Vorlage (Erich Kästner-Realschule Abriss Altgebäude mit anschließendem Neubau wegen Schadstoffbelastung)

Stadt Brühl öffentliche Vorlage Der Bürgermeister Dienststelle Sachbearbeiter/in Aktenzeichen Datum Vorlagen-Nr. 40 Krämer 40 25.09.2018 324/2018 Betreff Erich Kästner-Realschule Abriss Altgebäude mit anschließendem Neubau wegen Schadstoffbelastung Beratungsfolge Hauptausschuss Rat Finanzielle Auswirkungen X Ja Nein Mittel stehen zur Verfügung bei SK / KST Mittel stehen nicht zur Verfügung Über-/außerplanmäßige Aufwendungen/Auszahlungen Sachkonto / Kostenstelle BGM Zust. Dez. Zust. Dienststelle Kämmerer Freytag Burkhardt i.V. Krämer Team Haushalt Radermacher Jülich Dez. I FB 25 Schiffer Hilger Beschlussentwurf: Der Rat beschließt den Abriss des schadstoffbelasteten Altbaus der Erich KästnerRealschule sowie einen für einen vierzügigen Schulbetrieb der Sekundarstufe I geeigneten Neubau auf dem dortigen Schulgelände und beauftragt den Bürgermeister, die hierfür erforderlichen Mittel in Höhe von 16.892.200 Euro in den Haushalt 2019 einzuplanen. Erläuterungen: Im Zuge einer umfassenden Raumluft-Untersuchung an den städtischen Schulen und Kitas wurden im Sommer 2017 deutlich erhöhte PCB-Werte im Altbau der Erich KästnerRealschule gemessen. Als Konsequenz hierauf erfolgte die sofortige Schließung des Altbaus. Der hierdurch verursachte Mangel an Unterrichts- und Fachräumen wurde durch die auf dem Schulgelände vorgenommene Aufstellung von Containern sowie Umbaumaßnahmen im Ganztagsgebäude teilweise kompensiert. Darüber hinaus wurde die „Santec Fuchs Sanierungstechnologie GmbH“ mit der Entwicklung eines Sanierungskonzeptes für das schadstoffbelastete Altgebäude beauftragt. Nach mehreren Untersuchungs- und Beratungsterminen konnten in der Sitzung des Hauptausschusses am 10.09.2018 (Vorlage 291/2018) u. a. folgende Untersuchungsergebnisse vorgelegt werden:  Die Fugenmassen (ca. 6.000 m) im gesamten Gebäude sind erheblich mit PCB belastet  PCB-Primärquellen. Drucksache 324/2018 Seite - 2 –  Die PCB-Sekundärquellen (Bodenbeläge, Anstriche, Akustikplatten etc.) sind im gesamten Gebäude zahlreich vorhanden und ebenfalls belastet.  Des weiteren wurden Asbest-Zement-Produkte in geringem Umfang festgestellt.  Das Mauerwerk ist bis ca. 6 cm tief mit PCB belastet und muss vollständig entfernt werden.  Das Betonskelett ist ca. 2 cm tief mit PCB belastet. Eine Betonsanierung (= Abtrag von 2 cm belasteten Beton/Aufbau mit neuem Beton) wäre technisch und statisch durchführbar. Eindeutige fachgutachterliche Empfehlung ist ein Gesamtrückbau (Abbruch) des belasteten Gebäudes. Neben einem großen Erfolgs- und Kostenrisiko bei der Sanierungsvariante sprechen vor allem zeitliche Gesichtspunkte gegen eine Sanierung des Altbaus: Allein für die Probesanierung eines einzelnen Raumes, die der Sanierung des gesamten Gebäudes vorgeschaltet werden muss, um sicherzustellen, dass eine Sanierung überhaupt zum Erfolg führen wird, muss mit einer Dauer von einem Jahr gerechnet werden. Der Gutachter gibt zudem zu bedenken, dass der Bieterkreis für eine Sanierung des Altbaus aufgrund der sehr aufwendigen und nur von wenigen Spezialfirmen ausführbaren Wiederherstellung der belasteten Betonstützen gering ist. Zudem ist das Ausführungsinteresse bei möglichen Bietern auch aufgrund der guten konjunkturellen Lage sowie verbunden mit den Restrisiken einer Sanierung und der geschuldeten Gewährleistung bzgl. des Sanierungserfolges sehr gering. Weitere Gründe sprechen für einen Neubau: Es wird davon ausgegangen, dass ein Neubau nach Abriss deutlich früher bezugsfähig sein wird als wenn das Altgebäude saniert würde. Für einen Abriss rechnet der Gutachter mit 3 bis 6 Monaten. Der anschließende Neubau könnte nach einer Bauzeit von zwei bis drei Jahren bezugsfertig sein. Hinzu kommt, dass bei einem Neubau nach Abriss eine Optimierung des Raumangebotes sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht wirtschaftlich umgesetzt werden kann. Ein zeitgemäßer Schulneubau würde im Falle einer Sanierung des Altbaus durch die Restriktionen, die ein sanierter Rohbau des Atriumgebäudes aus den 60er Jahren vorgibt, schwer umsetzbar sein. Zusammenfassend unterschieden sich die beiden Varianten Abriss und Neubau bzw. Sanierung und Neubau zeitlich durch die lange, schwer kalkulierbare Zeit der Gebäudesanierung und das Restrisiko des Sanierungserfolgs. Auf Grundlage dieses Untersuchungsergebnisses entwickelte die AöR eine vorläufige Kostenkalkulation, welche als Grundlage für die sich anschließenden Detailplanungen zum Neubau dienen soll. Ein Neubau mit gleicher Kubatur kommt für einen zeitgemäßen Schulbau nicht in Frage: Der Altbau wurde in den 60er Jahren für eine zweizügige Realschule nach damaligem Standard gebaut, die Anforderungen an einen zeitgemäßen Schulbau sehen heute deutlich anders aus. Seite - 3 – Drucksache 324/2018 Eine amtliche Schulbaurichtlinie gibt es zurzeit nicht, daher wird für die Bedarfsermittlung auf die allgemein anerkannte Schulbaurichtlinie der Stadt Köln (2009/2016) zurückgegriffen, die auf den Leitlinien für leistungsfähige Schulbauten in Deutschland der Montagsstiftungen von 2013 beruht. Diese Richtlinien geben pädagogische Raumkonzepte für Kölner Schulen, insb. für Schulneubauten vor, die in der Sekundarstufe I als Ganztagsschulen geführt werden sowie inklusiv und integrativ arbeiten. Laut Ratsbeschluss vom 18.06.2007 (VL 385/77) kann die Erich Kästner-Realschule 3,5zügig geführt werden. In der Realität ist sie derzeit fast durchgängig 3-zügig mit stabilen, leicht ansteigenden Schülerzahlen. Die Prognosen von it.nrw sehen in den kommenden Jahren einen Anstieg der Bevölkerung in dieser Altersgruppe. Deshalb wird mit Blick auf eine eventuelle zukünftige Entwicklung der Brühler Schullandschaft empfohlen, heute bereits 4-zügig zu bauen. Dieses zugrunde gelegte Musterraumprogramm der Stadt Köln/Montagsstiftung sieht für eine 6-jährige Sekundarstufe I mit vier Zügen 5.429 qm vor, die um rund 60% für Verkehrsflächen, Nebenflächen etc. erweitert werden müssen. Es ergeben sich 8.686 qm für 4 Züge, interpoliert 7.813 qm für 3,5 Züge. Die Errichtung eines für vier Züge der Sekundarstufe I geeigneten Schulgebäudes ergibt eine Kostenkalkulation in Höhe von 18.192.200 Euro. In dieser Summe sind ca. 1,3 Mio. € für eine bilanzielle Berichtigung für den Restbuchwert des Altbaus eingerechnet. Diese Bilanzberichtigung stellt keinen Aufwand dar; führt aber zu einer Reduzierung des Eigenkapitals. Die einzuplanenden Mittel betragen somit 16.892.200 Euro. Neben dem Neubau auf dem Schulgelände wurden auch das Flächenangebot und zu erwartende Kosten für Varianten ermittelt: Flächenermittlung Bruttogrundfläche (BGF) in m² Sanierung Altbau Altbau mit Atrium (gebaut für 2-zügege Realschule in den 60er Jahren) 4.700 Ganztagsgebäude 2.800 Neubau SUMME 7.500 Neubau1 an gleicher Stelle 3,5 zügig 4-zügig (lt. Ratsbeschluss) Neubau an anderer Stelle 4-zügig 2.800 2.800 5.013 5.886 8.686 7.813 8.686 8.686 Seite - 4 – Drucksache 324/2018 Kostenschätzung nach Baukostenindex (BKI)3 Sanierung Altbau Schadstoffsanierung 1.000.000 € 1.000.000 € 1.000.000 € 1.300.000 € 1.300.000 € 1.300.000 € 15.892.200 € 23.452.200 € 15.835.100 € 18.192.200 € 25.752.200 € 7.500.000 € Neubau 3,5-zügig 13.535.100 € Neubau 4-zügig SUMME Neubau1 an anderer Stelle 4-zügig 4.400.000 € Gebäudeabriss lt. Sanierungsgutachten bilanzielle Wertberichtigung2 Wiederaufbau Neubau1 an gleicher Stelle 3,5 zügig 4-zügig (lt. Ratsbeschluss) 11.900.000 € 1 Bei einem Neubau kann eine Optimierung hinsichtlich Raumanordnung und Raumangebot umgesetzt werden. Ein Schulneubau heute berücksichtigt weitere Raumangebote. 2 Der EKR-Altbau ist in der Bilanz noch mit ca. 1,3 Mio. € berücksichtigt. Ein Abriss würde eine Bilanzberichtigung (Eigenkapitalreduzierung) notwendig machen. Dies stellt keinen Aufwand dar. 3 Ausgehend von einem aktuellen Realschulbauprojekt (durchschnittliche Qualität) werden die Baukosten nach BKI aktuell mit 2.700 € je m²/BGF kalkuliert. Ein Neubau an anderer Stelle stellt sich in der Auflistung als teuerste Variante dar. Als nachteilig erweist sich außerdem, dass keine neue Sporthalle zur Verfügung stehen würde und der Sportunterricht durch einen Pendelverkehr zum alten Standort abgedeckt werden müsste. Darüber hinaus ist aber zu berücksichtigen, dass der Stadt Brühl durch das dann ungenutzte Ganztagsgebäude der EKR zusätzlicher Raum (ca. 2.800 m² BGF) zur Verfügung stehen würde. Als alternative Nutzung wäre ein Umbau in eine Kindertagesstätte (6-gruppig) denkbar. Zudem würden anderweitig nutzbare Flächen in Innenstadtnähe verfügbar. Auf Einladung des Bürgermeisters fand am 11.09.2018 eine Elterninformationsveranstaltung an der Erich Kästner-Realschule statt, innerhalb derer der Bürgermeister die anwesende Eltern- und Lehrerschaft über die Untersuchungsergebnisse und den anstehenden Abbruch des Altgebäudes informierte. Hierbei sagte der Bürgermeister die Bereitstellung weiterer Container als Unterrichtsersatzräume zu und kündigte an, durch eine geeignete Planung der anstehenden Arbeiten die infrage kommenden Störfaktoren für den Schulbetrieb (Lärm, Verschmutzung usw.) so gering wie möglich zu halten. Unter den oben beschriebenen Bedingungen spricht sich die Schulgemeinde der EKR für einen Neubau am Standort Römerstraße aus. Zuletzt haben sich die Mitglieder der Schulpflegschaft der Erich Kästner-Realschule in ihrer Sitzung am 24.09.2018 einstimmig für den Erhalt des jetzigen Standortes ausgesprochen.