Beschlussvorlage (Bebauungspläne Nr. 6/ Bedburg und Nr. 6a/ Bedburg hier: Aufstellungsbeschlüsse zur Einleitung zweier Aufhebungsverfahren)

Zu TOP:__________ Drucksache: WP9146/2018 Fachdienst 5 - Stadtplanung, Bauordnung, Wirtschaftsförderung Sitzungsteil Az.: öffentlich Beratungsfolge: Stadtentwicklungsausschuss Sitzungstermin: Abstimmungsergebnis: 09.10.2018 Betreff: Bebauungspläne Nr. 6/ Bedburg und Nr. 6a/ Bedburg hier: Aufstellungsbeschlüsse zur Einleitung zweier Aufhebungsverfahren Beschlussvorschlag: Der Stadtentwicklungsausschuss fasst 1. die Aufstellungsbeschlüsse zur Einleitung der Aufhebungsverfahren zum „Bebauungsplan Nr. 6 / Bedburg“ und zum „Bebauungsplan Nr. 6a / Bedburg“ inklusive der beiden ersten Änderungen gemäß § 2 Abs. 1 BauGB 2. sowie die Beschlüsse zu den frühzeitigen Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.1 BauGB und der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, in der jeweiligen Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) für beide Verfahren. STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 2 Begründung: Der 1967 aufgestellte Bebauungsplan Nr. 6/ Bedburg regelt die Bebaubarkeit des Gewerbegebietes westlich des Nachtigallenweges und des Wohngebietes zwischen dem Nachtigallenweg und der Augustinerallee in Broich. Das Wohngebiet ist größtenteils als Reines Wohngebiet festgesetzt. Lediglich zwei kleinere Grundstücke befinden sich in einem Allgemeinen Wohngebiet. Die erste Baureihe unmittelbar an der westlichen Seite des Nachtigallenweges ist als Mischgebiet festgesetzt. Erst die westlich dahinterliegenden Flächen, die über die Straßen Meisen-, Lerchenund Starenweg erschlossen sind, sind als Gewerbegebiet festgesetzt. Der 1977 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 6a/ Bedburg schließt sich nordwestlich an den Bebauungsplan Nr. 6 an und setzt ebenfalls ein Gewerbegebiet fest. Nach § 8 der Baunutzungsverordnung dienen Gewerbegebiete der „vorwiegenden Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben“. Im Absatz 3 wird hier eine ausnahmsweise Zulässigkeit von „Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter“ eröffnet. Die Ausnahmeregelung dieser Wohnformen soll den Betrieben eine größere Flexibilität geben. Voraussetzung dafür ist, dass der betriebliche Ablauf es erfordert oder es schlicht für sinnvoll erachtet werden kann, dass an der Arbeitsstätte auch gewohnt werden muss. Dies kann der Fall sein, wenn in dem Betrieb bspw. mit Gefahrstoffen gearbeitet wird, Tiere gehalten werden oder Maschinen auch nachts oder am Wochenende laufen müssen. In der Rechtsprechung wurden jedoch auch schon Genehmigungen für Betriebsleiterwohnungen in Handwerksbetrieben oder auf Schrottplätzen bestätigt. Hier ist stets der Einzelfall zu betrachten. Bei der Betriebsleiterwohnung handelt es sich jedoch nicht um eine Wohnnutzung im Sinne eines Allgemeinen oder Reinen Wohngebietes. Es ist eine dem Gewerbe dienende Wohnnutzung dessen Bestandsschutz an den Betrieb gekoppelt ist. Wird der Betrieb aufgegeben, geht auch die Nutzungserlaubnis einer Betriebsleiterwohnung unter. An dem Wortlaut dieses Paragraphen hat sich seit der Ursprungsfassung von 1962 nichts geändert. Doch dieses planungsrechtliche Regelungskonstrukt führt in den letzten Jahren vermehrt zu schwerwiegenden Fallkonstellationen für einzelne Betriebsinhaber. Denn auf Grundlage dieser Ausnahmeregelung wurden bis in die neunziger Jahre hinein großzügige Baugenehmigungen erteilt. So entstand in zahlreichen Gewerbegebieten eine Vielzahl von Betriebsleiterwohnung, die sogar die Ausmaße von ganzen Wohnhäusern annahmen. Doch oft ist den dort wohnenden Betriebsinhabern heute nicht oder nicht mehr bewusst, dass bspw. mit Eintritt in die Rente und Aufgabe des Betriebes auch die Nutzung der Wohnung entfällt. Oder aber die baulich eigenständige Betriebsleiterwohnung wird an einen Dritten als reguläres Wohnobjekt verkauft. Das alles ist nicht erlaubt, geschieht jedoch regelmäßig ohne Kenntnis der Bauordnungsbehörden. In der Konsequenz sind die dort wohnenden Personen dann gehalten aus der eigenen Wohnung oder gar dem eigenen Haus auszuziehen. Darüber hinaus besitzt die Betriebsleiterwohnung ohne den Fortbestand des Betriebes dann fast keinen Wert mehr. Eine Betriebsleiterwohnung ist schließlich nur ausnahmsweise und nach Prüfung des Einzelfalls zu genehmigen. Es besteht kein allgemeiner Rechtsanspruch auf eine Genehmigung. Auch im Gewerbegebiet in Broich wurden Betriebsleiterwohnung bzw. ganze Wohnhäuser für Betriebsleiter genehmigt. Insgesamt sind es fünfzehn an der Zahl. Der Verwaltung sind zwischenzeitlich mehrere Fälle bekannt, in denen genehmigte Betriebsleiterwohnungen nach wie zu Wohnzwecken genutzt werden, obwohl die Nutzung des dazugehörigen Betriebes bereits aufgegeben wurde. Die Wohnnutzung wird von der Verwaltung bisher aktiv geduldet. Mehrere Betroffene baten die Verwaltung bereits mündlich um Unterstützung in dieser für sie brenzlichen Situation. Seit dem April dieses Jahres liegt der Verwaltung nun ein Antrag auf Änderung des Planungsrechtes vor. Die Verwaltung schlägt dazu vor, die Bebauungspläne Nr. 6 und Nr. 6a/ Beschlussvorlage WP9-146/2018 Seite 2 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 3 Bedburg aufzuheben. Ohne einen Bebauungsplan würde sich die Bebaubarkeit künftig nach der Art und dem Maß der genehmigten baulichen Nutzung in der näheren Umgebung richten. Aufgrund der heute schon bestehenden Nutzungsmischung würde das heutige Gewerbegebiet westlich des Nachtigallenweges fortan als Mischgebiet eingestuft werden. Die Betriebsleiterwohnungen könnten dann im Rahmen eines Nutzungsänderungsantrages nachträglich als Wohnnutzung legalisiert werden. Es sei darauf hingewiesen, dass die Veränderung des Planungsrechtes Konsequenzen für die restlichen Gewerbebetriebe sowie auch für die Nutzung der verbleibenden unbebauten Grundstücke hat. Bestehende gewerbliche Nutzungen sind über den Bestandsschutz gesichert, müssen bei zukünftigen Betriebserweiterungen jedoch auf die Wohnnutzung in nun näherer Umgebung Rücksicht nehmen. Für die unbebauten Grundstücke käme hingegen wohl nur noch eine Wohnnutzung als zulässige Nutzungsform in Frage. Denn in einem Mischgebiet müssen sich das Wohnen und das Gewerbe in etwa die Waage halten. Mögliche Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel und der Nachhaltigkeit: Mit der Aufhebung der Bebauungspläne soll dem heutigen Gewerbegebiet eine neue Entwicklungsrichtung eröffnet werden. Es sind keine negativen Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel oder der Nachhaltigkeit erkennbar. Finanzielle Auswirkungen: Nein x Ja Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers: Bedburg, 19.09.2018 ----------------------------------Jens Tempelmann ----------------------------------Torsten Stamm ----------------------------------Sascha Solbach Sachbearbeiter Fachdienstleiter Bürgermeister Beschlussvorlage WP9-146/2018 Seite 3