Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0689/WP16 öffentlich 06.06.2012 FB61/01 // Dez. III Bebauungsplan Nr. 928 - Rödgener Straße/ Wamichstraße - für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Eilendorf im Bereich zwischen Rödgener Straße / Suttner Straße / Wamichstraße und Zehnthofweg hier: Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 27.06.2012 Rat Entscheidung Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zum Bebauungsplan Nr. 928 sowie den als Anlage beigefügten städtebaulichen Vertrag zur Kenntnis. Der Rat beschließt nach Abwägung der privaten und der öffentlichen Belange, die zu sämtlichen Verfahrensschritten vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen. Darüber hinaus beschließt er den Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße/ Wamichstraße – für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen Eilendorf im Bereich zwischen Rödgener Straße / Suttner Straße / Wamichstraße und Zehnthofweg gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu. Vorlage FB 61/0689/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.06.2012 Seite: 1/4 Erläuterungen: Der Inhalt der Vorlagen FB61/0139/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation FB61/0298/WP16 – Bericht über das Ergebnis der Offenlage einschließlich aller Abwägungsmaterialien ist Gegenstand dieser Ratsvorlage. Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 18.06.2009 die Erarbeitung des Bebauungsplanes Nr. 928 - Rödgener Straße / Wamichstraße- beschlossen. Am 18.08.2009 schloss sich die Bezirksvertretung Aachen-Eilendorf diesem Beschluss an und erteilte der Verwaltung einen Prüfauftrag, der sich sowohl auf die Sicherung der Wohnungen hauptsächlich für ältere Menschen als auch auf die Sicherung der notwendigen Stellplätze außerhalb des Geltungsbereiches bezog. Der Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- dient der Innenentwicklung und soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB mit städtebaulichem Vertrag nach § 11 BauGB aufgestellt werden. Wenn auch in diesem Verfahren auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Bürger in einem sehr frühen Stadium über die Planung zu informieren. In der Zeit vom 07.09. - 18.09.2009 wurde daher die Planung öffentlich ausgestellt. Die Bürger hatten die Möglichkeit, sich schriftlich zur Planung zu äußern. Zusätzlich war und ist die Planung im Internet einsehbar. Während dieser Zeit sind 10 Eingaben betroffener Bürger bei der Stadtverwaltung eingegangen. Die Bezirksvertretung Aachen-Eilendorf hat am 02.03.2010 über das Ergebnis der Bürgerinformation beraten und beschlossen, dass die Verwaltung prüfen solle, wie viele Stellplätze über die neuen Stellplätze (12) hinaus noch bereitgestellt werden könnten. Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 04.03.3010 die Verwaltung beauftragt, das Verfahren umzustellen und einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu erarbeiten, um eine Nutzung als Wohnanlage mit dem Schwerpunkt “Altenwohnen” vertraglich sicher stellen zu können. Die vertragliche Sicherung der Nutzung von hauptsächlich älteren Menschen solle erfolgen, da erfahrungsgemäß davon auszugehen sei, dass bei der geplanten Nutzung der Stellplatzbedarf gegenüber anderen Nutzungen reduziert ist. Wende man hier also den für alle Wohnnutzungen identischen Stellplatzschlüssel von einem Stellplatz pro Wohnung an, würde einer Verschärfung der Stellplatzproblematik in diesem Bereich ausreichend entgegen gewirkt. Eine Erhöhung des Stellplatzschlüssels mittels eines Vertrages wurde als nicht notwendig angesehen. Am 25.03.2010 beschloss der Ausschuss dann die Aufstellung und öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 928. Vorlage FB 61/0689/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.06.2012 Seite: 2/4 Die Bezirksvertretung Aachen-Eilendorf wurde am 04.05.2010 mit einer Mitteilung der Verwaltung über den Beschluss des Planungsausschusses bezüglich der Verfahrensumstellung informiert. Der Bebauungsplan wurde für den Zeitraum vom 03.05. - 04.06.2010 im Verwaltungsgebäude am Marschiertor öffentlich ausgelegt. Auf die Beteiligung der Behörden wurde in diesem Verfahrensschritt verzichtet, da diese bereits parallel zur Bürgerinformation beteiligt wurden. Aus den Stellungnahmen mit nur eingeschränkter Zustimmung ergeben sich keine direkten Auswirkungen auf die Planung, so dass sie als Hinweise in einem separaten Schreiben an den Vorhabenträger zu seiner Kenntnis weitergeleitet wurden. Nach einer verwaltungsinternen Abstimmung hatte die Verwaltung vorgeschlagen, das Verfahren als Planverfahren mit einem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB weiterzuführen, da hierdurch die Zielsetzung einer best möglichen Sicherung der Seniorenwohnungen am besten erreicht werden könne. Ausdrücklich sieht § 11, 1. Absatz, 2. Satz BauGB die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele vor. Explizit sind hierbei die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnversorgungsproblemen und des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung aufgeführt. Weiterhin hat die Verwaltung als Ergebnis der Offenlage vorgeschlagen, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die nicht berücksichtigten Stellungnahmen der Bürger und der Behörden, die zum Bebauungsplan eingereicht wurden, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 928 Rödgener Straße / Wamichstraße- als Bebauungsplan der Innenentwicklung mit städtebaulichem Vertrag als Satzung zu beschließen. Die Bezirksvertretung Aachen-Eilendorf hatte in ihrer Sitzung am 23.11.2010 über die Angelegenheit beraten und aus bezirklicher Sicht keinen Empfehlungsbeschluss gefasst, sondern die Vorlage eines Verkehrskonzeptes gefordert. Nach Auffassung der Verwaltung ist jedoch die Erarbeitung eines Verkehrskonzeptes aufgrund der geringen Anzahl der entstehenden Wohneinheiten (12) nicht erforderlich. Der Planungsausschuss hat sich am 02.12.2010 mit dem Ergebnis der Offenlage beschäftigt und dem Rat der Stadt empfohlen, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur Offenlage, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 928 - Rödgener Straße / Wamichstraße- zwischen Rödgener Straße, Suttnerstraße, Wamichstraße und Zehnthofweg im Stadtbezirk Aachen-Eilendorf gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Aufgrund von Klärungsbedarf auf Seiten des Investors hinsichtlich der öffentlichen Förderung konnte das Verfahren jedoch bislang nicht zum Abschluss gebracht werden. Nachdem nunmehr aber ein unterschriftsreifer Planverwirklichungsvertrag vorliegt, wird der Bebauungsplan Nr. 928 dem Rat der Stadt hiermit zum Satzungsbeschluss vorgelegt. Vorlage FB 61/0689/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.06.2012 Seite: 3/4 Anlage/n: Städtebaulicher Vertrag (Entwurf) Begründung zum Bebauungsplan Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Vorlage FB 61/0689/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 20.06.2012 Seite: 4/4 Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - Seite 1 von 6 PLANVERWIRKLICHUNGSVERTRAG Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - Zwischen der Stadt Aachen - vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Marcel Philipp und Frau Beigeordnete Gisela Nacken (nachfolgend) - Stadt - und ................................................ ………………………………….. …………………………………… (nachfolgend) - Vorhabenträgerin - über die Verwirklichung der städtebaulichen Planungen des Bebauungsplanes Nr. 928 - Rödgener Straße / Wamichstraße - (Planverwirklichungsvertrag) Präambel Der Verfahrensbereich des Bebauungsplanes Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - liegt im Stadtbezirk Aachen-Eilendorf im Blockinnenbereich, der im Nordwesten durch die Rödgener Straße, im Nordosten durch die Suttner Straße sowie im Südosten durch die Wamichstraße und den Zehnhofweg begrenzt wird. Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 5.900 m². Der räumliche Geltungsbereich umfasst in der Gemarkung Eilendorf, Flur 25 mit ca. 2.260 m² zunächst das Flurstück 920 und eine Teilfläche des Flurstückes 919, auf denen die Vorhabenträgerin eine Wohnanlage mit 12 Wohneinheiten einschließlich einer privaten Grünfläche (Hausgärten) errichten möchte. Um zu vermeiden, dass der südlich an dieses Bauvorhaben angrenzend verbleibende heute grün geprägte Blockinnenbereich nach der Neuplanung nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) bebaut werden kann, wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 928 entsprechend um ca. 3.640 m² erweitert und die untergeordneten Flächen der Grundstücke Gemarkung Eilendorf, Flur 25, Flurstücke 235, 236, 245, 327, 384, 489 und 933 sowie Teilflächen der Flurstücke 254, 255, 265, 321, 323, 487, 721, 744, 807, 820, 821, 857, 859, 932, 953 und 954 in den Bebauungsplan einbezogen. Diese Flächen sollen entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan als private Grünfläche (Hausgärten) festgesetzt werden. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt wie oben erwähnt, im Plangebiet eine Wohnanlage mit 12 Wohneinheiten zu errichten und hat daher ein Interesse an der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 928. Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - Seite 2 von 6 Ein wesentliches Ziel der Planung ist es, dem demographischen Wandel und den daraus resultierenden besonderen Wohnbedürfnissen für ältere Mitbürger gerecht zu werden und eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Plangebiet sicher zu stellen. Es wird eine neue Blocksituation mit einer auf sich selbst bezogenen räumlich gefassten Gesamtanlage geschaffen, in der die neue Bebauung in Winkelform mit der bestehenden Wohnanlage an der Rödgener Straße eine sinnvolle Einheit bildet. Darüber hinaus sollen in der neuen Wohnanlage 50 v. H. der Wohneinheiten für ältere Menschen errichtet werden, so dass an diesem Standort zukünftig ein differenziertes Wohnungsgemenge angeboten werden kann. Zur Sicherung der Verwirklichung des aufzustellenden Bebauungsplanes schließen die Vertragspartner hiermit gemäß § 11 Baugesetzbuch (BauGB) folgenden öffentlich-rechtlichen Vertrag (Planverwirklichungsvertrag): §1 Bestandteile des Vertrages Bestandteile dieses Vertrages sind: a) der Lageplan mit den Grenzen des Vertragsgebietes (Anlage 1), b) der Bebauungsplan Nr. 928 einschließlich der schriftlichen Festsetzungen und der Begründung (Anlagen 2 a-c), c) die Planung der Architekten Karsten + Partner Aachen, Entwurfsplan. Grundriss UG Blatt-Nr. 2.0, Entwurfsplan. Grundriss EG Blatt-Nr. 3.0 und Entwurfsplan. Grundriss 1. OG Blatt-Nr. 4.0, jeweils vom 14.05.2012. §2 Gegenstand des Vertrages (1) Gegenstand des Vertrages ist die Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. (2) Ein Rechtsanspruch auf Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 928 besteht seitens der Vorhabenträgerin nicht und kann auch nicht durch diesen Vertrag begründet werden. §3 Öffentlich geförderter Wohnungsbau Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, im Plangebiet nur Wohngebäude zu errichten, in denen Wohnungen erstellt werden, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden. Grundlagen sind die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) des Landes Nordrhein-Westfalen in der aktuellen Fassung. §4 Wohnungsbindung (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, in der zu errichtenden Wohnanlage die Vorschriften zur Barrierefreiheit nach den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) in der aktuellen Fassung voll inhaltlich umzusetzen. (2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, dass 50 v.H. aller zu errichtenden Wohnungen einen Bindungsvorbehalt für ältere Menschen entsprechend §§ 10 Abs. 3 und 29 Nr. 7 „Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) vom 08.12.2009, zuletzt geändert am 10.01.2012, erhalten. Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - Seite 3 von 6 (3) Die Einhaltung der Verpflichtungen zur Inanspruchnahme der sozialen Wohnraumförderung und der Wohnungsbindung überwacht die Stadt - Fachbereich Wohnen - als „zuständige Stelle“ gemäß §§ 3 und 17 Abs. 3 WFNG NRW in Verbindung mit § 2 der Verordnung über Zuständigkeiten auf dem Gebiet der sozialen Wohnraumförderung und anderer Maßnahmen des Wohnungswesens vom 2.6.1992 in der aktuellen Fassung. §5 Stellplätze / Baulast (1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die für die neu zu errichtende Wohnanlage erforderlichen Stellplätze auf ihrem Grundstück Gemarkung Eilendorf, Flur 25, Flurstück 935 in Schrägaufstellung zu errichten oder – je nach bauordnungsrechtlicher Genehmigung - in der Tiefgarage ihres Bauvorhabens auf den Grundstücken Gemarkung Eilendorf, Flur 25, Flurstücke 942, 943 und 928 bereit zu stellen. (2) Die Stellplätze sind durch die Eintragung einer öffentlich-rechtlichen Baulast dauerhaft zu sichern. §6 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft / Sanierungsmaßnahmen Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Umsetzung der in den schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 928 Ziffer 7 festgesetzten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft: a) Auf Grund des geringen Flurabstandes des Grundwassers sind Kellergeschosse und sonstige unterirdischen Anlagen nur zulässig, wenn die Vorhabenträgerin nachweist, dass durch diese keine schädlichen Auswirkungen auf das Grundwasser entstehen. b) Terrassen, Zufahrten und Wege sind in wasserdurchlässigen Materialien zu befestigen. Der Fugenbzw. Öffnungsanteil muss mindestens 30 v. H. betragen. Alternativ können diese Flächen so angelegt werden, dass das anfallende Niederschlagswasser unbefestigten Bereichen zufließt und dort ungefasst versickern kann. §7 Schutzmaßnahmen (1) Schutzgut Boden a) Es liegen keine bodenschutzrechtlichen Bedenken vor. Die Vorhabenträgerin wird jedoch darauf hingewiesen, dass sich das Plangebiet über dem aus Eisen-, Bleierz, Galmei und Schwefelkies verliehenen Bergwerksfeld „Ferdinand“ befindet. Bergbau ist jedoch im Planbereich laut Stellungnahme der Abteilung 6, Bergbau und Energie NRW der Bezirksregierung Arnsberg vom 23.09.2009 nicht verzeichnet. b) Mutterboden, der bei der Durchführung des Vorhabens ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB). Seine Verbringung und Verwertung außerhalb des Vertragsgebietes bedarf der Zustimmung durch die Stadt. (2) Schutzgut Wasser a) Falls bei der Durchführung des Vorhabens Grundwasser angetroffen wird, ist der Stadt – Fachbereich Umwelt/FB 36 (Untere Wasserbehörde) – unverzüglich Anzeige zu erstatten (§ 49 Wasserhaushaltsgesetz – WHG). b) Grundwasserabsenkungen bzw. –ableitungen während der Bauphase sind im Vorhinein bei der Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - (3) (4) (5) (6) Seite 4 von 6 Unteren Wasserbehörde zu beantragen. Über die Bauphase hinaus andauernde Grundwasserabsenkungen bzw. –ableitungen sind generell nicht zulässig. c) Sollten Tiefgeschosse in das Grund- oder das Schichtenwasser (hydrostatisch drückendes Porenwasser) einbinden, sind in Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers sowohl während der Bauphase als auch danach erforderlich wie z. B. die Ausbildung von druckwasserdichten Kellergeschossen nach DIN 18195-6. § 6 Buchst. a) dieses Vertrages bleibt unberührt. d) Nicht belastetes Niederschlagswasser der Dachflächen kann in Zisternen gesammelt und dem Brauchwasserkreislauf zugeführt werden. e) Bei Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,4 durch versiegelte Flächen wird eine Rückhaltung auf dem Grundstück Gemarkung Eilendorf, Flur 25, Flurstück 920 erforderlich. Einem speziellen Versickerungsverfahren kann jedoch nur dann zugestimmt werden, wenn dessen Machbarkeit durch ein hydrogeologisches Gutachten nachgewiesen wird, welches durch die Vorhabenträgerin auf eigene Kosten in Auftrag zu geben ist. Schutzgut Tiere und Pflanzen, Landschaft Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich entsprechend der schriftlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 928 Ziffer 8, innerhalb der festgesetzten Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sämtliche standorttypischen Gehölze dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Bodendenkmäler und sonstige Bodenfunde Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, bei der Entdeckung von Bodendenkmälern nach den §§ 15, 16 Denkmalschutzgesetz NW (DSchG NW) dies der Unteren Denkmalbehörde der Stadt, Tel. 0241/4326163 oder dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel. 02425/9039-0, Fax 02425/9039-199 unverzüglich anzuzeigen. Die Entdeckungsstätte ist in unverändertem Zustand zu erhalten, bis eine der vorgenannten bzw. die vorgenannten Behörden eine Entscheidung über das weitere Vorgehen getroffen hat bzw. haben. Der Vorhabenträgerin ist bekannt, dass es bei einer evtl. notwendig werdenden Unterschutzstellung eines Bodendenkmals einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NW bedarf, falls dieses aufgrund ihrer Baumaßnahme ganz oder teilweise beseitigt werden muss. Die Erlaubnis kann unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden. Der Vorhabenträgerin ist ferner bekannt, dass sich - falls es zu einer Zerstörung von Bodendenkmälern/Bodenfunden kommen sollte - mögliche Kostenfolgen für Grabungen, Dokumentation und wissenschaftliche Bearbeitung solcher Funde für sie ergeben können. Kampfmittel Der Planbereich liegt im ehemaligen Bombenabwurf- und Kampfgebiet. Die Auswertung der dem Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW-Rheinland zur Verfügung stehenden Luftbilder ergab Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln. Daher ist eine Überprüfung dieses Bereiches durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst erforderlich, bevor mit erdeingreifenden Maßnahmen begonnen wird. Kriminalprävention Es wird auf die Beratungsmöglichkeit zum Thema „Kriminalprävention“ durch das Kommissariat Vorbeugung hingewiesen. Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - Seite 5 von 6 §8 Kostentragung Die Vorhabenträgerin trägt alle durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 928 und die Realisierung des geplanten Bauvorhabens entstehenden Kosten. Ausgenommen sind jedoch die Kosten, die der Stadt durch die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben entstehen. §9 Haftungsausschluss der Stadt Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwendungen der Vorhabenträgerin, die diese im Hinblick auf die Aufstellung des Bebauungsplanes getroffen hat, wird durch diese Vereinbarung nicht begründet. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz. § 10 Rechtsnachfolge Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pflichten und Bindungen an einen/e evtl. Rechtsnachfolger/in in rechtsverbindlicher Form mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen. Die Vorhabenträgerin haftet der Gemeinde als Gesamtschuldner für die Erfüllung des Vertrages neben einem/r etwaigen Rechtsnachfolger/in, soweit die Stadt sie nicht ausdrücklich aus dieser Haftung entlässt. § 11 Verwaltungsgebühr Die Stadt erhebt für den Abschluss dieses Vertrages von der Vorhabenträgerin eine Gebühr in Höhe von 750,00 € (in Worten: siebenhundertfünfzig EURO). Der Betrag ist mit Abschluss dieser Vereinbarung fällig und zahlbar. Mit der Vertragsübersendung ergeht eine gesonderte Zahlungsaufforderung. § 12 Salvatorische Klausel Vertragsänderungen und / oder Ergänzungen sowie das Abweichen von dieser Formvorschrift bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen worden. Sollten sich einzelne Bestimmungen dieses Vertrages als ungültig erweisen, so wird dadurch die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berührt. In einem solchen Fall ist die ungültige Bestimmung möglichst so umzudeuten oder zu ergänzen, dass mit ihr der beabsichtigte rechtliche und wirtschaftliche Zweck erreicht wird. Die Vertragspartner sichern sich insoweit gegenseitig eine loyale Erfüllung dieses Vertrages zu. Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 928 – Rödgener Straße / Wamichstraße - Seite 6 von 6 § 13 Wirksamwerden Der Vertrag wird wirksam mit der Unterzeichnung durch die Vertragsparteien. Aachen, den ……………. Die Vorhabenträgerin Aachen, den ……………. Stadt Aachen In Vertretung ..................................... (………………….) …………………………… (…………………) .............................. (Marcel Philipp) Oberbürgermeister ....................... (Gisela Nacken) Beigeordnete Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 928 - Rödgener Straße / Wamichstraße für einen Teilbereich zwischen Rödgener Straße / Suttner Straße / Wamichstraße und Zehnthofweg im Stadtbezirk Aachen-Eilendorf Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Inhaltsverzeichnis 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation Beschreibung des Plangebietes Regionalplan Flächennutzungsplan (FNP) Bestehendes Planungsrecht 2. Anlass der Planung 3. 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 Ziel und Zweck der Planung Allgemeine Ziele Städtebauliche Konzeption Entwässerung Niederschlagswasser Schmutzwasser 3.4 Familienfreundlichkeit 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 Begründung einzelner Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Förderfähige Wohngebäude Seniorenwohnungen Überbaubare Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen Nebenanlagen Private Grünfläche Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 Umweltbelange Schutzgut Boden Schutzgut Wasser Schutzgut Tiere und Pflanzen, Landschaft Immissionsschutz 6. Auswirkungen der Planung 7. Kosten 8. Städtebaulicher Vertrag 9. 1. Plandaten Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 2 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- 1.1 Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im Aachener Stadtteil Eilendorf im Blockinnenbereich, der durch die Rödgener Straße im Nordwesten, die Suttner Straße im Nordosten, die Wamichstraße im Südosten und den Zehnthofweg im Südwesten gebildet wird. Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück 920 sowie die Flurstücke 235, 236, 245, 327, 384, 489 und 933 in ihrer Gesamtheit sowie Teilflächen der Flurstücke 254, 255, 265, 321, 323, 487, 721, 744, 807, 820, 821, 857, 859, 919, 932, 953, 954 alle Flur 25 der Gemarkung Eilendorf. Im Nordosten grenzt das Plangebiet an die Suttner Straße. Die Breite des Plangebietes entspricht im südlichen Teilbereich der maximalen Breite des Flurstückes 920 und weitet sich auf Höhe des Flurstückes 235 um ca. 3 m auf. Die südliche Grenze verläuft ca. 43 m nördlich parallel zum Zehnthofweg. Die detaillierte Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes Nr. 928 ‚Rödgener Straße / Wamichstraße‘ zu entnehmen. Die Plangebietsgröße beträgt insgesamt ca. 0,6 ha. Bei dem Plangebiet handelt es sich im südlichen Teil um kleinteilig parzellierte Nutzgärten der Bebauung an der Rödgener Straße, der Wamichstraße und dem Zehnthofweg. Der nördliche Teil, der aus dem Flurstück 920 sowie einem Teilstück des Flurstücks 919 gebildet wird, besteht aus einer brach liegenden Wiese, die in der Mitte in Längsrichtung von Nordosten nach Südwesten mit Feldgehölzen und Bäumen bewachsen ist. Am Südrand der Parzelle 920 befindet sich eine 20 m lange Gehölzreihe, entlang des Flurstückes 801 eine Nadelbaumreihe. Das Gelände fällt in Querrichtung von der Wamichstraße in Richtung Rödgener Straße ab. Im Nordwesten grenzt das Plangebiet an das Flurstück 919, das mit einer dreigeschossigen Wohnanlage mit drei Baukörpern und einer Tiefgarage bebaut ist. Die Tiefgarage nutzt das topographische Gefälle aus und wird ebenerdig von der Rödgener Straße aus angefahren. Die Wohnanlage weist eine GRZ um 0,4 auf. Der nördliche Baukörper dieser Gruppe ist von der Suttner Straße aus erschlossen. Dieser Bau stellt aufgrund seiner leichten Krümmung ein markantes Gebäude dar. Dadurch entsteht ein interessanter städtebaulicher Raum innerhalb der Gesamtgruppe. Der Grundstückseigentümer dieses Flurstückes ist identisch mit dem Eigentümer des Grundstückes für das Bauvorhaben innerhalb des Plangebietes. Im Osten grenzt das Plangebiet an eine dreigeschossige insgesamt ca. 45 m lange Wohnanlage an der Wamichstraße mit einer rückseitigen unterirdischen Tiefgarage. Die Grundstücksausnutzung beträgt hier ca. 30 %. Die nördliche Wamichstraße wird von ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern in offener Bauweise begleitet. Im Süden geht die Bebauung in eine zwei- bis dreigeschossige Wohnbebauung in geschlossener Bauweise über. Die Gebäude am Zehnthofweg sind in teils offener teils geschlossener Bauweise errichtet. Die Rödgener Straße ist auf der Ostseite auf dem nördlich gelegenen Flurstück 942 sowie auf den westlich des Plangebiets gelegenen Flurstücken 807, 932, 265 und 857 unbebaut. Die übrigen Parzellen sind mit zweigeschossigen Gebäuden in offener Bauweise bebaut. Die Westseite der Rödgener Straße wird im Norden von den in geschlossener Bauweise errichteten Betriebsgebäuden der Firma Wertz begrenzt. Zwischen Betriebsgebäuden und Rödgener Straße verläuft hier der Rödgerbach. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Suttner Straße. Diese Straße ist zwischen Rödgener 3 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Straße und Wamichstraße als 5,00 m breite Stichstraße mit Wendeanlage ausgebildet. Von der Wendeanlage führt in gerader Verlängerung ein Fußweg mit Treppe und Zwischenpodesten zur Rödgener Straße. Parallel zur Suttner Straße verläuft das Flurstück 935, das heute eine wassergebundene Oberflächenbefestigung aufweist. Dieses Flurstück ist ebenfalls Eigentum des Vorhabenträgers. Die Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist durch die auf der Josefstraße, eine Parallelstraße der Wamichstraße, verkehrenden Buslinien 2, 57 und der Bushaltestelle ‚Josefstraße‘ sichergestellt. Über diese Buslinien ist der Ortskern von Eilendorf mit Infrastruktureinrichtungen für den täglichen Bedarf sowie das Stadtzentrum Aachen gut erreichbar. Fußläufig ist die Ortsmitte Eilendorfs in wenigen Minuten erreichbar. Der ortseigene Bahnhaltepunkt der Bahnlinien RB 20 und RE 9 sowie der im Abstand von ca. 200 m verlaufende äußere Aachener Stadtring stellen eine weitere schnelle Erreichbarkeit des Oberzentrums sicher. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, bekanntgemacht am 27. Mai 2003, ist der Bereich des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Das nördliche Plangebiet liegt in einem großflächigen Bereich, für den der Flächennutzungsplan der Stadt Aachen 1980 ‚Gemischte Bauflächen‘ darstellt. Für den südlichen Planbereich stellt der Flächennutzungsplan ‚Grünflächen‘ dar. Diese Darstellung wird im Beiplan 3, Grün- und Forstflächen / Spielund Sportanlagen, als vorhandene und geplante Grünfläche konkretisiert. Ziel der Darstellung ist es, die für Eilendorf typische Durchgrünung der Blockinnenbereiche schon auf Flächennutzungsplanebene zu sichern. Für einen kleinen Bereich im äußersten Süden des Geltungsbereichs stellt der Flächennutzungsplan ‚Wohnbauflächen‘ dar. Die an die Grünfläche im Südwesten und Südosten anschließenden Flächen außerhalb des Plangebietes sind als ‚Wohnbauflächen‘ im Flächennutzungsplan dargestellt. Nordwestlich der ‚Gemischten Bauflächen‘ schließt sich in einer Distanz von ca. 40 m zum Plangebiet ein Gewerbegebiet an, das sich bis zur Bahnstrecke Aachen - Köln erstreckt. 1.4 Bestehendes Planungsrecht Für den Bereich zwischen Rödgener Straße, Suttner Straße, Wamichstraße und Zehnthofweg besteht kein Bebauungsplan. Somit werden Bauanträge für eine Bebauung innerhalb dieses Bereiches heute nach § 34 BauGB beurteilt. 2. Anlass der Planung Auf dem Flurstück 920 und einer kleinen Teilfläche des Flurstücks 919 soll eine Wohnanlage mit mindestens 50 % Altenwohnungen errichtet werden. Auf mindestens 20 % der Gesamtwohnfläche sollen Wohnungen erstellt werden, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. Anlass dieses Vorhabens ist die Zunahme des Anteils der älteren Bewohner an der Gesamtbevölkerung 4 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 aufgrund des demographischen Wandels und die daraus resultierenden besonderen Wohnbedürfnisse. Zur Sicherung des Grünbestandes sollen die südlich angrenzenden Gartenteile in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Das geplante Bauvorhaben soll im beschleunigten Verfahren durch einen Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB mit städtebaulichem Vertrag nach § 11 BauGB planungsrechtlich gesichert werden, um eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich sicherzustellen. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele In Ergänzung der bestehenden, insbesondere von älteren Menschen bewohnten Anlage an der Rödgener Straße soll eine Wohnanlage für hauptsächlich ältere Menschen entstehen. Dabei entspricht es der Intention des BauGB, vor Ausweisung neuer Bauflächen im Außenbereich zunächst Flächen im Innenbereich zu überplanen und zu verdichten. Bezüglich Dimensionierung und Geschossigkeit orientiert sich die Planung an der Bestandsbebauung. Durch ein differenziertes Wohnungsgemenge in der neuen Wohnanlage soll die Möglichkeit geschaffen werden, unterschiedliche Wohnbedürfnisse insbesondere der älteren Bevölkerung zu befriedigen. Die geplanten Nutzungen sollen in einem städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Um zu vermeiden, dass der südlich angrenzende heute grüngeprägte Blockinnenbereich im Anschluss an die Neuplanung nach § 34 BauGB bebaut wird, wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Bebauungsplanverfahren Richtung Süden erweitert. Die betroffenen Flächen sollen entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan als private Grünfläche festgesetzt werden. Ziel der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche ist die Sicherung der für Eilendorf typischen Durchgrünung des Blockinnenbereichs. Da der Flächennutzungsplan nicht parzellenscharf ist, gilt die vorgesehene Grünfläche auch im Bereich der Darstellung ‚Wohnbaufläche‘ als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und wird somit den dargestellten Zielen des Flächennutzungsplanes gerecht. 3.2 Städtebauliche Konzeption Die geplante Wohnanlage wird auf dem südlichen Teil des Flurstückes 920, Flur 25 in Winkelform platziert, so dass die Neubebauung mit der bestehenden Anlage an der Rödgener Straße eine sinnvolle Einheit bildet. Dadurch wird eine neue Blocksituation mit einer auf sich selbst bezogenen räumlich gefassten Gesamtanlage geschaffen. Unter Inanspruchnahme einer kleinen Teilfläche des nordwestlich angrenzenden Flurstückes 919 rückt die Neubebauung an die bestehende Anlage heran und verstärkt damit zusätzlich den Blockcharakter. Durch die neue Definition des Blockes entsteht nördlich des Winkelbaus ein Innenbereich, der u.a. der fußläufigen Erschließung der Wohnanlage dient. Der Winkelbau schafft für den südlichen Teilbereich des Bebauungsplanes eine deutliche Fassung. Dadurch wird der private Charakter dieses Bereiches, der insgesamt als private Grünfläche vorgesehen ist, unterstützt. 5 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes an die Suttner Straße soll über die ca. 3,50 m breite nördliche Engstelle des Flurstückes 920 erfolgen. Eine auch als Rettungsweg notwendige Zufahrt und deren Abböschung kann auf dem nordwestlich angrenzenden Flurstück 919 aufgrund identischer Besitzverhältnisse realisiert werden. Gegenüber der Zufahrt liegt das Flurstück 935, das ebenfalls aufgrund identischer Besitzverhältnisse für die Ansiedlung von notwendigen Stellplätzen über eine Baulast an das Vorhaben gebunden werden kann. Diese bauordnungsrechtliche Bindung des Grundstücks soll über den städtebaulichen Vertrag gesichert werden. 3.3 Entwässerung 3.3.1 Niederschlagswasser Eine gezielte Versickerung von Niederschlagswasser entsprechend § 51a Landeswassergesetz (LWG) ist gemäß Baugrundkarten aufgrund der geologischen Verhältnisse im Plangebiet ausgeschlossen. Das anfallende Niederschlagswasser kann nicht in den Rödgerbach eingeleitet werden, da dafür Fremdparzellen gequert werden müssten. Das Plangebiet ist deshalb an die öffentliche Kanalisation in der Suttner Straße anzuschließen. Die Kanalisation weist dort eine ausreichende hydraulische Leistungsfähigkeit auf. Voraussetzung ist allerdings, dass der Versiegelungsgrad von 40 %, der im Generalentwässerungsplan für das Einzugsgebiet Wamichstraße angesetzt wurde, nicht überschritten wird. Bei Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,4 durch versiegelte Flächen wird eine Rückhaltung auf dem eigenen Grundstück notwendig. Einem speziellen Versickerungsverfahren könnte nur dann zugestimmt werden, wenn dessen Machbarkeit innerhalb eines hydrogeologischen Gutachtens nachgewiesen wird. Eine entsprechende Vereinbarung wird innerhalb des städtebaulichen Vertrages getroffen. Nicht belastetes Niederschlagswasser der Dachflächen kann in Zisternen gesammelt und dem Brauchwasserkreislauf zugeführt werden. 3.3.2 Schmutzwasser Das anfallende Schmutzwasser des Plangebietes kann über den Mischwasserkanal unterhalb der Suttner Straße entsorgt werden. Dieser Kanal wurde bei der Verlegung derart dimensioniert, dass ausreichende Leitungsreserven vorhanden sind. 3.4 Familienfreundlichkeit Die Planung gewährleistet insbesondere in Verbindung mit der nordwestlich gelegenen vorhandenen Wohnbebauung durch die Mischung unterschiedlicher Wohnformen für unterschiedliche Generationen eine differenzierte Sozialstruktur. Die städtebauliche Gesamtanlage schafft durch die räumliche Fassung die Möglichkeit, in ihrem Zentrum unter Einbeziehung der betroffenen Grundstücke eine soziale Mitte für alle Anwohner zu verwirklichen. Sie kann bei entsprechender Gestaltung sowohl für Kinder, Erwachsene als auch für ältere Menschen zu einem Kristallisationspunkt der Nachbarschaftsbildung werden. Als Bestandteil der sozialen Mitte kann der gemäß Landesbauordnung notwendige Kleinkinderspielplatz angeordnet werden. 6 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 In ca. 400 m Entfernung südwestlich des Plangebietes befindet sich am Ende des Zehnthofweges vor der Bahnunterführung ein größerer öffentlicher Kinderspielplatz, der vom Plangebiet aus gut zu erreichen ist. Über das angrenzende Straßennetz sind die Infrastruktur- und Nahversorgungseinrichtungen des Ortsteils Eilendorf gut angebunden. So liegt die städtische Gemeinschaftsgrundschule Brühlstraße in ca. 600 m Entfernung, die städtische Montessori Grundschule in ca. 500 m Entfernung zum Plangebiet. Im Umkreis von 1 km stehen insgesamt fünf unterschiedliche Kindergärten zur Auswahl. 4. Begründung einzelner Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbaufläche soll als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Diese Festsetzung dient dem Ziel, die angrenzend vorhandenen Nutzungen auch innerhalb des Plangebietes vorzusehen und hier ein qualitativ hochwertiges Wohngebiet mit einem differenzierten Wohnungsgemenge zu schaffen. Trotz der Darstellung als ‚Gemischte Bauflächen‘ im Flächennutzungsplan der Stadt Aachen gilt die Festsetzung ‚Allgemeines Wohngebiet‘ für ein Teilgebiet als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, weil innerhalb der Gesamtfläche der im FNP dargestellten ‚Gemischten Baufläche‘ die für die Gebietskategorie typische Mischung gewährleistet ist. Die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Betriebe des Beherbergungswesens, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, weil sie sich gestalterisch und funktional nicht in den Gebäudekomplex integrieren lassen und dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Für die neue Bebauung soll eine maximale Gebäudehöhe festgesetzt werden, die sich der angrenzenden Bestandsbebauung unterordnet. Die festgesetzte maximale Bauhöhe entspricht einer zweigeschossigen Bebauung. Die angegebenen Höhen beziehen sich auf Normalhöhennull (NHN). Die Festsetzung der Geschossigkeit dient der Verdeutlichung der zulässigen Höhenentwicklung. Die dichtebestimmende Grundflächenzahl soll mit der Intention der harmonischen Einfügung der neuen Bebauung in die bestehende Bebauung auf 0,4 festgesetzt werden. Die Grundflächenzahl geht damit auf die Bebauungsdichte sowohl der nordöstlich und nordwestlich angrenzenden Bestandsbereiche der Gemischten Bauflächen als auch der Bestandsbebauung der südöstlich und südwestlich angrenzenden Wohnbauflächen ein. Eine Überschreitung der maximal überbaubaren Grundfläche gemäß § 19 (4) BauNVO durch Garagen, Stellplätze, Zuwegungen und Nebenanlagen wird ausgeschlossen, um der Vorgabe des Generalentwässerungsplanes zu entsprechen, der für das Einzugsgebiet Wamichstraße einen Versiegelungsgrad von maximal 40% ansetzt. Eine Überschreitung wird ausnahmsweise zugelassen, wenn eine Rückhaltung oder Versickerung auf dem eigenen Grundstück erfolgt. Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nur zulässig, wenn dessen Machbarkeit innerhalb eines hydrogeologischen Gutachtens 7 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 nachgewiesen wird. Dieses wird notwendig, da in der Versickerungspotentialkarte für diesen Bereich eine Versickerung aufgrund der geologischen Verhältnisse grundsätzlich ausgeschlossen ist. 4.3 Förderfähige Wohngebäude Zur Sicherstellung der Förderfähigkeit mit Mitteln des Sozialen Wohnungsbaus wird festgesetzt, dass innerhalb des Plangebietes nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, in denen auf mindestens 20 % der Gesamtwohnfläche Wohnungen erstellt werden, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. Damit soll sichergestellt werden, dass dem Standort entsprechend ein Wohnungsgemenge angeboten wird, das unterschiedliche Nutzergruppen anspricht. Der festgesetzte flächenmäßige Anteil der Wohngebäude muss hinsichtlich Art, Größe und Ausstattung der Wohnungen die Voraussetzungen für eine öffentliche Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus erfüllen. Ob eine Förderung mit solchen Mitteln erfolgt, ist für die Frage der Zulässigkeit der Wohngebäude ohne Belang. Es können somit auch Wohngebäude errichtet werden, die frei finanziert sind, wenn sie die Vorgabe, die für den sozialen Wohnungsbau aktuell gelten, erfüllen. Eine entsprechende Sicherung erfolgt über den Planverwirklichungsvertrag. 4.4 Seniorenwohnungen Zur Sicherstellung einer ausreichenden Anzahl von Altenwohnungen wird festgesetzt, dass innerhalb des Plangebietes nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, in denen mindestens 50 % der Wohnungen für Senioren bereit gestellt werden. Innerhalb des städtebaulichen Vertrages verpflichtet sich der Vorhabenträger zum einen, diese Wohnungen ausschließlich an mindestens einen Hauptmieter im Seniorenalter ab 65 Jahren zu vermieten, und sie zum anderen barrierefrei nach DIN 18025 (bzw. DIN 18040) auszugestalten. 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen Zur klaren Definition des zukünftigen Raumes, der durch die neue Bebauung und die bestehende Bebauung des Flurstücks 919 gebildet wird, soll die Neubebauung möglichst nah an der südlichen Flurstücksgrenze platziert werden. Die Planung des städtebaulichen Vorentwurfes wird relativ eng mit Baugrenzen umfahren. Durch eine Bebauung in Winkelform soll eine klare hofbildende Raumkante zur nördlichen Bestandsbebauung und eine prägnante Kante zu den südlich gelegenen Gartenflächen geschaffen werden. 4.6 Stellplätze und Garagen Innerhalb des Wohngebietes werden Stellplätze und Garagen ausgeschlossen, um innerhalb der gesamten Wohnanlage Verkehrslärm zu vermeiden. Die notwendigen Stellplätze sind auf dem Flur-stück 935, das parallel zur Suttner Straße liegt, in Schrägaufstellung vorgesehen. Im Bauantragsverfahren soll das Flurstück 935 baulastmäßig an das geplante Vorhaben gebunden werden, um die notwendigen Stellplätze an dieser Stelle realisieren zu können. Die Regelung wird Bestandteil des städtebaulichen 8 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Vertrages. 4.7 Nebenanlagen Im Allgemeinen Wohngebiet wird die Realisierung von Nebenanlagen innerhalb der mit “NA” gekennzeichneten Fläche ausgeschlossen. Damit soll vermieden werden, dass eventuelle Nebenanlagen außerhalb der festgesetzten Flächen an der Grenze zu benachbarten Bestandsgrundstücken errichtet werden können. In den übrigen Bereichen ist gem. § 14 BauNVO die Errichtung von Nebenanlagen zulässig, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen. Die Festsetzung zur GRZ im Allgemeinen Wohngebiet ist hierbei einzuhalten. 4.8 Private Grünfläche Die Festsetzung der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Hausgärten‘ im südlichen Teilabschnitt des Bebauungsplanes dient dem Erhalt der für Eilendorf typischen Durchgrünung der Blockinnenbereiche. Die Abgrenzung der Grünfläche erfolgt derart, dass auf den angrenzenden verbleibenden Grundstücksflächen eine Bebauung entsprechend dem Bestand auf Grundlage der maximal überbaubaren Grundstücksfläche erfolgen kann. 4.9 Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Zur Sicherung vorhandener Gehölzbestände an der Südgrenze des Flurstückes 920 wird eine 5 m breite Fläche zur Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Die Gehölzbestände dienen der Gliederung des südlich der zukünftigen Bebauung gelegenen Freibereiches und reduzieren die Sicht auf das geplante Gebäude. 4.10 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Aufgrund des geringen Flurabstandes des Grundwassers soll eine Gefährdung durch unsachgemäße Gründungsmaßnahmen vermieden werden. Deswegen sind Kellergeschosse und sonstige Anlagen nur zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass daraus keine schädlichen Auswirkungen auf das Grundwasser folgen. Zur Reduzierung des abzuleitenden Niederschlagswassers wird festgesetzt, dass Terrassen, Zufahrten und Wege in wasserdurchlässigen Materialien zu befestigen sind. Alternativ können diese Flächen so angelegt werden, dass das anfallende Niederschlagswasser unbefestigten Bereichen zufließen und dort ungefasst versickern kann. 4.11 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Die örtlichen Bauvorschriften dienen dem Ziel, ein homogenes und aufeinander abgestimmtes Erscheinungsbild zu schaffen. Die Festsetzung zur Baukörpergestaltung bezieht sich lediglich auf die Ausgestaltung des Daches und lässt dem privaten Bauherrn damit weitestgehende Freiheit der Baustoff-, 9 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Farb- und Formenwahl. Entsprechend der angrenzenden Bebauung wird als Dachform das Flachdach oder ein flach geneigtes Pultdach vorgeschrieben. Die Dachform von Nebenanlagen wird nicht eingeschränkt. Zur weitestgehenden Harmonisierung der zukünftigen Topographie sollen Geländeböschungen und Stützmauern in ihrer Dimensionierung eingeschränkt werden. 5. Umweltbelange Bebauungspläne der Innenentwicklung bedürfen keiner förmlichen Umweltprüfung. Sie dürfen im Hinblick auf die Vorgaben der EU-UP-Richtlinie in ihrem Geltungsbereich grundsätzlich nur eine Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzen. Bei einer Grundfläche von 20.000 m² bis weniger als 70.000 m² muss die Gemeinde aufgrund einer Vorprüfung des Einzelfalls zu der Einschätzung gelangt sein, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat. Zudem darf der Bebauungsplan nicht einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen und es dürfen auch keine Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung nach der Fauna-Flora-Habitat-RL und von Vogelschutzgebieten nach der Vogelschutz-RL bestehen. Mit einer Größe des Plangebietes von ca. 0,6 ha liegt die beabsichtigte Festsetzung der möglichen Grundfläche deutlich unter der Obergrenze, so dass keine formale Umweltprüfung bzw. Einzelfallprüfung erforderlich wird. Anhaltspunkte für eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG liegen nicht vor. Es handelt sich nicht um ein Europäisches Vogelschutzgebiet oder FFH-Gebiet. Ein Eingriff in Natur und Landschaft ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 gesetzlich zulässig. Zwar soll auf die Durchführung einer formalen Umweltprüfung verzichtet werden, dennoch wird die Berücksichtigung der Umweltbelange im weiteren Verfahren sichergestellt. 5.1 Schutzgut Boden Es liegen keine bodenschutzrechtlichen Bedenken vor. Es wird darauf hingewiesen, dass sich das Plangebiet über dem auf Eisen-, Bleierz, Galmei und Schwefelkies verliehenen Bergwerksfeld ‚Ferdinand‘ befindet. Bergbau ist jedoch im Planbereich laut der Stellungnahme vom 23.09.2009 der Abteilung 6 ‚Bergbau und Energie NRW‘ der Bezirksregierung Arnsberg nicht verzeichnet. 5.2 Schutzgut Wasser Im Bereich des Plangebietes weisen die Böden eine geringe bis sehr geringe Wasserdurchlässigkeit auf. Daher ist mit Staunässe zu rechnen. Baugrundkarten und die Versickerungspotentialkarte weisen im gesamten Plangebiet Versickerungsausschluss aus. Der Flurabstand im Planbereich liegt zwischen drei bis fünf Metern. Um eine Gefährdung des Grundwassers durch unsachgemäße Gründungsmaßnahmen zu vermeiden, sollen entsprechende bauliche Maßnahmen zum Schutz vor drückendem Grundwasser vorgesehen werden. Sollten Tiefgeschosse in das Grundwasser oder in das Schichtenwasser (hydrostatisch drückendes Porenwasser) einbinden, sind Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers sowohl während der Bauphase als auch danach 10 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 erforderlich, wie zum Beispiel die Ausbildung von druckwasserdichten Kellergeschossen nach DIN 18195-6. Grundwasserabsenkungen bzw. -ableitungen während der Bauphase sind im Vorhinein bei der Unteren Wasserbehörde zu beantragen. Über die Bauphase hinaus andauernde Grundwasserabsenkungen bzw. -ableitungen sind generell nicht zulässig. Zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft wird planungsrechtlich festgesetzt, dass Kellergeschosse und sonstige unterirdische Anlagen nur zulässig sind, wenn nachgewiesen wird, dass durch sie keine schädlichen Auswirkungen auf das Grundwasser entstehen. Der Rödgerbach verläuft im Abstand von ca. 50 m nordwestlich des Plangebietes. Eine direkte Ableitung des Niederschlagswassers in den Rödgerbach ist nicht möglich, da Fremdparzellen gequert werden müssten. Der Rödgerbach liegt im Einzugsgebiet der Wurm. Für das Bebauungsplangebiet existieren keine Einschränkungen hinsichtlich des Hochwasserschutzes. 5.3 Schutzgut Tiere und Pflanzen, Landschaft Ortsbildprägender Baumbestand ist innerhalb des Plangebietes nicht vorhanden. Der vorhandene Baumbestand im Süden des Flurstückes 920 wird als zu erhalten festgesetzt, weil dadurch die Sicht auf das zukünftige Gebäude aus der privaten Grünfläche heraus reduziert werden kann. Durch das Vorhaben sind keine FFH- oder Vogelschutzgebiete betroffen. Aufgrund des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB gelten Eingriffe in Natur und Landschaft als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Somit ist keine Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung erforderlich. 5.4 Immissionsschutz Hinsichtlich des Lärmimmissionsschutzes besteht kein Planungsbedarf. Die dem Plangebiet zum bestehenden Gewerbe vorgelagerte dreigeschossige Bebauung an der Rödgener Straße dient der neuen Bebauung aufgrund ihrer Höhe als Schallschutz. Zudem sind die Gebäude der Firma Wertz im nördlichen Teilbereich mit einer geschlossenen Wand zur Rödgener Straße abgeschottet, die damit zusätzlich lärmmindernd wirkt. 6. Auswirkungen der Planung Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes - Rödgener Straße / Wamichstraße - soll der Nachfrage nach Wohnungen für ältere Mitbürger Rechnung getragen und eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung sichergestellt werden. Die geplante Wohnanlage ergänzt die bestehende Anlage an der Rödgener Straße. Durch die neue Wohnanlage wird an diesem Standort zukünftig ein differenziertes Wohnungsgemenge mit mindestens 50 % der Wohnungen für ältere Menschen angeboten. Durch den Bebauungsplan werden Flächen in Anspruch genommen, die im Flächennutzungsplan als ‚Gemischte Bauflächen‘ dargestellt werden. Die Festsetzung der Privaten Grünfläche entspricht dem heutigen Bestand. Durch die Ausweisung neuer Bauflächen im Innenbereich wird der Neuausweisung von Bauland am Ortsrand entgegengewirkt und die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur langfristig gewährleistet. Erhebliche negative Auswirkungen für die Umwelt sind durch die Umsetzung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten. 11 / 12 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- 7. Begründung zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Kosten Kosten für Entschädigungen gemäß § 39 ff BauGB sind nicht zu erwarten, da keine Maßnahmen getroffen werden, die sich nachteilig auf persönliche Lebensumstände auswirken könnten. Die technische Erschließung und die Bereitstellung der Stellplätze auf dem Flurstück 935 wird vom Vorhabenträger finanziert. Sonstige entstehende Kosten werden ebenfalls vom Vorhabenträger übernommen. Dieses wird durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen sichergestellt. 8. Städtebaulicher Vertrag Zum Bebauungsplan gehört ein Städtebaulicher Vertrag, der zwischen der Stadt Aachen und dem Vorhabenträger abgeschlossen wurde. Dieser Vertrag stellt alle zuvor genannten Voraussetzungen und Bedingungen für die Realisierung der Maßnahme sicher. 9. Plandaten Plangebiet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ca. 5.900 m² Private Grünfläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ca. 3.900 m² Nettobauland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ca. 2.000 m² Es sollen ca. 12 Wohneinheiten geschaffen werden. 12 / 12 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 928 - Rödgener Straße / Wamichstraße für einen Teilbereich zwischen Rödgener Straße / Suttner Straße / Wamichstraße und Zehnthofweg im Stadtbezirk Aachen-Eilendorf Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Schriftliche Festsetzungen zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NW (BauONW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB) 1.1 Für das Plangebiet wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. 1.2 Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB, § 19 (4) BauNVO) 2.1 Die zulässige Grundfläche, entsprechend einer GRZ von 0,4, darf durch die Grundflächen von Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche nicht überschritten werden. 2.2 Eine Überschreitung der GRZ von 0,4 durch die Grundflächen von Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche ist ausnahmsweise zulässig, wenn eine Rückhaltung oder Versickerung auf dem eigenen Grundstück erfolgt. Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist nur zulässig, wenn dessen Machbarkeit innerhalb eines hydrogeologischen Gutachtens nachgewiesen wird. 3. Flächen für förderfähige Wohngebäude (§ 9 (1) Nr. 7 BauGB) Innerhalb des Plangebietes dürfen nur Wohngebäude errichtet werden, in denen auf mindestens 20 % der Gesamtwohnfläche Wohnungen erstellt werden, die mit Mitteln des Sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. 4. Flächen für Wohngebäude für Personen mit besonderem Wohnbedarf (§ 9 (1) Nr. 8 BauGB) Innerhalb des Plangebietes dürfen nur Wohngebäude errichtet werden, in denen 50 % der Wohnungen für Senioren bereit gestellt werden. 5. Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 12 (6) BauNVO) Stellplätze und Garagen sind innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes nicht zulässig. 6. Flächen für Nebenanlagen (§ 14 (1) BauNVO) Im Allgemeinen Wohngebiet sind Nebenanlagen innerhalb der mit “NA” gekennzeichneten Fläche ausgeschlossen. 2/3 Bebauungsplan Nr. 928 -Rödgener Straße / Wamichstraße- Schriftliche Festsetzungen zum Satzungsbeschluss Fassung vom 26.10.2010 7. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB) 7.1 Kellergeschosse und sonstige unterirdische Anlagen sind nur zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass durch sie keine schädlichen Auswirkungen auf das Grundwasser entstehen. 7.2 Terrassen, Zufahrten und Wege sind in wasserdurchlässigen Materialien zu befestigen. Der Fugen- bzw. Öffnungsanteil hat mindestens 30 % zu betragen. Alternativ können diese Flächen so angelegt werden, dass das anfallende Niederschlagswasser unbefestigten Bereichen zufließt und dort ungefasst versickern kann. 8. Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25b BauGB) Innerhalb der festgesetzten Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind sämtliche standorttypische Gehölze langfristig zu erhalten und zu pflegen. 9. Örtliche Bauvorschriften (§ 9 (4) BauGB i.V. mit § 86 BauONW) 9.1 Im Plangebiet sind Flachdächer und Pultdächer bis maximal 7/ Neigung zulässig. 9.2 Stützmauern zum Ausgleich von Geländeunterschieden dürfen die Höhe von 1,00 m nicht überschreiten. 9.3 Böschungen dürfen nicht steiler sein als 1 : 2. 3/3