Beschlussvorlage ("Einführung eines kommunalen Vorkaufsrechts" - Antrag der SPD Fraktion)

Vorlage Nr.: 371/2018 Erstellt am: 28.11.2018 Aktenzeichen: IV/61-ri Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP Planungsausschuss 9 ö. Sitzung X nö. Sitzung Termin 12.12.2018 Betreff "Einführung eines kommunalen Vorkaufsrechts" - Antrag der SPD Fraktion Veranlasser/in / Antragsteller/in SPD-Fraktion Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 371/2018 . Seite 2 / 3 Beschlussvorschlag 1. Die Verwaltung wird beauftragt, die personellen und organisatorischen Voraussetzungen zur Einführung des allgemeinen kommunalen Vorkaufsrechts für den Kauf von Grundstücken nach § 24 BauGB zu schaffen. Die notwendigen personellen Ressourcen, Prozesse und organisatorischen Veränderungen sind darzustellen (Vorschlag SPD Fraktion). alternativ (Vorschlag der Verwaltung) 2. Die Verwaltung wird beauftragt, wie bisher das Allgemeine Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB unter Ausschöpfung sämtlicher gesetzlicher Vorgaben und Möglichkeiten auszuüben. Gegebenenfalls sind die rechtlichen Voraussetzungen gem. § 24 Abs.1 Nr. 2, 3 und 4 BauGB zu schaffen. Erläuterungen Mit Schreiben vom 13.09.2018 beantragte die SPD Fraktion, die „Einführung eines kommunalen Vorkaufsrechts“ auf die Tagesordnung des zuständigen Ausschusses zu setzen (ANLAGE 1). Sie strebt an, den oben unter Ziffer 1 des Beschlussvorschlags formulierten Beschluss fassen zu lassen. Zur Begründung wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen. Aus Sicht der Verwaltung stellt sich die Sachlage wie folgt dar: 1. 2. 3. 4. Zuständigkeit: Der Antrag berührt aufgrund der zu beschreibenden Abläufe, Ressourcen und Organisationsstrukturen eigentlich neben dem Planungsausschuss auch die Zuständigkeit des LHA und des HFA bzw. des Rates. Da Zweifel bestehen, dass der Antragsinhalt als für Pulheim zielführend angesehen werden kann, hat die Verwaltung den Antrag zunächst zur Diskussion und mit eigenem Beschlussvorschlag in die Tagesordnung des Planungsausschusses aufgenommen. Bereits jetzt werden Vorkaufsrechte geprüft und ausgeübt, soweit Bebauungspläne Flächen für öffentliche Zwecke wie Verkehrsflächen, öffentliche Grünflächen oder Flächen für den Gemeinbedarf festsetzen (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Unbebaute, aber im FNP als Wohnbauflächen dargestellte Außenbereichsflächen existieren in Pulheim nicht (§ 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB). Auch weitere Satzungen wie Erhaltungssatzungen, soziale Erhaltungssatzungen oder Stadtumbaugebiete oder Sanierungsgebiete / Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 und 4 BauGB) bestehen nicht oder beziehen sich - wenn vorhanden - nur auf spezielle Bereiche wie den Nordpark oder das Abteigelände, dienlich als Matrix für vergangene Städtebaufördermaßnahmen. Gleichfalls nicht vorliegen die Voraussetzungen zur Ausübung des Allgemeinen Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Umlegungsgebiet). Für das durch die Bezirksregierung festgesetzte Überschwemmungsgebiet (§ 24 (1) Nr. 7 BauGB) hat sich bisher keine Anwendung des Vorkaufsrechts zwecks Grundstückssicherung ergeben. Es verbleibt als möglicher Einsatzbereich die Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß § 24 (1) Nr. 6 BauGB für unbebaute aber mit Wohnbebauung bebaubare Innenbereichsgrundstücke. Hier wechseln empirisch meist dann Grundstücke den Eigentümer, wenn eine private Bebauung ansteht. Würde die Verwaltung hier regelmäßig eingreifen, stellt sich die Frage, ob eine Aktivierung der Baulandpotenziale durch diese Vorgehensweise Vorlage Nr.: 371/2018 . Seite 3 / 3 5. nicht gerade behindert wird. Massive Spekulation mit dem Ziel der privaten Bodenbevorratung zwecks Bodenwertsteigerung, der dieses Vorkaufsrecht offensichtlich Schranken auferlegen soll, ist durch die Verwaltung nicht erkennbar. Es sei auch darauf hingewiesen, dass der Prozess der Vorkaufsrechtsausübung inklusive einer zielgerichteten Wiederveräußerung erhebliche Ressourcen (Personal, Geld, Zeit) erfordert und geeignet ist, Grundstücke zumindest vorübergehend der Bebauung zu entziehen. Dort, wo private unbebaute Grundstücke eine städtebauliche Rolle spielen können, etwa zur Sicherung der späteren Zugänglichkeit eines Blockinnenbereiches als erforderliche Erschließungsfläche, wird auch heute bereits die Vorkaufsrechtsausübung intensiv geprüft. Faktisch ist ein solcher Fall in den letzten 11 Jahren lediglich einmal bei einem Grundstück in Stommeln zu entscheiden gewesen, allerdings als nicht ausreichend zielführend verworfen worden. Zusammengefasst handelt es sich bei den im Antrag aufgeführten möglichen Vorkaufsrechtsfällen um Instrumente, die für eine über mögliche Einzelfälle hinausgehende Anwendung in Pulheim bei Abwägung von Aufwand und Wirkung durch die Verwaltung als nicht sinnvoll erachtet werden. Dies mag im großstädtischen Umfeld – z.B. dem Einsatz des besonderen Städtebaurechtes – anders sein, für Pulheim als Mittelstadt und ohne besondere „Problemquartiere“ sind Anwendungsfälle über die beschriebene bestehende Praxis hinaus kritisch zu bewerten bzw. nicht zu erwarten. Diese Auffassung kommt im Beschlussvorschlag gemäß Ziffer 2 zum Ausdruck.