Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0662/WP16 öffentlich 35064-2011 13.04.2012 Dez. III / FB 61/20 VI. Änderung Bebauungsplan Nr. 555 Stiftstraße/Promenadenstraße hier: Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 09.05.2012 10.05.2012 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis und empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 – Stiftstraße / Promenadenstraße - in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 –Stiftstraße / Promenadenstraße- in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0662/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 1/3 Erläuterungen: VI. Änderung Bebauungsplan Nr. 555 – Stiftstraße / Promenadenstraße hier: Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Im Bereich zwischen Stiftstraße und Promenadenstraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte soll der Bebauungsplan Nr. 555 geändert werden. Anlass ist der geplante Umbau bzw. die Aufstockung des C&A-Gebäudes am Willy-Brandt-Platz. Es ist vorgesehen, den derzeit eingeschossigen Vorbau um drei Geschosse aufzustocken und den hinteren Teil des Gebäudes durch ein zusätzliches Geschoss zu ergänzen. Im Erdgeschoss verlaufen die Gebäudekanten entlang der Grundstücksgrenze, ab dem 1. Obergeschoss wird die öffentliche Verkehrsfläche durch unterschiedliche Vor- und Rücksprünge teilweise überbaut (s. beiliegende Planung, Anlage 6). Eine Überbauung der Verkehrsfläche sah auch der bisherige Bebauungsplan vor, diese wird nun erweitert. Im 3. Obergeschoss springt der Kopfbau zurück, um einen ausreichenden Abstand gegenüber der Nachbarbebauung zu wahren. Der Architektenbeirat hatte in seiner Sitzung am 12.01.2012 eine sehr positive Beurteilung des Vorhabens abgegeben (s. Anlage 7). Eine Änderung des Bebauungsplanes ist erforderlich, da die Planung nicht den Festsetzungen des derzeitigen Bebauungsplanes entspricht. Statt der bislang festgesetzten Geschosszahlen sollen nun maximale Gebäudehöhen festgesetzt werden. Außerdem wurde die überbaubare Grundstücksfläche (Baulinien, Baugrenzen) an die Planung angepasst. Darüber hinaus wurden die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des für diesen Bereich derzeitig gültigen Bebauungsplans Nr. 555 übernommen. Da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann ein vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Umweltbelange sind nur insofern betroffen, dass durch die Aufstockung eine zusätzliche Verschattung der gegenüberliegenden Bebauung an der Promenadenstraße entsteht. Die Auswirkungen wurden untersucht (s. Anlage 8) und ergaben, dass- wie in der Begründung dargelegt - nur geringe Fassadenanteile betroffen sind, sodass der Eingriff aus Sicht der Verwaltung vertretbar ist. Finanzielle Auswirkungen auf die Stadt bestehen nicht. Die Verwaltung empfiehlt, für die VI. Änderung des Bebauungsplans Nr. 555 Stiftstraße/Promenadenstraße- den Aufstellungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. Anlagen: 1. Übersichtsplan Vorlage FB 61/0662/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 2/3 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Luftbild Entwurf des Rechtsplanes Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen Entwurf der Begründung Planung Protokoll Architektenbeirat Verschattungsstudie Vorlage FB 61/0662/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 3/3 VI. Änderung Bebauungsplan Nr. 555 M 1 : 2500 VI. Änderung Bebauungsplan Nr. 555, Luftbild M 1 : 2500 MK GRZ 1,0 GFZ 3,0 GH 175,5 LH mind. 2,7 G - 15,0 - GH 177,5 F im EG I GH 170,0 MK MK GRZ 1,0 GFZ 3,0 GH 178,5 LH mind. 3,5 MK GRZ 1,0 GFZ 3,0 GH 175,5 LH mind. 3,5 C - 16,0 s. BPlan Nr. 555 - - r=300,0 B - 14,0 - 14,0 - - GH 163,7 - 15,0 - 2,0 G im E im EG - 14,5 1,5 E D - - 2,0 - 9,0 - GH 165,3 GRZ 1,0 GFZ 3,0 GH 178,5 A 0 10 20 30 m Bebauungsplan Nr. 555 im Stadtbezirk Aachen-Mitte Vorentwurf Stand: 29.03.2012 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zur VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 - Stiftstraße / Promenadenstraßeim Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Stiftstraße und Promenadenstraße zur Offenlage Lage des Plangebietes VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 Schriftliche Festsetzungen - Stiftstraße / Promenadenstraße Fassung vom 02.04.2012 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Die Festsetzungen der VI. Änderung ersetzen die bisherigen Festsetzungen der III. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555. 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Innerhalb des Kerngebietes sind Wohnungen nur oberhalb des Erdgeschosses allgemein zulässig. 1.2 Innerhalb des Kerngebietes sind folgende gemäß § 7 (2) BauNVO allgemein zulässigen Arten von Nutzungen nicht zulässig: - Bordelle und bordellartige Nutzungen, - Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder SexVorführungen und Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und/oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen Glücksspiel nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten oder Lotterien angeboten werden. 2. Maß der baulichen Nutzung Gebäudehöhe (GH) Unter Gebäudehöhe ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude zu verstehen. Die festgesetzten Höhen werden gemessen über Normalhöhennull (NHN). Die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (GH) dürfen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Ansaug- und Fortführungsöffnungen, Wärmetauscher, Empfangsanlagen und Anlagen der solaren Energiegewinnung) die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen sowie Aufzugsmaschinenhäuser bis zu einer Höhe von max. 2,50 m ausnahmsweise überschritten werden. Die technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Geschossflächenzahl (GFZ) Bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl (GFZ) bleiben die Flächen von Stellplätzen, Garagen und Parkgeschossen in Vollgeschossen unberücksichtigt. 3. Überbaubare Grundstücksfläche Für die zeichnerisch festgesetzten Baulinien zwischen den Punkten A und B sowie zwischen den Punkten F und G wird ab dem 3.Obergeschoss (OG) statt einer Baulinie eine Baugrenze festgesetzt. Für die zeichnerisch festgesetzten Baulinien zwischen den Punkten C, D und E wird für das 1.Obergeschoss (OG) statt einer Baulinie eine Baugrenze festgesetzt. Gebäude und bauliche Anlagen dürfen zum Zweck der Eckausrundung an den Schnittpunkten zweier Fassaden von den festgesetzten Baulinien zurücktreten. 4. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen Für die Fassaden entlang der Promenadenstraße und Stiftstraße muss das erforderliche Schalldämmmaß für Außenbauteile von Gebäuden (erf. Rw,res., resultierendes Schalldämmmaß nach DIN 4109) von mind. 40 dB nachgewiesen werden, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden oder wenn ein Neubau erfolgt. Bei Aufenthaltsräumen von Wohnungen sind lärmgeschützte Lüftungseinrichtungen vorzusehen, die das genannte erforderliche Schalldämmmaß nicht verschlechtern. Seite 2 / 2 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zur VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 -Stiftstraße / Promenadenstraßeim Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Stiftstraße und Promenadenstraße zur Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße- Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes 1.2. Regionalplan 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) 1.4. Bestehendes Planungsrecht 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele 3.2. Ziel der Planung 3.3. Erschließung / Verkehr 3.4. Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.5. Klimaschutz und Klimaanpassung 4. Begründung der Festsetzungen 4.1. Art der baulichen Nutzung 4.2. Maß der Nutzung 4.3. Bauweise 4.4. Überbaubare Grundstücksflächen 4.5. Nebenanlagen 4.6. Stellplätze und Tiefgarage 4.7. Lärmschutz 4.8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 4.9. Dachbegrünung 4.10. Grünflächen 4.11. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 4.12. Gestalterische Maßnahmen 5. Umweltbelange 6. Auswirkungen der Planung 7. Kosten 8. Plandaten Seite 2 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Mitte zwischen der Promenadenstraße, dem Willy-Brandt-Platz und der Stiftstraße. Das Gebiet grenzt an die Haupteinkaufslagen der Aachener Innenstadt (Adalbertstraße) an. Das Plangebiet ist durch den großflächigen Einzelhandelsbetrieb C&A geprägt. Eine Wohnnutzung ist innerhalb des Plangebietes nicht anzutreffen. Die umgebenden Straßenzüge sind in der Erdgeschosszone durch Geschäfts- und Gastronomienutzung und in den Obergeschossen durch Wohnnutzungen geprägt. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen aus dem Jahr 2003 mit Ergänzungen (Stand April 2008) ist der Planbereich als ”Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Im dem Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Aachen aus dem Jahr 1980 wird das Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ dargestellt. 1.4 Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Bereich des Fluchtlinienplanes Nr. 358. Für den Bereich des Plangebietes besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 555 sowie die I., II. und III. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555. Die in Aufstellung befindliche IV. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 soll vor Satzungsbeschluss der VI. Änderung in einem separaten Verfahren aufgehoben werden. Die vorgenannten Bebauungspläne setzen für die innerhalb des Geltungsbereiches der VI. Änderung befindlichen Bauflächen Kerngebiete (MK) fest. Darüber hinaus werden die angrenzenden Erschließungsflächen als Verkehrsflächen festgesetzt. 2. Anlass der Planung Anlass der Planänderung ist die geplante Sanierung und Erweiterung des bestehenden großflächigen Einzelhandelsbetriebes C&A, die nicht mit den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes übereinstimmen. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Innerhalb des Plangebietes sind eine Aufstockung des Gebäudes und die Errichtung eines neuen Kopfbaues geplant. Dadurch soll das städtebauliche Umfeld um den Willy-Brandt-Platz aufgewertet und die Wegebeziehungen zum Bushof an der Peterstraße und zur geplanten Kaiserplatzgalerie an der Adalbertstraße gestärkt werden. 3.2 Ziele der Planung Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen ist die Aufstockung des derzeitig eingeschossigen Vorbaus um bis zu drei Geschosse vorgesehen. Der anschließende derzeit dreigeschossige Hauptbaukörper soll im Rahmen der Erweiterungsmaßnahmen um ein weiteres Geschoss aufgestockt werden. Ab dem 2. Obergeschoss soll sich der neue Kopfbau in Richtung Süden aus der bestehenden Kubatur herausdrehen, woraus sich eine zusätzliche Überbauung der Verkehrsfläche des Willy-Brandt-Platzes ergibt. Dadurch wird eine prägnante Raumkante geschaffen, die die charakteristische Dreiecksform des Willy-Brandt-Platzes unterstreicht. Durch das Zurücktreten der Bebauung im Eckbereich Willy-Brandt-Platz/Promenadenstraße wird die Blickbeziehung zu der Synagoge betont und eine unangemessene Beeinträchtigung der gegenüberliegenden Bebauung entlang der nördlichen Straßenseite der Promenadenstraße verhindert. Seite 3 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße- Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 Der überwiegende Teil des Gebäudes soll wie bisher von dem Unternehmen C&A genutzt werden. Eine Fremdvermietung einzelner Gebäudeteile soll jedoch offengehalten werden. So ist u.a. auch eine Außengastronomie denkbar, die zur höherwertigeren Nutzung der Fußgängerzone und somit zu einem sozialverträglicheren Umfeld beitragen kann. 3.3 Erschließung / Verkehr Die Grundstücke innerhalb des Plangebietes sind bereits durch die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen der angrenzenden Verkehrsflächen erschlossen. Die verkehrstechnische Erschließung der Bauflächen innerhalb des Plangebietes wird über die unmittelbar anschließenden Verkehrsflächen der Promenadenstraße und Stiftstraße sichergestellt. Die Erschließung der Parkpaletten erfolgt über die bestehende Zufahrt an der Stiftstraße. Das C&A – Gebäude soll, wie bisher, fußläufig über den Haupteingang am Willy-Brandt-Platz und den Nebeneingang an der Stiftstraße erschlossen werden. Zusätzliche Eingänge für eine flexible Nutzung der einzelnen Gebäudeebenen sind an der Promenadenstraße vorgesehen. Der Öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) wird zukünftig zusätzliche Flächen auf der Achse Willy-BrandtPlatz/Kaiserplatz beanspruchen. Dies wird sowohl bei Realisierung der Campus – Bahn als auch bei Optimierung des Busliniennetzes der Fall sein. Die bisher vorliegenden Planungen zur Trassierung der erforderlichen Verkehrsflächen und der Dimensionierung von Haltestellen lassen erkennen, dass durch die geplante Überbauung der Verkehrsflächen keine Konflikte mit den Planungen zur Optimierung des ÖPNV zu erwarten sind. Die zusätzliche Überbauung der öffentlichen Verkehrsfläche wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens über einen Gestattungsvertrag, der zwischen der Stadt Aachen und dem Bauherrn abzuschließen ist, geregelt. 3.4 Jugend- und Familienfreundlichkeit Bei der VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 – Stiftstraße/Promenadenstraße – handelt es sich um einen Bebauungsplan der lediglich eine begrenzte Erhöhung des derzeitig festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung zulässt. Daher ergeben sich keine zusätzlichen Möglichkeiten zur Umsetzung von Maßnahmen, die den Belangen der Jugend- und Familienfreundlichkeit dienen. 3.5 Klimaschutz und Klimaanpassung Das Plangebiet ist bereits weitgehend bebaut. Die vorgesehenen Änderungen haben keine Auswirkungen auf das Klima. Der Bebauungsplan steht jedoch der Umsetzung des Energiefachrechtes nicht entgegen. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung soll entsprechend seiner Lage im Haupteinkaufsbereich der Aachener Innenstadt und der dort vorhandenen überwiegenden Geschäftsnutzung im Plangebiet, wie bereits in dem derzeit gültigen Bebauungsplan, ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt werden. Im Bereich der festgesetzten Straßenverkehrsflächen entlang der Promenadenstraße und Stiftstraße gilt die Kerngebietsfestsetzung oberhalb der festgesetzten lichten Höhen (LH). Das Plangebiet ist derzeit ausschließlich durch die vorhandene Einzelhandelsnutzung geprägt. Um zukünftige Entwicklungstendenzen, insbesondere in den östlichen Teilen des Plangebietes, hin zu einer Mischung von Einzelhandel und Wohnen zu ermöglichen, soll festgesetzt werden, dass eine Wohnnutzung in den Obergeschossen allgemein zulässig ist. Dies entspricht den bisher geltenden Festsetzungen der III. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 sowie der allgemeinen Zielsetzung der Stadt Aachen, eine lebendige Mischung aus Einzelhandel und Wohnen in der Aachener Innenstadt langfristig zu sichern. In Teilbereichen des Bebauungsplanes Nr. 555 wurden bereits Festsetzungen zum Ausschluss von bestimmten Arten von Vergnügungsstätten (Bordelle, bordellartige Nutzungen, Spielhallen u.ä.) getroffen, da diese Nutzungen einen sog. „Trading-Down-Effekt“ zur Folge haben könnten. Da die vorgenannten Nutzungen regelmäßig bei eher geringem Investitionsbedarf vergleichsweise hohe Gewinnerwartungen begründen, sind Seite 4 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße- Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 sie eher geeignet, andere Betriebe mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke zu verdrängen. Eine solche Entwicklung soll im Plangebiet verhindert werden. Daher soll, entsprechend der Festsetzungen der V. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555, festgesetzt werden, dass Bordelle, bordellartige Nutzungen, Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder Sex-Vorführungen und Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und/oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen Glücksspiel nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten oder Lotterien angeboten werden, unzulässig sind. Eine Ansiedlung der o.g. Einrichtungen ist für die städtebauliche und soziale Entwicklung des Gebietes nicht zuträglich. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung soll durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die Höhe baulicher Anlagen bzw. die Zahl der Vollgeschosse bestimmt werden. Grundflächenzahl (GRZ) Für den gesamten Geltungsbereich soll für die Baugebiete eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 festgesetzt werden. Damit wird eine vollständige Bebauung bzw. Versiegelung der Baugrundstücke ermöglicht. Dies entspricht der gemäß § 17 BauNVO für Kerngebiete zulässigen Obergrenze sowie dem Bestand im Plangebiet. Geschossflächenzahl (GFZ) Die Geschossflächenzahl (GFZ) soll im gesamten Plangebiet mit 3,0 festgesetzt und entspricht damit auch hier der gemäß § 17 BauNVO für Kerngebiete zulässigen Obergrenze. Die im Vergleich zu den derzeit rechtskräftigen Festsetzungen um 0,5 erhöhte GFZ ergibt sich aus dem Ziel des Bebauungsplanes, durch eine neue Kopfbebauung und Aufstockung des Hauptbaukörpers des Kaufhauses, das unmittelbare Umfeld städtebaulich aufzuwerten. Zudem entspricht die geplante bauliche Dichte den räumlichen Anforderungen an einen zentralen Standort im Oberzentrum Aachen. Die Stellplätze, Garagen und Park- und Garagengeschosse in Vollgeschossen sollen gemäß § 21 BauNVO nicht auf die GFZ angerechnet werden. Damit wird dem Bestand mit den im Blockinnenbereich errichteten Parkpaletten Rechnung getragen. Höhe baulicher Anlagen / Zahl der Vollgeschosse Für den überwiegenden Teil des Plangebietes sollen zur Festlegung der Höhenentwicklung innerhalb des Geltungsbereiches die Höhen baulicher Anlagen festgesetzt werden. Dabei orientieren sich die Gebäudehöhen an den Höhen der umgebenden Bebauung, deren Firsthöhen überwiegend zwischen176 und 180 m über Normalhöhennull (NHN) liegen. Die differenzierte Festsetzung der Gebäudehöhen (GH) dient zum einem der städtebaulichen Zielsetzung am Willy-Brandt-Platz eine Raumkante und einen städtebaulichen Akzent durch eine höhere Kopfbebauung und Aufstockung des Hauptbaukörpers zu schaffen. Zum anderem soll die Begrenzung der Höhenentwicklung, insbesondere im nördlichen Teilbereich der geplanten Kopfbebauung, sicherstellen, dass keine wesentlichen, über das heutige Maß hinausgehenden Einschränkungen der gegenüberliegenden Wohnnutzungen stattfindet. Dementsprechend soll für den Hauptbaukörper und den neuen Kopfbau des Kaufhauses eine Gebäudehöhe (GH) von maximal 178,5 m ü. NHN, im Teilbereichen des Kopfbaus an der Ecke Willy-Brandt-Platz/Promenadenstraße eine GH von 170,0 m ü. NHN sowie an den beiden Überbauungen der Verkehrsflächen Promenadenstraße und Stiftstraße eine GH von 175,5 m ü. NHN, festgesetzt werden. Um zwischen den Gebäudehöhen der östlich angrenzenden Bebauung an der Promenadenstraße und dem neuen Baukörper zu vermitteln, soll dort eine GH von 177,5 m ü. NHN festgesetzt werden. Die innerhalb des Plangebietes derzeit gültige Festsetzung von maximal I bzw. II Vollgeschossen im Blockinnenbereich soll, mit Ausnahme des nordöstlichen Teilbereiches, durch Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen (GH) ersetzt werden. Diese Höhen von 165,3 m ü. NHN bzw. 163,7 m ü. NHN entsprechen den vorhandenen Brüstungshöhen der dort errichteten Parkpaletten. Abweichungen von den Höhenfestsetzungen sollen ausschließlich durch nutzungs- und technikbedingte Anlagen (Be- und Entlüftungsanlagen, Aufzugsmaschinenhäuser etc.) zulässig sein. Diese Anlagen dürfen um bis zu 2,5 m die festgesetzten Gebäudehöhen (GH) überschreiten. Die Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Durch die vorgenannten Seite 5 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße- Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 eingeschränkten Überschreitungen der baulichen Höhen sind negative Auswirkungen auf die Umgebung nicht zu erwarten. Im Bereich der Überbauung der Straßenverkehrsflächen soll die Festsetzung einer lichten Höhe (LH) von mindestens 3,5 m über Gelände entlang der Stiftstraße bzw. 2,7 m über Gelände entlang der Promenadenstraße die ordnungsgemäße Nutzung der öffentlichen Fläche als Gehweg sichern. Die Höhen entsprechen in etwa den derzeit vorhandenen Lichtraumprofilen. 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen zum öffentlichen Straßenraum überwiegend durch Baulinien festgesetzt werden, an denen ohne Abstand gebaut werden muss. Im Erdgeschoss folgen die Baulinien den bisherigen Straßenfluchten. In den Obergeschossen sollen die Baulinien differenziert, entsprechend der beabsichtigten Neuplanung, festgesetzt werden. Dadurch soll die beabsichtigte Aufstockung des Kopfbaus, die Drehung der Obergeschosse aus der bestehenden Kubatur heraus in Richtung Süden, die damit einhergehende zusätzliche Überbauung der Verkehrsfläche des Willy-Brandt-Platzes sowie die Freihaltung der Sichtachse auf die Synagoge planungsrechtlich gesichert werden. Die Festsetzung von Baulinien begründet sich in der städtebaulich gewünschten Schaffung prägnanter Raumkanten im Bereich des Willy-Brandt-Platzes. Auf die Festsetzung von Baulinien kann jedoch in Teilbereichen entlang der Promenadenstraße und Stiftstraße ab dem 3. Obergeschoss verzichtet werden, da ein zurücktreten der Bebauung in dieser Höhe die städtebauliche Raumkantenbildung nicht beeinträchtigt. Gleiches gilt für ein zurücktreten des 1. Obergeschosses entlang der Stiftstraße. Daher sollen in diesen Bereichen und ausschließlich in den genannten Geschossen anstatt der Baulinien Baugrenzen festgesetzt werden. Darüber hinaus sollen an den Ecken der Gebäude ein Zurücktreten von Gebäudeteilen zugunsten von städtebaulich wünschenswerten Eckausrungen zugelassen werden. 4.4 Verkehrsflächen In dem Geltungsbereich der VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 sollen die Verkehrsflächen der angrenzenden Straßen, die bereits durch die Obergeschosse von C&A überbaut sind bzw. für eine Überbauung vorgesehen sind, mit in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Oberhalb der festgesetzten lichten Höhe (LH) sollen für die Bereiche der öffentlichen Verkehrsflächen jeweils Kerngebiete (MK) festgesetzt werden. 4.5 Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Aufgrund der Lärmbelastung durch den nahen gelegenen Alleenring, ist die Festsetzung eines Schalldämmmaßes für die Fassaden erforderlich. Dadurch kann ein gesundes Arbeiten und Wohnen sichergestellt werden. 5. Umweltbelange Die VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 ermöglicht keine wesentlichen Änderungen des Baurechts. Es wird lediglich die geringfügige Erweiterung der überbaubaren Flächen und eine Erhöhung der Baukörper ermöglicht. Neben der möglichen relevanten Verschattung schutzwürdiger Nutzungen durch die geplante Aufstockung der Gebäude innerhalb des Plangebietes sowie der Auswirkungen des durch den Alleenring ausgelösten Straßenverkehrslärms sind keine weiteren eventuell relevanten Umweltauswirkungen erkennbar. 5.1 Belichtung Durch die geplante Errichtung des Kopfbaus und die Aufstockung des Hauptbaukörpers innerhalb des Plangebietes ist mit einer verstärkten Verschattung der Gebäude an der Promenadenstraße und dem Synagogenplatz zu rechnen. Durch die geplanten Festsetzungen der Gebäudehöhen (GH) von bis zu max. 178,5 m ü. NHN, soll eine gegenüber dem Bestand um bis zu ca. 4 m höhere Bebauung zugelassen werden. Es wurde daher geprüft, ob durch die geplanten Erweiterungen in den dem Vorhaben gegenüberliegenden Gebäuden mit schutzwürdiger Wohnnutzung noch ein gesundes Wohnen gewährleistet werden kann. Seite 6 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße- Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 Für die minimal erforderliche potentielle Besonnung von Wohnräumen gibt es keine rechtsverbindlichen Beurteilungskriterien. Grundsätzlich sind die Vorgaben der Landesbauordnung hinsichtlich der Einhaltung von Abstandflächen einzuhalten. Die DIN 5034, Teil 1 „Tageslicht in Innenräumen“ (DIN Deutsches Institut für Normung Oktober 1999) kann jedoch als aktuellste Richtwertquelle für die Beurteilung gesunder Wohnverhältnisse hilfsweise herangezogen werden. In der DIN wird für Wohngebäude eine minimale Besonnungsdauer der Fassaden am Stichtag 17. Januar von 1 Stunde in der Fensterebene als Mindestmaß angegeben. Dieses Kriterium sollte für mindestens ein Fenster eines Wohnraums je Wohnung erfüllt sein. Für Büroräume werden keine Anforderungen definiert. Im Erdgeschoss entlang der nördlichen Straßenseite der Promenadenstraße und des Synagogenplatzes gelegene Bebauung befinden sich, mit Ausnahme der Synagoge, durchweg gewerbliche Nutzungen. Zumeist handelt es sich um Ladenlokale. Die Obergeschosse sind überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Lediglich in den Gebäuden Promenadenstraße 11/ 15 befinden sich im 1. Obergeschoss überwiegend Büros. Insgesamt stellt sich durch die geschlossene enge Bebauung, ein innerstädtisch typisches Verschattungsbild dar. Durch die bestehende Bebauung innerhalb des Plangebietes und dessen Umfeld werden die gewerblich genutzten Erdgeschosse bereits in dem maßgeblichen Beurteilungszeitraum am Stichtag 17. Januar nicht besonnt. Dies gilt auch für alle darüber liegenden Geschosse mit Wohnnutzungen in dem nordöstlich anschließenden Teil der Promenadenstraße, ab Hausnummer 23 sowie für einzelne Obergeschosse der westlichen Randbebauung des Synagogenplatzes (Promenadenstraße 11/15 bis 19). In diesen Bereichen werden die Kriterien der DIN 5034 schon in der Bestandssituation nicht erfüllt. Die Aufstockung der Gebäude innerhalb des Plangebietes führt zu einer längeren Verschattungsdauer der maßgeblichen Bebauung mit Wohnnutzungen am westlichen Platzrand des Synagogenplatz und des Eckgebäudes Synagogenplatz/Promenadenstraße 11/15. Durch die differenzierten Höhenfestsetzungen innerhalb des Plangebietes werden die Beeinträchtigungen jedoch minimiert. Lediglich bei insgesamt drei Wohnungen ist eine zusätzliche Verschattung zu erwarten, die zu einer Nichteinhaltung der Mindestanforderungen der DIN 5034 am Stichtag 17. Januar führt. Während des größten Teils des Jahres, im Zeitraum vom Frühjahr bis Herbst, liegt jedoch eine deutlich günstigere Verschattungssituation für die betroffenen Gebäude vor. 5.2 Lärm Die Straßenzüge Stiftstraße und Promenadenstraße sind aufgrund der Nähe zum mit Verkehr hoch belasteten Alleenring zum Teil stark mit Verkehrslärm belastet. Die Werte in der Stiftstraße betragen laut Lärmkataster 6065 dB(A). Dies entspricht den Grenzwerten der 16. BImSchV für Kerngebiete. Da innerhalb des Plangebietes Wohnen in den Obergeschossen planungsrechtlich allgemein zugelassen wird, ist bei baulichen Veränderungen oder Neubau eines Gebäudes zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse ein erhöhter Schallschutz herzustellen. Dementsprechend soll für Fassaden entlang der Stiftstraße und Promenadenstraße das erforderliche Schalldämmmaß für die Außenbauteile von Gebäuden (erf. Rw,res., resultierendes Schalldämmmaß nach DIN 4109) von mind. 40 dB(A) nachgewiesen werden. Außerdem sind bei Aufenthaltsräumen von Wohnungen lärmgeschützte Lüftungseinrichtungen vorzusehen, die das genannte erforderliche Schalldämmmaß nicht verschlechtern. Sie entsprechen den Festsetzungen der V. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555, dessen Geltungsbereich unmittelbar östlich an diesen Bebauungsplan anschließt. 6. Auswirkung der Planung 6.1 Städtebauliche Auswirkungen Die städtebauliche Gesamtkonzeption wird durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht verändert. Da durch die Änderung des Bebauungsplanes die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB geändert werden. In Umfeld des Vorhabens sind mehrere Gebäude mit denkmalgeschützten Fassaden vorhanden. Die Belange des Denkmalschutzes sind in der weiteren Planung zu berücksichtigen. Seite 7 / 8 Bebauungsplan Nr. 555 -Stiftstraße/Promenadenstraße6.2 Begründung zur Offenlage Fassung vom 03.04.2012 Umweltauswirkungen Auf eine Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB und die Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB kann verzichtet werden, da der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB geändert wird. Von der Planung gehen, mit Ausnahme der zusätzlichen Verschattung, keine wesentlichen Umweltauswirkungen aus. Unter Berücksichtigung der Lage des Plangebietes und seines Umfeldes in einem Kerngebiet, mit der dort typischerweise vorhandenen Verschattungssituation aufgrund der geschlossenen Bauweise und der engen Straßenräumen, kann die zeitweise auftretende Nichteinhaltung der Mindestanforderungen (minimale Besonnungsdauer am Stichtag 17. Januar von 1 Stunde für mindestens ein Fenster eines Wohnraums je Wohnung) der DIN toleriert werden. Insbesondere, da nur vergleichsweise wenige Wohnungen hiervon betroffen sind und im überwiegenden Teil des Jahres für die betroffenen Wohnungen ausreichende Besonnungszeiten sichergestellt werden können. Eine erhebliche Verschlechterung der Belichtung schutzwürdiger Wohnnutzungen ist daher nicht zu erwarten. Aufgrund der Nähe zum Alleenring ergeben sich Lärmschutzauflagen, die in der VI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 555 festgesetzt werden. 7. Kosten Durch die Änderung des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Aachen keine Kosten. 8. Plandaten Das Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 0,5 ha. Seite 8 / 8 A n l a g e 1 A r c h i t e k t e n b e i r a t am 1 2 .0 1.2 0 1 2 Objekt: Vorentwurfsplanung für die Aufstockung des Geschäftshauses C&A, Stiftstr. 1-9 Architekt: Herr Dipl.-Ing. Zimmermann, Michael Zimmermann & Co. GmbH, Köln Bauherr: Redevco, Düsseldorf Beratungsergebnis: Der Architektenbeirat bedankt sich bei Herrn Dipl.-Ing. Zimmermann und Herrn Dipl.-Ing. Storch für die erneute Präsentation verschiedener weiterentwickelter Entwurfsvarianten und für die beeindruckenden Untersuchungen zu den Anregungen aus der letzten Architektenbeiratssitzung. Der beispielhafte Vortrag mit den aufgezeigten Alternativen auch anhand der Modelle ermöglichte dem Beirat eine klare und einmütige Entscheidung zugunsten der Entwurfsvariante mit der Ziffer 04. Dieser Entwurf mit den harmonisch und proportioniert gerundeten Ecken der in den Platzraum ragenden und übereinander geschachtelten Kuben konnte das Gremium vollständig überzeugen. Insbesondere wird das Einschwingen der Fassade im 1. Obergeschoss auf der Platzseite begrüßt, weil dadurch der Platzraum noch stärker konturiert wird. Der überarbeitete Kopfbau stärkt mit dem nach der letzten Sitzung veränderten Maßverhältnis von ca. 9 m auf annähernd 14 m den Willy-Brandt-Platz in seinen Konturen. Zur weiteren Ausarbeitung des gelungenen Vorentwurfs wird die Detailempfehlung ausgesprochen, die Attika an der linken Seite des Kopfbaus in den Baukörper zu integrieren, um einen Balkoncharakter zu vermeiden und die Horizontalität dort ausgeprägter darzustellen. Außerdem kann die obere linke Ecke, an der drei geometrische Figuren zusammentreffen, durch das Zurücknehmen des Vorsprungs aus der Promenadenstraße entschärft und verträglicher gestaltet werden. Beide Stellen werden von den Architekten in der Weiterentwicklung des Gebäudes untersucht, ebenso wie auch die Verschiebung der noch vorhandenen Mittigkeit an der Gebäudeseite zur Promenadenstraße. Diese Fassade wurde bisher noch nicht genau untersucht, wird aber mit den gleichen Qualitätsansprüchen weiter bearbeitet. Der endgültige Entwurf der die Horizontalität betonenden Fassade sollte in einer der nächsten Sitzungen noch einmal vorgestellt werden. Der Architektenbeirat bedankt sich für den konstruktiven Diskurs und das gute Entwurfsergebnis. Verschattungsstudie IUGHQ-DQXDUKK zur 9,bQGHUXQJGHV%HEDXXQJVSODQHV1U 6WLIWVWUD‰H3URPHQDGHQVWUD‰H 0lU] Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 10.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 10.30h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 11.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 11.30h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 12.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 12.30h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 13.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 13.30h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 14.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 14.15h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 14.30h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 15.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 15.15h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 15.30h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 16.00h Bestand Planung ]XVlW]OLFKHU6FKDWWHQZXUI verminderter Schattenwurf Wohnnutzung Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar 16.30h Planung ]XVlW]OLFKHEHHLQWUlFKWLJWH:RKQXQJHQ Besonnung < 1Std. Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie 17. Januar Zusammenfassende Bewertung 3URPHQDGHQVWUD‰H 3URPHQDGHQVWUD‰H6FKXPDFKHUVWUD‰H Bebauungsplan Nr. 555 9,bQGHUXQJ Verschattungsstudie Bestandsfotos