Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung vom 09.12.2014 Beschlussvorlage Nr. DS-00130/14 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Ratsversammlung 10.12.2014 Zuständigkeit Beschlussfassung Eingereicht von Oberbürgermeister Betreff Sonderprojekt "Gesetzliche Vertretung": Ergebnisbericht zum Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 (eris: DS V/3714) Beschluss: 1. Die Information wird zur Kenntnis genommen. 2. Die Sätze 1 und 2 von Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 mit dem Wortlaut: „Bei der künftigen Bestellung von „Gesetzlichen Vertretern“ für die sogenannten „herrenlosen Grundstücke“ sowie bei der Auswahl der Gutachter werden vorerst (bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten im Zusammenhang mit den sogenannten „herrenlosen Grundstücken“) ausschließlich bisher noch nicht diesbezüglich tätige Bewerber berücksichtigt. Nach Abschluss der Überprüfung/Aufarbeitung der fehlerhaften Akten wird dem Stadtrat ein Vorschlag zum Umgang mit den "Gesetzlichen Vertretern" und Gutachtern zur Abstimmung vorgelegt.“ werden mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Der Beschlusstext von Ziff. 2 lautet nun wie folgt: „Für die zukünftigen eventuellen Verkäufe ist eine „Mehrerlösklausel“ aufzunehmen. Die Verwaltung wird dem Stadtrat bis zur nächsten Stadtratssitzung einen Vorschlag unterbreiten. Bei Vorgängen über 100 TEUR (Verkehrswert) ist der Rechnungsprüfungsausschuss zu beteiligen.“ 3. Der Rechnungsprüfungsausschuss und der Verwaltungsausschuss werden monatlich sowie der Stadtrat am Ende eines Quartals über den Stand der Prüfung, die Umsetzung der Beschlüsse und der Maßnahmen sowie aktuelle Entwicklungen informiert. 4. Das Sonderprojekt wird im Geschäftsbereich des Oberbürgermeister fortgeführt und endet am 31.12.2015. 5. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, alle Ämter und Verwaltungseinheiten einer geeigneten Prüfung zu unterziehen sowie sicherzustellen, dass die Fach- und Dienstaufsicht nachweislich wahrgenommen wird (Vier- bzw. Sechs- Augenprinzip) und Alleingänge und fortgesetzte Fehlhandlungen einzelner Mitarbeiter in Zukunft unmöglich macht. Die Dienst- und Fachaufsicht ist zum Ende des II. Quartals 2015 in der AGA entsprechend aufzunehmen. 6. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die kommunale Rechtsberatung vor dem Hintergrund gewandelter Anforderungen zu optimieren. Zu diesem Zweck möge er sicherstellen, dass sich eine sachgerechte Arbeit des Rechtsamtes nicht in der reinen Analyse von Rechtsproblemen erschöpft, sondern stets die proaktive, lösungsorientierte Sichtweise in den Vordergrund stellt. Das Rechtsamt soll sich dabei möglichst an einem Selbstverständnis ausrichten, das nicht von juristischer Perfektion, sondern von vorausschauender Praktikabilität und Wirtschaftlichkeit, gepaart mit verständlicher Kommunikation und Verhandlungsgeschick geprägt ist. 7. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die Struktur des Rechtsamtes an die gewandelten Anforderungen der kommunalen Rechtsberatung anzupassen. In diesem Zusammenhang wird anerkannt, dass das Rechtsamt sich unter Herausbildung einer selbstkritischen Fehlerkultur dazu anhält, die Qualität seiner Arbeit zu verbessern. Auf dieser Grundlage hat der Oberbürgermeister nunmehr sicher zu stellen, dass das Rechtsamt in Umsetzung des Strukturvorschlages gem. DS Nr. V/2454 bis 2017 den o.g. Anforderungen organisatorisch gewachsen und auch personell entsprechend aufgestellt ist. Sachverhalt: siehe Anlagen Anlagen: Sachverhalt BESCHLUSSAUSFERTIGUNG Ratsversammlung vom 10.12.2014 zu 19.19. Sonderprojekt "Gesetzliche Vertretung": Ergebnisbericht zum Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 (eRIS: DS V/3714) Vorlage: DS-00130/14 Beschluss: 1. Die Information wird zur Kenntnis genommen. 2. Die Sätze 1 und 2 von Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 mit dem Wortlaut: „Bei der künftigen Bestellung von „Gesetzlichen Vertretern" für die sogenannten „herrenlosen Grundstücke" sowie bei der Auswahl der Gutachter werden vorerst (bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten im Zusammenhang mit den sogenannten „herrenlosen Grundstücken") ausschließlich bisher noch nicht diesbezüglich tätige Bewerber berücksichtigt. Nach Abschluss der Überprüfung/Aufarbeitung der fehlerhaften Akten wird dem Stadtrat ein Vorschlag zum Umgang mit den "Gesetzlichen Vertretern" und Gutachtern zur Abstimmung vorgelegt." werden mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Der Beschlusstext von Ziff. 2 lautet nun wie folgt: „Für die zukünftigen eventuellen Verkäufe ist eine „Mehrerlösklausel" aufzunehmen. Bei Vorgängen über 100 TEUR (Verkehrswert) ist der Rechnungsprüfungsausschuss zu beteiligen." 3. Der Rechnungsprüfungsausschuss und der Verwaltungsausschuss werden monatlich sowie der Stadtrat am Ende eines Quartals über den Stand der Prüfung, die Umsetzung der Beschlüsse und der Maßnahmen sowie aktuelle Entwicklungen informiert. 4. Das Sonderprojekt wird im Geschäftsbereich des Oberbürgermeister fortgeführt und endet am 31.12.2015. 5. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, alle Ämter und Verwaltungseinheiten einer geeigneten Prüfung zu unterziehen sowie sicherzustellen, dass die Fach- und Dienstaufsicht nachweislich wahrgenommen wird (Vier- bzw. Sechs- Augenprinzip) und Alleingänge und fortgesetzte Fehlhandlungen einzelner Mitarbeiter in Zukunft unmöglich macht. Die Dienst- und Fachaufsicht ist zum Ende des II. Quartals 2015 in der AGA entsprechend aufzunehmen. 6. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die kommunale Rechtsberatung vor dem Hintergrund gewandelter Anforderungen zu optimieren. Zu diesem Zweck möge er sicherstellen, dass sich eine sachgerechte Arbeit des Rechtsamtes nicht in der reinen Analyse von Rechtsproblemen erschöpft, sondern stets die proaktive, lösungsorientierte Sichtweise in den Vordergrund stellt. Das Rechtsamt soll sich dabei möglichst an einem Selbstverständnis ausrichten, das nicht von juristischer Perfektion, sondern von vorausschauender Praktikabilität und Wirtschaftlichkeit, gepaart mit verständlicher Kommunikation und Verhandlungsgeschick geprägt ist. 7. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die Struktur des Rechtsamtes an die gewandelten Anforderungen der kommunalen Rechtsberatung anzupassen. In diesem Zusammenhang wird anerkannt, dass das Rechtsamt sich unter Herausbildung einer selbstkritischen Fehlerkultur dazu anhält, die Qualität seiner Arbeit zu verbessern. Auf dieser Grundlage hat der Oberbürgermeister nunmehr sicher zu stellen, dass das Rechtsamt in Umsetzung des Strukturvorschlages gem. DS Nr. V/2454 bis 2017 den o.g. Anforderungen organisatorisch gewachsen und auch personell entsprechend aufgestellt ist. Abstimmungsergebnis: einstimmig angenommen bei einigen Stimmenthaltungen Leipzig, den 11.12.2014 Seite: 1/2 RV Vorlage des Oberbürgermeisters Drucksache Nr. V/3714 öffentlich enthält nichtöffentliche Bestandteile nicht öffentlich Gremium Verwaltungsausschuss Rechnungsprüfungsausschuss FA Allgemeine Verwaltung Eingereicht von Oberbürgermeister Neufassung vom       Austauschblatt vom       Eilbedürftig Beschluss der Ratsversammlung vom 21.05.2014 Aufhebung Änderung folgender Beschlüsse:       Sonderprojekt "Gesetzliche Vertretung": Ergebnisbericht zum Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 Beschlussvorschlag Satzung tritt nach Bekanntmachung in Kraft 1. Die Information wird zur Kenntnis genommen. 2. RBV-1219/12, Ziff. 2, Sätze 1 und 2 werden aufgehoben. 3. RBV-1219/12, Ziff. 8 wird wie folgt geändert: Bis zum Abschluss der laufenden Wahlperiode wird der Rechnungsprüfungsausschuss monatlich über den Stand der Prüfung, die Umsetzung der Beschlüsse und der Maßnahmen sowie aktuelle Entwicklung informiert. Anschließend entscheidet der neu gewählte Stadtrat über die weitere Befassung mit dem Thema. Stadt Leipzig 01.5/014/07.04 4. Das Sonderprojekt wird im Geschäftsbereich des Oberbürgermeister fortgeführt und endet am 31.12.2015. RV Vorlage des Oberbürgermeisters Drucksache Nr. V/3714 öffentlich Neufassung vom enthält nichtöffentliche Bestandteile nicht öffentlich Eilbedürftig Gremium Verwaltungsausschuss Rechnungsprüfungsausschuss FA Allgemeine Verwaltung Eingereicht von Oberbürgermeister Austauschblatt vom 14.05.2014 Beschluss der Ratsversammlung vom 18.06.2014 Aufhebung Änderung folgender Beschlüsse: Sonderprojekt "Gesetzliche Vertretung": Ergebnisbericht zum Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 Beschlussvorschlag Satzung tritt nach Bekanntmachung in Kraft 1. Die Information wird zur Kenntnis genommen. 2. Die Sätze 1 und 2 von Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/12 vom 16.05.2012 mit dem Wortlaut: "Bei der künftigen Bestellung von "Gesetzlichen Vertretern" für die sogenannten "herrenlosgen Grundstücke" sowie bei der Auswahl der Gutachter werden vorerst (bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten im Zusammenhang mit den sogenannten "herrenlosen Grundstücken") ausschließlich bisher noch nicht diesbezüglich tätige Bewerber berücksichtigt. Nach Abschluss der Überprüfung/Aufarbeitung der fehlerhaften Akten wird dem Stadtrat ein Vorschlag zum Umgang mit den "Gesetzlichen Vertretern" und Gutachtern zur Abstimmung vorgelegt." werden mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Der Beschlusstext von Ziff. 2 lautet nun wie folgt: Für die zukünftigen eventuellen Verkäufe ist eine „Mehrerlösklausel“ aufzunehmen. Die Verwaltung wird dem Stadtrat bis zur nächsten Stadtratssitzung einen Vorschlag unterbreiten. Bei Vorgängen über 100 TEUR (Verkehrswert) ist der Rechnungsprüfungsausschuss zu beteiligen. 3. RBV-1219/12, Ziff. 8 wird wie folgt geändert: Bis zum Abschluss der laufenden Wahlperiode wird der Rechnungsprüfungsausschuss monatlich über den Stand der Prüfung, die Umsetzung der Beschlüsse und der Maßnahmen sowie aktuelle Entwicklung informiert. Anschließend entscheidet der neu gewählte Stadtrat über die weitere Befassung mit dem Thema. Stadt Leipzig 01.5/014/07.04 4. Das Sonderprojekt wird im Geschäftsbereich des Oberbürgermeister fortgeführt und endet am 31.12.2015. Ergebnisbericht des Sonderprojektes „Gesetzliche Vertretung“ zum 31. Dezember 2013 Leipzig, 25. März 2014 Vorgelegt von: Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“ Seite 1 von128 Resümee Dr. h.c. Eckart Hien Präsident des Bundesverwaltungsgerichtes a.D. Vertrauensperson der Stadt Leipzig in den Angelegenheiten der gesetzlichen Vertretung Der Oberbürgermeister der Stadt Leipzig hat mich im März 2012 gebeten, die Stadt Leipzig als unabhängige Vertrauensperson bei der Aufarbeitung der Vorgänge um die sogenannten „herrenlosen Grundstücke“ zu unterstützen. Vorausgegangen waren seit dem Jahr 2011 Berichte in verschiedenen Medien sowie ein Sonderprüfbericht des städtischen Rechnungsprüfungsamts über diese Vorgänge. Ich habe der Bitte des Oberbürgermeisters entsprochen, da ich mich seit meiner Tätigkeit am Bundesverwaltungsgericht der Stadt Leipzig verbunden fühle. Wie umfangreich die Aufgabe werden wird, war zu diesem Zeitpunkt nicht abzusehen. Klar war aber, dass allein die Schlichtung der öffentlich bekannt gewordenen und die Überprüfung noch nicht bekannter Schadensfälle mit erheblichem Aufwand verbunden sein würden. Zugleich musste aber nach bereits mehr als einem Jahr Bearbeitungsstillstand ein Zustand der Normalität wiederhergestellt und das Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung neu strukturiert wieder in Gang gesetzt werden. Mit der Einsetzung des Sonderprojektes „Gesetzliche Vertretung“ mit insgesamt 15 Mitarbeitern hatte die Stadt Leipzig in bemerkenswert kurzer Zeit von Juni bis Oktober 2012 eine wichtige Voraussetzung für die Aufarbeitung geschaffen. Noch in der Aufbauphase des Sonderprojektes, als erst wenige Mitarbeiter tätig waren, konnten wir in die Verhandlungen mit Geschädigten einsteigen und diese trotz großer rechtlicher und tatsächlicher Schwierigkeiten zügig zum Abschluss bringen. Darüber hinaus mussten Verfahren und Grundlagen entwickelt werden, wie sämtliche Vorgänge einheitlich auf Schäden überprüft und der Auftrag der Ratsversammlung bestmöglich umgesetzt werden können. Dieser Aspekt betraf aber nur einen Teil meines Tätigkeitsbereiches. In der Geschäftsstelle, die für mich beim Büro für Ratsangelegenheiten angesiedelt wurde, gingen regelmäßig Briefe von Bürgern ein, die aufgrund der Medienveröffentlichungen um Überprüfung ihrer in der Vergangenheit von der Stadt Leipzig bearbeiteten Grundstücksangelegenheiten baten. Diese mussten zunächst auf Verbindung zur gesetzlichen Vertretung geprüft und anschließend an die jeweils zuständigen Ämter zur Prüfung eventueller Ansprüche weitergeleitet werden. Darüber hinaus war es mir ein Anliegen, das Sonderprojekt bei der Neuorganisation des Verwaltungsverfahrens der gesetzlichen Vertretung zu unterstützen. Auch trafen hier zahlreiche Schreiben von Betroffenen, gesetzlichen Vertretern, Kaufinteressenten und Miteigentümern ein, die auf die Bearbeitung ihrer bereits lange zurückliegenden Anträge und Schreiben drängten. Daher war es wichtig, schnell Rechtssicherheit und neue Verfahrensgrundlagen zu schaffen, um dem gesetzlichen Auftrag bei der Bestellung gesetzlicher Vertreter und der Auszahlung von Verwahrgeldern nachzukommen. Seite I Seit nunmehr zwei Jahren stehe ich laufend schriftlich, telefonisch und persönlich in Abstimmung mit der Geschäftsstelle beim Büro für Ratsangelegenheiten und dem Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“. Die Zusammenarbeit hat stets reibungslos und ausgesprochen zügig funktioniert. Ich erhielt laufend aktualisierte Übersichten über den Stand der Bearbeitung und wurde kompetent über die Sach- und Rechtslage informiert. Unterlagen wurden stets zeitnah an mich weitergeleitet. In zahlreichen Gesprächen mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadt haben wir über die besten Lösungswege diskutiert. Überdies war ich bei der Aufarbeitung der Fälle, sowohl in Bezug auf einzelne Schadensfälle, als auch in Bezug auf die systematische Überprüfung aller Akten auf Fehler und mögliche Ansprüche, auch für die Stadträte regelmäßiger Gesprächspartner. Mehrfach stand ich ihnen im Verwaltungsausschuss und im Rechnungsprüfungsausschuss Rede und Antwort, insbesondere bei der Darstellung der Vergleichsverhandlungen zu den Schadensfällen und bei der Überprüfung der Verkaufsfälle auf die korrekte Ermittlung des Kaufpreises. Nach dem bisherigen Stand der Aufarbeitung der Vorgänge ist festzuhalten: Nach Auswertung sämtlicher Akten durch das Sonderprojekt gibt es keine Hinweise auf Korruption. Ebenso wenig gibt es Hinweise auf die Beteiligung von Mitarbeitern der Stadtverwaltung an kriminellen oder sonstigen Netzwerken. Dies bestätigt auch die im erwähnten Sonderprüfbericht des städtischen Rechnungsprüfungsamtes und durch die Staatsanwaltschaft Leipzig per Pressemitteilung vom 27. Juli 2012 getroffenen Feststellungen: Anhaltspunkte für korruptives Verhalten der städtischen Mitarbeiter haben die Ermittlungen nicht ergeben. Darüber hinaus gibt es nach Auswertung der Akten sowie der Grundbuchauszüge für die Weiterverkäufe mit Mehrerlös auch für ein systematisches Zusammenwirken von anderen Beteiligten – gesetzlichen Vertretern, Sachverständigen, Marktteilnehmern – in Netzwerken nach den Prüfungen durch das Sonderprojekt keinerlei Anhaltspunkte. Als Bilanz meiner bisherigen Tätigkeit lässt sich festhalten: Seit meiner Einsetzung als Vertrauensperson im März 2012 sind insgesamt 62 Anfragen bei der Stadt eingegangen. Klarstellend muss man jedoch hinzufügen, dass hiervon nur zwölf den Bereich der gesetzlichen Vertretung betrafen. Unter diesen zwölf Anfragen wurden auch folgende Vorgänge miterfasst: Die Anfrage eines Stadtrates in Bezug auf einen konkreten Vorgang, eine Anfrage, bei dem der gesetzliche Vertreter auf Bearbeitung des laufenden Verwaltungsvorganges drängte, drei aus der Presse bereits bekannte Fälle, wo sich die anwaltlichen Vertreter noch einmal direkt an mich wandten, und ein weiterer Fall, wo die Stadt lange Zeit vor meiner Einsetzung mit den Betroffenen bereits in Verhandlungen stand. Lässt man diese unberücksichtigt, haben sich damit seit meiner öffentlichen Einsetzung als Vertrauensperson durch die Stadt Leipzig sechs Betroffene von sich aus an die Stadt gewendet. Die Mehrheit der übrigen Anfragen bezog sich auf Vorgänge im Restitutionsverfahren bzw. aus dem Bereich des Investitionsvorranggesetzes und wurde von den entsprechenden Fachämtern bearbeitet. In vielen Fällen habe ich den Bürgern persönlich geantwortet. Im Ergebnis der bisherigen Überprüfungen durch das Sonderprojekt in enger Abstimmung mit mir wurden insgesamt drei aus den Medien bekannte und ein weiterer Schadensfall festgestellt, der auf Wunsch der Beteiligten nicht in die Öffentlichkeit gelangte. Darunter befindet sich ein Vorgang noch in der gerichtlichen Aufarbeitung und damit in der Verantwortung des kommunalen Haftpflichtversicherers. Die drei anderen Fälle habe ich persönlich verhandelt und ein gleichermaßen für die Betroffenen und für die Stadt akzeptables Ergebnis erreichen können. Insgesamt wurden für die drei Fälle rund 400.000,00 € als Schadensersatz gezahlt. In drei weiteren Fällen haben Anspruchssteller konkrete Forderungen auf Schadensersatz erhoben. In zwei Fällen haben sich nach umfangreichen Recherchen und rechtlicher Prüfung die ForSeite II derungen als haltlos erwiesen. In einem Fall habe ich die Anspruchsteller zu Gesprächen eingeladen, die von ihnen bisher jedoch nicht weiterverfolgt wurden. Auch wenn die Prüfungen durch das Sonderprojekt noch nicht abgeschlossen sind, ist nach bisherigem Stand kein weiterer Fall vorhanden, der konkrete Anhaltspunkte für die Zahlung von Schadensersatz anlässlich des Verkaufs ergeben hätte. In einem Fall ist die Prüfung noch nicht abgeschlossen. Da die Fallgruppe mit dem höchsten Risiko auf eventuelle Schadensersatzansprüche bereits überwiegend bearbeitet wurde, ist nur mit einer geringen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass sich an dieser Feststellung noch etwas ändern wird. Zur Schadensbilanz im Übrigen, insbesondere zum Vorwurf der Überzahlung von bestallten Rechtsanwälten, ist festzuhalten: Auch wenn in Einzelfällen eine Korrektur des Vergütungsabzugs vom Verwahrkonto zu erfolgen hat – der Verdacht auf eine systematische Bereicherung der gesetzlichen Vertreter auf Kosten der unbekannten Eigentümer hat sich nicht bestätigt. Vielmehr ist festzustellen, dass – mit ganz wenigen Ausnahmen – in den Fällen, in denen nach dem Verkauf eine Auszahlung des Kauferlöses an die Berechtigten erfolgte, die beteiligten Miteigentümer, Nachlasspfleger und Rechtsanwälte die Höhe der veranschlagten Kosten für die bestallten gesetzlichen Vertreter kritiklos akzeptiert hatten. Nun sind die Prüfungen des Sonderprojekts im Hinblick auf bestimmte Fehlergruppen nahezu abgeschlossen. Jedoch steht der fiskalische Abschluss jeder einzelnen Akte und damit die Prüfung der Verwahrkonten noch bevor. Hierbei ist nicht auszuschließen, dass im Einzelfall der Bestand eines Verwahrkontos korrigiert werden muss. Bereits jetzt sind Fälle bekannt, in denen fehlerhafte Auszahlungen, insbesondere ohne Zinsen, erfolgten. Darüber wird noch zu berichten sein. Insgesamt ist einzuschätzen, dass es sich bei der Mehrzahl der Vorgänge um stark sanierungsbedürftige Objekte in wenig attraktiver Lage oder um gesetzlich formalisierte Grundstücksordnungsverfahren handelte. Vor allem in den jüngeren Fällen wurden viele Grundstücke mangels Vermietbarkeit auf Kosten der Stadt gesichert. Daher hat die Stadt Leipzig ein hohes Interesse daran, diese laufenden Kosten für fremde Grundstücke zu beenden, Verkehrssicherungspflichten auf Folgeeigentümer zu übertragen und neue Grundsteuerzahler zu gewinnen. Gerade dies ist der Wille des Gesetzgebers bei Einführung des Rechtsinstituts der gesetzlichen Vertretung gewesen. Von einem grundsätzlichen Missbrauch dieses Rechtsinstituts durch die Stadt Leipzig kann daher nicht die Rede sein. Die Interessen der Eigentümer müssen jedoch durch Eigentümerrecherche und bei der Genehmigung der Veräußerung durch die Aufsichtsbehörde gewahrt werden. Dies war leider in der Vergangenheit häufig nicht der Fall. Als Ergebnis der bisherigen Überprüfungen ist festzuhalten, dass der Schwerpunkt des fehlerhaften Verhaltens der mit der Angelegenheit befassten Mitarbeiter der Stadt in der Vergangenheit neben der zinslosen Verwahrung der Gelder darin bestand, die Eigentümer und vor allem die Erben der fraglichen Grundstücke nicht oder nicht ausreichend ermittelt zu haben. Hier stellt sich die Frage: Wie konnte es dazu kommen? Dieser Frage bin ich gemeinsam mit den Mitarbeitern des Sonderprojektes, soweit im reinen Aktenstudium überhaupt möglich, immer wieder nachgegangen. Dabei ist uns aufgefallen, dass sich durch verschiedene Unterlagen ein Kerngedanke hindurchzieht: „Amtliche Erbenermittlung ist in Sachsen nicht vorgeschrieben.“ Dieser Satz tauchte immer wieder in den Antwortschreiben des Nachlassgerichtes Leipzig auf. In den Fällen, in denen die Bearbeiter des Rechtsamtes beim Leiziger Nachlassgericht auf Vorliegen von Erbangelegenheiten nachfragten, erhielten sie dann, wenn keine Nachlassvorgänge zu verzeichnen waren, vom Gericht die erwähnte standardisierte Antwort. Seite III Regelmäßig endete an dieser Stelle in den betreffenden Akten die Eigentümerermittlung durch das Rechtsamt. Berücksichtigt man, dass die Vorschriften, auf die sich das Nachlassgericht bezieht, zugleich auch (teilweise, in Analogie) für die gesetzliche Vertretung anzuwenden sind, liegt folgende Vermutung nahe: Es wurde seitens der Bearbeiter im Rechtsamt irrtümlicherweise davon ausgegangen, dass in den Fällen der gesetzlichen Vertretung die Pflichten der kommunalen Aufsichtsbehörde analog zu den Gerichten zu bewerten sei. Hier findet sich m. E. eine oder gar die wesentliche Ursache für die geringe oder gar unterbliebene Eigentümerermittlung. Ergänzen möchte ich, dass eine Petition zur gesetzlichen Vertretung, die 2011 beim Sächsischen Landtag einging, von denselben Bearbeitern des Rechtsamtes beantwortet wurde. In seiner Zuarbeit begründete das Rechtsamt den geringen Umfang der Eigentümerermittlung in dem betreffenden Fall mit dem Hinweis, dass „amtliche Erbenermittlung in Sachsen gesetzlich nicht vorgeschrieben sei“. Diese Antwort war durch die Landesdirektion Sachsen und die Sächsische Staatsregierung geprüft und von keiner von beiden nachgefragt oder gar korrigiert worden. All dies im Zusammenhang spricht für einen langanhaltenden Rechtsirrtum der städtischen Verwaltung. Schriftliche Äußerungen der betreffenden Mitarbeiter des Rechtsamtes aus dem Jahr 2011 bestätigen diese Sichtweise. Hierauf hatte ich auch bereits im Rechnungsprüfungsausschuss im Mai 2013 hingewiesen. Den Stadträten liegen auch beispielhaft Schreiben mit dem standardisierten Hinweis des Nachlassgerichtes Leipzig vor. Auch hinsichtlich der zinslosen Auszahlung der Verwahrgelder liegen Hinweise auf einen Rechtsirrtum vor. In schriftlichen Stellungnahmen der damaligen Amtsleiterin wurde auf die Anwendbarkeit der Hinterlegungsordnung und damit auf die Zinslosigkeit der Verwahrung verwiesen. Aus heutiger Sicht ist diese Rechtsauffassung unzutreffend. Unter der nachfolgenden Amtsleiterin wurde mit der Korrektur dieser Praxis begonnen. Selbstverständlich ist ein Rechtsirrtum in einem Rechtsamt nicht besonders schmeichelhaft. Dennoch zeugen die Zusammenschau der Umstände und die bisherigen Ergebnisse der Überprüfung der Vorgänge davon, dass hier weder Böswilligkeit noch kriminelle Energie am Werk waren, sondern Menschen, die Fehler machen. Diese Fehler müssen, soweit möglich, in jedem Einzelfall korrigiert werden. Sie geben aber keinen Anlass zu pauschalen Unwerturteilen über die Verwaltung der Stadt Leipzig. Seite IV Inhaltsverzeichnis A. Allgemeiner Teil..........................................................................................................................4 A.1. Einführung ...........................................................................................................................4 A.2. Grundlagen: „Herrenlose Grundstücke“ und „Gesetzliche Vertretung“.................................5 A.2.1. Historie – Situation nach der Wiedervereinigung..........................................................5 A.2.2. Einführung der „Gesetzlichen Vertretung“ als Beschleunigungsvorschrift.....................6 A.2.3. „Herrenlose Grundstücke“ und „Gesetzliche Vertretung“..............................................7 A.2.4. Verhältnis von „Gesetzlicher Vertretung“ und gerichtlich bestellten Pflegschaften........7 A.2.5. Kritik an der „Gesetzlichen Vertretung“.........................................................................8 A.2.6. Missbrauch der „Gesetzlichen Vertretung“ durch die Stadt Leipzig?.............................9 A.2.7. Eigentümer-Recherche durch die Stadt Leipzig..........................................................10 A.2.8. Umgang mit der gesetzlichen Vertretung in anderen Städten.....................................11 A.3. Einrichtung Sonderprojekt..................................................................................................13 A.3.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................13 A.3.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................13 A.3.3. Berichterstattung/ Abstimmungen...............................................................................14 A.4. Aufbau des Ergebnisberichts und methodisches Vorgehen................................................15 A.4.1. Prüfkriterien und Bildung von Themenkomplexen.......................................................15 A.4.2. Methodisches Vorgehen bei der Aufarbeitung............................................................15 A.4.3. Prüfungsunterlagen....................................................................................................16 B. Feststellungen – Aufarbeitung der Altakten..........................................................................17 B.1. Kaufpreisrecherche............................................................................................................17 B.1.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................17 B.1.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................18 B.1.3. Ergebnisse..................................................................................................................27 B.1.4. Zusammenfassung.....................................................................................................33 B.2. Einschätzung der Schadensfälle........................................................................................35 B.2.1. Festgestellte Schadensfälle........................................................................................35 B.2.2. Mutmaßliche Schadensfälle........................................................................................35 B.3. Gutachterrecherche............................................................................................................37 B.3.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................37 B.3.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................38 B.3.3. Ergebnisse..................................................................................................................41 B.3.4. Zusammenfassung.....................................................................................................43 B.4. Überprüfung der Rechtsanwaltsvergütungen.....................................................................44 B.4.1. Auftrag/ Rechtsgrundlagen.........................................................................................44 B.4.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................45 B.4.3. Ergebnisse..................................................................................................................55 B.4.4. Zusammenfassung und Ausblick................................................................................60 B.5. Netzwerkrecherche............................................................................................................62 B.5.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................62 B.5.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................63 B.5.3. Ergebnisse..................................................................................................................65 B.5.4. Zusammenfassung.....................................................................................................65 B.6. Verwahrkonten ..................................................................................................................66 B.6.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................66 Seite 1 von128 B.6.2. Methodik / Umsetzung................................................................................................66 B.6.3. Ergebnisse..................................................................................................................69 B.6.4. Zusammenfassung.....................................................................................................69 B.7. Nacherhebung Verwaltungskosten.....................................................................................70 B.7.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................70 B.7.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................70 B.7.3. Ergebnisse..................................................................................................................72 B.7.4. Zusammenfassung.....................................................................................................73 B.8. Nachholung Eigentümerermittlung.....................................................................................74 B.8.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................74 B.8.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................74 B.8.3. Ergebnisse..................................................................................................................76 B.9. Wiederherstellung vernichteter Akten.................................................................................77 B.9.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................77 B.9.2. Methodik/ Umsetzung.................................................................................................77 B.9.3. Ergebnisse..................................................................................................................77 B.9.4. Zusammenfassung.....................................................................................................78 B.10. Systematische Erfassung von Widerrufen .......................................................................79 B.10.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage.........................................................................................79 B.10.2. Methodik/ Umsetzung...............................................................................................80 B.10.3. Ergebnisse................................................................................................................81 C. Neuausrichtung des Verwaltungsverfahrens „Gesetzliche Vertretung“.............................82 C.1. Schaffung von Grundlagen für die Neuausrichtung des Verwaltungsverfahren.................82 C.1.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................82 C.1.2. Voraussetzungen für die Bestallung eines gesetzlichen Vertreters.............................82 C.1.3. Erteilung von Genehmigungen...................................................................................88 C.1.4. Abberufung des gesetzlichen Vertreters.....................................................................92 C.2. Abarbeitung Bearbeitungsstau ..........................................................................................94 C.2.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................94 C.2.2. Methodik/ Umsetzung ................................................................................................94 C.2.3. Stand der Umsetzung.................................................................................................95 C.3. Neuausrichtung der Zusammenarbeit mit gesetzlichen Vertretern.....................................96 C.3.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage...........................................................................................96 C.3.2. Bewerbungsverfahren.................................................................................................96 C.3.3. Auswahlverfahren bei Bestallung und Belehrung........................................................97 C.3.4. Vergütungsrichtlinie....................................................................................................99 C.4. Verwaltungskosten...........................................................................................................102 C.4.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage.........................................................................................102 C.4.2. Methodik der Gebührenanpassung...........................................................................103 C.4.3. Verfahrensstand ......................................................................................................105 D. Schlussbetrachtung..............................................................................................................106 D.1. Zusammenfassung der Prüfergebnisse und Feststellungen ...........................................106 D.1.1. Grundlagen und Historische Einordnung..................................................................106 D.1.2. Zentrale Kritikpunkte und Vergleich zu anderen Städten..........................................107 D.1.3. Die Feststellungen im Einzelnen...............................................................................108 D.1.4. Zukünftiges Verwaltungsverfahren............................................................................111 D.2. Zukünftiger Umgang mit gesetzlichen Vertretern und Gutachtern....................................111 D.2.1. Umgang mit den gesetzlichen Vertretern..................................................................111 D.2.2. Umgang mit Gutachtern............................................................................................112 Seite 2 von128 E. Ausblick..................................................................................................................................113 E.1. Fortführung der Aufgaben der gesetzlichen Vertretung....................................................113 E.1.1. Abschluss der Feststellungen im Hinblick auf Schäden oder Korrekturen.................113 E.1.2. Fiskalischer Abschluss der Einzelfallakten................................................................113 E.1.3. Laufendes Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung.................................114 E.1.4. Berichterstattung.......................................................................................................114 E.2. Zeitliche Planung und Stellenplanung...............................................................................115 E.2.1. Zeitliche Planung.......................................................................................................115 E.2.2. Organisatorische Anbindung und Stellenplanung bis 31.12.2015.............................115 F. Anhang....................................................................................................................................116 F.1. Prüfungsgrundlagen..........................................................................................................116 F.2. Abkürzungsverzeichnis......................................................................................................118 F.3. Literaturverzeichnis...........................................................................................................120 F.4. Anlagenverzeichnis...........................................................................................................122 Seite 3 von128 A. Allgemeiner Teil A.1. Einführung Ab März 2011 wurde in verschiedenen Medien über die „herrenlosen Häuser“ berichtet. Gegenstand der Berichterstattung war das Vorgehen von Mitarbeitern des Rechtsamtes der Stadt Leipzig bei der Bestallung von gesetzlichen Vertretern für Grundstücke, deren Eigentümer unbekannt oder unbekannten Aufenthaltes sind. Dabei lag der Schwerpunkt vor allem auf den in diesem Zusammenhang vorgenommenen Grundstücksveräußerungen. Nachdem der Anti-Korruptions-Koordinator der Stadt Leipzig die Vorgänge untersucht und am 21. April 2011 einen Zwischenbericht verfasst hatte, übertrug der Oberbürgermeister der Stadt Leipzig in Konsequenz der Auswertung mit Datum vom 14. Juli 2011 dem Leiter des weisungsfreien Rechnungsprüfungsamtes die Überprüfung der ca. 750 Vorgänge aus dem Rechtsamt. Am 20. März 2012 wurde durch das Rechnungsprüfungsamt der Prüfbericht Nr. 11/1/00741 (im Folgenden „Sonderprüfbericht“) vorgelegt und die Ergebnisse in einer Pressekonferenz am 29. März 2012 der Öffentlichkeit vorgestellt. Zugleich wurde Herr Dr. h.c. Eckart Hien als Vertrauensperson der Stadt Leipzig eingesetzt, um in den Angelegenheiten der gesetzlichen Vertretung bei Schadensfällen zu schlichten und darüber hinaus die Verwaltung bei der Aufarbeitung der Vorgänge zu beraten und zu unterstützen. Der Sonderprüfbericht enthielt – ebenso wie der Bericht des Anti-Korruptions-Koordinators – die Feststellung, dass Hinweise auf Korruption in der Verwaltung nicht vorhanden seien. Gleichwohl stellte er fest, dass zahlreiche Fehler bei der Bearbeitung der Vorgänge erkennbar seien, wodurch zu möglicherweise bestehenden Folgeansprüchen Betroffener keine Aussage getroffen werden könne. Überdies seien Fehler bei der Dienst- und Fachaufsicht innerhalb des Rechtsamtes in Bezug auf die Bearbeitung des Verwaltungsverfahrens der gesetzlichen Vertretung festgestellt worden. Im Zuge der Aufarbeitung der eigenen Fehler legte die Verwaltung dem Stadtrat einen umfangreichen Maßnahmekatalog zur Umsetzung der seitens des Rechnungsprüfungsamtes getroffenen Feststellungen und Handlungsempfehlungen vor. Diese Vorlage des Oberbürgermeisters zum Sonderprüfbericht des Rechnungsprüfungsamtes wurde mit Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 122 modifiziert3 und stellt den Auftrag an die Verwaltung zur Aufarbeitung der Fehler und Korrektur von möglichen Schäden dar. Der Ratsbeschluss bildet die Grundlage für die Arbeit des Sonderprojektes „Gesetzliche Vertretung“ (im Folgenden „Sonderprojekt“), das vom Oberbürgermeister per Dienstanweisung DA 19/ 2012 zum 1. Juli 2012 eingesetzt wurde. Dessen Ergebnisbericht zum 31. Dezember 2013 wird hiermit vorgelegt. 1 2 3 Prüfungsbericht Nr. 11/1/0074 des Rechnungsprüfungsamtes der Stadt Leipzig zum Thema: „Sonderprüfung „Grundstücke mit unbekannten Eigentümer bzw. Eigentümer unbekannten Aufenthaltes“ - Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäß § 11b Vermögensgesetz bzw. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch“. Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 vom 16.05.2012 zur Drucksache Nr. V/ 2098, zum: Prüfungsbericht Nr. 11/1/0074 des Rechnungsprüfungsamtes: „Sonderprüfung 'Grundstücke mit unbekannten Eigentümern bzw. Eigentümern unbekannten Aufenthaltes' – Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäß § 11b Vermögensgesetz bzw. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch“ und die daraus resultierenden Konsequenzen für die Verwaltung, im Folgenden „Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV1219/ 12“ genannt. Änderungsantrag zur DS V/ 2098/ 12/ 1. Seite 4 von128 A.2. Grundlagen: „Herrenlose Grundstücke“ und „Gesetzliche Vertretung“ A.2.1. Historie – Situation nach der Wiedervereinigung In den Jahren nach der Wiedervereinigung war die Lage auf dem Grundstücksmarkt lange Zeit sehr unübersichtlich.4 Viele Grundstücke lagen brach, Gebäude waren stark sanierungsbedürftig und Grundstücke und Häuser stellten zunehmend für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ein erhebliches Risiko dar. Zugleich standen zahlreiche Immobilien zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung im Volkseigentum, unter staatlicher Verwaltung oder die Eigentümer waren unbekannt oder nicht auffindbar. Rückgabe, Rückführung oder gegebenenfalls Entschädigung waren zu regeln und Eigentümer zu finden, um Investitionen in solche Vermögenswerte zu ermöglichen.5 Für den wirtschaftlichen Aufbau in den neuen Ländern waren die Wiederherstellung geordneter Verhältnisse auf dem Grundstückssektor, die Ermöglichung von Investitionen und die Beseitigung von Hemmnissen beim Grundstücksverkehr zentrale Anliegen.6 Die Verwaltungseinheiten und Behörden befanden sich noch im Aufbau, Registergerichte waren mangelhaft ausgestattet, und die dort beschäftigten Personen hatten neues Recht anzuwenden, das überdies noch sehr komplex und durch eine wahre „Gesetzes- und Verordnungsflut“7 wenig überschaubar war.8 Der Eigentumsbegriff des Zivilgesetzbuches der DDR, basierend auf einer marxistischen Gesellschafts- und Wirtschaftsordnung, musste im Zuge des Einigungsprozesses in die vom Bürgerlichen Gesetzbuch geprägte Rechtsordnung „retransformiert“ werden.9 Angesichts dieser Verhältnisse standen die Verantwortlichen in Bund, Ländern und Kommunen vor schwierigen Herausforderungen. Diese Situation wurde noch dadurch verschärft, dass sich in den neuen Bundesländern die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken oftmals nur sehr schwer bis gar nicht nachvollziehen ließen. Dies hatte vielschichtige Gründe: Durch die Folgen der Diktatur des Nationalsozialismus und des Zweiten Weltkrieges, durch die Fluchtwelle aufgrund der Errichtung der innerdeutschen Grenze sowie durch die Abwanderung zahlreicher Bürger in den 1980er Jahren nach Westdeutschland ist es oft zu einem unbekannten Aufenthalt der in alle Welt verstreuten Eigentümer gekommen. Wegen Zeitablaufs kam es auch noch häufig zu einer Unkenntnis der Erben.10 Hinzu kommt, dass Eigentümer auch deswegen vielfach nicht aus den Grundbüchern zu ermitteln waren, da in der ehemaligen DDR Umschreibungen aus Anlass von Erbfällen vielfach unterblieben und auch später bei weiteren Erbfällen nicht nachgeholt worden sind. Der Grund hierfür ist in der Geringschätzung des Grundeigentums an sich zu sehen. Im ländlichen Bereich kam hinzu, dass die Umschreibung bei LPG-Grundstücken wirtschaftlich keinen Sinn hatte.11 4 5 6 7 8 9 10 11 Drygalski/ Welter/ Gemmeke, Immobilienhandbuch Ost, S. V. Gesetzentwurf BT-DS 12/2480, S. 1. Beschlussempfehlung, BT-DS 12/6228. Drygalski/ Welter/ Gemmeke, Immobilienhandbuch Ost, S. V. Gesetzentwurf BT-DS 12/2480, S. 1. Welter, in: Teilungsfolgen und Rechtsfriede, S. 37. Bendref, ZOV 1992, S. 250. Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 131. Seite 5 von128 A.2.2. Einführung der „Gesetzlichen Vertretung“ als Beschleunigungsvorschrift Die geschilderte Situation auf dem Grundstücksmarkt wurde nicht nur öffentlich beklagt,12 sondern führte bereits zu Beginn der 1990er Jahre zu zahlreichen Änderungen der erst kürzlich eingeführten gesetzlichen Regelungen. Diese gründeten auf der Erkenntnis, dass die bisherigen gesetzlichen Maßnahmen zwar griffen, aber zur Förderung der Wirtschaft bei Weitem noch nicht ausreichten. Vielmehr wurde festgestellt, dass die Rückgabe enteigneter Vermögenswerte weiterer Beschleunigung und die Investitionen in solche Vermögenswerte weiterer Förderung bedürfen.13 Angesichts des großen Stellenwerts, der insbesondere einem funktionierenden Grundstücksmarkt für Investitionen und damit dem wirtschaftlichen Aufschwung zukommt, hatte die Funktionsfähigkeit der hierauf bezogenen rechtlichen Rahmenbedingungen eine ganz überragende Bedeutung.14 Zur Verbesserung dieser Rahmenbedingungen wurde daher bereits im Jahr 1992 der Gesetzentwurf für das zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz eingebracht. Gegenstand dieses Gesetzes war im Wesentlichen die weitere Förderung von Investitionen und die Beseitigung von Hemmnissen. Im Bereich des Vermögensgesetzes (VermG) wurde die staatliche Verwaltung von Grundstücken zum 1. Januar 1993 gesetzlich aufgehoben. Gleichzeitig wurde das Rechtsinstitut der gesetzlichen Vertretung für ehemals staatlich verwaltete Grundstücke durch § 11b VermG neu geschaffen. Bereits im Jahr 1993 wurde ein weiterer Gesetzentwurf eingebracht: Mit dem Gesetz zur Vereinfachung und Beschleunigung registerrechtlicher und anderer Verfahren (Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz) wurde Art. 233 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) in § 2 ergänzt um Abs. 3. Dieser regelte das Rechtsinstitut der gesetzlichen Vertretung nun auch für diejenigen Grundstücke, die nicht unter staatlicher Verwaltung gestanden hatten, nahezu wortgleich zu § 11 b VermG. Der Gesetzentwurf verweist in seiner Begründung auf den oben bereits ausführlich beschriebenen Zustand der Grundbücher und die dadurch bestehenden Hemmnisse für den Grundstücksmarkt. Zugleich erläutert er, dass in den Fällen, in denen die Notwendigkeit einer Vertretung des Grundstückseigentümers bestehe, die Bestellung von Pflegern notwendig wäre, die jedoch den Gerichten und dort den Rechtspflegern obläge. Da diese nicht in hinreichender Zahl vorhanden seien, solle analog zu bereits bestehenden Regelungen (§ 11b VermG – ehemals staatliche Verwaltung, Art. 233 § 16 Abs. 3 EGBGB – Bodenreform) ein gesetzlicher Vertreter von der zuständigen Gemeinde bestellt und überwacht werden können.15 Es habe sich gezeigt, dass das Bedürfnis für eine solche Regelung nicht nur für Bodenreform- und ehemals staatlich verwaltete Grundstücke, sondern generell für Grundstücke in den neuen Ländern bestünde.16 Mit der zügigen Wiederherstellung geordneter Eigentumsverhältnisse solle die wirtschaftliche Entwicklung in den neuen Ländern gefördert und Grundstücke insbesondere dem investiven Wirtschaftsverkehr und damit dem Verkauf zugeführt werden.17 12 13 14 15 16 17 Bendref, ZOV 1992, S. 250 m.w.N. Gesetzentwurf BT-DS 12/2480, S. 1. Gesetzentwurf BT-DS 12/2480, S. 32. Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 131. Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 131. Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 1; Gesetzentwurf BT-DS 12/2480, S. 1; Bendref, ZOV 1992, S. 250. Seite 6 von128 A.2.3. „Herrenlose Grundstücke“ und „Gesetzliche Vertretung“ Das Rechtsinstitut der gesetzlichen Vertretung wurde vorrangig geschaffen für Grundstücke, bei denen der Eigentümer bzw. dessen Aufenthalt nicht festzustellen ist und für die ein Bedürfnis besteht, die Vertretung des Eigentümers sicherzustellen, vgl. § 11b VermG bzw. Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB. In den Fällen der gesetzlichen Vertretung wird folglich davon ausgegangen, dass das Grundstück im Eigentum eines Berechtigten steht. Nur ist dieser oder sein Aufenthalt unbekannt. Hiervon zu unterscheiden sind die echten „herrenlosen“ Grundstücke. Diese haben keinen rechtmäßigen Eigentümer. Die echte „Herrenlosigkeit“ (Dereliktion) ist ebenfalls im Gesetz geregelt: § 928 BGB beschreibt, dass ein Grundstück dann „herrenlos“ ist, wenn der Eigentümer sein Eigentum an dem Grundstück aufgibt und diesen Verzicht beim Grundbuchamt eintragen lässt. In diesen Fällen hat das Bundesland, in dem das Grundstück belegen ist, das Recht, sich das Grundstück anzueignen. Dazu muss es sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. A.2.4. Verhältnis von „Gesetzlicher Vertretung“ und gerichtlich bestellten Pflegschaften Grundsätzlich sieht das Bürgerliche Gesetzbuch in den Fällen nicht auffindbarer oder unbekannter Beteiligter die Möglichkeit zur Bestellung von Pflegern vor. Insbesondere § 1911 BGB regelt die Abwesenheitspflegschaft und § 1913 BGB die Pflegschaft bei unbekannten Beteiligten. Darüber hinaus regelt § 1960 BGB die Nachlasspflegschaft für den Fall unbekannter Erben. Die Einsetzung der Pfleger unterliegt – je nach Verfahrensart – der Zuständigkeit der jeweiligen Gerichte, insbesondere das Amtsgericht als Betreuungsgericht und als Nachlassgericht. Dort wiederum unterliegt das Verfahren der Unabhängigkeit der jeweils zuständigen Richter und Rechtspfleger. Diese Vorschriften weisen in Bezug auf die Voraussetzungen und den Geltungsbereich der gesetzlichen Vertretung eine große Schnittmenge auf. Dennoch wurde mit der gesetzlichen Vertretung eine davon wesentlich abweichende, „einfachere Sonderregelung“18 geschaffen, die gerade nicht in die Zuständigkeit der Gerichte fällt, sondern den zuständigen Gemeinden vorbehalten sein sollte.19 Eine generelle Abgrenzung der Rechtsinstitute stellt sich schwierig dar. In der Gesetzesbegründung wurde klargestellt, dass für einen gesetzlichen Vertreter kein Bedürfnis besteht, sobald ein Pfleger bestellt ist.20 Im Unterschied zum Fürsorgebedürfnis in § 1911 BGB, das nach herrschender Meinung im Interesse des Abwesenden liegt, 21 wird das Bedürfnis bei der Bestellung gesetzlicher Vertreter deutlich weiter verstanden22. Um dem gesetzgeberischen Willen, Investitionen in den neuen Bundesländern zu fördern und zu erleichtern, nachkommen zu können, sind auch die Interessen Dritter, beispielsweise einem potentiellen Käufer als einem Arbeitsplätze schaffenden Investor, sowie Interessen der Gemeinde selbst, beispielsweise zur Vermeidung weiterer Kosten 18 19 20 21 22 Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 131. Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 131. Gesetzentwurf BT-DS 12/5553, S. 131. Stellvertretend Bendref, ZOV 1992, S. 251. Vgl. Ausführungen hierzu unter A.2.6. Seite 7 von128 für die Gefahrenabwehr am Grundstück, ausreichend.23 Dieser Ansicht ist auch das Amtsgericht Leipzig, bei dem das hiesige Betreuungsgericht und das Nachlassgericht angesiedelt sind. In einem Schreiben vom 27. Juli 2011 an die damalige Rechtsamtsleiterin nimmt es zur Zuständigkeit der Gerichte in Abgrenzung zur Zuständigkeit der Stadt Leipzig in Bezug auf Pflegschaften und gesetzliche Vertretung Stellung. Eine abschließende Abgrenzung sei aus rechtlichen Gründen nicht möglich. Insbesondere sei der Regelungsgehalt des Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB und das darin enthaltene Bedürfnis, die Vertretung des Eigentümers sicherzustellen, deutlich weiter gefasst und insbesondere auch auf das Interesse Dritter bezogen. Dies könne vom Betreuungsgericht im Rahmen der Verfahren nach § 1911 BGB nicht abgedeckt werden. Für diese Fälle sei Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB geschaffen worden und auch weiterhin erforderlich. Generell gilt somit: Auch wenn zu den gerichtlich bestellten Pflegschaften eine Schnittmenge besteht, so ist der Einsatzbereich gesetzlicher Vertreter auf Basis von Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB und § 11b VermG deutlich weiter zu fassen. Daher wird bis zur Aufhebung der gesetzlichen Regelungen die Stadt Leipzig weiterhin verpflichtet sein, Anträge zügig zu bearbeiten und bei Vorliegen der Voraussetzungen einen gesetzlichen Vertreter zu bestellen. A.2.5. Kritik an der „Gesetzlichen Vertretung“ Bereits kurz nach der Inkraftsetzung der gesetzlichen Vertretung wurde Kritik an den rechtlichen Regelungen laut. Diese bezogen sich insbesondere darauf, dass die Regelungen (hier am Beispiel des § 11b VermG) Missbrauchsmöglichkeiten böten. Insbesondere sei mangels konkreter Festlegungen unklar, welcher potentielle Personenkreis als gesetzlicher Vertreter in Betracht käme. Darüber hinaus wurde kritisiert, dass eine Regelung zur Haftung des gesetzlichen Vertreters für den damals gültigen Verkehrswert, wie sie beispielsweise § 7 GBBerG enthielt, fehle. Ferner seien die bestellenden Behörden zugleich die genehmigenden Behörden – eine Kontrolle durch Dritte fände nicht statt. Überdies sei die Verwaltung des Verkaufserlöses nicht klar geregelt.24 Diese bereits 1994 geäußerte Kritik spiegelt die wesentlichen Punkte der öffentlichen Debatte um die Vorgänge der gesetzlichen Vertretung in Leipzig in den vergangenen Jahren wider. Daher ist an dieser Stelle festzuhalten, dass bereits damals die Lücken und Unklarheiten der Regelungen zwar offengelegt wurden, aber im Ergebnis nicht zu einer Änderung durch den Gesetzgeber geführt haben. Auch in der Folge wurden die Unstimmigkeiten nicht ausgeräumt. So führte beispielsweise die unterschiedliche Rechtsfolgenverweisung in § 11b VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zur Diskussion darum, ob die Verwahrbeträge einheitlich mündelsicher und verzinslich anzulegen sind, da nur Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB auf die §§ 1806, 1807 BGB verweist.25 Für die Zukunft bedeutet das, dass beim Umgang mit diesem Rechtsinstitut jenen Sorgen Rechnung getragen und durch systematische Vorkehrungen einem möglichen Missbrauch, so weit wie möglich, begegnet werden muss. Zugleich ist stets zu berücksichtigen, dass die unvollständigen Regelungen und Unklarheiten wiederum zu pragmatischen, aber nicht immer Wortlaut getreuen Lösungsansätzen führen. 23 Bendref, ZOV 1992, S. 251. 24 Schlothauer/ Giese, ZOV 1994, S. 368. 25 Auf diese rechtliche Diskussion wird bereits in der Vorlage DS-V/ 2098 ausführlich eingegangen. Seite 8 von128 A.2.6. Missbrauch der „Gesetzlichen Vertretung“ durch die Stadt Leipzig? Immer wieder wurden im Zuge der öffentlichen Diskussion Fragen dazu gestellt, ob die Mitarbeiter der Stadt Leipzig das Rechtsinstitut der gesetzlichen Vertretung „systematisch missbraucht“ habe, um die Sanierung von baufälligen Häusern voranzutreiben. Insbesondere wurde der Vorwurf erhoben, die Stadt Leipzig habe unter (grenzwertiger) Ausnutzung der rechtlichen Gegebenheiten lediglich eigene Kosten für die Übernahme von Verkehrssicherungspflichten vermeiden wollen. Das Sonderprojekt ist der Klärung dieser Fragen besonders intensiv nachgegangen, da das Ergebnis nicht nur für die Bewertung der Vorgänge in der Vergangenheit, sondern auch für den weiteren Umgang mit den derzeitigen Bestallungen und Neuanträgen relevant ist: • Ist die Stadt berechtigt, allein aus öffentlichem Interesse, z. B. zur Gefahrenabwehr bei Einsturzgefahr, einen gesetzlichen Vertreter zu bestellen? • Kann dieses öffentliche Interesse auch rein fiskalischer Natur sein, z. B. zur Verwertung des Grundstückes, um ausstehende Grundsteuern einzutreiben oder um die Vorfinanzierung für Sicherungsmaßnahmen durch städtische Steuergelder zu vermeiden, die möglicherweise im Rahmen der Zwangsversteigerung nicht einbringlich wären? • Genügt für die Vertreterbestellung gegebenenfalls auch nur die Intention, die Wirtschaft anzukurbeln, das Stadtbild zu erneuern und zukünftige Grundsteuerschuldner zu bekommen? Daher hat sich das Sonderprojekt an die Landesdirektion Sachsen gewandt mit der Frage, ob die vorgenannten Rahmenbedingungen als „Bedürfnis, die Vertretung des Eigentümers sicherzustellen“, ausreichend sind. Wenn ja, wäre die zuständige Gebietskörperschaft bei Vorliegen der übrigen Tatbestandsvoraussetzungen sogar verpflichtet, einen gesetzlichen Vertreter des Eigentümers zu bestellen. Nach Auffassung der Landesdirektion ist aufgrund von Begründung und Systematik des Gesetzes von einem weiten Verständnis der Regelungen in § 11b Abs. 1 VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB auszugehen, der Bedürfnisbegriff mithin weit auszulegen. Die Förderung des Aufbaus der neuen Bundesländer sei ein legitimer Zweck für einen Eingriff in Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG: Die Möglichkeit, Grundstücke zu erwerben, sei für die Niederlassung von Investoren und die Schaffung von Wohnraum eine Grundvoraussetzung. Vor dem Hintergrund der besonderen Situation in den neuen Bundesländern, dass bei einer Vielzahl von Grundstücken die Eigentümersituation nur schwer oder gar nicht zu klären sei, können die Gemeinwohlinteressen hier die Rechte des Eigentümers überwiegen. Dies insbesondere, da die vergeblich betriebene Suche nach dem Eigentümer Grundvoraussetzung für die Vertreterbestellung ist. Der bestellte Vertreter muss im Interesse des Eigentümers handeln und wird hierbei gemäß § 1837 Abs. 2 BGB überwacht; insbesondere gem. § 1821 BGB bei der Erteilung der erforderlichen Genehmigung für Grundstücksverfügungen. Nach Auffassung der Landesdirektion sind bei einer Mehrheit von Beweggründen auch fiskalische Interessen der Stadt Leipzig grundsätzlich nicht schädlich. Insbesondere, wenn bauordnungsrechtliches Einschreiten bei einem einsturzgefährdeten Gebäude notwendig ist, muss von einem Vertretungsbedürfnis des Eigentümers selbst ausgegangen werden. Hier kann sogar eine Grundstücksveräußerung eindeutig in seinem Interesse erfolgen, da eine Ersatzvornahme sehr kostenintensiv wäre: Die Kostenbeitreibung könne regelmäßig nur durch Vollstreckung in das Grundstück betrieben werden. Im Falle einer Zwangsversteigerung sei dabei meist mit einem geringeren Erlös zu rechnen als bei einer freihändigen Veräußerung durch einen bestellten gesetzlichen Vertreter. Zudem wären die Kosten der Ersatzvornahme und der weiteren Vollstreckung vom Seite 9 von128 Versteigerungserlös zu begleichen. Verkauft der bestellte Vertreter ein solches Grundstück hingegen zeitnah, stünde am Ende ebenso der Eigentumsverlust, aber im Regelfall wohl ein höherer Erlös, den der Vertreter für den Eigentümer zu verwahren hätte. Zusammenfassend stellt die Landesdirektion Sachsen fest, dass der Gesetzgeber mit der Einführung der gesetzlichen Vertretung den zuständigen Landkreisen und kreisfreien Städten ein eminentes Instrumentarium zum Umgang mit den unbekannten Eigentümern respektive Eigentümern unbekannten Aufenthaltes an die Hand gegeben hat. Die zuständigen kommunalen Gebietskörperschaften sollten – unter Beachtung der Interessen der vertretenen Eigentümer – künftig in einer Vielzahl von Fällen das Mittel der gesetzlichen Vertretung nutzen, um auf vergleichsweise einfachem Wege insbesondere Investitionen zu fördern oder Wohnraum zu schaffen. Im Ergebnis ist daher ein regelmäßiger Missbrauch des Rechtsinstituts der gesetzlichen Vertretung durch die Mitarbeiter der Stadt Leipzig nicht erkennbar. Der Vorwurf, die Stadt habe nur (rechtswidrig) eigene Kosten für die Übernahme von Verkehrssicherungspflichten vermeiden wollen, ist spätestens nach der Stellungnahme der Landesdirektion Sachsen nicht haltbar. A.2.7. Eigentümer-Recherche durch die Stadt Leipzig Die vergeblich betriebene Suche nach dem Eigentümer ist die Grundvoraussetzung für die Vertreterbestellung. Erst hierdurch wird der Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum zugunsten der wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern verhältnismäßig. Dies geht auch aus den vorgenannten Ausführungen der Landesdirektion Sachsen hervor. Auch wenn die Anforderungen an die Recherche im Einzelnen umstritten sind: In Rechtsprechung und Literatur26 herrscht Einigkeit darüber, dass vor dem Hintergrund des Beschleunigungsgedankens der Regelung keine überhohen Anforderungen an die Ermittlung von Eigentümern bzw. deren Erben zu stellen ist. Es ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, Art. 20 Abs. 3 GG, zu wahren: Dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG steht der wenig Zeitverlust zulassende Investitionsbedarf und die Beschleunigung des wirtschaftlichen Aufbaus der ehemaligen DDR gegenüber.27 Dies ergibt sich auch aus der grundrechtseigenen Schranke in Abs. 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Der Umfang der Ermittlungen ist daher stets eine Frage der Verhältnismäßigkeit im Einzelfall28: Muss beim endgültigen Entzug des Eigentums durch Verkauf objektiv feststehen, ob Unbekanntheit des Eigentümers oder dessen Aufenthalts vorliegt, sind die Anforderungen an die Eigentümerermittlung bei Vermessungen oder Bodensonderungsverfahren hingegen deutlich geringer. Nach den statistischen Feststellungen im Sonderprüfbericht29 war in ca. 4 von 5 Vorgängen, in denen durch die Stadt Leipzig ein gesetzlicher Vertreter bestallt wurde, den Akten eine Eigentümerrecherche nicht zu entnehmen. Die Untersuchungen des Sonderprojektes ergaben, dass eine Eigentümerrecherche zwar durchaus häufiger stattgefunden hat, als es die o. g. Statistik vermuten lässt: Mehrfach wurde eine elektronische Registereinsicht durch andere Ämter durchgeführt, ohne dass hierüber ein Aktenvermerk in der Vorgangsakte des Rechtsamtes angefertigt worden war; teilweise hatten bereits andere Ämter vor Antragstellung selbst recherchiert, ohne dass dies der 26 27 28 29 Vgl. Bendref, ZOV 1992, S. 250 m.w.N. Bendref, ZOV 1992, S. 250. Bendref, ZOV 1992, S. 250. Vgl. Sonderprüfbericht, Anlage 4. Seite 10 von128 Vorgangsakte beilag; auch von gesetzlichen Vertretern wurden bestimmte Recherchen regelmäßig durchgeführt, beispielsweise beim städtischen Amt zur Regelung offener Vermögensfragen zum Vorliegen von Anträgen auf Restitution oder Anfragen an Banken beim Vorhandensein von Grundpfandrechten. Doch diese Maßnahmen fanden zumeist nicht in einem Umfang statt, der den Anforderungen an eine verhältnismäßige Recherche durch die bestallende Behörde genügen würde. In der Konsequenz enthalten die Akten teilweise recht deutliche Hinweise auf Beschwerden von Betroffenen. Allerdings haben sich diese nicht immer ausreichend als Eigentümer legitimiert. Daher war nicht jede Beschwerde berechtigt. Insgesamt ist die Fallzahl der Vorgänge, in denen ein Miteigentümer bekannt war und zum gesetzlichen Vertreter hätte bestallt werden müssen, deutlich geringer, als bisher angenommen. Es ist aktenkundig, dass in vielen Fällen mutmaßliche Erben, offenbar aus Angst vor Kosten, die Mitarbeit und die Übernahme der Verantwortung am Grundstück verweigerten und insbesondere notwendige Erbnachweise nicht erbrachten. Die Stadtverwaltung hatte daher wenig Möglichkeiten, sie als gesetzlichen Vertreter, zur Übernahme der Kosten der Gefahrenabwehr oder als Grundsteuerschuldner heranzuziehen. In vielen Vorgängen war jedoch eine schnelle Lösung angezeigt, um die Stadt in rechtlich zulässiger Weise von den Kosten für das Grundstück zu entlasten, das Grundstück einer Sanierung zuzuführen und/ oder durch den Verkauf zukünftige Einnahmen durch Grundsteuern zu sichern. Eine abschließende Statistik über die Fälle, in denen vollständig und rechtzeitig legitimierte (Mit-)Eigentümer hätten bestallt werden müssen, wurde durch das Sonderprojekt nicht erhoben. Dafür wären weiterführende Prüfungen notwendig geworden, die wiederum auf (teilweise) hypothetischen Annahmen basiert hätten, namentlich, ob sich die betreffenden Personen auf ein Ablehnungsrecht nach § 1786 BGB hätten berufen (können). Hier hätten der Nutzen der Statistik und der Aufwand, diese zu erstellen, in keinem Verhältnis gestanden. Dennoch ist nach Lage der Akten zu resümieren, dass die Bestallungsbehörde insgesamt zu nachlässig mit der Eigentümerrecherche umgegangen ist und auch gegenüber der grundrechtlich verbrieften Position des Eigentums nicht immer den nötigen Respekt zeigten. Folgeerscheinung der geringen Eigentümerermittlung ist die hohe Gesamtzahl an Bestallungen (ca. 720). Auch wenn es bislang nur in einigen wenigen Fällen zu konkreten Schadensersatzansprüchen gekommen ist, muss dennoch insgesamt festgestellt werden: Die unzureichende oder gänzlich fehlende Suche nach Eigentümern oder deren Erben durch die Bestallungsbehörde ist der zentrale Kritikpunkt im vergangenen Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung. A.2.8. Umgang mit der gesetzlichen Vertretung in anderen Städten Das Sonderprojekt hat im Zuge der Erstellung des vorliegenden Berichtes zehn ostdeutsche Städte mit möglichst vergleichbaren Voraussetzungen in Bezug auf Größe und Einwohnerzahl befragt. Dabei wurde den Kommunen Anonymität zugesichert. Alle Städte kamen der Aufforderung nach. Im Wesentlichen waren folgende Punkte Gegenstand der Abfrage: • In wie vielen Fällen wurde im Zeitraum 1993 bis 2011 ein gesetzlicher Vertreter eingesetzt? • Wie ist die Eigentümerermittlung erfolgt und gab es bestimmte Ermittlungsgrundsätze, insbesondere interne Festlegungen hierzu? Wer wurde regelmäßig als gesetzlicher Vertreter eingesetzt (die öffentliche Hand selbst, Miteigentümer, Rechtsanwälte, sonstige Dritte o.ä.)? • • Wurden die Grundstücke mehrheitlich nur verwaltet oder auch verkauft? • Wie wurde in den Fällen, in denen das Grundstück verkauft wurde, der Kaufpreis für die unbekannten Eigentümer verwahrt? Seite 11 von128 In Auswertung dieser Umfrage ist zunächst festzuhalten, dass kein einheitlicher Umgang mit dem Rechtsinstitut der gesetzlichen Vertretung zu verzeichnen ist. Vereinzelt wurde auch über rechtliche Unsicherheiten und diesbezügliche Abstimmungen mit benachbarten Gemeinden berichtet. Es gibt über alle Städte betrachtet keine einheitliche Auffassung, in welchem Umfang Eigentümerermittlung stattzufinden habe. Auch die Verwahrung der erlösten Kaufpreise ist sehr unterschiedlich. Selbst die Fallzahlen der Bestallungen pro Gemeinde reichen sehr weit auseinander: Die Anzahl der Fälle im angegebenen Zeitraum lag zwischen einem und über 600 Fällen, in denen eine gesetzliche Vertretung eingesetzt wurde. Dabei ist klar erkennbar, dass in kleineren Gemeinden sehr viel kleinere Fallzahlen und in größeren Gemeinden in Relation sehr ähnliche Fallzahlen erzielt wurden wie in Leipzig, der im Vergleich größten Stadt, die ca. 720 Bestallungen aufwies. Der wesentlichste Unterschied zu Leipzig besteht bei der Eigentümerermittlung: In der Regel haben alle Stadtverwaltungen bei Antragstellung nach Eigentümern gesucht. Festgelegte Ermittlungsgrundsätze über Nachforschungsmöglichkeiten und deren Umfang lagen in zwei Städten vor. Vereinzelt erfolgte die Eigentümerermittlung durch den Antragsteller bzw. gesetzlichen Vertreter. Die Qualität der Suche war ebenfalls sehr unterschiedlich. Sie reichte von der einfachen Telefonbuchabfrage im Internet über die öffentliche Suche mittels Amtsblatt bis hin zur Recherche in Kirchenarchiven etc. An den Fallzahlen von Antragstellung und durchgeführter Bestallung lässt sich erkennen, dass viele Fälle – gerade in den kleineren Städten – durch das Auffinden von Eigentümern bereits vor der Bestallung gelöst werden konnten. Als gesetzliche Vertreter wurden bei Erbengemeinschaften im Regelfall Miterben zum Vertreter bestellt. Daneben erfolgte auch häufig die Bestallung von Rechtsanwälten, der Gemeinde selbst, dem Bund oder je nach Sachverhalt auch von Fachleuten aus dem Bereich (z. B. Wohnungsbaugesellschaften, Fachleute aus der Landwirtschaft) als gesetzliche Vertreter. In den meisten Fällen war die Verkaufsabsicht Anlass der Vertreterbestellung. Die reine Verwaltung eines Grundstückes war eher die Ausnahme. Die Veräußerungserlöse wurden sowohl durch die jeweilige Kommune auf verzinsten, separaten Verwahrkonten als auch beim gesetzlichen Vertreter angelegt. Hier bestand ein weiterer wesentlicher Unterschied zur Stadt Leipzig: In den allermeisten Fällen war es bei den anderen Städten erkennbares Ziel, die Erlöse zügig für die unbekannten bzw. nicht auffindbaren Eigentümer bei der zuständigen Stelle zur Hinterlegung zu bringen. Bei der Stadt Leipzig wurden, schwerpunktmäßig seit 2003, die Kaufpreiserlöse langfristig auf städtischen Treuhandkonten im Sachbuch für haushaltsfremde Vorgänge verwahrt. Seite 12 von128 A.3. Einrichtung Sonderprojekt A.3.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Auf Basis der Dienstanweisung des Oberbürgermeisters Nr. 19/ 2012 vom 26. Juni 2012, überarbeitet durch DA 1/ 2013 vom 29. Januar 2013, wurde zum 1. Juli 2012 das Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“ strukturell beim Oberbürgermeister unter der Organisationsnummer 01.3 eingerichtet. Grundlage hierfür war der Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 7: 7. Die Aufarbeitung der Akten bleibt räumlich und sachlich vom derzeitigen Rechtsamt getrennt und untersteht direkt dem OBM. A.3.2. Methodik/ Umsetzung Im Rechtsamt wurde bereits vor Erhalt des Sonderprüfberichtes damit begonnen, den Fachbereich der gesetzlichen Vertretung neu zu strukturieren und personell neu zu besetzen. Im Dezember 2011 und Februar 2012 erfolgte die Einstellung zwei neuer Justiziarinnen. Die Einrichtung des Sonderprojektes zum 1. Juli 2012 erforderte umfassende Maßnahmen, da ein komplett neuer Organisationsbereich geschaffen wurde. Im August 2012 waren die Räumlichkeiten eingerichtet und bezugsfertig. Im Zeitraum von Juli bis September 2012 wurden die Stellen besetzt, die Nachbesetzung einer Sachbearbeiterstelle komplettierte das Projektteam zum Januar 2013. Bei der Besetzung fanden drei neu eingestellte Juristen, Absolventen der Fachhochschule der Sächsischen Verwaltung Meißen ebenso wie Sachbearbeiter mit mehrjähriger Erfahrung aus verschiedenen Bereichen der Stadtverwaltung und langjährige Mitarbeiterinnen aus dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Berücksichtigung. Letztere brachten wichtige Erfahrungen auf dem Gebiet des Vermögensrechts aus der Nachwendezeit ein. Insgesamt sind 15 Mitarbeiter für das Sonderprojekt tätig. Auf einem Auftakt-Workshop für das Projektteam im Oktober 2012 wurde die zeitliche und inhaltliche Zielstellung transportiert. In der Einarbeitungsphase Mitte Oktober bis Mitte Dezember 2012 wurden sieben neu eingestellte Sachbearbeiter von zwei erfahrenen eingearbeitet. Die drei Juristen erhielten Einweisung von einer Justiziarin. Gleichzeitig wurden die Prozesse für den neu geschaffenen Organisationsbereich definiert, die wichtigsten Handlungsgrundlagen für das laufende Verwaltungsverfahren geschaffen und Verhandlungen in den relevanten Schadensfällen geführt. Darüber hinaus wurden die verwaltungsinternen Prozesse und Befugnisse vollständig neu geregelt (Einrichten neuer Accounts, neue rechtliche Zuordnung von Lizenzen und Budgets, Siegel- und Anordnungsbefugnisse, Neuorganisation Bürostruktur, Einkaufsprozesse etc.) und eine eigene Haushalts- bzw. Budgetplanung auf einem eigenen PSP-Element erstellt. Parallel dazu wurden im Zeitraum Mai bis Dezember 2012 die 345 Verwahrkonten mit neu berechneten Zinsen versehen, separiert sowie Regeln für deren Bewirtschaftung definiert. Hierfür programmierte ein externer Dienstleister spezielle Software. Die Sachbearbeiter wurden mit den erforderlichen Lizenzen (Docuware, SAP, ELFI) ausgestattet und zur Erlangung des dazugehörigen Seite 13 von128 Knowhows entsprechend geschult. Nach einem riesigen Kraftakt standen die organisatorischen Strukturen zum 31. Dezember 2012 fest, und auch die restlichen Rahmenbedingungen waren zum Jahresende gegeben, so dass das Sonderprojekt ab Januar 2013 personell uneingeschränkt einsatzfähig und ab März 2013 auch mit SAP-Lizenzen zur Bewirtschaftung der Verwahrkonten vollständig ausgestattet war. A.3.3. Berichterstattung/ Abstimmungen Im Rahmen der Dienst- und Fachaufsicht erfolgten laufend Berichtstermine, in denen umfassend über die aktuelle Tätigkeit des Sonderprojektes informiert wurde. Gegenüber den Stadträten (vgl. Ratsbeschluss RBV-1219/ 12, Ziff. 8) erfolgten monatlich mündliche Berichte in den Ausschüssen, namentlich im Rechnungsprüfungsausschuss und im Verwaltungsausschuss, sowie regelmäßig anlassbezogen im Fachausschuss Allgemeine Verwaltung. Am Ende eines Quartals wurde die Ratsversammlung schriftlich über den Stand der Prüfung, die Umsetzung der Beschlüsse und Maßnahmen sowie über aktuelle Entwicklungen informiert. Zudem hatten und haben die Stadträte vollumfängliche Akteneinsicht in sämtliche Akten des Sonderprojektes. Daneben begleitete Herr Dr. h.c. Hien regelmäßig den Prozess der Aufarbeitung und die Neuausrichtung des Verwaltungsverfahrens. Dazu gehörten insbesondere die persönliche Prüfung der Schreiben von Bürgern, die Erörterung von Rechtsfragen, die Verhandlung der strittigen Schadensfälle, die Konsequenzen aus festgestellten Fehlern sowie die kritische Begleitung der Neugestaltung im laufenden Verwaltungsverfahren. Überdies informierte er in verschiedenen Ausschussterminen die Stadträte zum Fortgang der Aufarbeitung und stand ihnen für Rückfragen zur Verfügung. Das Sonderprojekt und Herr Dr. h.c. Hien haben sich in dem gesamten Prozess laufend und zeitnah wechselseitig informiert und abgestimmt. Im Hinblick auf die zukünftige Vermeidung von Interessenskonflikten wurde der Anti-KorruptionsKoordinator in die Neuausrichtung des Verwaltungsverfahrens einbezogen. Zu diesem Zweck wurden ihm die neu geschaffenen Checklisten und Handlungsrichtlinien übergeben. Seite 14 von128 A.4. Aufbau des Ergebnisberichts und methodisches Vorgehen Prüfgegenstand waren 784 Akten zum Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung. Diese setzten sich zusammen aus 781 Akten, die vom Rechnungsprüfungsamt im Sonderprüfbericht erfasst worden waren, sowie durch das Sonderprojekt ermittelte weitere drei Akten. Hinzu kam außerdem zur Thematik gehörender Schriftverkehr des Rechtsamts (ca. 40 Aktenordner). Das Sonderprojekt hat alle Unterlagen auf Relevanz zum Prüfgegenstand untersucht und entsprechend in die Prüfung einbezogen. A.4.1. Prüfkriterien und Bildung von Themenkomplexen Der im Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 und in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – formulierte Auftrag an das Sonderprojekt enthielt die Prüfkriterien für die zu treffenden Feststellungen. Auf Basis dieser Prüfkriterien wurden wiederum die einzelnen Themenkomplexe gebildet, nach denen die Aufarbeitung erfolgte. Jedem Themenkomplex ist Teil B „Feststellungen – Aufarbeitung der Altakten“ ein eigenes Kapitel gewidmet, das grundsätzlich nach folgendem Schema aufgebaut ist: • Auftrag/ Rechtsgrundlage Methodik/ Umsetzung • Ergebnisse • Zusammenfassung • In Teil C wird die Neustrukturierung des laufenden Verwaltungsverfahrens vorgestellt. Die hier gebildeten Themenkomplexe ergeben sich ebenfalls aus der Vorlage DS/ V-2098. A.4.2. Methodisches Vorgehen bei der Aufarbeitung Zur Umsetzung der Beschlüsse der Ratsversammlung wurden dem Sonderprojekt nach dessen Einrichtung die Akten zum Themenbereich der gesetzlichen Vertretung vollständig übergeben. Ende August 2012 verfügte das Sonderprojekt über sämtliche prüfgegenständlichen zunächst 754, später 784 Einzelfallakten. Hinzu kamen kistenweise themenbezogene Aktenordner mit relevantem Schriftverkehr des Rechtsamtes und etwa 11.000 Belege aus der Stadtkasse. Die Akten wurden anschließend durch das Sonderprojekt im Zeitraum von ca. drei Wochen gesichtet, nach Dringlichkeit gewichtet und in Fallgruppen aufgeteilt. Dabei war wesentlich, ob es sich um einen laufenden Fall handelt, in dem Antragsteller oder Beteiligte auf eine Entscheidung der Stadt Leipzig als Aufsichtsbehörde im Rahmen des Verwaltungsverfahrens der gesetzlichen Vertretung warten und Folgeschäden drohten, oder ob es sich um einen Altfall handelt, in dem das frühere Verwaltungshandeln im Hinblick auf mögliche Fehler und Schäden zu prüfen war und gegebenenfalls Auszahlungen zu erfolgen hatten. Die Schaffung der wesentlichsten Grundlagen hatte hierbei Priorität. Erst mit Bearbeitung der dringlichsten Vorgänge im laufenden Verfahren und entsprechender Kenntnis der Vielgestaltigkeit des Themengebietes war es möglich, die Grundlagen für eine rechtssichere und einheitliche Aufarbeitung der Altakten zu schaffen. Seite 15 von128 Die Aufarbeitung erfolgte in Form eines reinen Aktenstudiums. Sämtliche vorhandenen Unterlagen wurden geprüft. Soweit zur Bewertung der Akte erforderlich und tatsächlich möglich, wurde Aktenmaterial nachträglich eingeholt und ausgewertet. Hierzu wurden insbesondere Grundakten eingesehen sowie andere städtische Ämter und die beteiligten gesetzlichen Vertreter um Mitwirkung und Zusendung fehlender Unterlagen gebeten. Alle Befragten haben das Sonderprojekt bei der Vervollständigung von Unterlagen umfangreich unterstützt. Dadurch konnte die Qualität der auswertbaren Unterlagen nochmals deutlich verbessert werden, beispielsweise durch den Erhalt von bislang fehlenden Verkehrswertgutachten oder bei der Wiederherstellung vernichteter Akten. Eine Befragung der ehemals zuständigen MitarbeiterInnen hat namentlich aus rechtlichen Gründen aufgrund der laufenden Gerichtsverfahren nicht stattgefunden. Darüber hinaus erfolgten durch das Sonderprojekt keine Untersuchungen in dienst- oder personalrechtlicher Hinsicht. A.4.3. Prüfungsunterlagen • Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 sowie die zugrunde liegende Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 • Sonderprüfbericht des städtischen Rechnungsprüfungsamtes Nr. 11/1/0074 • Zwischenbericht des Anti-Korruptions-Koordinators der Stadt Leipzig vom 21. April 2011 • Insgesamt 784 Fallakten • Sonstiger Schriftverkehr und Ablage Rechtsamt (ca. 40 Aktenordner) • Diverse Zuarbeiten der Dezernate zu Fragen im Zusammenhang mit einzelnen Vorgängen • Zuarbeiten städtischer Ämter bzw. gesetzlicher Vertreter bezüglich einzelner, bereits vernichteter bzw. nicht auffindbarer Akten zur Wiederherstellung • Grundstücksmarktberichte Amt 62/ Gutachterausschuss • Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Amt 62 • Prüfergebnisse Amt 62 bezüglich Verkehrswertgutachten • Zinstabelle – Zuarbeit Amt 21 • Belege der Stadtkasse (ca. 11.000 Belege in ca. 40 Aktenordnern) • Auskünfte zur Eigentümerermittlung (Melderegistern, Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, Nachlassgerichten, Standesämtern etc.) • Diverse Seminarunterlagen Seite 16 von128 B. Feststellungen – Aufarbeitung der Altakten B.1. Kaufpreisrecherche Das Sonderprojekt wurde durch die Ratsversammlung beauftragt, die Veräußerungen im Rahmen der gesetzlichen Vertretung hinsichtlich der Kaufpreise zu überprüfen. B.1.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage B.1.1.1. Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 vom 16. Mai 2012 Ausgangspunkt der Kaufpreisrecherche ist Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 5: Wurden zwischen dem Erstverkauf und dem Wiederverkauf/ 2. Wiederverkauf der „herrenlosen Grundstücke“ über 100 % oder mindestens 30 TEUR Mehrerlös generiert und festgestellt, so ist zwingend ein zweites Gutachten zu beauftragen. So kann in Teilen auch für die Stadt Leipzig Rechtssicherheit hergestellt werden und gegebenenfalls grobes Fehlverhalten der beauftragten Gutachter festgestellt werden. Zunächst wurde die Frage der Umsetzbarkeit dieses Auftrages mit dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung erörtert. Der Leiter dieses Amtes ist zugleich der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig. Zudem beheimatet das Amt für Geoinformation und Bodenordnung die Abteilung Bodenordnung und Wertermittlung, die auch bei städtischen Grundstücksverkäufen zur Beurteilung des Grundstückswertes herangezogen wird (kommunale Bewertungsstelle). Die Rücksprache mit dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung führte zu dem Ergebnis, dass die vom Stadtrat beabsichtigte Überprüfung des Erstverkaufserlöses in den genannten Kauffällen auch durch die Prüfung der erstellten Verkehrswertgutachten erreicht werden kann. Hierdurch vermeide man die mit der rückwirkenden Erstellung eines Zweitgutachtens verbundenen Schwierigkeiten. Ein solches nachträgliches Zweitgutachten könne ausschließlich auf Basis der Aktenlage zum Wertermittlungsstichtag, d. h. regelmäßig nur aufgrund der Grundstücks- und Gebäudebeschreibungen aus dem Erstgutachten, erstellt werden. Die Ortsbesichtigung als wesentliche Quelle zur Ermittlung der spezifischen Grundstücksmerkmale könne nachträglich nur sehr eingeschränkt Erkenntnisse über den Objektzustand zum Zeitpunkt der Erstveräußerung liefern, da sich insbesondere der Gebäudezustand (Abriss, Sanierungszustand, weiterer Verfall), unter Umständen aber auch der städtebauliche Bezug seit dem Wertermittlungsstichtag wesentlich verändert haben könne. Daneben ist es nach Auskunft des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung für den Sachverständigen schwierig, rückwirkend die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Marktlage aus Seite 17 von128 der Perspektive des Wertermittlungsstichtages einzuschätzen. Schließlich lägen Unwägbarkeiten auch in der Methode der Verkehrswertermittlung selbst. Hierzu wird in einer Hausmitteilung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung vom 10. Januar 2013 ausgeführt: Die Methoden der Verkehrswertermittlung sind keine exakten Wissenschaften und der sich aus diesen Verfahren abgeleitete Verkehrswert stellt keine mathematisch exakt ermittelte Größe dar. [...] Der Verkehrswert ist damit immer eine geschätzte Größe und dient den Vertragsparteien als „objektiv“ abgeleitete „Preisbasis“, auf deren Grundlage der Kaufpreis dann verhandelt wird. Der Genauigkeitsgrad für solche Wertschätzungen liege regelmäßig bei +/- 20 bis +/- 30%. Vor diesem Hintergrund ist die Einholung eines Zweitgutachtens nur bedingt geeignet, auf ein „grobes Fehlverhalten der beauftragten Gutachter“ zu schließen. Die Prüfung der im Rahmen der Erstveräußerung erstellten Verkehrswertgutachten ermöglicht es zudem, potentielle Fehler bei der Gutachtenerstellung zu benennen und zu bewerten. B.1.1.2. Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1778/ 13 vom 18. September 2013 Im Ergebnis der Rücksprache mit dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung erarbeitete das Sonderprojekt einen Maßnahmenkatalog, um die unter Ziff. 5 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 angestrebte Überprüfung der gutachterlich ermittelten Verkehrswerte umsetzen zu können. Mit Beschluss-Nr. RBV-1778/ 13 vom 18. September 2013 wurde dieser Maßnahmenkatalog als Änderung der ursprünglichen Beauftragung durch den Stadtrat beschlossen und bildet nunmehr die Grundlage der kaufpreisbezogenen Aufarbeitung (Kaufpreisrecherche). Der geänderte Beschluss lautet in Ziff. 2 wie folgt: Der Beschlusspunkt 5 der Vorlage 1219/ 12 wird wie folgt geändert: Wurden zwischen dem Erstverkauf und dem Wiederverkauf/ 2. Wiederverkauf der sogenannten „herrenlosen Grundstücke“ über 100% oder mindestens 30 TEUR Mehrerlös generiert und festgestellt, so ist ein zweites Gutachten zu beauftragen. Als Grundlage für die Erstellung gilt abweichend die Bearbeitungsmatrix des Sonderprojektes „Gesetzliche Vertretung“ (gem. Anlage). B.1.2. Methodik/ Umsetzung B.1.2.1. Bildung der Fallgruppen Das Sonderprojekt wurde somit aufgefordert, in den Fällen ein zweites Gutachten bzw. eine gutachterliche Bewertung des Erstgutachtens zu beauftragen, in denen zwischen dem Erstverkauf und dem Weiterverkauf der Grundstücke über 100 % oder mindestens 30 TEUR Mehrerlös generiert und festgestellt wurde. Zur Feststellung des tatsächlich generierten Mehrerlöses wurden zunächst alle Akten, in denen ein Verkauf des Grundstückes im Rahmen der gesetzlichen Vertretung stattfand, neu geprüft (laut Sonderprüfbericht des Rechnungsprüfungsamtes: 411 Fälle). In wenigen Einzelfällen ergab sich Seite 18 von128 hierbei, dass der gesetzliche Vertreter an der Veräußerung des Grundstückes nicht beteiligt war (z. B. weil ein Nachlasspfleger bestellt wurde) und daher auch die Stadt Leipzig als Rechtsaufsichtsbehörde bei dem Verkaufsvorgang nicht tätig geworden ist. Diese Vorgänge wurden nicht weiter verfolgt. Im Gegenzug konnten bei anderen Altakten bislang nicht erfasste Veräußerungsvorgänge festgestellt werden. Aufgrund unzureichender Aktenführung konnte in diesen Fällen regelmäßig nur durch die Anforderung und Auswertung eines Grundbuchauszuges festgestellt werden, ob das Grundstück tatsächlich veräußert wurde. Für die so festgestellten Erst-Veräußerungsvorgänge im Rahmen der gesetzlichen Vertretung wurden bei dem Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig die zugehörigen Daten aus der Kaufpreissammlung angefordert. In dieser Kaufpreissammlung werden die Kaufverträge aller Grundstücksveräußerungen im Stadtgebiet ausgewertet und in anonymisierter Form registriert. Die Mehrfamilienhäuser werden in den Zustandsstufen unsaniert, teilsaniert und saniert erfasst Um die Erst-Veräußerungsvorgänge im Anschluss direkt den einzelnen Fallgruppen zuordnen zu können, wurden zwischenzeitlich alle Akten speziell unter dem Aspekt der Kaufpreisfindung geprüft. In diesem Zusammenhang wurden schematisch alle relevanten Informationen dem Verkaufsvorgang zugeordnet, die für die Einschätzung des Mehrerlöses maßgeblich waren. Hierzu gehören insbesondere Angaben zum Sanierungszustand der Gebäude zum Zeitpunkt der Veräußerungsvorgänge sowie besondere kaufvertragliche Regelungen wie beispielsweise die Übernahme von Grundstücksbelastungen, Sanierungsoptionen oder Planungskosten durch den Erwerber. Erfolgte etwa eine Sanierung zwischen zwei Veräußerungsvorgängen, hat dies Auswirkung auf den Weiterverkaufspreis. Umgekehrt wirkt die Übernahme von Grundstücksbelastungen durch den Käufer im Rahmen der (Erst-)Veräußerung kaufpreismindernd und ist ebenfalls entsprechend zu berücksichtigen. Im Anschluss wurden diese Daten um die vom Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig aus der Kaufpreissammlung angeforderten Informationen zur Weiterveräußerung ergänzt (Stand Februar 2013). Für die Kaufpreissammlung werden alle Verträge über Grundstücksverfügungen ausgewertet. Die Notare haben die Pflicht, entsprechende Verträge an den Gutachterausschuss zu übersenden. Im Einzelfall kann es vorkommen, dass dieser Pflicht nicht nachgekommen wird, so dass die Kaufpreissammlung keine Gewähr für Vollständigkeit bieten kann. Durch die Informationen aus der Kaufpreissammlung konnte zunächst einmal ermittelt werden, welche Objekte weiterveräußert wurden. Zudem konnten Daten der Weiterveräußerung – Zeitpunkt, erzielter Kaufpreis, Informationen zum Bebauungszustand – erhoben werden. Sensible Daten über die Person der Zweit- oder Drittkäufer enthält die – anonymisiert geführte – Kaufpreissammlung nicht. Nachdem eine Auflistung der Weiterveräußerungsvorgänge sowie aller relevanter Grundstücksdaten vorlag, wurden alle Weiterveräußerungsvorgänge herausgesucht, bei denen nach Aktenlage zwar ein Verkehrswertgutachten erstellt, aber nicht oder nur auszugsweise zu den Akten genommen wurde. In diesen Fällen bemühte sich das Sonderprojekt um die (Wieder-)Beschaffung der vollständigen Verkehrswertgutachten. Dabei sind nicht nur die Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. des Gutachterausschusses berücksichtigt worden, sondern auch Gutachten von freien Sachverständigen, der Oberfinanzdirektion Chemnitz und in der Akte ersichtliche Wertermittlungen durch die städtische Bewertungsstelle. B.1.2.2. Fallgruppen Unter Zugrundelegung der so gewonnenen Informationen konnten die Verkaufsvorgänge nun im Sinne des beschlossenen Maßnahmenkatalogs zur Vorlage DS-V/ 2098 – kategorisiert und der weiteren Prüfung zugeführt werden. Der besseren Übersichtlichkeit halber wird auf die Übersicht in Anlage 1 verwiesen. Seite 19 von128 B.1.2.2.1. Fallgruppe I – Weiterverkauf mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR oder 100 % Die Veräußerungsvorgänge wurden zunächst danach unterteilt, ob ein Weiterverkauf stattgefunden hat oder nicht. In den Vorgängen, in denen eine Weiterveräußerung erfolgte, wurden die Differenzen zwischen den jeweils erzielten Veräußerungserlösen berechnet (absolut und prozentual). Wurde dabei die vom Ratsbeschluss vorgegebene Kaufpreisdifferenz von mindestens 30 TEUR oder 100% zwischen Erst- und Wiederverkauf erreicht bzw. überschritten, handelt es sich um einen Vorgang der Fallgruppe I. Um die Vorgänge besser beurteilen zu können, wurde diese Fallgruppe weiter untergliedert in Vorgänge, bei denen keine Hinweise auf eine Sanierung zwischen den Veräußerungsvorgängen vorlagen (Fallgruppe Ia) und solche, bei denen nach den vorliegenden Informationen auf eine Sanierung (bzw. Bebauung bei unbebauten Grundstücken) zwischen Erst- und Weiterverkauf geschlossen werden kann (Fallgruppe Ib). Die entsprechenden Hinweise ergeben sich dabei regelmäßig aus der Kaufpreissammlung. Bei bebauten Grundstücken wird der Gebäudezustand im Rahmen der Kaufpreissammlung in den Zustandsstufen „unsaniert“, „teilsaniert“ und „saniert“ erfasst. Die Zustandsstufen unterteilen sich weiter in „guter Zustand“, „normaler Zustand“ und „schlechter Zustand“. Soweit sich nicht feststellen ließ, ob eine Sanierung stattgefunden hat (beispielsweise weil sich nur die Wohnflächennutzzahl geändert hat oder der Sanierungszustand allgemeiner angegeben wurde, als bei dem Erstverkauf), wurde der Vorgang der Fallgruppe Ic zugeordnet. B.1.2.2.1.1. Verkehrswertgutachten erstellt und vorhanden Entsprechend der Vorgaben des Ratsbeschlusses wurden alle Verkehrswertgutachten der Fallgruppe I an das Amt für Geoinformation und Bodenordnung zur Überprüfung und gutachterlichen Bewertung überreicht. Ziel dieser Überprüfung ist es, nicht nur Fehler und/ oder methodische Mängel bei der Gutachtenerstellung zu benennen, sondern, soweit möglich, den gutachterlich ermittelten Verkehrswert einzuordnen. Nur bei tatsächlich feststellbaren Abweichungen könnte – entsprechend dem Auftrag aus dem Ratsbeschluss – ein Schadensersatzanspruch geprüft werden. Andernfalls ist im Ergebnis kein Schaden feststellbar. Auf diese Weise kann die im Ratsbeschluss geforderte Rechtssicherheit hergestellt werden. Gemeinsam mit dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung wurde zur besseren Vergleichbarkeit eine einheitliche Vorgehensweise bei der Überprüfung der Verkehrswertgutachten abgestimmt. Dabei wurde berücksichtigt, dass sich eine Beurteilung, insbesondere des Zustands von Gebäuden, im Nachhinein als äußerst schwierig gestaltet und meist gar nicht mehr festzustellen ist. Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass der Sanierungszustand der Vergleichsobjekte mithilfe der Kaufpreissammlung nur sehr eingeschränkt bestimmt werden kann, also auch nicht ermittelt werden kann, ob sich diese bei der Veräußerung in einem besseren oder schlechteren Zustand befanden als das begutachtete Objekt. Das Amt für Geoinformation und Bodenordnung bezieht für die Prüfung der Verkehrswertgutachten alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten mit ein. Dazu gehören z. B. Katasterauszüge, Fotos, Luftbilder u.ä. Nach Abschluss der Überprüfung teilt das Amt für Geoinformation und Bodenordnung mit, ob der festgestellte Wert in dem Verkehrswertgutachten (a) zutreffend ermittelt wurde, (b) tendenziell zu hoch oder zu niedrig, aber noch innerhalb der Spanne der vergleichbaren Kauffälle liegt oder Seite 20 von128 (c) eine bezifferbare Abweichung vom tatsächlichen Verkehrswert darstellt. Die Vorgänge, bei denen der Verkehrswert zutreffend oder tendenziell eher zu hoch ermittelt und das Objekt zu dem ermittelten Wert veräußert wurde, werden nicht weiter verfolgt. In Ermangelung eines eindeutigen Ergebnisses und belastbarer Zahlen werden auch die Fälle, bei denen der Verkehrswert tendenziell zu niedrig festgesetzt wurde aber noch im Rahmen der vergleichbaren Kauffälle liegt, nicht weiter geprüft. Diese Bewertung fließt jedoch in die Netzwerkrecherche (vgl. Gliederungspunkt B.5.) ein. Lediglich wenn im Einzelfall weitere Hinweise auf einen zu niedrigen Kaufpreis vorliegen (z. B. Dritter hat höheren Kaufpreis geboten), werden auch diese Vorgänge im Rahmen der Prüfung eines Schadensersatzanspruchs weiter bearbeitet. Die Fälle, bei denen eine bezifferbare Abweichung vom tatsächlichen Verkehrswert ermittelt wurde, werden durch das Sonderprojekt auf Schadensersatzansprüche geprüft. Details hierzu unter Gliederungspunkt B.1.2.3. B.1.2.2.1.2. Kein Verkehrswertgutachten erstellt Soweit in der Akte keinerlei Hinweise darauf zu finden waren, dass der Kaufpreis durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt wurde, sind die Weiterveräußerungsfälle der Fallgruppe I einer intensiven Einzelfallprüfung unterzogen worden. Vor dem Hintergrund, dass im Rahmen der Kaufpreisrecherche die Vorgänge herausgefiltert werden sollen, bei denen das Risiko besteht, dass es aufgrund einer unterwertigen Grundstücksveräußerung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung zur Schädigung von Grundstückseigentümern gekommen ist, sind zunächst alle Vorgänge aussortiert worden, bei denen kein Risiko eines Verkaufs unter Wert zu Lasten der gesetzlich Vertretenen besteht. Um diese Fälle herauszufiltern, wurden verschiedene Kategorien gebildet. Kategorie (1): Prüfung durch Gremien beteiligter öffentlicher Stellen Vorgänge, bei denen die Stadt Leipzig oder die Bundesrepublik Deutschland (insbesondere Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) als Miteigentümer an der Veräußerung beteiligt waren, sind regelmäßig als unkritisch einzustufen, da bei diesen Veräußerungsprozessen stark regulierte Verfahren unter Beteiligung von Gremien einzuhalten sind. Grundsätzlich dürfen sowohl die Stadt Leipzig als auch die Bundesrepublik daher nur zum Verkehrswert über (eigenes) Immobiliarvermögen verfügen, Ausnahmen sind nur im besonderen öffentlichen Interesse zulässig, vgl. § 90 SächsGemO, §§ 63, 64 BHO. Diese Vorschriften dienen unter anderem dazu, das Vermögen der öffentlichen Hand zu erhalten. Um eine Verfügung zum Verkehrswert sicherzustellen, wird dabei regelmäßig eine interne Grundstücksbewertung vorgenommen. Bei der Stadt Leipzig wird zu diesem Zweck eine Bewertung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung (kommunale Bewertungsstelle) eingeholt, bei Beteiligungen der Bundesrepublik Deutschland ist die Veräußerung zum Verkehrswert durch interne Preisvermerke, eingeholte Verkehrswertgutachten oder eigene Begutachtungen gesichert worden. Darüber hinaus muss die Landesdirektion Sachsen als Aufsichtsbehörde Grundstücksveräußerungen der Stadt Leipzig genehmigen, so dass hier ein weiteres Korrektiv zur Vermeidung unterwertiger Veräußerungen vorhanden ist. In diesen Fällen kann davon ausgegangen werden, dass die Kaufpreisfindung objektiv erfolgte. Kategorie (2): Kaufpreisfindung im Bieterverfahren Ebenfalls als unbedenklich (im Sinne eines dem Verkehrswert entsprechenden Erstkaufpreises) herausgefiltert wurden Vorgänge, bei denen der Kaufpreis durch ein transparentes Verfahren festgesetzt wurde. Hier kommen z. B. Bieterverfahren oder GrundstücksauktioSeite 21 von128 nen (Deutsche bzw. Sächsische Grundstücksauktion AG) in Betracht, soweit der gesetzliche Vertreter ein Miteigentümer des veräußerten Grundstückes war und keine Einwände gegen eine solche Veräußerung vorgebracht hat. Kategorie (3): Kaufpreisfindung am freien Markt unter Beteiligung von Miteigentümern Schließlich wurde auch bei Vorgängen von einer weiteren Überprüfung abgesehen, bei denen aufgrund der Aktenlage eine Kaufpreismanipulation zu Lasten der gesetzlich Vertretenen ausgeschlossen werden kann. Es handelt sich dabei um solche Vorgänge, bei denen der Anteil der gesetzlich vertretenen Miteigentümer unter 10 % liegt, ein Miteigentümer (bzw. ein von diesem mandatierter Rechtsanwalt) zum gesetzlichen Vertreter bestallt wurde und die Kaufpreisfindung am „freien Markt“ erfolgte. Hiervon wurde beispielsweise ausgegangen, wenn die Kaufvertragsparteien bereits einen notariellen Kaufvertrag geschlossen hatten und erst hierbei bzw. im Rahmen der beabsichtigten Kauf(vertrags)abwicklung Probleme auftauchten, weil oftmals trotz jahrelanger Bemühungen nicht alle Grundstückseigentümer ermittelt werden konnten. Dem Akteninhalt lässt sich in diesen Fällen regelmäßig entnehmen, dass die Kaufvertragsparteien oft erst nach langen Umwegen von der Möglichkeit der gesetzlichen Vertretung Kenntnis erhielten und sich die Tätigkeit des sodann bestallten gesetzlichen Vertreters (Miteigentümer oder von diesem mandatierter Rechtsanwalt) weitgehend darin erschöpfte, den bereits ausgehandelten Kaufvertrag nachzugenehmigen. Diese Vorgänge zeichnen sich in der Regel dadurch aus, dass das Datum des notariellen Kaufvertrages weit (oft Jahre) vor der Nachgenehmigung durch den gesetzlichen Vertreter liegt. Vor dem Hintergrund, dass die weit überwiegende Mehrheit (mindestens 90 %) der Grundstückseigentümer in diesen Fällen am Veräußerungsvorgang beteiligt war und im Vorfeld zumeist eine Eigentümerermittlung durch bekannte Miteigentümer stattgefunden hat, ist davon auszugehen, dass der Verkauf auch mit dem mutmaßlichen Interesse der gesetzlich Vertretenen im Einklang stand und diesen hierdurch kein (Vermögens-) Schaden entstanden ist. Eine weitergehende Prüfung findet in diesen Vorgängen nur statt, wenn sich aus der Akte oder im Rahmen der Aktenaufarbeitung durch das Sonderprojekt sonstige Auffälligkeiten ergeben. Kategorie (4): Keine Zuordnung möglich Bei den übrigen Vorgängen der Fallgruppe I ergeben sich aus den Akten keine weiteren Anhaltspunkte für eine objektive Kaufpreisfindung. Um hier feststellen zu können, ob der beim Erstverkauf erzielte Kaufpreis angemessen war oder ein Schadensersatzanspruch der gesetzlich vertretenen Grundstückseigentümer in Betracht kommt, wurde erneut das Amt für Geoinformation und Bodenordnung einbezogen. Insbesondere für die zum Zeitpunkt der Erstveräußerung unbebauten Grundstücke ist eine tendenzielle Einordnung des Kaufpreises im Verhältnis zu dem damaligen Gundstücksverkehrswert unter Zuhilfenahme von Bodenrichtwertkarte, Grundstücksmarktbericht und Kaufpreissammlung möglich. Da hier regelmäßig eine Bewertung nach Lage, Bodenrichtwert, Nutzungsmöglichkeit und Grundstücksgröße erfolgt, wurden die entsprechenden Vorgänge dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung übergeben. Obwohl auch bei unbebauten Grundstücken die bereits dargestellten grundsätzlichen Unwägbarkeiten (siehe Gliederungspunkt B.1.1.1.) bei der nachträglichen Einschätzung der damaligen Grundstücksmarktsituation bestehen bleiben, entfällt die (rückwirkend nicht mögliche) Beurteilung des Sanierungszustandes eines aufstehenden Gebäudes. Auch der Umstand, dass man den Sanierungszustand der Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung nicht kennt, wirkt sich bei unbebauten Grundstücken nicht aus. Stellt das Amt für Geoinformation und Bodenordnung bei diesen unbebauten Grundstücken eine deutliche Abweichung zu den vergleichbaren Kauffällen im relevanten Zeitraum fest, kann dies zumindest als Indiz herangezogen, um die Akte auf weitere Anhaltspunkte für Schadensersatzansprüche zu untersuchen. Seite 22 von128 In Ermangelung weiterer Prüfmöglichkeiten und vor dem Hintergrund der o. g. Ratsbeschlüsse wurden auch die anderen Vorgänge der Fallgruppe I, die unsanierte Mehrfamilienhäuser betreffen, und in keine der Kategorien eingeordnet werden konnten, an das Amt für Geoinformation und Bodenordnung übergeben. Dabei wurden sämtliche relevanten Grundstücks- und Kaufvertragsdaten übermittelt und um eine Einschätzung gebeten, ob der erzielte Erstkaufpreis sich im Rahmen der Vergleichsfälle bewegt. Aufgrund der Vergleichsdaten aus der Kaufpreissammlung und der in der Akte sporadisch vorhandenen Informationen zum Sanierungszustand des Objektes kann zumindest eingeschätzt werden, ob der erzielte Erstverkaufserlös im Rahmen der Preisspanne der Vergleichsfälle liegt oder ein auffälliges Missverhältnis konstatiert werden muss. Diese Einschätzungen sind nicht nur zur Ermittlung evtl. bestehender Schadensersatzansprüche, sondern auch im Rahmen der Netzwerkrecherche (vgl. Gliederungspunkt B.5) von Interesse. Soweit die Erstverkaufspreise dieser bebauten und unbebauten Grundstücke nach Einschätzung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung unauffällig sind, sich also in die vergleichbaren Kauffälle einfügen, werden diese nicht weiterverfolgt. B.1.2.2.2. Fallgruppe II – Weiterverkauf innerhalb eines Jahres Im Rahmen der Fallgruppe II sind aus den Vorgängen der Fallgruppe I (Weiterverkaufsfälle mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR bzw. 100 % ohne erkennbare Sanierung) unter dem Gesichtspunkt möglicher Spekulation zunächst diejenigen Vorgänge herausgefiltert worden, bei denen der Weiterverkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erstverkauf erfolgte. Entsprechend der Vorgaben des Ratsbeschlusses Nr. RBV-1778/ 13, Ziff. 2 sind diese Vorgänge aufgrund der in kurzer Zeit realisierten Gewinne, wenngleich sich keine konkreten Hinweise auf strafbare Handlungen aus den Akten ergeben, vorsorglich zur weiteren Ermittlung der Staatsanwaltschaft Leipzig übergeben worden. B.1.2.2.3. Fallgruppe III - Keine Weiterveräußerung Die letzte Fallgruppe beinhaltet alle Kauffälle, bei denen keine Weiterveräußerung erfolgte (Stichtag: Stand der Kaufpreissammlung Februar 2013). Mangels Weiterveräußerung kann bei diesen Vorgängen regelmäßig davon ausgegangen werden, dass diese Grundstücke den Erwerbern zumindest nicht als Spekulationsobjekte, sondern vornehmlich zur eigenen (gewerblichen oder privaten) Nutzung oder als längerfristige Investition dienen sollten. Die abschließende Bearbeitung erfolgt sukzessive im Rahmen der weiteren Aufarbeitung der Einzelfälle. Soweit in den Akten ein Verkehrswertgutachten vorhanden ist, kann i. d. R. davon ausgegangen werden, dass der Kaufpreis sich am tatsächlichen Grundstückswert orientiert hat. Die Gutachten werden nur im Einzelfall und bei entsprechender Veranlassung (z. B. Veräußerung unter Wert) zur Prüfung und Bewertung dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung übergeben. Hierbei soll insbesondere die Frage geklärt werden, ob der Verkehrswert zutreffend ermittelt wurde und im Rahmen der damaligen Marktsituation auch erzielbar gewesen wäre. Im Übrigen wurde auch die Fallgruppe III in verschiedene Kategorien aufgeteilt, um mögliche Risikogruppen herauszufiltern: Kategorie (1): Prüfung durch Gremien beteiligter öffentlicher Stellen Zunächst sind alle Vorgänge erfasst worden, bei denen die Bundesrepublik Deutschland oder die Stadt Leipzig auf Veräußererseite beteiligt war. Analog zu Fallgruppe I (vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.2., Kategorie 1) sind diese als unkritisch einzustufen. Kategorie (2): Kaufpreisfindung im Bieterverfahren Seite 23 von128 Die nächste Kategorie erfasst die Vorgänge, bei denen der Kaufpreis durch Bieterverfahren oder im Rahmen von Grundstücksauktionen ermittelt wurde. Auch hier besteht kein hinreichender Verdacht auf eine Benachteiligung der unbekannten Eigentümer. (vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.2., Kategorie 2) Kategorie (3): Kaufpreisfindung am freien Markt unter Beteiligung von Miteigentümern Ebenfalls aussortiert wurden Verkaufsfälle, bei denen der Anteil der gesetzlich vertretenen Eigentümer weniger als 10 % betrug und der gesetzliche Vertreter ein Miteigentümer oder ein von diesem mandatierter Rechtsanwalt war (vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.2., Kategorie 3). Kategorie (4): Sonstige objektive Wertermittlungsmethoden Schließlich sind auch die Vorgänge im Rahmen der Kaufpreisrecherche nicht weiter überprüft worden, denen andere objektive Methoden der Verkehrswertermittlung zugrunde liegen (z. B. Bodenrichtwert bei unbebauten Grundstücken; nachvollziehbare Wertangaben aus dem zum Veräußerungszeitpunkt aktuellen Grundstücksmarktbericht, Stellungnahme der kommunalen Bewertungsstelle u. ä.). Auch wenn der so ermittelte Verkehrswert nicht immer und jeder Interessenlage im Einzelfall gerecht wird, kann mangels weiterer prüfbaren Angaben ein abweichender Verkehrswert nicht festgestellt werden. Kategorie (5): Kaufpreis orientiert sich an gesetzlicher Grundlage Mit erfasst wurden auch diejenigen Vorgänge, die im Wege der gesetzlichen Vertretung durch öffentliche Körperschaften im Rahmen von gesetzlich vorgeschriebenen Bodenordnungsverfahren angekauft worden. Diese Grundstücksankäufe durch die Stadt Leipzig, den Freistaat Sachsen oder die Bundesrepublik Deutschland werden im Zusammenhang mit Bodensonderungsverfahren, auf Grundlage des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes oder des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes durchgeführt. Daher richtet sich die Höhe des Kaufpreises in diesen Fällen nach den gesetzlichen Vorgaben. Die Rechte der gesetzlich Vertretenen wurden im zugrunde liegenden Verwaltungsverfahren damit gewahrt. Eine weitere Prüfung dieser Vorgänge erübrigt sich somit. Kategorie (6): Keine Zuordnung möglich Alle Vorgänge, die keiner der Kategorien (1) bis (5) zugeordnet werden können, werden einer Einzelfallprüfung unterzogen und bei Bedarf an das Amt für Geoinformation und Bodenordnung zur Prüfung übergeben. Lediglich wenn im Einzelfall ein konkreter Anlass besteht, erfolgt eine weitere Prüfung im Rahmen der Kaufpreisrecherche. B.1.2.2.4. Zusammenfassung Methode/ Umsetzung der Kaufpreisrecherche Im Rahmen der Kaufpreisrecherche wurden alle verfügbaren, relevanten Daten zum Erst- und Weiterverkauf der Grundstücke der gesetzlichen Vertretung ermittelt und ausgewertet. Auf der Grundlage dieser Daten wurden die Vorgänge in Abhängigkeit vom jeweiligen Risiko in Fallgruppen eingeteilt. Die Fallgruppen mit dem höchsten Risiko auf Verkauf unter Wert wurden prioritär bearbeitet. Fallgruppe I: Sämtliche Weiterverkaufsvorgänge mit einem Mehrerlös von mindestens Seite 24 von128 30 TEUR oder 100 %, sind – unabhängig von einer zwischenzeitlich durchgeführten Sanierung – zur Prüfung an die kommunale Bewertungsstelle übergeben worden. Davon ausgenommen wurden diejenigen Fälle, in denen der Kaufpreis zwar nicht durch ein Verkehrswertgutachten, jedoch auf andere objektiv nachvollziehbare Weise bestimmt wurde. Insbesondere erfasst wurden hierbei alle Vorgänge, bei denen die Stadt Leipzig oder die Bundesrepublik Deutschland auf Veräußererseite tätig waren, ein Bieterverfahren durchgeführt wurde oder bei denen der Verkauf praktisch ausschließlich von den bekannten Grundstückseigentümern gesteuert wurde. Diese Fälle wurden aufgrund fehlender Verdachtsmomente für einen Verkauf unter Wert nicht weiterverfolgt. Fallgruppe II: Wurde der Mehrerlös von mindestens 30 TEUR oder 100 % beim Weiterverkauf innerhalb eines Jahres ohne erkennbare Sanierung erzielt, wurden die Vorgänge entsprechend der Vorgaben des Ratsbeschlusses Nr. RBV-1778, Ziff. 2 vorsorglich zur weiteren Ermittlung der Staatsanwaltschaft Leipzig übergeben. Fallgruppe III: Bei den Kauffällen, die bis zum Stichtag nicht weiterveräußert wurden, sind ebenfalls Kategorien gebildet worden, bei denen der Kaufpreis auf objektiv nachvollziehbare Weise bestimmt wurde. Neben den bereits bei den Weiterverkaufsfällen gebildeten Fallgruppen wurden auch Vorgänge als unbedenklich eingestuft, bei denen der Erstkaufpreis mit Hilfe gesetzlicher Vorgaben oder auf Grundlage von Stellungnahmen des Gutachterausschusses, der kommunalen Bewertungsstelle, des Bodenrichtwertes oder des Grundstücksmarktberichtes ermittelt wurde. In den übrigen Fällen erfolgt eine Prüfung des Kaufpreises durch das Amt für Geoinformation und Bodenordnung nur anlassbezogen im Einzelfall. B.1.2.3. Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche B.1.2.3.1. Bezifferbare Abweichung zwischen ermitteltem und tatsächlichem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräußerung durch den gesetzlichen Vertreter Kommt das Amt für Geoinformation und Bodenordnung nach der Prüfung des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der (Erst-)Veräußerung zu einem Wert, der über dem erzielten Kaufpreis liegt, wird geprüft, ob ein Schadensersatzanspruch der betroffenen gesetzlich vertretenen Grundstückseigentümer gegen die Stadt Leipzig besteht. Dabei wird zunächst festgestellt, ob die Voraussetzungen für die Bestallung eines gesetzlichen Vertreters vorgelegen haben, das Auswahlermessen rechtmäßig ausgeübt und die Rechtsaufsicht durch die Stadt Leipzig ausreichend wahrgenommen wurde. Weiter wird geprüft, ob der fehlerhaft ermittelte Verkehrswert ursächlich für den Schaden war, d.h. ob das Verkehrswertgutachten dem Kaufvertrag zugrunde gelegt werden durfte (Aktualität, Plausibilität), höhere Kaufpreisangebote vorlagen, die Veräußerung zu dem festgestellten Verkehrswert erfolgte oder ähnliches. Ebenfalls geprüft wird, ob dringende Gründe für eine Veräußerung vorlagen, die möglicherweise auch eine Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes interessengerecht erscheinen lassen. Namentlich kann dies die drohende Zwangsvollstreckung sein, die drohende Verschlechterung des Gebäudes (Verfall) mit dem einhergehenden Wertverlust sowie das Erfordernis, dringend notwendige Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen. In diesen Fällen ist es möglich, dass der tatsächliche Verkehrswert aufgrund der Dringlichkeit der Veräußerung nicht erzielt werden kann, der unterwertige Verkauf einen möglicherweise höheren Verlust für den gesetzlich vertretenen Grundstückseigentümer jedoch verhindert und daher durchaus im Interesse des (unbekannten) Grundstückseigentümers Seite 25 von128 gelegen hat. Schließlich wird auch die Verjährung der Ansprüche geprüft. Mögliche Schadensersatzansprüche verjähren dabei gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB drei Jahre nach Kenntniserlangung durch den Anspruchsberechtigten, wobei die Verjährungsfrist mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem sie entstanden ist. Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis verjähren die hier in Betracht kommenden Schadensersatzansprüche gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB in zehn Jahre von ihrer Entstehung an. Wird festgestellt, dass den ehemaligen Grundstückseigentümern ein Schadensersatzanspruch in einer bestimmten Höhe gegen die Stadt Leipzig zusteht, wird dieser Schaden inklusive der angefallenen Zinsen reguliert. Eine Rückübertragung der Grundstücke an die Eigentümer ist aus rechtlichen Gründen nicht möglich, da der Eigentumsübergang rechtlich wirksam ist. Der Verlust der Buchposition wird durch die Zahlung des Schadensersatzes kompensiert. B.1.2.3.2. Höheres Kaufpreisangebot ausgeschlagen Ebenfalls auf Bestehen eines Schadensersatzanspruches geprüft werden die Vorgänge, bei denen sich im Rahmen der Aktenprüfung Hinweise darauf finden, dass zum Veräußerungszeitpunkt ein höherer Kaufpreis hätte erzielt werden können. Dies sind insbesondere Vorgänge, bei denen ein höheres Kaufangebot zum Erstveräußerungszeitpunkt vorlag, jedoch keine Berücksichtigung gefunden hat. Prüfungsmaßstab ist hierbei, ob die Stadt Leipzig die Entscheidung im pflichtgemäßen Ermessen getroffen hat. Die Auswahl des Käufers ist dabei so zu treffen, dass sie dem mutmaßlichen Interesse des gesetzlich vertretenen Grundstückseigentümers entspricht. Davon kann beispielsweise ausgegangen werden, wenn Zweifel an der Solvenz bzw. Ernsthaftigkeit des meistbietenden Interessenten bestehen, die schnellstmögliche Veräußerung der Vermeidung weiterer Kosten für den gesetzlich Vertretenen dient, die Vertragsverhandlungen bereits soweit fortgeschritten sind, dass bei Abbruch eine Inanspruchnahme aus c.i.c. droht bzw. ein Anspruch auf Ersatz der vergeblichen Aufwendungen besteht. Lägen derartige Rechtfertigungsgründe vor, wäre ein Anspruch auf Schadensersatz ausgeschlossen. B.1.2.3.3. Verkauf unter dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert Schließlich werden diejenigen Vorgänge auf Bestehen eines Schadensersatzanspruchs geprüft, bei denen ein Verkauf unterhalb des ermittelten Verkehrswertes erfolgte und die Prüfung durch das Amt für Geoinformation und Bodenordnung zu dem Ergebnis gelangte, dass der Verkehrswert zutreffend ermittelt und auch am Markt erzielbar gewesen sei. Dabei wurde zudem geprüft, ob sich aus der Vorgangsakte besondere Umstände ergeben, die Rückschlüsse auf die Kaufpreisfindung zulassen. Hier kommt insbesondere die Notwendigkeit einer sofortigen Veräußerung in Betracht, um weitere finanzielle Einbußen des gesetzlich vertretenen Grundstückseigentümers zu vermeiden (drohende Zwangsversteigerung; drohende Verschlechterung der Bausubstanz bzw. Gebäudeeinsturz usw.). Kurzfristige Verkäufe sind in der Regel mit einem Abschlag auf den Verkehrswert verbunden. Ein Schadensersatzanspruch ließe sich in diesen Fällen nicht begründen. B.1.2.4. Regressansprüche der Stadt Leipzig Wird ein Anspruch auf Schadensersatz eines gesetzlich Vertretenen festgestellt, ist im Nachgang zu prüfen, ob die Stadt Leipzig in diesem Zusammenhang einen Dritten in Regress nehmen oder anderweitig die Zahlungsverbindlichkeiten kompensieren kann. Beispielsweise kommen AnsprüSeite 26 von128 che aufgrund fehlerhafter Verkehrswertgutachten gegen die Gutachter in Betracht, soweit schuldhaft ein zu niedriger Verkehrswert festgesetzt wurde und hierdurch ein Schaden entstanden ist, wenn die Voraussetzungen für einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter vorliegen. 30 Auch sonstige Ansprüche, beispielsweise unter Haftungsgesichtspunkten oder Rückgriffsmöglichkeiten, etwa aus Versicherungsverträgen, sind im Hinblick auf Bestand und Durchsetzbarkeit zu prüfen. B.1.3. Ergebnisse B.1.3.1. Statistische Auswertung Insgesamt wurden 413 Akten im Rahmen der Kaufpreisrecherche kategorisiert, geprüft und bearbeitet. Dabei wurde festgestellt, dass bei elf dieser Vorgänge eine Veräußerung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung tatsächlich nicht stattgefunden hat. Darunter fallen auch die Vorgänge, bei denen der Kaufvertrag nicht vollzogen oder rückabgewickelt wurde. Bei einem Vorgang lässt sich anhand der vorliegenden Unterlagen nicht eindeutig feststellen, ob das Objekt weiterveräußert wurde. Die aus der Akte ersichtlichen Grundstücksangaben sind so spärlich, dass ein eindeutiger Abgleich mit den Daten aus Grundbuch und Kaufpreissammlung nicht möglich war. Von den verbleibenden 401 Vorgängen wurde in 150 Fällen das Grundstück nach dem Erstverkauf durch den gesetzlichen Vertreter von dem Käufer weiterveräußert. In 251 Fällen erfolgte kein Weiterverkauf. Von den insgesamt 150 Weiterveräußerungsvorgängen ist in 52 Weiterveräußerungsvorgängen kein Mehrerlös bzw. ein Mehrerlös unter 30 TEUR bzw. 100% erzielt worden. In 29 dieser Vorgänge wurde ein Verkehrswertgutachten erstellt, bei sechs Erstkauffällen war die Stadt oder die BRD auf Veräußererseite beteiligt und in einem Vorgang wurde der Kaufpreis aufgrund des Bodenrichtwertes ermittelt. Insgesamt konnte hier also in 36 von 52 Fällen bereits aus den Akten eine objektive Methode der Kaufpreisfindung festgestellt werden (vgl. Übersicht in Anlage 1). B.1.3.1.1. Fallgruppe I - Weiterverkauf mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR oder 100 % Der Fallgruppe I, Weiterveräußerungsfälle mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR bzw. 100 %, sind 98 Kaufvorgänge zugeordnet worden. In 22 Akten aus dem Bereich der Fallgruppe I konnte nach Sichtung der Akten festgestellt werden, dass ein Verkehrswertgutachten zwar erstellt wurde, sich jedoch nicht bei der Akte befand. In 17 dieser Fälle konnte das Gutachten zumindest in Kopie wiederbeschafft und so im Rahmen der Kaufpreisrecherche der Prüfung zugeführt werden. In vier Vorgängen ist es nicht gelungen, eine Kopie des Gutachtens zu erhalten, in einem Vorgang bemüht sich das Sonderprojekt derzeit noch um die Rekonstruktion. 30 Vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2002, Az: X ZR 244/00. Seite 27 von128 B.1.3.1.1.1. Verkehrswertgutachten erstellt und vorhanden In 52 Weiterveräußerungsvorgängen mit entsprechendem Mehrerlös ist nach Aktenlage eine Objektsanierung zwischen Erst- und Weiterveräußerung nicht erfolgt (Fallgruppe Ia). Von diesen Vorgängen wurde in 34 Fällen ein Verkehrswertgutachten erstellt, das sich zwischenzeitlich in 31 Fällen auch bei den Akten befindet. Diese Verkehrswertgutachten sind dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung zur Bewertung übergeben worden. In 37 Weiterveräußerungsfällen mit entsprechendem Mehrerlös ist davon auszugehen, dass das Objekt zwischen Erst- und Weiterveräußerung saniert worden ist (Fallgruppe Ib). Zum Umfang der Sanierung konnten jedoch keine Feststellungen getroffen werden. In 27 Sanierungsfällen ist ein Verkehrswertgutachten erstellt worden, dass zwischenzeitlich in 25 Vorgängen bei den Akten ist. Auch diese Verkehrswertgutachten wurden dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung zur Bewertung übergeben. Schließlich ließ sich in neun der 98 entsprechenden Weiterveräußerungsfälle anhand der Aktenlage nicht eindeutig feststellen, ob zwischen den Veräußerungsvorgängen eine Sanierung stattgefunden hat (Fallgruppe Ic). In allen Akten der Fallgruppe Ic liegt das Verkehrswertgutachten vor. Insgesamt sind damit 70 Verkehrswertgutachten aus der Fallgruppe I erstellt und davon 65 zur Prüfung und Bewertung an die kommunale Bewertungsstelle übergeben worden. Fünf Gutachten konnten nicht wiederbeschafft werden. Bislang sind 35 Verkehrswertgutachten begutachtet worden, davon bereits ein Vorgang vor Errichtung des Sonderprojektes31 und zwei Vorgänge im Rahmen der Prüfung der beiden bekannten Schadenfälle. Hiervon wurde der Verkehrswert nach Einschätzung des Amtes 62 in 15 Vorgängen fehlerfrei ermittelt (Bewertung (a), vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.1.). Bei 18 Vorgängen seien Fehler oder Mängel im Gutachten festzustellen, ohne dass sich jedoch ein abweichender Verkehrswert feststellen bzw. nachweisen ließe (Bewertung (b)). Bei zwei Vorgängen konnte ein anderer (höherer) Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erstveräußerung festgestellt werden (Bewertung (c)). Dies betrifft zwei bereits vor Projekterrichtung bekannt gewordenen Schadensfälle. Es ist also festzustellen, dass der Verkehrswert in 33 der 35 geprüften Fälle zutreffend ermittelt worden ist. B.1.3.1.1.2. Kein Verkehrswertgutachten erstellt In 28 Weiterverkaufsfällen der Fallgruppe I ist ein Verkehrswertgutachten nicht erstellt worden. Im Rahmen der Kaufpreisrecherche sind diese Akten einer Tiefenprüfung unterzogen worden. Dabei wurden neun Akten aussortiert, bei denen die Bundesrepublik oder die Stadt Leipzig auf Veräußererseite beteiligt war (Kategorie (1), vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.1.). Hier kann aufgrund der notwendigen Beteiligung von bestimmten Gremien bei Grundstücksveräußerungen davon ausgegangen werden, dass der Kaufpreis angemessen war. Darüber hinaus wurden sieben Akten der Kategorie (3) zugeordnet, weil der Anteil der gesetzlich Vertretenen unter 10 % lag, der gesetzliche Vertreter ein Miteigentümer war und der Kaufpreis am freien Markt verhandelt wurde. Somit war bei insgesamt 16 Vorgängen die Kaufpreisbildung objektiv nachvollziehbar. Zwölf Vorgänge konnten keiner der genannten Kategorien zugeordnet werden. Diese Vorgänge wurden, wie bereits erwähnt, ebenfalls dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung übergeben, mit der Bitte um Einordnung der Erstverkaufserlöse anhand der Vergleichsfälle aus der Kauf- 31 Diese Überprüfung war auf Veranlassung des damals zuständigen Grundstücksverkehrsamtes erfolgt, weil die Stadt Leipzig als Miteigentümerin des Grundstückes an dem damaligen Veräußerungsvorgang durch den gesetzlichen Vertreter beteiligt war. Seite 28 von128 preissammlung. Dabei handelte es sich um vier unbebaute und acht bebaute Grundstücke. Die Einschätzungen des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung zu den vier unbebauten Grundstücken liegen bereits vor. Auch hier kann in zwei Vorgängen davon ausgegangen werden, dass die erzielten Kaufpreise in Bezug auf die Nutzbarkeit der Grundstücke im marktüblichen Bereich lagen. Bei zwei Vorgängen bewegt sich der Erstverkaufspreis wenngleich im unteren Bereich, so doch noch innerhalb der marktüblichen Spanne. Ein bezifferbarer Schaden war daher in keinem Fall festzustellen. Ungeachtet dessen wurden in einem dieser Fälle Ansprüche auf Schadensersatz angemeldet, vgl. Gliederungspunkt B.2.2. Bei den acht bebauten Grundstücken handelte es sich zum Erstveräußerungszeitpunkt um sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser. Im Ergebnis der Prüfung kann gesagt werden, dass sich sämtliche Veräußerungserlöse im Bereich der Vergleichspreise für den Stadtteil bzw. die Straße bewegen. Von den 28 Weiterverkaufsfällen der Fallgruppe I ohne erstelltes Verkehrswertgutachten sind damit alle überprüft und unauffällig geblieben. Weiterverkaufsfälle mit Mehrerlös entsprechend Ratsbeschluss 98 16 70 Verkehrswertgutachten erstellt 12 9 7 Kategorie (1)* Kategorie (3)** 86 ≙ 85% objektive Kaufpreisermittlung * Kategorie (1): Prüfung durch Gremien beteiligter öffentlicher Stellen (B.1.2.2.1.2) ** Kategorie (3): Kaufpreis findung am freien Markt unter Beteiligung von Miteigentümern (B.1.2.2.1.2) B.1.3.1.2. Fallgruppe II – Weiterverkauf innerhalb eines Jahres Im Rahmen der Fallgruppe II konnte festgestellt werden, dass in 34 Vorgängen der Fallgruppe I das Grundstück innerhalb eines Jahres nach der Erstveräußerung weiterverkauft wurde. Fünf Grundstücke davon wurden innerhalb eines Monats nach der Erstveräußerung weiterverkauft. Entsprechend der Vorgaben des Ratsbeschlusses Nr. RBV-1778, Ziff. 2 sind diese Vorgänge, auch Seite 29 von128 wenn sich keine konkreten Hinweise auf strafbare Handlungen aus den Akten ergeben, vorsorglich zur weiteren Ermittlung der Staatsanwaltschaft Leipzig übergeben worden. Dieser Prüfvorgang ist seitens der Staatsanwaltschaft noch nicht vollständig abgeschlossen. B.1.3.1.3. Fallgruppe III – Keine Weiterveräußerung Bei 251 Grundstücken, die im Rahmen der gesetzlichen Vertretung veräußert wurden, erfolgte nach den Erkenntnissen des Sonderprojekt bis zum Stichtag (Stand Kaufpreissammlung Februar 2013) keine Weiterveräußerung. In dieser Fallgruppe wurde in 153 Vorgängen ein Verkehrswertgutachten erstellt. Die verbleibenden 98 Kauffälle ohne Verkehrswertgutachten sind auf objektiv nachvollziehbare Kaufpreisfindungen hin untersucht worden. Dabei konnte festgestellt werden, dass in 26 Vorgängen die Stadt Leipzig oder die BRD auf Veräußererseite beteiligt war (Kategorie (1), vgl. zu den Kategorien insgesamt Gliederungspunkt B.1.2.2.3.), so dass der Kaufpreis von unabhängigen Gremien überprüft wurde. Eine Kaufpreisfindung unter Beteiligung von über 90 % der Grundstückseigentümer und mit einem Miteigentümer als gesetzlichem Vertreter fand in zwei Vorgängen statt (Kategorie (3)). Andere objektive Formen der Wertermittlung, z. B. Auskünfte des Gutachterausschusses, der kommunalen Bewertungsstelle oder auf Grundlage des Bodenrichtwertes konnten in 26 Fällen nachvollzogen werden (Kategorie (4)). In acht Vorgängen wurden die Kaufpreishöhen auf gesetzlicher Grundlage bestimmt (Bodensonderungsgesetz, Verkehrsflächenbereinigungsgesetz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz; Kategorie (5)). 36 Vorgänge ließen sich keiner der vorgenannten Kategorien zuordnen (Kategorie (6)). Damit ist in 215 von 251 Vorgängen (85 %) eine objektiv nachvollziehbare Kaufpreisfindung aus den Akten ersichtlich. Die Kaufpreishöhe wird in den Vorgängen der Fallgruppe III nur bei konkretem Anlass einer Prüfung unterzogen. Bislang bestand ein solcher Anlass in zwei Vorgängen: Bei einem der Vorgänge erfolgte die Prüfung, weil das dem Verkauf zugrundeliegende Gutachten ein Flurstück in Bau- und Gartenland unterteilte und der Vorgang zudem Teil der Netzwerkrecherche war. Hinsichtlich der Praxis, ein Grundstück für die Bewertung zu teilen, wurde sowohl mit dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung als auch mit dem Liegenschaftsamt Rücksprache gehalten. Demnach handelt es sich um eine durchaus marktübliche Form der Kaufpreisfindung, so dass den unbekannten Eigentümern hierdurch kein Schaden entstanden ist. Die Prüfung des Verkehrswertgutachtens ergab, dass dieser im Ergebnis zutreffend ermittelt wurde (Bewertung (b), vgl. Gliederungspunkt B 1.2.2.1.1.). Der andere Vorgang betraf ein Grundstück, dass für weniger als die Hälfte des ermittelten Verkehrswertes den Eigentümer wechselte. Grundlage hierfür war eine Kaufvertragsklausel, in der für den Zeitraum von zehn Jahren ein Bauverbot für das Grundstück festgeschrieben und im Gegenzug ein Abschlag auf den Verkehrswert vereinbart wurde. Bei Bebauung innerhalb dieses Zeitraumes ist die Differenz zum ermittelten Verkehrswert vom Käufer nachzuzahlen. Auch hier hat die Prüfung unter Einbeziehung der Fachämter ergeben, dass die Klausel grundsätzlich marktüblich und und interessengerecht ist. Eine unterwertige Veräußerung zu Lasten der gesetzlich Vertretenen konnte nicht festgestellt werden. Der Vorgang wird unter Gliederungspunkt B.2.2. Mit weiteren Einzelheiten dargestellt. Bei zwölf Vorgängen der Fallgruppe III wurde das Grundstück nach Aktenlage geringfügig unterhalb des durch ein Verkehrswertgutachten festgestellten Verkehrswertes veräußert. Auch wenn die Prüfung der entsprechenden Verkehrswertgutachten noch nicht abgeschlossen ist, konnte in einer Vorabprüfung festgestellt werden, dass der Erstkaufpreis mehrheitlich aufgrund der marginalen Abweichung insgesamt im Bereich des Verkehrswertes gelegen hat und/ oder Grundstückseigentümer an der Veräußerung beteiligt waren. Seite 30 von128 B.1.3.1.4. Zusammenfassende Auswertung der Fallgruppen Der Fallgruppe I wurden 98 Vorgänge zugeordnet (vgl. Übersicht in Anlage 1). In 52 dieser 98 Vorgänge fand keine Objektsanierung zwischen Erst- und Weiterverkauf statt (Fallgruppe Ia, vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.) Hiervon sind bereits 33 Vorgänge abschließend geprüft. In 37 der 98 Vorgängen konnte eine Sanierung zwischen Erst- und Weiterveräußerung festgestellt werden (Fallgruppe Ib). Hiervon sind bereits 34 Vorgänge abschließend geprüft. Bei neun der 98 Fälle ließ sich anhand der Aktenlage nicht ermitteln, ob eine Objektsanierung zwischen den Kaufvorgängen stattgefunden hat (Fallgruppe Ic). Hier steht in acht Fällen das Ergebnis der Gutachtenprüfung aus. Damit ist die Prüfung der Weiterverkaufsvorgänge mit einem entsprechenden Mehrerlös bereits in 75 Vorgängen und damit zu über 75 % abgeschlossen. Die in Fallgruppe I enthaltenen Vorgänge der Fallgruppe II wurden gemäß Ratsbeschluss RBV-1778/13 der Staatsanwaltschaft Leipzig übergeben. Der Prüfvorgang ist seitens der Staatsanwaltschaft noch nicht vollständig abgeschlossen worden. Die Fallgruppe III mit 251 Veräußerungsvorgängen wurde bereits vollständig auf Risikomerkmale geprüft. In 215 Vorgängen ist die Kaufpreisfindung anhand der Aktenlage objektiv nachvollziehbar. In den restlichen Vorgängen dieser Fallgruppe erfolgt eine Prüfung des Kaufpreises durch das Amt für Geoinformation und Bodenordnung nur anlassbezogen im Einzelfall. B.1.3.2. Festgestellte Abweichungen B.1.3.2.1. Schadensfälle Nach bisheriger Prüfung der Weiterveräußerungsvorgänge mit Mehrerlös konnten über die bereits bekannten Vorgänge hinaus bislang keine weiteren Schadensfälle festgestellt werden. In den verbleibenden Vorgängen wurde das Verkehrswertgutachten zur Überprüfung der kommunalen Bewertungsstelle übergeben. Damit ist die Gruppe mit dem größten Risiko eines Verkaufs unter Wert bereits zu einem überwiegenden Teil abschließend geprüft. Auch zwei der bereits vor Projekterrichtung bekannt gewordenen Schadensfälle sind dieser Fallgruppe zuzuordnen; eine entsprechende Darstellung findet sich unter Gliederungspunkt B.2.1. Zu der Fallgruppe I gehört auch ein weiterer, der Stadt Leipzig bereits vor Projekterrichtung bekannt gewordener Vorgang, bei dem derzeit ein Gerichtsverfahren anhängig ist, um das Bestehen und die Höhe eines evtl. Schadensersatzanspruches zu prüfen, vgl. Gliederungspunkt B.2.1. Ein weiterer Fall befindet sich aktuell noch in der Prüfung. Inwieweit hier ein Anspruch auf Schadensersatz in Betracht kommt, muss die weitere Sachverhaltsaufklärung ergeben, so dass noch keine abschließende Stellungnahme hierzu abgegeben werden kann. B.1.3.2.2. Erstverkauf unter ermitteltem Verkehrswert Die Überprüfung der acht Weiterverkaufsfälle mit entsprechendem Mehrerlös, die bei der Erstveräußerung zu einem Kaufpreis veräußert wurden, der unter dem im Verkehrswertgutachten ermittelten Wert lag, hat ergeben, dass im Ergebnis ein Schaden zu Lasten der gesetzlich Vertretenen nicht festgestellt werden konnte: Seite 31 von128 Bei fünf Gutachten davon wurde der Verkehrswert im Gutachten zutreffend ermittelt wurde (Bewertung (a), vgl. Gliederungspunkt B.1.2.2.1.1.). Bei zwei dieser Vorgänge wiesen die Gutachten zwar Mängel auf, der ermittelte Verkehrswert war jedoch nicht zu beanstanden. In dem achten Vorgang schließlich wurde der ermittelte Verkehrswert als tendenziell zu niedrig eingestuft (b). Dennoch ließ sich auch hier ein abweichender Verkehrswert nicht nachweisen. Im Einzelnen ergibt sich das aus folgenden Erwägungen: Bei fünf Vorgängen, die unterhalb des festgestellten Verkehrswertes veräußert wurden, lag der erzielte Verkaufserlös nur geringfügig unter dem ermittelten Verkehrswert (d.h. die Abweichung betrug zwischen 1 % und 10 % des gutachterlich festgesetzten Verkehrswertes). Da es sich bei der Verkehrswertermittlung gerade nicht um eine exakte mathematische Wissenschaft handelt, kann in diesen Fällen, vorbehaltlich der Ergebnisse der Gutachtenprüfung, gerade nicht davon ausgegangen werden, dass ein Verkauf unterhalb des tatsächlichen Verkehrswertes erfolgte. Zudem waren in diesen fünf Fällen jeweils Miteigentümer an dem Verkaufsvorgang beteiligt. Unter Berücksichtigung der Auswertung durch die kommunale Bewertungsstelle liegt in dieser Gruppe ein Vorgang vor, bei dem der gutachterlich ermittelte Verkehrswert als tendenziell zu niedrig eingestuft wurde (Bewertung (b)). Vor diesem Hintergrund ist ein möglicher Schadensersatzanspruch der gesetzlich Vertretenen geprüft worden. Diese Prüfung hat ergeben, dass die Abweichung nur 1,4 % betrug und das Grundstück bereits kurz vor der Veräußerung vollständig dem Entschädigungsfond des damaligen Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen (BARoV) und damit der Bundesrepublik Deutschland zugeordnet wurde. Im Grundbuch wurde entsprechend auch ein Zustimmungsvorbehalt des BARoV eingetragen. Die zuständige Oberfinanzdirektion Chemnitz war in das Verfahren einbezogen worden. Aus der Akte ergibt sich deren Genehmigung. Vor diesem Hintergrund kommt ein Schadensersatzanspruch vorliegend nicht in Betracht. In zwei weiteren Fällen der Veräußerung unter dem ermittelten Verkehrswert lag der Verkaufspreis zwischen 72 % und 73 % des ermittelten Verkehrswertes. Auch hier waren Miteigentümer bzw. ein von diesen mandatierter Rechtsanwalt als gesetzliche Vertreter federführend am Kaufvertragsabschluss beteiligt. In den Akten finden sich Schreiben von Immobilienmaklern bzw. dem Rechtsanwalt, dass der ermittelte Verkehrswert nicht erzielt werden könnte. Dies wird mit falschen Ansätzen im Verkehrswertgutachten begründet. So weist in einem dieser Vorgänge der Makler eindringlich darauf hin, dass der ermittelte Verkehrswert am Markt nicht zu erzielen sei, weil die im Gutachten genannten Voraussetzungen (erzielbarer Mietpreis, Sonderabschreibungen) nicht (mehr) gegeben wären. Tatsächlich ist das Gutachten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits 14 Monate alt und kann nicht mehr uneingeschränkt verwendet werden. In dem anderen Vorgang ist die zur gesetzlichen Vertreterin bestallte Miteigentümerin von einem Rechtsanwalt vertreten. Neben ihr sind drei weitere Miteigentümer am Kaufvertrag beteiligt. Aus der Akte lässt sich entnehmen, dass bereits ein Käufer abgesprungen war (bereits zu dem niedrigeren Kaufpreis) weil die Bank die Finanzierung abgelehnt habe, da sie Zweifel an der Vermietbarkeit des Objektes hege. Der Rechtsanwalt hat die Veräußerung des Objektes in einem Schreiben an das Rechtsamt als dringend dargestellt, da die laufenden Kosten nicht mehr gedeckt werden können und das (zwischenzeitlich unbewohnte) Gebäude nicht mehr gesichert werden kann. Daher sind Schadensersatzansprüche nicht ersichtlich. Bei einem Vorgang wurde lediglich ein Kaufpreis von 58 % des ermittelten Verkehrswertes erzielt. Die Prüfung der Akte hat ergeben, dass an der Veräußerung mehrere Miteigentümer beteiligt waren und auch der gesetzliche Vertreter ein Miteigentümer war. Der Käufer war im vorliegenden Fall kein Miteigentümer, so dass auch keine Interessenkollision vorlag, die sich nachteilig auf den Kaufpreis hätte auswirken können. Das Verkehrswertgutachten wurde ca. zwei Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durch die beteiligten Miteigentümer erstellt. Die Miteigentümer hatten nach Aktenlage ein großes Interesse an der (auch unterwertigen) Veräußerung, da Seite 32 von128 monatlich mehrere hundert Euro Unterhaltskosten anfielen und weitere hohe Investitionskosten zum Erhalt der Immobilie erforderlich gewesen wären. Das Rechtsamt genehmigte daher die Veräußerung fast zwei Jahre und vier Monate nach Kaufvertragsabschluss. Aufgrund der besonderen Umstände dieses Falles ist vorbehaltlich der Prüfungsergebnisse der kommunalen Bewertungsstelle davon auszugehen, dass den unbekannten Eigentümern durch das Handeln der Stadt kein Schaden entstanden ist. Vielmehr ist die Entstehung weiterer Kosten zu Lasten der unbekannten Eigentümer abgewendet worden. B.1.3.2.3. Höheres Kaufangebot Schließlich konnte bislang ein Vorgang ausgemacht werden, bei dem nach der schriftlichen Einlassung des zunächst bestallten gesetzlichen Vertreters ein höheres Kaufpreisangebot vorgelegen haben soll. Grundlage dieses Kaufangebotes sollte ein zweites Verkehrswertgutachten sein, das einen höheren Verkehrswert ausweist, als das bereits vorliegende Gutachten. Bei der Prüfung der Unterlagen konnte weder das zweite Verkehrswertgutachten noch ein Angebot eines weiteren Kaufinteressenten gefunden werden. Die Prüfung des vorliegenden Verkehrswertgutachtens hat ergeben, dass der Verkehrswert fehlerfrei (Bewertung (a)) ermittelt wurde. Das Objekt wurde zu einem Kaufpreis veräußert, der über dem ermittelten Verkehrswert lag. Ein konkreter Schaden kann daher nicht benannt werden. B.1.4. Zusammenfassung Aufgrund der Beschlüsse der Ratsversammlung ist in allen Weiterverkaufsfällen mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR bzw. 100 % geprüft worden, ob der Verkehrswert im Rahmen der Gutachtenerstellung zutreffend ermittelt wurde bzw. ob der erzielte Kaufpreis dem mutmaßlichen damaligen Verkehrswert entspricht, soweit sich dies aus heutiger Sicht noch feststellen lässt. Hierdurch sollen in dieser durch den Stadtrat als besonders kritisch eingestuften Fallgruppe potentielle Schadensfälle aufgedeckt werden. Im Zusammenhang mit der durch die Ratsversammlung beschlossenen Kaufpreisrecherche (RBV-1778/ 13, Ziff. 2) wurden jedoch auch die übrigen Verkaufsfälle der gesetzlichen Vertretung einer Prüfung unterzogen, um auch hier mögliche Schadensfälle aufzufinden. Zu diesem Zweck wurden die Kauffälle in Fallgruppen und Kategorien eingeteilt, die dazu dienen, Vorgänge bei denen der Kaufpreis mit überwiegender Wahrscheinlichkeit angemessen war, zu filtern und Risikogruppen zu benennen. Die Fallgruppen mit dem höchsten Risiko auf Verkauf unter Wert wurden prioritär bearbeitet. Bei allen auffälligen Vorgängen wird der erzielte Kaufpreis unter Einbeziehung der kommunalen Bewertungsstelle einer Prüfung unterzogen. Soweit ein Verkehrswertgutachten erstellt wurde, wird dieses überprüft. Im Ergebnis der Kaufpreisrecherche kann festgestellt werden, dass bei 337 der geprüften 401 Kauffälle eine objektive Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes angewandt wurde bzw. 90 % der Miteigentümer eines Grundstückes direkt an der Veräußerung beteiligt waren und den gesetzlichen Vertreter stellten. Diese setzen sich zusammen aus 36 Weiterverkäufen ohne kritischen Mehrerlös, 86 Vorgängen der Fallgruppe I, sowie 215 Vorgänge der Fallgruppe III, bei denen der Kaufpreis objektiv nachvollziehbar bestimmt wurde. Damit hat sich der Kaufpreis in über 80 % der Grundstücksverkäufe im Rahmen der gesetzlichen Vertretung am Markt- bzw. Verkehrswert orientiert. Zusammenfassend wurde festgestellt, dass ein Großteil der Verkehrswertgutachten fehlerfrei oder nur mit unwesentlichen Mängeln behaftet war. Einige der Verkehrswertgutachten befanden sich am unteren Rand der Vergleichsfälle; der erzielte Erstkaufpreis lag letztlich in allen geprüften Seite 33 von128 Fällen in der Spanne der Vergleichsfälle. Zwei Fälle wurden ermittelt, in denen eine konkrete Abweichung vom Verkehrswert nachgewiesen werden konnte. In beiden Fällen war den unbekannten Eigentümern hierdurch ein Schaden entstanden, den die Stadt Leipzig im Wege vergleichsweiser Einigung bereits reguliert hat. Über einen Fall wird noch gerichtlich entschieden. Bei einem Vorgang kann derzeit noch nicht abschließend beurteilt werden, ob es sich um einen Schadensfall handelt. Hierzu ist noch eine weitere Sachverhaltsaufklärung erforderlich. Seite 34 von128 B.2. Einschätzung der Schadensfälle B.2.1. Festgestellte Schadensfälle In der Bearbeitung durch das Sonderprojekt befanden sich vier Schadensfälle. Diese Vorgänge waren bereits vor Einsetzung des Sonderprojektes bekannt. Zwei dieser Vorgänge betreffen Weiterverkaufsfälle mit einem erheblichen Mehrerlös. Die beiden Objekte wurden im Rahmen der gesetzlichen Vertretung jeweils auf Basis von Verkehrswertgutachten ö. b. u. v. Sachverständiger veräußert. Die Prüfung der Gutachten ergab, dass diese fehlerhaft waren. In einem Vorgang wurden nicht nachvollziehbare Abschläge auf den Verkehrswert vorgenommen. In dem anderen Vorgang wurde bei einem ausgebauten Gebäude ohne ersichtlichen Grund die Stellflächenablöse erneut abgezogen. In einem weiteren Fall wurde das Grundstück im Rahmen der gesetzlichen Vertretung veräußert, obwohl der Eigentümer vorhanden und auch verwaltungsintern bekannt war. Die Veräußerung war in diesem speziellen Fall rechtlich unwirksam, weil sich die Vertreterbestellung im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Alt- und Neueigentümer als nichtig herausstellte. Hierdurch entstanden den Beteiligten Schäden, insbesondere für erhebliche, durch den zeitweiligen Entzug des Eigentums verursachte Kosten und die Rückabwicklung des Verkaufsvorgangs. Die entstanden Schäden wurden durch die Stadt Leipzig wiedergutgemacht. In allen drei Vorgängen moderierte Herr Dr. Hien als Vertrauensperson der Stadt Leipzig in den Angelegenheiten der gesetzlichen Vertretung die Verhandlungen. Die erzielten Vereinbarungen fanden die Zustimmung der zu beteiligenden zuständigen Gremien. Insgesamt hat die Stadt Leipzig hierfür einen Ausgleichsbetrag in Höhe von rund 400.000,00 € geleistet. Eine abschließende Entscheidung, ob diese Beträge durch den kommunalen Haftpflichtversicherer KSA zu übernehmen sind, steht noch aus. Schließlich befindet sich ein Vorgang noch im gerichtlichen Verfahren. Der KSA hat die Deckungszusage erteilt und die Prozessführung übernommen. Sollte im Ergebnis ein Schaden zu Lasten der gesetzlich Vertretenen festgestellt werden, wird der KSA diesen regulieren. Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass über einen Vorgang bereits 2009 unter Beteiligung des KSA ein Rechtsstreit geführt wurde, der Anfang 2010 mit einem Vergleich i.H.v. 5.000,00 € endete. Die Stadt hatte in diesem Zusammenhang 2.000,00 € zu tragen. Die Restsumme übernahmen andere an der gesetzlichen Vertretung Beteiligte. B.2.2. Mutmaßliche Schadensfälle Insgesamt wurden zwölf Vorgänge dem kommunalen Haftpflichtversicherer KSA gemeldet, darunter die vier vorgenannten Schadensfälle. In fünf dieser Fälle wurde ein konkreter Anspruch oder eine Forderung in konkreter Höhe durch die Berechtigten nicht geltend gemacht. Da die Stadt Leipzig aus versicherungsvertragsrechtlichen Gründen verpflichtet ist, jeden potentiellen Schadensfall anzuzeigen, auch wenn noch keine konkreten Haftpflichtansprüche erhoben wurden, erfolgte die Meldung daher rein vorsorglich. Seite 35 von128 In drei weiteren Fällen wurden von Berechtigten konkrete Schadensersatzansprüche angemeldet. Im Ergebnis wurden bereits zwei davon abgelehnt, weil keine Anhaltspunkte für eine Haftung der Stadt Leipzig vorlagen. In dem einen Fall sollte die Stadt Leipzig die Kosten des Kaufinteressenten für ein von ihm beauftragtes Verkehrswertgutachten tragen. Für eine solche Kostenübernahme gibt es keine rechtliche Grundlage. In dem anderen Fall machte die Anspruchsstellerin für einen Miteigentümer vermeintliche Schäden geltend. Die Prüfung der Akte ergab, dass sie selbst es bereits seit dem Jahr 2000 verabsäumt hatte, mögliche Ansprüche gegen den damaligen gesetzlichen Vertreter gegebenenfalls gerichtlich zu verfolgen. Im dritten Fall hatte Herr Dr. h. c. Hien die Anspruchsteller zu Gesprächen eingeladen, die von diesen bisher jedoch nicht weiterverfolgt wurden. Daneben wurden in den Medien weitere Vorgänge als mutmaßliche Schadensfälle diskutiert, die ebenfalls der Überprüfung durch das Sonderprojekt unterzogen wurden. An dieser Stelle soll das Ergebnis der Untersuchungen dargestellt werden: Ein Vorgang betrifft eine Veräußerung zu weniger als der Hälfte des gutachterlich festgesetzten Verkehrswertes. In diesem Fall war der Antragsteller zugleich Käufer und stellte zudem den gesetzlichen Vertreter. Daher lag ein Interessenskonflikt nahe. Es bestand die Vermutung, dass dieser sich im Kaufpreis niedergeschlagen und so zu einer Schädigung der Eigentümer geführt habe. Die Prüfung hat ergeben, dass der Abschlag auf den Verkehrswert im Rahmen des Kaufvertrages in einer Klausel vereinbart wurde, die für den Zeitraum von zehn Jahren ein Bauverbot für das Grundstück festschrieb. Bei Bebauung innerhalb dieses Zeitraumes ist die Differenz zum ermittelten Verkehrswert vom Käufer nachzuzahlen. Nach Einbeziehung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung sowie des Liegenschaftsamtes kann keine Schädigung der unbekannten Eigentümer festgestellt werden. Dies begründet sich zum einen damit, dass ein Markt für derartige unbebaute Grundstücke zum Veräußerungszeitpunkt praktisch nicht vorhanden war. Zum anderen kommt hinzu, dass das Grundstück nur als Arrondierungsfläche wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist und daher praktisch nur der Eigentümer des Nachbargrundstückes als Kaufinteressent in Betracht kam. Überdies kann die Kaufvertragsklausel selbst nach dem Dafürhalten der Fachämter unter diesen Voraussetzungen als marktüblich angesehen werden und weist damit nicht auf eine Bevorzugung des Käufers hin. Schließlich handelt es sich bei dem gesetzlich vertretenen Eigentümer um die öffentliche Hand. Im Rahmen eines Zuordnungsverfahrens durch das Bundesamt für Zentrale Dienste und offene Vermögensfragen ist die konkrete Vermögenszuordnung noch zu klären. Ein weiterer Vorgang wurde öffentlich diskutiert, da im Sonderprüfbericht festgestellt worden war, dass durch die Anwaltsvergütung in Höhe von ca. 10.000,00 € (20.000,00 DM) ein Schaden zulasten der unbekannten Eigentümer eingetreten sei. Die weiterführenden Recherchen ergaben, dass den unbekannten Eigentümern kein Schaden entstanden sein kann, da die Vergütung des Rechtsanwalts von der Stadt Leipzig getragen wurde. Bei dem dritten Vorgang wurde öffentlich gemacht, dass das Grundstück unmittelbar nach Veräußerung durch den gesetzlichen Vertreter zum Zehnfachen des Kaufpreises weiterveräußert worden war. Die Überprüfung hat jedoch ergeben, dass die Veräußerung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung auf Basis eines aktuellen Verkehrswertgutachtens eines ö. b. u. v. Sachverständigen erfolgt war. Hierdurch war nach dem Dafürhalten der kommunale Bewertungsstelle der Verkehrswert zutreffend ermittelt worden. Darüber hinaus erfolgte die Weiterveräußerung des Grundstückes tatsächlich zu genau dem gleichen Preis. Die Differenz der Gesamtsumme ergab sich aus der Übernahme der Kosten für die Sanierung des Mehrfamilienhauses. Auch dieser Vorgang stellt mithin keinen Schadensfall dar. Seite 36 von128 B.3. Gutachterrecherche B.3.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Ausgangspunkt der Gutachterrecherche waren die Aufträge in Ziff. 2 und 5 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12: RBV-1219/ 12, Ziff. 2: Bei der künftigen Bestellung von „Gesetzlichen Vertretern“ für die sogenannten „herrenlosen Grundstücke“ sowie bei der Auswahl der Gutachter werden vorerst (bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten im Zusammenhang mit den sogenannten „herrenlosen Grundstücken“) ausschließlich bisher noch nicht diesbezüglich tätige Bewerber berücksichtigt. Nach Abschluss der Überprüfung/Aufarbeitung der fehlerhaften Akten wird dem Stadtrat ein Vorschlag zum Umgang mit den „Gesetzlichen Vertretern“ und Gutachtern zur Abstimmung vorgelegt. RBV-1219/ 12, Ziff. 5: Wurden zwischen dem Erstverkauf und dem Wiederverkauf/ 2. Wiederverkauf der „herrenlosen Grundstücke“ über 100 % oder mindestens 30 TEUR Mehrerlös generiert und festgestellt, so ist zwingend ein zweites Gutachten zu beauftragen. So kann in Teilen auch für die Stadt Leipzig Rechtssicherheit hergestellt werden und gegebenenfalls grobes Fehlverhalten der beauftragten Gutachter festgestellt werden.32 Damit enthält der Auftrag der Ratsversammlung folgende Zielstellungen, die vom Sonderprojekt im Rahmen des rechtlich Zulässigen umzusetzen waren: 1. Nichtberücksichtigung bisher beauftragter Sachverständiger bis zum Abschluss der entsprechenden Prüfungen 2. Feststellung von grobem Fehlerverhalten der Gutachter und Herstellung von Rechtssicherheit, insbesondere in Bezug auf Schadensersatz- bzw. Regressansprüche 3. Regelung des zukünftigen Umgangs mit Sachverständigen bei der Beauftragung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung 32 Auf die Änderung durch RBV-1778/ 13, Ziff. 2, kommt es vorliegend nicht an. Seite 37 von128 B.3.2. Methodik/ Umsetzung B.3.2.1. Nichtberücksichtigung bisher beauftragter Sachverständiger Bei der Umsetzung des Beauftragungsverbotes war zunächst zu berücksichtigen, dass Sachverständige nicht ohne Weiteres von der Auftragsvergabe ausgeschlossen werden können, nur weil sie bereits in der Vergangenheit Gutachten im Zusammenhang mit der gesetzlichen Vertretung von Grundstückseigentümern angefertigt haben. Ein dauerhafter Ausschluss bestimmter ö. b. u. v. Sachverständiger durch eine öffentlich-rechtliche Körperschaft stellt einen Eingriff in das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dar, gegen den der jeweilige Sachverständige einen Unterlassungsanspruch gemäß §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB geltend machen könnte. Im Rahmen einer umfassenden Güter- und Interessenabwägung waren daher zunächst sowohl die berechtigten Interessen der betreffenden Sachverständigen, als auch diejenigen der Stadt Leipzig zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen,33 um den Rahmen des rechtlich Zulässigen zu erfassen. Dabei war das Interesse der Stadt Leipzig an der Aufklärung von eventuellen Schadensfällen im Zusammenhang mit den Vorgängen der gesetzlichen Vertretung zu berücksichtigen. In die Erwägungen eingestellt wurden insbesondere die Vielzahl der zu prüfenden Fälle und die aufgeworfenen Fragen gegenüber der Stadt Leipzig, ob Beteiligte systematisch zum Nachteil der unbekannten Eigentümer zusammen gewirkt haben.34 Demgegenüber stand das berechtigte Interesse der Sachverständigen, unbeschränkt Zugang zu Aufträgen zu erhalten, die dem Erwerb des Lebensunterhaltes dienen. Für den Zeitraum der Aufarbeitung der Akten kann im Ergebnis der Abwägung davon ausgegangen werden, dass das Interesse der Stadt Leipzig an der Aufklärung und Vermeidung von (weiteren) Schadensfällen überwiegt, da es sich insgesamt nur um sehr wenige Beauftragungen handelte, die seit 2012 im Rahmen der gesetzlichen Vertretung durch die Stadt Leipzig veranlasst wurden. Dennoch sollte die Dauer des Ausschlusses auf den Zeitraum der Prüfung begrenzt und so kurz wie möglich gefasst sein. Für die Einhaltung des Beauftragungsverbotes war überdies im Einzelnen festzustellen, welche Sachverständige in den zu überprüfenden Fällen bereits tätig geworden waren. Im Zusammenhang mit der Auswertung der Verkaufsfälle im Rahmen der Kaufpreisrecherche (Gliederungspunkt B.1.) wurde daher zunächst eine Übersicht der an den jeweiligen Veräußerungen beteiligten ö. b. u. v. Sachverständigen erstellt. Bei den Vorgängen, die Hinweise auf Gutachten enthielten, sich jedoch die Verkehrswertgutachten tatsächlich nicht in den Akten befanden, mussten diese erst angefordert werden. Die so ermittelten Sachverständigen wurden entsprechend des o. g. Ratsbeschlusses für den Zeitraum der Prüfung bis zur Erstellung des vorliegenden Ergebnisberichtes nicht mit der Erstellung von neuen Verkehrswertgutachten in den laufenden Vorgängen der gesetzlichen Vertretung betraut. 33 Sprau, in: Palandt, BGB, § 823 Rn. 126. 34 Nachzulesen im Protokoll der Ratsversammlung vom 16.05.2012. Seite 38 von128 B.3.2.2. Feststellung von „grobem Fehlerverhalten“ der Gutachter Zur Ermittlung von „grobem Fehlverhalten“ bei Sachverständigen wurden in einem ersten Schritt durch Abgleich mit den Daten der Kaufpreisrecherche die Verkehrswertgutachten in den Kauffällen der Fallgruppe I (d.h. Weiterverkaufsfälle mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR oder 100 %) herausgefiltert. Die entsprechenden Gutachten werden im Rahmen der Kaufpreisrecherche einer Prüfung und Bewertung durch das Amt für Geoinformation und Bodenordnung unterzogen. (vgl. Kaufpreisrecherche, Gliederungspunkt B.1.) Neben der Verkehrswertüberprüfung werden in diesem Zusammenhang auch Fehler und methodische Mängel bei der Gutachtenerstellung benannt. Schließlich sind auch die Auswirkung von Fehlern und Mängel auf das Gesamtergebnis abgefragt worden. Ein methodischer Fehler in einem Verkehrswertgutachten stellt jedoch noch kein „grobes Fehlverhalten“ eines Sachverständigen dar. Insbesondere muss ein methodisch mangelhaftes Gutachten nicht zugleich zu einem fehlerhaften Verkehrswert führen. Ist zum Beispiel der Verkehrswert im sogenannten Ertragswertverfahren ermittelt worden, ohne das dieses Ergebnis durch das sogenannte Vergleichswertverfahren eine Plausibilisierung bzw. eine Marktanpassung erfahren hat, kann dennoch ein zutreffender Verkehrswert ermittelt worden sein. Aufgrund der Zusammenführung von unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren, der Möglichkeit der gutachterlichen Schätzung und der damit verbundenen Unschärfe (+/- 20 % bis 30 %) bei der Verkehrswertermittlung, wirken sich selbst Rechenfehler oftmals nicht auf das Endergebnis aus. Zur Einschätzung, ob „grobes Fehlverhalten“ vorliegt, ist es in einem weiteren Schritt daher mindestens erforderlich, festzustellen, ob aufgrund des Mangels bzw. methodischen Fehlers im Gutachten tatsächlich ein bezifferbar „falscher“ Verkehrswert ermittelt wurde. In diesem Zusammenhang wird auf die Ausführungen unter Gliederungspunkt B.1. verwiesen. Stellt das Amt für Geoinformation und Bodenordnung im Rahmen der Prüfung der Verkehrswertgutachten fest, dass der Kaufpreis aufgrund eines Mangels im Gutachten zu niedrig festgesetzt wurde, prüft das Sonderprojekt, ob durch einen Verstoß gegen die Wertermittlungsvorschriften der ImmoWertV ein Schaden entstanden ist, entweder beim gesetzlich Vertretenen oder bei der Stadt Leipzig. Hierbei wird insbesondere berücksichtigt, ob das Grundstück zum ermittelten Verkehrswert veräußert wurde und ob das Verkehrswertgutachten bei Beachtung der Umstände des Einzelfalls zum Zeitpunkt der Veräußerung noch aktuell war. Darüber hinaus muss abschließend eingeschätzt werden, ob die fehlerhafte Verkehrswertermittlung zugleich ein „grobes Fehlverhalten“ des Sachverständigen darstellt. Hierbei handelt es sich schon nach dem Wortlaut um weit über den einzelnen methodischen Fehler hinausgehendes Verhalten, das in einem besonders hohen Maß gegen die (Sorgfalts-) Pflichten eines ö. b. u. v. Sachverständigen bei der Grundstückswertermittlung verstößt. Hierfür werden die weiteren Gutachten des Sachverständigen auf vergleichbare Mängel und, sofern überhaupt zutreffend, eventuell daraus resultierende Schäden geprüft. Wäre hier beispielsweise ein System im Verhalten eines Sachverständigen erkennbar, könnte hieraus der Verdacht groben Fehlverhaltens resultieren. Fälle, in denen seit der Erstellung eines mangelbehafteten Gutachtens bereits ein erheblicher Zeitraum vergangen und/ oder in der Folge wiederholt beanstandungsfreie Gutachten von dem Sachverständigen erstellt wurden, werden daher mangels Anhaltspunkten auf „grobes Fehlverhalten“ nicht weiterverfolgt. Geprüft wird jedoch insbesondere, ob • die erstellten Gutachten regelmäßig fehlerhaft waren oder mindestens in einem Fall das erstellte Verkehrswertgutachten methodisch grob mangelhaft war oder der Sachverständige in mindestens einem Fall wissentlich einen zu niedrigen Verkehrswert angesetzt hat, Seite 39 von128 • um sich oder Dritten einen rechtswidrigen Vorteil zu verschaffen • und hierdurch der Stadt Leipzig oder den gesetzlich vertretenen Grundstückseigentümern ein Schaden entstanden ist. B.3.2.3. Zukünftiger Umgang mit den Sachverständigen Auf Basis der gesetzlichen Grundlagen (vgl. Gliederungspunkt A.2) ist die Stadt Leipzig auch zukünftig verpflichtet, in den Fällen der Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB sowie § 11 b VermG gesetzliche Vertreter zu bestellen, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen. Wesentliche Maßnahme im Rahmen der Aufsichtspflicht ist die Genehmigung von Kaufverträgen, § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB, durch die Stadt Leipzig als Bestallungsbehörde. Hierbei kommt den ö. b. u. v. Sachverständigen eine besondere Rolle zu. Zum ö. b. u. v. Sachverständigen kann nur bestellt werden, wer zuvor auf dem betreffenden Gebiet eine besondere Sachkunde und persönliche Eignung nachgewiesen hat. Unter besonderer Sachkunde versteht man dabei die überdurchschnittliche Fachkenntnis und Erfahrung. Die persönliche Eignung, d.h. die Zuverlässigkeit und Integrität des Sachverständigen, werden dabei ebenso wie die besondere Sachkunde vor der öffentlichen Bestellung von der zuständigen Industrie- und Handelskammer überprüft. Der Sachverständige wird sodann darauf vereidigt, seine Aufgaben gewissenhaft, weisungsfrei und persönlich zu erfüllen, sowie seine Gutachten unparteiisch zu erstellen. Außerdem unterliegt er der Schweigepflicht und der Pflicht, sich ständig fortzubilden.35 Diese Sonderstellung der ö. b. u. v. Sachverständigen spiegelt sich auch in den gesetzlichen Vorschriften wider: § 404 Abs. 2 ZPO: Sind für gewisse Arten von Gutachten Sachverständige öffentlich bestellt, so sollen andere Personen nur dann gewählt werden, wenn besondere Umstände es erfordern. § 10 Abs. 2 Nr. 3 SächsGAVO: Vom Vorliegen eines berechtigten Interesses und der sachgerechten Verwendung der Informationen ist regelmäßig auszugehen, wenn die Auskunft von […] 3. einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen […] für eine Wertermittlung beantragt wird. § 34 Abs. 6 AGGVG: Mit der Ermittlung des Verkehrswertes kann das Gericht auch einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen. Es bietet daher bereits ein besonderes Maß an Sicherheit für die gesetzlich Vertretenen, wenn bei Grundstücksveräußerungen künftig vorrangig die Verkehrswertgutachten ö. b. u. v. Sachverständiger bzw. des Gutachterausschusses in der Stadt Leipzig zugrunde gelegt werden. Daher sollten nur in den Fällen Konsequenzen gezogen werden, in denen ein „grobes Fehlverhalten“ der Sachverständigen nachgewiesen wurde. Eine mögliche Konsequenz wäre in einem solchen Fall ein zeitweiliger oder dauerhafter Ausschluss eines ö. b. u. v. Sachverständigen von der Auftragsvergabe im Rahmen der gesetzlichen Vertretung. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bereits ein zeitweiliger Ausschluss einen Eingriff in 35 Quelle: svv.ihk.de. Seite 40 von128 das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb des ö. b. u. v. Sachverständigen darstellt. Dieser Schritt erfordert angesichts der Beeinträchtigung der Existenzgrundlage des betroffenen Sachverständigen eine umfassende Güter- und Interessenabwägung, und die Prüfung weiterer, weniger beeinträchtigender Maßnahmen müssen in Betracht gezogen werden. In diesem Rahmen wäre besonders zu berücksichtigen, dass es sich bei einem möglichen Ausschluss nicht um eine Sanktion für Fehlverhalten in der Vergangenheit handelt, sondern dass dieser der Vermeidung vergleichbarer Schäden in der Zukunft dient. Daher ist nur bei schweren Verfehlungen im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Sachverständigen allenfalls ein zeitlich befristeter Ausschluss rechtlich zulässig; dessen Dauer wiederum hängt von der Schwere der Verfehlung ab 36; bei fahrlässig verursachten Fehlern im Rahmen der Verkehrswertermittlung wäre andererseits kein Ausschluss gerechtfertigt. Ein dauerhafter Ausschluss erscheint hingegen unter jedwedem Gesichtspunkt unverhältnismäßig. Insbesondere wäre damit die Möglichkeit, einen Nachweis über den Aufbau fachlicher Qualifikationen zu erbringen, ausgeschlossen. Daneben besteht die Möglichkeit, mangelhafte Gutachten der zuständigen (bestellenden) Industrie- und Handelskammer (IHK) zu melden. Die IHK prüft dann in einem selbständigen Verfahren in jedem Einzelfall, ob der Sachverständige die Voraussetzungen für die öffentliche Bestellung und Vereidigung (noch) erfüllt, insbes. im Hinblick auf Fachkenntnis und Zuverlässigkeit. Sofern diese Voraussetzungen nach Auffassung der zuständigen IHK nicht mehr vorliegen, trifft die IHK im eigenen Ermessen die Entscheidung, ob die Bestellung zu widerrufen ist. Mit Widerruf der Bestellung zum ö. b. u. v. Sachverständigen entfielen dann auch die Voraussetzungen für eine Berücksichtigung im Rahmen der Verkehrswertermittlung der gesetzlichen Vertretung. B.3.3. Ergebnisse Insgesamt wurden 401 Verkaufsfälle im Bereich der gesetzlichen Vertretung ausgewertet. Dabei wurde in 235 Vorgängen ein Verkehrswertgutachten durch einen ö. b. u. v. Sachverständigen bzw. durch den Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig erstellt. Diese Verkehrswertgutachten verteilen sich unregelmäßig auf 23 verschiedene ö. b. u. v. Sachverständige sowie den Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig. In Fallgruppe I, in der Weiterveräußerungsvorgänge mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR bzw. 100 % zu prüfen sind, wurde in 64 Fällen ein Gutachten durch einen ö. b. u. v. Sachverständigen erstellt. Es handelt sich hierbei um die Fallgruppe mit dem höchsten Risiko für Schadensersatzansprüche, da hier die Weiterveräußerung der Grundstücke zu einem deutlich höheren Preis erfolgt war. Diese 64 Verkehrswertgutachten verteilen sich auf elf ö. b. u. v. Sachverständige und den Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig. Damit haben zwölf der 23 Sachverständigen keine Gutachten in dieser Fallgruppe erstellt. In vielen Fällen konnten fehlende Gutachten nachgefordert und die Akten so vervollständigt werden. Allerdings blieb ein Teil der Akten unvollständig. Prüffähige Unterlagen sind daher in 61 Fällen vorhanden. Bei zwei Vorgängen wird aufgrund nicht einbringlicher Gutachten voraussichtlich eine Überprüfung der Verkehrswertermittlung nicht möglich sein. Damit verbleiben 171 Verkaufsfälle, bei denen ein Verkehrswertgutachten erstellt wurde und sich im Übrigen keine Hinweise auf eine fehlerhafte Bestimmung des Verkehrswertes durch den ö. b. u. v. Sachverständigen ergeben. Hiervon werden im Einzelfall anlassbezogen weitere Verkehrswertgutachten einer Prüfung zugeführt, sollte sich ein konkreter Anhaltspunkt ergeben. 36 Vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.03.2006, Az: 23 O 118/04. Seite 41 von128 B.3.3.1. Nichtberücksichtigung bisher beauftragter Sachverständiger Derzeit sind noch elf ö. b. u. v. Sachverständige bei der IHK Leipzig gelistet. Hiervon sind zehn Sachverständige bereits in der Vergangenheit im Rahmen der gesetzlichen Vertretung tätig geworden. Daher wurden sie seit dem Beschluss der Ratsversammlung vom 16. Mai 2012 nicht durch die Stadt Leipzig mit der Grundstückswertermittlung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung beauftragt. Ebenfalls wurde seit dem Ratsbeschluss sichergestellt, dass auch die anderen Sachverständigen, soweit sie in der Vergangenheit bereits im Rahmen der gesetzlichen Vertretung in der Stadt Leipzig tätig waren und derzeit noch als Sachverständige bestellt sind, nicht erneut in diesem Rahmen beauftragt wurden. B.3.3.2. Feststellung von „grobem Fehlerverhalten“ der Gutachter Bei den zwölf ö. b. u. v. Sachverständigen, die kein Gutachten in Weiterverkaufsfällen mit einem Mehrerlös von mindestens 30 TEUR bzw. 100 % erstellt haben, gibt es schon mangels äußerer Anhaltspunkte keine Veranlassung für Verdacht auf „grobes Fehlverhalten“. Die von den übrigen elf Sachverständigen erstellten und dem Sonderprojekt vorliegenden 61 Verkehrswertgutachten aus der untersuchten Fallgruppe sind bereits sämtlich der kommunalen Bewertungsstelle beim Amt für Bodenordnung und Geoinformation zur Überprüfung übergeben worden. Bislang konnten 34 der Verkehrswertgutachten bereits überprüft werden. Als Zwischenstand zeichnet sich ab, dass die Mehrzahl der geprüften Gutachten keine wesentlichen Mängel aufweisen. Nach derzeitigem Auswertungsstand ist in 15 Fällen der Verkehrswert fehlerfrei ermittelt worden. In zehn Vorgängen sind Fehler gefunden worden, die sich jedoch nicht oder nur sehr begrenzt auf das Ergebnis ausgewirkt haben, so dass der im Gutachten festgestellte Verkehrswert nicht zu beanstanden ist. Bei neun Verkehrswertgutachten wurden methodische Mängel bei der Verkehrswertermittlung festgestellt. Allerdings hatten auch diese bei sieben Vorgängen keinen abweichenden Verkehrswert zur Folge. Lediglich in zwei Vorgängen konnte festgestellt werden, dass aufgrund methodischer Mängel der ermittelte Verkehrswert von dem tatsächlichen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erstveräußerung abweicht und hierdurch Schäden zu Lasten der unbekannten Eigentümer entstanden sind. Bei diesen beiden Fällen handelt es sich um zwei bereits vor Projekterrichtung bekannt gewordene Schadensfälle (vgl. Gliederungspunkt B.2.1.) Die Überprüfung der Verkehrswertgutachten durch die kommunale Bewertungsstelle hatte daher bereits vor Projekterrichtung stattgefunden. Im ersten Fall resultiert der Schaden in der Hauptsache aus nicht nachvollziehbar vorgenommenen Abschlägen. Zudem wurde im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ausschließlich der Vorgang mit dem niedrigsten Preis herangezogen, die weiteren Vergleichsfälle fanden keine Berücksichtigung. Allerdings handelt es sich um ein Sachverständigenbüro aus einem anderen Bundesland. Dieses ist bereits seit über zehn Jahren nicht mehr im Rahmen der gesetzlichen Vertretung in der Stadt Leipzig tätig geworden ist. Außerdem ist der betreffende Gutachter nicht mehr als ö. b. u. v. Sachverständiger tätig. Daher waren weitere Untersuchungen im Hinblick auf „grobes Fehlverhalten“ und daraus zu ziehende Konsequenzen entbehrlich. Bei dem anderen Vorgang wurde der Verkehrswert im Gutachten aufgrund einer nicht nachvollziehbaren Veranschlagung einer Stellplatzablöse in zu niedrig ermittelt. Dennoch bestehen aufgrund der Umstände des Einzelfalls kein Verdachtsmomente auf „grobes Fehlverhalten“ des Sachverständigen. Das besagte Verkehrswertgutachten war zum Zeitpunkt der Erstveräußerung bereits drei Jahre alt und hätte daher nicht mehr uneingeschränkt als Grundlage der Kaufpreisfindung Seite 42 von128 verwendet werden dürfen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das betreffende Gutachten bereits im Jahre 2001 erstellt wurde. Zwischenzeitlich hat der Sachverständige zahlreiche weitere Gutachten, die Grundstücke aus dem Bereich der gesetzlichen Vertretung betreffen, erstellt. Die hierbei im Rahmen der Kaufpreisrecherche überprüften Gutachten sind unauffällig geblieben. Im Hinblick darauf, dass es sich bei diesem fehlerhaften Gutachten nach bisherigen Erkenntnissen um einen Einzelfall handelt und mit Rücksicht auf den beachtlichen Zeitablauf, wurde mangels Verdacht auf „grobes Fehlverhalten“ der Vorgang im Hinblick auf zu ziehende Konsequenzen nicht weiterverfolgt. Ein „grobes Fehlverhalten“ wurde daher bisher bei keinem Sachverständigen festgestellt. Die Prüfung der übrigen Gutachten wird nach Einschätzung des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung noch einige Zeit beanspruchen. B.3.3.3. Regelung des zukünftigen Umgangs mit den Sachverständigen Die Stadt Leipzig ist weiterhin gehalten, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen einen gesetzlichen Vertreter zu bestallen und die Tätigkeit als Rechtsaufsichtsbehörde wahrzunehmen. Daher wird auch zukünftig über Grundstücksveräußerungen und -belastungen zu entscheiden sein. Insgesamt ist es im Interesse der unbekannten Eigentümer, dass in den Fällen der gesetzlichen Vertretung künftig regelmäßig auf Basis der Wertermittlung durch ö. b. u. v. Sachverständige die Bestimmung des Kaufpreises erfolgt. Details zum zukünftigen Umgang mit Gutachtern finden sich im Gliederungspunkt D.2.1. Daher wird zukünftig, soweit im Einzelfall kein „grobes Fehlverhalten“ festgestellt wurde, auf sämtliche ö. b. u. v. Sachverständige zurückgegriffen. B.3.4. Zusammenfassung Auf Grundlage des Ratsbeschlusses wurden insgesamt 235 Verkehrswertgutachten der ö. b. u. v. Sachverständigen gefiltert. Diese Verkehrswertgutachten verteilen sich unregelmäßig auf 23 verschiedene ö. b. u. v. Sachverständige sowie den Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig. Die Prüfung wurde auf die Fallgruppe beschränkt, bei der aufgrund der Weiterveräußerung der Grundstücke zu einem deutlich höheren Preis das höchsten Risiko für Schäden bestand. Diese insgesamt 64 Gutachten wurden von elf ö. b. u. v. Sachverständigen sowie dem Gutachterausschuss erstellt. Insgesamt wurden von den vollständig auffindbaren 61 Verkehrswertgutachten bereits 34 durch die kommunale Bewertungsstelle überprüft. Die verbleibenden 171 Verkaufsfälle enthalten derzeit keine Hinweise auf eine fehlerhafte Bestimmung des Verkehrswertes durch die zwölf verantwortlichen ö. b. u. v. Sachverständigen. Im Einzelfall kann es hier noch zu einer Prüfung kommen, wenn ein Anlass erkennbar wird. Im Ergebnis konnten bisher nur in zwei Einzelfällen methodische Fehler festgestellt werden, die konkrete Auswirkungen auf den ermittelten Verkehrswert hatten. Diese betreffen zwei der bereits erwähnten Schadensfälle (Gliederungspunkt B.2.1). Bei den übrigen bisher geprüften Gutachten wurde der Verkehrswert im Ergebnis zutreffend ermittelt. Soweit Verkehrswertgutachten kleinere Fehler und Mängel aufwiesen, haben sich diese nicht auf das Ergebnis ausgewirkt. Bei keinem Gutachter wurde ein „grobes Fehlverhalten“ konstatiert. Zukünftig sollte weiterhin die Bestimmung des Kaufpreises im Rahmen der gesetzlichen Vertretung durch die Verkehrswertermittlung eines ö. b. u. v. Sachverständigen der Regelfall sein. Ob einzelne Gutachter davon ausgenommen werden, hängt davon ab, ob im Einzelfall „grobes Fehlverhalten“ eines Sachverständigen festgestellt werden sollte. Nach den bisherigen Prüffeststellungen besteht für eine solche Regelung kein Anlass. Seite 43 von128 B.4. Überprüfung der Rechtsanwaltsvergütungen B.4.1. Auftrag/ Rechtsgrundlagen Auf Grund der Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 bestand der Auftrag, das Fehlverhalten von gesetzlichen Vertretern (und Gutachtern) ganz allgemein zu prüfen und aufzuarbeiten. Bis zum Abschluss dieser Untersuchungen sollten daher bisher agierende gesetzliche Vertreter im laufenden Verwaltungsverfahren nicht erneut berücksichtigt werden: Bei der künftigen Bestellung von „Gesetzlichen Vertretern“ für die sogenannten „herrenlosen Grundstücke“ sowie bei der Auswahl der Gutachter werden vorerst (bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten im Zusammenhang mit den sogenannten „herrenlosen Grundstücken“) ausschließlich bisher noch nicht diesbezüglich tätige Bewerber berücksichtigt. Nach Abschluss der Überprüfung/Aufarbeitung der fehlerhaften Akten wird dem Stadtrat ein Vorschlag zum Umgang mit den „Gesetzlichen Vertretern“ und Gutachtern zur Abstimmung vorgelegt. In der Begründung zu diesem Beschluss wird auf die Vorlage DS-V/ 2098 Bezug genommen. Dem vorausgegangen waren Feststellungen des Rechnungsprüfungsamtes im Sonderprüfbericht, dass die Grundstücksakten häufig Bearbeitungsfehler bei der Vergütung des gesetzlichen Vertreters aufwiesen. Darunter fielen insbesondere Fälle, in denen eine Zusatzvergütung gewährt wurde, obwohl das Grundstück nicht verkauft worden war, sowie Fälle, in denen eine höhere Vergütung gewährt wurde, als beantragt worden war. Als Konsequenz zu den Feststellungen des Rechnungsprüfungsamtes sieht der Maßnahmekatalog der o.g. Vorlage die 4. Fallgruppe „Bereinigung der Überzahlung von Rechtsanwälten als gesetzliche Vertreter“ vor. Im Einzelnen sollten hiernach folgende Schritte eingeleitet werden: ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ Überprüfung der festgesetzten Vergütung Geltendmachung berechtigter Rückforderungen im Falle von Überzahlung, soweit rechtlich möglich Gutschrift der rückgeforderten Überzahlungen zugunsten der berechtigten Eigentümer, gegebenenfalls Korrektur der Verwahrbestände Bei Ausfall der Rückforderung: Korrektur der Verwahrbestände zu Lasten des städtischen Haushalts betrifft 424 Festsetzungsbescheide Maßnahme: Nach positiver Prüfung der Erfolgsaussichten von derartigen Rückforderungsbescheiden werden alle Fälle, in denen eine zu hohe Vergütung festgesetzt und ausbezahlt wurde, per Rückforderungsbescheid zurückgefordert. Frist: 1 Jahr ab Kenntnis (Entwurf RPABericht: 28.02.2012) – Bescheide September bis Dezember 2012. Seite 44 von128 In der Zusammenschau war daher die Überprüfung der an Rechtsanwälte als gesetzliche Vertreter gezahlten Vergütungen vom Auftrag des Ratsbeschlusses RBV-1219/ 12, Ziff. 2, umfasst. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass als Fristbeginn für die im Maßnahmekatalog enthaltene Jahresfrist nicht der Entwurf des Sonderprüfberichts, sondern die Durchführung eines Anhörungsverfahrens gegenüber einem gesetzlichen Vertreter maßgeblich ist: § 48 VwVfG regelt die nachträgliche Aufhebung von rechtswidrigen und unanfechtbaren Verwaltungsakten. Gem. § 48 Abs. 4 VwVfG ist die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes nur innerhalb eines Jahres seit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme zulässig. Das Bundesverwaltungsgericht nimmt dabei Kenntniserlangung mit der Feststellung der die Rücknahme rechtfertigenden Tatsachen an. Dabei genügt es nicht, dass diese Tatsachen aktenkundig – das heißt aus den Akten ersichtlich – sind. Die fristerhebliche Feststellung ist erst getroffen, sobald die Tatsachen vollständig, uneingeschränkt und zweifelsfrei ermittelt sind.37 Maßgeblich ist die positive Kenntnis der zuständigen, die Rücknahme verfügenden Behörde.38 Eine Zurechnung der Kenntnis anderer Behörden ist mit Sinn und Zweck des § 48 Abs. 4 S. 1 VwVfG nicht vereinbar. Die Vorschrift soll im Interesse der Rechtssicherheit gewährleisten, dass die zuständige Behörde die durch die Erkenntnis der Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes eingetretene Ungewissheit binnen Jahresfrist beendet, indem sie den Verwaltungsakt entweder zurücknimmt oder durch Nichtrücknahme endgültig aufrechterhält. Würde die Jahresfrist dadurch verkürzt oder gar gänzlich beseitigt, dass der Rücknahmebehörde die Kenntnisse anderer Behörden zugerechnet werden, würde das Ziel, der zuständigen Behörde eine hinreichend lange Zeit für eine Prüfung und Entscheidung zu gewähren, verfehlt.39 Darüber hinausgehend fordert das Gesetz die Kenntnis von Tatsachen, die die Rücknahme „rechtfertigen“. Damit wird klargestellt, dass die Erkenntnis der Rechtswidrigkeit für sich allein den Fristenlauf nicht auszulösen vermag, sondern hierzu die vollständige Kenntnis des für die Entscheidung über die Rücknahme des Verwaltungsakts erheblichen Sachverhalts nötig ist. Hierzu gehören auch alle für die Prüfung von Vertrauensschutz sowie für die Ermessensausübung bedeutsamen Umstände, welche gegebenenfalls erst noch in einem Anhörungsverfahren zu einer beabsichtigten Rücknahmeentscheidung ermittelt werden müssen.40 Im Ergebnis ist die potentiell infrage kommende Rücknahme von Festsetzungsbescheiden jedenfalls in Ansehung der Jahresfrist nach § 48 Abs. 4 VwVfG auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen. B.4.2. Methodik/ Umsetzung B.4.2.1. Rechtsgrundlagen und Konkretisierung durch die Bestallungsbehörde Legislatorischer Ausgangspunkt für die Vergütung eines gesetzlichen Vertreters ist die Anspruchsgrundlage in § 16 Abs. 3 VwVfG, die über § 11b Abs. 1 S. 4 VermG respektive Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 EGBGB entsprechende Anwendung findet und bestimmt: 37 38 39 40 BVerwGE 70, 356, 364 f.; Sachs, in: Stelkens/ Bonk/ Sachs, VwVfG, § 48 Rn. 211 m. w. N. BVerwGE 112, 360 ff. m. w. N. BVerwG, NJW 2000, S. 1512. Vgl. BVerwGE 70, 356 ff.; BVerwG, LKV 2007, S. 182, 183; OVG Münster, DVBl. 2011, S. 60. Seite 45 von128 „Der Vertreter hat gegen den Rechtsträger der Behörde, die um seine Bestellung ersucht hat, Anspruch auf eine angemessene Vergütung und auf die Erstattung seiner baren Auslagen. Die Behörde kann von dem Vertretenen Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen. Sie bestimmt die Vergütung und stellt die Auslagen und Aufwendungen fest.” Verbindliche gesetzliche Vorgaben über die konkrete Höhe der angemessenen Vergütung existieren demgegenüber nicht. Durchleuchtet man die einschlägige Kommentarliteratur zu § 16 Abs. 3 VwVfG bzw. den Vorschriften der gesetzlichen Vertretung, so hat sich die Angemessenheit der Vergütung vorwiegend an dem Umfang und der Schwierigkeiten der Leistungen des gesetzlichen Vertreters zu orientieren. Überdies soll die für die Vertretertätigkeit erforderliche Qualifikation Berücksichtigung finden.41 Auch die Möglichkeit, auf Gebührenordnungen bestimmter Berufsgruppen zurückzugreifen, wird diskutiert.42 Das Rechtsamt der Stadt Leipzig bediente sich zur Konkretisierung des Begriffes der „Angemessenheit” für anwaltliche gesetzliche Vertreter diverser „Vergütungsgrundsätze”. Dabei handelt es sich um norminterpretierende bzw. gesetzesauslegende Verwaltungsvorschriften. Durch eine jahrelang angewandte Praxis, die Vergütung der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter auf dieser Grundlage festzusetzen, hat sich die Verwaltung damit gegenüber den Rechtsanwälten selbst gebunden. Die Selbstbindung wird letztlich aus dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG begründet und führt zu einer mittelbaren Außenwirkung der Verwaltungsvorschrift. Normzweck von § 16 Abs. 3 VwVfG ist es, dem gesetzlichen Vertreter mit dem Rechtsträger der Behörde einen präsenten Schuldner zur Verfügung zu stellen. Vergütung und Auslagenerstattung sollen damit nicht erst in ungewisser Zukunft gegenüber einem noch unbekannten oder abwesenden Eigentümer geltend gemacht werden können. Der Rechtsträger der Behörde als präsenter Schuldner soll die Last der Vorfinanzierung und des Ausfallrisikos tragen und damit die Auswahl eines gesetzlichen Vertreters erleichtern.43 Die Behörde setzt die Vergütung und die Auslagen durch Verwaltungsakt fest.44 Der Anspruch des Vertreters richtet sich auf eine nach seinen persönlichen Verhältnissen bemessene, gegebenenfalls auch pauschalierte angemessene Vergütung sowie auf die Erstattung der baren Auslagen. Zu den baren Auslagen gehören außer Post- und Schreibgebühren z. B. auch Tagegelder und Reisekosten.45 Die Behörde kann von dem Vertretenen Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen. Das heißt, es steht im Ermessen der Behörde, ob sie die an den Vertreter geleistete angemessene Vergütung und den Ersatz der baren Auslagen gegenüber den unbekannten Eigentümern geltend macht, beispielsweise durch Abzug vom Verwahrkonto. Allerdings war lange Zeit umstritten, ob sich der Anspruch auf Vergütung und Auslagenersatz in allen Fällen gegen den Rechtsträger der Behörde richtet oder ob differenziert werden muss, ob eine Behörde und oder ein privater Dritter den Antrag auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gestellt hat.46 41 Vgl. Beck OK 2012, § 16 VwVfG Rn. 22 m. w. N.; Säcker-Hummert, VermG, § 11b Rn. 34. 42 Vgl. Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 43 m. w. N. Ausdrücklich für anwaltliche gesetzliche Vertreter Bendref, ZOV 1992, S. 250, 252 m. w. N.: „Zum Teil wird vertreten, daß bei der Angemessenheit des Leistungsbescheides auf den Umfang und die Schwierigkeit der Tätigkeit Bezug zu nehmen ist, nicht jedoch auf den Wert der Sache [...]; richtigerweise wird darauf hingewiesen, daß, insbesondere bei Volljuristen, die mit dem Amt betraut werden, im Hinblick auf das Zusammenfallen von ‚angemessener Vergütung‛ und ‚Aufwendungsersatz‛ die §§ 25ff., 118 BRAGO und die Wertvorgaben durch die ZPO, das GKG und die KostO praktikabler sind. [...]“. 43 Vgl. BVerwG, Urteil vom 22.04.2004, Az: 7 C 5.03 = BVerwGE 120, 344. 44 Schmitz, in: Stelkens/ Bonk/ Sachs, VwVfG, § 16 Rn. 31; Kopp/ Ramsauer, VwVfG, § 16 Rn. 29. 45 BVerwGE 120, 344, 348. 46 So etwa das VG Frankfurt, Urteil vom 21.04.2004, Az: 5 K 1060/1998, wonach der Anspruch auf Aufwendungsersatz und Vergütung auch dann entstehe, wenn die Antragstellerin im Verfahren auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters keine Gemeinde war. Seite 46 von128 B.4.2.2. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008 Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008 hat sich mit der Reichweite des § 16 Abs. 3 VwVfG befasst und die Frage, ob zwischen dem Ersuchen einer Behörde und dem Ersuchen eines Dritten differenziert werden muss, entschieden: Der gesetzliche Vertreter hat danach stets einen Vergütungsanspruch gegen den Rechtsträger der Behörde, soweit ein Ersuchen einer Behörde vorausging. Demgemäß ist davon auszugehen, dass die Bestellung des gesetzlichen Vertreters in diesen Fällen im öffentlichen Interesse liegt. Das vorgenannte Urteil stellt jedoch andererseits klar, dass die Regelung des § 16 Abs. 3 VwVfG weder direkt noch analog anwendbar ist, soweit ein privater Dritter (Kaufinteressent etc.) die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters beantragt hat. In direkter Anwendung des § 16 Abs. 3 VwVfG ergibt sich in diesen Fällen kein Vergütungsanspruch des gesetzlichen Vertreters gegen die Behörde, da sodann in Ansehung des Wortlautes keine Behörde um die Bestellung des gesetzlichen Vertreters ersucht hat. Nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts kommt auch eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 3 VwVfG für den Fall der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters auf Antrag eines Dritten nicht in Betracht, denn es fehle schon an einer planwidrigen Regelungslücke.47 In Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 EGBGB und § 11b Abs. 1 S. 4 VermG, jeweils i. V .m. § 16 Abs. 3 S. 1 VwVfG, ist damit allein geregelt, dass sich der Anspruch gegen den Rechtsträger der Behörde richtet, die um die Bestellung des gesetzlichen Vertreters ersucht hat. Das Gericht stellt abschließend klar, dass der gesetzliche Vertreter in allen anderen Fällen darauf angewiesen bleibt, seine Vergütung und die Auslagenerstattung nach dem maßgeblichen zivilrechtlichen Schuldverhältnis gegenüber dem Vertretenen geltend zu machen (Innenverhältnis).48 Der gesetzliche Vertreter hat im Ergebnis keinen Anspruch auf angemessene Vergütung gegen die Bestallungsbehörde, sofern ein privater Dritter den Antrag auf Einsetzung eines gesetzlichen Vertreters gestellt hat, sondern nur unmittelbar gegenüber den gesetzlich Vertretenen. B.4.2.3. Grundsätzliche Vorgehensweise bei der Überprüfung Bei der Erstellung des Sonderprüfberichtes ist das Rechnungsprüfungsamt bei der Überprüfung der stichprobenartig ausgewählten Fälle wie folgt vorgegangen: Die Zusammensetzung der jeweils festgesetzten Vergütung der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter wurde anhand der Aktenlage im Lichte der einschlägigen Gebührenordnung unter Berücksichtigung der jeweiligen Vergütungsgrundsätze des Rechtsamtes auf die Rechtmäßigkeit dem Grunde sowie der Höhe nach eingehend geprüft und auch die rechnerische Richtigkeit begutachtet. In Anlehnung an diese Vorgehensweise hat das Sonderprojekt die Vergütung der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter unter Zugrundelegung aller verfügbaren Unterlagen untersucht. Die Grundlage dieser Untersuchung bildeten dabei sämtliche Vorgänge der gesetzlichen Vertretung, in denen Rechtsanwälte unmittelbar zum gesetzlichen Vertreter bestallt wurden. Hinzu kamen sämtliche weiteren Akten, in denen Rechtsanwälte mittelbar im Rahmen der gesetzlichen Vertretung in Erscheinung traten, regelmäßig für ihre als gesetzlichen Vertreter bestallten Mandanten. In einem ersten Schritt wurden die 784 anhängigen Gesamtvorgänge nach diesen Kriterien gefiltert. Die 47 BVerwG, Urteil vom 02.07.2008, Az: 8 C 18.07. 48 Vgl. BVerwG, Urteil vom 02.07.2008, Az: 8 C 18.07. Seite 47 von128 letztliche Überprüfung erstreckte sich sodann auf 513 Akten und 580 erfasste Festsetzungsbescheide. Mit annähernd 1.000 Vergütungsfestsetzungen war die Menge der in Augenschein genommenen Vergütungsfestsetzungen in realiter signifikant höher. Der quantitative Unterschied resultiert aus dem Umstand, dass etwa gewährte Zwischenvergütungen wegen des sachlichen Zusammenhanges im Rahmen der Schlussvergütung zusammenfassend beleuchtet wurden. Insgesamt waren 50 Rechtsanwälte beteiligt, deren Identität während der Prüfungen chiffriert wurde. In Umsetzung des Maßnahmekataloges ist Ziel der Untersuchung, die festgesetzten Vergütungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit zu überprüfen und berechtigte Rückforderungen geltend zu machen respektive die Verwahrbeträge im Falle einer Überzahlung zu korrigieren. Abstrakter Maßstab ist dabei eine Plausibilitäts- und Missbrauchskontrolle in Anlehnung an die Prinzipien gerichtlicher Kontrolle, etwa der Nachlasspflegertätigkeit im Rahmen der Vergütungsfestsetzung.49 Verglichen wurde damit die gewährte Vergütung mit dem Umfang und der Schwierigkeit der gesetzlichen Vertretung nach Lage der Akten mit der Intention, ein auffälliges Missverhältnis zwischen festgesetzter Vergütung und dem dokumentierten Aufwand des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters festzustellen. Die gefilterten 513 Gesamtvorgänge wurden demgemäß unter dem Blickwinkel der korrekten Anwendung der jeweiligen Vergütungsgrundsätze des Rechtsamtes beleuchtet, die als Verwaltungsvorschriften gerade diesen Vergleichsmaßstab sichern sollen. B.4.2.4. Historische Entwicklung der Vergütungspraxis Für das Verständnis der Vergütung der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter in der Stadt Leipzig und die Entwicklung der Vergütungsrichtlinien durch das Rechtsamt ist die kursorische Darstellung der historischen Entwicklung unabkömmlich. Während im Zeitraum von 1992 bis 1995 lediglich etwa 14 Anträge auf Bestallung eines gesetzlichen Vertreters zu registrieren waren, stieg diese Zahl im Jahr 1996 sprunghaft an. In diesem Jahr gab die Immobilienverwaltung Gohlis (IVG) ihre Geschäftstätigkeit auf. Daraufhin bat die IVG einen bereits für sie tätigen Rechtsanwalt, für ca. 250 dort als „herrenlos“ geführte Grundstücke nach Eigentümern recherchieren zu lassen. In der Folgezeit regte dieser Rechtsanwalt in einer Vielzahl von Vorgängen beim Rechtsamt der Stadt Leipzig die Bestallung eines gesetzlichen Vertreters an. In ca. 120 Fällen wurde er daraufhin selbst zum gesetzlichen Vertreter bestellt. Für die Tätigkeit als gesetzlicher Vertreter rechnete der Rechtsanwalt ein Stundenhonorar ab; im Falle der Veräußerung des Grundstückes regte er an, dass die Vergütung 5 % des erzielten Wertes betragen solle. Grundsätzlich ist eine solche pauschale Abrechnung anteilig nach dem Wert bei der Veräußerung nicht rechtswidrig. Zum rechtlichen Hintergrund ist auszuführen, dass manche Vormundschaftsgerichte die Vergütung eines Berufsbetreuers bis 31. Dezember 1998 nach bestimmten Prozentsätzen des Aktivvermögens festsetzten, bei „Nachlasspflegschaften wurde schon immer so abgerechnet‟.50 Gerade bei mittleren Vermögen könne eine solche Abrechnung wegen ihrer Einfachheit angebracht und besser als die Zeitabrechnung sein; gerade, wenn kleine Zeiteinheiten geleistet werden, dauere die Verbuchung der Zeit länger als die Arbeit selbst.51 49 Vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 27.06.2013, Az: 3 Wx 5/13. 50 Damrau/ Zimmermann, Betreuungsrecht, § 1836 Rn. 39 m. w. N. aus der Rechtsprechung. 51 Vgl. Damrau/ Zimmermann, Betreuungsrecht, § 1836 Rn. 39. Der Verfasser hält auch weiterhin eine Vergütung nach Prozentsätzen des Vermögens für zulässig, soweit ein Bezug zum ungefähren Zeitaufwand hergestellt wird, damit die Angemessenheit beurteilt werden kann. Seite 48 von128 Das Rechtsamt der Stadt Leipzig hat dieser Abrechnungsmethode nicht pauschal zugestimmt. Vielmehr sollte nach dem Dafürhalten der Amtsleiterin „wegen der fehlenden Erfahrungen bei der Vergütung des gesetzlichen Vertreters die Entwicklung‟ abgewartet werden und zu einem späteren Zeitpunkt eine abschließende Lösung gefunden werden. Nach ersten entsprechenden Vergütungsfestsetzungen entschloss sich das Rechtsamt, das ihr auf Grundlage des § 16 Abs. 3 VwVfG zugebilligte Ermessen auszuüben und die Vergütung der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter unter Anwendung der Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte (BRAGO) neu zu regeln. Die im Vorfeld praktizierten Vergütungsregelungen hätten sich als nicht durchführbar erwiesen: Zum einen seien in Anbetracht des bis Mitte 1997 gut florierenden Grundstücksmarktes Verkaufserlöse erzielt worden, die unter Zugrundelegung der 5 %-Klausel zu teilweise utopischen Vergütungen führten; zum anderen sei die Abrechnung auf Stundenbasis nicht mehr überschaubar, da sich die Bestallungsbehörde einer Flut von Rechnungen ausgesetzt gesehen habe. Diese erste Vergütungsrichtlinie des Rechtsamtes vom 6. Mai 1998 (Anlage 2) sah eine Vergütungsfestsetzung bei Verkauf des Grundstückes auf Grundlage der BRAGO vor. Gegenstandswert sollte der Kaufpreiserlös des Grundstückes sein. Überdies sollte der Verkauf des Grundstückes mit 1-2 % des Kaufpreiserlöses honoriert werden. Nach Durchsicht aller Akten durch das Sonderprojekt fand die Vergütungsrichtlinie vom 6. Mai 1998 keine allgemeine Anwendung, da diese offenbar nur gegenüber dem oben erwähnten Rechtsanwalt bekannt gegeben wurde. Wegen der Annahme einer konkreten Gefährdung der Mündelinteressen und einer daraus resultierenden irreversiblen Störung des Vertrauensverhältnisses versuchte das Rechtsamt der Stadt Leipzig die Zusammenarbeit mit dem als gesetzlichen Vertreter bestallten Rechtsanwalt zu beenden. Deshalb widerrief sie unter dem 18. März 1999 in 61 Fällen die Bestallung zum gesetzlichen Vertreter.52 Unabhängig vom konkreten Verfahrensstand wurden um den 18. März 1999 in diesen Fällen jeweils neue anwaltliche gesetzliche Vertreter bestallt. Insbesondere in diesem Umstand des abrupten Wechsels der Person des gesetzlichen Vertreters liegt der Grundstein für die im Sonderprüfbericht festgestellten Häufung einiger gesetzlicher Vertreter, denn diese Vorgänge wurden innerhalb weniger Tage mehrheitlich auf bereits aus der Zusammenarbeit bekannte Rechtsanwälte aufgeteilt. Nachdem sich diese gesetzlichen Vertretern bewährt hatten, wurden sie auch mit weiteren Verfahren betraut. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass diese Rechtsanwälte häufig auch auf konkreten Vorschlag Dritter bestallt wurden. Dabei handelt es sich namentlich um andere städtische Behörden, die Bundesrepublik Deutschland als Miteigentümerin oder weitere private Dritte. In Progression der ersten Vergütungsrichtlinie des Rechtsamtes vom 6. Mai 1998 erließ das Rechtsamt am 10. Mai 2000 die zweite Vergütungsrichtlinie „Grundsätze der Vergütung der gesetzlichen Vertreter, die [...] dem Berufsstand der Rechtsanwälte angehören“ (Anlage 3). Tatsächlich handelt es sich hierbei um die erste rechtlich als Verwaltungsvorschrift zu qualifizierende Richtlinie, da sie den bestallten Rechtsanwälten bekannt gegeben und dadurch allgemeinverbindlich wurde. Auch danach erfolgte die Vergütung auf der Grundlage der BRAGO, wobei Gegenstandswert der Betrag ist, der bei der Veräußerung anteilig auf die gesetzlich Vertretenen entfällt, ansonsten pauschal 200.000,00 DM. Ebenso sahen diese Vergütungsgrundsätze die Möglichkeit der Festsetzung eines Erfolgshonorares in Höhe von 1-2 % des Gegenstandswertes vor, wenn der gesetzliche Vertreter „wesentlich an der Veräußerung eines Grundstückes beteiligt“ ist. Im Hinblick auf die noch offenen Vergütungsansprüche des Rechtsanwaltes setzte das Rechtsamt Vergütungen auf der Grundlage der BRAGO fest. Diesen Vergütungsfestsetzungen widersprach 52 Im nachfolgenden Rechtsstreit wurde gerichtlich festgestellt, dass der Widerruf der Bestallung rechtswidrig war, da dieser global und nicht auf den Einzelfall bezogen erfolgte. Seite 49 von128 der ehemals bestallte Rechtsanwalt. In einem nachfolgenden Rechtsstreit stellte das Verwaltungsgericht Leipzig zur Anwendbarkeit der BRAGO ausdrücklich fest: „Die Angemessenheit [der Vergütung, Anm. d. Verf.] ergibt sich hier rechtmäßigerweise aus der von der Beklagten [Stadt Leipzig, Anm. d. Verf.] zur Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geschaffenen Verwaltungsvorschrift. Dabei sind keine Fehler der Beklagten bei der Auslegung des Begriffs ‚angemessen‛ ersichtlich. Es ist nicht ersichtlich, warum sich die Beklagte, insbesondere bei der Vergütung eines Rechtsanwalts, nicht auf die Vorschriften der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung hätte stützen sollen.”53 Die Vergütungsgrundsätze vom 10. Mai 2000 erfuhren hiernach in der dritten Vergütungsrichtlinie vom 1. Februar 2002 eine Anpassung im Zuge der Einführung des Euro („Grundsätze der Vergütung der gesetzlichen Vertreter, die [...] dem Berufsstand der Rechtsanwälte angehören“; Anlage 4). Mit der vierten Vergütungsrichtlinie erfolgte ferner eine eingehende Überarbeitung anlässlich des zum 1. Juli 2004 in Kraft getretenen Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes. Jene „Grundsätze der Vergütung der gesetzlichen Vertreter, die [...] nach dem 1. Juli 2004 bestallt wurden und dem Berufsstand der Rechtsanwälte angehören“ vom 24. Februar 2005 (Anlage 5) sahen eine Vergütung auf Grundlage des RVG vor, wobei Gegenstandswert regelmäßig der (anteilige) Wert des Grundstückes ist, für das der gesetzliche Vertreter in Vertretung des Eigentümers tätig ist. Endet eine gesetzliche Vertretung, ohne dass ein in Geld ausgedrückter Wert vorliegt, ist ein Pauschalbetrag von 25.000,00 € als Gegenstandswert anzunehmen. Nach Ziff. 2d) dieser Vergütungsgrundsätze kann daneben eine Zusatzvergütung in Höhe von bis zu 2 % des erzielten (anteiligen) Kaufpreises in Ansatz gebracht werden, jedoch nur bei „aktiver Mitwirkung an der Veräußerung des Grundstückes“. Wesentliche Neuerung war darüber hinaus die Möglichkeit gem. Ziff. 5 der Vergütungsgrundsätze, die Vergütung des gesetzlichen Vertreters auf der Basis des Nachweises des tatsächlich aufgebrachten Zeitumfanges bei einem Stundensatz in Höhe von 100,00 € zzgl. USt. zu bestimmen. Aus diesem Abriss können einige wesentliche Erkenntnisse gewonnen werden: Zum einen werden die infolge mangelnder Erfahrungen nachvollziehbaren Unsicherheiten der Bestallungsbehörde im Rahmen der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffes der „angemessenen Vergütung” offenbar. Deutlich wird, wie die gewonnenen Erkenntnisse im Laufe der Zeit in Verwaltungsvorschriften umgewandelt wurden. Zum anderen wird die Heranziehung der einschlägigen Gebührenordnungen für Rechtsanwälte plausibel. Darüber hinaus findet die Zusatzvergütung als a prima vista wesensfremdes Element der anwaltlichen Gebührenordnungen ihre Begründung in der Überleitung der Praxis der Vormundschafts- und Nachlassgerichte. Abschließend erklärt sich auch die zunächst kritisierte Häufung bestimmter, zum gesetzlichen Vertreter bestallter Rechtsanwälte. B.4.2.5. Grundzüge und Besonderheiten der anwaltlichen Gebührenordnungen Wesenszug jeder der in den Gebührenordnungen vorgesehenen Gebühren ist ihr Pauschcharakter. Der Rechtsanwalt erhält nicht für jede, eine natürliche Handlungseinheit bildende Tätigkeit eine Gebühr. Vielmehr werden gleichartige Tätigkeiten zu Gruppen zusammengefasst und die ganze Gruppe wird mit einer einzigen Gebühr abgegolten.54 53 VG Leipzig, Urteil vom 16.11.2001, Az: 1 K 1207/00. Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil wurde mit Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichtes vom 17.06.2002 abgelehnt. 54 Fraunholz, in: Riedel/ Sußbauer, BRAGO, § 1 Rn. 60; Müller-Rabe, in: Gerold/ Schmidt, RVG, Einleitung Rn. 5ff. Seite 50 von128 B.4.2.5.1. Gegenstandswert Nach der Legaldefinition des § 7 Abs. 1 BRAGO bzw. § 2 Abs. 1 RVG werden die Gebühren regelmäßig nach dem Wert berechnet, den der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit hat (Gegenstandswert). Maßgebend ist der objektive Wert des Gegenstandes. Die Bedeutung der Sache und der konkrete Aufwand werden damit zunächst nicht bewertet.55 Allen Vergütungsgrundsätzen des Rechtsamtes ist gemein, dass der Gegenstandswert der Betrag ist, der bei der Veräußerung anteilig auf die gesetzlich Vertretenen entfällt. Da die gesetzliche Vertretung die Vertretung des Eigentümers bezüglich eines Grundstückes umfasst, ist die Orientierung am (anteiligen) Wert des Grundstückes zur Bestimmung des Gegenstandswertes plausibel. Eine konkrete Berechnung des Gegenstandswertes ist jedoch ausgeschlossen, soweit die gesetzliche Vertretung endet, ohne dass ein in Geld ausgedrückter Wert vorliegt. § 8 Abs. 2 BRAGO bzw. § 23 Abs. 3 RVG bestimmen für derartige Fälle, in denen eine anderweitige Feststellung des Gegenstandswertes ausscheidet, dass der Wert „nach billigem Ermessen“ und gegebenenfalls durch Schätzung zu bestimmen ist, wobei der Rahmen der Schätzung 8.000,00 DM 1.000.000,00 DM nach § 8 Abs. 2 BRAGO respektive 5.000,00 € - 500.000,00 € nach § 23 Abs. 3 RVG beträgt. Die jeweiligen Vergütungsgrundsätze des Rechtsamtes sahen für derartige Angelegenheiten pauschale Gegenstandswerte vor. Wohl in Nachzeichnung der allgemeinen Grundstücksmarktentwicklung sahen die Vergütungsgrundsätze vom 10. Mai 2000 bzw. 1. Februar 2002 Gegenstandswerte in Höhe von 200.000,00 DM und 110.000,00 € vor, während die Vergütungsgrundsätze vom 24. Februar 2005 einen anzunehmenden Gegenstandswert in Höhe von 25.000,00 € bestimmten. Diese pauschalen Gegenstandswerte bewegen sich damit im vorgegebenen gesetzlichen Rahmen, lassen jedoch maßgebliche individuelle Faktoren der gesetzlichen Vertretung außer Betracht und erschweren die Prüfung der Angemessenheit der festgesetzten Vergütung oder schließen diese gänzlich aus. B.4.2.5.2. Rahmengebühren Wenn sich die Gebühren nach dem Gegenstandswert richten, ergibt sich deren konkrete Berechnung aus § 13 Abs. 1 S. 2 RVG i. V. m. Anlage 2 zum RVG/ § 11 BRAGO i. V. m. Anlage zur BRAGO. Die Gegenstandswerte sind in einzelne Wertklassen aufgeteilt. Die tabellarischen Anlagen enthalten sodann einen bestimmten Betrag, der in den einzelnen Wertklassen als volle Gebühr vorgesehen ist. Die Gebührenstaffel hat eine absteigenden Tendenz (Degression). Die Gebührenbeträge stehen damit nicht in gleichbleibendem Verhältnis zu dem Gegenstandswert, sondern dieses Verhältnis sinkt mit steigendem Wert.56 Sämtliche in den städtischen Vergütungsgrundsätzen in Anrechnung zu bringende Gebühren sind den anwaltlichen Gebührenordnungen entlehnt.57 Diese stellen Gebühren mit Gebührensatzrahmen dar, in denen das Gesetz einen Spielraum im Gebührensatz einräumt, indem nur der Mindest- und der Höchstsatz der Gebühr bestimmt ist. Für die Rahmengebühren von essentieller Be- 55 Vgl. Mayer, in: Gerold/Schmidt, RVG, § 2 Rn. 3; Fraunholz, in: Riedel/ Sußbauer, BRAGO, § 7 Rn. 9. 56 Fraunholz, in: Riedel/Sußbauer, BRAGO, § 11 Rn. 3. 57 Geschäftsgebühr gemäß §§ 11 f., 118 Abs. 1 Nr. 1 BRAGO/ § 13 i. V. m. Nr. 2300 des Vergütungsverzeichnisses (VV RVG); Besprechungsgebühr gemäß §§ 11 f., 118 Abs. 1 Nr. 2 BRAGO. Seite 51 von128 deutung sind §§ 12 BRAGO, 14 RVG. Danach bestimmt der Rechtsanwalt bei Rahmengebühren die Gebühr im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände, vor allem des Umfangs und der Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit, der Bedeutung der Angelegenheit sowie der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Auftraggebers, nach billigem Ermessen. Gem. § 14 Abs. 1 S. 2 RVG kann ein besonderes Haftungsrisiko des Rechtsanwalts bei der Bemessung herangezogen werden.58 Das Bestimmungsrecht obliegt damit grundsätzlich dem Rechtsanwalt, wobei diese Gebühr verbindlich ist, wenn sie billigem Ermessen entspricht.59 Es kann generell nicht umschrieben werden, wann eine Unbilligkeit der vom Rechtsanwalt getroffenen Bestimmung vorliegt. Maßgebend können nur die Umstände des Einzelfalls sein. Dabei ist zu beachten, dass das Bestimmungsrecht nicht dadurch ausgehöhlt werden darf, dass eine Gebührenbemessung schon dann als unbillig korrigiert wird, wenn sie lediglich „gut bemessen“ ist.60 Wesentliche Kriterien dieser Bemessung sind der Umfang der anwaltlichen Tätigkeit, mithin der zeitliche Aufwand. Darüber hinaus ist die Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit zu berücksichtigen, wobei hiermit die Intensität der Arbeit gemeint ist. Diese Schwierigkeiten können tatsächlichen Ursprungs sein oder aber im rechtlichen Bereich gründen. Ohne Bedeutung ist, ob der Rechtsanwalt auf diesem Rechtsgebiet spezialisiert ist oder Vorkenntnisse aus anderen Mandaten hat. Darüber hinaus ist die Dauer der gesetzlichen Vertretung zu berücksichtigen. Im Rahmen einer sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden, gerade nicht einfach gelagerten gesetzlichen Vertretung braucht der gesetzliche Vertreter regelmäßig ausreichend Zeit, um sich in den konkreten Vorgang erneut einzulesen, damit er diesen Vorgang gerade nicht mit anderen verwechselt und sachgerechte Einzelentscheidungen treffen kann. Ein geläufiges Beispiel der Rahmengebühren, auf welche auch etwa die Vergütungsgrundsätze vom 24. Februar 2005 Bezug nehmen, ist die Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG, bei der der Gebührenrahmen zwischen 0,5 und 2,5 der vollen Gebühr schwankt. Die Geschäftsgebühr entsteht für das Betreiben des Geschäfts einschließlich der Information und für die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags. Der Gesetzgeber hat in Nr. 2300 VV RVG bestimmt, dass eine Gebühr von mehr als 1,3 Gebühren nur dann gefordert werden kann, wenn die Tätigkeit umfangreich oder schwierig war (sog. Schwellengebühr, vgl. Nr. 2300 VV RVG). Diese Einschränkung findet sich auch in den entsprechenden Vergütungsgrundsätzen. Daraus folgt jedoch auch, dass der anwaltliche gesetzliche Vertreter ohne weitere Begründung eine Geschäftsgebühr in Höhe von 1,3 Gebühren als Grundgebühr in Ansatz bringen kann. Die bis zum Inkrafttreten des RVG am 1. Juli 2004 gültige BRAGO sah gem. § 118 Abs. 1 Nr. 1 BRAGO ebenfalls eine Geschäftsgebühr vor. Während für die Bestimmung der Gebührenhöhe die dargelegten Aspekte ebenso Relevanz entfalten, ergibt sich lediglich eine Besonderheit im Hinblick auf den Gebührensatzrahmen, der von 5/10 bis 10/10 der vollen Gebühr reicht. Im Normalfall, also bei durchschnittlichen Umständen, wird die sogenannte Mittelgebühr von 7,5/10 in Ansatz 58 Die Berufshaftpflichtversicherung für Rechtsanwälte (die Mindestversicherungssumme beträgt gemäß § 51 Abs. 4 BRAO 250.000,00 € für jeden Versicherungsfall) sichert nicht die speziellen Risiken einer gesetzlichen Vertretung ab. Bei der üblichen Berufshaftpflichtversicherung steht vorwiegend die Deckung von Vermögensschäden des Mandanten durch Falschberatung und Fristversäumnisse des Rechtsanwalts im Vordergrund. Die Tätigkeit eines gesetzlichen Vertreters ist aber wegen der Unbekanntheit der Vertretenen nicht anwaltstypisch: Als gesetzlicher Vertreter sichert und verwaltet dieser das Grundstück als Vermögenswert und trägt hierfür die Verantwortung. Erforderlich ist daher eine spezielle Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, um dem erhöhten Haftungsrisiko in diesem haftungsträchtigen Bereich zu begegnen und etwaige Deckungslücken zu schließen. Etwa der (vergleichbare) Zwangsverwalter ist zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für seine Tätigkeit mit einer Deckung von mindestens 500.000 € verpflichtet (vgl. § 1 Abs. 4 ZwVwV). 59 Vgl. Mayer, in: Gerold/ Schmidt, RVG, § 14 Rn. 1 ff. 60 Vgl. Mayer, in: Gerold/ Schmidt, RVG, § 14 Rn. 5 m. w. N. Seite 52 von128 gebracht. In Abweichung zum RVG waren in der BRAGO weitere Gebührentatbestände erfasst, wobei vorliegend allein die Besprechungsgebühr gem. § 118 Abs. 1 Nr. 2 BRAGO von Bedeutung ist. Diese entgilt das Mitwirken bei mündlicher Verhandlung oder Besprechungen über tatsächliche oder rechtliche Fragen vor einem Gericht oder einer Behörde, mit dem Gegner, seinen Bevollmächtigten oder einem Dritten. Auch fernmündliche Besprechungen reichen aus. Jedoch genügt nicht eine bloße mündliche oder fernmündliche Nachfrage nach dem Stand der Sache, sondern es muss eine Erörterung stattfinden. B.4.2.5.3. Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen/ Umsatzsteuer Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen können gem. Nr. 7001 VV RVG in konkret nachgewiesener Höhe geltend gemacht werden. Zu diesem Zweck muss allerdings über die gesamte Bearbeitungszeit der Akte ein exaktes Verzeichnis geführt werden, wann welche Auslagen für welchen Zweck entstanden sind. Zur Erleichterung kann der Rechtsanwalt nach Nr. 7002 VV RVG anstelle der Einzelberechnung nach Nr. 7001 VV RVG eine Pauschale in Höhe von 20 % der Gebühren bis höchstens 20,00 € berechnen. Die Auslagenpauschale kann für jede gebührenrechtliche Angelegenheit gesondert gefordert werden; in derselben Angelegenheit dagegen nicht. Ähnliches galt gem. § 26 BRAGO, wobei der Höchstsatz des Pauschbetrages 40,00 DM betrug. Gem. Nr. 7008 VV RVG erhält der Rechtsanwalt auf die Vergütung die Umsatzsteuer in voller Höhe. Der Regelsatz betrug im Zeitraum 1. April 1998 – 31. Dezember 2006 16 %, seit 1. Januar 2007 19 %. Eine entsprechende Regelung hielt § 25 Abs. 2 BRAGO parat. B.4.2.5.4. Zusatzvergütung Die Vergütungsgrundsätze vom 10. Mai 2000 sahen in Ziff. 6 die Möglichkeit der Zahlung eines „Erfolgshonorares“ in Höhe von 1-2 % des Gegenstandswertes vor, wenn der gesetzliche Vertreter „wesentlich an der Veräußerung eines Grundstückes“ beteiligt ist. Gleiches galt für die Vergütungsgrundsätze vom 1. Februar 2002, wobei das „Zusatzhonorar“ klarstellend ausschließlich „brutto“ gewährt werden kann. Nach Ziff. 2d) der Vergütungsgrundsätze vom 24. Februar 2005 kann eine „Zusatzvergütung“ in Höhe bis zu 2 % des erzielten (anteiligen) Kaufpreises in Ansatz gebracht werden, jedoch nur bei „aktiver Mitwirkung an der Veräußerung des Grundstückes“, wobei diese nach Maßgabe von Ziff. 4 der Vergütungsgrundsätze der Umsatzsteuer zu unterziehen ist. Die Zusatzvergütung wurde bereits aus der früher teilweise praktizierten Vergütung des Nachlasspflegers nach Prozentsätzen des Nachlasses hergeleitet. Im Übrigen erfolgt etwa für den Testamentsvollstrecker, dem gemäß § 2221 BGB ebenfalls eine „angemessene“ Vergütung zusteht, deren Berechnung nach Bruchteilen des Nachlasswertes. Dies wurde in der Rechtsprechung wiederholt akzeptiert und als im Grundsatz der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens förderlich angesehen.61 Für Insolvenzverwalter sind Prozentsätze der Insolvenzmasse als Berechnungsgrundlage der Vergütung in der Insolvenzrechtlichen Vergütungsverordnung (§ 2 InsVV) explizit vorgesehen. Vor dem Hintergrund des für die gesetzliche Vertretung maßgeblichen legislatorischen Zweckes der Investitionsbeschleunigung ist die Zusatzvergütung als Teilelement der Gesamtvergütung des 61 Vgl. BGH, ZEV 2005, S. 22; LG Köln, RNotZ 2007, S. 40 zur Angemessenheit der Vergütung nach der Neuen Rheinischen Tabelle. Seite 53 von128 anwaltlichen gesetzlichen Vertreters sonach begreiflich. Worin die „aktive Mitwirkung“ / „wesentliche Beteiligung“ zu sehen ist, wird jedoch in den Vergütungsgrundsätzen nicht definiert, überdies sind amtsinterne Auslegungsbestimmungen nicht vorhanden. Zunächst wird deutlich, dass überhaupt eine Veräußerung stattgefunden haben muss. Aus der Zusammenschau mit der Geschäftsgebühr, die das Betreiben des Geschäfts und die Mitwirkung des gesetzlichen Vertreters am Kaufvertragsabschluss entgilt, wird ersichtlich, dass die aktive Mitwirkung des gesetzlichen Vertreters nicht allein in dem erfolgreichen Kaufvertragsabschluss (Teilnahme am Beurkundungstermin) erblickt werden kann. Auch der überdurchschnittliche Aufwand oder besondere Schwierigkeiten im Rahmen der gesetzlichen Vertretung vermögen es für sich genommen nicht, eine Zusatzvergütung zu begründen, da diese im Rahmen der Höhe der Geschäftsgebühr berücksichtigt werden. Demgemäß muss ein nennenswerter Einfluss des gesetzlichen Vertreters auf den konkreten Vertragsabschluss erkennbar sein, mithin dürfte der Kaufvertrag in der vorliegenden Form bzw. dem vereinbarten Kaufpreis ohne die Einflussnahme des gesetzlichen Vertreters nicht zustande gekommen sein. Kurzum muss die Tätigkeit des gesetzlichen Vertreters für den Abschluss des Kaufvertrages kausal gewesen sein. In Betracht kommen (für sich genommen oder kumulativ) etwa die Ermittlung und Auswahl von Kaufinteressenten, die Plausibilitätsprüfung von Verkehrswertgutachten bzw. Verwalterabrechnungen oder die Herstellung der Verkaufsfähigkeit der Immobilie durch Ermittlung der Anteile der gesetzlich Vertretenen in teils weit verzweigten Gemeinschaften der Eigentümer. Maßgebliche Bedeutung kommt auch der Sicherung der Lastenfreistellung in Abt. II des Grundbuches betreffend Nacherbenvermerke, Testamentsvollstreckung, Vorkaufsrechte, Pfandrechte u.a. sowie der Lastenfreistellung in Abt. III des Grundbuches bezüglich der Ermittlung von Grundpfandrechtsgläubigern, Forderungsnachweisen, Darlehensvaluta oder Verhandlungen zu den Bedingungen der Löschungsbewilligung zu. Überdies kann auch die Prüfung oder der Entwurf von notariellen Kaufverträgen unter Berücksichtigung der mit der gesetzlichen Vertretung verbundenen Besonderheiten die Gewährung dieser Gebühr rechtfertigen. In die Betrachtung einzubeziehen ist immer auch der Anspruch auf „angemessene“ Vergütung. Gerade bei niedrigen (anteiligen) Gegenstandswerten können die Vergütungsgrundsätze auch zu einer inadäquaten Vergütung des gesetzlichen Vertreters führen, die in keinem Verhältnis zur Schwierigkeit, dem Umfang oder der Dauer der gesetzlichen Vertretung steht. Im Einzelfall erfüllt die Zusatzvergütung damit auch eine „Auffangfunktion“ für die Tätigkeiten des gesetzlichen Vertreters, die nicht bereits durch die Rahmengebühren abgegolten sind. B.4.2.5.5. Besonderheiten Dauert die gesetzliche Vertretung über einen längeren Zeitraum an, waren zunächst die einschlägigen Vergütungsgrundsätze zu ermitteln. Hierfür maßgeblich ist das Datum der Bestallung des gesetzlichen Vertreters; dies deckt sich mit den Übergangsvorschriften der §§ 60f. RVG, wonach es auf den Zeitpunkt des Auftrages ankommt. Dies führte dazu, dass zum Teil auch mehrere Jahre nach Einführung des RVG eine Abrechnung der Vergütung nach der BRAGO vorzunehmen war. Im Zuge der Plausibilitätsprüfung fand in derartigen Fällen etwa im Hinblick auf den Wegfall der Besprechungsgebühr stets eine Kontrollrechnung nach dem RVG statt. Im Anwendungsbereich der BRAGO war eine Sonderregelung aus dem Einigungsvertrag zu beachten, nach der ein zehnprozentiger Gebührenabschlag für Rechtsanwälte bei Vertretung von Mandanten mit Wohnsitz im Beitrittsgebiet vor Gericht oder Behörden in den neuen Ländern vorzunehmen ist. Das Bundesverfassungsgericht hat diesen Gebührenabschlag Ost für RechtsanSeite 54 von128 wälte für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber eine Frist für den Erlass einer Neuregelung bis zum 31. Dezember 2003 gesetzt.62 Bis zu diesem Zeitpunkt war der Gebührenabschlag weiter anzuwenden und der aus der entsprechenden Gebührentabelle entnommene Gebührensatz um 10 % zu mindern. Der Gesetzgeber kam der verfassungsgerichtlichen Aufforderung mit Erlass des RVG zum 1. Juli 2004 (verspätet) nach. B.4.2.5.6. Zusammenfassende Feststellungen in Bezug auf den Prüfmaßstab Resümierend orientieren sich die jeweiligen städtischen Vergütungsgrundsätze der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter im Wesentlichen an den entsprechenden anwaltlichen Gebührenordnungen. Diese Vorgehensweise, namentlich auch die Festsetzung einer Zusatzvergütung, war grundsätzlich rechtlich zulässig. Ziel war die Prüfung der „Angemessenheit der Vergütung“ im jeweiligen Einzelfall. Aus der Zusammenschau von städtischen Vergütungsgrundsätzen und anwaltlichen Gebührenordnungen ergeben sich genügend abstrakte Kriterien, um die individuelle Vergütungsfestsetzung begutachten zu können. Dabei war die Gesamtheit der betrachteten Grundzüge und Besonderheiten im Rahmen der Überprüfung der Vergütungsfestsetzungen in Anschlag zu bringen. Die Komplexität des Themengebietes machte es erforderlich, die Mitarbeiter entsprechend zu schulen. B.4.3. Ergebnisse Die Untersuchung betraf insgesamt 513 Gesamtvorgänge und beinhaltete die Prüfung von 580 Festsetzungsbescheiden. Formal, jedoch ohne Auswirkungen auf das Ergebnis, waren dabei sämtliche Festsetzungsbescheide zu beanstanden, da bei allen Verwaltungsakten die erforderliche Rechtsbehelfsbelehrung fehlte. Die gefundenen Ergebnisse der Bearbeitung wurden im Übrigen in sechs Fallgruppen kategorisiert. B.4.3.1. Fallgruppe I – Keine Vergütung festgesetzt In 91 Gesamtvorgängen wurde eine Vergütung seitens des gesetzlichen Vertreters weder beantragt noch vom Rechtsamt der Stadt Leipzig festgesetzt. Diese Fallgruppe I umfasst beispielshalber Vorgänge, in denen keine Bestallung erfolgte bzw. die gesetzliche Vertretung nur kurze Zeit andauerte. Bei dem größten Teil dieser Gruppe handelt es sich um laufende Fälle der gesetzlichen Vertretung, in denen eine Vergütung noch festzusetzen sein wird. Auffälligkeiten waren in dieser Fallgruppe nicht auszumachen. B.4.3.2. Fallgruppe II – Vergütung angemessen: Keine Abweichung von den einschlägigen Vergütungsgrundsätzen Unter Berücksichtigung von Schwierigkeit und Umfang der gesetzlichen Vertretung war in weiteren 62 BVerfG, Urteil vom 28.01.2003, Az: 1 BvR 487/01. Seite 55 von128 123 Gesamtvorgängen keine Abweichung von den einschlägigen Vergütungsgrundsätzen festzustellen, diese mithin korrekt angewendet. Da überdies keine Anhaltspunkte für eine „Unangemessenheit“ der festgesetzten Vergütung vorlagen, waren diese Festsetzungen nicht zu beanstanden. B.4.3.3. Fallgruppe III – Angemessenheit nicht abschließend nachprüfbar Die Anzahl der Gesamtvorgänge, in denen eine Prüfung nicht (abschließend) durchführbar war, summiert sich auf 170. Dabei rühren 125 Vorgänge - und damit etwa 75 % der gesamten Fallgruppe - aus dem verjährungsrelevanten Zeitraum vor Ablauf 2003 her. Die ersten allgemeinverbindlichen Vergütungsgrundsätze des Rechtsamtes datieren vom 10. Mai 2000. Für den vorherigen Zeitraum existierte keine verbindliche (amtsinterne) Grundlage. Demgemäß kam eine Prüfung der korrekten Anwendung der Vergütungsgrundsätze nicht in Betracht. Überdies beinhaltet diese Fallgruppe 69 Vorgänge, in denen für einen anwaltlichen gesetzlichen Vertreter im November 2002 eine Vergütung im Wege einer Gesamtfestsetzung gewährt wurde. Dem Grunde nach nicht zu beanstanden, war jedoch die Höhe der einzelfallbezogenen Vergütungsfestsetzungen aufgrund fehlender Unterlagen nicht überprüfbar; eine Plausibilitätsprüfung schied vor diesem Hintergrund aus. Während die soeben aufgeführten Vergütungsfestsetzungen den deutlich überwiegenden Anteil dieser Fallgruppierung darstellen, umfasst diese Klassifizierung auch vereinzelte Vorgänge, in denen eine Ungewissheit am Verhältnis zwischen festgesetzter Vergütung und dem dokumentierten Aufwand des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters verbleiben. Dies gilt namentlich für die (formal korrekte) Heranziehung des pauschalen Gegenstandswertes, in denen anderweitige Bemessungskriterien zur Bestimmung des Wertes, den der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit hat, nicht vorliegen. Notabene können diese Ungewissheiten auch zum Vorteil der gesetzlich Vertretenen gereichen. Gleiches gilt für Stundenabrechnungen für einzelne erbrachte Tätigkeiten ohne Nachweis des tatsächlich aufgebrachten Zeitumfanges, soweit diese sich in einem für die konkrete Tätigkeit üblichen Rahmen bewegen. Abschließend bezieht sich dies auch auf die Höhe antragsgemäß festgesetzter Rahmengebühren. Hat der anwaltliche gesetzliche Vertreter damit von seinem Bestimmungsrecht Gebrauch gemacht, so kann dem nicht schlicht eine anhand der (möglicherweise unzulänglichen) Aktenlage als „billig“ empfundene Rahmengebühr entgegengesetzt werden. B.4.3.4. Fallgruppe IV – Abweichung nicht unangemessen oder durchsetzbar In den 81 Gesamtvorgängen dieser Fallgruppe war zwar eine bezifferbare Abweichung von den Vergütungsgrundsätzen festzustellen. Die Abweichungen waren jedoch so gering, dass im Ergebnis die Vergütung jedenfalls nicht als unangemessen anzusehen war und/ oder dies Abweichungen als nicht durchsetzbar einzuschätzen sind. Sinnfälliges Beispiel für geringfügige Abweichungen sind marginale Rundungsdifferenzen/ Rechenfehler oder etwa die mehrfache Gewährung des Entgeltes für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen, obwohl es sich im Rahmen der gesetzlichen Vertretung um „dieselbe Angelegenheit“ handelt und diese nur einmalig hätte gewährt werden dürfen. Diesbezüglich war im Rahmen der Vergütungsfestsetzungen gelegentlich eine Abweichung in Höhe von 23,80 € inklusive Umsatzsteuer festzustellen. Im Vergleich zur gewährten Gesamtvergütung fällt diese Diskrepanz kaum ins Gewicht und lässt die Gesamtvergütung im Ergebnis keinesfalls als unangemessen erscheinen. Seite 56 von128 Als Toleranzgrenze für bezifferbare Abweichungen wurden in Abstimmung mit Herrn Dr. h. c. Hien 100,00 € zuzüglich Steuern, Auslagenpauschale o. ä. je Gesamtvorgang bestimmt. Von den 513 geprüften Gesamtvorgängen unterfallen 45 Vorgänge dieser Toleranzgrenze, in denen eine gegebenenfalls erforderliche weitere Prüfung potentieller Schadensersatzansprüche bzw. die Einleitung eines Rückforderungsverfahrens nicht angezeigt ist. So in diesen Fällen weitergehende Vergütungsanträge zu bescheiden sind, werden die festgestellten Abweichungen berücksichtigt. Insgesamt 39 Vorgänge sind als rechtlich nicht durchsetzbar eingestuft worden. Der Themenkreis der Undurchsetzbarkeit konzentrierte sich auf die Verjährung potentieller Ansprüche der Berechtigten. Sind potentielle Rückforderungs- bzw. Schadensersatzansprüche der gesetzlich Vertretenen gegen den bestallten gesetzlichen Vertreter oder aber die Bestallungsbehörde ausgeschlossen, würde eine öffentlich-rechtliche Rückforderung aus Gründen der Rechtssicherheit einen Missbrauch der verwaltungsverfahrensrechtlichen Aufhebungsvorschriften bedeuten, jedenfalls aber überwiegt der Vertrauensschutz der gegebenenfalls betroffenen gesetzlichen Vertreter. B.4.3.5. Fallgruppe V – Bezifferbare Abweichung festgestellt In den übrigen 48 von 513 Gesamtvorgängen und (unter 10 %) war eine bezifferbare Abweichung von den Vergütungsgrundsätzen festzustellen, die nicht von vornherein als geringfügig einzustufen war. Damit war die festgesetzte Vergütung in diesen Vorgängen nach Aktenlage nicht plausibel. Hierbei handelt es sich um ein Indiz für eine Überzahlung der gesetzlichen Vertreter. Die registrierten Abweichungen stellen für sich allein noch keinen Schaden dar. In einem weiteren Schritt ist festzustellen, ob die bezifferbare Abweichung insgesamt zu einer „unangemessenen“ Vergütung führte. Die Ursachen der festgestellten Abweichungen sind vielfältig. Eine fehlerhafte Anwendung der Vergütungsrichtlinie war dabei mehrmalig im Hinblick auf den Gegenstandswert festzustellen (zehn Vorgänge). Sämtliche Vergütungsgrundsätze orientierten sich dabei am anteiligen Wert des Grundstückes. Zu berücksichtigen war damit insbesondere der Anteil der gesetzlich Vertretenen. In den Fällen der Veräußerung war zu erkennen, dass häufig der volle Kaufpreis zur Bestimmung des Gegenstandswertes herangezogen wurde und nicht der auf die Vertretenen entfallende Anteil. Gleichwohl ist auch hier zu differenzieren. Wurde die auf Basis des fehlerhaft ermittelten Gegenstandswertes festgesetzte Gesamtvergütung des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters von allen Miteigentümern getragen und vorab vom Gesamtkaufpreis abgezogen, entfaltet diese Abweichung keine Relevanz. Denn wegen der degressiven Ausgestaltung der anwaltlichen Gebührentabellen ist die anteilig von den Vertretenen getragene Vergütung stets geringer als bei einer „korrekten“ Festsetzung mit dem tatsächlichen, anteiligen Gegenstandswert. 63 Beachtlich ist diese Inkorrektheit, soweit die Gesamtvergütung unangemessen ist und lediglich vom liquiden Anteil der Vertretenen in Abzug gebracht wurde. In Korrelation mit dem Gegenstandswert stehen sowohl die Rahmengebühren als auch die gegebenfalls gewährte Zusatzvergütung, so dass ein fehlerhaft ermittelter und überhöhter Gegenstandswert zu einer überhöhten Gesamtvergütung führt. Fehlerbehaftet war daneben der Komplex der Zusatzvergütung (17 Vorgänge). Die Vergütungsgrundsätze der Stadt Leipzig sahen deren Gewährung vor, wenn der gesetzliche Vertreter „wesentlich an der Veräußerung eines Grundstückes“ beteiligt ist respektive bei „aktiver Mitwirkung an der Veräußerung des Grundstückes“. Bezüglich dieser Vorgänge war anhand der Aktenlage die 63 Derartige Vorgänge unterfallen der Fallgruppe III. Seite 57 von128 erforderliche „aktive Mitwirkung/ wesentliche Beteiligung“ des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters an der Veräußerung des Grundstückes nicht erkennbar oder die maßgeblichen Tätigkeiten wurden bereits zur Begründung erhöhter Rahmengebühren herangezogen. In weiteren zwei Einzelfällen war die Gewährung der Zusatzvergütung dem Grunde nicht zu beanstanden, gleichwohl waren bezifferbare Abweichungen im Rahmen der Umsatzsteuer festzustellen. Durch eine Vermengung der Vergütungsgrundsätze wurde die Zusatzvergütung zuzüglich der Umsatzsteuer bewilligt, obwohl diese nach Maßgabe der einschlägigen Vergütungsgrundsätze lediglich „brutto“ hätte festgesetzt werden dürfen. Abschließend waren der Fallgruppe V Vorgänge zuzuordnen, in denen nach Aktenlage Zwischenvergütungen im Rahmen der abschließenden Vergütungsfestsetzung unberücksichtigt blieben oder Auszahlungen/ Entnahmen des gesetzlichen Vertreters aus dem Guthaben der Vertretenen nicht mit den vorgefundenen Festsetzungsbescheiden kongruieren (sechs Vorgänge). In 13 der 48 Gesamtvorgänge war eine Kumulation der vorgenannten Fehlerquellen festzustellen. Ansatzpunkt einer erkennbaren Abweichung von den einschlägigen Vergütungsgrundsätzen waren in diesem Zusammenhang auch erhöhte Rahmengebühren, die ohne aus der Akte heraus erkennbaren überdurchschnittlichen Aufwand festgesetzt wurden. Wegen des anwaltlichen Bestimmungsrechts (vgl. Gliederungspunkt B.4.2.5.2.) erfolgte eine Qualifikation als bezifferbare Abweichung zurückhaltend lediglich in den Fällen, in denen im Rahmen der Plausibilitäts- und Missbrauchskontrolle ein auffälliges Missverhältnis zwischen festgesetzter Rahmengebühr und dem dokumentierten Aufwand des gesetzlichen Vertreters festzustellen war. Die bezifferbare Abweichung wurde dabei in 36 Vorgängen zu Lasten der vertretenen Eigentümer sowie in zwölf Vorgängen zu Lasten der Stadt Leipzig festgestellt. Die Abweichungen bewegen sich in der überwiegenden Zahl der Vorgänge bei einem Betrag unter 1.000,00 €, in vier Vorgängen betrug die festgestellte Abweichung mehr als 2.000,00 €. B.4.3.6. Fallgruppe VI – Abweichung zum Nachteil der Rechtsanwälte Die vorliegende Untersuchung fokussierte sich zunächst auf feststellbare Abweichungen in der Anwendung der Vergütungsgrundsätze zu Lasten der gesetzlich Vertretenen. Im Laufe der Bearbeitung kristallisierten sich jedoch auch Abweichungen zum Nachteil der gesetzlichen Vertreter heraus. Neben schlichten Rechenfehlern und Inkorrektheiten im Rahmen der Umsatzsteuer ist ein prominentes Beispiel die Vornahme des zehnprozentigen Gebührenabschlages Ost, obwohl dieser angesichts höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht mehr zu berücksichtigen war. Hieraus möglicherweise resultierende Ansprüche der gesetzlichen Vertreter entfalten jedoch regelmäßig keine Relevanz. Die Festsetzungsbescheide stellen einen Verwaltungsakt dar, wobei in allen Fällen die Rechtsbehelfsbelehrung fehlte. Die nach § 58 Abs. 2 VwGO laufende Frist von einem Jahr ist in allen betreffenden Vorgängen ohne Einlegung eines Rechtsbehelfes abgelaufen. Daher sind sämtliche diesbezüglichen Festsetzungsbescheide bestandskräftig und ein Anspruch des gesetzlichen Vertreters nicht mehr gegeben. B.4.3.7. Vergütung höher festgesetzt, als beantragt Nach den Feststellungen im Sonderprüfbericht wurde in einer Reihe von Vorgängen eine höhere Vergütung gewährt wurde, als der gesetzliche Vertreter beantragt hatte.64 64 Vgl. Sonderprüfbericht, Anlage 4. Seite 58 von128 Grundsätzlich ist hierzu auszuführen, dass die angemessene Vergütung des gesetzlichen Vertreters von Amts wegen festzusetzen ist. Weder aus dem Gesetz noch aus den städtischen Vergütungsgrundsätzen lässt sich ein Antragserfordernis entnehmen. In der Praxis ging jedoch einer Vergütungsfestsetzung stets ein Vergütungsantrag/ Vergütungsvorschlag der gesetzlichen Vertreter voraus, dem die Bestallungsbehörde in aller Regel folgte. Soweit die Vergütung nicht antragsgemäß festgesetzt wurde, mithin eine niedrigere/ höhere Vergütung gewährt wurde, hat das Sonderprojekt die Abweichung geprüft. In der Regel waren diese Abweichungen vom Vergütungsantrag im Lichte der einschlägigen Vergütungsgrundsätze nachvollziehbar. Die Mehrheit der Vorgänge betraf Abweichungen zugunsten der gesetzlichen Vertreter bei kleineren Kostenpositionen. So wurde beispielshalber die Auslagenpauschale von Amts wegen festgesetzt, obwohl diese nicht beantragt war. Ähnliches galt für den Gebührenabschlag Ost i.H.v. 10 %, in den Fällen, in denen vom gesetzlichen Vertreter lediglich 90 % der Rahmengebühr beantragt worden waren, obwohl diese im Einklang mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts65 100 %ig zu erfolgen hatte. Soweit die Abweichung vom Vergütungsantrag anhand des Maßstabes der Überprüfung durch das Sonderprojekt nicht nachvollziehbar war, wurde der Gesamtvorgang der entsprechenden Fallgruppe (s. o.) zugeordnet. B.4.3.8. Auswirkungen des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008 Bereits unter dem Gliederungspunkt B.4.2.2. wurde das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008 näher betrachtet. Das Gericht stellte klar, dass in § 16 Abs. 3 Satz 1 VwVfG allein geregelt sei, dass sich der Anspruch des gesetzlichen Vertreters auf eine angemessene Vergütung gegen den Rechtsträger der Behörde richtet, die um die Bestellung des gesetzlichen Vertreters ersucht hat. In allen anderen Fällen, in denen der Antrag auf Einsetzung eines gesetzlichen Vertreters nicht von einer Behörde ausgeht, bleibt der gesetzliche Vertreter darauf angewiesen, seine Vergütung und die Auslagenerstattung gegenüber dem Vertretenen geltend zu machen. Im Rahmen der Aufarbeitung der Akten hat das Sonderprojekt wiederholt festgestellt, dass die Bestallungsbehörde eine Differenzierung nach den Antragstellern in der Vergangenheit nicht vorgenommen und auch die vorgenannte Rechtsprechung hierzu außer Acht gelassen hat. So wurde die Vergütung der gesetzlichen Vertreter ohne Ansehung des Antragstellers von der Stadt Leipzig mittels Verwaltungsakt festgesetzt und ausbezahlt respektive vom Verwahrbetrag in Abzug gebracht. Soweit jedoch § 16 Abs. 3 VwVfG in Fällen der Antragstellung durch einen privaten Dritten im Lichte dieses Urteils nicht einschlägig ist, war die Stadt Leipzig nicht verpflichtet, aber auch nicht befugt, die Vergütung des gesetzlichen Vertreters mittels Verwaltungsakt festzusetzen, da dies einen unzulässigen Eingriff in das Innenverhältnis zwischen gesetzlichem Vertreter und dem vertretenen Eigentümer darstellt. In insgesamt 16 Vorgängen wurde die Vergütung des gesetzlichen Vertreters in Verkennung dieses Urteils mittels Verwaltungsakt festgesetzt. Um den gesetzlich Vertretenen als Gegner des Vergütungsanspruchs des gesetzlichen Vertreters im Falle der Ermittlung eine eigenständige Prüfung der Angemessenheit der Vergütung und gegebenfalls Rückforderung zu ermöglichen, ist es notwendig, dass sich die öffentlich-rechtliche Bestallungsbehörde aus dem zivilrechtlichen Innenverhältnis zurückzieht. Unabhängig von der konkreten Höhe der gewährten Vergütung erachtet das Sonderprojekt die tangierten Festsetzungsbescheide vor diesem Hintergrund für unwirksam. Die betroffenen fünf anwaltlichen gesetzlichen 65 Siehe vorn, Gliederungspunkt B.4.2.5.5. Seite 59 von128 Vertreter werden entsprechend informiert. B.4.4. Zusammenfassung und Ausblick Die durchgeführte Überprüfung der Vergütung anwaltlicher gesetzlicher Vertreter weist eine hochgradige Komplexität auf. Deren Ursache findet sich bereits in der Unbestimmtheit der gesetzlichen Vorgaben. Der Maßstab der „Angemessenheit“ der Vergütung ist von Rechts wegen nicht hinreichend bestimmt. Grundsätzlich bestimmt ein Rechtsanwalt die Gebühr im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände „nach billigem Ermessen“. Die angemessene Vergütung des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters ist jedenfalls kostendeckend zu bemessen. Es gibt kein schutzwürdiges Interesse des gesetzlich Vertretenen, seine Angelegenheiten zu einem besonders günstigen Preis geregelt zu erhalten.66 Zur Bestimmung der „Angemessenheit“ hatte die Stadt Leipzig Vergütungsgrundsätze erlassen. Hiernach ist die „angemessene Vergütung“ im Wesentlichen auf Grundlage der Gebührenordnungen der Rechtsanwälte zu bestimmen. Der Erlass dieser Vergütungsgrundsätze war rechtmäßig und erfolgte in Ausübung des behördlichen Ermessens. Insbesondere war es grundsätzlich rechtlich zulässig, darin eine Zusatzvergütung in Abhängigkeit vom Veräußerungserlös vorzusehen. Die Überprüfung der korrekten Anwendung der städtischen Vergütungsgrundsätze erfolgte im Rahmen einer Plausibilitäts- und Missbrauchskontrolle. Hierbei erstreckte sich die Untersuchung auf 513 Gesamtvorgänge, darin enthaltene annähernd 1.000 Vergütungsfestsetzungen und 50 beteiligte Rechtsanwälte. Maßstab für die Überprüfung war die „Angemessenheit“ der Gesamtvergütung. Im Ergebnis der Überprüfung waren Abweichungen von den relevanten Vergütungsgrundsätzen sowohl zu Lasten der Vertretenen als auch zum Nachteil der Rechtsanwälte festzustellen. Wegen der Bestandskraft der entsprechenden Festsetzungsbescheide konzentrierte sich die weitere Begutachtung jedoch ausschließlich auf potentielle Ansprüche der gesetzlich Vertretenen. Mit Rücksicht auf Rechtssicherheit bzw. Rechtsfrieden und unter Anerkennung einer Toleranzgrenze wurden Vorgänge ausgeklammert, in denen potentielle Ansprüche bereits nicht durchsetzbar sind respektive die festgestellte Abweichung von den städtischen Vergütungsgrundsätzen geringfügig war und demgemäß die festgesetzte Gesamtvergütung des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters jedenfalls nicht unangemessen erscheint. Auf tatsächliche Grenzen stieß die Aufarbeitung insbesondere in Altfällen, die bereits vor mehr als einem Jahrzehnt ihren Abschluss fanden. Die wichtigsten Feststellungen nach Abschluss der Überprüfung im Überblick: Als wesentliches Ergebnis der Recherche ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine systematische Überzahlung der anwaltlichen gesetzlichen Vertreter. Festgestellte, bezifferbare Abweichungen wiesen unterschiedliche Fehlerquellen und individuelle Merkmale des jeweiligen Einzelfalles auf. Bei der Auskehr von Verwahrbeträgen an die Berechtigten sahen in nahezu allen Fällen die Eigentümer bzw. deren Erben in der Höhe der festgesetzten Vergütung keinen Anlass zu Kritik und akzeptierten diese als angemessen. In der Mehrheit der prüfbaren Vorgänge waren unter Berücksichtigung der Dauer, des Umfanges 66 Vgl. KG Berlin, Beschluss vom 05.04.2011, Az: 1 W 518/10. Seite 60 von128 und der Schwierigkeit der gesetzlichen Vertretung keine bezifferbaren Abweichungen von den Vergütungsgrundsätzen zu verzeichnen bzw. wurde bislang keine Vergütung festgesetzt. In 48 Vorgängen war die festgesetzte Vergütung anhand des in der Akte dokumentierten Umfanges und der Schwierigkeiten der Leistungen des gesetzlichen Vertreters nicht plausibel. Hierbei handelt es sich um ein Indiz für eine Überzahlung der gesetzlichen Vertreter. In diesen Fällen ist in einem weiteren Schritt festzustellen, ob die bezifferbare Abweichung insgesamt zu einer „unangemessenen“ Vergütung führt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Aktenlage der Bestallungsbehörde häufig nur fragmentarisch ist. Der Grund hierfür liegt darin, dass ein gesetzlicher Vertreter bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben weitgehend selbständig tätig ist. Daher ist er auch nicht verpflichtet, die Bestallungsbehörde über jede einzelne, gegebenenfalls vergütungsrelevante Maßnahme zu informieren. Vor diesem Hintergrund ist es in den Vorgängen mit festgestellten Abweichungen erforderlich, die betreffenden anwaltlichen gesetzlichen Vertreter im Rahmen eines Anhörungsverfahrens zur Mitwirkung aufzufordern, um die für die Vergütungsfestsetzung maßgeblichen Tatsachen vollständig und zweifelsfrei zu ermitteln. Ziel der Anhörung ist es, ein abschließendes Bild über den individuellen Vorgang zu erhalten. Ist nach der Anhörung die Höhe der festgesetzten Vergütung nachvollziehbar, ist kein weiteres Handeln erforderlich. In den verbleibenden Vorgängen ist in Ansehung des Einzelfalles nach Aktenlage zu entscheiden. Ausdrücklich vorbehalten bleibt sowohl die Geltendmachung von Rückforderungen gegenüber den gesetzlichen Vertretern, soweit dem keine tatsächlichen oder rechtlichen Gründe entgegenstehen, als auch eine eigenständige Regulierung durch die Stadt Leipzig. Seite 61 von128 B.5. Netzwerkrecherche B.5.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Auf Grund der Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 sowie der dortigen Ziff. 5 geändert durch durch RBV-1778/ 13, Ziff. 2, bestand der Auftrag, das Fehlverhalten von gesetzlichen Vertretern und Gutachtern zu prüfen, s. vorn Gliederungspunkte B.3. und B.4. Dem vorausgegangen war ein im Sonderprüfbericht67 festgestelltes Zusammenwirken eines als gesetzlicher Vertreter bestellten Rechtsanwaltes mit einem ö. b. u. v. Sachverständigen und einem Firmenverbund als Verwalter und Käufer der Grundstücke zum potentiellen Nachteil der unbekannten Eigentümer. Dieses unzulässige Verhalten des gesetzlichen Vertreters wurde durch die Bestallungsbehörde 1999 selbst aufgedeckt und beendet. Dennoch bestand die Ratsversammlung auf der Überprüfung sämtlicher gesetzlicher Vertreter und beauftragter Gutachter. Überdies wurden im Rahmen der Diskussionen in der Ratsversammlung vom 16. Mai 2012 über die Ergebnisse des Sonderprüfberichts öffentlich Vermutungen geäußert, ob nicht „System hinter den Vorgängen“ gesteckt habe.68 Für die Stadtverwaltung Leipzig ist es vor dem Hintergrund der in der Sächsischen Gemeindeordnung sowie in der Strafprozessordnung geregelten Aufgabenbereiche und Zuständigkeiten nicht möglich, Ermittlungen wie eine Staatsanwaltschaft durchzuführen.69 Auch in der Begründung zum Beschluss RBV-1219/ 12 wurde auf S. 5 darauf hingewiesen, dass es Aufgabe der Staatsanwaltschaft sei, Indizien aufgrund persönlicher Identitäten zwischen handelnden Personen zu prüfen. Eine Untersuchung möglicher Netzwerke war daher nur im im begrenzten Rahmen und ausschließlich zur Prüfung von Schadensersatzansprüchen angezeigt. Im Hinblick auf die Feststellung von Schadensersatzansprüchen wurde untersucht, ob im Wege sogenannten „kollusiven Zusammenwirkens“70 durch Missbrauch der Vertretungsmacht möglicherweise Dritten gegenüber ein Schaden herbei geführt worden ist. In diesen Fällen wäre ein Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs.1 BGB sittenwidrig und daher nichtig, wodurch wiederum ein Schadensersatzanspruch gemäß § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung begründet sein könnte. Auch ein Vertrag über die Täuschung von Behörden zur Erlangung rechtswidriger Vorteile71 wäre nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig und könnte zu Schadensersatzansprüchen führen. Ferner hatte die Ratsversammlung mit Beschluss RBV-1817/ 13 vom 21. November 2013 der Verwaltung den Auftrag erteilt, die Grundbuchauszüge in den Weiterverkaufsfällen, die unter Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1778/ 13, Ziff. 2 fallen, einzuholen: 67 68 69 70 71 Sonderprüfbericht, S. 77 ff. Nachzulesen im Protokoll zur Ratsversammlung vom 16.05.2012; vgl. auch LVZ vom 22.03.2012. Vgl. zur allgemeinen Aufgabenstellung der Gemeinde: Quecke, Gemeindeordnung, § 1, Rn. 8 ff. Sprau, in: Palandt, BGB, § 826 Rn. 23. Ellenberger, in: Palandt, § 138 Rn. 45a m. w. N. Seite 62 von128 RBV-1817/ 14: Der Oberbürgermeister wird beauftragt, denjenigen Akten der gesetzlichen Vertretung einen aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug beizufügen, die nah dem ursprünglichen Verkauf durch einen gesetzlichen Vertreter bis zum 31. März 2013 zu dem mit Ratsbeschluss RBV1219 / 12, Ziff. 5, geändert durch Ratsbeschluss RBV-1778/ 13, Ziff. 2, festgelegten Mehrerlös weiterverkauft worden sind. Auch wenn eine Begründung dem Antrag nicht beigefügt war, war der Antrag nur dann als rechtmäßig einzustufen gewesen, wenn die Ratsversammlung hierdurch ihrem Auftrag aus § 28 Abs. 2 Alt. 2 SächsGemO nachkommt72: Als mögliches Untersuchungsziel der Gemeinderäte konnte daher nur die Ermittlung von Korruption oder kriminellen Netzwerken unter Beteiligung von Mitarbeitern der Stadtverwaltung oder aber von Abhängigkeiten zwischen Verwaltungsmitarbeitern und Marktteilnehmern dienen73. B.5.2. Methodik/ Umsetzung B.5.2.1. Kollusives Zusammenwirken Vor diesem Hintergrund hat das Sonderprojekt im Rahmen der Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche untersucht, ob in Einzelfällen der Verdacht kollusiven Zusammenwirkens der Beteiligten vorlag. Hierbei kamen neben der Prüfung, ob gegebenenfalls Mitarbeiter der Stadtverwaltung an der Herbeiführung von Schäden beteiligt waren, auch in Frage, ob andere Beteiligte, z. B. durch Täuschung der Behörde, zum Nachteil insbesondere der gesetzlich Vertretenen zusammen gewirkt hatten. Strafrechtliche Ermittlungen o. ä. wurden nicht durchgeführt. Das Bestehen potentieller Netzwerke kommt hauptsächlich nur in den Fällen in Betracht, wo das Grundstück verkauft und gegebenenfalls weiterverkauft wurde. Daher sind schwerpunktmäßig diese Fälle untersucht worden, da vor allem beim Verkauf wirtschaftliche Vorteile zu Lasten der gesetzlich Vertretenen hätten erzielt werden können. Die Kauffälle sind daher auf Auffälligkeiten im Hinblick auf die Häufung von Beteiligten (gesetzlicher Vertreter – Sachverständiger – Käufer – sonstige Beteiligte, insbesondere städtische Mitarbeiter) untersucht worden. Dies erfolgte in systematischer Hinsicht durch Einsicht in die vom Rechnungsprüfungsamt erstellte Tabelle, ergänzt durch Informationen aus der Kaufpreisrecherche. So sind zunächst alle Mehrfachkäufer recherchiert worden. Dabei wurde, soweit erkennbar, auch auf Personenidentität im Hinblick auf Firmenverflechtungen, deren vertretungsberechtigte Organe und deren Handeln als natürliche Person geachtet. Eheleute sind als „ein Käufer“ gewertet worden. Darüber hinaus wurde und wird auch bei der Einzelfallprüfung auf diesbezügliche Auffälligkeiten geachtet, soweit aus der Akte ersichtlich. 72 Vgl. Verwaltungsstandpunkt vom 05.11.2013 zu Antrag Nr. V/ A-445/ 13 vom 09.07.2013, Ziff. 3. 73 Verwaltungsstandpunkt vom 05.11.2013 zu Antrag Nr. V/ A-445/ 13 vom 09.07.2013, Ziff. 3. Seite 63 von128 B.5.2.2. Weiterverkaufsfälle Ferner wurde im Rahmen der Kaufpreisrecherche untersucht, ob in den Fällen kurzfristiger Weiterverkäufe mit hohem Mehrerlös (entsprechend Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 5, geändert durch RBV-1778/ 13, Ziff. 2) Auffälligkeiten zwischen den Beteiligten zum möglichen Nachteil der gesetzlich Vertretenen bestehen. Dafür wurden zunächst die Kauffälle der Mehrfachkäufer mit den Daten aus der Kaufpreisrecherche abgeglichen, um diejenigen Vorgänge herauszufiltern, in denen entsprechend o.g. Ratsbeschluss hohe Weiterverkaufspreise erzielt wurden, vgl. Kaufpreisrecherche, Gliederungspunkt B.1. Darüber hinaus sind Kauffälle, bei denen gesetzliche Vertreter und andere Beteiligte, insbesondere auf Käuferseite identisch waren, ebenfalls genauer untersucht worden. Dabei fand u.a. Berücksichtigung, wessen Sphäre der Antrag auf Bestallung eines gesetzlichen Vertreters zuzurechnen ist. Hieraus lassen sich Rückschlüsse auf den Grund der Vertreterbestallung ziehen. Kann dabei festgestellt werden, dass die Anträge durch die öffentliche Hand im Rahmen eines Bodensonderungsverfahrens bzw. zur Gefahrenabwehr, durch einen Nachbarn oder einen Miteigentümer gestellt wurden, spricht dies gegen einen systematischen Missbrauch des Rechtsinstituts der gesetzlichen Vertretung durch gewerbliche Käufer oder andere Beteiligte. Bei den insgesamt nur wenigen Einzelfällen, bei denen eine Identität der Beteiligten festgestellt werden konnte und das Grundstück mit Mehrerlös entsprechend Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 5, geändert durch RBV-1778/ 13, Ziff. 2, weiterverkauft wurde, sind die erstellten Verkehrswertgutachten sämtlich an die kommunale Bewertungsstelle zur Prüfung übergeben worden. Dort werden sie besonders kritisch geprüft. Um eventuelle Gefälligkeitsgutachten zu identifizieren, werden die Ergebnisse dieser Prüfung mit den Ergebnissen der anderen geprüften Gutachten desselben Sachverständigen verglichen; dieser Vorgang ist zwar mehrheitlich, aber noch nicht vollständig abgeschlossen. Auch wurde in diesen Fällen, wie oben beschrieben, geprüft, aus welcher Sphäre der Antrag auf die gesetzliche Vertretung herrührte und ob hierdurch ein Interessenkonflikt erkennbar ist. Außerdem fand bei der Netzwerkrecherche Beachtung, ob gegebenenfalls Miteigentümer oder die öffentliche Hand (Bundesrepublik Deutschland, Freistaat Sachsen, Stadt Leipzig) an der Veräußerung beteiligt waren. Soweit Miteigentümer als gesetzliche Vertreter an der Veräußerung beteiligt sind, besteht grundsätzlich kein Raum für Netzwerke, da diese regelmäßig nur in einem Einzelfall auftreten. Aufgrund der formalisierten Verfahren beim Verkauf von Grundeigentum unter Einbeziehung der zuständigen Gremien besteht bei Beteiligungen der öffentlichen Hand an Erwerbsvorgängen ebenfalls kein Verdacht auf Netzwerke zum Nachteil der unbekannten Eigentümer. Diese Vorgänge wurden daher grundsätzlich als unkritisch eingestuft. Entsprechend der Beauftragung durch RBV-1817/ 13 wurden darüber hinaus die Grundbuchauszüge in den Fällen eingeholt, in denen der Weiterverkauf nach Maßgabe des RBV-1219/ 12, Ziff. 5, geändert durch RBV-1778/ 13, Ziff. 2 festgestellt wurde. Hierbei wurde die Identität der Erstkäufer mit der Identität der Weiterkäufer abgeglichen. Die Mitglieder des Rechnungsprüfungsausschusses haben diesen Prüfvorgang maßgeblich gesteuert. Aus der mit RBV-1778/ 13, Ziff. 2 beschlossenen Kaufpreisrecherche bestand darüber hinaus der Auftrag an das Sonderprojekt, diejenigen Fälle an die Staatsanwaltschaft zu melden, in denen ein entsprechender Mehrerlös durch Weiterverkauf innerhalb eines Jahres ohne erkennbare Sanierung erzielt wurde. Dieser Auftrag ist bereits erledigt. Seite 64 von128 B.5.3. Ergebnisse Es gibt keinerlei Anhaltspunkte, dass Mitarbeiter der Stadt Leipzig zum Nachteil der gesetzlich Vertretenen an Grundstücksverkäufen im Rahmen der gesetzlichen Vertretung oder an deren Weiterverkäufen beteiligt gewesen wären. Weiterhin gib es keinerlei Hinweise auf korruptives Verhalten von Beschäftigten der Stadt Leipzig. An den 401 Fällen, in denen ein Grundstück im Rahmen der gesetzlichen Vertretung verkauft wurde, waren insgesamt rund 350 Erstkäufer beteiligt. 43 Käufer tauchten zwei- oder mehrfach auf. Die Häufung der Beteiligungen war als unauffällig einzuschätzen und bewegte sich im Rahmen des geschäftlich Üblichen. In 24 Kauffällen war die Stadt Leipzig auf Käuferseite beteiligt. Davon wurde ein Objekt weiterveräußert. Weiterhin wurden im Rahmen der Netzwerkrecherche nur sehr wenige unternehmerische Verflechtungen festgestellt, die mehrfach als Erst- oder Weiterkäufer auftauchten. Diese Fälle wurden sämtlich genauer untersucht. Die Auswertung dieser Kauffälle im Hinblick auf die Identität von bestallten gesetzlichen Vertretern oder beauftragten Sachverständigen hat ergeben, dass kein Verdacht auf Netzwerke oder im Einzelfall auftretendes kollusives Zusammenwirken zum Nachteil der gesetzlich Vertretenen oder zur Täuschung der Behörde besteht: Nach Überprüfung der Fälle mit identischem gesetzlichen Vertreter und Personenidentität auf Käuferseite bestehen keinerlei Anhaltspunkte für eine systematische Bestellung eines gesetzlichen Vertreters mit bestimmten Marktteilnehmern. Insbesondere rührte die Beantragung der gesetzlichen Vertretung in den meisten Fällen aus verschiedenen Sphären her. Neben dem Käufer stellten beispielsweise auch Miteigentümer, öffentliche Stellen (z. B. zur Gefahrenabwehr), eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft oder ein beteiligter Rechtsanwalt den Antrag. Durch den Grund der Antragstellung und die verschiedenen Gesichtspunkte bei der Auswahl des gesetzlichen Vertreters besteht kein Verdacht auf ein Netzwerk zum Nachteil der unbekannten Eigentümer. Die Überprüfung der Fälle mit identischem Sachverständigen und der durch diesen angefertigten Verkehrswertgutachten wiesen, soweit die Überprüfung bereits abgeschlossen ist, im Vergleich zu den anderen Gutachten desselben Sachverständigen keine Auffälligkeiten auf. Die Fälle, in denen eine Identität von Käufern und Notaren festgestellt wurde, boten keinen Anhaltspunkt auf Verdacht eines Zusammenwirkens, welches das im Rahmen der geschäftlichen Zusammenarbeit übliche Maß übersteigt. B.5.4. Zusammenfassung Eine Beteiligung städtischer Beschäftigter (jenseits der Tätigkeit als Aufsichtsbehörde) an Grundstücksverkäufen im Rahmen der gesetzlichen Vertretung oder an deren Weiterverkäufen zum Nachteil der gesetzlich Vertretenen kann ausgeschlossen werden. Es gibt keinerlei Hinweise auf korruptives Verhalten von Beschäftigten der Stadt Leipzig. Es gibt derzeit keine Anhaltspunkte für (kriminelle) Netzwerke von Beteiligten an den geprüften Grundstücksveräußerungen. Insbesondere gibt es bislang keinerlei neue Hinweise auf „kollusives Zusammenwirken“ von Beteiligten oder „systematische Täuschung von Behörden“ zum Nachteil der gesetzlich Vertretenen. Diesbezügliche Schadensersatzansprüche sind nicht ersichtlich. Ein systematischer Missbrauch der gesetzlichen Vertretung zugunsten bestimmter Marktteilnehmer kann ausgeschlossen werden. Seite 65 von128 B.6. Verwahrkonten Die Stadt Leipzig hat im Zeitraum 1993 bis 2011 den gesetzlich Vertretenen zustehende Gelder aus den Grundstücksverkäufen in einer Vielzahl von Verkaufsvorgängen als Verwahrgelder im Haushalts- und Rechnungswesen im Sachbuch für haushaltsfremde Vorgänge geführt und gegebenenfalls. an die Berechtigten ausgezahlt. Mit Umstellung auf die Doppik zum 1. Januar 2012 wurden die Verwahrgelder als solche in das neue SAP-System als Bestand migriert und als Verbindlichkeit ausgewiesen. Die Verwahrgelder wurden nicht verzinst. B.6.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Entsprechend der Feststellungen im Sonderprüfbericht ist zur Herstellung der gesetzlichen Lage der jeweilige Kontenbestand sowie der darauf entfallende und über die Jahre hinweg erwirtschaftete Zinsbetrag entsprechend zu separieren und in ein direkt verzinstes Fremdgeldkonto aus dem Haushalt der Stadt Leipzig auszugliedern. Durch Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 4 wurde die Verwaltung wie folgt beauftragt: Die Verwahrbestände sollen bis zum 30.06.2012 korrekt als Fremdgeld separiert und angelegt werden. Nach Überprüfung der Verwahrbestände wird schnellstmöglich die Verwahrung der Gelder durch die Stadt Leipzig beendet und der gesetzliche Zustand wieder hergestellt. Daher waren aufgrund dieses Auftrages die Verwahrkonten nach grundstücksbezogener Aufbuchung der Zinsen als echte Fremdgelder zu separieren. In einem zweiten Schritt müssen die Verwahrbestände in jedem einzelnen Fall auf Korrektheit geprüft und an die Berechtigten ausgezahlt bzw. hinterlegt werden. B.6.2. Methodik / Umsetzung B.6.2.1. Verwahrbestände werden als Fremdgeld separiert und angelegt Die Separierung der zum damaligen Zeitpunkt 345 Verwahrkonten erfolgte in folgenden Schritten: • Migration zum 31. Dezember 2011 (Umstellung auf Vertragsgegenstände) • Auftrag durch die Ratsversammlung zur Separierung: 16. Mai 2012 • Erarbeitung der notwendigen Schritte für die Separierung der Konten (Mai 2012) • Rechtsprüfung: rechtlicher Rahmen für die korrekte Zinsberechnung (Mai/ Juni 2012) • Erfassung der Durchschnittszinssätze für Geldanlagen der Stadtkasse seit 1992 und Erstellung der Zinstabelle durch die Stadtkasse – Abstimmungsvorgang (Juni 2012) Seite 66 von128 • Befüllung der Zinstabelle mit den Daten für 345 Verwahrkonten (Juni 2012) • Grundstücksbezogene, taggenaue Nachberechnung der erwirtschafteten Zinsen für jedes einzelne Konto mit ca. 11.000 kontenbezogenen Zu- und Abgängen im Zeitraum 1993 bis 2011 zum 30. Juni 2012 (Juni/ Juli 2012) • Erste Beantragung der Mittel im Haushalt (Juni/ Juli 2012) • Einholung von Angeboten verschiedener Kreditinstitute, kaufmännischer Vergleich, Rechtsprüfung, Nachverhandlungen, Vertragsschluss mit der DKB (Juli – September 2012) • Beauftragung der GISA, Beginn der Programmierung eines gesonderten Buchungskreises im SAP der Stadt Leipzig (September/ Oktober 2012) • Nachberechnung der Zinsen zum 31. Dezember 2012 und Herbeiführung des Ratsbeschlusses für Zuführung der Zinsen i. H. v. ca. 1,9 Mio. € und Ausbuchung des Gesamtbetrages aus dem Buchungskreis des städtischen Haushalts in den separaten Buchungskreis (Dienstberatung OBM 5. November 2012, Ratsversammlung 12. Dezember 2012) • Einrichtung eines neuen Buchungskreises einschließlich aller notwendigen Tests (ca. 13 Wochen, Nacharbeiten bis April 2013) • Überweisung an die DKB am 28. Dezember 2012 mit Stichtag 31. Dezember 2012 In Summe der Bestände aller Verwahrkonten, unter Berücksichtigung der Veränderungen im Kalenderjahr 2012 sowie der Information zur Ratsversammlung am 20. Juni 2012 (DS-Nr. V/ 2271) und des Ratsbeschlusses Nr. RBV-1455/ 12 vom 12. Dezember 2013 wurde ein Gesamtbetrag i. H. v. 6.633.658,78 € (Stand: 31. Dezember 2012) separiert und an damals insgesamt 345 verzinste Konten der DKB ausgegliedert. Jeder Einzelfall wurde somit einem eindeutigen Vertragsgegenstand zugeordnet. Zusätzlich zu diesem Betrag wurden Gesamtzinsen i. H. v. 1.948.909,94 € (Stand: 31. Dezember 2012), entsprechend der Information zur Ratsversammlung am 20. Juni 2012 (DS-Nr. V/ 2271) und des Ratsbeschlusses Nr. RBV-1455/ 12 vom 12. Dezember 2013 zuzüglich der Zinsen des Kalenderjahres 2012, auf die Konten zugebucht und entsprechend der durchgeführten Zinsrechnung auf die Einzelfälle verteilt. Die abschließende Ausgliederung der Verwahrbestände unter Hinzubuchung der jeweilig zustehenden Zinsen bis zum 31. Dezember 2012 erfolgte am 28. Dezember 2012. Seit dem 1. Januar 2013 wird die Verzinsung der Gelder, entsprechend ihrer Zu- und Abgänge, automatisiert durch die DKB durchgeführt. Die Gutschrift der Zinsen erfolgt zum jeweiligen Quartalsende des laufenden Jahres. B.6.2.2. Prüfung der Verwahrbestände und Auszahlung Seit 1. Januar 2013 befinden sich die Verwahrbestände auf grundstücksbezogenen Einzelkonten als mündelsichere Geldanlage bei der DKB. Seitens des Kreditinstituts erfolgt die Verzinsung taggenau und wird am Ende eines jeden Quartals dem jeweiligen Konto (inzwischen 350) gutgeschrieben. Bewirtschaftet werden die Verwahrkonten durch das Sonderprojekt. Die Buchungen selbst werden durch die Stadtkasse ausgeführt. Bis zur Auszahlung eines Verwahrbetrages sind umfangreiche Prüfungen im Hinblick auf Fehler in der Akte oder bei der Buchung des Verwahrkontos, welche Korrekturen erforderlich machen, Seite 67 von128 notwendig. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Schritte: 1. Akte prüfen: Die bisherigen Einzelprüfungen nach allen Themenkomplexen werden in der Akte zusammen geführt. Sämtliche Feststellungen werden auf die Akte übertragen, gegebenenfalls notwendige Maßnahmen werden umgesetzt. 2. Verwahrkonto prüfen: Auf Basis der Feststellungen in der Akte muss der Bestand des Verwahrkontos überprüft werden. Bei Korrekturbedarf, z. B., wenn Gelder an Einzelne zu viel oder zu wenig ausgezahlt wurden, ist der Bestand entsprechend zu korrigieren. 3. Zinsnachberechnung: Besteht Korrekturbedarf, müssen die Zinsen nachberechnet werden. Dazu wird das Verwahrkonto (gegebenenfalls fiktiv) so gestellt, als wären die Buchungen zum jeweiligen in der Akte festgestellten Zeitpunkt korrekt gelaufen. Für den Zeitraum rückwirkend bis 31. Dezember 2012 erfolgt dies anhand der Zinstabelle der Stadtkasse. Um eine stimmige Auszahlung durchzuführen, werden entsprechende Fehlbuchungen korrigiert und nachberechnete Zinsen zugebucht. 4. Ermittlung der Empfangsberechtigten: (erfolgt parallel zu 1. bis 3.) Je nach Sachlage erfordert die Ermittlung der Empfangsberechtigten umfangreiche Maßnahmen. Meist sind einzelne oder alle der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nicht auffindbar oder gar verstorben. Diese Ermittlungsmaßnahmen können teilweise sehr langwierig sein. 5. Nachweis der Berechtigung des Empfängers: Sind die Eigentümerermittlungen erfolgreich, insbesondere werden Erben gefunden, ist in einem zweiten Schritt der Nachweis der Erbenstellung erforderlich. Dies erfolgt in der Regel durch Vorlage eines Erbscheins. Hierfür müssen die ermittelten – mutmaßlichen – Erben ein Erbscheinsverfahren beantragen. Je nach Kompliziertheit der Erbsituation kann dies wenige Wochen bis mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Gegebenenfalls sind auch langwierige Verwaltungsverfahren anzumelden, z. B. ein Vermögenszuordnungsverfahren beim BADV oder eine Fiskalerbschaft beim Amtsgericht. 6. Auszahlung: Eine direkte Auszahlung aus dem Verwahrkonto an die Berechtigten erfolgt erst, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Die Berechtigung muss nachgewiesen und der Empfänger zum Erhalt des Einzel- oder Gesamtbetrages berechtigt sein. Bei einer Erbengemeinschaft beispielsweise können Einzelzahlungen nur dann erfolgen, wenn diese bereits auseinandergesetzt ist. Andernfalls muss der Gesamtbetrag an einen von allen Erbteilen bevollmächtigten Empfänger ausgezahlt oder der Betrag der Hinterlegung beim Amtsgericht zugeführt werden. In einigen Fällen sind überdies noch weitere rechtliche Besonderheiten zu beachten, z. B. im Fall ehemals staatlicher Verwaltung sind die entsprechenden Beträge dem Entschädigungsfonds des Bundes zuzuführen. Dieser gesamte Aufwand im Hinblick auf die Bestimmung der Empfangsberechtigten für die Verwahrgelder muss jedoch insgesamt verhältnismäßig im Sinne des gesetzgeberischen Willens sein, der die gesetzliche Vertretung als Beschleunigungsvorschrift eingeführt hatte, vgl. Gliederungspunkt A.2.2. Daher wird die Stadt Leipzig in den Fällen, wo Verwahrgelder vorhanden sind, die Eigentümerermittlung im gesetzlich vorgesehenen Umfang nachholen. Ist die Eigentümerermittlung im Einzelfall aussichtslos oder unverhältnismäßig, wird die Stadt Leipzig den Verwahrbetrag bereits vor Abschluss der Ermittlungen hinterlegen. Über die Hinterlegung werden die erreichbaren Eigentümer bzw. Berechtigten informiert. Seite 68 von128 B.6.3. Ergebnisse B.6.3.1. Verwahrbestände werden als Fremdgeld separiert und angelegt Die abschließende Ausgliederung der Verwahrbestände i. H. v. 6.633.658,78 € unter Hinzubuchung der jeweilig zustehenden Gesamtzinsen i. H. v. 1.948.909,94 € bis zum 31. Dezember 2012 erfolgte am 28. Dezember 2012. Seit dem 1. Januar 2013 wird die Verzinsung der Gelder, entsprechend ihrer Zu- und Abgänge, automatisiert durch die DKB durchgeführt. B.6.3.2. Prüfung der Verwahrbestände und Auszahlung Aufgrund der Priorisierung der Aufgabenstellung (Aufträge der Ratsversammlung) 1. Feststellung der Fehler resp. möglichen Schäden 2. Aufarbeitung und Abschluss der Einzelfallakten wurden bist Ende 2013 vorwiegend Themenkomplex bezogene Prüfungen der Akten vorgenommen. Nur in Einzelfällen, insbesondere, wenn Berechtigte bzw. Erben bereits bekannt und nachgewiesen waren, konnten Akten bereits vollständig abgeschlossen werden. Daher konnten bis 31. Dezember 2013 auf Basis der vorgenannten Vorgehensweise bisher insgesamt 293.504,97 € aus den Verwahrkonten an die Berechtigten ausgezahlt werden, wovon 33.382,42 € auf Zinsen entfallen. Im Abschluss dieser Akten und der Umsetzung der festgestellten Maßnahmen liegt der Hauptschwerpunkt der zukünftigen Tätigkeit des Sonderprojektes. Die eigene Zielsetzung der Verwaltung aus der Vorlage – Drucksache V/ 2098 – sowie der darauf basierende o. g. Beschluss der Ratsversammlung ist erst mit dem Abschluss der Einzelfälle und der Auflösung der Verwahrkonten erfüllt. Das weitere Verfahren ist im Kapitel „Ausblick“, Gliederungspunkt E. ausführlich dargestellt. B.6.4. Zusammenfassung Die Verwahrkonten befinden sich seit 1. Januar 2013 in Form einer grundstücksbezogenen Geldanlage bei einem Kreditinstitut i. S. d. § 1807 Abs. 1 Ziff. 5 BGB. Die Anforderungen aus dem Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV 1219/ 12, Ziff. 4 S. 1 sind erfüllt. Die Prüfung der derzeit 350 Verwahrbestände und die Auszahlung stellt den Hauptschwerpunkt der zukünftigen Tätigkeit des Sonderprojektes dar. Der Beschluss der Ratsversammlung 1219/ 12, Ziff. 4 S. 2 wird erst mit dem Abschluss der Einzelfälle und der Auflösung der Verwahrkonten erfüllt sein. Seite 69 von128 B.7. Nacherhebung Verwaltungskosten B.7.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Verwaltungsgebühren durch die Stadt Leipzig ist das Verwaltungskostengesetz des Freistaates Sachsen (SächsVwKG). Gemäß § 25 Abs. 1 SächsVwKG hat die Stadt Leipzig mit Beschluss Nr. III-1506/ 03 der Ratsversammlung vom 10. Dezember 2003 die Satzung über die Erhebung von Verwaltungskosten in weisungsfreien Angelegenheiten (Verwaltungskostensatzung) verabschiedet. Die einzelnen Verwaltungsgebühren sind im Rahmen der Verwaltungskostensatzung in einem Kommunalen Kostenverzeichnis niedergelegt. Unter der Tarifstelle 3 ist die „gesetzliche Vertretung unbekannter Eigentümer/ Erben von Grundstücken“ geregelt: Ziff. 3.1 KommKVz: Genehmigung der Veräußerung des Grundstücks durch den gesetzlichen Vertreter: 150,00 € – 1.000,00 € Ziff. 3.2 KommKVz: Verwahrung des Kaufpreiserlöses: 1,5 % des verwahrten Geldes, höchstens 2.500,00 € Ziff. 3.3 KommKVz: Verwaltungstätigkeit im Zusammenhang mit der Bestellung einer Person zum gesetzlichen Vertreter: 125,00 € – 1.000,00 € Bei der Tarifstelle 3.2 handelt es sich um eine rechtswidrige Kostenregelung, weil die Verwahrung des Kaufpreiserlöses eine freiwillige Aufgabe ist und damit keine Amtshandlung im Sinne des SächsVwKG darstellt. Vielmehr handelt es sich hierbei um ein zivilrechtliches Auftragsverhältnis, für das keine Gebühren erhoben werden können.74 Aufgrund der Feststellungen des Sonderprüfberichtes zur Erhebung von Verwaltungskosten war davon auszugehen, dass im Rahmen der Bearbeitung der Vorgänge der gesetzlichen Vertretung vor Einrichtung des Sonderprojektes nur unzureichend Verwaltungsgebühren erhoben wurden. Daher waren, soweit möglich, Gebühren nachzuerheben. B.7.2. Methodik/ Umsetzung B.7.2.1. Allgemeines Gemäß § 21 SächsVwKG können Kosten bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist erhoben werden. Die Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres in dem der 74 Vgl. Vorlage der Verwaltung DS/V-2098/ 12. Seite 70 von128 Kostenanspruch entstanden ist, also die Amtshandlung vorgenommen wurde. Mit dem Ablauf des 31. Dezember 2012 bzw. 31. Dezember 2013 endete daher die Festsetzungsfrist für alle Amtshandlungen, die in den Jahren 2008 bzw. 2009 vorgenommen wurden. Zunächst sind alle Vorgänge der gesetzlichen Vertretung herausgefiltert wurden, in denen 2008 bzw. 2009 eine nach den Tarifstellen 3.1 und 3.3 des KommKV kostenpflichtige Amtshandlung vorgenommen wurde. Dies betrifft zum einen Akten, in denen im genannten Zeitraum ein gesetzlicher Vertreter bestallt wurde und zum anderen solche, bei denen ein Kaufvertrag vom Rechtsamt der Stadt Leipzig genehmigt wurde. Für das Jahr 2008 waren daher 57 Vorgänge auf Gebühren nach der Tarifstelle 3.3 zu prüfen und 13 Vorgänge auf Gebührenerhebung nach der Tarifstelle 3.1. Ähnlich verhielt es sich für die Gebührenerhebungen aus dem Jahre 2009. Hier war in 58 Fällen der Gebührentatbestand nach der Tarifstelle 3.3 zu prüfen und in 15 Fällen nach der Tarifstelle 3.1. Im Weiteren war zu bewerten, ob die Bestallung bzw. die Kaufvertragsgenehmigung rechtmäßig war. Wäre die zugrunde liegende Amtshandlung rechtswidrig, hätte dies auch Auswirkungen auf die Gebührenentscheidung, denn grundsätzlich teilt die Gebührenentscheidung das rechtliche Schicksal der Hauptsacheentscheidung. Ist also eine Gebührenentscheidung, wie in den vorliegenden Fällen, noch nicht ergangen, so dürfte eine Behörde in Kenntnis der Rechtswidrigkeit der zugrunde liegenden Amtshandlung keine Gebühren für diese festsetzen: Die Behörde darf nicht sehenden Auges eine weitere rechtswidrige Entscheidung treffen75. Aufgrund der bekannt gewordenen Mängel in der Eigentümerermittlung wurde hierbei äußerst restriktiv vorgegangen und Gebühren nur dann erhoben, wenn sich aus den vorhandenen Unterlagen ergab, dass die Bestallungsvoraussetzungen mit überwiegender Wahrscheinlichkeit vorgelegen haben. Soweit die Gebührenbescheide an unbekannte Eigentümer bzw. Eigentümer unbekannten Aufenthaltes ergingen, erfolgte die Bekanntgabe mittels öffentlicher Bekanntmachung, vgl. § 4 SächsVwVfZG i. V. m. § 10 VwZG. Auch wenn in diesen Vorgängen nicht unmittelbar mit einem Zahlungseingang gerechnet werden kann, ist hierdurch eine Beitreibung der festgesetzten Gebühren bis zum Eintritt der Verjährung möglich. Insbesondere vor dem Hintergrund der Regelungen des § 21 Abs. 5 Nr. 11 und Abs. 6 Nr. 6 SächsVwKG, die eine Verjährungsunterbrechung für den Zeitraum anordnen, in dem die Behörde Wohnsitz oder Aufenthalt des Kostenschuldners ermittelt, erscheint eine Gebührenfestsetzung auch in diesen Vorgängen sinnvoll. Soweit im Rahmen der Aktenaufarbeitung durch das Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“ ein Eigentümer ermittelt werden kann, können die festgesetzten Kosten von diesem beigetrieben werden. Mit der Erhebung der Verwaltungsgebühren, die mit Ablauf des 31. Dezember 2013 noch nicht von Verjährung bedroht waren, wurde ebenfalls bereits begonnen. Dieser Vorgang dauert noch an. B.7.2.2. Methodik bei Erhebung der Gebühr 3.3 – Verwaltungshandeln im Zusammenhang mit der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters Gemäß der Tarifstelle 3.3 Kommunales Kostenverzeichnis der Stadt Leipzig werden für das Verwaltungshandeln im Zusammenhang mit der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters Kosten zwischen 125,00 € und 1.000,00 € erhoben. Die Höhe der Gebühr bemisst sich zum einen nach dem Verwaltungsaufwand – Verwaltungsgebühren sind so zu bemessen, dass sie kostendeckend sind – und zum anderen nach dem wirtschaftlichen Wert der Amtshandlung (für den Gebührenschuldner). Da es sich bei den hier zu beurteilenden Bestallungen um Vorgänge aus der Zeit vor Einrich- 75 Schlabach, Gebührenrecht der Verwaltung in BW, § 1 Rn.15. Seite 71 von128 tung des Sonderprojektes handelt, musste die Höhe der Gebühr nach der Aktenlage kalkuliert werden. Die nacherhobenen Gebühren bewegen sich daher am unteren Rand der Gebührenspanne. Im Rahmen der Gebührenerhebung nach der Tarifstelle 3.3 war neben der Eigentümerermittlung zu überprüfen, ob die Behörde ihr Auswahlermessen korrekt ausgeübt hat sowie sonstige Voraussetzungen für die Bestallung vorlagen. Namentlich waren das berechtigte Interesse und die Person des Antragstellers vorwiegend im Rahmen der Bestimmung des richtigen Gebührenschuldners von Interesse. Auch diese Prüfung konnte nur nach der Aktenlage vorgenommen werden. B.7.2.3. Methodik bei Erhebung der Gebühr 3.1 – Genehmigung der Veräußerung des Grundstückes durch den gesetzlichen Vertreter Die Gebühr der Tarifstelle 3.1 betrifft die Genehmigung der Veräußerung des Grundstückes durch den gesetzlichen Vertreter und ist zwischen 125,00 und 1.000,00 € festzusetzen. Die Höhe der Gebühr bemisst sich dabei wiederum nach dem Verwaltungsaufwand einerseits und dem wirtschaftlichen Wert für den Gebührenschuldner andererseits. Im Rahmen des Verwaltungsaufwandes ist daher insbesondere der Aufwand für die Verwaltung bei Abschluss und Prüfung des Kaufvertrages zu berücksichtigen. Auch hierbei kann nur auf die vorhandene Aktenlage zurückgegriffen werden. Andererseits ist auch die Höhe des Kaufpreises nicht unberücksichtigt zu lassen. Im Rahmen der Gebührenfestsetzung nach Tarifstelle 3.1 KommKVz war zu prüfen, ob die Interessen der unbekannten Eigentümer im Kaufvertrag ausreichend Berücksichtigung gefunden haben. Dies betrifft insbesondere die Kaufpreisfindung. Ist die Preisbildung objektiv nachvollziehbar gewesen76, wurde der Vorgang als überwiegend rechtmäßig eingestuft. B.7.3. Ergebnisse B.7.3.1. Gebühr 3.3 – Verwaltungstätigkeit im Zusammenhang mit der Bestellung einer Person zum gesetzlichen Vertreter Von den Akten, die fristbedroht waren, wurden 2012 in 13 Fällen und 2013 in zehn Fällen Gebühren nacherhoben. Zum Teil konnten Gebühren nicht erhoben werden, weil es sich bei den gefilterten Vorgängen um solche handelte, bei denen der gesetzliche Vertreter bereits vor 2009 bestallt wurde und im Jahre 2009 lediglich die Bestallungsurkunde geändert werden musste, z. B. wegen lediglich inhaltlicher Änderung. Aufgrund der lückenhaften Aktenführung konnte vielfach nicht abschließend beurteilt werden, ob die Bestallung tatsächlich rechtsmäßig erfolgte. Eine Feststellung der Rechtswidrigkeit geht damit nicht einher. In den Fällen, in denen die Gebühr nacherhoben wurde, kann nach der Aktenlage davon ausgegangen werden, dass alle Bestallungsvoraussetzungen überwiegend wahrscheinlich vorlagen und auch die Auswahl des gesetzlichen Vertreters nach den oben aufgeführten Grundsätzen erfolgte. Hierbei war in insgesamt elf Fällen der Kostenschuldner entweder namentlich und mit Adresse unbekannt, so dass diese Bescheide im Rahmen der öffentlichen Zustellung ortsüblich bekannt gemacht wurden. Bei den Vorgängen aus 2008 konnte in zwei Fällen ein Geldeingang verzeichnet 76 Vgl. Kategorien der Kaufpreisrecherche, Gliederungspunkt B.1.2.2.3. Seite 72 von128 werden, in vier Fällen wurde das Geld vom Verwahrbestand entnommen. Bei den Vorgängen aus 2009 konnte in neun Fällen ein Zahlungseingang verzeichnet werden, in einem Fall wurde das Geld vom Verwahrbestand eingezogen. Widerspruch gegen die Kostenentscheidung wurde in keinem Fall eingelegt. B.7.3.2. Gebühr 3.1 – Genehmigung der Veräußerung des Grundstückes durch den gesetzlichen Vertreter Die Gebühr nach der Tarifstelle 3.1 wurde für die Vorgänge aus 2008 in keinem Fall und für die Vorgänge aus 2009 in sechs Fällen nacherhoben. Aufgrund der Aktenlage konnte im Ergebnis nicht von einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes ausgegangen werden. Eine Feststellung der Rechtswidrigkeit geht damit jedoch nicht einher. In zwei Fällen musste von der Möglichkeit der öffentlichen Zustellung Gebrauch gemacht werden, weil der Kostenschuldner mit Namen und/ oder Aufenthalt unbekannt war. Zum Stand 31. Januar 2014 ist in allen Vorgängen, die nicht öffentlich ausgelegt waren, der Zahlungseingang erfolgt. In einem Fall der öffentlichen Auslegung, bei dem die Gebühren den unbekannten Eigentümern gegenüber zu erheben waren, konnten die Verwaltungskosten aus dem Verwahrbestand beglichen werden. B.7.4. Zusammenfassung Der gesetzliche Auftrag, für bestimmte Amtshandlungen Gebühren zu erheben, wurde im Bereich der gesetzlichen Vertretung vor Errichtung des Sonderprojektes nur unzureichend umgesetzt. Daher wurden alle Vorgänge, bei denen die Festsetzungsverjährung noch nicht eingetreten war, aber mit Jahresfrist drohte, überprüft. Soweit die Gebühren noch nicht erhoben worden waren und nach der Einschätzung des Sonderprojektes eine Erhebung nach Aktenlage überwiegend wahrscheinlich rechtmäßig war, sind diese nacherhoben worden. Teilweise musste dabei auf die öffentliche Bekanntmachung zur Bewirkung der Zustellung zurückgegriffen werden. Ein Rechtsbehelf wurde in keinem Fall erhoben. Seite 73 von128 B.8. Nachholung Eigentümerermittlung B.8.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Aufgrund der Vorgaben aus der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – sollen unterbliebene bzw. ungenügende Eigentümerermittlungen im Rahmen der Aufarbeitung der Altakten nachgeholt werden. Explizit heißt es im vorgenannten Maßnahmenkatalog (E.IV.2): 2. Aufarbeitung der Fehler der Vergangenheit: 1. Fallgruppe: Nachholung unterbliebener Eigentümerermittlung Prüfung der Akten, ob Eigentümerermittlung ausreichend stattgefunden hat. Im Falle, dass diese nachgeholt werden kann, wird sie von Amts wegen nachgeholt: Grundbuchamt, Amtsgericht, Städtische Ämter. Allerdings unterbleibt hierbei eine Erbenermittlung durch Privatunternehmen, z. B. durch das GEN-Büro, um Belastungen der unbekannten Eigentümer aufgrund dadurch entstehender Kosten zu vermeiden. betrifft 411 Verkaufsfälle und ca. 180 laufende Verfahren. ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ Maßnahme: Sollten Eigentümer ermittelt werden, hebt die Stadt in laufenden Verfahren die Bestallung auf bzw. korrigiert diese; geht sie im Falle bereits erfolgten Verkaufs aktiv auf die Eigentümer zur Ausschüttung der Verwahrbeträge zu. ⇒ ⇒ Essentiell ist die Nachholung der Eigentümerermittlung insbesondere für den weiteren Umgang mit den bisher von der Stadt Leipzig verwahrten Verkaufserlösen (vgl. Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098, E. IV. 4.), aber gegebenenfalls auch für etwaige Rückforderungsansprüche der Stadt Leipzig. Laut Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 4, soll die Verwahrung der Gelder durch die Stadt Leipzig schnellstmöglich beendet werden, vgl. Gliederungspunkt B.6. Dementsprechend sind nach Abschluss der nachzuholenden Eigentümerermittlung und Überprüfung der Verwahrbeträge die Verwahrgelder insbesondere an die ermittelten, legitimierten Eigentümer auszuzahlen. Sind diese nicht oder nicht vollständig ermittelbar, wird der Verwahrbeitrag bei der zuständigen Stelle hinterlegt oder entsprechend den gesetzlichen Vorgaben an den Entschädigungsfonds abgeführt. In Einzelfällen kommt die Anregung einer Fiskalerbschaft in Betracht. B.8.2. Methodik/ Umsetzung B.8.2.1. Gesetzliche Anforderungen Nach § 11b Abs. 1 S. 1 VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB kann ein gesetzlicher VertreSeite 74 von128 ter bestellt werden, wenn entweder die Person des Eigentümers oder sein Aufenthaltsort nicht festgestellt werden können. Es ist nach dem Gesetzestext von der zuständigen Behörde vor der Bestallung objektiv festzustellen, ob der Eigentümer unbekannt oder unbekannten Aufenthalts ist. Eine abschließende Aussage darüber, welchen Aufwand die bestellende Behörde unternehmen muss, um die Person des Eigentümers oder seinen Aufenthaltsort festzustellen, treffen jedoch weder § 11b VermG noch Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB. Weitgehend Einigkeit besteht, dass die Behörde den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln hat, so dass sich der Umfang der Amtsermittlungen vorliegend nach § 1 SächsVwVfG i. V. m. § 24 VwVfG richtet. Im Rahmen dessen hat die Behörde zur Bestimmung von Art und Umfang der erforderlichen Ermittlungen auf der einen Seite den Schutz des Eigentums zu berücksichtigen, denn über Art. 14 Abs. 1 GG ist jeder Eigentümer vor unberechtigten und willkürlichen Eingriffen in seine grundgesetzlich gesicherte Position geschützt. Auf der anderen Seite unterliegt das Grundrecht auf Eigentum in Art. 14 Abs. 1 GG seinerseits bereits einer grundrechtseigenen Schranke in Absatz 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Dabei ist die Intension des Gesetzgebers zu beachten, denn die Verfahren nach § 11b VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB dienen dem wirtschaftlichen Aufschwung in den neuen Bundesländern.77 Die Regelungen des § 11b VermG und des Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB sind gerade dafür geschaffen worden, um einen zeitaufwendigen Rechercheaufwand der Behörde zu vermeiden.78 Richtigerweise gilt auch bei der Bestimmung des erforderlichen Ermittlungsaufwands der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, Art. 20 Abs. 3 GG: Dem Grundrecht auf Eigentum, Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG, steht der wenig Zeitverlust zulassende Investitionsbedarf und die Beschleunigung des wirtschaftlichen Aufbaus der ehemaligen DDR gegenüber. 79 Daher hat die Behörde grundsätzlich alle ihr zur Verfügung stehenden und verhältnismäßigen Nachforschungsmöglichkeiten auszuschöpfen. Hierzu gehören beispielsweise die im Wege der Amtshilfe gemäß § 1 SächsVwVfG i. V. m. mit § 4 Abs. 1 VwVfG möglichen Anfragen bei den zuständigen Einwohnermelde-, Finanz- und Grundbuchämtern sowie Nachlassgerichten.80 Allerdings muss die Behörde entfernt liegende, langwierige und vernünftigerweise wenig erfolgversprechende Aufklärungsmöglichkeiten nicht vornehmen, da bei der Interessenabwägung im Regelfall dem Erreichen des Gesetzeszweckes der Vorzug zu geben ist.81 Schließlich dürfen unter Beachtung der gesetzgeberischen Intentionen die Anforderungen an den Amtsermittlungsgrundsatz nicht überspannt werden.82 So wird die Eigentümerermittlung etwa bei „bloßen“ Vermessungen von Grundstücken oder Bodensonderungsverfahren regelmäßig einen anderen Umfang haben als beim endgültigen Entzug des Eigentums durch Verkauf. Der Umfang der Ermittlungen ist daher stets eine Frage des Einzelfalls.83 77 78 79 80 Vgl. BT-DS 12/2480, S. 32, 35. Vgl. OLG Rostock, Urteil vom 20.04.2004, Az: 7 W 10/04 sowie Bendref, ZOV 1992, S. 251. Bendref, ZOV 1992, S. 250. Vgl. VG Frankfurt, Urteil vom 21.04.2004, Az: 5 K 1060/98; Bendref, ZOV 1992, S. 250; Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 5; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 43 m. w. N.; Säcker-Hummert, VermG, § 11b VermG Rn. 6. 81 Vgl. OLG Rostock, Urteil vom 20.04.2004, Az: 7 W 10/04; Böhringer, VIZ 2003, S. 553, 554. 82 Vgl. VG Frankfurt, Urteil vom 21.04.2004, Az: 5 K 1060/98 sowie Bendref, ZOV 1992, S. 250. 83 Bendref, ZOV 1992, S. 250. Seite 75 von128 B.8.2.2. Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen Entsprechend den Vorgaben in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – ist zunächst im Rahmen der Aufarbeitung der Altakten zu prüfen, ob die Eigentümerermittlung nach den durch das Sonderprojekt festgelegten Kriterien ausreichend stattgefunden hat. Insoweit eine Eigentümerermittlung unterblieben bzw. lediglich mangelhaft stattgefunden hatte, werden die fehlenden Ermittlungen von Amts wegen durch das Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“ nachgeholt. Hinsichtlich des Ermittlungsumfangs erfolgt im Rahmen des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes eine Abwägung insbesondere mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung (vor allem die Höhe des Verwahrbetrags), die erkennbaren Erfolgsaussichten der Eigentümerermittlung sowie den zeitlichen, finanziellen und administrativen Aufwand. Zu den einzelnen Ermittlungsmöglichkeiten wird ergänzend auf Gliederungspunkt C.1.2.1.2. verwiesen. Für die Dokumentation wurde ein Formblatt „Nachholung der Eigentümerermittlung“ entwickelt. Dem zugrunde liegt die neu erarbeitete Handlungsrichtlinie „Eigentümerermittlung“ mit detaillierten Hinweisen zur konkreten Vorgehensweise. B.8.3. Ergebnisse Insgesamt sind bezüglich der derzeit 350 Verwahrkonten und in zahlreichen weiteren Vorgängen nachträglich (ehemalige) Eigentümer zu suchen. Diese Ermittlungen sind aufgrund der zeitlich teilweise weit zurückliegenden Grundbucheintragungen und der meist weiten Verzweigungen von Erbengemeinschaften sehr langwierig. Das Sonderprojekt war bereits in ca. 100 Altakten mit der Nachholung der Eigentümerermittlung befasst. Etwa in einem Drittel dieser Vorgänge konnten die Ermittlungen bereits zum Abschluss gebracht werden. Infolgedessen wurden mit Stand vom 31. Januar 2014 bereits rund 150 legitimierte Erben und weitere rund 250 mutmaßliche Erben, deren formale Erbnachweise noch ausstehen, aufgefunden. Im Rahmen der Aufarbeitung der Einzelfälle wird mit diesen Kontakt aufgenommen, damit die Auskehr der Verwahrbeträge entsprechend erfolgen kann. Dies ist in Einzelfällen bereits geschehen. Bei erfolgloser oder unverhältnismäßiger Eigentümerermittlung werden die Verwahrbeträge hinterlegt. In den Fällen, in denen derzeit noch ein gesetzlicher Vertreter bestallt ist und im Verlaufe der Eigentümerermittlung ein Mitglied einer Erbengemeinschaft bekannt wird, ist grundsätzlich der bisherige gesetzliche Vertreter abzuberufen und das bekannte Mitglied der Erbengemeinschaft als neuer Vertreter zu bestellen. Seite 76 von128 B.9. Wiederherstellung vernichteter Akten B.9.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Gemäß den Feststellungen des Sonderprüfberichtes waren zum Zeitpunkt der Durchführung der Sonderprüfung durch das Rechnungsprüfungsamt 25 Akten aus dem Bereich der gesetzlichen Vertretung bereits vernichtet; weiterhin waren sechs Akten zum Prüfungszeitpunkt nicht auffindbar. Hierüber berichtete die Leipziger Volkszeitung am 29. März 2012 und bezeichnete die Vernichtung der Akten als „Säuberungsaktion“. Die Verwaltung hatte sich in der Vorlage – Drucksache V/ 2098 – dazu verpflichtet, die fehlerhaft geführten Verwaltungsakten nach den Vorschriften der städtischen AGA zu vervollständigen und eventuell Mängel zu beseitigen. Im Zusammenhang mit den erwähnten Presseveröffentlichungen wurde gezielt versucht, diese fehlenden Akten zur Erfassung des wesentlichen Inhalts wiederherzustellen. B.9.2. Methodik/ Umsetzung Mit der Rekonstruktion der vernichteten bzw. nicht auffindbaren Akten des Rechtsamtes war zunächst federführend Dezernat I betraut. Die Bearbeitung der Thematik wurde jedoch Anfang 2013 an das Sonderprojekt abgegeben. In diesem Zusammenhang wurden Auszüge aus der Grundakte angefordert und durch einen ehemals als gesetzlichen Vertreter bestallten Rechtsanwalt diverse Handakten in Kopie übergeben. Im Rahmen des Wiederherstellungsvorgangs durch das Sonderprojekt wurden weitere Grundakten eingesehen und die Ämter der Stadt Leipzig um Zuarbeiten gebeten, bei denen möglicherweise eine Involvierung in das Verfahren in Betracht kam, z. B. das Amt für Geoinformation und Bodenordnung, welches oftmals Vertreterbestellungen im Vorfeld von Bodensonderungsverfahren anregt, bzw. das Liegenschaftsamt bezüglich internem Schriftverkehr mit dem Rechtsamt. Außerdem wurden weitere ehemalige gesetzliche Vertreter kontaktiert und um Übergabe von Unterlagen gebeten. Alle Befragten haben das Sonderprojekt bei der Vervollständigung von Unterlagen umfangreich unterstützt. Ziel der Wiederherstellung der betreffenden Akten war vorrangig zu prüfen, ob fehlerhafte Vorgänge tatsächlich systematisch der Nachverfolgung entzogen werden sollten. B.9.3. Ergebnisse B.9.3.1. Vernichtete Akten Bisher konnten im Ergebnis der Aktenbearbeitung durch das Sonderprojekt bereits 14 vernichtete Akten zumindest teilweise wiederhergestellt werden. Aus den vorhandenen Unterlagen ergibt sich, dass vier dieser Vorgänge entweder nicht die Thematik der gesetzlichen Vertretung betrafen oder keine Vertreterbestellung erforderlich war und dies erst im laufenden Verfahren durch das RechtSeite 77 von128 samt festgestellt werden konnte. Bei fünf Akten fand die Veräußerung des Grundstückes ohne Beteiligung eines gesetzlichen Vertreters statt, bei drei Vorgängen lassen die beigebrachten Unterlagen von vornherein nicht auf die Beteiligung eines gesetzlichen Vertreters schließen. Ausschließlich bei einem Vorgang war ein gesetzlicher Vertreter bei der Veräußerung des Grundstückes beteiligt. Über den Grund der Vernichtung dieser Akte konnten bisher keine Erkenntnisse gewonnen werden. Aus einer nur teilweise wiederherstellbaren Akte ergibt sich, dass das Grundstück 1998 erstmals veräußert wurde. Die Vernichtung der Akte erfolgte erst später im Jahre 2009. Diese recht große Zeitspanne spricht im vorliegenden Fall gegen eine Verschleierungsabsicht. Hierfür spricht überdies auch die Überprüfung durch das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen: Diese hatte zum Ergebnis, dass die Erbfolge geklärt werden und die Auszahlung des Veräußerungserlöses veranlasst werden konnte. Die Wiederherstellung ist noch nicht vollständig abgeschlossen. Es ist damit zu rechnen, dass nicht alle Akten rekonstruiert werden können. Wie bereits im Sonderprüfbericht festgestellt wurde, sind die Mindestaufbewahrungsfristen der Akten durch das Rechtsamt oftmals unterschritten worden. Zusammenfassend ist als Ergebnis der bisherigen Bearbeitung jedoch festzustellen, dass bei sämtlichen wiederhergestellten Akte keinerlei Hinweise auf eine systematische Vernichtung vorliegen. B.9.3.2. Fehlende Akten Im Rahmen der Bearbeitung wurde weiterhin festgestellt, dass von den sechs der laut Sonderprüfbericht fehlenden Vorgänge insgesamt zwei Akten durch das Rechtsamt ausgesondert worden waren. Aus den untersuchten Unterlagen ergibt sich, dass bei einer dieser Akten zwar ein gesetzlicher Vertreter bestallt war, die Veräußerung aber ohne dessen Beteiligung stattfand. Der andere Vorgang betrifft die Thematik der gesetzlichen Vertretung insgesamt nicht. Hierbei handelt es sich lediglich um ein Zuordnungsverfahren. Dieser Vorgang ist nicht als kritisch zu bewerten. Darüber hinaus wurden zwei weitere der „fehlenden“ Akten aufgefunden, wobei nur einer der Vorgänge die Thematik der gesetzlichen Vertretung betrifft. Dieses Grundstück war Teil eines Bodensonderungsverfahrens. Die betreffende Akte wird noch im Zuge der Aufarbeitung geprüft. Beide der genannten Vorgänge befanden sich zum Zeitpunkt der Untersuchung durch das Sonderprojekt im Stadtarchiv bzw. in der Altregistratur. Von einer weiteren fehlenden Akte konnte eine Kopie durch den gesetzlichen Vertreter überreicht werden. Bezüglich des letzten fehlenden Vorgangs konnte nicht geklärt werden, ob tatsächlich eine Akte angelegt oder nur ein Aktenzeichen vergeben wurde. Ein entsprechender Vermerk im Registraturarchiv des Rechtsamtes deutet darauf hin, dass zu dem Aktenzeichen keine Akte angelegt wurde. B.9.3.3. Sonstige Vorgänge Zudem ergab die Aktenbearbeitung des Sonderprojektes, dass zwei weitere Akten fehlen bzw. vernichtet wurden: Bei einem Vorgang ist kein Akteninhalt, sondern nur der Aktendeckel vorhanden, bei dem anderen Vorgang existieren nur die Gerichts- und Zivilrechtsakte. Die Verwaltungsakte wurde bereits vernichtet. B.9.4. Zusammenfassung Insgesamt ist festzustellen, dass es bislang keine Hinweise darauf gibt, dass Akten zielgerichtet mit dem Zweck der Vertuschung vernichtet wurden. Auch bei den aufgefundenen Akten gibt es keine Hinweise darauf, dass kritische Vorgänge der Nachprüfung entzogen werden sollten. Seite 78 von128 B.10. Systematische Erfassung von Widerrufen B.10.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Sowohl § 11b Abs. 1 VermG als auch Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB regeln ausdrücklich nur, dass für die Bestellung des gesetzlichen Vertreters eines unbekannten Eigentümers der Landkreis oder die kreisfreie Stadt zuständig ist, in deren Bezirk sich der Vermögenswert respektive das Grundstück befindet. Jedoch wird nicht ausdrücklich bestimmt, wer für die Erteilung einer in sinngemäßer/ entsprechender Anwendung von § 1821 BGB erforderlichen Genehmigung von Geschäften des gesetzlichen Vertreters zuständig ist. Aus § 1821 BGB, dessen Wortlaut von „der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts“ spricht, lässt sich die Zuständigkeit für Genehmigungen von Geschäften des nach § 11b Abs. 1 VermG bzw. Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB von der Verwaltungsbehörde bestellten gesetzlichen Vertreters nicht eindeutig entnehmen. Der hieraus resultierenden Unsicherheit im Hinblick auf die Zuständigkeit sind der Bundesgerichtshof sowie das Kammergericht Berlin als Oberlandesgericht des Landes Berlin begegnet.84 Der Gesetzeszweck der Entlastung der Vormundschaftsgerichte gebiete es, die Zuständigkeit für die Bestellung (§ 1789 BGB), für die Überwachung (§ 1837 BGB) und für die Erteilung von Genehmigungen (§ 1821 BGB) bei einem Organ, dem Landkreis oder der kreisfreien Stadt, zu konzentrieren. Die für die Bestellung des gesetzlichen Vertreters zuständige Verwaltungsbehörde ist mit Rücksicht auf diese Zuständigkeitskonzentration auch für die Abberufung des gesetzlichen Vertreters verantwortlich. Die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters stellt dabei einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 S. 1 VwVfG dar.85 Somit kann nichts anderes für den Widerruf der Bestallung gelten, denn dieser stellt den Gegenakt („actus contrarius“) zur Bestallung dar. Auch der Widerruf der Bestallung ist damit als (privatrechtsgestaltender) Verwaltungsakt einzustufen. Ausgehend vom (lakonischen) Wortlaut der gesetzlichen Vorschriften wird der Vertreter auf Antrag des Eigentümers abberufen (vgl. Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 5 EGBGB sowie § 11b Abs. 3 S. 1 VermG). Sind mehrere Personen Eigentümer, so erfolgt die Abberufung gemäß § 11b Abs. 3 S. 2 VermG nur, wenn die Vertretung gesichert ist. Anhand der Kommentarliteratur zu § 11b VermG wird deutlich, dass die Abberufung des gesetzlichen Vertreters nur in den Fällen erfolgen soll, in denen die Voraussetzungen für eine gesetzliche Vertretung nicht mehr vorliegen und Klarheit über die Eigentumsverhältnisse besteht. Diese Klarheit herrscht aber bei einer Mehrheit von Miteigentümern nur vor, wenn sämtliche Miteigentümer bzw. deren Erben bekannt sind, mit der Folge, dass der Antrag eines einzelnen Eigentümers gerade nicht ausreichend ist.86 Da sich im Rahmen der behördlichen Ermittlungen häufig nicht alle Miteigentümer ausfindig machen lassen, hätte diese Sichtweise zur Folge, dass die gesetzliche Ver- 84 Vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2002, Az: V ZR 243/ 01 zu Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB; KG Berlin, Beschluss vom 02.07.1996, Az: 1 W 5155/ 95 zu § 11b VermG. 85 Vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 08.03.2007, Az: 5 U 41/ 06; BGH VIZ 2003, 194 m. w. N.; OLG Rostock, VIZ 2004, 537; Böhringer, Rpfleger 2005, S. 121, 122; Bassenge, in: Palandt, BGB, 63. Auflage, EGBGB, Art. 233 § 2 Rn. 6. 86 Vgl. Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 30; Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 20. Seite 79 von128 tretung unter Umständen zu keinem Zeitpunkt aufgehoben werden könnte.87 Diese Schwierigkeiten wurden im Jahr 2005 auch seitens des Ministeriums des Innern des Landes Brandenburg gesehen, weshalb eine Anfrage an das Bundesministerium der Justiz zu den Möglichkeiten der Abberufung des gesetzlichen Vertreters erfolgte. In dem Antwortschreiben des Bundesministeriums vom 3. August 2005 wird ausgeführt, dass es für die Abberufung des gesetzlichen Vertreters genügt, „[...] wenn das Bedürfnis, die Vertretung des Eigentümers sicherzustellen, nicht mehr besteht.“88 Da zwischenzeitlich jedoch mehr als sieben Jahre vergangen waren, richtete sich das Sonderprojekt mit einer Anfrage an die Landesdirektion Leipzig, ob diese rechtliche Auffassung noch immer Gültigkeit beansprucht. Im Ergebnis teilte das Bundesministerium der Justiz im Mai 2013 mit, dass die vertretene Rechtsauffassung zur Möglichkeit der Abberufung des Vertreters unverändert fortbesteht.89 Exemplarisch ist etwa die Bestallung eines gesetzlichen Vertreters auf Antrag eines Kaufinteressenten, der jedoch in der Folgezeit das Interesse am Erwerb des Grundstückes verlor, während die gesetzliche Vertretung andernfalls aufrecht zu erhalten gewesen wäre. Neben der Möglichkeit eines Einschreitens durch die Bestallungsbehörde bei einem pflichtwidrigen Verhalten des gesetzlichen Vertreters als Ausfluss der Aufsichtsfunktion (vgl. § 1837 Abs. 2 BGB) und der Abberufung des gesetzlichen Vertreters auf Antrag des Eigentümers stellt diese rechtliche Auffassung eine sinnvolle und praktikable Ergänzung der bestehenden Varianten des Widerrufes dar.90 B.10.2. Methodik/ Umsetzung Für die laufende Bearbeitung der Akten war es zwingend erforderlich zu wissen, ob eine Bestallung noch vorliegt oder der gesetzliche Vertreter bereits abberufen worden war. Da in einer Vielzahl von Vorgängen das Datum des Widerrufes der Bestallung nicht in Übersichten erfasst war und nach Einsichtnahme der Akten in zahlreichen Vorgängen keine vollständigen Ergebnisse zu erzielen waren, wurden die gesetzlichen Vertreter gebeten, dem Sonderprojekt mitzuteilen, für welche Grundstücke sie aktuell noch als gesetzlicher Vertreter bestallt sind. Parallel zum Abstecken des rechtlichen Rahmens ergab sich durch die Rückmeldungen der gesetzlichen Vertreter wie auch die stetige Tiefenprüfung aller Akten durch das Sonderprojekt ein vervollständigtes Bild über die Zahl laufender respektive durch den Widerruf der Bestallung der gesetzlichen Vertreter formal abgeschlossener Vorgänge. B.10.3. Ergebnisse Basierend auf diesen systematisch erfassten Erkenntnissen hat das Sonderprojekt von den Mög- 87 In diese Richtung auch Prüfungsfeststellung B 18 im Sonderprüfungsbericht, S. 49: „Die Praxis der Abberufung des gesetzlichen Vertreters nach Abschluss des Grundstücksveräußerungsgeschäftes war nicht rechtskonform. § 11b Abs. 3 VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 5 sehen die Abberufung erst auf Antrag des bekannt gewordenen Eigentümers vor.“ 88 Schreiben des Bundesministeriums der Justiz vom 03. August 2005 zur Möglichkeit der Abberufung eines gesetzlichen Vertreters. 89 Schreiben des Bundesministeriums der Justiz vom 22. Mai 2013. 90 Insofern stellte sich die vom Rechnungsprüfungsamt bemängelte Praxis der Abberufung des gesetzlichen Vertreters nach Abschluss des Grundstücksveräußerungsgeschäft bereits zum damaligen Zeitpunkt als rechtskonform dar (vgl. Fn. 87). Seite 80 von128 lichkeiten der Abberufung der gesetzlichen Vertreter bislang rund 70 Widerrufsbescheide erlassen, wobei der Widerruf nahezu ausschließlich bestallte Rechtsanwälte betraf. Beinhaltet sind beispielshalber Vorgänge, in denen die Eigentümer bzw. Rechtsnachfolger erfolgreich ermittelt werden konnten; ferner Angelegenheiten, in denen der anwaltliche gesetzliche Vertreter in Ansehung des Auswahlermessens im Rahmen der Vorschriften der gesetzlichen Vertretung durch einen legitimierten Miteigentümer ausgetauscht wurde. Daneben umfasste der Widerruf auch Akten, in denen seit Jahren kein Schriftverkehr mehr zu verzeichnen war, ohne dass ein formaler Abschluss des Verwaltungsverfahrens dokumentiert bzw. das Original der Bestallungsurkunde in den Akten enthalten war. Das Sonderprojekt wird auch künftig das Instrumentarium des Widerrufes der Bestallung nutzen, um einerseits die absolute Zahl der Bestallungen zu reduzieren und andererseits die verbleibenden Vorgänge vollumfänglich dem neu ausgerichteten Verwaltungsverfahren (vgl. Gliederungspunkt C.) zu unterwerfen. Seite 81 von128 C. Neuausrichtung des Verwaltungsverfahrens „Gesetzliche Vertretung“ C.1. Schaffung von Grundlagen für die Neuausrichtung des Verwaltungsverfahren Um die Grundlagen ordnungsgemäßen Handelns zukünftig im Rahmen der gesetzlichen Vertretung abzusichern, wurde das Verfahren neu ausgerichtet und strukturiert. C.1.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Entsprechend des Maßnahmenkataloges (vgl. dort E. III.) zur Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – soll zukünftig ein ordnungsgemäßes Verfahren in allen laufenden Verfahren abgesichert werden. Insbesondere sollen dabei interne Richtlinien, Handlungsanweisungen und Checklisten für das gesamte Verwaltungsverfahren erstellt werden. Zudem hat das Rechnungsprüfungsamt in seinem Sonderprüfbericht empfohlen, dass zukünftig im Rahmen der Fachaufsicht erfolgte Kontrollen aktenkundig gemacht und der Wahrung des VierAugen-Prinzips mehr Bedeutung zugemessen werden sollte. C.1.2. Voraussetzungen für die Bestallung eines gesetzlichen Vertreters Ist der Eigentümer eines (staatlich verwalteten) Grundstückes oder sein Aufenthalt nicht festzustellen und besteht ein Bedürfnis, die Vertretung des Eigentümers sicherzustellen, dann bestellt der Landkreis oder die kreisfreie Stadt, in dessen oder deren Gebiet sich das Grundstück befindet, auf Antrag der Gemeinde oder eines anderen, der ein berechtigtes Interesse daran hat, einen gesetzlichen Vertreter auf der Grundlage des § 11b Abs. 1 S. 1 VermG bzw. Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB, vgl. auch bereits Ausführungen unter Gliederungspunkt A.2. Nach dem Gesetzeszweck der Entlastung der Vormundschaftsgerichte wird die Zuständigkeit für die Bestallung (§ 1789 BGB), die Überwachung (§ 1837 BGB) sowie die Erteilung von Genehmigungen (§§ 1821 f. BGB) und die Abberufung eines gesetzlichen Vertreters bei einem Organ, dem Landkreis oder der kreisfreien Stadt, konzentriert (vgl. Gliederungspunkt B.10.1.) C.1.2.1. Nichtfeststellbarkeit der Person des Eigentümers oder seines Aufenthaltsortes – Eigentümerermittlung Grundvoraussetzung für die Bestallung eines gesetzlichen Vertreters ist die von Amts wegen vergeblich durchgeführte Suche nach dem Eigentümer des Grundstückes, damit überhaupt objektiv eine Feststellung darüber getroffen werden kann, ob ein Eigentümer oder sein Aufenthalt unbekannt ist oder nicht. Seite 82 von128 C.1.2.1.1. Gesetzliche Anforderungen Zu den allgemeinen gesetzlichen Anforderungen, die insbesondere in Bezug auf den Ermittlungsumfang durch die bestellende Behörde aus § 11b Abs. 1 S. 1 VermG bzw. Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB folgen, wird an dieser Stelle auf die Ausführungen in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – sowie unter den Gliederungspunkten A.2.7 und B.8.2.1 verwiesen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die bestellende Behörde vor der Bestallung eines gesetzlichen Vertreters nach dem Amtsermittlungsgrundsatz des § 24 VwVfG alle ihr zur Verfügung stehenden und verhältnismäßigen Nachforschungsmöglichkeiten zur Eigentümerermittlung auszuschöpfen hat, wie etwa durch Anfragen bei Stadtkämmerei, Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, Nachlassgericht. C.1.2.1.2. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen In Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben führt das Sonderprojekt im Falle einer neu beantragten Bestallung eines gesetzlichen Vertreters vor einer etwaigen Bestallung eine umfangreiche Eigentümerermittlung unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes durch. Dabei sind grundsätzlich die folgenden Ermittlungsmaßnahmen durchzuführen: • Einsicht in die Grundakte, falls im Grundbuch nur die Namen der Eigentümer eingetragen sind • stadtinterne Anfragen bei Stadtkämmerei (Abteilung Grundsteuern) sowie Amt zur Regelung offener Vermögensfragen • Einholung der Melderegisterauskunft bei Einwohnermeldeämtern bzw. Stadt- oder Staatsarchiven • Befragung von bekannten Miteigentümern, soweit vorhanden • Anfrage bei Nachlassgerichten über Nachlassvorgänge • Einsicht in die Personenstandsunterlagen (Geburten-, Ehe- und Sterberegister) bei Standesämtern bzw. Stadtarchiven zur Ermittlung potentieller gesetzlicher Erben (Ehegatten/ Kinder). Je nach Abwägung im Einzelfall können unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes weitere überobligatorische Eigentümerermittlungsmaßnahmen in Betracht kommen, wie z. B.: • Anfrage bei Kirchenarchiven • Anfrage beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen • Anfrage beim Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen • Anfrage bei Stadtreinigung • Anfrage bei bekannten Mietern • Veröffentlichung im Amtsblatt Sollte sich bei der Eigentümerermittlung herausstellen, dass beim Amtsgericht weder ein Erbschein beantragt wurde, noch ein öffentliches Testament hinterlegt ist, werden die mutmaßlichen Erben, die in Ansehung der gesetzlichen Erbfolge als Erben in Betracht kommen, über ihre mögliche Erbenstellung informiert und es wird ihnen die Möglichkeit eingeräumt, einen Erbschein als Legitimation beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen und im Original vorzulegen. Seite 83 von128 Nach Abschluss der Eigentümerermittlung sind die einzelnen Ermittlungsmaßnahmen in der dazugehörigen, speziell dafür erarbeiteten Checkliste „Prüfung der Voraussetzungen der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters“ unter Beachtung der Richtlinie „Eigentümerermittlung“ aktenkundig zu dokumentieren. Sonderfälle stellen die Anträge vom Amt für Geoinformation und Bodenordnung auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters für die Durchführung von Bodensonderungsverfahren dar. Da diese Verfahren standardisiert und an bestimmte Fristen gebunden sind, kann zur Fristwahrung im Einzelfall von den o. g. obligatorischen Maßnahmen unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes abgewichen werden. Auch bei Fällen, in denen die gesetzliche Vertretung lediglich zur Beteiligung an Grenzbestimmungsverfahren des Nachbarflurstücks (§ 16 SächsVermKatG) beantragt wird, kann eine eingeschränkte Ermittlung verhältnismäßig sein. C.1.2.2. Bedürfnis der Vertretung des Eigentümers C.1.2.2.1. Gesetzliche Anforderungen Weiter muss nach den Wortlauten des § 11b Abs. 1 S. 1 VermG und des Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB ein Bedürfnis für die Bestellung des gesetzlichen Vertreters bestehen. Welche Anforderungen aber an das Bedürfnis der Vertreterbestellung zu stellen sind, beantworten die Vorschriften nicht. In der Gesetzesbegründung wird lediglich von einem jeden gesprochen, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters hat und exemplarisch der Mieter, der Gewährleistungsansprüche geltend machen will, aufgeführt.91 Bereits in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – wurden Ausführungen zum Bedürfnis der Vertretung des Eigentümers gemacht, die vorliegend mit herangezogen werden können. Umstritten ist, auf wessen Bedürfnisse abzustellen ist. Einigkeit besteht nur insoweit, dass jedenfalls dann ein Bedürfnis für die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters anzunehmen ist, wenn die Interessen des Eigentümers zu wahren sind. Uneinigkeit herrscht aber in Bezug auf die Frage, ob ein Bedürfnis auch allein auf öffentlichen Interessen (z. B. Gefahrenabwehr, Einnahmen von Grundsteuern) oder Interessen Dritter (z. B. eines Mieters, wirtschaftliche Interessen eines Investors) beruhen kann. Einige Stimmen in der Literatur betonen den Bezug zu den Interessen des vertretenen Eigentümers.92 Ein Bedürfnis zur Bestellung eines gesetzlichen Vertreters für potentielle Kaufinteressenten sei zu verneinen, da es mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nicht zu vereinbaren sei.93 Diese Auffassung hätte zur Folge, dass öffentliche Interessen, aber auch die Interessen eines potentiellen Käufers nicht oder nur in geringem Umfang berücksichtigungsfähig wären. Diese restriktive Ansicht schenkt der Systematik des Gesetzes sowie dessen Zweck nur in ungenügendem Maße Beachtung. Das Ziel des 2. VermRÄndG bestand gerade darin, Investitionen in den neuen Bundesländern zu fördern und zu erleichtern (vgl. Gliederungspunkt A.2.2.). Dieser Sinn würde verfehlt, wenn eine Veräußerung des Grundstückes generell ausgeschlossen wäre. Auch der Verweis auf § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB belegt die Intention des Gesetzgebers, dass eine Veräußerung grundsätzlich möglich sein soll, was wiederum Rückschlüsse auf das Bedürfnis im Rahmen der gesetzlichen Vertretung zulässt. 91 BT-DS 12/2480, S. 46. 92 Hahn/ Giese, ZOV 1993, S. 149 f. 93 Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 5 f. Seite 84 von128 Nach richtiger Ansicht sollen mit dem in § 11b Abs. 1 S. 1 VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB normierten Bedürfnis nicht nur die Interessen des Eigentümers berücksichtigt werden. Dies wird zum einen darin deutlich, so auch der Bundesgerichtshof94, dass nach § 11b Abs. 1 S. 1 VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters beantragen kann. Zum anderen wäre durch eine Beschränkung allein auf die Interessen des Eigentümers die Funktionsfähigkeit der Normen erheblich beeinträchtigt, was dem Gesetzeszweck (Förderung und Erleichterung von Investitionen in den neuen Bundesländern) zuwiderlaufen würde.95 Anknüpfungspunkt für das Bedürfnis sind daher nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des unbekannten Eigentümers; erst auf diesem Wege kann die Bestellung des Vertreters auch im öffentlichen Interesse und gegebenenfalls im Interesse anderer Beteiligter stehen.96 Infolgedessen müssen zur Gewährleistung der gesetzgeberischen Intention im Einzelfall die Interessen des Eigentümers zurücktreten.97 Ungeachtet dessen hat der bestellte Vertreter bei der Ausübung seiner Vertreterbefugnisse allein die Interessen des Eigentümers wahrzunehmen.98 Zusammenfassend kann daher auch allein ein öffentliches Interesse oder ein Interesse Dritter ausreichend sein, um ein Bedürfnis für eine Vertreterbestellung zu begründen.99 Damit können beispielsweise auch Grundsteuerschulden ein Bedürfnis für die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters darstellen. Auch die Landesdirektion Sachsen hat in einer ausführlichen Stellungnahme auf Anfrage dem Sonderprojekt dieses weite Verständnis in Bezug auf das festzustellende Bedürfnis für die Vertretung des Eigentümers im Sinne der Sonderregelungen von § 11b VermG und Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB bestätigt. Nach deren Auffassung kann ein Bedürfnis für die Vertretung des Eigentümers insbesondere auch bei einem bloßen Kaufinteresse eines Dritten oder allein bei öffentlichem Interesse, etwa der bloßen Zielsetzung der Inempfangnahme von Bescheiden bzw. rein fiskalischem Interesse einer Gemeinde (z. B. bei der Notwendigkeit bauordnungsrechtlichen Einschreitens bei einem einsturzgefährdeten Gebäude oder gegebenenfalls sogar freihändige Grundstücksveräußerungsabsicht zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung mit geringerer Erlösaussicht) vorliegen. Zusammenfassend kann festgehalten werden: Der Begriff des „Bedürfnisses“ ist im Rahmen der gesetzlichen Vertretung weit auszulegen. Es kommt demnach insbesondere auch dann in Betracht: 94 95 96 97 98 99 • bei Kaufinteressenten, z. B. als Voraussetzung von Investitionen oder zur Schaffung von Wohnraum, • bei Maßnahmen zur Gefahrenabwehr, z. B. Einsturzgefahr, wobei rein fiskalische Interessen der Gemeinde (Vermeidung von Kosten, Grundsteuereinnahmen) unschädlich sind, • zur Zustellung von Bescheiden, wenn andernfalls nur öffentliche Zustellung möglich wäre. Siehe BGH, Urteil vom 21.02.2002, Az: III ZR 107/01. Vgl. Bendref, ZOV 1992, S. 250, 251; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 31 f. Bendref, ZOV 1992, S. 250, 251; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 31 f. Vgl. OLG Rostock, Urteil vom 20.04.2004, Az: 7 W 10/04 sowie Bendref, ZOV 1992, S. 251. BGH, Urteil vom 21.02.2002, Az: III ZR 107/01. Vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2002, Az: III ZR 107/01; LG Leipzig, Urteil vom 23.08.2002, Az: 13 O 2512/02; Bassenge, in: Palandt, BGB, 63. Auflage, EGBGB, Art. 233 § 2 Rn. 6; Bendref, ZOV 1992, S. 251; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 31; Rauscher, in: Staudinger, Art. 233 § 2 EGBGB Rn. 58; a. A. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 5; Hahn/ Giese, ZOV 1993, S. 149; Säcker-Hummert, VermG, § 11b Rn. 7; Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 5 f. Seite 85 von128 Die Interessen der Eigentümer werden dadurch sichergestellt, dass: • die bestallende Behörde im Vorfeld der Bestallung zwingend eine Eigentümerrecherche im Rahmen der Verhältnismäßigkeit durchzuführen hat, • der gesetzliche Vertreter die Interessen der Eigentümer vertritt und • der Bestallungsbehörde eine Aufsichts- und Beratungsfunktion zukommt und sie insbesondere die wesentlichen Rechtsänderungen am Grundstück im Interesse der Eigentümer zu genehmigen hat. C.1.2.2.2. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen Ergibt die Prüfung, dass ein Bedürfnis entsprechend den genannten gesetzlichen Anforderungen für die Vertretung der/ des Eigentümer/s vorliegt, so ist dies in der erarbeiteten Checkliste „Prüfung der Voraussetzungen der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters“ aktenkundig zu dokumentieren. Eine erstellte Richtlinie „Bedürfnis für die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters“ zeigt zusätzlich als Hilfestellung zur Prüfung des Bedürfnisses der Vertretung unter Beachtung der gesetzlichen Anforderungen Beispielsfälle auf. C.1.2.3. Antrag auf gesetzliche Vertretung C.1.2.3.1. Gesetzliche Anforderungen Grundsätzlich erfolgt die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag. Der Antrag ist aber an keine Formerfordernisse gebunden, so dass dieser im Zweifel auch konkludent erfolgen kann.100 Antragsbefugt ist einerseits die Gemeinde, in deren Gebiet sich das Grundstück befindet. Liegt das Grundstück jedoch im Gebiet einer kreisfreien Stadt, fallen die antragstellende Gemeinde und die bestellende kreisfreie Stadt zusammen. In diesem Fall entfällt das Antragserfordernis, da es sich hierbei um einen unnötigen Formalismus handeln würde.101 Neben der Gemeinde ist jeder Dritte antragsbefugt, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Vertreters für den Eigentümer hat. Auch an dieser Stelle wird die Frage, wann ein berechtigtes Interesse eines Dritten anzunehmen ist, nicht einheitlich beantwortet. Die überwiegende Meinung geht aber davon aus, dass jedes nach vernünftigen Erwägungen anzuerkennende schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art ausreichend ist.102 Daher kann auch ein kaufinteressierter Dritter ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Vertreters haben. Schließlich wäre auch eine Vertreterbestellung, die ohne den grundsätzlich erforderlichen Antrag 100 Vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2000, Az: LwZR 15/99. 101 Vgl. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 6; Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 7. 102 Vgl. Bendref, ZOV 1992, S. 251; Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 6; SäckerHummert, VermG, § 11b Rn. 10; a. A. Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 8. Seite 86 von128 erfolgte, nicht nichtig, sondern gleichwohl wirksam, da das Fehlen des Antrages die erteilte Vertretungsmacht nicht entfallen lässt.103 Für weitere Details zu den gesetzlichen Anforderungen wird auf die Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 verwiesen. C.1.2.3.2. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen In der erarbeiteten Checkliste „Prüfung der Voraussetzungen der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters“ ist aktenkundig zu dokumentieren, ob ein entsprechender Antrag auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters vorliegt. C.1.2.4. Stand der Umsetzung Ein gesetzlicher Vertreter nach Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 1 EGBGB oder § 11b Abs. 1 S. 1 VermG wird schlussendlich bestallt, wenn die folgenden Voraussetzungen ausweislich der Eintragungen in der vorgenannten Checkliste „Prüfung der Voraussetzungen der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters“ kumulativ vorliegen: • Das Grundstück befindet sich im Gebiet der Stadt Leipzig. • Der/ die Eigentümer ist/ sind unbekannt bzw. unbekannten Aufenthalts oder der/ die Eigentümer ist/ sind verstorben und dessen/ deren Erben sind unbekannt oder unbekannten Aufenthalts. • Es besteht ein Bedürfnis für die Vertretung der/ des Eigentümer/s. • Es liegt ein Antrag der Stadt Leipzig selbst oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters besitzt, vor. In Neufällen werden im Einklang mit Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 2 EGBGB und § 11b Abs. 1 S. 2 VermG vorrangig bekannte Miteigentümer als gesetzliche Vertreter eingesetzt. Im Übrigen wird an dieser Stelle auf die Ausführungen zum Auswahlverfahren bei Neubestallungen unter Gliederungspunkt C.3.3. verwiesen. Im Rahmen der Überprüfung der bereits bestehenden gesetzlichen Vertretungen wird darauf geachtet, ob bekannte Miteigentümer vorhanden sind, die entsprechend der gesetzlichen Vorgaben bevorzugt als gesetzlicher Vertreter eingesetzt werden müssen. Ist kein Miteigentümer bekannt, bleiben Altbestallungen bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen bestehen. Die Bestallung selbst erfolgt durch Vollmachturkunde als Verwaltungsakt, vgl. § 37 VwVfG. Die vom Rechtsamt der Stadt Leipzig bisher verwandte Bestallungsurkunde wurde überarbeitet und entsprechende Mustervorlagen nunmehr unter Beachtung der Rechtsbehelfsbelehrung erstellt. Mit der Erstellung der genannten Hilfsmittel (Checklisten, Handlungsrichtlinien etc.) werden die Grundlagen ordnungsgemäßen Handelns im Vorfeld einer jeden Bestallung eines gesetzlichen Vertreters sichergestellt und eine effektive, einheitliche und transparente Aktenbearbeitung ermöglicht. 103 Vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2000, Az: LwZR 15/99; Böhringer, VIZ 2003, S. 554. Seite 87 von128 Seit Einrichtung des Sonderprojektes sind insgesamt 48 Neuanträge auf Bestallung eines gesetzlichen Vertreters eingegangen. Davon konnten bisher nach erfolgloser Eigentümerermittlung in 18 Fällen Bestallungsurkunden ausgestellt werden; vereinzelt wurden Anträge abgelehnt, weil entweder die Eigentümer ermittelt werden konnten oder es sich nicht um einen Fall der gesetzlichen Vertretung gehandelt hat. Bei den restlichen Anträgen laufen die Prüfungen der gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere die Eigentümerermittlungen, noch. Zusätzlich wurden bei 12 Altfällen die Bestallungsurkunden geändert, weil entweder ein Miteigentümer anstatt eines Dritten bestallt wurde oder die bestehende Bestallungsurkunde inhaltlich abgeändert werden musste. Anzumerken ist, dass häufig mutmaßliche (Mit-)Erben ermittelt werden können, die jedoch die Verantwortung für das betreffende Grundstück, gegebenenfalls auch durch die eigene Vertreterbestellung, nicht übernehmen wollen. Beispiele hierfür sind die fehlende Bereitschaft, Erbscheine zur Legitimation vorzulegen bzw. zu beantragen oder vorhandene Hausschlüsseln entgegen zu nehmen. In solchen Fällen bestehen nur eingeschränkt Möglichkeiten, sie als gesetzlichen Vertreter einzusetzen. Auch die Heranziehung zur Übernahme von Kosten der Gefahrenabwehr oder gar als Grundsteuerschuldner sind sehr begrenzt. C.1.3. Erteilung von Genehmigungen C.1.3.1. Gesetzliche Anforderungen C.1.3.1.1. Genehmigungsvorbehalt Der bestellenden Behörde obliegen die Überwachung und Kontrolle des gesetzlichen Vertreters.104 Dies ergibt sich für die Bestellung des gesetzlichen Vertreters nach § 11b VermG aus § 11b Abs. 1 S. 5 VermG, § 1837 BGB bzw. für die Bestellung nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB aus Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 EGBGB, § 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915 Abs. 1, 1837 BGB. Alle Verfügungen des Vertreters über das Grundstück, d. h. insbesondere der Verkauf, bedürfen einer Genehmigung gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB, bei der die Wahrung des Eigentümerinteresses überprüft wird. Das Genehmigungserfordernis des § 1821 BGB ergibt sich bei der Bestellung nach § 11b VermG aus § 11b Abs. 1 S. 5 VermG und bei der Bestellung nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB aus Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 EGBGB, § 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915 Abs. 1 BGB. Für die Erteilung der Genehmigung ist die bestellende Behörde sachlich und örtlich zuständig.105 Zusätzlich unterliegt der gesetzliche Vertreter nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB über Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 EGBGB, § 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915 Abs. 1 BGB den weiteren im Bereich des Pflegschafts- und Vormundschaftsrechts anzuwendenden Genehmigungsvorbehalten (siehe §§ 1812, 1822 BGB). C.1.3.1.2. Veräußerung eines Grundstückes Konkrete gesetzliche Kriterien, unter welchen Voraussetzungen ein Verkauf erfolgen kann bzw. 104 Vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2002, Az: V ZR 243/01; LG Leipzig, Urteil vom 30.05.1995, Az: 12 T 2315/95. 105 Vgl. BVerwG, Urteil vom 02.07.2008, Az: 8 C 18/07; BGH, Urteil vom 25.10.2002, Az: V ZR 243/01; OLG Dresden, Urteil vom 02.08.1995, Az: 3 W 608/95. Seite 88 von128 muss, gibt es nicht. § 7 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG), der die Voraussetzungen einer Verkaufserlaubnis regelte, ist zum 31. Dezember 2005 ersatzlos außer Kraft getreten. Als rechtliche Mindestanforderung muss im Einklang mit den Ausführungen im Sonderprüfbericht und in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – gelten, dass die Veräußerung eines Grundstückes durch einen gesetzlichen Vertreter grundsätzlich nur zum Verkehrswert erfolgen kann, damit die Vermögenssubstanz der Eigentümer ungeschmälert erhalten bleibt. Auf die besondere Rolle von ö.b.u.v. Sachverständigen bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten wird unter Gliederungspunkt B.3.2.3. hingewiesen. C.1.3.1.3. Umgang mit dem Verwertungserlös In Bezug auf die Verwahrung von Geldern im Rahmen der gesetzlichen Vertretung können die rechtlichen Ausführungen in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/2098 – herangezogen werden. Der gesetzliche Vertreter ist grundsätzlich auch zur Veräußerung des Grundstückes berechtigt. Er ist infolgedessen generell dazu berufen, den daraus resultierenden Verwertungserlös für den/ die berechtigten Eigentümer zu verwahren und zu verwalten, mithin zu sichern.106 Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass der gesetzliche Vertreter die Interessen des Eigentümers in Bezug auf den Vermögensgegenstand zu wahren hat und dass im Falle des Verkaufes des Grundstückes der Erlös an die Stelle des Vermögenswertes tritt. Mithin ist der gesetzliche Vertreter im Innenverhältnis zum Eigentümer verpflichtet, den Verkaufserlös im Sinne des Eigentümers zu verwahren. Demgegenüber besteht eine Verpflichtung der bestellenden Behörde zur Verwahrung des Verkaufserlöses grundsätzlich nicht. Vielmehr hat diese ausschließlich die Aufgabe, einen geeigneten gesetzlichen Vertreter zu bestellen und dessen Handlungen zu beaufsichtigen und gegebenenfalls zu genehmigen. Erweist sich jedoch ein gesetzlicher Vertreter im Nachhinein als ungeeignet, kann insoweit etwas anderes gelten. Insbesondere in diesem Einzelfall ist es durchaus geboten, dass die Behörde im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht alle erforderlichen Maßnahmen zur Sicherung der Vermögenswerte des vertretenen Eigentümers unternimmt. Unter diesen Umständen kann auch die Behörde zur Verwahrung und Verwaltung des Verwertungserlöses berufen sein. Die Pflicht zur mündelsicheren und verzinslichen Anlage des aus dem Verkauf des Grundstückes resultierenden Verwertungserlöses ergibt sich aus den §§ 1806, 1807 BGB.107 Nimmt die Behörde die Pflichten des gesetzlichen Vertreters wahr, hat auch diese den Verwahrbetrag für den unbekannten Eigentümer verzinslich anzulegen. Wird ein berechtigter Eigentümer später bekannt, stehen diesem die angefallenen Zinsen zu. Wird dagegen der Verwertungserlös bei einer Hinterlegungsstelle zur Hinterlegung gebracht, ist er dort nicht zu verzinsen, vgl. § 12 SächsHintG. C.1.3.1.4. Zusammenfassung Die wesentlichen gesetzlichen Anforderungen im Falle einer Veräußerung eines Grundstückes können wie folgt zusammengefasst werden: 106 Vgl. Bendref, ZOV 1992, S. 252; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 48; Schlothauer/ Giese, ZOV 1994, S. 366, 367. 107 Vgl. hierzu die Ausführungen in der Vorlage DS/ V-2098. Seite 89 von128 • Die Veräußerung eines Grundstückes durch einen gesetzlichen Vertreter hat grundsätzlich zum Verkehrswert zu erfolgen, damit die Vermögenssubstanz der Eigentümer ungeschmälert erhalten bleibt. • Außerdem sind nach den für die gesetzliche Vertretung analog anzuwendenden §§ 1806, 1807 BGB die Verkaufserlöse verzinslich und mündelsicher anzulegen. Dabei ist im Falle der Veräußerung eines Grundstückes im Rahmen der gesetzlichen Vertretung grundsätzlich der bestellte gesetzliche Vertreter zur Verwahrung und Verwaltung des Erlöses berufen, der hierbei von der Bestallungsbehörde übewacht wird. C.1.3.2. Verwaltungsinterne Vorgaben Im Bezug auf zukünftige Grundstücksverkäufe gibt der Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV1219/ 12 unter Ziff. 2 nach Hinweis im Sonderprüfbericht Folgendes vor: Für die zukünftigen eventuellen Verkäufe ist eine „Mehrerlösklausel“ aufzunehmen. Die Verwaltung wird dem Stadtrat bis zur nächsten Stadtratssitzung einen Vorschlag unterbreiten. Bei Vorgängen über 100 TEUR (Verkehrswert) ist der Rechnungsprüfungsausschuss zu beteiligen. C.1.3.3. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen C.1.3.3.1. Veräußerung eines Grundstückes Insbesondere im typischen Fall des beabsichtigten Verkaufes eines Grundstückes im Rahmen der gesetzlichen Vertretung wurde das Verfahren durch das Sonderprojekt neu ausgerichtet und rechtssicher gestaltet. Vor dem Verkauf des Grundstückes hat der gesetzliche Vertreter grundsätzlich eine sog. Verkaufserlaubnis durch die Bestallungsbehörde einzuholen. Hintergrund ist, dass bereits im Vorfeld die Voraussetzungen einer Genehmigungsfähigkeit des bevorstehenden Kaufvertragsabschlusses geprüft werden sollen, insbesondere, ob die Interessenlage der gesetzlich Vertretenen hinreichend gewahrt ist. Dies geschieht auch vor dem Hintergrund, um nach Vertragsabschluss unnötige zeitliche Verzögerungen und Kosten, etwa durch erforderliche notarielle Nachträge, zu vermeiden. Die erteilte Verkaufserlaubnis ersetzt nicht die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages. Nach erfolgter Beurkundung ist der Kaufvertrag der Bestallungsbehörde zur Genehmigung vorzulegen. Erst nach Erteilung der Genehmigung ist der Vertrag rechtswirksam geschlossen und damit Rechtssicherheit herbeigeführt. Die Entscheidung über die Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung ist nach hinreichender Sachaufklärung und unter Berücksichtigung aller Umstände Ermessensentscheidung.108 Dabei genügt es, wenn im Ganzen gesehen der Vertrag für den Vertre- 108 Vgl. BGH, NJW 1986, S. 2829; Götz, in: Palandt, BGB, § 1828 Rn. 8. Seite 90 von128 tenen vorteilhaft und zweckmäßig ist.109 Einem Antrag auf Erteilung einer sog. Verkaufserlaubnis wird im Regelfall durch die Bestallungsbehörde nur stattgegeben, wenn: • die erfolglos gebliebene Eigentümerermittlung im Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes umfassend durchgeführt wurde; Rahmen des • die Bestallungsurkunde des gesetzlichen Vertreters auf Korrektheit überprüft wurde; • die Verkaufsgründe geprüft wurden und nicht gegen eine Veräußerung sprechen; • der Kaufpreis mindestens dem Verkehrswert entspricht, der auf der Grundlage eines Verkehrswertgutachtens eines ö. b. u. v. Sachverständigen für Wertermittlungen von Grundstücken basieren muss, das nicht älter als ein Jahr ist. Dieses wird auf Plausibilität überprüft. Ausnahmsweise, etwa aus vernünftigen wirtschaftlichen Erwägungen oder im Falle eines Bodensonderungsverfahrens, kann ein Sachverständigengutachten entbehrlich sein. Die Gründe hierfür sind aktenkundig zu machen; • eine Mehrerlösklausel im Kaufvertrag enthalten ist, deren Ziel der Schutz der unbekannten Eigentümer vor spekulativem Erwerb und deren Beteiligung an nachfolgenden Wertsteigerungen ist; Drucksache V/2272 ist hierbei zu berücksichtigen; • die Zahlung des auf die unbekannten Eigentümer entfallenden Kaufpreisanteils auf ein vom gesetzlichen Vertreter eingerichtetes, verzinsliches Treuhandkonto erfolgt; nach Abschluss des Kaufvertrages ist der gesetzliche Vertreter verpflichtet, den auf die unbekannten Eigentümer entfallenden Kaufpreisanteil nach Abzug aller Lasten und der notwendigen Kosten treuhänderisch zu verwahren; Ziel ist die zügige Hinterlegung; der gesetzliche Vertreter unterliegt gegenüber der Bestallungsbehörde einer umfangreichen Rechenschaftspflicht und hat durch Vorlage entsprechender Belege über die Vermögensverhältnisse der unbekannten Eigentümer zu berichten; • dem Verkauf keine weiteren zum Zeitpunkt der Erteilung der Verkaufserlaubnis bzw. Genehmigung erkennbaren Gründe entgegenstehen (z. B. Fehlverhalten des gesetzlichen Vertreters zu Lasten der/ des Vertretenen oder gegenüber der Aufsichtsbehörde). Die Prüfung erfolgt bei der Genehmigung eines bereits abgeschlossenen Kaufvertrages identisch. Bei Vorgängen über 100 TEUR (Verkehrswert) ist der Rechnungsprüfungsausschuss entsprechend Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 zu beteiligen. Um ein ordnungsgemäßes Verfahren im Falle eines Grundstücksverkaufs und die Aufsichtsfunktion der bestellenden Behörde sicherzustellen, wurden Checklisten zur Prüfung der vorgenannten Voraussetzungen für die Erteilung der sog. Verkaufserlaubnis bzw. Genehmigung und entsprechend dazugehörige Handlungsrichtlinien erstellt. Die einzelnen Prüfschritte sind danach aktenkundig vor Erteilung der sog. Verkaufserlaubnis bzw. Genehmigung nachvolllziehbar zu dokumentieren. Der Kaufvertrag darf schlussendlich nur genehmigt werden, wenn das Vorliegen der Voraussetzungen im Vier-Augen-Prinzip unter Teilnahme zumindest eines Justiziars bestätigt worden ist. 109 Vgl. OLG Hamm, FamRZ 2001, S. 53; Götz, in: Palandt, BGB, § 1828 Rn. 8. Seite 91 von128 C.1.3.3.2. Andere Genehmigungstatbestände In §§ 1821 f. BGB sind noch weitere Genehmigungstatbestände aufgeführt. Insbesondere unterliegen danach auch: • Belastungen des Grundstückes (Grundschulden, Hypotheken etc.), § 1821 Nr. 1 BGB, • Landpachtverträge, § 1822 Nr. 4 BGB (nur bei Vertretung über EGBGB), • langfristige Miet- oder Pachtverträge, § 1822 Nr. 5 BGB (nur bei Vertretung über EGBGB), • Erbteilungsverträge, § 1822 Nr. 2 BGB (nur bei Vertretung über EGBGB) dem Genehmigungsvorbehalt der Bestallungsbehörde. Die Behörde nimmt damit ihre Überwachungsfunktion gegenüber dem gesetzlichen Vertreter zur Wahrung der Interessen der Vertretenen und Vermeidung von Nachteilen für sie wahr. C.1.3.4. Stand der Umsetzung Die Genehmigungen aufgrund der gesetzlichen Regelungen in §§ 1812, 1821 f. BGB werden durch das Sonderprojekt grundsätzlich nur dann erteilt, wenn im Ganzen gesehen der Vertrag für den Vertretenen vorteilhaft und zweckmäßig ist. Vor Erteilung der Verkaufserlaubnis bzw. der schlussendlichen Genehmigung des Verkaufes eines Grundstückes auf Antrag des gesetzlichen Vertreters wird insbesondere auf die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens als Grundlage für die Kaufpreiseinschätzung, eine im Kaufvertrag enthaltene Mehrerlösklausel sowie die gesetzeskonforme Anlage und Verzinsung des Kaufpreiserlöses durch den gesetzlichen Vertreter geachtet. Durch das Sonderprojekt wurden bisher insgesamt 17 Erlaubnisse vor und 17 Genehmigungen nach Geschäften i. S. d. §§ 1812, 1821 f. als Voraussetzung für deren Wirksamkeit erteilt. Der Rechnungsprüfungsausschuss war bisher noch nicht zu beteiligen. C.1.4. Abberufung des gesetzlichen Vertreters C.1.4.1. Gesetzliche Anforderungen Zum einen können bezüglich der gesetzlichen Vorgaben zur Abberufung eines gesetzlichen Vertreters die Ausführungen in der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/2098 – herangezogen werden. Zum anderen wird auf die bereits in diesem Bericht unter dem Gliederungspunkt B.10.1. erfolgten Ausführungen hinsichtlich der gesetzlichen Vorgaben im Zusammenhang mit dem Widerruf von gesetzlichen Vertretern verwiesen. Schwerpunktmäßig erfolgt damit eine Abberufung eines gesetzlichen Vertreters: • auf Antrag des Eigentümers oder • nach dem Gesetzeszweck grundsätzlich auch dann, wenn das Bedürfnis, die Vertretung Seite 92 von128 des Eigentümers sicherzustellen, nicht mehr besteht;110 Ein gesetzlicher Vertreter kann damit entgegen dem Gesetzeswortlaut auch ohne Antrag des Eigentümers in Fällen abberufen werden, in denen die Voraussetzungen für eine gesetzliche Vertretung nicht mehr vorliegen; • bei einem pflichtwidrigen Verhalten des gesetzlichen Vertreters durch Einschreiten der Bestallungsbehörde im Rahmen ihrer Aufsichtsfunktion (vgl. §§ 1837 Abs. 2, 1886 BGB). C.1.4.2. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen Eine erstellte Richtlinie „Abberufung gesetzlicher Vertreter“ dient als zusätzliche Hilfestellung bei der Entscheidung über die Abbestallung eines gesetzlichen Vertreters und deren Umsetzung. Insbesondere enthält sie Ausführungen zu den möglichen Widerrufsgründen, die zu einer Beendigung der gesetzlichen Vertretung führen können bzw. müssen. Ergibt die Prüfung, dass Widerrufsgründe entsprechend der gesetzlichen Anforderungen vorliegen, hat eine entsprechende Abberufung des gesetzlichen Vertreters per Widerrufsbescheid zu erfolgen. Der gesetzliche Vertreter hat daraufhin der Bestallungsbehörde unverzüglich seine Bestallungsurkunde im Original zurückzugeben. Darüber hinaus ist vom gesetzlichen Vertreter bei Beendigung der Bestallung ein Schlussbericht anzufertigen, der eine zusammenfassende Darstellung seiner wesentlichen Tätigkeiten im Rahmen der gesetzlichen Vertretung enthält. C.1.4.3. Stand der Umsetzung Seit Einrichtung des Sonderprojekts wurden bislang rund 70 Widerrufsbescheide erlassen, wobei der Widerruf nahezu ausschließlich bestallte Rechtsanwälte betraf. Im Übrigen wird an dieser Stelle zur Vermeidung von Wiederholungen auf die beispielhaften Ausführungen zu den Hintergründen der erfolgten Abberufung unter dem Gliederungspunkt B.10. verwiesen. 110 Siehe Schreiben des Bundesministeriums der Justiz vom 03. August 2005 sowie 22. Mai 2013 zur Möglichkeit der Abberufung eines gesetzlichen Vertreters. Seite 93 von128 C.2. Abarbeitung Bearbeitungsstau C.2.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Im laufenden Verfahren der gesetzlichen Vertretung war bei Einrichtung des Sonderprojektes ein Bearbeitungsstau zu verzeichnen, der teilweise bis Anfang 2011 zurückreichte. Entsprechend sieht die Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – vor, dass dieser Bearbeitungsstau zügig und rechtssicher abgearbeitet werden muss. Insbesondere sind danach folgende Maßgaben zu beachten (vgl. dort E. IV. 7.): ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ Nachholung der Eigentümerrecherche, sofern noch sinnvoll und geboten Nachträgliche Prüfung der Voraussetzungen der gesetzlichen Vertretung und der korrekten Bestallung eines gesetzlichen Vertreters, ggf. Widerruf bzw. Korrektur der Bestallung und Einsatz eines Miterben, sofern noch sinnvoll und geboten ggf. sonstige Korrekturen, sofern noch sinnvoll und geboten bis zur endgültigen Klärung wird Bestallung nur auf verwaltende Tätigkeit begrenzt ca. 180 Fälle C.2.2. Methodik/ Umsetzung Das Sonderprojekt hatte mit seiner Einrichtung fast 200 Fälle in der laufenden Bearbeitung übernommen. Erst nach Schaffung der personellen und sachbezogenen Voraussetzungen für eine zügige und rechtssichere Bearbeitung, insbesondere durch die vollständige Aufarbeitung der Rechtslage, die Entwicklung von Checklisten und Handlungsrichtlinien sowie die Neudefinition der Zusammenarbeit mit den gesetzlichen Vertretern, konnte der Abbau des Bearbeitungsstaus im IV. Quartal 2012 effektiv angegangen werden. Zunächst musste eine Priorisierung der übernommenen laufenden Verfahren vorgenommen werden. Dabei waren die erforderlichen Maßnahmen (z. B. Genehmigungen nach Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 EGBGB, § 16 Abs. 4 VwVfG i. V. m. §§ 1915, 1821 BGB, Einhaltung von Fristen im Bodensonderungsverfahren, Korrekturen von Bestallungsurkunden oder Abbestallungen) je nach Dringlichkeit und der Gefahr von Folgeschäden abzuarbeiten. Ein besonderer Stellenwert kam zudem der zügigen und rechtssicheren Bearbeitung von angezeigten Schadensfällen zu. Insgesamt waren bzw. sind im Rahmen der Abarbeitung in laufenden Verfahren umfangreiche Tätigkeiten nachzuholen, die im ursprünglichen Verwaltungsverfahren insbesondere aufgrund anderer Rechtsauffassung nicht oder anders durchgeführt wurden. Vor allem wird ein besonderes Augenmerk auf die Ermittlung von Eigentümern gelegt. So können Miteigentümer selbst bestallt und damit Kosten für die Eigentümer und für die Stadt vermieden werden. Insbesondere kann bei vollständiger Ermittlung einer Eigentümergemeinschaft das Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung ohne weitere Tätigkeit durch die Stadtverwaltung beendet werden. Notwendige Korrekturen (etwa die Änderung fehlerhafter Bestallungsurkunden) werden entsprechend vorgenommen. Bis zur endgültigen Klärung in jedem einzelnen laufenden Verfahren läuft die bestehende Bestallung fast ausschließlich auf verwaltende Tätigkeit hinaus. Seite 94 von128 Das Verfahren der gesetzlichen Vertretung wieder in Gang zu setzen und den Bearbeitungsstillstand zu beheben, wurde u.a. dadurch erschwert, dass gemäß Ziff. 2 des Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 bei der Auswahl der Gutachter bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten ausschließlich bisher noch nicht im Bereich der gesetzlichen Vertretung tätige Bewerber berücksichtigt werden durften. Ein Abgleich mit Auskünften der IHK Leipzig hatte ergeben, dass zehn der aktuell elf von dieser ö.b.u.v. Sachverständigen in der Vergangenheit Gutachten für den Bereich der gesetzlichen Vertretung gefertigt hatten. Daher waren diese für eine Beauftragung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung bis zu einer neuen Entscheidung grundsätzlich ausgeschlossen. Somit konnte bislang fast ausschließlich auf Sachverständige zurückgegriffen werden, die von anderen Industrie- und Handelskammern bestellt wurden oder die ein Zweigbüro in Leipzig unterhalten. C.2.3. Stand der Umsetzung Im III. Quartal 2013 war der Bearbeitungsstau im Wesentlichen abgeschlossen und es konnte in ein geordnetes, laufendes Verfahren übergegangen werden. Die internen Anträge des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung auf Einsatz eines gesetzlichen Vertreters im Rahmen des Bodensonderungsverfahren sind nunmehr nahezu vollständig abgearbeitet. Größtenteils waren bzw. sind die Eigentümer- bzw. Erbenermittlungen sehr zeitintensiv. Bereits in einer Vielzahl von Fällen wurden (Mit-)Eigentümer bzw. mutmaßliche (Mit-)Eigentümer gefunden, auch wenn diese ihre Eigentümerstellung noch nicht immer nachweisen konnten. In diesen Vorgängen kann gegebenenfalls ein Miteigentümer bzw. mutmaßlicher Miteigentümer zum gesetzlichen Vertreter bestallt werden. Hierdurch werden für alle Beteiligten, insbesondere für die Eigentümer und für die Stadt Leipzig, erhebliche Kosten gespart. Seite 95 von128 C.3. Neuausrichtung der Zusammenarbeit mit gesetzlichen Vertretern Ein ebenfalls wichtiger Themenbereich im Aufgabenspektrum des Sonderprojektes betrifft die Neuregelung der Zusammenarbeit mit den gesetzlichen Vertretern. C.3.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Die Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – sieht vor, dass zukünftig ein ordnungsgemäßes Verfahren in allen laufenden Verfahren abgesichert werden soll (vgl. dort E.III). Insbesondere soll danach die Zusammenarbeit mit den gesetzlichen Vertretern neu geregelt werden. Der Beschlusses der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 bestimmt unter Ziff. 2: Bei der künftigen Bestellung von „Gesetzlichen Vertretern“ für die sogenannten „herrenlosen Grundstücke“ sowie bei der Auswahl der Gutachter werden vorerst (bis zum Ende der Aufarbeitung aller Akten im Zusammenhang mit den sogenannten „herrenlosen Grundstücken“) ausschließlich bisher noch nicht diesbezüglich tätige Bewerber berücksichtigt. Nach Abschluss der Überprüfung/Aufarbeitung der fehlerhaften Akten wird dem Stadtrat ein Vorschlag zum Umgang mit den „Gesetzlichen Vertretern“ und Gutachtern zur Abstimmung vorgelegt. C.3.2. Bewerbungsverfahren Zur Neuausrichtung der Zusammenarbeit wurde bereits im Amtsblatt vom 12. Mai 2012 ein Aufruf gestartet, um Rechtsanwälte aus der Region zur Bewerbung für die Zusammenarbeit mit der Stadt Leipzig auf diesem Gebiet zu bewegen. Überdies war auf Grund des Ratsbeschlusses vom 16. Mai 2012 eine erneute Bestellung von bis dahin bereits tätigen gesetzlichen Vertretern nicht möglich. Daher wurde ein objektives Verfahren entwickelt, in dem die eingereichten Bewerbungen von Rechtsanwälten in Bezug auf bestimmte Tätigkeitsschwerpunkte auf deren Eignung für die Zusammenarbeit mit der Stadt Leipzig im Rahmen der gesetzlichen Vertretung geprüft wurden. Dazu gehörte u. a. ein intensives Gespräch über Qualifikation und Sensibilität für das spezielle Thema. Überdies war zu beachten, dass die Rechtsanwälte über eine gesonderte Berufshaftpflichtversicherung verfügen bzw. eine solche umgehend nachweisen werden. Seite 96 von128 C.3.3. Auswahlverfahren bei Bestallung und Belehrung C.3.3.1. Gesetzliche Anforderungen In der Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098 – wurden bereits die vorliegend herangezogenen rechtlichen Grundlagen zur Auswahl eines gesetzlichen Vertreters erarbeitet. Gemäß § 11b Abs. 1 S. 1 VermG kann für den Eigentümer sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person zum gesetzlichen Vertreter bestellt werden. Demgegenüber erwähnt Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB die Möglichkeit zur Bestellung einer juristischen Person nicht ausdrücklich. Dennoch wird in der Rechtsprechung die Bestellung einer juristischen Person 111 oder einer Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts112 zum gesetzlichen Vertreter nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB als zulässig erachtet. Darüber hinaus ist es in der Rechtsprechung anerkannt, dass die bestellende Behörde ebenfalls befugt ist, sich selbst zum gesetzlichen Vertreter zu bestellen.113 Der Behörde kommt bei der Bestellung des gesetzlichen Vertreters grundsätzlich ein Auswahlermessen zu.114 Sie hat ihre Auswahlentscheidung vorrangig an den Interessen des vertretenen Eigentümers auszurichten, so dass als Kriterium insbesondere die Geeignetheit des Vertreters in Betracht zu ziehen ist.115 Für die Feststellung der Geeignetheit ist zu berücksichtigen, ob der gesetzliche Vertreter über die notwendige Sachkunde, die Kapazität und die Möglichkeit zur umfassenden Vermögensverwaltung verfügt.116 Auch die räumliche Nähe zum Grundstück kann in die Auswahlentscheidung mit einbezogen werden.117 Gebunden ist das Auswahlermessen der Behörde allerdings im Falle einer Miteigentümergemeinschaft. Sind von mehreren Eigentümern nicht alle unbekannt, ist nach den Vorschriften des § 11b Abs. 1 S. 2 VermG und des Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 2 EGBGB ein Mitglied der Gemeinschaft zum gesetzlichen Vertreter zu bestellen. Diese Anordnung ist zwingend und kann wegen der Eindeutigkeit des Wortlautes allenfalls dann teleologisch reduziert werden, wenn einerseits der vorhandene Miteigentümer offenkundig völlig ungeeignet ist118 oder andererseits der vorhandene Miteigentümer in entsprechender Anwendung des § 1786 BGB die Übernahme der Vertretung wirksam abgelehnt hat.119 Bei der Bestellung eines gesetzlichen Vertreters nach § 11b VermG bzw. Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB handelt es sich nicht um die Vergabe eines öffentlichen Auftrages durch einen kommunalen Auftraggeber. Tatsächlich bestellt die Behörde den Vertreter für den unbekannten Eigentümer mittels Verwaltungsakt. Im Ergebnis begründet sich in entsprechender Anwendung des Auftrags- 111 Vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2002, Az: V ZR 243/01. 112 Vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2000, Az: LwZR 15/99. 113 Vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2000, Az: LwZR 15/99. 114 Vgl. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 8; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 18; Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 10; Rauscher, in: Staudinger, Art. 233 § 2 EGBGB Rn. 60; Säcker-Hummert, VermG, § 11b Rn. 12. 115 Vgl. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 8; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 37; Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 10; Säcker-Hummert, VermG, § 11b Rn. 13. 116 Vgl. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 8; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 37. 117 Vgl. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 8; Gisselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b Rn. 37. 118 Vgl. Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, § 11b Rn. 11. 119 Vgl. Budde, in: Fieberg/ Reichenbach/ Messerschmidt, VermG, § 11b Rn. 8. Seite 97 von128 rechts bzw. des Vormundschaftsrechts nur zwischen dem gesetzlichen Vertreter und dem unbekannten Eigentümer eine schuldrechtliche Beziehung (Innenverhältnis). Der Behörde obliegt insoweit die Beaufsichtigung und Überwachung des gesetzlichen Vertreters.120 C.3.3.2. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen bei Neuanträgen Entsprechend den gesetzlichen Vorgaben wird ein bekannter Miteigentümer vorrangig als gesetzlicher Vertreter eingesetzt. Etwas anderes gilt allenfalls dann, soweit die Prüfung ergibt, dass der vorhandene Miteigentümer offenkundig völlig ungeeignet ist oder in entsprechender Anwendung des § 1786 BGB die Übernahme der Vertretung wirksam abgelehnt hat. Ungeeignet ist ein bekannter Miteigentümer als gesetzlicher Vertreter etwa dann, wenn er geschäftsunfähig oder minderjährig ist, unter Betreuung steht oder tatsächliche Hinderungsgründe vorliegen. Ein Miteigentümer darf die Übernahme der gesetzlichen Vertretung ablehnen, wenn er über 60 Jahre alt ist, ihm durch Krankheit, aufgrund der Entfernung zum Grundstück oder einem vergleichbaren Grund die Amtsführung erschwert ist. Falls mehrere Miteigentümer vorhanden und geeignet sind, so wird der geeignetste Miteigentümer als gesetzlicher Vertreter ausgewählt. Die Feststellung der Geeignetheit richtet sich u. a. nach der räumlichen Nähe des Grundstückes zum Wohnort, dem Miteigentumsanteil sowie anderen Umständen, wie z. B. besondere Sachkenntnis oder Engagement. In den Fällen, bei denen der Aufenthalt eines Eigentümers nicht ermittelt werden konnte, kommt dem Sonderprojekt grundsätzlich ein Auswahlermessen bei der Bestellung des gesetzlichen Vertreters zu. Ist nicht bereits ein anderer Bevollmächtigter, wie z. B. ein Abwesenheits- bzw. Nachlasspfleger, vorhanden, der einer gesetzlichen Vertretung entgegensteht, muss ein geeigneter Dritter als gesetzlicher Vertreter eingesetzt werden. Sollten keine geeigneten Personen mit einem Bezug zum Grundstück und entsprechender Sachkunde vorhanden sein, so wird im Regelfall ein Rechtsanwalt als gesetzlicher Vertreter bestellt. Die für die Tätigkeit als gesetzlicher Vertreter zur Verfügung stehenden und geeigneten Rechtsanwälte wurden in einem Bewerbungsverfahren ausgewählt (siehe dazu Gliederungspunkt C.3.2.). Bei der Bestellung der Rechtsanwälte wird darauf geachtet, dass im Rahmen der fachlichen Eignung eine abwechselnde und gleichmäßige Verteilung erfolgt. Nach Abschluss des Auswahlverfahrens sind die einzelnen Prüfschritte in der speziell dafür erarbeiteten Checkliste „Auswahl des gesetzlichen Vertreters“ für die Akte zu dokumentieren. Für die Zusammenarbeit und die Aufsicht der gesetzlichen Vertreter wurden inhaltliche Vorgaben erstellt. Eine Belehrung enthält die Beschreibung der Aufgaben des gesetzlichen Vertreters, insbesondere die treuhänderischen Fürsorgepflichten gegenüber den unbekannten Eigentümern, aber auch die Anzeigepflichten gegenüber der Stadt Leipzig als Aufsichtsbehörde. Außerdem wurden in der Belehrung Handlungsspielräume definiert sowie insbesondere konkrete Vorgaben, wie z. B. die Formulierung einer Mehrerlösklausel für Kaufverträge, gemacht. 120 Nähere Ausführungen hierzu finden sich in der Vorlage DS/ V-2098. Seite 98 von128 C.3.3.3. Methodik/ Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen bei sog. Altbestallungen Im Rahmen der Aktenaufarbeitung wird geprüft, ob bekannte Miteigentümer vorhanden bzw. ermittelbar sind, die entsprechend der gesetzlichen Vorgaben bevorzugt als gesetzliche Vertreter eingesetzt werden müssen mit der Folge, dass ein bisher bestallter Dritter als gesetzlicher Vertreter abberufen wird. Ist kein Miteigentümer bekannt, bleiben diese Bestallungen bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen für eine gesetzliche Vertretung grundsätzlich bestehen. Ist eine gesetzliche Vertretung nicht mehr geboten, erfolgt der Widerruf der Bestallung. Zur Optimierung der Zusammenarbeit mit den bisherigen gesetzlichen Vertretern wurden diese per Rundschreiben über Änderungen im Verwaltungsverfahren informiert und entsprechende Belehrungen wie bei Neubestallungen übersandt. C.3.4. Vergütungsrichtlinie C.3.4.1. Grundlagen § 16 Abs. 3 VwVfG gewährt dem gesetzlichen Vertreter einen Vergütungsanspruch sowie einen Anspruch auf Erstattung seiner baren Auslagen gegen die Behörde, weil die Bestellung des gesetzlichen Vertreters im öffentlichen Interesse liegt und seine Ansprüche auf Vergütung und Auslagenersatz nicht von dem Vertretenen befriedigt werden können, solange der Eigentümer oder sein Aufenthalt nicht feststellbar sind.121 Wie bereits unter Gliederungspunkt B.4.1.2. ausgeführt, existieren für Fälle der gesetzlichen Vertretung keine verbindlichen gesetzlichen Vorgaben über die Höhe der angemessenen Vergütung. Maßgebliche Kriterien zur Bestimmung der Angemessenheit der Vergütung des gesetzlichen Vertreters sollen der Umfang und die Schwierigkeiten der Leistungen sowie dessen Qualifikation sein. Demgegenüber soll sich die Vergütung der gesetzlichen Vertreter am Vermögenswert nur untergeordnet orientieren.122 Im Zuge der Überprüfung der festgesetzten Vergütung in den Altfällen wurden auch die Schwächen der ausschließlichen Ausrichtung der städtischen Vergütungsgrundsätze an dem Gegenstandswert offenbar. Im Hinblick auf den Umfang und die Schwierigkeit der gesetzlichen Vertretung macht es durchaus einen Unterschied, ob eine zügige Veräußerung des Grundstückes realisiert werden kann, oder die gesetzliche Vertretung etwa bei geringwertigen Grundstücken oder bei geringer quotaler Beteiligung des gesetzlichen Vertreters über mehrere Jahre andauert. Etwa in diesen Fallkonstellationen zeigten sich die städtischen Vergütungsgrundsätze als wenig flexibel. Es war demgemäß angezeigt, einen anderweitigen Maßstab für die Bestimmung einer angemessenen Vergütung des gesetzlichen Vertreters zu finden. Nach Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 4 i. V. m. § 16 Abs. 4 VwVfG gelten für die Bestellung und für das Amt des Vertreters die Vorschriften über die Pflegschaft entsprechend. Von zentraler Bedeutung ist dabei die pflegschaftsrechtliche Norm des § 1915 Abs. 1 BGB.123 Über die Anwendbarkeit des Vormundschaftsrechts hinaus enthält § 1915 121 Vgl. BVerwG, Urteil vom 22.04.2004, Az: 7 C 5.03. 122 Vgl. Säcker-Hummert, VermG, § 11b Rn. 34. 123 Dieser bestimmt: „Auf die Pflegschaft finden die für die Vormundschaft geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Abweichend von § 3 Abs. 1 bis 3 des Vormünderund Betreuervergütungsgesetzes bestimmt sich die Höhe einer nach § 1836 Abs. 1 zu bewilligenden Vergütung Seite 99 von128 Abs. 1 BGB zwei weitere Vorgaben in Bezug auf die Vergütung des Pflegers/ gesetzlichen Vertreters. Dies ist einerseits der Verweis auf § 1836 BGB. Danach wird die Vormundschaft unentgeltlich geführt, denn das Amt des Vormundes ist ein Ehrenamt, das grundsätzlich jeder übernehmen muss.124 Andererseits enthält § 1915 Abs. 1 BGB den ausdrücklichen Hinweis auf die Vergütung nach dem Vormünder- und Betreuervergütungsgesetz (VBVG). Die Vormundschaft wird nämlich ausnahmsweise dann entgeltlich geführt, wenn das Gericht bei der Bestellung des Vormunds feststellt, dass der Vormund die Vormundschaft berufsmäßig führt. Sinngemäß gilt dies damit auch für Pflegschaften und damit auch für gesetzliche Vertreter. Bezüglich der Höhe des Vergütungsanspruches sieht das VBVG ein gestaffeltes Pauschalvergütungssystem in Abhängigkeit von der Ausbildung des Vormunds vor. Unter Berücksichtigung der maßgeblichen Kriterien Umfang und Schwierigkeit der Leistung des gesetzlichen Vertreters sowie seiner Eignung bietet damit der gestaffelte Stundensatz nach dem VBVG hinreichend Möglichkeiten, der unterschiedlichen Qualifikation der gesetzlichen Vertreter Rechnung zu tragen. Der Umfang kommt in erster Linie in der Anzahl der zu vergütenden Stunden zum Ausdruck, die Schwierigkeit sowie die besonderen Fachkenntnisse in der Höhe des Stundensatzes. Ein weiterer Vorteil einer an den transparenten Grundsätzen des VBVG orientierten Vergütungsrichtlinie ist die Erfassung aller gesetzlichen Vertreter, gleich ob es sich um Rechtsanwälte, private Miteigentümer oder sonstige Dritte handelt. C.3.4.2. Weitere Vorgaben Die allgemeinen Grundlagen sind um weitere Vorgaben des Gesetzgebers und die Implikationen höchstrichterlicher Rechtsprechung zu verfeinern, wobei lediglich die wesentlichen Aspekte nachfolgend dargestellt werden sollen. Bei einer zukünftigen Vergütungsrichtlinie ist nach dem Antragsteller zu differenzieren. § 16 Abs. 3 VwVfG, der dem gesetzlichen Vertreter einen Anspruch auf angemessene Vergütung gegen die Behörde einräumt, ist nur anwendbar, wenn eine Behörde um die Bestellung des gesetzlichen Vertreters ersucht hat. Ist dies der Fall, richtet sich der Vergütungsanspruch des gesetzlichen Vertreters gegen den Rechtsträger der Behörde. Ist der gesetzliche Vertreter auf Antrag eines Dritten bestallt worden, findet § 16 Abs. 3 VwVfG keine Anwendung. Daraus folgt, dass sich der Vergütungsanspruch des gesetzlichen Vertreters nur in den Fällen gegen die kommunale Gebietskörperschaft Stadt Leipzig (Rechtsträger) richtet, in denen eine städtische Behörde um die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters ersucht hat. Nur wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, finden die zu schaffenden städtischen Vergütungsgrundsätze überhaupt Anwendung und nur bezüglich dieser Vorgänge erfolgt eine Vergütungsfestsetzung mittels Verwaltungsakt durch die Bestallungsbehörde. In allen anderen Fällen richtet sich der Vergütungsanspruch des gesetzlichen Vertreters gegen einen anderen Rechsträger oder unmittelbar gegen den vertretenen Eigentümer nach dem zivilrechtlichen Schuldverhältnis (Innenverhältnis). Darüber hinaus richtet sich aufgrund der Vorschriften des VBVG die Höhe des Stundensatzes nach den zur Verfügung stehenden Mitteln der Vertretenen. Stehen keine Mittel der Vertretenen zur Verfügung, erhält der gesetzliche Vertreter lediglich eine Vergütung nach Maßgabe der nach den für die Führung der Pflegschaftsgeschäfte nutzbaren Fachkenntnissen des Pflegers sowie nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Pflegschaftsgeschäfte, sofern der Pflegling nicht mittellos ist. [...].“ 124 BVerfGE 54, 251. Seite 100 von128 Stundensätze des VBVG im Sinne einer „Mindestvergütung“. Hierdurch sollen einerseits der gesetzliche Vertreter vor dem Ausfallrisiko bei Nichtermittelbarkeit der Eigentümer bewahrt, andererseits aber auch die öffentlichen Kassen geschont werden.125 Werden dagegen aus dem Grundstück heraus Einnahmen erzielt (Miet- und Pachteinnahmen, Veräußerung, Entschädigung im Rahmen von Bodensonderungsverfahren), kann ein wesentlich höherer Stundensatz in Betracht kommen, um eine Unangemessenheit bei der Vergütung des gesetzlichen Vertreters zu vermeiden.126 Da sich die Behörde im Wege des Regresses aus den Mitteln des Vertretenen schadlos halten kann, entfaltet der Aspekt der Schonung der öffentlichen Kassen keine Relevanz. Wird ein Rechtsanwalt zum Berufsvormund (gesetzlichen Vertreter) bestellt, so steht ihm für die allgemeine Amtsführung nur eine Vergütung nach § 1836 Abs. 1 S. 2, 3 BGB i. V. m. den Vorschriften des VBVG zu. Eine Vergütung nach der anwaltlichen Gebührenordnung (RVG) kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn es sich um eine originär anwaltliche Tätigkeit handelt (Beispiel Klageverfahren). Zu beachten ist, dass derartige berufsspezifische Dienste nicht im Rahmen eines üblichen notariellen Grundstückskaufvertrages zu erbringen sind.127 C.3.4.3. Ergebnis Unter Beachtung der aufgeworfenen Aspekte finden die zu schaffenden Vergütungsgrundsätze nur noch einen begrenzten Anwendungsbereich in den Fällen der gesetzlichen Vertretung, in denen eine Behörde um die Bestellung des Vertreters ersucht hat. Die angemessene Vergütung des gesetzlichen Vertreters hat sich am Umfang und den Schwierigkeiten der Leistungen, weniger an dem Wert des Vermögenswertes zu orientieren. Um dem Rechnung zu tragen, wird die Vergütung künftig transparent auf Grundlage eines gestaffelten und stundenbasierten Pauschalvergütungssystems bestimmt. In erster Linie ist damit auf die aufgewendeten und erforderlichen Stunden abzustellen. Daneben finden die berufliche Qualifikation des gesetzlichen Vertreters und die zur Verfügung stehenden Mittel des Vertretenen ebenfalls Berücksichtigung, namentlich bei der Höhe des Stundensatzes. Die hiernach gestaffelten Stundensätze der gesetzlichen Vertreter bieten der Bestallungsbehörde ausreichend Kriterien, um die angemessene Vergütung des gesetzlichen Vertreters im Anwendungsbereich der gesetzlichen Vertretung ermessensfehlerfrei zu bestimmen. 125 Vgl. BVerfG, NJW-RR 2010, S. 505. 126 Vgl. Gesetzesbegründung zu § 1915 BGB, BT-Ds. 15/ 4874, S. 27. 127 So etwa OLG München, NJW-RR 2009, S. 1516. Seite 101 von128 C.4. Verwaltungskosten C.4.1. Auftrag/ Rechtsgrundlage Derzeit werden Gebühren auf der Grundlage der Verwaltungskostensatzung der Stadt Leipzig erhoben. Für den Bereich der gesetzlichen Vertretung sind hierbei die Tarifstellen Ziff. 3.1 bis Ziff. 3.3 des kommunalen Kostenverzeichnisses (KommKVz) einschlägig. Konkret lauten diese derzeit: Ziff. 3.1 KommKVz: Genehmigung der Veräußerung des Grundstücks durch den gesetzlichen Vertreter: 150,00 € – 1.000,00 € Ziff. 3.2 KommKVz: Verwahrung des Kaufpreiserlöses: 1,5 % des verwahrten Geldes, höchstens 2.500,00 € Ziff. 3.3 KommKVz: Verwaltungstätigkeit im Zusammenhang mit der Bestellung einer Person zum gesetzlichen Vertreter: 125,00 € – 1.000,00 € Es ist davon auszugehen, dass der Gebührentatbestand der Tarifstelle 3.2 rechtswidrig ist 128, was zur Unwirksamkeit der Bestimmung führt. Dies liegt darin begründet, dass es sich bei dem angeführten Tatbestand um eine freiwillige Aufgabe handelt, so dass keine Amtshandlung, sondern ein zivilrechtliches Auftragsverhältnis vorliegt. Eine Gebührenerhebung für die Verwahrung der Kaufpreiserlöse ist daher ausgeschlossen. Die aufgeführten Gebührentatbestände bieten zudem nicht ausreichend Möglichkeiten, die Vielzahl der Fallgestaltungen angemessen zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist - nicht zuletzt aufgrund der nunmehr systematischen Bearbeitung der Neuanträge im Bereich der gesetzlichen Vertretung - eine neue Kostenkalkulation erforderlich. Um die Erhebung der Gebühren künftig im Bereich der gesetzlichen Vertretung auf eine ausreichende Rechtsgrundlage zu stellen, sind die Gebührentatbestände neu zu fassen und die Verwaltungskosten entsprechend den notwendigen Arbeitsschritten neu zu kalkulieren, so dass die Tarifstellen gegebenenfalls anzupassen sind. 128 Vgl. hierzu die Ausführungen in der Vorlage der Verwaltung DS/V-2098/ 12. Seite 102 von128 C.4.2. Methodik der Gebührenanpassung C.4.2.1. Gebührentatbestände Bei der Neufassung der Gebührentatbestände sollten die bisherigen Erfahrungen aus der Aufarbeitung der sog. Altakten einfließen. Entsprechend sollten die Gebührentatbestände künftig so gefasst sein, dass möglichst auch bislang nicht erfasste, aber vergleichbare Rechtsgeschäfte durch den gesetzlichen Vertreter berücksichtigt werden und eine Gebührenstaffelung anhand festgelegter Kriterien vorgesehen ist. C.4.2.1.1. Entscheidung über einen Antrag auf Bestallung Erforderlich ist jedenfalls ein Gebührentatbestand, der Neuanträge auf Bestallung eines gesetzlichen Vertreters erfasst. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anträge auch ablehnend beschieden werden können. Erfolgt der ablehnende Bescheid, ohne dass eine eingehende Prüfung erforderlich ist, zum Beispiel, weil bereits ein gesetzlicher Vertreter für das Grundstück bestallt ist oder kein Fall der gesetzlichen Vertretung vorliegt (Grundstückseigentümer ist eine juristische Person), so kann die Gebühr deutlich reduziert werden. Weiterhin ist eine Rahmengebühr, wie sie bereits in der Vergangenheit ausgewiesen war, aufgrund des von Fall zu Fall höchst unterschiedlichen Zeitaufwandes sinnvoll. Der Gebührentatbestand sollte dabei so gefasst werden, dass eine niedrige „Einstiegsgebühr“ möglich ist, wenn keine oder nur noch sehr geringe Recherchen durch die Behörde notwendig sind, z. B. weil der Antragsteller bereits alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt. Zudem erscheint es zweckmäßig, die Gebührenhöhe nach der beantragten Anzahl der gesetzlich zu vertretenen Grundbucheigentümer zu staffeln. Die damit einhergehende Kostensteigerung für jeden Grundbucheigentümer ist aufgrund der damit verbundenen zusätzlichen Aufenthalts- bzw. Eigentümerermittlungen plausibel und für den Kostenschuldner nachvollziehbar. Um zu vermeiden, dass aus Kostengründen zunächst nur die gesetzliche Vertretung eines Grundbucheigentümers beantragt wird und später gebührenfreie Erweiterungsanträge gestellt werden, sollte der Tatbestand so ausgestaltet werden, dass auch diese Erweiterungsanträge erfasst und die Gebühr nacherhoben werden kann. C.4.2.1.2. Entscheidung über einen Antrag auf Verfügung oder Belastung des Grundstückes Daneben ist ein Gebührentatbestand erforderlich, der Verpflichtungen zu Verfügungen über das Grundstück, über Rechte oder Forderungen an einem Grundstück sowie Belastungen des Grundstückes, erfasst. Der Tatbestand ist dabei so zu formulieren, dass die Gebühr gegebenenfalls nur einmal anfällt, wenn der Tatbestand innerhalb eines Vertrages oder zur Durchführung eines Vertrages mehrfach erfüllt wird. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Gebührenhöhe auch die gegebenenfalls im Vorfeld notwendigen Arbeitsschritte abdeckt, z. B. bei der Verkaufserlaubnis, die Genehmigung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie dessen Prüfung. Die Gebühr sollte ebenfalls als Rahmengebühr ausgestaltet sein, so dass eine Staffelung nach dem wirtschaftlichen Wert möglich ist. Dabei sollte eine niedrige „Einstiegsgebühr“ gewählt werden, die z. B. bei sehr geringen Entschädigungssummen im Rahmen des Ankaufs von Verkehrsflächen, eine angemessene Handhabung ermöglicht und den Gebührenschuldner nicht übermäßig belastet. Daneben sollte auch eine reduzierte Gebührenhöhe bei Ablehnung des Antrages möglich sein. Seite 103 von128 C.4.2.2. Kalkulationsgrundlagen Für die Kalkulation der anzusetzenden Verwaltungsgebühren sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. C.4.2.2.1. Kostendeckungsgrundsatz Verwaltungsgebühren sind so zu kalkulieren, dass sie kostendeckend sind. Das heißt, die Kalkulation hat so zu erfolgen, dass sämtliche Kostenpositionen, die der Verwaltung bei der Amtshandlung entstehen, mit der Gebühr abgegolten werden. Die Gebührensätze sind also auf der Grundlage des für die Verwaltungshandlung entstehenden Verwaltungsaufwandes, der sich aus allen persönlichen und sachlichen Kosten (Gehälter, Lohnnebenkosten, Bereitstellung und Unterhaltung der Dienstgebäude, sachliche Betriebsmittel usw.) zusammensetzt und unmittelbar mit der Amtshandlung zusammenhängt, zu kalkulieren. 129 Andererseits ist zu berücksichtigen, dass die Verwaltungskosten so berechnet werden, dass das geschätzte Gebührenaufkommen den auf die Amtshandlung entfallenden durchschnittlichen Personal- und Sachaufwand für den betreffenden Verwaltungszweig nicht übersteigt. Die Kalkulation wird dabei umso rechtssicherer, je exakter die zugrunde gelegten Zahlen sind. Im günstigsten Fall sollten daher die Personal-, Raum-, Sach- und Gemeinkosten auf der Grundlage der tatsächlich anfallenden Kosten ermittelt werden. Liegt die hierfür erforderliche Kosten-Leistungs-Rechnung (KLR) nicht vor, können die Kalkulationsgrundlagen anderweitig, insbesondere durch Schätzung ermittelt werden. Dabei genügt es, dass die Kosten sachgerecht geschätzt werden und bei der Kalkulation ein durchschnittlicher Verwaltungsaufwand zu Grunde gelegt wird.130 C.4.2.2.2. Interesse des Gebührenschuldners Andererseits ist bei der Gebührenbemessung auch die wirtschaftliche oder sonstige Bedeutung der öffentlichen Leistung für den Gebührenschuldner zum Zeitpunkt der Beendigung der Amtshandlung zu berücksichtigen. Als Bemessungsgrundlage für die wirtschaftliche Bedeutung kommen u.a. in Betracht: der erzielbare Umsatz oder Gewinn, die ermöglichte Kosteneinsparung sowie der zugelassene Nutzungszeitraum. Bei der Bewertung der sonstigen Bedeutung kommen u.. in Betracht: die Zulassung von Ausnahmen von üblichen Normen und Standards, der Verbrauch von natürlichen Ressourcen sowie die gesteigerte Rechtssicherheit. Außerdem kann das wirtschaftliche oder sonstige Interesse auch am Wert der Sache, um die es geht, ausgerichtet werden. C.4.2.3. Umsetzung Entsprechend der vorgenannten Kalkulationsgrundlagen werden zunächst die Kosten der gebührenauslösenden Amtshandlungen ermittelt. Da in der Stadtverwaltung Leipzig keine eigene Grundlage für die Berechnung der Verwaltungsgebühren bezüglich der eingesetzten Personal-, Sach-, Raum- und Bereitstellungskosten vorhanden ist, wird auf die hierfür bereitgestellten Kalkulations- 129 BVerwG, Urteil vom 14.04.1967, DVBl. 1967, 577. 130 OVG Lüneburg, Urteil vom 22.04.1981, Az: 9 A 12/ 80. Seite 104 von128 grundlagen des Sächsischen Staatsministeriums für Finanzen zurückgegriffen. Die „Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums der Finanzen zur Festlegung von Verwaltungsgebühren und Entgelten für die Inanspruchnahme der Landesverwaltung (VwV Kostenfestlegung 2013)“ vom 11. Oktober 2012 enthält entsprechende Anlagen, die bei Bedarf der Gebührenkalkulation zugrunde gelegt werden können. Diese Kostenkalkulation berücksichtigt Personalkosten (gestaffelt nach Besoldungs- bzw. Entgeltgruppen inklusive Zuschlägen; Personalneben- und Personalgemeinkosten), Raumkosten und Kosten für sonstigen sächlichen Verwaltungsaufwand je Arbeitsstunde. Um die Rahmengebühren festsetzen zu können, ist sodann zu ermitteln, wie lange ein Sachbearbeiter mindestens, durchschnittlich und maximal für die Prüfung und Bearbeitung der Anträge benötigt. Dabei sind die einzelnen Arbeitsschritte der Kalkulation zugrunde zu legen. Hinzu kommen die Kosten für die Bearbeitungszeit durch die genehmigungs- und siegelbefugte Person (Prüfung des Vorgangs und Siegelung). Der schließlich festzulegende Gebührenrahmen muss berücksichtigen, dass der Arbeitsaufwand in Abhängigkeit der vom Antragsteller eingereichten Unterlagen und der Anzahl der gesetzlich Vertretenen stark schwanken kann. C.4.3. Verfahrensstand Derzeit wird der Zeitaufwand bei den einzelnen Arbeitsschritten ermittelt, um die bei den einzelnen Gebührentatbeständen anfallenden Kosten zu kalkulieren. Bislang betraf ein großer Anteil der Bearbeitung durch das Sonderprojekt die Aufarbeitung der sogenannten Altakten. Für die Bearbeitung von Neuanträgen stehen aufgrund der besonderen Umstände der vergangenen Monate noch keine ausreichenden Erfahrungen zum regelmäßig benötigten, tatsächlichen Arbeitsaufwand zur Verfügung. Es ist beabsichtigt, die Novellierung der Gebührentatbestände zum Ende des Jahres 2014 abgeschlossen zu haben. Seite 105 von128 D. Schlussbetrachtung D.1. Zusammenfassung der Prüfergebnisse und Feststellungen D.1.1. Grundlagen und Historische Einordnung Mit dem Beschluss der Ratsversammlung RBV-1219/ 12 wurde die Verwaltung der Stadt Leipzig beauftragt, in einer organisatorisch und räumlich vom Rechtsamt getrennten Organisationseinheit die Vorgänge der gesetzlichen Vertretung in der Stadt Leipzig im Zeitraum von 1993 bis 2011 vollumfänglich aufzuklären. Zu diesem Zweck wurde mit Wirkung zum 1. Juli 2012 das Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“ gegründet. Mit vorliegendem Ergebnisbericht informiert das Sonderprojekt über die zum 31. Dezember 2013 getroffenen und gegebenenfalls bis zum Redaktionsschluss aktualisierten Feststellungen und Prüfergebnisse der gesamten Aufarbeitung. Gegenstand war einerseits die thematisch fokussierte Überprüfung der Altakten sowie andererseits die Neuschaffung von Grundlagen des Verwaltungsverfahrens der gesetzlichen Vertretung. Der vorliegende Ergebnisbericht wurde auf Basis eines reinen Aktenstudiums verfasst. Eine Befragung der in der Vergangenheit zuständigen MitarbeiterInnen hat, insbesondere aus rechtlichen Gründen, nicht stattgefunden. Insgesamt wurden 784 Grundstücksakten ausgewertet; hinzu kamen ca. 40 Aktenordner sonstiger Schriftverkehr und 11.000 Belege der Stadtkasse über Buchungsvorgänge. Über den gesamten Zeitraum hinweg wurde laufend im Rahmen der Dienst- und Fachaufsicht sowie gegenüber den Stadträten regelmäßig im Verwaltungsausschuss, im Rechnungsprüfungsausschuss und im Fachausschuss Allgemeine Verwaltung berichtet. Darüber hinaus erfolgte gegenüber der Ratsversammlung eine regelmäßige Berichterstattung in Form von Quartalsberichten. Überdies hatten und haben die Stadträte stets die Möglichkeit, Einsicht in sämtliche Akten des Sonderprojektes zu nehmen. In der Bewertung der historischen Gesamtsituation ist festzuhalten, dass das Rechtsinstitut der „gesetzlichen Vertretung“ nach der Wiedervereinigung für den wirtschaftlichen Aufschwung der neuen Bundesländer als Beschleunigungsvorschrift eingeführt wurde. Hintergrund war die historisch gewachsene Situation, dass die Grundbücher häufig keine oder falsche Informationen über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse enthielten. Hinzu kam der Umstand, dass die für diese Verfahren zuständigen Gerichte und Verwaltungseinheiten unzureichend ausgestattet waren. So wurde die Möglichkeit geschaffen, für ein Grundstück einen gesetzlichen Vertreter bei der zuständigen Gemeinde zu beantragen. Dieses Rechtsinstitut diente dem Ziel, registerrechtliche und verwandte Verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen. Letztlich stellten die Flut von Neuregelungen in den 1990er Jahren und die Komplexität sowie die teilweise aufgrund zügiger Neuregelung übersehenen Unklarheiten der Gesetzgebung die betroffenen Verwaltungen vor immense Herausforderungen. Mit der zügigen Wiederherstellung geordneter Eigentumsverhältnisse sollte die wirtschaftliche Entwicklung in den neuen Ländern gefördert und Grundstücke insbesondere dem investiven Wirtschaftsverkehr und damit dem Verkauf zugeführt werden. Seite 106 von128 D.1.2. Zentrale Kritikpunkte und Vergleich zu anderen Städten Von 784 geprüften Grundstücksvorgängen wurden 401 in der Stadt Leipzig unter Beteiligung eines gesetzlichen Vertreters veräußert. Da der Verkauf der Grundstücke das erklärte Ziel der gesetzlichen Regelungen war, handelte es sich bei dieser Vorgehensweise der Stadt Leipzig um ein grundsätzlich vom Gesetzgeber gewünschtes Vorgehen und damit nicht um einen Missbrauch des Rechtsinstituts. Die der gesetzlichen Vertretung systemimmanten Inkonsistenzen sind das Ergebnis der vom Gesetzgeber vorgenommen Abwägung: Der „Aufbau Ost“ überwiegt den Schutz des Eigentums unbekannter oder nicht auffindbarer Eigentümer. Allerdings steht dieser Eingriff in das Grundrecht unter der Voraussetzung, dass im Vorfeld der Bestallung eines gesetzlichen Vertreters eine verhältnismäßige Eigentümerermittlung stattgefunden hat. Für die Stadt Leipzig ist festzustellen, dass in der Vergangenheit eine verhältnismäßige Eigentümerermittlung in vielen Fällen nicht stattgefunden hat. In der Zusammenschau aller Auswertungen wird an dieser Stelle das zentrale Defizit im Umgang mit der gesetzlichen Vertretung in Leipzig erkennbar. Hierin liegt auch mehrheitlich die Ursache für die festgestellten Schadensfälle. Die Gründe hierfür lassen sich nicht abschließend feststellen. In den Akten finden sich Hinweise darauf, dass die Stadtverwaltung einem Rechtsirrtum über den Umfang der Ermittlungspflichten unterlag. Die Nachlassgerichte vermerken bei Abfragen zu Nachlassvorgängen regelmäßig, dass „amtliche Erbenermittlung in Sachsen gesetzlich nicht vorgeschrieben“ sei. Dies gilt allerdings nur für die Ermittlung von Erben durch Nachlassgerichte. Für das Verwaltungsverfahren der gesetzliche Vertretung durch die Kommune sind die diesbezüglichen Vorschriften nicht, auch nicht analog, anwendbar. Dennoch wird in einigen Stellungnahmen des Rechtsamtes hierauf explizit Bezug genommen. Darüber hinaus ist aktenkundig, dass in vielen Fällen mutmaßliche Erben aus Angst vor Kosten die Mitarbeit und die Übernahme der Verantwortung am Grundstück verweigerten und insbesondere notwendige Erbnachweise nicht erbrachten. Die Stadtverwaltung hatte daher wenig Möglichkeiten, sie zur Übernahme der Kosten der Gefahrenabwehr oder als Grundsteuerschuldner heranzuziehen. In vielen Vorgängen war jedoch eine schnelle Lösung angezeigt, um die Stadt in rechtlich zulässiger Weise von den Kosten für das Grundstück (Sicherungsmaßnahmen, Winterdienst etc.) zu entlasten, das Grundstück einer Sanierung zuzuführen und/ oder durch den Verkauf zukünftige Einnahmen durch Grundsteuern zu sichern. Folgeerscheinung der geringen Eigentümerermittlung ist die hohe Gesamtzahl an Bestallungen (ca. 720). Eine Abfrage bei zehn anderen ostdeutschen Städten hat ergeben, dass im Vergleich die Quote von Anträgen im Verhältnis zu Bestallungen in Leipzig deutlich höher war, weil hier im Ergebnis weniger Erben gefunden wurden. Auch wenn nur zwei der zehn Städte über schriftliche Vorgaben verfügten, war bei den anderen Kommunen im Laufe der Jahre ein teilweise erhebliches Knowhow bei der Eigentümerermittlung aufgebaut worden. Im Übrigen hat die Abfrage ergeben, dass auch in anderen Kommunen Unsicherheiten über die Auslegung der gesetzlichen Anforderungen bestanden. In den meisten Themenbereichen wurde in den anderen zehn Städten ähnlich agiert wie in Leipzig: Die Anzahl der Anträge auf Bestallungen sind zumindest in den größeren Kommunen vergleichbar. Der Regelfall war auch hier der Verkauf des Grundstückes. Überdies wurden in den anderen Städten neben Miteigentümern ebenfalls regelmäßig Rechtsanwälte eingesetzt. Aufgrund der geringeren Anstrengungen bei der Eigentümersuche war deren Anteil an Bestallungen in Leipzig jedoch höher. Überdies wurden in den anderen Kommunen die Verkaufserlöse regelmäßig zügig beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt und nicht auf städtischen Konten verwahrt. Die Verwahrung der Kaufpreise auf städtischen Verwahrkonten, ohne die erwirtschaften Zinsen den jeweiligen grundstücksbezogenen Konten zuzuordnen, kann als weiterer zentraler KriSeite 107 von128 tikpunkt bezeichnet werden. Auch wenn die Stadt Leipzig diese Zinsen im Laufe der vorangegangenen fast 20 Jahre eingenommen hatte, verursachte die Ausbuchung dieser Zinseinnahmen auf die separierten Verwahrkonten im Haushalt 2012 einen Aufwand von mehr als 1,9 Mio €. Die Verwahrkonten befinden sich seit 1. Januar 2013 in Form einer grundstücksbezogenen mündelsicheren Geldanlage bei einem Kreditinstitut. Die Anforderungen aus dem Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 4 S. 1 sind damit erfüllt. Die Prüfung der Verwahrbestände und die Auszahlung (RBV-1219/ 12, Ziff. 4 S. 2) stellt den Hauptschwerpunkt der zukünftigen Tätigkeit bei der Aufarbeitung der gesetzlichen Vertretung dar. D.1.3. Die Feststellungen im Einzelnen Der Beschluss der Ratsversammlung RBV-1219/ 12 enthielt den an die Verwaltung der Stadt Leipzig gerichteten Auftrag, die Akten der gesetzlichen Vertretung im Hinblick auf die Vergangenheit unter bestimmten Kriterien zu überprüfen und gegebenenfalls festgestellte Fehler zu beheben. Im Hinblick auf das zukünftige Verwaltungshandeln sollen rechtssichere Grundsätze für das laufende Verfahren geschaffen und der Bearbeitungsstau beseitigt werden. Entsprechend der einzelnen Prüfaufträge wurden Themenkomplexe gebildet, nach denen die Prüfungen durchgeführt wurden. Die bisherigen Untersuchungen ergaben zusammenfassend folgende Feststellungen: D.1.3.1. Kaufpreisrecherche und Schadensfälle Im Rahmen der Überprüfung der Kaufpreise wurden die 401 Grundstücksveräußerungen unter Beteiligung eines gesetzlichen Vertreters in der Stadt Leipzig untersucht. Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass bei 337 der geprüften 401 Kauffälle der Kaufpreis objektiv ermittelt wurde. Damit hat sich der Veräußerungswert in über 80 % der Grundstücksverkäufe im Rahmen der gesetzlichen Vertretung am Markt- bzw. Verkehrswert orientiert. Ein Großteil der Verkehrswertgutachten war fehlerfrei oder nur mit unwesentlichen Mängeln behaftet. Einige der Verkehrswertgutachten befanden sich am unteren Rand der Vergleichsfälle. Zwei Fälle wurden ermittelt, in denen eine konkrete Abweichung vom Verkehrswert nachgewiesen werden konnte. In beiden Fällen war den unbekannten Eigentümern hierdurch ein Schaden entstanden, den die Stadt Leipzig im Wege vergleichsweiser Einigung bereits reguliert hat. Ein weiterer Schadensfall entstand, weil der vermeintlich verstorbene Eigentümer noch lebte und die Veräußerung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung rechtlich unwirksam war. Hier wurde der Verkauf des Grundstücks rückabgewickelt. Die Stadt Leipzig hat auch in diesem Fall im Wege eines Vergleichs mit den Beteiligten die verursachten Schäden wiedergutgemacht. Insgesamt sind durch diese drei Vorgänge Schäden in Höhe von rund 400.000,00 € entstanden. In einem weiteren Fall wurde durch den Haftpflichtversicherer KSA die Regulierung übernommen. Dieser zeichnet für das derzeit noch laufende Gerichtsverfahren verantwortlich. Wird im Falle dieses Verfahrens festgestellt, dass die Stadt Leipzig einen Schaden durch den Verkauf des Grundstückes im Rahmen der gesetzlichen Vertretung verursacht hat, trägt diesen der Haftpflichtversicherer. Alle vier Fälle waren bereits vor Einsetzung des Sonderprojektes bekannt. Eine Anfrage eines Antragstellers auf Schadensersatz befindet sich aktuell noch in der Prüfung. Seite 108 von128 Die Fallgruppe mit dem höchstem Verdacht auf Spekulation, wo ein Grundstück innerhalb eines Jahres zu mindestens 30 TEUR oder 100 % ohne erkennbare Sanierung weiterveräußert worden war, enthielt insgesamt 34 Vorgänge. Diese wurden entsprechend der Beauftragung durch die Ratsversammlung ohne weiteren Verdacht auf konkrete strafbare Handlungen an die Staatsanwaltschaft Leipzig weitergeleitet. Der diesbezügliche Prüfvorgang der Staatsanwaltschaft ist noch nicht vollständig abgeschlossen. Die Bewertung der Vorgänge im Rahmen der Kaufpreisrecherche ist noch nicht beendet. Die Fallgruppen mit dem größten Risiko auf Verkauf unter Wert wurden im Rahmen der Kaufpreisrecherche prioritär geprüft. Die Wahrscheinlichkeit, bei den noch ausstehenden Prüfungen weitere konkrete Schäden festzustellen, ist daher relativ gering. Bis zum Abschluss der Untersuchungen sind jedoch weitere Schadensfälle nicht gänzlich auszuschließen. D.1.3.2. Gutachterrecherche Die Überprüfung der Verkehrswertgutachten findet im Rahmen der Kaufpreisrecherche statt. Daher werden auch hinsichtlich der Sachverständigen erst nach Abschluss der Kaufpreisrecherche finale Ergebnisse vorliegen. Bisher liegen die Auswertungen zu 34 von 61 Gutachten vor. Die Fallgruppen mit dem größten Risiko zur Feststellung von Fehlern wurden dabei prioritär geprüft. Die Überprüfung hat ergeben: Bisher konnte kein grobes Fehlverhalten von Sachverständigen festgestellt werden. Es liegen auch unter besonderer Berücksichtigung der Identität bestimmter Beteiligter keine Anhaltspunkte vor, dass Verkehrswerte systematisch zu niedrig ermittelt wurden. D.1.3.3. Vergütung von Rechtsanwälten Zur Bewertung der Vergütung der als gesetzliche Vertreter bestallten Rechtsanwälte wurden 513 Akten überprüft, die 580 Festsetzungsbescheide enthielten. Diese wiederum setzten sich aus insgesamt fast 1.000 Vergütungsfestsetzungen, zusammen, die ausgewertet wurden. Für die Bewertung der Vergütung der bestallten Rechtsanwälte ist aufgrund der konkreten Ereignisse in Leipzig eine historische Einordnung hilfreich. Wurden in den Jahren 1992 bis 1995 insgesamt 14 Anträge auf gesetzliche Vertretung gestellt, gingen allein im Jahr 1996 rund 100 Anträge bei der Stadt ein, die aus der Aufgabe der Geschäftstätigkeit des städtischen Beteiligungsunternehmens IVG herrührten. Der von dieser mandatierte Rechtsanwalt wurde infolgedessen mehrheitlich als gesetzlicher Vertreter bestallt. Aufgrund der Erfahrungen mit dessen Vergütungsabrechnung entwickelte die Bestallungsbehörde 1998 die ersten Vergütungsgrundsätze. Diese sollten u.a. die Kosten für die gesetzliche Vertretung eindämmen. Die Unzuverlässigkeit des Rechtsanwalts führte 1999 zu dessen schlagartiger Abberufung durch die Bestallungsbehörde in sämtlichen Vorgängen. Im Ergebnis dessen war aber auch die sofortige Einsetzung neuer gesetzlicher Vertreter erforderlich, die die Häufung bestimmter anwaltlicher Vertreter im Zeitraum 1999 bis Mitte der 2000er Jahre nachvollziehbar macht. Insgesamt waren 50 Rechtsanwälte an den Vorgängen der gesetzlichen Vertretung in Leipzig beteiligt. Die durchgeführte Überprüfung der Vergütung anwaltlicher gesetzlicher Vertreter weist eine hochgradige Komplexität auf. Deren Ursache findet sich bereits in der Unbestimmtheit der gesetzlichen Vorgaben. Ein gesetzliche Vertreter hat grundsätzlich einen Anspruch auf „angemessene Vergütung“. Dieser Maßstab ist jedoch von Rechts wegen nicht hinreichend definiert. Grundsätzlich bestimmt ein Rechtsanwalt die Gebühr im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände „nach bilSeite 109 von128 ligem Ermessen“ und jedenfalls kostendeckend. Es gibt kein schutzwürdiges Interesse des Vertretenen, seine Angelegenheiten zu einem besonders günstigen Preis geregelt zu erhalten. Zur Auslegung des Begriffes der „Angemessenheit“ entwickelten das Rechtsamt der Stadt Leipzig aus einer individuellen Vergütungsrichtlinie von 1998 in den Jahren 2000, 2002 und 2005 Vergütungsgrundsätze, die für alle gesetzlichen Vertreter galten. Diese Richtlinien sind in Bezug auf die Anwendung von Vergütungsordnungen für Rechtsanwälte und im Vergleich mit anderen Vergütungen (Nachlasspfleger, gerichtlich bestellte Betreuer, Insolvenzverwalter) nachvollziehbar und die darin enthaltenen Regelungen waren grundsätzlich rechtlich zulässig. Allerdings waren sie für die Abbildung der Tätigkeit eines gesetzlichen Vertreters nicht immer geeignet. Die vollständige Überprüfung der Bezahlung der Rechtsanwälte erfolgte im Rahmen einer Plausibilitäts- und Missbrauchskontrolle im Hinblick auf die korrekte Anwendung der städtischen Vergütungsgrundsätze. Die Prüfung hat ergeben: Es gab keine systematische Überzahlung der Rechtsanwälte. Vielmehr war festzustellen, dass in den Fällen, in denen in der Vergangenheit der Kaufpreiserlös bereits abgerechnet und ausgezahlt wurde, die Höhe der Vergütung der gesetzlichen Vertreter durch die Beteiligten (Rechtsanwälte, Miteigentümer, Nachlasspfleger) in nahezu sämtlichen Fällen kritiklos akzeptiert wurde. Im Ergebnis der Überprüfung waren in der Mehrheit der prüfbaren Vorgänge unter Berücksichtigung der Dauer, des Umfanges und der Schwierigkeit der gesetzlichen Vertretung keine bezifferbaren Abweichungen von den Vergütungsgrundsätzen zu verzeichnen bzw. wurde bislang keine Vergütung festgesetzt. Wurden bezifferbare Abweichungen von den relevanten Vergütungsgrundsätzen festgestellt, gingen diese sowohl zu Lasten der Vertretenen als auch zum Nachteil der Rechtsanwälte. Mit Rücksicht auf Rechtssicherheit bzw. Rechtsfrieden und unter Anerkennung einer Toleranzgrenze wurden Vorgänge ausgeklammert, in denen potentielle Ansprüche bereits nicht durchsetzbar sind respektive die festgestellte Abweichung von den städtischen Vergütungsgrundsätzen geringfügig war und demgemäß die festgesetzte Gesamtvergütung des anwaltlichen gesetzlichen Vertreters jedenfalls nicht unangemessen erscheint. Auf tatsächliche Grenzen stieß die Aufarbeitung insbesondere in Altfällen, die bereits vor mehr als einem Jahrzehnt ihren Abschluss fanden. In 48 von 513 Vorgängen war die festgesetzte Vergütung nicht plausibel. Hierbei handelt es sich um ein Indiz für eine Überzahlung der gesetzlichen Vertreter. In diesen Fällen ist nachfolgend festzustellen, ob die bezifferbare Abweichung insgesamt zu einer „unangemessenen“ Vergütung führte. Vor der Einleitung weiterer Schritte ist es in diesen Vorgängen erforderlich, die betreffenden anwaltlichen gesetzlichen Vertreter anzuhören. Ziel der Anhörung ist es, ein abschließendes Bild über den individuellen Vorgang zu erhalten. Erst anschließend wird im Einzelfall entschieden, ob Rückforderungen geltend gemacht werden oder eine eigenständige Regulierung durch die Stadt Leipzig erfolgt. D.1.3.4. Überprüfung von Netzwerken und Aktenvernichtungen Zur Prüfung, ob ein systematisches Zusammenwirken verschiedener Beteiligter zum Nachteil der gesetzlich Vertretenen stattgefunden hatte, wurde im Rahmen des rechtlich Zulässigen eine Netzwerkrecherche durchgeführt. Die Prüfung durch das Sonderprojekt hat ergeben: Nach Auswertung sämtlicher Akten gibt es keine Hinweise auf Korruption. Konkrete Hinweise auf Netzwerke bestehen nicht, insbesondere kann auf Basis dieser Überprüfungen ausgeschlossen werden, dass Netzwerke unter Beteiligung von Mitarbeitern der Stadt Leipzig zum Nachteil unbekannter Eigentümer bestanden haben. Ein systematischer Missbrauch der gesetzlichen Vertretung zugunsten bestimmter Marktteilnehmer kann ausgeschlossen werden. Diesbezügliche Schadensersatzansprüche sind nicht ersichtlich. Unabhängig davon ist der entsprechende PrüfSeite 110 von128 vorgang der Staatsanwaltschaft Leipzig noch nicht vollständig abgeschlossen. Nach der umfangreichen Recherche im Hinblick auf die vernichteten oder im Rahmen der Erstellung des Sonderprüfberichtes nicht auffindbaren Akten ist festzuhalten: Bei den vernichteten Akten liegen keinerlei Hinweise auf ein systematisches Vorgehen vor. Bei den wieder aufgefundenen Akten gibt es keine Hinweise darauf, dass kritische Vorgänge der Nachprüfung entzogen werden sollten. D.1.4. Zukünftiges Verwaltungsverfahren Für die zukünftige Ausrichtung des Verwaltungsverfahrens der gesetzlichen Vertretung wurden die Grundlagen für ein rechtssicheres Verfahren geschaffen. In diesem Zusammenhang wurden zahlreiche Handlungsrichtlinien und Checklisten erstellt, die zwischenzeitlich dem städtischen Anti-Korruptions-Koordinator übergeben wurden. Der Bearbeitungsstau von Vorgängen, die durch die Neustrukturierung unbearbeitet geblieben waren, ist abgebaut. Für die zukünftige Zusammenarbeit mit den gesetzlichen Vertretern sind objektive Kriterien für deren Auswahl und Eignung entwickelt worden. Eine Vergütungsrichtlinie ist in Arbeit. Ebenso wird eine Verwaltungskostensatzung vorbereitet. Nach Beendigung dieser Maßnahmen ist die Schaffung der Grundlagen für das zukünftige Verwaltungsverfahren abgeschlossen. D.2. Zukünftiger Umgang mit gesetzlichen Vertretern und Gutachtern D.2.1. Umgang mit den gesetzlichen Vertretern Die Prüfung der anwaltlichen Vergütung hat ergeben, dass in 48 von 513 Vorgängen die festgesetzte Vergütung anhand der Akte nicht plausibel war. Hierbei handelt es sich um ein Indiz für eine Überzahlung der gesetzlichen Vertreter. In diesen Fällen ist festzustellen, ob die bezifferbare Abweichung insgesamt zu einer „unangemessenen“ Vergütung führt. Daher ist es hier erforderlich, die betreffenden anwaltlichen gesetzlichen Vertreter im Rahmen eines Anhörungsverfahrens zur Mitwirkung aufzufordern, um die für die Vergütungsfestsetzung maßgeblichen Tatsachen vollständig und zweifelsfrei zu ermitteln. Ziel der Anhörung ist es, ein abschließendes Bild über den individuellen Vorgang zu erhalten. Anschließend ist über das weitere Vorgehen, insbesondere die Geltendmachung von Rückforderungen gegenüber den gesetzlichen Vertretern oder die Regulierung durch die Stadt Leipzig, anhand der jeweils im Einzelfall bestehenden Erfolgsaussichten zu entscheiden. Aufgrund der getätigten Feststellungen besteht überdies kein Anlass, die bis zum Ratsbeschluss RBV-1219/ 12 im Rahmen der gesetzlichen Vertretung in der Stadt Leipzig tätigen Rechtsanwälte weiterhin von Neubestallungen auszuschließen, da kein Verdacht auf systematische Überzahlung besteht. Daher kann bei der zukünftigen Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten als gesetzliche Vertreter ab sofort auch wieder auf die betreffenden Rechtsanwälte zurückgegriffen werden. Seite 111 von128 D.2.2. Umgang mit Gutachtern Aufgrund der besonderen Sachkunde von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird bei der Verkehrswertermittlung im Rahmen von Grundstücksveräußerungen durch gesetzliche Vertreter in der Stadt Leipzig zukünftig regelmäßig auf diese zurückgegriffen. Dabei werden ab sofort auch die bislang durch den Ratsbeschluss RBV-1219/ 12 von der Beauftragung ausgeschlossenen Sachverständigen wieder einbezogen. Vor Genehmigung der Kaufverträge durch die Bestallungsbehörde werden zukünftig die Verkehrswertgutachten einer Plausibilitätskontrolle unterzogen, um offensichtliche Fehler auszuschließen. Die Überprüfung der Gutachter durch das Sonderprojekt wird abgeschlossen. Sollte in diesem Rahmen ein „grobes Fehlverhalten“ eines ö. b. u. v. Sachverständigen festgestellt werden, werden die betreffenden Gutachten der bestellenden Industrie- und Handelskammer gemeldet. In Abhängigkeit von der Schwere der Vorwürfe und der eingetretenen Schäden würde zudem in einem solchen Fall über einen befristeten Ausschluss von der Beauftragung zur Verkehrswertermittlung im Rahmen der gesetzlichen Vertretung zu entscheiden sein. Seite 112 von128 E. Ausblick E.1. Fortführung der Aufgaben der gesetzlichen Vertretung Auch wenn im vorliegenden Bericht über die wesentlichen Ergebnisse der bisherigen Aufarbeitung bereits informiert werden kann, sind bezüglich der selbstgesteckten Ziele der Verwaltung (Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098) und der von der Ratsversammlung übertragenen Aufgaben (Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12) zukünftig noch offene Aufgaben umzusetzen: 1. Abschluss der Feststellungen im Hinblick auf Schäden (Kaufpreisrecherche, RA-Vergütungen, Gutachterrecherche) und evtl. Umsetzung der Feststellungen 2. Fiskalischer Abschluss der Akten (Einzelfallprüfung und Ausschüttung der Verwahrgelder) 3. Laufendes Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung E.1.1. Abschluss der Feststellungen im Hinblick auf Schäden oder Korrekturen Da die Aufarbeitung der Akten bezüglich Kaufpreisrecherche (Gliederungspunkt B.1.), Gutachterrecherche (Gliederungspunkt B.3.) und Prüfung der Rechtsanwaltsgebühren (Gliederungspunkt B.4.) noch nicht beendet ist, weil Zuarbeiten Dritter noch fehlen, sind diesbezügliche Feststellungen noch abschließend zu treffen. Im Falle der Feststellung von Schäden bzw. von Korrekturbedarfen sind die noch vorhandenen Verwahrkonten diesbezüglich zu korrigieren. Im Falle, dass keine Verwahrkonten (mehr) vorhanden sind, ist der entsprechende Betrag direkt den Berechtigten zuzuführen. Im Falle rechtlicher oder tatsächlicher Schwierigkeiten im Einzelfall wäre der Betrag gegebenenfalls zu hinterlegen. E.1.2. Fiskalischer Abschluss der Einzelfallakten Im Hinblick auf den Berichtstermin 31. Dezember 2013 lag der Schwerpunkt der Aufarbeitung der Altakten auf dem Abschluss der Themenkomplexe gemäß den einzelnen Prüfkriterien. Dieser Prüfvorgang ist im Abschnitt B. insgesamt ausführlich dargestellt. Parallel zur Fertigstellung des vorliegenden Ergebnisberichts wurde im Januar 2014 bereits mit dem Abschluss der Einzelfallakten begonnen. Dieses Verfahren ist in Bezug auf die Auszahlung der derzeit 350 Verwahrkonten im Kapitel B.6.2.2. ausführlich dargestellt und unterliegt im Wesentlichen folgenden Schritten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Akte prüfen Verwahrkonto prüfen Gegebenenfalls Zinsnachberechnung Ermittlung der Empfangsberechtigten Nachweis der Berechtigung des Empfängers Auszahlung Darüber hinaus werden auch in den weiteren, ca. 450 weiteren Akten ohne Verwahrbestand die Seite 113 von128 gesamten Prüfergebnisse zur jeweiligen Akte in Form eines schematisierten Kurzberichtes zusammengestellt. Auch hier ist gegebenenfalls im Einzelfall die Eigentümerermittlung oder die Bestimmung der Empfangsberechtigten nachzuholen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn Zinsen auf durch Verkauf entstandene und bereits vollständig ausgezahlte Verwahrbeträge nachzuzahlen sind, wenn Miet- und/ oder Pachteinnahmen vorhanden waren oder die Stadt selbst noch offene Forderungen (Verwaltungsgebühren, Erstattung von Kosten) geltend machen kann. Außerdem wären in den Fällen, in denen ein Schaden festgestellt wurde, die für den Einzelfall entsprechenden Maßnahmen einzuleiten. Im Abschluss dieser Akten und der Umsetzung der festgestellten Maßnahmen liegt der Hauptschwerpunkt der zukünftigen Tätigkeit. Die eigene Zielsetzung der Verwaltung aus der Vorlage Drucksache V/ 2098 sowie der darauf basierende Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12, Ziff. 4, (vgl. Gliederungspunkt B.6) ist erst mit dem Abschluss der Akten (Einzelfallprüfung) und der Ausschüttung der Verwahrgelder erfüllt. E.1.3. Laufendes Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung Darüber hinaus ist das Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung sicher zu stellen. Auch zukünftig haben die Antragsteller einen Anspruch auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters, wenn die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen; im Gegenzug ist die Stadt Leipzig bis zur Änderung der gesetzlichen Vorgaben verpflichtet, das Verwaltungsverfahren der gesetzlichen Vertretung durchzuführen, vgl. u.a. Gliederungspunkt A.2. Für die zukünftige Sicherstellung des Verwaltungsverfahrens sind folgende Schritte erforderlich: • Bearbeitung neuer Anträge und laufender Verfahren • Neudefinition ämterübergreifender Prozesse für Eigentümerermittlungen und Bestallungen • Finale Anbindung des Themenbereichs an die Verwaltungsorganisation E.1.4. Berichterstattung Nach Abschluss der Feststellungen im Hinblick auf Schäden und Korrekturen (E.1.1.) und dem fiskalischen Abschluss der Einzelfallakten (E.1.2.) berichtet die Verwaltung hierüber dem Stadtrat. In Bezug auf die laufende Verwaltung der gesetzlichen Vertretung (E.1.3.) wird der Rechnungsprüfungssausschuss bei Veräußerungsvorgängen mit einem Wert von über 100.000,00 € Verkehrswert des jeweiligen Grundstückes beteiligt. Seite 114 von128 E.2. Zeitliche Planung und Stellenplanung E.2.1. Zeitliche Planung Mit der finalen Feststellung der Schäden und Korrekturbedarfe aufgrund der Kaufpreisrecherche (vgl. Gliederungspunkt B.1), der Gutachterrecherche (vgl. Gliederungspunkt B.3.) und der Prüfung der Rechtsanwaltsgebühren (vgl. Gliederungspunkt B.4) ist noch im Verlauf des Jahres 2014 zu rechnen. Da der Abschluss dieser Prüfungen im Wesentlichen von Zuarbeiten Dritter abhängig ist, ist keine umfangreiche personelle Einbindung des Sonderprojektes zu erwarten. Vielmehr werden die Ergebnisse im Falle von Korrekturbedarf im Rahmen der Aufarbeitung der Einzelfallakten mit verarbeitet. Ausschließlich im Falle von evtl. Rechtsstreitigkeiten käme ein Zusatzaufwand auf das Sonderprojekt zu. Dies lässt sich aktuell noch nicht abschließend einschätzen. Zu erwarten ist jedoch, dass es sich allenfalls um Einzelfälle handeln könnte. Die wesentliche und zugleich umfangreichste Aufgabenstellung ist hingegen der Abschluss jeder einzelnen Fallakte, s. o. Kapitel E.1.2. Hierbei müssen alle bisherigen Prüfergebnisse der verschiedenen Themenkomplexe zusammen geführt und im Hinblick auf das Verwahrkonto ausgewertet werden, vgl. Gliederungspunkt B.6.2.2. Aufgrund der im Sonderprojekt bereits vorhandenen Erfahrungswerte ist der sachlich schwierigste Teil die Nachberechnung der Kontobewegungen nebst Zinsberechnungen. Hingegen besteht die zeitlich größte Herausforderung hauptsächlich darin, die Berechtigten (Eigentümer, Erben, sonstige Rechtsnachfolger) zu ermitteln. Bei größeren Erbengemeinschaften bzw. bei über Jahre hinweg entstandenen Erbfolgen entwickelt sich die Erbfolge teilweise wie eine Art „Schneeballsystem“. Hierbei ist das Sonderprojekt von Zuarbeiten der Nachlassgerichte und verschiedenster, bundesweit ansässiger Ämter abhängig. Allein dieser Vorgang kann durchschnittlich drei bis sechs Monate in Anspruch nehmen. Werden hierbei mutmaßliche Erben ausfindig gemacht, müssen darüber hinaus deren Erbnachweise in der Mehrheit der Fälle durch die gefundenen Personen selbst noch erbracht werden. Hierbei sind die Beibringung von Originaldokumenten und die Bearbeitung der Erbscheinsverfahren nicht kalkulierbare Zeitfaktoren. Gleiches gilt für die Einleitung von Sonderverfahren, insbesondere Anmeldung einer Fiskalerbschaft beim Amtsgericht bzw. eines Vermögenszuordnungsverfahrens beim BADV. In Anbetracht der Vielzahl der zu überprüfenden Altakten und der zu ermittelten Berechtigten ist eine abschließende, seriöse zeitliche Schätzung nicht möglich. Dennoch hat sich das Sonderprojekt zum Ziel gesetzt, die Einzelfallakten bis zum 31. Dezember 2015 im Wesentlichen aufgearbeitet zu haben. Dabei soll über den weiteren Umgang mit den Verwahrgeldern in den meisten Fällen bereits abschließend entschieden worden sein, um schlussendlich den Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 unter Ziff. 4 zu erfüllen (vgl. Gliederungspunkt B.6.). E.2.2. Organisatorische Anbindung und Stellenplanung bis 31.12.2015 Die Projektstruktur wird in den Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters eingegliedert und bis zum 31. Dezember 2015 fortgeführt; eine Justiziarsstelle wird mit Ablauf des 31. Dezember 2014 ans Rechtsamt zurückgeführt. Dienstvorgesetzter ist der Leiter des Geschäftsbereichs. Die Fachaufsicht obliegt weiterhin der Amtsleitung des Rechtsamts. Die Dienstanweisung DA 1/ 2013 wird entsprechend angepasst. Seite 115 von128 F. Anhang F.1. Prüfungsgrundlagen • Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB • Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB • Art. 229 § 10 EGBGB • BGB • BRAGO vom 26.07.1957 (BGBl I 1957, 861, 907) • Grundgesetz • FGG (außer Kraft zum 01.09.2009) • § 7 GBBerG • HintO vom 10.03.1937 (RGBl I S.285, außer Kraft mit Gesetz vom 11.05.2010) • RVG vom 05.05.2004 (BGBl I S. 718, 788) • VerkFIBerG vom 26.10.2001 (BGBl I S. 2716) • Vermögensgesetz (VermG) • 2. VermRÄndG • VwVfG i. V. m §1 SächsVwVfG • SächsGemO vom 18.03.2003 (SächsGVBl vom 31.03.2003) einschließlich Kommentar • SächsHintG vom 11.06.2010 (SächsGVBl vom 30.06.2010) • SächsVwVfG vom 10.09.2003 (GVBl Nr. 15 vom 14.11.2003) • Hinweise des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Anwendung Sächsischen Kommunalabgabengesetzes (AnwHiSächsKAG 2004) • Allgemeine Dienst- und Geschäftsanweisung der Stadt Leipzig i.d. Jeweils gültigen Fassung • Registerverfahrensbereinigungsgesetz • Hemmnisbeseitigungsgesetz • Investitionsgesetz (InvG) • Gesetz über die Vergütung von Vormündern und Betreuern (VBVG) • Investitionsvorranggesetz (InVorG) • Einrichtung Sonderprojektes "Gesetzliche Vertretung" Oberbürgermeisters Nr. 19/ 2012 vom 26.06.2012 • Einrichtung des Sonderprojekt "Gesetzliche Vertretung" - Dienstanweisung des Oberbürgermeisters Nr. 01/ 2013 vom 29.01.2013, gleichzeitig tritt DA Nr. 19/ 2012 vom 16.06.2012 außer Kraft - Dienstanweisung des des Seite 116 von128 • Hauptsatzung - in der Fassung der letzten Änderung vom 12.12.2012, Beschluss Nr. RBV1465/ 12 veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 24 vom 22.12.2012 • Stundung, befristete und unbefristete Niederschlagung, Erlaß von Forderungen, Vergleiche sowie Aussetzung der Vollziehung – Organisationsverfügung des Oberbürgermeisters Nr. 21/ 2000 vom 18.12.2000 (aufgehoben durch DA 40/ 2001 vom 17.12.2001) • Stundung, Niederschlagung, Erlass von Forderungen, Vergleiche sowie Aussetzung der Vollziehung - Dienstanweisung Oberbürgermeister Nr. 40/ 2001 vom 17.12.2001, hebt OV 21/ 2000 vom 18.12.2000 auf; aufgehoben durch DA 12/ 2003 vom 25.08.2003 • Stundung, Niederschlagung und Erlass von Forderungen, Vergleiche sowie Aussetzung der Vollziehung - Dienstanweisung des Oberbürgermeisters Nr. 27/ 2012 vom 16.10.2012, gleichzeitig tritt die DA Nr. 22/ 2008 vom 18.11.2008 außer Kraft • Regelungen zu Rechtsgeschäften und zum Anordnungswesen – Dienstanweisung des Oberbürgermeisters Nr. 40/ 2012 vom 18.12.2012 • Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 - Prüfungsbericht Nr. 11/1/0074 des Rechnungsprüfungsamtes: „Sonderprüfung 'Grundstücke mit unbekannten Eigentümern bzw. Eigentümern unbekannten Aufenthaltes' - Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäß § 11b Vermögensgesetz bzw. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch" und die daraus resultierenden Konsequenzen für die Verwaltung • BS/ RBV-1455/ 12 vom 12.12.2012 - Außerplanmäßige Aufwendungen gemäß § 79 (1) SächsGemO im Ergebnishaushalt 2012 für die bis zum 31.12.2011 erwirtschafteten Zinsen für Vorgänge gesetzliche Vertretung - Korrektur Bestand der Verwahrgelder um erwirtschaftete Zinsen • BS/ RBV-1778/ 13 vom 18.09.2013 - Aktueller Sachstand in Angelegenheiten der gesetzlichen Vertretung – Quartalsbericht II / 2013 • BS/ RBV-1817/ 13 vom 21.11.2013 - Grundbuchauszüge bei den Veräußerungen aus gesetzlicher Vertretung • BS/ VAV-135/ 13 V/ 2714 vom 09.01.2013- Vergleich Schadensersatz und Korrektur des Verwahrkontos im Rahmen der Aufarbeitung der Vorgänge um die gesetzliche Vertretung • BS/ VAV-136/ 13 V/ 2715 vom 09.01.2013 - Vereinbarung zur Zahlung von Schadensersatz im Rahmen der Aufarbeitung der Vorgänge um die gesetzliche Vertretung • BS/ DBV- 463/ 12 (12.06.2012) - Mehrbedarf im Ergebnishaushalt 2012 für Vorgänge gesetzlicher Vertretung - Korrektur Verwahrkonto i. H. v. 108.604,53 € • BS/ DBV-642/ 13 (16.04.2013) - Vergleich mit dem Eigentümer im Rahmen der Aufarbeitung der Vorgänge um die gesetzliche Vertretung • BS/ DBV-717/ 13 (03.09.2013) - Vergleich mit dem Erwerber im Rahmen der Aufarbeitung der Vorgänge um die gesetzliche Vertretung Seite 117 von128 F.2. Abkürzungsverzeichnis1 a. a. O. Abs. AG AGA AGGVG ARoV Az. BADV BGB BHO Boso BRAGO BVerwG BWGZ bzw. c.i.c. EGBGB EntschG DA DB OBM GBBerG GG g. V. HÜ-Nr. i. d. R. i. e. S. i. H. v. ImmoWertV InsVV i. S. i. V. m. i. w. S. KfW KommKV KP LARoV OBM ö. b. u. v. OLG RA Rn. RPA RV RVG SächsGAVO am angegebenen Ort Absatz Amtsgericht Allgemeine Dienst- und Geschäftsanweisung Gesetz zur Ausführung des Gerichtsverfassungsgesetzes und von Verfahrensgesetzen der ordentlichen Gerichtsbarkeit Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Aktenzeichen Bundesamt für Zentrale Dienste und offene Vermögensfragen Bürgerliches Gesetzbuch Bundeshaushaltsordnung Bodensonderungsverfahren Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung Bundesverwaltungsgericht Fachzeitschrift des Gemeindetags Baden-Württemberg beziehungsweise culpa in contrahendo – Verschulden bei Vertragsabschluss Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch Gesetz über die Entschädigung nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen Dienstanweisung Dienstberatung des Oberbürgermeisters Grundbuchbereinigungsgesetz Grundgesetz gesetzlicher Vertreter Haushaltsüberwachung-Nummer in der Regel im engeren Sinne in Höhe von Immobilienwertermittlungsverordnung Insolvenzrechtliche Vergütungsverordnung im Sinne in Verbindung mit im weiteren Sinne Kreditanstalt für Wiederaufbau Kommunales Kostenverzeichnis Kaufpreis Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Oberbürgermeister öffentlich bestellt und vereidigt Oberlandesgericht Rechtsanwalt Randnummer Rechnungsprüfungsamt Ratsversammlung Rechtsanwaltsvergütungsgesetz Sächsische Gutachterausschussverordnung Seite 118 von128 SächsGemO SächsHintG SächsVwKG SächsVwVfG SächsVwfZG SächsVwZG SPgV Urt. VerkFlBerG VermG 2. VermRÄndG VG vgl. VWA VWG VwKostG VwVfG VwZG ZOV ZPO ZwVwV Sächsische Gemeindeordnung Sächsisches Hinterlegungsgesetz Sächsisches Verwaltungskostengesetz Sächsisches Verwaltungsverfahrensgesetz Sächsisches Verwaltungsverfahrens- und Verwaltungszustellungsgesetz Verwaltungszustellungsgesetz für den Freistaat Sachsen Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“ Urteil Verkehrsflächenbereinigungsgesetz Vermögensgesetz zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz Verwaltungsgericht vergleiche Verwaltungsausschuss Verkehrswertgutachten Verwaltungskostengesetz Verwaltungsverfahrensgesetz Verwaltungszustellungsgesetz Zeitschrift für offene Vermögensfragen Zivilprozessordnung Zwangsverwalterverordnung --------------------------------------------------------------------1 Weitere inhaltsbezogene Abkürzungen erfolgen thematisch im Text. Seite 119 von128 F.3. 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VermRÄndG) Entwurf eines Gesetzes zur Vereinfachung und Beschleunigung registerrechtlicher und anderer Verfahren (Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz – RegVBG) Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und F.D.P., Deutscher Bundestag, 12. Wahlperiode, Drucksache 12/2480 Gesetzentwurf der Bundesregierung, Deutscher Bundestag, 12. Wahlperiode, Drucksache 12/5553 Seite 121 von128 F.4. Anlagenverzeichnis Anlage 1) Anlage 2) Anlage 3) Anlage 4) Anlage 5) Übersicht Kaufpreisrecherche Grundsätze der Vergütung vom 6. Mai 1998 Grundsätze der Vergütung vom 10. Mai 2000 Grundsätze der Vergütung vom 1. Februar 2002 Grundsätze der Vergütung vom 24. Februar 2005 Vom Ausdruck folgender öffentlicher Vorlagen (Veröffentlichungen in eRIS) wird aus Kostengründen verzichtet: 1. Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1219/ 12 vom 16.05.2012 Drucksache Nr. V/ 2098: Prüfungsbericht Nr. 11/1/0074 des Rechnungsprüfungsamtes: „Sonderprüfung 'Grundstücke mit unbekannten Eigentümern bzw. Eigentümern unbekannten Aufenthaltes' – Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäß § 11b Vermögensgesetz bzw. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch“ und die daraus resultierenden Konsequenzen für die Verwaltung 2. Änderungsantrag – Nr. DS V/ 2098/ 12/ 1, Thema: Prüfungsbericht Nr. 11/1/0074 des Rechnungsprüfungsamtes: „Sonderprüfung 'Grundstücke mit unbekannten Eigentümern bzw. Eigentümern unbekannten Aufenthaltes' – Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäß § 11b Vermögensgesetz bzw. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch“ und die daraus resultierenden Konsequenzen für die Verwaltung 3. Vorlage der Verwaltung – Drucksache V/ 2098: Vorlage des Oberbürgermeisters zum Sonderprüfbericht des Rechnungsprüfungsamtes zu Grundstücken mit unbekannten Eigentümern bzw. Eigentümern unbekannten Aufenthalts – Bestellung eines gesetzlichen Vertreters – und die daraus resultierenden Konsequenzen für die Verwaltung 4. Beschluss der Ratsversammlung Nr. BV-1778/ 13 vom 18.09.2013 Drucksache Nr. V/ 3083: Aktueller Sachstand in Angelegenheiten der gesetzlichen Vertretung – Quartalsbericht II/ 2013 5. Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1817/ 13 vom 21.11.2013 zu Antrag Nr. V/ A 445/ 13: Grundbuchauszüge bei der Veräußerung aus gesetzlicher Vertretung 6. Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1455/12 vom 12.12.2012 Drucksache Nr. V/ 2644: Außerplanmäßige Aufwendungen gemäß § 79 (1) SächsGemO im Ergebnishaushalt 2012 für die bis zum 31.12.2011 erwirtschafteten Zinsen für Vorgänge gesetzliche Vertretung Korrektur Bestand der Verwahrgelder um erwirtschaftete Zinsen 7. Information zur Ratsversammlung am 20.06.2012 Drucksache Nr. V/ 2270: Übertragung der Bestände aus dem Verwahrkonto "Verwahrkonto herrenloser Grundstücke" in Höhe von 6.329.410,03 € zuzüglich 108.604,53 € auf ein separates Fremdgeldkonto 8. Information zur Ratsversammlung am 20.06.2012 Drucksache Nr. V/ 2271: Mehrbedarf im Ergebnishaushalt 2012 für Vorgänge gesetzlicher Vertretung - Korrektur Verwahrkonto i. H. v. 108.604,53 € 9. Information zur Ratsversammlung am 20.06.2012 Drucksache Nr. V/ 2272: Mehrerlösklausel für Kaufverträge über Grundstücke im Rahmen der gesetzlichen Vertretung Seite 122 von128 Anlage 1) 11 nein 10 ja 25 2 liegt nicht vor, aber nach Aktenlage erstellt Verkehrswertgutachten erstellt 41 Anzahl der Fälle in denen der erzielte Mehrerlös nicht prüfbar ist. 37 ja Anzahl der Fälle in der Kaufpreisdifferenz zwischen Erst- und Zweitverkauf < 30.000 oder 100% bzw. gleich oder geringer als bei Erstverkauf 1 Aktuell nicht zuzuordnen 31 ja 18 nein 3 liegt nicht vor, aber nach Aktenlage erstellt Verkehrswertgutachten erstellt 52 34 Weiterverkauf innerhalb eines Jahres nach Erstverkauf Fallgruppe II nein Sanierung zwischen Erst- und Zweitverkauf erfolgt? 98 Anzahl der Fälle in der Kaufpreisdifferenz zwischen Erst- und Zweitverkauf > 30.000 oder 100% 9 nicht feststellbar ja 9 ja 0 nein 0 liegt nicht vor, aber nach Aktenlage erstellt Verkehrswertgutachten erstellt 12 88 50 liegt nicht vor, aber nach Aktenlage erstellt Verkauf zum nicht prüfbar (VWG bei KV- Verkauf unter oder über dem ermittelten Verkehrswert Abschluss Verkehrswert stark veraltet) 3 148 nein 103 Verkehrswertgutachten liegt vor Weiterverkauf ist nicht erfolgt Fallgruppe III 251 150 Fallgruppe I nein ja Weiterverkauf erfolgt? 401 413 Verkaufsfälle Übersicht Kaufpreisrecherche 98 wurde nicht erstellt 11 Kein Verkaufsfall nach Prüfung