Vorlage (Rathaus B: Freigabe Leistungsphase 3 -Entwurfsplanung-)

Stadt Brühl öffentliche Vorlage Der Bürgermeister Dienststelle Sachbearbeiter/in 25 Hilger Aktenzeichen Datum Vorlagen-Nr. 07.11.2018 411/2018 (187/2018) Betreff Rathaus B: Freigabe Leistungsphase 3 -EntwurfsplanungBeratungsfolge Hauptausschuss Finanzielle Auswirkungen x Ja Nein Mittel stehen zur Verfügung bei SK / KST Mittel stehen nicht zur Verfügung Über-/außerplanmäßige Aufwendungen/Auszahlungen Sachkonto / Kostenstelle BGM Zust. Dez. Zust. Dienststelle Freytag Schiffer Hilger Kämmerer RPA Beschlussentwurf: Der Hauptausschuss erteilt die Freigabe der Leistungsphase 3. Erläuterungen: Mit Vorlage 469/2017 wurde das Procedere bezüglich der Planungsbegleitung durch die politischen Gremien kommuniziert. In der Leistungsphase 3 wurden in zwei Workshops (05.09.2018 und 04.10.2018) die jeweiligen Planungsstände vorgestellt. Erkenntnisse aus diesen Workshops, der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) und der Vorplanung (Leistungsphase 2) sind in die Entwurfsplanung eingeflossen. Auf Basis der Entwurfsplanung wird nun die Genehmigungsplanung für die Erteilung der Baugenehmigung und die Ausführungsplanung für die Erstellung der Ausschreibungen erstellt. Planungsstand: Die Architekten haben in einem Erläuterungsbericht und aktualisierten Plänen den Planungsstand dokumentiert. Als Anlage 1 ist der Erläuterungsbericht und als Anlage 2 sind die Pläne der Architekten beigefügt. Hinsichtlich der Tragwerksplanung und der technischen Gebäudeausstattung sind die konzeptionellen Festlegungen aus der Leistungsphase 2 vertieft in der Entwurfsplanung ausgearbeitet worden. Grundflächen: Mit Abschuss der Leistungsphase 3 stehen nunmehr auch die Bruttogrundflächen (BGF) fest: Seite - 2 – Drucksache 411/2018 BGF R / BGF S* Neubau Altbau Uhlstraße 2 UG 715,70 / 103,30 m² 178,00 / 0,00 m² 78,50 / 0,00 m² 1.075,50 m² EG 617,20 / 146,00 m² 264,80 / 3,40 m² 77,20 / 0,00 m² 1.108,60 m² 1. OG 671,10 / 0,00 m² 269,90 / 0,00 m² 77,60 / 0,00 m² 1.018,60 m² 2. OG 680,50 / 0,00 m² 260,70 / 0,00 m² 77,40 / 0,00 m² 1.018,60 m² 3. OG 623,30 / 40,40 m² 235,00 / 0,00 m² 72,20 / 0,00 m² 970,90 m² SUMMEN 3.597,50 m² 1.211,80 m² 382,90 m² Summen 5.192,20 m² Der Regelfall (BGF R) stellt alle Räume und Grundflächen dar, die vollständig umschlossen sind. Der Sonderfall (BGF S) bezieht sich auf Räume und Grundflächen, die mit dem Bauwerk konstruktiv verbunden sind, jedoch nicht vollständig umschlossen sind (z. B.: Loggien, Terrassen auf Flachdächern, Balkone, unterbaute Innenhöfe, Eingangsbereiche, Außentreppen Kosten: Mit Abschluss der Entwurfsplanung wurde nun auch eine Kostenberechnung vorgelegt. Das Ergebnis der Kostenrechnung weicht unwesentlich (< 10%) von der Kostenschätzung der Leistungsphase 2 vom 06.06.2018 ab. Bei einer ‚Kostenschätzung im Rahmen der Vorplanung geht die Literatur von einem Toleranzrahmen in Höhe von ca. +/- 30 % aus. Bisher herangezogen wurde zudem eine aus 2016 basierende Kostenbetrachtung, die im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsanalyse durchgeführt wurde. Diese Kostenbetrachtung basierte jedoch auf einem fiktiven Gebäude ohne konkretisierte Nutzung und ohne ein konkretes Raumprogramm. Eine detaillierte Untersuchung des Baubestandes war während der laufenden Nutzung nicht möglich. Zudem wurden keine baulichen Details (wie der Baugrubenverbau mit den geringst möglichen Auswirkungen auf die Innenstadt, Schadstoffuntersuchung, Brandschutz, Planungsrecht) betrachtet. Weiterhin hat eine Kostensteigerung gemäß Baukostenindex von 1. Quartal 2016 (gemäß Kostenermittlung der Wirtschaftlichkeitsstudie) bis zum Abgabestand Kostenberechnung um 11,17 Prozent stattgefunden. Die im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsanalyse ermittelten Kosten in Höhe von 12.859.000 € liegen im Vergleich zu der nunmehr vorgelegten Kostenberechnung immer noch in dem o. g. Toleranzrahmen. Die mit der Entwurfsplanung durch die Planer vorgelegte Kostenberechnung der Kostengruppen 200 bis 400 bildet gemäß HOAI 2013 die Grundlage für die Honorarermittlung der Planungshonorare. Die Nebenkosten (Kostengruppe 700) werden durch den Bauherrn/ Projektsteuerer auf Grundlage der Kostenberechnung ermittelt und sind Teil des Gesamtbudgets. Die Kostenberechnung basiert zwingend auf Standardkostenansätzen. Höhere Vergabeergebnisse aus zu erwartenden Preissteigerungen werden dabei nicht berücksichtigt. Die Kostenberechnung wird bereits jetzt durch das Vergabeergebnis im Gewerk Spezialtiefbau deutlich überschritten. Des Weiteren führen zusätzlich festgestellte Schadstoffe im abzubrechenden Gebäudeteil zu Mehrkosten. Drucksache 411/2018 Seite - 3 – In Summe ergeben sich jetzt Projektkosten auf Basis der Kostenberechnung in Höhe von brutto 16.576.000 €. Für die Ermittlung der zu erwartenden Gesamtbaukosten sind Risiken zu betrachten. Diese ergeben sich unter Anderem aus Preissteigerungen in der Baubranche auf Grund der aktuellen ungewöhnlichen Marktsituation. Auf Grund der hohen Auslastung und fehlender Fachkräfte wird eine Annahme von 20 % Kostensteigerung gegenüber bisher üblichen Marktpreisen getroffen. Ein weiteres Kostenrisiko besteht in möglichen Nachträgen durch Massenmehrungen und/oder Kosten aus notwendigen Planungsanpassungen. Erfahrungsgemäß kann hier von einem 10%igen Risikoaufschlag ausgegangen werden. Zudem birgt das Bauen im Bestand Kostenrisiken. Im Rahmen der bisherigen Arbeiten wurden diese deutlich und sind bereits mit in den Projektkosten berücksichtigt (z. B Schadstoffbeseitigung). Weitere notwendige Arbeiten im denkmalgeschützten Teil sind durch intensive Untersuchungen erkennbar geworden (Sanierung Dachkonstruktion, Kellerentfeuchtung, Deckenertüchtigung Uhlstr. 2, Instandsetzung Ziergiebel Steinweg, Instandsetzung Stuckdecken). Allerdings konnten die Kosten für diese Maßnahmen vorerst nur grob bepreist werden. Dazu gehören auch die Mehrkosten für eine halogenfreie Elektroausstattung. Mit Risikoaufschlägen für Vergaben, Nachträge und Bauen im Bestand wird ein Gesamtbudget (ohne Einrichtung) von 20.953.000 € erwartet. Als Anlage 3 ist die Budgetermittlung Baukosten beigefügt. Bibliotheksplanung: Die Bibliotheksplanung wurde zu einem späteren Zeitpunkt vergeben, so dass diesbezüglich die Leistungsphase 3 noch nicht abgeschlossen ist und zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt wird. Die notwendigen Abstimmungen mit den Gebäude-Architekten sind bereits soweit erfolgt, dass die weitere Bibliotheksplanung keine relevanten Auswirkungen auf das Gebäude und die Baukosten erwarten lässt. Nach Vorlage der Entwurfsplanung des Bibliotheksplaners ergeben sich die finalen Kosten für Einrichtung und Bibliothekstechnik. Anlage(n): (1) Anlage 1 -Erläuterungen der Architekten (2) Anlage 2 -Pläne (3) Anlage 3 -Budgetermittlung Baukosten