Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0650/WP16 öffentlich 35140-2010 28.03.2012 FB 61/20 // Dez. III Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord hier: Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 18.04.2012 19.04.2012 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 933 Preusweg Nord in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 933 Preusweg Nord in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 1/9 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens Der Bebauungsplan soll, nachdem der für das identische Plangebiet aufgestellte BP 894 N durch Beschluss des OVG für unwirksam erklärt wurde, neu aufgestellt werden. In seiner Sitzung am 02.12.2010 hat der Planungsausschuss den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes - Preusweg Nord - gefasst, nachdem die Bezirksvertretung Aachen - Mitte in ihrer Sitzung am 01.12.2010 die Empfehlung dazu gegeben hatte. Zur Sicherung der Planung wurde, da ein Bauantrag für ein Grundstück am Preusweg eingereicht worden war, am 14.09.2011 der Beschluss zum Erlass einer Veränderungssperre gefasst worden. Bekanntgemacht wurde diese am 17.11.2011. Sollte der Bebauungsplan nicht vor Dezember 2012 rechtskräftig werden, ist, da die Zurückstellung des Bauantrages vom 17.12.2010 datiert, die Verlängerung der Veränderungssperre erforderlich. In der Programmberatung am 16.06.2011 im Planungsausschuss und am 29.06.2011 in der Bezirksvertretung Aachen-Mitte wurden dem Planungsausschuss und der Bezirksvertretung Aachen-Mitte zwei Alternativen und eine Variante zur weiteren baulichen Entwicklung des Plangebietes vorgestellt. Alternative 1 stellte dar, wie sich eine intensive Bebauung der großen Grundstücke auswirken würde. Ergebnis der Beratung war, dass diese Darstellung nicht weiterverfolgt werden soll, sondern die Varianten 2 (jetzt A) und 3 (jetzt B) sowie eine Abwandlung der Variante 3 (Variante C) mit einer Ergänzung der Bebauung am Hasselholzer Weg in der Bürgerinformation ausgestellt werden. Der Planungsausschuss hat beschlossen, den Bebauungsplan im sog. beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufzustellen. 2. Bericht über das Ergebnis der Bürgerinformation Wenn auch im beschleunigten Verfahren auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Bürger in einem sehr frühen Stadium über die Planung zu informieren. In der Zeit vom 25.07.2011 bis 26.08.2011 wurde daher die Planung öffentlich ausgestellt und die betroffenen Behörden wurden beteiligt. Die Bürger hatten die Möglichkeit, sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich im Internet einsehbar. Von der Möglichkeit sich zu äußern, haben 14 Bürgerinnen und Bürger bzw. Eigentümer Gebrauch gemacht. Da es sich um eine freiwillige Bürgerinformation handelt, kann in diesem Verfahrensschritt auf eine förmliche Abwägung verzichtet werden. Zum Satzungsbeschluss erfolgt dann die vom Gesetzgeber vorgesehene Abwägung über die während der Offenlage vorgebrachten Anregungen zur Planung. Die wesentlichen Inhalte der schriftlichen Äußerungen werden nachfolgend zusammengefasst und durch eine Stellungnahme der Verwaltung ergänzt. Ausgestellt waren:  Variante A als sehr restriktive Entwurfsalternative mit vollständiger Sicherung des Bestandes, bei der keine weitere Bebauung im Blockinnenbereich zwischen Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 2/9 Preusweg und Lütticher Straße vorgesehen ist und nur an den Randbereichen nordwestlich des Preusweges die Bebauung ergänzt wird.  Variante B, die den Bestand sichert und eine teilweise Nachverdichtung ermöglicht.  Variante C, die ergänzend zu den Nachverdichtungsmöglichkeiten in Variante B noch die Ergänzung der Bebauung auf den größeren Grundstücken im nordöstlichen Abschnitt des Hasselholzer Weges mit aufnimmt. Zentraler Inhalt der Bürgereingaben sind die geplanten zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten in den Varianten B und C. Einerseits sprechen sich fünf Eingabesteller gegen eine Ergänzung der Bebauung aus, da dies ihrer Ansicht nach nicht den grundsätzlichen Zielen der Planung entspricht. Begründet wird dies u.a. mit der zunehmenden Verdichtung, durch die der Charakter des Villenviertels mit Gartenanlagen verloren gehe, sowie mit dem erhöhten Verkehrsaufkommen. Im Gegensatz dazu werden auch Anregungen vorgebracht mit dem Ziel, die Bebauung durch Ergänzungen auf den noch unbebauten Grundstücksteilen zu intensivieren. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, vielmehr war eine generelle Entscheidung darüber notwendig, ob und in welchem Umfang die verbleibenden Flächen in den Blockinnenbereichen noch bebaut werden sollen. Nachfolgend die Darstellung der wesentlichen Eingaben und Stellungnahmen der Verwaltung: Angeregt wurde, auf einem Grundstücksteil im Bereich zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße eine überbaubare Fläche festzusetzen, da diese Fläche auch nach § 34 BauGB bebaubar sei. Diese Möglichkeit wurde in den Varianten B und C aufgezeigt, soll aber nach Auswertung der Eingaben und unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ziele (Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet, Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken, Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung, Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung) nicht weiterverfolgt werden. Im Innenbereich südöstlich des Preusweges besteht, da erst 9 von 18 Grundstücken bebaut worden sind, noch die Möglichkeit, die großzügige Baustruktur zu erhalten und große Freiflächenanteile zu sichern. Die Größen der hier bereits bebauten Grundstücke liegen überwiegend im Bereich um 1000 qm, was mit einer Ergänzung der Bebauung auf den noch Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 3/9 freien Flächen nicht durchzuhalten wäre. Im Sinne der Gleichbehandlung aller noch freien Flächen müssten weiter kleinere Baufelder ausgewiesen werden, wodurch die Bebauung in diesem Abschnitt stark nachverdichtet werden würde. Die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm und der Einzelhausbebauung im südwestlichen Teil des innen liegenden Bereiches dokumentiert die planerische Zielsetzung, hier im Innenbereich die aufgelockerte Bebauung und starke Durchgrünung zu erhalten Angeregt wurde auch, auf einen schmalen, nur mit einer Garage bebauten Grundstücksteil am Preusweg eine überbaubare Fläche für ein Einfamilienhaus vorzusehen. Das Grundstück ist beidseitig erschlossen und am südlichen Ende mit einem Wohngebäude bebaut. Hier wurde davon abgesehen, eine Baufläche festzusetzen, weil damit ein vergleichsweise kleiner Baukörper realisiert werden könnte, der sich nicht in die Umgebung einfügt. (Einzelhaus von 5 m Breite, Doppelhaushälfte von 8 m Breite nur realisierbar, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Dies allerdings ist relativ unwahrscheinlich, da dort ein freistehendes Gebäude vorhanden ist) Dies wird durch die bereits in der Rahmenplanung getroffenen Aussagen zur Vermeidung zu kleinteiliger Bebauung im Aachener Südviertel untermauert. Eine Anregung bezieht sich u. a. darauf, dass hinter dem denkmalgeschützten Gebäude an der nordwestlichen Seite des Preusweges noch eine weitere Bebauung zugelassen werden soll, bzw. dass das Grundstück aus dem Plangebiet genommen werden soll. Dieser Anregung soll nicht gefolgt werden, da auch hier nicht nur das eine Grundstück isoliert betrachtet werden kann, sondern alle Gartengrundstücke zwischen Haus Nr. 56 und Nr. 70 einschließlich (gerade Hausnummern) betrachtet werden müssen. Die Ergänzung der Bebauung auf diesen Flächen war in der ersten Phase des Aufstellungsverfahrens dargestellt worden, nach Beschluss des Planungsausschusses aber nicht weiterverfolgt worden, weil sie nicht den städtebaulichen Zielen entspricht, sondern zu einer extremen Nachverdichtung führen würde. Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 4/9 Thematisiert werden auch die Baufelder im Bereich hinter Preusweg Nr. 52. Hier werden einerseits Bedenken gegen eine zusätzliche Bebauung bzw. die erforderliche Erschließung vorgebracht, andererseits regt der Eigentümer der mittleren Fläche an, das Baufeld um 90 ° zu drehen. Auch in diesem Abschnitt wurden die Festsetzungen auf der Basis getroffen, die großzügige, teilweise villenartige Bebauung auf relativ großen Grundstücken zu sichern und die Nachverdichtung zu steuern. Allerdings liegt in diesem Abschnitt des Preusweges mit z. b. der hier bereits vorhandenen Reihenhausgruppe und weiteren im Blockinnenbereich errichteten Gebäuden auf kleineren Grundstücken (u.a. denkmalgeschützte Doppelhausgruppe, einzelne Mehrfamilienhäuser) insgesamt eine etwas intensivere Bebauung vor, als in den übrigen Bereichen des Plangebietes. Entlang der Haupterschließung sind seit langem alle Grundstücke bebaut, durch private Stichwege ist auch die zweite bzw. dritte Reihe erschlossen und überwiegend bebaut worden. Das Grundstück des Eingabestellers liegt in zweiter Reihe, auf den Nachbargrundstücken sind jeweils durch private Wege erschlossen auch die zweite und dritte Reihe bebaut. Da in diesem Abschnitt des Plangebietes allerdings nur noch diese zwei hintereinander liegenden Grundstücke frei sind, erscheint es unverhältnismäßig, auf dem Grundstück des Eingabestellers keine Bebauung zuzulassen. Daher sollen auf diesen Grundstücken jeweils eine überbaubare Fläche vorgesehen werden. Die Erschließung der Flächen ist privatrechtlich geregelt, die Erschließung der mittleren Fläche auch durch eine Baulast. In der rückwärtigen Bebauungsreihe nordwestlich des Preusweges befindet sich ein etwa 5100 qm großes Grundstück, dass mit einem villenartigen Einzelgebäude aus den 1950er Jahren und einem zugehörigem Garagengebäude mit Dienstwohnung bebaut ist. Erschlossen wird das Grundstück vom Lutherweg. Es wurde angeregt, durch Baufenster die Ergänzung der Bebauung und ggf. Ersatz des bestehenden Gebäudes zu ermöglichen. Die Gesamtgröße des Grundstückes eröffnet die Möglichkeit, einzelne Grundstücke abzuteilen und die Bebauung zu ergänzen, die Grundstücksgrößen liegen bei ca. 1200 bis 1300 qm. Entsprechend sollen die Bauflächen festgesetzt werden. Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 5/9 Ebenfalls ein weiteres Baufeld in zweiter Reihe sowie die Erhöhung der Anzahl der zulässigen Wohnungen auf drei Wohnungen regt ein Eigentümer im südwestlichen Abschnitt des Preusweges im Bereich zwischen dem Lutherweg, dem Preusweg und der Lütticher Straße an. Diese Anregungen soll nur insoweit Berücksichtigung finden, dass die Wohnungsanzahl in diesem Abschnitt am Preusweg aufgrund des genehmigten Bestandes auf drei erhöht werden soll und das im Blockinnenbereich vorgesehene Baufenster um das vorhandenen Gebäude so angeordnet wird, dass an der südwestlichen Seite ein weiterer Raum angebaut werden kann. Wie weiter oben beschrieben sollen zum Erhalt der vorhandenen baulichen Struktur auch in diesem Innenbereich keine weiteren Gebäude errichtet werden, die Mindestgrundstücksgröße soll auf 800 qm festgesetzt werden, da die Grundstücke zwischen 800 und 1500 qm groß sind und somit in dieser Dimension gesichert werden können. Eine Eingabestellerin regt an, auf ihrem Grundstück im südlichen Abschnitt des Plangebietes, angrenzend an die landwirtschaftliche Fläche eine Baumöglichkeit vorzusehen. Diese Fläche ist nicht mehr Teil des Bebauungszusammenhanges, und eine Bebauung würde hier eine zweite Bebauungsreihe eröffnen. Darüber hinaus handelt es sich um eine Fläche im Übergang zum Landschaftsschutzgebiet, die nicht bebaut werden soll. Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 6/9 3. Bericht über das Ergebnis der Behördenbeteiligung Es wurden 16 Behörden an der Planung beteiligt. Es wurden keine Bedenken gegen die Planung vorgebracht. Der Landschaftsverband Rheinland weist darauf hin, dass die Anzahl der Wohnungen nur im Rahmen eines Denkmalpflegerischen Erlaubnisverfahrens geregelt werden kann. Dies soll in die Begründung aufgenommen werden. 4. Offenlagebeschluss Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die angestrebte städtebauliche Entwicklung zu regeln. Durch das OVG wurde damals zwar ausgeführt, dass es sich um ein vertretbares Anliegen der Stadt handele, gehobene Wohngebiete zu sichern. In einer Stadt in der Größenordnung wie Aachen sie aufweist, bestehe ein Interesse, derartige Gebiete zu erhalten und zu sichern. Allerdings bedarf jede einzelne der Festsetzungen des Bebauungsplans der städtebaulichen Rechtfertigung unter besonderer Berücksichtigung des in Art. 14 GG geschützten Eigentums. Der Bebauungsplan (Nr. 894 N) nehme in Einzelbereichen gewichtige Eingriffe in das Eigentum vor, bei denen in der Abwägung die Belange der Eigentümer nicht hinreichend berücksichtigt bzw. gewichtet worden seien. In diesem Kontext wurde zum einen auf die Überplanung von Doppel- und Einzelhäusern im Bestand durch die Festsetzung "Einzelhäuser" insbesondere an den Blockrandbereichen Bezug genommen. Auch die Anordnung und Größe des Baufensters in zweiter Reihe auf dem Grundstück einer der Antragssteller wurde in Bezug genommen. Dies betreffe das Plankonzept insgesamt und nicht lediglich eine einzelne Festsetzung, so dass der Bebauungsplan für unwirksam erklärt wurde. Auf der Grundlage des Rahmenkonzeptes für das Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertel berücksichtigt werden sollen:  Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten.  Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten.  Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern.  Die Grünstrukturen sollen erhalten werden.  Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Der Bebauungsplan -Preusweg Nord - wird mit der Zielsetzung aufgestellt, die vorhandene städtebauliche Situation zu sichern d. h. wo noch vorhanden den Charakter eines relativ großzügig angelegten Einfamilienhaus-Wohngebietes zu erhalten und für die Zukunft Fehlentwicklungen zu vermeiden. Städtebauliches Ziel ist es nun, einerseits, eine weitere, unkontrollierte Nachverdichtung des Gebiets zu verhindern, dabei aber die städtebaulich geordnete bauliche Weiterentwicklung in diesem Gebiet zu ermöglichen. Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 7/9 Die planerischen Ziele im Einzelnen sind: 1. Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet. 2. Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken. 3. Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung. 4. Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung Diese Ziele sollen durch die Festsetzung von Baugrenzen, der Bauweise, der Wohnungsanzahl und der Mindestgrundstücksgröße erreicht werden. Die Baugrenzen sollen so um den Bestand gelegt werden, dass Erweiterungen der vorhandenen Gebäude möglich sind, aber die noch durch Großzügigkeit und geringe Bebauungsanteile geprägten Blockinnenbereich im weiteren nicht bebaut werden. Mit der Bauweise sollen überwiegend freistehende Einzelhäuser festgesetzt werden, was dem Bestand entspricht. Wo eine Durchmischung von Einzel-und Doppelhäusern vorhanden ist, sollen größere Abschnitte mit der Festsetzungen Einzel-und Doppelhaus versehen werden. Für die vorhandenen Hausgruppen sollen keine Festsetzungen zur Bauweise getroffen werden, um hier auch Einzel- und Doppelhäuser zulassen zu können. Als Höchstzahl für Wohnungen je Wohngebäude soll überwiegend der Wert 2 festgelegt werden, Ausnahmen bilden bereits vorhandenen Mehrfamilienhäuser, und der mittlere und nördliche Abschnitt an der Lütticher Straße, wo die Bebauung eher durch Mehrfamilienhäuser geprägt wird. Die Mindestgrundstücksgröße soll entlang der Haupterschließungsstraße im Wesentlichen auf 500 qm festgesetzt werden. In den zurückliegenden Bereichen und in den Blockinnenbereichen sollen Werte von 800 und 1000 qm gesichert werden. Für die kleineren Grundstücke sollen aufgrund der im Gebiet vereinzelt vorhandenen Kleinstgrundstücke, die auf ein großes Interesse zu intensive baulichen Verwertung hinweisen, eine Mindestgrundstücksgröße von 300 qm festgesetzt werden, sofern sie diese noch erreichen. Die geplanten Abgrenzungen der Festsetzungsebenen Bauweise, Mindestgrundstücksgröße und Wohnungsanzahl sind in den beiliegenden Graphiken einzeln dargestellt. Die Überlagerung dieser drei Festsetzungsebenen führt dazu, dass z. T. basierend auf dem Bestand sehr kleinteilige Festsetzungseinheiten entstehen. Dies lässt sich aber nicht vermeiden, um den Bestand planungsrechtlich zu sichern und Überplanungen wo möglich, zu vermeiden. Die Graphiken verdeutlichen die Zielsetzung, wenn nicht durchgehend mit allen Festsetzungen, so doch in den einzelnen Ebenen eine möglichst klare Gliederung zu erhalten. Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 8/9 In dem beiliegenden Rechtsplanentwurf sind die Festsetzungsentwürfe wiedergegeben, mit denen die dargestellten städtebaulichen Ziele erreicht werden sollen. Die Verwaltung empfiehlt, den auf der Grundlage der Variante - A – aus der Bürgerinformation ausgearbeiteten Entwurf des Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Übersichtsplan 2. Luftbild 3. Entwurf des Rechtsplanes 4. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 5. Entwurf der Begründung 6. Schematische Darstellung zu den Festsetzungsebenen Bauweise, Höchstzahl der Wohnungen und Mindestgrundstücksgröße Vorlage FB 61/0650/WP16 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 9/9 Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord Lage des Plangebietes Am ste  tra ße Lü ttic he rS sw eg Pr eu H l ho e s as g We r l ze rda me rR ing FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg zur Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 3 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 gemäß ' 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeine Wohngebiete Gemäß § 1 (6) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet -WA- die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2.-5. BauNVO ausnahmsweise zulässigen sonstigen nichtstörenden Handwerksbetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig 2. Besondere Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung 2.1 Beschränkung der Zahl der Wohnungen Festsetzung relativer Werte Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/120 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 120 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0-120 241 - 360 361 - 480 481-600 601-720 721-840 841-960 Wo 2 2 3 4 5 6 7 Gemäß § 9 (1) Nr. 6 BauGB ist in den mit 1Wo/230 bezeichneten Bereichen in Wohngebäuden maximal eine Wohnung je angefangene 230 qm Grundstücksfläche zulässig. Mindestens 2 Wohnungen je Wohngebäude sind unabhängig von der Grundstücksgröße generell zulässig. qm 0-230 231 - 460 461 - 690 691-920 921-1150 Wo 2 2 3 4 5 Seite 2 / 3 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord 2.2 Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Mindestgrundstücksgröße Gemäß § 9 (1) Nr. 3 BauGB wird der im Plan mit „G“ bezeichnete Wert (300, 500, 800, 1000) als jeweiliger Wert für die Mindestgrundstücksgröße festgesetzt. Maßgeblich für die Beurteilung ist der im Grundbuch eingetragene Wert der Grundstücksgröße. Außerhalb des Plangebietes liegende Grundstücksteile werden nicht berücksichtigt. 3. Überschreitung der Baugrenzen 3.1 Wintergärten und Terrassenüberdachungen Auf den Grundstücken, die an die öffentlichen Verkehrsflächen Preusweg, Lutherweg und Hasselholzer Weg angrenzen, sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, über die seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Auf den übrigen Grundstücken sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, über die vorderen, seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. 3.2 Dämmmaßnahmen Zur nachträglichen Durchführung von Dämmmaßnahmen an Bestandsgebäuden ist eine auf das hierzu notwendige Maß beschränkte Überschreitung der Baugrenzen zulässig. 4. Flächen für den ruhenden Verkehr Stellplätze, Carports und Garagen Stellplätze, Carports und Garagen sind außerhalb der überbaubaren Flächen nicht zulässig. Ausnahmsweise sind in den Vorgärten und im seitlichen Bauwich Stellplätze, Garagen und Carports zulässig, wenn die Breite dieser Anlagen maximal 50% der Grundstücksbreite ausmacht. Die Breite von Zufahrten zu Stellplätzen Garagen und Carports an anderen Stellen auf dem Grundstück ist dabei anzurechnen. 5. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen 4.1 Lärmschutzfestsetzungen Für die Fassaden in den mit A A A A A A gekennzeichneten Bereichen muss das erforderliche Schalldämmmaß für die Außenbauteile von Gebäuden (erf. Rw,res., resultierendes Schalldämmmaß nach DIN 4109) von mind. 40 dB nachgewiesen werden. Bei Aufenthaltsräumen von Wohnungen sind lärmgeschützte Lüftungseinrichtungen vorzusehen, die das genannte erforderliche Schalldämmmaß nicht verschlechtern. Seite 3 / 3 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen der Lütticher Straße, dem Lutherweg, dem Preusweg und dem Hasselholzer Weg zur Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. Beschreibung des Plangebietes Regionalplan Flächennutzungsplan (FNP) Landschaftsplan bestehende Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne, Veränderungssperre) Verfahren nach § 13 a BauGB 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. Allgemeine Ziele Ziel der Planung Erschließung / Verkehr Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen Freiraumkonzept Soziale Infrastruktur Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.7.1. Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben 3.7.2. Erlebnisvielfalt im Gebiet 3.7.3. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen 3.7.4. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen 3.7.5. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen 3.7.6. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf 3.8.3 Kubatur der Gebäude 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung 3.8.5 Umgang mit Freiflächen 3.8.6 Umgang mit Niederschlagswasser 3.8.7 Umgang mit der Energieversorgung 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 Art der baulichen Nutzung Bauweise Höchstanzahl der Wohnungen in Wohngebäuden Mindestgrundstücksgröße Überbaubare Grundstücksflächen Stellplätze und Tiefgarage Lärmschutz Erhalt von Bäumen und Sträuchern Verkehrsflächen Seite 2 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 5. Umweltbelange 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 Schutzgut Boden Schutzgut Wasser Schutzgut Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Schutzgut Luft und Klima Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm Schutzgut Kultur- und Sachgüter 6. Auswirkungen der Planung 7. Kosten 8. Plandaten Seite 3 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Abgrenzung Das Plangebiet ist Teil des Aachener Südviertels und umfasst den Siedlungsbereich westlich der Lütticher Straße beidseits des Preusweg. Im Süden reicht die Plangebietsgrenze bis an die letzten Gebäude an der Lütticher Straße und stößt kurz hinter dem Lutherweg gegenüber der Einmündung der Straße Fichthang wieder auf den Preusweg. Die Grundstücke westlich des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg sind ebenfalls noch Teil des Plangebietes. Die Bebauung im südlichen Abschnitt des Preusweges bis an die Lütticher Straße wird durch den Bebauungsplan A 130 -Preusweg- abgedeckt. Ziel dieses Planes ist es, für die Bebauung am Preusweg Planungsrecht in zweiter Reihe zu schaffen, die Bearbeitung ruht derzeit. Das Gebiet des Bebauungsplan A130 umfasst auch die Häuser Preusweg 99 sowie Lütticher Straße 276 bis 286. Diese Grundstücke sind von der Neuplanung am Preusweg jedoch nicht betroffen, vielmehr sollten auch für diese Grundstücke Festsetzungen zur Sicherung der städtebaulichen Situation getroffen werden. Aus diesem Grund wurde das Plangebiet des Bebauungsplan -Lütticher Straße, Hasselholzer Weg- auf die Fläche des A 130 ausgedehnt und die genannten Grundstücke werden in den Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord - mit einbezogen. Topographische Situation Vom Außenring bis zur Einmündung der Straße „Fichthang“ steigt der Preusweg von etwa 220 m auf etwa 240 m ü. NN an, während die Lütticher Straße in etwa auf einem Niveau nach Süden führt. Zwischen der Lütticher Straße und dem Preusweg steigt das Gelände vom Außenring bereits bis zum Lutherweg um etwa 18m an. An der nordwestlichen Seite des Preusweg steigt das Gelände zunächst um ca. 10 m relativ steil an, zum Hasselholzer Weg fällt das Gelände wiederum um etwa 15-20 m ab. Diese topographischen Gegebenheiten wirkten sich in der Vergangenheit auf die Erschließung des Gebietes und die Anordnung der Gebäude aus, im Bebauungsplan Nr. 933 schlägt sich dies in den differenzierten Festsetzungen nieder. Im Kapitel 3.4 werden die Baustruktur, die Wohnungsanzahl und die Grundstücksgrößen näher beschrieben. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan (ehemals: Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt Region Aachen) ist das Plangebiet als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) dargestellt. Es ist umgeben von Bereichen zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung. Überlagert wird die Darstellung für den Freiraum von einem regionalen Grünzug. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen (FNP) stellt das gesamte Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Rund um Haus Ficht ist im FNP Wald dargestellt, der bis an die Grundstücke zwischen Lutherweg und Hasselholzer Weg reicht. Landwirtschaftliche Fläche Die Lütticher Straße ist als Hauptverkehrszug dargestellt. 1.4 Landschaftsplan Die Grenze des Landschaftsplanes verläuft entlang der Grenze der Wohnbaufläche im FNP. An das Plangebiet schließt sich nach Nordwesten Landschaftsschutzgebiet an, ebenso südöstlich der Lütticher Straße und südwestlich des Plangebietes. 1.5 Bestehende Planungsrecht (Fluchtlinienpläne, Bebauungspläne, Veränderungssperre) Seite 4 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Der Bebauungsplan Lütticher Straße, Hasselholzer Weg überlagert den Bebauungsplan Nr. 673 aus dem Jahr 1977, der ausschließlich die Verkehrsfläche des Preusweges, des Lutherweges und der Straße Fichthang sowie die Einmündung in den Außenring planungsrechtlich sichert. Der Fluchtlinienplan 196 - Hasselholzer Weg - aus dem Jahr 1911 setzt Baufluchtlinien entlang des Hasselholzer Weg fest, im wesentlichen aber geplante Straßen nördlich des Hasselholzer Weg um das Gut Blockhaus und das Gut Hasselholz. Dieser Straßenbau wurde nie realisiert. Der Fluchtlinienplan 189 - Lütticher Straße - setzt Straßen und Bauflächen zwischen der Lütticher Straße, der Schanz und der Vaalser Straße fest, die aber nicht in der damals geplanten Form realisiert wurden. Der Plan wird nur in einem kleinen Teilbereich an der südlichen Ecke durch den Bebauungsplan - Preusweg Nord - überlagert. Die Grünfläche vor dem Kloster am Außenring ist im Fluchtlinienplan als Verkehrsfläche festgesetzt. Dies entspricht auch der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 673. Die Verkehrsfläche führt an dem Haus Preusweg Nr. 1 vorbei zur Lütticher Straße. In den Flurstücksgrenzen sind diese Planungen heute noch erkennbar, sie wurden in den Festsetzungen der Verkehrsfläche im Bebauungsplan Nr. 673 weitgehend wieder aufgenommen. Der Preusweg ist im Fluchtlinienplan 189 mit einer Breite von 12 m festgesetzt, der Abstand zwischen Baufluchtlinie und Straßenfluchtlinie beträgt im ersten Abschnitt des Preusweg 4 m. In diesem Fluchtlinienplan ist der alte Verlauf des Preusweg noch erkennbar: Während heute der Preusweg auf der Höhe der Häuser Nr. 17, 19 und 21 in leichtem Bogen nach Nordwesten verschwenkt, knickte der Preusweg an dieser Stelle ursprünglich zweimal rechtwinklig ab in Richtung Aachener Wald. Zwischen den Grundstücken an der Lütticher Straße und am Preusweg verlief ursprünglich ein Weg, im Fluchtlinienplan Nr. 189 als “Culturweg sgt. Alte Lütticher Straße” bezeichnet. Die durch die Verlagerung des Preusweg entstandenen Flächen sind inzwischen mit Wohngebäuden bebaut. Im Plangebiet wurde eine Veränderungssperre beschlossen. 1.6 Verfahren nach § 13 a BauGB Der Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord - ist ein Bebauungsplan zur Innenentwicklung, der nach §13a BauGB erarbeitet werden soll. In diesem sog. beschleunigten Verfahren kann auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden. Um aber die Bürger wie es bislang auch üblich war relativ früh über die Planungen zu informieren, wurden die Pläne für die Dauer von 14 Tagen ausgestellt und den Bürgern die Möglichkeit gegeben, sich dazu zu äußern. Das beschleunigte Verfahren darf allerdings nur angewendet werden, wenn die zulässige Grundfläche bzw. die Fläche, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich versiegelt wird, weniger als 70.000 qm beträgt. Bei der Regelung, wie diese Fläche errechnet wird, ist der Gesetzestext jedoch nicht eindeutig. Wenn eine Grundfläche (GRZ) oder zulässige Grundfläche festgesetzt ist, soll die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) BauNVO der Berechnung zugrunde liegen. Damit gehen nur die Flächen der geplanten Hauptgebäude in die Berechnung ein. Im Bebauungsplan -Lütticher Straße, Hasselholzer Weg (Teil Nord) soll keine Grundfläche festgesetzt werden. Auch für diesen Fall hat der Gesetzgeber eine Regelung getroffen; in §13 (1) BauGB heißt es, dass in diesem Fall die Fläche maßgeblich ist, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich versiegelt wird. Eine Versiegelung erfolgt durch Hauptgebäude, aber zusätzlich durch Nebengebäude, Stellplätze, Garagen sowie durch die Flächen für die Erschließung. Seite 5 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Ziel des Bebauungsplan -Preusweg Nord - ist es, den Bestand zu sichern und die Nachverdichtung zu steuern, nicht aber, dass in großem Umfang neue Baumöglichkeiten geschaffen oder neue Baugebiete erschlossen werden. Die Planverfasser gehen davon aus, dass es nicht im Sinne des Gesetzgebers sein kann, dass bei Bebauungsplänen, die der Steuerung der Nachverdichtung, also eindeutig der Innenentwicklung dienen, sämtliche bereits heute versiegelten Flächen (also auch die Erschließungsflächen) in die Berechnung einbezogen werden müssen. Dies würde sonst dazu führen, dass viele der Pläne im Aachener Südviertel nicht nach §13a BauGB erarbeitet werden können, obwohl die Plangebiete bereits überwiegend bebaut sind und nur ein sehr geringer Anteil der überbaubaren Flächen tatsächlich für eine Neubebauung vorgesehen sind. Aus diesem Grund wurde bei der Berechnung der Grundfläche im vorliegenden Bebauungsplanentwurf folgendermaßen vorgegangen: Ermittelt wurden überschlägig die Grundflächen der vorhandenen Hauptgebäude (Durchschnittliche Grundfläche von ca. 165 qm). Zusätzlich wurde die Summe aller geplanten überbaubaren Fläche ermittelt. Aus der Differenz beider Werte, reduziert um möglicherweise erforderliche Grenzabstände ergibt sich die Fläche, die bei der Durchführung des Bebauungsplanes voraussichtlich durch Hauptgebäude bebaut werden kann. Im Bebauungsplan Nr. 933 - Preusweg Nord ergaben sich folgende Werte Summe der geplanten überbaubaren Flächen.......................................................................ca. 43.800 qm erforderliche Grenzabstände .................................................................................................ca. 2.905 qm Grundfläche vorhandener Hauptgebäude......................................................145 X 165 qm: ca. 23.925 qm Differenz ................................................................................................................................ca. 16.740 qm Der Grenzwert von 20.000 qm ist damit zwar unterschritten, allerdings handelt es sich nur um die nördliche Hälfte eines zusammenhängenden Siedlungsbereiches, für den südlichen Teilbereich wurde der Bebauungsplan Nr. 894S ebenfalls im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 894 N, der der Vorläufer des nun aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 933 ist, war gemäß §13a (1) Nr. 2 BauGB die Vorprüfung des Einzelfalles erforderlich. Im Rahmen dieser Vorprüfung wurden im Jahr 2007 das Staatliche Umweltamt, der BUND, der Landesbetrieb Wald und Holz NRW sowie das Landesbüro der Naturschutzverbände beteiligt. Ergebnis der damaligen Vorprüfung war, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach §2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Da sich nach fachlicher Einschätzung an den Randbedingungen gegenüber dem Stand im Jahr 2007 keine Änderungen vollzogen haben, wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 933 auf die erneute Vorprüfung des Einzelfalles verzichtet. Unter Anwendung der Ergebnisse aus dem Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 894N ist das Verfahren nach §13a BauGB ist damit auch für den Bebauungsplan Nr. 933 zulässig. 2. Anlass der Planung Das Plangebiet zeichnete sich ursprünglich durch eine großzügige, villenartige Bebauung mit entsprechenden Grundstückszuschnitten aus. Typisch für die Siedlungsentwicklung des Aachener Südviertels ist in der jüngeren Zeit allerdings die Tendenz zur Grundstücksteilung und Nachverdichtung. Dies erfolgt durch die Grundstücksteilung und Errichtung von Gebäuden in 2. oder 3. Reihe. Die „gute Adresse“ des Aachener Südviertels und hier die Wohnlage “Preusweg” dienen dabei mit als Verkaufsargument. Belegt werden kann dies auch mit Veröffentlichungen aus dem Immobilienmarkt (Capital-Immobilienkompass) „Das Südviertel steht in Aachen gleichlautend für exklusives Wohnen. Allerdings umfasst der Sammelbegriff knapp 25 Prozent der Stadt. Die Kunst besteht darin, aus dem Gebiet die Seite 6 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 wirklich grünen, ruhigen Lagen herauszupicken. Dabei bleiben am Ende in der Regel Ronheide, Am Hangeweiher und der Preusweg übrig. Dorthin zog in den 80er-Jahren jeder, der in Aachen etwas auf sich hielt. Heute gehören Geduld und Glück dazu, eine der Villen oder Bungalows samt ihren großzügigen Gärten erstehen zu können. Vor allem Häuser mit modernem Standard sind rar. (…) Richtung Zentrum büßte die Lage durch eine überbordende Nachverdichtung an Exklusivität ein, nicht aber an Beliebtheit.“ Auf der Nordseite des Preusweg steigt das Gelände an, wodurch auf den Grundstücken in zweiter und vor allem in dritter Reihe eine besondere Fernsicht möglich ist. In der erhöhten, zurückgesetzten Lage befinden sich bereits zwei Wohnanlagen mit 5 bzw. 6 Wohnungen, die die beginnende Umwandlung des Gebietes signalisieren. Auf der Südseite des Preusweg wurden bereits 9 Gebäude im Innenbereich errichtet. Auch auf diesen Grundstücken ist, aufgrund der topographischen Situation eine besondere Aussicht in Richtung Burtscheid vorhanden. Die Genehmigung dieser Vorhaben erfolgte auf der Grundlage von § 34 BauGB in Verbindung mit den jeweiligen Fluchtlinienplänen. Dadurch mussten Vorhaben genehmigt werden, die sich zwar entsprechend des Rechtsbegriffs „einfügen”, die aber dazu führen, dass das städtebauliche Bild im Quartier sich sehr nachteilig verändert. Damit wird deutlich, dass die Fluchtlinienpläne in der Zeit ihrer Entstehung zur Steuerung der Bauaktivitäten noch ausreichten, in heutigen Zeiten mit dem Ziel der wirtschaftlichen Grundstücksnutzung bieten diese Instrumente, wie die bauliche Entwicklung im Südviertel zeigt, keine ausreichenden Steuerungsmöglichkeiten mehr. Für das gesamte Aachener Südviertel wurde ein Rahmenkonzept mit 5 Kriterien erarbeitet, die bei der Steuerung der weiteren Siedlungsentwicklung des gesamten Südviertel berücksichtigt werden sollen: • • • • • Der Wohngebietscharakter ist zu erhalten. Der Charakter eines aufgelockert bebauten Einfamilienhausgebietes ist zu erhalten. Die ungeordnete Nachverdichtung ist zu verhindern. Die Grünstrukturen sollen erhalten werden. Frischluftschneisen sollen bei der Bebauung berücksichtigt werden. Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die angestrebte städtebauliche Entwicklung zu regeln. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1 Allgemeine Ziele Der Bebauungsplan -Preusweg Nord - wird mit der Zielsetzung aufgestellt, die vorhandene städtebauliche Situation zu sichern d. h. wo noch vorhanden den Charakter eines relativ großzügig angelegten EinfamilienhausWohngebietes zu erhalten und für die Zukunft Fehlentwicklungen zu vermeiden. Städtebauliches Ziel ist es nun, einerseits, eine weitere, unkontrollierte Nachverdichtung des Gebiets zu verhindern, dabei aber die städtebaulich geordnete bauliche Weiterentwicklung in diesem Gebiet zu ermöglichen. 3.2 Ziel der Planung Die planerischen Ziele im Einzelnen sind: 1. Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet. 2. Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken. 3. Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung. 4. Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung Seite 7 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Der Bebauungsplan soll als so genannter „einfacher” Bebauungsplan nach § 30 (3) BauGB im wesentlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zu den öffentlichen Verkehrsflächen und zu den überbaubaren Flächen treffen. Auf die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung soll verzichtet werden, stattdessen sollen die Mindestgrundstücksgrößen und die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. 3.3 Erschließung / Verkehr Das Plangebiet liegt nordwestlich der Lütticher Straße (B264), eine der Ausfahrtsstraßen aus der Aachener Innenstadt in Richtung Belgien. Die Lütticher Straße ist Teil des Außenrings, der vom Amsterdamer Ring über die Lütticher Straße und den Brüsseler Ring auch als Zubringer zur A4 bzw. als Hauptverbindung in Richtung Vaals dient. Im Kreuzungsbereich der Lütticher Straße und des Amsterdamer Rings zweigt der Preusweg ab und führt annähernd parallel zur Lütticher Straße nach Südwesten bis in den Aachener Wald. Der Preusweg dient ausschließlich der Erschließung des Wohngebietes sowie als Zufahrt zum Wanderparkplatz Adamshäuschen. Der Lutherweg verbindet, teilweise durch PKW befahrbar, den Hasselholzer Weg mit der Lütticher Straße. Vom Preusweg aus kann der Lutherweg befahren werden, er dient der Erschließung der Häuser Lutherweg 2, 4, 5, 6, 7, 9 südlich des Preusweg sowie der Häuser bis einschließlich Nr. 29 auf der nördlichen Seite des Preusweg. Vor dem Haus Lutherweg 5 befindet sich eine kleine Wendeanlage, die bis an die Garage reicht. Weiter in Richtung Lütticher Straße ist der Lutherweg abgesperrt und nur noch für Fußgänger passierbar, aufgrund der starken Geländeneigung wurde eine Treppe über die gesamte Breite des Lutherweges eingebaut. Nördlich des Preusweg zwischen den Häusern 29 und 14 führt der Weg über Privatgelände als schmaler Fußweg mit Treppenstufen weiter zum Hasselholzer Weg. Der Lutherweg wird bereits heute durch die Stadt Aachen unterhalten und ist öffentlich gewidmet. Er wird als öffentliche Verkehrsfläche, teilweise nur als Fuß- und Radweg festgesetzt, um diese Wegeverbindung langfristig zu sichern. Die Flächen, die sich noch im Privatbesitz befinden, sollen langfristig von der Stadt erworben werden. Vom Preusweg zweigen zahlreiche private Stichwege ab, um weiter zurück liegende Flächen zu erreichen. Am Ende des Preusweg zweigt der Hasselholzer Weg ab, der im Bogen am nordwestlichen Rand des Plangebietes zurück zum Außenring führt. Der Hasselholzer Weg ist allerdings für PKW nur auf einer Länge von etwa 120 m befahrbar, hinter der Einmündung der Straße “Am Adamshäuschen” ist er durch Poller abgesperrt. Als Flurweg führt er weiter zum Amsterdamer Ring. Das Plangebiet ist im Hinblick auf die Verkehrsanbindung sowie auf die Anlagen der Ver- und Entsorgung bereits vollständig erschlossen und es sind keine neuen Erschließungsanlagen geplant. Die Erschließung ist gesichert. Durch die Planung soll sichergestellt werden, dass der Versiegelungsgrad, der bereits durch in die hinteren Grundstücksbereiche führenden Stichwege angehoben wurde, nicht weiter zunimmt. 3.4 Baustruktur, Wohnungsanzahl und Grundstücksgrößen Baustruktur am Preusweg Den Auftakt der Bebauung am Preusweg bildet - noch außerhalb des Plangebietes gelegen - das Kloster der Ordensgemeinschaft der Elisabethinnen am Amsterdamer Ring. An das Klostergebäude, das als Solitär die Ecke Amsterdamer Ring, Lütticher Straße markiert, schließen sich die Außenanlagen des Klosters (Garten und Park) an. Nordöstliche Straßenseite: An der Nordwestseite des Preusweges steigt das unbebaute Gelände zunächst weiter an, erst in einem Abstand von ca. 150 m zum Klostergebäude beginnt die Wohnbebauung, aufgrund des ansteigenden Geländes allerdings etliche Meter oberhalb der Straße und von der vorderen Grundstücksgrenze um etwa 10 m zurückversetzt. Das ansteigende Gelände begünstigte die Errichtung von Garagen die zwischen der Straßenbegrenzung und den Gebäuden in den Hang geschoben wurden. Bei zahlreichen Gebäuden wurde der Höhenunterschied durch Stützmauern abgefangen. Seite 8 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 An dieser Seite des Preusweges überwiegen die freistehenden Einfamilienhäuser, nur direkt angrenzend an das Klostergrundstück und in zweiter Reihe im mittleren Abschnitt des Preusweges wurden zwei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden errichtet. Hinzu kommt in diesem Abschnitt noch die denkmalgeschützte „Villensiedlung Preusweg“ (1933), bestehend aus 2 Doppelhäusern und 2 Einzelhäusern. Im Laufe der Zeit wurden auch rückwärtige Grundstücksteile bebaut. Die Bebauung in zweiter und dritter Reihe und die vielen zusätzlichen Erschließungswege aber stehen beispielhaft für die Problematik vieler Siedlungsbereiche im Südviertel: Die exklusiven Lagen führen zu hohen Grundstückspreisen, die eine immer stärkere, dem Standort unangemessene Verdichtung der Bebauung bewirken. Deutlichstes Beispiel für diese Entwicklung ist die Reihenhausgruppe im mittleren nordwestlichen Abschnitt in zweiter Reihe: Die Grundstücksgrößen liegen hier unter 200 qm und weichen damit erheblich von dem in diesem Gebiet im allgemeinen üblichen Grundstücksgrößen über 500 qm ab, die Tatsache dass auch diese Grundstücke vermarktbar sind, zeigt die große Bedeutung, die der Adresse „Preusweg“ zukommt. Die nordwestlich des Preusweges vorhandenen Gebäude in zweiter Reihe wurden ca. 10 m oberhalb des Preusweges auf der Kuppe errichtet und verfügen durch die Aussicht in die Landschaft um die landwirtschaftlichen Anwesen „Neuenhoff“, „Blockhaus“ und „Hasselholz“ über eine besondere Lagegunst. Hier finden sich ausschließlich villenartige Anwesen auf außergewöhnlich großen Grundstücken (über 800 qm bis zu fast 5000 qm). Etwa in der Mitte des Preusweg quert der Lutherweg leicht versetzt den Preusweg und stellt für Fußgänger eine Verbindung vom Hasselholzer Weg zur Lütticher Straße dar. Über den Lutherweg erfolgt, auch durch weitere abzweigende Stichwege, die Erschließung zurückliegender Grundstücke für die durch die erhöhte Lage am Rand des Siedlungsgebietes eine besondere Qualität bedeuten. Auch hier finden sich noch Grundstücke mit mehr als 800 qm. Es überwiegen die freistehenden, villenartigen Gebäude, wobei allerdings auch am Lutherweg in jüngerer Zeit Doppelhäuser auf kleineren Grundstücken errichtet wurden. Dies bestätigt den zunehmende Tendenz zur Verdichtung und den Verlust der städtebaulichen Qualität eines großzügigen Villenviertels. Die Bebauung am Lutherweg ist an der nordwestlichen Seite des Preusweges inzwischen bis auf die Hangseite zum Hasselholzer Weg ausgedehnt, die letzten vier Wohngebäude werden von dort aus erschlossen. Rechnerisch betrachtet sind aber trotz der einsetzenden Nachverdichtung im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Wohngebäuden bebaut, nur 10 % mit Doppelhaushälften und etwa 17 % mit Reihenhäusern. Südöstliche Seite des Preusweges: Die südöstliche Seite des Preusweg ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet, gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser älteren Baujahres in diesem Abschnitt. Zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße sind neun von achtzehn Grundstücken ab ca. 1985 in zweiter Reihe bebaut, zwei Grundstücke mit einem Doppelhaus (ca. 280 bzw. 560 qm), die übrigen mit Einzelhäusern auf Grundstücken von etwa 750 bis über 1500 qm Größe. Zu Beginn des Preusweges sowie gegenüber der Einmündung „Fichthang“ befinden sich zudem insgesamt drei Reihenhausgruppen mit je 3 Gebäuden. Ins Verhältnis gesetzt bedeutet dies, dass im Bereich südöstlich des Preusweges etwas mehr als die Hälfte der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, 25 % mit Doppelhaushälften und der Rest mit Reihenhäusern. Seite 9 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Typisch für das Wohngebiet beidseits des Preusweg ist dennoch die Bebauung mit freistehenden Wohngebäuden. Wenn auch in der Vergangenheit Doppelhäuser und insgesamt 6 Reihenhausgruppen verteilt über das gesamte Plangebiet errichtet wurden, so überwiegen doch mit etwa 60 % der Bebauung beiderseits des Preusweges die freistehenden Gebäude. Wohnungsanzahl in den Gebäuden am Preusweg Zur Bestimmung der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Wohngebäuden wurde zu jedem Gebäude in den Bauakten recherchiert, wie viele Wohnungen genehmigt worden sind. Bei der Mehrzahl der Gebäude am Preusweg handelt es sich noch um Einfamilienhäuser, vereinzelt und relativ gleichmäßig über das Wohngebiet am Preusweg verteilt findet man Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen je Wohngebäude, die, ebenso wie die deutlich kleineren Grundstücke, einen Hinweis auf die Tendenz zu einer wirtschaftlicheren Grundstücksnutzung liefern. Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sind sowohl als freistehende Gebäude, als Doppelhaushälften und auch als Reihenhäuser anzutreffen, die typischen, hier inzwischen gleichmäßig verteilt im Plangebiet vorzufindenden Mehrfamilienhäuser sind allerdings Komplexe aus der jüngeren Vergangenheit mit 4 bis 6 Wohnungen. Zu Beginn des Preusweges auf seiner südlichen Seite befinden sich eine Reihenhausgruppe, ein Doppelhaus und ein freistehendes Wohngebäude, die mit zu den ältesten Gebäuden im Plangebiet gehören und z. T. unter Denkmalschutz stehen (Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11). Hier wurden im Zuge von Umbauten und Modernisierungen in der Vergangenheit auch mehr als 2 Wohnungen je Wohngebäude genehmigt, in zwei Fällen befinden sich 4 Wohnungen, in einem Fall 6 Wohnungen in einem Gebäude. Ähnlich verhält es sich im Bereich südwestlich der Einmündung des Lutherweges in den Preusweg: Hier befinden sich verschiedene Wohngebäude (Reihenhausgruppe, Doppelhaus und freistehende Gebäude), in denen bei Modernisierungen oder zum Dachausbau z. T. drei bis vier Wohnungen genehmigt worden sind. In dem Wohngebäude nordöstlich der Einmündung des Lutherwegs sind 5 Wohnungen (ehemals für Zollbedienstete) genehmigt. Am Preusweg sind somit zwei Bereiche erkennbar, in denen eine höhere Wohnungsdichte als in den übrigen Abschnitten des Preusweges vorliegt. Baustruktur und Wohneinheiten an der Lütticher Straße Den Auftakt der Bebauung an der Lütticher Straße bilden nach der Einmündung des Amsterdamer Ringes zunächst die Rückseiten bzw. Gärten der Gebäude Preusweg 1, 3, 5, 7, 9 und 11. Erst das dann anschließende Wohngebäude, bei dem es sich um ein in jüngerer Zeit errichtetes Wohn- und Praxisgebäude mit 6 Wohneinheiten handelt, wird auch von der Lütticher Straße erschlossen. Zwar schließen sich dann überwiegend ältere Ein- bis Zweifamilienhäuser an, gegenüber der Einmündung des Brüsseler Ringes allerdings befindet sich ein Wohn- und Bürohaus mit 13 Wohnungen. Die beiden genannten Gebäudekomplexe mit 6 bzw. 13 Wohnungen prägen das Erscheinungsbild der Lütticher Straße. Fortgesetzt wird die Gebäudereihe durch ältere, repräsentative Einfamilienhäuser aus der Gründerzeit, teilweise denkmalgeschützt, und weitere Mehrfamilienhäuser im südlichen Bereich der Lütticher Straße. Im Abschnitt bis zum Lutherweg befinden sich Einfamilienhäuser, aber auch 3 jüngere Gebäude mit je 6 Wohnungen sowie zwei weitere mit je drei genehmigten Wohnungen. Im Abschnitt südlich der Einmündung des Lutherweges ist eine heterogenen Bebauung, bestehend aus freistehenden Einfamilienhäusern, einem Doppelhaus mit 13 Wohnungen in einer Haushälfte und einem Wohngebäude mit 4 Wohnungen vorhanden. Der „Innenbereich“ zwischen Lutherweg, Lütticher Straße und Preusweg ist mit 5 freistehenden Einfamilienhäusern und einem kleinen, 1951 als technisches Büro genehmigten Gebäude bebaut. Seite 10 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Ins Verhältnis gesetzt heißt dies, dass an der Lütticher Straße zwei Drittel der Gebäude freistehende Gebäude sind, ein Drittel der Gebäude sind Doppelhaushälften. Die Baustruktur an der Lütticher Straße wird zwar geprägt durch freistehende Gebäude, allerdings handelt es sich nicht mehr um die klassische Einfamilienhausbebauung wie am Preusweg, sondern aufgrund der Gebäudehöhen und Volumen überwiegt der Eindruck der Mehrfamilienhausbebauung. Dies bestätigt die bereits im Rahmenkonzept für das Aachener Südviertel getroffene Aussage, dass die Bebauung an den Ausfallstraßen, zu denen auch die Lütticher Straße gehört eher durch Mehrfamilienhäuser geprägt ist. Grundstücksgrößen Die Grundstücksgrößen im gesamten Plangebiet liegen im Bereich unter 200 qm bis zu über 4.700 qm. Bei den kleinsten Grundstücken handelt es sich um die für das Plangebiet sehr untypische Reihenhausgruppe im nordwestlichen Abschnitt des Preusweges und ein Doppelhausgrundstück im Innenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße. Weitere vergleichsweise kleine Grundstücke sind die Reihenhausmittelgrundstücke, die Flächen der denkmalgeschützten Doppelhausgruppe im nordwestlichen Bereich des Preusweges sowie Reihen- und Doppelhausgrundstücke am Lutherweg. Unter Vernachlässiggung dieser Kleinstgrundstücke liegt im Plangebiet eine große Anzahl von Grundstücken mit mehr als 500 qm Fläche vor, eine weitere große Gruppe weist sogar Flächen von mehr als 1000 qm auf. Nachfolgend soll die Verteilung beschrieben werden: Die Grundstücke am Preusweg sind überwiegend größer als 500 qm, die Flächen im Innenbereich zwischen Preusweg und Lutherweg sind im südwestlichen Bereich größer als 800 qm. In diese Größenordnung fallen auch die meisten Grundstücke im Innenbereich zwischen Preusweg, Lutherweg und Lütticher Straße. Die auf der Kuppe nordwestlich des Preusweges liegenden Grundstücke gehören gemeinsam mit den Grundstücken am Lutherweg/Hasselholzer Weg zu den größten Flächen im Plangebiet; abgesehen von einer in jüngerer Zeit errichteten Gebäudegruppe auf ca. 880 qm großen Grundstücken liegen die Werte hier zwischen 1100 und über 4700 qm. Zusammenfassende Bewertung Festzustellen ist, dass das Wohngebiet am Preusweg als gehobener Wohnstandort im Aachener Stadtgebiet einzuordnen ist. Dies ist an der Baustruktur, der Größe der Gebäude und auch der Grundstückszuschnitte erkennbar. Deutlich sind aber die Tendenzen zur Verdichtung durch Grundstücksteilungen und Erhöhung der Wohnungszahl. Dies führt zu einem Verlust an städtebaulicher Qualität (großzügige Baustruktur, hoher Freiflächenanteil, alter Baumbestand, Durchblicke und Bezüge zur Landschaft), dem mit dem Bebauungsplan Nr. 933 entgegengewirkt werden soll. 3.5 Freiraumkonzept Die Grundstücke im Plangebiet sind im Wesentlichen geprägt durch hohen Freiflächenanteil. Aufwändig gestaltete Vor- und Hausgärten, teilweise parkähnliche Anlagen mit altem Baumbestand kennzeichnen noch das Plangebiet. Prägend sind auch die Blickbeziehungen von den höher liegenden Gebäuden in die freie Landschaft. Diese städtebauliche Situation soll durch den Verzicht auf weitere Bebauung im Innenbereich zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße, durch die Dimensionierung der Baufenster, der Flächen für Stellplätze, Garagen und Carports und darüber hinaus durch die Festsetzung markanter Bäume zum Erhalt gesichert werden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine öffentlichen Grünflächen. Durch die Nähe zur offenen Landschaft werden weitere größere öffentliche Freiflächen im Plangebiet überflüssig. 3.6 Soziale Infrastruktur Seite 11 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Kindergärten befinden sich im Bereich Kronenberg, im Bereich des Jahnplatzes und in der Innenstadt. Diese sind insgesamt jedoch nicht fußläufig erreichbar. Ein Waldorf-Kindergarten (hier als Waldkindergarten) befindet sich im Von-Halfern-Park. Grund- und weiterführende Schulen befinden sich in angemessener Entfernung zum Plangebiet. Nordwestlich außerhalb des Plangebietes befindet sich ein Sportplatz, weitere Sporteinrichtungen liegen in der Nähe (Hangeweiher, Tennisvereine am Brüsseler Ring und Luxemburger Ring). 3.7 Familienfreundlichkeit 3.7.1Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet ist ein vollständig bebautes Wohngebiet am Rand des zusammenhängenden Siedlungsbereiches, das sich entlang des Preusweges und der Lütticher Straße in die Landschaft ausdehnt. Aufgrund der auch weiter oben beschriebenen Randbedingungen ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen an die Planung. 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Gebiet befindet sich im Übergangsbereich zum Aachener Wald, und ist darüber hinaus von Wiesen und Weiden umgeben, so dass ein ausgeprägtes Naturerlebnis möglich wird. Durch die vergleichsweise großen Grundstücke im Plangebiet kann der Bezug zur Natur bereits im eigenen Garten beginnen. 3.7.3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Die soziale Infrastruktur ist weiter oben bereits beschrieben worden, eine Ergänzung der Einrichtungen ist derzeit nicht erforderlich. 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Die Sporteinrichtungen befinden sich in der Nähe des Plangebietes und sind teilweise fußläufig, sonst mit dem Fahrrad gut erreichbar. Der umgebende Landschaftsraum ist über die Wald- und Flurwege gut erreichbar. 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Im Plangebiet sind keine weiteren kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen vorgesehen, da der Bedarf gedeckt ist. Teile des Straßenraums (Gehwege, Wendeanlagen, Fußwege und Treppen) lassen sich sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt nutzen. 3.7.6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die Fußwegeverbindungen sowie die Fortführung der Erschließungsstraßen in Wald- und Flurwege fördern die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen. Das Plangebiet ist durch die Bushaltestelle an der Kreuzung Lütticher Straße/ Außenring gut an den ÖPNV angebunden. Die Lütticher Straße führt direkt zur Schanz, wo auch ein Bahnhaltepunkt eingerichtet wurde. 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung Es handelt sich um eine bestandssichernde Planung, da fast alle Grundstücke im Plangebiet sind bereit baulich genutzt sind. Die Grundstücksausnutzung erfolgt allerdings mit einer im Mittel vergleichsweise geringen Bebauungsdichte. Wenn es auch nicht vorrangiges Ziel der Planung ist, so wirkt sich der Ausschluss zusätzlicher Bebauung doch positiv auf das Kleinklima sowie auf das Verkehrsaufkommen auf dem Preusweg aus. 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf Seite 12 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes bietet mehr Möglichkeiten zu Verbindung von Wohnen und Arbeite, so dass eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens bewirkt werden kann. Durch die Festsetzung der Baugrenzen wird eine weitere Ausdehnung der Bebauung in die Grundstückstiefen verhindert, ausreichend große Grünflächen vermeiden Hitzestaus in den Sommermonaten und bieten eine bessere Abkühlung nachts. 3.8.3 Gebäudekubatur Die vorgesehenen Baufelder ermöglichen die Errichtung kompakter Baukörper bzw. Ergänzung der vorhandenen Substanz. Auf aus gebäudeenergetischer Sicht ungünstige Vorsprünge und Versätze kann verzichtet werden. 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung Da es sich um ein beinahe vollständig bebautes Gebiet handelt, wird auf Festsetzungen zur Nutzung von Solarenergie verzichtet. 3.8.6 Umgang mit Niederschlagswasser Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandene Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser soweit möglich zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die wenigen noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. 3.8.7 Umgang mit der Energieversorgung Da es sich um ein beinahe vollständig bebautes Gebiet handelt, wird auf Festsetzungen zur Regelung der Energieversorgung verzichtet. 4. Begründung der Festsetzungen Der überwiegende Teil der Grundstücke im Plangebiet ist bereits bebaut, die Errichtung zusätzlicher Gebäude ist mit den geplanten Festsetzungen nur auf vier Grundstücken im Plangebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan soll als nicht qualifizierter Bebauungsplan aufgestellt werden, da mit den beabsichtigten Festsetzungen der Art der Nutzung, Mindestgrundstücksgröße, Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden, Bauweise sowie der Festsetzungen zu Stellplätzen, Garagen und Carports die städtebaulichen Ziele erreicht werden können. Anders als in unbebauten Gebieten, in denen für größere Bereiche Festsetzungen zusammengefasst werden können, um ein planerisches Ziel zu erreichen, soll im beinahe vollständig bebauten Gebiet des Bebauungsplanes – Preusweg Nord – der Bestand soweit möglich planungsrechtlich gesichert werden. Für die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße, die Wohnungsanzahl und die Bauweise ergeben sich aufgrund der in der Vergangenheit gemäß § 34 BauGB beurteilten und realisierten Bebauung unterschiedlich abzugrenzende Bereiche. Zur Verdeutlichung der geplanten Zielsetzung sind im Anhang diese Abgrenzungen und geplanten Festsetzungen im Einzelnen dargestellt. Übereinander geschichtet ergeben diese Darstellungen die Vorlage für die im Rechtsplanentwurf vorgesehenen Nutzungsabgrenzungen und Festsetzungen. Im Plangebiet befinden sich insgesamt 14 Baudenkmäler, zusammengefasst in 3 Gruppen mit 3, 4 bzw. 6 Gebäuden sowie ein weiteres einzelnes Gebäude. Für die Baudenkmäler soll die Bauweise so festgesetzt werden, wie sie der Bestand vorgibt, um das Denkmal planungsrechtlich zu sichern. Auf die Festsetzung der Wohnungsanzahl soll bei den Baudenkmälern verzichtet werden, weil diese im Einzelfall bei Umbauplanungen mit der Denkmalbehörde Seite 13 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 abzustimmen ist. Die Baugrenzen solen relativ dicht am bestand entlang geführt werden, um den Erhalt der denkmalwerten Gebäude in ihrer heutigen Kubatur zu sichern. Nur auf den Gebäuderückseiten bei den Denkmälern Preusweg 68, Lütticher Straße 240-246 (gerade Hausnummern) wurden die Bauflächen ausgedehnt, um hier noch Erweiterungsmöglichkeiten abzubieten. Diese sind in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde vorzunehmen. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der Nutzung wird in dem Plangebiet entsprechend dem Bestand “Allgemeines Wohngebiet” (WA) festgesetzt. Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe werden ausgeschlossen, um den Gebietscharakter des Wohngebietes nicht zu gefährden und um mögliche Belästigungen sowie ein erhöhtes Verkehrsaufkommen auszuschließen. 4.2 Bauweise Aufbauend auf der weiter oben beschriebenen Baustruktur sollen für die Bereiche, in denen heute noch die Bebauung mit Einzelhäusern vorherrscht, die Festsetzung „Einzelhaus“ getroffen werden. Konkret sind der überwiegende Teil der Flächen nordwestlich des Preusweges, der wesentliche Teil der Grundstücke am Lutherweg und die wesentlichen Teile der Grundstücke an der Lütticher Straße. Hinzu kommen die Grundstücke im Blockinnenbereich zwischen Preusweg und Lütticher Straße, wo ab dem Haus Preusweg 43, sofern die Grundstücke im Innenbereich bebaut sind, nur Einzelhäuser vorhanden sind. Dies dokumentiert, dass hier im Bezug auf die Bauweise ein für das Aachener Südviertel typischer und entsprechend den planerischen Zielen zu sichernder Bereich vorhanden ist. Die Grundstücke, die mit Doppelhaushälften bebaut sind, sollen, sofern diese nicht unter Denkmalschutz stehen, im Bebauungsplan die Festsetzung Einzel- und Doppelhäuser erhalten. Damit wird einerseits der Bestand gesichert, andererseits eröffnet die Festsetzung die grundsätzliche Möglichkeit, bei Neuerrichtung eines Gebäudes auf diesen Grundstücken auch ein freistehendes Einzelhaus zu bauen, was eher der planerischen Zielsetzung entspricht. Die südöstliche Seite des Preusweg ist durch eine relativ homogene Abfolge von großzügigen freistehenden Einfamilienhäusern und Villen gekennzeichnet, gleichmäßig verteilt befinden sich allerdings auch 5 Doppelhäuser in diesem Abschnitt. Diese machen ein Viertel aller Grundstücke in diesem Straßenabschnitt aus, hinzu kommen 2 Reihenhausgruppen mit je drei Wohngebäuden. Die Reihenhausgruppe am Anfang des Preusweges ist dabei noch nicht berücksichtigt. Da die Doppel- und Reihenhäuser gleichmäßig verteilt an der südöstlichen Seite des Preusweges errichtet wurden und hier innerhalb der straßenbegleitenden Bebauung insgesamt eine etwas höhere Dichte als an der nordwestlichen Seite vorliegt, wo fast drei Viertel der Grundstücke mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut sind, soll in diesem gesamten Bereich entlang des Preusweges die Festsetzung Einzelund Doppelhaus getroffen werden. Dies sichert den Bestand, bietet darüber hinaus aber auch hier noch die grundsätzliche Möglichkeit auf Grundstücken, die mit einem Einzelhaus bebaut sind, bei Vorliegen der entsprechenden Grundstücksgröße ein Doppelhaus zu errichten. Für die im Plangebiet gleichmäßig verteilt entlang des Preusweges sowie an der Lütticher Straße vorhandenen Reihenhausgruppen soll keine Festsetzung zur Bauweise getroffen werden. Damit können auf diesen Flächen sowohl Hausgruppen als auch Doppel- oder Einzelhäuser errichtet werden. 4.3 Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die Aktenrecherche zu den einzelnen Wohngebäuden hat ergeben, dass im überwiegenden Teil des Plangebietes Einfamilienhäuser, teilweise mit Einliegerwohnungen genehmigt worden sind. Die Festsetzung soll dem Bestand folgen, so dass entlang des Preusweges, am Lutherweg und im südlichen Abschnitt der Lütticher Straße im Seite 14 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Wesentlichen die Festsetzung von maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude getroffen werden soll. Nordwestlich des Preusweges wurden insgesamt 4 Mehrfamilienhäuser errichtet, diese verfügen über 4 bis 6 Wohnungen. Auf diesen Grundstücken soll, um den Bestand planungsrechtlich zu sichern, die Wohnungsanzahl entsprechend dem auf dem jeweiligen Grundstück genehmigten Bestand festgesetzt werden. Zwischen Preusweg und Lütticher Straße überwiegt noch die Bebauung mit Einfamilienhäusern, allerdings lassen sich klar Bereiche mit Mehrfamilienhäusern abgrenzen. So findet man an der südöstlichen Ecke Lutherweg/Preusweg ein Gebäude mit 5 Wohnungen, nach Südwesten schließen sich u. a. ein Doppelhaus und eine Reihenhausgruppe mit zwei und drei Wohnungen sowie ein freistehendes Gebäude mit 4 Wohnungen an. Außerhalb des Plangebietes folgt noch ein Doppelhaus, im Weiteren schließen sich Einfamilienhäuser auf größeren Grundstücken an. Der Abschnitt zwischen den Häusern Preusweg 85 und 103 (letzteres außerhalb des Plangebietes) weist durch die Bauweise und die Wohnungsanzahl eine insgesamt etwas höhere Dichte auf, als die übrigen Abschnitte des Preusweges, sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes. Daher sollen hier mehr als 2 Wohnungen zulässig sein, die Festsetzung von 3 Wohnungen je Wohngebäude soll für den mittleren Teil getroffen werden, getroffen werden, für die Gebäude mit mehr als drei Wohnungen soll die Festsetzung entsprechend dem Bestand erfolgen. Ein weiteres Gebäude mit drei Wohnungen befinden sich noch an der Südseite des Preusweges innerhalb der Fläche, für die 2 Wohnungen festgesetzt werden soll, bei dem genannten soll entsprechend dem Bestand drei Wohnungen zulässig sein. An der Lütticher Straße stellt sich eine andere Situation dar. Geprägt wird diese durch zwei große, relativ neue Wohn und Büro/Praxisgebäude sowie Wohngebäude aus der Gründerzeit. Da es sich um ein Wohngebiet an einer Ausfallstraße handelt, soll hier insgesamt eine stärkere bauliche Nutzung zulässig bleiben, allerdings mit abnehmender Tendenz, je weiter stadtauswärts die Grundstücke liegen. Dies soll bei der Bauweise durch die Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern im nördlichen Abschnitt und durch Einzelhausbebauung im südlichen Abschnitt gesichert werden, der Wechsel der Bauweise vollzieht sich nach einer Hausgruppe im mittleren Straßenabschnitt. Die Festsetzung der Wohnungsanzahl soll ebenfalls die höhere Intensität der baulichen Nutzung an der Lütticher Straße wiedergeben, ebenfalls aber mit einer Ausnutzung in dem stadtauswärts gelegenen Abschnitt. Dies führt zu einer relativen Festsetzung im nördlichen Abschnitt, die stadtauswärts von 1/120 auf 1/230 reduziert wird, um die Wohnungsanzahl auf ein angemessenes Maß, orientiert am Bestand festzulegen, weiter stadtauswärts sollen bestandsorientiert 6 bzw. 3 Wohnungen je Wohngebäude zulässig sein. Südlich des Lutherweges soll die Zahl aufgrund der zunehmenden Entfernung zum Stadtkern abgesehen von den bestehenden Wohnungen mit 2 Wohnungen je Wohngebäude festgesetzt werden. 4.4 Mindestgrundstücksgröße Die in jüngerer Zeit entstandenen Klein- und Kleinstgrundstücke zeigen die Tendenz zur stärkeren Verdichtung im Plangebiet. Dem soll mit den Festsetzungen der Mindestgrundstücksgröße entgegengewirkt werden. Dabei sollte aber die im Bestand vorhandene Situation berücksichtigt werden. Die Abbildung im Anhang zeigt die beabsichtigten Festsetzungen. Beiderseits des Preusweges und an der Lütticher Straße sollen im Wesentlichen mindestens 500 qm große Grundstücke zulässig sein. Wie auch bei der Wohnungsanzahl, soll an der Lütticher Straße in dem weiter stadtauswärts liegenden Abschnitt, eine geringere bauliche Ausnutzbarkeit zulässig sein, dies soll auch mit der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 800 qm gesichert werden. Die größten Grundstücke im Plangebiet befinden sich in den rückwärtigen Bereichen nordwestlich des Preusweges, am Lutherweg und am Hasselholzer Weg. Im rückwärtigen Bereich am Preusweg und für 3 Grundstücke am Hasselholzer Weg sollen, um die Großzügigkeit dieser exponierten Lage zu sichern, mindestens 1.000 qm Grundstücksgröße festgesetzt werden. Dies gilt auch für den südwestlichen Innenbereich zwischen Preusweg und Seite 15 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Lütticher Straße. Hier sind einzelne Grundstück bereits bebaut, dies allerdings in einer großzügigen Form (Einfamilienhäuser auf Grundstücken von ca. 1000 bis über 1500 qm), die im Weiteren in dem Blockinnenbereich aufgrund der kleineren Flächenanteile nicht mehr realisiert werden kann. Für die vom Hasselholzer Weg erreichbaren Grundstücke am Lutherweg sollen ebenfalls 800 qm vorgesehen werden, da hier einerseits einzelne um 800 qm große Grundstücke Grundstück vorhanden sind, die planungsrechtlich gesichert werden, andererseits aber die größeren Grundstücke aber nicht geteilt werden können, da Werte von 1.600 qm nicht erreicht werden. Die in jüngerer Zeit entstandenen Kleinstgrundstücke verdeutlichen die Tendenz der baulichen Verdichtung. Um einen Eingriff in das Eigentum zu vermeiden, soll für die kleineren Grundstücke im Plangebiet die, die noch in Flächen unter 200 qm geteilt werden könnten, Festsetzung von mindestens 300 qm Grundstücksgröße getroffen werden, bei den im Wert darunter liegenden Flächen soll auf die Festsetzung verzichtet werden da weitere Teilungen nicht zu erwarten sind. Die Tatsache, dass auf Grundstücke in dieser Größenordnung eine für das Südviertel untypische Reihenhausbebauung realisiert wurde, zeigt dass es, um den ursprünglichen Charakter des großzügigen, locker bebauten Wohnquartiers zu sichern, notwendig ist den Bestand im Wesentlichen auf das vorhandene Maß festzulegen. Auch an anderen Stellen im Plangebiet und in weiteren Bereichen des Südviertels wäre es baulich möglich, auf Kleinstgrundstücken die Bebauung in zweiter oder dritter Reihe zu ergänzen und zu verdichten. Das städtebauliche Erscheinungsbild der Wohnquartiere aber würde sich von besonderen, aufgelockerten, durchgrünten Wohnquartieren hin zu intensiv bebauten, hochgradig verdichteten Bereichen entwickeln, was im Widerspruch zur planerischen Zielsetzung für das Aachener Südviertel steht. 4.5 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen weitgehend entsprechend dem Bestand festgesetzt werden, Überplanungen sollen bis auf wenige Ausnahmen vermieden werden. Bei diesen Ausnahmen handelt es sich zum einen um einen Anbau am Gebäude Preusweg 85. Hier wurde auf der Gebäuderückseite parallel zum Lutherweg ein eingeschossiges Schwimmbadgebäude mit darüber liegender Terrasse errichte. Dieses ist von seiner Grundfläche her nicht mehr als Nebenanlage zu bezeichnen. Würde es mit einer Baugrenze umfahren, wäre an dieser Stelle auch die Errichtung eines mehrgeschossigen Anbaus möglich, da über die Gebäudehöhen nach § 34 BauGB entschieden werden soll. Dies würde zu einer Verdichtung der Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich führen, der nicht dem städtebaulichen Ziel der Sicherung einer aufgelockerten Bebauung entspricht. Darüber hinaus würde als Folge einer Baufläche an der südlichen Seite des Lutherwegs im Sinne einer Gleichbehandlung auch auf dem gegenüberliegenden Gartengrundstück Preusweg /Ecke Lutherweg eine überbaubare Fläche ausgewiesen werden müssen. Dies aber steht im Widerspruch zu der städtebaulichen Zielsetzung der maßvollen Nachverdichtung. Im Weiteren ist im Bereich hinter dem Gebäude Preusweg 89 in den 1950er Jahren ein eingeschossiges Gebäude als technisches Büro genehmigt worden. Das Gebäude und die Nutzung genießen Bestandsschutz. Der Bereich unmittelbar hinter den Häusern Preusweg 87 bis 97 (ungerade Hausnummern) ist bislang nur mit eingeschossigen Gebäuden für untergeordnete Nutzungen (Garagen, technisches Büro, Schwimmbad) bebaut. Zum Erhalt der vorhandenen baulichen Struktur entsprechend dem planerischen Ziel der aufgelockerten Bebauung sollen auch in diesem Innenbereich keine weiteren Wohngebäude errichtet werden. Die hier vorhandenen schmalen Reihenhausbzw. Doppelhausgrundstücke (zwischen 400 und ca. 900 qm) bieten keine ausreichenden Flächengrößen, um noch eine zusätzliche, den städtebaulichen Zielen für das Plangebiet entsprechende Wohnbebauung zu zulassen. Seite 16 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Nachfolgend die Begründungen zu den festgesetzten überbaubaren Flächen: An der Lütticher Straße befinden sich im nordöstlichen Abschnitt einige Mehrfamilienhäuser mit entsprechend großen Bauvolumen. Entsprechend der bereits in der Rahmenplanung zum Aachener Südviertel dokumentierten städtebaulichen Zielsetzung, an den Ausfallstraßen die vorhandenen Mehrfamilienhäuser planungsrechtlich zu sichern und auch weitere Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen zuzulassen, werden hier Bauflächen mit einer Tiefe von 20 m festgesetzt. Dies ermöglicht auch eine gute Ausnutzung der Hanglage. An der Südöstlichen Seite des Preusweg, wo eine relativ geschlossene Reihe von Einfamilienhäusern straßenbegleitend erricht wurde, sollen ebenfalls zusammenhängende überbaubare Flächen, allerdings mit einer Tiefe von 18 m festgesetzt werden. Dieses Maß sichert die vorhandene Bebauung und ermöglicht in vielen Fällen noch Anbauten im rückwärtigen Bereich unter Ausnutzung des Gefälles. Auch am südlichen Abschnitt des Lutherweges werden entsprechend dem Bestand zusammenhängende Bauflächen festgesetzt, allerdings aufgrund der geringeren Grundstückstiefe auch nur mit einer Tiefe von 12-16 m. Auf der nordwestlichen Seite des Preusweg und in den Blockinnenbereich sollen für jedes Gebäude einzelne überbaubare Flächen festgesetzt werden, die jeweils den Bestand umschließen. Die Bautiefen wurden mit 15 bis 18 m so gewählt, dass jeweils einheitliche Baufluchten erzielt werden konnten und benachbarte Gebäude in etwa gleiche überbaubare Flächen erhalten. Dies ermöglicht es für alle Grundstücksbesitzer in gleicher Tiefe noch Anbauten vorzunehmen. Auf verschiedenen Flächen im Plangebiet könnten ohne den Bebauungsplan nach § 34 BauGB weitere Gebäude errichtet werden. Anlass der Aufstellung des Bebauungsplanes war es, nachdem der ursprünglich erarbeitete BP 894 N für unwirksam erklärt worden war, durch einen neuen Bebauungsplan die angestrebte städtebauliche Entwicklung zu regeln. Die Ziele wurden weiter oben bereits erläutert. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens wurden zunächst zwei Alternativen und eine weitere Variante zur baulichen Entwicklung des Plangebietes erarbeitet und dem Planungsausschuss vorgestellt, zur Bürgerinformation wurden diese um eine weitere Variante ergänzt. Eine Alternative sah vor, dass auf beinahe allen Flächen, die nach § 34 BauGB bebaubar wären als Hinterlandbebauung noch zusätzliche Gebäude errichtet werden könnten. Diese, in der Programmberatung als Nr. 1 bezeichnete Lösung sollte nach Beschluss des Planungsausschusses nicht weiter verfolgt werden, da sie nicht mit den städtebaulichen Zielen für das Gebiet übereinstimmt. Die Alternative dazu war die restriktive Form der weiteren baulichen Nutzung (Bezeichnung -A- in der Bürgerinformation) bei der der Schwerpunkt auf dem Erhalt der Grünstrukturen und der Sicherung des Bestandes liegt. Zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten sollen nur auf dem großen, straßenbegleitend orientierten Grundstück an der Lütticher Straße, hinter dem Haus Preusweg 52 sowie auf dem Grundstück Lutherweg 14 vorgesehen werden, um hier die vorhandenen Substanz zu ergänzen. Hinter bzw. oberhalb des Hauses Preusweg 52 bieten zwei noch freie Grundstücke die Möglichkeit einer zusätzlichen Bebauung. Als Varianten zur Darstellung einer Ergänzung der Bebauung wurden nach Beschluss des Planungsausschusses in der Bürgerinformation noch die Entwürfe B und C ausgestellt, bei denen die im Entwurf - A - vorgesehenen Bebauungsmöglichkeiten grundsätzlich beibehalten werden sollen und einzelne Baukörper in zweiter Reihe die Bebauung zwischen Preusweg und Lütticher Straße ergänzen (-B-). Im Entwurf –C- wurde zusätzlich auch die Bebauung der Gartengrundstücke am Hasselholzer Weg aufgezeigt. Der Planungsausschuss hatte sich in seiner Beratung tendenziell für die Alternative –A- ausgesprochen. Während der Bürgerinformation wurden zu verschiedenen Grundstücksteilen angeregt, zusätzliche überbaubare Flächen festzusetzen. Die Entscheidung für oder gegen die Festsetzung eines entsprechenden Baufensters kann nicht isoliert für ein Grundstück getroffen werden, vielmehr war eine generelle Entscheidung darüber notwendig, ob Seite 17 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 und in welchem Umfang die verbleibenden Flächen in den Blockinnenbereichen noch bebaut werden sollen. Weiter oben wurden bereits die im Hinblick auf die Grundstücksgrößen, Bauweise und Wohnungsanzahl unterschiedlichen Bereiche erläutert, darüber hinaus lassen sich im Bezug auf die Intensität der Grundstücksnutzung fünf verschiedene Bereiche ausmachen: 1. 2. 3. 4. 5. Die Flächen zwischen Preusweg, Lutherweg und Fichthang. Die Flächen zwischen Preusweg ab dem Haus Preusweg 56, Hasselholzer Weg und Lutherweg Die Flächen zwischen Preusweg, Klostergelände und Hasselholzer Weg bis zum Haus Preusweg 52 Die Fläche zwischen Lütticher Straße, Preusweg und Lutherweg. Die Flächen zwischen Lütticher Straße, Lutherweg, Preusweg und der freien Landschaft Der unter Nr. 1 genannte Teil des Plangebietes ist vollständig bebaut, hier sollen keine zusätzlichen überbaubaren Flächen festgesetzt werden. Die unter 2. beschriebene Fläche ist an ihren Rändern (entspricht der ersten und dritten Bebauungsreihe) fast vollständig bebaut, nur auf dem in „dritte Reihe“ liegenden Grundstück Lutherweg 14 ist neben dem Hauptgebäude im Garten noch eine bebaubare Fläche vorhanden. Das Wohngebäude Preusweg 60c wurde im Zuge der Erschließung der auf der Kuppe liegenden Flächen an dem privaten Stichweg errichtet und liegt als einziges in diesem Teil des Plangebietes in der zweiten Reihe. Diese soll, um die Großzügigkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes und die intensive Durchgrünung des Plangebietes zu sichern, nicht weiter in den Blockinnenbereich verlängert werden. Die unter 3. benannte Fläche biete ein gegenteiliges Bild: Die erste Reihe, am Preusweg gelegen, ist vollständig bebaut, beinahe ebenso die dritte Reihe, die durch die auf der Kuppe bzw. am Hasselholzer Weg liegenden Gebäude Seite 18 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 gebildet wird. In der dritten Reihe ist nur ein Grundstück unbebaut, es handelt sich um die Fläche zwischen Preusweg 60 und 48 hinter Haus Nr. 52. Auch die zweite Reihe ist bis auf das weitere hinter Haus Nr. 52 liegende Grundstück vollständig bebaut, hier findet man auch die kleinsten Grundstücke und Gebäude des gesamten Plangebietes. Auf Grund der bereits vergleichsweise intensiven Nutzung erscheint es unverhältnismäßig, hier auf den beiden einzigen noch unbebauten Grundstücken in diesem Teil des Plangebietes keine Bebauung zuzulassen. Die beiden Flächenabschnitte zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße sind in den Randbereichen beinahe vollständig bebaut, im Innenbereich sind trotz einzelner vorhandener Gebäude noch relativ große, unbebaute Teilflächen vorhanden. Im Innenbereich östlich des Lutherweges (mit Nr. 4 bezeichnet) sind 9 von 18 Grundstücken bebaut, der überwiegende Teil dieser im Innenbereich liegenden bebauten Grundstücke (Haus Nr. 63a, 65, 76, 81 und 83a) ist über 950 qm groß und gibt die in Teilen des Südviertels noch vorhandenen Strukturen wieder. Die übrigen vollständig im Innenbereich liegenden Flächen sind bereits kleiner (280 bis ca. 720qm), was auf die geringeren Grundstückstiefen und -breiten der ursprünglich ungeteilten Grundstücke zurückzuführen ist. Hier sollen keine weiteren Baufenster auf den bis in den Innenbereich ragenden Grundstücken festgesetzt werden, weil dadurch im Innenbereich eine Bebauungssituation entstehen würde, die zwar für eine Straßenrandbebauung angemessen ist (volle Ausnutzung der Grundstücksbreiten unter Berücksichtigung des 3m- Grenzabstandes), im Innenbereich aber nicht der beabsichtigten städtebaulichen Struktur (aufgelockerte Bebauung, intensive Durchgrünung) entspricht. Im Bereich westlich des Lutherwegs (mit Nr. 5 bezeichnet) sind 5 Wohngebäude verstreut im Innenbereich errichtet worden, diese werden teilweise vom Preusweg, teilweise von der Lütticher Straße erschlossen. Drei der Grundstücke sind über 1400 qm groß, eines noch über 1100 und das fünfte noch über 800 qm. Hier sollen durch Verzicht auf weitere überbaubare Flächen die lockere Bebauung und der hohe Begrünungsanteil gesichert werden. Durch die gewählten Festsetzungen soll einerseits im Innenbereich die vorhandenen Struktur gesichert werden, andererseits können durch die Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern am Preusweg sowie die gewählten Festsetzungen zur Höchstzahl der Wohnungen an der Lütticher Straße in den Randbereichen noch zusätzliche Wohnungen entstehen, wodurch durch die Nachverdichtung in dem Rahmen ermöglicht wird, wie er den städtebaulichen Zielen entspricht. Nachfolgend Erläuterungen zu den Flächen, zu denen Anregungen der Bürger vorgebracht wurden: Angeregt wurde, auf einem Grundstücksteil im Bereich zwischen dem Preusweg und der Lütticher Straße eine überbaubare Fläche festzusetzen, da diese Fläche auch nach § 34 BauGB bebaubar sei. Diese Möglichkeit wurde in den Varianten B und C aufgezeigt, soll aber nach Auswertung der Eingaben und unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ziele (Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet, Erhaltung der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken, Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung, Maßvolle Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung) nicht weiterverfolgt werden. Im Innenbereich südöstlich des Preusweges besteht, da erst 9 von 18 Grundstücken bebaut worden sind, noch die Möglichkeit, die großzügige Baustruktur zu erhalten und große Freiflächenanteile zu sichern. Die Größen der bebauten Grundstücke liegen überwiegend im Bereich um 1000 qm, was mit einer Ergänzung der Bebauung auf den noch freien Flächen nicht durchzuhalten wäre. Im Sinne der Gleichbehandlung aller noch freien Flächen müssten weiter kleinere Baufelder ausgewiesen werden, wodurch die Bebauung in diesem Abschnitt stark nachverdichtet werden würde. Die Festsetzung der Mindestgrundstücksgröße von 1000 qm und der Einzelhausbebauung im südwestlichen Teil des innen liegenden Seite 19 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Bereiches dokumentiert die planerische Zielsetzung, hier im Innenbereich die aufgelockerte Bebauung und starke Durchgrünung zu erhalten Angeregt wurde auch, auf einen schmalen, nur mit einer Garage bebauten Grundstücksteil am Preusweg eine überbaubare Fläche für ein Einfamilienhaus vorzusehen. Das Grundstück ist beidseitig erschlossen und am südlichen Ende mit einem Wohngebäude bebaut. Hier wurde davon abgesehen, eine Baufläche festzusetzen, weil damit ein vergleichsweise kleiner Baukörper (Einzelhaus von 5 m Breite, Doppelhaushälfte von 8 m Breite nur realisierbar, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Dies allerdings ist relativ unwahrscheinlich, da dort ein freistehendes Gebäude vorhanden ist.) realisiert werden könnte, der dem städtebaulichen Ziel villenartiger Gebäude auf großzügigen Grundstücken nicht entspricht. Dies wird durch die bereits in der Rahmenplanung getroffenen Aussagen zur Vermeidung zu kleinteiliger Bebauung im Aachener Südviertel untermauert. Damit wird dem Ziel entsprochen, den Bestand planungsrechtlich zu sichern, aber die weitere Entwicklung hin zu kleinteiliger Bebauung durch Grundstücksteilungen soll unterbunden werden. Nachverdichtung führen würde. Eine Anregung bezieht sich u. a. darauf, dass hinter dem denkmalgeschützten Gebäude an der nordwestlichen Seite des Preusweges noch eine weitere Bebauung zugelassen werden soll, bzw. dass das Grundstück aus dem Plangebiet genommen werden soll. Dieser Anregung soll nicht gefolgt werden, dass auch hier nicht nur das eine Grundstück isoliert betrachtet werden kann, sondern alle Gartengrundstücke zwischen Haus Nr. 56 und Nr. 70 (gerade Hausnummern) betrachtet werden müssen. Die Ergänzung der Bebauung auf diesen Flächen war in der ersten Phase des Aufstellungsverfahrens dargestellt worden, nach Beschluss des Planungsausschusses aber nicht weiterverfolgt worden, weil sie nicht den städtebaulichen Zielen entspricht, sondern zu einer extremen Thematisiert werden auch die Baufelder im Bereich hinter Preusweg Nr. 52. Hier werden einerseits Bedenken gegen eine zusätzliche Bebauung bzw. die erforderliche Erschließung vorgebracht, andererseits regt der Eigentümer der mittleren Fläche an, das Baufeld um 90 ° zu drehen. Auch in diesem Abschnitt wurden die Festsetzungen auf der Basis getroffen, die großzügige, teilweise villenartige Bebauung auf relativ großen Grundstücken zu sichern und die Nachverdichtung zu steuern. Allerdings liegt in diesem Abschnitt des Preusweges mit z. b. der hier bereits vorhandenen Reihenhausgruppe und weiteren im Blockinnenbereich errichteten Gebäuden auf kleineren Grundstücken (u.a. denkmalgeschützte Doppelhausgruppe, einzelne Mehrfamilienhäuser) insgesamt eine etwas intensivere Bebauung vor, als in den übrigen Bereichen des Plangebietes. Entlang der Haupterschließung sind seit langem alle Grundstücke bebaut, durch private Stichwege ist auch die zweite bzw. dritte Reihe erschlossen und überwiegend bebaut worden. Das Grundstück des Eingabestellers Seite 20 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 liegt in zweiter Reihe, auf den Nachbargrundstücken sind jeweils durch private Wege erschlossen auch die zweite und dritte Reihe bebaut. Da in diesem Abschnitt des Plangebietes allerdings nur noch diese zwei hintereinander liegenden Grundstücke frei sind, erscheint es unverhältnismäßig, auf dem Grundstück des Eingabestellers keine Bebauung zuzulassen. Daher sollen auf diesen Grundstücken jeweils eine überbaubare Fläche vorgesehen werden. Die Erschließung der Flächen ist privatrechtlich geregelt, die Erschließung der mittleren Fläche auch durch eine Baulast. In der rückwärtigen Bebauungsreihe nordwestlich des Preusweges befindet sich ein etwa 5100 qm großes Grundstück, dass mit einem villenartigen Einzelgebäude aus den 1950er Jahren und einem zugehörigem Garagengebäude mit Dienstwohnung bebaut ist. Erschlossen wird das Grundstück vom Lutherweg. Es wurde angeregt, durch Baufenster die Ergänzung der Bebauung und ggf. Ersatz des bestehenden Gebäudes zu ermöglichen. Die Gesamtgröße des Grundstückes eröffnet die Möglichkeit, einzelne Grundstücke und die Bebauung zu ergänzen, die Grundstücksgrößen liegen bei ca. 1200 bis 1300 qm. Entsprechend sollen die Bauflächen festgesetzt werden. Ebenfalls ein weiteres Baufeld in zweiter Reihe sowie die Erhöhung der Anzahl der zulässigen Wohnungen auf drei Wohnungen regt ein Eigentümer im südwestlichen Abschnitt des Preusweges im Bereich zwischen dem Lutherweg, dem Preusweg und der Lütticher Straße an. Diese Anregungen soll nur insoweit Berücksichtigung finden, dass die Wohnungsanzahl in diesem Abschnitt am Preusweg aufgrund des genehmigten Bestandes auf drei erhöht werden soll und das im Blockinnenbereich vorgesehene Baufenster um das vorhandenen Gebäude so angeordnet wird, dass an der südwestlichen Seite ein weiterer Raum angebaut werden kann. Wie weiter oben beschrieben sollen zum Erhalt der vorhandenen baulichen Struktur auch in diesem Innenbereich keine weiteren Gebäude errichtet werden, die Mindestgrundstücksgöße soll auf 800 qm festgesetzt werden, da die Grundstücke zwischen 800 und 1500 qm groß sind und somit in dieser Dimension gesichert werden können. Eine Eingabestellerin regt an, auf ihrem Grundstück im südlichen Abschnitt des Plangebietes, angrenzend an die landwirtschaftliche Fläche eine Baumöglichkeit vorzusehen. Diese Fläche ist nicht mehr Teil des Bebauungszusammenhanges, und eine Bebauung würde hier eine zweite Bebauungsreihe eröffnen. Darüber hinaus handelt es sich um eine Fläche im Übergang zum Landschaftsschutzgebiet, die nicht bebaut werden soll. Insgesamt 14 Gebäude im Plangebiet stehen unter Denkmalschutz. Bei diesen Gebäuden sollen die Baugrenzen relativ eng um die Baukörper gelegt werden, um die Fassaden und die Kubatur ergänzend planerisch zu sichern. Für das denkmalgeschützte Wohngebäude Preusweg 68 soll auf der Rückseite die Möglichkeit gegeben werden, das Gebäude zu erweitern, die Tiefe der Baufläche soll in Anlehnung an Seite 21 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 die in der Umgebung vorhandene Substanz festgelegt werden. Auf den Grundstücken, die an die öffentliche Verkehrsflächen Preusweg, Lutherweg und Hasselholzer Weg angrenzen, sollen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Terrassenüberdachungen und Wintergärten, die fest mit dem Hauptgebäude verbunden sind, nur über die seitlichen und rückwärtigen Baugrenzen hinaus bis zu einer Größe von 30 qm je Grundstück ausnahmsweise zulässig sein, sofern sonstige Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Die Unterscheidung zwischen den an öffentlichen Verkehrsflächen gelegenen Grundstücken und den übrigen Grundstücken erfolgte, weil es bei den zahlreichen im Innenbereich gelegenen Gebäuden nicht von öffentlichem Interesse ist, ob im Vorgarten eine Terrassenüberdachung bzw. Wintergarten angelegt wird. Die Grundstücke an der Lütticher Straße werden bei dieser Festsetzung wie Grundstücke im Innenbereich behandelt, weil die meisten Gebäude mit rel. großem Abstand zur Straße errichtet wurden und die Errichtung von Terrassen oder Wintergärten das städtebauliche Bild nicht beeinträchtigen würden. Durch Wintergärten kann die Wohnqualität an der Seite zur Lütticher Straße verbessert werden. Um in späteren Baugenehmigungsverfahren die kostenpflichtige Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu vermeiden, soll die Überschreitung der Baugrenzen um ein für Dämmmaßnahmen erforderliches Maß ermöglicht werden. 4.6 Garagen, Carports und Stellplätze, Tiefgarage Im Allgemeinen sind die Garage und Stellplätze im Plangebiet im Bauwich oder als Tiefgaragen unter den Gebäuden errichtet. Diese sind durch die überbaubaren Flächen abgedeckt. Da in einigen Straßen ein relativ hoher Parkdruck herrscht, wird durch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Garagen und Stellplätzen in den Vorgärten eine weitere Möglichkeit geschaffen, Stellplätze anzulegen. Um den durchgrünten Charakter des Plangebietes zu sichern, wurde die Beschränkung auf 50% der Grundstücksbreite festgesetzt. Am südwestlichen Abschnitt des Plangebietes befinden sich hinter zwei Gebäuden an der Lütticher Straße Tiefgaragen, die durch die entsprechende Festsetzung planungsrechtlich gesichert werden sollen. 4.8 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, Lärmschutzmaßnahmen An den südöstlichen Fassaden der Gebäude an der Lütticher Straße wird festgesetzt, dass für die Fassaden bei baulichen Veränderung ein resultierendes Schalldämmmaß nach DIN 4109 von mind. 40 dB vorzusehen ist. Diese Festsetzung dient dem Schutz vor den Lärmemissionen der Lütticher Straße, die an der südöstlichen Plangebietsgrenze verläuft. 4.9 Verkehrsflächen Der Preusweg wird entsprechend seinem tatsächlichen Ausbau als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Der Lutherweg kann vom Preusweg aus bis zu den Häusern Nr. 5 in südliche Richtung und Nr. 27 in nördlicher Richtung mit PKW befahren werden. Aus diesem Grund wird er in diesen Abschnitten als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die Fläche der Wendemöglichkeit neben dem Haus Nr. 3 befindet sich bereits im Eigentum der Stadt Aachen und wird auch als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die verbleibenden Abschnitte des Lutherweges werden entsprechend ihrer Funktion als öffentliche Verkehrsfläche, Zweckbestimmung Fußweg festgesetzt. Da in beiden Teilabschnitten wegen des starken Gefälles Treppenstufen angelegt sind, scheidet eine offizielle Nutzung als Radwegverbindung aus. Der im Plangebiet liegende Teil des Lutherweges zwischen Preusweg und Hasselholzer Weg befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Aachen. Seite 22 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Diese öffentlich gewidmeten und durch die Stadt Aachen unterhaltenen Wegeflächen sollen nach Rechtskraft des Bebauungsplanes durch die Stadt erworben werden. 4.10 Erhalt von Bäumen Das Plangebiet ist gekennzeichnet durch seine Lage im Übergang zum Aachener Wald. Auf vielen Grundstücken befindet sich noch alter Baumbestand, der bei einer Ortsbegehung erfasst wurde. Insgesamt 51 Bäume werden zum Erhalt festgesetzt. Die Festsetzung der Bäume dient dem Erhalt der Durchgrünung des Wohngebietes. Die z. T. sehr großen alten Bäume ergänzen den großzügigen parkähnlichen Charakter des Siedlungsbildes, der durch den Bebauungsplan gesichert wird. 5. Umweltbelange Die Vorprüfung des Einzelfalls hat ergeben, dass keine erheblichen negativen Auswirkungen der Planung auf die Umwelt zu erwarten sind. Gemäß § 13 a Abs. 2 Satz1 Ziff. 1. i. V. m. § 13 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) wird von einer formalen Umweltprüfung abgesehen. Folgende Belange des Umweltschutzes wurden untersucht 5.1 Schutzgut Boden In dem Bebauungsplangebiet befinden sich keine Eintragungen von Altlastenverdachtsflächen. In geringem Umfang liegen Einträge von Podsolböden vor, die als besonders schutzwürdige Böden eingestuft werden (Geologischer Dienst NRW, 1998). Da es sich um ein sehr geringes Vorkommen handelt und Ziel des Bebauungsplanes die Bestandsicherung ist, sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens keine Schutzmaßnahmen zu treffen. 5.2 Schutzgut Wasser Das Plangebiet befindet sich nicht in einem nach dem Wasserhaushaltsgesetz definierten Schutzgebiet (Wasserschutzgebiet, Heilquellenschutzgebiet, Überschwemmungsgebiet). Es wird geprägt von den in geringer Tiefe anstehenden Aachener Schichten nordwestlich und den Vaalser Schichten südöstlich des Preusweges, mit jeweils einer mittleren bis hohen Wasserdurchlässigkeit. Im gesamten Gebiet muss örtlich mit schwacher Staunässe gerechnet werden. Aufgrund der relativ geringen Versiegelung und der überwiegend günstigen Versickerungsfähigkeit der Böden trägt das Gebiet nennenswert zur Grundwasserneubildung bei. Durch zusätzliche Versiegelung anfallendes Niederschlagswasser sollte daher möglichst auf den entsprechenden Grundstücken versickert werden. Das Grundwasser steht bei ca. drei bis fünf Metern unter Flur an, so dass möglicherweise vereinzelt Kellergeschosse ins Grundwasser einbinden können. In diesem Fall sind Vorkehrungen zum Schutz des Grundwassers erforderlich. Auf dem Gelände selbst verläuft nur in der äußersten südöstlichen Ecke über einen Bereich von ca. 60 Metern der Vorfluter von Halfernpark, der anschließend in den Kannegießerbach mündet. Dieser passiert im Abstand von ca. 20 Metern parallel zur südöstlichen Bebauungsplangrenze das Gelände. Beide Bäche gehören zum Einzugsgebiet der Wurm. Sie nehmen das Niederschlagswasser aus dem Plangebiet auf. Das auf den neubebauten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser kann über die Regenwasserkanalisation in den Kannegießerbach bzw. in den Vorfluter von Halfernpark eingeleitet werden, wenn es nicht, was wasserwirtschaftlich gesehen wünschenswert wäre, aber rechtlich nicht zwingend erforderlich ist, auf dem Grundstück versickert wird. Seite 23 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, an deren Unterlauf derzeit noch Hochwassergefahr besteht. Solange dies der Fall ist, muss zusätzliches Niederschlagswasser, das der Wurm direkt oder indirekt (über die ARA) zugeleitet werden soll, grundsätzlich über Rückhaltungen gedrosselt ins Gewässer eingeleitet werden. Da im gesamten Plangebiet keine wesentliche Nachverdichtung und damit auch keine nennenswerte Erhöhung der Versiegelung hervorgerufen wird, wird eine Rückhaltung in diesem Fall nicht erforderlich werden. Der bebaute Teil des Plangebietes ist abwassertechnisch bereits vollständig über das vorhandenen Trennsystem erschlossen. Das Gelände gehört zum Einzugsgebiet der ARA-Soers, wo es klärtechnisch keine Einleitungsbeschränkungen gibt. Kanaltechnisch sind ausreichend Kapazitäten frei. Gemäß § 51 a LWG besteht bei erstmals nach dem 01.01.1996 bebauten Grundstücken die Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser soweit möglich zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen. Der § 51 a LWG ist auf die wenigen noch bebaubaren Grundstücke anzuwenden. In den schriftlichen Festsetzungen wurden entsprechende wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Hinweise zum Ausgleich von Auswirkungen aufgenommen. 5.3 Schutzgut Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Es handelt sich um ein Wohnviertel mit überwiegend villenartiger Einfamilienhausbebauung, die aufgrund der großen Einzelgrundstücke eine großzügige Grünausstattung mit teilweise altem Baumbestand aufweist. Diese Grünstrukturen haben aus naturschutzfachlicher Sicht eine hohe Wertigkeit, die es zu erhalten gilt. Daher erfolgte eine Erhebung, welcher Baumbestand sich in grundsätzlich überbaubaren Zonen befindet und bereits heute unter die Vorschriften der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fällt. Danach ist der erhaltenswerte Baumbestand im Bebauungsplan festzusetzen. Bebauung von Freiflächen stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der grundsätzlich auszugleichen ist. Eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung erübrigt sich, soweit dieser Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt ist oder zulässig war. Es wird eine Abschätzung durchgeführt, welche Flächen vor und welche nach der Aufstellung des Bebauungsplanes zusätzlich zum Bestand bebaut werden können. Der § 34 BauGB ermöglicht derzeit Flächen in einer Größenordnung von etwa 4500 m² zu bebauen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das wesentliche Kriterium der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB „Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung“ ein unbestimmter Rechtsbegriff ist, der im Einzelfall zu konkretisieren ist. Daraus lässt sich ableiten, dass es sich bei der obigen Größenangabe um einen groben Schätzwert handelt. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes werden durch die Festsetzung von Baugrenzen zukünftig neue Flächen in einer Größenordnung von ca. 2400 m² bebaubar sein. Durch die Rücknahme von bebaubaren Flächen ergibt sich eine positive Bilanz, so dass ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht erforderlich ist. 5.4 Schutzgut Luft und Klima Die formulierten Ziele des Bebauungsplanes, u. a. die Sicherung der ausgeprägten Grünstruktur mit relativ großen Wohngrundstücken sowie eine nur maßvolle weitere bauliche Entwicklung, stehen im Einklang mit den Planungsempfehlungen aus dem Gesamtstädtischen Klimagutachten Aachen, 2000. Die als „streng formulierten Bebauungsgrenzen“ aus den klimaökologischen Empfehlungen des Gutachtens werden gebietsbezogen eingehalten, so dass keine weiteren Maßnahmen erforderlich werden. 5.5. Schutzgut Mensch Immissionsschutz – Lärm Seite 24 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Der Auszug aus dem Lärmkataster zeigt, dass an einigen Punkten erhebliche Lärmbelastungen vorliegen (entlang der Lütticher Str.). Im Hinblick auf die Rechtsprechung und die EU-Verordnung „Umgebungslärm“ sollte auf die bestehenden Lärmbelastungen eingegangen werden. In die schriftlichen Festsetzungen soll festgesetzt werden, dass für bestimmte Fassaden das erforderliche Schalldämmmaß für die Außenbauteile von Gebäuden (erf. Rw,res., resultierendes Schalldämmmaß nach DIN 4109) von mind. 40 dB nachgewiesen werden muss. Darüber hinaus sollen bei Aufenthaltsräumen von Wohnungen lärmgeschützte Lüftungseinrichtungen vorgesehen werden, die das genannte erforderliche Schalldämmmaß nicht verschlechtern. 5.6 Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet befinden sich 14 in die Denkmalliste eingetragen Denkmäler. Diese wurden im Plan entsprechend markiert. Einige der Denkmäler sind Doppelvillen, bei Verlust der Denkmaleigenschaft einer Hälfte des Gebäudes (z.B. durch Brandschaden) hat auch ein evt. neu zu errichtendes Gebäude gem, § 9DSchG NW (Umgebungsschutz) die Bauflucht und das Baukörpervolumen des Bestandes aufzugreifen. In dieser Region sind bisher noch keine systematischen Erfassungen der Bodendenkmäler durchgeführt worden. Aus diesem Grund sind noch keine Aussagen zu den Auswirkungen der Planung auf das archäologische Kulturgut möglich. In den schriftlichen Festsetzungen befindet sich ein entsprechender Hinweis. Fazit aus Umweltsicht Der Bebauungsplan dient im Wesentlichen dazu den derzeitigen Bestand zu sichern. Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird Nachverdichtung nur im geringen Umfang zugelassen und an anderer Stelle werden Bebauungsmöglichkeiten eingeschränkt. Daher werden keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umwelt erwartet. Durch die aufgezeigten Schutzmaßnahmen können die Auswirkungen der Planung minimiert werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes löst kein naturschutzrechtliches Ausgleichserfordernis aus. Alle erforderlichen Maßnahmen, die aufgrund der Untersuchungen zum Umweltbelang Wasser erforderlich werden, können wegen der fehlenden Ermächtigungsgrundlage im Baugesetzbuch nicht im Bebauungsplan verbindlich geregelt werden. Hierzu werden durch die Untere Wasserbehörde eigenständige Verfahren durchgeführt. 6. Auswirkungen der Planung Mit den geplanten Festsetzungen zur Art der Nutzung, der Bauweise, der Mindestgrundstücksgröße und der Wohnungsanzahl wird der Bestand der Bebauung entsprechend dem planerischen Zielen der Sicherung der geordneten städtebaulichen Struktur und des vorhandenen Charakters im Plangebiet, des Erhaltes der villenartigen Bebauung auf großzügigen Grundstücken, Sicherung der vorhandenen prägenden Durchgrünung und der maßvollen Steuerung der weiteren baulichen Entwicklung planungsrechtliche gesichert. Am Preusweg an der südöstlichen Seite und an der Lütticher Straße besteht die Möglichkeit, über den Bestand hinaus die Bebauung geringfügig zu erhöhen (Doppelhaus statt Einzelhaus). An der Lütticher Straße könnten etwa 44 Wohnungen verteilt auf insgesamt 34 bereits bebaute Grundstücke zusätzlich errichtet werden, außerdem ca. 6 Wohnungen auf einem noch unbebauten Grundstücksteil. Im Bereich am Preusweg südwestlich des Lutherweges ist ebenfalls eine geringfügige Erhöhung der Wohnungsanzahl möglich. Die Freiraumstruktur wird durch die Beschränkung der Bebauung in den Innenbereichen auf den Bestand sowie die Festsetzung von 51 Bäumen zum Erhalt gesichert. Seite 25 / 26 Bebauungsplan Nr. 933 Preusweg Nord Begründung zur Offenlage Fassung vom 04.04.2012 Einzelne nach § 34 bebaubare Flächen können nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr bebaut werden, die Gründe dazu wurden weiter oben dargelegt. 7. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Aachen keine weiteren Kosten. 8. Plandaten Wohnbaufläche öffentliche Verkehrsfläche davon Fußweg: ca. 200 qm Plangebietsgröße ca. 135.000 qm ca. 7.800 qm ca. 142.800 qm (ca. 14,3 ha) Anlage: Schematische Darstellung zu den Festsetzungsebenen: a. Bauweise b. Höchstzahl der Wohnungen c. Mindestgrundstücksgröße Seite 26 / 26