 1.700 qm ca. 107.900 qm (ca. 10,7 ha) Seite 6 / 6