Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0705/WP16 öffentlich 30.07.2012 Dez. III / FB 61/20 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 26.09.2012 04.10.2012 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über die geplanten Änderungen zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss, gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 8 BauGB die Änderung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über die geplanten Änderungen zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 8 BauGB die Änderung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße/ Emmastraße - in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0705/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 1/5 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschlusslage Am 26.01.2011 wurde der Bebauungsplan Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße – vom Rat der Stadt Aachen als Satzung beschlossen. 2. Anlass und Inhalt des Änderungsverfahrens Inzwischen wurde das alte Stadion abgebrochen, die Wälle mit Ausnahme des Würselener Walls abgetragen. Im Juni wurde mit dem Bau der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie der Erstellung der Baustraßen begonnen. An der Krefelder Straße wurde bereits ein Grundstück für den Bau eines Büro- und Verwaltungsgebäudes mit einem Vollsortimenter sowie einer Kindertagesstätte verkauft. Für den Bau der Reihenhäuser gegenüber der Öffentlichen Grünfläche läuft derzeit eine Ausschreibung. Weitere sollen in Kürze folgen: für das Hotelgrundstück an der Ecke Krefelder / Merowingerstraße und für den Mietwohnungsbau an der Merwowingerstraße. Sowohl aus der Erstellung der Ausführungsplanung für den Straßenbau, als auch aus der Hochbauplanung für den Vollsortimenter haben sich mehrere Abweichungen zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergeben, so dass nun die Notwendigkeit für ein Änderungsverfahren besteht. Bei den Abweichungen handelt es sich um folgende Punkte: Straßenplanung: Bei der Erstellung der Ausführungsplanung für den Straßenbau im Gebiet wurde entschieden, den Unterbau des ehemaligen Spielfeldes teilweise auch als Unterbau für die Straßen zu nutzen und diesen nicht, wie ursprünglich vorgesehen, größtenteils abzutragen. Hintergrund ist insbesondere der hohe Grundwasserstand in der Soers, der erfahrungsgemäß einen höheren Aufwand bei Straßen- und Kanalbaumaßnahmen auslöst. Dadurch ergibt sich nun eine um ca. 50 cm höhere Lage der Straßen im Spielfeldbereich. Positiver Nebeneffekt ist, dass die Neigung der ins Plangebiet führenden Straßen geringer wird. Der Höhenunterschied zwischen der Merowingerstraße und dem tiefsten Punkt des Gebietes verringert sich auf ca. 3 m, die Neigung beider Zufahrten beträgt nun im Osten unter und im Westen ca. 6 %. Diese geänderte Höhenlage der Straßen muss in den Bebauungsplan übernommen werden. Darüber hinaus erfordert dies eine Anpassung eines Teils der Höhenfestsetzung für die Gebäude, insbesondere im inneren Bereich des Wohngebietes, da sowohl die Erdgeschossfußbodenhöhen, als auch die maximalen Gebäudehöhen in Bezug zu den Straßenhöhen festgelegt wurden. Höhenlage Gebäude: Vorlage FB 61/0705/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 2/5 Die Höhensituation im Plangebiet stellt sich nach dem Abbruch des alten Stadions und dem Abtragen der Wälle anders dar, als dies der bisherigen Planung zu Grunde lag. Die technisch erforderlichen Neigungen in den einzelnen Straßenabschnitte, Ungenauigkeiten bei den Abbrucharbeiten u.a. führen dazu, dass die Höhenunterschiede zwischen geplanter Straße und Baugrundstück innerhalb der Fläche variieren. Daher muss die entsprechende Festsetzung modifiziert werden. Statt einer einheitlichen Festsetzung für den gesamten Bereich soll eine allgemeinere Regelung erfolgen, die den Unterschieden in den Teilflächen Rechnung trägt. Dachformen und –neigung: In der ursprünglichen Fassung des Bebauungsplanentwurfes waren in großen Teilen des Plangebietes sowohl Sattel-, als auch Pultdächer möglich. In der Beratung zum Satzungsbeschluss hat der Planungsausschuss in seiner Sitzung am 20.01.2011 entschieden, dass in den meisten Baufeldern jeweils nur eine Dachform zulässig ist. Dadurch ist nun im gesamten Plangebiet die gleiche Dachneigung festgesetzt: 33 bis 40°. Diese Neigung ist jedoch nur sinnvoll für Satteldächer. Pultdächer haben normalerweise eine wesentlich flachere Neigung. Daher soll zukünftig bezüglich der zulässigen Neigung differenziert werden zwischen Sattel- und Pultdächern. Dadurch ist auch sichergestellt, dass sich Gebäude mit unterschiedlichen Dachformen ausreichend deutlich unterscheiden. Inzwischen haben sich sehr viele Interessenten für den Kauf eines Baugrundstückes für ein Einfamilienhaus gemeldet. Entsprechend haben schon viele Gespräche über die baulichen Möglichkeiten im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes stattgefunden. Dabei wurde häufig kritisiert, dass in vielen Bereichen ausschließlich Satteldächer zulässig sind, während Pult- und Flachdächer eher dem allgemeinen Trend entsprechen. Die Verwaltung hat das städtebauliche Konzept daraufhin nochmals überprüft und schlägt eine Ausweitung der Bereiche für Gebäude mit Pultdächern vor. Grundsätzlich sollte in den einzelnen Straßenabschnitten jeweils nur eine Dachform zugelassen werden. Der Bereich mit den Gebäuderiegeln in Ost-West-Richtung sollte weiterhin mit Satteldächern ausgeführt werden, während die Gebäuderiegel in Nord-Süd-Richtung (ebenso wie die Reihenhäuser) Pultdächer erhalten sollen. Tiefe Abstandflächen: Aufgrund der von der Krefelder Straße ausgehenden Lärm- und Luftschadstoffbelastung soll aus Umweltsicht entlang der Straße eine möglichst durchgehende Bebauung mit nur wenigen, schmalen Durchlässen zum dahinter liegenden Baugebiet entstehen. Daher wurde hier geschlossene Bauweise festgesetzt. Um einen möglichst geringen Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden zu ermöglichen, soll zusätzlich eine geringere Tiefe der Abstandflächen festgesetzt werden als laut der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NW) erforderlich ist. Schallschutzfestsetzungen: Im Zuge des Änderungsverfahrens soll die Festsetzung zu den erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden dem Stand der Rechtsprechung angepasst werden. Im vergangenen Jahr war ein Urteil verkündet worden, dass die bisher bundesweite Praxis der Festsetzung von Schalldämmaßen Vorlage FB 61/0705/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 3/5 entlang der Baugrenzen als zu wenig konkret beurteilt hat. Daher werden nun im Rechtsplan die Lärmpegelbereiche mittels Isophonen dargestellt, die Schriftlichen Festsetzungen legen die in den einzelnen Bereichen einzuhaltenden Schalldämmmaße fest. Bauantrag Vollsortimenter: Im letzten Jahr wurde das Grundstück für den Bau eines Vollsortimenters veräußert. Derzeit läuft das Baugenehmigungsverfahren. Bei der Vorstellung des Hochbauentwurfes im Architektenbeirat hatte dieser empfohlen, das Gebäude nicht nur entlang der Krefelder Straße viergeschossig auszubilden, sondern zumindest teilweise auch auf der Parkplatzseite. Diesem Vorschlag wurde gefolgt. Zusätzlich wurde das Gebäude über die festgesetzte Baulinie hinaus um 14 cm in Richtung Krefelder Straße verschoben. Diese geringfügige Verschiebung ist unkritisch, sie muss jedoch auch auf die angrenzenden Baufelder übertragen werden. Daneben gibt es weitere geringfügige Abweichungen wie z.B. die Überschreitung der maximalen Höhe für den eingeschossigen Bauteil um ca. 20 cm. Es handelt sich insgesamt nicht um grundsätzliche Aspekte. Das wegen der Änderung der Straßenhöhen ohnehin notwendige Änderungsverfahren soll jedoch genutzt werden, die Abweichungen der Planung vom Bebauungsplan rechtlich abzusichern, zumal die Verschiebung der Baulinie Auswirkungen auf die folgenden Bauvorhaben hat. In diesem Zusammenhang soll die Festsetzung zu möglichen Abweichungen von der Baulinie angepasst werden. Die neue Fassung lautet: „An den Baulinien ist ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäuden oder Gebäudeteilen unzulässig. Ausnahmsweise ist ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten untergeordneter Bauteile (z.B. Eingangsbereich) zulässig.“ Damit soll vermieden werden, dass bereits für geringfügige Abweichungen wie das als Beispiel genannte Zurücktreten eines Eingangsbereiches eine Befreiung beantragt werden muss. Wesentliches planerisches Ziel ist es nach wie vor, eine durchgehende Bauflucht entlang der Krefelder Straße zu erreichen. Dies wird durch das Ermöglichen dieser Ausnahme nicht in Frage gestellt. Verbreiterung Gehweg Krefelder Straße: Die SPD-Fraktion hat am 14.03.2011 beantragt, den Gehweg zwischen Stadionvorplatz und alter Fußgängerbrücke zu verbreitern. Die Vorlage der Verwaltung zu diesem Thema wurde im September 2011 von den beiden betroffenen Bezirken Mitte und Laurensberg sowie vom Mobilitätsausschuss zur Kenntnis genommen. Dadurch werden sowohl Flächen innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) -, als auch der Bebauungsplan Nr. 900 tangiert. Im Bereich des Sportparks Soers ist keine planungsrechtliche Änderung erforderlich, dort war eine potentielle Gehwegverbreiterung bereits vorgesehen. Inzwischen wurde sie auch baulich umgesetzt, allerdings zunächst als Provisorium (wegen der anstehenden Baumaßnahme südlich des Stadions sowie der Verlagerung der hier verlaufenden Telekomfernleitung in die öffentliche Fläche). Vorlage FB 61/0705/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 4/5 Im Bebauungsplan Krefelder Straße / Emmastraße muss die Verbreiterung hingegen planungsrechtlich noch ermöglicht werden. 3. Änderungs- und Offenlagebeschluss Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - soll das bestehende Planungsrecht so verändert werden, dass die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe sowie zur Höhenlage der einzelnen Gebäude die neue, optimierte Straßenplanung berücksichtigen. Die Verwaltung empfiehlt, für die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 – Krefelder Straße / Emmastraße - den Änderungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung Vorlage FB 61/0705/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 5/5 I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße/ Emmastraße Lage des Plangebietes  ße ivoli ge rst raß e Kre fel de rS Me row in tra ße Em m astra Am T I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße/ Emmastraße Lage des Plangebietes  ße Tivo li ge rst raß e Kre fel de rS Me row in tra ße Em m astra Am Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Schriftliche Festsetzungen zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 03.09.2012) Lage des Plangebietes I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO) und Bauordnung NRW (BauO NRW), jeweils in der derzeit geltenden Fassung, wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ In dem gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzten Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ ist 1 Verbrauchermarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.200 m² mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zulässig. Auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche ist der Verkauf von zentrenrelevanten Randsortimenten entsprechend der Aachener Sortimentsliste (siehe Anlage) zulässig. Im Sondergebiet sind darüber hinaus nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten entsprechend der Aachener Sortimentsliste (siehe Anlage) sowie Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Die Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient, die dem Kunden zugänglich ist und die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt wird. Eingeschlossen sind die Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche, Schaufenster, Treppen in Verkaufsräumen und dem Kunden zugängliche sonstige Verkaufs- und Serviceflächen sowie die Aufstellflächen für Einkaufswagen sofern sie innerhalb oder unmittelbar an das Gebäude angrenzend untergebracht sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. Ab dem 1. Obergeschoss sind ausschließlich folgende Nutzungen zulässig: - Büros - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke - Schank- und Speisewirtschaften 1.2 Mischgebiet Im Mischgebiet sind folgende Nutzungen allgemein zulässig: - Wohngebäude - Geschäfts- und Bürogebäude - Einzelhandelsbetriebe - Schank- und Speisewirtschaften - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Die im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4, 6 und 7 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sind unzulässig. 1.3 Allgemeines Wohngebiet Im Allgemeinen Wohngebiet sind ausschließlich folgende Nutzungen zulässig: - Wohngebäude 2/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- - Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sowie die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind unzulässig. 1.4 Vergnügungsstätten Vergnügungsstätten sind im gesamten Plangebiet unzulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Grundflächenzahl Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass die zulässige Grundflächenzahl durch die Grundflächen von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche gem. § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO bis zu einem Wert von 0,8 überschritten werden darf. 2.2 Höhe baulicher Anlagen Die Höhenlage der Gebäude wird durch die Festsetzung der Erdgeschosshöhe (EGH) im Verhältnis zur Höhe der angrenzenden Öffentlichen Verkehrsflächen sowie der maximalen Gebäudehöhe (GH) bestimmt. Bezugshöhe der Gebäudehöhenfestsetzungen ist Normalhöhennull (NHN). Die Gebäudehöhe (GH) ergibt sich aus dem obersten Gebäudeabschluss. Unter Erdgeschosshöhe ist die Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss zu verstehen. Die Erdgeschosshöhe darf maximal um 0,30 m höher oder niedriger liegen als die Höhe der Öffentlichen Verkehrsfläche, von der das Gebäude erschlossen wird. Im Mischgebiet sowie im Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher und Anlagen der solaren Energiegewinnung, Empfangsanlagen), die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen, sowie für Aufzugsmaschinenhäuser bis zu einer Höhe von maximal 2,50 m ausnahmsweise überschritten werden. Die technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. 2.3 Zahl der Vollgeschosse Gemäß § 21a BauNVO wird festgesetzt, dass Tiefgaragengeschosse nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse anzurechnen sind. 3. Überbaubare Flächen An den Baulinien ist ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäuden oder Gebäudeteilen unzulässig. Ausnahmsweise ist ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten untergeordneter Bauteile (z.B. Eingangsbereich) zulässig. 3/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 4. Abstandflächen Im Mischgebiet beträgt die Tiefe der Abstandflächen auf den den mit – a – gekennzeichneten öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - Fußgänger- und Radfahrverkehr – zugewandten Gebäudeseiten 0,25 H. 5. Stellplätze und Garagen 5.1 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum Soers“ Im Sondergebiet sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Fläche sowie der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind unzulässig. 5.2 Mischgebiet Im Mischgebiet sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Fläche sowie der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen zulässig. Oberirdische Garagen und überdachte Stellplätze sind unzulässig. 5.3 Allgemeines Wohngebiet Innerhalb der mit -1- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen sowie innerhalb des seitlichen Grenzabstandes zulässig. Der Mindestabstand zur öffentlichen Verkehrsfläche bzw. im Bereich der Emmastraße zur öffentlichen Grünfläche beträgt 5 m. Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Flächen sowie zwischen der vorderen Baugrenze und der öffentlichen Verkehrsfläche bzw. im Bereich der Emmastraße der öffentlichen Grünfläche zulässig. Innerhalb der mit -2- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Innerhalb der mit -3- bezeichneten Bauflächen sind Garagen und überdachte Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen sowie der eigens dafür festgesetzten Flächen zulässig. 6. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist für alle Fassaden ein erforderliches Schalldämmmaß (erf. R´w,res. nach DIN 4109*) für Außenbauteile von Gebäuden einzuhalten. Die Abgrenzung der Lärmpegelbereiche ist dem Rechtsplan zu entnehmen. Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 Lärmpegelbereich Maßgeblicher Außenlärmpegel Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume dB (A) II III IV V 56 - 60 61 - 65 66- 70 71 - 75 30 35 40 45 Büroräume erf. R’w,res in dB 30 30 35 40 4/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämm-Maße für Außenbauteile ausreichend sind. *Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von November 1989. 7. Örtliche Bauvorschriften Im Allgemeinen Wohngebiet ist in den Bereichen, in denen Satteldächer zulässig sind, eine Dachneigung von 33 bis 40° zulässig. In Bereichen, in denen Pultdächer zulässig sind, ist eine Dachneigung von maximal 16° zulässig. Walmdächer sind unzulässig. Die Dächer von Garagen und Nebenanlagen dürfen auch Flachdächer und andere geneigte Dächer haben. Ausgenommen sind Walmdächer. Stützmauern zum Ausgleich von Höhenunterschieden dürfen eine Höhe von 0,6 m nicht überschreiten. Die Höhenunterschiede zwischen den Grundstücksflächen und den angrenzenden Öffentlichen Verkehrsflächen dürfen maximal 0,3 m betragen. Böschungen dürfen nicht steiler sein als 1 : 1,5. 8. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Anpflanzungen Im Mischgebiet sind die Blockinnenbereiche mit jeweils mindestens 2 Bäumen (Hochstamm, Stammumfang 25-30, 3. V. mit Ballen) zu bepflanzen. Jeweils mindestens 50 % der Blockinnenbereiche sind zu begrünen, mindestens jedoch mit Rasen einzusäen. Die Blockinnenbereiche sind nicht überbaubare Flächen. Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Bombenabwurf- / Kampfgebiet. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder das Rheinische Amt für Bodendenkmal5/6 I. Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße- Schriftliche Festsetzungen zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 pflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425 / 9039-0, Fax: 02425 / 9039-199, unverzüglich zu informieren. 3. Boden In den Teilbereichen, wo Auffüllungsmaterialien verbleiben, ist auf offenen Bodenflächen eine Abdeckung mit mindestens 0,35 m unbelastetem Bodenmaterial gem. Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) als ausreichender Schutz für den Wirkungspfad Boden-Mensch vorzusehen. Die Anforderungen an das Aufbringen und Einbringen von Materialien auf oder in den Boden gem. § 12 BBodSchV sind zu beachten. Die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der BBodSchV sind hierbei einzuhalten. Mit einer Ausnahme im Bereich des Würselener Walls zeigen die Analysenergebnisse, dass das Auffüllungsmaterial nicht als gefährlicher Abfall (§ 3 Abs. 1 und 2 der Verordnung über das Europäische Abfallverzeichnis vom 10.12.2001)einzustufen ist. Nach den erfolgten Untersuchungen kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass in kleinflächigen Teilbereichen eine abweichende Zusammensetzung des Auffüllungsmaterials mit höheren Schadstoffbelastungen vorliegt. Sämtliche Erdarbeiten (Rückbau der Wälle, Erschließungsmaßnahmen sowie spätere Baumaßnahmen) sind gutachterlich zu begleiten. 4. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Gebäuden berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) der Polizei Aachen bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. Diese Schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss in seiner Sitzung am x.x.2012 die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße – beschlossen hat. Aachen, den x.x..2012 (Marcel Philipp) 6/6 Sortimentsliste der Stadt Aachen Stand 6/2008 Sortimentsliste Aachen - nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente In Anlehnung an das Warenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes WZ 2003 Nahversorgungsrelevante Sortimente • Lebensmittel, Getränke Nahrungsmittel, Getränke* und Tabakwaren, (WZ-Nr. 52.11) Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln (WZ-Nr. 52.2) • Drogerie, Kosmetik, Haushaltwaren Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel (WZ-Nr. 52.33.1) Drogerieartikel ohne Feinchemikalien, Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlingsbekämpfungsmittel (aus WZ-Nr. 52.33.2) Waschmittel für Wäsche, Putz- und Reinigungsmittel, Bürstenwaren (aus WZ-Nr. 52.49.9) • Apotheken (WZ-Nr. 52.31) Zentrenrelevante Sortimente • Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren / Büroorganisation Papierwaren / Büroartikel / Schreibwaren (aus WZ-Nr. 52.47.1) Bücher und Fachzeitschriften (WZ-Nr. 52.47.2) Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen (WZ-Nr. 52.47.3) • Kunst, Antiquitäten Kunstgegenstände, Bilder (WZ-Nr. 52.48.2) Antiquitäten und antike Teppiche (WZ-Nr. 52.50.1) Antiquariate (WZ-Nr. 52.50.2) • Baby-, Kinderartikel Kinder- und Säuglingsbekleidung und Bekleidungszubehör (WZ-Nr. 52.42.4) • Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Bekleidung, Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren (WZ-Nr. 52.42) Schuhe, Leder- und Täschnerwaren (WZ-Nr. 52.43) • Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltwaren Geräte der Unterhaltungselektronik und Zubehör (WZ-Nr. 52.45.2) Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software (WZ-Nr. 52.49.5) Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone (WZ-Nr. 52.49.6) Elektrische Haushaltsgeräte und elektronische Erzeugnisse (WZ-Nr. 52.45.1) Wand- und Deckenleuchten, Standleuchten, Tischleuchten (aus WZ-Nr. 52.44.2) * Das Sortiment Getränke ist in Form eines Getränkefachmarktes nicht nahversorgungsrelevant. 1 Sortimentsliste der Stadt Aachen Stand 6/2008 • Foto, Optik Augenoptiker (WZ-Nr. 52.49.3) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ-Nr. 52.49.4) • Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe Haushaltstextilien, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten, Meterware für Bekleidung und Wäsche (WZ-Nr. 52.41) Nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke (aus WZ-Nr. 52.44.3) Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ-Nr. 52.44.4) Heimtextilien (WZ-Nr. 52.44.7) Bastelbedarf (WZ-Nr. 52.48.6) Kunstgewerbliche Erzeugnisse (WZ-Nr. 52.48.2) • Musikalienhandel Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 52.45.3) • Uhren, Schmuck Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck (WZ-Nr. 52.48.5) • Spielwaren, Sportartikel Spielwaren (WZ-Nr. 52.48.6) Sportartikel ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten (aus WZ-Nr. 52.49.8) • Blumen Schnittblumen (aus WZ-Nr. 52.49.1) 2 Sortimentsliste der Stadt Aachen Stand 6/2008 Sortimentsliste - nicht-zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) • Wohnmöbel aller Art, Badezimmermöbel, Einbauküchen, Küchenmöbel, Büromöbel, Garten- und Campingmöbel • Teppicherzeugnisse, Bettwaren ohne Raumdekoration • Bau- und Heimwerkerbedarf (Bauelemente, Werkstoffe, Baustoffe Fliesen, Holz, Werkzeuge, Beschläge, Rollläden Gitter, Rollos, Markisen, Bad- und Sanitäreinrichtungen u. Zubehör, Elektroartikel z.B. Kabel, Antennen, Batterien, Kompressoren, Türen, Fenster, Blockhäuser, Wintergärten) • Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren • Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) • Campingwagen / Campingartikel / Zelte u. Zubehör • Elektrogroßgeräte (weiße Ware) • Fahrräder und –zubehör, Fahrrad-/ Motorradbedarf • Farben / Tapeten / Bodenbeläge • Pflanzen u. Saatgut, Pflanzengefäße, Erde, Torf, Pflege- u. Düngemittel, Gartengeräte, Rasenmäher, Gartenhäuser, Zäune. Teichbau • Kamine • Kraftfahrzeuge / Autozubehör- u. Reifenhandel • Saunaanlagen / Schwimmbadanlagen • Sportgroßgeräte • Großhandelsbetriebe ohne Verkauf an Endverbraucher • Videoverleih, CD-Verleih • sonstige Dienstleistungen, wie z.B. Autovermietung, Fahrschule • Handwerksbetriebe mit werkstattgebundenem Verkauf und weniger als 200 m² Verkaufsfläche • Handwerksbetriebe, wie z.B. Autoglaserei, KFZ-Werkstätten, Zweirad-Werkstätten • Tiernahrung, Zooartikel 3 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Begründung zur I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße für den Bereich zwischen Krefelder Straße, ehemaliger Alemannia-Zufahrt, Alemannia-Trainingsplatz, Emmastraße und Merowingerstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte (Stand: 03.09.2012) Lage des Plangebietes I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation................................................................. 3 1.1 Lage im Stadtgebiet ........................................................................................................................... 3 1.2 Heutige städtebauliche Situation...................................................................................................... 3 1.3 Planungsrechtliche Situation ............................................................................................................ 4 Anlass der Planänderung .......................................................................................................................... 4 Ziel und Zweck der Planung ...................................................................................................................... 4 Begründung der Festsetzungen................................................................................................................ 5 4.1 Höhe baulicher Anlagen .................................................................................................................... 5 4.2 Zahl der Vollgeschosse ..................................................................................................................... 5 4.3 Überbaubare Flächen......................................................................................................................... 6 4.4 Abstandflächen................................................................................................................................... 6 4.6 Örtliche Bauvorschriften ................................................................................................................... 6 4.7 Versorgungsflächen........................................................................................................................... 7 4.8 Öffentliche Verkehrsflächen.............................................................................................................. 7 Umweltaspekte............................................................................................................................................ 7 Familienfreundlichkeit................................................................................................................................ 7 Auswirkungen der Planung ....................................................................................................................... 7 Kosten.......................................................................................................................................................... 7 Plandaten..................................................................................................................................................... 8 2/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Lage im Stadtgebiet Das Planungsgebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich zwischen der Krefelder Straße, der ehemaligen Alemannia-Zufahrt, dem südlichen Alemannia-Trainingsplatz, der Emmastraße und der Merowingerstraße. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 5,5 ha. 1.2 Heutige städtebauliche Situation 1.2.1 Plangebiet Das Plangebiet befindet sich unmittelbar an der als Bundesstraße klassifizierten Krefelder Straße (B 57), die die Aachener Innenstadt verbindet mit der Autobahn A 44 (Ausfahrt Aachen-Zentrum) und den Städten im nördlichen Teil der Städteregion Aachen. Es umfasst die Fläche des alten Tivoli-Stadion von Alemannia Aachen sowie die dazu gehörigen Flächen für ergänzende Nutzungen: der „Vorplatz“ zwischen Stadion und Krefelder Straße mit den Stellflächen für Fanshop, Getränke- und sonstige Stände, den Parkplatz im Nordosten (an der ehemaligen Alemannia-Zufahrt) sowie den Parkplatz im Süden an der Merowingerstraße (Gemarkung Aachen, Flur 70, Flurstück 2134). Im Westen erstreckte sich bisher zwischen Emmastraße und Alemannia-Stadion eine Wiese, die entlang der Emmastraße von einem Baum- und Gehölzstreifen abgegrenzt wird (Gemarkung Aachen, Flur 70, Flurstück 1289 / teilweise). Das Stadion sowie alle mit dieser Nutzung in Verbindung stehenden baulichen Anlagen wurden abgerissen, die das Spielfeld umgrenzenden Wälle wurden mit Ausnahme des so genannten Würselener Wall auf der Nordseite abgetragen. Der dadurch entstandene Höhenversatz zur Merowingerstraße wurde durch Anlage einer schrägen Ebene mit gleichmäßigem Gefälle ausgeglichen. 1.2.2 Nähere Umgebung Die benachbarte Wohnbebauung im Süden und Westen besteht im Wesentlichen aus Einfamilienhäusern, vorwiegend als Einzel- und Doppelhäuser. Nur in Teilbereichen gibt es eine Reihenhausbebauung oder Geschosswohnungsbau. Entsprechend handelt es sich um überwiegend ein- bis zweigeschossige Gebäude, nur wenige Häuser sind dreigeschossig. Nördlich grenzt ein Trainingsplatz der Alemannia an. Dieser wird zum Plangebiet durch den Würselener Wall als Teil der ehemaligen Stadionanlage mit einer Höhe von ca. 12 m über dem Gelände abgeschirmt. Auf Höhe von ca. 6 m über dem Platz befindet sich die Grundstücks- und damit auch die Plangebietsgrenze. Weiter nördlich schließt sich der Sportpark Soers an mit dem neuen Fußballstadion, weiteren Trainingsplätzen der Alemannia, dem Reitstadion sowie einem Parkhaus mit rund 1.200 Stellplätzen, die überwiegend während der Großsportveranstaltungen (Reitturnier, Fußballligaspiele) genutzt werden. Die Hauptein- und –ausfahrt befindet sich im Norden. Östlich der Krefelder Straße liegt ein weiteres Wohngebiet, zum Teil bestehend aus Reihen- und Doppelhäusern aus den 20er-Jahren, zum Teil aus Geschosswohnungsbau der 60er-Jahre. Im Bereich der Alkuinstraße befindet sich darüber hinaus eine Realschule. 3/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 1.3 Planungsrechtliche Situation 1.3.1 Übergeordnete Planung Im Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln - Teilabschnitt Region Aachen ist der Bebauungsplanbereich unter Punkt 1 Siedlungsraum als „Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB)“ dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 900 liegt im Bereich der Änderung Nr. 111 des Flächennutzungsplanes 1980 (FNP) Krefelder Straße / Soerser Weg -, der für den wesentlichen Teil des Planbereichs „Wohnbauflächen“ darstellt. Im südöstlichen Bereich entlang der Krefelder Straße stellt der FNP „Gemischte Bauflächen“ dar, die im nördlichen Bereich des Plangebiets an das Sondergebiet Nr. 22 Krefelder Straße „Tivoli“ mit der Zweckbestimmung „Sportstadion“ und Art der Nutzung „Sportstadion und Folgeeinrichtungen, Sport-Einzelhandel bis max. 2.500 m², Hotel, Parkplätze“ grenzen. Aufgrund der geplanten Realisierung eines Sondergebietes für ein Nahversorgungszentrum Soers mit Gastronomie musste parallel zum Bebauungsplanaufstellungsverfahren das Verfahren zur I. Änderung der Änderung Nr. 111 des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen durchgeführt werden. Die bisherigen Darstellungen im Hauptplan und den Schriftlichen Darstellungen wurden aufgehoben und durch neue ersetzt. Der Bereich des Nahversorgungszentrums ist nun im Hauptplan als Sondergebiet mit der Nr. 26 dargestellt. In den Schriftlichen Darstellungen zum Flächennutzungsplan, die Bestandteil sind, wurden darüber hinaus neben der Nr. 26 die Lagebezeichnung „Krefelder Straße“, die Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum Soers, Gastronomie“ und die Art der Nutzung „Verbrauchermarkt mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, Parkplätze“ aufgenommen. Der Planbereich liegt außerhalb des von der Bezirksregierung Köln überarbeiteten Kurgebietes Monheimsallee und des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes 1988 der Stadt Aachen. 1.3.2 Bebauungspläne Das gesamte Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Durchführungsplanes Nr. 463, der unter anderem zur Festsetzung des alten Tivoli-Stadions als „Sportgelände“ diente. Da dieser Durchführungsplan aufgrund von Verfahrensmängeln rechtsfehlerhaft ist, kann er zur planungsrechtlichen Beurteilung nur noch bedingt herangezogen werden. 2. Anlass der Planänderung Gegenüber der Straßenplanung, die dem Bebauungsplan zugrunde liegt, haben sich im Rahmen der Ausführungsplanung für den Straßenbau wesentliche Änderungen ergeben. Diese beziehen sich auf die Höhenlage der geplanten Straßen und haben daher auch Auswirkungen auf die Höhenfestsetzungen für die Gebäude, da diese in Relation zu den Straßenhöhen vorgenommen wurden. Beides muss angepasst werden. 3. Ziel und Zweck der Planung Durch die Änderung des Bebauungsplanes soll die inzwischen geänderte und auch schon in Realisierung befindliche Straßenplanung übernommen werden. Die darauf bezogenen Gebäudehöhenfestsetzungen sollen entsprechend angepasst werden, damit die Ausnutzbarkeit der Baufenster gegenüber dem heutigen Stand unverändert bleibt. 4/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 Darüber hinaus wurde auch die Gebäudeplanung für Teilbereiche des Plangebietes seit der Rechtskraft des Bebauungsplanes konkretisiert. Der Bauantrag für das Nahversorgungszentrum Soers wurde bereits eingereicht, die Abweichungen vom bisherigen Bebauungsplan sollen im Rahmen der Änderung übernommen werden. Sowohl bei den Reihenhauszeilen, als auch bei den entlang der Krefelder Straße geplanten Gebäuden hat sich die Festsetzung der Geschossigkeit als zu unflexibel herausgestellt. Daher soll diese verändert werden, ohne allerdings die maximal zulässige (absolute) Gebäudehöhe zu verändern. Zuletzt sollen andere Veränderungen, die sich seit der Aufstellung des Bebauungsplanes ergeben haben (wie z.B. Bedarf für eine weitere Trafostation), in den geänderten Bebauungsplan aufgenommen werden. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Höhe baulicher Anlagen Bei der Erstellung der Ausführungsplanung für den Straßenbau im Gebiet wurde entschieden, den Unterbau des ehemaligen Spielfeldes teilweise auch als Unterbau für die Straßen zu nutzen und diesen nicht, wie ursprünglich vorgesehen, größtenteils abzutragen. Hintergrund ist insbesondere der hohe Grundwasserstand in der Soers, der erfahrungsgemäß einen höheren Aufwand bei Straßen- und Kanalbaumaßnahmen auslöst. Dadurch ergibt sich nun eine um ca. 50 cm höhere Lage der Straßen im Spielfeldbereich. Positiver Nebeneffekt ist, dass die Neigung der ins Plangebiet führenden Straßen geringer wird. Der Höhenunterschied zwischen der Merowingerstraße und dem tiefsten Punkt des Gebietes verringert sich auf ca. 3 m, die Neigung beider Zufahrten beträgt nun im Westen unter, im Osten ca. 6 %. Die Berechnung der maximal zulässigen Gebäudehöhen erfolgte in Relation zu den geplanten Straßenhöhen. Entsprechend sollen diese nun analog zu den Straßenhöhen angehoben werden, um die gleiche absolute Gebäudehöhe realisieren zu können. Bisher waren Erdgeschosshöhen (EGH) ebenfalls in Bezug zu den geplanten Straßenhöhen als Höhen über NHN festgesetzt. In der vorliegenden Straßenplanung variieren die Neigungen in den einzelnen Straßen im Plangebiet jedoch so stark, dass nicht mehr wie bisher eine Erdgeschosshöhe für eine Gebäudezeile festgesetzt werden kann. Statt dessen sollen die Erdgeschosshöhen nun in Bezug zur geplanten Straßenhöhe als relative Höhe festgesetzt. Dies ermöglicht eine wesentlich bessere Anpassung an den Gelände- bzw. Straßenverlauf. Durch die maximale Absenkung oder Erhöhung unter bzw. über Straßenniveau von jeweils 0,3 m ergeben sich maximale Höhenunterschiede zwischen benachbarten Grundstücken von 0,6 m. Dadurch ist gewährleistet, dass die einzelnen Bauherren eine für ihre Belange optimale Lösung finden, die geringe Variationsbreite sichert aber gleichzeitig ab, dass durch die Höhenunterschiede keine negativen gestalterischen Auswirkungen ausgehen. 4.2 Zahl der Vollgeschosse Bei Gebäuden mit Pultdächern sowie in den Gebäuden entlang der Krefelder Straße wurde die maximale Gebäudehöhe so festgesetzt, dass grundsätzlich ein Staffelgeschoss möglich ist. Die bauordnungsrechtliche Definition eines Staffelgeschosses schränkt die gestalterischen Möglichkeiten jedoch sehr stark ein, da dieses von allen Gebäudeseiten mindestens einen Meter zurücktreten muss. Wesentlich wünschenswerter wäre jedoch ein größeres Spektrum an gestalterischen und funktionalen Lösungen wie zum Beispiel mit einer einseitigen Dachterrasse, die sinnvollerweise eher der ruhigeren Seite zugewandt sein sollte. Daher sollen an der Krefelder Straße statt der zwingenden Dreigeschossigkeit drei bis vier Geschosse, bei den Gebäuden mit Pultdach zwei bis drei statt der bisher maximal zwei Vollgeschosse festgesetzt werden. Die maximale Gebäudehöhe, die den Bau eines Staffelgeschosses bereits vorsah, soll entsprechend nicht verändert werden. 5/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 4.3 Überbaubare Flächen Die Baulinie entlang der Krefelder Straße wurde festgesetzt, um eine durchgehende Bauflucht aller Gebäude in diesem Bereich zu erhalten. Dies ist ein Grundzug des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzeptes. Grundsätzlich ist keine Abweichung von einer festgesetzten Baulinie zulässig. Das Ziel der Planung – durchgehende Gebäudeflucht – wird jedoch auch erreicht, wenn Abweichungen zugelassen werden. Voraussetzung ist, dass diese geringfügig ist und dass es sich um untergeordnete Bauteile handelt. Dies kann z.B. ein Eingangsbereich sein, der betont wird, indem er etwas zurückversetzt wird. Durch die Änderung dieser Festsetzung soll eine größere Flexibilität der architektonischen Gestaltung erreicht werden. 4.4 Abstandflächen Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung gehen von der Krefelder Straße hohe Lärm- und Luftschadstoffemissionen aus. Entsprechend wurde im Bebauungsplan geschlossene Bauweise festgesetzt. Damit soll sichergestellt werden, dass nur wenige Öffnungen zum dahinter liegenden Wohngebiet entstehen und dass diese in ihrer Breite begrenzt werden. Zur Unterstützung dieses Planungsziels soll für das Mischgebiet zusätzlich eine geringere Tiefe der Abstandflächen als nach Bauordnungsrecht festgesetzt werden. Für das Sondergebiet ist dies nicht erforderlich, da die Bauordnung dort bereits geringere Tiefen für die Abstandflächen vorgibt. 4.5 Immissionsschutz Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zur Festsetzung von Maßnahmen zum Schutz vor Immissionen sollen die Festsetzungen entsprechend angepasst werden. Die bisherige Festsetzung von Schalldämmaßen entlang von Baulinien und Baugrenzen waren vom Gericht als zu unbestimmt eingestuft worden. Stattdessen enthält der Rechtsplan nun eine Darstellung der Isophonen, die alle Lärmquellen berücksichtigt (Straßenverkehr, Sport, Gewerbe). In den Schriftlichen Festsetzungen werden die jeweiligen Schalldämmaße für Fassaden auf Grundlage der DIN 4109 festgesetzt. 4.6 Örtliche Bauvorschriften 4.6.1 Dachneigung Während der Bebauungsplan bisher für Sattel- und Pultdächer die gleiche Neigung festsetzt, soll nun eine differenzierte Festsetzung erfolgen. Für Pultdächer ist aus technischen Gründen eine flachere Neigung sinnvoll. Durch den Unterschied in den zulässigen Dachneigungen – wie bisher 33 bis 40 Grad bei Satteldächern und bis zu 16 Grad bei Pultdächern – werden sich die beiden Haustypen stärker unterscheiden. Zusätzlich soll das Plangebiet in Bereiche gegliedert werden, in denen jeweils eine der beiden Dachformen zulässig ist. Dadurch soll eine größere Vielfalt entstehen, als dies bisher möglich ist. Die Zonierung sowie die Differenzierung der Neigungsfestsetzungen sichern gleichzeitig eine hohe städtebauliche Qualität. Eine Ausnahme bildet die Straßenrandbebauung an der Merowingerstraße, wo beide Dachformen möglich sind, da auch im Bestand beide vorhanden sind. 4.6.2 Geländehöhen Entsprechend der unter 4.6.1 beschriebenen Veränderungen zur Festsetzung der Gebäudehöhen ist aufgrund der geänderten Straßenhöhenplanung sowie der bereits erfolgten Geländemodellierung beim Abbruch des Stadions und beim Abtragen der Wälle auch eine Anpassung der Festsetzung zur Höhenlage der Grundstücke erforderlich. Aus technischen Gründen bildet das ehemalige Spielfeld nicht mehr wie früher eine ebene Fläche. Darüber hinaus liegt die zukünftige Straße höher als die angrenzenden Grundstücke. Teilweise beträgt der Höhenunterschied genau den halben Meter, den die Straßen höher liegen sollen als bisher geplant. Teilweise haben die technisch erforderlichen Straßenneigungen, Ungenauigkeiten beim Geländeabtrag u.a. dazu geführt, dass der Höhenunterschied größer ist. Dies erfordert eine Anpassung der bisherigen Festsetzung zu Abgrabungen und Aufschüttungen. 6/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 Aufgrund der nun vorhandenen unterschiedlichen Höhenverhältnisse zwischen Straße und Grundstücken soll sie ersetzt werden durch die Festsetzung eines maximal zulässigen Höhenunterschiedes, der dem der Erdgeschosshöhenfestsetzung entspricht. 4.6.3 Höhe von Stützmauern Die maximal zulässige Höhe von Stützmauern wurde an die geänderte Festsetzung der Erdgeschosshöhen sowie der Höhenlage der Grundstücke angepasst. 4.7 Versorgungsflächen Im Zuge der Detailplanung für das Nahversorgungszentrum Soers haben die Stadtwerke Aachen den Bedarf für eine zusätzliche Trafostation in der Nähe dieses Gebäudes angemeldet. Diesem Bedarf soll durch die Festsetzung der erforderlichen Fläche Rechnung getragen. Sie wurde in die Öffentliche Grünfläche gelegt, um das technische Bauwerk in die Grüngestaltung integrieren zu können. Eine Unterbringung im Gebäude war nicht möglich. 4.8 Öffentliche Verkehrsflächen Zwischen neuem Tivoli-Stadion und alter Fußgängerbrücke soll der Gehweg auf Wunsch der Politik um 2 m verbreitert werden, um eine sicherere Abwicklung des Fußgängerverkehrs nach Fußballspielen zu gewährleisten. Entsprechend soll die Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 900 zu Lasten des Sondergebietes angepasst werden. Bei der Grundstücksbildung für das Nahversorgungszentrum Soers wurde dies bereits berücksichtigt. 5. Umweltaspekte Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden keine Umweltbelange berührt. 6. Familienfreundlichkeit Die Planung für das Gebiet erfüllt die Anforderungen an familienfreundliche Stadtplanung. Ein großer Teil der Bebauung soll für die Zielgruppe Familien mit Kindern vermarktet werden, so dass innenstadtnah neue Wohnbauflächen für Familien erschlossen werden. Neben der Nähe zur Aachener Innenstadt ist auch die gute fußläufige Erreichbarkeit des Naherholungsgebietes Soers sowie des Stadtparks prägend für den Standort. Im Baugebiet werden in großem Umfang Grün- und Freiflächen gestaltet bzw. neu angelegt, die vielfältige Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten bieten werden. Durch den geplanten Vollsortimenter an der Krefelder Straße wird der tägliche Bedarf der Bewohner optimal abgedeckt. Sowohl der Einzelhandelsstandort, als auch Einrichtungen der sozialen Infrastruktur in der Umgebung sind auf kurzen Wegen zu Fuß erreichbar. 7. Auswirkungen der Planung Die Planänderung hat keine Umwelt- sowie auch keine verkehrlichen Auswirkungen. Die Umsetzung der Planung wird auch keine städtebaulichen Auswirkungen haben. Zwar werden die Festsetzungen zur Gebäudehöhe verändert, in den Bereichen, die an die bestehende Bebauung grenzen, wird aber die zulässige absolute Höhe nicht verändert. Die zulässige maximale Gebäudehöhe im Inneren des Plangebietes wird zwar in Anpassung an die veränderte Höhenlage der Straßen ebenfalls um ca. 50 cm erhöht. Da dieser Bereich jedoch tiefer liegt als die umgebende Bebauung, hat dies auf den Gebäudebestand keine negativen Auswirkungen. 8. Kosten Durch die Änderung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 7/8 I: Änderung Bebauungsplan Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße - Begründung zur öffentlichen Auslegung Fassung vom 03.09.2012 9. Plandaten Die Größe des Plangebietes beträgt 54.890 m². Durch die Änderung ergibt sich folgende Flächenaufteilung: Sondergebiet: 10.065 m² Mischgebiet: 11.530 m² Wohngebiet: 19.100 m² Öffentliche Grünflächen: 7.755 m² Öffentliche Verkehrsflächen: 6.285 m² Private Verkehrsflächen: 80 m² Versorgungsflächen 75 m² Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss in seiner Sitzung am xx.xx.2012 die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 900 - Krefelder Straße / Emmastraße – beschlossen hat. Aachen, den xx.xx.2012 (Marcel Philipp) 8/8