Beschlusstext (Grundlagen der Überplanung und späteren Bebauung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik; hier: Erstellung einer Wohnbedarfsanalyse im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 56 / Bedburg hier: Antrag der Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom 15.03.2018)

S T AD T B e d b u r g Der Ausschussvorsitzende Beschluss zur 23. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am Donnerstag, den 28.06.2018. Sitzungsbeginn: 18:01 Uhr Sitzungsende: 22:36 Uhr TOP Betreff 5 Grundlagen der Überplanung und späteren Bebauung des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik; hier: Erstellung einer Wohnbedarfsanalyse im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 56 / Bedburg-Ehemalige Zuckerfabrik, ferner: Erstellung eines Gutachtens zur allgemeinen Bebauung des Zuckerfabrikgeländes. Anträge de r Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom 15.03.2018 Dem Antragsteller wird einleitend die Möglichkeit der ergänzenden Erläuterung eingeräumt. Durch Herrn vom Berg werden verschiedene Fragen über Konsequenzen und Auswirkungen einer Bebauung auf die Infrastruktur formuliert. In diesem Zusammenhang wird der Bedarf von neuen Wohnflächen angezweifelt. Darüber hinaus sei keine großflächige, sondern eine lokale Betrachtung wünschenswert. Herr FDL Stamm verweist auf den Inhalt des Tagesordnungspunktes und erläutert, dass die Baugrundsituation des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik ebenfalls Bestandteil der politischen Diskussion sei und diesbezüglich ein Expertengespräch mit einem Gutachter stattgefunden habe. Herr FDL Stamm führt fort, dass der Wohnungsmarkt nicht nur lokal zu betrachten sei, dies würden unter anderem die Zahlen aus der Marktstudie der Kreissparkasse Köln bestätigen. Das positive Wanderungssaldo in der Stadt Bedburg sei eines der höchsten im Marktgebiet der KSK. Durch Herrn FDL Stamm wird eine weitere Studie des Ministeriums vorgestellt, wonach für jede Kommune in NRW ein lokales Wohnungsmarktprofil erarbeitet werde. Demnach seien in Bedburg die Bedarfe sowohl im Mietwohnungsbereich als auch im Eigentumsbereich überdurchschnittlich hoch. Der Bedburger Wohnungsmarkt sei nach Auffassung der Verwaltung in der Phase der Erhitzung und die Anzahl der Baugenehmigungen in den letzten Monaten spürbar angestiegen. Es bestehe eine erhöhte Nachfrage von Bauträgern nach größeren Objekteinheiten, dies seien nicht nur lokale Anfragen sondern durchaus regional. Die Verwaltung verspüre zudem eine große Nachfrage nach sehr differenzierten Wohnformen. Herr FDL Stamm erläutert, dass die Baugrundsituation herausfordernd sei aber technisch beherrschbar. Am 26.06.2018 seien alle vorhandenen Gutachten in großer Runde vorgetragen und konstruktiv besprochen worden. Es konnte in den Grundsätzen Einvernehmen erzielt werden, lediglich hinsichtlich der technischen Umsetzungen seien verschiedene Ansätze denkbar. Frau Pier-Sekul äußert sich zur Wohnbedarfsanalyse und spricht erneut von einem Süd-Nord- Gefälle im Rhein-Erft-Kreis, das auch durch die KSK Studie belegt werde. Ferner wird darauf hingewiesen, dass dort die Rede von einer 2 prozentigen Wachstumsrate sei. Für die vorgesehenen neuen 4000 Bürger entspräche dies jedoch einer Wachstumsrate von 16 %. Herr Nitsche bewertet die Situation anders als seine Vorrednerin. Es gebe ein Gefälle der Attraktivität zwischen den großen Städten rund um Köln und der Stadt Bedburg. Zukünftig werde der Bedarf sich verlagern, Standorte wie Bedburg würden sich dadurch attraktiver gestalten. Es bestehe die Notwendigkeit, Aufmerksamkeit und damit Nachfrage zu erzeugen. Herr Nitsche geht von einem deutlichen Anstieg der Nachfrage für Bedburg aus, welche bei nicht ausreichendem Angebot die Grundstückspreise ansteigen ließe und zu einer Überhitzung des Marktes führen könne. Eine Vorsorge mit ausreichendem Angebot sei daher von Nöten. Herr Speuser erinnert an einen Beitrag seitens der CDU-Fraktion vom Mai 2018 aus dem hervorgehe, dass die Stadt Bedburg Zukunft habe, allerdings das Ausmaß nicht einzuschätzen sei. Einen wichtigen Einfluss könne der Bau der S-Bahn darstellen. Das Gebiet auf dem Zuckerfabrik Gelände werde die Nachfrage erhöhen. Durch Herrn Speuser werde allerdings davor gewarnt, die Bestandsimmobilien nicht außer Acht zu lassen, Angebot und Nachfrage müssten „gut austariert“ werden. Durch Herrn vom Berg wird zunächst nach der Umsetzung des Bebauungsplans angefragt. Sodann wiederholt er den Sachverhalt aus den vorherigen Sitzungen und bekräftigt seine Bedenken zur Bodenbeschaffenheit. Herr Krichel informiert sich, ob die Möglichkeit bestehe die öffentlichen Straßen und Wege im Eigentum des Investors zu belassen und geht auch auf das Thema des Bestandsverkaufes ein. Er weist darauf hin, dass somit vermehrter Geschosswohnungsbau nötig werde. Es wird ferner erläutert, dass der Baugrund vom Bauherrn bzw. dessen Architekten zu prüfen sei und dort auch die Haftung liege. Zuletzt werden Bedenken bekräftigt, dass durch den Bau auf problematischem Untergrund die Baukosten ein Vielfaches ansteigen würden. Herr Nitsche weist im Hinblick auf die Bodenverhältnisse auf die Fakten des Gutachtens hin. Durch den Erschließungsvertrag könne man dem Investor klare Vorgaben machen und das könne wiederrum kontrolliert werden, gegebenenfalls durch externe Baukontrolle. Herr Speuser führt aus, dass wegen der Bodenbeschaffenheit mit Mehrkosten zu rechnen sei. Diese beliefen sich auf ca. 20.000 – 25.000 Euro. Laut Gutachtern sei technisch alles machbar und stelle kein Problem dar. Aufgrund des Erschließungsvertrages solle eine enge Kontrolle stattfinden. Herr Speuser erfragt, ob Grundstücke von Bürgern gekauft werden sollen oder die Interessenten bereits fertig gebaute Häuser kaufen sollen. Herr Speuser mahnt an, dass vor allem der Preis von Bedeutung sei, um die Attraktivität aufrecht zu erhalten. Herr H. Merx bezieht sich auf die Planungen aus 2011 (hier: Bedburger Höfe) und zeigt sich verwundert, dass zum damaligen Zeitpunkt kein Problem in der Bodenbeschaffenheit gesehen worden sei. Diesbezüglich wird eine Erklärung gefordert. Von Herrn Tempelmann könne die angesprochene Diskrepanz nicht nachvollzogen werden, da laut Gutachten - einvernehmlich - eine grundsätzliche Bebaubarkeit sowie auch wirtschaftliche Tragbarkeit festgestellt worden sei. Über die Erschließung werde es eine Grundlage geben für welche die Gutachter auch haftbar seien. Die Erschließungsanlagen könnten jedoch nicht im Eigentum des Investors verbleiben und müssten ins Eigentum der Stadt Bedburg übergehen. Es handele sich um eines der größten städtebaulichen Projekte der Firma Sybac GmbH in Deutschland mit renommierten Partnern. Herr Tempelmann erläutert, dass die Erschließung in einem einzigen Bauabschnitt erfolgen solle. Dies sei darin begründet, dass durch die Firma Sybac GmbH beabsichtigt sei, einen wesentlichen Teil der Gebäude selbst zu errichten. Frau Pier-Sekul geht auf den geplanten Bau der Grundschule ein, die vermeintlich auf einer, bzw. Beschluss der Sitzung des Stadtentw icklungsausschusses vom 28.06.2018 Seite 2 der wahrscheinlich größten Methanblase, auf diesem Gelände entstehen soll. Es wird die Besorgnis geäußert, dass die zukünftigen Kosten der Straßen und Kanäle, heute noch gar nicht einschätzbar seien. Aufgrund der Bodenverhältnisse wären bislang alle Realisierungen gescheitert. Herr Becker erklärt, dass ihm durch stattgefundene Gespräch (am Dienstag) die Bedenken genommen worden seien, dennoch müsse man alle Schritte kritisch begleiten. Durch Herrn Becker wird der Wunsch geäußert, die Bürger intensiver in das Projekt einzubeziehen. Er fordert eine realistische Informationspolitik um Akzeptanz in der Bürgerschaft zu schaffen. Zudem wird die Gründung eines Arbeitskreises für das Projekt angeregt. Herr FDL Stamm weist auf die bereits niedrigschwellig erfolgte Präsentation hin. Das Interesse der Bürger beziehe sich nicht auf den Rechtsplan sondern vielmehr auf die konkrete Planung. Gegen Panikmache in den sozialen Netzwerken sei die Verwaltung letztendlich machtlos. Herr Steffens äußert sich kritisch zu den Einlassungen, dass der aktuelle Bodengutachter keine Kenntnisse von den Vorgutachtern gehabt habe und betont, dass ein Gutachten stets unvorbelastet erfolgen sollte. Herr Steffens parodiert die angeblichen Gefahrenzonen und gibt zu bedenken, dass danach auch das Baugebiet „Sonnenfeld“ und weitere Baugebiete gefährdet wären. Abschließend wird zu der Behauptung Stellung bezogen, es würde im Nordkreis keinen Bedarf geben. Diesbezüglich wird auf das fehlende, jedoch hierfür zwingend erforderliche Angebot verwiesen. Durch Herrn Krichel wird bekräftigt, dass der Bereich in einer Gefahrenzone liege und auf die hierdurch bedingte Versicherungsproblematik verwiesen. Er bittet um Benennung der Rechtsgrundlage, wonach erschlossene Straßen zwingend in das Eigentum der Stadt übergehen müssten. Herr Tempelmann zeigt Verständnis für die Bedenken der Grünen-Fraktion (hier: günstigste Bauweise), jedoch werde durch den Begutachter Dr. Jung eine Empfehlung für den Investor erfolgen, welche zwar auch, jedoch nicht ausschließlich auf der Grundlage von wirtschaftlichen Aspekten erfolge. Zur Thematik der Methanblase wird eine Klärung zugesagt. Hinweis der Verwaltung: Auf die Anfrage des Herrn Krichel warum die Erschließungsanlagen (wohl in Gänze), aufgrund der vermeintlich unsicheren Haftungslage in Sachen Baugrund, nicht im Eigentum des Erschließungsträgers bleiben könnten wird verwaltungsseitig zur Niederschrift wie folgt ergänzend ausgeführt: Nach Herstellung öffentlich zu widmender Erschließungsanlagen durch private Erschließungsträger ist stets eine Übernahme dieser Verkehrsanlagen durch die Kommune anzustreben. So sagt es auch der § 11 Abs. 1 StrWG. Diese Vorschrift ist zwar eine „Soll-Vorschrift“, da eine verbindliche Übertragung eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Enteignung im Sinne des Art. 14 GG entsprechen würde, jedoch wäre eine in Privateigentum befindliche Straßenverkehrsanlage, insbesondere eine Sammelstraße, mit erheblichen Problemen und Risiken verbunden, die zu Lasten des Straßenbaulastträgers – in diesem Fall der Stadt Bedburg – gehen würden. Denn es ist der Straßenbaulastträger dem die Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht obliegt. Sollen oder müssen gar Ausbaumaßnahmen erfolgen – ob aus gestalterischen Gründen oder aufgrund von Schadensbehebung, Umbau- oder Erweiterungsplanungen – ist immer auch das Einverständnis des Eigentümers bzw. der Eigentümer (Eigentumsübertragungen und –teilungen sind schließlich nicht ausgeschlossen) einzuholen. Das führt regelmäßig schon bei kleineren Erschließungs- oder Wohnstraßen zu großen Problemen. Daher drängt der Gesetzgeber zu einer kommunalen Übernahme und räumt dem Eigentümer darüber hinaus auch in § 11 Abs. 2 StrWG einen Übernahmeanspruch durch den Straßenbaulastträger (innerhalb einer Frist von fünf Jahren) ein. Beschluss der Sitzung des Stadtentw icklungsausschusses vom 28.06.2018 Seite 3 Beschluss: Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis. Abstimmungsergebnis: Zur Kenntnis genommen Beschluss der Sitzung des Stadtentw icklungsausschusses vom 28.06.2018 Seite 4