Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-06232 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Wohnungsbauförderkonzeption 2019 Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Stadtentwicklung und Bau FA Finanzen FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Ratsversammlung 12.12.2018 Beschlussfassung Beschlussvorschlag: Der Stadtrat beschließt die Wohnungsbauförderkonzeption 2019, als Bestandteil des Antrags der Stadt auf Wohnungsbaufördermittel für das Programmjahr 2019 gemäß der Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (RL gMW) des Sächsischen Staatsministeriums des Innern (SMI). Zusammenfassung: Anlass der Vorlage: Rechtliche Vorschriften Stadtratsbeschluss Verwaltungshandeln X Sonstiges: Die Wohnungsbauförderkonzeption 2019 ist Bestandteil des Antrags auf Wohnungsbaufördermittel des Freistaates Sachsen zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum. Die Konzeption legt die strategischen Ziele der kommunalen Wohnungsbauförderpolitik sowie Maßnahmen und Handlungsschwerpunkte zur Umsetzung fest. Die zentralen Aussagen der Wohnungsbauförderkonzeptionen 2017 und 2018 gelten im Kern weiter und wurden weiterentwickelt. 1/4 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: x Finanzielle Auswirkungen x Kostengünstigere Alternativen geprüft Folgen bei Ablehnung nein nein x Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis nein nein wenn ja, ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat Beschreibung des Abwägungsprozesses: 2/4 Sachverhalt: Die vorliegende Wohnungsbauförderkonzeption 2019 ist Bestandteil des Antrags der Stadt Leipzig auf Wohnungsbaufördermittel für das Programmjahr 2019 gemäß der Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern (SMI) zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (Richtlinie gebundener Mietwohnraum vom 22.11.2016 und der Änderung der Richtlinie vom 08.03.2017 RL gMW). Der Antrag für das Programmjahr 2019 muss bis zum 31.10.2018 bei der Bewilligungsbehörde eingereicht werden. Die Stadt Leipzig wird, wie bereits in den letzten beiden Jahren, 20 Mio. Euro Wohnungsbaufördermittel für das Programmjahr 2019 beantragen. Die Stadt Leipzig hat bereits für die Programmjahre 2017 und 2018 Anträge auf Wohnungsbauförderung gemäß der Richtlinie gebundener Mietwohnraum gestellt. Bestandteil dieser Anträge war eine Konzeption zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Leipzig. Diese wurden mit den Fördermittelanträgen vom 24.01.2017 und 17.10.2017 / 15.11.2017 bei der Bewilligungsstelle eingereicht. Die Ratsversammlung hat die Wohnungsbauförderkonzeptionen mit Beschluss vom 12.04.2017 (VI-DS-03384) und vom 15.11.2017 (VI-DS-04681) bestätigt. Mit den Zuwendungsbescheiden der Sächsischen Aufbaubank vom 18.04.2017 und vom 13.03.2018 wurden diese Wohnungsbauförderkonzeptionen genehmigt und der Stadt Leipzig für die jeweiligen Programmjahre 2017 und 2018 die beantragten 20 Mio. Euro bewilligt. Die zentralen Aussagen der Wohnungsbauförderkonzeption 2017 und 2018 gelten im Kern weiter. Auf Grundlage der veränderten städtischen Entwicklung sowie den Erfahrungen aus den ersten beiden Förderperioden wurde die Wohnungsbauförderkonzeption für das Programmjahr 2019 wie folgt weiterentwickelt: Kapitel 1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig Die Daten zur Wohnungsmarktentwicklung und der Wohnungsbedarfsprognose wurden aktualisiert. Kapitel 2. Wohnungspolitische Zielstellungen der Stadt Leipzig Die Wohnungspolitischen Zielstellungen gelten unverändert weiter und wurden in Kernaussagen zusammengefasst. Zudem wurde die Umsetzungsstrategie, die mit der Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts geschärft wurde, konkretisiert. Kapitel 3. Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum in Leipzig Die Bedarfsprognose für das Programmjahr 2019 sowie die Folgejahre wurde im Rahmen des Entwicklungskorridors der Bevölkerungsvorausschätzung 2016, durch die Berücksichtigung unversorgter Haushalte sowie die Neubewertung der Abdeckung durch den freifinanzierten Wohnungsmarkt angepasst. Kapitel 4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung Die Umsetzungsstrategie wurde aktualisiert und überarbeitet. Die gesamtstädtische Wohnungsbaustrategie wurde in Kapitel 4.1. auf Grundlage der strategischen Ziele und Instrumente des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts „Leipzig 2030“ sowie des Fachkonzepts Wohnen konkretisiert. Zudem wurden die Handlungsschwerpunkte zur Förderung des Wohnungsbaus fortgeschrieben Die Prämissen und Orientierungswerte zur Steuerung der Wohnungsbauförderung in Kapitel 4.2 gelten unverändert weiter. Allerdings wird auch auf Diskrepanzen bei der Anwendung dieser in den Programmjahren 2017 und 2018 verwiesen. Aktualisiert wurden die 3/4 Informationen zum Stand der Umsetzung der Wohnungsbauförderung von Januar 2017 bis August 2018 in Kapitel 4.3. Kapitel 5. Förderbedingungen Die in Kapitel 5 beschriebenen Förderbedingungen wurden überarbeitet. Dies beinhaltet die Anpassung der Regelungen zu Belegungsrechten sowie die Neuberechnung der geltenden Angebotsmieten. Anlagen: - Wohnungsbauförderkonzeption 2019 - Anlage 2 zu VI-DS-06232 Wohnungsbauförderkonzeption 2019 4/4 Stadt Leipzig Dezernat Stadtentwicklung und Bau Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Wohnungsbauförderkonzeption 2019 (Stand: 12.09.2018) gemäß Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum RL gMW vom 22.11.2016 und der Änderung der Richtlinie vom 08.03.2017 0. Einführung Die vorliegende Wohnungsbauförderkonzeption 2019 ist Bestandteil des Antrags der Stadt Leipzig auf Wohnungsbaufördermittel für das Programmjahr 2019 gemäß der Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (Richtlinie gebundener Mietwohnraum – RL gMW) vom 22.11.2016, geändert am 08.03.2017. Die Wohnungsbauförderkonzeption 2019 stellt eine Aktualisierung und Ergänzung der bereits bestehenden Wohnungsbauförderkonzeptionen 2017 und 2018 dar. Diese wurden mit den Fördermittelanträgen vom 24.01.2017 und vom 17.10.2017 / 15.11.2017 bei der Bewilligungsstelle eingereicht und mit den Zuwendungsbescheiden vom 18.04.2017 und vom 13.03.2018 bestätigt. Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat die Wohnungsbauförderkonzeptionen mit Beschluss vom 12.04.2017 (VI-DS-03384) und vom 15.11.2017 (VI-DS-04681) bestätigt. Die zentralen Aussagen der Wohnungsbauförderkonzeption 2017 und 2018 gelten im Kern weiter. Auf Grundlage der veränderten städtischen Entwicklung sowie den Erfahrungen aus den ersten beiden Förderperioden wurde die Wohnungsbauförderkonzeption für das Programmjahr 2019 wie folgt weiterentwickelt: Kapitel 1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig Die Daten zur Wohnungsmarktentwicklung und der Wohnungsbedarfsprognose wurden aktualisiert. Kapitel 2. Wohnungspolitische Zielstellungen der Stadt Leipzig Die Wohnungspolitischen Zielstellungen gelten unverändert weiter und wurden in Kernaussagen zusammengefasst. Zudem wurde die Umsetzungsstrategie, die mit der Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts geschärft wurde, konkretisiert. Kapitel 3. Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum in Leipzig Die Bedarfsprognose für das Programmjahr 2019 sowie die Folgejahre wurde im Rahmen des Entwicklungskorridors der Bevölkerungsvorausschätzung 2016, durch die Berücksichtigung unversorgter Haushalte sowie die Neubewertung der Abdeckung durch den freifinanzierten Wohnungsmarkt angepasst. Kapitel 4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung Die Umsetzungsstrategie wurde aktualisiert und überarbeitet. Die gesamtstädtische Wohnungsbaustrategie wurde in Kapitel 4.1. auf Grundlage der strategischen Ziele und Instrumente des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts „Leipzig 2030“ sowie des Fachkonzepts Wohnen konkretisiert. Zudem wurden die Handlungsschwerpunkte zur Förderung des Wohnungsbaus fortgeschrieben Die Prämissen und Orientierungswerte zur Steuerung der Wohnungsbauförderung in Kapitel 4.2 gelten unverändert weiter. Allerdings wird auch auf Diskrepanzen bei der Anwendung dieser in den Programmjahren 2017 und 2018 verwiesen. Aktualisiert wurden die Informationen zum Stand der Umsetzung der Wohnungsbauförderung von Januar 2017 bis August 2018 in Kapitel 4.3. Kapitel 5. Förderbedingungen Die in Kapitel 5 beschriebenen Förderbedingungen wurden überarbeitet. Dies beinhaltet die Anpassung der Regelungen zu Belegungsrechten sowie die Neuberechnung der geltenden Angebotsmieten. Die Stadt Leipzig/der Stadtrat behält sich eine Aktualisierung der vorliegenden Wohnungsbauförderkonzeption 2019 oder den Erlass einer kommunalen Umsetzungsrichtlinie zur Wohnungsbauförderung vor. Bei möglichen Änderungen, die für diesen Antrag bzw. die Bewilligung relevant sind, werden diese der Bewilligungsstelle mitgeteilt bzw. eine Änderung zum Antrag eingereicht. Wenn erforderlich, wird eine Änderung des Bewilligungsbescheids beantragt. 2 1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig (Ergänzung und Aktualisierung zu Kap. 1 der Wohnungsbauförderkonzeption 2017) 1.1 Aktuelle Situation des Leipziger Wohnungsmarktes Die Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarktes wird im Folgenden zusammenfassend anhand von Diagrammen und Kernaussagen dargestellt. Eine ausführliche Beschreibung der Leipziger Wohnungsmarktsituation kann dem jährlich erscheinenden Monitoringbericht Wohnen der Stadt Leipzig entnommen werden. www.leipzg.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/raumbeobachtungund-monitoring/ Neben einer Zunahme an nachfragenden Haushalten verändert sich auch die Struktur der Haushalte: So wächst vor allem die Zahl von Ein-Personen-Haushalten und die von Familien mit zwei und mehr Kindern. Zugleich wächst die Zahl der Seniorenhaushalte. Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung 2007 Leipzig - 2017nach Komponenten Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt 2007 - 2017 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 5.223 6.064 8.450 9.690 11.669 11.349 353 12.933 418 16.726 868 -351 -495 -514 -191 -125 -199 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2.000 689 3.477 -695 4.000 10.078 6.000 13.193 Personen Die Nachfrage nach Wohnraum hat 2017 weiter zugenommen, wenngleich nicht so stark wie in der Bevölkerungsvorausschätzung 2016 prognostiziert. So stieg die Zahl der Einwohner das sechste Jahr in Folge um mehr als 10.000 Personen auf über 590.000 Einwohner. Damit lag die Einwohnerzahl ca. 8.000 Personen unter der in der Hauptvariante der Bevölkerungsvorausschätzung vorausgesagten Einwohnerzahl und ca. 4.000 unter der unteren Variante. 0 -2.000 -4.000 natürliche Bevölkerungsentwicklung 2017 Wanderungssaldo Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen, Stadt Leipzig Abb. 2 Anteil der Haushalte nach Größe 2012 und 2017 Abb. 8: Anteil der Haushalte nach Haushaltsgröße 2012 und 2017 2012 2017 0% 1 Person 10% 2 Personen 20% 51,8% 30% 53,9% 40% 4 Personen und mehr 50% 60% 70% 30,4% 28,3% 10,7% 9,9% 7,1% 7,9% 80% 90% 100% 3 Personen Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig 3 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 927 661 131 1.442 914 215 848 1.066 131 1.689 1.441 120 1.465 1.059 52 2.286 1.837 26 3.204 1.736 77 3.679 1.654 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Baugenehmigungen Baufertigstellungen Wohnungsabgänge Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Abb. 4 Baufertigstellungen Gebäudeart 20072007 - 2017 Abb. 16: Baufertigstellungen in nach Leipzig nach Gebäudeart - 2017 1.000 800 600 400 369 186 514 329 144 817 305 158 198 361 70 483 320 540 206 477 385 579 314 471 274 413 590 834 373 543 820 337 807 510 200 0 Neben der registrierten Baufertigstellung neuer Wohnungen werden zusätzlich Wohnungen durch die Reaktivierung leerstehender Altbauten dem Markt neu zugänglich gemacht. 1.285 1.290 308 0 1.637 1.069 927 500 765 782 1.556 1.000 412 54 316 Insgesamt hat die Bedeutung des Mehrfamilienhausneubaus in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen und markiert mit 807 Wohneinheiten den höchsten Wert der letzten 16 Jahre. Leipzig 2007 - 2017 Anzahl Wohnungen Zugleich ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen 2017 mit 3.679 Wohneinheiten auf den höchsten Wert seit 1999 angestiegen. Die wachsende Zahl an erteilten Baugenehmigungen sowie der Stadt bekannten großen Wohnungsbauprojekten, die in Umsetzung und Planung sind, deuten auf einen künftigen Anstieg der Baufertigstellungen hin. Abb. 3 Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge 2007 - 2017 Baufertigstellungen, Wohnungsabgänge und Baugenehmigungen in Anzahl Wohnungen Die Zahl der in der in der Statistik erfassten Baufertigstellungen war 2017 im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig. Gleichwohl sind ein vermehrtes Neubaugeschehen und fortlaufende Sanierungstätigkeiten im Stadtgebiet sichtbar. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 in 1-2-Familienhäusern (Neubau) in Mehrfamilienhäusern (Neubau) in Mehrfamilienhäusern (Bestand) Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Abb. 20: Quote des marktaktiven Leerstands in % 2011 - 2016 Abb. 5 Marktaktiver Leerstand (%) 2011-2016 (Schätzung) 10 9,0 9 8 6,8 7 Leerstandsquote in % Der Wohnungsbestand wächst (2017: 336.885) entsprechend der Nachfrage v.a. durch kleine und große Wohnungen. Allerdings wächst der verfügbare Wohnungsbestand langsamer als die Zahl der Haushalte. Demnach ist der marktaktive Leerstand weiter zurückgegangen. Er lag 2016 bei 1,8 %. Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen 5,5 6 5 4,2 4 3,0 3 1,8 2 1 0 2011 2012 2013 Quelle: Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 4 2014 2015 2016 Abb. 6 Mietenentwicklung Entwicklung der Bestandsmiete2007-2017 (Kaltmiete und Gesamtmiete*) 2007 2017 sowie der Angebotsmiete 2012 - 2017 in €/m² 8,00 7,00 6,90 6,92 6,95 7,12 7,08 7,20 7,23 7,45 7,50 7,59 7,77 6,57 6,15 5,83 6,00 Miete in €/m² Die Miet- und Kaufpreise sind 2017 weiter angestiegen. Während sich die durchschnittliche Miete im Bestand zwischen 2013 und 2017 um knapp 11 % auf 5,62 €/m² erhöhte, stieg die durchschnittliche Angebotsmiete in diesem Zeitraum um 25 % auf 6,59 €/m². 5,08 5,27 5,50 5,15 5,08 5,38 5,62 5,00 4,00 4,83 4,98 4,98 5,12 5,00 5,29 5,39 3,00 2,00 Bestandsmiete - Kaltmiete 1,00 0,00 Bestandsmiete - Gesamtmiete* Angebotsmiete - Kaltmiete 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten Quellen: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen; Empirica-Preisdatenbank 1.2 Prognose der Bevölkerungsentwicklung und des Wohnungsbedarfs 2016 - 2030 In der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig 2016 wurde die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung in drei Varianten ermittelt. Untere und obere Variante spannen einen Entwicklungskorridor auf, innerhalb dessen die Bevölkerungsentwicklung nach damaligem Kenntnisstand prognostiziert wurde. Mit Blick auf die tatsächlich eingetretene Einwohnerentwicklung der letzten zwei Jahre orientiert sich die Wohnungsbauförderkonzeption 2019 an der unteren Variante. Zum Prognosehorizont 2030 wird in der unteren Variante der aktuellen Bevölkerungsvorausschätzung eine Einwohnerzahl von rund 674.000 erwartet. Ausführliche Information zur Bevölkerungsvorausschätzung: http://statistik.leipzig.de/statpubl/index.aspx?cat=13&rub=1&obj=0 Basierend auf der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig wurde 2016 eine Prognose der Wohnraumnachfrage für die Stadt Leipzig erarbeitet. Für die untere Variante der Bevölkerungsvorausschätzung liegt der Bedarf an neu zu schaffenden Wohnraum bei ca. 51.400 Wohneinheiten (Tab. 1). Bezogen auf den Geschosswohnungsbau bedeutet dies, dass bis 2030 in Leipzig etwa 43.600 Wohneinheiten geschaffen werden müssen. 5 Tab. 1 Prognose der Wohnraumnachfrage 2016 – 2030 und Entwicklung des Wohnungsangebots 2016/2017 Wohnraumnachfrage Untere Variante 2016 - 2030 7.800 WE Entwicklung des Wohnungsangebots Neue Wohnungen 2016/2017 710 WE 7.100 WE ca. 1.500 WE 3.400 WE 1.330 WE Neubau 33.100 WE 1.350 WE Gesamt 43.600 WE ca. 4.180 WE 51.400 WE ca. 4.890 WE Segmente Einfamilienhaus Neubau Geschosswohnungsbau Reaktivierung von nicht marktaktivem Leerstand Bautätigkeit im Bestand Gesamt Quelle: Monitoringbericht Wohnen 2016/2017, Stadtplanungsamt Leipzig, Statistisches Landesamt Sachsen Die Gegenüberstellung des Bedarfs und der Baufertigstellungzahlen aus den Jahren 2016/2017 zeigt, dass die aktuelle Bautätigkeit, insbesondere im Geschosswohnungsneubau, dringend gesteigert werden muss. 1.3 Wohnungsmarktindikatoren gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum Das Sächsische Staatsministerium des Innern hat im Rahmen der RL gMW Indikatoren benannt, anhand derer eine zukünftige Gefährdung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erkennen ist. Die entsprechenden Daten werden für alle sächsischen Gemeinden durch das vom Freistaat Sachsen beauftragte Institut empirica AG ermittelt und zur Verfügung gestellt. Die Kennzahlen für Leipzig belegen, dass die Stadt Leipzig alle Indikatoren gemäß Richtlinie erfüllt und somit die Voraussetzungen zur Inanspruchnahme der Wohnungsbaufördermittel gegeben sind (vgl. Tab. 2). 6 Tab. 2 Indikatoren gemäß RL gMW und Leipziger Kennzahlen1 Indikator (gemäß RL gMW) Bevölkerungswachstum Wohnraumangebot Kennzahl Leipzig Die Anzahl der Haushalte muss in der Bilanz der zurückliegenden drei Kalenderjahre angestiegen sein. 31.12.2014 bis 31.12.2017: Zuwachs an 20.991 Haushalten In der Bilanz der zurückliegenden drei Kalenderjahre muss in der Gemeinde die Anzahl der dem Wohnungsmarkt neu zur Verfügung gestellten Wohnungen geringer sein als die Zunahme der Anzahl der Haushalte. 31.12.2014 bis 31.12.2017: Zuwachs an 5.137 Wohnungen Relation Zuwachs an HH zu Zuwachs an WE = 0,24 d.h. in den vergangen drei Jahren sind nur 0,24 Wohnungen je zusätzlichem Haushalt entstanden Datengrundlage: Berechnung auf Basis der Amtlichen Bevölkerungsfortschreibung auf Grundlage des Zensus 2011 Datengrundlage: Berechnung auf Basis der Fortschreibung des Wohnungsbestand des Statistischen Landesamts des Freistaates Sachsen sowie amtlichen Bevölkerungsfortschreibung Leerstand Angebotsmiete Die Leerstandsquote liegt unter 4 Prozent. 31.12.2017: 1,1% Leerstand Der Median der Angebotsmieten in der Gemeinde muss mindestens 5 Prozent über dem Median der Angebotsmieten im Freistaat Sachsen liegen. 2017/1. Halbjahr 2018: Sachsen 5,58 €/qm Index: 100 Leipzig 6,51 €/qm Index: 116,6 d.h. die Leipziger Angebotsmieten sind durchschnittlich um 16,6% höher als in Sachsen. Datengrundlage: Leerstand gemäß Zensus 2011 sowie Berechnung auf Basis der amtlichen Statistik der Baufertigstellungen und Bauabgänge und der amtlichen Bevölkerungsfortschreibung Datengrundlage: empirica-Preisdatenbank auf Grundlage einer automatisierten Analyse öffentlich inserierter Immobilienanzeigen Mietbelastung Die Mietbelastung (Verhältnis des Medians der Nettokalt-Angebotsmieten zum durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen) in der Gemeinde muss höher als die Mietbelastung im Freistaat Sachsen sein. Sachsen Index: 100 Leipzig Index: 129 d.h. die Mietbelastungsquote liegt in Leipzig um 29 % höher als in Sachsen Datengrundlage: Berechnung auf Basis der Angebotsmiete auf Grundlage empiricaPreisdatenbank und des Einkommens auf Grundlage Volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung 1 Die Daten der empirica AG können von Daten der Stadt Leipzig, wie sie im Wohnungspolitischen Konzept sowie im Monitoringbericht Wohnen veröffentlicht sind, abweichen, da teilweise unterschiedliche Datenquellen und Ermittlungsmethoden angewendet werden. 7 2. Wohnungspolitische Zielstellung der Stadt Leipzig (Kurzfassung von Kap. 2 der Wohnungsbauförderkonzeption 2017) Kernaussagen: Die Wohnungsbauförderung zielt grundsätzlich auf die Schaffung von Wohnraum zur Versorgung einkommensschwacher Haushalte zu angemessenen Bedingungen. Die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum kann durch Neubau, Aus- und Umbau bestehender bzw. leerstehender Wohngebäude oder die Nutzungsänderung zu Wohnraum durch Aus- und Umbau oder Erweiterung anderer Bestandsgebäude erfolgen. Auf Grundlage des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig – Fortschreibung 2015 sowie der Ausrichtung der Wohnungsbauförderung des Freistaates Sachsen gelten folgende Zielstellungen für den Einsatz der Wohnungsbauförderung in der Stadt Leipzig:  Schaffung von preisgünstigem Wohnraum durch Sanierung   Schaffung von bezahlbarem Wohnraum durch Neubau und Umnutzung   Aufgrund des wachsenden Bedarfs an neuem Wohnraum soll die Wohnungsbauförderung zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums in Leipzig für den Neubau und die Nutzungsänderung von Gebäuden zu Wohnraum durch Aus- und Umbau oder Erweiterung eingesetzt werden. Bedarfsgerechte Schaffung von großen und kleinen Wohnungen   Der Einsatz der Wohnungsbauförderung zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnungsgröße entspricht KdU-Richtwert + 10%) soll vorrangig auf die Reaktivierung leerstehender Bestandswohnungen bzw. -gebäude durch Aus- und Umbau abzielen. Die Schaffung von angemessenen Wohnungen für Single-Haushalte und große Haushalte ab vier Personen soll Priorität haben. Erhalt und Entwicklung sozial gemischter Stadtteile  Räumlich soll der Schwerpunkt bei der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum einerseits auf Stadtteilen, deren Anteil an Wohnraum im preisgünstigen bzw. bezahlbaren Segment unterdurchschnittlich ist und andererseits auf Großwohnsiedlungen mit Nachverdichtungspotenzialen liegen. Diese sollen durch die Schaffung von Angeboten für neue Bevölkerungsgruppen im Neubau aufgewertet und die soziale Durchmischung gefördert werden. Diese Ausrichtung der Wohnungsbauförderung entspricht den Zielen des Fachkonzepts Wohnen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts „Leipzig 2030“ (INSEK), das am 31.05.2018 vom Stadtrat beschlossen wurde (VI-DS-04159-NF-01). Hier wurde die Umsetzung der Wohnungsbauförderung als eine Maßnahme zur Erweiterung des Wohnungsbestands festgeschrieben. Zudem wurde aufgrund des anhaltenden starken Wachstums der Stadt Leipzig das Wohnungspolitische Konzept aus dem Jahr 2015 weiterentwickelt. Die Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts wird voraussichtlich noch im Jahr 2018 von der Ratsversammlung beschlossen (VI-DS-05276). Die wohnungspolitischen Instrumente wurden mit Blick auf die zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes sowie des enormen Handlungsbedarfs bei der Schaffung von Wohnraum angepasst und geschärft. 8 3. Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum Ausgehend von der unteren Variante der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig wurde der Zuwachs an Haushalten ermittelt. Für die Jahre 2018 bis 2020 rechnet die Prognose mit einem jährlichen Zuwachs von durchschnittlich 4.133 Haushalten in der Stadt Leipzig. Auf Grundlage der Kommunalen Bürgerumfrage 2016 wurde ermittelt, dass 34% der Leipziger Haushalte unterhalb der Einkommensgrenzen des Wohnraumförderungsgesetzes WoFG2 liegen und damit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Sie benötigen Wohnraum des einfachen Wohnstandards im unteren Preissegment. Aus dem jährlichen Zuwachs an Haushalten errechnet sich ein durchschnittlicher Bedarf von rund 1400 WE. Neben diesem Mehrbedarf durch das prognostizierte Bevölkerungswachstum bestehen zunehmend Marktzugangsschwierigkeiten bei bestehenden Haushalten. Dies verdeutlicht die steigende Anzahl an unversorgten Haushalten, die trotz Wohnberechtigungsschein (WBS) keine mietpreis- und belegungsgebundene Wohnung beziehen konnten. Anhand der vom Sozialamt der Stadt Leipzig erfassten Fallzahlen von Januar bis Juli 2018 (330 Fälle) lässt sich für den Betrachtungszeitraum hochrechnen, dass sich rund 570 der Leipziger Haushalte unterhalb der o.g. Einkommensgrenze nicht mehr mit preisgünstigem Wohnraum versorgen können. Ausgehend von den Werten des Haushaltszuwachs sowie des unversorgten Haushaltsbestands lässt sich für die Jahre 2018 bis 2020 ein durchschnittlicher Bedarf an Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen von jährlich rund 2000 WE ableiten. Auch wenn es aufgrund der dynamischen Entwicklung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt für einkommensschwache Haushalte zunehmend schwieriger wird, sich mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen, wird weiterhin ein Teil des Bedarfs an Wohnraum im unteren Preissegment durch den freifinanzierten Wohnungsmarkt abgedeckt. Dieser schließt auch die Wohnungsgenossenschaften und das kommunalen Wohnungsunternehmen LWB mit ein. Trotz abschmelzender Leerstandsquote verfügt der Wohnungsmarkt in geringem Maße noch über marktaktive Leerstände im unteren Preissegment. Zudem kommen durch Reaktivierung nicht-marktaktiver Bestände sowie durch Wohnungen, die durch Umzüge in mittlere und gehobene Marktsegmente frei werden (Sickereffekte) neue Angebote auf den Markt. Die Analyse der Angebotsmieten macht allerdings auch deutlich, dass auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt im Vergleich zu den Vorjahren immer weniger Wohnraum im unteren Preissegment angeboten wird. Bei den aktuellen Mietpreisentwicklungen wird sich dieser Trend zukünftig weiter verschärfen. Für die Wohnungsbauförderkonzeption 2019 wird davon ausgegangen, dass in den Jahren 2018 - 2020 noch etwa 25% des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum durch das Angebot des freifinanzierten Marktes abgedeckt werden kann. Daher errechnet sich für diese drei Jahre ein Bedarf an geförderten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung von jährlich knapp 1500 WE (vgl. Tab. 3). 2 Es gelten die Einkommensgrenzen nach der Sächsischen Einkommensgrenzen-Verordnung (SächsEinkGrenzVO), die am 28.06.2018 in Kraft getreten ist. Mit der Verordnung wurden die Einkommensgrenzen nach dem Wohnraumfördergesetz um 15% angehoben. Dadurch stieg im Vergleich zu den vorherigen Wohnungsbauförderkonzeptionen 2017 und 2018 der Anteil der Leipziger Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. 9 Tab. 3 Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum 2018 2019 2020 Ø / Jahr 339.983 344.131 347.864 343.993 Zuwachs an Haushalten zum Vorjahr 4.517 4.148 3.733 4.133 Anteil Haushalte in Einkommensgrenzen WoFG 34% 34% 34% Bedarf an WE für HH mit geringem Einkommen durch Bevölkerungszuwachs Bedarf an WE für HH mit geringem Einkommen bestehender Haushalte Bedarf an WE für HH mit geringem Einkommen Gesamt Bedarf an gefördertem mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum (WE) 1536 1410 1269 1405 567 567 567 567 2103 1977 1836 1972 1577 1483 1377 1479 Haushaltsentwicklung 4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung (Ergänzung und Aktualisierung von Kap. 4 der Wohnungsbauförderkonzeption 2017) 4.1 Wohnungsbaustrategie der Stadt Leipzig Die Stadt Leipzig verfügt weiterhin über ein ausreichendes Potenzial an Wohnbauflächen für den Geschosswohnungsneubau. Die Leitlinien der kommunalen Wohnungsbaustrategie sind im Integrierten Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2030“ und im Besonderen im Fachkonzept Wohnen (VI-DS-04159NF-01) sowie im Wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig – Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475NF-002) festgelegt. Die Wohnungsbaustrategie folgt dem planerischen Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“, berücksichtigt allerdings auch, dass aufgrund des anhaltend starken Einwohnerzuwachses alle Stadtgebiete Handlungsbedarfe und/oder -potenziale bezüglich einer ausgewogenen Wohnraumversorgung besitzen. Aus diesem Grund definiert das Fachkonzept Wohnen für die Stadt Leipzig drei Gebietstypen, die anhand ihrer Qualitäten, ihrer Entwicklungsdynamik und ihrer zukünftigen Potenziale nochmals in Unterkategorien gegliedert wurden. Dies sind innerstädtische Bestandsquartiere mit Bebauungspotenzialen auf kleinteiligen Brachflächen (Urbane Gebiete), Siedlungen mit großen Freiflächen zur Nachverdichtung (Qualifizierungsgebiete) und große innenstädtische Freiflächen, insbesondere im Bereich nicht mehr genutzter Bahnflächen, für die über neue Bebauungspläne Baurecht geschaffen werden kann (Erweiterungsgebiete). Für alle Gebietstypen legt das Fachkonzept Wohnen den Einsatz der Wohnungsbauförderung fest, differenziert allerdings zwischen verschiedenen Anwendungsformen des Instruments. Es wird gebietsspezifisch zwischen einer allgemeinen Unterstützung des Einsatzes von Wohnungsbaufördermitteln, dem Einsatz zur Ergänzung und Qualifizierung des Bestands für bestimmte Zielgruppen sowie der Anwendung im Rahmen städtebaulicher Verträge unterschieden. Die Stadt Leipzig verfolgt mit der Wohnungsbaustrategie langfristige stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Ziele, die eine dauerhafte und kontinuierliche Verfügbarkeit von Fördermitteln voraussetzen. Auf der Umsetzungsebene kann aufgrund des erforderlichen zeitlichen Vorlaufs für die Planung und Fertigstellung von Wohnungsneubau nur ein Teil der hier dargestellten 10 Wohnungsbauvorhaben in der Programmlaufzeit 2017 bis 2019 der Richtlinie gebundener Mietwohnraum realisiert werden. Es gelten folgende Handlungsschwerpunkte für mehr Wohnungsbau: 4.1.1 Kleinteilige Innenentwicklung in Bestandsquartieren  Neubauvorhaben der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB  Die Stadt Leipzig hat die LWB beauftragt, den Mindestbestand von 36.000 Wohnungen bis 2026 auf mindestens 40.000 Wohnungen zu erhöhen (Vorgehensziel 1.1.1 der Eigentümerziele, Stadtratsbeschluss VI-DS-03397-NF-05 vom 27.04.2017).  Im Rahmen ihres Neubauprogramms soll die LWB mindestens 30% der Wohnungen im Segment des sozialen Wohnungsbaus schaffen, sofern im Rahmen der Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietraum des Freistaates Sachsen Fördermittel zur Verfügung gestellt werden (Vorgehensziel 1.1.3 der Eigentümerziele, Stadtratsbeschluss VI-DS-03397-NF-05 vom 27.04.2017).  Die LWB bereitet mehrere Standorte sowohl für Wohnungsneubau als auch für die Reaktivierung von Leerstand in Bestandsgebäuden vor.  Sanierungs- und Neubauvorhaben von Privaten und Genossenschaften  Private Bauherren haben bereits eine Vielzahl von Maßnahmen gemäß der Richtlinie umgesetzt bzw. vorbereitet. Weitere Interessensbekundungen und Verträge sind aktuell in Verhandlung (vgl. Kap. 4.3.1).  Die Stadt Leipzig berät nach wie vor interessierte private Einzeleigentümer, Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften zur Wohnungsbauförderung gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum.  Nachverdichtungskonzepte in Bestandsquartieren  In Kooperation mit den Wohnungseigentümern in Bestandsquartieren mit Zeilenbebauung der 1950er-, 1960er- und 1970er-Jahre werden Konzepte zur Nachverdichtung und Qualifizierung der Bestandquartiere erarbeitet. Aktuell werden Nachverdichtungskonzepte für den Wohnkomplex 5.1 in der Großwohnsiedlung Grünau sowie für das Dunckerviertel im Stadtteil Neulindenau entwickelt. Weiterhin ist eine Machbarkeitsstudie für die Großwohnsiedlung Großzschocher in Vorbereitung.  Konzeptveräußerungen für sozialen Wohnungsbau  Die Stadt Leipzig hat Verfahren und Kriterien zur Vergabe von kommunalen Grundstücken im Konzeptverfahren als Instrument zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum vorbereitet.  Die Beschlussvorlage zur Konzeptveräußerung städtischer Grundstücke im Herbst 2018 befindet sich im Verfahren. 4.1.2 Entwicklung großflächiger Neubaustandorte durch B-Pläne Für die Entwicklung neuer Wohngebiete auf innerstädtischen großen Brachflächen bereitet die Stadt Leipzig Einzelfallregelungen mit Vorhabenträgern von Wohnbaulandentwicklungen vor. Dies erfolgt durch die Vereinbarung städtebaulicher Verträge und anschließender Festsetzung mittels Bebauungsplänen. Der Abschluss von städtebaulichen Verträgen erlaubt, bei planungsbedingten Bodenwertsteigerungen unter definierten rechtlichen Rahmenbedingungen den Vorhabenträger einer Wohnbaulandentwicklung angemessen an der Finanzierung sozialer Infrastrukturen zu beteiligen und zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen zu verpflichten. Für alle planungsrechtlich über Bebauungsplan-Verfahren neu zu bestimmenden Areale soll gemäß Beschluss des Stadtrates 30% des Wohnungsneubaus im Geschosswohnungsbau als geförderter Sozialwohnungsbau erfolgen (VI-A-03785-VSP-01 vom 23.08.2017). Aktuell ist eine Vielzahl von 11 Projekten der Entwicklung großflächiger Neubaustandorte im Verfahren. Die drei größten Vorhaben werden im Folgenden dargestellt:    4.1.3 Erweiterungsgebiet Eutritzscher Freiladebahnhof  Nordwestlich des Hauptbahnhofs soll im Bereich des ehemaligen Freiladebahnhofs Eutritzsch ein neues Wohngebiet entstehen. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ wurde am 07.04.2016 beschlossen. Dieser wird zurzeit erarbeitet. Mit dem Projektentwickler wurde am 26.04.2017 ein städtebaulicher Vertrag geschlossen (VI-DS-03664 vom 12.04.2017), der die Errichtung von ca. 2.000 Wohnungen vorsieht, hiervon ca. 30% als geförderte Wohnungen mit Belegungsbindung, sofern entsprechende Landesfördermittel zur Verfügung stehen. Erweiterungsgebiet Hauptbahnhof Westseite  Westlich des Hauptbahnhofs soll ein 11,1 ha großes neues Wohngebiet mit rund 700 Wohnungen entstehen.  Der Bebauungsplan wird derzeit erarbeitet.  Aktuell wird ein Städtebaulicher Vertrag mit dem Projektentwickler verhandelt, wobei u.a. festgelegt werden soll, dass 30% der Wohnungen als geförderte Wohnungen mit Belegungsbindung entstehen. Erweiterungsgebiet Stadtraum Bayerischer Bahnhof  Auf dem 36 ha großen Areal am Bayerischen Bahnhof soll ein neuer Stadtteil mit bis zu 3.000 neuen Wohnungen, Schulen, Kitas, Einzelhandel und Grünflächen entstehen.  Aktuell liegt eine Durchführungsvereinbarung mit dem privaten Projektentwickler vor. In der Durchführungsvereinbarung wird für Teilflächen im Bereich Dösner Weg (Nord) und Lößniger Straße/Kurt-Eisner-Straße eine Quote von 30% für Wohnungsgrößen angesetzt, für die nach KdU gemäß SGB II und XII eine Förderung möglich ist.  Der neue Stadtteil kann teilweise auf Flächen entstehen, die nach §34 BauGB sofort bebaubar sind; für den größeren Teil des Gebiets, für den bislang kein Baurecht besteht, wird aktuell ein Bebauungsplan erarbeitet. Für die Flächen mit Planerfordernis ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags vorgesehen. Optional: Entwicklung kommunaler Flächen im Außenbereich gemäß Flächennutzungsplan Bei Bedarf besteht die Möglichkeit, zwei weitere großflächige Wohngebiete zu entwickeln, deren Flächen weitgehend im Besitz der Stadt Leipzig sind. Es handelt sich um gemäß Flächennutzungsplan, die jedoch im Außenbereich der Stadt Leipzig liegen und für die zunächst Bebauungspläne entwickelt werden müssen. 4.2 Orientierungswerte zur Steuerung der Wohnungsbauförderung Die Richtlinie des Freistaates Sachsen ermöglicht der Stadt eine kommunale Steuerung des Fördermitteleinsatzes (im Rahmen der vorgegebenen Regelungen), um die Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums in die Umsetzung von Zielen der Wohnungspolitik und der Stadtentwicklung einzubetten. 4.2.1 Steuerung auf Grundlage inhaltlicher Prämissen Wie bereits in der Wohnungsbauförderkonzeption 2017 und 2018 gelten auch für den Antrag 2019 die folgenden Prämissen zur Steuerung des Einsatzes der Wohnungsbaufördermittel: 12 A Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum  Vorrangig gilt es, den ungedeckten Wohnungsbedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum zu decken. Dieser Bedarf ist weiterhin für Einpersonenhaushalte und für große Haushalte mit vier und mehr Personen am größten. B 1 Stadträumliche Verteilung  Die soziale Mischung der Stadtteile soll erhalten und gestärkt werden. Beim Einsatz der Wohnungsbauförderung soll die soziale Mischung im Stadtteil bzw. im Block oder in (größeren) Gebäuden beachtet werden. Eine kleinräumliche Konzentration einkommensschwacher Haushalte soll vermieden werden. B 2 Bereitstellung von KdU-geeigneten Wohnungen  4.2.2 Es sollen bevorzugt Wohnungen gefördert werden, die KdU-geeignet sind, d.h. für Empfängerhaushalte von Grundsicherungsleistungen entsprechend dem Richtwert der Kosten der Unterkunft, geeignet sind. Dafür wird aktuell ergänzend zur Wohnraumförderung unter Mittelvorbehalt eine kommunale Förderung erarbeitet. Diese sieht vor, mit einem städtischen Benennungsrecht sowie einer Bindung von 15 Jahren die Mietkosten in Bestands- und Neubauten auf den KdU-Richtwert zu senken. Steuerung anhand der Mittelkontingentierung Basierend auf der wohnungspolitischen Zielstellung (Kap. 2) und den inhaltlichen Prämissen zur Steuerung der Wohnungsbauförderung (Kap. 4.2) wurde bereits in den Wohnungsbauförderkonzeptionen 2017 und 2018 eine Kontingentierung des voraussichtlich zur Verfügung stehenden Fördervolumens festgelegt. Bei der Umsetzung in den ersten beiden Programmjahren wurde allerdings deutlich, dass aufgrund langer Anlaufphasen einiger Handlungsschwerpunkte (z.B. Bebauungsplanverfahren, Konzeptveräußerungen und Nachverdichtungskonzepte) bislang längst nicht aus allen wohnungspolitischen Aktivitäten der Stadt Leipzig konkrete geförderte Wohnungsbauprojekte resultierten. Bislang wurden ausschließlich Bauvorhaben privater Gesellschaften gefördert. Eine Steuerung der Fördermittel im Sinne der festgelegten Kontingentierung war hier aufgrund der geringen planungsrechtlichen Gestaltungsspielräume und der anfangs verhaltenen Nachfrage nur bedingt möglich. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Steuerungspotenziale mit der Umsetzung der Handlungsschwerpunkte, die einen längeren zeitlichen Vorlauf benötigen, sowie der steigenden Nachfrage nach Fördermitteln zunehmen werden. Aus diesem Grund ist es für die Stadt Leipzig von zentraler strategischer Bedeutung, dass die Landesregierung die Mittel der Wohnungsbauförderung durch eine Verlängerung der Programmlaufzeit über das Programmjahr 2019 hinaus weiterführt. Die Stadt Leipzig strebt für die Wohnungsbauförderkonzeption 2019 weiterhin eine Mittelkontingentierung an. Bei steigender Konkurrenz um Fördermittel werden folgende Orientierungswerte angesetzt: Orientierungswert A: Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum  Es wird angestrebt, dass mindestens 50 Prozent des bewilligten Fördervolumens für die Schaffung von Wohnungen für Ein-Personen-Haushalte sowie für Haushalte mit vier und mehr Personen eingesetzt werden. 13 Orientierungswert B: Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum   In den Ortsteilen, in denen bereits ein hoher Anteil an preisgünstigem Wohnraum vorhanden ist, sollen max. 15 Prozent der für die Stadt Leipzig bewilligten Fördermittel im Programmjahr 2019 für Sanierungsmaßnahmen in diesen Gebieten zur Verfügung stehen. Dies gilt jedoch nicht für Neubau, der in diesen Gebieten zu einem vielfältigeren Wohnungsangebot beiträgt. In Gebieten in nicht integrierter Lage in randstädtischen Stadtteilen wird die Förderung von Neubaumaßnahmen zugunsten von Neubauvorhaben in gut erschlossenen Lagen begrenzt. So können in randstädtischen Lagen max. 20 Prozent der bewilligten Mittel in Neubaumaßnahmen fließen (vgl. dazu auch Wohnungsbauförderkonzeption 2017, S. 14). 4.3 Stand der Umsetzung der Wohnungsbauförderung 2017 und 2018 4.3.1 Stand der Fördermaßnahmen Seit Beginn des öffentlichen Interessenbekundungsverfahrens im Januar 2017 bzw. seit Vorliegen des ersten Zuwendungsbescheides an die Stadt Leipzig vom April 2017 hat sich bis zum jetzigen Zeitpunkt ein zunehmendes Interesse an der Wohnungsbauförderung abgezeichnet. Anfang August 2018 waren insgesamt 57 Maßnahmen im Verfahren, mit denen über 1800 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen entstehen werden bzw. bereits entstanden sind. Der Stand der Vorbereitung der einzelnen Fördermaßnahmen ist Tabelle 4 zu entnehmen. Neben privaten Einzeleigentümern steigt auch bei Wohnungsunternehmen das Interesse an der Förderung. Aktuell steht das Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung mit mehreren großen Immobiliengesellschaften, darunter die kommunale Wohnungsbaugesellschaft LWB, in Verhandlung. Nachdem der Interessensschwerpunkt der Antragsteller in den ersten Förderperioden vor allem auf der Sanierung leerstehender Bestandswohnungen lag, hat sich der Schwerpunkt im weiteren Verlauf zunehmend auf Neubauvorhaben verlagert. Tab. 4 Stand der Fördermaßnahmen (Stand: 20.08.2018) im Interessensbekundungsverfahren (überwiegend private Einzeleigentümer) im Verhandlungsverfahren (überwiegend Wohnungsunternehmen) im Antragsverfahren 22 Anzahl der zu fördernden Wohneinheiten insgesamt 1123 18 481 146 335 6 130 19 111 abgeschlossene Verträge 11 79 50 29 Alle Maßnahmen 57 1813 247 1566 Fördermaßnahmen nach Vorbereitungsstand Anzahl der Maßnahmen 14 davon Sanierung 32 davon Neubau/ Nutzungsänderung 1091 4.3.2 Fördermittelbedarf versus Fördermittelverfügbarkeit In der Vorbereitung der Fördermaßnahmen und in den Verhandlungen mit den Wohnungseigentümern zeigt sich folgende Grundproblematik: Der Zeitpunkt des größten Fördermittelbedarfs passt nicht mit der Verfügbarkeit der Fördermittel im Programmzeitraum der Richtlinie gebundener Mietwohnraum zusammen. Aufgrund des Planungsvorlaufes für Neubauvorhaben, insbesondere für die erst ein Bebauungsplan erarbeitet werden muss (vgl. Kap. 4.1.2), besteht erheblicher Fördermittelbedarf auch über das Jahr 2019 hinaus. Tabelle 5 zeigt die avisierte Anzahl an neu geschaffenen mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen und den voraussichtlichen Fördermittelbedarf. Dieser ist ab 2021 am höchsten, was die Notwendigkeit eines unmittelbaren Anschlussprogramms als Verstetigung der Wohnungsbauförderung des Freistaates Sachsen verdeutlicht. Tab. 5 Zeitpunkt Fördermittelbedarf  Programmzeitraum der RL gMW 2017 - 2020 Avisierte Fördervorhaben mögliche Anzahl geförderter Wohnungen mögliche Fördersumme (Mio. €) 1500 61,4 2000 81,9 500 2017 2018 2019 2020 2021 2022 ff. x x x x x x x x x x 20,5 x x x 300 12,3 x x x 630 25,8 x x 210 8,6 x x 930 38,1 x x 700 28,7 x x LWB Neubau & Sanierung Private + Genossen. Neubau & Sanierung Umsetzung Nachverdichtungskonzepte Neubau & Sanierung Umsetzung Konzeptvergaben Neubau Freiladebahnhof Eutritzscher Straße Neubau Hauptbahnhof Westseite Neubau Bayerischer Bahnhof Neubau Weitere kooperative Baulandentwicklung Neubau Komm. Wohnbauflächen Äußere Stadt Neubau x x k.A. 15 5. Förderbedingungen (Aktualisierung von Kap. 5 der Wohnungsbauförderkonzeption 2017) 5.1 Belegungsrechte Nutzung des allgemeinen Belegungsrechtes Die Stadt Leipzig kann gemäß der Richtlinie gebundener Mietwohnraum Ziffer IV. 2.a) aa) 2 die Art des Belegungsrechtes in ihrer Wohnungsbauförderkonzeption festlegen. In der Wohnungsbauförderkonzeption 2017 und 2018 wurde ein allgemeines Belegungsrecht begründet. Das allgemeine Belegungsrecht soll auch für das Programmjahr 2019 gelten, wird allerdings um ein Benennungsrecht, vor allem für Haushalte mit besonderen Marktzugangsschwierigkeiten, erweitert. Für diese Wohnungen soll der Anteil der Förderung mittels einer kommunalen Förderung (vgl. Kap. 4.2.1.) von 35% auf 50% erhöht werden. Mit dem allgemeinen Belegungsrecht ist geregelt, dass der durch die Förderung berechtigte und verpflichtete Eigentümer die belegungsgebundene Wohnung nur an Wohnungssuchende überlassen darf, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Das Sozialamt vermittelt berechtigte Wohnungssuchende an die Eigentümer belegungsgebundener Wohnungen. Der Eigentümer ist jedoch frei in der Wahl eines berechtigten Bewerbers. Das Benennungsrecht geht über das allgemeine Belegungsrecht hinaus. Der Stadt Leipzig wird das Recht eingeräumt, dem Vermieter mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen, aus denen der Eigentümer einen Interessenten auswählen muss. In beiden Fällen bestehen besondere Anzeige- und Mitwirkungspflichten seitens des Vermieters gegenüber der Stadt Leipzig, beispielsweise muss der Eigentümer das Sozialamt über die Fertigstellung bzw. einen anstehenden Mieterwechsel oder Mieterhöhungsverlangen in einer geförderten Wohnung informieren. Option auf Nutzung mittelbarer Belegungsrechte Die Richtlinie RL gMW Ziffer IV.2.b) eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, auch mittelbare Belegungsbindungen nach § 31 WoFG zuzulassen. Dies bedeutet, dass die Belegungsbindung der geförderten Wohnung auf eine gleichwertige Ersatzwohnung übertragen werden kann. Die Stadt Leipzig ermöglicht im Einzelfall die Nutzung eines mittelbaren Belegungsrechts. 5.2 Angebotsmiete als Berechnungsgrundlage für die Bewilligungsmiete 2019 Gemäß der RL gMW errechnet sich die Miethöhe aus der „durchschnittlichen Angebotsmiete für vergleichbare Wohnungen in dem gleichen oder einem vergleichbaren Wohngebiet abzüglich der Höhe der Förderung in Euro pro Quadratmeter“ (vgl. RL gMW Ziffer IV. 3 a). Die Förderung beträgt in der Regel 35 Prozent, aber maximal 3,50 €/qm gerechnet auf 15 Jahre und auf die anrechenbare Wohnfläche. Die geförderte Miete darf jedoch den geltenden Höchstsatz der Kosten der Unterkunft (netto-kalt) nur um 5 Prozent unterschreiten (vgl. RL gMW Ziffer V. 4). Die durchschnittlichen Angebotsmieten stellen daher eine wichtige Bezugsgröße dar. Auf Grundlage der aktuellen Angebotsmieten werden die Bewilligungsmiete sowie die Förderhöhe ermittelt. Da für die Ermittlung der Angebotsmieten keine amtlichen Daten vorliegen bzw. diese nicht in statistisch gesicherter Form aus kommunalen Erhebungen (Mietspiegel, Kommunale Bürgerumfrage) abgeleitet werden können, werden die Mietdaten aus der empirica-Preisdatenbank generiert. Die empirica-Preisdatenbank verarbeitet Immobilieninserate verschiedenster Quellen zu denen neben den großen Anbietern (z.B. Immowelt, Immonet, Immobilienscout24 oder Kalaydo) auch spezialisierte Internetquellen und Printmedien zählen. Mit diesem breiten Datenzugang werden alle relevanten Marktsegmente abgedeckt. 16 Zur Ermittlung der durchschnittlichen Angebotsmieten (nettokalt) wurden Datensätze der empiricaPreisdatenbank im Zeitraum vom 01.07.2017 bis 30.06.2018 (Sanierung) bzw. 01.07.2016 bis 30.06.2018 (Neubau/Umnutzung) einbezogen.3 Der Zugriff erfolgte am 08.08.2018. Für die Ermittlung der Angebotsmieten für „Sanierung“ wurden alle Datensätze von Wohnungen mit einem Baujahr vor 1990 im Erstbezug nach Modernisierung (Fallzahl 1.110) bzw. für „Neubau/Umnutzung“ alle Datensätze von Wohnungen in Wohngebäuden mit Baujahr 2016 und 2017 (Fallzahl 235) erfasst. Berücksichtigt wurden Wohnungen mit einer Größe von 45 bis 120 qm. Nicht erfasst wurden Angebote der Ausstattungskategorie „hochwertig“ sowie Inserate mit einer Angebotsmiete von 12,00 € oder höher. Mietangebote dieser Preis- und Ausstattungskategorie können für die Wohnungsbauförderung, die Wohnraum im einfachen Segment mit einer Baukostengrenze von max. 600 - 1.800 €/qm (Sanierung) bzw. 2.200 €/qm (Neubau/Umnutzung) schaffen soll, nicht als Referenzwert herangezogen werden. Für die Stadt Leipzig ergeben sich folgende durchschnittliche Angebotsmieten: Tab. 6 Orientierungswerte der Angebotsmieten für Bewilligungszeitraum 2019 Angebotsmiete Sanierung Neubau/Umnutzung 7,60 €/qm 10,00 €/qm Datengrundlage: empirica-Preisdatenbank 01.07.2017 – 30.06.2018 (Sanierung) bzw. 01.07.2016 – 30.06.2018 (Neubau/Umnutzung); Filter: Baujahr vor 1990 und Erstbezug nach Modernisierung (Sanierung) bzw. Baujahr 2016/2017 (Neubau/Umnutzung), ohne Ausstattungskategorie „hochwertig“, Nettokaltmiete unter 12 €; Median Diese Angebotsmieten sind die Orientierungswerte zur Ermittlung der Bewilligungsmieten und Förderhöhen für alle Förderverträge, die im Zeitraum vom 01.01. bis 31.12.2019 abgeschlossen werden. Für neugebaute bzw. umgenutzte Wohnungen ergibt sich eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhe von 10,00 €/qm und für sanierte Wohnungen eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhe von 7,60 €/qm. 3 Die unterschiedlichen Untersuchungszeiträume lassen sich folglich begründen: Einerseits ist die Fallzahl im Datensatz „Sanierung“ deutlich höher, als im Datensatz „Neubau/Umnutzung“. Mit differenzierten Untersuchungszeiträumen lassen sich die Fallzahlen aneinander annähern und werden dadurch besser vergleichbar. Weiterhin deckt der zweijährige Untersuchungszeitraum alle erhobenen Baujahre (2016 und 2017) der Kategorie „Neubau/Umnutzung“ ab, während bei „Sanierung“ ausschließlich die aktuellsten Angebote berücksichtigt werden. 17 Anlage 2 zu VI-DS-06232 Wohnungsbauförderkonzeption 2019 Stand der Umsetzung Mit dieser Anlage wird über die Informationen aus Kapitel 4.3.1 der Wohnungsbauförderkonzeption 2019 hinaus zum Stand der Umsetzung der Wohnungsbauförderung informiert. Die Daten beziehen sich auf 16 abgeschlossene und 7 unterschriftsreife Verträge im Antragsverfahren (vgl. Tab. 1). Im Rahmen dieser geförderten Objekte entstehen 289 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungenn. Die Zahlen zur Umsetzung der Wohnbauförderung werden regelmäßig fortgeschrieben. Fördermaßnahmen nach Vorbereitungsstand Anzahl der Maßnahmen Anzahl der zu fördernden Wohneinheiten insgesamt davon Sanierung davon Neubau/ Nutzungsänderung im Interessensbekundungsverfahren (überwiegend private Einzeleigentümer) im Verhandlungsverfahren (überwiegend Wohnungsunternehmen) im Antragsverfahren 22 1122 37 1085 14 496 131 365 7 165 20 145 abgeschlossene Verträge 16 124 59 65 Alle Maßnahmen 59 1907 247 1660 Tab. 1: Stand der Fördermaßnahmen (Stand: 25.10.2018) Orientierungswerte zur Steuerung anhand der Mittelkontingentierung Mit den Fördermaßnahmen erfüllt die Stadt Leipzig die in der Wohnungsbauförderkonzeption festgelegten Orientierungswerte zur Steuerung anhand der Mittelkontingentierung: Orientierungswert A. Haushaltsgrößen: 166 der geförderten Wohneinheiten entstehen für Einpersonenhaushalte und für große Haushalte mit vier und mehr Personen. Dies entspricht einer Quote von 57% und erfüllt damit die Prämisse der Wohnungsbauförderkonzeption von min. 50% für diese Haushaltsgrößen. Orientierungswert B1. Lagetypus: Nahezu alle geförderten Bauvorhaben befinden sich in gut erschlossenen Lagen. Lediglich ein gefördertes Neubauprojekt mit 13 Wohneinheiten ist im Lagetyp „Stadtrand 2“ verortet. Dies entspricht etwa 7% der Wohneinheiten, die durch Neubaumaßnahmen entstehen und liegt deutlich unterhalb des Orientierungswertes von max. 20%. 1 Weiterführende Informationen zu den geförderten Wohnungen Belegungsbindung: Bislang wurden für alle Objekte Förderverträge mit unmittelbarer Belegungsbindung abgeschlossen. Die Zulassung einer mittelbaren Belegungsbindung durch die Stadt Leipzig war nicht erforderlich. Anteil Neubauten: 190 WE, und damit etwa 2/3 aller geförderten Wohneinheiten, entstehen durch Neubau bzw. Nutzungsänderung. Allerdings ist es für die Wohnungsbauförderung unerheblich, ob Neubauten und Nutzungsänderungen (wie bspw. Dachausbauten) zusammen ausgewiesen werden, da in beiden Fällen Wohnungen neu geschaffen und mit Anfangsmieten von 6,50 € angeboten werden. Insbesondere sind aber Wohnungen erforderlich, die im Sanierungsbereich entstehen und Mieten im KdU-Bereich erzielen. Für die Versorgung der hohen Anzahl an KdU-berechtigten Haushalten sind die geförderten Wohnungen in Bestandsobjekten von besonderer Relevanz. 2