Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Federführende Dienststelle: Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: FB 61/0627/WP16-1 öffentlich 35085-2010 28.03.2012 FB 61/20 // Dez.III Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/ Höfchensweg hier: Offenlagebeschluss Beratungsfolge: TOP:__ Datum Gremium Kompetenz 18.04.2012 19.04.2012 B0 PLA Anhörung/Empfehlung Entscheidung Beschlussvorschlag: Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - in der vorgelegten Fassung zu beschließen. Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg in der vorgelegten Fassung. Vorlage FB 61/0627/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 1/3 Erläuterungen: 1. Bisheriger Verlauf In der Sitzung der Bezirksvertretung Aachen- Mitte am 14.03.2012 und des Planungsausschusses am 15.03.2012 war der Tagesordnungspunkt `Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - ´ bereits angemeldet, wurde aber in der Bezirksvertretung Aachen - Mitte vertagt. Der Entwurf war am 15.03.2012 im Architektenbeirat vorgestellt worden. Dieser hatte festgestellt, dass die Fassadengestaltung zurückhaltender und weniger markant weiterentwickelt worden ist und dass die Bebauung an der Eupener Straße falsch proportioniert wirkt. Die noch erhöhte Attika und die an der Vertikalen orientierte Gestaltung erweckt nicht mehr der Eindruck der hier beabsichtigten Stadtvillen. Vielmehr werde eine Monumentalität erzeugt, die eine gänzlich andere Haltung einnehme als die Planung am Höfchensweg, deren Kubaturen als verträglich empfunden werde. Der Beirat empfiehlt, die unterschiedlichen gestalterischen Reaktionen auf die Umgebungsbebauung und den Geländeverlauf zugunsten einer einheiltichen Architektursprache für die ganze Wohnanlage aufzugeben. Die ursprüngliche Idee eines Stadtvillencharakters solle wieder aufgenommen werden, wobei die deutlich erkennbare falsche Höhenentwicklung zur Eupener Straße durch Verzicht auf ein Geschoss beantwortet werden könne. Vorstellbar sei aber auch ein horizontal ausgebildeter Baukörper mit deutlich zurückliegendem Staffelgeschoss an der Eupener Straße Der Planungsausschuss hat nach Diskussion über die Architektur (Fassaden zur Eupener Straße) und die Gebäudehöhe an der Eupener Straße keinen Beschluss gefasst, sondern den Vorhabenträger aufgefordert, die Planung in diesen Punkten so zu überarbeiten, dass die Gebäudehöhe aus dem Entwurf, der in der Bürgerinformation gezeigt wurde, nicht überschritten werde. Außerdem soll die Gestaltung der Fassaden an der Eupener Straße überarbeitet werden. Die zu diesen Sitzungen vorbereitete Vorlage mit der Nummer FB 61/0627/WP16 ist Grundlage der neuen Beratung. 2. Bericht über die Änderungen im Entwurf Die Fassade des Baukörpers B zur Eupener Straße wurde nun so geändert, dass das farbig abgesetzte Sockelgeschoss, das ursprünglich das Erdgeschoss und auch das erste Obergeschoss umfasste, auf das Erdgeschoss reduziert wurde. Das oberste Geschoss wurde gegenüber den darunterliegenden um 1,5 m zurückgesetzt, wodurch die Fassade eine zusätzliche waagerechte Gliederung erfährt. Die geplanten Geschosshöhen wurden reduziert. Der Bebauungsplanentwurf soll nun so geändert werden, dass die maximale Gebäudehöhe an der Eupener Straße von 218, 5 m ü. NHN auf 217,4 m.ü. NHN geändert wird. Mit einer Vorlage FB 61/0627/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 2/3 zusätzlichen Baugrenze soll gesichert werden, dass das Obergeschoss der Gebäude an der Eupener Straße von der vorderen Gebäudekante zurückgesetzt errichtet wird. Die Bodenuntersuchungen konnten aufgrund noch auszuführender Bohrungen noch nicht abgeschlossen werden. Sollten aufgrund der Untersuchungsergebnisse noch Änderungen in der Gründungstiefe oder Maßnahmen zum Grundwasserschutz erforderlich sein, können diese nach der Offenlage als vereinfachte Änderung ergänzt werden. In der Begründung ist dies dargelegt. Das Vorhaben wird am 19.04.2010 dem Architektenbeirat erneut vorgestellt. Über das Ergebnis wird in der Sitzung des Planungsausschusses mündlich berichtet. 3. Offenlagebeschluss Die Verwaltung empfiehlt, für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - den Aufstellungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen. Anlage/n: 1. Entwurf des Rechtsplanes 2. Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen 3. Entwurf der Begründung 4. Ansicht Eupener Straße Stand 15.03.2012 5. Ansicht Eupener Straße Stand 26.03.2012 6. Gegenüberstellung Gebäudehöhe zur Bürgerinformation Gebäudehöhe aktuell 7. Dachaufsicht Vorlage FB 61/0627/WP16-1 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 18.06.2013 Seite: 3/3 STADT AACHEN 6 Bebauungsplan Nr. 941 3a 27 5 29 8 vorhabenbezogener Bebauungsplan nach §12 BauGB 7 3433 120 2 Lageplan 31 122 2281 9 4 10 Eupener Straße / Höfchensweg 25 3 11 6 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht aus: - Lageplan - Schriftlichen Festsetzungen - Vorhaben- und Erschließungsplan 33 3531 6a 35 a 13 14 9 11 - Begründung - Durchführungsvertrag 126 Beigefügt ist dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan: 12 13 8 3501 Hinweis: Die DIN-Vorschrift 4109 wird zur Einsicht an der Stelle vorgehalten, an der der Bebauungsplan auf Dauer ausliegt. 9 37 39 128 12a 201,3 14 12 11 18 Aachen, den Öffentlich bestelter Vermessungsingeneur 203,6 206,6 24 26 28 TG a 204,1 WH = 216,2 WH = 213,5 204,0 WH = 213,5 203,7 204,0 201,2 E D 202,9 26 204,9 204,8 207,3 204,9 III Haus Eich 207,3 208,8 3504 20 Höhe in Meter über NHN Flurgrenze Gartenland Flurstücksgrenze Grünland Flurstücksnummer Nutzungsartengrenze Wohnhaus mit Hausnummer Topographische Umrisslinie Wohnhaus ohne Hausnummer Baum 207,7 206,2 30 Böschung 14 18 25 136b Zaun III 3 Vollgeschosse, Satteldach III 3 Vollgeschosse, ausgebautes Dachgeschoß 141 136c Hecke 40kV 139 Gemarkungsgrenze 138 III. Bestandsangaben 28 3500 137 St/NE 135 209,5 GH 216,5 3 Vollgeschosse, Flachdach 202,4 204.23 208,5 209,3 III 202,7 136a GH 219,0 keine W F 202,1 136 IV 9 Durchfahrt AAA 133 C GH 212,6 24 204,0 WH = 216,2 205,1 205,1 207,2 11 II. Nachrichtliche Übernahmen Wirtschaftsgebäude 22 GH 216,2 GH 216,2 13 Bei Bestimmungslinien ist die Mitte der Strichstärke maßgebend. 197,7 20 III IV III 131 208,8 15 Flächenbegrenzungslinie (nähere Bezeichnung der Fläche siehe Angabe im Plan) 205,2 207,7 129 17 Nutzungsgrenze gleichzeitig Baugrenze- Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (blau) IV GH 212,6 abweichende Bauweise (siehe schriftl. Festsetzungen 3.3) NE AAA (Spielplatz) 208,4 Wechsel Baulinie / Baugrenze 200,8 202,1 TGa202,2 203,9 205,3 öffentliche Grünfläche 207,5 A AA 208,3 AAA AAAAAAAAAA 206,7 208,0 27 125/1 AAA TGa 206,4 Baugrenze - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (blau) Wasserleitung Oberirdische Leitung Kanalschacht 27 Trigonometrischer Punkt 143 29 96 34 Aufnahmepunkt 140 15 32 Kreisgrenze 203,8 B 206,1 207,9 AA AAA AAA AAAA A AAA AAA AAAAA A a WA o 205,3 NE V 204,0 207,8 2282 GH 217,5 GRZ 0,5 Stellplätze/Nebenanlagen 201,1 A 203,8 FD Baulinie - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (rot) Wandhöhe, zwingend in Meter über NHN 79 204,0 207,6 Nutzungsgrenze Gebäudehöhe als Höchstgrenze in Meter über NHN a1/a2 TGa TG 207,3 Tiefgaragen unterhalb der Geländeoberfläche Zahl der Vollgeschosse, Höchstgrenze GH 216,2 WH=216,2 IV 204,0 GH 218,0 207,1 TGa Gilt jeweils für die überbaubare Fläche, in der es dargestellt ist: NE AAA AAA 202,2 3503 St/NE AA A202,3 AA AAA Zu erhaltender Baum Flachdach IV 130 FD 203,8 a2 NE Bauweise (siehe schriftl. Festsetzungen 3.1) Bauweise (siehe schriftl. Festsetzungen 3.2) Bauweise (siehe schriftl. Festsetzungen 3.2) V A GH 217,5 130a B D F 207,1 Fläche mit Bindung für die Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, sowie von Gewässern AAA TGa A C E 207,2 Lärmpegelbereich IV GH 215,5 o offene Bauweise 20 Grundflächenzahl 206,9 GH 215,5 204,1 III Bereich ohne Ein- und Ausfahrt AAAAAA III GH 214,5 AAA a 18 18 Einfahrtbereich öffentliche Grünfläche GRZ 0,5 22 I. Festsetzungen FD 205,0 a1 206.84 IV GRZ 0,5 St/NE ZEICHENERKLÄRUNG 10 b WA 204,2 205,8 204,0 A 206,3 10 a AAA A AAA AAA AAA AAA A AAA AAA AAAAA AA 10 13c Allgemeines Wohngebiet TGa 206,5 AAA Im Auftrag Räumlicher Geltungsbereich - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitsignatur (schwarze Blöcke) TGa Einfahrt 203,9 16 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen 41 201,2 202,8 Baudezernat In Vertretung 123 Der Oberbürgermeister WA 16 1 12 Für die Richtigkeit der Darstellung des gegenwärtigen Zustandes (Stand: März 2012 ), des städtebaulichen Entwurfs und der geometrisch eindeutigen Festlegung der Planung. IV. Unverbindliche Planung Bordsteinkante 145 134 34 a 4 6 31 3505 33 1 : 500 142 GEMARKUNG AACHEN FLUR 74 8 10 2288 3 35 36 12 5 7 Pius - Gymnasium Kindergarten 38 Der Vorhabenträger hat am die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB) bei der Stadt Aachen beantragt. Aachen, den Der Oberbürgermeister Im Auftrag: Der Planungsausschuss hat in der Sitzung am gemäß § 2 (1) BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 (2) BauGB die öffentliche Auslegung dieses Planes beschlossen. Dieser Plan hat gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegen. Aachen, den Aachen, den Der Oberbürgermeister Im Auftrag: 9 Dieser Plan ist aufgrund von Stellungnahmen geändert worden. Die Änderungen sind eingetragen. Der geänderte Plan hat gemäß § 4a (3) BauGB in Anwendung des § 3 (2) BauGB in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegen. Dieser Plan ist gemäß § 10 (1) BauGB vom Rat der Stadt Aachen am als Satzung beschlossen worden. Dieser Plan wird hiermit ausgefertigt. Aachen, den Aachen, den Aachen, den Der Oberbürgermeister Im Auftrag: Der Oberbürgermeister Der Oberbürgermeister Aachen, den Der Oberbürgermeister Im Auftrag: Dieser Plan ist gemäß § 10 (3) BauGB mit der am erfolgten Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft getreten. In Vertretung: Oberbürgermeister Im Auftrag: BEBAUUNGSPLAN NR. 941 Eupener Straße / Höfchensweg FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Eupener Straße, Höfchensweg und Haus Eich zur Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 3 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 28.02.2012 gemäß ' 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) Gemäß § 1 (6) und § 1 (9) BauNVO sind innerhalb des allgemeinen Wohngebietes die nachfolgenden, gemäß § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, nicht zulässig: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Tankstellen. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Höhe baulicher Anlage gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 Unter Gebäudehöhe (GH) ist der oberste Abschluss der Oberkante Gebäude zu verstehen. Unter Wandhöhe (WH) ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Außenfläche der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand einschließlich Geländeroberkante zu verstehen. 2.2 Technische Aufbauten Gemäß §16 Abs. 6 BauNVO darf im Plangebiet die maximale Gebäudehöhe ausnahmsweise um maximal 1 m überschritten werden durch Anlagen für die Gebäudetechnik, wie z.B. Be- und Entlüftungsanlagen, Aufzugsmaschinenhäuser / Aufzugsüberfahrten, Lichtkuppeln und Anlagen zur solaren Energiegewinnung wenn - die Gestaltung des Gesamtbaukörpers und das Ortsbild nicht beeinträchtigt sind - die Dachaufbauten mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. - die Bauteile im Einzelfall ein Volumen von 45 m³ nicht überschreiten. - die Grundfläche der technischen Aufbauten, Treppenhäuser und Aufzüge darf insgesamt 80 m² nicht überschreiten. Ausgenommen von dieser Flächenbegrenzung sind Anlagen für regenerative Energiegewinnung. 2.3 Überschreitung der zulässigen Grundfläche Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO ist im allgemeinen Wohngebiet eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 zulässig. 3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 3.1 Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO dürfen die Baugrenzen in den zeichnerisch festgesetzten Abschnitten A bis B im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss durch Balkone in einer Gesamtbreite von bis 15 m verteilt auf zwei Abschnitte um bis zu 2,0 m überschritten werden. 3.2 Überschreiten der Baulinie Seite 2 / 3 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage Fassung vom 28.02.2012 Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen die Baulinien in den zeichnerisch festgesetzten Abschnitten C bis D und E bis F im ersten und zweiten Obergeschoss durch Balkone in einer Breite von maximal 5 m in einer Tiefe von bis zu 2,0 m überschritten werden. 3.3 Abweichende Bauweise Im allgemeinen Wohngebiet ist in offener Bauweise zu bauen. Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO wird für die Bereich a1 und a2 abweichende Bauweise festgesetzt. Bei der abweichenden Bauweise a1 sind die Gebäude an der südlichen Grundstücksgrenze ohne Grenzabstand zu errichten und bei der abweichenden Bauweise a2 sind die Gebäude an der nördlichen Grundstücksgrenze ohne Grenzabstand zu errichten. 4. Flächen für den ruhenden Verkehr 4.1 Ausschluss von Stellplätzen und überdachten Stellplätzen Gemäß ' 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze und überdachte Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den dafür festgesetzten Flächen zulässig. 4.2 Begrenzung des Anschlusses anderer Flächen an die Verkehrsfläche Gemäß ' 9 Abs. 1 Nr. 11 sind außerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Einfahrtbereiche keine Anschlüsse angrenzender Grundstücke an die Verkehrsfläche zulässig. 5. Nebenanlagen 6.1 Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind bauliche Anlagen für die Unterbringung von Müllbehältern nur innerhalb der überbaubaren Flächen und der dafür festgesetzten Flächen zulässig. 6. Festsetzung zu Bäumen, Sträuchern und sonstigen Pflanzen 7.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a ist innerhalb der festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Hecken eine Schnitthecke mit einer Mindesthöhe von 1,0 m über der Geländeoberkante des angrenzenden Grundstückes zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Für die Pflanzungen ist ausschließlich die Sorte Hainbuche -Carpinus betulus- (2xv, mB, 150-175, Schnitthöhe 100-125, 3,5 Stck/m, b=0,6 m) zu verwenden. 7. Festsetzungen zum Schutz vor Immissionen und sonstigen Beeinträchtigungen 8.1 Lärmpegelbereiche IV Für die Fassaden in den mit A-A-A-A gekennzeichneten Bereichen muss für Aufenthaltsräume von Wohnungen das erforderliche Schalldämmmaß für die Außenbauteile von Gebäuden (erf. R’W,res im Sinne der DIN 4109) von mindestens 40 dB nachgewiesen werden. Als Mindestanforderung für alle sonstigen Fassaden gilt Lärmpegelbereich III (maßgeblicher Außenlärmpegel 61-65 dB (A), erf. R’w,res Büroräume 30 dB, erf. R’w,res Wohnräume 35 dB). Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB sind im Geltungsbereich nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Seite 3 / 3 FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Eupener Straße, Höfchensweg und Haus Eich zur Offenlage Lage des Plangebietes Seite 1 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes 1.2. Regionalplan 1.3. Flächennutzungsplan (FNP) 1.4. Landschaftsplan 1.5. Bestehendes Planungsrecht 1.6. Verfahren nach §13a BauGB 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele 3.2. Ziel der Planung 3.3. Erschließung / Verkehr 3.4. Gebäude- und Wohnungstypologien 3.5. Freiraumkonzept 3.6. Soziale Infrastruktur 3.7. Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.7.1 Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben 3.7.2 Erlebnisvielfalt im Gebiet 3.7.3 Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen 3.7.4 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen 3.7.5 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen 3.7.6 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen 3.8. Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1. Standortwahl der Bebauung 3.8.2. Städtebaulicher Entwurf 3.8.3. Gebäudekubatur 3.8.4. Solare Wärme- und Energiegewinnung 3.8.5. Umgang mit Frei- u. Dachflächen 3.8.6. Umgang mit Niederschlagswasser 3.8.7. Umgang mit der Energieversorgung 3.8.8. Vertragliche Regelungen 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung 4.2 Maß der Nutzung 4.3 Bauweise 4.4 Überbaubare Grundstücksflächen 4.5 Nebenanlagen 4.6 Stellplätze und Tiefgarage 4.7 Ein- und Ausfahrten Tiefgarage 4.8 Bereiche ohen Ain- und Ausfahrten 4.9 Lärmschutz 4.10 Grünflächen Seite 2 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 4.11 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 4.12 Gestalterische Maßnahmen 5. Umweltbelange 5.1 Schutzgut Mensch 5.1.1 Teilaspekt Immissionsschutz – Lärm 5.1.2 Teilaspekt -Immissionsschutz - Aspekt Lufthygiene, Gerüche, Lichtimmissionen 5.2 Tiere und Pflanzen sowie Landschaft 5.3 Schutzgut Boden 5.4 Schutzgut Wasser 5.5 Schutzgut Luft und Klima 5.6 Schutzgut Landschaft (Landschafts-, Orts-, Stadtbild) 5.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 6. Auswirkungen der Planung 7. Kosten 8. Durchführungsvertrag 9. Plandaten Seite 3 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg 1. Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im Süden der Stadt Aachen zwischen der Eupener Straße und dem Höfchensweg im Übergangsbereich zwischen Stadtzentrum und dem Südviertel. Im Osten wird das Gebiet von der Eupener Straße, im Westen vom Höfchensweg begrenzt. Im Norden grenzen private Wohnbauflächen an und im Süden Gebäude des Bistums Aachen. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 0, 46 ha. Situation innerhalb des Plangebietes Das Plangebiet wird aus dem Flurstück 2340 (4.610 m²) gebildet. Es wird von der Eupener Straße im Osten und dem Höfchensweg im Westen erschlossen. Die Breite des Grundstückes am nördlichen Rand zwischen den beiden Straßen beträgt ca. 57,50 m. Das Grundstück war ehemals größtenteils als Grünfläche gärtnerisch angelegt und nur von geringer Bebauung gekennzeichnet: Parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein eingeschossiges Wohngebäude, welches einige Zeit als Hausmeisterwohnung gedient hat, ungefähr senkrecht hierzu befinden sich ein lang gestreckter Baukörper, welcher eine Garage und Schuppen beherbergt. Hinter dem o.g. Gebäude liegt ein als Parkplatz dienender, versiegelter Bereich. Darüber hinaus befindet sich auf dem Grundstück ein kleines Gewächshaus. Die Lage des Grundstückes ist einerseits durch seine ruhige und repräsentative Lage am Höfchensweg und andererseits durch die verkehrsgünstige Lage an der B 57, der Eupener Straße, in Richtung Aachener Innenstadt sowie in Richtung Belgien und dem Luxemburger Ring (L 260) gekennzeichnet. Das Plangebiet selbst weist beträchtliche Höhenunterschiede auf. Am nordöstlichen Plangebietsrand, an der Eupener Straße, liegt die Geländehöhe bei etwa 201,00 m ü.NHN (Normalhöhennull). Ungefähr die Hälfte des Grundstückes befindet sich auf einem Höhenniveau von ca. 204,00 m ü.NHN und in Richtung Westen zum Höfchensweg steigt das Grundstück steil über eine Böschung auf ca. 206,60 m ü.NHN an. In Richtung Süden steigt der Höfchensweg dann noch einmal um ca. 3,00 m auf 209,60 m ü.NHN an. Somit betragen die Höhendifferenzen innerhalb des Plangebietes zwischen den beiden Straßen, welche teilweise durch Stützmauern abgefangen werden, zwischen 5,00 m und 8,00 m. Situation außerhalb des Plangebietes Südlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich der Gebäudekomplex „Haus Eich“, welcher u. a. das katechetische Institut beherbergt. Das an der Eupener Straße stehende Gebäude der ehemaligen Hofanlage und die Toranlage stehen unter Denkmalschutz. Die Erschließung dieses zu kirchlichen Zwecken genutzten Grundstückes erfolgt über eine südlich an das Plangebiet angrenzende breite Zufahrt. Weiter südlich sind fußläufig ein Kindergarten, eine Grundschule und das bischöfliche Pius-Gymnasium zu erreichen. Im weiteren Umfeld befindet sich der Goldbach, umgeben von Grünflächen sowie weiter südlich der Aachener Stadtwald. Entlang der Eupener Straße stadtauswärts bis zum Jahnplatz haben sich verschiedene Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfes sowie Dienstleistungseinrichtungen angesiedelt. Im Verlauf der Eupener Straße in Richtung Norden – Innenstadt – befinden sich auf der Seite des Plangebietes vier- bis sechsgeschossige Wohngebäude, welche überwiegend eine hohe Grundstücksverdichtung aufweisen. Die östliche Straßenseite ist geprägt von großzügigeren und teils repräsentativen Mehr- und Einfamilienhäusern in zwei- bis vier-geschossiger Bauweise. Entlang des Höfchenswegs befindet sich überwiegend Wohnbebauung in Form von Einfamilienhäusern (überwiegend Reihen- und Doppelhausbebauung), nördlich des Geltungsbereiches geht diese in eine von Geschosswohnungsbau geprägte Wohnbebauung über. Das Plangebiet ist durch die bestehenden Straßen gut an das innerstädtische Verkehrsnetz angebunden und vollständig für den motorisierten Individualverkehr erschlossen. Mit Bussen der Linie 14, die durch die Eupener Straße fahren, besteht eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Ergänzt wird diese durch 6 Seite 4 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Buslinien, die durch die Salierallee verlaufen und eine Anbindung zur Innenstadt sowie auch bis nach Vaals darstellen. Auch für Fußgänger und Radfahrer besteht an der Eupener Straße eine gute verkehrliche Ausstattung. Der Gehweg am Höfchensweg wird im Zuge der Umsetzung der Bebauung verbreitert, so dass die Bedingungen für Fußgänger hier verbessert werden können. 1.2 Regionalplan Im Regionalplan (Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, bekannt gemacht am 27.05.2003 (GV.NW Nr. 26 2003, S.301), ist der Planbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt. 1.3 Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan (1980) ist das Grundstück als Wohnbaufläche dargestellt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt. 1.4 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Aachen. 1.5 Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 587 aus dem Jahr 1972. Dieser setzt für diesen Bereich eine Fläche für den Gemeinbedarf - Gymnasium und kirchliche Einrichtungen - eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 0,6 sowie max. 4 Vollgeschosse, am Höfchensweg max. 3 Vollgeschosse fest. Mit Rechtskraft des Bebauungsplan –Eupener Straße, Höfchensweg- wird dieser Plan überlagert und seine Festsetzungen in diesen Bereich werden nicht mehr angewendet. 1.6 Verfahren nach § 13a BauGB Mit Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches von 2006 besteht die Möglichkeit, gemäß § 13a BauGB Bebauungspläne der Innentwicklung im sogenannten „beschleunigten” Verfahren durchzuführen. Die hierzu notwendigen Voraussetzungen – Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innentwicklung, Größe der Grundfläche innerhalb des Plangebietes unter 20.000 m², keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, keine Beeinträchtigung von Schutzgebieten nach der FFH Richtlinie oder Vogelschutzrichtlinie – sind im vorliegenden Fall gegeben. Aufgrund dessen soll der Bebauungsplan Nr. 941 -Eupener Straße/Höfchensweg- im beschleunigten Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB aufgestellt werden. In diesem Verfahren kann auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung verzichtet werden. Um jedoch die Bürger möglichst früh über die Planung zu informieren, wurden die Pläne für die Dauer von 14 Tagen ausgestellt und den Bürgern die Möglichkeit gegeben, sich dazu zu äußern. Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte vom 20.06. bis 01.07.2011 und vom 20.06. bis 25.07.2011 die Beteiligung der Behörden. Bei der Festsetzung einer zulässigen Grundfläche oder einer Größe der Grundfläche soll bei der Berechnung § 19 (2) BauGB zugrunde liegen. Damit gehen nur die Flächen der geplanten Hauptgebäude in die Berechnung ein. Im Bebauungsplan Nr. 941 wird eine zulässige Grundfläche festgesetzt. Ermittelt wurde die überbaubare Fläche, die zukünftig durch Hauptgebäude versiegelt werden kann. Diese beträgt ca. 1800 qm. Somit wird der Grenzwert von 20.000 m² unterschritten, so dass ein Verfahren nach § 13a (2) BauGB zulässig ist. Seite 5 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 2. Anlass der Planung Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine heute nur minder genutzte Fläche, die aufgrund ihrer prädestinierten Lage im Übergangsbereich zwischen dem Stadtzentrum und dem Südviertel Aachens für Wohnnutzung geeignet ist. Die Stadt Aachen hat auf der Basis des Gutachtens „Szenarien zur Entwicklung des Wohnungsmarktes und wohnungspolitische Folgerungen“ (empirica, März 2009). die „Aachen-Strategie-Wohnen“ erarbeitet. Ziel ist es, dass − Menschen in jeder Lebenslage ein angemessenes Wohnungsangebot in Aachen finden, − das Wohnraumangebot an die veränderte Bedarfslage (demografische Entwicklung) angepasst wird, − Abwanderung verhindert und Zuzug motiviert wird, − Investitionen in Wohnungsneubau und Wohnungsbestand gefördert werden und − die Eigentumsquote erhöht wird. Das Gutachten stellt auf Basis der bisherigen Stadtentwicklung Aachens Szenarien zur zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung in Aachen vor und leitet daraus wohnungspolitische Handlungsfelder und Empfehlungen für die Stadt ab. Die Erkenntnisse aus dem Gutachten und aus den anschließend geführten Diskussionen sind u.a.: − Aachen sollte die Innenentwicklung intensivieren. − Aachen sollte ein großzügiges und hinsichtlich Lage, Größe, Zuschnitt und Qualitäten diversifizierteres Grundstücks- und Baulandangebot schaffen. Dazu sind die vorhandenen Baulandreserven vorrangig zu entwickeln und eine Intensivierung der Innenentwicklung anzustreben. − Aachen sollte besonderen Wert auf Barrierefreiheit, Energieeffizienz und altersgerechtes Bauen legen. − Aachen sollte sowohl die Defizite am unteren als auch am oberen Ende des Wohnungsmarkts beheben. Im Sinne der genannten Ziele und Erkenntnisse ist auf der Fläche des Plangebietes die Errichtung von hochwertigem Geschosswohnungsbau an der Eupener Straße und sog. „Haus-in-Haus“-Typen am Höfchensweg geplant. Die geplante Entwicklung entspricht der Zielsetzung eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden durch Nachverdichtung, der Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie einer städtebaulich sinnvollen Intensivierung der Innenentwicklung unter Nutzung der bereits vorhandenen verkehrlichen und infrastrukturellen Ausstattung. Um die gewünschte Nachverdichtung bzw. Umnutzung dieser brachliegenden Flächen in einem für das Siedlungsgebiet verträglichen Maß zu regeln, ist es erforderlich, die bauliche Entwicklung über ein Instrument, welches über den § 34 BauGB hinausgehende Anforderungen an die Wohnbebauung stellt, zu steuern. Zur Umsetzung dieses Konzeptes ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen durch einen Bebauungsplan erforderlich. 3. Ziel und Zweck der Planung 3.1. Allgemeine Ziele Ziel des Bebauungsplanes ist die Bereitstellung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnraumbedarfs in der Stadt Aachen. Hierzu ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung von Wohngebäuden erforderlich. Die Ausweisung dient damit der Entwicklung von Wohnbauflächen in einem beliebten Wohnviertel Aachens und ermöglicht somit eine positive Bevölkerungsentwicklung. Dies sichert ferner die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen in ihrem Bestand. 3.2. Ziel der Planung Ziel der Planung ist es, eine städtebaulich geordnete, bauliche Weiterentwicklung zu ermöglichen, die dem Seite 6 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Potential der Fläche gerecht wird. Darüber hinaus soll durch die Bebauung eine städtebaulich wirksame Einfassung des Straßenraums entlang der Eupener Straße sowie am Höfchensweg entstehen. Schützenswerte Bäume am Höfchensweg sollen gesichert werden, dem Bedarf an öffentlichen Kinderspielflächen soll die Planung durch einen zusätzlichen Kinderspielbereich am Höfchensweg gerecht werden. 3.3. Erschließung / Verkehr Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Eupener Straße und den Höfchensweg. Im Plangebiet selbst sind keine Erschließungsstraßen erforderlich. Das parallel zu Haus Eich geplante Gebäude wird über eine fußläufige Erschließung von der Eupener Straße aus erschlossen. Dieser Fußweg wird in Richtung Westen in Form einer Treppenanlage zum Höfchensweg geführt. Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt ausschließlich über eine Zu- und Abfahrt von der Eupener Straße. Die um den Innenhof gruppierten Gebäude sind jeweils mit Aufzügen an die Tiefgarage angeschlossen. Zu Verbesserung der Situation für Fußgänger auf der Südseite des Höfchenswegs wird im Bereich des Plangebietes der Gehwegbereich unter Berücksichtigung der Zufahrten für die oberirdischen Stellplätze auf 2,00 m verbreitert. Die fußläufige Verbindung zwischen Höfchensweg und Eupener Straße kann verbessert werden, da die Möglichkeit geschaffen werden soll, das Plangebiet fußläufig zu durchqueren. Die Erschließung des Plangebietes ist im Hinblick auf die Wasserver- und entsorgung gesichert. 3.4. Gebäude- und Wohnungskonzept Die geplanten Gebäude entwickeln sich parallel zu den Grundstücksgrenzen und nehmen weitgehend die vorhandenen Fluchten auf. So entstehen klare Raumkanten im Bereich der öffentlichen Verkehrsräume. Die Grünfuge aus dem angrenzenden nördlichen Bereich wird aufgenommen und geht in Richtung Süden in den Hofbereich über, welcher den künftigen Bewohnern als privater Freibereich zur Verfügung stehen wird. Dieser für den Entwurf charakteristische Hof bildet ein zentrales Thema für die Anlage. Die Gebäudetypologie im Bereich der Eupener Straße wird aufgenommen und durch das östliche Gebäude weiter betont. Am Höfchensweg hingegen ist die Baustruktur geprägt von überwiegend kleinteiliger Einfamilienhausstruktur. Hier nimmt sich der Entwurf mit den parallel entwickelten Gebäuden ebenfalls zurück und entwickelt sich homogen zur vorhanden Bebauung. Alle Gebäude mit Ausnahme des nördlichsten Gebäudes, welches als klassisches Einfamilienreihenhaus geplant ist, werden dem Höhenverlauf entsprechend ebenerdig erschlossen. Die topographische Besonderheit der Hanglage am Höfchensweg bietet die Möglichkeit neben den klassischen Etagenwohnungen im Erd- und Gartengeschoss so genannte „Haus im Haus“-Lösungen, mit Garten einerseits und dem freien Blick nach Westen andererseits, auszubilden. Um den Bedürfnissen vieler Zielgruppen gerecht werden zu können, soll hier ein Wohnungsmix aus unterschiedlichen Wohnungsgrößen und Raumangeboten entstehen. Alle Wohnungen erhalten Terrassen (im Erdund Dachgeschoss) oder Balkone bzw. Loggien. Das Ensemble ist mit Ausnahme des südlich, parallel zu Haus Eich stehenden Gebäudekörpers, der "Haus im Haus“-Lösungen und des Einfamilienhauses ebenerdig über das Straßenniveau zugänglich. Der Gebäudekomplex an der Eupener Straße wird auf dem Niveau von 201,00 m ü.NHN erschlossen, welches keinen Höhenunterschied zur Eupener Straße aufweist. Der Innenhofbereich sowie die Terrassen bzw. Gartenbereiche dieses Gebäudes befinden sich auf dem Niveau von 202,00 m ü.NHN. Der Höhenunterschied wird im Gebäude überwunden. Seite 7 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Der südliche, an Haus Eich ausgerichtete Baukörper, wird mittels Treppenanlagen in unterschiedlichen Höhenlagen entsprechend der Topographie des Grundstückes auf 203,00 m ü.NHN erschlossen. Die Terrassen bzw. Gartenbereiche befinden sich ebenfalls auf diesem Niveau. Die Terrassen bzw. Gartenbereiche der Gebäude entlang des Höfchenswegs liegen im nördlichen Bereich auf der Höhenlage 204,00 m ü.NHN, so dass im Bereich des Innenhofes, durch entsprechend gestaltete Stützmauern, sehr differenzierte private Freiräume entstehen, welche eine individuelle Gestaltung ermöglichen. Die rückwärtigen Terrassen bzw. Gartenbereiche des einzelnen Gebäudes im südlichen Teil des Plangebietes am Höfchensweg befinden sich aufgrund des Höhenverlaufs des Höfchenswegs auf 206,00 m ü.NHN. Von den projektierten Wohneinheiten können deutlich mehr als die gemäß Landesbauordnung geforderten barrierefreien Wohnungen realisiert werden. Mit den geplanten Gebäudehöhen fügt sich das projektierte Ensemble insgesamt in die bestehende Bebauungsstruktur sowohl entlang der Eupener Straße als auch dem Höfchensweg ein, dabei werden die Maßstäblichkeit und der jeweilige Charakter berücksichtigt. Unterhalb der den Hof bildenden Gebäude ist eine Tiefgarage geplant. Zusätzlich sind am Höfchensweg ebenerdige Stellplätze vor dem südlichen Gebäude und dem nördlich gelegenen Einfamilienhaus vorgesehen. Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt ausschließlich über eine Zu- und Ausfahrt im nordöstlichen Bereich von der Eupener Straße. Interne Treppenhäuser mit Aufzugsschächten führen von der Tiefgarage und den dort untergebrachten Kellerräumen in die darüber liegenden Geschosse. Das architektonische Konzept sieht für die geplanten Gebäude Flachdächer mit, außerhalb der für die Technik vorgesehenen Flächen, extensiver Begrünung vor. Geprägt werden die Fassaden vor allem durch einen Rhythmus aus stehenden Fensterformaten. Balkone und Loggien lockern die kubischen Baukörper zum Innenhof, gegenüber Haus Eich und zum Höfchensweg auf. Dominierendes Material wird ein Wärmedammverbundsystem mit Oberputz und hellem Anstrich sein. Alle geplanten Gebäude greifen dabei die gleichen gestalterischen Merkmale auf und bilden insgesamt ein Ensemble bei dem sowohl im Innen- als auch im Außenbereich eine gehobene Wohnqualität erreicht werden soll. 3.5. Freiraumkonzept Zwischen der Bebauung entlang der Eupener Straße und dem Höfchensweg befindet sich ein Höhenversprung, der durch eine Mauer überwunden wird. Diese Mauer stellt das Rückgrat des Innenhofes dar. In diesem Bereich soll der ggf. erforderliche Kleinkinderspielplatz untergebracht werden. Im mittleren Teil ist die Anlage eines Rasenteppichs vorgesehen, welcher zu unterschiedlicher Nutzung einlädt. Um diesen Innenhof sind die Terrassen und kleinen privaten Grünflächen der erdgeschossigen Wohnungen angeordnet. Die Erdgeschosswohnungen an der Eupener Straße befinden sich etwa einen Meter höher als die angrenzende Straße bzw. der Bürgersteig. Die diesen Wohnungen zugeordneten Vorgärten sollen ebenfalls mit Hecken eingefasst werden, so dass eine Einsehbarkeit von den vorgelagerten öffentlichen Flächen aus nicht gegeben ist. Die Hauseingänge und Erdgeschosswohnungen am Höfchensweg befinden sich weitestgehend auf Straßenniveau, so dass alle Zugänge mit keinen oder nur wenigen Stufen erreichbar sind. Die Vorgärten in diesem Bereich sollen attraktiv gestaltet werden. Seite 8 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Am Höfchensweg werden vier schützenswerte Eichen erhalten. In diesem Bereich ist die Anlage eines öffentlichen Spielplatzes vorgesehen. Dieser wird im Hinblick auf die zu schützenden Bäume als naturnaher Spielplatz ausgebildet, da umfangreiche Maßnahmen im Bodenbereich nicht möglich sind. Die vorgesehene Durchwegung wird zum Schutz der Eichen um den Baumbestand herumgeführt. Spielgeräte wird es lediglich in reduzierter Weise in nicht in die Wurzelbereiche eingreifender Form geben. Baumpflanzungen sind im Bereich des Innenhofes in der Aussparung in der Tiefgarage, im Bereich des Spielplatzes, an der Eupener Straße im Eingangsbereich des Innenhofes sowie auf den Eckgrundstücken am Höfchensweg vorgesehen. Behindertengerechter Ausbau Ein behindertengerechter Ausbau der fußläufigen Durchwegung zwischen der Eupener Straße und dem Höfchensweg gemäß DIN 18040 würde eine maximale Steigung von 6% zulassen und Zwischenpodeste von mindestens 1,50 m nach mehr als 6,00 m Rampenlänge erfordern. Die Topografie innerhalb des Plangebietes erfordert die Überwindung eines Höhenunterschiedes von ca. 5,00 m bis 8,00 m. Dies würde, bei einem behindertengerechten Ausbau, eine Rampenlänge inklusive Zwischenpodeste von über 150,00 m erfordern. Um im Rahmen der Planung infolge der Größe des Grundstückes sowie der Bebaubarkeit eine qualitativ hochwertige Freiflächenplanung zu gewährleisten, ist ein behindertengerechter Ausbau nicht umsetzbar. 3.6. Soziale Infrastruktur Südlich des Plangebietes befindet sich das Haus Eich und im Anschluss daran das Pius-Gymnasium, ein Kindergarten sowie ein Seniorenheim. Westlich dieser Einrichtungen besteht eine Grundschule. Diese Einrichtungen sind fußläufig in wenigen Minuten zu erreichen. Weiterhin befinden sich weitere Grundschulen, weiterführende Schulen sowie Sportplätze in angemessener Entfernung zum Plangebiet, so dass das Gebiet auch aufgrund der umliegenden Infrastruktur eine hohe Lagegunst aufweist, insbesondere auch für Familien mit Kindern gut geeignet ist. 3.7. Jugend- und Familienfreundlichkeit 3.7.1. Grundsätzliche Anforderungen, die sich aus dem konkreten städtebaulichen Ziel ergeben Das Plangebiet ist ein vollständig bebautes Wohngebiet zwischen dem Stadtzentrum und dem sogenannten „Südviertel“ Aachens. Nach dem Ratsbeschluss der Stadt Aachen vom 25.06.2003 zu den „Kriterien für Kinderund Familienfreundlichkeit“ sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen oder vorhabenbezogenen Bebauungsplänen 10 m² öffentliche Kinderspielfläche pro Kind einzuplanen. Pro Wohnung geht die Stadt von zwei Kindern aus. Eine Reduzierung der 10 m² - Forderung kann bei Prüfung von Abweichungsmöglichkeiten um maximal 50 % erfolgen. Abweichungsmöglichkeiten sind z.B. in Form von Flächenanrechnung hinsichtlich sich in der Nähe des Plangebietes befindenden zum Spielen freigegebenen Schulhöfen, frei zugänglichen öffentlichen Waldflächen oder öffentlichen Grünflächen gegeben. Die Anforderungskriterien für eine Reduzierung um 50% wurden in diesem Fall erfüllt. Aufgrund dessen soll im Plangebiet eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz mit einer Fläche von 450 m² festgesetzt werden. Aufgrund der oben beschriebenen Randbedingungen ergeben sich keine über die Herrichtung des Spielplatzes hinausgehenden Anforderungen an die Planung weiterer Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. 3.7.2. Erlebnisvielfalt im Gebiet Das Gebiet befindet sich in der Nähe zum Goldbachtal. In südlicher Richtung folgt die Stauanlage Diepenbenden und im Anschluss daran der Aachener Wald, so dass ein ausgeprägtes Naturerlebnis möglich wird. Durch die Seite 9 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 privaten Grünflächen sowie den naturnah zu gestaltenden Spielplatz unter den bestehenden Eichen im Plangebiet kann der Bezug zur Natur bereits in nächster Nähe beginnen. Der Goldbach und die Stauanlage Diepenbenden ermöglichen das Erlebnis “Wasser”, mit der Tennisanlage am Luxemburger Ring, der Sportanlage “Am Chorusberg” und dem Sportplatz an der Eupener Straße sind auch gute Voraussetzungen zur sportlichen Betätigung gegeben. 3.7.3. Umfang kinder- und jugendspezifischer Einrichtungen Die soziale Infrastruktur ist weiter oben bereits beschrieben worden, eine Ergänzung der Einrichtungen ist derzeit nicht erforderlich. 3.7.4. Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen Das Goldbachtal sowie die Tennisanlage am Luxemburger Ring befinden sich unweit vom Plangebiet und sind fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Der oben beschriebene Landschaftsraum und die Sportplätze sind über zahlreiche Straßen, Wege und Flurwege gut erreichbar. 3.7.5. Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen Im Plangebiet sind über die beiden Spielplätze hinaus keine weiteren kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen vorgesehen, da der Bedarf gedeckt ist. Teile der Erschließung im Plangebiet (Fußwege und Treppen) lassen sich sowohl zum Spielen als auch zum Aufenthalt nutzen. 3.7.6. Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität von Kindern und Jugendlichen Die zahlreichen Fußwegeverbindungen sowie die Fortführung der Erschließungsstraßen in Flurwege fördern die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen. Das Plangebiet ist durch die Bushaltestelle Goldbachstraße an der Eupener Straße sowie die Haltestelle Ronheider Weg an der Kreuzung Eupener Straße / Salierallee gut an den ÖPNV angebunden. 3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung 3.8.1 Standortwahl der Bebauung Der Standort einer Neuplanung hat erheblichen Einfluss auf den Flächenverbrauch, den Energieverbrauch der Gebäude sowie das zusätzlich erzeugte Verkehrsaufkommen. Im vorliegenden Fall bietet die Nutzung einer mindergenutzten Fläche im Bebauungszusammenhang eine gute Möglichkeit, Ressourcen schonend Wohnraum zu schaffen. Zwar hat sich in der Vergangenheit eine Vegetation auf dieser Fläche entwickelt, die mit der Bebauung beseitigt werden muss, allerdings wurde hier der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Flächen der Vorzug vor einer Bebauung auf der grünen Wiese gegeben. Durch die geplante Dachbegrünung und die Begrünung der Freiflächen soll der sommerlichen Aufheizung entgegengewirkt werden. Je zentraler die Lage des Plangebiets ist, umso geringer sind zudem die notwendigen motorisierten Verkehrsbewegungen der Bewohner. 3.8.2 Städtebaulicher Entwurf Der Energiebedarf der Gebäude soll durch eine möglichst dichte, kompakte und Flächen sparende Bebauung minimiert werden. Die öffentliche und die privaten Grünflächen vermeiden Hitzestaus in den Sommermonaten und verbessern die Abkühlung nachts. 3.8.3 Gebäudekubatur Auch die architektonische Gestaltung hat großen Einfluss auf den Energieverbrauch der Bebauung. Insbesondere Seite 10 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 gilt dies für das Verhältnis von Hüllfläche zu (beheiztem) Gebäudevolumen (A/V), das möglichst kompakt sein sollte (Würfel ist optimal). Die geplanten Gebäude weisen mit drei bis fünf Geschossen sowie knapp 30 bis 50 m Gebäude- bzw. Zeilenlänge ein günstiges A/V -Verhältnis auf. 3.8.4 Solare Wärme- und Energiegewinnung Grundsätzlich möglich ist die Errichtung von Anlagen zur Solarenergiegewinnung auf den Dachflächen, die Höhenfestsetzungen nehmen derartigen technische Anlagen auf den Dachflächen ausdrücklich aus. 3.8.5 Umgang mit Frei- u. Dachflächen Der Blockinnenbereich auf der der geplanten Tiefgarage soll gärtnerisch bzw durch einen Kinderspielplatz gestaltete werden. Dies und die geplante Dachbegrünung vermindern die Aufheizung der Flächen und der Umgebung. 3.8.6 Umgang mit Niederschlagswasser Aufgrund der vorhandenen nur sehr gering durchlässigen, wasseraufstauenden Bodenschichten ist eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers von Dach- und Wegeflächen nicht möglich. Daher ist eine Einleitung in die öffentliche Kanalisation erforderlich. Diesbezüglich wurde ein Entwässerungskonzept (Ingenieurbüro Kügler vom 28.10.2011) erstellt. Es wurde festgestellt, dass sowohl für die einzelnen Teileinzugsgebiete als auch für das Gesamtgebiet durch die Begrünung der Dächer eine Verbesserung der Abflusssituation erzielt wird. 3.8.7 Umgang mit der Energieversorgung Nach dem derzeitigen Planungsstand lässt sich das Energiekonzept wie folgt beschreiben: Die Flächen im Geltungsbereich befinden sich außerhalb der Reichweite eines Fernwärmenetzes. Aufgrund dessen ist eine eigene Wärme- und Warmwasserversorgung geplant. Gemäß den Anforderungen der ENEV 2009 bzw. ENEV 2012 muss ein fester Anteil der benötigten Wärmeerzeugung durch regenerative Energien sichergestellt werden. Konkret soll dies beim geplanten Bauvorhaben durch eine Gasbrennwertanlage mit Solarunterstützung zur Heizung und Warmwassererzeugung erreicht werden. Die Versorgung der geplanten Gebäude erfolgt überwiegend zentral über eine Anlage. Solar-Elemente auf dem Dach sollen den benötigten Anteil regenerativer Energie für das Gesamtvorhaben liefern. 3.8.8 Vertragliche Regelungen Die vorgesehene Begrünung der Dächer sowie die Ersatzpflanzungen, welche u.a. zur Verbesserung des Kleinklimas beitragen werden, sollen im Durchführungsvertrag entsprechend geregelt werden. 4. Begründung der Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der Struktur des umliegenden Siedlungsbereiches sollen die Flächen im Plangebiet gemäß § 4 BauNVO als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden und dienen damit vorwiegend dem Wohnen. Für das festgesetzte allgemeine Wohngebiet (WA) sollen die ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen als Nutzungen ausgeschlossen werden. Diese sind - aufgrund ihrer betrieblich notwendigen Ausdehnungen und Flächeninanspruchnahme sowie des durch sie ausgelösten hohen Verkehrsaufkommens - an diesem Standort nicht verträglich. Darüber hinaus wären mit einem hohen Verkehrsaufkommen Immissionen verbunden, die an diesem Standort nicht verträglich wären. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Seite 11 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan wird definiert durch die Festsetzungen der Grundflächenzahl, der Zahl der Vollgeschosse und der Höhe der baulichen Anlagen über NHN. Das städtebauliche Konzept bezieht sich auf das gesamte Plangebiet und beruht auf der Idee eines privaten bzw. halbprivaten Innenhofes sowie der Integration der vorhandenen zu erhaltenden Bäume in Zusammenhang mit qualitativ hochwertigen Frei- und Spielbereichen. Im Zuge der Konkretisierung der Planung wurde die private Baulandfläche, um die Fläche des geplanten öffentlichen Spielplatzes reduziert. Die städtebauliche Anordnung der Neubebauung wurde beibehalten, um die qualitätvolle Gesamtlösung zu sichern. Die für den Spielplatz vorgesehene Fläche (öffentliche Grünfläche) wird nachfolgend in den Besitz der Stadt Aachen übergehen. GRZ/GFZ In dem allgemeinen Wohngebiet wird eine GRZ von 0,5 festgesetzt, um in diesem Bereich innenstadtnahes, verdichtetes Wohnen zu ermöglichen. Damit werden die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 der BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung hinsichtlich der festgesetzten GRZ um 0,1 überschritten. Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) als Höhenbegrenzung ist nicht erforderlich, da die Höhe der baulichen Anlagen über die Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze in Zusammenhang mit der maximalen Gebäudehöhe bzw. der absoluten Wandhöhe (s.u.) ausreichend definiert ist. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegte Obergrenze der GFZ für allgemeine Wohngebiete von 1,2 wird im Plangebiet mit der festgesetzten Drei- bis Fünfgeschossigkeit überschritten. Da jedoch aufgrund der Anpassung der Gebäude in die vorhandene Topographie die untersten Geschosse teilweise in das Gelände eingefügt werden und die Höhenentwicklung der geplanten Baukörper sich dem Höhenverlauf der umgebenden Bebauung weitgehend anpasst, ist die zulässige Überschreitung in diesem urbanen Kontext städtebaulich verträglich. Die damit realisierbare Dichte entspricht einer Ausnutzung des Grundstückes vergleichbar einer GFZ von bis zu 1,67. Diese Überschreitungen sind gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO möglich. Im Plangebiet wird die Überschreitung der Obergrenzen ermöglicht, da folgende besonderen städtebaulichen Gründe dies erfordern: Die Reaktivierung innerstädtischer, brach gefallener Flächen entspricht dem Prinzip „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und trägt dazu bei, neue Inanspruchnahme von Flächen in Stadtrandlage zu reduzieren. Das Plangebiet besitzt durch seine herausragende Lage unmittelbar im Übergangsbereich der Innenstadt zum Südviertel eine besondere Lagegunst. Die gute Erschließung des Gebietes durch den Öffentlichen Personennahverkehr und die Straßenanbindungen bieten gute infrastrukturelle Voraussetzungen. Das Wohngebiet wird als städtischer Wohnstandort konzipiert, der in seiner Lage - südwestlich des Stadtteils Burtscheid - im Sinne des Planungsprinzips „Stadt der kurzen Wege“ urbane Qualitäten aufweist, wie die fußläufige Erreichbarkeit von Infrastruktureinrichtungen oder die Nähe zu hochwertigen Grün- und Waldbereichen. Zudem ist vorgesehen, das Plangebiet zu einem die Innenstadt ergänzenden Wohnbereich zu entwickeln. Dies bedingt, dass in Anlehnung an die vorhandene Maßstäblichkeit eine höhere bauliche Dichte, als sie in Wohngebieten in Stadtrandlagen üblich ist, zulässig ist. Dies dient der Vermeidung eines zu starken Dichtegefälles in der Umgebung. Das Konzept sieht darüber hinaus unterschiedliche Wohnungstypen und -größen vor, die die Möglichkeit einer urbanen Wohn- und Lebenssituation an diesem Standort schaffen. Damit wird der Verbesserung des Wohnungsmarktes in der Stadt Aachen Rechnung getragen. Damit trotz dieser Verdichtung sichergestellt werden kann, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, sind besondere Maßnahmen zur Vermeidung negativer Auswirkungen vorgesehen: Seite 12 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Innerhalb des Plangebietes werden halböffentliche und sehr differenzierte private Freiräume geschaffen, welche vielfältig nutzbar sind. Zudem wird im Geltungsbereich ein öffentlicher Spielplatz geschaffen, welcher in Zusammenhang mit den zu erhaltenden Eichen als naturnaher Spielplatz gestaltet wird. Ersatzpflanzungen erfolgen ausschließlich im Plangebiet selbst, so dass hier geeignete neue Grünstrukturen entstehen. Festsetzungen zur Sicherung der erhaltenswerten Eichen sowie zur Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und der Dachflächen sichern eine städtebaulich und ökologisch sinnvolle Begrünung des Baugebietes. Der Geltungsbereich befindet sich in fußläufiger Entfernung von ausgedehnten Grünstrukturen sowie daran anschließend großen Waldbereichen. Nordöstlich des Plangebietes befindet sich der Stadtteil Burtscheid in dem alle erforderlichen Infrastruktureinrichtungen und Einrichtung für den kurz- und mittelfristigen Bedarf vorhanden sind. Durch die Festsetzung von maximalen Wand- bzw. Gebäudehöhen und durch die einzuhaltenden Abstandflächen werden die maßgebenden Faktoren zur Berücksichtigung der Belange der umliegenden Bebauung, wie z. B. Belichtung, Belüftung und Besonnung, umfassend berücksichtigt und somit die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt. Innerhalb des Geltungsbereiches werden die Mindestabstände zwischen den Gebäuden eingehalten, so dass die o.g. maßgebenden Faktoren ebenfalls berücksichtigt werden. Im Sinne eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden werden im Plangebiet nur am Höfchensweg einzelne ebenerdige Stellplätze ausgewiesen. Die übrigen bauordnungsrechtlich nachzuweisenden Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, welche in den nicht überbauten Bereichen begrünt wird. Diese Begrünung gewährleistet die Wasserspeicherfähigkeit des Bodens und trägt damit zu einem günstigen Kleinklima bei. Um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt einschätzen zu können, wurden im Rahmen des Verfahrens betroffene Schutzgüter betrachtet und die Ergebnisse in einer Zusammenfassung der Umweltbelange (siehe 5.) zusammengefasst. Das Plangebiet ist derzeit bereits durch den ÖPNV, für den Pkw-Individualverkehr sowie für den Fuß- und Radverkehr gut erschlossen. Aufgrund der geringen Verkehrszunahme durch das Vorhaben, sind negative Auswirkungen auf die Verkehrsqualität der angrenzenden Straßen nicht zu erwarten. Darüber hinaus können die bei einer Planung auf der „grünen Wiese“ erforderlichen Verkehrswege und die damit verbundenen Emissionen bei der Nutzung dieses innerstädtischen Grundstückes vermieden werden. Sonstige öffentliche Belange stehen einer Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO nicht entgegen. Die Ver- und Entsorgung ist über die angrenzenden Straßen und durch Neubau im Zuge der Umsetzung der Planung sichergestellt. Durch die umliegenden Straßen ist die verkehrliche Erschließung nachweislich gesichert. Höhe baulicher Anlagen Zahl der Vollgeschosse Die Zahl der Vollgeschosse wird entsprechend der Planung an der Eupener Straße mit vier bzw. in Teilen mit fünf festgesetzt. Das parallel zu Haus Eich geplante Gebäude ist mit drei bzw. teilweise mit vier Vollgeschossen festgesetzt. Zum Haus Eich erfolgt eine Staffelung von vier auf drei Vollgeschosse, so dass nicht von einer Beeinträchtigung des Denkmals und der bestehenden Hofanlage auszugehen ist. Im Bereich des Höfchenswegs sind Geschossigkeiten von drei bis vier festgesetzt. Da sich die untersten Geschosse in Teilen aufgrund der Topografie im Erdreich befinden, sind vom Höfchensweg lediglich zwei bzw. drei Geschosse sichtbar. Seite 13 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 In Zusammenhang mit den Festsetzungen zu den Gebäude- und Wandhöhen ist das Maß der baulichen Nutzung hinreichend definiert. Gebäudehöhen/ Wandhöhen Zur hinreichenden Sicherung der städtebaulich gewünschten Raumbildung und der Proportionen im Hinblick auf die angrenzenden Straßen und Gebäude werden im Bereich des Wohngebietes Gebäude- und Wandhöhen als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen zu den Höhen erfolgen unter Berücksichtigung der vorhandenen Topographie und gewährleisten die Integration in das städtebauliche Gefüge. Im Bereich der Eupener Straße wird planungsrechtlich die Möglichkeit geschaffen, ein fünfgeschossiges Gebäude mit einer maximalen Höhe von 217,50 m ü.NHN zu errichten. Um die vorgesehenen Abstufungen auf vier Geschosse Richtung Norden und Westen sowie zur Eupener Straße sicher zu stellen, werden für diese Bereiche Gebäudehöhen von maximal 215,50 m ü.NHN festgesetzt. Hiermit wird die Höhe des Staffelgeschosses des vorhandenen nördlichen Gebäudes aufgenommen und auf diese Weise ein verträglicher Übergang zur Bestandsbebauung geschaffen. Ferner ist durch die Höhenstaffelung in Richtung Westen von vier auf fünf Geschosse von der Eupener Straße das fünfte Geschoss optisch nicht mehr wirksam. Eine weitere Abstufung der Höhenentwicklung erfolgt im Verlauf der Eupener Straße. Hier wird der parallel zu Haus Eich vorgesehene Baukörper nach Süden von vier auf drei Geschosse reduziert. Dieses Gebäude unterschreitet die gesetzlich vorgegebenen Abstände, so dass die südlichen Gebäudekanten sowie die östliche Gebäudekante mit absoluten Wandhöhen in Verbindung mit Baulinien (s. 4.4) festgesetzt sind. Diese Unterschreitung erfolgt im Einvernehmen mit dem angrenzenden Nachbarn. Ebenso wie bei den anderen geplanten Gebäuden wird zum direkten Nachbarn (Haus Eich) der vorgesehene Gebäuderiegel von 216,20 m um ca. 2,60 m in seiner Höhe abgestuft. Eine Verschattung des Haus Eich ist durch die Unterschreitung der Abstandflächen aufgrund seiner Lage südlich von den geplanten Gebäuden nicht gegeben. Die geplanten Gebäude entlang des Höfchenswegs fügen sich in die Höhenentwicklung der bestehenden Bebauung mit Maximalhöhen von 218,00 bzw. 219,00 m ü.NHN städtebaulich ein. Zu der jeweiligen Nachbarbebauung werden die geplanten Gebäude um 2,50 bzw. 3,50 m abgestuft. Mit den Festsetzungen zu den Wand- und Gebäudehöhen in Verbindung mit den festgesetzten maximal zulässigen Vollgeschossen sowie den überbaubaren Grundstücksflächen (s. 4.4) werden eine dem Standort entsprechend angemessene Höhenentwicklung festgeschrieben und negative Auswirkungen für die Umgebung ausgeschlossen. Nachbarschaftliche Belange werden im gesamten Plangebiet umfassend berücksichtigt. Der Gebäuderiegel gegenüber Haus Eich unterschreitet die gesetzlich vorgegebenen Abstände, so dass die südlichen Gebäudekanten sowie die östliche Gebäudekante mit absoluten Wandhöhen in Verbindung mit Baulinien (s. 4.4) festgesetzt sind. Diese Unterschreitung erfolgt im Einvernehmen mit dem angrenzenden Nachbarn. Ebenso wie bei den anderen geplanten Gebäuden wird zum direkten Nachbarn (Haus Eich) der vorgesehene Gebäuderiegel von 216,20 m um ca. 2,60 m in seiner Höhe abgestuft. Eine Verschattung des Haus Eich ist durch die Unterschreitung der Abstandflächen aufgrund seiner Lage südlich von den geplanten Gebäuden nicht gegeben. -------Mit den Festsetzungen zu den Wand- und Gebäudehöhen in Verbindung mit den festgesetzten maximal zulässigen Vollgeschossen sowie den überbaubaren Grundstücksflächen (s. 4.4) werden eine dem Standort entsprechend angemessene Höhenentwicklung festgeschrieben und negative Auswirkungen für die Umgebung ausgeschlossen. Nachbarschaftliche Belange werden im gesamten Plangebiet umfassend berücksichtigt. Um die Auswirkungen der geplanten Bebauung im Hinblick auf die nachbarschaftlichen Belange einer ausreichenden Belichtung und Besonnung zu überprüfen, wurde eine Verschattungsstudie (Peutz Consult vom 22.03.2011) erstellt. Die Bewertung erfolgt nach Teil 1 der DIN 5034 „Tageslicht in Innenräumen“. Die minimale Besonnungsdauer wird für den Stichtag 17. Januar berechnet, an dem der niedrigste Sonnenstand und somit die kürzeste Besonnungsdauer vorliegt. Seite 14 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Die Untersuchung ergab, dass Auswirkungen auf die Besonnungssituation der nördlich an das Plangebiet angrenzenden Wohnbebauung durch die Umsetzung der Planung gegeben sind. Die Kriterien der DIN 5034-1 an eine Mindestbesonnungsdauer der Fassaden werden aber auch nach Errichtung der Bebauung sicher gewährleistet. Im Frühjahr und Herbst ergibt sich durch die bereits höher stehende Sonne eine wesentlich günstigere Besonnungssituation, welche sich positiv auf die Fassaden der nördlich angrenzenden Bebauung auswirkt. Im Sommer ist hier eine noch längere Besonnungsdauer gegeben, so dass keinerlei Beeinträchtigung der möglichen Besonnungsdauer an den Fassaden anzutreffen ist. Auf die Besonnungssituation der weiteren umliegenden Bebauung haben die geplanten Gebäude keinen bzw. nur marginalen Einfluss. Da sich die Planung im Zuge des Verfahrens weiterentwickelt hat, wird die Studie in Bezug auf die aktuelle Planung neu berechnet. Negative Auswirkungen sind jedoch hierdurch nicht zu erwarten. 4.3 Bauweise Mit Ausnahme des nordwestlichen Bereiches ist innerhalb des Geltungsbereiches die offene Bauweise vorgeschrieben. Diese orientiert sich an der in der Umgebung vorhandenen städtebaulichen Struktur, welche durch immer wieder eingestreute, unbebaute Zwischenräume Einblicke und Durchblicke erlaubt. Im nordwestlichen Bereich des Plangebietes ist ein separates, klassisches Einfamilienreihenhaus neben sogenannten Haus-in-Haus-Typen vorgesehen. Die stadträumlich gewünschte Reihung der Gebäude, wie sie in diesem Bereich des Höfchenswegs bei den umgebenden Strukturen vorzufinden ist, würde durch die in einer offenen Bauweise erforderlichen Abstandflächen nicht erreicht. Um hierfür eine eindeutige Festsetzung zu treffen, die sowohl den bauordnungs- und nachbarschaftsrechtlichen Belangen als auch der gewünschten städtebaulichen Ordnung entspricht, wird im Bebauungsplan eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, welche ein Anbauen an die Grundstücksgrenze zwischen den geplanten Gebäuden vorschreibt. An allen anderen Grundstücksgrenzen gelten die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandflächen. 4.4 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 23 BauNVO durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baulinien und Baugrenzen bestimmen die Stellung und Grundflächen der baulichen Anlagen derart, dass die angestrebte städtebauliche Ordnung nach Vorgabe der konkreten hochbaulichen Planung realisiert werden kann. Da diesem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben zugrunde liegt, bilden die überbaubaren Grundstücksflächen relativ genau die Umgrenzung der geplanten Baukörper ab. Trotzdem ist in Bezug auf die Ausführung des Vorhabens noch ausreichend Flexibilität gewährleistet. Im nördlichen Bereich des Höfchenswegs ist die überbaubare Grundstücksfläche zurückversetzt, so dass Vorgartenflächen entstehen, die der überwiegend bestehenden Struktur entlang des Höfchenswegs entsprechen. Im Süden wird mit der überbaubaren Grundstücksfläche die Flucht der prägenden zu erhaltenden Eichen aufgenommen und somit die Verengung der Straße in diesem Bereich optisch unterstützt. Aufgrund von Unterschreitungen der erforderlichen Abstandflächen durch den Baukörper gegenüber von Haus Eich, werden für die südlichen sowie die östliche Gebäudekanten Baulinien festgesetzt. Im Zusammenhang mit den absolut festgesetzten Wandhöhen (s. 4.2) wird der geduldete Abstand und die absolute Höhe festgeschrieben. Bei Einhaltung der erforderlichen Abstandflächen hätte das geplante Gebäude im Süden weiter von der Grundstücksgrenze abrücken müssen und der vorgesehene Innenhof hätte maßgeblich an Qualität verloren. Darüber hinaus wird die Flucht des Haus Eich parallel zur Eupener Straße mit der Gebäudekante Seite 15 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 aufgenommen und stellt somit den räumlich wirksamen Bezug her, der durch die o.g. Festsetzungen gesichert wird. Eine Beeinträchtigung durch die Unterschreitung der Abstandflächen ist für das Haus Eich nicht gegeben, da einerseits dort keine Wohnnutzung vorhanden ist und zudem im östlichen Bereich sich lediglich die Einfahrt zu der Hofanlage befindet. Aus Sicht der Denkmalpflege konnte keine relevante Beeinträchtigung der geschützten Bauteile erkannt werden. Die festgesetzten Baulinien gegenüberliegend von Haus Eich, zwischen den zeichnerisch festgesetzten Bereichen C-D sowie E-F, dürfen aufgrund der dort geplanten, nach Süden ausgerichteten Aufenthaltsbereiche, bis um 2,0 m mit Balkonen überschritten werden. Dies sichert den dort geplanten Wohnungen einen optimal nach Süden ausgerichteten Freibereich. Eine Beeinträchtigung durch Einblicke oder dergleichen ist für das Haus Eich hierdurch nicht gegeben, da sich dort keine Wohnnutzung befindet. 4.5 Nebenanlagen Die Unterbringung von Abfallbehältern ist an der Eupener Straße im Bereich der Hauseingänge sowie südlich der aufgehenden Treppenanlage vorgesehen. Durch die differenzierten Höhenlagen können die Abfallbehälter in eigens hierfür gefertigten Bereichen unauffällig untergebracht werden. Am Höfchensweg sind die Abfallbehälter in hierfür vorgesehenen Einbauten im Bereich der einzelnen Gebäude angeordnet. In der Planzeichnung sind die Bereiche für die Abfallbehälter als Flächen für Nebenanlagen festgesetzt. 4.6 Stellplätze und Tiefgarage Im Plangebiet sind oberirdische Stellplätze lediglich am Höfchensweg zulässig und auch nur für die Gebäude, welche aufgrund der vorhandenen Topografie nicht an die Tiefgarage angeschlossen werden können. Um das städtebauliche Ziel eines urbanen Wohnens mit hohen Aufenthaltsqualitäten zu erreichen, ist es wünschenswert, wenn möglichst viele Fahrzeuge in Tiefgaragen untergebracht werden. Daher sind Tiefgaragen sowohl im Bereich der mit Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstückflächen als auch innerhalb der mit unterirdischen Baugrenzen festgesetzten Flächen zulässig. 4.7 Ein- und Ausfahrten Tiefgarage Die geplante Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage an der nordöstlichen Grundstücksgrenze wird durch einen entsprechend festgesetzten Einfahrtbereich gesichert. 4.8 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten Um die für den Höfchensweg üblichen Vorgartenbereiche zu sichern, ist außer den für Stellplätze vorgesehenen Bereichen eine Befahrbarkeit der Grundstücke ausgeschlossen. Die erforderlichen Einfahrtbereiche sollen festgesetzt werden. 4.9 Lärmschutz Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchung (Schalltechnische Untersuchung, Peutz Consult vom 10.08.2011) an den Baugrenzen im Bereich der Eupener Straße im Bebauungsplan die notwendigen Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile festgesetzt. Mit diesen Festsetzungen wird dem Schutzbedürfnis der geplanten Wohnnutzung innerhalb des Plangebietes Rechnung getragen. Ziel ist die Sicherstellung der Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 an den betroffenen Fassadenabschnitten und somit die Schaffung gesunder Wohnverhältnisse. Seite 16 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Die Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile bis zum Lärmpegelbereich III werden in der Regel mit der üblichen Massivbauweise und dem Einbau von Isolierglasfenstern als Wärmeschutz nach dem heutigen Stand der Technik bereits eingehalten. Daher werden diese Anforderungen entsprechend Lärmpegelbereich III als Mindestanforderung im Bereich des gesamten Bebauungsplans festgesetzt. 4.10 Grünflächen Der erforderliche Kinderspielplatz (s. 3.7.1) wird im Bereich der geschützten Eichenbaumgruppe als naturnaher Spielplatz ausgestaltet und als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz gesichert. 4.11 Anpflanzungen Anpflanzen von Schnitthecken Im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze zu Haus Eich ist eine Hecke zu pflanzen, die die direkt angrenzenden Freibereiche der Erdgeschosswohnungen zum Nachbargrundstück abtrennen. Die Mindesthöhe von 1,0 m soll einen deutlichen Sichtschutz gewährleisten. Zudem sind im Bereich der nicht bebauten Flächen zur Abgrenzung der privaten Garten- und Terrassenbereiche ebenfalls Heckenpflanzungen vorzusehen. Darüber hinaus sind Baumpflanzungen nach Vorgabe des Grünordnungsplanes in den nicht bebauten Bereichen vertraglich vereinbart. Extensive Dachbegrünung Zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse ist für Flachdächer und flach geneigte Dächer (bis 15 Grad) eine Begrünung mit standortgerechter extensiver Vegetation vorgeschrieben. Diese vertragliche Regelung gilt, soweit brandschutztechnische Bestimmungen nicht entgegenstehen. Ebenfalls ausgenommen sind verglaste Flächen, technische Aufbauten sowie Flächen für Anlagen für regenerative Energiegewinnung. Um eine attraktive Begründung zu erreichen, muss die Vegetationstragschicht mindestens 10 cm stark sein. Alle Maßnahmen zur Begrünung werden zu einer ökologisch wie gestalterisch wirksamen Grünstruktur im Plangebiet führen. Die Differenzierung der Freibereiche wird mit der unterschiedlichen Begrünung zusätzlich hervorhoben. Darüber hinaus wird damit ein wesentlicher Beitrag zur Ausbildung eines angenehmen Kleinklimas geleistet und gewährleistet, dass die angestrebten städtebaulichen Qualitäten sich im Freiraum widerspiegeln. 4.13 Gestalterische Maßnahmen Technische Aufbauten, Treppenhäuser und Aufzüge An diesem Standort im Übergang der Innenstadt zum sogenannten „Südviertel“ ist es städtebaulich angestrebt, die Dachlandschaft der Neubebauung grundsätzlich nicht durch zusätzliche Aufbauten auf den Dächern zu beeinträchtigen. Aufgrund der bewegten Topographie ist eine solche Festlegung aus stadtgestalterischen Gründen gerade an dieser Stelle geboten. Damit Technikaufbauten und alle sonstigen Aufbauten städtebaulich nur in geringem Umfang in Erscheinung treten, dürfen sie eine Höhe von 1,0 m über der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe nicht überschreiten und müssen von der äußeren Fassade des darunterliegenden Geschosses um mindestens das Maß ihrer Höhe zurückversetzt werden. Darüber hinaus werden diese Aufbauten in ihrer Flächenausdehnung in der Summe auf maximal 80 m² und als Einzelanlage auf 45 m³ begrenzt. Ausgenommen von diesen Bestimmungen sind Anlagen für regenerative Energiegewinnung, die je nach Art größere Flächen in Anspruch nehmen. 5. Umweltbelange Seite 17 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Der Bebauungsplan Nr. 941 – Eupener Straße/Höfchensweg – soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a i.V.m. § 13 BauGB aufgestellt werden. Anhaltpunkte für eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG liegen nicht vor. Es handelt sich nicht um ein Europäisches Vogelschutzgebiet oder FFH-Gebiet. Die Größe des Plangebietes liegt unter der Obergrenze nach § 13 a BauGB von 20.000 m², so dass keine formale Umweltprüfung bzw. Einzelfallprüfung erforderlich ist. Gemäß § 13 a Abs. 2 Zif. 4 gilt ein Eingriff in Natur und Landschaft als gesetzlich zulässig. Gleichwohl sind die Umweltbelange darzulegen und in den planerischen Abwägungsprozess einzustellen 5.1 Schutzgut Mensch Bei der Betrachtung des Schutzgutes Mensch sind grundsätzlich Aspekte wie Gesundheitsvorsorge, Wohnqualität, Erholung und Freizeit, Grün- und Freiflächen, Luftschadstoffe, Gerüche, Lichtimmissionen, Lärmimmissionen, Erschütterungen, Elektromagnetische Felder (EMF), Hochspannungsleitungen, Mobilität, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. 5.1.1 Teilaspekt Immissionsschutz – Lärm Zur Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die maßgeblichen Lärmschutzwerte einzuhalten. Außerdem fordert das Umsetzungsgesetz der Umgebungslärmrichtlinie (§ 47a-f BImSchG) zur Reduzierung des Lärms eine Lärmaktionsplanung. Maßnahmen sollten bevorzugt dort eingesetzt werden, wo Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden oder Bauvorhaben entstehen. Grundsätzlich ist zur Sicherstellung gesunder Raumverhältnisse für die Gebäudeteile, in denen die Wohnräume eine freie Sichtverbindung zu einer wesentlichen Schallquelle aufweisen, ein erhöhter Schallschutz erforderlich (BauGB § 1, Abs.7, § 1a, § 2a und § 9). Das notwendige Schalldämmmaß ergibt sich aus der geplanten Nutzung. Bei der Errichtung neuer Gebäude ist in jedem Fall die DIN 4109 zu berücksichtigen. Aufenthaltsflächen (Terrassen o.ä.) oder Erholungsflächen sollten nicht in unmittelbarer Nähe der Lärmquelle eingerichtet werden. Ausweislich des Lärmkatasters wird das Plangebiet durch die direkt angrenzende Eupener Straße deutlich mit Lärm beaufschlagt (berücksichtigtes Verkehrsaufkommen: Eupener Straße 12.000 KFZ/24h; Höfchensweg ~ 500 KFZ/24h). Im Nahbereich der Eupener Straße treten Pegel von > 70 dB(A) (Lden) und > 60 dB(A) (Lnight)1 auf. Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit 55/45 dB(A) Tag/Nacht2 für WA-Gebiete werden größtenteils nicht eingehalten. Zur Kennzeichnung verwendet werden der Lden und der Lnight, beide in dB(A) angegeben ( BImSchG § 47 a-g, Lärmkataster nach der EU-Verordnung) Der Lden ist ein mittlerer Pegel über das ganze Jahr, wobei der Lärm in den Abendstunden mit 5 dB Zuschlag und in den Nachtstunden mit 10 dB Zuschlag gewichtet wird. Der Lnight wird als mittlerer Pegel über alle Nachtstunden (22.00 bis 6.00 Uhr) des Jahres gebildet 1 Bei diesen Beurteilungskriterien handelt es sich um die nationalen Regelwerke (RLS 90 in Verbindung mit der 16. Bundesimmissionsschutz-Verordnung, DIN 18005, TA-Lärm). Diese sind als Beurteilungsgrundlage z. B. für straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen zum Schutz der Bevölkerung vor Lärm anzuwenden. Im direkten Vergleich zu den Berechnungen der EU-Verordnung (Lärmkataster der Stadt Aachen) können kleine Unterschiede auftreten, weil die Berechnungsverfahren divergieren. 2 Seite 18 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Ergebnisse der Ausbreitungsberechnungen Kfz Lden (Lärmkataster) Ergebnisse der Ausbreitungsberechnungen Kfz Lnight (Lärmkataster) Zur Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB wurde im Rahmen des Verfahrens eine schalltechnische Untersuchung (Peutz Consult vom 08.10.2011) erstellt, welche die in Zusammenhang mit der Wohnanlage geplante Tiefgarage sowie den von der Eupener Straße ausgehenden Verkehrslärm untersucht. Lärm Tiefgarage Die der geplanten Wohnanlage zugehörige Tiefgarage wurde anhand der Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Die Untersuchung zeigt, dass sowohl innerhalb des Tages- als auch innerhalb des Nachzeitraumes die Immissionsrichtwerte der TA Lärm auch unter Berücksichtigung längerer Ruhezeiten mit erhöhter Empfindlichkeit (Sonn- und Feiertags)eingehalten werden. Seite 19 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Lärm Verkehr Die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärmimmissionen von der Eupener Straße wurden gemäß der DIN 18005 (Schallschutz in Städtebau) in der schalltechnischen Untersuchung beurteilt. Die höchsten Verkehrslärmimmissionen liegen an den Fassaden mit Ausrichtung zur Eupener Straße vor. Dort betragen die Beurteilungspegel bis zu 67 dB(A) tags und bis zu 59 dB(A) nachts. Damit wird der schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts an diesen Fassaden überschritten. Die der Eupener Straße abgewandten bzw. weiter entfernten Fassaden weisen alle deutlich geringere Beurteilungspegel auf, teilweise werden die Orientierungswerte auch eingehalten. Diese deutlich geringeren Werte sind zum Teil der abschirmenden Wirkung der an der Eupener Straße vorgesehenen Gebäude geschuldet. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes sind aktive Schallschutzmaßnahmen städtebaulich nicht sinnvoll und umsetzbar. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchung an den Baugrenzen im Bereich der Eupener Straße im Bebauungsplan die erforderlichen Anforderungen an die Schalldämmmaße der Außenbauteile festgesetzt. Mit diesen Festsetzungen wird die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 an den betroffenen Fassadenabschnitten und somit die Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse gewährleistet. Zudem wird festgesetzt, dass die Lärmpegelbereiche für alle Gebäudefronten, die an den gekennzeichneten Baugrenzen, parallel zu diesen oder in einem Winkel bis einschließlich 90° zu diesen stehen, gelten und dass dies bei Neu-, Um- und Anbauten eingehalten werden muss. Für alle sonstigen Fassaden ist festgesetzt, dass der Lärmpegelbereich III gilt, welcher jedoch bereits durch den heutigen Stand der Technik allgemein abgedeckt ist. Von diesen Festsetzungen können Ausnahmen gestattet werden, wenn ein Sachverständiger den entsprechenden Nachweis erbringt, dass geringere Maßnahmen ausreichen. 5.1.2 Teilaspekt -Immissionsschutz - Aspekt Lufthygiene, Gerüche, Lichtimmissionen Ziel ist die Vermeidung von Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen sowie die Vorsorge zur Erzielung eines hohen Schutzniveaus für die gesamte Umwelt. Darüber hinaus sind die Allgemeinheit und die Nachbarschaft vor Geruchsimmissionen, Lichtimmissionen, EMF-Belastungen zu schützen. Zur Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB wurde im Rahmen des Verfahrens eine Luftschadstoffuntersuchung (Peutz Consult vom 26.07.2011) unter Berücksichtigung der Grenzwerte in der 39. BImSchV, erstellt. Hierbei wurden die Luftschadstoffbelastungen ausgehend von der im Zusammenhang mit der Wohnanlage geplanten Tiefgarage sowie der umliegenden Straße untersucht. Die Untersuchung wurde für die relevanten Luftschadstoffe Feinstaub (PM10 und PM2,5), Stickstoffdioxid (NO2) und Benzol (C6H6) durchgeführt. Die Belüftung der geplanten Tiefgarage erfolgt über eine natürliche Be- und Entlüftung. Das vorgesehene Gitterrolltor wird bei Ankunft und Abfahrt der Fahrzeuge automatisch geöffnet, so dass relevante Wartezeiten am Tor entfallen. Im Ergebnis zeigt die Untersuchung, dass die Jahresmittelwerte für Feinstaub PM10 und PM2,5 im gesamten Untersuchungsgebiet deutlich unterhalb der Grenzwerte liegen. Dies gilt auch für den Zufahrtsbereich zur Tiefgarage sowie den Nahbereich um die Abluftöffnungen. Teilaspekt Grün- und Freiflächen Ziel ist es, der Wohn- und Arbeitsbevölkerung attraktive Grün- und Freiflächen zur Erholung und Freizeitgestaltung mit einer guten Zugänglichkeit anzubieten. Ein Grün- und Freiflächenkonzept wird derzeit für das gesamte Stadtgebiet erarbeitet, aus dem u.a. die Versorgung eines Viertels mit Erholungsflächen für alle Bevölkerungsschichten hervorgeht. Aufgrund des Ratsbeschlusses vom 25.06.03 „Kriterien für Kinder- und Familienfreundlichkeit im Städtebau“ löst das Wohnbauprojekt neben dem hausnahen Spielbereich für Kleinkinder die Herstellung eines öffentlichen Seite 20 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Spielplatzes aus. Entsprechend dieser Kriterien sind auch für dieses neue Wohngebiet 10 m² öffentliche Kinderspielfläche pro Kind einzuplanen. Die zu fordernde Spielplatzgröße kann um die Hälfte reduziert werden, wenn im nahen Umfeld weitere Spielmöglichkeiten beispielsweise auf dem zum Spielen freigegebenen Schulhof bestehen. Von dieser Möglichkeit wird Gebrauch gemacht. Der nunmehr rund 450 qm große Spielplatz soll im Bereich der vier verbleibenden, ortsprägenden Eichen am Höfchensweg, die unter die Schutzbestimmungen der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen, eingerichtet werden. Um dem Baumschutz Rechnung zu tragen, ist eine Naturnahe Gestaltung des neuen Spielplatzes vorgesehen. Daher werden in Abweichung von einer Standartspielplatzeinrichtung Baumstämme zum Balancieren, ein Baumhaus und eine Rutsche außerhalb des Kronentraufbereichs der Eichen installiert. Aufgrund der vorhandenen Geländesituation (rund fünf Meter Höhenunterschied von Ost nach West), der Aspekte des Baumschutzes (keine baulichen Anlagen innerhalb des Kronentraufbereichs zu schützender Bäume) und der verkleinerten Fläche ist eine Barrierefreiheit nicht herzustellen. Der durch die Grünanlage führende Weg erfordert daher Treppenelemente. Außerdem kann zum Schutz der Eichen der Weg innerhalb des Kronentraufbereichs nur als Pfad mit Streuauflage nicht aber mit dem üblichen Unterbau angelegt werden, was weitere Anforderungen an die Verkehrssicherung bedeutet. Dieser Spielplatz muss laut Ratsbeschluss ein Öffentlicher sein, was bedeutet, dass er ins Eigentum und die Verantwortung der Stadt übergehen muss. Daraus werden sich Kosten sowohl für den Erwerb der Fläche als auch für die Verkehrssicherung und Pflege ergeben, wobei die Besonderheiten des geplanten Spielplatzes einen erhöhten Pflegeaufwand verursachen werden. Dies bedarf einer vertraglichen Regelung. 5.2 Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Bei der Beurteilung der Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt wird die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie den Zusammenhang von Lebensräumen betrachtet. Dabei wird besonders auf seltene und bedrohte Arten geachtet. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Bedeutung der Biotoptypen für die Funktions- und Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes. Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplanes und wird nicht von der Biotopkartierung der L.Ö.B.F. (heute LANUV) erfasst. Für das Plangebiet besteht bereits Baurecht durch den Bebauungsplan Nr. 587 (Fläche für Gemeinbedarf GRZ 0,4; GFZ 0,6 IV Geschosse). Aufgrund der bislang ausgewiesenen, nicht benötigten Gemeinbedarfsflächen sind die Grundstücke im Plangebiet derzeit ungenutzt und verwildert. Dies hat dazu geführt, dass sich Baum- und Strauchstrukturen entwickelt haben, die ganz wesentlich das Ortsbild prägen und zahlreichen Tierarten eine Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtsstätte bieten. Bei Realisierung der Planung entfallen diese Grünstrukturen nahezu vollständig mit Ausnahme der vier Eichen am Höfchensweg. Bei der Aufstellung oder Änderungen von Bebauungsplänen sind die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 BNatSchG zu beachten. Es wurde eine Artenschutzprüfung (ASP) (Büro Landschaft vom August 2011) durchgeführt. Da sich die Plangebietsfläche im innerstädtischen Bereich befindet und keine spezifischen Biotopstrukturen aufweist, wurde geprüft, welche Arten aufgrund ihrer Lebensraumansprüche überhaupt auf der Fläche vorkommen und ob erhebliche Beeinträchtigungen für planungsrelevante Arten auftreten könnten. Bei den durchgeführten Begehungen ergaben sich keine Anhaltspunkte, dass sich planungsrelevante Arten, die ihre Lebensraumbedingungen auf der Fläche vorfinden, dort aufhalten. Gemäß § 13a (2) Nr.4 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren, in den Fällen des (1) Satz 2 Nr.1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Somit ist eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung nicht erforderlich. Darüber hinaus besteht für das Plangebiet bereits Baurecht in Form des Bebauungsplanes Nr. 587, Seite 21 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 welcher hier Gemeinbedarfsflächen ausweist. Im Plangebiet befinden sich derzeit Gebäude, Parkplatz- und Verkehrsflächen, Rasenflächen sowie Grünstrukturen bestehend aus Bäumen und Sträuchern. Am Höfchensweg sind vier erhaltenswerte Eichen vorhanden. Diese werden in Zusammenhang mit einem naturnah gestalteten Spielplatz innerhalb einer als öffentliche Grünfläche festgesetzten Fläche gesichert. Umfangreiche Maßnahmen im Bodenbereich sind zum Schutz der Eichen nicht zulässig. Auf den Flächen im Geltungsbereich befinden sich darüber hinaus weitere acht nach der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen geschützte Bäume. Hinsichtlich der städtebaulich wünschenswerten Bebauung wurde seitens der Stadt eine Ausnahmegenehmigung zur Fällung nach Baumschutzsatzung in Aussicht gestellt. Hierzu ist die Durchführung von Ersatzmaßnahmen erforderlich. Der Innenhof der geplanten Wohnanlage ist größtenteils mit einer Tiefgarage unterbaut, die mit einer ausreichend dicken Aufbauschicht versehen wird, so dass Rasen, Strauch- und Heckenpflanzungen möglich sind. Als Ersatzpflanzungen sind drei Bäume im Innenhof (Aussparung in der Tiefgarage), vier Bäume im Bereich des Spielplatzes, ein Baum an der Eupener Straße im Eingangsbereich des Innenhofes sowie zwei weitere Bäume auf den Eckgrundstücken am Höfchensweg vorgesehen. Darüber hinaus ist die Eingrünung der Freibereich mit Hecken beabsichtigt. Ein erster Entwurf eines Grünordnungsplanes liegt dem zugrunde. 5.3 Schutzgut Boden Bei der Erörterung des Schutzgutes Boden wird grundsätzlich auf seinen Wert als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere, Pflanze und Bodenorganismen, für Wasser und Nährstoffe, als Filter und Puffer, sowie seine Seltenheit und kulturelle Bedeutung eingegangen. Schutzwürdige Böden - Archivböden Für den Bereich des Plangebietes weist die Karte des Geologischen Dienstes NRW Archivböden der Naturgeschichte aus. Im vorliegenden Fall dokumentieren die Archivböden eine erdgeschichtliche Entwicklungsphase. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Böden zu 45 % durch aktuelle Bebauung und Versiegelung in ihrer Naturbelassenheit bereits erheblich geschädigt sind. Durch die zusätzliche Bebauung und Versiegelung können die im Plangebiet noch vorhandenen schutzwürdigen Böden nicht erhalten werden. Da es sich aber insgesamt um eine relativ kleine Fläche (ca.1.800 m²) handelt, wird der Eingriff in den Boden als nicht erheblich eingestuft; zudem wird ein wichtiges Ziel „Innen- vor Außenentwicklung“ durch ein solches Projekt verfolgt. Eine Ausgleichsverpflichtung entfällt, da es sich um ein Verfahren gem. § 13a BauGB handelt. Altlastenverdachtsflächenkataster Gemäß Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen liegen für das Plangebiet keine Eintragungen oder Hinweise über altlastenverdächtige Flächen oder schädliche Bodenveränderungen vor. Im Zuge der Umsetzung der Planung werden alle angeschütteten Böden und Alteinbauten abgetragen und unter fachtechnischer Begleitung entsorgt. Es verbleiben lediglich gewachsene, sensorisch unauffällige Böden im Plangebiet. Die durchgeführten Untersuchungen haben gezeigt, dass die natürlichen Böden gemäß BodSchV die Prüfwerte für eine Nutzung von Kinderspielflächen einhalten. 5.4 Schutzgut Wasser Es steht der Schutz der Gewässer und ihrer Funktionen für den Menschen und den Naturhaushalt im Vordergrund. Wichtige Themen sind dabei der Umgang mit dem Grundwasser, den oberirdischen Gewässern, den (Thermal)quellen, dem Abwasser, der Gewässergüte, dem Hochwasserschutz sowie den unterschiedlichen Nutzungen des Wassers allgemein. Schutzgebiete Seite 22 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Das Plangebiet befindet sich außerhalb von Trinkwasserschutzzonen. Im Umfeld des Grundstückes befinden sich keine Grundwassermessstellen. Das Plangebiet liegt im südlichen Randbereich des Thermalquellenschutzgebietes für den Burtscheider Thermalquellenzug. Eine rechtliche Festsetzung besteht für die Thermalquellenschutzgebiete der Stadt Aachen nicht. Der Bereich der Schutzgebiete wird in die Kategorie „sensible Bereiche“ eingestuft, in denen, insbesondere bei Bauvorhaben, durch Aufsicht der Unteren Wasserbehörde der Schutz des Thermalwassers sichergestellt wird. Eine Beeinträchtigung des Thermalwassers durch die Baumaßnahme ist wegen der anstehenden Bodenschichten nicht zu besorgen. Eine gezielte Versickerung ist jedoch zum Schutz des Thermalwassers unzulässig. Oberflächengewässer Auf dem Gelände befindet sich kein Oberflächengewässer. Hochwasserschutz Ein ausgewiesenes Überschwemmungsgebiet befindet sich nicht im B-Plangebiet. Das Plangebiet gehört zum Einzugsgebiet der Wurm, an der zur Zeit immer noch Hochwassergefahr besteht. Deswegen ist grundsätzlich der Niederschlagswasserabfluss von unbebauten Grundstücken auf den „natürlichen“ Abfluss (Abflussbeiwert 0,1) zu begrenzen. Bei bebauten Grundstücken, wie im vorliegenden Fall, ist der Abflussbeiwert auf den im Generalentwässerungsplan (GEP) festgelegten Wert oder maximal den Wert des aktuellen Bestandes zu begrenzen. Dies gilt sowohl für die direkte Einleitung in ein Gewässer, als auch für die indirekte über das Kanalnetz und die Abwasserreinigungsanlage. Der aktuelle Abflussbeiwert beträgt ca. 0,40. Grundwasser Zur Festlegung eventueller Maßnahmen zum Schutze des Grundwassers ist der exakte Flurabstand vor Beginn der Genehmigungsplanung durch einen Gutachter zu ermitteln. Entwässerung: Das Plangelände ist bereits bebaut. Es liegt an den entwässerungstechnisch erschlossen Straßen Eupener Straße und Höfchensweg. In beiden Straßen verläuft jeweils ein Mischwasserkanal. In der Eupener Straße befindet sich zusätzlich ein Regenwasserkanal der später ins Mischsystem einmündet. Für das Projekt ist ein Gesamtentwässerungskonzept aufzustellen, in dem folgende Schwerpunkte detailliert erörtert werden: o Einleitung von Niederschlagswasser in einen der beiden Mischwasserkanäle bzw. in den Regenwasserkanal o Rückhaltung von Niederschlagswasser o Dachbegrünung (auch Tiefgarage) o Minimierung des Versiegelungsgrades (Abflussbeiwertes) o Verwendung von versickerungsfähigen Materialien o Vorklärung von belastetem Niederschlagswasser o Niederschlagswassernutzung zur Reduzierung des Frischwasserverbrauches Schmutzwasser: Die abwassertechnische Erschließung des B-Plangeländes muss gesichert sein. Das auf dem Gelände anfallende Schmutzwasser kann grundsätzlich in die Mischwasserkanäle sowohl der Eupener Straße als auch des Höfchensweges eingeleitet werden. Da im Zeitpunkt der Vorlagenerstellung noch keine abschließende Beurteilung zum Schutzgut Wasser vorliegt, sind Maßnahmen zum Wasserschutz noch zu erwarten, die ggf. zur Anpassung der Seite 23 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Schriftlichen Festsetzungen zumindest aber einer vertraglichen Regelung führen. 5.5 Luft und Klima, Energie Themen wie Luftqualität, Kaltluftbildung, Kaltlufttransport, Luftleitbahnen, Temperatur und Schwüle, Strömungsverhältnisse, Filterfunktion, Luftqualität/Luftschadstoffe, sensible Nutzung (Kinder, Kranke, Senioren), klimarelevante Freiräume werden behandelt. Im Sinne des Klimaschutzes ist die Energie- und Wärmeversorgung für zukünftige Bebauung von Bedeutung (Energieträger, eingesetzte Technik, regenerativer Energien etc.) Das Plangebiet liegt außerhalb der klimatologisch begründeten Talkesselabgrenzung der Stadt Aachen, jedoch innerhalb des topgraphischen Talkessels, in einer Fläche ohne besondere Bedeutung für das Stadtklima. Das Plangebiet befindet sich außerhalb von Belüftungsbahnen oder Kaltluftbildungsbahnen des im weiteren Umfeld gelegenen Goldbachtals. Es herrscht Siedlungsklima vor, das durch überwiegend locker bebaute und gut durchgrünte Wohnsiedlungen mit schwachen Wärmeinseln, ausreichendem Luftaustausch und meist gutem Bioklima gekennzeichnet ist. Die aktuelle Planung sieht eine Bebauung mit vier Baukörpern vor, die so angeordnet sind, dass in allen Richtungen durchlüftet werden kann. Die Flachdächer der geplanten Gebäude werden mit extensiver Begrünung ausgestattet. In Zusammenhang mit dem begrünten Innenhof und den Freibereichen der einzelnen Wohnungen wird das Kleinklima positiv beeinflusst. Darüber hinaus werden gegenüber der derzeitigen Situation mit einem hohen Versiegelungsgrad durch Dachflächen und mit Schwarzdecken befestigten Verkehrsflächen Überhitzungen in der Sommerzeit deutlich reduziert, da die geplante Begrünung neben einem reduzierten Wasserabfluss auch eine Kühlfunktion besitzt. Die Planungshinweiskarte des Klimagutachtens besagt, dass das Plangebiet sich in einem Lastraum der Wohnsiedlungsgebiete befindet. Hier sollte eine Verschlechterung der Belastungssituation vermieden werden. Durch die Umsetzung der Planung entsteht auf den Flächen im Geltungsbereich mehr Bebauung als bislang vorhanden war. Diese Nachverdichtung ist aufgrund des geltenden Bebauungsplanes bereits jetzt planungsrechtlich zulässig. Eine Erhöhung der Verkehrsemissionen geht damit einher. Diese Erhöhung ist jedoch mit 4% auf dem Höfchensweg und 0,05% auf der Eupener Straße als gering einzustufen. In welchem Maße sich eine Erhöhung der Hausbrandemissionen ergibt, ist derzeit nicht abzuschätzen, da weder das Heizkonzept der bestehenden Gebäude auf dem Gelände noch der geplanten Gebäude bekannt ist. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass durch den Einbau von Heizungstechnik gemäß dem Stand der Technik die Hausbrandemissionen gering ausfallen werden. 5.6 Schutzgut Landschaft (Landschafts-, Orts-, Stadtbild) Themenfelder des Schutzgutes Landschaft sind die Eigenart, Vielfalt und Schönheit der Landschaft, Landschaftsbild, Landschaftszerschneidung, Zersiedelung, naturnahe Landschaftsräume. Im Verlauf der Eupener Straße in Richtung Norden – Innenstadt – befinden sich auf der Seite des Plangebietes vier- bis sechsgeschossige Wohngebäude, welche überwiegend eine hohe Grundstücksverdichtung aufweisen. Die östliche Straßenseite ist geprägt von großzügigeren und teils repräsentativen Mehr- und Einfamilienhäusern in zwei- bis viergeschossiger Bauweise. Entlang des Höfchenswegs wird überwiegend Wohnbebauung in Form von Einfamilienhäusern angetroffen, nördlich des Geltungsbereiches geht diese in eine von Geschosswohnungsbau geprägte Wohnbebauung über. Im Bereich des Plangebiets selbst befinden sich Gebäude- und Parkplatzflächen sowie größere Grünflächen, die Baum- und Strauchstrukturen aufweisen. Diese Baum- und Strauchstrukturen prägen ganz wesentlich das Ortsbild und bieten zahlreichen Tierarten eine Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtsstätte. Seite 24 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 Bei Realisierung der Planung entfallen diese Grünstrukturen nahezu vollständig und führen zu einer deutlichen Veränderung des Gebietscharakters in Richtung Verstädterung. Insbesondere entlang der Eupener Straße wird statt des Blicks ins Grün eine Häuserfassade dominieren. Durch Ausweisung einer Grünfläche am Höfchensweg können die Ortsbild prägenden vier Eichen erhalten bleiben und zu einer Auflockerung der Bebauung beitragen. 5.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Es werden Baudenkmale, Bodendenkmale, Kulturhistorisches, Regionaltypisches betrachtet. Dabei wird auf den Zeugniswert, das Alter, den Wert/die Ausprägung von Sachgütern sowie die Aufwendung für Wiederherstellung eingegangen. Das Gebäude Eupener Straße 138 ist ein eingetragenes Baudenkmal gemäß Denkmalschutzgesetz (DSchG). Durch die Anordnung des südlich geplanten Baukörpers in der Flucht des Haus Eich wird die Sicht auf das denkmalgeschützte Gebäude, das Haus Eich sowie das Eingangsportal auch künftig gewährleistet. Der Gebäudekomplex von Haus Eich ist somit im städtebaulichen Kontext weiterhin erlebbar. 6. Auswirkungen der Planung Durch die Planung wird ein derzeit minder genutztes Grundstück in prädestinierter Lage im Übergangsbereich zwischen dem Stadtzentrum und dem Südviertel Aachens wiedernutzbar gemacht. Durch die Reaktivierung dieser innerstädtischen, brach gefallenen Fläche wird dem Prinzip „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ entsprochen und dadurch dazu beigetragen, neue Inanspruchnahme von Flächen in Stadtrandlage zu reduzieren. Diesbezüglich können die bei einer Planung auf der „grünen Wiese“ erforderlichen Verkehrswege und die damit verbundenen Emissionen bei der Nutzung dieses innerstädtischen Grundstückes vermieden werden. Ferner erfolgt durch die Ansiedlung der geplanten Wohnnutzung die wirtschaftliche Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur, insbesondere der Verkehrseinrichtungen des ÖPNV. Aufgrund der vorgesehenen unterschiedlichen Wohnungstypen wird die Möglichkeit einer urbanen Wohn- und Lebenssituation an diesem Standort geschaffen. Im Plangebiet entfallen Grünstrukturen durch die Umsetzung der Planung. Im Gegenzug dazu wird jedoch durch die Ansiedlung von Wohnnutzung zu einer Verbesserung des Wohnungsmarktes in der Stadt Aachen beigetragen. Darüber hinaus können alle erforderlichen Ersatzpflanzungen innerhalb des Plangebietes erfolgen, so dass hier geeignete neue Grünstrukturen entstehen. Zudem wird im Geltungsbereich ein öffentlicher Spielplatz geschaffen, welcher in Zusammenhang mit den zu erhaltenden Eichen als naturnaher Spielplatz gestaltet wird. Der geplante südliche Baukörper rückt zwar nah an das Haus Eich heran, dennoch wird sichergestellt, dass keine negativen Auswirkungen auf Haus Eich, das denkmalgeschützte Gebäude mit Toranlage sowie deren Nutzungen entstehen. Darüber hinaus gibt es hierzu Abstimmungen mit dem Grundstückseigentümer. 7. Kosten Nach Erstellung des öffentlichen Spielplatzes wird der Stadt Aachen diese Fläche kosten- und lastenfrei übergeben. Sämtliche entstehenden Planungskosten, die Kosten für die Gehwegverbreiterung am Höfchensweg, die Erstellung des öffentlichen Spielplatzes sowie die Pflegemaßnahmen innerhalb der ersten 5 Jahre werden nach den gesetzlichen Bestimmungen und nach Maßgabe des Durchführungsvertrages vom Vorhabenträger getragen. Im Anschluss daran muss der Unterhalt in Höhe von ca. 5.000 Euro pro Jahr von der Stadt Aachen übernommen werden. FB 45 wird die Unterhaltungskosten einwerben, die PSP - Stelle für den Spielplatzunterhaltungsetat ist entsprechend zu erhöhen. Seite 25 / 26 Bebauungsplan Nr. 941 - Eupener Straße/Höfchensweg - Begründung zum Offenlagebeschlus Fassung vom 30.03.2012 8. Durchführungsvertrag Zur Sicherung der Umsetzung der Planung wird vor Satzungsbeschluss mit dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen. Darin wird die Verpflichtung des Vorhabenträgers festgehalten, das Vorhaben entsprechend den Bestimmungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und den ergänzenden vertraglichen Abreden zu einem bestimmten Termin fertig zu stellen. Weiterhin wird darin die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur fristgerechten Durchführung und Kostentragung der im Einzelnen zu bestimmenden Erschließungsmaßnahmen vereinbart. Weiterhin werden in dem Durchführungsvertrag Regelungen getroffen zur Finanzierung und fristgerechten Umsetzung von sonstigen Maßnahmen. 9. Plandaten ca. m2 Allgemeines Wohngebiet Öffentliche Grünfläche Gesamtfläche Plangebiet 4.160 450 4.610 Wohneinheiten 45 Stellplätze 53 Seite 26 / 26