Beschlussvorlage (Zweckentfremdungssatzung, Antrag der SPD-Fraktion vom 14.09.2018, Anfrage der SPD-Fraktion zur LHA-Sitzung am 15.11.2018)

Vorlage Nr.: 352/2018 Erstellt am: 12.11.2018 Aktenzeichen: IV 60/640 Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung nö. Sitzung Termin Haupt- und Finanzausschuss X 04.12.2018 Rat X 18.12.2018 Betreff Zweckentfremdungssatzung, Antrag der SPD-Fraktion vom 14.09.2018, Anfrage der SPD-Fraktion zur LHASitzung am 15.11.2018 Veranlasser/in / Antragsteller/in SPD-Fraktion Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja x nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja x nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja x nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 352/2018 . Seite 2 / 5 Beschlussvorschlag Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt, der Rat beschließt, den Antrag abzulehnen. Erläuterungen Die Anfrage der SPD-Fraktion vom 26.09.2018 (Anlage 1) und der Antrag vom 14.09.2018 (Anlage 2) betreffen inhaltlich die Wohnraumsituation in Pulheim. Die Anfrage wurde an den LHA gerichtet, der allerdings nur für im städtischen Eigentum stehende Wohnungen, nicht aber für den gesamten Wohnungsmarkt zuständig ist. Aus der Wohnraumsituation leitet die SPD-Fraktion eine Handlungsnotwendigkeit ab, die im Erlass einer Zweckentfremdungssatzung gesehen wird. Zuständiger Ausschuss ist für Satzungsangelegenheiten nach Ziffer 6.1 der Zuständigkeitsordnung der HFA. Aufgrund des Sachzusammenhangs werden Anfrage und Antrag in dieser Vorlage zusammengefasst erläutert. I Anfrage Die Anfrage umfasst folgende Aspekte bzw. Fragen, die wie folgt beantwortet werden: 1) Frage nach der Anzahl zweckentfremdet genutzter Wohnungen in Pulheim. Antwort: Zweckentfremdung liegt vor, wenn eine Wohnung nicht dem Bestimmungszweck entsprechend genutzt wird. Der Bestimmungszweck wird durch Bauantrag und Baugenehmigung bestimmt. Wird eine Wohnung nicht diesem Zweck entsprechend genutzt, ist durch das Bauaufsichtsamt nach Kenntnisnahme zu prüfen, ob eine Ordnungswidrigkeit vorliegt. Kann dieser nicht durch eine Nutzungsänderungsgenehmigung abgeholfen werden, ist ein ordnungsbehördliches Verfahren mit dem Ziel der Unterlassung einzuleiten. Eingriffsmittel ist insoweit das Bauordnungsrecht. Das Bauaufsichtsamt verfügt aktuell nicht über Kenntnisse illegaler Nutzungen. Legale Umnutzungen werden durch entsprechende Umnutzungsanträge amtsbekannt. Pro Jahr handelt es sich um eine Anzahl von 2-3 Anträgen, die zudem keine einheitliche Fallgruppe darstellen. Oft handelt es sich nur um die Umnutzung eines einzelnen Wohnraums in einer ansonsten weiterhin Wohnzwecken dienenden Wohnung (beispielsweise Einrichtung eines Büros oder Praxisraums für Heimarbeitszwecke). Umfasst ein solcher Antrag den Abriss eines Wohnzwecken dienenden Gebäudes, erfolgt dies regelmäßig zum Zweck der Neuerrichtung eines Wohngebäudes. Dies wiederum bringt in der Regel durch Ausschöpfung zusätzlicher Baurechtsreserven bzw. durch Nachverdichtung eine größere Wohnungsanzahl hervor. Informationen über Wohnungsleerstand liegen nicht vor. Ob in Pulheim AirBnB dazu führt, dass Wohnungen im nennenswerten Umfang zweckentfremdet genutzt werden, kann bezweifelt werden. Anlässlich einer am 12.11.2018 erfolgten stichprobenweisen Angebotsabfrage war festzustellen, dass es sich nahezu ausschließlich um einzelne Wohnräume in ansonsten vom Vermieter bzw. von Vermieterinnen bewohnten Wohnungen handelt. Anzumerken ist, dass eine Detailrecherche aufgrund der Gestaltung der Vermittlerplattform nur unter Nennung umfangreicher persönlicher Daten möglich ist (eine Nutzung des Portals als Mieter ist ohne Angaben de facto nicht möglich). Eine Kenntnis der genauen Lage und der Identität des Vermieters oder der Vermieterin setzt daher eine Buchung voraus. Verwaltungsseitig stehen hierfür jedoch keine personellen Kapazitäten oder Ermittlungsinstrumente zur Verfügung. Im Übrigen kann die Sinnhaftigkeit solcher Recherchen wegen der erkennbaren Geringfügigkeit bezweifelt werden. Vorlage Nr.: 352/2018 . Seite 3 / 5 2) Welche Handlungsmittel stehen gegen Zweckentfremdung zur Verfügung ? Antwort: 1. Ordnungsbehördliches Verfahren nach Bauordnung (s.o.) 2. Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG) Nach § 2 zielt das WAG auf die Beseitigung von Missständen an Wohnraum ab. Nach der Legaldefinition liegt ein Missstand vor, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist. Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist erheblich beeinträchtigt, wenn eine oder mehrere der in § 4 genannten Anforderungen an die Ausstattung nicht erfüllt sind und der Verfügungsberechtigte seinen Pflichten aus § 5 nicht nachgekommen ist. Verwahrlosung liegt vor, wenn ein Missstand droht. (Vernachlässigung notwendiger Erhaltungsarbeiten). Als Instrumente hat der Gesetzgeber zur Verfügung gestellt:  § 8 Unbewohnbarkeitserklärung  § 9 Räumung überbelegter Wohnungen  § 10 Festlegung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Ortssatzung (nur auf 5 Jahre befristet möglich, Rechtsfolge: Genehmigungsvorbehalt für zweckfremde Nutzungen, Wiederherstellung früherer Wohnraumnutzungen)  § 13 Bußgeldvorschriften im Falle von Zuwiderhandlungen (Gewährleistung des ordnungsgemäßen Gebrauchs nach § 5, Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung nach § 6 Abs. 2, Nutzungsuntersagung bei für unbewohnbar erklärtem Wohnraum nach § 8 Abs. 5, Verstoß gegen Überbelegung nach § 9 Abs. 1, Verstoß gegen Zweckentfremdungssatzung nach § 10 Absatz 1, Verstoß gegen Mitwirkungspflichten nach 11 Abs. 1). Der Antrag der SPD Fraktion betrifft das in § 10 geregelte Instrument der „Festlegung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Ortssatzung“. 3) Wie hoch ist die Leerstandsquote von Wohnraum und 4) Was hat die Stadt bisher für die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes unternommen (Be zugnahme auf Vorlage 184/2016) ? Antwort: Die Leerstandsquote wurde in der Vorlage Nr. 184/2016 (Planungsausschuss, Regionalplanung für den Regierungsbezirk Köln, Bevölkerungsprognosen) unter Ziff. 2 (Regionale Wohnungsneubaunachfrage und Baulandbedarf…) für das Jahr 2011 (Datengrundlage Zensus) in Pulheim mit 2,2 % beziffert Nach den weiteren Ausführungen wurde für die „Funktionsfähigkeit des Marktes“ eine Leerstandsquote von 3 % angegeben. Folglich lag die tatsächliche Quote in 2011 deutlich unter der Referenzquote. Dies bedeutet, dass der für die Funktionsfähigkeit des Marktes erforderliche Leerstand in 2011 zu gering (!) war. „Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes“ im Zusammenhang mit der o.g. Vorlage würde bedeuten, dass der Wohnungsbestand soweit erhöht würde, dass ein höherer Leerstand als 2011 entstünde (idealerweise in Höhe von 3 %). Ob zwischenzeitlich diese Leerstandsquote erreicht ist, ist nicht bekannt. Folgende Aussage ist jedoch möglich: In dem Zeitraum von 2011 bis heute hat die Stadt durch Ausweisung von Neubaugebieten (BP 113, 114, 115) die Schaffung von ca. 500 Wohnungen ermöglicht. Dieser Zahl liegen zugrunde ca. 250 Geschosswohnungen (z.T. öffentlich gefördert) sowie 220 Einfamilienhäuser (z.T. mit vermietbaren Einliegerwohnun- Vorlage Nr.: 352/2018 . Seite 4 / 5 gen). Es ist erkennbar, dass über die Baulandschaffung deutlich mehr zur Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes beigetragen wurde, als dies beispielsweise durch eine Zweckentfremdungssatzung nach § 10 WAG der Fall sein könnte. II Antrag auf Einführung einer Zweckentfremdungssatzung (Anlage 2) Den bisherigen Ausführungen kann entnommen werden, dass es nach den zugänglichen Informationen in Pulheim keine nennenswerte Zweckentfremdung von Wohnraum gibt. Würde dennoch eine Zweckentfremdungssatzung erlassen, müssten Verwaltungsverfahren etabliert werden, die Personal- und Sachaufwand verursachen würden. Zusätzlicher Verwaltungsaufwand für den Vollzug der Satzung wäre unvermeidbar. Setzt man diesen Aufwand in Verhältnis zu dem aktuell nicht quantifizierbaren Nutzen, sprechen mehr Gründe gegen als für den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung. Versuche, ungewünschten Entwicklungen des Wohnungsmarktes durch Regulative zu begegnen, sind nicht neu. 1990 war die sog. Zweckentfremdungsverordnung in Kraft getreten, die ein gemeindliches Einschreiten verpflichtend forderte. Ziel war eine ausreichende Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten. Die verwaltungsmäßige Umsetzung führte in Pulheim über einen Zeitraum von 12 Jahren zu folgendem Ergebnis: Anzahl der Zweckentfremdungsanträge Anzahl erteilter Genehmigungen Anzahl der Ablehnungen 127 125 (hiervon alleine 87 zum Abriss von Altbauten, die durch Neubauten mit deutlich höherer Wohnungsanzahl ersetzt wurden) 2 Im Übrigen wurden mehrere Genehmigungen für einzelne Wohnungen und Wohnräume für die Einrichtung von Büros, Praxen und Kindertagesstätten erteilt. Lediglich in 6 Fällen wurde angezeigter Leerstand durch Belegungsaufforderungen abgestellt. Diese Verordnung wurde 2001 aufgehoben. Die danach geltende Zweckentfremdungsverordnung galt nur noch für darin benannte Städte, in denen gesteigerter Wohnungsbedarf gesehen wurde. Von den Städten des Rhein-Erft-Kreises war hiervon nur die Stadt Brühl betroffen. Mit Erlass des Wohnungsaufsichtsgesetzes (Inkrafttreten am 11.04.2014) ermächtigte der Landesgesetzgeber die Gemeinden, Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung festzulegen mit der Folge, dass Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. Hiernach könnte sich die Stadt Pulheim wieder des Themas annehmen. Der Städte-und Gemeindebund hat in einer Veröffentlichung aus 2016 zu der seit 2012 bestehenden Satzungsmöglichkeit des § 10 WAG auf ein Gutachten hingewiesen, das vom Ministerium für Bauen, Wohnen Stadtentwicklung und Verkehr (MBWSV) zur Evaluierung beauftragt wurde. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass die konkrete Anwendungspraxis im Umgang mit Zweckentfremdung und ihre Erfolge im Wesentlichen vom Umfang und der Art der Zweckentfremdung, der Personalausstattung und organisatorischen Einbindung sowie den verfolgten strategischen Zielen in den jeweiligen Städten abhängen. Zu diesem Zeitpunkt (2016) verfügten lediglich vier Großstädte über entsprechende Satzungen (Bonn, Dortmund, Köln, Münster). Häufigster Anwendungsfall war hier die Zweckentfremdung als Ferienwohnung. In kleineren Städten ließen sich in der Regel nur vereinzelte Zweckentfremdungs- bzw. Verdachtsfälle feststellen. Die Kosten-/Nutzenrelation wurde hier als äußerst ungünstig bewertet, weswegen in diesen Städten solche Fälle zumeist geduldet oder im Rahmen anderer Instrumente angegangen wurden. Vorlage Nr.: 352/2018 . Seite 5 / 5 Fazit: Es ist nicht auszuschließen, dass es in Pulheim einzelne Fälle von Zweckentfremdung gibt. Würden diese bekannt, müsste die baurechtliche Zulässigkeit einer Nutzungsänderung geprüft werden. Ob es gerechtfertigt wäre, zusätzlich ein wohnungswirtschaftliches Prüfungserfordernis durch Erlass einer Zweckentfremdungssatzung einzuführen, muss angesichts der absolut geringfügigen Fallzahlen bezweifelt werden. Es ist nicht erkennbar, dass es in Pulheim eine Problemlage gibt, die durch den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung gelöst werden könnte. Eine solche Maßnahme würde außer Verhältnis zum personellen und finanziellen Einsatz stehen.