Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0781/WP16 öffentlich 13.11.2012 Dez. III / FB 61/20 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße hier: - Bericht über das Ergebnis der Offenlage - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 05.12.2012 06.12.2012 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan sowie die Schriftlichen Festsetzungen gemäß § 4 a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:  ausnahmsweise Zulässigkeit einer Dachneigung von maximal 25° in den mit –A – gekennzeichneten überbaubaren Flächen (Reihenhäuser)  Vergrößerung der Fläche für Stellplätze im Sondergebiet Nahversorgungszentrum Soers in Richtung Krefelder Straße Außerdem empfiehlt sie dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Sie empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan sowie die Schriftlichen Festsetzungen gemäß § 4 a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:  ausnahmsweise Zulässigkeit einer Dachneigung von maximal 25° in den mit –A – gekennzeichneten überbaubaren Flächen (Reihenhäuser) Vorlage FB 61/0781/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 1/4  Vergrößerung der Fläche für Stellplätze im Sondergebiet Nahversorgungszentrum Soers in Richtung Krefelder Straße Außerdem empfiehlt er dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Er empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße/ Emmastraße - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0781/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 2/4 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschlusslage Am 26.01.2011 wurde der Bebauungsplan Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – vom Rat der Stadt Aachen als Satzung beschlossen. Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 04.10.2012 die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes beschlossen. Die öffentliche Auslegung fand im Zeitraum vom 17.10. bis 19.11.2012 statt. 2. Verfahren Da die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, wurde sie im vereinfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch durchgeführt. Die Belange von Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange sind durch die Änderung nicht betroffen. Daher wurde lediglich eine Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. 3. Bericht über das Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung Während der öffentlichen Auslegung wurden von vier Bürgerinnen und Bürgern Anregungen zur Planung in schriftlicher Form vorgebracht. Eine Eingabe kritisierte den Grundstückspreis als zu hoch. Da dies nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens ist, wurde diese Anregung nicht in die Abwägung einbezogen. Die anderen Schreiben sowie die Stellungnahmen dazu sind der Vorlag als Anlage beigefügt. Die Verwaltung empfiehlt, der Kritik an der zukünftig höheren maximalen Geschossigkeit entlang der Krefelder Straße nicht zu folgen und die Festsetzung drei bis vier Geschosse beizubehalten, da die vorgesehene Änderung nur sehr geringfügige Auswirkungen hat, die für vertretbar gehalten werden. Ferner wird empfohlen, der Anregung zur Vergrößerung der Fläche für Stellplätze im Sondergebiet Nahversorgungszentrum Soers zu folgen. Es stehen keine öffentlichen Belange entgegen, außerdem wird der größte Teil der vorhandenen Bäum erhalten. Die Änderung hat also keine nachteiligen Auswirkungen. Die Ausdehnung soll allerdings nicht bis zum angrenzenden öffentlichen Gehweg erfolgen, sondern hier sind Vorkehrungen zum Schutz der Fußgänger vor rangierenden Fahrzeugen zu treffen (Poller, Zaun, Hecke). Details werden im Genehmigungsverfahren geklärt. Ein Teil der Anregungen bezieht sich auf Grundzüge der Planung, die nicht Gegenstand des Änderungsverfahrens sind (z.B. die Lage der überbaubaren Flächen oder eines Teils der Verkehrsflächen) und daher nicht relevant sind. Darüber hinaus ist die Erschließung fast fertig gestellt, eine Änderung wäre also auch gar nicht mehr möglich. Der Anregung zu einer stärkeren Durchmischung der zulässigen Dachformen sollte aus gestalterischen Gründen nicht gefolgt werden. Vorlage FB 61/0781/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 3/4 Da die Festsetzungen eine barrierefreie Planung der einzelnen Gebäude ermöglichen, wird auch kein Bedarf gesehen, die Festsetzungen dahingehend zu ändern, dass leichte Höhenveränderungen, wie sie jetzt möglich wären, ausgeschlossen werden sollen. 4. Vereinfachte Änderung Parallel zur Offenlage der I. Änderung des Bebauungsplanes hat ein Verfahren zur Konkretisierung der architektonischen Ausgestaltung der Reihenhäuser, die westlich der zentralen Grünfläche geplant sind, stattgefunden. Dabei wurde ein Entwurf ausgewählt, der ein Pultdach mit einer Neigung von 23° vorsieht. Die Realisierung dieser Planung soll ermöglicht werden, ohne dass für alle anderen Gebäude mit Pultdach die Neigung verändert wird. Das Auswahlverfahren für die Reihenhäuser hat gezeigt, dass eine maximale Neigung von 16° gestalterisch überzeugend ist, während eine steilere Neigung nur in Ausnahmefällen zu einer qualitätvollen architektonischen Lösung führt. Daher erfolgt nur eine Ausnahmeregelung. Um einen Spielraum für die Ausführungsplanung zu lassen, sollen bis zu 25° zugelassen werden. Sowohl durch diese, als auch durch die vorgeschlagene Änderung der Stellplatzfläche im Sondergebiet werden weder die Grundzüge der Planung, noch öffentliche Belange berührt. Daher kann eine vereinfachte Änderung im Rahmen des Satzungsbeschlusses erfolgen. 5. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - soll das bestehende Planungsrecht so verändert werden, dass die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe sowie zur Höhenlage der einzelnen Gebäude die neue, optimierte Straßenplanung berücksichtigen. Darüber hinaus sollen die Möglichkeiten für die architektonische Gestaltung der Bebauung etwas flexibler gestaltet werden. Die Verwaltung empfiehlt, der Anregung zur Vergrößerung der Stellplatzfläche im Sondergebiet zu folgen sowie eine steilere Dachneigung der Reihenhäuser als Ausnahme zu ermöglichen. Ferner empfiehlt sie, die entsprechend geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – als Satzung zu beschließen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Rechtsplan 4. Schriftliche Festsetzungen 5. Begründung 6. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung Vorlage FB 61/0781/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 4/4 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße/ Emmastraße Lage des Plangebietes  ße ivoli ge rst raß e Kre fel de rS Me row in tra ße Em m astra Am T I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße/ Emmastraße Lage des Plangebietes  ße Tivo li ge rst raß e Kre fel de rS Me row in tra ße Em m astra Am Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Schriftliche Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 21.11.2012) Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO) und Bauordnung NRW (BauO NRW), jeweils in der derzeit geltenden Fassung, wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ In dem gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzten Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ ist 1 Verbrauchermarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.200 m² mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zulässig. Auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche ist der Verkauf von zentrenrelevanten Randsortimenten entsprechend der Aachener Sortimentsliste (siehe Anlage) zulässig. Im Sondergebiet sind darüber hinaus nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten entsprechend der Aachener Sortimentsliste (siehe Anlage) sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Die Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient, die dem Kunden zugänglich ist und die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt wird. Eingeschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche, Schaufenster, Treppen in Verkaufsräumen und dem Kunden zugängliche sonstige Verkaufs- und Serviceflächen sowie die Aufstellflächen für Einkaufswagen sofern sie innerhalb oder unmittelbar an das Gebäude angrenzend untergebracht sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Ab dem 1. Obergeschoss sind ausschließlich folgende Nutzungen zulässig: - Büros - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke - Schank- und Speisewirtschaften 1.2 Mischgebiet Im Mischgebiet sind folgende Nutzungen allgemein zulässig: - Wohngebäude - Geschäfts- und Bürogebäude - Einzelhandelsbetriebe - Schank- und Speisewirtschaften - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Die im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4, 6 und 7 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sind unzulässig. 1.3 Allgemeines Wohngebiet Im Allgemeinen Wohngebiet sind ausschließlich folgende Nutzungen zulässig: - Wohngebäude 2/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- - Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sowie die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind unzulässig. 1.4 Vergnügungsstätten Vergnügungsstätten sind im gesamten Plangebiet unzulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Grundflächenzahl Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass die zulässige Grundflächenzahl durch die Grundflächen von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche gem. § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO bis zu einem Wert von 0,8 überschritten werden darf. 2.2 Höhe baulicher Anlagen Die Höhenlage der Gebäude wird durch die Festsetzung der Erdgeschosshöhe (EGH) im Verhältnis zur Höhe der angrenzenden Öffentlichen Verkehrsflächen sowie der maximalen Gebäudehöhe (GH) bestimmt. Bezugshöhe der Gebäudehöhenfestsetzungen ist Normalhöhennull (NHN). Die Gebäudehöhe (GH) ergibt sich aus dem obersten Gebäudeabschluss. Unter Erdgeschosshöhe ist die Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss zu verstehen. Die Erdgeschosshöhe darf maximal um 0,30 m höher oder niedriger liegen als die Höhe der Öffentlichen Verkehrsfläche, von der das Gebäude erschlossen wird. Im Mischgebiet sowie im Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher und Anlagen der solaren Energiegewinnung, Empfangsanlagen), die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, sowie für Aufzugsmaschinenhäuser bis zu einer Höhe von maximal 2,50 m ausnahmsweise überschritten werden. Die technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. 2.3 Zahl der Vollgeschosse Gemäß § 21a BauNVO wird festgesetzt, dass Tiefgaragengeschosse nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse anzurechnen sind. 3. Überbaubare Flächen An den Baulinien ist ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäuden oder Gebäudeteilen unzulässig. Ausnahmsweise ist ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten untergeordneter Bauteile (z.B. Eingangsbereich) zulässig. 3/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 4. Abstandflächen Im Mischgebiet beträgt die Tiefe der Abstandflächen auf den den mit – a – gekennzeichneten öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - Fußgänger- und Radfahrverkehr – zugewandten Gebäudeseiten 0,25 H. 5. Stellplätze und Garagen 5.1 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ Im Sondergebiet sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Fläche sowie der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind unzulässig. 5.2 Mischgebiet Im Mischgebiet sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Fläche sowie der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen zulässig. Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind unzulässig. 5.3 Allgemeines Wohngebiet Innerhalb der mit -1- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen sowie innerhalb des seitlichen Grenzabstandes zulässig. Der Mindestabstand zur öffentlichen Verkehrsfläche bzw. im Bereich der Emmastraße zur öffentlichen Grünfläche beträgt 5 m. Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Flächen sowie zwischen der vorderen Baugrenze und der öffentlichen Verkehrsfläche bzw. im Bereich der Emmastraße der öffentlichen Grünfläche zulässig. Innerhalb der mit -2- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Innerhalb der mit -3- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen sowie der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. 6. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109*) für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche ist dem Rechtsplan zu entnehmen. Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 Lärmpegelbereich Maßgeblicher Außenlärmpegel Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume dB (A) II III IV V 56 - 60 61 - 65 66- 70 71 - 75 30 35 40 45 Büroräume erf. R’w,res in dB 30 30 35 40 4/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämm-Maße für Außenbauteile ausreichend sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. 7. Örtliche Bauvorschriften Im Allgemeinen Wohngebiet ist in den Bereichen, in denen Satteldächer zulässig sind, eine Dachneigung von 33 bis 40° zulässig. In Bereichen, in denen Pultdächer zulässig sind, ist eine Dachneigung von maximal 16° zulässig. Walmdächer sind unzulässig. Innerhalb der mit – A – gekennzeichneten überbaubaren Flächen sind die festgesetzten Pultdächer ausnahmsweise mit einer Neigung von bis zu 25° zulässig. Die Dächer von Garagen und Nebenanlagen dürfen auch Flachdächer und andere geneigte Dächer haben. Ausgenommen sind Walmdächer. Stützmauern zum Ausgleich von Höhenunterschieden dürfen eine Höhe von 0,6 m nicht überschreiten. Die Höhenunterschiede zwischen den Grundstücksflächen und den angrenzenden Öffentlichen Verkehrsflächen dürfen maximal 0,3 m betragen. Böschungen dürfen nicht steiler sein als 1 : 1,5. 8. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Anpflanzungen Im Mischgebiet sind die Blockinnenbereiche mit jeweils mindestens 2 Bäumen (Hochstamm, Stammumfang 25-30, 3. V. mit Ballen) zu bepflanzen. Jeweils mindestens 50 % der Blockinnenbereiche sind zu begrünen, mindestens jedoch mit Rasen einzusäen. Die Blockinnenbereiche sind nicht überbaubare Flächen. Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Bombenabwurf- / Kampfgebiet. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 5/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425 / 9039-0, Fax: 02425 / 9039-199, unverzüglich zu informieren. 3. Boden In den Teilbereichen, wo Auffüllungsmaterialien verbleiben, ist auf offenen Bodenflächen eine Abdeckung mit mindestens 0,35 m unbelastetem Bodenmaterial gem. Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) als ausreichender Schutz für den Wirkungspfad Boden-Mensch vorzusehen. Die Anforderungen an das Aufbringen und Einbringen von Materialien auf oder in den Boden gem. § 12 BBodSchV sind zu beachten. Die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der BBodSchV sind hierbei einzuhalten. Mit einer Ausnahme im Bereich des Würselener Walls zeigen die Analysenergebnisse, dass das Auffüllungsmaterial nicht als gefährlicher Abfall (§ 3 Abs. 1 und 2 der Verordnung über das Europäische Abfallverzeichnis vom 10.12.2001)einzustufen ist. Nach den erfolgten Untersuchungen kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass in kleinflächigen Teilbereichen eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllungsmaterials mit höheren Schadstoffbelastungen vorliegt. Sämtliche Erdarbeiten (Rückbau der Wälle, Erschließungsmaßnahmen sowie spätere Baumaßnahmen) sind gutachterlich zu begleiten. 4. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Gebäuden berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) der Polizei Aachen bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. Diese Schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am x.x.2012 die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße – als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass die oben genannten Schriftlichen Festsetzungen den Ratsbeschlüssen entsprechen und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den x.x..2012 (Marcel Philipp) 6/6 Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen Stand 03/2011 Anhang I Sortimentsliste Aachen - nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente In Anlehnung an das Warenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes WZ 2008 Nahversorgungsrelevante Sortimente • Lebensmittel, Getränke Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke* und Tabakwaren (WZ 47.11) Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränke* und Tabakwaren (in Verkaufsräumen) (WZ 47.2) • Drogerie, Kosmetik Drogerieartikel (WZ 47.75) Hygieneartikel (WZ 47.75), einschließlich Putz- und Reinigungsmittel (WZ 47.78.9) • Apotheken (WZ 47.73) • Schnittblumen und kleine Topfpflanzen (WZ 47.76.1) • Grundbedarf Schreibwaren (WZ 47.62.2) * Das Sortiment Getränke ist in Form eines Getränkefachmarktes nicht nahversorgungsrelevant. Zentrenrelevante Sortimente • Bücher (WZ 47.61) • Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf (WZ 47.62) • Bekleidung, Wäsche (Damen-, Herren-, Kinderkonfektion) ( WZ 47.71) • Schuhe, Lederwaren (WZ 47.72) • Medizinische und orthopädische Artikel (WZ 47.74) • Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63) • Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ 47.59.2) • Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel (47.59.9) • Haushaltsgegenstände Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat-, und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke (WZ 47.59.9) 41 Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen Stand 03/2011 • Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltwaren Unterhaltungselektronik (WZ 47.43) Kommunikationselektronik (WZ 47.42) Computer, Computerzubehör (WZ 47.41) Elektrohaushaltwaren (Elektrokleingeräte) (WZ 47.54) • Foto, Optik Augenoptiker (WZ 47.78.1) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ 47.78.2) • Kunst, Antiquitäten Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel (WZ 47.78.3) Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79) • Haus- und Heimtextilien (ohne Bettwaren), Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Stoffe, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten (WZ 47.51) Gardinen, Vorhänge, Dekorationsstoff, dekorative Decken (WZ 47.53) • Spielwaren, Bastelartikel (WZ 47.65) • Musikalienhandel Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 47.59.3) • Uhren, Schmuck (WZ-Nr. 47.77) • Sportartikel Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten) (WZ 47.64.2) 42 Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen Stand 03/2011 Sortimentsliste Aachen - nicht-zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) • Wohnmöbel aller Art, Badezimmermöbel, Einbauküchen, Küchenmöbel, Büromöbel, Garten- und Campingmöbel • Teppicherzeugnisse, Bettwaren ohne Raumdekoration • Bau- und Heimwerkerbedarf (Bauelemente, Werkstoffe, Baustoffe Fliesen, Holz, Werkzeuge, Beschläge, Rollläden Gitter, Rollos, Markisen, Bad- und Sanitäreinrichtungen u. Zubehör, Elektroartikel z.B. Kabel, Antennen, Batterien, Kompressoren, Türen, Fenster, Blockhäuser, Wintergärten) • Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren • Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) • Campingwagen / Campingartikel / Zelte u. Zubehör • Elektrogroßgeräte (weiße Ware) • Fahrräder und –zubehör, Fahrrad-/ Motorradbedarf • Farben / Tapeten / Bodenbeläge • Pflanzen u. Saatgut, Pflanzengefäße, Erde, Torf, Pflege- u. Düngemittel, Gartengeräte, Rasenmäher, Gartenhäuser, Zäune. Teichbau • Kamine • Kraftfahrzeuge / Autozubehör- u. Reifenhandel • Saunaanlagen / Schwimmbadanlagen • Sportgroßgeräte • Großhandelsbetriebe ohne Verkauf an Endverbraucher • Videoverleih, CD-Verleih • sonstige Dienstleistungen, wie z.B. Autovermietung, Fahrschule • Handwerksbetriebe mit werkstattgebundenem Verkauf und weniger als 200 m² Verkaufsfläche • Handwerksbetriebe, wie z.B. Autoglaserei, KFZ-Werkstätten, Zweirad-Werkstätten • Tiernahrung, Zooartikel 43 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 21.11.2012) Lage des Plangebietes I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation................................................................. 3 1.1 Lage im Stadtgebiet ........................................................................................................................... 3 1.2 Heutige städtebauliche Situation...................................................................................................... 3 1.3 Planungsrechtliche Situation ............................................................................................................ 4 Anlass der Planänderung .......................................................................................................................... 4 Ziel und Zweck der Planung ...................................................................................................................... 4 Begründung der Festsetzungen................................................................................................................ 5 4.1 Höhe baulicher Anlagen .................................................................................................................... 5 4.2 Zahl der Vollgeschosse ..................................................................................................................... 5 4.3 Überbaubare Flächen......................................................................................................................... 6 4.4 Abstandflächen................................................................................................................................... 6 4.6 Örtliche Bauvorschriften ................................................................................................................... 6 4.7 Versorgungsflächen........................................................................................................................... 7 4.8 Öffentliche Verkehrsflächen.............................................................................................................. 7 4.9 Flächen für Stellplätze im Sondergebiet .......................................................................................... 7 Umweltaspekte............................................................................................................................................ 7 Familienfreundlichkeit................................................................................................................................ 8 Auswirkungen der Planung ....................................................................................................................... 8 Kosten.......................................................................................................................................................... 8 Plandaten..................................................................................................................................................... 8 2/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Lage im Stadtgebiet Das Planungsgebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen der Krefelder Straße, der ehemaligen Alemannia-Zufahrt, dem südlichen Alemannia-Trainingsplatz, der Emmastraße und der Merowingerstraße. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 5,5 ha. 1.2 Heutige städtebauliche Situation 1.2.1 Plangebiet Das Plangebiet befindet sich unmittelbar an der als Bundesstraße klassifizierten Krefelder Straße (B 57), die die Aachener Innenstadt verbindet mit der Autobahn A 44 (Ausfahrt Aachen-Zentrum) und den Städten im nördlichen Teil der Städteregion Aachen. Es umfasst die Fläche des alten Tivoli-Stadion von Alemannia Aachen sowie die dazu gehörigen Flächen für ergänzende Nutzungen: der „Vorplatz“ zwischen Stadion und Krefelder Straße mit den Stellflächen für Fanshop, Getränke- und sonstige Stände, den Parkplatz im Nordosten (an der ehemaligen Alemannia-Zufahrt) sowie den Parkplatz im Süden an der Merowingerstraße (Gemarkung Aachen, Flur 70, Flurstück 2134). Im Westen erstreckte sich bisher zwischen Emmastraße und Alemannia-Stadion eine Wiese, die entlang der Emmastraße von einem Baum- und Gehölzstreifen abgegrenzt wird (Gemarkung Aachen, Flur 70, Flurstück 1289 / teilweise). Das Stadion sowie alle mit dieser Nutzung in Verbindung stehenden baulichen Anlagen wurden abgerissen, die das Spielfeld umgrenzenden Wälle wurden mit Ausnahme des so genannten Würselener Wall auf der Nordseite abgetragen. Der dadurch entstandene Höhenversatz zur Merowingerstraße wurde durch Anlage einer schrägen Ebene mit gleichmäßigem Gefälle ausgeglichen. 1.2.2 Nähere Umgebung Die benachbarte Wohnbebauung im Süden und Westen besteht im Wesentlichen aus Einfamilienhäusern, vorwiegend als Einzel- und Doppelhäuser. Nur in Teilbereichen gibt es eine Reihenhausbebauung oder Geschosswohnungsbau. Entsprechend handelt es sich um überwiegend ein- bis zweigeschossige Gebäude, nur wenige Häuser sind dreigeschossig. Nördlich grenzt ein Trainingsplatz der Alemannia an. Dieser wird zum Plangebiet durch den Würselener Wall als Teil der ehemaligen Stadionanlage mit einer Höhe von ca. 12 m über dem Gelände abgeschirmt. Auf Höhe von ca. 6 m über dem Platz befindet sich die Grundstücks- und damit auch die Plangebietsgrenze. Weiter nördlich schließt sich der Sportpark Soers an mit dem neuen Fußballstadion, weiteren Trainingsplätzen der Alemannia, dem Reitstadion sowie einem Parkhaus mit rund 1.200 Stellplätzen, die überwiegend während der Großsportveranstaltungen (Reitturnier, Fußballligaspiele) genutzt werden. Die Hauptein- und –ausfahrt befindet sich im Norden. Östlich der Krefelder Straße liegt ein weiteres Wohngebiet, zum Teil bestehend aus Reihen- und Doppelhäusern aus den 20er-Jahren, zum Teil aus Geschosswohnungsbau der 60er-Jahre. Im Bereich der Alkuinstraße befindet sich darüber hinaus eine Realschule. 3/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 1.3 Planungsrechtliche Situation 1.3.1 Übergeordnete Planung Im Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln - Teilabschnitt Region Aachen ist der Bebauungsplanbereich unter Punkt 1 Siedlungsraum als „Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB)“ dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 900 liegt im Bereich der Änderung Nr. 111 des Flächennutzungsplanes 1980 (FNP) Krefelder Straße / Soerser Weg -, der für den wesentlichen Teil des Planbereichs „Wohnbauflächen“ darstellt. Im südöstlichen Bereich entlang der Krefelder Straße stellt der FNP „Gemischte Bauflächen“ dar, die im nördlichen Bereich des Plangebiets an das Sondergebiet Nr. 22 Krefelder Straße „Tivoli“ mit der Zweckbestimmung „Sportstadion“ und Art der Nutzung „Sportstadion und Folgeeinrichtungen, Sport-Einzelhandel bis max. 2.500 m², Hotel, Parkplätze“ grenzen. Aufgrund der geplanten Realisierung eines Sondergebietes für ein Nahversorgungszentrum Soers mit Gastronomie musste parallel zum Bebauungsplanaufstellungsverfahren das Verfahren zur I. Änderung der Änderung Nr. 111 des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen durchgeführt werden. Die bisherigen Darstellungen im Hauptplan und den Schriftlichen Darstellungen wurden aufgehoben und durch neue ersetzt. Der Bereich des Nahversorgungszentrums ist nun im Hauptplan als Sondergebiet mit der Nr. 26 dargestellt. In den Schriftlichen Darstellungen zum Flächennutzungsplan, die Bestandteil sind, wurden darüber hinaus neben der Nr. 26 die Lagebezeichnung „Krefelder Straße“, die Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum Soers, Gastronomie“ und die Art der Nutzung „Verbrauchermarkt mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, Parkplätze“ aufgenommen. Der Planbereich liegt außerhalb des von der Bezirksregierung Köln überarbeiteten Kurgebietes Monheimsallee und des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes 1988 der Stadt Aachen. 1.3.2 Bebauungspläne Das gesamte Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Durchführungsplanes Nr. 463, der unter anderem zur Festsetzung des alten Tivoli-Stadions als „Sportgelände“ diente. Da dieser Durchführungsplan aufgrund von Verfahrensmängeln rechtsfehlerhaft ist, kann er zur planungsrechtlichen Beurteilung nur noch bedingt herangezogen werden. 2. Anlass der Planänderung Gegenüber der Straßenplanung, die dem Bebauungsplan zugrunde liegt, haben sich im Rahmen der Ausführungsplanung für den Straßenbau wesentliche Änderungen ergeben. Diese beziehen sich auf die Höhenlage der geplanten Straßen und haben daher auch Auswirkungen auf die Höhenfestsetzungen für die Gebäude, da diese in Relation zu den Straßenhöhen vorgenommen wurden. Beides muss angepasst werden. 3. Ziel und Zweck der Planung Durch die Änderung des Bebauungsplanes wird die inzwischen geänderte und auch schon in Realisierung befindliche Straßenplanung übernommen. Die darauf bezogenen Gebäudehöhenfestsetzungen werden entsprechend angepasst, damit die Ausnutzbarkeit der Baufenster gegenüber dem heutigen Stand unverändert bleibt. 4/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 Darüber hinaus wurde auch die Gebäudeplanung für Teilbereiche des Plangebietes seit der Rechtskraft des Bebauungsplanes konkretisiert. Der Bauantrag für das Nahversorgungszentrum Soers wurde bereits eingereicht, die Abweichungen vom bisherigen Bebauungsplan werden im Rahmen der Änderung übernommen. Sowohl bei den Reihenhauszeilen, als auch bei den entlang der Krefelder Straße geplanten Gebäuden hat sich die Festsetzung der Geschossigkeit als zu unflexibel herausgestellt. Daher wird diese erhöht, ohne allerdings die maximal zulässige (absolute) Gebäudehöhe zu verändern. Zuletzt sollen andere Veränderungen, die sich seit der Aufstellung des Bebauungsplanes ergeben haben (wie z.B. Bedarf für eine weitere Trafostation), in den geänderten Bebauungsplan aufgenommen werden. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Höhe baulicher Anlagen Bei der Erstellung der Ausführungsplanung für den Straßenbau im Gebiet wurde entschieden, den Unterbau des ehemaligen Spielfeldes teilweise auch als Unterbau für die Straßen zu nutzen und diesen nicht, wie ursprünglich vorgesehen, größtenteils abzutragen. Hintergrund ist insbesondere der hohe Grundwasserstand in der Soers, der erfahrungsgemäß einen höheren Aufwand bei Straßen- und Kanalbaumaßnahmen auslöst. Dadurch ergibt sich nun eine um ca. 50 cm höhere Lage der Straßen im Spielfeldbereich. Positiver Nebeneffekt ist, dass die Neigung der ins Plangebiet führenden Straßen geringer wird. Der Höhenunterschied zwischen der Merowingerstraße und dem tiefsten Punkt des Gebietes verringert sich auf ca. 3 m, die Neigung beider Zufahrten beträgt nun im Westen unter, im Osten ca. 6 %. Die Berechnung der maximal zulässigen Gebäudehöhen erfolgte in Relation zu den geplanten Straßenhöhen. Entsprechend werden diese nun analog zu den Straßenhöhen angehoben, um die gleiche absolute Gebäudehöhe realisieren zu können. Bisher waren Erdgeschosshöhen (EGH) ebenfalls in Bezug zu den geplanten Straßenhöhen als Höhen über NHN festgesetzt. In der vorliegenden Straßenplanung variieren die Neigungen in den einzelnen Straßen im Plangebiet jedoch so stark, dass nicht mehr wie bisher eine Erdgeschosshöhe für eine Gebäudezeile festgesetzt werden kann. Statt dessen werden die Erdgeschosshöhen nun in Bezug zur geplanten Straßenhöhe als relative Höhe festgesetzt. Dies ermöglicht eine wesentlich bessere Anpassung an den Gelände- bzw. Straßenverlauf. Durch die maximale Absenkung oder Erhöhung unter bzw. über Straßenniveau von jeweils 0,3 m ergeben sich maximale Höhenunterschiede zwischen benachbarten Grundstücken von 0,6 m. Dadurch ist gewährleistet, dass die einzelnen Bauherren eine für ihre Belange optimale Lösung finden, die geringe Variationsbreite sichert aber gleichzeitig ab, dass durch die Höhenunterschiede keine negativen gestalterischen Auswirkungen ausgehen. 4.2 Zahl der Vollgeschosse Bei Gebäuden mit Pultdächern sowie in den Gebäuden entlang der Krefelder Straße wurde die maximale Gebäudehöhe so festgesetzt, dass grundsätzlich ein Staffelgeschoss möglich ist. Die bauordnungsrechtliche Definition eines Staffelgeschosses schränkt die gestalterischen Möglichkeiten jedoch sehr stark ein, da dieses von allen Gebäudeseiten mindestens einen Meter zurücktreten muss. Wesentlich wünschenswerter wäre jedoch ein größeres Spektrum an gestalterischen und funktionalen Lösungen wie zum Beispiel mit einer einseitigen Dachterrasse, die sinnvollerweise eher der ruhigeren Seite zugewandt sein sollte. Daher werden an der Krefelder Straße statt der zwingenden Dreigeschossigkeit drei bis vier Geschosse, bei den Gebäuden mit Pultdach zwei bis drei statt der bisher maximal zwei Vollgeschosse festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe, die den Bau eines Staffelgeschosses bereits vorsah, wird entsprechend nicht verändert. 5/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 4.3 Überbaubare Flächen Die Baulinie entlang der Krefelder Straße wurde festgesetzt, um eine durchgehende Bauflucht aller Gebäude in diesem Bereich zu erhalten. Dies ist ein Grundzug des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzeptes. Grundsätzlich ist keine Abweichung von einer festgesetzten Baulinie zulässig. Das Ziel der Planung – durchgehende Gebäudeflucht – wird jedoch auch erreicht, wenn Abweichungen zugelassen werden. Voraussetzung ist, dass diese geringfügig ist und dass es sich um untergeordnete Bauteile handelt. Dies kann z.B. ein Eingangsbereich sein, der betont wird, indem er etwas zurückversetzt wird. Durch die Änderung dieser Festsetzung soll eine größere Flexibilität der architektonischen Gestaltung erreicht werden. 4.4 Abstandflächen Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung gehen von der Krefelder Straße hohe Lärm- und Luftschadstoffemissionen aus. Entsprechend wurde im Bebauungsplan geschlossene Bauweise festgesetzt. Damit soll sichergestellt werden, dass nur wenige Öffnungen zum dahinter liegenden Wohngebiet entstehen und dass diese in ihrer Breite begrenzt werden. Zur Unterstützung dieses Planungsziels wird für das Mischgebiet zusätzlich eine geringere Tiefe der Abstandflächen als nach Bauordnungsrecht festgesetzt. Für das Sondergebiet ist dies nicht erforderlich, da die Bauordnung dort bereits geringere Tiefen für die Abstandflächen vorgibt. 4.5 Immissionsschutz Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zur Festsetzung von Maßnahmen zum Schutz vor Immissionen wurden die Festsetzungen entsprechend angepasst. Die bisherige Festsetzung von Schalldämmaßen entlang von Baulinien und Baugrenzen waren vom Gericht als zu unbestimmt eingestuft worden. Stattdessen enthält der Rechtsplan nun eine Darstellung der Isophonen, die alle Lärmquellen berücksichtigt (Straßenverkehr, Sport, Gewerbe). In den Schriftlichen Festsetzungen werden die jeweiligen Schalldämmaße für Fassaden auf Grundlage der DIN 4109 festgesetzt. 4.6 Örtliche Bauvorschriften 4.6.1 Dachneigung Während der Bebauungsplan bisher für Sattel- und Pultdächer die gleiche Neigung festsetzt erfolgt nun eine differenzierte Festsetzung. Für Pultdächer ist aus technischen Gründen eine flachere Neigung sinnvoll. Durch den Unterschied in den zulässigen Dachneigungen – wie bisher 33 bis 40 Grad bei Satteldächern und bis zu 16 Grad bei Pultdächern – werden sich die beiden Haustypen stärker unterscheiden. Zusätzlich wird das Plangebiet in Bereiche gegliedert, in denen jeweils eine der beiden Dachformen zulässig ist. Dadurch soll eine größere Vielfalt entstehen, als dies bisher möglich ist. Die Zonierung sowie die Differenzierung der Neigungsfestsetzungen sichern gleichzeitig eine hohe städtebauliche Qualität. Eine Ausnahme bildet die Straßenrandbebauung an der Merowingerstraße, wo beide Dachformen möglich sind, da auch im Bestand beide vorhanden sind. Darüber hinaus hat parallel zur Offenlage der I. Änderung des Bebauungsplanes ein Verfahren zur Konkretisierung der architektonischen Ausgestaltung der Reihenhäuser, die westlich der zentralen Grünfläche geplant sind, stattgefunden. Dabei wurde ein Entwurf ausgewählt, der ein Pultdach mit einer Neigung von 23° vorsieht. Die Realisierung dieser Planung soll ermöglicht werden, ohne dass für alle anderen Gebäude mit Pultdach die Neigung verändert wird. Das Auswahlverfahren für die Reihenhäuser hat gezeigt, dass eine maximale Neigung von 16° gestalterisch überzeugend ist, während eine steilere Neigung nur in Ausnahmefällen zu einer qualitätvollen architektonischen Lösung führt. Daher erfolgt nur eine Ausnahmeregelung. 6/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 4.6.2 Geländehöhen Entsprechend der unter 4.6.1 beschriebenen Veränderungen zur Festsetzung der Gebäudehöhen ist aufgrund der geänderten Straßenhöhenplanung sowie der bereits erfolgten Geländemodellierung beim Abbruch des Stadions und beim Abtragen der Wälle auch eine Anpassung der Festsetzung zur Höhenlage der Grundstücke erforderlich. Aus technischen Gründen bildet das ehemalige Spielfeld nicht mehr wie früher eine ebene Fläche. Darüber hinaus liegt die zukünftige Straße höher als die angrenzenden Grundstücke. Teilweise beträgt der Höhenunterschied genau den halben Meter, den die Straßen höher liegen sollen als bisher geplant. Teilweise haben die technisch erforderlichen Straßenneigungen, Ungenauigkeiten beim Geländeabtrag u.a. dazu geführt, dass der Höhenunterschied größer ist. Dies erfordert eine Anpassung der bisherigen Festsetzung zu Abgrabungen und Aufschüttungen. Aufgrund der nun vorhandenen unterschiedlichen Höhenverhältnisse zwischen Straße und Grundstücken soll sie ersetzt werden durch die Festsetzung eines maximal zulässigen Höhenunterschiedes, der dem der Erdgeschosshöhenfestsetzung entspricht. 4.6.3 Höhe von Stützmauern Die maximal zulässige Höhe von Stützmauern wurde an die geänderte Festsetzung der Erdgeschosshöhen sowie der Höhenlage der Grundstücke angepasst. 4.7 Versorgungsflächen Im Zuge der Detailplanung für das Nahversorgungszentrum Soers haben die Stadtwerke Aachen den Bedarf für eine zusätzliche Trafostation in der Nähe dieses Gebäudes angemeldet. Diesem Bedarf soll durch die Festsetzung der erforderlichen Fläche Rechnung getragen. Sie wurde in die Öffentliche Grünfläche gelegt, um das technische Bauwerk in die Grüngestaltung integrieren zu können. Eine Unterbringung im Gebäude war nicht möglich. 4.8 Öffentliche Verkehrsflächen Zwischen neuem Tivoli-Stadion und alter Fußgängerbrücke soll der Gehweg auf Wunsch der Politik um 2 m verbreitert werden, um eine sicherere Abwicklung des Fußgängerverkehrs nach Fußballspielen zu gewährleisten. Entsprechend soll die Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 900 zu Lasten des Sondergebietes angepasst werden. Bei der Grundstücksbildung für das Nahversorgungszentrum Soers wurde dies bereits berücksichtigt. 4.9 Flächen für Stellplätze im Sondergebiet Ähnlich wie bei Pkt. 4.7 hat sich im Rahmen der weiteren Detailplanung für das Nahversorgungszentrum das Erfordernis einer Änderung ergeben. Der Betreiber hat das Interesse, möglichst viele Stellplätze auf der Fläche unterzubringen. Zum einen soll den Kunden dadurch ein hoher Komfort geboten werden, zum anderen soll verhindert werden, dass das Umfeld von Kunden des Zentrums zugeparkt wird. Daher wurde im Änderungsverfahren ein entsprechender Änderungsantrag eingereicht. Da keine öffentlichen Belange entgegenstehen und der größte Teil der vorhandenen Bäume erhalten wird, wurde die festgesetzte Fläche im Rechtsplan in Richtung Krefelder Straße ausgedehnt, allerdings nicht bis zur Gehwegkante, wie beantragt. Zum Schutz der Fußgänger auf dem öffentlichen Gehweg sind bauliche Vorkehrungen zu treffen, indem z.B. Poller gesetzt werden oder eine Hecke gepflanzt wird. Details werden im Baugenehmigungsverfahren geregelt. 5. Umweltaspekte Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden keine Umweltbelange berührt. 7/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur Satzung Fassung vom 21.11.2012 6. Familienfreundlichkeit Die Planung für das Gebiet erfüllt die Anforderungen an familienfreundliche Stadtplanung. Ein großer Teil der Bebauung soll für die Zielgruppe Familien mit Kindern vermarktet werden, so dass innenstadtnah neue Wohnbauflächen für Familien erschlossen werden. Neben der Nähe zur Aachener Innenstadt ist auch die gute fußläufige Erreichbarkeit des Naherholungsgebietes Soers sowie des Stadtparks prägend für den Standort. Im Baugebiet werden in großem Umfang Grün- und Freiflächen gestaltet bzw. neu angelegt, die vielfältige Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten bieten werden. Durch den geplanten Vollsortimenter an der Krefelder Straße wird der tägliche Bedarf der Bewohner optimal abgedeckt. Sowohl der Einzelhandelsstandort, als auch Einrichtungen der sozialen Infrastruktur in der Umgebung sind auf kurzen Wegen zu Fuß erreichbar. 7. Auswirkungen der Planung Die Planänderung hat keine Umwelt- sowie auch keine verkehrlichen Auswirkungen. Die Umsetzung der Planung wird auch keine städtebaulichen Auswirkungen haben. Zwar werden die Festsetzungen zur Gebäudehöhe verändert, in den Bereichen, die an die bestehende Bebauung grenzen, wird aber die zulässige absolute Höhe nicht verändert. Die zulässige maximale Gebäudehöhe im Inneren des Plangebietes wird zwar in Anpassung an die veränderte Höhenlage der Straßen ebenfalls um ca. 50 cm erhöht. Da dieser Bereich jedoch tiefer liegt als die umgebende Bebauung, hat dies auf den Gebäudebestand keine negativen Auswirkungen. 8. Kosten Durch die Änderung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 9. Plandaten Die Größe des Plangebietes beträgt 54.890 m². Durch die Änderung ergibt sich folgende Flächenaufteilung: Sondergebiet: 10.065 m² Mischgebiet: 11.530 m² Wohngebiet: 19.100 m² Öffentliche Grünflächen: 7.755 m² Öffentliche Verkehrsflächen: 6.285 m² Private Verkehrsflächen: 80 m² Versorgungsflächen 75 m² Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am xx.xx.2012 die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße – als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass die oben genannte Begründung den Ratsbeschlüssen entspricht und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den xx.xx.2012 (Marcel Philipp) 8/8 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen der Offenlage I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 21.11.2012) Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Herr Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 Schreiben vom 12.11.2012 und Mail vom 16.11.2012 2 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 3 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 (Auszug Anlage / Lageplan) 4 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Herr Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 , Schreiben vom 12.11.2012 und Mail vom 16.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung Unterstellmöglichkeiten für Einkaufswagen und Müllgefäße sowie Leergutannahme Es handelt sich jeweils um Nebenanlagen. Dazu trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen. Die Zulässigkeit regelt sich entsprechend ausschließlich nach dem Bauordnungsrecht. Es besteht also kein Bedarf einer Änderung im Bebauungsplan. Fläche für Stellplätze Durch die gewünschte Ausweitung der Fläche für Stellplätze werden keine öffentlichen Belange berührt. Darüber hinaus wird trotz der geplanten Vergrößerung der größte Teil der vorhandenen Bäume erhalten. Die Verwaltung schlägt daher vor, der Anregung zu folgen und die Fläche in Richtung Krefelder Straße zu vergrößern. Allerdings soll dies nicht wie beantragt bis zur Gehwegkante erfolgen. Zum Schutz der Fußgänger auf dem öffentlichen Gehweg sind bauliche Vorkehrungen zu treffen, indem z.B. Poller gesetzt werden oder eine Hecke gepflanzt wird. Details dazu werden im Baugenehmigungsverfahren geregelt. Adresse Die Festlegung der Adresse für das geplante Gebäude ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. 5 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Frau Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 Schreiben vom 15.11.2012 (Eingang) 6 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung Zulässige Geschossigkeit der Gebäude an der Krefelder Straße Durch das Änderungsverfahren soll die Zahl der maximal zulässigen Geschosse von bisher drei auf zukünftig drei bis vier erhöht werden.. Das bislang schon zulässige Staffelgeschoss müsste aufgrund der Regelungen des Bauordnungsrechts auf allen Seiten um mindestens einen Meter von der Gebäudekante abgerückt werden. Ziel der neuen Regelung ist eine höhere funktionale und gestalterische Flexibilität in der Hochbauplanung. Da die maximal zulässige Gebäudehöhe gleichbleibt, sind die Auswirkungen auf die Umgebung sehr gering. Statt des bisher vorgegebenen Abrückens um einen Meter kann jetzt eine durchgängig viergeschossige Randbebauung entlang der Krefelder Straße entstehen. Aufgrund der großen Breite der Straße wird dies für vertretbar gehalten. Behinderung der Luftzirkulation Die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise entlang der Krefelder Straße erfolgte aus Umweltgründen (Abschirmung von Lärmemissionen und Luftschadstoffen vom angrenzenden Wohngebiet). Die zulässige Gebäudehöhe wurde nicht verändert. Entsprechend entspricht die geänderte Festsetzung der maximalen Geschossigkeit nach wie vor den Vorgaben des Umweltberichts zum Bebauungsplan. Erdbebengefährdung Das gesamte Stadtgebiet liegt in Erdbebenzone 3. Trotzdem sind überall Gebäude zulässig, die höher als drei Geschosse sind. Aufgrund der Lage in dieser Erdbebenzone sind grundsätzlich höhere statische Anforderungen zu erfüllen und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Stellplatznachweis Der Bebauungsplan trifft keine Regelungen zur Stellplatzanzahl, der Nachweis ist Teil des Baugenehmigungsverfahrens. In welcher Anzahl Stellplätze erforderlich sind, ist von der Nutzung abhängig, die in diesem Bereich noch nicht genau feststeht. Im Mischgebiet kann dies sowohl Wohn-, als auch Büronutzung sein. Zur Dimensionierung einer Tiefgarage können daher noch keine Aussagen gemacht werden. Verkehrssituation / wildes Parken Dies ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanänderungsverfahrens. Im Aufstellungsverfahren wurden die verkehrlichen Auswirkungen der Planung geprüft und als verträglich eingestuft. Durch die Änderung des Planes ergibt sich keine andere verkehrliche Situation. Die Verwaltung schlägt vor, der Anregung nicht zu folgen. 7 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Frau Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 Schreiben vom 19.11.2012 8 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 9 / 10 Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage Fassung vom 21.11.2012 Stellungnahme der Verwaltung Entfall Kindertagesstätte / Verlauf Rad- und Fußweg / Verkehr / Änderung der Baufelder etc. Ein großer Teil der Anregungen beziehen sich auf Teile des Bebauungsplanes, die nicht Gegenstand des Änderungsverfahrens sind. Daher wird auf diese nicht weiter eingegangen. Die Skizzen können der Abwägung leider nicht beigefügt werden, da sie nicht in lesbarer Weise gescannt werden können. Behindertengerechte Planung Der Bebauungsplan ermöglicht eine barrierefreie Planung der einzelnen Gebäude. Es wird nicht für sinnvoll gehalten, andere Lösungen, die z.B. ein leicht erhöhtes Erdgeschoss vorsehen, auszuschließen. Dies sollte den einzelnen Bauherren überlassen bleiben. Für öffentliche Gebäude sieht das Bauordnungsrecht Regelungen für die Barrierefreiheit vor. Bau eines Modells Dies ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Es wird für überzogen gehalten, jedem Bauherrn den Bau eines Modells vorzugeben. Die Beratung anhand der Entwurfszeichnungen wird für ausreichend gehalten. Änderung der festgesetzten Dachformen Eine Mischung unterschiedlicher Dachformen ist weder gestalterisch sinnvoll, noch war dies im Aufstellungsverfahren politisch gewollt. Die geringfügige Änderung der Bereiche, in denen Pultdächer zulässig sind, folgt lediglich der sich aus der Vermarktung ergebenden stärkeren Nachfrage nach dieser Dachform (im Vergleich zu Satteldächern). Nach wie vor sollen die beiden zulässigen Dachformen im Inneren des Wohngebietes nicht gemischt werden, sondern aus gestalterischen Gründen ist eine Gliederung in Bereiche mit jeweils einer Dachform vorgesehen. Die Verwaltung schlägt vor, den Anregungen nicht zu folgen. 10 / 10