Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0661/WP16 öffentlich 13.04.2012 Dez. III / FB 61/20 II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) hier: - Bericht über das Ergebnis der Offenlage - Empfehlung zum Satzungsbeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 09.05.2012 10.05.2012 B5 PLA Anhörung/Empfehlung Anhörung/Empfehlung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Offenlage zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, den Bebauungsplan gemäß § 4a Absatz 3 BauGB in Anwendung von § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:  Im Rechtsplan wird die Festsetzung des Lärmpegelbereichs IV reduziert auf die der Krefelder Straße zugewandte Seite der überbaubaren Fläche, für den unmittelbar angrenzenden Bereich wird Lärmpegelbereich III festgesetzt. In den Schriftlichen Festsetzungen wird das Schalldämmaß von 30 dB für Büroräume entsprechend ergänzt.  In den Schriftlichen Festsetzungen wird der Punkt 3 – Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen – dahingehend geändert, dass offene sowie unterirdische Stellplätze innerhalb der gesamten überbaubaren Fläche zulässig sind, während im dem unmittelbar an der Krefelder Straße gelegenen Teil der überbaubaren Fläche offene Stellplätze, Garagen, Carports sowie Nebenanlagen unzulässig sind. Ferner empfiehlt sie dem Rat, die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg - in der so geänderten Fassung gemäß § 10 Absatz 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0661/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 12.09.2012 Seite: 1/4 Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der Offenlage zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, den Bebauungsplan gemäß § 4a Absatz 3 BauGB in Anwendung von § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:  Im Rechtsplan wird die Festsetzung des Lärmpegelbereichs IV reduziert auf die der Krefelder Straße zugewandte Seite der überbaubaren Fläche, für den unmittelbar angrenzenden Bereich wird Lärmpegelbereich III festgesetzt. In den Schriftlichen Festsetzungen wird das Schalldämmaß von 30 dB für Büroräume entsprechend ergänzt.  In den Schriftlichen Festsetzungen wird der Punkt 3 – Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen – dahingehend geändert, dass offene sowie unterirdische Stellplätze innerhalb der gesamten überbaubaren Fläche zulässig sind, während im dem unmittelbar an der Krefelder Straße gelegenen Teil der überbaubaren Fläche offene Stellplätze, Garagen, Carports sowie Nebenanlagen unzulässig sind. Ferner empfiehlt sie dem Rat, die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg - in der so geänderten Fassung gemäß § 10 Absatz 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Vorlage FB 61/0661/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 12.09.2012 Seite: 2/4 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 22.09.2011 die Verwaltung beauftragt, für die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) einen Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB zu erarbeiten und den Flächennutzungsplan 1980 entsprechend anzupassen. Die Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg hat sich diesem Beschluss in ihrer Sitzung am 28.09.2011 angeschlossen. Die Bürgerinformation fand in Form einer Ausstellung vom 17. bis 28.10.2011 im Bezirksamt Laurensberg statt. In seiner Sitzung am 12.01.2012 hat der Planungsausschuss die öffentliche Auslegung der II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – beschlossen. Die Offenlage wurde in der Zeit vom 06.02. bis einschließlich 06.03.2012 durchgeführt. 2. Bericht über das Ergebnis der Offenlage Während der Offenlage wurde eine Eingabe zur Änderung des Bebauungsplanes eingereicht. Verfasser ist die Fa. Trianel, die auf der Fläche südlich des Stadions ihre Firmenzentrale errichten möchte. Die Eingabe umfasst zwei Aspekte:  Die bisherigen Festsetzungen zur Zulässigkeit von Stellplätzen und Nebenanlagen schränken die Möglichkeiten nach Ansicht des Unternehmens zu stark ein, da diese darauf ausgerichtet sind, dass der Stellplatznachweis im benachbarten Stadionparkhaus erfolgt. Es sollten aber auch Alternativen wie der Bau einer Tiefgarage machbar sein. Weiterhin wird die Zulassung von Nebenanlagen gewünscht.  Es wird angeregt, die pauschale Festsetzung des Lärmpegelbereichs IV zu Gunsten einer detaillierteren Festsetzung entsprechend den vorliegenden Lärmkarten zu ändern. Die Eingabe sowie die Stellungnahme der Verwaltung dazu ist der Vorlage als Anlage beigefügt. Die Verwaltung empfiehlt, beiden Anregungen zu folgen. Dies erfordert die Änderung des Rechtsplanes bezüglich der Schallfestsetzungen sowie der Schriftlichen Festsetzungen zu den Nebenanlegen, Stellplätzen und Garagen sowie ebenfalls den Schallfestsetzungen. Durch diese Änderungen werden keine öffentlichen Belange berührt, auch haben sie keine Auswirkungen auf Dritte. Daher ist keine erneute Offenlage oder eingeschränkte Beteiligung von Betroffenen erforderlich. Die Änderungen können im Rahmen des Satzungsbeschlusses im vereinfachten Verfahren erfolgen. Vorlage FB 61/0661/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 12.09.2012 Seite: 3/4 3. Bericht über das Ergebnis der Behördenbeteiligung Von den beteiligten Behörden wurden im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung keine Bedenken gegen die Planung geäußert. Daher wurde auf eine zweite Behördenbeteiligung während der Offenlage verzichtet. 4. Empfehlung zum Satzungsbeschluss Die Verwaltung empfiehlt, den Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren entsprechend den Anregungen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung zu ändern und die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – in der so geänderten Fassung als Satzung zu beschließen. 5. Finanzielle Auswirkungen Die finanziellen Auswirkungen der Planung wurden bereits ausführlich im Rahmen der Vorlage zum Offenlagebeschluss dargestellt. Auf diese Ausführungen sowie die tabellarische Übersicht in Anlage 1 wird verwiesen. Anlage/n: 1. Finanzielle Auswirkungen 2. Übersichtsplan 3. Luftbild 4. Rechtsplan 5. Schriftliche Festsetzungen 6. Begründung 7. Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung 8. Zusammenfassende Erklärung Vorlage FB 61/0661/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 12.09.2012 Seite: 4/4 finanzielle Auswirkungen investive Auswirkungen Ansatz 2012 fortgeschriebener Ansatz 2012 Ansatz 20xx ff. fortgeschriebener Ansatz 20xx ff. Gesamtbedarf (alt) Gesamtbedarf (neu) Einzahlungen 0 0 0 0 0 0 Auszahlungen 220.000 € 0 0 0 0 220.000 € 0 0 0 0 0 0 Ergebnis + Verbesserung / -Verschlechterung konsumtive Auswirkungen - 220.000 € 0 Deckung ist gegeben Deckung ist gegeben / keine ausreichende Deckung vorhanden Ansatz 2012 fortgeschriebener Ansatz 2012 Ansatz 2013 ff. fortgeschriebener Ansatz 2013 ff. Folgekosten (alt) Folgekosten (neu) Ertrag 980.000 €* 980.000 € 2.940.000 € p.a. (980.000 € p.a.) Personal/Sachaufwand 171.300 €** 0 0 0 0 165.000 € Abschreibungen 0 0 0 0 0 0 Ergebnis 0 0 0 0 0 0 + Verbesserung / -Verschlechterung 2.940.000 € p.a. (980.000 € p.a.) 0 0 - 171.300 € 0 Deckung ist gegeben Deckung ist gegeben *Bei diesem Ansatz handelt es sich um sämtliche Erträge aus Erbpachten. **Hier sind die Aufwendungen für Festwerte enthalten (6.300 €). II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 Krefelder Straße/ Soerser Weg Albe rt -Serv ais-A llee Kre fel de r Str aß e  II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 Krefelder Straße/ Soerser Weg Kre fel de r Str aß e Albe rt-Se rvais -Alle e  Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Schriftliche Festsetzungen zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) für den Bereich zwischen Tivoli-Stadion, Krefelder Straße, südlicher Zufahrt zum Sportpark Soers und Stadionparkhaus im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg (Stand: 16.04.2012) Lage des Plangebietes II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 16.04.2012 Gemäß - § 9 Baugesetzbuch (BauGB) - Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der - Bauordnung NRW (BauO NRW), jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung Innerhalb des Gewerbegebietes sind folgende gemäß § 8 Absatz 2 BauNVO allgemein zulässige Nutzungen unzulässig: - Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe - Tankstellen Darüber hinaus sind folgende gemäß § 8 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unzulässig: - Vergnügungsstätten 2. Höhe der baulichen Anlagen Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf im Ausnahmefall durch technisch, für den Betrieb des Gebäudes erforderliche Anlagen der Gebäudetechnik überschritten werden. In einer Tiefe von 20 m ab der entlang der Krefelder Straße festgesetzten Baugrenze sind Überschreitungen der maximalen Gebäudehöhe unzulässig. Durch Photovoltaik-Anlagen darf die festgesetzte maximale Gebäudehöhe um bis zu 2,0 m überschritten werden. Innerhalb der überbaubaren Fläche unmittelbar südlich des Stadions wird für die der Krefelder Straße zugewandten Gebäudeteile eine Mindesthöhe von 168,90 m über NHN festgesetzt. 3. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Offene Stellplätze sowie unterirdische Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. In einer Tiefe von 20 m ab der entlang der Krefelder Straße festgesetzten Baugrenze sind offene Stellplätze, Garagen, Carports sowie Nebenanlagen unzulässig. 4. Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Ein Anschluss an die Krefelder Straße ist ausschließlich innerhalb des festgesetzten Einfahrtbereiches zulässig. 5. Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Innerhalb der mit „CC“ gekennzeichneten überbaubaren Fläche wird der Lärmpegelbereich IV gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) festgesetzt. Für die Fassaden in diesem Bereich muss für Büroräume das erforderliche Schalldämmmaß für die Außenbauteile von Gebäuden (erf R’ w, res) von mindestens 35 dB nachgewiesen werden. Innerhalb der mit „BB“ gekennzeichneten überbaubaren Fläche wird der Lärmpegelbereich III gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) festgesetzt. Für die Fassaden in diesem Bereich muss für Büroräume das erforder2/4 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 16.04.2012 liche Schalldämmmaß für die Außenbauteile von Gebäuden (erf R’ w, res) von mindestens 30 dB nachgewiesen werden. 6. Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern, sonstige Bepflanzungen Die Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Auf eine Dachbegrünung kann in Bereichen verzichtet werden, in denen Photovoltaik-Anlagen errichtet werden. Innerhalb der Flächen für Stellplätze ist pro 5 Stellplätze ein Laubbaum mit einem Stammumfang von 20 bis 25 cm anzupflanzen. Es sind ausschließlich heimische und standortgerechte Arten zu verwenden. 7. Maßnahmen zum Schutz von Natur und Landschaft Die heute vorhandene Höhenlage darf im Übergang zu dem in der privaten Grünfläche vorhandenen Baumbestand nicht verändert werden. Abgrabungen und Aufschüttungen im Kronentraufbereich der vorhandenen Bäume sind nicht zulässig. Hinweise 1. Kampfmittel Der Bereich der Baumaßnahme liegt im ehemaligen Kampfgebiet. Sollten Kampfmittel gefunden werden, ist aus Sicherheitsgründen die Arbeit einzustellen und umgehend die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst / Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland (Mo. – Do. 7.00 – 15.50, Fr. 07.00 – 14.00 Uhr) und außerhalb der Rahmendienstzeiten die Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion empfohlen, die vom Kampfmittelbeseitigungsdienst oder eines von ihm beauftragten Vertragsunternehmens durchgeführt werden muss. Hierfür muss Kontakt zum Kampfmittelbeseitigungsdienst aufgenommen werden. 2. Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu informieren. 3. Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Gebäuden berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) der Polizei Aachen bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. 4. Schallbelastung im Plangebiet Der allgemeine Sportlärm (Trainingsbetrieb) verursacht nach den Berechnungsergebnissen keine Überschreitung der Immissionsrichtwerte an der geplanten gewerblichen Nutzung. Wenn jedoch im Tivolistadion ein Spiel statt3/4 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Schriftliche Festsetzungen zur Satzung Fassung vom 16.04.2012 findet, kann eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes im Beurteilungszeitraum auftreten. Künftige Bauherren im Plangebiet müssen mit diesem Umstand rechnen. Besondere Maßnahmen werden nicht für erforderlich gehalten. Zu den möglichen Belästigungen zählt auch das erhöhte Verkehrsaufkommen im Umfeld des Stadions vor und nach einem Fußballspiel. Diese Schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am ……... 2012 die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – als Satzung beschlossen hat. Aachen, den ……... 2012 (Gisela Nacken) 4/4 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Begründung zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) für den Bereich zwischen Tivoli-Stadion, Krefelder Straße, südlicher Zufahrt zum Sportpark Soers und Stadionparkhaus im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg (Stand: 23.04.2012) Lage des Plangebietes II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 1.1.1 Lage im Stadtgebiet Das Plangebiet befindet sich nördlich der Aachener Innenstadt, direkt an der Krefelder Straße. Es liegt im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg im Bereich zwischen Tivoli-Stadion, Krefelder Straße, südlicher Zufahrt zum Sportpark Soers und Stadionparkhaus. Der Geltungsbereich umfasst den südlichen Teil des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – und hat eine Größe von ca. 2,3 ha. 1.1.2 Heutige städtebauliche Situation Der Teil des Bebauungsplanes, der Gegenstand des Änderungsverfahrens ist, befindet sich südlich des im August 2009 in Betrieb gegangenen, neuen Tivoli-Stadions. Der Bebauungsplan setzt hier zwei Bauflächen für stadionbezogene Nutzungen fest: unmittelbar südlich des Stadions ein Multifunktionsgebäude und zwischen diesem Gebäude und dem Parkhaus eine Fläche mit der Zweckbestimmung „Trainingszentrum und Verwaltung“. Die Fläche für das Multifunktionsgebäude liegt bislang brach, mit dem Bau des Trainingszentrums wurde zwar begonnen, die Bautätigkeit wurde jedoch vor Fertigstellung des Rohbaus eingestellt. Den südlichen Teil des Bereiches umfasst das sog. „Wäldchen“, ein parkartiger Baumbestand, der sich um die Fläche des Restaurants „Zweistromland“ erstreckt. Dieses ist bereits vor einer Weile abgebrannt, Anfang 2011 wurde die Ruine abgebrochen. 1.2 Planungsrechtliche Situation 1.2.1 Flächennutzungsplan 1980 Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – wurde der Flächennutzungsplan geändert. Die Darstellungen im Hauptplan und in den Beiplänen wurden aufgehoben und durch neue ersetzt. Der Bereich des neuen Stadions mit den dazugehörigen Flächen für den Stadionvorplatz, für die TV-Übertragung, Hotel / Restaurant und Parkplätze ist im Hauptplan als Sondergebiet mit der Nr. 22 dargestellt. In den Schriftlichen Darstellungen zum Flächennutzungsplan wurde darüber hinaus neben der Nr. 22 die Lagebezeichnung Krefelder Straße „Tivoli“, die Zweckbestimmung Sportstadion und die Art der Nutzung Sportstadion und Folgeeinrichtungen, Sport-Einzelhandel bis max. 2.500 m², Hotel, Parkplätze aufgenommen. 1.2.2 Bebauungsplan Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) Der Bebauungsplan wurde im August 2008 rechtswirksam. Bereits im Jahr 2009 wurde ein erstes Änderungsverfahren durchgeführt, das das gesamte Plangebiet umfasste. Auslöser war der Bedarf, den Stellplatznachweis für das Stadion zu verändern, da eine Ersatzfläche für die auf 10 Jahre befristeten Baulasten weggefallen war. Stattdessen setzt der Bebauungsplan nun fest, dass diese auf dem Dach des Stadionparkhauses untergebracht werden können. Darüber hinaus hatten sich während der weiteren Planung geringfügige Änderungsbedarfe ergeben, denen im Verfahren Rechnung getragen wurde (z.B. Vergrößerung der Fläche für den Brückenfuß). Die Änderung erlangte am 27.06.2009 Rechtskraft. 1.2.3 Planverfahren Von der II. Änderung ist nur ein ca. 2,3 ha großer Teil des Bebauungsplanbereiches betroffen. Es handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Gemäß § 13a Baugesetzbuch können Bebauungspläne der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt oder geändert werden, wenn die im Plangebiet zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung maximal 20.000 m² beträgt. Diese Bedingung 2 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 wird hier mit einer maximal zulässigen Grundfläche von ca. 10.100 m² erfüllt. Im beschleunigten Verfahren ist keine Umweltprüfung durchzuführen, entsprechend wurde auch kein Umweltbericht erstellt. Trotzdem wurden die Umweltbelange überprüft (siehe Kapitel 5). 1.2.4 Anpassung des Flächennutzungsplanes Die geplante neue Darstellung des Änderungsbereiches erfordert eine Anpassung des Flächennutzungsplanes. Die Zweckbestimmung soll geändert werden in Gewerbliche Bauflächen. Im beschleunigten Verfahren kann der Bebauungsplan auch aufgestellt bzw. in diesem Falle geändert werden, bevor die Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplanes erfolgt ist. Der Flächennutzungsplan, dessen entgegenstehende Darstellungen mit Inkrafttreten der Bebauungsplanänderung obsolet werden, ist durch eine Berichtigung anzupassen. 2. Anlass der Planung Der größte Teil der baulichen Anlagen im Sportpark Soers ist inzwischen fertig gestellt, neben dem Stadion auch die im direkten funktionalen Zusammenhang damit stehenden Anlagen. Lediglich im Süden des Plangebietes bestehen noch Baurechte, die noch nicht ausgenutzt wurden. Dabei handelt es sich zum einen um das so genannte Multifunktionsgebäude, in dem Sporteinzelhandel, verschiedene sportbezogene Nutzungen (wie z.B. sportmedizinische Einrichtungen) sowie ein Hotel vorgesehen waren. Eine Umsetzung ist bislang nicht erfolgt und es zeichnet sich derzeit ab, dass die Bebauung der Fläche nicht mehr – wie ursprünglich geplant – in engem funktionalen Zusammenhang mit den anderen Nutzungen im Sportpark Soers erfolgen wird. Für das Hotel, für das es laut der Hotelstudie für den Standort Aachen im Bereich der Krefelder Straße einen Bedarf gibt, wird mittlerweile ein besser geeigneter Standort im Bereich des alten Tivoli-Stadions favorisiert. Trotz mehrerer Gespräche mit potentiellen Betreibern für Sport-Einzelhandel konnte kein Nutzer für diesen Bereich gefunden werden. Stattdessen hat ein Aachener Unternehmen, das die erforderliche Expansion seiner Flächen am heutigen Standort nicht realisieren kann, Interesse an diesem Grundstück. Da der Neubau des geplanten Bürogebäudes nicht in einem inhaltlichen Zusammenhang mit den Sportnutzungen in der Umgebung steht, ist zur Realisierung der Planung eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Der Gebietszweck muss von Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Fußballstadion und Folgeeinrichtungen“ in Gewerbegebiet geändert werden. Zum anderen befindet sich zwischen „Wäldchen“ und Parkhaus die Fläche des Trainingszentrums, das von einem Bauunternehmer für Alemannia Aachen errichtet werden sollte. Im Gebäude sollten eine Mehrzwecksporthalle mit den dazu gehörigen Umkleiden und Sanitärreinrichtungen für die Jugendmannschaften des Vereins sowie die Geschäftsstelle von Alemannia untergebracht werden. Mit dem Bau wurde zwar begonnen, aber wegen Differenzen zwischen den Beteiligten ruht die Baustelle seit über anderthalb Jahren. Die Baugenehmigung ist inzwischen erloschen, Alemannia hat die hier geplanten Einrichtungen anderweitig untergebracht (größtenteils im Stadion). Dadurch ist eine sehr unbefriedigende Situation entstanden. Das Bebauungsplanänderungsverfahren soll dazu genutzt werden, hier sowohl eine Weiterführung des Baus zum ursprünglichen Zweck, als auch eine Umnutzung des Gebäudes und einen Weiterbau als Bürogebäude zu ermöglichen. 3 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- 3. Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 Ziel und Zweck der Planung 3.1 Städtebauliches Konzept / Nutzung Das ursprüngliche städtebauliche Konzept wird nicht verändert. Nach wie vor wird eine große überbaubare Fläche festgesetzt, die eine Vielzahl von Möglichkeiten für die Bebauung bietet. Diese besteht auch weiterhin aus zwei Baufeldern, die sich durch die festgesetzte maximale Gebäudehöhe unterscheiden. In dem Baufeld unmittelbar südlich des Stadions könnte ein lang gestreckter Riegel oder auch zwei oder drei kleinere Baukörper errichtet werden. Geändert wurde lediglich die Gebietskategorie. Statt wie bisher Sondergebiet wurde ein Gewerbegebiet festgesetzt, in dem insbesondere Büro- und Verwaltungsgebäude sowie weitere Nutzungen (sportliche, soziale, kulturelle Zwecke) zulässig sind. Die maximale Höhe bleibt auf ca. 20 m beschränkt. Dies entspricht der Unterkante des Stadiondaches, auf die aus städtebaulichen Gründen Bezug genommen werden soll. Gleichzeitig wird auch eine Mindesthöhe für den Bereich direkt an der Krefelder Straße festgesetzt, damit der Neubau sich in die Umgebung des insbesondere durch seine Höhe sehr prägenden Stadionbaukörpers einfügt. 3.2 Erschließung Die erforderlichen Stellplätze sollen voraussichtlich im Stadionparkhaus untergebracht werden. Um eine von den Sportgroßveranstaltungen im Sportpark Soers unabhängige Erreichbarkeit des Parkhauses zu erreichen, wird neben den bereits bestehenden An- und Abfahrwegen über Albert-Servais-Allee und Rettungswegeachse eine dritte An- und Abfahrt im Süden angelegt. Hier ist bereits die gesamte erforderliche Infrastruktur vorhanden. Diese wird jedoch bislang kaum genutzt. Nach Fußballspielen kann die Ausfahrt nicht über diese Trasse erfolgen, da es sonst zu Konflikten mit den Fußgängerströmen entlang der Krefelder Straße in Richtung Innenstadt käme. Lediglich im Rahmen des jährlichen Reitturniers CHIO wird die Ausfahrt aktiviert. Die Erschließung ist allerdings bislang unzureichend, da ein Teilstück der Zufahrt lediglich eine Breite von ca. 4,50 m aufweist und damit ein Begegnungsverkehr nicht möglich ist. Entsprechend muss die Trasse verbreitert werden. Zudem ist sie aufgrund der Nutzung als Baustellenzufahrt für den Stadionbau in einem sehr schlechten Zustand und muss ohnehin instand gesetzt werden. Aufgrund der durch den Ausbau höheren verkehrlichen Bedeutung wurde die Festsetzung der Trasse von privater zu öffentlicher Verkehrsfläche geändert. Die Verbindung der Trasse zur Emmastraße bildet ein Fußweg, der im Bebauungsplan als solcher festgesetzt wird. Dies war bislang nicht der Fall. Der Abzweig von der Zufahrt zum Parkhaus muss komplett neu angelegt werden, er hat heute lediglich die Qualität einer Baustellenzufahrt. Die bisherigen Bebauungsplanfestsetzungen ermöglichten zusätzlich eine direkte Anbindung an die Krefelder Straße. Da aufgrund der Verkehrssituation auf der B 57 lediglich eine Ein- und Ausfahrt von bzw. nach rechts möglich ist, ist diese Anbindung jedoch nur von untergeordneter Bedeutung. Es könnte beispielsweise eine Vorfahrt für Besucher angelegt werden. Bei der Änderung des Planes wurde diese Erschließung erhalten. Zur Abwicklung der Fußgängerströme nach den Fußballspielen soll der Vorplatz um den Teilbereich vor dem geplanten Neubau verlängert werden. Diese dreieckige Verbindung zwischen Platz und öffentlichem Gehweg wird als öffentliche Verkehrsfläche (Fußgängerbereich) festgesetzt. Um für die zukünftigen Nutzer der Bauflächen eine höhere Flexibilität beim Stellplatznachweis zu erreichen, wurden zusätzlich Festsetzungen getroffen, die auch den Bau einer Tiefgarage im Plangebiet sowie den Bau von 4 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 oberirdischen Stellplätzen ermöglichen. Aus städtebaulichen Gründen wurde die Zulässigkeit von oberirdischen Stellplätzen unmittelbar vor den Gebäuden, an der Krefelder Straße, ausgeschlossen. 3.3 Freiraumkonzept Das Planungsziel, das sog. „Wäldchen“ zu erhalten, wird weiterhin beibehalten. Trotzdem musste die Festsetzung im Plan geändert werden. Bisher ist die Fläche Teil des Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Fußballstadion und Folgeeinrichtungen“, darüber hinaus wird der Erhalt der vorhandenen Bäume festgesetzt. Nun wird stattdessen eine Grünfläche festgesetzt. Der größte Teil der Fläche wird öffentliche Grünfläche. Ein 20 m tiefer Streifen entlang des Gewerbegebietes wird als private Grünfläche festgesetzt. Dadurch können Teile des „Wäldchens“ in die geplante Nutzung der angrenzenden Flächen einbezogen werden (z.B. als Terrassenfläche). Der Baumbestand soll auf jeden Fall erhalten werden, soweit dies aus Verkehrssicherheitsgründen möglich ist. Eine Festsetzung ist dazu nicht erforderlich, da der größte Teil der Bäume unter die Baumschutzsatzung fällt. 3.4 Jugend- und Familienfreundlichkeit In einem Gewerbegebiet spielt das Thema keine große Rolle. Die Lage der Fläche bietet für berufstätige Eltern wegen der Nähe zum Baugebiet „Alter Tivoli“ viele Standortvorteile, da dort ein Vollsortimenter sowie eine Kindertagesstätte geplant sind (gegebenenfalls auch weitere Infrastruktureinrichtungen). 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Aufgrund der Lage, der Nutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft sowie der städtebaulichen Gesamtkonzeption für den Sportpark Soers wird die gewerbliche Nutzung auf Büro- und Verwaltungsgebäude beschränkt. Entsprechend werden andere, nicht in diese Konzeption passende Nutzungen ausgeschlossen. Dies betrifft sowohl nach Baunutzungsverordnung allgemein (Gewerbebetriebe, Tankstellen), als auch ausnahmsweise zulässige Nutzungen (Vergnügungsstätten). Ziel ist die Entwicklung eines hochwertigen Bürostandortes. Um vor allem für die kleinere überbaubare Fläche (ehemalige Fläche „Trainingszentrum und Verwaltung“) ein breiteres Nutzungsspektrum für die Fertigstellung des Gebäudes zu bieten, werden auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen. Demnach ist sowohl die bislang geplante Nutzung möglich, als auch verschiedene Alternativen. 4.2 Höhe der baulichen Anlagen Durch die Festsetzung einer maximalen Höhe baulicher Anlage werden die Dimensionen der geplanten Baukörper sowie die davon ausgehenden Wirkungen näher bestimmt. Die Höhe der südlich des Stadions möglichen Gebäude (ehemalige Fläche „Multifunktionsgebäude“) wird so festgesetzt, dass diese maximal die gleiche Höhe hat wie der Zuschauerrang des Stadions (gleichzeitig Unterkante Dachkonstruktion bzw. „Traufe“). Dadurch entsteht ein stimmiges Gesamtbild der benachbarten Baukörper. Es werden lediglich geringfügige Überschreitungen der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe zugelassen, die aus technischen Gründen für den Betrieb der Gebäude erforderlich sind. Dieses Erfordernis ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Ebenfalls nachzuweisen ist, dass technische Aufbauten des Gebäudes nicht von der Krefelder Straße einsehbar sind und somit nicht die mit der Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen beabsichtigte, städtebauliche Ensemble-Wirkung von Stadion und südlicher Nachbarbebauung beeinträchtigen. Die Zulässigkeit von Überschreitungen wurde daher für diese Gebäude auf den durch das höhere Stadion der allgemeinen Sicht von der Krefelder Straße aus entzogenen Bereich begrenzt. Die Tiefe der Fläche wurde anhand von Testentwürfen ermittelt. 5 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 Insgesamt fügen sich die festgesetzten Gebäudehöhen in die nähere Umgebung ein, die bereits jetzt geprägt ist durch weitere Baukörper großer Höhe: Finanzamt, Reitstadion, gegenüber liegendes Möbelhaus. Darüber hinaus führen die Gebäudehöhen nicht zur Beeinträchtigung empfindlicher Bereiche, z.B. durch Verschattung. Daher sind die festgesetzten Höhen als nicht störend einzustufen. Gleichzeitig wird für die der Krefelder Straße zugewandten Gebäudeseiten eine Mindestgebäudehöhe festgesetzt. Ziel ist es ebenfalls, eine städtebaulich befriedigende Gesamtlösung zu erreichen, die sowohl durch Gebäude beeinträchtigt würde, die wesentlich höher sind als der Bestand, als auch durch solche, die deutlich niedriger sind. Die festgesetzte Höhe bezieht sich ebenfalls auf das Stadiongebäude. Sie entspricht der Oberkante des Tribünenabschlusses (Unterkante oberer Umlauf). Die Höhenfestsetzung für den südwestlichen Teil der überbaubaren Fläche (ehem. „Trainingszentrum und Verwaltung“) bleibt ebenfalls bestehen, da aufgrund der Tatsache, dass bereits mit dem Bau begonnen wurde und dieser auf die festgesetzte Höhe abzielt, eine größere Höhe – insbesondere aus statischen Gründen – nicht umsetzbar wäre. Darüber hinaus ist an diesem Standort, weiter vom Stadion entfernt, im Übergang zur Wohnbebauung an der Emmastraße eine größere Höhe auch städtebaulich nicht erwünscht. 4.3 Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Aus gestalterischen Gründen wird die Zulässigkeit von Stellplätzen sowie Garagen reglementiert. Innerhalb der überbaubaren Flächen werden sowohl unterirdische, als auch oberirdische Stellplätze zugelassen. Entsprechend sind an den Rändern des Gewerbegebietes, zum Stadion wie auch zum „Wäldchen“ hin, keine Stellplätze möglich. Ebenfalls eingeschränkt wird die Zulässigkeit in dem der Krefelder Straße zugewandten Bereich. Da nicht gewünscht ist, dass vor den Gebäuden, direkt neben dem Vorplatz, Stellplätze errichtet werden. Aus dem gleichen Grund sind hier in einer Tiefe von 20 m keine Nebenanlagen oder Garagen zulässig. 4.4 Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Es wird festgesetzt, dass ein Anschluss an die Krefelder Straße ausschließlich innerhalb des festgesetzten Einfahrtbereiches zulässig ist. Die Erschließung der Flächen ist über die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche sichergestellt. Diese erschließt sowohl das Parkhaus, in dem die notwendigen Stellplätze der einzelnen Bauvorhaben nachgewiesen werden könnten, als auch die Bauflächen im Plangebiet, auf denen der Bau einer Tiefgarage oder die Anlage einer ebenerdigen Stellplatzanlage möglich ist. Zusätzlich kann das Gewerbegebiet durch einen untergeordneten Anschluss an die Krefelder Straße erschlossen werden. Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung der Straße sowie ihres Ausbaus mit Mittelstreifen ist allerdings nur eine Einfahrt mit einer „Rechts-rein-rechts-raus-Regelung“ möglich, wie es sie vielfach bei den auf der Krefelder Straße ansässigen Gewerbebetrieben gibt. Der Bereich für die mögliche Zufahrt wurde räumlich beschränkt, um eine Überfahrt der festgesetzten Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung auf das notwenige Maß zu beschränken. Die Fläche soll in erster Linie Fußgängern und mit Einschränkungen auch Radfahrern dienen, insbesondere im Zusammenhang mit den Sportgroßveranstaltungen im Sportpark Soers, da diese regelmäßig ein hohes Fußgängeraufkommen erzeugen. 4.5 Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Um ein gesundes Arbeiten in den geplanten Büro- und Verwaltungsgebäuden zu gewährleisten, ist aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr auf der Krefelder Straße die Festsetzung eines Schalldämmaßes für die Fassaden erforderlich: Lärmpegelbereich IV mit einem Dämmmaß von 35 dB direkt an der Krefelder Straße, Bereich III und 30 dB für den direkt angrenzenden Bereich. Die Tiefe der Festsetzungen entspricht den Werten aus den Lärmausbreitungskarten. 6 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 4.6 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern, sonstige Bepflanzungen Die extensive Dachbegrünung soll einen Beitrag zur Verbesserung des Mikroklimas leisten. Darüber hinaus kann dadurch ein Beitrag zur Regenrückhaltung geleistet werden, die in der Soers aufgrund des Hochwasserschutzes für die Wurm erforderlich ist. In den Dachbereichen, in denen Photovoltaik-Anlagen errichtet werden, kann auf die Dachbegrünung verzichtet werden, da PV-Anlagen aus stadtklimatischen Gründen wünschenswert sind und daher durch die Festsetzung einer flächendeckenden Dachbegrünung nicht ausgeschlossen werden sollen. Durch die Festsetzung von Baumpflanzungen auf den Stellplatzflächen soll sowohl aus gestalterischen, als auch aus ökologischen Gründen zur Durchgrünung des Sportparks beigetragen werden. 4.7 Maßnahmen zum Schutz von Natur und Landschaft Die Krefelder Straße fällt in Richtung Norden gleichmäßig ab. Alemannia hat beim Stadion-Neubau etwa in Höhe der gegenüberliegenden Straße Am Gut Wolf die ursprüngliche Geländehöhe für den südöstlichen Stadionzugang eingehalten. Dadurch musste das Gelände in Richtung Norden stark modelliert werden. Für das südlich angrenzende Grundstück bedeutet dies, dass sich ein Höhenunterschied zwischen „Wäldchen“ bzw. geplanter südlicher Baugrenze und Stadionumfahrt von ca. 2 m ergeben hat. Vor Ort ist dies deutlich anhand der entstandenen Böschungen zu sehen. Diese Ausgangslage hat Auswirkungen auf das Hochbaukonzept, insbesondere die Höhenlage der Eingangsbereiche. Insbesondere darf die Höhenlage im Nahbereich des „Wäldchens“ nicht verändert werden, damit die vorhandenen Bäume nicht beeinträchtigt oder gar in ihrem Bestand gefährdet werden. Zusätzlich wird festgesetzt, dass Abgrabungen und Aufschüttungen im Kronentraufbereich der vorhandenen Bäume nicht zulässig sind. Die festgesetzten Maßnahmen gehen über die Regelungen der Baumschutzsatzung hinaus, die eher auf den Erhalt einzelner Bäume ausgelegt ist. Das „Wäldchen“ soll aber als Ganzes erhalten bleiben, weil es einen wesentlichen Bestandteil der städtebaulichen Konzeption des Sportparks Soers bildet. Da im Zusammenhang mit dem Stadionneubau in großem Umfang Grünstrukturen in diesem Bereich entfernt wurden, wurde der Erhalt des „Wäldchens“ als Stadtbild prägende Grünfläche als planerisches Ziel festgelegt. Die inzwischen durch den Stadionbau vorgenommenen Höhenveränderungen im Plangebiet machen weitreichendere Festsetzungen zum Schutz dieser Grünstruktur nötig, als es zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 888 der Fall war. 4.8 Grünflächen Im Umfeld des Plangebietes stehen ausreichend öffentliche Grünflächen für die Erholung der Anwohner zur Verfügung. Daher wird ein Teil der vorhandenen Grünfläche „Wäldchen“ dem Gewerbegebiet als private Grünfläche direkt zugeordnet. Unter Berücksichtigung der Baumschutzsatzung kann die Fläche als Aufenthalts- und Erholungsfläche für die Mitarbeiter der ansässigen Firmen gestaltet werden. 4.9 Gehrecht zu Gunsten der Benutzer des Parkhauses Die Stellplätze der in der unmittelbar südlich des Stadions festgesetzten überbaubaren Fläche geplanten Büround Verwaltungsgebäude sollen voraussichtlich im Stadionparkhaus nachgewiesen werden. Um dies zu ermöglichen, wurde aufgrund der Grundbesitzverhältnisse in diesem Bereich zur Sicherung der Zugänglichkeit des Parkhauses ein Gehrecht zu Gunsten der Nutzer des Parkhauses festgesetzt. 4.10 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (Fußgänger und Radfahrer) Unmittelbar an das Plangebiet angrenzend befindet sich der am stärksten frequentierte Ausgang des Stadions. Um dem Platzbedarf der nach dem Spiel aus dem Stadion strömenden Fußballfans Rechnung zu tragen, wird eine dreieckige Fläche, die die Verbindung zwischen Vorplatz und Gehweg Krefelder Straße bildet, als Verkehrs7 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 fläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Zusätzlich wird die Anzahl der möglichen Überfahrten auf eine beschränkt, um auch gestalterisch die Priorität für Fußgänger zu dokumentieren. 5. Umweltaspekte Da keine Baurechte ermöglicht werden sollen, die über die heute bereits bestehenden hinausgehen, sind keine umweltrelevanten Auswirkungen zu erwarten. Die überbaubaren Flächen werden gegenüber dem heutigen Stand des Bebauungsplanes sogar geringfügig verkleinert. Es wurde dennoch eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13 a Baugesetzbuch Absatz 1 Nr. 2 durchgeführt, indem die Behörden, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden, aufgefordert wurden, sich an der Vorprüfung eventuell relevanter Umweltauswirkungen zu beteiligen. Der Fachbereich Umwelt hat eine Stellungnahme abgegeben, deren wichtigste Punkte sich wie folgt zusammenfassen lassen: 5.1 Lärm Aufgrund der Lage des Plangebietes direkt an der Krefelder Straße wird das Projekt durch den Straßenverkehrslärm mit bis zu 65 dB(A) am Tag belastet. Unter Berücksichtigung der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) würde diese Lärmbelastung dem Lärmpegelbereich IV zugeordnet. Für die direkt an der Krefelder Straße geplante Fassade ist daher ein Gesamtschalldämmmaß für die Außenbauteile von mind. 35 dB erforderlich, wenn die Nutzung von Büroraum gewünscht wird. Iin den angrenzenden Bereichen wird Lärmpegelbereich II mit einem Dämmmaß von 30 dB. Im Bebauungsplan erfolgten entsprechende Festsetzungen. Der allgemeine Sportlärm (Trainingsbetrieb) verursacht nach den Berechnungsergebnissen keine Überschreitung der Immissionsrichtwerte an der geplanten gewerblichen Nutzung. Wenn jedoch im Tivolistadion ein Spiel stattfindet, kann eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes im Beurteilungszeitraum auftreten. Künftige Bauherren im Plangebiet müssen mit diesem Umstand rechnen. Besondere Maßnahmen werden nicht für erforderlich gehalten. In den Schriftlichen Festsetzungen wurde ein Hinweis auf die mögliche Lärmbelästigung durch den Spielbetrieb im Stadion aufgenommen. Zu den möglichen Belästigungen zählt auch das erhöhte Verkehrsaufkommen im Umfeld des Stadions vor und nach einem Fußballspiel. 5.2 Wasser Gegen die Änderung des B-Planes Nr. 888 bestehen seitens der Unteren Wasserbehörde keine grundsätzlichen Bedenken, wenn die bisherigen Auflagen und Festsetzungen eingehalten werden. • Die Bebauungsplanänderung beinhaltet keine Vergrößerung der überbaubaren Flächen. • Das Niederschlagswasser versiegelter oder überbauter Flächen darf nur gedrosselt abgeleitet werden. Aus diesem Grund werden Rückhalteräume eingeplant werden müssen. • In die Berechnungen der Entwässerung wurden 700 m² begrünte Dachflächen eingerechnet, die auch per Schriftlichen Festsetzungen festgeschrieben wurden. Diese Forderung soll beibehalten werden. • Im Planverwirklichungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 888 sind unter Punkt 3.1 Anforderungen an das Vorhaben und Nutzungsbedingungen zum Thema Wasser/Entwässerung gestellt, die auch bei einer Bebauungsplanänderung weiterhin gelten müssen. 5.3 Boden und Klima Ais Sicht des Bodenschutzes sowie des Klimaschutzes bestehen keinerlei Bedenken gegen die Bebauungsplanänderung. 5.4 Grünflächen Aus Sicht des Fachbereichs Umwelt spricht nichts gegen die Festsetzung einer Teilfläche als private Grünfläche. 8 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – wurde eine umfassende Umweltprüfung durchgeführt. Neben den zuvor genannten Aspekten haben die Aussagen des Umweltberichtes zum Baugrund weiterhin Bestand: 5.5 Baugrund Im Plangebiet sind Bereiche, die mit Auffüllungsmaterialien zum Ausgleich von Bodenunebenheiten aufgefüllt worden sind, bekannt. Erste Untersuchungen weisen auf eine Metallbelastung hin, die jedoch so niedrig liegt, dass nach Abschluss aller Erdarbeiten und deutlicher Durchmischung nicht mehr von einem Belastungsstatus ausgegangen wird. Aushub-/-Bauarbeiten sind aus diesem Grund mit gutachterlicher Begleitung durchzuführen; im bauaufsichtlichen Verfahren werden Angaben hierzu präzisiert. 6. Auswirkungen der Planung 6.1 Städtebauliche Auswirkungen Die städtebauliche Gesamtkonzeption wird durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht verändert, da insbesondere an der Krefelder Straße (bis auf minimale Verschiebungen und eine geringfügige Reduktion) die gleiche Größe der überbaubaren Flächen festgesetzt wird. Auch die maximal zulässige Gebäudehöhe bleibt gleich. 6.2 Umweltauswirkungen Von der Planung gehen keine wesentlichen Umweltauswirkungen aus. Gegenüber der ursprünglichen Planung wurden die überbaubaren Flächen und damit der mögliche Versiegelungsgrad des Bereiches geringfügig reduziert. Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zur Krefelder Straße ergeben sich Lärmschutzauflagen, die im Bebauungsplan festgesetzt wurden. Die Auflagen zum Wasserrecht, auf die im Kapitel 5 Bezug genommen wird, können nicht über eine Festsetzung im Bebauungsplan erfüllt werden. Statt dessen muss dies über vertragliche Regelungen und / oder das Baugenehmigungsverfahren erfolgen. 6.3 Verkehrliche Auswirkungen Durch den geplanten Ausbau der ehemaligen Zufahrt zu den Alemanniaflächen bis hin zum Stadionparkhaus ist eine leistungsfähige Anbindung des Plangebietes sichergestellt. Diese kann auch während der Großsportveranstaltungen ohne erhebliche Beeinträchtigungen durch den Veranstaltungsbetrieb genutzt werden, da dafür im Wesentlichen die zweite Parkhausein- und –ausfahrt im Norden genutzt wird, die über die Albert-Servais-Allee erschlossen ist. Die durch die Umsetzung der Planung verursachten zusätzlichen Verkehre waren bereits im Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – berücksichtigt worden. Durch die Nutzungsänderung wird ein niedrigeres Verkehrsaufkommen erzeugt als ursprünglich möglich gewesen wäre, insbesondere da die Planung für einen Sportfachmarkt und andere publikumsintensive Nutzungen nicht mehr verfolgt wird. 9 / 10 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Begründung zur Satzung Fassung vom 23.04.2012 7. Kosten Durch die Umsetzung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Aachen folgende Kosten: Herrichtung, Verkehrssicherung in der Grünfläche („Wäldchen“), Entsiegelung ehemalige Restaurantstellplätze 160.000 € Instandsetzung und Verbreiterung der vorhandenen Zufahrt, Verlängerung bis zum Parkhaus 125.000 € Erweiterung der Vorplatzfläche (Bau- und Planungskosten) 100.000 € 8. Plandaten Die Größe des Plangebietes beträgt 23.240 m². Diese teilen sich wie folgt auf: Gewerbegebiet 12.520 m² Grünflächen davon Öffentliche Grünflächen Private Grünflächen 9.220 m² 6.310 m² 2.910 m² Verkehrsflächen davon Öffentliche Verkehrsflächen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 1.500 m² 990 m² 510 m² Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am ………….2012 die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – als Satzung beschlossen hat. Aachen, den ………….2012 (Marcel Philipp) 10 / 10 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Abwägungsvorschlag über die Öffentlichkeitsbeteiligung zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) für den Bereich zwischen Tivoli-Stadion, Krefelder Straße, südlicher Zufahrt zum Sportpark Soers und Stadionparkhaus im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg (Stand: 16.04.2012) Lage des Plangebietes II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 16.04.2012 Fa. Trianel, Schreiben vom 27.02.2012: 2/4 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 16.04.2012 3/4 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung Fassung vom 16.04.2012 Stellungnahme der Verwaltung: 1. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Die bisherigen Festsetzungen zur Zulässigkeit von Stellplätzen stellen ausschließlich auf den geplanten Stellplatznachweis im Stadionparkhaus ab. Da dieses jedoch nicht im Besitz der zukünftigen Bauherren im Plangebiet oder der Stadt Aachen ist, stellt diese Festsetzung eine Einschränkung der Möglichkeiten für die Unterbringung der Stellplätze dar. Die Verwaltung empfiehlt daher, dem Vorschlag der Fa. Trianel zu folgen und im Bebauungsplan auch den Bau einer Tiefgarage oder von oberirdischen Stellplätzen zu ermöglichen. Letztere sollen aus gestalterischen Gründen jedoch nicht unmittelbar an der Krefelder Straße angeordnet werden, z.B. als Parkplatz vor den Gebäuden, sondern vorzugsweise im rückwärtigen Bereich des Grundstückes, wo sich auch die geplante Erschließungsstraße befindet. Daher sollen oberirdische Stellplätze, Garagen sowie Nebenanlagen in einer Tiefe von 20 m ab der vorderen Baugrenze unzulässig sein. Nebenanlagen wie die im Schreiben der Trianel genannten wären somit im gesamten restlichen Plangebiet möglich. Der Eingabe wird gefolgt. 2. Schallfestsetzungen Die bisherigen Schallfestsetzungen wurden aufgrund der Eingabe nochmals überprüft. Die Verwaltung schlägt vor, die Festsetzung des Lärmpegelbereiches IV zu beschränken auf die direkt an der Krefelder Straße gelegene Fassade. Für die angrenzenden Bereiche kann die Festsetzung gemäß den vorliegenden Lärmkarten auf Lärmpegelbereich III mit entsprechend niedrigerem Schalldämmmaß reduziert werden. Für die weiter von der Lärmquelle Krefelder Straße entfernten Bereiche ist keine Festsetzung erforderlich, da die Anforderungen an gesundes Arbeiten ohnehin aufgrund der Wärmeschutzvorschriften u.ä. eingehalten werden. Der Eingabe wird gefolgt. 4/4 Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Zusammenfassende Erklärung zur II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) für den Bereich zwischen Tivoli-Stadion, Krefelder Straße, südlicher Zufahrt zum Sportpark Soers und Stadionparkhaus im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg (Stand: 16.04.2012) Lage des Plangebietes II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Zusammenfassende Erklärung Fassung vom 16.04.2012 1. Verfahrensablauf Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 22.09.2011 die Verwaltung beauftragt, für die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) einen Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB zu erarbeiten und den Flächennutzungsplan 1980 entsprechend anzupassen. Die Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg hat sich diesem Beschluss in ihrer Sitzung am 28.09.2011 angeschlossen. Die Bürgerinformation fand in Form einer Ausstellung vom 17. bis 28.10.2011 im Bezirksamt Laurensberg statt. In seiner Sitzung am 12.01.2012 hat der Planungsausschuss die öffentliche Auslegung der II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – beschlossen. Die Offenlage wurde in der Zeit vom 06.02. bis einschließlich 06.03.2012 durchgeführt. 2. Ziel der Bebauungsplanaufstellung Der größte Teil der baulichen Anlagen im Sportpark Soers ist inzwischen fertig gestellt, neben dem Stadion auch die im direkten funktionalen Zusammenhang damit stehenden Anlagen. Lediglich im Süden des Plangebietes bestehen noch Baurechte, die noch nicht ausgenutzt wurden. Dabei handelt es sich zum einen um das so genannte Multifunktionsgebäude, in dem Sporteinzelhandel, verschiedene sportbezogene Nutzungen (wie z.B. sportmedizinische Einrichtungen) sowie ein Hotel vorgesehen waren. Eine Umsetzung ist bislang nicht erfolgt und es zeichnet sich derzeit ab, dass die Bebauung der Fläche nicht mehr – wie ursprünglich geplant – in engem funktionalen Zusammenhang mit den anderen Nutzungen im Sportpark Soers erfolgen wird. Für das Hotel, für das es laut der Hotelstudie für den Standort Aachen im Bereich der Krefelder Straße einen Bedarf gibt, wird mittlerweile ein besser geeigneter Standort im Bereich des alten Tivoli-Stadions favorisiert. Trotz mehrerer Gespräche mit potentiellen Betreibern für Sport-Einzelhandel konnte kein Nutzer für diesen Bereich gefunden werden. Stattdessen hat ein Aachener Unternehmen, das die erforderliche Expansion seiner Flächen am heutigen Standort nicht realisieren kann, Interesse an diesem Grundstück. Da der Neubau des geplanten Bürogebäudes nicht in einem inhaltlichen Zusammenhang mit den Sportnutzungen in der Umgebung steht, ist zur Realisierung der Planung eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Der Gebietszweck muss von Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Fußballstadion und Folgeeinrichtungen“ in Gewerbegebiet geändert werden. Zum anderen befindet sich zwischen „Wäldchen“ und Parkhaus die Fläche des Trainingszentrums, das von einem Bauunternehmer für Alemannia Aachen errichtet werden sollte. Im Gebäude sollten eine Mehrzwecksporthalle mit den dazu gehörigen Umkleiden und Sanitärreinrichtungen für die Jugendmannschaften des Vereins sowie die Geschäftsstelle von Alemannia untergebracht werden. Mit dem Bau wurde zwar begonnen, aber wegen Differenzen zwischen den Beteiligten ruht die Baustelle seit über anderthalb Jahren. Die Baugenehmigung ist inzwischen erloschen, Alemannia hat die hier geplanten Einrichtungen anderweitig untergebracht (größtenteils im Stadion). Dadurch ist eine sehr unbefriedigende Situation entstanden. Das Bebauungsplanänderungsverfahren soll dazu genutzt werden, hier sowohl eine Weiterführung des Baus zum ursprünglichen Zweck, als auch eine Umnutzung des Gebäudes und einen Weiterbau als Bürogebäude zu ermöglichen. 3. Berücksichtigung der Umweltbelange Da keine Baurechte ermöglicht werden sollen, die über die heute bereits bestehenden hinausgehen, sind keine umweltrelevanten Auswirkungen zu erwarten. Die überbaubaren Flächen werden gegenüber dem heutigen Stand des Bebauungsplanes sogar geringfügig verkleinert. Es wurde dennoch eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13 a Baugesetzbuch Absatz 1 Nr. 2 durchgeführt, indem die Behörden, deren Aufgabenbereiche durch die 2/3 II. Änderung Bebauungsplan Nr. 888 - Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers)- Zusammenfassende Erklärung Fassung vom 16.04.2012 Planung berührt werden, aufgefordert wurden, sich an der Vorprüfung eventuell relevanter Umweltauswirkungen zu beteiligen. Der Fachbereich Umwelt hat eine Stellungnahme abgegeben, die bezüglich der vorhandenen Lärmauswirkungen der Krefelder Straße zur Festsetzung von Schalldämmaßen für Teile des Plangebeites führten. 4. Berücksichtigung der Öffentlichkeitsbeteiligung Im Rahmen der Bürgerinformation wurden keine Eingaben gemacht. Während der Offenlage wurde eine Eingabe zur Änderung des Bebauungsplanes eingereicht. Verfasser ist die Fa. Trianel, die auf der Fläche südlich des Stadions ihre Firmenzentrale errichten möchte. Die Eingabe umfasst zwei Aspekte: • Die bisherigen Festsetzungen zur Zulässigkeit von Stellplätzen und Nebenanlagen schränken die Möglichkeiten nach Ansicht des Unternehmens zu stark ein, da diese darauf ausgerichtet sind, dass der Stellplatznachweis im benachbarten Stadionparkhaus erfolgt. Es sollten aber auch Alternativen wie der Bau einer Tiefgarage machbar sein. Weiterhin wird die Zulassung von Nebenanlagen gewünscht. • Es wird angeregt, die pauschale Festsetzung des Lärmpegelbereichs IV zu Gunsten einer detaillierteren Festsetzung entsprechend den vorliegenden Lärmkarten zu ändern. 5. Berücksichtigung der Behördenbeteiligung Es wurden keine Stellungnahmen von Behörden eingereicht. 6. Ergebnis der Abwägung Die Verwaltung schlägt vor, der Eingabe der Fa. Trianel in beiden Punkten zu folgen und den Bebauungsplan entsprechend zu ändern. Diese Zusammenfassende Erklärung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen in seiner Sitzung am ………….2012 die II. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 888 – Krefelder Straße / Soerser Weg (Sportpark Soers) – als Satzung beschlossen hat. Aachen, den ………….2012 (Marcel Philipp) 3/3