Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0777/WP16 öffentlich 35032-2011 08.11.2012 Dez. III / FB 61/20 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße/Rochusstraße hier: Offenlagebeschluss - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB - Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 05.12.2012 06.12.2012 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Darüber hinaus empfiehlt sie dem Planungsausschuss, gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 853 Sandkaulstraße/Rochusstraße in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Bürger sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschließt er die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 853 Sandkaulstraße/Rochusstraße in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 1/7 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschlusslage Nach den ersten Planungsüberlegungen der Jahre 2000 / 2001 zur Entwicklung eines Gewerbe- und Hotelstandortes in einer wesentlichen größeren Dimension wurde das Bebauungsplanverfahren nach Durch- führung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zunächst nicht fortgesetzt. Erst 2009 wurden mit einer europaweiten Ausschreibung für das ca. 2000 m² große Hotelgrundstück auf dem Gelände des Bunkers und der angrenzenden nördlichen und südlichen Teilflächen die Voraussetzungen zur Wiederaufnahme des Verfahrens geschaffen. Nach Auswahl des Investors HPG zur Entwicklung des Hotelstandortes, wurde die Planung des Architekturbüros Hammers aus Aachen am 15.09.2011 dem Architektenbeirat vorgestellt. Hieraus ergab sich eine Empfehlung, die Fassade in den unteren Geschossen zur Sandkaulstraße zu öffnen und die Lüftungsanlagen grundsätzlich nicht auf dem Dach, sondern in den unterirdischen Garagengeschossen unterzubringen. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Hotelstandortes der 3-4-Sterne-Kategorie in der näheren Umgebung des Eurogresses geschaffen werden. Das Hotel soll ca. 144 Zimmer und eine Tiefgarage mit ca. 70 Stellplätzen erhalten. Der Bebauungsplan dient dem Zweck, dem Bedarf nach einem Hotelstandort auf der einen Seite und dem Erhalt innerstädtischer Grünflächen mit Kinderspielplatz auf der anderen Seite gerecht zu werden. Der Beschluss zur Programmberatung zu diesem Bebauungsplanverfahren wurde in der Sitzung des Planungsausschusses am 15.03.2012 gefasst. In der Sitzung der Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 18.04.2012 wurde der Empfehlungsbeschluss ebenfalls gefasst. Zur Sicherung der Ziele der Bauleitplanung hat die Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 18.04.2012 den Empfehlungsbeschluss und der Planungsausschuss am 19.04.2012 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes gefasst. Wenn auch im beschleunigten Verfahren auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Bürger wiederum frühzeitig über die Planung zu informieren. In der Zeit vom 21.05.2012 bis 04.06.2012 wurde daher die Planung öffentlich ausgestellt. Am 23.05.2012 wurde eine Anhörungsveranstaltung in der Aula der David-Hansemann-Schule durchgeführt. Die Bürger hatten die Möglichkeit, sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich im Internet einsehbar. An der Veranstaltung waren ca. 60 Personen anwesend. Von der Möglichkeit sich schriftlich zu äußern, haben 12 Bürgerinnen und Bürger Gebrauch gemacht. In der Bürgerbeteiligung Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 2/7 wurde insbesondere Kritik an der Standortwahl insgesamt geübt und die Folgen der Hotelbebauung für die öffentliche Parkfläche kritisiert. Es wurden 16 Behörden an der Planung beteiligt. Es wurden keine Bedenken gegen die Planung vorgebracht, lediglich einzelne Anregungen und Hinweise gegeben. 2. Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation Obwohl es sich hier um eine freiwillige Bürgerinformation handelt, werden die eingegangenen Anregungen dennoch in die Abwägung aufgenommen. Die Niederschrift der Informationsveranstaltung sowie die Eingaben und Stellungnahmen der Verwaltung sind in der Anlage beigefügt. Zentrale Inhalte der Bürgereingaben waren: Beeinträchtigung der nördlichen Grünfläche, Verlust der Bäume, Sicherung der Ersatzpflanzungen, möglichst weitgehende Erhaltung des Parks, keine Vereinnahmung der Grünfläche durch das Hotel, Frischluftschneise, nicht ausreichende Darstellung der Bäume Durch die Mindestgröße des Hotels, durch den Schutzabstand zur Blutbuche und durch die baulichen Beschränkungen in südlicher Richtung muss die Grünfläche in dieser Größenordnung in Anspruch genommen werden. Die Fläche wird sich um ca. 610 m² reduzieren; wenn man die geplante private Grünfläche von ca. 220 m² vor dem Hotel mit einbezieht, reduziert sich das Defizit auf ca. 390 m². Diese private Grünfläche soll ebenfalls öffentlich zugänglich sein bzw. Teil des Parks bleiben. Hinzu kommen weitere Freiflächen vor dem Hotel, die in die Gesamtwirkung einbezogen werden können. Der Verlust der Bäume geht mit der Verkleinerung der Grünfläche einher und ist kaum zu vermeiden, wenn man den Baukörper nicht erhöhen möchte, jedoch durch Verminderungs- und Ersatzmaßnahmen auszugleichen. Die Kompensation findet durch die Aufwertung der Spielplatzfläche statt und durch die Neugestaltung der Vorflächen des Hotels zur Sandkaulstraße hin. Als Ersatzmaßnahmen sind Baumpflanzungen im Stadtgebiet vorgesehen, die vom Vorhabenträger finanziert werden. Der Baumbestand und die Bilanz der erhaltenen und der wegfallenden Bäume liegt mittlerweile vor und ist der Begründung als Anlage beigefügt. Die Frischluftschneise entlang der Sandkaulstraße wird durch die Lage des Baukörpers parallel zur Sandkaulstraße und durch eine Minimierung des Freiflächenverlustes (ca. 390 m² im Norden und 480 m² im Süden) minimal beeinträchtigt. Ersatz für die entfallenden Parkplätze und Mehrverkehr durch das Hotel Die entfallenden 15 Parkplätze werden in der Tiefgarage des Hotels geschaffen und über den Durchführungsvertrag abgesichert. Mehrverkehr durch das Hotel entsteht in einer Größenordnung von 420 Fahrten pro Tag. Die Auswirkungen wurden in Verkehrs- und Schallgutachten untersucht und als unerheblich eingestuft. Gebäudegröße, Beeinträchtigung des Parks durch die Höhe des Gebäudes, Abstände zur Nachbarbebauung, Verschattung der Schule und der Nachbarbebauung, Zugänglichkeit der Freiflächen um das Hotel, mögliche Verschiebung des Hotels nach Süden, Lärmverstärkung durch Krümmung des Baukörpers Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 3/7 Die Mindestgröße des Hotels ergibt sich aus Hotelstandards und betriebswirtschaftlichen Gründen. Aus der vertretbaren Höhe des Baukörpers ergibt sich eine Kubatur, die nicht verkleinert werden kann. Dies spiegelt bereits die Ausschreibung wider. Die Abstände sind entsprechend der notwendigen Abstandsflächen nach Bauordnung NRW ausreichend. Die Verschattung wurde darüber hinaus untersucht. Eine Verschattung der Gebäude der Sandkaulstraße findet in den kritischen Zeitabschnitten (Januar, Mittagszeit) nicht statt. Für die Schulgebäude gibt es zusätzliche Verschattungen in den Nachmittagsstunden, allerdings werden die Anforderungen erfüllt, die gem. DIN 5034 an Wohngebäude gestellt werden. Eine Verschiebung des Baukörpers nach Süden ist nicht möglich, da sich hier Gebäude an der Ostseite der Straße befinden, zu denen der erforderliche Abstand nicht ausreichend wäre und deren Erschließung zu stark beeinträchtigt würde. Die Zugänglichkeit der Freiflächen vor dem Hotel werden gesichert und ein Weg entlang des Gebäudes in Richtung Park ist geplant. Der Lärm wird nachweislich durch den gekrümmten Baukörper eher vermindert gegenüber einem parallel laufenden geradlinigen Baukörper. Bedarf für ein Hotel an dieser Stelle, Fragen des Kaufpreises, der Kostenübernahme, Sicherung der Umsetzung Der Hotelbedarf ist nachgewiesenermaßen gegeben (Hotelbedarfsanalyse), die Eignung des Standortes in der Nähe des Eurogresses ist ebenfalls Inhalt dieser Untersuchung. Über den Kaufpreis kann öffentlich keine Aussage gemacht werden, dieser ist aber nach einheitlichen Kriterien der Stadt Aachen verhandelt worden. Die Kostenübernahme durch den Investor zum Abriss des Bunkers und weiterer Planungen und Maßnahmen zur Umsetzung des Hotelprojektes wurde bereits im Ausschreibungsverfahren festgelegt und wird über den Durchführungsvertrag weiter differenziert. Der Kaufvertrag und der Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger sind die Mittel zur Sicherung der Umsetzung der Planung für dieses Grundstück. Fragen zum Abriss Bunker, Bauzeiten, Schäden durch den Bau, Bodenaushub, Fragen zur Baustelleneinrichtung Die Auflagen zur Vermeidung von Schäden, Immissionen und sonstigen Unannehmlichkeiten werden im Rahmen des Abbruchgenehmigungsverfahrens erfolgen. Dazu gehört auch die Bestandsdokumentation in der Nachbarschaft zur Feststellung von evtl. späteren Schäden. Aussagen zu den Bauzeiten und die konkrete Baustelleneinrichtung können zur Zeit noch nicht gemacht werden. Fehlende Öffentlichkeit bei der Auslegung des Bebauungsplanes Die Information und Beteiligung der Bürger in der städtischen David-Hansemann-Schule ist gängige und anerkannte Praxis und ist nicht zu bemängeln. Zum einen handelt es sich bei der Schule um ein öffentliches Gebäude und in der Bekanntmachung wurde die Öffentlichkeit explizit in die Aula der Schule eingeladen, sodass die Hemmschwelle für den Bürger sehr gering sein dürfte. Zum anderen ist das Ziel, die Beteiligung der Bürger möglichst ortsnah durchzuführen. Die rege Beteiligung der Bürger an derartigen Veranstaltungen in Schulen ist ein Beweis für die Eignung dieser Räumlichkeiten. Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 4/7 Die Anregungen führten nicht zu einer Änderung der Planung. 3. Bericht über das Ergebnis der Behördenbeteiligung Es wurden 16 Behörden an der Planung beteiligt. Es wurden keine Bedenken gegen die Planung vorgebracht. Die Kurverwaltung Bad Aachen weist auf den Thermal-Quellzug hin, der nun nicht mehr berührt wird. Die Aachen tourist service e.V. weist auf die Erforderlichkeit des Halteplatzes für Reisebusse hin. Dieser Halteplatz wird grundsätzlich erhalten, die Festsetzung im Bebauungsplan beschränkt sich jedoch auf die einer öffentlichen Verkehrsfläche; eine weitere Differenzierung ist nicht möglich. Die STAWAG weist auf die Versorgungsleitungen und hin und auf die Erforderlichkeit einer Trafostation. Diese Station soll im Baukörper mit untergebracht werden und wird nicht separat im Bebauungsplan festgesetzt. Die einzige Anregung äußert der LVR – Amt für Bodendenkmalpflege. Er fordert eine Sachverhaltsermittlung zum Vorhandensein archäologischer Funde bzw. von Bodendenkmälern. Diese Sachverhaltsermittlung hat stattgefunden. Weitere Untersuchungen und die archäologische Begleitung werden dafür sorgen, dass keine archäologischen Funde bzw. Bodendenkmäler beeinträchtigt werden. 4. Finanzielle Auswirkungen Da es sich hier um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, entstehen der Stadt Aachen keine Kosten durch die Aufstellung des Bebauungsplanes. 5. Zusammenfassung und Offenlagebeschluss Planung Im Rahmen der europaweiten Ausschreibung wurden die Randbedingungen festgelegt. Die beanspruchte Fläche wurde auf ein Minimum reduziert, um eine größtmögliche Parkfläche mit ihrem Baumbestand zu erhalten. Wichtig war auch der Erhalt der Blutbuche an der Sandkaulstraße auf dem künftigen Hotelgrundstück, der zu einem Baukörper führte, der nördlich sehr nah an die David-Hansemann-Schule rückt und eine Verlegung des Weges zur Schule erforderlich macht. Der Entwurf des Bebauungsplanes wurde im Anschluss an die Bürgerinformation erarbeitet. Er soll den fünfgeschossigen Baukörper innerhalb eines Sondergebietes festsetzen. Die Freiflächen des Hotels beschränken sich auf Vorflächen zur Sandkaulstraße und eine als private Grünfläche festgesetzte Fläche um den zu erhaltenden Baum. Ansonsten sollen alle Freiflächen nördlich und südlich in öffentlicher Nutzung bleiben, öffentliche Grünfläche im Norden und öffentliche Verkehrs- und Grünflächen im Süden. Während in der nördlichen Parkanlage Wege und Spielplatz neu gestaltet werden sollen, soll in der südlichen Fläche die Einmündung von der Sandkaulstraße in die Parkplatzfläche um ca. 30 m verlegt werden. Untersucht wurden im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanes folgende Themen: - Verkehrsprognose - Auswirkungen auf Schall-Emissionen - Auswirkungen auf Luftschadstoffe Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 5/7 - Auswirkungen auf Grundwasser und Thermalwasser - Artenschutz im Bezug auf den Hochbunker - Bewertung der Bäume - Auswirkungen auf die Sichtbeziehungen im Denkmalbereich Innenstadt - Verschattungsdiagramme Umsetzung der Planung Bereits im Kaufvertrag wurde dem Investor die Übernahme der Kosten für die Niederlegung des Bunkers, die Neuherstellung der südlichen Verkehrsflächen, die Verlegung des Fußweges und Herstellung der Toranlage zur Schule, die Aufwertung des Spielplatzes, der Ausgleich für den entfallenden Baumbestand und die Verlagerung des Wandgemäldes am Bunker auferlegt. Als neuer Standort wird derzeit ein anderer Bunker im Stadtbezirk Aachen-Mitte von der Verwaltung geprüft. Der Durchführungsvertrag mit dem Investor wird diese Maßnahmen zur Umsetzung der Planung weiter differenzieren und weitere Inhalte aufnehmen wie z.B. der Ersatz der öffentlichen Parkplätze in der Tiefgarage. In erste Linie dient der Vertrag jedoch der Sicherung der Umsetzung der vorliegenden Planung. Inhalt des Vertrages werden daher u.a. der Vorhaben- und Erschließungsplan sein und die architektonischen Leitdetails, die in Plänen und Texten darzustellen sind. Der Vertrag wird spätestens zum Satzungsbeschluss vorliegen. Gestaltungsanforderungen Zur rechtlichen Umsetzung der Gestaltung des Vorhabens, die im Rahmen der Ausschreibung für das Grundstück vorgelegt wurde, ist beabsichtigt - zusätzlich zum Mittel des Durchführungsvertrags - eine Gestaltungsatzung gem. § 86 BauO NW mit den Festlegungen der äußeren Gestaltung des Gebäudes (Fassaden, Fenster, Dach, Material, Farbe etc.) aufzustellen. Diese Satzung geht über das hinaus, was im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß BauGB festgesetzt werden kann. Sie wird gleichzeitig Grundlage für die Baugenehmigung. Diese Satzung wird parallel mit dem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan beschlossen. Die Verwaltung empfiehlt, für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße - den Beschluss zu fassen, den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Vorhaben- und Erschließungsplan 4. Entwurf des Rechtsplanes 5. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 6. Entwurf der Begründung Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 6/7 7. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 8. Abwägungsvorschlag Behördenbeteiligung Vorlage FB 61/0777/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 7/7 Bebauungsplan - Sandkaulstraße/ Rochusstraße -  e straß s u h Roc uls Sandka traße rstraße Alexande Bebauungsplan - Sandkaulstraße/ Rochusstraße -  us Roch straß e uls Sandka traße rstraße Alexande 60 1691 1701 1695 65 1696 1700 63a 1699 63 69 1698 46 1693 61 1692 1697 1702 59 1672 57 67 55 1671 53 1694 65 49 63 1670 51 1666 47 1665 48 46 1125 53 1126 1958 41 1124 1123 1959 1254 GH 184,0 39 ENTWURF 1255 37 1960 1374 12 Schule 35 GH 187,0 721 Legende 703 29/33 GH 169,5 1242 1716 27 1211 1957 GH 184,0 710 1209 1709 25 165.30 711 1708 23 Bauteil "B" Zufahrt Tiefgarage 1707 10 1210 21 17b 1215 17/19 1713 zu erhaltender Baum 17c 1378 8 15 1023 1928 17d 13 1953 im Wurzelbereich der Blutbuche mit Auflagen) 1218 17e 5 Wasserkaskade (nicht zwingend erforderlich, im Wurzelbereich der Blutbuche mit Auflagen) 1715 714 1703 1712 6 3 1156 1704 1711 4 1954 1705 1042 Haus des Handwerks 1 19 21 993 1043 1466 GH 184,0 37 Sandkau lbach 35 33 31 14 29 16 18 1950 17 1017 1949 2374 1948 2395 32 11 1773 9 1770 30 7 1771 28 5 1540 1772 1029 3 364 22/24 2054 1 20 18 16 12/14 10 6/8 2/4 1025 1831 1024 1026 1830 1028 1023 den Bebauungsplan Nr. 853 als Satzung beschlossen hat. Verfahrensvorschriften beim Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den 206 E 01d_lc Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße / Rochusstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NW (BauO NW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Es wird ein Sondergebiet SO “Hotel“ gemäß § 11 Abs. 1 und Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Im Sondergebiet SO ist die Errichtung eines Hotels mit den dazugehörigen Nebeneinrichtungen zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude zu verstehen. Innerhalb der Fläche, die mit einer lichten Höhe (LH) festgesetzt ist, in eine Bebauung erst ab der festgesetzten Höhe zulässig. Überschreitung der festgesetzten Höhen Die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen dürfen ausnahmsweise überschritten werden ausschließlich durch - nutzungsbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen, Lichtkuppeln und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen bis zu einer Höhe von max. 1,50 m, Be- und Entlüftungsanlagen / Kälteanlagen sind von dieser Ausnahmeregelung ausgenommen, - für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser bis zu einer Höhe von max. 2,50 m und - Brüstungen / Absturzsicherungen bis zu einer Höhe von max. 1,50 m, dies gilt auch für Rettungswege und Treppen, die im Zusammenhang mit Brandschutzmaßnahmen und Fluchtwegen benötigt werden, sowie für Einrichtungen zur Pflege und Wartung der Fassade. Diese technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Für Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser kann auf den Abstand zur Gebäudekante verzichtet werden, sofern der Aufbau nicht einer öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt ist. Maximale Aushubtiefe von Untergeschossen Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe von 158,55 m über NHN darf nicht unterschritten werden. Ausnahmsweise ist die Unterschreitung zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass keine Beeinträchtigungen des Grund- und Thermalwassers entstehen. 3. Vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen Im Sondergebiet „Hotel“ gilt als Maß der Tiefe der Abstandsfläche 0,5 H zur angrenzenden Fläche für den Gemeinbedarf - Schule -. 4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Innerhalb der Flächen für Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen sind nur Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen zulässig. Wege und Wasserbecken sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der zu erhaltenden Blutbuche innerhalb der privaten Grünfläche nicht gefährdet wird. Seite 2 / 3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5. Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109*) des Lärmpegelbereichs IV für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten. Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109* Lärmpegelber eich Maßgeblicher Außenlärmpegel Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume dB (A) IV 66-70 Büroräume erf. R’w,res in dB 40 35 Ausnahmen von dieser Festsetzung können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile ausreichend sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. 6. Erhaltung von Bäumen Die Blutbuche im Bereich der Erhaltungsfläche E 1 ist dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Innerhalb der festgesetzten Fläche für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern ist die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Bauliche Anlagen, befestigte Flächen und Mauern sind innerhalb der festgesetzten Fläche E 1 nicht zulässig, Wege sind ausnahmsweise als Nebenanlagen zulässig, sofern die Erhaltung der zu erhaltenden Blutbuche innerhalb der Grünfläche nicht gefährdet wird . Seite 3 / 3 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße/Rochusstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Inhaltsverzeichnis 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation ............................................................................4 Beschreibung des Plangebietes .........................................................................................................................4 Regionalplan ......................................................................................................................................................4 Flächennutzungsplan (FNP)...............................................................................................................................4 Bestehendes Planungsrecht...............................................................................................................................4 Verfahren nach § 13 a BauGB ...........................................................................................................................5 2. Anlass der Planung................................................................................................................................................5 3. Ziel und Zweck der Planung..................................................................................................................................5 3.1. Allgemeine Ziele.................................................................................................................................................5 3.2. Ziel der Planung .................................................................................................................................................5 3.3. Erschließung / Verkehr.......................................................................................................................................6 3.4. Gebäude- und Wohnungstypologien..................................................................................................................6 3.5. Freiraumkonzept ................................................................................................................................................6 3.6. Soziale Infrastruktur ...........................................................................................................................................7 3.7. Familienfreundlichkeit bzw. Belange der Kinder und Jugendlichen....................................................................7 3.7.1. Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben ........................7 3.7.2. Erlebnisvielfalt im Gebiet..............................................................................................................................7 3.7.3. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen ................................................................................7 3.7.4. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen .......................................7 3.7.5. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen..................................................8 3.7.6. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen.......................................................8 3.8. Klimaschutz und Klimaanpassung......................................................................................................................8 3.8.1. Standortwahl der Bebauung.........................................................................................................................8 3.8.2. Städtebaulicher Entwurf ...............................................................................................................................8 3.8.3. Kubatur der Gebäude...................................................................................................................................8 3.8.4. Solare Wärme- und Energiegewinnung........................................................................................................8 3.8.5. Umgang mit Freiflächen ...............................................................................................................................8 3.8.6. Umgang mit Niederschlagswasser ...............................................................................................................9 3.8.7. Umgang mit der Energieversorgung.............................................................................................................9 3.8.8. Vertragliche Regelungen..............................................................................................................................9 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 5. Begründung der Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB)..............................................................9 Art der baulichen Nutzung..................................................................................................................................9 Maß der Nutzung................................................................................................................................................9 Baugrenze / Überbaubare Grundstücksfläche..................................................................................................10 Maximale Gesamthöhe der Gebäudeteile ........................................................................................................10 Abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB ....................................12 Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB .......................................................12 Flächen für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB ......................................................................13 Öffentliche Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB.........................................................................13 Öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB.......................13 Öffentliche Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ...............................................................................13 Private Grünfläche / Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen..........................................14 Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse ................................................14 Umweltbelange .....................................................................................................................................................15 5.1. Einleitung..........................................................................................................................................................15 5.1.1. Lage des Plangebietes...............................................................................................................................15 5.1.2. Inhalt und Ziele des B-Plans.......................................................................................................................15 5.1.3. Planungsrechtliche Einbindung ..................................................................................................................16 Seite 2 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 5.1.4. Bedarf an Grund und Boden für die vorhandenen bzw. geplanten Nutzungen / Versiegelungsgrad..........16 5.1.5. Bedarf an Grund und Boden für die geplanten Nutzungen / städtebauliche festgesetzte Werte................17 5.1.6. Ziele des Umweltschutzes..........................................................................................................................18 5.2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .................................................................................18 5.2.1. Schutzgut Mensch......................................................................................................................................18 5.2.1.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................18 5.2.1.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................20 5.2.1.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............22 5.2.2. Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt............................................................................24 5.2.2.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................24 5.2.2.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................24 5.2.2.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............25 5.2.3. Schutzgut Boden ........................................................................................................................................26 5.2.3.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................26 5.2.3.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................29 5.2.3.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............29 5.2.4. Schutzgut Wasser ......................................................................................................................................29 5.2.4.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................29 5.2.4.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................30 5.2.4.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............31 5.2.5. Schutzgüter Luft und Klima / Energie .........................................................................................................32 5.2.5.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................32 5.2.5.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................32 5.2.5.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............33 5.2.6. Schutzgut Landschaft / Ortsbild..................................................................................................................34 5.2.6.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................34 5.2.6.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................34 5.2.6.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............34 5.2.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter................................................................................................................35 5.2.7.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben .......................................................................................35 5.2.7.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben .....................................................................35 5.2.7.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen .............35 5.2.8. Wechselwirkungen der einzelnen Schutzgüter...........................................................................................36 5.2.9. Grundlagen.................................................................................................................................................36 5.3. Monitoring.........................................................................................................................................................36 5.4. Fazit..................................................................................................................................................................37 5.5. Anlagen ............................................................................................................................................................37 6. Auswirkungen der Planung.................................................................................................................................37 7. Kosten ...................................................................................................................................................................38 8. Durchführungsvertrag .........................................................................................................................................38 9. Plandaten ..............................................................................................................................................................38 Seite 3 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 1. 1.1. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich des Stadtkerns von Aachen. Es liegt zwischen der Sandkaulstraße, der Rochusstraße, der Alexanderstraße und dem Schulgrundstück der David-Hansemann-Schule und beinhaltet die Flurstücke 703, 1957, 1958 tlw., 1959 und 1960 tlw., Flur 79, Gemarkung Aachen, in Aachen - Mitte. Der nördliche Teil des Plangebietes wird zurzeit als Grünanlage und Kinderspielplatz genutzt. Die Fläche ist begrünt und mit Gehölzen bzw. Bäumen bepflanzt. Im zentralen Teil des Plangebietes (Flurstück 703) befindet sich unmittelbar an der Sandkaulstraße ein Hochbunker, der nicht genutzt wird. Dieser Hochbunker soll abgerissen werden. Für das vorhandene Wandgemälde an der Seite zur Sandkaulstraße muss zuvor ein Ersatzstandort gefunden werden. Im Osten grenzt, von der Sandkaulstraße um ca. 45 m zurückgesetzt, das Grundstück des Schulgeländes der David - Hansemann - Schule, Sandkaulstraße 12, an. Die Schule wird unter anderem über den Eingang erschlossen, welcher in nordöstlicher Lage zum Bunker liegt. Durch die Grünanlage führen mehrere Fußwege, die als Zuwegung zur Schule genutzt werden. Ein Zaun bzw. eine Mauer trennen Schule und Grünanlage. Eine weitere Erschließung der David -Hansemann - Schule führt über die Heinzenstraße, des Weiteren wird der Lehrerparkplatz und ein weiterer Nebeneingang von der Rochusstraße aus erschlossen. Der südliche Teil des Plangebietes wird teilweise als öffentliche Verkehrsfläche (Flurstück 1957 und 1958 tlw.) bzw. als Frei- und Grünfläche genutzt. In der öffentlichen Verkehrsfläche befinden sich ca. 44 Parkplätze (ca. 8 Parkplätze auf dem Flurstück 1957 und 36 Parkplätze auf dem Flurstück 1958). Ein Teil dieser Parkplätze kann im Rahmen der Aachener Parkplatzbewirtschaftung von 8.00 Uhr bis 19.00 Uhr gebührenpflichtig genutzt werden, der andere Teil dient zudem dem Anwohnerparken der Zone B. 1.2. Regionalplan Der Regionalplan weist für das Plangebiet einen Allgemeinen Siedlungsbereich aus. Auf Regionalplanebene müssen somit keine Änderungen vorgenommen werden. 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich des Plangebietes Wohnbauflächen und öffentliche Grünflächen dar. Der Flächennutzungsplan ist entsprechend § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zu berichtigen, ein paralleles Änderungsverfahren ist nicht erforderlich. In dem angepassten Flächennutzungsplan wird die Sondergebietsfläche als gemischte Baufläche dargestellt. Die Grünflächen werden entsprechend dem Bebauungsplan angepasst. 1.4. Bestehendes Planungsrecht Der nördliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 553 aus dem Jahr 1967. Dieser setzt für den Bereich des Plangebietes eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest. Der südliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 772 aus dem Jahr 1990. Dieser Bebauungsplan setzt für die Bebauung der Sandkaulstraße ein Mischgebiet unter Ausschluss von Spielhallen fest. Beide Teilbereiche werden von dem neu aufzustellenden Bebauungsplan überplant. Die geplante Hotelnutzung entspricht nicht dem vorhandenen Planungsrecht. Zur planungsrechtlichen Umsetzung soll das bestehende Planungsrecht durch die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes angepasst werden. Aufgrund der innerstädtischen Lage und der Größe des Plangebiets von ca. 0,8 ha soll der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB aufgestellt werden Seite 4 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 1.5. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Verfahren nach § 13 a BauGB Mit Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) von 2006 besteht die Möglichkeit, gemäß § 13a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchzuführen. Die hierzu notwendigen Voraussetzungen - Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung, Größe der Grundfläche innerhalb des Plangebietes unter 20.000 m², keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, keine Beeinträchtigung von Schutzgebieten nach der Fauna - Flora - Habitat - Richtlinie (FFH - Richtlinie) oder Vogelschutzrichtlinie – sind im vorliegenden Fall gegeben. Aufgrund dessen soll der Bebauungsplan Nr. 853 – Sandkaulstraße / Rochusstraße – im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt werden. In diesem Verfahren kann auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden. Um jedoch die Bürger möglichst früh über die Planung zu informieren, wurde eine Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger an der Planung im Rahmen einer Ausstellung vom 21.05. – 04.06.2012 durchgeführt. Dazu fand am 23.05.2012 eine Bürgerinformationsveranstaltung statt. 2. Anlass der Planung Die Stadt Aachen beabsichtigt, die Entwicklung eines Hotelstandortes, entsprechend der Hotelbedarfsanalyse aus dem Jahr 2007, in der näheren Umgebung des Eurogresses. In der Hotelbedarfsanalyse werden im Kapitel 6.3.1 „Standorte City“ folgende Aussagen zu dem Hotelstandort an der Sandkaulstraße gemacht: „Um den Kongressstandort Aachen weiter zu stärken und den Nachteil der Heterogenität des Hotelangebots auszugleichen, sollte sich ein weiteres großes Hotel in der Nähe des Eurogress ansiedeln.“.....„Wir halten deshalb den bereits diskutierten Standort Sandkaulstraße für einen geeigneten Standort für ein Hotel der 4 Sterne-Kategorie, sofern es gelingt, die oben beschriebenen Größenanforderungen zu erfüllen.“ In einem ersten Schritt hat die Stadt Aachen eine europaweite Ausschreibung für die Bebauung eines Grundstückes an der Sandkaulstraße mit einem Hotel durchgeführt. Den Zuschlag für das ausgeschriebene Gelände bekam eine Aachener Projektgesellschaft mit dem Entwurf eines Aacheners Architekturbüros. Der Entwurf sieht die Erstellung eines Hotels der 3 - 4 Sterne - Kategorie vor. Die geplante Umsetzung dieses Neubauvorhabens muss durch einen Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. 3. 3.1. Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Für das Plangebiet werden zurzeit öffentliche Grünflächen festgesetzt bzw. für das Bunkergrundstück im FNP Wohnbaufläche dargestellt. Ziel der Stadt Aachen ist es entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 im Bereich der Sandkaulstraße / Rochusstraße die planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung eines Hotels der gehobenen Kategorie (3 bis 4 - Sterne) zu schaffen. Hierzu ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Da der Investor sich verpflichtet hat, mit dem Kauf des Grundstückes auch den Bau des Hotels zu gewährleisten, wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB aufgestellt mit dem Ziel das Vorhaben innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes umzusetzen. Hierzu wurde ein Vorhaben- und Erschließungsplan erstellt und soll bis zum Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag abgeschlossen werden. 3.2. Ziel der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt das geplante Hotelgebäude unter Berücksichtigung des vorhandenen, schützenswerten Bewuchses, im Besonderen der Blutbuche, einer innerstädtischen urbanen Nutzung zuzuführen. Dies entspricht einer Aufwertung und Weiterentwicklung dieser Fläche. Dabei soll unter Berücksichtigung der benachbarten David - Hansemann - Schule und der umliegenden Seite 5 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Wohn- und Geschäftsbebauung ein Großteil der öffentlichen Grünflächen erhalten werden. Dies entspricht der EU - Ausschreibung und dem vorliegenden Wettbewerbsergebnis. 3.3. 3.4. 3.5. Erschließung / Verkehr Das Plangebiet ist durch die bereits vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen innerhalb der angrenzenden Verkehrsflächen erschlossen. Das Niederschlagswasser aus dem Sondergebiet wird in die vorhandene und ausreichend dimensionierte Mischwasserkanalisation geleitet. Für die geplante Hotelnutzung wird ein Anschluss an die vorhandene Kanalisation vorgesehen. Die Planung erfolgt in Abstimmung mit der Stadtwerke Aachen AG (STAWAG). Die Baugrundstücke sollen über die unmittelbar angrenzende Verkehrsfläche der Sandkaulstraße (incl. der Erschließung des öffentlichen Parkplatzes) verkehrstechnisch an das Verkehrsnetz angebunden werden. Die Erschließung der öffentlichen Parkplätze soll über die bestehende Zufahrt an der Sandkaulstraße erfolgen. Diese soll im Rahmen des Bauvorhabens um ca. 30 m nach Süden verlegt werden und weiterhin öffentlich bleiben. Der Eingang der David - Hansemann - Schule soll, wie bisher, fußläufig über die nördliche Grünanlage erfolgen. Über diese Wegebeziehung wird es künftig auch eine Verbindung zur 4. Gesamtschule in der Sandkaulstraße 75 geben, zu der die David-Hansemann-Schule künftig gehören wird. Weitere Zugänge für eine flexible Erschließung der David - Hansemann - Schule sind vorhanden. Die Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) bleibt bestehen, mit der Nähe zum Bushof ist eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV gegeben, Damit ist die Erschließung des Plangebiets und der benachbarten Schule über öffentliche Verkehrsflächen gesichert. Gebäude- und Wohnungstypologien Der geplante Neubau entspricht in seiner baulich kompakten Struktur der charakteristischen Gebäudetypologie eines Hotelgebäudes. Die bauliche Tiefe des langgestreckten Baukörpers ergibt sich aus der Nutzungsstruktur im Innern des Gebäudes. Ein in Längsachse mittig verlaufender Flurtrakt erschließt die nach Westen bzw. nach Osten abgehenden Zimmer. Für jedes Zimmer wird dadurch Tageslichteinfall gewährleistet. Für die unteren Geschosse sind unter anderem Nutzungen wie Erschließung, Lobby, Kongress und Gastronomie vorgesehen. Freiraumkonzept Planungsziel ist die Festsetzung von drei öffentlichen Grünflächen und einer privaten Grünfläche, die sich in Größe, Lage und Funktion unterscheiden. Grundsätzlich sollen sie weiterhin der Öffentlichkeit zur innerstädtischen zentralen Erholungs- und Freiraumnutzung dienen. Bedingt durch den Hotelneubau wird der Bereich der öffentlichen Grünfläche nördlich des Bunkers um ca. 610 m² reduziert. Eine weitere Grünfläche von 220 m² Größe im Bereich der Blutbuche soll jedoch ebenfalls als öffentlich zugängliche Grünfläche erhalten werden. Damit reduziert sich der Verlust an Grünfläche auf ca. 390 m². Weitere Freiflächen zwischen Hotel und Sandkaulstraße sollen sich in das Freiraumkonzept einfügen. Ein Freiraumkonzept, welches den größtmöglichen Erhalt des vorhandenen Vegetationsbestandes berücksichtigt, sieht die Neuanordnung und Aufwertung von Wegen, Freiflächen, Kinderspielbereichen sowie Ruhezonen im Bereich der parkähnlichen Grünanlage vor. Teil des Konzeptes ist es auch, den vorhandenen Kinderspielplatzes neu zu gestalten und damit aufzuwerten. Eine wesentliche Veränderung erfährt auch die Zuwegung zur David-Hansemann-Schule, die durch den Hotelbau in Richtung Schule verschoben werden muss. Diese Zuwegung ist zusätzlich die fußläufige Verbindung zur Gesamtschule in der Sandkaulstraße 75. Die südlich des Bunkers angrenzende baumbestandene Grünfläche (1130 m²) wird ebenfalls verringert, der Erhalt der verbleibenden Fläche (650 m²) als innerstädtische Aufenthaltsfläche über den Bebauungsplan gesichert werden. Die hier aufgestellten Bilanzierungen beziehen sich ausschließlich auf die planungsrechtlich relevanten Größen der festgesetzten Flächen. Die Bilanzierung weichen von denen im Kapitel 5 Umweltbelange etwas ab, da an Seite 6 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 3.6. 3.7. 3.7.1. 3.7.2. 3.7.3. 3.7.4. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 dieser Stelle die Bepflanzung einzelner Flächen innerhalb des Sondergebietes als „Vegetationsflächen“ mit einbezogen wurden und Grünflächen in „Vegetationsflächen, teilversiegelte Flächen und Wege etc.“ differenziert wurden. Soziale Infrastruktur Unmittelbar westlich an das Plangebiet grenzt das Schulgelände der David-Hansemann-Schule an. Die DavidHansemann-Schule wird derzeit von einer Realschule in eine Gesamtschule umstrukturiert. Die Möglichkeit zur öffentlichen Erschließung der Schule über die Sandkaulstraße und Rochusstraße bleibt erhalten, der Zugangsbereich wird baulich neu gestaltet. Der innerhalb der nördlichen öffentlichen Grünfläche gelegene Kinderspielplatz wird ebenfalls funktional erhalten. Er wird im Zuge der Freiraumgestaltung aufgewertet. Schwerpunktmäßig handelt es sich bei dem vorliegenden Bebauungsplan um ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung -Hotel- in innerstädtischer Lage. Es ist zu erwarten, dass die vorhandenen sozialen Infrastruktureinrichtungen im Einzugsbereich weiterhin bedarfsdeckend sind und kein zusätzlicher Bedarf durch die Planung ausgelöst wird. Daher sind die weiteren sozialen Aspekte der Planung im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung eher von untergeordneter Bedeutung. Aus diesem Grund ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen zur Umsetzung von Maßnahmen, die den Belangen der Jugend- und Familienfreundlichkeit dienen. Familienfreundlichkeit bzw. Belange der Kinder und Jugendlichen Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet befindet sich in zentraler Lage des Stadtgebietes. Durch den Rückbau der Bunkeranlage und den Neubau des Hotels erfährt das Plangebiet eine grundlegende strukturelle Veränderung. Dabei sind die bisherigen funktionsfähigen Bezüge, wie die Freiraumnutzung, Aufenthaltsfunktion der öffentlichen Grünflächen, Anbindung an das Fußwegenetz, gebietsübergreifende Anbindungen (zur Schule) etc. grundsätzlich beizubehalten und auszubauen. Erlebnisvielfalt im Gebiet Die geplanten öffentlichen Grünflächen bleiben weiterhin öffentlich zugänglich. Im Zuge der Realisierung des Hotelneubaus wird deren Größe geringfügig reduziert, die Lage der Grünflächen bleibt grundsätzlich erhalten. Die vorliegende Freiraumplanung des Landschaftsplanungsbüros Schöke für die nördliche Grünfläche verfolgt die Beibehaltung des innerstädtischen Parkcharakters. Teile des Baumbestandes fallen weg. Durch die beabsichtigte Erhaltung der identitätsstiftenden Blutbuche wird das spezifische Erscheinungsbild des Standortes beibehalten. Die Grünflächen sollen der Öffentlichkeit vielfältige Möglichkeiten zum Aufenthalt, zur kurzeitigen Erholung und Freiraumnutzung bieten. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Bei dem vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um eine innerstädtische Sondergebietsnutzung, die keinen zusätzlichen Bedarf an öffentlicher Kinderspielplatzfläche oder sonstigen kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen auslöst. Aufgrund der Aufwertung der vorhandenen öffentlichen Grünflächen (incl. Kinderspielplatz) besteht keine Notwendigkeit, eine weitere Spielplatzfläche innerhalb des Plangebiets auszuweisen. Im Rahmen der Freiraumplanung der öffentlichen Spielplatzfläche ist eine Beteiligung der Kinder, Jugendliche und Familien des Stadtteils vorgesehen. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Über das umliegende angrenzende Straßen- und Fußwegenetz sind die Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen des Innenstadtbereiches gut angebunden und sicher, über vorhandene Straßenquerungen zu erreichen. Die öffentlichen Grünflächen liegen in zentraler Lage, sind gut einsehbar und unter der sozialen Kontrolle der umliegenden Bebauung. Die Beibehaltung von Ruhebänken dient der Aufenthaltsqualität und fördert das soziale Zusammenleben. Durch die Schaffung größtmöglicher Übersichtlichkeit innerhalb der Grünflächen als auch im Randbereich zum Hotelneubau sollen Angsträume vermieden werden. Seite 7 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 3.7.5. 3.7.6. 3.8. 3.8.1. 3.8.2. 3.8.3. 3.8.4. 3.8.5. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Der vorhandene Kinderspielplatz in der nördlichen Grünfläche wird durch die Umgestaltung aufgewertet. Er dient damit weiterhin der innerstädtischen Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Spielplatzflächen. Die öffentliche Grünfläche kann sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt genutzt werden und somit auch den Zweck eines sozialen Treffpunkts für alle Altersklassen erfüllen. Funktional erfüllt die öffentliche Grünfläche südlich des Hotelneubaus auch den Zweck eines sozialen Treffpunktes. Obschon der Platzbereich verkleinert wird, sollen das vorhandene Material und Bepflanzung weiterhin auf diese öffentliche Nutzung reagieren. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die Umgestaltung der Freiflächen birgt die Möglichkeit, die vorhandenen fußläufigen Beziehungen hinsichtlich der neuen Nutzungsanforderungen zu optimieren. So werden z.B. der Zugangsbereich der David-HansemannSchule von der Sandkaulstraße und der Rochusstraße aus, als auch die fußläufige Anbindung zur neuen Mensa an der oberen Sandkaulstraße in die umliegende Erschließungsstruktur eingebunden. Dadurch wird die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen auch über die Plangebietsgrenzen hinaus gefördert und unterstützt. Ampelschaltungen zur sicheren Querung der Sandkaulstraße sind bereits vorhanden. Der Stadtgarten an der Monheimsallee ist bereits heute für Jugendliche über die vorhandenen Wegeverbindungen in erreichbarer Nähe. Zusätzlich ist das Plangebiet durch die Linienhaltepunkte des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) an der Monheimsallee und durch die räumliche Nähe zum zentralen Bushof an der Peterstraße sehr gut an das städtische ÖPNV Netz angebunden, sodass dezentrale Einrichtungen ebenfalls erreicht werden können. Klimaschutz und Klimaanpassung Standortwahl der Bebauung Der Standort wurde entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 gewählt. Nach Voruntersuchungen durch die Stadt Aachen wurde der Standort als geeignet betrachtet. Der Standort des Plangebietes liegt im Innenstadtbereich der Stadt Aachen in fußläufiger Nähe zum Eurogress. Durch die Optimierung und Aufwertung von innerstädtischen Flächen kann einer Neuinanspruchnahme von Flächen im Außenbereich entgegengewirkt werden. Dadurch werden unter anderen unnötige Mehrverkehre unterbunden. Städtebaulicher Entwurf Der städtebauliche Entwurf zu diesem Bebauungsplan richtet sich nach den Vorgaben der EU - Ausschreibung und dem vorgegebenen Grundstückzuschnitt unter besonderer Berücksichtigung der erhaltenswerten Blutbuche. Des Weiteren wurden bei der Planung des Hotels der maximale Erhalt der nördlichen Grünfläche sowie eine rücksichtsvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu der vorhandenen Wohn- und Geschäftbebauung und der David - Hansemann - Schule umgesetzt (Höhenbeschränkung). Kubatur der Gebäude Die Kubatur des Gebäudes ergibt sich aus den Vorgaben die unter den Punkt 3.8.2. beschrieben wurden unter Berücksichtigung der zukünftigen Wirtschaftsfähigkeit des geplanten Hotels. Solare Wärme- und Energiegewinnung Im Rahmen der EU - Ausschreibung wurde festgelegt, dass das zukünftige Hotel als primäre Wärmeversorgung über einen Fernwärmeanschluss angeschlossen werden muss. Das Gebäude wird nach derzeitigem Kenntnisstand entsprechend der Energieeinsparverordnung (ENEV) 2013 errichtet werden. Welche sekundäre Formen der Energie- und Wärmegewinnung zum Einsatz kommen können, wird im weiteren Bauantragsverfahren entschieden. Umgang mit Freiflächen Die vorhandenen öffentlichen Grünflächen (3110 m²) werden entsprechend dem Wettbewerbsentwurf und den Vorgaben der EU - Ausschreibung um ca. 1090 m² reduziert. Eine Fläche von 220 m² bleibt als private Grünfläche um die Blutbuche erhalten. Die verbleibenden öffentlichen und privaten Grünflächen in einer Seite 8 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 3.8.6. 3.8.7. 3.8.8. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Größenordnung von ca. 2240 m² dienen somit weiterhin der innerstädtischen Klimaregulierung. Somit tragen sie zur Vermeidung von sommerlichen Überhitzungen von innerstädtischen Freiflächen bei. Umgang mit Niederschlagswasser Das Niederschlagswasser wird der öffentlichen Kanalisation zugeführt, da eine zentrale bzw. dezentrale Versickerung im Plangebiet auf Grund der vorhandenen Bodenstrukturen nicht möglich ist. Die vorhandene Kanalisation ist ausreichend dimensioniert, da ein Großteil des Sondergebietes bereits heute schon vollständig versiegelt ist. Umgang mit der Energieversorgung Das geplante Hotel soll neben einem Gas- und Elektroanschluss entsprechend der EU - Ausschreibung einen Fernwärmeanschluss erhalten. Vertragliche Regelungen Als Ergänzung zu diesem Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB von der Stadt Aachen erarbeitet; die Regelungen dieses Vertrages werden im Kapitel 8 dieser Begründung dargestellt. 4. Begründung der Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) 4.1. Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 und Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein Sondergebiet SO mit der Zweckbestimmung “Hotel“ festgesetzt. Im Sondergebiet ist die Errichtung und der Betrieb eines Hotels zulässig. Diese Zweckbestimmung führt dazu, dass sich das Sondergebiet von den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet. In diesem Sondergebiet sollen ausschließlich hotelspezifische Nutzungen zulässig sein. Diese sollen funktional in einem Gebäude zusammengefasst werden. Der gewollte Festsetzungsinhalt kann mit keinem der in §§ 2 bis 10 BauNVO geregelten Gebietstypen erreicht und gesichert werden. Im Sondergebiet sind alle Nutzungen und Anlagen zulässig, die für den ordnungs- und zeitgemäßen Betriebsablauf eines Hotels notwendig sind. Insbesondere sind in diesem Hotel neben den üblichen Beherbergungszimmern Verwaltungs- und Betriebsräume, Gastronomie- und Seminarräume, Wellness Einrichtungen, Trainings- und Entspannungsräume, Betriebswohnungen und Anlagen, die der Ver- und Entsorgung beziehungsweise der Erschließung dienen, sowie eine Tiefgarage zulässig. 4.2. Maß der Nutzung Für das Sondergebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 festgesetzt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 17 Abs. 1 BauNVO gilt für sonstige Sondergebiete eine Obergrenze der GRZ von 0,8. Diese darf unter den Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise überschritten werden. Die dort genannten besonderen städtebaulichen Gründe sind im städtebaulichen Konzept der Planung begründet. Die vorhandenen Grünflächen sollen im Plangebiet weitestgehend erhalten bleiben. Von der Stadt Aachen wurde schon bei der EU - Ausschreibung Wert darauf gelegt, dass die zu veräußernde Fläche für das zukünftige Hotel so gering wie möglich ausfallen soll. Somit umfasst die Sondergebietsfläche nur die tatsächlich erforderlichen unter- bzw. überbaubare Fläche. Daraus ergibt sich eine Grundflächenzahl von 1,0. Der Zweck der Festsetzung von Obergrenzen in § 17 Abs. 1 BauNVO liegt darin, die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Dieser Zweck kommt im Regelfall bei flächenhaft bebauten Gebieten zum Tragen. Eine Obergrenze für die Grundflächenzahl sichert dort unter anderem eine verträgliche bauliche Dichte, die insbesondere dem sozialverträglichen Miteinander dient. Die vorliegende Planungssituation ist jedoch anders zu betrachten. Dieses Sondergebiet ist für ein einzelnes Gebäude konzipiert. Die Gefahr einer zu dichten Bebauung, der die Seite 9 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Obergrenze der Grundflächenzahl in § 17 Abs. 1 BauNVO entgegen wirken soll, besteht daher hier nicht. Die Abstände zu den bestehenden Gebäuden wurden im Vorfeld geprüft. Bei dem vorliegenden Wettbewerbsentwurf würde die Einhaltung der Obergrenze die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes unmöglich machen. Wesentlicher Inhalt des Konzeptes ist die Erhaltung der öffentlichen Grünflächen im Norden und Süden des Plangebiets. Würde in dem Sondergebiet jedoch gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO die Obergrenze einer Grundflächenzahl von 0,8 eingehalten werden, bedeutet dies, dass zur Beibehaltung der derzeit festgesetzten Baugrenzen ein größeres Sondergebiet mit einer zusätzlichen nicht überbaubaren Grundstücksfläche geplant werden muss. Der Anteil der Fläche im Gebiet des Bebauungsplans, auf dem eine öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, würde dadurch geringer ausfallen. Das steht dem grundlegenden städtebaulichen Ziel entgegen. Auch ist gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und den verkehrstechnischen Anforderungen Rechnung getragen wird. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, da die Gefahr einer zu dichten Bebauung im vorliegenden planerischen Konzept ausgeschlossen wird. Gleiches gilt für die Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden gerade durch die Überschreitung der Obergrenze für die Grundflächenzahl vermieden, da das Sondergebiet bei dieser Vorgehensweise auf einer möglichst kleinen Fläche festgesetzt wird und der Anteil der nördlichen öffentlichen Grünfläche auf einer möglichst großen Fläche erhalten werden kann. Sonstige öffentliche Belange gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, die entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. 4.3. Baugrenze / Überbaubare Grundstücksfläche Die maximal bebaubare Grundstücksfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ergibt sich aus der zeichnerischen Festsetzung der Baugrenzen und umfasst eine Fläche von ca. 1.400 m². Innerhalb dieser Fläche soll ein Hotel errichtet werden, das auf Grundlage des Wettbewerbentwurfes weiterentwickelt werden soll. Eine geringfügige Überschreitung der überbaubaren Flächen innerhalb des Sondergebietes ist aus bautechnischen Gründen zulässig. Damit wird ermöglicht, dass sicherheitsrelevante Einrichtungen (z.B. Fluchttreppen) in geringfügigem Ausmaß außerhalb der Baugrenzen erstellt werden können. 4.4. Maximale Gesamthöhe der Gebäudeteile Das Sondergebiet „Hotel“ gliedert sich in drei Gebäudeteile. Diese sind im Vorhaben- und Erschließungsplan mit Bauteil “A“; “B“ und “C“ gekennzeichnet. Bauteil "A" Für den Hauptbaukörper (Bauteil "A") soll eine Gesamthöhe von 184,00 m über NHN festgesetzt werden. Darüber hinaus wird für das zurückversetzte letzte Obergeschoss eine maximale Gesamthöhe von 187,00 m über NHN festgesetzt. Mit diesen Höhenfestsetzungen werden die Vorgaben um 0,50 m gegenüber der EU Ausschreibung geringfügig überschritten. Diese Anpassung wurde zugelassen, um einen angemessenen Spielraum zuzulassen, der im Rahmen der Ausführungsplanung notwendig werden könnte oder auch zur Errichtung eines Gründaches. Die geforderte Abstufung zwischen dem südlichen und dem nördlichen Gebäudeteil wurde mit einem Höhenversprung von Süd nach Nord um ein Geschoss bzw. 3,0 m erreicht. Mit diesen Höhenfestsetzungen soll eine übermäßige Höhenentwicklung insbesondere zu der nördlichen Grünfläche hin verhindert werden. Des Weiteren soll auf diese Weise eine Anpassung an die Umgebungsbebauung erreicht werden. Die David - Hansemann - Schule hat eine Gebäudehöhe von 188,40 m über NHN, die östliche Bebauung hat eine Firsthöhe von durchschnittlich 180 m über NHN. Die westliche Sandkaulstraße beginnt im Süden mit dem Gebäude der Handwerkskammer, welches an einem markanten Seite 10 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Standort eine Gebäudehöhe von 187,80 m über NHN aufweist. Das Gebäude an der Ecke Sandkaulstraße / Rochusstraße hat eine Firsthöhe von 188,90 m über NHN und die Gebäude auf der Rochusstraße gegenüber der Grünfläche haben eine durchschnittliche Firsthöhe von 190,00 m über NHN. Damit fügt sich das Hotelgebäude in die Höhenentwicklung der umgebenden Bebauung ein und die Maßstäblichkeit der umgebenden Bebauung wird berücksichtigt. Darüber hinaus muss der südliche Gebäudeteil (Vorfahrtsfläche V 1), auf Höhe des Erschließungsniveaus, in der Tiefe von mindestens 5 m in einer Höhe von mindestens 4,10 m zurückspringen. Hierdurch soll der erdgeschossige großzügige Freiraum der Eingangs- und Vorfahrtssituation langfristig gesichert werden. Bauteil "B" Die Gesamthöhe des Bauteils "B", welcher sich im Bereich der Ein- bzw. Ausfahrt der Tiefgarage und der Anlieferung befindet, wird auf eine maximale Höhe von 169,50 m über NHN begrenzt. Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, dass der Ver- und Entsorgungsbereich und die Einfahrt in die Tiefgarage baulich bis zu der genannten Höhe errichtet werden kann. Um die Realisierbarkeit notwendiger Brandschutzmaßnahmen wie Fluchtwege zu sichern, sind diese in ihrer Höhenentwicklung und Anordnung auch oberhalb der sonstigen maximalen Höhenfestsetzungen zulässig. Bauteil “C“ Der Bauteil "C" liegt ausschließlich unterirdisch zwischen Hauptbaukörper und Sandkaulstraße. Mit dieser Festsetzung für Tiefgaragen und unterirdische Nebenanlagen soll sichergestellt werden, dass ausreichend Raum für die Tiefgarage und für die Technik des Hotels vorgehalten werden kann. Dies begründet sich auch darin, dass auf dem Dach des Hotels nach Möglichkeit keine technischen Installationen erfolgen sollen. Des Weiteren soll die Möglichkeit bestehen, dass entsprechend dem Wettbewerbsentwurf ein Wasserlauf entlang der Gebäudefassade im Sondergebiet realisiert werden kann, dies jedoch unter Einhaltung von möglichen Auflagen, die den Schutz der Blutbuche gewährleisten. Überschreitung der festgesetzten Höhen Die zugelassene Überschreitung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhen um maximal 2,50 m wird ermöglicht, damit notwendige technische Aufbauten bzw. Anlagen, die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, auf den Dachflächen des Hotels zulässig sind und errichtet werden können. Ergänzend wird das Abrücken dieser Anlagen festgesetzt, um das optische Erscheinungsbild aus den umliegenden Straßenund Platzräumen zu vermindern. Die Ausnahme von der Festsetzung über das Abrücken von der Gebäudefassade für die Überfahrten der Aufzüge und Austritte der Treppenhäuser wird erteilt, um zu gewährleisten, dass die vertikalen Erschließungsachsen des Hotels mit Tageslicht versorgt werden können bzw. eine direkte Verbindung ins Freie möglich ist. Daher wird von einer Abstandsfestsetzung für diese Einrichtungen auf der straßenabgewandten Seite abgesehen. Be- und Entlüftungsanlagen / Kälteanlagen dürfen das Höhenmaß nicht überschreiten, da diese nicht zwingend auf den Dächern untergebracht werden müssen, dies betrifft nicht die notwendigen Ein- und Auslässe dieser Anlagen. Einrichtungen zur Absturzsicherung sind im Besonderen bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig, um ein Höchstmaß an Sicherheit zu gewährleisten und da diese nicht die Wirkung von massiven Gebäudeteilen haben. Maximale Bautiefe Seite 11 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Die maximale Bautiefe, Unterkante Ausgrabungstiefe von 158,55 m über NHN wurde festgesetzt, um den maximalen Erdaushub entsprechend den Vorgaben des hydrogeologischen Gutachtens zu begrenzen. Bei einer notwendigen Unterschreitung der Ausgrabungstiefe ist dies vorher mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen abzustimmen und die Umweltverträglichkeit gegenüber den hydrogeologischen Anforderungen gutachterlich nachzuweisen. Mit dieser Festsetzung wird eine Gefährdung der Rosenquelle verhindert. Unabhängig davon soll ermöglicht werden, dass bei notwendigen Baumaßnahmen und dem gutachterlichen Nachweis ihrer Unbedenklichkeit diese Tiefe unterschritten werden kann. 4.5. Abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB Eine Tiefe der Abstandsfläche von 0,5 H zu der Gemeinbedarfsfläche der David - Hansemann - Schule wird festgesetzt, da bei der städtebaulich gewünschten Lage und Höhe des Baukörpers der erforderliche Abstand von 0,8 H nach § 6 Abs. 5 BauO NW nicht eingehalten werden kann. Lage, Form und Gestaltung des Baukörpers wurden durch eine europaweite Ausschreibung ausgewählt und als städtebaulich und gestalterisch beste Lösung favorisiert. § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB ermöglicht eine Abweichung von den Maßen des Landesrechtes. Neben der Vergrößerung des Maßes ist in besonderen Fällen auch eine Reduzierung der nach Landesrecht vorgeschriebenen Abstandsflächen zulässig, wenn dies städtebaulich erforderlich und begründet ist. Insbesondere für Sondergebiete sieht bereits die BauO NW im § 6 Abs. 5 Satz 3 BauO NW eine mögliche Verringerung vor: „In Sondergebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn die Nutzung des Sondergebietes dies rechtfertigt.“ Gerechtfertigt ist die geringere Tiefe aufgrund der Vergleichbarkeit des Sondergebietes mit einem Kerngebiet, in dem die Tiefe der Abstandfläche gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1BauO NW 0,5 H beträgt. Das städtebauliche Erfordernis dieser Unterschreitung des Maßes begründet sich in der städtebaulichen Forderung, einen Hotelbaukörper einer bestimmten Größenordnung (5 Geschosse) und einer vorgegebenen Architektur mit einer Bautiefe von mind. 16 m parallel zum Straßenverlauf der Sandkaulstraße anzuordnen. Gleichzeitig ist die Berücksichtigung der Erhaltung der Blutbuche an der Sandkaulstraße eine zwingende Vorgabe. Der Erhalt der Blutbuche erfordert ein Abrücken des Baukörpers von der Sandkaulstraße in Richtung David-Hansemann-Schule, sodass zwischen dem Hotel und der Schule an der engsten Stelle ein Abstand von nur ca. 14 m eingehalten werden kann.. Von dieser verringerten Abstandsregelung ist nur eine Grundstücksseite zur Schule betroffen, alle anderen Grundstücksseiten grenzen an öffentliche Flächen. Aufgrund der angrenzenden Nutzungen, die keine Wohnnutzungen sind, wird dieser Abstand jedoch als ausreichend eingeschätzt. Erhebliche negative Einflüsse auf das Schulgebäude sind nicht zu erwarten. Dies wurde auf Grundlage von Schattenwurfsimulationen nachgewiesen. Aus diesen Schattenwurfsimulationen ist ersichtlich, dass entsprechend der DIN 5034 (Deutsche Institut für Normung e. V.) die Mindestanforderungen für den direkten Sonnenlichteinfall für Wohnräume sichergestellt sind. Die Mindestanforderungen der DIN 5034 wurden in diesem Fall als Referenzanforderung hinzugezogen, da es für Schulräume keine separate Richtlinie für direkte Sonnenlichteinstrahlung gibt. Die Ausleuchtung der Schulräume mit künstlichem Licht muss nach den heutigen technischen Richtlinien sichergestellt sein. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind gewahrt. 4.6. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den privaten Grünflächen werden Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze nicht zugelassen, damit in diesem Bereich das Erscheinungsbild der Grünanlage und die Gestaltung des Hotels nicht beeinträchtigt werden. Wege und Wasserbecken sind in diesen Bereichen nur Seite 12 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 dann zulässig, wenn der Erhaltungszustand der Blutbuche dadurch nicht beeinträchtigt wird. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. 4.7. Flächen für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB Im östlichen Bereich des Bebauungsplanes liegt ein Teilbereich des Schulhofes der David - Hansemann Schule. Dieser Bereich wird als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt und mit der entsprechenden Zweckbestimmung Schule versehen. Bei dieser Festsetzung handelt es sich um eine Bestandssicherung bzw. um eine Neuordnung zwischen Schulgrundstück und Sondergebiet. 4.8. Öffentliche Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Die Sandkaulstraße wird dem Bestand entsprechend in der Planzeichnung als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die Erschließung der vorhandenen Bebauung (Sandkaulstraße 2 bis 10) wird durch die Realisierung des Sondergebietes um ca. 30 m nach Süden verlegt. Die Lage der Erschließung wurde in der Planzeichnung ebenfalls als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Bei der Verlegung der Erschließung entfallen ca. 15 öffentliche Parkplätze für PKWs und evtl. ein Halteplatz für Reisebusse. Die verbleibenden öffentlichen Parkplätze werden durch die Festsetzung als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (Siehe 4.9) entsprechend gesichert. Der Ersatz der 15 entfallenden öffentlichen Parkplätze wird im Durchführungsvertrag geregelt. Die Halteplätze für Reisebusse liegen innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche und können als solche nicht festgesetzt werden. 4.9. Öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Flächen für das Parken von Fahrzeugen Im Plangebiet wurde eine Fläche mit ca. 270 m² als Parkplatzfläche im Bestand festgesetzt. Hier erfolgt lediglich eine Anpassung an die Neugestaltung der Verkehrsflächen. 4.10. Öffentliche Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB Im Plangebiet werden drei öffentliche Grünflächen festgesetzt. Nördliche Grünfläche Die Grünfläche nördlich des Sondergebietes wird aufgrund des geplanten Erhalts der vorhandenen Nutzungen als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage und Spielplatz festgesetzt. Die Grünfläche hat eine Größe von ca. 1.370 m². Durch die Aufwertung des vorhandenen Spielplatzes werden maximal 200 m² in Anspruch genommen. Des Weiteren wird diese Grünfläche durch Fußwege in Nord Südrichtung und Ost - Westrichtung gequert. Bei Neuverlegung dieser Fußwege sollen diese Fußwege bei einer maximalen Breite von 3 m auf einer Fläche von ca. 240 m² befestigt werden. Um der zukünftigen Abstimmung mit den Bürgern bei der Realisierung des Spielplatzes und den notwendigen Abstimmungen bei der Verbindung der beiden Schulbereiche der zukünftigen 4. Gesamtschule die größtmögliche Gestaltungs- und Optimierungsfreiheit unter Berücksichtigung der vorhandenen Bepflanzung zu gewährleisten, wurde auf eine zeichnerische Festsetzung der Spielplatzfläche und Wege verzichtet. Des Weiteren wird für einen Verbindungsweg innerhalb der nördlichen Grünfläche, der entlang der westlichen Hotelfassade geführt wird, eine weitere Fläche in Anspruch genommen. Seite 13 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Südliche Grünflächen Die vorhandenen Grünflächen südlich der Sondergebietsfläche werden aufgrund des geplanten Erhalts der Bestandsnutzung ebenfalls als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage festgesetzt. Diese beiden Grünflächen haben eine Größe von ca. 575 m² bzw. ca. 75 m². Mit dem Erhalt und der fachgerechten Pflege der festgesetzten Grünflächen kann zu einer dauerhaften städtebaulichen Aufwertung des Plangebiets sowie zu dessen unmittelbarem Umfeld beigetragen werden. 4.11. Private Grünfläche / Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB wurde innerhalb des Plangebietes der Teilbereich einer privaten Grünfläche (220 m²) eine Fläche E 1 von ca. 200 m² als zu erhalten festgesetzt. Bauliche Anlagen, befestigte Flächen und Mauern sind innerhalb der gekennzeichneten Flächen E 1 unzulässig. Vorhandene Befestigungen haben bis zur Umgestaltung der Grünfläche Bestandsschutz. Die Anlage eines Weges in der Fläche E 1 ist unter der besonderen Berücksichtigung des Wurzelraumes der Blutbuche zulässig, sofern nachgewiesen wird, dass der Erhalt des Baumes nicht gefährdet wird. Mit einem solchen Weg sollen unkontrollierte Trampelpfade im Bereich des Wurzelraumes der Blutbuche verhindert werden. Die Ausführung des Weges ist mit dem Fachbereich Umwelt der Stadt Aachen abzustimmen. Mit diesen Maßnahmen wird langfristig erreicht, dass der Naturraum um den erwähnten Baumbestand (Blutbuche ) gesichert ist. 4.12. Bauliche Vorkehrungen und Maßnahmen gegen schädliche Umwelteinflüsse Zur Ermittlung der Lärmbelastung für das Sondergebiet wurde eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro Dr.-Ing. Szymanski & Partner durchgeführt. Diese ergab, dass der maßgebliche Außenlärmpegel im Bereich des Hotels bei ca. 70 db (A) liegt. Entsprechend dem Schallschutzgutachten sind Anforderungen des erforderlichen passiven Schallschutzes nach DIN 4109 für die Außenbauteile des Hotels zu erfüllen. Daher wurde innerhalb der überbaubaren Sondergebietsflächen für alle Fassadenbereiche das erforderliche Schalldämmmaß des Lärmpegelbereichs IV für Außenbauteile von Gebäuden festgesetzt. Somit wird eine gesunde Aufenthaltsqualität in den zukünftigen Aufenthalts- und Übernachtungsräumen gewährleistet. Von dieser Festsetzung können Ausnahmen zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren für den Einzelfall durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße entsprechend der DIN 4109, in der Fassung von November 1989, für Außenbauteile ausreichend sind. Des Weiteren wurde in diesem Gutachten nachgewiesen, dass die Steigerung der Verkehrslärmbelastung außerhalb des Plangebietes eine unbedenkliche Größenordnung einnimmt. Das Verkehrsaufkommen im Bereich der Sandkaulstraße verursacht laut Lärmkataster der Stadt Aachen bereits heute in einigen Abschnitten der Straße vor den anliegenden Wohngebäuden tagsüber Lärmbelastungen bis 70 dB (A) und nachts bis 61 dB (A). Im Untersuchungsbereich außerhalb des Plangebiets werden an allen untersuchten maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte der Sechzehnte Verordnung zur Durchführung des BundesImmissionsschutzgesetzes (16. BImSchV) bereits heute überschritten. Durch das Planvorhaben entfallen die Mehrfachreflexionen durch parallele Flächen an der Bunkerfassade und der vorhandenen westlichen Bebauung. Der Reflexionsanteil der zu berücksichtigenden zukünftigen Hotelfassade ist durch die Geometrie und durch den deutlich größeren Abstand zur Emissionsachse und zu den maßgebenden Immissionsorten quantitativ unbedenklich. Durch den größeren Abstand zur Hauptachse der Sandkaulstraße werden die Immissionswerte der 16. BImSchV nach Umsetzung der Planung unterschritten. Durch eine bessere Abschirmung des Hotelbaukörpers werden die Belastungen trotz der erheblichen Steigerung der Verkehrsmengen auf der Seite 14 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Erschließungsschleife zukünftig geringer. Die durch das Planvorhaben ausgelöste Steigerung der Verkehrsmenge auf der Sandkaulstraße führt zu einer Steigerung der Immissionsbelastung um ca. 0,3 dB (A). Eine Steigerung in dieser Größenordnung ist qualitativ von den Betroffenen nicht wahrnehmbar. Aufgrund der vorliegenden Daten ist eine Lärmsanierung bzw. ein Lärmsanierungsplan im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 853 nicht notwendig. Innerhalb des Plangebietes werden an den für die Beurteilung maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten. 5. Umweltbelange 5.1. Einleitung Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt. Von einer Vorprüfung des Einzelfalls und der Erstellung eines Landschaftspflegerischen Fachbeitrages kann damit abgesehen werden. Ziel ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Hotelansiedlung zu schaffen und die vorhandene Grünfläche, welche derzeit als Parkanlage und Kinderspielplatz genutzt wird, teilweise zu erhalten und planungsrechtlich zu sichern. Das Plangebiet ist durch einen Hochbunker aus dem zweiten Weltkrieg und durch öffentliche Verkehrsflächen teilweise überbaut. Im südlichen Teil des Gebietes befindet sich noch eine weitere von Verkehrsflächen umrandete Freifläche. Das Plangebiet umfasst mit ca. 8.200 m² weniger als 20.000 Quadratmeter Fläche. Die einzelnen Umweltbelange werden vorsorglich überprüft. 5.1.1. Lage des Plangebietes Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich des Stadtkerns von Aachen. Es liegt zwischen der Sandkaulstraße, der Rochusstraße, der Alexanderstraße und dem Schulgrundstück der David-Hansemann-Schule und besteht aus den Flurstücken 703, 1957, 1958 tlw., 1959 und 1960 tlw., Flur 79, Gemarkung Aachen, in Aachen - Mitte. Der nördliche Teil des Plangebietes wird zurzeit als Grünanlage und Kinderspielplatz genutzt. Die Fläche ist begrünt und mit Gehölzen bzw. Bäumen bepflanzt. Im zentralen Teil des Plangebietes (Flurstück 703) befindet sich direkt an der Sandkaulstraße ein Hochbunker, dessen Nutzung aufgegeben wurde. Dieser Hochbunker soll abgerissen werden. Der südliche Teil des Plangebietes wird teilweise als öffentliche Verkehrsfläche (Flurstück 1957 und 1958 tlw.) bzw. als Frei- und Grünfläche genutzt. In der öffentlichen Verkehrsfläche befinden sich ca. 44 Parkplätze. 5.1.2. Inhalt und Ziele des B-Plans Die Stadt Aachen beabsichtigt, die Entwicklung eines Hotelstandortes, entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007, in der näheren Umgebung des Eurogress. In einem ersten Schritt hat die Stadt Aachen eine europaweite Ausschreibung für die Bebauung eines Grundstückes an der Sandkaulstraße mit einem Hotel durchgeführt. Den Zuschlag für das ausgeschriebene Gelände bekam eine Aachener Projektgesellschaft mit dem Entwurf eines Aacheners Architekturbüros. Der Entwurf sieht die Erstellung eines Hotels der 3 - 4 Sterne Kategorie vor. Die geplante Umsetzung dieses Neubauvorhabens muss durch einen Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. Für das Plangebiet werden zurzeit öffentliche Grünflächen bzw. Mischgebietsflächen nach § 6 BauNVO festgesetzt. Ziel der Stadt Aachen ist es entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 im Bereich der Sandkaulstraße / Rochusstraße die planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung eines Hotels der gehobenen Kategorie (3 bis 4 - Sterne) zu schaffen. Hierzu ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Seite 15 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, mit dem geplanten Gebäude einer innerstädtischen urbanen Nutzung und Weiterentwicklung dieser Fläche zu entsprechen. Hierbei soll der vorhandene, schützenwerte Bewuchses, im Besonderen die Blutbuche berücksichtigt werden,. Dabei soll unter Berücksichtigung der benachbarten David - Hansemann - Schule und der umliegenden Wohn- und Geschäftsbebauung, ein Großteil der öffentlichen Grünflächen erhalten werden. Dies entspricht der EU Ausschreibung und dem vorliegenden Wettbewerbsergebnis. 5.1.3. Planungsrechtliche Einbindung Regionalplan Das Plangebiet ist im Regionalplan des Regierungsbezirks Köln, Teilabschnitt Region Aachen, in der Fassung der 1. Auflage 2003 mit Ergänzungen, Stand April 2008, als allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Aachen stellt für den Bereich des Plangebietes Wohnbauflächen und öffentliche Grünfläche dar. Die geplante Hotelnutzung entspricht nicht den derzeitigen Zielsetzungen des Flächennutzungsplanes hier Wohnbauflächen zu entwickeln. Der Darstellung einer öffentlichen Grünfläche wird teilweise entsprochen. Zur planungsrechtlichen Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung, hier eine Hotelnutzung umzusetzen, soll ein Bebauungsplanverfahren für den Innenstadtbereich nach § 13 a BauGB durchgeführt werden. Gemäß § 13 a Abs.2 Nr. 2 BauGB kann der Bebauungsplan von der Darstellung des Flächennutzungsplanes abweichen, wenn eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes sichergestellt ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Derzeit geltendes Planungsrecht Der nördliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 553 aus dem Jahr 1967. Dieser setzt für den Bereich des Plangebietes eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest. Der südliche Teil des Plangebietes liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 772 aus dem Jahr 1990. Dieser Bebauungsplan setzt für die Bebauung der Sandkaulstraße ein Mischgebiet unter Ausschluss von Spielhallen fest. Beide Teilbereiche werden von dem neu aufzustellenden Bebauungsplan überplant. Landschaftsplan Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes 1988 der Stadt Aachen. 5.1.4. Bedarf an Grund und Boden für die vorhandenen bzw. geplanten Nutzungen / Versiegelungsgrad Derzeitige Nutzung ca. in m² Grünflächen ca. in m² Geplante Nutzung ca. in m² Grünflächen ca. in m² Art der Nutzung Grünanlage (Nord) öffentliche Grünflächen Vegetationsflächen Wegeflächen innerhalb der Grünanlage Spielplatz innerhalb der Grünanlage 1.980 1.980 1.770 1.370 1.390 930 430 max. 240 160 max. 200 Seite 16 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Derzeitige Nutzung ca. in m² Grünflächen ca. in m² private Grünflächen Vegetationsflächen Vegetationsflächen über Tiefgarage (im SO - Gebiet) davon besonders geschützt (E 1) öffentlich Grünflächen (Süd) Vegetationsflächen Tlw. versiegelt Flächen innerhalb der Grünanlage Grünflächen ca. in m² 220 180 180 1.130 650 710 650 420 Bunker 310 Gemeinbedarfsfläche Versiegelt Vegetationsflächen 580 360 290 120 290 Flächeninanspruchnahme durch das Hotel Baukörper Wasserkaskadenn sonstige versiegelte Flächen Vegetationsflächen Straßenfläche Fahrbahn Wege Mischfläche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Geplante Nutzung ca. in m² 400 240 1.630 1.120 100 310 100 3.790 3.500 2.360 1.430 370 2.050 1.210 240 230 Nach heutiger Nutzung werden von dem ca. 8.160 m² großen Plangebiet ca. 2.390 m² (29,3 %) als Vegetationsfläche und 420 m² (5,2 %) als teilversiegelte Vegetationsfläche genutzt. Nach Neubau des Hotels und Umgestaltung der südlichen Grünflächen verbleiben im Plangebiet ca. 2.340 m² (28,7 %) als Vegetationsflächen. 5.1.5. Bedarf an Grund und Boden für die geplanten Nutzungen / städtebauliche festgesetzte Werte Sondergebietsnutzung Hotel (SO) Fläche für Gemeinbedarf ca. 1.810 m² ca. 360 m² Öffentliche Verkehrsfläche ca. 3.500 m² Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ca. 250 m² Grünflächen mit Zweckbestimmung ca. 2.240 m² Seite 17 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße davon Grünfläche Nord - öffentlich ca. 1.370 m² davon Grünfläche Nord - privat ca. 220 m² davon Grünfläche Süd - öffentlich ca. 650 m² insgesamt 5.1.6. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 ca. 8.160 m² Ziele des Umweltschutzes Ziel des Umweltschutzes ist die Wahrung der Umwelt in Ihrer Gesamtheit sowie der Schutzgüter zur Sicherung der natürlichen Lebensgrundlagen des Menschen, der Fauna und der Flora. Dabei sind die Schutzgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen. Zudem sind die kulturellen Merkmale sowie die Sachgüter im Auswirkungsbereich der Planung zu bewahren. Bei Veränderungen und Eingriffen in die jeweiligen Schutzgüter sind Eingriffsvermeidungsmaßnahmen und deren Minderung sowie mögliche Maßnahmen zum Ausgleich zu prüfen und aufzuzeigen. Zur Bewertung der Auswirkungen der Planung auf die Umweltbelange werden dabei die einschlägigen Gesetze, Rechtsverordnungen, Erlasse, Verwaltungsvorschriften und Technischen Anleitungen herangezogen. Die zu berücksichtigenden Ziele des Umweltschutzes werden den einzelnen Schutzgütern zugeordnet. 5.2. 5.2.1. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Schutzgut Mensch 5.2.1.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Bei der Betrachtung des Schutzgutes Mensch sind Aspekte wie Gesundheitsvorsorge, Wohnqualität, Erholung und Freizeit, Grün- und Freiflächen, Luftschadstoffe, Gerüche, Lichtimmissionen, Lärmimmissionen, elektromagnetische Felder, Erschütterungen sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes ist u. a. das Immissionsschutzrecht zu beachten. Dazu gehören das Bundesimmissionsschutzgesetz und seine Verordnungen. Für die räumliche Planung gilt der Trennungsgrundsatz. Danach sind Flächen für bestimmte Nutzungen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf Wohngebiete und schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Da sich das Plangebiet immissionsschutzrechtlich im Wirkungsbereich emittierender Straßenverkehrsflächen befindet, ist für die Planung die 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV) für die Betrachtung von Schallimmissionen durch Verkehrsgeräusche zu berücksichtigen. Maßgeblich für die städtebauliche Planung ist die DIN 18005/2/ Schallschutz im Städtebau. Verkehrsbelastung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten für die Realisierung einer Hotelanlage in der Sandkaulstraße, Aachen durch das BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinhold Baier GmbH erstellt. Zur Ermittlung der derzeitigen Verkehrsbelastung wurde eine Verkehrserhebung in Form einer Knotenstromzählung an dem vorfahrtsgeregelten Knotenpunkt Sandkaulstraße / Rochusstraße in der nachmittäglichen Spitzenstundengruppe (15 bis 19 Uhr) durchgeführt. Nach Auswertung der Daten liegt die heutige nachmittägliche Spitzenstunde zwischen 16 und 17 Uhr. Die Verkehrsbelastung auf der Sandkaulstraße hat gegenüber der von der Stadt Aachen übernommenen Zählung vom Januar 2008 in den meisten Relationen abgenommen. Eine Zunahme ergibt sich bei den abbiegenden Fahrzeugen von der südlichen Sandkaulstraße (16 Kfz-Fahrten mehr gegenüber 2008) in die Rochusstraße (9 zusätzlich abbiegende Fahrzeuge), wobei die Fahrten insgesamt auf der Rochusstraße um 67 Fahrzeuge abgenommen haben. So wurden in der Seite 18 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Verkehrzählung aus dem Jahre 2008 insgesamt 1.934 Fahrten über den Knotenpunkt Sandkaulstraße / Rochusstraße zwischen 16 und 19 Uhr ermittelt, während es im Jahre 2012 im selben Zeitraum 1.769 Fahrten waren. Verkehrsemissionen Die Umgebung des Plangebietes ist grundsätzlich als Mischgebiet einzuordnen und entsprechend zu beurteilen. Lärm Die Sandkaulstraße besitzt nach dem Verkehrsentwicklungsplan (VEP) der Stadt Aachen ein Verkehrsaufkommen von rund 6.000 KFZ / 24 h. Das Verkehrsgutachten der BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinhold Baier GmbH ermittelte am Querschnitt Q3 (Sandkaulstraße) eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 5.489 Kfz und im Bereich der Erschließungsschleife (Q5) 631 Kfz. Gegenüber dem prognostizierten Emissionspegel aus dem Verkehrsmodell der Stadt Aachen ergeben sich keine relevanten Abweichungen. Aus dem Lärmkataster der Stadt Aachen ist ersichtlich, dass das Plangebiet, durch Verkehrslärm vorbelastet ist. Das Verkehrsaufkommen auf der Sandkaulstraße verursacht laut Lärmkataster der Stadt Aachen bereits heute in einigen Abschnitten der Straße vor den anliegenden Wohngebäuden tagsüber Lärmbelastungen bis 70 dB (A) und nachts bis 61 dB (A). Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Dr.-Ing. Szymanski & Partner ein Schallschutzgutachten erstellt, Stand 10.07.2012. In diesem werden Aussagen gemacht zu den Verkehrslärmbelastungen im Bestand und im Planfall. Laut Gutachten wird die Verkehrslärmsituation von der Belastung der Sandkaulstraße dominiert. Im Untersuchungsbereich außerhalb des Plangebiets werden an allen untersuchten maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV bereits überschritten. Das Maß der Überschreitung liegt nach derzeitigem Kenntnisstand nicht im Bereich einer Gesundheitsgefährdung bzw. im Rahmen einer möglichen Lärmsanierung. Die Größenordnung der Belastungen ist als typisch für den innerstädtischen Bereich zu beschreiben. Licht Der Einfahrtsbereich der Tiefgarage sowie die Anfahrt und Vorfahrt des Hotels sollen so gestaltet werden, dass die Wohnbereiche der vorhandenen Bebauung nicht beeinflusst werden. Gewerbelärm Gewerbliche Anlagen innerhalb des Plangebietes bzw. in seiner unmittelbaren Umgebung sind nicht vorhanden. Kinderlärm – Schulgelände David-Hansemann Realschulhof Gemäß Urteil des Oberverwaltungsgerichtes (OVG) Rheinland Pfalz vom 29.Mai 2012 (bekanntgegebenes Urteil, Az.: 8 A 10042 / 12.OVG) stellt Lärm von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen oder ähnlichen Einrichtungen keine schädliche Umwelteinwirkung dar. Geräusche spielender Kinder seien Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung und daher grundsätzlich zumutbar. Kinderlärm steht damit unter allgemeinem Toleranzgebot der Gesellschaft. Erholung und Freizeit Die im Plangebiet vorhandene Parkanlage wird als solche und als Kinderspielplatz von den umliegenden Anwohnern frequentiert. Sie spielt als Naherholungsfläche für die Bevölkerung eine wesentliche Rolle. Der nicht zugängliche Bunker besitzt keine Erholungsfunktion und hat auch als Freizeitnutzung keine Bedeutung. Dies gilt gleichfalls für die Freiraumfläche im südlichen Teil des Gebietes, da diese umschlossen ist von öffentlichen Verkehrsflächen und daher einen eingeschränkten Erholungs- und Aufenthaltswert besitzt. Seite 19 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Erschütterungen, Gefahrenschutz Das Plangebiet befindet sich außerhalb verliehener Bergwerksfelder. Es liegen keine Hinweise auf das Vorhandensein von ehemaligen Bergbauflächen vor. Das Plangebiet befindet sich in einem Gebiet, welches im stärkeren Ausmaß von Erdbeben betroffen ist. Nach DIN 4149 (Bauten in deutschen Erdbebengebieten) ist Aachen der Erdbebenzone 3 zuzuordnen. Hochwasserschutz Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, für die grundsätzlich Hochwasserschutzmaßnahmen erforderlich sind. Überschwemmungsgebiete befinden sich nicht im Plangebiet. Sonstige Emissionen und Immissionen Es befinden sich keine landwirtschaftlichen Betriebe oder imitierenden Industrie- bzw. Gewerbebetriebe im näheren Umfeld des Plangebietes. Der Abriss des vorhandenen Hochbunkers soll nach Möglichkeit in den Ferien erfolgen um die Immissionen, die auf den Schulbetrieb einwirken könnten, so gering wie möglich zu halten. Das Plangebiet wird von dem auf Erdwärme erteilten Erlaubnisfeld „IfM Geo Therm“ (zu wissenschaftlichen Zwecken) überdeckt. Inhaberin der Erlaubnis „IfM Geo Therm“ ist die Rheinisch Westfälische Technische Hochschule (RWTH) Aachen. Die Erlaubnis gewährt das befristete Recht zur Aufsuchung des Bodenschatzes „Erdwärme“ innerhalb der festgelegten Feldgrenzen. 5.2.1.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Verkehrsbelastung Für die geplante Hotelnutzung wurde im Rahmen des Verkehrsgutachtens das zu erwartende Verkehrsaufkommen einschließlich der Verteilung des möglichen Ziel und Quellverkehrs von Hotelgästen, Beschäftigten und des Anlieferverkehrs über den Tag ermittelt. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung von Beschäftigten, Gästen und des Wirtschaftsverkehrs für die geplante Hotelentwicklung täglich zusätzlich 420 Kfz-Fahrten entstehen. Davon sind 210 Kfz-Fahrten dem Zielverkehr und 210 Kfz-Fahrten dem Quellverkehr zuzuordnen. Hierbei werden ca. ein Drittel aller Kfz-Fahrten durch Taxifahrten erzeugt. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich durch die geplante Hotelnutzung keine bemessungsrelevanten verkehrlichen Veränderungen für das Stadtviertel ergeben. Verkehrsemissionen Durch das Planvorhaben entfallen die Reflexionen an der Bunkerfassade. Der Reflexionsanteil der zu berücksichtigen geplanten zukünftigen Hotelfassade ist durch die Geometrie (keine Mehrfachreflexion durch parallele Flächen) und durch den deutlich größeren Abstand zur Emissionsachse und zu den maßgebenden Immissionsorten quantitativ unbedenklich. Von der im Bebauungsplan festgesetzten Grünanlage gehen schalltechnisch keine nennenswerten Lärmemissionen aus. Die Erschließung des zukünftigen Hotels erfolgt über die Sandkaulstraße. Ein Teilstück der vorhandenen Erschließungsschleife an der Sandkaulstraße wird um ca. 30 m nach Süden verlagert. Durch den größeren Abstand zur Hauptachse der Sandkaulstraße werden die Immissionswerte der 16. BImSchV nach Umsetzung der Planung unterschritten. Durch eine bessere Abschirmung des Hotelbaukörpers werden die Belastungen trotz der erheblichen Steigerung der Verkehrsmengen auf der Erschließungsschleife zukünftig geringer. Die durch diese Verschiebung entfallenden öffentlichen Stellplätze sollen innerhalb der Tiefgarage ersetzt werden. Laut Gutachten handelt es sich bei der durch Ein- und Ausfahrten ausgelösten Immissionsbelastungen Seite 20 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 im konkreten Fall um Verkehrslärm. Die Lage und Größenordnung dieser Emission erfährt gegenüber der heutigen Situation keine relevante Änderung. Das Verkehrsgutachten prognostiziert im Querschnitt der Erschließungsschleife (Q5) eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 841 Kfz. Für den Querschnitt Q3 (Sandkaulstraße) wird ein DTV-Wert von 5.909 Kfz prognostiziert. Die durch das Planvorhaben ausgelöste Steigerung der Verkehrsmenge auf der Sandkaulstraße um ca. 5 % (dies entspricht vereinfacht einer Steigerung der Immissionsbelastung um ca. 0,3 dB (A)) ist qualitativ von den Betroffenen nicht wahrnehmbar. Die durch das Planvorhaben sowie durch die in diesem Zusammenhang erforderliche Verschiebung der Erschließungsschleife ausgelösten Verkehrslärmbelastungen außerhalb des Plangebietes befinden sich damit insgesamt in einer unbedenklichen Größenordnung. Im Rahmen des Schallschutzgutachtens wurde weiterhin untersucht, zu welchen Maximalpegeln es aus lärmtechnischer Sicht kommen kann. Dabei spielt das Kofferraumschließen bei Pkws eine maßgebliche Rolle bei der Betrachtung der angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen. Bei Einhaltung von Mindestabständen von der im Nachtzeitraum genutzten Flächen zu den angrenzenden schutzbedürftigen Nutzungen können wesentliche Auswirkungen ausgeschlossen werden. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens im Einzelfall zu prüfen. Innerhalb des Plangebietes werden an den für die Beurteilung maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten. Für die Hotelnutzung lassen sich mit verhältnismäßigem Mehraufwand schalltechnische Maßnahmen durchführen, durch die die vorhandenen Verkehrslärmbelastungen reduziert werden können. So bleiben bei hochwertigeren Hotelnutzungen zum Beispiel die Fenster auch im Nachtzeitraum geschlossen, da üblicherweise Klima- und Lüftungstechnik zum Einsatz kommt. Gewerbelärm Darüber hinaus wurden im Schallschutzgutachten die Gewerbelärmbelastungen untersucht, die von der zukünftigen Nutzung Hotel auf die Umgebung wirken. Die möglichen durch die Planung ausgelösten Immissionskonflikte reduzieren sich auf die Außenwirkung, da innerhalb des Geltungsbereiches keine Nutzungen mit einem erhöhten Schutzanspruch vorgesehen sind. Durch das Hotel werden zukünftig insbesondere Lärmimmissionen durch die mit der Nutzung als Hotel verbundenen Verkehrsgeräusche, den Warenumschlag sowie durch die Tiefgaragennutzung ausgelöst. Die detaillierten Planungen (zum Beispiel raumlufttechnische Anlagen, Kühlanlagen usw.) im Zusammenhang mit der geplanten Hotelnutzung sind hinsichtlich ihrer Lärmemissionen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. Im Rahmen des Schallschutzgutachtens wurde für die vorliegende Hotelplanung (Wettbewerbsgewinner) im Vorfeld eine Prüfung der bereits jetzt absehbaren Emissionen durchgeführt, um abschätzen zu können, ob mögliche Immissionskonflikte auftreten können. Ein unlösbarer Immissionskonflikt liegt offensichtlich nicht vor. Kinderlärm Bezüglich des von der benachbarten Schule ausgehenden Lärms durch Schüler ergeben sich keine Ein- bzw. Auswirkungen durch die Planung. Aufgrund dessen sind Maßnahmen nicht erforderlich. Erholung und Freizeit Die Parkanlage bleibt größtenteils als solche inklusive einer Spielplatzanlage erhalten. Im Rahmen der Planungen wurde ein Grün- und Freiraumkonzept durch das Büro Schöke Landschaftsarchitekten (siehe Anlage Freiraumkonzept Büro Schöke vom 24.09.2012) erstellt und es erfolgt eine qualitativ hochwertige Umgestaltung Seite 21 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 des Grünraumes. Ein Teil der vorhandenen schützenswerten Bäume bleibt erhalten (siehe Anlage 1 Baumbilanz ). Die Parkanlage kann weiterhin von der Bevölkerung als solche und als Spielplatz genutzt werden, da diese im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesichert bzw. die Errichtung einer Spielplatzanlage von max. 200 m² im Planverwirklichungsvertrag geregelt wird. Durch den Bau der Hotelanlage und den Wegfall des Bunkers erfährt das Plangebiet eine räumliche wie architektonische Aufwertung, welche die Aufenthaltsqualität im städtebaulichen Raum wesentlich verbessern wird. Eine Fläche von ca. 50 m² die direkt hinter dem nördlichen Gebäudeabschluss des zukünftigen Hotels liegt wird in den Wintermonaten dauerhaft durch das Gebäudes verschattet. In den Sommermonaten kann dieser Bereich durch die untergehende Abendsonne beschienen werden, wenn nicht die vorhandenen Bäume oder die vorhandene Bestandsbebauung zu einer weitergehenden Verschattung führen. In diesem Bereich ist die neu anzupflanzende Bepflanzung entsprechend den zukünftigen Gegebenheiten zu wählen. Aufgrund der Flächeninanspruchnahme des Hotels verringert sich die öffentliche Grünfläche im Süden des Hotelneubaus. Bei der geplanten baulichen Nutzung des Grundstückes sind neben zahlreichen geschützten Bäumen, auch die beiden ortsbildprägenden Platanen nicht zu erhalten. Der weitere Baumbestand in diesem Bereich wird durch die Planung nicht beeinträchtigt. Temporäre Beeinträchtigungen durch den Abriss des Bunkers Während der Abrissarbeiten des Hochbunkers ist mit einer erhöhten temporären Lärm- und Staubbelastung zu rechnen. Vor Abriss des Bunkers sollte an der vorhandenen Umgebungsbebauung eine Bestandsaufnahme erfolgen. Somit können etwaige Schäden die durch die Anlage des Bunkerabrisses und des Hotelneubaus entstehen könnten dokumentiert werden. Hochwasserschutz Durch die Verwirklichung der Bebauung entsteht für die Wurm kein nennenswerter Zuwachs des Abflusses, da derzeit bereits ein Großteil der Fläche versiegelt ist. Sonstige Emissionen und Immissionen Es ergeben sich keine Auswirkungen auf die Planungen im Rahmen des Bebauungsplanes. 5.2.1.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Verkehrsbelastung Maßnahmen sind nicht erforderlich. Verkehrsemissionen Da sich die durch die zukünftige Hotelnutzung sowie durch die in diesem Zusammenhang erforderliche Verschiebung der Erschließungsschleife ausgelösten Verkehrslärmbelastungen außerhalb des Plangebietes insgesamt in einer unbedenklichen Größenordnung befinden, wird für den erforderlichen passiven Schallschutz im Bebauungsplan ein Lärmpegelbereich IV festgesetzt. Der Lärmpegelbereich IV wird für das gesamte Baufeld für die Fassaden mit Sichtverbindung zu den Verkehrsflächen der Sandkaulstraße festgesetzt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Einhaltung des Mindestabstandes von Flächen, auf denen bei An- und Abreise ein Kofferraumschließen bei Pkws erfolgen kann, von den umgebenden schutzbedürftigen Nutzungen zu überprüfen. Gewerbelärm Seite 22 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Gewerbliche Anlagen in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes sind nicht vorhanden. Aufgrund dessen sind Maßnahmen diesbezüglich nicht erforderlich. Da laut Schallschutzgutachten ein unlösbarer Immissionskonflikt hinsichtlich der geplanten Hotelnutzung, insbesondere der durch die Hotelnutzung ausgelösten Verkehre, dem Warenumschlag und der Tiefgaragennutzung offensichtlich nicht vorliegt, sind Festsetzungen im Bebauungsplan zu Lärmschutzbauwerken nicht erforderlich. Eine Prüfung der lärmrelevanten Anlagen (z.B. Kühlanlagen, raumlufttechnische Anlagen usw.) erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. Kinderlärm Bezüglich des von der benachbarten Schule ausgehenden Lärms durch Schüler ergeben sich keine Ein- bzw. Auswirkungen durch die Planung. Aufgrund dessen sind Maßnahmen nicht erforderlich. Erholung und Freizeit Damit die nördliche Parkanlage weiterhin von der Bevölkerung als solche genutzt werden kann, wird diese im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Spielplatz festgesetzt. Die verbleibende nördliche Grünfläche wird in ihrer Gesamtheit (private und öffentliche Flächen) von ca. 1.980 m² auf ca. 1.770 m² um ca. 210 m² durch den Neubau des Hotels verkleinert, bleibt aber gestalterisch aufgewertet und neu strukturiert für die Bürger im Innenstadtbereich als eine Zone der Ruhe und Erholung erhalten. Die Vegetationsfläche wird von ca. 1.390 m² auf 1.330 m² um ca. 60 m² verkleinert. Die südlichen Grünflächen verringern sich durch den Hotelneubau von ca. 1.130 m² auf ca. 670 m² um ca. 460 m². Von der vorhandenen ca. 1.130 m² großen Grünflächen sind zurzeit ca. 420 m² mit Kopfsteinpflaster teilweise versiegelt die verbleibenden 710 m² sind als unversiegelte Grünflächen mit Baumbestand angelegt. Langfristig soll eine Umgestaltung der südlichen Grünfläche erfolgen. Bei der Umgestaltung soll die teilweise versiegelte Fläche weitgehend entsiegelt werden, sodass eine entsiegelte Vegetationsfläche von ca. 670 m² entstehen kann. Die Grünfläche soll so gestaltet werden, dass sie zum zeitweiligen Verweilen einlädt. Es sollen Sitzgelegenheiten aufgestellt werden und die östlich angrenzende Parkplatzfläche soll durch partielle Strauchanpflanzungen abgeschirmt werden. Die Umgestaltung dieser öffentlichen Grünfläche ist keine Maßnahme im Rahmen des Hotelneubaus. Temporäre Beeinträchtigungen durch den Bunkerabriss Vom Abrissunternehmen ist im Rahmen der technischen Möglichkeiten dafür zu sorgen das die Beeinträchtigungen so gering wie möglich ausfallen. Es sind entsprechende Maßnahmen anzuwenden, wie z. B. Berieselung des Abrissmaterials um die Staubentwicklung zu minimieren. Abschließende Auflagen und Maßnahmen müssen im Rahmen der Abrissgenehmigung erteilt werden. Erschütterungen, Gefahrenschutz und elektromagnetische Felder Mit bergbaulichen Einwirkungen ist nicht zu rechnen. In die schriftlichen Festsetzungen wird ein Hinweis aufgenommen, dass sich das Bebauungsplangebiet gemäß DIN 4149 (Bauten in deutschen Erdbebengebieten) innerhalb der Erdbebenzone 3 befindet. Hochwasserschutz Maßnahmen sind nicht erforderlich. Sonstige Emissionen und Immissionen Seite 23 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Maßnahmen sind nicht erforderlich. In die schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan wird ein Hinweis aufgenommen, dass sich innerhalb des Bebauungsplangebietes ein auf Erdwärme erteiltes Erlaubnisfeld befindet. 5.2.2. Schutzgüter Tiere und Pflanzen und biologische Vielfalt 5.2.2.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB (Baugesetzbuch) die Belange der Landespflege und des Naturschutzes im Hinblick auf das Bundesnaturschutzgesetz und die Landesgesetze zu berücksichtigen. Das Bundesnaturschutzgesetz in § 1 sowie auch das Landschaftsgesetz NRW führen folgende Ziele des Landes- und Naturschutzes auf: Ziel des Natur- und Landschaftsschutzes ist die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt mit ihren Lebensräumen sowie die Vielfalt, Eigenart, Schönheit und den Erholungswert von Natur und Landschaft langfristig zu sichern. Die einzelnen Umweltschutzbelange werden unter den jeweiligen Schutzgütern behandelt. Schutzgut Tiere Im Zuge der Baufeldräumung ist u.a. der Rückbau des vorhandenen Hochbunkers aus dem 2. Weltkrieg erforderlich. Im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Prüfung wurden für das Untersuchungsgebiet drei potentiell vorkommende planungsrelevante Fledermausarten (Breitflügelfledermaus, Zwergfledermaus und Braunes Langohr) festgestellt, die das Gebäude gegebenenfalls als Fortpflanzungs- oder Ruhestätte nutzen könnten. Eine Eignung des Gebäudes als Fledermausquartier wird als äußerst gering eingeschätzt, konkrete Hinweise auf ein Vorkommen liegen nicht vor. Ein Vorkommen der genannten Tierarten kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, da der Dachaufbau sowie die Lüftungsöffnungen des Bunkers nicht einsehbar sind. Alle heimischen Fledermäuse sind nach der Bundesartenschutzverordnung streng geschützt und in Anhang IV der FFH-RL aufgeführt und zählen somit zu den planungsrelevanten Arten. Mit Ausnahme der verbreiteten Zwergfledermaus sind alle Arten gefährdet. Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt Die Flächen des Plangebiets sind durch den vorhandenen Bunker und durch öffentliche Verkehrsfläche bereichsweise überbaut. Der nördliche Teil des Grundstücks 1590 wird zurzeit als Parkanlage und Kinderspielplatz genutzt. Die Flächen sind intensiv begrünt und mit Gehölzen bzw. Bäumen bepflanzt. Im südlichen Teil des Gebietes befindet sich darüber hinaus eine öffentliche Grünfläche. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans werden Eingriffe in die vorhandenen Grünstrukturen bewirkt. Da die Grünflächen des Plangebiets innerhalb der rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 553 und 772 liegt, kommt die Baumschutzsatzung für diesen Bereich zur Anwendung. 5.2.2.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Schutzgut Tiere Die Beeinträchtigung von artenschutzrechtlichen Belangen ist im Rahmen des Planverfahrens zu beurteilen. Das Bundesnaturschutzgesetz sieht gem. § 19 Abs. 3 eine Berücksichtigung von „streng geschützten Arten“ bei Eingriffen in Natur und Landschaft vor. Zur Bewertung des Artenschutzes wurde eine artenschutzrechtliche Stellungnahme erarbeitet (siehe Raskin, Rückbau des Hochbunkers im Rahmen des B-Planverfahrens Aachen Sandkaulstraße Artenschutzfachliche Stellungnahme vom 23. Juli 2012). Darin werden die Auswirkungen der Planung auf geschützte Arten hin untersucht. Da keine artenschutzrechtlich relevanten Arten festgestellt wurden, ergibt sich auch kein artenschutzrechtlich relevanter Eingriff. Allerdings gehen durch die geplanten Seite 24 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Abrissmaßnahmen (Bunker) potentielle Quartiersräume von drei planungsrelevanten Fledermausarten verloren, deren Vorkommen unwahrscheinlich ist, aber nicht ganz ausgeschlossen werden konnte. Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt Durch den Abriss des Bunkers und durch die Realisierung des Hotels werden die nördliche als auch die südliche Grünfläche verkleinert. Im Bereich beider Abschnitte befindet sich zahlreicher gesunder und vitaler Baumbestand. Aufgrund des Vitalitätszustandes der überwiegenden Bäume ist von einer hohen Lebenserwartung auszugehen.. Der vorhandene zu schützende Baumbestand innerhalb des Plangebietes wurde in einem Baumschutzgutachten zum Bebauungsplanverfahren Hotel Sandkaulstraße (Stand 12.06.2012) durch das Landschaftsarchitekturbüro Schöke, Aachen ermittelt. Laut der Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens (Stellungnahme vom 10.07.2012, FB 36/40, Umweltamt der Stadt Aachen) sind angesichts der geplanten baulichen Nutzung insgesamt ca. 26 Bäume nicht zu erhalten. Davon unterliegen ca. 9 Bäume aufgrund der Baumart oder aufgrund ihres geringen Stammumfanges nicht den Schutzbestimmungen der Baumschutzsatzung. Für ein Entfernen dieser Bäume bedarf es keiner Ausnahmegenehmigung bzw. Befreiung von den Bestimmungen der Satzung. Im Bereich der öffentlichen Grünflächen, befinden sich in Bunkernähe u.a. zwei markante Platanen sowie eine Blutbuche, welche aufgrund ihres dominanten Erscheinungsbildes das Ortsbild entscheidend mit gestalten und sich von dem übrigen Baumbestand deutlich abheben. Die beiden ortsbildprägenden Platanen können aufgrund der angestrebten Nutzung nicht erhalten werden. Sie zählen zu den insgesamt ca.17 Bäumen, die unter die Schutzbestimmungen der Baumschutzsatzung fallen erhalten. Der weitere Baumbestand kann unter Einhaltung von Schutzmaßnahmen erhalten bleiben. Für die vorhandene markante Blutbuche sind besondere Schutzmaßnahmen notwendig. 5.2.2.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Um eine Gefährdung der Fledermausarten ausschließen zu können, werden im Durchführungsvertrag die Durchführung folgender Maßnahmen geregelt: - Der Efeubewuchs sowie die Plakatwände an der Fassade des Bunkers sind im Zeitraum zwischen November und März zu entfernen, um eine Nutzung als Niststätte bzw. Spaltenquartier zur Fortpflanzungsperiode zu vermeiden. - Durchführung von zwei Einflug- / Schwärmkontrollen in den Monaten Juni und Ende August vor Abriss des Bunkers, um eine Nutzung als Sommer- bzw. Winterquartier vollständig ausschließen zu können. Sollten keine einfliegenden Tiere verzeichnet werden, kann ein Rückbau des Gebäudes zwischen November und März erfolgen. Erfolgt ein Rückbau zwischen April und Oktober muss vorab zeitnah eine morgendliche Einflugkontrolle durchgeführt werden. Eine Sommerquartiersnutzung gilt als unbedenklich, da diese nur temporär erfolgt und Ersatzquartiere im Umfeld ausreichend vorhanden sind. Bei dem gleichfalls eher unwahrscheinlichen Hinweis auf eine Nutzung als Winterquartier wären weitere Untersuchungen und Maßnahmen erforderlich in Form zum Beispiel eines Ersatzquartiers. Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt Zur Minimierung des Eingriffs innerhalb des Plangebietes wurde ein Großteil der vorhandenen Parkanlage als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesichert. Dadurch kann bereits ein wesentlicher Bestand an Bäumen durch geeignete Schutzmaßnahmen insbesondere in der Bauphase und bei den Gestaltungsarbeiten zum Park erhalten bleiben. Die markante Buche an der Sandkaulstraße wird als zu erhaltender Baum zuzüglich seines Seite 25 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Bodenstandraumes / Wurzelbereiches in den schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan festgesetzt. Für die 19 geschützten Bäume wird im Zuge eines zukünftigen Baugenehmigungsverfahren im Rahmen der Baumschutzsatzung eine Ausnahmegenehmigung zum Fällen in Aussicht gestellt, verbunden mit der Auflage zu einer der Baumschutzsatzung entsprechenden Ersatzpflanzung bzw. Ausgleichszahlung. Grundsätzlich ist gemäß Baumschutzgutachten im Plangebiet die Anpflanzung von ca. 8 Ersatzbäumen möglich. Darüber hinaus werden die gemäß Baumschutzgutachten und gemäß der Anforderungen aus der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen erforderlichen Schutzmaßnahmen für die verbleibenden geschützten Bäume detailliert im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren geregelt. Diese sind im Folgenden u.a.: - Schutzmaßnahmen während der Bauphase Während der Bauphase sind entsprechende, fachgerechte Schutzmaßnahmen für die Bäume gemäß DIN 18920 „Zum Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen für Baumaßnahmen“ zu ergreifen. Die Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil Landschaftsgestaltung, Abschnitt 4 Schutz von Bäumen und Sträuchern im Bereich von Baustellen (RAS-LP4) und die zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen und Richtlinien zur Baumpflege (ZTV Baumpflege) sind zu beachten. Die Bäume sind insbesondere vor mechanischen Beschädigungen durch Baufahrzeuge, Bodenverdichtungen, Materiallagerungen usw. zu schützen. Sie sollten durch einen 1,80 m hohen Zaun im Kronentraufbereich zuzüglich 1,50 m während der Bauphase geschützt werden. - Wurzelvorhang Buche Um die besonders erhaltungswürdige Blutbuche vor allem vor Austrocknung und Frosteinwirkung der Wurzeln zu schützen, ist im Bereich der späteren Baugrube ein Wurzelvorhang nach DIN 18920 eine Vegetationsperiode vor Baubeginn zu errichten. Mit diesen Vorsorgemaßnahmen soll die Blutbuche langfristig erhalten werden. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass es bei der Blutbuche trotz aller Vorsichtsmaßnahmen langfristig zu einer Schädigung dieser sehr empfindlichen Baumart kommt. Diese Schädigungen müssen nicht unbedingt in Zusammenhang mit der Baumaßnahme erfolgen, sondern können auch durch andere Faktoren wie der Buchenkomplexkrankheit oder den vorhandenen Bodenverhältnissen (kein gewachsener Boden) hervorgerufen werden. - Gestaltung der öffentlichen Grünfläche Bei der Umgestaltung der öffentlichen Grünfläche sollte die Vermeidung von zusätzlicher Versiegelung Priorität in Abstimmung mit den Nutzungserfordernissen haben, um die belebte Bodenschicht für die Bäume zu sichern. Zum Schutz und Erhalt des geschützten Baumbestandes, welcher sich unmittelbar angrenzend an den vorhandenen Spielplatz befindet, ist die dort geplante Umgestaltung der Außenanlage außerhalb des Kronentraufbereiches vorzusehen. - Rückschnitt von Astwerk Ein geringfügiger Rückschnitt von Astwerk, welches in Richtung des geplanten Gebäudes ragt, sowie ein Entlastungsschnitt im Bereich des Kronenteils, welcher über den angrenzenden öffentlichen Straßenraum ragt, ist nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt, durch eine in der Baumpflege fachkundige Firma durchzuführen. Der Entlastungsschnitt ist nach Möglichkeit schrittweise innerhalb von zwei Vegetationsperioden durchzuführen. 5.2.3. Schutzgut Boden 5.2.3.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Böden sind ein bedeutender Bestandteil des Naturhaushaltes. Mit seinen natürlichen Funktionen ist der Boden Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen und übt als zentrales Umweltmedium vielfältige Funktionen im Ökosystem aus. Böden benötigen Jahrtausende, um sich aus dem Gestein durch physikalische, chemische und biologische Verwitterungs- und Umwandlungsprozesse unter dem Seite 26 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Einfluss von Klima und Vegetation zu bilden und können in nur wenigen Augenblicken zerstört oder geschädigt werden. Aufgrund der langsamen Bodenentwicklung sind solche Veränderungen praktisch irreversibel, so dass auf lange Sicht die nachhaltige Nutzung und Verfügbarkeit von Böden in Frage steht. Deshalb kommt dem Schutz des Bodens in seiner Funktion als Lebensgrundlage für künftige Generationen eine besondere Bedeutung zu (vorsorgender Bodenschutz). Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die Stadt Aachen verpflichtet, gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7 Baugesetzbuch (BauGB) die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zielt in § 1 darauf ab, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, den Boden von Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte so weit wie möglich vermieden werden. Der Schutz von Böden und Bodenfunktionen (§ 2 Abs. 1 und 2 BBodSchG) wird somit durch das BundesBodenschutzgesetz gesetzlich geregelt. Gem. § 4 Abs. 1 BBodSchG hat jeder, der auf den Boden einwirkt, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Schutzwürdige Böden Der vorsorgende Bodenschutz bildet einen Schwerpunkt des gesetzlichen Schutzauftrages, da der Boden einen besonderen Schutz benötigt, um seine vielfältigen Funktionen erfüllen zu können. Grundsätzlich ist jeder Boden schützenswert. Es gibt jedoch Böden, die in hohem Maß besondere Funktionen im Naturhaushalt erfüllen. Jede flächenbezogene Planung beeinflusst z. T. irreversibel im Ergebnis den Boden, seine Entwicklung, seine Lebensgemeinschaften sowie seine Funktions- und Leistungsfähigkeit. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7a des Baugesetzbuches (BauGB) sind die Belange des Bodens bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. Die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt. In § 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB wird auch auf die zu beachtenden Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a, c und d hingewiesen. Der flächenhafte Bodenschutz ist ein wichtiges Ziel in der Bauleitplanung. Nach § 1a (Bodenschutzklausel) des BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden. Daraus ergeben sich für die Bauleitplanung folgende Ziele: - Die Inanspruchnahme von Böden ist auf das unerlässliche Maß zu beschränken. Die Inanspruchnahme von Böden ist auf Flächen zu lenken, die vergleichsweise von geringerer Bedeutung für die Bodenfunktionen sind. Beeinträchtigungen von Bodenfunktionen sind soweit wie möglich zu vermeiden Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass im Plangebiet keine schutzwürdigen Böden im Sinne des § 1 Abs. 1 Landesbodenschutzgesetz NRW vorliegen. Die Sandkaulstraße (Ecke Alexanderstraße bis Ecke Rochusstraße) wies Ende des 19. Jahrhunderts bis vermutlich Mitte des 20. Jahrhunderts eine durchgehende Bebauung auf. Es ist davon auszugehen, dass die Böden im Plangebiet durch die vorhergehende und derzeitige Nutzung (Bunkeranlage; Verkehrsflächen) als anthropogen beeinflusst zu bewerten sind. Auch für die Bereiche Seite 27 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 der Grünanlage bzw. des Freiraumes kann aufgrund der vorhergehenden Nutzung ein weitgehend natürlicher Bodenaufbau ausgeschlossen werden. Unversiegelte Böden zusammen mit einer Bepflanzung haben eine für das Innenstadtklima nützliche Kühlungsfunktion, daher sind alle unversiegelte Böden schützenswert. Der Versiegelungsgrad ist somit so niedrig wir möglich zu halten. Altlastenverdachtsflächen Der Bauleitplan darf keine Nutzung vorsehen, die mit einer vorhandenen oder vermuteten Bodenbelastung auf Dauer unvereinbar und deshalb unzulässig wäre. Verdachtsflächen sind im Sinne des § 2 Abs. 4 BBodSchG Grundstücke, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen besteht. Altlastverdächtige Flächen sind gemäß § 2 Abs. 6 Bundes Bodenschutzgesetz Altablagerungen (z. B. stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen) und Altstandorte (z. B. stillgelegte Gewerbebetriebe), bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit besteht. Sowohl bei Verdachtsflächen als auch bei altlastverdächtigen Flächen handelt es sich um Flächen mit einem Bodenbelastungsverdacht. Im Altlastenkataster der Stadt Aachen waren die Grundstücke entlang der Sandkaulstraße teilweise als Verdachtsfläche eingetragen. Es handelte sich um Altstandorte der Erhebungsklasse II. Bei zusätzlichen Verdachtsmomenten sind diese Flächen als altlastenverdächtige Flächen einzustufen. Aktuell liegen keine Anhaltspunkte für eine altlastenverdächtige Fläche vor, so dass der Bereich nur nachrichtlich im Altlastenverdachtskataster als ehemalige Verdachtsfläche gekennzeichnet ist. Der Schutzbunker (Hochbunker) aus dem 2. Weltkrieg auf dem Flurstück 703 wird im Altlastenverdachtskataster unter der Nummer AS 551 geführt und reicht bis in das Flurstück 1590 (Schulhofgelände der „David-Hansemann-Schule“). Dem Vorsorgeprinzip bei zukünftigen Baumaßnahmen wird mit der nachrichtlichen Kennzeichnung im Altlastenverdachtskataster Rechnung getragen. Aufgrund der vorliegenden Informationen bestehen aus bodenschutzrechtlicher Hinsicht keine Bedenken gegen das Bauvorhaben. Es liegen keine Informationen über den Abbruch der Wohnhäuser vor, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass auf dem zu bebauenden Grundstück Abbruch- und Auffüllungsmaterialien und ggf. noch Fundamentreste der ehemaligen Bebauung vorhanden sind. Im Vorfeld wurde deshalb seitens der Stadt Aachen eine Orientierende Bodenuntersuchung durch die Gesellschaft für Baustoffüberwachung und Geotechnischer Umweltschutz mbH (BGU) beauftragt (Stand 12.01.2009). Inhalt war eine Klassifizierung und abfallrechtliche Einstufung entsprechend der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) für das Auffüllmaterial sowie eine erste orientierende Beurteilung der Baugrundverhältnisse. Die Orientierende Bodenuntersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass im untersuchten Gebiet flächendeckend ein Auffüllungshorizont, überwiegend bestehend aus Bauschutt (Ziegelbruch und Kalk, teilweise auch Schlackenanteile) vorliegt. Vermutlich handelt es sich bei dem Bauschutt um Restmaterial der ehemals vorhandenen Bebauung, welche im 2. Weltkrieg zerstört wurde. Die vorhandene Grünanlage besteht im obersten Horizont aus umgelagertem Oberboden mit entsprechenden Humusgehalten und geringen Fremdbestandteilen. Da aber nach den durchgeführten Untersuchungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen ein abweichender Bodenaufbau bzw. eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllmaterials mit erhöhten Anteil an Fremdbestandteilen vorliegt, wird eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten gefordert. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens werden dazu entsprechende Auflagen erteilt. Seite 28 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 5.2.3.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Aufgrund der Ergebnisse der Orientierenden Bodenuntersuchung der BGU mbH kann davon ausgegangen werden, dass im Rahmen von Baumaßnahmen anfallende Aushubmaterialien auf einer Bauschutt- bzw. Bodendeponie entsorgt oder der Verwertung zugeführt werden können. 5.2.3.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Da derzeit nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, dass in kleinflächigen Teilbereichen des Plangebietes ein abweichender Bodenaufbau bzw. eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllmaterials mit erhöhtem Anteil an Fremdbestandteilen vorliegt, ist eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten erforderlich. Dazu erfolgt eine Regelung im Planverwirklichungsvertrag. 5.2.4. Schutzgut Wasser 5.2.4.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB ist Wasser ein Schutzgut, ebenso sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB Abwasser und Trinkwasser Belange, die in der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Das Wasserhaushaltsgesetz regelt als Rahmengesetz neben den Bewirtschaftungsgrundsätzen für Gewässer und dem allgemeinen Besorgnisgrundsatz für die Benutzung von Gewässern insbesondere die Genehmigungstatbestände für bestimmte Gewässerbenutzungen sowie die Rahmenbedingungen für die ordnungsgemäße Abwasserbehandlung. Maßgebend für die Bauleitplanung ist das Landeswassergesetz, das Anforderungen an den Umgang mit Niederschlagswasser formuliert. Nach § 51a Landeswassergesetz NW ist Niederschlagswasser von neu erschlossenen Gebieten zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Oberflächengewässer einzuleiten. Entsprechende Regelungen können als Satzung beschlossen oder durch Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden. Weitergehende Anforderungen an die Niederschlagswasserbeseitigung regelt der Trennerlass (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz - IV-9 031 001 2104 – vom 26.5.2004) des Landes Nordrhein-Westfalen. Grundwasser / Thermalwasser Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde im Hinblick auf die konkrete Absicht hier eine Hotelansiedlung zu entwickeln ein Geotechnischer Bericht durch die Prof. Dr.-Ing. H. Dieler + Partner GmbH beratende Ingenieure für Geotechnik erstellt (Stand 13.06.2012). Der Bericht untersucht die geohydrologischen Gegebenheiten am geplanten Baustandort und die möglichen Auswirkungen der geplanten Baumaßnahme auf die Umgebung. Grundsätzlich besteht der Bodenaufbau im Plangebiet zunächst aus einer oberhalb liegenden Schicht aus Auffüllungshorizont (0,60 -3,60 m unter Geländeoberkante) überwiegend bestehend aus Bauschutt und den darunterliegenden sogenannten Basisschichten der Aachener, auch Hergenrather Schichten genannt (Niveau + 160 m). Darunter befindet sich das Grundgebirge, welches sich im nördlichen Bereich des Plangebietes aus „Verwitterungstonen“ (flözleeres Steinkohlengebirge) und südlich neben dem geplanten Hotelneubau anstelle des Steinkohlengebirges aus dem sogenannten Frasne-Schiefer zusammensetzt. Die Basisschichten sind unterschiedlich ausgebildet. Feinsandige, durchlässige Bodenlinsen wechseln sich mit praktisch wasserstauenden Ton- und Schluff-Zwischenlagen ab. Damit ergeben sich kleinräumig große Durchlässigkeitsunterschiede. In längeren Regenperioden (i.d.R. Winter bis Frühjahr) füllen sich die Bodenlinsen mit Stauwasser aus versickerndem Niederschlagswasser, es kommt zu isolierten Wasservorkommen, die in der niederschlagsarmen Zeit (i.d.R. Sommer bis Spätherbst) mangels Wassernachschubs und kapillarer Bodenverdunstung wieder verschwinden. In den tieferen Teilen der Basisschichten sind die Bodenlinsen Seite 29 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 permanent mit Wasser gefüllt. Eine generelle Grundwasserbewegung ist in den Basisschichten aufgrund des Wechsels von bindigen und nicht bindigen Schichten im horizontalen Verlauf ausgeschlossen. Man kann für die geplante Baumaßnahme innerhalb der Basisschichten von einem höchst anzunehmenden Wasserstand des Stauwassers in Form eines „technischen Bemessungswasserspiegels“ als geländeoberflächenparallele, also hier aufgrund des abfallenden Höhenverlaufs, geneigte, Spiegellinie mit einem Flurabstand von 3,5 m ausgehen. Die unterhalb der Basisschichten gelegenen Schichten der „Verwitterungstone“ besitzen ein kleines Porenvolumen und haben damit praktisch wasserstauende Eigenschaften. Sie sind frei von Bodenwasser. Das Steinkohlengebirge ist durch teilweise harte quarzitisch gebundene Sandsteinbänke neben schräg aufgerichteten Tonschiefern durchsetzt. Die südlich gelegene Frasneschiefer-Schicht führt in ihren Klüften Wasser, dass mit Thermalwasser durchmischt sein kann. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass in dem Bereich der „Verwitterungstone“ und der Tonschiefer des „Steinkohlengebirges“ generell mit keinem Grundwasserandrang (kein bewegliches Grundwasser im Grundgebirge) zu rechnen ist. Kluftführende Tonsteinund Sandsteinbänke können nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Dabei wird erfahrungsgemäß jedoch von einem äußerst geringen Wasseranfall ausgegangen. Aus den vorliegenden Grundwasserdaten kann man einen Ruhewasserspiegel des Grundwassers im Bereich des Frasne-Schiefers zu etwa +158,2 m abschätzen. Gleiches gilt für die langfristig mittleren Grundwasserstände an dieser Stelle. Eine hydraulische Verbindung der Frasne-Schiefer zu dem Bereich des Tonschiefers ist nicht bekannt und unwahrscheinlich. Ein Thermalwasseranteil in den wasserführenden Klüften des „Frasneschiefers“ wurde im Rahmen der Untersuchungen nicht festgestellt. Oberflächengewässer Im Plangebiet selbst befindet sich kein Oberflächengewässer. Südlich, in einem Abstand von ca. 200 Meter verläuft der Johannisbach. Dieser ist im Stadtgebiet von Aachen vollständig kanalisiert. Abwasser Das Plangebiet ist bereits bebaut. Eine Einleitung des Niederschlagswassers in ein Oberflächenwasser bzw. die Versickerung auf dem Grundstück ist nicht erforderlich, aber aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse und mangels eines ortnahen leistungsstarken Gewässers nicht möglich. Der Bereich des Plangebietes gehört zum Einzugsgebiet der ARA - Soers (Abwasserreinigungsanlage Soers), entwässert im Mischsystem und ist damit entwässerungstechnisch erschlossen. 5.2.4.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Grundwasser / Thermalwasser Sollten bei Aushubarbeiten wassergesättigte Bodenlinsen angeschnitten werden, dann fließen diese Sandlinsen aus. Nach ihrer Entleerung endet auch sofort der Grundwasseranfall. In den Basisschichten kann sich deshalb auch neben der Baugrubenausschachtung keine nennenswerte Wasserabsenkung ausbilden. Die Dauer der bauzeitlichen Grundwasserentnahme wird bestimmt durch die Zeit der Baugrubenherstellung und der anschließenden Rohbauzeit. Die Art der Grundwasserentnahme ist mit der Sicherungsart der Baugrubenwände verknüpft. Das geförderte Grundwasser muss in die städtische Kanalisation eingeleitet werden, da eine Versickerung aufgrund der geringen Bodendurchlässigkeit nicht möglich ist. Grundsätzlich können Setzungen in der Umgebung nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund des großen lichten Abstandes zur umgebenden Bebauung werden diese jedoch als eher unwahrscheinlich angesehen. Seite 30 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Ein zusammenhängender Grundwasserfluss in den Basisschichten ist nicht vorhanden. In dem nachfolgenden „Verwitterungston“ ist kein bewegliches Grundwasser vorhanden, gleiches ist für die untergelagerten Tonsteine zu erwarten. Ein Grundwasseraufstau durch den erdeingebundene Teil des Neubaus ist ausgeschlossen. Negative Auswirkungen auf die Umgebung sind nicht zu erwarten. Auswirkungen auf das Thermalwasser sind nicht zu erwarten und unwahrscheinlich. Eine quantitative und qualitative Beeinflussung der Thermalquellen und des Thermalwasservorkommens ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen. Oberflächengewässer Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Abwasser Auf der westlichen Straßenseite der Sandkaulstraße, ab Höhe der Hausnummern 25 / 27 liegt ein Mischwasserkanal, der so dimensioniert ist, dass er die Abwässer des geplanten Hotels ohne Rückhalteeinrichtungen aufnehmen kann. Im Plangebiet liegt ein Mischwasserkanal, der bei Realisierung der Planung teilweise zurückgebaut werden muss. 5.2.4.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Grundwasser / Thermalwasser Im Rahmen der Wasserhaltung für die Baugrube des Hotels ist darauf zu achten, dass Grundwasserabsenkungen vermieden werden. Sollte es dennoch zu Grundwasserabsenkunken kommen, die die vorhandene Vegetation beeinflussen könnten ist der Grundwasserabfall mit entsprechenden Maßnahmen (Berieselung) zu kompensieren. Regelungen im Durchführungsvertrag - Für die bauzeitliche Entnahme des Grundwassers ist bei der Unteren Wasserbehörde eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen. - Die Art der Baugrubenumschließung in Verbindung mit der Art der Grundwasserentnahme ist im Vorfeld der Baumaßnahme von einem Baugrundsachverständigen zu prüfen und zu genehmigen. - Für die Einleitung des geförderten Grundwassers ist bei der STAWAG (Stadtwerke Aachen Aktiengesellschaft) als Netzbetreiber eine Genehmigung zu erwirken. - Um Setzungen in der Umgebung durch die geplante Baumaßnahme möglichst auszuschließen, ist eine nach den Regeln der Bautechnik erstellte und für die angreifenden Erddruckkräfte statisch nachgewiesene Sicherung der Baugrubenwände und eine auf die Art der Sicherung abgestimmte Grundwasserentnahme durchzuführen. - Ein Grundwasseraufstau durch den erdeingebundene Teil des konkret geplanten Neubaus (Wettbewerbsgewinners) ist ausgeschlossen. Diesbezügliche bauliche Vorkehrungen sind nicht erforderlich. - Bereits vor der Bauausführung ist in Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde ein Grundwassermonitoring durch eine qualifizierten Gutachter zu beginnen und während der Bauphase weiterzuführen. Oberflächengewässer Maßnahmen sind nicht erforderlich. Abwasser Vor Rückbau es Mischwasserkanals, der bei Realisierung der Planung zurückgebaut werden muss, ist zu klären, welche Einleitungen in diesen Kanal stattfinden. Der Rückbau des Kanals beziehungsweise die Verlegung der Seite 31 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Anschlüsse geschieht auf Kosten des Vorhabenträgers. Eine Regelung zur Kostenübernahme erfolgt im Planverwirklichungsvertrag. 5.2.5. Schutzgüter Luft und Klima / Energie 5.2.5.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Um der rechtlichen Vorgabe zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse im Planverfahren Rechnung zu tragen, sind u.a. die Vorgaben des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG), der 39. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (39. BImSchV), die Richtwerte der TA-Luft (Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft) sowie die Zielwerte des LAI (Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz) zu beachten. Das Plangebiet befindet sich gemäß Klimafunktionskarte des Gesamtstädtischen Klimagutachtens Aachen im sogenannten Innenstadtklima. Im hochverdichteten Innenstadtbereich bilden sich starke Wärmeinseln. Ein verringerter Luftaustausch führt zu bioklimatischen und lufthygienischen Belastungen. Die nordöstliche Innenstadt ist klimatisch betrachtet insbesondere durch größere Häuserblocks und relativ hohe Verkehrsemissionen geprägt. Das Plangebiet liegt in der Innenstadt von Aachen in einem Talkessel. Der Aachener Talkessel liegt ca. 100 bis 200 Höhenmeter tiefer als seine Umgebung. Laut Klimagutachten der Stadt Aachen aus dem Jahre 2001 hängt die Luftqualität in dieser nahezu geschlossenen Hohlform - bei als konstant anzunehmender Emissionen insbesondere vom Grad der Luftdurchmischung ab. Diese erfolgt in Abhängigkeit von der jeweiligen Windgeschwindigkeit (horizontale Richtung) und von dem Ausmaß der Temperaturabnahme mit der Höhe (vertikale Richtung). Klimatologisch repräsentative Windmessungen für den Aachener Talkessel und damit auch für die Lage des Plangebietes durch das geografische Institut der RWTH Aachen im Jahre 2008 / 2009 kommen zu dem Ergebnis, dass südwestliche Windrichtungen bei einer mittleren Windgeschwindigkeit von ca. 1,4 m/s (Jahresmittelwert) vorliegen. Die Messstation lag ca. 900 Meter südlich des Plangebietes. Laut Klimagutachten ist die vertikale Luftdurchmischung über der Aachener Innenstadt – im weiteren Sinne über dem gesamten Aachener Talkessel – im Jahresmittel in ausreichendem Maße gewährleistet. Es bestehen daher keine Voraussetzungen für eine nennenswerte Anreicherung der unteren Schichten mit Luftschadstoffen. Ist es am Tour Badouin (Lousberg) wärmer als in Aachen Mitte (diese Situation lag an 95 Tagen innerhalb des Untersuchungszeitraumes zwischen April 1998 und Juni 1999 im Rahmen der Stadtklimaanalyse Aachen vor) ist die vertikale Luftdurchmischung stark eingeschränkt, so dass es zur Anreicherung von Schadstoffen im Talkessel kommt. In solchen Fällen ist wegen der dann herrschenden geringen Windgeschwindigkeit in der Innenstadt auch die horizontale Luftdurchmischung behindert. Darüber hinaus kommt es im Bereich der größeren Hauptverkehrsstraßen (auch Sandkaulstraße gemäß Thermalkarte aus Gesamtstädtisches Klimagutachten Aachen) sowie einzelner Plätze zu einer starken Erwärmung. Größerer Grün- und Parkanlagen heben sich durch ihre niedrigen Temperaturen deutlich von den bebauten und versiegelten Flächen des Aachener Stadtzentrums ab. Die vorhandene Grünanlage trägt demnach entsprechend einen positiven Beitrag zur klimatischen Situation bei. 5.2.5.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Durch die Planungen kommt es zunächst zu einer Nachverdichtung in diesem Bereich. Die versiegelten Flächen der Bunkeranlage, Teile von vorhandenen Straßen und Wegeflächen entfallen durch Rückbau. Durch den Neubau der Hotelanlage und den dazugehörigen Betriebsflächen, wie Zufahrt, Tiefgarageneinfahrt, Wege etc. kommt es zu einer höheren Versiegelung (siehe Kapitel 1.1.4 und 1.2.1.3 Erholung und Freizeit). Die Grünanlage und die vorhandenen Bäume bleiben teilweise erhalten, aber nicht im gesamten bisherigen Umfang. Durch das Hotel werden zukünftig zusätzliche Verkehre erzeugt. In einer Luftschadstoffuntersuchung zum Seite 32 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Bebauungsplan „Sandkaulstraße / Rochusstraße“ in Aachen erstellt durch das Büro Peutz Consult GmbH, Beratende Ingenieure VBI, Stand 18.05.2012 wurden Luftschadstoffausbreitungsberechnungen in Bezug auf die Luftschadstoffemissionen für die relevanten Luftschadstoffe Feinstaub (PM 10 + PM 2,5), Stickstoffdioxid (NO2) und Benzol (C6H6) durchgeführt. Die Untersuchung kommt zu folgenden Ergebnissen: Die jeweiligen Jahresmittelwerte und Kurzzeitkriterien für die Luftschadstoffe Feinstaub und Stickstoffdioxid werden derzeit und auch im Planfall an allen Immissionsorten und im gesamten Untersuchungsgebiet eingehalten. Für Benzol liegt aktuell eine Überschreitung des Jahresmittelwertes von 5 g/m³ entlang der östlich gelegenen Gebäude Sandkaulstraße Nr. 15 bis 41 um bis zu 1,0 mg/m³ vor. Der geplante Hotelneubau würde im Straßenraum der Sandkaulstraße zu höheren Windgeschwindigkeiten und somit zu einer besseren Durchlüftung führen. Weiterhin kommt es laut Gutachten zu einem Ansaugeffekt der Luftschadstoffe im Straßenraum hin zum geplanten Hotel und weg von der bestehenden Bebauung. Ursache hierfür ist eine dann auftretende Luftwalze in diesem Bereich der Sandkaulstraße. Insgesamt kommt es trotz der etwas erhöhten Verkehrsmengen durch das Hotel zu einer teilweisen deutlichen Reduktion der Schadstoffimmissionen durch die Errichtung des Hotels und der damit verbundenen höheren Windgeschwindigkeiten. Eine detaillierte Tiefgaragenplanung liegt derzeit nicht vor und ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens noch nicht erforderlich. Aufgrund dessen kann über mögliche Auswirkungen derzeit keine Aussage gemacht werden. Die betroffene, öffentliche Grünfläche wird durch den vorhandenen Bunker in zwei Abschnitte aufgeteilt. Im Bereich beider Abschnitte befindet sich zahlreicher gesunder und vitaler Baumbestand (Baumstrukturen und Einzelbäume), welcher aufgrund des Stammumfanges überwiegend den Bestimmungen der Baumschutzsatzung unterliegt. Der vorhandene Baumbestand trägt wesentlich mit zur Gestaltung, Gliederung und Belebung des Ortsbildes sowie mit zur Verbesserung des Stadtklimas bei, was im stark besiedelten und verdichteten Innenstadtbereich von besonderer Bedeutung ist. Auch von Bedeutung ist, dass die Grünflächen für die Bürger im Innenstadtbereich eine Zone der Ruhe und Erholung bieten. Aufgrund der von den Bäumen für die Allgemeinheit ausgehenden Wohlfahrtswirkung, liegt grundsätzliche eine langfristige Erhaltung des überwiegenden Baumbestandes auch in öffentlichem Interesse. Für nicht zu erhaltenden Baumbestand ist entsprechend den Bestimmungen der Baumschutzsatzung ein Ausgleich zu leisten. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es durch den Hotelneubau zwar einerseits zu Nachverdichtung und Wegfall von Grünfläche einhergehend mit der Beseitigung von vorhandenem Baumbestand kommt. Dies ist erforderlich, um die Funktionalität des Hotels zu gewährleisten. Andererseits wurde der Wegfall von Teilen der Grünfläche und von Baumbeständen auf das notwendigste Maß minimiert und der Erhalt der Grünfläche mit einem Großteil seines Baumbestandes im Bebauungsplan festgesetzt. Darüber hinaus wird durch Lage des Baufensters und Gebäudehöhenentwicklung sowohl in der Hotelplanung als auch im Bebauungsplan eine klimatisch günstigere räumliche Situation geschaffen. 5.2.5.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Im Bebauungsplan werden zum Schutz des Klimas öffentliche Grünflächen im Norden und Süden sowie eine private Grünfläche mit dem besonderen Schutz einer vorhandenen Blutbuche als Einzelbaum festgesetzt. Weitergehend wird empfohlen um der höheren Versiegelung entgegenzuwirken teilversiegelte Flächen vollständig zu entsiegeln (siehe Kapitel 1.1.4 und 1.2.1.3 Erholung und Freizeit) und die Dachflächen des Hotels als Gründächer anzulegen. Darüber hinaus werden Festsetzungen zu Gebäudehöhe der geplanten Hotelanlage getroffen, um die Windgeschwindigkeiten in diesem Raum zu erhöhen, welche den Luftaustausch positiv beeinflussen. Des Seite 33 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Weiteren muss im Bauantragsverfahren nachgewiesen werden, dass im Bereich der Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt keine erhöhte Benzolwerte auftreten bzw. wenn erhöhte Benzolwerte auftreten sollten, wie diese (z.B. durch Lüftungsanlagen) kompensiert werden können 5.2.6. Schutzgut Landschaft / Ortsbild 5.2.6.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Das Plangebiet ist geprägt durch die Grünfläche im Norden, welche als Parkanlage und Kinderspielplatz genutzt wird, den dreigeschossigen Bunker aus dem Zweiten Weltkrieg, der die Grünfläche in zwei Abschnitte teilt und einer Straßenverkehrsfläche, die wiederum eine Freiraumfläche im Süden umschließt. Auf der straßenseitigen Fassade des Bunkers befindet sich ein Wandgemälde der Künstlerinnen Xolile Mtakatya (Kapstadt), Brele Scholz (Aachen) und Uta Göbel-Groß (Aachen), welches am 15. Oktober 2000 im Rahmen eines Festaktes offiziell an die Stadt Aachen übergeben wurde. Der vorhandene Baumbestand im Bereich der Grünfläche, welcher sich in beiden Abschnitten befindet trägt mit zur Gestaltung, Gliederung und Belebung des Ortsbildes bei. Insbesondere durch die Bunkeranlage und die derzeit stark vernachlässigte Parkanlage erhält der Ort eine Insellage im innerstädtischen Bereich, der einerseits im stark besiedelten und verdichteten Innenstadtbereich als Naherholungsraum von besonderer Bedeutung für die Bürger ist, andererseits qualitativ den städtebaulichen Ansprüchen an eine Innenstadtlage nicht gerecht wird. 5.2.6.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Im Rahmen eines öffentlich ausgeschriebenen Wettbewerbs wurde der Entwurf eines Aacheners Architekturbüros zu einem von der Stadt gewünschten Hotelbaus als Wettbewerbsgewinner ausgelobt. Dieser Entwurf ist Grundlage für die Festsetzungen im Bebauungsplan. Die Festsetzungen wurden so gewählt, dass die konkreten Planungsinhalte nicht an das Vorhaben gebunden sind. Grundsätzlich handelt es sich bei dem Bebauungsplan um einen Angebotsplan und nicht um einen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die Planungsabsicht der Stadt durch eine Aufweitung des Straßenraumes sowohl die fußläufige Verbindung zwischen Innenstadt und Quellenhof, bzw. zwischen Eurogress und Kurpark großzügig herzustellen, wird durch den Entwurf des Architekturbüros umgesetzt und in den schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan verankert. Der vorliegende architektonische Entwurf respektiert darüber hinaus die markante erhaltenswerte Blutbuche, welche als Merkpunkt von der Hotmannspief aus sichtbar bleibt. Die Blutbuche wird gleichfalls im Bebauungsplan als „erhaltenswert“ festgesetzt. Durch die getroffenen Höhenfestsetzungen für das geplante Gebäude, kann einerseits die Zielsetzung des Entwurfes, hier einen Dreiklang mit den Eckgebäuden „Sporthaus“ und dem „Haus des Handwerks“ herzustellen und andererseits eine platzbildende Raumkante für den südlichen Bereich der Sandkaulstraße geschaffen werden. Darüber hinaus wird durch die Einschränkungen der Höhenentwicklung grundsätzlich erreicht, dass sich das zukünftige Gebäude in die vorhandene Bebauung städtebaulich einfügen. Der vorhandene Bunker wird rückgebaut und das Wandbild an der Fassade verlagert. Damit verändert sich das bisherige Stadtbild. Der bisherige Eindruck eines Grundstückes in „Insellage“ mit einer eher sich selbst überlassenen Entwicklung, weicht einem städtebaulich geordneten qualitativ hochwertig gestalteten Stadtraum. Grundsätzlich kann von der Realisierung des „Wettbewerbsgewinners“ ausgegangen werden. In diesem Zusammenhang erfolgt auch eine gestalterische Aufwertung der als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesicherten Parkanlage. Damit wird dieser innerstädtische Bereich zukünftig sowohl städtebaulich wie architektonisch eine hochwertige Qualität erhalten. 5.2.6.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wird die gewünschte Entwicklung eines städtebaulich hochwertigen Stadtraumes planungsrechtlich gesichert. Der größtmögliche Erhalt des vorhandenen Seite 34 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Baumbestandes und die Festsetzung der Parkanlage als öffentliche Grünfläche dienen dazu, dass diese weiterhin als Gestaltung, Gliederung und Belebung des Ortsbildes beitragen. 5.2.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter 5.2.7.1. Bestandsbeschreibung und rechtliche Vorgaben Gemäß Denkmalschutzgesetz Nordrhein Westfalen sind Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen. Bei öffentlichen Planungen und Maßnahmen sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu berücksichtigen. Ziel des Denkmalschutzes ist die Erhaltung und Nutzung der Denkmäler und Denkmalbereiche sowie eine angemessene Gestaltung ihrer Umgebung. Denkmalschutz und Denkmalpflege wirken darauf hin, dass die Denkmäler in die Raumordnung und Landesplanung, die städtebauliche Entwicklung und die Landespflege einbezogen und einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden. Die Gemeinden, Kreise und Flurbereinigungsbehörden haben die Sicherung der Bodendenkmäler bei der Bauleitplanung, der Landschaftsplanung und Aufstellung von Flurbereinigungsplänen zu gewährleisten. Wer in oder auf einem Grundstück ein Bodendenkmal entdeckt, hat dies der Gemeinde oder dem Landschaftsverband unverzüglich anzuzeigen. Innerhalb des Plangebiets sind keine Bau- und Bodendenkmäler bekannt. Aufgrund der bisherigen Nutzungen werden hierzu keine Untersuchungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens vorgenommen. Während des Tiefenabrisses des Bunkers und dem Aushub der Baugrube werden diese Arbeiten archäologisch begleitet. In welchen Umfang diese Begleitarbeiten ausgeführt werden wird im Rahmen der Baugenehmigung festgelegt. Das Vorhaben befindet sich im ehemaligen Bereich einer Torstraße des mittelalterlichen Aachens und liegt innerhalb des Denkmalbereiches Innenstadt. Dom und Rathaus mit dem historischen Altstadtbereich befinden sich südwestlich des Plangebietes in einer Entfernung von ca. 500 m zum Plangebiet. Auf der Fassade des Bunkers befindet sich ein Wandgemälde der KünstlerInnen Xolile Mtakatya (Kapstadt), Brele Scholz (Aachen) und Uta Göbel-Groß (Aachen), welches am 15. Oktober 2000 im Rahmen eines Festaktes offiziell an die Stadt Aachen übergeben wurde. 5.2.7.2. Zu erwartende Ein- und Auswirkungen durch das Vorhaben Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Untersuchung der Sichtbezüge insbesondere zu den historisch bedeutenden Gebäuden wie Rathaus und Dom, u.a. die Blickachse Haarener Kreuz Richtung Dom und Rathaus durch Ingenieurbüro durchgeführt. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die geplanten Gebäudekörper des Hotels durch seine Lage und Art die bestehenden Sichtbeziehungen zu Dom und Rathaus nicht stört. Die derzeit vorhandene Bebauung lässt heute bereits keine Sichtverbindungen zu. Darüber hinaus wurde der Silhouettenschutz vom Haarener Kreuz aus mit dem Ergebnis überprüft, dass der geplante Baukörper nicht im direkten Sichtbeziehungsbereich des Silhouettenschutzes liegt und vom Haarener Kreuz aus nicht sichtbar sein wird. Durch die Planung sind derzeit bezüglich Bau- und Bodendenkmäler bzw. bezüglich des Denkmalbereiches Innenstadt keine Ein- und Auswirkungen zu erwarten. Im Zuge des Abrisses der Bunkeranlage entfällt das im Jahre 2000 an die Stadt übergebende Wandbild an der Fassade des Bunkers. Da es sich um eine Holzkonstruktion handelt, wird diese abgebaut und an eine andere, von der Verwaltung zu nennenden, geeigneten Stelle verlagert. 5.2.7.3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen In den Hinweisen zu den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans wird darauf hingewiesen, dass im Falle von Funden oder Hinweisen auf Bodendenkmäler während der Bautätigkeiten die zuständige Behörde Seite 35 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 gem. §§ 15, 16 DSchG (Denkmalschutzgesetz) einzuschalten ist. Bezüglich des Schutzes vorhandener Sichtbeziehungen sind keine Maßnahmen erforderlich. 5.2.8. Wechselwirkungen der einzelnen Schutzgüter Zwischen den einzelnen Schutzgütern bestehen vielseitige Wechselwirkungen. Die besondere Auseinandersetzung von Wechselwirkungen ist nur dann erforderlich, wenn Sie bei Betrachtung der einzelnen Schutzgüter und Umweltaspekte von entsprechender Bedeutung ist. Die in den Umweltbelangen behandelte schutzgutbezogene Betrachtung der einzelnen Umweltaspekte berücksichtigt bereits die möglichen Wechselwirkungen und die sich daraus ergebenden Umweltauswirkungen. Von einer weitergehenden Betrachtung kann daher Abstand genommen werden. 5.2.9. Grundlagen Als Grundlage der Beschreibung der Umweltbelange dienen die gesetzlichen Vorgaben der §§ 2 und 2a BauGB (Baugesetzbuch). Die Beschreibung der Umweltbelange wird vorsorglich in die Begründung zum Bebauungsplan eingearbeitet. Zudem wurden die Angaben aus dem vom Umweltamt der Stadt Aachen im Vorfeld zusammengestellten Anforderungsprofile mit berücksichtigt. Bei der Bearbeitung wurde zudem das Gesamtstädtische Klimagutachten Aachen mit herangezogen. Im Rahmen der Bearbeitung wurden außerdem folgende Fachgutachten erstellt, deren Ergebnisse im Umweltbericht mit berücksichtigt wurden: - - 5.3. Gutachten 2012 1360 zu den Auswirkungen von Emissionen verbunden mit den zukünftig zu erwartenden Verkehrsgenerierungen und gewerblichen Aktivitäten im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 853 „Sandkaulstraße / Rochusstraße“ in Aachen, Dr. Szymanski & Partner, Stand 10.07.2012. Verkehrsgutachten zum Bebauungsplanverfahren für die Realisierung einer Hotelanlage in der Sandkaulstraße, Aachen, BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.- Ing. Reinhold Baier GmbH, Stand Juni 2012 Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan „Sandkaulstraße / Rochusstraße“ in Aachen, Peutz Consult GmbH Beratende Ingenieure VBI, Stand 18.05.2012 Geotechnischer Bericht, Prof. Dr.- Ing. H. Dieler + Partner GmbH Beratende Ingenieure für Geotechnik, Stand 13.06.2012 Baumgutachten Bebauungsplanverfahren Hotel Sandkaulstraße, Stadt Aachen Juni 2012; Schöke Landschaftsarchitekten, Stand 12.06.2012 Artenschutzfachliche Stellungnahme Rückbau des Hochbunkers im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Aachen Sandkaulstraße, Raskin Umweltplanung und Umweltberatung GbR, Stand 18.04.2012 Monitoring Nachteilige erhebliche Umweltauswirkungen, die unvorhergesehen erst nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes bekannt werden und die deshalb nicht Gegenstand der Umweltprüfung und der Abwägung sein konnten, können, da die Stadt Aachen derzeit kein umfassendes Umweltüberwachungs- und Beobachtungssystem betreibt, nicht permanent überwacht und erfasst werden. Die Stadt Aachen ist in diesem Zusammenhang auf Informationen der Fachbehörden bzw. der Bürger über nachteilige Umweltauswirkungen angewiesen. Die erheblichen Umweltauswirkungen auf die Umwelt durch die Durchführung der Planung werden daher im Rahmen der allgemeinen Umweltüberwachung unter Einbeziehung von Fachbehörden überprüft. Hierbei ist der Austausch von relevanten Informationen zwischen den Fachbehörden und der Gemeinde gewährleistet. Sollten unerwartete Umweltauswirkungen auftreten, werden diese frühzeitig ermittelt und ihnen wird mit geeigneten Maßnahmen entgegengewirkt. Seite 36 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 5.4. Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Fazit Der Realisierung der im Bebauungsplan festgesetzten Vorhaben steht aus Sicht des Fachbereichs Umwelt unter der Einhaltung der aufgeführten Vorgaben, Auflagen und Empfehlungen nach jetzigem Planstand nichts entgegen. Die durch die Umsetzung der Planung entfallenden Bäume, die nicht innerhalb des Plangebietes neu angepflanzt werden können, werden mittels einer Ausgleichszahlung ausgeglichen. 5.5. Anlagen Anlage 1 6. Baumbilanz vom 13.09.2012 Auswirkungen der Planung Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 853 - Sandkaulstraße / Rochusstraße - wird der erhebliche Bedarf an Hotelzimmern entsprechend der Hotelbedarfsanalyse von 2007 teilweise kompensiert. Es entsteht ein neues 3-4 Sterne-Hotel mit ca. 140 Zimmern an attraktiver Stelle in der Innenstadt in der Nähe des Eurogresses. Der nicht genutzte und stadtgestalterisch unattraktive Hochbunker aus dem 2. Weltkrieg verschwindet. Mit der vorgesehenen baulichen Arrondierung wird die umliegende Bestandsbebauung respektiert. Die städtebaulichen Raumkanten des Plangebietes werden durch den Baukörper des Hotels, welcher sich zu der vorhandenen Blutbuche öffnet auf positive Weise neu gegliedert. Durch diese Neugliederung wird die städtebauliche Situation aufgewertet. Von der nördlichen öffentlichen Parkanlage (1980 m²) werden durch den Bau des Hotels voraussichtlich ca. 610 m² Fläche in Anspruch genommen und 11 Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen, gefällt, sodass eine öffentliche Grünfläche von ca. 1370 m² verbleibt . Hinzu kommt jedoch noch eine Grünfläche von ca. 220 m², in der die Blutbuche steht, die zwar zum Hotelgrundstück gehört, aber öffentlich zugänglich bleiben soll. Die Grünfläche als Aufenthaltsfläche für die Anwohner wird kleiner, jedoch soll als Kompensation der Spielplatz aufgewertet werden. Die Bäume werden teilweise (ca. 6 Bäume) im Plangebiet ersetzt. Die Bäume, die im Plangebiet nicht ersetzt werden können, werden im Rahmen der Baumschutzsatzung durch Ausgleichszahlung kompensiert. Die Blutbuche an der Sandkaulstraße soll aufgrund ihres besonderen ökologischen und stadtgestalterischen Wertes erhalten werden und ist durch ausreichenden Abstand der Bebauung und durch Maßnahmen während der Bauphase besonders zu schützen. Im südlichen Bereich des Plangebietes werden durch die Planung des Hotels und durch die Verlegung der Erschließungsschleife der Sandkaulstraße von 1130 m² Grünfläche ca. 480 m² in Anspruch genommen. Es müssen voraussichtlich 6 Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen, gefällt werden. Diese Bäume werden ebenfalls durch Ausgleichszahlung kompensiert, sodass an anderer Stelle im Stadtgebiet neue Bäume gepflanzt werden. Die vorhandene Zuwegung der Schule wird im Rahmen des Hotelneubaus um ca. 3 m in östlicher Richtung verlegt und somit neu hergestellt. Die Lage der Toranlage wird hierbei neu definiert und der Eingangsbereich somit an die neue Situation angepasst. Die Kosten, die durch die Verlegung der Toranlage entstehen, werden seitens der Investoren des Hotelneubaus getragen. Im Bereich des Plangebietes werden 15 öffentlichen Parkplätze durch den Neubau des Hotels überplant. Die Erschließungsschleife der Sandkaulstraße wird verkleinert. Als Ausgleich für die wegfallenden öffentlichen Parkplätze werden Stellplätze in der Tiefgarage des Hotels vorgehalten. Seite 37 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Das geplante Hotel verursacht eine gewisse Verschattung der Schule, liegt jedoch deutlich im Bereich der zulässigen Verschattung, entsprechend der DIN 5034, die die Mindestanforderungen für den direkten Sonnenlichteinfall für Wohnräume sichergestellt. Die Prüfung aller Umweltbelange hat ergeben, dass erhebliche negative Auswirkungen für die Umwelt durch die derzeitige Planung nicht zu erwarten sind. 7. Kosten Sämtliche entstehenden Planungskosten, die Kosten für die Entfernung des Bunkers, die Verlagerung des Gemäldes, die Verlegung des Weges zur David-Hansemann-Schule, die Aufwertung des Spielplatzes, der Neubau der Verkehrsflächen südlich des Sondergebietes werden nach Maßgabe des Kaufvertrages bzw. des Durchführungsvertrages vom Vorhabenträger getragen. 8. Durchführungsvertrag Zur Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird mit dem Investor ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB geschlossen, der die Inhalte des Projektes, die Verpflichtungen der Vertragsparteien und die Fristen zur Umsetzung des Vorhabens festlegen. Der Durchführungsvertrag wird erst zum Satzungsbeschluss vorliegen, sodass die Inhalte zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht komplett benannt werden können. 9. Plandaten Geplante Nutzung ca. in m² Art der Nutzung Teilflächen ca. in m² Plangebiet 8.160 Fläche für den Gemeinbedarf 360 Sondergebiet 1.810 Straßenverkehrsfläche 3.500 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Parken 250 private Grünflächen (Nord) 220 davon besonders geschützt öffentliche Grünflächen (Gesamt) 185 2.020 öffentliche Grünflächen (Süd) 650 öffentliche Grünflächen (Nord) 1.370 Seite 38 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss in seiner Sitzung am 06.12.2012 die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853 – Sandkaulstraße / Rochusstraße beschlossen hat. Aachen, den 07.12.2012 (Marcel Philipp) Seite 39 / 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 40 / 40 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Abwägungsvorschlag zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße/Rochusstraße Beteiligung der Öffentlichkeit im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Inhaltsverzeichnis Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf 1. Niederschrift über den Anhörungstermin vom 23.05.2012 2. Am Weberhof 14, 52070 Aachen, 22.05.2012 3. Sandkaulstr. 21-23, 52062 Aachen, 22.05.2012 4. , Alexanderstr. 29, 52062 Aachen, 23.05.2012 5. Sandkaulstr. 21-23. 52062 Aachen, ohne Datum 6. Initiative Sandkaulpark e.V., Rochusstr. 53, 52062 Aachen, 30.05.2012 7. Seilgraben 33, 52062 Aachen, 01.06.2012 8. , Monheimsallee 75, 52062 Aachen, 01.06.2012 9. Bergstr. 2-4, 52062 Aachen, 02.06.2012 10. , Emmi-Welter-Str. 8, 52064 Aachen, 04.06.2012 11. , Emmi - Welter Straße 8, 52064 Aachen - Schreiben vom 04.06.2012 gemeinsam mit Wilbankstraße 133, 52076 Aachen und van Coels Straße, Aachen - Eilendorf 12. Lambertusstr. 25, 52152 Simmerath 3 12 14 15 16 17 19 20 25 26 30 31 Seite 2 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 1. Niederschrift über den Anhörungstermin am 23.05.2011über die Durchführung der Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan nach § 13 a BauGB Seite 3 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 4 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 5 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 6 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 7 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 8 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Grünfläche / Spielplatz / Umwelt Die nördliche Grünfläche hat zurzeit eine Größe von ca. 1.980 m² und wird nach dem Neubau des Hotels ca. 1.590 m² groß sein. Es bleiben somit ca. 80 % der Grünfläche erhalten. Im Bebauungsplan erfolgt eine Festsetzung als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage für 1370 m² und als private Grünfläche auf dem Hotelgrundstück für 220 m². Die Wegeführung innerhalb der Grünanlage wird im Rahmen des Bebauungsplanes bzw. des städtebaulichen Vertrages abgestimmt. Die Gestaltung des Spielplatzes, zu dessen Aufwertung der Investor laut EU Ausschreibung verpflichtetet ist, soll in einem separaten Termin unter Beteiligung der Anwohner abgestimmt werden. Die Nutzung wie z.B. wildes Grillen sind allgemeine Probleme einer öffentlichen Fläche und können nicht im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens gelöst werden. Es sind keine Nutzungsabsichten des Investors bezüglich der nördlichen Grünfläche bekannt. Die private Grünfläche (Standort der Blutbuche) westlich des Hotels soll öffentlich zugänglich bleiben, entsprechende Regelungen sollen im Durchführungsvertrag getroffen werden. Die Rotbuche wird sich daher künftig auf privatem Gelände befinden. Die Erstellung eines landschaftspflegerischen Fachbeitrages ist im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens nach §13a BauGB nicht vorgesehen. Die Darstellung der Umweltbelange wird in der Begründung erläutert und berücksichtigt. In Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt sind entsprechende Fachgutachten erstellt worden. Sämtliche Gutachten werden im Rahmen der Offenlage mit ausgelegt und zu jedermanns Einsicht bereitgehalten. Zusätzlich zum aufgestellten Baumschutzgutachten gibt der Plan zur Bilanzierung des Baumbestandes bzw. -wegfalls Auskunft über die Auswirkungen des Vorhabens im Plangebiet. Nach derzeitigem Planungsstand müssten ca. 25 Bäume gefällt werden. Von diesen Bäumen müssen ca. 17 Bäume nach den Regelungen der Baumschutzsatzung Aachen durch Ersatzpflanzungen oder Ausgleichszahlungen kompensiert werden. Regelungen dazu erfolgen im Zuge eines künftigen Baugenehmigungsverfahrens. Die markante Blutbuche ist zum einen durch die Regelungen der Baumschutzsatzung gesichert, zum anderen werden Regelungen zur Schutzgewährleistung des Wurzelbereiches im Durchführungsvertrag bzw. per Festsetzung im Bebauungsplan getroffen. Südlich der Blutbuche befindet sich der Bunker mit einer Traufhöhe von ca.11,2 m und einer Firsthöhe von ca. 16,2 m. Das geplante Hotelgebäude wird östlich der Blutbuche mit einer Traufhöhe von ca. 14,5 m angrenzen, mit einem zurückspringenden Staffelgeschoss. Eine signifikante Verschlechterung der Verschattungssituation des Baumstandortes ist nicht zu erwarten. Die im Wettbewerbslageplan dargestellte Treppenanlage zur fußläufigen Erschließung der David- Hansemann-Schule nördlich des vorhandenen Gebäudes Sandkaulstraße 10 wird im Zuge der weiteren Planung nicht weiter verfolgt. Die Verantwortlichen der David-Hansemann-Schule und die Anwohner der östlichen Sandkaulstraße lehnen diese Erschließung ab. Innerhalb des Plangebietes sind keine Bau- und Bodendenkmäler bekannt. Während des Abrisses des Bunkers und des Aushubs der Baugrube werden die Arbeiten archäologisch begleitet. Der Umfang der Begleitarbeiten wird im Rahmen der Baugenehmigung festgelegt. In den Hinweisen im Durchführungsvertrag wird ebenfalls aufgenommen, wie bei etwaigen Funden von Bodendenkmalen vorzugehen ist. Verkehr / Stellplätze Die durchgängige Sicherstellung der Erschließung der Gebäude Sandkaulstraße 2 bis 10 sowie der öffentlichen Stellplätze wurde im Vorfeld mit der Stadt abgestimmt und in der Planung berücksichtigt. Eine ausschließliche Nutzung der abknickenden Sandkaulstraße durch Hotelnutzer ist nicht vorgesehen. Im Bebauungsplan wird die Verkehrsfläche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Seite 9 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Die wegfallenden öffentlichen Stellplätze werden durch den Investor in der Tiefgarage des Hotelgebäudes ersetzt. Nach welchem System dieser Ersatz erfolgt, muss im Rahmen des Verfahrens noch abgestimmt werden. Entsprechende Regelungen dazu werden in den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan aufgenommen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten erstellt, welches in seinem Verkehrskonzept 3 Halteplätze (ehemals 4 Halteplätze) für Reisebusse berücksichtigt. Beeinträchtigungen für die angrenzenden Anlieger durch den evt. zu erwartenden Mehrverkehr, insbesondere im Bereich der geplanten Einfahrt zur Tiefgarage, werden hinsichtlich der verkehrlichen als auch lufthygienischen Auswirkungen ausgeschlossen bzw. können im Vorfeld durch bauliche Maßnahmen minimiert werden. Neben dem Verkehrsgutachten und der Luftschadstoffuntersuchung wurde ein Lärmschutzgutachten zu den Auswirkungen der Planung erstellt. Das Lärmschutzgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Änderung keine wahrnehmbare Veränderungen hervorruft. Die erforderlichen Gutachten wurden in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt erarbeitet. Sämtliche Gutachten werden als Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens zur Einsicht offen liegen. Gebäudestrukturen Die während der Bürgerinformation ausgestellten Planunterlagen zum Hotelneubau entsprechen dem Planungsstand zum Ergebnis des Wettbewerbsverfahrens. Ein Lageplan lag nicht maßstabsgerecht vor (Maßstab ca. 1 : 200), so dass nach der Abendveranstaltung ein maßstabsgerechter Plan im Maßstab 1:200 in der Aula der David-Hansemann-Schule ausgehängt wurde. In diesem wird der jetzige Bestand überlagert von der beabsichtigten Planung dargestellt. Dieser Plan wurde zwischenzeitlich zur Einsicht auf der Internetseite der Stadt Aachen zur Verfügung gestellt. Der Plan macht u.a. Aussagen zu der geplanten Wegeführung, insbesondere zur fußläufigen Erschließung der David-Hansemann-Schule. Die im Wettbewerbslageplan dargestellte Treppenanlage nördlich des vorhandenen Gebäudes Sandkaulstraße 10 wird im Zuge der weiteren Planung nicht weiter verfolgt. Die Erschließung der Schule von der Rochusstraße wird beibehalten, die Wegeführung jedoch nach Osten verlegt. Die geplante Anlage des gebäudebegleitenden Wasserbeckens soll als räumlich gestalterische Zäsur zwischen Hotelnutzung und dem öffentlichen Raum fungieren. Sie soll innerhalb der privaten Grundstücksfläche realisiert werden, ein Hineinragen in die öffentliche Grünfläche ist derzeit nicht mehr vorgesehen. Die Darstellung der Ausmaße des zukünftigen Hotelgebäudes sind durch die Planunterlagen und durch das dreidimensionale Modell deutlich dargestellt worden. Sie werden im Rahmen der Offenlage zur Einsicht ausliegen bzw. aufgestellt werden. Die Größe des geplanten Hotels hängt von der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens ab und der Vorgabe, dass ein Hotel mit ca. 140 Zimmern von Seiten der Stadt Aachen im Rahmen der Ausschreibung gewünscht wurde. Eine Verkleinerung des Gebäudes ist aus Gründen der ökonomischen Nachhaltigkeit nicht möglich. Aufgrund der gebotenen Rücksicht (Einhaltung der Abstandsflächen) auf die vorhandene Bebauung (Sandkaulstraße 10) ist eine Verschiebung des Gebäudes in Richtung Süden aus städtebaulichen Gründen nicht möglich. Der Hauptbaukörper des Hotels hat zum Aulagebäude der David-Hansemann-Schule einen Abstand von ca. 14,0 m. Zu dem höheren Gebäudetrakt, in dem sich die Klassen befinden beträgt der Abstand ca. 22,5 m. Diese Maße sind verglichen mit Straßenrandbebauungen in der Rochusstraße (teilweise 13 m), Sandkaulstraße (teilweise 17 m) oder Alexanderstraße (teilweise 18 m) nicht außergewöhnlich gering. Der Abstand begründet sich jedoch durch den Erhalt der Blutbuche und die Verschiebung des geplanten Baukörpers in Richtung Schulgelände. Der Hauptbaukörper des Hotels wird eine Höhe von 184,00 m über NHN, mit Staffelgeschoss 187,00 m über NHN erreichen und somit höhenmäßig unter dem Bestandsgebäude der Schule bleiben, welches eine Gesamthöhe von 188,4 m über NHN hat. Die für eine Innenstadtlage typischen Abstände zu den Nachbargebäuden, wie sie auch an der Sandkaulstraße anzufinden sind, werden eingehalten. Seite 10 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Die Verschattung die durch das geplante Hotel auf die vorhandene Schule sowie der vorhandenen Wohn- und Geschäftsbebauung der westlichen Sandkaulstraße einwirkt, liegt im üblichen Rahmen von innerstädtischen Bebauungen. Die Grenzwerte der DIN 5034 für die vorhandene Wohnbebauung werden eingehalten. Die konkrete Baustelleneinrichtung ist nicht Bestandteil eines Bebauungsplanverfahrens. Das anschließende Baugenehmigungsverfahrens regelt die bautechnischen Ausführungen. Der Investor wird darauf hingewiesen, dass sich das Bebauungsplangebiet gemäß DIN 4149 (Bauten in deutschen Erdbebengebieten) innerhalb der Erdbebenzone 3 befindet. Abriss Bunker / Bauzeit Hotel Mit dem Abriss des Bunkers soll nach Möglichkeit in den Sommerferien 2013 begonnen werden. Die anschließende Bauzeit für das Hotel wird auf ca. 1,5 bis 2 Jahre geschätzt. Der Bunker wird nach derzeitigem Kenntnisstand mit Zangen gebrochen. Die dabei entstehenden Begleiterscheinungen werden nach dem Stand der Technik minimiert. Im Rahmen der erforderlichen Abrissgenehmigung können Gutachten in Bezug auf Staub- und Lärmbelastungen sowie Erschütterungen usw. beauflagt werden. Vor Beginn der Abrissarbeiten werden standardmäßig an den umliegenden Gebäuden Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Sollten an den bestehenden Gebäuden während des Abrisses des Bunkers und des Neubaus des Hotels Schäden auftreten, die durch das Vorhaben verursacht wurden, so sind diese durch den Investor zu ersetzen. Über die Erreichbarkeit der Gebäude Sandkaulstraße 2 bis 10 und der öffentlichen Stellplätze in der Bauphase kann zum jetzigen Zeitpunkt des Bebauungsplanverfahrens keine Aussage getroffen werden. Die Erreichbarkeit der Gebäude wird im Bauantragverfahren geregelt. Im Bebauungsplan wird die Erschließung der vorhandenen Gebäude mit der Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche gesichert. Investor / Verträge / Bedarf Hotel Da es sich bei dem Hotelprojekt um ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren gemäß § 12 BauGB handelt, geht die Verwaltung von der Durchführung eines zügigen Verfahrens aus. Die Vereinbarungen des Durchführungsvertrages bilden die Voraussetzungen für eine zeitnahe bauliche Realisierung des Hotels. Im Rahmen der EU - Ausschreibung wurden bereits folgende Auflagen des Investors aufgestellt: - Verkehrliche Neuanbindung - Aufwertung des Spielplatzes - Ersatz der wegfallenden Bäume - Abriss des Bunkers, mit Entsorgung des Bauschuttes - Verlagerung und Erhalt des Wandgemäldes - Sicherung der Erschließung der Schule Es besteht ein Kaufvertrag zwischen dem Investor HPG und der Stadt Aachen. Bei der Kaufpreisgestaltung wurde eine Bewertung nach einheitlichen städtischen Richtlinien zugrundegelegt. Über die Kaufpreisgestaltung wird öffentlich keine Auskunft gegeben Sämtliche Kosten für die Entwicklung des geplanten Hotels einschließlich der Kosten für das Bauleitplanverfahren, die Erstellung der Gutachten und dem Bau des Hotels sowie den Abriss des Bunkers werden seitens des Investors getragen. Auch eventuell entstehende Schäden an umliegenden Gebäuden müssen von diesem verantwortet werden, dazu wird eine vorherige Bestandsdokumentation empfohlen. Seite 11 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Im Rahmen einer Hotelbedarfsanalyse im Jahr 2007 wurde der Bedarf mindestens eines weiteren Hotelstandortes in Aachen untersucht und geeignete Standorte für zusätzliche Hotelanlagen ermittelt. Die Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass der bereits diskutierte Standort Sandkaulstraße grundsätzlich ein geeigneter Standort für ein Hotel der 4 Sterne Kategorie sei. Die EU - Wettbewerbsausschreibung sah daraufhin die Planung eines Hotels mit ca. 140 Zimmern vor. (siehe weitere Ausführungen zur Stellungnahme der Verwaltung zu Eingabe Nr.2) Die Anregung zur Planung behindertengerechter Hotelzimmer wurde von dem Investor zur Kenntnis genommen. Sie soll bei den weiteren Gesprächen mit möglichen Betreibern aufgenommen werden. Zum jetzigen Zeitpunkt können diesbezüglich keine Zusagen von dem Investor getroffen werden. Die Ausstattung des Hotels ist den zukünftigen Betreibern vorbehalten. Eine Betreibergesellschaft steht zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht fest. Die mündlichen Stellungnahmen während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden größtenteils im Rahmen der oben genannten Veranstaltung beantwortet. Seite 12 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 2. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Am Weberhof 14, schriftliche Eingabe vom vom 24.05.2012 Seite 13 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Im Rahmen einer Hotelbedarfsanalyse wurde der Bedarf mindestens eines weiteren Hotelstandortes in Aachen untersucht und geeignete Standorte für zusätzliche Hotelanlagen ermittelt. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass der bereits diskutierte Standort Sandkaulstraße grundsätzlich ein geeigneter Standort für ein Hotel der 4 Sterne Kategorie sei. In der HOTELBEDARFSANALYSE von 2007, die im Auftrag der aachen tourist service e.v. erstellt wurde, werden in den Kapiteln 5.2.2, 5.2.3 und 6.3.1 folgende Aussagen zu Größe, Bedarf und Standort gemacht: „5.2.2 Latent vorhandener Bedarf Ein wesentliches Ergebnis dieser Studie ist das völlig unzureichende Zimmerangebot im Segment der Kongresse und Tagungen. Mittelfristig wird sich die Tatsache, dass bei größeren Kongressen die Teilnehmer auf sehr viele Hotels, bis ins Umland, verteilt werden müssen, als erheblicher Wettbewerbsnachteil Aachens entwickeln. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, empfehlen wir dringend die Realisierung zumindest eines weiteren 150 Zimmer-Hotels im Umfeld des Eurogress. 5.2.3 Neubedarf aufgrund steigender Nachfrage Unter Berücksichtigung eines Doppelbelegungsfaktors von 1,3 Gästen pro Zimmer, müssen zur Befriedigung der Übernachtungssteigerungen 560 Zimmer neu gebaut werden. Zusammen mit dem Ersatzbedarf für nicht mehr marktfähige Hotels und dem latenten Bedarf im Segment Kongresse und Tagungen ergibt sich somit ein Gesamtbedarf von 920 zusätzlichen Zimmern in Aachen über die nächsten zehn Jahre. 6.3.1 Standorte City Um den Kongressstandort Aachen weiter zu stärken und den Nachteil der Heterogenität des Hotelangebots auszugleichen, sollte sich ein weiteres großes Hotel in der Nähe des Eurogress ansiedeln. Alle Wettbewerber versuchen bei Kongressveranstaltern damit zu punkten, dass sie im Umfeld der Kongresszentren möglichst viele Zimmer, in möglichst wenigen Hotels, mit möglichst dem gleichem Niveau, nachweisen. Wir halten deshalb den bereits diskutierten Standort Sandkaulstraße für einen geeigneten Standort für ein Hotel der 4 Sterne-Kategorie, sofern es gelingt, die oben beschriebenen Größenanforderungen zu erfüllen.“ Die Hotelbedarfsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass für die Stadt Aachen ein Bedarf an Hotelzimmern besteht. Der Standort Sandkaulstraße wurde als geeigneter Standort für eine Hotelansiedlung der 4-Sterne-Kategorie ermittelt. Es wurden Bedenken geäußert, das Hotel unmittelbar vor der bestehenden Schule anzusiedeln. Der Hauptbaukörper des Hotels hat zum Aulagebäude der David Hansemann Schule einen Abstand von ca. 14,0 m. Zu dem höheren Gebäudetrakt, in dem sich die Klassen befinden beträgt der Abstand ca. 22,5 m. Diese Maße sind verglichen mit Straßenrandbebauungen in der Rochusstraße (teilweise 13 m), Sandkaulstraße (teilweise 17 m) oder Alexanderstraße (teilweise 18 m) nicht außergewöhnlich gering. Der Abstand begründet sich jedoch durch den Erhalt der Blutbuche und die Verschiebung des geplanten Baukörpers in Richtung Schulgelände. Der Hauptbaukörper des Hotels wird eine Höhe von 184,00 m über NHN, mit Staffelgeschoss 187,00 m über NHN, erreichen und somit höhenmäßig unter dem Bestandsgebäude der Schule bleiben, welches eine Gesamthöhe von 188,4 m hat. Die für eine Innenstadtlage typischen Abstände zu den Nachbargebäuden, wie sie auch an der Sandkaulstraße anzufinden sind, werden eingehalten. Darüber hinaus wird durch den Abriss des Hochbunkers, der zurzeit vor der Schule steht, und den anschließenden Neubau des Hotels das gesamte Umfeld der Sandkaulstraße gestalterisch aufgewertet. Seite 14 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 3. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Sandkaulstr. 21-23, schriftliche Eingabe vom 22.05.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Sämtliche Kosten für die Entwicklung des geplanten Hotels inklusive der Kosten für das Bauleitplanverfahren, die Erstellung der Gutachten und den Bau des Hotels sowie den Abriss des Bunkers werden seitens des Investors getragen. Im Bebauungsplan wird ein Teilbereich als öffentliche Grünfläche festgesetzt, so dass den Anwohnern die Nutzung der Parkanlage weiterhin ermöglicht wird. Ohne eine Verkleinerung des Parks hätte man ein Hotel an diesem Standort nicht umsetzen können. Somit wird dem Interesse der Stadt Aachen, einen Hotelstandort zu entwickeln, gegenüber dem Interesse der Erhaltung der gesamten Parkfläche Vorrang gegeben. Bezüglich der Fragestellung, ob bereits ein ausreichendes Hotelangebot in Aachen vorhanden ist und bezüglich der Standortfrage wird auf die Stellungnahme zu Eingabe Nr. 2 verwiesen. Seite 15 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 4. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 , Alexanderstr. 29, schriftliche Eingabe vom 23.05.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Die Abstellplätze für die Reisebusse befinden sich in der öffentlichen Verkehrsfläche des Plangebietes. Der Erhalt der Bushalteplätze ist Ziel der Planung. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten erstellt, welches in seinem Verkehrskonzept 3 Halteplätze (ehemals 4 Halteplätze) für Reisebusse berücksichtigt. Das Stellplatzkontingent der Tiefgarage beträgt ca. 70 Stellplätze. Es ist geplant, dass davon 15 Stellplätze für Anwohnerparken reserviert werden. Die Anzahl entspricht dem durch die Projektentwicklung verursachten Wegfall an öffentlichen Parkplätzen im Parkplatzbereich. Die Regelung des Parkplatzersatzes ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens, sondern wird als Bestandteil in den Durchführungsvertrag aufgenommen. Die Anregung der schnellen Umsetzung wird zur Kenntnis genommen. Seite 16 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 5. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Sandkaulstr. 21-23. 52070 Aachen, ohne Datum Stellungnahme der Verwaltung: Bezüglich der Fragestellung, ob bereits ein ausreichendes Hotelangebot in Aachen vorhanden ist, wird auf die Stellungnahme zu Eingabe Nr. 2 verwiesen. Bezüglich des Standortes vor der Schule und der zukünftigen Parkplatzsituation wird auf die Stellungnahme zu den Eingaben Nr. 2 und Nr. 4 verwiesen. Im Bebauungsplan wird für die Grünfläche an der Sandkaulstraße eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt. Es bleiben ca. 80 % der Grünfläche erhalten. Zusätzlich erfolgt im Rahmen des Hotelneubaus eine gestalterische Aufwertung der Grünfläche, beispielsweise durch Neugestaltung des Kinderspielplatzes. Seite 17 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 6. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 , Rochusstr. 53, schriftliche Eingabe vom 30.05.2012 Seite 18 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Zu 1 Nach der Abendveranstaltung vom 23.05.2012 wurde ein maßstabsgerechter Plan im Maßstab 1 : 200 in der Aula der David-Hansemann-Schule ausgehängt. In diesem wird der jetzige Bestand überlagert von der beabsichtigten Planung darstellt. Der Plan macht Aussagen zu der geplanten Wegeführung, zu der Wasserkaskade und zu den Terrassenanlagen. Dieser Plan wurde zwischenzeitlich zur Einsicht auf der Internetseite der Stadt Aachen zur Verfügung gestellt. Zu 2 In den zukünftigen Plänen werden alle entfallenden Bäume gekennzeichnet. Zu 3 und 4 Mit den Planunterlagen und dem dreidimensionalen Modell werden Umfang, Lage und Gebäudehöhe der zukünftigen Hotelanlage ausreichend dargestellt, auch das Verhältnis zu den Nachbargebäuden wird deutlich. Die Darstellung der Ausmaße der zukünftigen Hotelanlage durch Absperrbänder vor Ort ist nicht üblicher Bestandteil eines Bebauungsplanverfahrens und übersteigt den üblichen Aufwand für die Bürgerbeteiligung. Alle notwendigen Planunterlagen sowie ein Modell werden während der Offenlage, die voraussichtlich im Winter 2012 / 2013 durchgeführt wird, im Verwaltungsgebäude am Marschiertor, Lagerhausstraße 20 zur Einsicht ausliegen bzw. ausgestellt werden. Seite 19 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 7. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seilgraben 33, schriftliche Eingabe vom 01.06.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Über die Kaufpreisgestaltung wird öffentlich keine Auskunft gegeben. Die Bewertung von Grundstücken erfolgt nach vorgeschriebenen städtischen Richtlinien. Sämtliche Kosten für die Entwicklung des geplanten Hotels einschließlich der Kosten für das Bauleitplanverfahren, die Erstellung der Gutachten und dem Bau des Hotels sowie den Abriss des Bunkers werden seitens des Investors getragen. Auch eventuell entstehende Schäden müssen von diesem verantwortet werden, dazu gehört auch Bestandsdokumentation vorher. Zu der Bitte bezüglich des Erhaltes der Grünfläche und der Bäume siehe Stellungnahme zu Eingabe Nr. 5. Seite 20 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße zu 8. Herr Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Monheimsallee 75, 52062 Aachen, e-mail vom 29.05.2012 Seite 21 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 22 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 23 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 24 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Der Bebauungsplan wird aus dem Wettbewerbsentwurf zum Hotelneubau unter Berücksichtigung der aufgemessenen Flurstücksgrenzen erstellt. Die Grundstrukturen des Hotelbaukörpers mit den Versprüngen im nördlichen und südlichen Bereich werden durch Baugrenzen gesichert. In welcher Tiefe die Versprünge letztlich ausgeführt werden, bleibt der Ausführungsplanung unter Berücksichtigung der sicherheitstechnischen und bautechnischen Notwendigkeiten vorbehalten. Die Anlage des Wasserbeckens im Bereich der Grünanlage erfolgte aus gestalterischen Gründen. Auf Bebauungsplanebene wird innerhalb der privaten Grundstücksflächen die Möglichkeit für die Herstellung eines Wasserbeckens geschaffen unter der Voraussetzung, dass der Erhalt der Blutbuche gesichert ist. Ein Hineinragen in die öffentliche Grünfläche wird derzeit nicht mehr vorgesehen. Die Realisierung dieses Wasserbeckens ist nicht zwingender Bestandsteil der Planung und bleibt den Investoren bzw. Betreibern überlassen. Der „Grünkeil“ ist Bestandteil der privaten Hotelfläche. Dieser Bereich einschließlich der Blutbuche wird durch entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag langfristig gesichert. Die Sorge, dass die Fassade des Hotels die Grünfläche stärker dominieren könnte als die Bunkerwand, kann nicht geteilt werden. Die Nordseite des Bunkers hat eine unstrukturierte Betonfläche von ca. 235 m². Diese Fläche setzt sich wie folgt zusammen: Die Gesamtbreite des Bunkers beträgt ca. 22,5 m. Der Hauptbaukörper hat eine Breite von ca. 15,6 m bei einer Traufhöhe von ca. 11,2 m und einer Firsthöhe von ca. 16,2 m. Die nördliche Fassade des Hotels wird eine strukturierte Fläche von ca. 225 m² bekommen. Diese wird sich wie folgt zusammensetzen: Direkt an die nördliche Grünfläche wird ein gestaffelter Fassadenbereich mit einer Gesamtbreite von ca. 16,0 m und einer Höhe von ca. 14,5 m angrenzen. Ein westliche Teil der Fassade springt um mindestens 3 m zurück. Das Staffelgeschoss wird um mindestens 5 m zurückspringen und bei einer Gesamtbreite von ca. 15,1 m und einer Höhe von ca. 3 m eine zusätzlich Fläche von ca. 46,5 m² haben. Das Staffelgeschoss wird durch den Rücksprung vom Sandkaulpark, wenn überhaupt, nur untergeordnet wahrgenommen werden. Durch die beschriebenen Strukturierungen erhält die Fassadenfläche eine Auflockerung und verliert damit an Dominanz und Schwere. Die Größe des Hotels entspricht der Hotelbedarfsanalyse von 2007. Eine Verkleinerung des Gebäudes ist aus Gründen der ökonomischen Nachhaltigkeit, die durch dieses Gebäude entstehen soll, und durch die Höhenbegrenzung nicht möglich. Aufgrund der gebotenen Rücksicht (Einhaltung der Abstandsflächen) auf die vorhandene Bebauung (Sandkaulstraße 10) ist eine Verschiebung des Gebäudes in Richtung Süden (bergab) aus städtebaulichen Gründen nicht möglich. Seite 25 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Zu 9. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Bergstr. 2-4, e-mail vom 02.06.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Aufgrund der gebotenen Rücksicht (Einhaltung der Abstandsflächen) auf die vorhandene Bebauung (Sandkaulstraße 10) ist eine Verschiebung des Gebäudes in Richtung Süden (bergab) aus städtebaulichen Gründen nicht möglich. Die derzeitige Fläche der nördlich des Bunkers gelegenen Grünfläche hat eine Größe von ca. 1.980 m². Durch den Baukörper des Hotels und die geplanten Wasserkaskaden werden ca. 390 m² der heutigen Grünflächen in Anspruch genommen. Dies entspricht einem Flächenanteil von ca. 20% der heutigen Grünfläche, also wesentlich weniger als das angenommene Drittel. Es wird angenommen, dass mit dem neu geplanten Zugang zur David-Hansemann-Schule die Treppenanlage nördlich des vorhandenen Gebäude Sandkaulstraße 10 gemeint ist. Dieser Zugang wird von den Verantwortlichen der David Hansemann Schule und den Anwohnern der östlichen Sandkaulstraße abgelehnt. Bei der weiteren Planung wird dieser Zugang zur Schule nicht weiter verfolgt. Seite 26 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Zu 10. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Emmi-Welter-Str. 8, E-Mail vom 04.06.2012 Seite 27 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 28 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Die positiven Bewertungen werden zur Kenntnis genommen. Bäume und Umwelt Das vorhandene Planungsrecht wird mit diesem Bebauungsplanverfahren überplant und entspricht den Zielsetzungen der Stadt Aachen, hier einen Hotelstandort zu entwickeln. Der Gesetzgeber sieht die Erstellung eines landschaftspflegerischen Fachbeitrags im Rahmen eines Umweltberichtes im Bebauungsplanverfahren nach § 13 a BauGB nicht vor. Die Umweltbelange müssen dennoch berücksichtigt werden. Dies wird in der Begründung zum Bebauungsplan erläutert. Entsprechende Gutachten werden erstellt. Zum Bebauungsplanverfahren Sandkaulstraße / Rochusstraße wird u. a. ein Baumgutachten (Landschaftsarchitekturbüro Schöke Stand. Juni 2012) erarbeitet. In diesem Baumschutzgutachten wird der wegfallende geschützte und zu ersetzende Baumbestand bilanziert. Der Bereich auf dem das Hotel errichtet werden soll, war bis 1940 bebaut. Daher ist ein natürlicher Bodenaufbau in diesem Bereich nicht mehr gegeben. Eine weiterführende Bewertung, z.B. durch einen landschaftspflegerischen Fachbeitrag, für diesen vorbelasteten und in der Vergangenheit schon beeinträchtigten innerstädtischen Bereich ist nicht erforderlich. Die Aussagen zu dem entfallenden Baumbestand werden in der weiteren Planung konkretisiert. Es wird zum Bebauungsplan eine Anlage erarbeitet, die den wegfallenden sowie den zu erhaltenden und den zu ergänzenden Baumbestand darstellt. In dem Plan „Überlagernde Darstellung Bestand/Veränderung“ (152 GL 01), der während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ausgehangen hat, wurden die baulichen Veränderungen entsprechend der Grundstücksaufteilung und des Wettbewerbsergebnisses auf Grundlage eines aktuellen Katasterplanes dargestellt. Die Darstellung der Bäume hatte einen untergeordneten Charakter. Die Luftverhältnisse durch den Abriss des Bunkers und den anschließenden Neubau des Hotels verschlechtern sich nicht. Dies wurde mit einer Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan, erstellt durch das Büro Peutz Consult GmbH, Beratende Ingenieure VBI, Stand 18.05.2012 bestätigt. Diese Luftschadstoffuntersuchung wird Bestandteil des Bebauungsplanes und zur Offenlage für jeden einsehbar sein. Durch den größeren Abstand des Gebäudes zur Sandkaulstraße gegenüber des vorhandenen Bunker und durch den parallelen Verlauf des Baukörpers wird die Windgeschwindigkeit eher erhöht und die Luftzirkulation verbessert. Der im BauGB genannte Belang der Förderung des Klimaschutzes, was evtl. ein Freihalten eines Grünzuges an dieser Stelle bedeuten würde, muss in diesem Falle gegenüber dem Belang der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt Aachen zurückgestellt werden. Der benötigte zusätzliche Hotelstandort in der Nähe des Eurogresses stärkt die Stadt Aachen als Wirtschafts- und Hochschulstandort. Im Sinne des Klimaschutzes ist jedoch die Innenentwicklung unter Nutzung der städtischen Infrastruktur einschließlich Minimierung von Verkehr vor der Inanspruchnahme von Flächen im Aussenbereich. Zur Bewertung des Artenschutzes wurde eine artenschutzrechtliche Stellungnahme erarbeitet (siehe Raskin, Rückbau des Hochbunkers im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Aachen Sandkaulstraße Artenschutzfachliche Stellungnahme vom 23. Juli 2012). Darin werden die Auswirkungen der Planung auf geschützte Arten untersucht. Da keine artenschutzrechtlich relevanten Arten festgestellt wurden, ergibt sich auch kein artenschutzrechtlich relevanter Eingriff. Ordnungsgemäße Auslegung des B-Planes Die Information und Beteiligung der Bürger in der städtischen David-Hansemann-Schule ist gängige und anerkannte Praxis und ist nicht zu bemängeln. Zum einen handelt es sich bei der Schule um ein öffentliches Gebäude und in der Bekanntmachung wurde die Öffentlichkeit explizit in die Aula der Schule eingeladen, sodass die Hemmschwelle für den Bürger sehr gering sein dürfte. Zum anderen ist das Ziel, die Beteiligung der Bürger möglichst ortsnah durchzuführen. Die rege Beteiligung der Bürger an derartigen Veranstaltungen in Schulen ist ein Beweis für die Eignung dieser Räumlichkeiten. Seite 29 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Bedarfsanalyse Der angesprochene Hotelneubau am alten Bushof wurde in der Hotelbedarfsanalyse von 2007 bereits berücksichtigt. Durch den geplanten Hotelneubau an der Sandkaulstraße wird zukünftig nur ca. 1/6 des durch die Bedarfsanalyse ermittelten Zimmerbedarfes abgedeckt. Weitere Ausführungen hierzu siehe unter der Stellungnahme zur Eingabe Nr. 2. Der Abriss des Bunkers erfolgt im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben für solche Rückbaumaßnahmen. Hierbei wird darauf geachtet, dass die Beeinträchtigungen für die Anwohner und Schüler minimiert werden. Die Stellplätze werden nach den einschlägigen Richtlinien der Stadt Aachen berechnet und sind nach der derzeitigen Planung in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Erschließung durch den ÖPNV ist sehr gut, siehe Stellungnahme der ASEAG. Die Alternativstandortsuche für eine Hotelansiedlung ist nicht Bestandteil dieses Bebauungsplanverfahrens. Lärmimmissionen Die Aussagen zum Thema Lärmimmissionen sind nicht korrekt, der Brennpunkt des geschwungenen Gebäudes liegt in ca. 160 m Entfernung. Hier wäre bei freier Schallausbreitung rechnerisch ein Maximalwert zu ermitteln. Das Thema Lärmemission wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, durch die Erstellung eines Lärmgutachtens, ausreichend berücksichtigt. Das entsprechende Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch das Planvorhaben die Reflexionen an der Bunkerfassade entfallen. Der Reflexionsanteil der zu berücksichtigenden geplanten zukünftigen Hotelfassade ist durch die Geometrie (keine Mehrfachreflexion durch parallele Flächen) und durch den deutlich größeren Abstand zur Emissionsachse und zu den maßgebenden Immissionsorten quantitativ unbedenklich. Eine Verkleinerung des Baukörpers wird aus Gründen der ökonomischen Vorgaben und aufgrund der Höhenbeschränkung ausgeschlossen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen sowie die Kubatur und die Grundzüge des Erscheinungsbildes der zukünftigen Bebauung festgesetzt. Die detaillierte Gestaltung (z.B. Erscheinungsbild und Gliederung der Fassade, Eingangssituation) des Baukörpers ist nicht Inhalt des Bebauungsplanes. Eine Hotel-Bedarfsanalyse für den Standort Aachen wurde bereits durchgeführt. Aus dieser Bedarfsanalyse geht hervor, dass für den Standort Aachen ca. 920 Zimmer fehlen (siehe unter der Stellungnahme zur Eingabe Nr. 2.). Seite 30 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 11. Emmi - Welter Straße 8, 52064 Aachen - Schreiben vom 04.06.2012 gemeinsam mit Wilbankstraße 133, 52076 Aachen und 520xx Aachen - Eilendorf van Coels Straße, Stellungnahme der Verwaltung: Die Grünanlage bleibt zu ca. 80 % erhalten und wird als öffentliche Grünfläche, zu einem kleinen Teil (220 m²) als private Grünfläche festgesetzt. Die Aussage, Aachen brauche keine Hotels wird durch die Hotelbedarfsanalyse von 2007 widerlegt (siehe Stellungnahmen Nr. 2 und Nr. 10). Seite 31 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße 12. Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Lambertusstraße 25, 52125 Simmerath - Schreiben vom 04.06.2012 Seite 32 / 33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Siehe unter der Stellungnahme zur Eingabe Nr. 10 zu den wortgleichen Anregungen von Seite 33 / 33 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Abwägungsvorschlag zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 853 - Sandkaulstraße/Rochusstraße Beteiligung der Behörden im Stadtbezirk Aachen-Mitte, für den Bereich zwischen der Rochusstraße und der Alexanderstraße an der östlichen Seite der Sandkaulstraße zur öffentlichen Auslegung Lage des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag Behörden zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 LVR - Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Endenicher Straße 133, 53115 Bonn Schreiben vom 12.07.2012 Seite 2 / 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag Behörden zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 3 / 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag Behörden zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Seite 4 / 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 Sandkaulstraße / Rochusstraße Abwägungsvorschlag Behörden zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 08.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung: Eine Sachverhaltsermittlung ist durch die Verwaltung erfolgt. Es sind Funde aus der Römerzeit und mittelalterliche Funde zu erwarten. Zum einen liegt das Plangebiet an einer wichtigen historischen Zufahrtsstraße innerhalb des zweiten Stadtmauerrings unweit des Sandkaultores als eines der 11 Stadttore. Zum anderen hat hier seit dem 14. Jahrhundert ein Kloster der Regulierherren gestanden. Zurzeit ist der angesprochene Bereich durch einen Bunker und durch eine Verkehrsfläche zu großen Teilen versiegelt. Der Rückbau des Bunkers und die Entsiegelung der Verkehrsflächen werden voraussichtlich erst nach dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes erfolgen. Entsprechend werden zusätzliche Bodenuntersuchungen (Sondierungsschnitte) im Rahmen der Sachverhaltsermittlung aktuell nicht erforderlich bzw. sind im Falle der Bunkerfläche nicht möglich. Am 09.08.2012 fand ein Abstimmungsgespräch mit der Unteren Denkmalbehörde (UDB) mit diesem Ergebnis statt. Aufgrund der voraussichtlichen Befundlage müssen anstehende Bodeneingriffe im Rahmen der Abbruch- und Baumaßnahmen archäologisch untersucht und dokumentiert werden. In Absprache mit dem Investor ist die Anlage mehrerer Suchschnitte im Vorfeld der eigentlichen Erdarbeiten geplant, um die archäologische Ausgangssituation näher zu bestimmen. Einzelheiten hierzu werden mit der UDB Stadt Aachen und dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege abgestimmt. Beim Auftreten besonders bedeutender Bodendenkmäler ist auch mit deren Erhalt und damit einhergehenden Umplanungen zu rechnen. Dieses Vorgehen wird auch eine Auflage im Rahmen der Abbruch- und Baugenehmigung werden. Im Durchführungsvertrag wird ein entsprechender Hinweis zum Umgang mit archäologischen Funden aufgenommen. Seite 5 / 5